Integrale oplossing eis voor de toekomst. REAL ESTATE & FACILITY MANAGEMENT

DIT IS EEN UITGAVE VERSPREID MET HET FINANCIEELE DAGBLAD. DE REDACTIE VAN HET FINANCIEELE DAGBLAD HEEFT GEEN BETROKKENHEID BIJ DEZE PRODUCTIE.

NR. 1 // DECEMBER 2014 LEES MEER OP WWW.VASTGOEDMARKT.NU

REAL ESTATE & FACILITY MANAGEMENT

Integrale oplossing eis voor de toekomst Lesley Bamberger Herontwikkeling is creatief denken en samenwerken

Innovatie Keuzes maken vraagt lef!

Kijkduin Promenade Bepalend voor de beleving van de consument

1-Line Safety & Security Management • a.s. projectinrichters • Absoluta Food & Facilities • Akoesta • Aldipro Systems • Allindus • AllSens • Alpheios • Appèl • Arpalight • Asbaktegel The DropPit • Ascom (Nederland) • Atir schoonmaakadvies • AVEX • AXA-Stenman Nederland • Axxerion Facility Services • B-K-S Bedrijfskeukens • Backshop Enjoy Ergonomics • BeComfort • Berendsen Textiel Service • BHV Oké • Bindomatic • BioCompact Environmental Technology • BLR-Bimon Klimaatbeheersing • Blygold Nederland • Boels Verhuur, Portable Kitchens • BOMA Nederland • Bonarius Bedrijven • Branding Office Furniture • Bravilor Bonamat • Burgman Security • Burgman Supply • CaptureTech Products • Casala • CeteQ • Cleanstreets • COMPUMEET • Contour Design Europe • Creacoustics • CSU • CTSN • CWS Nederland • D&B The Facility Group • Data B. Mailservice • DAVANT • De Haas & Heesterbeek • deister electronic • DGtC beveiligingen • Digilock Europe • Dirksen Schoonmaakartikelen & Bedrijfskleding • Disko computer care • Dolmans Facilitaire Diensten • DOM Nederland • Donkergroen • Dörr Kampen • Douwe Egberts Professional • Dr. Weigert Nederland • DRAABE Industrietechnik • Dreumex • DriVK office furniture & seating manufacturers • DuurzaamGebouw • Dynamisch werken • E.A.S Benelux • E.ON Benelux • EAZZ • ecos systems • EcoSmart • Efectis Nederland • Electrolux Professional • Energy Services • EPUTAN Kunststoftechniek • Essent MKB • Euro-Locks • Euromate • EVVA Nederland • Exclusiva • Exsta Nederland • Extreme Air Products • Facilicom Services Group • Facilitaire Verhuisspecialisten • Facilitor • Falck BHV • Falco • FAMAS Facility Management Solutions • Fellowes • Feyen Groothandel • Firecare Brandwerende Technieken • Fleet Support Groep • FMH Academy • Fortron • Gispen • Glasfolie Nederland • Glastotaal Beheer • Groveko - schoonmaakartikelen.nl • Hago Nederland • Hago Next • Hago Zorg • Hahebo • Hakado Automaten Service • Health2Work • Het NIC • Heuvelman Sound & Vision • HEVO • HIJ5 Regiepartners • HMDH.nl • HTC Horeca Recreatie & Catering Advies • Human Drive • Hutten • Hydrowashr • I-mop • ICM • ICS Groep • iLOQ • Image Care company fashion • in-zee • Inside Information • Interior Solutions • Isero IJzerwarengroep • IVC • J.J. Darboven • JA! Reclame • Jalema • Jan Kuipers Nunspeet • Jaski Automaten • Jisk • JMW • Joustra Herstoffering • Kaars Koffie • Klaver Fietsparkeersystemen • Klerk Bloemsierkunst en Interieurbeplanting, De • KLS/Van den Berg • Kontek • Korteland 3D Signing • Kärcher • Lagerwey bestrijding & bescherming • LEDSgoGREENER • Leeuw, de (Multifilm zonwering) • Legamaster • Leviy • Loggere Metaalwerken • Lumadesq/Werkplekzonwering • Lumicovers lighting objects • Lune • Lyreco Nederland • Mailprofs • MAIN Energie • Markant • MasterKey • Mauer® Locking Systems • mayer-network Benelux • MB Safety • Mekelenkamp • Metriek Interieurbouw • Mitsubishi Electric Living Environment Systems • MK2 Audiovisueel • Monarch • MPARE • MultiBel • Natuurlijk Groen • Nedap • NewFacts • NIEBO Portable Kitchens • Niefra Beveiligingen / Services • Niva Liften • NNOF • Noki Lock • Nordic Silence • NoRisk KeyManagement • Numatic International • NVD Beveiligingsgroep • OCS+ Steelcase • Office Cabling Systems • Office Depot • Oostwoud International • OptiVolt Systems • Orangebox • Otos LMR Systems • Overwijk Koffiesystemen • Palmberg Buroinrichtingen + Service • Panas • Paper2Day • Paxton • PeoplePower • PestWatcher • Peter van Son Interieurobjecten • Plan Effect Systeemwanden • Planon • Pol Heteren • Portakabin • Post en Eger Hang- en Sluitwerk • PresTop • PublicView • Quantore Europe • Receptel • Redbeans • Regel Partners • Reisswolf Archiefvernietiging en -opslag • ROHDE & GRAHL • Roldo Rent • Rosco • Saan Verhuizingen • Saltini • Salto Systems • Samsung Business Center Noordwest-Nederland • Satelliet Meubelen • Satino Black • Saval • Schoonmaken is een Vak! • Schäfer Shop • Sellox • SEPAY Pinautomaten • Service Technisch Beheer • ShowTex Nederland • SIGHT Landscaping • Simon Jersey • SMART Enterprise • Smeba Brandbeveiliging • SONESTO • SPARQ • Spirit Hosting & Promotions • Spyke Security • STANLEY Security Nederland • Staples • STAS picture hanging systems • Stedaparts • Stickers.nl • Still Design • Studiecentrum voor Bedrijf en Overheid • SV Collection • SVS • Swan Products • Synorga electrical management • temp-rite International Holding • TERGON Servicecenter Benelux • TH&P • The ACTIVboard people >> Digizoo • Thermopatch • Toletto • TONZON • TOPdesk • Tork • Total Energy Solutions • Total Gas & Power Nederland • TransQuest Tag & Tracing Solutions • Trikke Europe • TVE Reclameproducties • UCare4® • Ultimo Software Solutions • UNIQCARE • Uvidis • Van Dam Bodegraven • Van der Molen Beveiligingstechniek • Van Kessel Groep • Van Straaten Post • Van Tienen Drankautomaten • Van Wijk Vastgoedonderhoud • VANDENBERG-ID • Vandeputte Medical • Vandersluis • VBF International • VECOS Europe • Veld Service • Vending@Work • Vendor • Vepa Bins • Vepa Group • Vereniging Schoonmaak Research • Verheij Integrale groenzorg • Verhoeven & Partners • Vermaat Groep • Vivon Nederland • Vogels Professional Nederland • Vries Projekt Design, De • Watercompany • We Canteen • Webo Promotion • weekblad Facilitair & gebouwbeheer • WeL inspectie • Weska • Wewo Europe • Wiek de Laat Beveiliging • Wilkhahn • Wiltec • WIMTEC Sanitärprodukte • WKZ Installatietechniek • Wonnink Projectzonwering en Daglichtregeling • WPA • Xibeo • Xigna • XLLease • Yask • Z-Creations

www.VakbeursFacilitair.nl

14, 15 & 16 januari 2015 • Brabanthallen, ’s-Hertogenbosch • Gratis toegang!

2 · DECEMBER 2014

VOORWOORD

Anneke de Vries is directeur Real Estate & Construction bij Albert Heijn. Ze ziet zeker ruimte voor verbetering in retail vastgoed in het nieuwe jaar, en daardoor volop kansen.

‘Investeren in de stenen’

“

Anneke de Vries Directeur Real Estate & Construction Albert Heijn

“Klanten komen niet meer vanzelf. Die ontwikkelingen vragen investeringen in de stenen en in de omgeving.”

Binnen retail vastgoed zijn er veel verschillen. De kranten staan vaak bol van de leegstand terwijl er ook veel locaties bestaan die floreren. Onlangs nog kocht een partij zo’n 14 wijkwinkelcentra. Die ziet daar toekomst in en ook wij hebben interesse in dat soort locaties en proberen nog altijd te realiseren dat van de twee supermarkten in een winkelcentrum er één een Albert Heijn is. Hoewel overall de cijfers dalen en winkels in krimpgebieden het natuurlijk zeker moeilijk hebben, geldt die ontwikkeling dus zeker niet voor al het vastgoed. Er zijn prille tekenen van economisch herstel en in verschillende steden is er een opleving van vastgoedontwikkeling te zien, zoals in Amsterdam en Den Haag. Er gebeurt daar een hoop. Ik denk dan ook dat we in 2015 vastgoeddeals zoals in het eerder genoemde voorbeeld vaker gaan zien. Feit is natuurlijk ook dat de consument altijd eten blijft kopen en kleding nodig blijft hebben.”

Omnichannel “De manier waarop er wordt gewinkeld verandert echter wel en verschuift steeds meer naar om-

nichannel. Het betekent dat de retailer er overal moet zijn voor de klant. Als deze wil bestellen op internet en de gekochte waar in een fysieke winkel wil afhalen. Of als hij in een zaak in de stad besluit toch liever dat paar schoenen in een andere kleur thuisgestuurd te krijgen. Omnichannel heeft ook invloed op het winkelvastgoed; winkels worden in sommige gevallen groter, kleiner of krijgen een andere indeling. Internet wordt vaak gezien als de vijand, maar is juist een aanvulling. Vergeet niet dat fysieke winkels soms ook lastig bereikbaar zijn, je er soms moeilijk bij kunt parkeren of lastig kunt bevoorraden. Dergelijke behoeften zijn op sommige locaties wat vergeten. Naast inspelen op omnichannel, moeten we zorgen dat winkelen in een winkelcentrum of stad gezellig blijft. Klanten komen niet meer vanzelf. Die ontwikkelingen vragen investeringen in de stenen en in de omgeving, bijvoorbeeld op het gebied van schoon, heel veilig.”

Leegstand “Leegstand is onder meer te verhelpen met pop-up stores. Maar voorkomen dat winkels leeg komen te staan kan natuurlijk ook door het aanbieden van flexibe-

le huurcontracten met bijvoorbeeld andere looptijden. En door een winkelgebied aantrekkelijk te houden. In de praktijk houdt dit in dat je nieuwe vragers of huurders moet faciliteren in bestaand vastgoed, wat niet altijd even makkelijk is. De regelgeving kan het lastig maken, omdat er bijvoorbeeld geen muren mogen worden doorgebroken. Maar het is wel belangrijk om in te spelen op de wensen, zeker op die van de consument.” “Voor een goede toekomst van retail vastgoed moeten er wel duidelijke keuzes worden gemaakt. In plaats van investeren in vastgoed van drie winkelcentra, kan de aanpak van één een betere optie zijn. Ook al is dat soms pijnlijk. Voor gemeenten ligt in die keuzes een rol; zij moeten tot heldere retailvisies komen. Bovendien is een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren, retailers en overheid noodzakelijk. Duidelijke keuzes versnellen investeringen. De consequentie is dat partijen samen innovaties moeten realiseren. Co-creatie is dus heel belangrijk. We moeten winkelgebieden samen beter maken.”

MEER LEZEN? GA NAAR VASTGOEDMARKT.NU

TIP VAN DE REDACTIE Nathalie Hofman

“Facility management is in ontwikkeling?”

P12

Colofon Uitgave van Mediaplanet Herengracht 174 1016 BR Amsterdam Project Managers: Charlotte Netten, Joost Heij Business Developers: Anko Steenbeek, Ewout Lieben Content & Production Manager: Heleen Janssen Designer: I mre Engbers Managing Director: Bart Gabriels Gedistribueerd: Het Financieele Dagblad, december 2014 Drukkerij: Drukkerij Noordholland Mediaplanet contact informatie: Telefoon: 020-7077000 Fax: 020-7077099 Een tip voor de redactie? Mail dan naar: [email protected] facebook.com/MediaplanetNL @MediaplanetNL

Dit is een bijlage bij Het Financieele Dagblad. De inhoud van deze bijlage valt niet onder de hoofdredactionele verantwoordelijkheid van Het Financieele Dagblad. Copyright Mediaplanet Publishing House Volledige of gedeeltelijke verveelvoudiging, openbaarmaking of overname van deze publicatie is slechts toegestaan met toestemming van de uitgever, met bronvermelding: Mediaplanet Publishing House.

MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

Vastgoedmanagement nieuwe stijl Monitoren prestaties, inspelen op verandering en aandacht voor gebruiker Kansen en bedreigingen in de winkelmarkt De functie van fysieke winkelgebieden verandert in snel tempo. Het kaf wordt van het koren gescheiden. De sterke gebieden zoals A1-locaties in de grote steden en complete wijkwinkelcentra blijven het in principe goed doen. Veel locaties staan onder druk en in een groot aantal moet worden ingegrepen. Voor vrijwel alle fysieke winkelgebieden geldt, dat er scherp aan de wind gezeild moet worden om de vastgoedwaarde in stand te houden. Van traditioneel naar dynamisch management Konden in de hoogtijdagen van voorheen winkelcentra van mindere kwaliteit zich nog wel handhaven, die tijd is voorbij. De functie van fysieke winkelgebieden is aan heroriëntatie toe. Technisch en administratief beheer alleen is onvoldoende. Een nieuwe stijl van vastgoedmanagement (incl. certificering) is nodig. Dit stelt hoge eisen aan het vastgoedmanagement dat moet plaatsvinden vanuit: • Een visie op de functie die het winkelgebied in het veranderend winkelklimaat en de lokale markt nog kan vervullen. Als de toegevoegde waarde van het gebied niet duidelijk is, ontstaan onherroepelijk problemen; • De behoeftes vanuit de primaire gebruikers van het winkelgebied. Alles in de dienstverlening aan de consument moet optimaal zijn. Dat vraagt om sturing, management en deskundigheid.

