Ezért jobb befektetés a családi ház felújítása, mint egy bankbetét
Ez a cikk a portfolio.hu portálon jelent meg 2012 jan. 16-án.
Január elsejétől minden tulajdonosnak kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni - már amennyiben eladná, vagy hosszú távra kiadná ingatlanát. Az előírás egybecseng az unió és a kormány hosszú távú elképzeléseivel is, hiszen objektív összehasonlítási alapot jelent a potenciális
vásárlók
számára.
Igen
fontos
az
objektív
összehasonlítás,
hiszen
a
lakásfenntartási kiadások alig 10 év leforgása alatt megtriplázódtak. Az egyre növekvő gáz-, villany- és vízdíjak miatt sokan sokféleképpen próbálnak spórolni a rezsiköltségen, ám legvégül mindenki számára az épületek "mélyfelújítása" kell, hogy prioritást élvezzen. Újépítésű ingatlanok esetében már 2009 januárja óta kötelező, míg a már meglévő ingatlanoknál csak önkéntes alapon várták el 2011 végéig az energetikai tanúsítvány elkészítését. A vonatkozó kormányrendelet értelmében azonban 2012. január elsejétől a már meglévő épületek, önálló rendeltetési egységek, valamint lakások esetében is kötelezővé vált az energetikai tanúsítvány készíttetése abban az esetben, ha ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás, vagy egy évet meghaladó bérbeadás történik. Az energetikai tanúsítvány egy okirat, amely az épület energetika i minőségét értékeli. Elsődleges szerepe a hiteles tájékoztatás, ahhoz hasonlóan, mint a háztartási gépeknél, ahol az energiafogyasztási címke már régóta használatos. E szerint hazánkban 10 energetikai minősítési osztályba sorolhatják be a szakértők az ingatlanokat. Az "A+" mutatóval jelölt "fokozottan energiatakarékostól", egészen az "I" betűvel jelzett "rossz" kategóriáig.
Az energetikai osztályba soroláskor először meg kell határozni, hogy az épületnél mekkora az a hőveszteségérték, amelyik a szabványoknak éppen megfelel. Ez a követelményérték, vagyis az épület energia fogyasztási követelményének 100 százaléka. Ez egy elvi érték, ilyennek kell,
vagy
kellene
lennie
az
épületnek,
hogy
teljesítse
a
mai szabványokat.
A
követelményérték függ az épület típusától, térfogatától, valamint hűlő felületétől. Ezután az épület tényleges adatai alapján kiszámítják a tényleges hőveszteséget és az energiafogyasztást. Végezetül az energetikai besorolást az alapján végzik, hogy az épület fenti módszerrel kiszámított tényleges energiafogyasztása hány százaléka az előírt követelménynek, vagyis a 100
százaléknak.
Például
egy G
kategóriájú
épületnél,
ha
éppen 250
százalék
az
energiafogyasztás, akkor ez azt jelenti, hogy a mai szabványokhoz képest két és félszeres az épület energiafogyasztása. Az A+ besorolásnál pedig az épület energia fogyasztása legfeljebb 55 százaléka a szabványban szereplőnek.
