Expertmeeting Aangename Aanloopstraten
02-12-2015 Concentratie & Transformatie John Bardoel Seinpost Adviesbureau
Context & opzet presentatie Winkellandschap verandert snel en structureel Kansrijke vs kansarme gebieden (voor retail) Opgaven: Consolideren Concentreren/kleur versterken Afbouwen/van kleur laten verschieten Vandaag: Hoe creëer je beweging? Wat zijn de motieven en beweegredenen van ondernemers en vastgoedeigenaren? Hoe stuur je via regelingen? Hoe werkt dit in de praktijk?
Creëren van beweging Kies voor een samenhangende aanpak Bewandel meerdere sporen bewandelen (fysiek, economisch, ruimtelijk, veiligheid, maatschappelijk) Combineer de ‘wortel’ en de ‘stok’ (bijv. handhavingsarrangementen/integrale handhavingsacties) Creëer een gemeenschappelijk urgentiegevoel (feiten & cijfers) Gebruik ideeën uit dit gebied zelf Ontwikkel een wenkend toekomstperspectief & maak (pijnlijke) keuzes Schets een realistische perspectief voor kansarme (winkel)gebieden Verleiden eigenaren en ondernemers om te investeren met praktische voorbeelden Ben helder over verantwoordelijkheden Zoek juiste maat/schaal Keep it simple! Neem de tijd
Praktijkvoorbeelden Hoe een visie eigenaren kan bewegen. In Hengelo heeft Seinpost het centrummanagement en vastgoedeigenaren ondersteunt bij het maken van een Visie toekomstbestendige binnenstad Hengelo. Op basis daarvan zijn een aantal eigenaren aan de slag gegaan met een ontwerp waarbij winkels transformeren naar woningen. Zie ook http://www.seinpost.com/publicaties/hengelo_zet_ee n_reuzenstap/319 In Nijmegen biedt een bidbook inspiratie voor eigenaren en ondernemers. Gekoppeld aan een investeringsregeling is een inspiratiedocument opgesteld wat handvatten biedt voor eigenaren die gevels willen opknappen van wederopbouwpanden. Transformatie kost tijd. Een sprekend voorbeeld daarvan is bijvoorbeeld het modekwartier in Arnhem. Een langjarige integrale aanpak heeft een wijk met problemen getransformeerd tot een wijk waar Arnhem zich mee profileert. Zie ook: http://www.seinpost.com/projecten/modekwartier_ar nhem/23
Motieven en beweegredenen Actor
Doelstelling
Particuliere huurder
Voldoende omzet/winst
Filiaalbedrijf/ Keten
(Landelijke) omzet en winst
Eigenaar én ondernemer
Stijging vastgoedwaar de Pensioenvoorzi ening Institutionele Rendement en particuliere vastgoed beleggers
Wanneer ontstaat urgentie
Afwegingen bij investeren tbv functiebehoud
Afwegingen bij Voorwaarden investeren tbv transformatie naar andere functies Omzet daalt i.c.m. Potentiële omzet en vaste Verandering (Korte) terugverdientijd langlopend huurcontract lasten; concept/businessmodel investeringen; Ontwikkeling naastgelegen Mogelijkheden vestiging elders; voldoende en/of toegang tot panden Medewerking eigenaar en kapitaal. instanties. Omzet daalt Afname marktaandeel
Kwaliteit locatie; Bijdrage aan totaalomzet keten/filiaal; Medewerking eigenaar en instanties. Zicht op huurders; Omvang investeringen; Medewerking instanties.
Geen zicht op huurder of koper; Hypotheek niet kunnen betalen.
Vertrek huurder en Rendement; huurprijs dient Vastgoedwaarde. (structureel) naar beneden te worden bijgesteld.
Woningbouw- Vastgoedwaar Vertrek huurder en Zicht op huurders; corporaties de huurprijs dient Vastgoedwaarde Bijdrage woon- (structureel) naar beneden & leefklimaat te worden bijgesteld.
Vestiging sluit of verhuist bij einde huurcontract.
Voldoende en/of toegang tot kapitaal
Ontwikkeling vastgoedwaarde; Omvang investeringen.
Voldoende en/of toegang tot kapitaal
Ontwikkeling rendement; Profiel & strategie belegger.
Beschikbaarheid kapitaal
Vastgoedwaarde
Rol en strategie Beschikbaarheid kapitaal
Nulscenario - Risico! - Rendement? - Investering -Transformatie Scenario - Risico 0/- Rendement ? - Investering ! 0/+
Soorten regelingen Creëren van beweging & drempels wegnemen Startersregeling (vb. Antwerpen http://www.ondernemeninantwerpen.be/nieuws/stel-u-kandidaat-voor-denieuwe-natie) Private regeling voor (door)starters (vb. Hengelo & Hilversum http://www.retailkanshilversum.nl/) Investeringsregeling gevels en inpandige verbeteringen (vb. Nijmegen, Schiedam) Procesgebonden subsidieverordening(vb. Ede) Stedelijke herverkaveling, vereveningsfonds (vb. Folkingestraat, Hengelo, Amsterdam). Zie ook http://www.platform31.nl/uploads/media_item/media_item/45/98/2015_SRO2_Bardoel_LR1435832427.pdf?utm_source=Platform31&utm_campaign=6ed3d79107vitaminen_binnenstad_02072015&utm_medium=email&utm_term=0_a4fff22241-6ed3d79107-77238745 Herstructureringsregeling (vb. Winschoten)
Winschoten Subsidiemogelijkheden Winschoten Onderwerp Verplaatsing Beëindiging bestaande levensvatbare detailhandelsonderneming, ondersteunende horecazaak of ondersteunende onderneming in de dienstverlening gevestigd buiten het Kernwinkelgebied en de verplaatsing van deze onderneming naar het Kernwinkelgebied. Transformatie Transformatie van leegstaand vastgoed met bestemming detailhandel en/of horeca naar een andere gewenste bestemming.