Denk aan huurprijzen, leegstand, huurachterstand, expiraties etc. Door 24/7 over alle relevante informatie te kunnen beschikken en de prestaties in kaart te hebben, gaat de handelingssnelheid bij beslissingen enorm omhoog. Het Dashboard stelt WPM en haar klanten in staat om voorspellingen te doen over het toekomstig functioneren van winkelcentra.

• Proactief integraal beheer, waar expertise vanuit verschillende disciplines wordt benut. Zoals: kennis van retailtrends, marketing, commercie, vastgoedkennis en vastgoedontwikkeling. • Dagelijkse monitoring van de prestaties van het winkelgebied. Door de prestaties te benoemen, te meten en te volgen kan snel op veranderingen worden ingespeeld. De snelheid waarmee oplossingen kunnen worden gecreëerd voor problemen, bepaalt steeds meer de waarde van het vastgoed en het rendement voor de eigenaar. Het WPM Dashboard In het Dashboard heeft WPM alle gegevens van haar beheerprojecten ondergebracht. Dit biedt mogelijkheden om niet alleen performance van het object en de portfolio te monitoren, maar ook om het met soortgelijke winkelgebieden te vergelijken.

Management op property- en assetniveau Als gevolg van de nieuwe marktomstandigheden verandert de rol van de bij het vastgoed betrokkenen. Visie is de grote driver achter dit proces gekoppeld aan meer kennis en informatie die direct beschikbaar moet zijn. Dit geldt voor alle niveaus, zowel property managementniveau als asset- en portfolioniveau. Het Dashboard verenigt deze kennis op alle beleidsniveaus.

Betrokkenheid bij vergroten vastgoedwaarde Het in stand houden van vastgoedwaarde kan alleen als je dicht op het vastgoed zit. Je moet als beheerder betrokken zijn bij het wel en wee van het winkelcentrum, de problemen kennen en slagvaardig oplossingen creëren. In het winkelvastgoed is lang alleen in huuropbrengsten gedacht. De komende jaren zal het vooral om onderscheidend vermogen gaan en het slagvaardig inspelen op verlangens van consument en ondernemer. Het leggen van realistische verbindingen tussen deze uiteenlopende wensen, is de uitdaging die voorligt. ■ www.wpmgroep.nl

ON DARK BACKGROU ON DARK BACKGROU

‘Projectontwikkeling is een teamsport geworden’

Projectontwikkelaars zouden een uitstervend ras zijn volgens Property NL. Bart van Sliedregt van het Rotterdamse KIKX Development denkt van niet. Hij denkt wel dat de spelregels zijn veranderd en het spel is geëvolueerd. En trekt de parallel met teamsport. Projectontwikkeling is vandaag de dag niet meer hoofdzakelijk gericht op nieuwe projecten, maar meer op de herontwikkeling van bestaande gebouwen. ‘Ik zie daarbij wel een trend dat de belegger die herontwikkeling liever in eigen beheer doet. Ik zie dan ook vooral potentieel voor ontwikkelaars zoals wijzelf, die voor beleggers in dat voortraject een toegevoegde waarde kunnen hebben. Dit door de business

Bart van Sliedregt

case met bijbehorende risico’s goed uit te werken, de huurders te contracteren, relocaties voor te bereiden en te realiseren, enz. Naast de rol van gedelegeerd ontwikkelaar ontwikkelt KIKX ook risicodragend van A tot Z en turnkey. Dat kan prima met ons kernteam van vijf specialisten op het gebied van research, marketing, communicatie, techniek en realisatie’. Het gebrek aan financieringsbronnen werkt remmend voor de markt, maar zorgt tegelijkertijd ook dat partijen creatiever worden. Hun aanpak moeten aanpassen. KIKX werkt volgens drie basisregels die al in 2005 opgeschreven werden: 1) Vanaf het begin willen we weten voor welke huurder(s) het project (her)ontwikkeld wordt, 2) De lokale overheid moet achter ons plan staan en 3) Ruim voor we gaan bouwen hebben we de belegger aan tafel. Deze nuchtere aanpak werpt haar vruchten af. KIKX heeft een goede werkvoorraad. De wereld is veranderd en KIKX voorziet nog meer veranderingen. ‘De moderne ontwikkelaar zal straks naast zijn initiërende rol ook meer een risico delende consultant kunnen zijn die zijn expertise inbrengt. En waarom ook niet? De expertise die wij als ontwikkelaar in jaren hebben opgebouwd, kan heel goed ingezet worden voor beleggers of grote retailers. Daarom wordt ook het netwerk om ons heen steeds belangrijker.

Die nieuwe manier van werken vraagt een gezamenlijk doel, ambitie en nog meer transparantie. Projectontwikkeling wordt een teamsport, waarbij partijen met elkaar samen het beoogde eindresultaat willen realiseren. En ieder teamlid doet waar hij of zij echt goed in is. Vanuit zijn eigen expertise. Net als in bijv. een hockeyteam’. Voor KIKX draait het duidelijk om ‘morgen’: ‘Alle veranderingen bieden ook veel kansen en in de markt zit gelukkig nog volop dynamiek. In dit vak moet je vooral met vandaag en morgen bezig zijn: wat gisteren was, is geweest. Als je als bedrijf je niet kunt richten op de toekomst en veranderingen, dan heb je simpelweg geen bestaansrecht. Ontwikkelaars moeten zichzelf herontwikkelen en net als veel goede retailers dat al doen, zich nu afvragen wat hun klant morgen gaat doen. Retailers krijgen andere ruimtebehoeften: als ontwikkelaar moet je goed luisteren en proberen op de vraag te anticiperen.

Samen ontwikkelen voor de volgende generaties Ontwikkelen is vooruitdenken, voortdurend in beweging zijn. Movement Real Estate levert samen met haar partners Built to Build Retail en Van Deursen Group graag een bijdrage aan de toekomst. Die van onszelf maar ook van onze kinderen.

D

uurzaam ondernemen en ontwikkelen vinden de consortiumpartners daarom, juist in deze tijden van crisis, niet alleen noodzakelijk maar biedt ook kansen in deze veranderende economie, samenleving en omgeving. Dit bewezen de drie Bossche partijen eens te meer met de herontwikkeling van De Markies in Den Haag. Op een lastige, binnenstedelijke locatie werd in hoog tempo een onooglijk winkel- en kantorencomplex getransformeerd tot blikvanger én publiekstrekker van het Haagse kernwinkelgebied. De 15.500 meter tellende retailvloer biedt nu ruimte aan toonaangevende winkelketens als Zara, Hennes & Mauritz en Marks & Spencer. Het getoonde vastgoedondernemerschap en lef binnen dit project is door de vakjury bekroond met de FGH Vastgoedprijs 2014. De Markies bewijst dat het mogelijk is om in tijden van crisis toekomstbestendig te bouwen. Dit vanuit een duidelijke visie op de vastgoedmarkt: locaties en gebouwen zijn niet van ontwikkelaars, architecten, of bouwers maar van de mensen zelf. Een

gebouw moet voor de gebruikers leefbaar zijn. Gebouwen op mooie locaties moeten mensen verbinden en betekenis geven aan wat mensen belangrijk vinden. Movement Real Estate, Built to Build Retail en Van Deursen Group streven er in hun gezamenlijke projecten naar dat een gebouw of locatie de gebruikers raakt, verbindt en omarmt. Zodat de gebruikers het gebouw toekomst geven, daarmee duurzaam maken en doorgeven aan de volgende generatie. In de herontwikkeling van De Markies is deze visie goed herkenbaar. Een belangrijke succesfactor van het project is de flexibiliteit van het gebouw. Daarmee is de houdbaarheid van De Markies ook op lange termijn gegarandeerd. Hierin is voorzien in het ontwerp van Vocus Architecten uit Bussum. Een indrukwekkende, deels behouden, historische gevel in combinatie met de strakke stedelijke architectuur die naadloos past binnen de bestaande binnenstedelijke bebouwing met daarachter een maximaal aanpasbare winkelplattegrond. Dit alles in een rap

tempo gerealiseerd zonder de kwaliteit uit het oog te verliezen. Om duurzaam te kunnen bouwen en (her)ontwikkelen is multifunctionaliteit essentieel. Enerzijds om zo tegemoet te komen aan de eisen die gebruikers in deze huidige tijd aan een gebouw stellen. Anderzijds om ervoor te zorgen dat je samen steeds weer een nieuwe impuls aan de vastgoedmarkt blijft geven. Het meest trots zijn de consortiumpartners op de wijze waarop het proces is verlopen. Allen zijn blijven geloven in de kracht van het project en hadden een enorme drive om er samen een succes van te maken. Binnen afzienbare tijd is een kwalitatief hoogwaardig gebouw gerealiseerd dat naadloos past in de bestaande stedelijke omgeving. Er is erg hard gewerkt om er diversiteit, flexibiliteit en kwaliteit in te krijgen en dat is door de jury ook onderkend. Dat het soms gewoon keihard knokken is, maakt het winnen van deze prijs misschien wel extra bijzonder. En smaakt zeker naar meer mooie gezamenlijke projecten in de toekomst.

Bart van Sliedregt vindt ook dat ontwikkelaars en beleggers samen moeten gaan rekenen: ‘Internet-retail legt druk op de stenen-retail en het is reëel om er vanuit te gaan dat de retailer straks niet meer hetzelfde voor een meter wil betalen als nu. We moeten leren rekenen met andere opbrengsten voor nieuwe projecten en mogelijk gaat de hele keten op een andere wijze geld verdienen. En dus moet je je proces optimaliseren. Minder risico rechtvaardigt minder rendement. Door als team te opereren kun je de risico’s beperken en daardoor toch nog steeds projecten haalbaar maken. Je moet dus bereid zijn om op te geven wat je gisteren deed. KIKX durft haar eigen functioneren kritisch ter discussie te stellen en zich af te vragen wat we beter kunnen doen. Beter dan gisteren’.

www.kikxdevelopment.nl

4 · DECEMBER 2014 · WWW.VASTGOEDMARKT.NU

RONDETAFEL

Op zoek naar nieuwe dynamiek in retailvastgoed

W

inkels z i j n steeds belangrijker voor het imago van retailorganisaties en evengoed voor de kwaliteit van de stad. Het verbaast dan ook niet dat al gauw ter tafel komt dat het winkelbestand integraal moet worden benaderd. Er zijn regionale afspraken nodig, waarbij zwakke gebieden niet langer beschermd worden maar een nieuwe bestemming krijgen. “De overheid zou er goed aan doen om geen nieuwe detailhandel toe te staan buiten de bestaande winkelstructuur en juist ruimte te bieden voor investeringen in sterke kansrijke gebieden”, zegt Pieter Affourtit, algemeen directeur van WPM Groep. Hij wijst

er ook op dat een schaalsprong de structuur vaker verstoort, dan dat er voordeel mee wordt gecreëerd. “Herontwikkelen en kwaliteit toevoegen is prima, op het substantieel meer meters toevoegen zit niemand te wachten”, stelt Joop van der Steuijt, directeur van Retail Property Management.

Krachtige kernen Affourtit steekt de hand ook in eigen boezem. Alle betrokken partijen hebben een rol gespeeld in de ‘ratrace’, er was geen ontkomen aan. Een lange tijd zaten de stadscentra op slot, dus werden investeerders en ondernemers ‘gedwongen’ om hun heil meer in de periferie te zoeken. Opportunisme is kenmerkend voor de sector. “Als Primark ergens opent, vliegen investeerders er achteraan.

“De nieuwe tijd vraagt om attractieve winkelgebieden, duurzaam en met stedelijke relevantie.” “Vooral buitenlandse ketens staan veeleer open voor marktprijstoetsing.”

FOTO: MONA VAN DEN BERG

Het zijn geen makkelijke tijden voor de retailvastgoedbranche. De grote leegstand en de veranderende rol van de fysieke winkel. Het zijn slechts twee ontwikkelingen die de branche voor uitdagingen stellen. Toch is er ook sprake van optimisme. We gingen om tafel met vier experts met de vraag wat nodig is om retailvastgoed nieuwe dynamiek te geven.

De nieuwe tijd vraagt om attractieve winkelgebieden, duurzaam en met stedelijke relevantie.” Het perspectief moet juist zijn, voegt Emile Ruempol, directeur Business Development, Retail Estate en Construction van HEMA, toe. “Er is sprake van krimp, dus is er rationalisatie nodig. De veranderende rol van detailhandel vraagt om een krachtige kernen van winkels.” Van der Steuijt: “Er is nuancering nodig. Het A-1 winkelgebied zal haar aantrekkingskracht behouden, maar een aanloopstraat kan al zo te maken hebben zo’n 20 procent leegstand.” Kortom: keuze maken voor wat kansrijk is en wat niet. Want gebieden die niet (meer) werken maar blijven proberen door te ontwikkelen zitten de echt kansrijke gebieden maar in de weg. Temeer

omdat een formule eenvoudig kan in en uitstappen, maar je als eigenaar toch al gauw tien tot vijftien jaar aan een pand vast zit.

Investering nodig Maar hoe dan verder? Belegger, retailer en overheid bij elkaar brengen blijkt een gewenste eerste stap. Zoals in Baarn gebeurt, vindt Ruempol. De aanloopstraten lopen er leeg, waarop de gemeente de winkelbestemming eraf haalt, zodat het winkelaanbod zich meer concentreert en er ruimte ontstaat voor andere doeleinden. Afwaardering van investeringen lijkt onontkoombaar. Een taak die op het eerste gehoor bij eigenaren lijkt te liggen, maar er is ook een investering nodig vanuit de retailer, kaart Affourtit aan. Wat op instemming van Ruempol kan rekenen. “Daar

Klein in omvang, groot in resultaat. Vastgoedadviseur, alleen voor retailers. Deze retailers gingen u reeds voor: Aldi, Blokker, Bruna, C&A, Douglas, D-RT Groep, HEMA, H&M, Hunkemöller, KPN, La Place, Media Markt, Prénatal, The Sting, V&D, Witteveen

Retail Property Management B.V.