Mennyi a rezsid? A+... Nem lesz jelentős árlehajtó hatása, ha egy adott ingatlan esetleg rosszabb besorolást kap, mivel az energetikai jellemzők osztályzása csak az egyik szempont a számos értékbefolyásoló tényező közül - véli Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. Ilyen értékmeghatározó tényezők például az áron túl a lokáció, a méret, az ingatlan belső kialakítása, a jó környék, a szomszédok, vagy éppen a közlekedés is. Az elemző véleménye szerint ugyanakkor az
eladhatóságot mindenképp befolyásolhatja az előírás, hiszen objektív összehasonlítási alapot jelent a potenciális vásárlók számára Igen fontos az objektív összehasonlítás, hiszen a lakásfenntartási kiadások az elmúlt években folyamatosan növekedtek; napjainkban a magyar háztartások kiadásai között az élelmiszer után a második legnagyobb tételt jelentik. Amennyiben megvizsgáljuk a lakásfenntartási kiadások szerkezetét, jól láthatjuk, hogy a háztartások a legtöbb pénzt a gázszolgáltatásra, illetve az elektromos energiára fordítják. A KSH statisztikái szerint a lakásfenntartási kiadások több mint 50 százalékát ez a két tétel teszi ki. Miközben a lakásfenntartási kiadások az infláció mértékéhez képest elképesztő dráguláson mentek át az elmúlt években, a háztartások pénztárcája egyre csak karcsúsodott. Amennyiben összehasonlítjuk az egy főre eső éves lakásfenntartási kiadások, illetve a teljes munkaidőben foglalkoztatottak havi nettó átlagkeresetének alakulását, jól látható, hogy egyre többet kell dolgozni ahhoz, hogy valaki ki tudja fizetni a rezsit. A munkavállalóknál rosszabb helyzetben pedig talán csak a nyugdíjasok vannak. Az ő esetükben még nagyobb a differencia a lakásfenntartási kiadások, illetve a havi rendszeres apanázs között.
A hazai helyzet súlyosságát a legutóbbi Eurostat-adatok is érzékeltetik, amelyek az európai tagállamokra jellemző közüzemidíj-tartozásokat mutatják a lakosság arányában. A fejlett Nyugat-európai országokban ez az arány évek óta jellemzően 6 százalék körüli (a lakosság 6 százaléka nem tudja közüzemi díjait fizetni). Ezzel szemben az újonnan csatlakozott 12 tagállamban ugyanez az átlag a 2007-es 13 százalékról indulva fokozatosan közel 17 százalékra növekedett 2010-re. Az igazán rossz hír ebben a folyamatban számunkra az, hogy Magyarország még ebben a csoportban is a második ligába került. A 2005-ös közel 16 százalékról 2010-re 22 százalék fölé kúszott a közműtartozásoknak a lakosság arányában mért értéke.
Az épületek felújítása és a jó választás lehet a gyógyír a bajra
A számok
tehát mindenképp elgondolkodtatóak és valamiféle gazdaságossági fordulat
megtételére, takarékosságra ösztönöznek. A cél nyilván mindenki számára az, hogy lehetőleg a fogyasztási szokások alapvető megváltoztatása nélkül csökkentse a rezsi költségeket. Az egyre növekvő gáz-, villany- és vízdíjak miatt sokan sokféleképpen próbálnak spórolni a rezsiköltségen, ám legvégül mindenki számára az épületek felújítása kell, hogy prioritást élvezzen. Ma a Magyarországon felhasznált összes energia 40 százalékát épületeinkben használjuk el, amelynek
mintegy
kétharmada
energiafelhasználásának
a
közelítőleg
fűtés 80
és
hűtés
százaléka
számlájára
hőcélú
írható.
felhasználás
A (fűtés,
háztartások használati
melegvíz, illetve főzés). Ugyanakkor a megközelítőleg 4,3 millió lakást kitevő állomány 70 százaléka
nem
felel
meg
a
korszerű
funkcionális
műszaki,
illetve
hőtechnikai
követelményeknek.
