Aanpak kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht. Eindrapport

Aanpak kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht Eindrapport

Aanpak kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht Eindrapport

Rapportnummer:

205X00452.069517_3

Datum:

21 augustus 2012

Contactpersoon opdrachtgever: De heer WimJan Doelman Projectteam BRO:

Henk Linders, Stefan van Aarle

Trefwoorden:

Aanloopstraten, Maastricht, leegstand, potenties

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte (9)

Beknopte inhoud:

Voorliggende rapportage behandelt de potentie van een zestal aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht. Op basis van uitgebreide analyses en gesprekken in het veld wordt per cluster de gewenste aanpak omschreven.

BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

MANAGEMENT SUMMARY

BRO heeft in het voorjaar van 2012 een onderzoek uitgevoerd naar het toekomstperspectief van een zestal aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht. Aanleiding voor dit onderzoek vormt de vraagstelling van gemeente en centrummanagement of er in alle clusters nog voldoende potentie is om de commerciële activiteit verder te ontwikkelen. Concreet gaat het om de volgende gebieden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Brusselsestraat, Grote Gracht Midden & West en omgeving Boschstraat en Markt West Gubbelstraat Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie Sint Pieterstraat, Maastrichter Heidenstraat, Stenenbrug, Koestraat en Graanmarkt Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein

Analyse en consultatie Ook in 2009 heeft BRO een onderzoek gedaan naar de stand van zaken in de betreffende clusters, waardoor het mogelijk is om de ontwikkeling in de tijd tastbaar te maken. Met als basis een kwantitatieve analyse van het commerciële aanbod zijn de volgende conclusies gerechtvaardigd (alle clusters gezamenlijk):  In aantal panden neemt het commerciële aanbod licht af.  Het aantal horecazaken krimpt.  De detailhandelssector groeit, in aantal winkels én in m².  De leegstand heeft zich gestabiliseerd.  Tussen de clusters zijn de variaties groot. Zo is de leegstand fors toegenomen in de Sint Pieterstraat en omgeving en fors gedaald in de Rechtstraat en omgeving. Bovenstaande bevindingen, versterkt door landelijk trends in de retailsector, leiden tot de conclusie dat uitbreiding van het commerciële aanbod in de aanloopstraten niet aan de orde is. Landelijke trend is dat winkelgebieden in de toekomst compacter worden waardoor het al een fors uitdaging zal zijn om het huidige leegstandspercentage aan te pakken. Gedurende het onderzoek is tevens aandacht besteed aan de opinie van ‘de binnenstad’ in de vorm van individuele gesprekken en een tweetal werksessies. Hieruit zijn de volgende bevindingen geconstateerd:  Het is niet realistisch de commerciële functie in alle clusters of delen daarvan te handhaven. Er zijn kansrijke en niet-kansrijke locaties.  De aanwezigheid van bronpunten (bijv. parkeer-accommodatie, trekkers) is bepalend voor passantenstromen, en dus economisch functioneren.

 

De samenwerking tussen ondernemers en vastgoedeigenaren is sterk verschillend per cluster. Veel gespreksdeelnemers vragen om een meer proactieve en meedenkende houding van de gemeente en een betere coördinatie tussen de afdelingen.

Ruimtelijke en functionele keuzes Op basis van de analyses is een ontwikkelingsperspectief per cluster ontwikkeld, die nadrukkelijk in samenspraak met de bij het onderzoek betrokken partijen is bepaald. Voorafgaand zijn er daarbij diverse uitgangspunten geformuleerd:  Faciliteer de dynamiek in de vorm van vernieuwende initiatieven.  Creëer duidelijkheid naar de markt en kies voor concentratie van commerciële activiteit op kansrijke locaties.  Geef prioriteit aan investeringen op kansrijke locaties.  Denk in samenspraak met belanghebbenden na over alternatieve dragers in niet kansrijke delen.  Stuur actief op bestemmingen. In het volgende overzicht worden de potenties per cluster opgesomd en vervolgens gekoppeld aan de mate van prioriteit ten aanzien van de investeringen. Cluster

Visie / Potentie

Brusselsestraat, Grote

1. Commerciële activiteit concentreren in Grote Gracht Hoog: visie vertalen

Gracht

midden en knooppunt de Kommel. Overige gebieden niet in beleid, aanpak verder stimuleren.

Prioriteit

openbare ruimte

2. Mix en dynamiek staan centraal. 3. Visie op herinrichting Grote Gracht. 4. Parkeerlocaties Brusselsestraat. Boschstraat,

1. Wachten op ontwikkeling locatie Sphinx.

Laag: afhankelijk

Markt West

2. Streven naar hoogwaardig marktsegment.

van Sphinx

3. Ontwikkelen wonen op etage. Hoog: wonen op etage Rechtstraat,

1. Commerciële activiteit concentreren in Rechtstraat Zuid. Hoog: visie vertalen

Hoogbrugstraat,

Overige gebieden niet stimuleren.

Hoogbrugplein

2. Kanttekening m.b.t. integrale gebiedsontwikkeling

in beleid

Rechtstraat Noord.

Laag: aanpak open-

3. Accent op mode, wonen en design.

bare ruimte

4. Ruimtelijke verbinding creëren met Ruijterij, Plein 1992 en Avenue Céramique. 5. Reguleren laad- en losactiviteiten.

Sint Pieterstraat en

1. Versterken huidige accent op bijzondere winkels en Hoog: visie vertalen

omgeving

horecazaken.

in beleid, aanpak

2. Investeren in uniforme openbare ruimte.

openbare ruimte

3. Investeren in bewegwijzering. 4. Toevoegen parkeerbronpunt aan zuidzijde. Bredestraat West,

1. Investeren in doorbloeding passantenstromen.

Middel: elders is de

Heggenstraat,

2. Commerciële activiteit verdichten.

potentie, en dus de

Minckelersstraat

3. Investeren in openbare ruimte Bredestraat (auto te prioriteit, hoger. gast). 4. Onderzoek naar circuitvorming.

Gubbelstraat

1. Onvoldoende potentie commerciële activiteit, onder- Laag: potentie ontzoek naar alternatieve dragers.

breekt

2. Doorbreken achterkanten Mosae Forum. 3. Geen grootschalige investeringen in openbare ruimte.

Het implementeren van de gemaakte keuzes met de daaraan gekoppelde instrumenten vereist een procesaanpak en een optimale samenwerking tussen gemeente, centrummanagement, vastgoedeigenaren en gemeente. Hiervoor zal een maatpak per cluster ontwikkeld dienen te worden aangezien de problematiek niet overal even urgent is.