Telefoon (015) 215 30 30

Kleveringweg 4

[email protected]

2616 LZ Delft

www.ruimtevoorretail.nl

DECEMBER 2014 · 5

om ons heen gemeengoed is. Huren zijn daar vaker gekoppeld aan omzetten en bezoekersaantallen. Een slager heeft immers minder omzet dan een juwelier, dus kan naar rato ook minder missen. Maar dat vraagt wel om een hoge mate van transparantie. Affourtit: “Beleggers hebben daar ook inzage in omzetten, waardoor ze vroegtijdig weten wanneer gebieden minder lopen en kunnen ingrijpen.” Ruempol haalt Frankrijk aan als voorbeeld. Winkels zijn er open over hun cijfers. Daardoor is het mogelijk om te benchmarken voor nieuwe winkelcentra. De aanwezigen klinkt het niet verkeerd in de oren. Maar, stelt Flesseman: “In de praktijk valt op dat marktpartijen juist minder vaak kiezen voor omzethuren. Dit komt omdat onlineverkopen minder eenduidig zijn toe te rekenen aan één bepaald filiaal.”

V.l.n.r: Pieter Affourtit Algemeen directeur WPM Groep Albert Flesseman Partner & advocaat Boekel de Nerée Emile Ruempol Directeur Business Development, retail estate & construction HEMA Joop van der Steuijt Directeur Retail Property Managenent zijn wij van de zomer mee bezig geweest (alle HEMA-vestigingen zijn in korte tijd verbouwd, red). Je bent voortdurend op zoek naar de grenzen van mogelijkheden.”

Huurrecht is flexibel Welke middelen zijn er beschikbaar om de transitie op gang te brengen? Het huurrecht biedt wel de ruimte om onderscheid in winkelbestemmingen te maken, stelt Albert Flesseman, Partner bij Boekel de Nerée. “Je kunt in een overeenkomst aangeven dat een bepaalde winkel, bijvoorbeeld een boekwinkel, toegevoegde waarde levert en om die reden een lagere huur betaalt. Dat moet dan wel uitdrukkelijk en eenduidig zijn geformuleerd.” De manier waarop huren tot stand komen, lijkt ook langzaamaan te veranderen.

Flesseman: “Vooral buitenlandse ketens staan veeleer open voor marktprijstoetsing en niet voor toetsing aan de referentiehuren.” Moeten we de wet vernieuwen om in te kunnen grijpen, vraagt Van der Steuijt zich af. Flesseman: “Het huurrecht is flexibeler dan veel marktpartijen veronderstellen. Ik meen dan ook dat er geen directe noodzaak bestaat tot wijziging van de wet. Partijen kunnen veel meer gebruik maken van de mogelijkheid die de wet kent om afwijkende afspraken te maken. Zo is het heel goed mogelijk om een marktprijstoetsing of een vaste looptijd af te spreken.”

Objectiviteit De veranderende wereld maakt het bij retai lvastgoed betrokken partijen niet eenvoudig, maar toch is er duidelijk sprake van optimisme. Positief is de crisis niet, maar zet wel aan tot verversing van het winkelbestand. En, stelt Affourtit, de discussie wordt steeds objectiever gevoerd. “We moeten af van de tegenstelling in belangen die is ontstaan. Dat lukt steeds beter. Waar het om draait is dat de consument zijn keuze maar één keer maakt. Wat die keuze is, is ons gedeelde belang.”

LEES OOK OP: WWW.VASTGOEDMARKT.NU/ DYNAMIEK-RETAILVASTGOED

Openheid over cijfers Een ander middel waar Affourtit op hint is de omzetgerelateerde huur, die in sommige landen

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

Bruning De Goede Vastgoedregisseurs:

Volledige regie, ook voor particuliere retailportfolio Onder de naam Bruning De Goede Vastgoedregisseurs hebben Anton Bruning en Udo de Goede zich dit jaar gevestigd als onafhankelijk vastgoedspecialist in een specifiek deel van de vastgoedmarkt: portefeuilles van particuliere beleggers. Bruning en De Goede waren voor oprichting van de nieuwe organisatie al enige jaren samen actief op strategisch, tactisch en uitvoerend niveau. “We hebben institutionele kijk en kunde door onze achtergrond in de vastgoedbeleggingssector en retailontwikkeling”, legt De Goede uit. Dat vertaalt zich niet alleen in ondersteuning bij expansie, dispositie of afbouwen naar nul, maar ook in hulp bij het revitaliseren van objecten en het verzorgen van de

financiële paragraaf – zoals herfinanciering. Het korte en lange termijn doel van de belegger staat voorop, benadrukt Bruning. “Als regisseurs kunnen we beleggers alles wat rond de portefeuille speelt uit handen nemen. Bijvoorbeeld ook als een portefeuille overgaat naar een volgende generatie eigenaars, die er niet mee uit de voeten kunnen.”

relaties gebouwd, die bij beide partijen passen. De Goede: “De huurder moet vooral op lange termijn in een pand kunnen draaien; je wilt niet dat de huur na twee jaar te hoog blijkt te zijn en hij omvalt. Daarom kruipen we in de huid van ondernemers. We weten ook wat er aan die kant speelt.” Bruning: “We onderhouden zelf alle contacten met

retailers en retailmakelaars, zodat we goed weten waar de behoeftes liggen.”

Onafhankelijkheid

Bruning en De Goede hebben zich een bijzondere rol in de markt aangemeten, die vooral gekenmerkt wordt door zelfstandigheid en onafhankelijkheid. Bruning: “Doordat wij niet ge-

Toekomstbestendige huurders

Gevraagd naar het soort vastgoed waar Bruning De Goede Vastgoedregisseurs zich op richt, spreekt De Goede onder andere over portefeuilles met winkels, kantoren en/of logistieke gebouwen. Een belangrijk onderdeel van de werkwijze is het vinden van toekomstbestendige huurders. Er wordt aan duurzame

Anton Bruning

Udo de Goede

bonden zijn aan andere partijen dan onze klanten kunnen we vrijelijk acteren en blijven wij flexibel. Die bewegingsvrijheid is essentieel voor het resultaat.” De Goede voegt toe dat ze veelal werken op uurbasis en niet transactie-afhankelijk zijn. “Een vitale portfolio vraagt om een langetermijnaanpak en samenwerking. Met onze kennis kunnen we iedereen in z’n kracht zetten en zijn wij de Haarlemmer olie in een vastgoedportefeuille.”

6 · DECEMBER 2014 · WWW.VASTGOEDMARKT.NU

Grote leegstand op de eerste verdieping en retailers die vragen om (veel) grotere vloeroppervlakten. Lesley Bamberger, CEO van Kroonenberg Groep, ziet en hoort het de afgelopen jaren steeds vaker. Veel winkelcentra voldoen in hun huidige vorm niet meer aan de eisen van deze tijd. We spraken hem over moderne herontwikkeling.

Herontwikkeling in de veranderende retailmarkt

D

iverse winkelcentra ondergaan momenteel of binnenkort een metamorfose. Zo ook de Barones in Breda, die Kroonenberg Groep sinds 2005 in bezit heeft. Het centrum is exemplarisch voor de stand van zaken in veel centra. Zo staat een groot aantal winkels dat alleen vanaf de eerste etage toegankelijk is leeg, bieden de bestaande winkelvloeren weinig tot geen mogelijkheid voor uitbreiding en zijn er plannen voor de ontwikkeling van een nieuw, concurrerend winkelcentrum. Kroonenberg Groep koos voor een creatieve aanpak om deze knelpunten gelijktijdig aan te pakken. De eerste verdieping wordt

bij de bestaande ruimte op de begane grond getrokken en zal alleen vanuit de winkels bereikbaar zijn. “In een winkelcentrum is winkelen op de eerst verdieping veel moeilijker”, legt Bamberger uit. “We kiezen voor een verticale integratie binnen het winkelcentrum en kunnen daardoor retailers ook de grote vloeroppervlakte bieden waar zij zo’n behoefte aan hebben. Zo wordt de beschikbare ruimte weer optimaal gebruikt.”

Creativiteit in bestaande situatie Niet alleen in de winkels worden veranderingen doorgevoerd. Voor een aantrekkelijke uitstraling worden alle puien vernieuwd en zal de Barones meer bij de omgeving betrokken worden. Door een nieuwe indeling ontstaat een soort speelsheid in de winkelstraat. In het midden van de

FOTO: RIJNBOUTT GELDERLANDPLEIN - DE KROONENBERG GROEP

INSPIRATIE

Feitjes Mede onder invloed van de recessie is de winkelleegstand de afgelopen jaren gestegen tot ruim 7%. Vergrijzing heeft grote impact op groeipotentie winkels. Was in 1990 nog 13% van de Nederlanders ouder dan 64 jaar, in 2014 is dit opgelopen tot 17%.

▶ Lees meer op

vastgoedmarkt.nu

straat komt een rustpunt waar de bezoekers even kunnen zitten. Hier maakt een winkelpand plaats voor een horecagelegenheid. Beleving speelt een voorname rol. Een goed voorbeeld hiervan is ook het in herontwikkeling zijnde winkelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam, waar ieder jaar in december en januari een ijsbaan wordt gecreëerd. In dit winkelcentrum wordt niet alleen de volledige look en feel veranderd, maar wordt ook circa 8000 vierkante meter bijgebouwd. Bamberger: “Herontwikkeling vraagt om creatief omgaan met wat er al is en zorgen dat een bestaande situatie met nieuwe elementen op een hoger niveau terug is te zetten in de markt. Dat kan alleen als je goed inspeelt op wensen van retailers en ook goed contact hebt met de gemeente.”

3W

3W New Development:

winkelen blijft! Volgens Jaco Meuwissen, directeur van 3W New Development, hebben we in al­ gemene zin in Nederland voldoende winkelmeters en ligt de focus in de ontwikkel­ opgave op kwaliteit en toekomstbestendigheid. 3W New Development richt zich op het ondersteunen en adviseren van eigenaren in hun vastgoedopgave. “We groeien als organisatie en onze landelijke scope zorgt voor opdrachten in het hele land. Onze aanpak lijkt te voorzien in een groeiende vraag. Winkeleigenaren komen steeds meer tot het besef dat niks doen geen optie is”, aldus Meuwissen. Met de groeiende por­ tefeuille wordt een tweede vestiging, in bijvoorbeeld Amsterdam, serieus overwogen.

New Development herontwikkelt nu onder meer De Barones in hartje Breda. De Barones ondergaat komend jaar een flinke metamorfose. Zo worden de winkelruimtes op de eerste verdieping via de begane grond ontsloten waardoor grotere units ontstaan. “Belangrijk is de aanpak van de bestaande entrees. In de Lange Brugstraat creëren we een situatie waarin het winkel­ centrum veel meer wordt opgenomen in het stratenpatroon waardoor de consument als het ware vanzelf naar binnen loopt. We zoe­ ken de creatieve spanning op om met be­ staande middelen een zo groot mogelijke aan­ trekkingskracht te creëren”, zegt Meuwissen. “Het is echt maatwerk.”

Beleving en routing Horeca neemt een steeds belangrijkere plaats in in het winkelgedrag. Daarom heeft 3W New Development haar creativiteit ook in­ gezet voor het maken van een sterk horeca­ punt. In het midden van het centrum wor­ den winkels weggehaald om een rustpunt te creëren. Door het maken van een glazen pui wordt aansluiting gezocht met de historische

Kwaliteit door eigen beheer Ruimte voor verbetering is er nog volop in Nederland. De herontwikkeling van de Kalvertoren en winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum zijn naast de Barones lopende projecten voor Kroonenberg Groep. De locatie is bepalend voor de potentie van een centrum en daardoor leidend bij het besluit om het wel of niet aan te kopen, stelt Bamberger. Na aankoop trekt Kroonenberg Groep retailers vooral aan door hoge kwaliteit te bieden. “In alleen huren omlaag brengen geloof ik niet. Het is beter om goed op hun inhoudelijke wensen in te spelen en te investeren in zaken die de activiteiten en uitstraling van huurders versterken.” Dat het schoon en veilig is in de centra, is volgens hem dan ook geheel vanzelfsprekend. Evenals goede wifi en beweg-

Nieuwstraat. Meuwissen: “Iedere consument zal zich aangetrokken voelen tot het cen­ trum. Zowel iemand die snel een boodschap wil doen als mensen die rustig een dagje willen shoppen en genieten. Dus moet je de routing, branchering en de beleving opti­ maal op elkaar afstemmen.”

Passie Een winkelcentrum toekomstbestendig maken, vraagt om nauwe samenwerking met eigenaar en huurders, maar bovenal ook om passie, vervolgt Meuwissen. “We verdiepen ons continue in marktontwikkelingen en houden de lange termijn goed in de gaten. Deze kennis vertalen we in toekomstbesten­ dige vastgoedontwikkelingen die aansluiten bij de kwaliteit en eisen die retailers en consu­ menten verwachten. Winkelen blijft een favo­ riete tijdsbesteding, maar de eisen zijn hoog.”

www.3wnewdevelopment.com

DECEMBER 2014 · 7

Op maat gesneden real estate Herontwikkeling in vastgoed is niet alleen een kwestie van de buitenkant, maar ook van de voorzienigen binnen. Met technologie kunnen vastgoedeigenaren zich onderscheiden en meer waarde toevoegen, zegt vastgoedbelegger Annexums CEO Huib Boissevain.

“

wijzering. De uitdaging is om een stap extra te zetten door samen met de retailer goede marketing te verzorgen en commerciële activiteiten te ontplooien, zoals het organiseren van modeshows en andere evenementen. “We kopen een centrum niet aan om het weer snel van de hand te doen, maar houden het in bezit om te ontwikkelen voor onze eigen portefeuille.” Om die reden treedt Kroonenberg Groep zelf op als beheerder en werken we heel nauw samen met vaste partners voor zaken als onderhoud en beveiliging. “Onze eigen beheerders kennen alle huurders, er zijn korte lijnen. De retailmarkt verandert; huurders willen maatwerk.”

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

Het enige onderscheidende in het grote aanbod vastgoed is op dit moment de prijs. Daarnaast is er altijd geprobeerd een zo standaard mogelijk product op de markt te brengen, waardoor er weinig factoren zijn waarmee je het verschil kan maken. Bovendien sluit vastgoed op de kantorenmarkt nauwelijks aan op de wensen van de huurder”, zegt Huib Boissevain. “Internet is tegenwoordig een basisvoorziening. Maar waarom is er in vastgoed wel stroom en vaak geen internet geregeld? Gelukkig begint het besef wel langzaam te komen.”