Sokatmondó adat, hogy ma még egy azonos alapterületű budapesti lakás fűtési energiafelhasználása duplája egy hasonló bécsi lakásénak. Magyarország az EU 27 országából az EU
átlagához viszonyított,
az éghajlati különbségekkel korrigált lakossági energiafogyasztás
tekintetében a tíz legmagasabb között van (a 2000-2007 közötti 220 kWh/nm/év európai átlaghoz képest a magyar lakossági átlagérték 247 kWh/nm/év). Az energiahatékonyság javításának tehát kiemelt részét kell, hogy képezzék az épületenergetikai fejlesztések. Itt mindenképp érdemes megjegyezni, hogy az energetikai tanúsítvány azon túl, hogy a lakás energetikai tulajdonságairól tájékoztat, javaslatot tesz az energia megtakarítás lehetőségeire is. Az
Energiaklub
egy
2011-es tanulmánya
szerint
a
családi
házakban
csupán
jobb
hőszigeteléssel és a nyílászárók cseréjével akár 60 százalékos energia megtakarítás is elérhető (a kormány által remélt "mélyfelújítás" elérése). Ugyanakkor a tanulmány ehhez igen szigorú követelményeket határoz meg. Mint írják a homlokzatok esetében csak grafit vagy poliuretánhab alapú hőszigeteléssel érhető el, falazattól függően különböző vastagságban a 60 százalékos energiamegtakarítás, míg az ablakok tekintetében a 3 rétegű üvegezéssel bíró, 7 légkamrás keretek tudják biztosítani ezt a követelményt. Ebben téved a cikk szerzője – a 2008-ban életbe lépett rendelet nem ilyen szigorú. A fent leírt szerkezetek a passzívház szabvány követelményeinek megfelelő szerkezetek. A panel és tégla társasházak esetében azonban a 60 százalékos megtakarítás eléréséhez az épülethéj felújítása mellett a fűtési rendszer korszerűsítése (1 csövesről 2 csöves rendszerre történő átállás és termosztatikus szelepek felszerelése) is szükséges. Tégla társasházak esetén ez kondenzációs kazánt jelent, míg a távfűtéses panel épületeknél (legalábbis, akik nem akarnak leválni a távfűtésről - a szerk.) a fűtés szabályozhatóvá tétele jöhet szóba. Mindazonáltal a távfűtéses épületeknél ez sem elegendő, vagyis a fentebb említetteken túl valamilyen
megújuló
energiaforrás
alkalmazása
is
elengedhetetlen
a
60
százalékos
primerenergia- megtakarítás eléréséhez. A megújuló energiák használata nem minden esetben lehetséges, ám nem is feltétlenül szükséges
60%-os energia
gazdaságosságára.
megtakarításhoz.
Racionális
tervezés kitér ezeknek
a
Ugyanakkor tény, hogy ezen felújítások költsége sokakat megrémíthet, hiszen akár több millió forintra is rúghatnak háztartásonként. A fent is vázolt jobb hőszigetelés és nyílászárók például háztípustól függően 30-40-50 százalékkal növelik egy-egy beruházás költségét, és akkor a fűtéskorszerűsítésről még nem is beszéltünk. Viszont, ha például a megtérülési időt vizsgáljuk, akkor családi házak esetében átlagosan 5-10 évvel lehet számolni. Ebben az esetben - az Energiaklub tanulmánya szerint - pedig az elérhető banki kamatokat is figyelembe véve, a beruházás még így is jobban megéri, mint egy hosszú távú bankbetét. Bár társasházak esetében 15-25 év alatt megtérülő beruházásról beszélhetünk, s így a megtakarítható energiaköltségek minden típusnál (panel, tégla) elmaradnak a bankbetétek révén
realizálható
hozamoktól,
ugyanakkor
azt
egyértelműen
látni
kell,
hogy
energiafüggőségünket csökkentenünk kell, hiszen - mint korábban is írtuk - lakásfenntartási kiadásaink egyre csak emelkednek. Éppen ezért jelent üdvözölendő előírást az energetikai tanúsítvány kötelezővé tétele, hiszen ha jelenleg nem is vagyunk hajlandóak vállalni egy esetleges beruházás költségeit, új otthonba költözés esetén mindenképp szem előtt tudjuk tartani jövőbeni kiadásaink alakulását. Az objektív összehasonlítás pedig lecsapódhat az ingatlanpiac keresleti oldalán, mely átgyűrűzve a kínálati oldalra végezetül az energiapazarló lakásállomány lecserélődését indukálja.