Gevelverbeteringssubsidie Ten behoeve van verbetering voorgevel van vastgoed binnen het Kernwinkelgebied
Subsidie ten behoeve van…
Subsidie als bijdrage ineens
Beëindiging bestaande onderneming in de dienstverlening die gevestigd buiten het Kernwinkelgebied (eigenaar). Verplaatsing van deze onderneming naar het Kernwinkelgebied (ondernemer) Vervaardigen van transformatieplan (eigenaar) Transformeren vastgoed (eigenaar) Verbeteren of aanbrengen van een trapopgang om bovenverdieping geschikt te maken voor bewoning. Investeringen in luifel, pui en/of entree Investeringen in de voorgevel van verdieping.
105% van de waardevermindering onroerende zaak
Maximale bijdrage per pand € 50.000
Kosten voor herinvesteringen en verplaatsingskosten 70% van de kosten
€ 8.000
40% van de kosten 40% van de kosten
€75.000 minus bedrag verplaatsingssubsidie. € 5.000
30% van de kosten
€ 2.000
30% van de kosten
€1.000 per voorgevel
-
Aanpak Ga in gesprek met eigenaren en ondernemers Krijg inzicht in (gevoelde) urgentie Kies je koers Breng handelingsperspectieven in beeld, ook in financieel opzicht (motief, middelen en gelegenheid) Verminder regels door te spelen met dimensies Keuze schaalniveau: gebied vs pand Werking: generiek vs (gebieds)specifiek Tijd: korte vs lange termijn Zoet en zuur/lusten en lasten Formeel vs informeel
Oranjestraat Geen perspectief meer voor winkels op lange termijn. Nieuw perspectief voor wonen biedt kansen (voor eigenaar). In de plint bevinden zich nog twee bedrijven. Zouden deze kunnen/willen verplaatsen?
Oranjestraat Schiedam
Midden Delftland
Delft
• • •
•
Gelegen op (loop)afstand van het historische centrum Goed bereikbaar, auto, bus Aanloopstraat winkelgebied centrum Schiedam Economisch perspectief winkels ontbreekt
Vlaardingen
Rotterdam Schiedam
Haven
Lange Nieuwstraat
• •
Onderdeel van de (historische) plantage met het oudste stadspark van Nederland (Zocher 1767) Ligt aan water en de Lange Nieuwstraat (chique straat)
Nieuwe Haven
Het gebouw: • Is een karakteristiek bakstenen pand • Is zuidoost georiënteerd (achterzijde zon) • Heeft een onduidelijk achter terrein (expeditie centrum Post)
Het gebouw: • Vrij indeelbare begane grond • Begane grondvloer beton • Verdiepingsvloeren hout • Diepte 17.00 m, kavel 19.00 m • Hoge begane grond 3.15/3.50 m • Hoge kelder 2.50 m • Glazen voorgevel, puivulling achtergevel • Brede beuken
Mogelijke ingrepen gebouw: • • •
Uitbouw slopen Horizontaal samenvoegen Verticaal samenvoegen
X oplossing
tuin
sk
ke be bk
wk hal tuin voortuin
Klein appartement(zorgbehoevende en/of starter) met tuin -/+ 70 m2 GBO oplossing
tuin
sk sk
bk
ke
be
hal
wk
we
tuin
voortuin
Groot appartement (zorg / senioren / stadsgezin / zzp’er) met grote tuin -/+ 140 m2 GBO oplossing
tuin tuin
balkon
wk
sk
sk
bk be
hal
ke sk sk tuin voortuin
Grote maisonnette (stadsgezin) -/+ 140 m2 GBO oplossing
Potentie wonen in voormalige winkelplint
Privacy regelen door overgangsgebied, voortuin
Parkeren in de buurt of voor de deur
Drukke weg wordt 30 km weg
Post expeditie locatie onzeker oplossing
Financiële quickscan Doel: inzicht in de financiële consequenties van de transformatie van winkels naar woningen versus handhaven winkelfunctie Aanpak: Maak een gedetailleerde raming van de transformatiekosten (geeft grip op de opgave) Breng indicatief de mogelijke opbrengsten in beeld door een analyse van vergelijkbare objecten (exacte opbrengst is op voorhand lastig te voorspellen) Bepaal de waarde van het getransformeerde vastgoed (huuropbrengst minus exploitatiekosten/BAR) en zet dit af tegen de waarde van het vastgoed in huidige staat en zet dit af tegen de vergelijkbare objecten (toets) Werk met scenario’s om effecten te laten zien. Varieer daarbij bijvoorbeeld met de BAR om het risicoprofiel van de ontwikkeling zichtbaar te maken. En zet ook de nieuwe ontwikkeling af tegen het scenario ‘niets doen’.
Voorbeeld scenario’s
Aan de slag met de casus Wat is de opgave nu echt? Wat zijn motieven, beweegredenen en drempels van de eigenaar en de ondernemers? Wat is de rol van de gemeente nu wel en niet? Welke sporen maken onderdeel uit van de aanpak? Wat is het doel van een eventuele regeling? Hoe kan het beschikbare budget effectief ingezet worden?
