Fakton
Solving complex real estate challenges
Financial Engineering in de Praktijk
Asset Management: sturen op verdienvermogen, waarde en rendement
Wim Weide, Partner Fakton 1
Relevante context / ontwikkelingen Transparantie
Terug naar kerntaak Kopersstaking
Maximum borging bereikt?
Ontslakken ‘meer en/of hetzelfde met minder’
Life Cycle Asset Management
Asset Management
IDENTIFICEREN / POSITIONEREN MET AFWEGINGSKADERS Op welke criteria beoordelen we de portefeuille?
Positionering complexen Afwegingen vanuit: • Product: Is het complex een goed vastgoedproduct (woon- en bouwtechnisch) en een aantrekkelijke, schoon, heel en veilige locatie?
Product
Markt
Geld
• Markt: Is er voldoende vraag naar? Wat is het verloop? Wat is de wachttijd? Hoe staat het met de verhuur- en verkoopbaarheid? • Geld: Heeft het complex een financieel gezonde exploitatie? Wat is het rendement (direct en indirect)? Wat is de verdien-capaciteit?
Drie Afwegingskaders Zes KPI’s
Kwaliteit Focus op nieuwe strategie
Direct rendement
Renoveren/ kwaliteit verbeteren
Stabiel/parels
Verkopen
Renoveren/ Uitponden verbeteren
Verkoopmarkt
Optimaliseren
Positioneren
Complexgewijs verkopen
WOZBAR Optimaliseren; financieel verbeteren
Markt?
Complexgewijs verkopen
Afwegingskader 1 Status complexen Direct rendement +
Renovatie/ verbeteren
Kwaliteit Focus op nieuwe strategie
“Investeren daar waar het echt moet”
• Alle complexen rechts met een goede kwaliteit horen niet thuis in het MJB Stabiel/parels • Alles met een goed direct rendement gaan we niet slopen Kwaliteit + • Alle complexen links, met een slechte kwaliteit horen thuis in het MJB Optimaliseren; financieel • Alles met een slecht direct verbeteren rendement beschouwen we altijd op scenario’s sloop-nieuwbouw, renovatie en verkoop
Direct rendement -
Afwegingskader 2 Optimaliseren van complexen Verdienpotentie + Verbeteren verhuurbaarheid met verdienpotentie
Verhuurbaarheid Problemen
“Verdienen waar het kan”
Optimaliseren! Benutten verdienpotentie
• Complexen met een slechte verdienpotentie komen voor verkoop in aanmerking
• Complexen rechts met een goede verhuurbaarheid horen niet thuis Verhuurbaarheid + in het MJB Stabiel
Verdienpotentie -
Afwegingskader 3 Wanneer en hoe verkopen Verkoopmarkt +
Uitponden
Complexgewijs verkopen
• Focus op complexen met een slecht direct rendement én een slechte verdiencapaciteit
• Als de WOZBAR laag is dan is de WOZ-waarde hoog ten opzichte WOZBAR + van de markthuur en is uitponden interessant
WOZBAR Markt?
Complexgewijs verkopen
Verkoopmarkt -
• Als de WOZBAR hoog is dan is de markthuur hoog ten opzichte van de WOZ-waarde en is door exploiteren interessant
LEADERS & BLEEDERS Top en Bottom 10 op direct rendement
Van data naar informatie Opbouw afwegingskader 1 Positioneren van complexen Conditie Objectkwaliteit
Huur
Basiskwaliteit Huurderving Productkwaliteit
Economie
Belastingen
Netto kasstroom Klachten OH ISH
Voorzieningen Locatiekwaliteit Woningmarkt
Beheer
Direct rendement
Mutatie OH ISH
Contract OH ISH
Leefbaaheid MVS
Planmatig OH ISH
Projectmatig OH ISH
Verzekeringen
BEPALING COMPLEXSTRATEGIE De complexstrategie met bijbehorende investering heeft een aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het complex. De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van de investering.
Complexstrategieën strak op een rij Appels met peren vergelijken?
Complexstrategieën 1.Optimaliseren exploitatie 2.Renoveren 3.Sloop / nieuwbouw 4.Verkopen (complexgewijs/ uitponden) 5.Aankopen nieuwbouw
Blijven het appels en peren? Uitgangspunten vergelijking complexstrategieën • Marktwaarde in verhuurde staat
• Inbrengwaarde (MVS gecorr. voor achterstallig / extreem onderhoud) • ICR > 1,5 op complexniveau
• DSCR > 1,0 op complexniveau • Direct rendement > 4,0% • Netto-bruto verhouding > 60%
• IRR > 6,0%
Effect complexstrategieën vergeleken van
naar
DIRECT RENDEMNET
10
9
8
7
6
5
4
3
2
KWALITEIT
1 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
18
TOETS COMPLEXSTRATEGIE AAN INVESTERINGSUITGANGSPUNTEN De investering met eventueel een onrendabele top past binnen een ‘revolving fund’ principe. De investering heeft een positief effect op de ICR én DSCR op concernniveau, door de investering zakken deze ratio’s niet onder de norm.
Past de gekozen complexstrategie binnen de financiële grenzen van de corporatie Prognose geven van: 1. Kasstromen: kan het?
ICR > 1,5 op portefeuilleniveau DSCR > 1,0 op portefeuilleniveau
2. Resultatenrekening: verklaring noodzakelijk? Op portefeuilleniveau mag het totaal onrendabele deel van de investeringen niet groter zijn dan het rendement op Eigen Vermogen in dat jaar. 3. Balans: verbetering?
Solvabiliteit > 60% obv MVS
SAMENVATTEND Life Cycle Asset Management
Asset Asset Management Management
Identificeer 1. De positionering van een complex is een logisch gevolg van de wijkvisie en de portefeuillestrategie. Bepaal 2. De complexstrategie met bijbehorende investering heeft een aantoonbaar positief effect in de exploitatie van het complex. 3. De investering voegt meer waarde toe dan de hoogte van de investering. Toets 4. De investering past binnen een ‘revolving fund’ principe. 5. De investering heeft een positief effect op de ICR en DSCR op concernniveau, door de investering zakken deze ratio’s niet onder de norm. Voer uit
FOCUS MET ASSETMANAGEMENT LOONT!
Wim Weide
[email protected]
06 - 51544586
Financial engineering in de praktijk JAARCONGRES 2014