Inhoudsopgave

pagina

1.  INTRODUCTIE

3 

1.1  Aanleiding en vraagstelling 1.2  Proces 1.3  Inhoud rapport

3  4  5 

2.  VERTREKSITUATIE

7 

2.1  Inleiding 2.2  Aanbodontwikkelingen 2.3  Leegstand 2.4  Eigendomssituatie 2.5  Marktruimte 2.6  Karakteristieken clusters 2.8  Uitkomsten marktconsultatie

7  7  10  14  14  16  20 

3.  TRENDS EN REFERENTIES

23 

3.1  Trends en ontwikkelingen landelijk 3.2  Referentievoorbeelden

23  28 

4.  PERSPECTIEF PER CLUSTER

35 

4.1  Inleiding 4.2  Uitgangspunten 4.3  Brusselsestraat, Grote Gracht e.o. 4.4  Boschstraat, Markt West 4.5  Rechtstraat, Hoogbrugstraat, Hoogbrugplein 4.6  Sint Pieterstraat e.o. 4.7  Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelersstraat e.o. 4.8  Gubbelstraat 4.9 Prioritering

35  35  37  39  40  43  44  46  47 

5.  INSTRUMENTEN EN VOORWAARDEN

49 

5.1  Inleiding 5.2  Overzicht instrumenten 5.2.1 Vastgoed en branchering 5.2.2 Ruimtelijk-functionele maatregelen 5.3  Instrument per cluster 5.4  Samenwerking overheid, ondernemers en vastgoedeigenaren

49  49  49  53  55  56 

1 

BIJLAGE

Inhoudsopgave

1

2

Inhoudsopgave

1.

INTRODUCTIE

1.1 Aanleiding en vraagstelling In het voorjaar van 2009 is door BRO een plan van aanpak gepresenteerd voor diverse aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht1. Bijbehorende rapportage heeft binnen de gemeente Maastricht en het centrummanagement de discussie geopend over de juiste aanpak voor de problematiek van de aanloopstraten in de binnenstad. Begin 2010 is er door diverse partijen een eerste start gemaakt met deze aanpak. Voor het meest urgente aanloopcluster, de Brusselsestraat en omgeving, is een gedetailleerder concept-plan van aanpak geformuleerd ter bestrijding van de structurele leegstand en de kwaliteitsverbetering van dit cluster. Sinds de oplevering van het plan van aanpak in 2009 is er echter veel veranderd in de retailsector Door de aanhoudende economische crisis houdt de consument de hand op de knip. De verwachting van economische planbureaus is dat deze trend zich de komende jaren doorzet. Daarnaast maken consumenten voor de aankoop van producten en/of diensten in toenemende mate gebruik van het internet als verkoopkanaal. Tot slot is er nog het probleem van bedrijfsopvolging bij een grote groep ondernemers boven de 50 jaar. Mede als gevolg van deze factoren zijn startende ondernemers kwetsbaar en neemt ook in de binnenstad van Maastricht, en met name in de aanloopgebieden, het gevaar van leegstand toe. Het bovenstaande is voor de gemeente Maastricht aanleiding om aanvullende vragen te stellen alvorens gericht te investeren in de aanpak van één of meerdere clusters. De vragen hebben betrekking op de actuele situatie in de clusters, het gewenste ambitieniveau per cluster (potentie) en mogelijke oplossingsrichtingen als gevolg van een aanpak elders in het land. Navolgend worden de deelthema’s opgesomd:  onderbouwing effect structurele aanpak leegstand;  aanwezigheid van marktruimte;  het gewenste ambitieniveau;  prioritering kansrijke clusters;  aanpak per cluster;  haalbaarheid verlaging huurprijzen;  effect van acquisitie winkelformules;  gewenste inspanningen van ondernemers en overheid. Aan BRO is gevraagd om de vragen te beantwoorden en onderzoek te doen naar het perspectief per cluster. De zes clusters die centraal staan in dit onderzoek worden op het kaartbeeld op de volgende pagina weergegeven. 1

Gemeente Maastricht. Binnenstad: Plan van Aanpak Aanloopstraten (april 2009)

Hoofdstuk 1

3

Afbeelding 1.1: Aanloopclusters binnenstad Maastricht

2

3 1 4

6

5

De nummers op de kaart corresponderen met de volgende clusters: 1. Brusselsestraat, Grote Gracht Midden & West en omgeving 2. Boschstraat en Markt West 3. Gubbelstraat 4. Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie 5. Sint Pieterstraat, Maastrichter Heidenstraat, Stenenbrug, Koestraat en Graanmarkt 6. Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein

1.2 Proces Het onderzoek is uitgevoerd in een interactief proces met de gemeente Maastricht en andere belanghebbenden bij de aanloopclusters, zoals het centrummanagement, diverse vastgoedeigenaren en Wonen boven Winkels Maastricht. Tijdens de analysefase zijn diverse individuele gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers namens de vastgoedsector. Essentieel tijdens het proces waren twee werksessies met de zojuist genoemde partners. De eerste werksessie stond in het teken van de terugkoppeling van de analysefase en een eerste doorkijk naar de potenties per cluster. Zo is er onder andere gediscussieerd over enkele belangrijke randvoorwaarden alvorens te kunnen spreken

4

Hoofdstuk 1

over perspectief zoals de relatie met bronpunten, de inrichting van de openbare ruimte, parkeren en bereikbaarheid en de aanwezige functiemix. Tijdens een tweede werksessie later in het proces is een meer strategische discussie gevoerd over het perspectief, de strategie en de prioritering voor de afzonderlijke clusters. De resultaten uit deze sessie hebben op basis gediend voor de afronding van het rapport.