Technologie Het is volgens hem hard nodig dat vastgoedeigenaren met hun producten meer inspelen op de vraag van de gebruiker. Technologie kan hierin een grote rol spelen, en er uiteindelijk wellicht voor zorgen dat de huurder bereid is een hogere prijs te betalen. Hij denkt daarbij aan intelligentere systemen, zoals die van de entree en toegangssystemen binnenin of slimme oplossingen in klimaatbeheersing en aan de beveiliging van aparte wifi-netwerken. “Je moet anders kijken naar dergelijke factoren en een gebouw op maat gesneden maken per groep gebruikers. Dat betekent bijvoorbeeld ook dat een ei-

genaar met behulp van ICT op afstand zorgt dat huurders toegang hebben tot het pand zonder dat hij sleutels moet afleveren.” “Er liggen eveneens kansen in de exploitatie van een gebouw. De toepassing van sensoren zodat lampen niet altijd aan staan bijvoorbeeld, of een meedenkende thermostaat die je ook in huishoudens ziet om energiegebruik te beperken.” Intelligentere toepassingen zodat vastgoed meerwaarde krijgt dus. Gebouwen moeten efficiënter worden volgens de CEO. “Het zou ideaal zijn als je bijvoorbeeld via een ICT-systeem kunt zien waar er een vergaderkamer vrij is -in plaats van het hele gebouw te moeten doorzoeken- of als je meteen ziet welke telefonist bereikbaar is.”

Investeren in vastgoed Ook Het Nieuwe Werken leidt ertoe dat men meer moet investeren in vastgoed, vindt Boissevain. “Tegenwoordig zijn er veel meer apparaten waardoor we ook oplossingen moeten vinden voor de hoeveelheid stroom die de huurder nodig zal hebben. Het informatietijdperk waarin we leven stelt ook andere eisen aan de infrastructuur van een pand. Het is een mooie kans om als eigenaar meer te bieden dan een fysiek kantoor. Hoewel medewerkers weer meer naar kantoor komen, willen ze

wel plaatsonafhankelijk kunnen blijven werken. Dus hebben ze hulpmiddelen nodig voor de systemen, zoals een geïntegreerd platform dat de eigenaar levert en waarop ze kunnen inloggen. Via het platform is eventueel ook de telefonie te leiden waardoor er verschillende applicaties kunnen worden aangestuurd. Er is zeker een groep die dat waardeert, zoals een verzamelgebouw met zzp’ers. Bovendien kan een huurder er ook kostentechnisch baat bij hebben als het internet wordt geregeld en deze niet zelf een abonnement hoeft af te sluiten. Ik zie het als een kans voor vastgoedeigenaren om te zorgen dat er een infrastructuur wordt meegeleverd die beter bij de doelgroep past.” Maar niet alleen kantoren kunnen beter worden uitgerust. Boissevain ziet ook veel technologische en handige snufjes voor retail vastgoed. “Het is een kwestie van tijd voordat we een berichtje op de smartphone krijgen met een aanbieding als we een winkelcentrum binnenlopen.” LEES OOK OP: WWW.VASTGOEDMARKT.NU/ ICT-OPLOSSING MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

Steeds meer kantoorgebouwen aangesloten op slim glasvezel PETAS Technology BV uit Amsterdam is leverancier van slimme glas­ vezeloplossingen voor gebouweigenaren. Het bedrijf heeft 300 aangesloten vast­ goedlocaties en maakt een sterke groei door. Commercieel directeur Roberto Saveur vertelt waarom steeds meer grote en kleine gebouweigenaren kiezen voor slimme glasvezelvezeloplossingen. Waarom is glasvezel belangrijk voor gebouweigenaren?

ICT is niet de corebusiness van gebouweigenaren, zij en

Roberto Saveur.

hun huurders wensen echter wel dat zaken als internet en telefonie goed geregeld zijn. De ontwikkelingen gaan snel en het is zaak voorop te blijven lopen in de markt om bestaande huurders te behouden en nieuwe huur­ ders aan te trekken. Voor het nieuwe werken in de cloud en internettelefonie, is snel en stabiel internet noodzakelijk, dat kan eigenlijk alleen met glasvezel gegarandeerd wor­ den. Wij zien steeds vaker dat glasvezel een reden is om wel of juist niet te huren.

Wat maakt de glas­ vezeloplossing van PETAS Technology slimmer dan die van anderen?

PETAS Technology is in tegenstelling tot veel concur­ rerende partijen in de markt niet belast met investerin­ gen in oude technieken en achterhaalde verdienmodel­ len, en kan daarom direct de nieuwste oplossingen bieden tegen gunstige voorwaarden. Op dit moment zijn dat cen­ trale glasvezelverbindingen voor gebouwen waarbij grote aantallen huurders tegelijk op een voordelige wijze snel

en stabiel internet kunnen krijgen als basis voor hun ICT voorziening.

Wat onderscheidt PETAS Technology van andere ICT partijen?

Bij PETAS Technology hou­ den huurders keuzevrijheid binnen een centrale glas­ vezeloplossing die gekoppeld is aan het gebouw, niet aan één huurder. Naast kostenbe­ sparing voor huurder én ge­ bouweigenaar, blijft hiermee ook de kabelbrij in het gebouw beheersbaar en doordat bin­ nen enkele dagen kan worden geleverd hoeft een eigenaar nooit meer een huurder te missen op de connectiviteit.

Ook leveren wij een diensten­ pakket voor huurders met werken in de cloud, telefonie en backups.

Voor meer informatie bezoek onze website:

www.petastechnology.com

De vastgoedpropositie van PE­ TAS Technology gaat verder dan alleen glasvezel, zo advi­ seren wij eigenaren ook op het gebied van kostenbesparing op ICT en connectiviteit en gaan wij mee met bezichtigingen om kandidaat huurders te in­ formeren over de ICT moge­ lijkheden in het gebouw.

8 · DECEMBER 2014 · WWW.VASTGOEDMARKT.NU

DESKUNDIG ADVIES

‘Kritischere blik op winkelfondsen’ Winkelen blijft belangrijk. Maar de belegger kijkt wel kritischer naar winkelvastgoedfondsen, merkt René Vierkant van Syntrus Achmea Real Estate & Finance. “Veranderd consumentengedrag heeft ook invloed op winkelfondsen. Beleggers zijn een stuk kritischer geworden op investeringen in winkelvastgoed. Er zijn twee groepen te onderscheiden. Investeerders die er verre van blijven,en de groep die kiest voor een vastgoedfonds dat zijn zaakjes goed op orde heeft. Men kijkt met een kritischere blik naar de kwaliteit van de vastgoedportefeuille, waar retail vastgoed voorheen een relatief eenvoudige categorie was om in te beleggen. Dat is echt voorbij”, zegt director winkelbeleggingen Vierkant.

Leegstand Dat online een grote vlucht heeft genomen en de consument minder trouw is merkt hij in de portefeuille van Syntrus Achmea, dat winkelcentra- en panden beheert met een gezamenlijke waarde van 2,4 miljard euro. “Onze retailers worstelen met die ontwikkelingen. Samen met een teveel aan vierkante meters ontstaat steeds meer leegstand, hetgeen dat zich vooral openbaart op minder interessante plekken zoals aanlooproutes.Daarom ligt onze focus al enige tijd meer op vastgoed in grote steden, omdat dat nog wel echte consumententrekkers zijn.Ook retailers tonen hierin interesse.”

Functioneren in het vastgoed Met de komst van online afzetkanalen vervagen ook de landsgrenzen. Vierkant erkent dat dit invloed heeft gehad op retail vastgoed, maar ziet een nieuwe balans ontstaan waarin voldoende ruimte is voor offline. “Fysiek winkelen blijft belangrijk en het is aan de retailer om de consument te verleiden.Wij zijn op dit moment heel actief met retailers om dit te faciliteren. Een voorbeeld daarvan is kortere looptijden van de huurcontracten, zodat de portefeuille op orde blijft en ondernemers goed kunnen blijven functioneren.Daarnaast spreken we gemeentebesturen aan op hun regierol om een toekomstbestendig winkelklimaat te creëren.” MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

De retail is onderhevig aan trends. Hierdoor moeten we soms creatiever en flexibeler met vastgoed omgaan, vindt Inditex’ real estate & expansion manager Roel Schulte.

Trends in retail vastgoed

N

aast de verschuiving naar online en de omnichanneltrend signaleert Schulte de toename van internationalisering in de grote Nederlandse steden; steeds meer grote internationale partijen weten ons land te vinden. “Dit gaat gepaard met investeringen in vastgoed, en een toenemende vraag naar grotere winkelpanden met veel vierkante meters. En die zijn schaars. Een oplossing kan een fysieke aaneenschakeling van panden in bestaande kernwinkelgebieden zijn.”

Top-5 retail trends voor 2015 1. Online en offline versmelten 2. Retail zet in op geïntegreerde systemen 3. Kleinere winkels en groter online aanbod 4. Gepersonaliseerde winkelervaring 5. Social camera in opkomst

Leegstaand vastgoed

vastgoedmarkt. nu/top5-trends

In het A1-segment waarin Inditex (met meer dan 6000 winkels in de wereld) zich bevindt ziet Schulte een beperkt effect op retail vastgoed. Al is dat in lagere segmenten volgens hem wel anders. “De internationalisering zet door terwijl lokale huurders het moeilijker krijgen en er steeds meer leegstand ontstaat. Ook in A1-winkelstraten zie je dat kleine tot middelgrote ondernemingen amper hun hoofd boven water kunnen houden. Grote (internationale) bedrijven concentreren

▶ Lees meer op

zich steeds meer op de topsteden en trekken weg uit andere, economisch minder aantrekkelijke steden.” Of dit altijd met de verschuiving van offline naar online te maken heeft, betwijfelt hij. “Internet zie ik als een extra afzetkanaal. Fysieke winkels blijven dat ook, al moeten ze onderscheidend zijn. Vastgoed staat niet alleen leeg door de opkomst van online, de vraag is ook of sommige winkels nog aantrekkelijk genoeg zijn. Beleving speelt een steeds grotere rol in retail.”

Toekomst Vastgoedmanagement moet creatief en flexibel zijn, zegt Schulte. “In het optimaliseren van bestaand vastgoed ligt de toekomst. Daarnaast zijn er verschillende manieren om leegstand aan te pakken zoals omzethuur, waarbij de huurprijs is gelieerd aan de omzet. In Nederland is dit nog niet gebruikelijk, maar wel een zeer kansrijk instrument om win-winsituaties te faciliteren tussen retailers en eigenaren.”

MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

The center of Retail Stage Tips Ben jij op zoek naar een stage maar weet je niet waar je moet beginnen? Ga dan naar beroepenvande toekomst.nl/tips en vind daar 9 handige tips.

Cushman & Wakefield Strawinskylaan 3125 1077 ZX Amsterdam Tel. 020-8002000

Adv FD a.indd 1

16-12-14 11:01

DECEMBER 2014 · 9

Kijkduin Promenade: schoonste winkelgebied door samenwerking De Kijkduin Promenade is uitgeroepen tot schoonste winkelgebied van Nederland. Van de 437 winkelgebieden die meededen aan de verkiezing van Nederland Schoon kreeg Kijkduin de hoogste waardering van het winkelend publiek. We spraken drie betrokkenen over de essentiële samenwerking die nodig is om het gebied schoon te houden. Volker Vedder, eigenaar van vier Chase-winkels: “Schoon is een standaard gevoel dat bepalend is voor de beleving van mensen. In een badplaats gericht op families, zoals Kijkduin is dat extra belangrijk. We willen alles

goed verzorgd hebben. Er mag geen vuil liggen, maar het is ook belangrijk om de plantenbakken netjes op orde te hebben. Als het netjes is, is het ook veiliger. Sinds we het samen hebben aangepakt is er meer rust gekomen. Er zijn nu minder groepjes die hier rondhangen.”

Verantwoordelijkheid nemen “Als ondernemer heb je de verantwoordelijkheid om je eigen winkel netjes te houden.Maar we zorgen er ook voor dat de meters eromheen goed zijn verzorgd. De schoonmaker voor de hele promenade is er altijd al vroeg en er kan daarna iets gebeuren. Dan springen de meiden uit mijn

winkels zelf even in. En we hebben ook een winkelstraatmanager die aanspreekbaar is als er iets niet klopt. Iedereen die wat ziet dat niet zo hoort, zal het eenvoudig melden, waarna het ook echt op wordt gepakt.”

Goed resultaat “Eigenlijk is het heel eenvoudig: als het goed gaat met Kijkduin, dan gaat het ook goed met mijn onderneming. We zitten economisch gezien nog steeds niet in een makkelijke tijd,dus wil je met alle middelen die je hebt bijdragen aan een goed resultaat. Een nette omgeving is erg belangrijk middel.” NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

‘We investeren al lange tijd in elkaar’ Woody Louwerens, voorzitter Ondernemersvereniging Kijkduin Promenade

▶ H&M Rotterdam opent grootste filiaal van Europa: bron Cushman and Wakefield

“In 2010 zijn we gestart om vooral in elkaar te investeren. Gemeente, eigenaren, omwoners, natuurvereniging, ondernemers; we zijn met z’n allen om de tafel gegaan om de belangen op elkaar af te stemmen onder leiding van een door ons ingehuurde locatiemanager. Het lukt nooit om iedereen 100 procent zijn zin te geven, maar dat hoeft ook niet. Als iedereen zich erop instelt dat het voor 80 procent lukt, dan heb je goede kans dat het uitkomt. Dan kun je tot een situatie komen waar iedereen

gelukkig van wordt. Bij een ander gebied waar ik nu ook bij betrokken ben, heb ik dat samen met de locatiemanager ook ingevoerd en je merkt gelijk verschil.”

Verbeterpunten signaleren “We houden bijvoorbeeld minimaal twee keer per jaar een schouw. Dan lopen we met een brede vertegenwoordiging door het hele gebied om verbeterpunten te signaleren. Dat is iets dat je echt met z’n allen moet doen. We monitoren om de twee maanden of wat we afgesproken hebben ook wordt nagekomen. Daar zien we nu de opbrengsten van.”

Goed contact reinigingsdienst “Via de eigenaar van het centrum hebben we een schoonmaker gecontracteerd die iedere dag de promenade schoonmaakt. De ondernemers betalen daar servicekosten voor. Daarbij hebben we ook goed contact met het stadsdeelkantoor. Als er eens wat misgaat en er is snel schoonmaak nodig, dan kunnen we ze direct bellen, ook op zondag. Dat is het resultaat van de investering die we in elkaar hebben gedaan. Je moet het echt samen oplossen.”

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

NEDERLANDSCHOON

OP EEN POSITIEVE MANIER ZWERFAFVAL TE LIJF

Zwerfafval heeft niet alleen een grote negatieve invloed op het milieu, maar ook op de beleving van een winkelgebied. NederlandSchoon zet zich daarom stevig in om het samen met ondernemers, vastgoedeigenaren en overheden op te ruimen en – liever nog – te voorkomen. Projectmanager Dorien Bosselaar vertelt over de aanpak.

V

FOTO: SMELTWATER | ANNEMIEKE KOK

erpakkingsmaterialen, peuken, kauwgomresten; ieder winkelgebied heeft ermee te maken. Ze worden bewust of onbewust door mensen weggegooid of achtergelaten op plekken die daar niet voor bestemd zijn. Het resultaat is dat Neder-

Projectmanager Dorien Bosselaar

landse winkelgebieden gemiddeld slechts een 6,5 scoren op schoonheid ten opzichte van een 7,6 voor Nederland als geheel. Reden voor NederlandSchoon om winkeliers meer bij het beheer van hun winkelgebied en de openbare ruimte te betrekken en ze samenwerking op te laten zoeken met gemeenten, eigenaren en beheerders. De uitdaging ligt met name in het publieke domein, zegt Bosselaar. “Een schone omgeving is goed voor de kwaliteit van het gebied. Mensen vinden het er prettig en blijven er langer, waardoor ze meer geld uit geven. Dat is in ieders voordeel. Maar het is niet vanzelfsprekend dat het samen opgepakt wordt. Daartoe prikkelen wij ze op een positieve manier.”

ERKENNING VOOR SCHOON

Met dat prikkelen, doelt Bosselaar onder andere op de jaarlijkse verkiezing Schoonste Winkelgebied van Nederland. Winkelgebieden van 2000 vierkante meter of groter uit de 25 grootste woonplaatsen doen eraan mee en krijgen een rapportcijfer op basis van bezoekersbeoordelingen. De verkiezing heeft een zelfversterkende werking, merkt Bosselaar. “Veel winkelgebieden zijn er echt actief mee bezig. Niet alleen met zwerfafval, maar ook met ongewenste graffiti en andere vervuiling. Ondernemers en schoonmakers die zich inzetten, krijgen erkenning voor hun werk en dragen daardoor hun trots uit. Dat werkt aanstekelijk.”

De onderzoeksgegevens bieden NederlandSchoon houvast voor advies aan betrokkenen. Bosselaar: “Momenteel analyseren we alle data die we hebben om praktische oplossingen te formuleren. Die zullen we met vastgoedeigenaren, ondernemers en overheden door het hele land delen.” Ze voegt eraan toe dat NederlandSchoon in de volle breedte de afvalproblematiek in de openbare ruimte te lijf gaat. Zo is enkele jaren terug de beweging Supporters van Schoon gestart om Nederlanders in beweging te krijgen middels diverse

campagnes per jaar, organiseert de organisatie grootscheepse opruimdagen, wordt er onderzoek gedaan en adviseert ze bedrijven. Samenwerking is de verbindende factor, onderstreept Bosselaar. “Het belang van schoon gaat iedereen aan. Voor de een betekent het prettig winkelen voor een ander meer omzet of een beter stadsimago.”

“Branding brengt levendigheid terug in winkelgebieden” “Om een winkelgebied succesvol te branden zijn meerdere succesfactoren nodig”, - vindt Linda Annink, directeur van communicatiebureau Urban Solutions. Dit is haar top 5. 1 Het begint met ambitie

En met een gezamenlijke visie op de kansen en toekomstmogelijkheden van het winkelgebied. Als de stip op de horizon eenmaal is gezet, kun je er stap voor stap naartoe werken.

2 IJzersterke positionering

Heb het lef om onderscheidend te zijn, durf keuzes te maken. Hoezo, voor iedereen? Wij staan ergens voor! Werk aan relevantie, sympathie en een “trotsop-mijn-centrum-gevoel”.

3 Iedereen doet mee

Draagvlak is een voorwaarde, commitment maakt het verschil. Van alle succesfactoren is samenwerking de allerbelangrijkste. Gezamenlijk is het budget groter, de impact sterker, het resultaat duurzamer.

4 Eén verhaal vertellen

Creëer een merkomgeving van A tot Z. Alles moet kloppen en elkaar versterken. De customer journey begint in het brein van de consument. Die trekt als het ware verschillende laatjes met merkbelevingen open. De beleving die op dat moment het sterkst naar voren komt, daar gaat de voorkeur naar uit.

5 Investeer in merkwaarde

Sfeer en beleving kun je meten. Zo ook de merkwaarde van een winkelgebied. Succesvolle brands hebben daar al jaren modellen voor, dus waarom niet ook de vastgoedsector? We weten immers dat winkelcentra die investeren in branding succesvoller zijn.

Urban Solutions inspireert ondernemers, vastgoedbedrijven en gemeenten om met elkaar te bouwen aan een sterk merk voor hun winkelgebied. Met als resultaat unieke belevingen, die nieuwe klanten aantrekken, bestaande klantrelaties versterken en klantloyaliteit vergroten. Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort T 033 2536701 [email protected]

www.urbansolutions.nl

Wij zijn Synchroon. Projectontwikkelaar met ruim 75 jaar ervaring. Wij houden van steden en zijn geboeid door de mensen die er wonen. Vanuit die fascinatie ontwikkelen wij gezichtsbepalende gebouwen en omgevingen. Juist omdat ze gezichtsbepalend zijn, vormen schoonheid, duurzaamheid en oorspronkelijkheid voor ons belangrijke criteria. Wij willen woon- en winkelmilieus (her)ontwikkelen die het verschil maken. Die indruk maken. Die het karakter van de stad of het stedelijk gebied onderstrepen. Door onze ruime ervaring hebben wij in het verleden al veel spraakmakende en voor die tijd zeer moderne winkelcentra gerealiseerd. Denk hierbij aan de eerste autovrije en overdekte winkelstraten van Binnenhof in Amstelveen en Arnhem-Presikhaaf. Ook vandaag zijn wij zeer actief in het ontwikkelen van moderne centra. Zeker ook omdat deze een belangrijke maatschappelijke rol spelen. Onlangs hebben wij boodschappencentrum Van Hogendorpkwartier in Vlaardingen, Hart van Sassenheim en Centrumplan Schaesberg in Landgraaf opgeleverd. Deze laatste was genomineerd voor de NRW Jaarprijs van 2014. Wij zijn trots op deze winkelcentra omdat zij een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid van onze steden.

met lef en liefde ontwikkelen

www.synchroon.nl

DECEMBER 2014 · 11

ADVIES

Corio forum Duisburg Duitsland

‘We moeten keuzes durven maken, dat vraagt lef’

H

Brigit Gerritse Directeur NRW

et consum e nt e nve r t r o u wen blijft schommelen, maar lijkt in grote lijnen weer aan te trekken. De economische ontwikkelingen van de afgelopen jaren hebben de manier waarop we consumeren echter veranderd. Dat vraagt om actie bij retailers, vastgoedeigenaren en overheid, stelt Brigit Gerritse,directeur van Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW) “We zijn het erover eens dat de winkel blijft; uit leegstand ontstaan nieuwe initiatieven. Maar het wordt tijd dat we keuzes maken. We moeten kansen durven benoemen”, vertelt Gerritse. Even belangrijk als het benoemen van kansrijke plekken, moeten ook kansarme en kansloze gebieden benoemd worden. Die laatste kunnen dan een andere bestemming krijgen, zoals een woonfunctie. “Dat vergt lef, maar er zijn tegenwoordig nu eenmaal minder winkels nodig, dus is het wijs om sa-

men kritisch vast te stellen waar er geen kansen meer liggen. Je kunt ze niet van de ene op de andere dag afstoten.Wellicht zijn er ook ondernemers die vinden dat ze er zelfstandig prima kunnen blijven zitten. Maar het is niet slim om er collectief in te blijven investeren als duidelijk is dat het als gebied niet werkt.”

Eigen identiteit De nu al bruisende,kansrijke gebieden – zoals stadscentra – zullen zich volgens Gerritse prima blijven ontwikkelen. Het zijn de gebieden die nu kansarm zijn die gerichte aandacht vergen. “Als je ze als zodanig benoemt, kun je er een plan voor maken. Met ruilverkaveling zijn aantrekkelijke winkels bijvoorbeeld bij elkaar te zetten en kun je een eigen identiteit voor een gebied creëren.” Ze pleit daarbij voor meer openheid over en inzicht in elkaars belangen. Een vastgoedeigenaar kan vanuit zijn financiële belang heil zien in het uitbreiden van een bepaald gebied dat een ander centrum in de weg kan zitten. “De gemeenten moet daar het

overzicht op houden en in sturen.” In Zwolle en Roosendaal wordt de ontwikkeling goed opgepakt, vindt Gerritse. “In het Zwolse centrum is een denkbeeldige lijn getrokken waarbinnen de winkels worden ontwikkeld. Daar zijn de partijen van op de hoogte.”

Sociaal doel Voor goede ontwikkeling en nieuwe kansen blijkt het vooral nodig om de regeldruk laag te houden. Bijvoorbeeld door bestemmingen niet te strikt te maken. Winkels zijn er niet alleen meer om spulletjes te halen, maar kennen ook steeds meer een sociaal doel. Bijvoorbeeld door er horeca aan toe te voegen, wat niet op alle plekken mag. Gerritse: “Aan zulke regels moeten we niet vasthouden. Winkels zijn er niet alleen voor de consument, maar ook voor de burger. Ze zijn van grote invloed op de beleving van een stad.”

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

12 · DECEMBER 2014 · WWW.VASTGOEDMARKT.NU

VISIE

De Facilty Management sector kende de afgelopen jaren nogal wat verschuivingen. En het vak is onderwerp van nog meer verandering, vertelt Natalie Hofman. Een blik vooruit met de voorzitter van beroepsvereniging Facility Management Nederland (FMN).

Facility management in ontwikkeling

“

Thema’s als hospitality, duurzaamheid en werkplekomgeving zijn de laatste jaren meer naar de achtergrond verdwenen. Kostenreducties na het uitbreken van de crisis in 2007 zijn daar mede oorzaak van en de reden waarom er wordt nagedacht hoe kantoor en gebouw slimmer, en facilitaire processen efficiënter kunnen worden ingericht. De verwachting is dat bedrijven de komende jaren meer verworden tot regie-organisaties, waarbij het facilitair beheer steeds meer aan de markt wordt overgelaten. Uitbesteding geldt daarbij niet alleen voor de facilitaire diensten, maar ook voor het integrale management ervan. Door professionalisatie van facility management kan de focus naast kostenreductie op efficiency, toegevoegde waarde, arbeidsproductiviteit en klantbeleving worden gelegd.”

Schoonmaak “Uit het marktonderzoek 2014, uitgevoerd door FMN en Twynstra Gudde, blijkt dat men verwacht dat de kostenreductie richting 2017 langzaam weer naar de achtergrond verdwijnt.

Niettemin is het nog wel de vraag of er niet te veel in kosten is gesneden. Je kunt je natuurlijk afvragen hoe gezond het voor medewerkers is als een gebouw in plaats van vijf nu nog maar één dag in de week een schoonmaak ondergaat. De verwachting is dat er binnen facility management meer aandacht komt voor technologieën en dat deze een vlucht nemen. Te denken valt aan unified communication, waardoor medewerkers met digitale communicatiemiddelen beter plaatsonafhankelijk kunnen werken en draadloze koppelingen tussen systemen en toepassingen beschikbaar zijn. Een ander voorbeeld is BIM, Building Information Modelling. Dit brengt een heel gebouw digitaal en driedimensionaal in kaart, wat nuttig is als er aanpassingen en onderhoud dienen plaats te vinden. Een medewerker ondersteunen met technologie, en zorgen dat die snel aan zijn informatie komt, wordt steeds belangrijker.”

Gebouwbeheer “Het wordt daarnaast noodzakelijk om op een andere manier met leegstand in de kantorenmarkt om te

den aan de medewerker waar die zich thuis voelt en ongestoord kan werken en ontmoeten. Omdat we minder vaak op kantoor zijn, groeit de behoefte om een eigen plek te hebben.”

Jongeren

Nathalie Hopman Voorzitter FMN gaan. Op zich raakt dit niet FM zelf, maar wel diens creativiteit. We gaan immers van een nieuwbouw- naar een renovatiemarkt en naar een andere invulling van leegstaande gebouwen. Het is de vraag hoe we op een duurzame manier met de leegstand kunnen omgaan. Verder zie ik op termijn een andere kantoorinrichting ontstaan. Lange tijd hebben we flexibel gewerkt in kantoortuinen. Naar mijn verwachting is er in de toekomst meer behoefte aan concepten die persoonlijke ruimte bie-

“Een andere ontwikkeling is schaarste, die ook geldt voor de capaciteit in facility management. Er blijven mensen nodig en dus eveneens jongeren die voor het vak kiezen, want dat is facility management echt. Soms vergelijk ik het met het runnen van een hotel; je wilt het mensen zo comfortabel mogelijk maken. Toch wordt facility management nog niet altijd als een vakgebied gezien. Het is geen branche met een eigen cao, terwijl deze tak wel een steeds grotere rol gaat spelen voor de (eind)gebruiker. Erkenning is te bereiken door facilitair medewerkers nationaal en internationaal met elkaar te verenigen. Zo kunnen beleid en kennis op elkaar worden afgestemd.”

MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

AAFM Facility Management legt zich toe op consultancy AAFM Facility Management gaat met ingang van 1 januari 2015 haar dienstverlening uitbreiden met consultancy. Deze stap komt voort uit het onlangs geïntroduceerde strategische plan voor 2015-2017. Met de nieuwe koers die AAFM ingaat, wil het bedrijf nadrukkelijk herkenbaar zijn als onafhankelijke managementorganisatie voor duurzame facilitaire oplossingen en meerwaarde bieden aan haar opdrachtgevers. “De keuze om ons toe te leggen op consultancy komt voort uit de behoefte van de markt aan adviesproducten op het gebied van regie en besturing. Met name binnen de zorg en het onderwijs is hier behoefte aan omdat de ontwikkeling naar de regieorganisatie hier een belangrijke trend is”, zegt Pancras Evers, Commercieel Directeur van AAFM.