1.3 Inhoud rapport In hoofdstuk 2 van deze rapportage worden de resultaten van de diverse analyses kort samengevat. Zo zijn per cluster de aanbodcijfers uit 2009 geactualiseerd en is de eigendomssituatie van de commerciële functies in kaart gebracht. In de bijlage bij deze rapportage zijn de complete analyses opgenomen. Hoofdstuk 3 behandelt diverse algemene trends en ontwikkelingen in de retailsector en de gevolgen daarvan voor aanloopmilieus. Daarnaast worden hier de succes- en faalfactoren van de geselecteerde referentieprojecten opgesomd. De verkregen informatie uit de analyses en afkomstig van het veldwerk worden in hoofdstuk 4 vertaald in een beschrijving van het perspectief per cluster. Welke (delen van) clusters zijn kansrijk en welke niet? We kijken hierbij naar rendementskansen van de mogelijke aanvliegroutes per cluster. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een prioriteitsstelling: op welke (delen van) clusters moet eerst worden ingezet? Het afsluitende hoofdstuk gaat in op het mogelijke in te zetten instrumentarium en de rol van de diverse partners voorafgaand en tijdens dit proces.

Hoofdstuk 1

5

6

Hoofdstuk 1

2.

VERTREKSITUATIE

2.1 Inleiding In de eerste fase van het onderzoek is de problematiek in de aanloopclusters in kaart gebracht door middel van een uitgebreid veldwerkonderzoek. De rapportage uit 2009 heeft als nulmeting gefungeerd. Per cluster is op pandniveau het voorzieningenaanbod geïnventariseerd. Door de resultaten van deze evaluatie te spiegelen aan de situatie in 2009 ontstaat een goed beeld van de wijze waarop de clusters zich de laatste drie jaren hebben ontwikkeld. Met betrekking tot de leegstand zijn diverse deelelementen nader onderzocht. Voorbeelden daarvan zijn de courantheid van de panden, de eigendomssituatie en de huurprijzen. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van de analysefase gepresenteerd. Achtereenvolgens is er aandacht voor de volgende thema’s:  aanbodontwikkelingen – totaal en per cluster;  leegstand;  eigendomssituatie;  marktruimte voor detailhandelsontwikkelingen en complementaire functies;  sterkten en zwakten per cluster. De resultaten van de analyses hebben als input gediend voor een gerichte gespreksronde met een delegatie van de vastgoedsector. De belangrijkste conclusies uit deze gesprekken worden in de laatste paragraaf opgesomd. De gegevens aangaande het voorzieningenaanbod zijn afkomstig van dataleverancier Locatus en zijn bewerkt door BRO.

2.2 Aanbodontwikkelingen Algemeen Uitgesplitst naar voorziening is in tabel 2.1 de ontwikkeling van het aanbod in de zes onderzochte clusters weergegeven. Hieruit blijkt dat het aantal commerciële voorzieningen in de periode tussen 2009 en 2012 licht is afgenomen. De verschillen tussen het type voorzieningen is groot. Absoluut gezien is enkel het aantal winkels toegenomen, namelijk van 168 in 2009 tot 181 in 2012. Dit uit zich ook in het aantal vierkante meters winkeloppervlak. Het totale oppervlak is met circa 1.700 m² wvo gegroeid. Opvallend is de daling van het aantal horecavestigingen, met name cafés.

Hoofdstuk 2

7

Absoluut gezien is er ook met betrekking tot de leegstand een delende tendens zichtbaar. Tabel 2.1: Ontwikkeling voorzieningen aanloopclusters 2009 Voorzieningenaanbod

2009

2012

2012

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Winkels

168

37%

181

41%

Horeca

114

25%

100

22%

Overige Functies

107

23%

104

23%

68

15%

61

14%

457

100%

446

100%

Winkel-

Aantal Winkels

Leegstand Totaal Winkelaanbod

Aantal Winkels

vloeroppervlak

Winkelvloeroppervlak

Dagelijks

27

1.585

33

1.558

Mode & Luxe

68

4.785

83

6.932

Vrije Tijd

13

1.215

9

792

In & Om Het Huis

38

3.860

33

3.753

Detailhandel overig Totaal Horeca-aanbod Café

22

1.150

23

1.290

168

12.595

181

14.325

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

39

34%

27

27%

Coffeeshop

7

6%

7

7%

Seks & nachtclub

1

-

1

1%

Fastfood

3

3%

2

2%

Grillroom & Shoarma

9

8%

6

6%

IJssalon

1

-

2

2%

Hotel

4

4%

2

2%

Hotel-Restaurant

6

5%

5

5%

Lunch & Tearoom

3

3%

4

4%

Café-Restaurant

13

11%

13

13%

Restaurant Algemeen

27

24%

31

31%

1

-

1

1%

114

100%

100

100%

Partcentrum Totaal

Een overzicht van de ontwikkeling van het voorzieningenniveau per aanloopcluster maakt onderdeel uit van de bijlagen bij deze rapportage. Enkele conclusies worden onderstaand gepresenteerd. Cluster Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving Bijna één derde van alle voorzieningen in de zes aanloopclusters bevinden zich in het cluster Brusselsestraat – Grote Gracht. De winkelfunctie heeft met 38% het grootste aandeel. Tussen 2009 en 2012 is het aantal winkels toegenomen van 45 naar 53. De branchegroepen ‘mode en luxe’ en ‘in & om het huis’ domineren het straatbeeld. Het aantal vierkante meter winkeloppervlak bedraagt ruim 3.600; een toename van circa 600 m² ten opzichte van 2009. Het voorzieningenniveau is verder divers, niet alleen met betrekking tot de hoofdfunctie maar ook als gaat om uitstra-

8

Hoofdstuk 2

ling en marktsegment. De leegstand is met 19% fors en dit is een consolidatie van de situatie in 2009. Cluster Boschstraat en Markt West In het cluster Boschstraat – Markt West is de winkelfunctie duidelijk minder aanwezig dan in het voorgaande cluster. Circa één op de vijf voorzieningen betreft een winkel. Beter vertegenwoordigd is de horeca- en dienstverleningssector met beide een aandeel van 31%. Tussen 2009 en 2012 is met name de horecafunctie afgenomen. Daarentegen is de omvang van het winkelaanbod met circa 300 m² toegenomen. Cluster Gubbelstraat In de Gubbelstraat is sprake van een uitzonderlijke situatie als gevolg van de herontwikkeling van dit deel van het centrum. In de afgelopen jaren is aan het karakter van de straat niets veranderd. Nog altijd domineert de leegstand het straatbeeld. Cluster Bredestraat West en omgeving Het cluster Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie kent, in vergelijking tot de overige clusters, het grootste aandeel winkels (65%). Van de 35 winkels heeft bijna driekwart een assortiment dat behoort tot de branchegroep ‘mode en luxe’. De omvang van deze branchegroep is tussen 2009 en 2012 toegenomen van 1.765 m² wvo naar 2.500 m² wvo. Ook het aantal horecazaken is licht gegroeid. De groei van horeca en detailhandel gaat ten koste van de overige functies (dienstverlening). Cluster Sint Pieterstraat en omgeving In vergelijking tot de overige aanloopmilieus kent het cluster Sint Pieterstraat en omgeving binnen de sectoren horeca en detailhandel het kleinste aantal mutaties. Op enkele verschuivingen na is het huidige voorzieningenniveau ten opzichte van 2009 ongewijzigd. De horecasector, geclusterd in de Koestraat en rondom het Onze Lieve Vrouweplein, heeft met 36% het hoogste aandeel, gevolgd door de detailhandel (33%). We constateren wel dat het aantal zaken binnen de sector dienstverlening is afgenomen. Ook valt op dat de leegstand is toegenomen van 2 naar 13%. Cluster Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein Binnen het cluster Rechtstraat en omgeving is de daling van de leegstand van 19% naar 8% de meest in het oog springende ontwikkeling van de afgelopen jaren. Diverse leegstaande panden zijn ingevuld met een dienstverlenende functie, gezien de groei van deze sector. Daarnaast is het aantal commerciële functies in totaliteit afgenomen; van 125 naar 112. Circa 50% van het commerciële aanbod in dit cluster bestaat uit winkels met een totale omvang van ruim 4.100 m² wvo. Dit is een kleine groei ten opzichte van 2009. Ook hier zien we dat de branchegroep ‘mode en luxe’ domineert.

Hoofdstuk 2

9

2.3 Leegstand Aandeel leegstand Kijken we naar de clusters gezamenlijk dan is het aandeel leegstand in de periode tussen 2009 (15%) en 2012 (14%) nauwelijks gewijzigd. Hierbij is het aantal panden en de definitie van Locatus als uitgangspunt gehanteerd (zie kader). Tussen de clusters zien we echter grote verschillen. Definitie leegstand volgens Locatus Een winkelpand wordt door Locatus als leegstand registreert indien het redelijkerwijs de verwachting is dat het leegstaande pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consument gerichte dienstverlening zal terugkomen. Bovendien geldt het volgende: 

Het pand was als winkel in gebruik en staat nu daadwerkelijk leeg.



Of het pand is op dat moment niet meer als winkel in gebruik, maar op het pand staat wel aangegeven dat het te koop/huur is als verkooppunt.

Tabel 2.2: Leegstand per cluster, periode 2009-2012 2009

2012

Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving

21%

19%

Boschstraat en Markt West

12%

16%

-

-

Gubbelstraat

2

Bredestraat West en omgeving

8%

11%

Sint Pieterstraat en omgeving

2%

13%

19%

8%

Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein

Uitschieter in positieve zin is het cluster Rechtstraat en omgeving. Het aantal leegstaande panden is gedaald van 24 in 2009 tot 9 in 2012. Deze ontwikkeling kan niet los worden gezien van de stadsdeel brede ontwikkeling. Het stadsdeel Wyck is zich sterk aan het ontwikkelen. Centrummanagement, ondernemersvereniging en vastgoedeigenaren zetten sterk in op de promotie van dit stadsdeel. Dit resulteert in een toegenomen aandacht van marktpartijen. Negatief is de ontwikkeling in de Sint Pieterstraat en omgeving. Het aantal leegstaande panden is hier toegenomen van 2 in 2009 naar 10 anno 2012. Daarnaast is het waardevol om te beoordelen hoe de leegstand in de gehele binnenstad zich heeft ontwikkeld in dezelfde periode. Hiervoor is de situatie in Maastricht in tabel 2.3 vergeleken met enkele referentiesteden in Nederland.

2

Als gevolg van de tijdelijke invulling van diverse panden binnen dit cluster is geen leegstandspercentage opgenomen.