“In deze markten zien we dat het volledig uitbesteden van facility management een stap te ver is. Zij hebben echter wel behoefte aan consultancy, waarbij organisaties niet integraal uit hoeven te besteden en zelf de regie in handen houden.” De consultancy-dienstverlening van AAFM bestaat uit vier hoofdgroepen: 1 Regie en Besturing - de inrichting van de managementorganisatie (management informatie systeem, helpdesk, etc.) 2 Facilitaire dienstverlening - cateringconcepten, beheer en onderhoudsoplossingen, schoonmaak, etc. 3 Inkoop - spend-analyse, contractmanagement, etc. 4 Projectmanagement - projectmanagement van verhuizingen, verbouwingen, etc.

AAFM is al ruim tien jaar marktleider in de Nederlandse Integrated Facility Management-markt. “In deze periode hebben wij ons sterk ontwikkeld als kennispartner en die kennis willen we meer naar de markt brengen”, vervolgt Evers. “Met onze jarenlange ervaring in Integrated Facility Management kunnen wij huidige en nieuwe opdrachtgevers ondersteunen in vraagstukken op gebied van facilitaire dienstverlening. Met de introductie van consultancy kunnen wij deze expertise nog breder inzetten.”

Pancras Evers Commercieel Directeur van AAFM

www.aa-fm.com

DECEMBER 2014 · 13

De opkomst van integraal facilitair management In de volksmond wordt wel gesteld dat de eerste indruk bepalend is voor het beeld over een bedrijf. Daar zit waarheid in, maar hoe zit het met de volgende indrukken? Volgens Ursula van Werkhoven-Buiteman, manager van Welkom! (onderdeel van Securitas), spelen die net zo’n belangrijke rol. We bespraken de opkomst van integraal facilitair management. Niet alleen een receptioniste is van invloed op het imago van een organisatie; bijvoorbeeld ook schoonmakers, secretaresses en zelfs leveranciers spelen een belangrijke rol. Vanuit die gedachte ziet Van Werkhoven-Buiteman het belang van integrale samenwerking tussen facilitaire diensten dan ook toenemen. “De samenhang tussen diensten is belangrijk voor de perceptie bij de bezoeker. Het weerspiegelt hoe het bedrijf is en is bepalend voor de branding”, stelt zij. Ze illustreert het aan de hand van de ontvangst van een gast. Behalve een vriendelijke ontvangst bepaalt ook het kopje koffie dat hij krijgt hoe hij het bedrijf ervaart. Hecht je als bedrijf waarde aan duurzaamheid, dan zul je fairtrade koffie willen schenken. Dat stelt eisen aan je leverancier. En ook de manier waarop de gast verder het bedrijf in wordt geleid, is van invloed op zijn perceptie. Een gast ziet vaak mensen uit meerdere lagen van het bedrijf en het is belangrijk dat die met respect met elkaar omgaan, benadrukt Van Werkhoven-Buiteman. “Vervelende blikken zijn een grote dooddoener.”

Integrale oplossing Met verschillende partijen samen garant staan voor de beste service van de opdrachtgever kan alleen als alle facilitaire medewerkers - dus alle ketenpartners - op elkaar zijn ingespeeld en een gezamenlijke verantwoordelijk nemen. “Train de schoonmaak, receptie en catering te denken en handelen vanuit een teamgedachte”, stelt Van Werkhoven-Buiteman. “Heb respect voor elkaar, weet waar ieders specialisatie ligt en vul el-

kaar aan. Het doel is niet elkaars taken over te nemen maar wel elkaar aan te vullen en samen te komen tot een andere, betere aanpak en benadering.”

Praktische invulling imago Volgens Van Werkhoven-Buiteman zijn de voorwaarden voor integraal management al aanwezig in organisaties, maar wordt er vaak geïsoleerd gewerkt. Interne processen moeten op elkaar afgestemd worden en concurrerende leveranciers zullen op delen moeten samenwerken. Maar, stelt Van Werkhoven-Buiteman met klem, daar zal nog een belangrijke stap aan vooraf moeten gaan. “Bepaal eerst wat het imago is dat je wilt bereiken. Weet je dat, dan kun je de weg daar naartoe praktisch invullen en zorgen dat iedereen in het bedrijf deze doelstelling uitdraagt.” In dit kader spreekt Van Werkhoven-Buiteman van ‘one FM’; de situatie waarin iedereen dezelfde mindset heeft. Het maakt daarbij geen verschil of diensten in eigen huis worden verzorgd, worden uitbesteed of dat dit in mengvorm wordt gedaan.

Meer respect Het afgelopen jaar heeft Van Werkhoven-Buiteman verschillende bedrijven begeleid bij de invoering van integraal facilitair management. De reacties zijn overwegend positief, zegt ze. “De rollen en toevoegde waarde van mensen wordt duidelijker, wat zorgt voor meer respect door alle lagen van een bedrijf heen.” Ze voorziet dan ook een flinke groei voor komend jaar. “We zijn het land van snelheid en meetbaarheid, maar het gevoel gaat steeds meer een rol spelen. Niet alleen bij gasten. Medewerkers zijn minder op kantoor, dus moet je het ook voor hen aantrekkelijk maken om er te zijn. Hospitality speelt een steeds belangrijkere rol. Dat is onomkeerbaar.”

NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

‘Integrated Facility Management markt groeit door naar volwassenheid’ De verwachting is dat integrale contractvormen de komende jaren aanzienlijk aan populariteit zullen winnen. Waar echter, de afgelopen jaren, in IFM contracten het reduceren en beheersen van kosten primair doel is geweest, zullen de komende jaren andere zaken prioriteit krijgen. Dit vloeit met name voort uit een toenemende behoefte aan het verder versterken van een optimale samenwerking in de ‘keten’. Met als doel een duurzame partnerschap tussen partijen zullen IFM contracten, naast zaken als outputsturing en ‘continues improvement’, steeds meer in het teken staan van flexibiliteit.

D

oor ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken, technologische innovaties en een verregaande digitalisering zijn organisaties continu in beweging. Groei en krimp zijn nadrukkelijk aan de orde van de dag, waardoor het inbouwen van voldoende flexibiliteit in zowel de breedte en diepte van het facilitaire pakket als in het niveau van de gewenste facilitaire dienstverlening van toenemend belang is. Discussies over mogelijke,

veelal financiële, consequenties van bekende, maar met name van de nog onbekende variaties in het pakket van diensten worden voorkomen door hiertoe vooraf goede en passende afspraken te maken. Deze afspraken kunnen het beste worden vastgelegd in de vorm van een zogenaamd ‘variatiemechanisme’. Een dergelijk mechanisme biedt een passend antwoord op de toenemende behoefte aan flexibiliteit in zowel nieuwe als bestaande IFM contracten.

FGB Facility Group begeleidde in de afgelopen jaren een aantal nationale en internationale organisaties bij de voorbereiding, het selectieproces en de implementatie van IFM contracten. Het opstellen en juridisch ‘afhechten’ van zogenaamde Master Service Agreements, met daarin een gedegen variatieprocedure en een praktisch toepasbaar Performance Monitoring systeem blijkt van cruciaal belang in het realiseren van duurzame (blijvend succesvolle) IFM contracten.

FGB is een onafhankelijke management- en adviesorganisatie op het gebied van Facility Management, vastgoed en inkoop. Onze activiteiten richten zich op het realiseren van toegevoegde waarde, continuiteit, rendementsverbetering en kostenreductie.

Voor meer informatie kijk op:

www.fgbfacilitygroup.nl of bel 078-6111030

Ron Dillen Directeur van FGB Facility Group.

Facility management in de volle breedte Dolmans Facility Management beleeft een ongekende groei. De kracht? Aandacht voor de mens. National Director Julian van Stratum en Commercieel Directeur Ronald Boesjes aan het woord.

“90 procent van facility management is mensenwerk. Voor Dolmans Facility Management is het belangrijk dat de facili­ tair medewerker de juiste focus heeft en dat diens passie voor het vak eruit komt en hij of zij trots is. Dat realiseren we onder meer met coaching, begeleiding en training. Zo maak je het echte verschil als facilitair bedrijf. Vaak is dat element wat verroest in organi­ saties”, zegt Ronald Boesjes.

Julian van Stratum en Ronald Boesjes.

Luisteren naar de klant

Resultaten en visie

Dolmans Facility Management is in 2013 gestart vanuit klantvragen van zusterbedrijf Dolmans Facilitaire Diensten (schoon­ maak) en de markt, en levert diensten in heel Nederland. Het kan gaan om een totaal­ oplossing over de volle breedte van het pak­ ket aan facilitaire diensten. “Variërend van gebouwbeheer en technisch onderhoud tot groenvoorziening, bedrijfshoreca, beveili­ ging en post­ en reprodiensten. De klant kan niet alles zelf doen. Maar wij ook niet. Daar­ om slaan we de handen ineen met kwalitatief goede partners en maken we daaruit samen met onze opdrachtgever een selectie. Omdat we maatwerk leveren, verschilt het per op­ drachtgever om welke partners het gaat. Ge­ lukkig hebben we een pool van geselecteerde partners zodat we verder kunnen bouwen”, voegt Julian van Stratum toe. Dolmans gaat hierbij als managing partner te werk in drie verschillende typen contracten: maincontracting, multiservices en single services.

Hoewel Dolmans Facility Management succesvol opereert in de facilitaire markt, zijn het niet alleen de financiële resultaten die de heren noemen als wapenfeiten. Naast kostenreductieprogramma’s zijn de voor­ delen ook te vinden in de mens zelf. “We zetten medewerkers in hun kracht zodat ze met een lach aan het werk gaan’, zegt Van Stratum. “Het is een benadering waar­ mee de dienstverlener zich positioneert in de markt, naast de no­nonsense aanpak, opereren in partnerships en volledige trans­ parantie. Het betekent ook dat we alleen doen waar we goed in zijn. We zitten graag naast onze opdrachtgevende partner. Als facilitair dienstverlener zijn we een verleng­ stuk van een organisatie en maken we ­ met bijvoorbeeld hospitality ­ een eerste indruk op diens klant. Dat is een grote verantwoor­ delijkheid die we erg serieus nemen.”

De facilitaire dienstverlener beleeft een enor­ me groei. Commercieel Directeur Boesjes noemt het belang van inspelen op ontwik­ kelingen in het vakgebied. Luisteren naar de klant wordt nog belangrijker en het sámen doen ook. “We komen met de klant steeds meer tot een co­creatie waarbij strakke lij­ nen verdwijnen en de facilitaire dienstverle­ ning nog flexibeler moet zijn. De beleving in en het gebruik van gebouwen verandert im­ mers ook constant dus dienen de concepten continu te worden aangescherpt.”

Bezoek ons op Vakbeurs Facilitair van 14 t/m 16 januari 2015, stand 3I.016. Meer informatie op www.dolmansfm.com

Van winkelcentrum naar wijkservice

De vitale wijk

Vonk: ‘Er is hier gekozen voor een integrale wijkaanpak en we laten samen met deze commerciële winkelbelegger in de praktijk zien dat het interessant en haalbaar is.

Naast grootschalige stedelijke winkelvoorzieningen en internet is de ontwikkeling van wijkgerichte winkelconcepten een van de belangrijkste retailkanalen voor de toekomst. Zo betoogt Henk Vonk, directeur van FAME Planontwikkeling in Zwolle. De wijk verandert Door ingrijpende demografische verschuivingen en een veranderende rol van de overheid ten aanzien van kwetsbare burgers zal de functie van de wijk de komende jaren sterk veranderen. De gemiddelde leeftijd van de inwoners stijgt spectaculair. Mensen worden gemiddeld ouder en dat gaat gepaard met eenzaamheid, verlaagde mobiliteit en chronische aandoeningen. Bij het denken over wat dit betekent voor de retailstructuur op wijkniveau is een ander perspectief nodig: een mensgericht totaalconcept van wonen, ontmoeten, welzijn, winkels, zorg en dienstverlening.

‘Het gaat te veel over meters, branchering en rendement en veel te weinig over de behoeften van gewone mensen’

Complexe opgave ‘Dat is ook precies wat deze nieuwe opgave zo complex maakt’, aldus Vonk. ‘Je hebt een gemeenschappelijke visie nodig, waarbij ten minste de gemeente, de woningcorporatie en de eigenaar(s) van de winkels betrokken zijn. Bij FAME begint dat proces altijd bij de wensen van mensen. Daar ligt ook precies het gemeenschappelijk belang van alle partijen. Als winkelontwikkelaar in dit segment moet je daarom een andere taal kunnen spreken. Je moet niet expliciet sturen op meters, branchering en rendement, maar op de manier waarop je invulling wilt geven aan de behoeften van de wijkbewoners. De wijk Koedijkslanden in Meppel In opdracht van belegger De Hoge Dennen uit Laren ontwikkelt FAME momenteel een integraal concept in de wijk Koedijkslanden in Meppel.

Blije inwoners De inwoners krijgen meer diversiteit aan toegankelijke woningen in de goedkope huur. Daarnaast is er in samenwerking met een netwerk van partners een integraal en gecoördineerd aanbod ontwikkeld van ontmoeten, welzijn, dienstverlening en zorg. Hierdoor kunnen mensen langer in hun eigen woning blijven wonen en wordt vermeden dat mensen vereenzamen. Magazine special Het laatste FAME Magazine is geheel gewijd aan dit onderwerp en te bestellen en/of na te lezen via de website www.famegroep.nl. FAME Planontwikkeling is met een multidisciplinaire samenstelling gespecialiseerd in projecten en segmenten met een hoge complexiteit, zoals zorg, herstructurering van centrumgebieden en herontwikkeling van bestaande gebouwen. FAME ontwikkelt uitsluitend in opdracht van derden, zoals zorgorganisaties, (winkel)beleggers en woningcorporaties en realiseert projecten in heel Nederland.

DECEMBER 2014 · 15

ADVIES

Organisaties besteden steeds vaker facilitaire diensten uit, tot de regie daarvan aan toe. En die trend houdt voorlopig nog wel even aan, zegt Peter van den Hout. Hij is hoofdredacteur van Facility Management Magazine (FMM.nl).

Uitbesteding blijft de trend

“

Uitbesteding is al enige tijd, en blijft voorlopig nog wel, een enorme trend. In facilitaire diensten moet alles continu efficiënter, een reden waarom de facility manager ook altijd op de kosten wordt aangesproken en op wat er eventueel te besparen valt. Niet altijd een dankbare taak, al kan deze de kosten vaak goed inzichtelijk maken. Steeds doemt daardoor ook de vraag op wat er eventueel kan worden uitbesteed”, zegt Peter van den Hout.

Regiemodel Om organisaties met facilitaire middelen optimaal te laten presteren en mensen maximaal tot hun recht te laten komen, hanteren bedrijven steeds vaker een regiemodel. In de praktijk komt het erop neer dat zij met dit model driekwart van

de facilitaire taken uitbesteden, vervolgt de hoofdredacteur. Hieronder vallen diensten zoals schoonmaak, catering en beveiliging. “Inmiddels is meer dan de helft van alle Nederlandse bedrijven een dergelijke regie-organisatie. Hierbij beperkt de facilitaire afdeling in een bedrijf zich steeds meer tot tactische en strategische zaken en treedt deze dus op als regisseur. Het aantal groeit nog steeds. Een stapje verder gaat de demand managementorganisatie waarin ook de regierol is uitbesteed. Op dit moment beslaan deze geheel vraaggestuurde bedrijven nog maar een paar procent, maar ook deze vorm neemt toe in populariteit. De facility manager krijgt dus minder taken. Zeker in organisaties waarin facilitair management al voor zo’n 85 procent is uitbesteed.” Steeds vaker wordt gekozen voor een totaaloplossing

in de facilitaire dienstverlening. Toch schuilt hierin ook een zekere spanning, voegt Van den Hout toe. Met name in de schoonmaakbranche. “De uitbesteding in die sector heeft inmiddels geleid tot tegenwerking, omdat de overheid nu ingrijpt na een periode van prijsdruk, onderbetaling en stakingen. Zij neemt schoonmakers in dienst om hen zekerheid te bieden, wat juist weer resulteert in inbesteding. Een vreemde move omdat schoonmaak niet de core business is van de overheid. Bovendien is er de angst voor schijnzekerheid want het is natuurlijk onduidelijk hoe lang zij die inbesteding volhoudt.”

Digitalisering De FMM hoofdredacteur voorspelt daarnaast dat digitalisering meer invloed krijgt op de werkplek en zodoende ook facility managers extra werk be-

Peter van den Hout Hoofdredacteur Facility Management Magazine zorgt. “Met medewerkers die hun eigen devices meenemen komt er ook bedrijfsinformatie op de tablet terecht die niet is afgeschermd, wat voor de facilitair medewerker een geworstel kan zijn. Daarnaast moeten werknemers ook als ze thuis of onderweg willen werken altijd toegang hebben tot het netwerk. In die situaties

speelt de facility manager dus ook een belangrijke rol.” De branche zelf kan de digitalisering benutten. Een voorbeeld zijn applicaties die meten waar mensen zich bevinden in het bedrijf en welke werkplekken voldoende worden bezet. In de toekomst is het volgens hem niet ondenkbaar dat facility management samen met HR en IT onder één unit valt. Omdat ze hetzelfde doel voor ogen hebben en mensen optimaal willen laten profiteren in een gezonde werkomgeving, redeneert hij. “Duurzaamheid wordt momenteel een beetje weggedrukt door het kostenaspect, maar krijgt in de toekomst ook meer aandacht in de facilitaire dienstverlening. Het moet alleen nog worden omgezet naar een goed businessmodel.” MARJOLEIN STRAATMAN [email protected]

BIM

voor facility management Bi-directionele integratie van Autodesk AutoCAD, Autodesk Revit en ARCHIBUS

Only BIM is een bouwkundig bureau met ervaren werknemers, gespecialiseerd in de nieuwste manier van werken in 3D en BIM. Wij bouwen virtueel en vertalen bestaande bouw en ontwerpen en in 3D modellen. Hiermee ondersteunen wij het totale proces, van initiatief tot en met exploitatie met betrouwbare informatie.

BIM staat voor Bouw Informatie Model. Een BIM bevat alle relevante gegevens van een gebouw in een digitaal (3D) model. Met een BIM wordt kennis hergebruikt tijdens de totale levenscyclus van een gebouw. BIM is duurzaam! Integratie van BIM en FM biedt grote voordelen. “ROI is about 64%, with a payback period of 1,56 years.” *       

www.itannex.com

www.procosgroup.nl

BIM bespaart tijd en kosten. BIM leidt tot een robuuster onderhoudsprogramma. BIM verbetert het ruimte management. BIM helpt bij gebouw analyses. BIM stroomlijnt verander management. BIM leidt tot efficiëntie. BIM leidt tot voordelen met betrekking tot informatie management.

*) Bron: ‘BIM for Facility Managers’, Peter Teicholz, 2013, IFMA Foundation

Only BIM BV, Landgoed Sandenburg, Langbroekerdijk A32, 3947 BJ LANGBROEK +31 (343) 563 999 | [email protected] |www.onlybim.nl

Contactmoment #44

Als u uw gast welkom heet, heeft hij al 55 keer eerder uw hand geschud De ontvangst, het verblijf en het vertrek van uw gast kent naast het contact met uw host nog 120 andere contactmomenten. Contactmomenten met u, uw collega’s en vele andere elementen binnen uw onderneming vormen zijn bezoekbeleving. Het kopje koffie dat uw gast welkom heet, is er slechts één van. Welkom!, expert op het gebied van bezoekbeleving, zorgt ervoor dat al deze contactmomenten naadloos aansluiten op de identiteit van uw onderneming. Ontdek met onze gratis Welkom! scan welke contactmomenten de bezoekbeleving van uw gasten bepalen op welkombijwelkom.nl.

19979 Adv Welkom Financieele Dagblad 262x190.indd 1

12-12-14 09:30

DECEMBER 2014 · 17

ADVIES

Fred Kloet Partner PROCOS Nederland en Business Partner ITANNEX

Harold Hinfelaar Commercieel Directeur Facilicom Solutions

Mark Mobach Lector Facility Management

Foto: Deborah Roffel

‘Geen Facilitair Management Informatie Systeem zonder BIM-integratie’

‘Door de dialoog niet te voeren, missen we kansen’

‘Kostenvoordeel onderhoud vraagt om investering en aanpassing ontwerp’

Investeren in een directe bidirectionele integratie van het Facilitair Management Informatie Systeem (FMIS) met Bouwwerk Informatie Modellen (BIM) kan facility management 64 procent rendement opleveren. Fred Kloet, Partner PROCOS Nederland en Business Partner ITANNEX, legt uit.

Meer dialogen en facilitaire diensten als onderdeel van de corporate branding. Met Harold Hinfelaar, Commercieel Directeur van Facilicom Facility Solutions, kijken we naar kansen door nauwere samenwerking.

De ontwerpfase is essentieel voor de prestaties van gebouwen. Extra investeringen die onderhoud verlichten, kunnen op lange termijn veel opleveren, stelt Mark Mobach, lector Facility Management aan de Hanzehogeschool Groningen.

Er is meer aandacht voor de eindgebruiker. Facilitaire diensten hebben een bredere functie dan alleen louter het ondersteunen van het primaire proces. Huisvesting en de diensten daaromheen zijn onderdeel van de corporate branding geworden, geeft Hinfelaar als voorbeeld. “Zie het als een soort integraal hotelconcept gericht op gastvrijheid. Een receptioniste zit niet alleen achter de balie om de telefoon op te nemen, maar weet wanneer iemand aankomt aan de hand zijn nummerbord al wie dit is. Dan kan ze ook alvast de mensen inseinen waarvoor diegene komt. Het is pro-actiever én gastvrijer.”

Het is belangrijk om de facility manager vroegtijdig als vertegenwoordiger van de eindgebruikers aan tafel te hebben. Die weet immers waar de pijntjes zitten wanneer een pand dertig jaar gebruikt wordt. En weet daarmee waar grote besparingen mogelijk zijn. In Nederland zijn we net aan het ontdekken hoe dit in de praktijk beter kan, stelt Mobach. Hij illustreert het met een verwijzing naar de bekende aan kabels hangende schoonmaakbakjes. Vindt niemand mooi, ook de architect niet. Toch worden ze vaak opgenomen in een ontwerp omdat ze uit het zicht kunnen verdwijnen. Maar vanuit facilitair oogpunt is een balkon voor de ramen, zodat er veilig en efficiënt ramen gelapt kunnen worden, veel aantrekkelijker. “Een architect kan zeggen dat hij dit laatste niet mooi vindt. Maar als je aan kunt tonen zo met minder mensen – en bijvoorbeeld jaarlijks twee ton minder onderhoudskosten - af te kunnen in alle jaren na oplevering, dan ben je met iedereen in gesprek.” De crux is een bekende: niet op korte maar op lange termijn kijken en slimme bouw zien als investering in lagere onderhoudskosten. “Facilitair experts moeten daar meer aandacht voor vragen”, aldus Mobach.

Integraal informatiemanagement is van belang voor vroegtijdige, kwalitatief goede besluitvorming, stelt Kloet. Een FMIS bevat doorgaans veel informatie, maar kan nog beter gebruikt worden door het 24/7 bidirectioneel te integreren met het in de bouw steeds vaker gebruikte BIM. Kloet geeft aan dat er één informatiemodel wordt gemaakt voor ontwerp, bouw, exploitatie en gebruik van ruimte en facilitaire diensten. “Door dit centrale model heb je alle informatie over gebouw en facility management op één plek bij de hand en door de directe bidirectionele integratie is deze altijd 100 procent betrouwbaar. Je bespaart bijvoorbeeld gigantisch op revisie en door BIM worden tekeningen zelfs overbodig.”

Bestaande asset management verbeteren Een technische aangelegenheid dus, maar het doel is eenvoudig: zo snel en volledig mogelijk in kaart hebben hoe een gebouw qua FM presteert. En, als belangrijk voordeel, welke invloed wijzigingen hierop hebben. Kloet: “Welk materiaal je gebruikt, heeft direct invloed op de hoogte van facilitaire kosten.” Er zijn objectbibliotheken waarin je objecten kunt selecteren en er onderhoudsplanningen en storingen aan kunt toevoegen, vervolgt hij. Het doet de vraag rijzen hoe je het beste begint bij zo’n proces. Kloet: “Belangrijk is het asset management beter af te stemmen op het gebruik. Vaak is er al veel informatie beschikbaar, maar wordt deze niet in de juiste silo ontsloten.” Een misverstand is volgens hem dat de werkwijze alleen geschikt is voor nieuwbouw. “Juist in bestaande vastgoedportefeuilles is er al veel gebruiks- en gebouwinformatie voorhanden. Dat maakt het juist extra interessant om deze integratie in te zetten”, aldus Kloet.

Facilitair en vastgoed Belangrijk is ook de toegenomen communicatie binnen DBFMO-constructies. Er is aandacht voor slimmer exploitatie van panden, waarbij er een steeds grotere rol weggelegd is soft en hard FM services, stelt Hinfelaar. “De overheid is hier de grote voortrekker van. Zij vragen volledige werkplekken met diensten uit. Als aanbieders pakken we dat in consortia op maar als Facilicom ook zelfstandig.” Ter nuancering voegt Hinfelaar er wel aan toe dat facilitair management en vastgoed nog te veel twee gescheiden werelden zijn. “Er liggen zeker nog kansen. Door de dienstverlening beter af te stemmen op het vastgoed kan de waarde ervan stijgen. Alleen al goed onderhoud versterkt de uitstraling en kwaliteit van een pand. Daar moeten we over in gesprek.”

Aanbestedingen Vaker en eerder de dialoog opzoeken, komt terug in de meeste verbeterpunten die Hinfelaar in de markt ziet. De concurrentiegerichte dialoog die bij PPS-constructies gebruikelijk is, zou volgens hem bijvoorbeeld ook bij andere aanbestedingsprocedures positief zijn. Volgens hem wordt er nog te weinig gebruik gemaakt van de kennisdeling. “In een voortraject ben je een flinke tijd pakken papier aan het schuiven en word je het uiteindelijk niet, dan heb je elkaar niet eens gesproken. Door de dialoog niet te voeren, missen we kansen.”

Facilitaire specialisatie Professionalisering van facilitaire diensten speelt een belangrijke rol bij de besparing die Mobach noemt. Door herhaling in activiteiten en groeiende ervaring is specialisatie mogelijk. Grote aanbieders weten volgens de lector al goed hoe dit werkt, maar in het mkb is dit nog geen gemeengoed. “We moeten goed verkennen of hier ook mogelijkheden liggen.” Verder pleit Mobach voor het nog duidelijker in verband met elkaar brengen van bouw en prestaties. Niet alleen van het pand zelf, maar van de gehele gebouwde omgeving. “Door onderzoek weten we dat de zorgomgeving herstel kan bespoedigen. Het verbetert de kwaliteit van leven en zorgt voor kortere wachtlijsten. Ook dat is dus weer een investering die oplevert. Daarmee staat facilitair management altijd in dienst van de organisatiedoelen.” NIELS ACHTEREEKTE [email protected]

18 · DECEMBER 2014 · WWW.VASTGOEDMARKT.NU

IN BEELD

De naderende vakbeurs Facilitair is de grootste in zijn vakgebied. “Facility management is dan ook onmisbaar en overal.” Ton Rooijakkers van organisator HoLapress over het belang en de trends in de branche.

‘Facilitaire dienstverlening is overal’

“

De beurs dient als hét platform voor de markt en is eveneens de grootste voor facilitaire dienstverlening ter wereld. Maar liefst 18.000 tot 20.000 professionals ontmoeten elkaar voor kennisdeling en -verdieping. Standhouders richten zich uiteraard op hoe hun organisatie kan bijdragen aan de kwaliteit van facilitair management. Gedurende drie dagen –op 14, 15 en 16 januari- komen aanbod en vraag bij elkaar. De beurs draagt echt bij aan de facilitaire branche”, vertelt directeur Rooijakkersvan HoLapress.

Belang van facilitair Het belang van facilitair management is volgens hem snel uitgelegd. “Ga maar na wat er gebeurt als op kantoor de verlichting uitvalt, de kachel niet brandt of

als er geen tafels en stoelen zijn of eten in het bedrijfsrestaurant ontbreekt. Als die factoren wegvallen is er geen facilitair management en word je pas echt geconfronteerd met het belang ervan.Veel mensen staan er niet bij stil.En dat is logisch, want welke medewerker denkt bijvoorbeeld aan de schoonmaak van het kantoor als die altijd in de avonduren plaatsvindt? Facilitaire dienstverlening stopt niet bij de deur. Het verzorgt bijvoorbeeld ook het parkeerbeleid. Iedereen parkeert het liefst voor de deur. Een facility manager kan beter parkeerbeheer realiseren door een effectievere afstemming van tijdstippen waarop mensen werken.”