10

Hoofdstuk 2

Tabel 2.3:Leegstand in Nederlandse binnensteden vergeleken

Maastricht

m² wvo

aandeel

Aantal panden

aandeel

17.489

10,3%

142

9,7%

Groningen

18.746

8,9%

101

7,1%

Arnhem

13.437

7,7%

84

8,4%

Nijmegen

12.602

8,0%

58

5,4%

Breda

16.470

10,2%

103

9,0%

’s-Hertogenbosch

8.320

5,6%

57

4,9%

Utrecht

6.021

2,9%

56

3,8%

Haarlem

13.888

9,3%

69

5,5%

Sittard-Geleen

27.422

19,9%

128

14,3%

Heerlen

19.670

14,8%

98

15,6%

Zowel in aantal winkels als in omvang van de winkels voeren de centra van Sittard, Geleen en Heerlen de ranglijst aan. Maastricht volgt daarachter. Leegstand per deelgebied Binnensteden zijn onderverdeeld in A-,B- en C-milieus, afhankelijk van de passantenintensiteit van de afzonderlijke straten in de binnenstad. Kijken we naar de leegstand voor deze afzonderlijke gebieden in Maastricht dan zijn de verschillen opvallend groot. In gebieden met de hoogste passantendichtheden (A-niveau) is de leegstand verwaarloosbaar. In tegenstelling tot de B- en C-locaties. Tabel 2.4: Leegstand naar deelgebied* Maastricht

Nederland

Aantal panden

m² wvo

Aantal panden

m² wvo

A1

0,0%

0,0%

1,5%

1,8%

A2

0,5%

1,1%

2,8%

3,3%

B1

5,8%

6,0%

5,4%

6,7%

B2

7,9%

11,5%

8,4%

11,6%

C

7,4%

15,5%

12,9%

13,4%

* De cijfers zijn enkel gebaseerd op het centrumgebied waarin Locatus passanten telt

Hoe wordt het leegstandspercentage in de detailhandel berekend? Binnen de ‘categorie Leegstand’ is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de nietdetailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt.

Conclusie: Aantal leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 1:1 Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1

Hoofdstuk 2

11

Specifiek vertaald naar de aanloopclusters die centraal staan in dit onderzoek zien we dat de leegstand zich concentreert in de uitlopers van de straten c.q. de delen waar de afstand tot het kernwinkelgebied het grootst is. Voorbeelden hiervan zijn het achterste deel van de Brusselsestraat, het gebied Hoogbrugstraat-Hoogbrugplein en het achterste deel van de Sint Pieterstraat. Kwaliteit leegstand Naast de kwantiteit is door middel van een controle in het veld de kwaliteit van de leegstaande panden in kaart gebracht. Hiervoor is een gradatie ontwikkeld van ‘verloederd’ tot ‘prima’. Onderleggers van deze gradatie zijn bijvoorbeeld de uitstraling en de kwaliteit van de gevel. Tabel 2.5: Status van de leegstand per cluster Verloederd

Matig

Redelijk

Prima

10

3

7

8

1

1

2

5

Rechtstraat e.o.

1

-

2

6

Sint Pieterstraat e.o.

2

2

-

6

Bredestraat west e.o.

1

1

1

3

Gubbelstraat

-

-

-

2

Brusselsestraat Grote Gracht e.o. Boschstraat, Markt West

Totaal - absoluut Totaal - relatief

15

7

12

30

23%

11%

19%

47%

Uit de tabel blijkt dat de kwaliteit van circa één derde van de leegstaande panden kan worden aangemerkt als matig of verloederd. Dit beeld is niet uniek; ook in andere grotere Nederlandse binnensteden is een één vierde tot één derde van de panden in aanloopstraten verloederd. Ook Locatus brengt periodiek de kwaliteit van de panden in beeld. Enkele clusters vallen echter buiten de gehanteerde gebiedsafbakening. Zie afbeelding 2.1 op de volgende pagina.

12

Hoofdstuk 2

Afbeelding 2.1: Kwaliteit panden binnenstad Maastricht (bron: Locatus)

Op basis van deze afbeelding luidt de conclusie dat de panden in het Stokstraatkwartier het hoogste kwaliteitsniveau beheersen. In de uitlopers van het kernwinkelgebied is de kwaliteit over het algemeen minder. Echter, op objectniveau zijn de verschillen groot. Tot slot is het waardevol om te vermelden dat bij ruim de helft van de leegstaande panden geen informatie aanwezig is over de verhuurmogelijkheden. Niet op de locatie zelf maar ook niet op internet.

Conclusies  Tussen 2009 en 2012 is de leegstand licht afgenomen.  De clusters Brusselsestraat / Grote Gracht en Boschstraat / Markt West hebben het hoogste leegstandspercentage.

Hoofdstuk 2

13

 

  

De leegstand in de Rechtstraat / Hoogbrugstraat is tussen 2009 en 2012 aanzienlijk afgenomen. De leegstand in de Maastrichtse binnenstad ligt zowel in m² als in het aantal panden boven het gemiddelde voor referentiesteden. Sittard-Geleen en Heerlen voeren de ranglijst aan. De leegstand concentreert zich met name op B-, en C-locaties. Ruim één derde van de leegstaande panden in de clusters hebben een matige tot verloederde uitstraling. De kwaliteit van de panden neemt af naarmate de afstand tot het kernwinkelgebied toeneemt.

2.4 Eigendomssituatie Bij de kwaliteitsverbetering van straten en deelgebieden is de vastgoedeigenaar een belangrijke speler. In dit kader is de eigendomssituatie van het vastgoed per cluster geïnventariseerd. De administratieve gegevens van de gemeente Maastricht liggen ten grondslag aan deze analyse. Kenmerk van aanloopstraten is dat het eigendom is versnipperd over een groot aantal actoren, variërend van institutioneel beleggers tot stichtingen en erfgenamen. Dit in tegenstelling tot het kernwinkelgebied waar vaak de grotere beleggers een belangrijke positie innemen. Ook in Maastricht ontstaat dit beeld. Gezamenlijk tellen de clusters ruim 450 panden met een commerciële functie. Het eigendom van deze panden is verdeeld over circa 400 verschillende eigenaren. De diversiteit is groot, de grootste eigenaar heeft ‘slechts’ negen objecten in portefeuille (verdeeld over meerdere clusters). In de meerderheid van de gevallen gaat het om particulier eigendom dat bestaat uit één object. Dit beeld is in alle clusters vergelijkbaar. Ook in Maastricht zijn in de aanloopgebieden weinig institutionele beleggers actief.