Innovatieprijs Aan de vakbeurs is ook een innovatieprijs gekoppeld voor bedrijven die binnen facility management een innovatie hebben ontwikkeld.

▶ Lees meer op

vastgoedmarkt.nu/ vakbeurs-facilitair

Trends in de branche Rooijakkers bespeurt een aantal ontwikkelingen die spelen in het vak-

gebied. “Zicht op de kosten is nog steeds een belangrijk punt. Daarnaast komt er meer aandacht voor werkwijzen die tegelijkertijd kosteneffectief en duurzaam zijn. Verder krijgt klantmanagement, voor het bedrijf dat facilitaire diensten afneemt en ook diens klanten, meer aandacht.”

Bovendien is er een opmars van technologie te verwachten in de facilitaire wereld. “Een voorbeeld zijn investeringen in systemen die het licht doen aan springen als een medewerker een ruimte betreedt. Of sensoren die registreren wanneer iemand het pand binnenkomt, zodat de verwarming kan worden aangezet

Succesvoller met gezamenlijk workplace management

O

nze diensteneconomie daagt organisaties uit de beste mensen te verbinden en een werkomgeving te bieden die talent inspireert, mobiliseert en faciliteert. “Dat doen we vooralsnog vooral met informatietechnologie en huisvesting. We blijven achter met sociale innovatie en gezamenlijk overtuigend organiseren”, zegt Henk Visser, algemeen directeur van Hospitality Group uit Amersfoort. Het adviesbureau ondersteunt opdrachtgevers in alle sectoren bij het innoveren en verbeteren van hospitality, facility management en huisvesting. Zo ontwikkelen zij voor ABN AMRO het integrale werkplekconcept door en helpen zij Google bij het wereldwijd structureren en nog beter organiseren van hun onderscheidende foodservices.

Engagement sleutel voor succes

Internationaal onderzoek laat zien dat organisaties die investeren in ‘employee engagement’ ook het beste presteren. De kunst is om medewerkers te verbinden met de doelstellingen van de organisatie. “We weten inmiddels alles over onze klanten en wat hen drijft maar weten in vergelijking eigenlijk weinig tot niets over onze eigen medewerkers. Medewerkers-betrok-

kenheid ontwikkel je door sterk leiderschap, gedeelde waarden, een inspirerende cultuur en faciliteiten die er toe doen. Het potentieel rendement van echt doordachte engagement projecten is enorm. Employer of choice en toenemende productiviteit zijn spijkerharde voordelen.”

Gezamenlijke aanpak

De uitdaging om te komen tot een winnende aanpak voor employee engagement vraagt om een integrale benadering. Evaluaties van bijvoorbeeld Het Nieuwe Werken laten zien dat de resultaten om medewerkers te verbinden met de nieuwe doelen en werkwijze van de organisatie mager zijn. Dat komt door de gefragmenteerde en/of weinig overtuigende aanpak. Het Nieuwe Werken is vaak een project van ICT, huisvesting of facility management terwijl de belangrijkste spelers zoals het management, HR en interne communicatie niet of nauwelijks aan boord zijn. Met een bredere en scherpe benadering kom je tot een betere afweging www.hospitality-group.nl van wat er nu echt toe doet, krijg je draagvlak bij de directie en OR, herkent talent de aanpak en beheers je Hospitality Group

de kosten. Dat kost initieel wel wat meer moeite maar de Smallepad 13-15, Amersfoort 033 - 462 55 55 resultaten spreken voor zich.

Henk Visser

Algemeen Directeur

[email protected]

Vakbeurs Facilitair foto’s: Jeff Jaspar

DECEMBER 2014 · 19

THE SOLUTION

als de persoon op weg is naar zijn werkkamer. En we gaan er ook naartoe dat schoonmakers via een app kunnen zien welk kantoor op een dag niet is gebruikt. De werknemer van de toekomst is een heel andere dan die van nu, een ontwikkeling als Bring Your Own Device gaan we steeds meer zien.

Facility management moet ervoor zorgen dat het meebeweegt met de innovaties in de buitenwereld.”

Toekomst De facilitaire sector moet volgens Rooijakkers dus echt mee in de vaart der automatisering en tech-

nologie. Pro-actief zijn en het traditionele denken loslaten zijn daarbij belangrijk. “Het betekent dat je mensen en middelen inzet als ze nodig zijn, in plaats van op een vast tijdstip tussen 14 en 16 uur. Flexibiliteit is een must. Zo kun je je –gezien Het Nieuwe Werken- ook afvragen of mensen alle-

maal op dezelfde plek op dezelfde tijd moeten werken. Werkplekken kennen vaak een bezettingspiek op maandagochtend, waar ze op vrijdagmiddag uitgestorven zijn. Facilitair management kan bijdragen aan een andere bezettingsgraad die efficiëntie bevordert. Bijvoorbeeld met extra

faciliteiten op de vrijdagmiddag die het aantrekkelijk maken om naar kantoor te komen. De branche moet in de toekomst nog innovatiever zijn en goed definiëren wie de klant is en wat hij wil.” MORJOLEIN STRAATMAN [email protected]

THE FUTURE OF CLEANING TRIPLE-T PRETTIGER, VEILIGER EN EFFICIËNTER SCHOONMAKEN De beste schoonmaakprestatie leveren, dat realiseert u met uw mensen iedere dag opnieuw. Uw vaklieden verdienen het beste schoonmaaksysteem en Triple-T zet daarin een volgende stap. Gebaseerd op de hoge eisen die schoonmaken in een zorgomgeving stelt. Met oog voor de veiligheid en het comfort van patiënten en uw eigen professionals. Triple-T helpt uw organisatie de best mogelijke performance te leveren.

Benieuwd? Kijk op www.alpheios.com/triple-t of bel voor een kennismaking Alpheios op 045 – 573 88 88.

Winkelstraten worden stiller, de leegstand neemt toe en ketens als Free Record Shop en Halfords legden recentelijk het loodje. Is de Nederlandse retailmarkt écht zwaar in verval? Of biedt de markt voor winkelvastgoed ook nog kansen?

Specialisten in winkelvastgoed:

“Leegstand is geen drama” FOTO: RPHS+

Geslaagde herontwikkeling: stadswinkelcentrum ‘Lange Voort’ in Oegstgeest.

“Z

onder te willen bagatelliseren, zie ik leegstand vooral als een lokaal probleem”, meent Jeroen Verwaaijen van Strabo. “Zo is er een directe link tussen de demografische ontwikkeling in krimpregio’s en leegstand en heeft leegstand ook te maken met een gedaald consumentenvertrouwen en teruglopende bestedingen. Daar komt nog bij dat de consument meer aanbod en kwaliteit eist tegen een lagere prijs en daar best een wat grotere afstand voor wil overbruggen. Gevolg: de aankopen worden gedaan op minder locaties die meer kwaliteit bieden.” “Daarnaast hebben winkels door stijgende loon-, productie- en distributiekosten en margeontwikkeling grotere verzorgingsgebieden nodig om rendabel te kunnen draaien”, vult Veldkamp aan. “Klopt, maar er is wel een duidelijk onderscheid tussen ‘funshoppen’ in binnensteden enerzijds en boodschappencentra voor de dagelijkse behoeften anderzijds”, nuanceert Verwaaijen. ”De praktijk leert inderdaad dat de leegstand bij boodschappencentra met een sterke supermarkt als trekker te verwaarlozen is”, erkent Veldkamp. “Dagelijkse boodschappen zijn immers minder onderhevig aan de psychologie van de consument dan duurzame goederen, zoals mode. Veel winkelstrips, buurtsteunpunten en kleine winkelcentra verliezen echter wel hun bestaansrecht en het heeft geen zin om te proberen ze allemaal in leven te houden. Het zou beter zijn als bestuurders samen met de markt inspelen op de veranderingen. Als gemeenten heldere beleidskeuzes maken, is er meer sturing en maken de vastgoedmarkt en de retailers betere investeringskeuzes. En dát biedt kansen om wijkwinkelcentra te herontwikkelen die completer en interessanter zijn voor de consument, met een sterke focus op de dagelijkse boodschappen en twee supermarkten als trekkers.”

www.wpri.nl

Samenwerking vereist

“De ontwikkelopgave wordt wel steeds complexer en dat vereist aandacht op alle niveaus – van stedenbouw tot commercie en van marketing tot beheer – om een geslaagde (her)ontwikkeling te realiseren”, meent Eric Scholman, architect-directeur van rphs+. “Alle participanten in het ontwikkelteam – ontwikkelaar, architect, financier, eigenaar en gemeente – moeten kennis, ervaring en inzichten willen delen, terwijl ook winkeliers en bewoners een belangrijke rol spelen. Daar hoort een ander business model bij dat niet primair wordt gedreven vanuit de macht van geld, maar vanuit de kracht van kennis en ervaring.” Verwaaijen: “Wat bij versterking van een wijkcentrum uiteraard van belang blijft, zijn de bekende criteria zoals parkeren, bereikbaarheid, een compleet aanbod in branchering en segmentering en aspecten als schoon, veilig, compact en gezellig. Ook moeten wijkcentra en supermarkten goed inspelen op de lokale behoeften om succesvol te zijn. Dat betekent bijvoorbeeld dat de keuze van supermarkten moet aansluiten bij het profiel van het verzorgingsgebied.“ Tjerk van Leusden van SuperVastgoed is het daarmee eens: “Een goed winkelcentrum heeft niet per definitie een Albert Heijn als trekker nodig, al denken bestuurders en beleggers vaak van wel. Je moet lokaal bezien welke concurrentiepositie de supermarkt in het verzorgingsgebied inneemt en daarbij spelen tal van factoren mee, zoals oppervlakte, aantal kassa’s, ligging, bereikbaarheid en parkeren, winkelformule en de demografische kenmerken van de wijk.”

schrijft WPRI deze visie. In tegenstelling tot andere particuliere beleggers en vastgoed cv’s streeft WPRI namelijk naar duurzame waardecreatie in plaats van alleen te kijken naar de directe cashflow uit het huurrendement.” Volgens Van Leusden is één trend echter ook zonder onderzoek duidelijk: “De consument stelt hogere eisen aan het assortiment: de hele dag door vers brood, het hele jaar door zomerfruit… Dat vergt echter een hogere omzetsnelheid en meer vierkante meters. Er zijn al Lidl’s van 2.000 m² bvo, terwijl 10 jaar geleden 1.000 m² bvo nog volstond.” Lüschen: “Ook WPRI ziet voor een goed functionerende wijksupermarkt circa 2.000 m2 bvo steeds vaker als minimale vereiste. Dat betekent dat herontwikkeling vaak vraagt om een uitbreiding om de concurrentiepositie voor de toekomst veilig te stellen en daarin schuilt – in het licht van de huidige leegstand – een zekere discrepantie. Het is voor ons als ontwikkelaar dan ook vaak lastig om bestuurders te overtuigen van het nut van uitbreiding terwijl de gemeente elders kampt met leegstand. Het vergt behalve visie bovendien lef om afscheid te nemen van kansarm vastgoed. Minder kansrijke centra verdwijnen hierdoor immers sneller uit de winkelstructuur, al schept dat voor andere winkelcentra juist weer kansen om de positie te versterken omdat er een potentieel groter verzorgingsgebied ontstaat.”

te kiezen voor kwaliteit! Richt je niet op het terugdringen van leegstand, maar faciliteer de ontwikkelaar om te versterken wat goed is en laat je daarbij adviseren door marktpartijen met de nodige kennis en ervaring.” Scholman merkt daarbij op dat de veranderende markt vraagt om aanpassing van de oorspronkelijke structuur, die bij veel oudere wijkcentra vaak niet meer aansluit bij de huidige behoefte. “Door de jaren heen zijn er tevens vaak wijzigingen aangebracht die doorgaans de integrale samenhang niet hebben versterkt. Alleen al door de structuur van een wijkcentrum te verbeteren, kun je een enorme impuls geven aan het bestaansrecht van de winkels. Daarbij geldt niet automatisch ‘groter’, maar ‘beter’. Ofwel: zoek met aandacht voor de stedenbouwkundige, architectonische én commerciële aspecten naar de beste oplossing, rekening houdend met de belangen van de zittende ondernemers. En voeg maatschappelijke functies toe die de leefbaarheid en de integrale betekenis van het centrum voor de wijk verbeteren. Zo ontstaat een krachtig, kwalitatief onderscheidend en commercieel haalbaar project.”

Versterken wat goed is

Lüschen, tot slot: “Al met al mag je best positief gestemd zijn over winkelvastgoed, zolang je de volgende stelregel maar hanteert: maak keuzes, doe de goede dingen en doe die dingen goed. Dán schep je een goed klimaat waarin de consument optimaal wordt bediend, de winkelier een goede boterham kan verdienen en ook de eigenaar/belegger een prima rendement kan behalen.”

“Om de juiste keuzes te kunnen maken, is onderzoek naar het consumentengedrag in wijkwinkelcentra nodig”, vult Verwaaijen aan. ”Als ontwikkelende belegger onder-

Lüschen krijgt bijval van Van Leusden: “We zien de laatste jaren dat retailers individuele locaties kritischer beoordelen op kwaliteit. Dit resulteert in verzoeken tot huurverlaging en opzeggingen. Soms wordt zo’n locatie dan weer ingevuld door retailers met een sterke prijsfocus, zoals Action, Lidl, Aldi en Big Bazar. Durven ook zij de locatie niet aan, dan rest vaak alleen nog leegstand of verandering van functie. Ik zou gemeenten en beleggers dan ook willen oproepen: durf

www.rphs.nl

www.supervastgoed.nl

Durf keuzes te maken

“Absoluut het laatste”, stellen Gert-Jan Veldkamp en Roderik Lüschen van investeerder/ontwikkelaar WP Retail Invest (WPRI). Samen met architect rphs+, SuperVastgoed makelaardij en onderzoeksbureau Strabo – drie marktpartijen die eveneens hun sporen ruimschoots hebben verdiend in het winkelvastgoed – belichten zij de winkelvastgoedmarkt.

“Maak keuzes, doe de goede dingen en doe die dingen goed”

Jan Ruijter [email protected]

www.strabo.nl