2.5 Marktruimte In het kader van dit onderzoek is geen volledige analyse gemaakt van de aanwezige marktruimte voor detailhandelsontwikkelingen en het versterken van andere voorzieningen in de Maastrichtse binnenstad. De begrippen marktruimte en kwantiteit zijn in dit verhaal ook minder van belang. Voor kwaliteit en onderscheidende segmenten en formules is namelijk altijd ruimte, ook in een markt die onder druk staat als gevolg van trends zoals een daling van de koopkracht, een toename van de verkoop via internet en de krimp en vergrijzing van de bevolking. We komen hier later op terug in de hoofdstukken 3 en 4. Bovendien is er met de huidige leegstand nog

14

Hoofdstuk 2

voldoende fysieke ruimte voor ontwikkelingen. Laatste zal al een enorme uitdaging zijn. Wel is per sector een beeld gevormd van de mate van onder- of oververtegenwoordiging door het aanbod per 1.000 inwoners én per 1.000 bezoekers in diverse Nederlandse binnensteden met elkaar te vergelijken. Deze analyses zijn opgenomen in de bijlagen bij deze rapportage. Hierna hebben we de conclusies kort samengevat. Aanbod per 1.000 inwoners De dichtheid van het aanbod per 1.000 inwoners is in de binnenstad van Maastricht ten opzichte van de referentiesteden in vrijwel alle sectoren opvallend groot. Met uitzondering van de sectoren particuliere dienstverlening, ambachten en cafés is Maastricht koploper. De omvang van het aanbod is echter niet alleen afhankelijk van het aantal inwoners binnen de gemeente, ook het aantal bezoekers vormt belangrijke input voor de analyse. Aanbod per 1.000 bezoekers De binnenstad van Maastricht (kernwinkelgebied) trekt jaarlijks ruim 25 miljoen bezoekers. Van de onderzochte binnensteden hebben alleen Groningen en Utrecht een groter aantal bezoekers. Tabel 2.6: Jaarlijks aantal bezoekers (bron: Locatus) Groningen

26.296.400

Arnhem

17.430.400

Nijmegen

14.664.000

Breda

20.170.800

’s-Hertogenbosch

17.180.800

Utrecht

32.666.400

Haarlem

16.062.800

Leiden

16.380.000

Venlo

12.511.200

Maastricht

25.292.800

Vervolgens is het aanbod per sector in relatie gebracht tot het aantal bezoekers. Waar Maastricht op basis van het aantal inwoners de ranglijsten aanvoert, zien we dat de onderlinge verschillen veel kleiner zijn wanneer het aantal bezoekers het uitgangspunt is. Maastricht scoort in de meeste gevallen rondom het gemiddelde. Uitzondering hierop is de sector detailhandel. Het aantal vierkante meter detailhandel per 1.000 bezoekers is in Maastricht het laagste. Het aantal winkels is beter in verhouding tot de situatie in referentiesteden.

Hoofdstuk 2

15

Conclusie “Winkelgebieden worden in de toekomst compacter”. Retailprofessionals verkondingen deze boodschap met regelmaat. Trends zoals de verkoop via internet en de druk op de consumentenbestedingen leiden tot een druk op de fysieke winkel. Op dit moment is er al een felle concurrentiestrijd gaande tussen winkelgebieden. Alleen de gebieden die zich het beste kunnen aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid en bedreigingen kunnen omzetten in kansen hebben potentie. Bij het analyseren van de trends (zie hoofdstuk 3) en de huidige leegstandscijfers in de Maastrichtse aanloopstraten is er maar één conclusie gerechtvaardigd: het uitbreiden van het winkeloppervlak is niet aan de orde. Maximale inzet van alle partijen om de huidige knelpunten aan te pakken is voor de komende periode de grootste uitdaging.

2.6 Karakteristieken clusters Per aanloopcluster worden de karakteristieken (ruimtelijk-functioneel) onderstaand opgesomd3. Cluster Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving  Voorzieningenaanbod divers en omvangrijk (140 voorzieningen in totaal).  Hoogste leegstand van de clusters, namelijk 19%.  Winkelaanbod divers: kwaliteitszaken afgewisseld door growshops.  Alle straten éénrichtingsverkeer en openbaar vervoer dominant aanwezig.  Cluster langgerekt: richting rotonde neemt aantal commerciële voorzieningen af.  Sterke commerciële activiteit Grote Gracht Midden en rondom knooppunt Kommel.  Huurprijs maximaal € 200,- / € 250,- per m², aflopend richting uiteinde.  Wisselende openbare ruimte: enkel het eerste deel van de Grote Gracht is heringericht.  In het eerste deel van de Grote Gracht (tot de kruising met de Capucijnenstraat) hebben de panden de bestemming ‘centrum’. Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. In de overige straten binnen dit cluster is bestemming ‘gemengd’. Nieuwvestiging van commerciële voorzieningen is toegestaan via een vrijstelling. Wonen is direct toegestaan.

3

Voor de clusters Bredestraat West en omgeving en Rechtstraat/Hoogbrugstraat is informatie over de passantenintensiteit beschikbaar, afkomstig van Locatus. Voor de overige clusters zijn geen winkelpassantentellingen uitgevoerd.

16

Hoofdstuk 2

Cluster Boschstraat en Markt West  Directe verbinding met Markt en kernwinkelgebied.  Voorzieningenaanbod divers, nadruk op horeca.  Veel (grote) kantoren aan westzijde Markt.  Boulevardachtige straat met diverse statige panden.  Kwaliteit voorzieningen sluit niet altijd aan op uitstraling panden.  Aan noordzijde neemt voorzieningenniveau af (wonen)  Huurprijs ca. € 400,- aan de westzijde van de Markt en € 200,- tot € 250,- per m² in de Boschstraat.  Straat enkel toegankelijk voor lijnbussen en taxi’s.  De panden in het gebied bezitten de bestemming ‘centrum’, met uitzondering van het gebied na de kruising met Achter de Barakken (bestemming ‘gemengd’). Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. Wonen is enkel toegestaan met een 3-jaarsclausule.

Hoofdstuk 2

17

Cluster Gubbelstraat  Leegstand domineert het straatbeeld.  Gubbelstraat is integraal onderdeel van ontwikkeling Mosae Forum.  Geen ingangen van winkels Mosae Forum aan de Gubbelstraat waardoor er nauwelijks winkelend publiek aanwezig is.  Als gevolg van de voorgaande constatering heeft de Gubbelstraat het karakter van een ‘achterkant’.  Belangrijke verkeersader openbaar vervoer.  De panden in het gebied bezitten de bestemming ‘centrum’.

Cluster Bredestraat West en omgeving  Hoogste aandeel winkels in dit cluster. Deze functie is tussen 2009 en 2012 toegenomen tot 65%.  Accent op mode en hogere segment.  Directe relatie met kernwinkelgebied, maar beperkte passantenstromen.  Logisch ‘winkelrondje’ niet mogelijk.  Bredestraat heeft dominante verkeersfunctie, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte matig is.  Overige straten zijn voetgangersgebied met prima uitstraling.  Huurprijs maximaal € 200,- / € 250,- per m².  De Bredestraat trekt wekelijks circa 17.000 bezoekers, de Minckelerstraat 27.000. In beide gevallen ligt het piekmoment op zaterdag, gevolgd door donderdag en vrijdag (Locatus, 2010). Het betrof een nulmeting waardoor informatie over de ontwikkeling in de tijd niet aanwezig is.  De Minckelerstraat heeft de bestemming ‘centrum’. De overige straten hebben een gemengde bestemming.

18

Hoofdstuk 2

Cluster Sint Pieterstraat en omgeving  Voorzieningenaanbod redelijk gethematiseerd, zeker in vergelijking tot de andere clusters: rondom het O.L. Vrouweplein en in de Koestraat is het thema ‘horeca’ en in de overige straten ligt het accent op kunst, antiek, ambachten en decoratie.  Leegstand tussen 2009 en 2012 toegenomen van 2 tot 13%.  Winkels maken in toenemende mate plaats voor kantoren. De retailbeleving staat daarmee onder druk.  Diverse bezienswaardigheden: archief, bakkersmolen, basiliek en stadsmuur.  Cluster langgerekt, echter trekkers prikkelen de bezoeker om weg te vervolgen.  Uitstraling openbare ruimte divers (asfalt versus historische bestrating)  Matige koppeling Koestraat en overig straten binnen het cluster.  Huurprijsniveau ca. € 300,- per m².  De panden in de omgeving van het O.L. Vrouweplein, Graanmarkt en Koestraat hebben de bestemming ‘centrum’. De overige straten hebben een gemengde bestemming. Cluster Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein  Veel bijzondere zaken in het hoogwaardige segment.  Leegstand laatste jaren afgenomen.  Typisch voorbeeld van een ‘snuffelstraat’.  Rechtstraat Noord maakt minder deel uit van het cluster.  Commerciële activiteit neemt sterk af richting én in Hoogbrugstraat.  Onduidelijk profiel Hoogbrugstraat: veel onderbrekingen.  Huurprijsniveau varieert van € 300,- in eerste deel Rechtstraat tot € 80,- / 100,per m² richting Hoogbrugstraat.  De panden in het gebied bezitten de bestemming ‘centrum’. Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. Wonen is toegestaan in de Hoogbrugstraat, in de Rechtstraat enkel met een 3-jaarsclausule.  Zowel in 2008 als in 2010 heeft Locatus de passantenintensiteit in beeld gebracht. Uit de cijfers blijkt dat de passantenaantallen in het hele stadsdeel zich hebben gestabiliseerd. Het geschatte aantal weekbezoekers bedraagt circa 500.000. De zaterdag is de dag met het hoogste aantal passanten,

Hoofdstuk 2

19

gevolgd door de donderdag en vrijdag. Specifiek voor de Rechtstraat en de Hoogbrugstraat is de ontwikkeling van het aantal passanten samengevat in de volgende tabel. Tabel 2.7: Ontwikkeling aantal passanten Rechtstraat en Hoogbrugstraat 2008-2010, per week Locatie

2008

2010

Rechtstraat 33

29.900

29.100

Rechtstraat 63

26.000

21.000

Rechtstraat 98

22.100

24.100

Hoogbrugstraat 74

13.000

16.900

In het middendeel van de Rechtstraat is het aantal passanten met 5.000 per week afgenomen. Richting de Hoogbrugstraat zien we juist een toename van het aantal passanten tussen 2008 en 2010. De cijfers van 2012 zijn tijdens dit onderzoek niet beschikbaar. Het is interessant om te zien of het terugdringen van de leegstand zich tevens vertaald in stijgende passantenaantallen.

2.8 Uitkomsten marktconsultatie Aanvullend aan deskresearch en diverse analyses in het veld zijn er door BRO diverse gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van het vastgoed (eigenaren en makelaardij) in de verschillende aanloopclusters. De namen zijn opgenomen in de bijlagen. Tijdens de gesprekken is per cluster gericht geïnformeerd naar de ontwikkelingen in de laatste jaren, het perspectief, de mate van samenwerking, de interesse van de markt en het ondernemersklimaat. De belangrijkste conclusies worden op de volgende pagina’s opgesomd.

20

Hoofdstuk 2

Hardware  De ontwikkelingen van de aanloopstraten geven een verschillend beeld. Daar waar zich in de Rechtstraat diverse nieuwe bedrijven hebben gevestigd, blijkt dit in andere aanloopclusters moeilijker te realiseren.  Een leegstaand pand in de binnenstad van Maastricht wordt gemiddeld na nul tot zes maanden opnieuw ingevuld. Hierbij zijn er echter grote verschillen binnen clusters. Naarmate de afstand tot het kernwinkelgebied toeneemt, is de leegstand structureler van aard.  De huurprijzen zijn de afgelopen periode nauwelijks gedaald. Huurcontracten hebben in veel gevallen een looptijd van vijf tot tien jaar waardoor er ten opzichte van de conjuncturele bewegingen sprake is van een achterstand.  Kwaliteitsrijke detailhandels- en horecaconcepten tonen met regelmaat interesse voor vestiging.  Investeringen in de openbare ruimte leiden niet automatisch tot nieuw ondernemerschap en meer passanten. Minstens zo belangrijker is het situeren van de juiste trekker op de juiste plaats.  De aanwezigheid van een bronpunt (parkeren/ station/ bushalte/ recreatie/ winkelformule et cetera) is bepalend voor de passantenstromen in de aanloopclusters. Het is belangrijk om daarom zorgvuldig te sturen op diverse ontwikkelingen die op de agenda staan. - Ontwikkeling Sphinx-complex als bronpunt voor de Boschstraat. - Parkeergarage op terrein Tapijnkazerne als bronpunt voor het Jekerkwartier.  Het is niet meer realistisch om in alle straten en delen van straten de commerciele functie te handhaven. Gezien de ontwikkelingen in de retailsector is het maken van keuzes noodzakelijk. Daarbij moet worden ingezet op de gebieden met de sterkste ontwikkelingspotentie. Software  Met name in de wijk Wyck is een professionele ondernemersvereniging actief, genaamd het Ondernemers Initiatief Wyck (OIW). Inspanningen van de vereniging voor de wijk hebben geresulteerd in een positieve sfeer, nieuwe dynamiek en media-aandacht. Een andere actieve ondernemersvereniging is de vereniging Ondernemend Jekerkwartier. Tot slot, onlangs zijn de in ruste zijde ondernemersverenigingen van de Brusselsestraat en de Grote Gracht samengevoegd en gereactiveerd tot een ondernemersvereniging ‘Vrijthofstraatjes’. In de overige clusters blijft de onderlinge verbondenheid achter.  Diverse vastgoedeigenaren zijn dermate betrokken bij de ontwikkeling van de binnenstad van Maastricht dat zij daarin ook investeren. De eigenaren zijn verenigd in de Vereniging van Eigenaren Binnenstad Maastricht (VEBM). De vereniging is nieuw leven ingeblazen en de bestuursleden oriënteren zich op de gewenste positie van de vereniging.  Een proactieve en ondernemende houding van de gemeente ten aanzien van particuliere initiatieven ontbreekt. De diverse gesprekspartners geven aan dit al

Hoofdstuk 2

21

een geruime tijd als een belemmering te ervaren bij de realisatie van initiatieven. Deze houding uit zich bijvoorbeeld in de volgende aspecten: - Vergunningverlening: lange procedures met als gevolg dat de plankosten oplopen. - Strenge handhavingsprocedures. - Hoge mate van bureaucratie. - Kansen die voor het grijpen liggen worden niet gezien of niet als dusdanig beoordeeld. - Weinig samenwerking tussen gemeentelijke afdelingen onderling. Deze ‘algemene’ constateringen worden onderstaand onderbouwd met enkele praktische voorbeelden. De voorbeelden zijn afkomstig van de gesprekspartners tijdens de consultatieronde en worden door allen als zodanig bevestigd. 1. Tijdens verbouwingswerkzaamheden wordt er streng gehandhaafd op de van toepassing zijnde vergunning. Acties die het proces en de situatie versnellen/ten goede komen, maar wegens voortschrijdend inzicht buiten de vergunning vallen, worden niet getolereerd. Het ontbreekt aan ‘inlevingsvermogen’ bij de dienstdoende ambtenaren. 2. De parkeernormen worden op een dusdanige wijze gehandhaafd dat ontwikkelingen traag van de grond komen. Enkel foto’s worden geaccepteerd als bewijsmateriaal. 3. Kleine aanpassingen in de vergunningensfeer resulteren in forse vertragingen en renteverliezen voor de investeerder. Vergeet men een vraag in te vullen dan resulteert dan in meerdere weken vertraging. 4. Ambtenaren baseren zich op oude voorkennis en zijn niet bereid om een kijkje te komen nemen in het veld om de actuele situatie te analyseren. 5. Ambtenaren zijn met regelmaat niet op de hoogte van elkaars werkzaamheden. Verleende vergunningen zijn bij collega’s niet bekend waardoor bouwwerkzaamheden onterecht worden gestopt. 6. Internationaal bekende winkel- en horecaformules die van directe meerwaarde zijn voor de stad zijn niet bekend bij de gemeente waardoor kansen worden gemist. 7. Ondernemers met ‘unieke’ concepten in monumentale panden worden geconfronteerd met hoge eisen ten aanzien van welstand. De eisen hebben met regelmaat met betrekking op details. Het gevolg is een ontwikkeling die niet van de grond komt en leegstand.

22

Hoofdstuk 2

3.

TRENDS EN REFERENTIES

3.1 Trends en ontwikkelingen landelijk 3.1.1 De retailsector Leegstandsontwikkeling In 2009 steeg het aantal leegstaande panden met 9% en in 2010 zelfs met 10%. Steeds meer panden staan structureel leeg. Van de ruim 227.000 winkelpanden in Nederland staan er ruim 14.000 leeg (6,2%)4. De groeiende leegstand is te wijten aan de economische crisis, de consument die daardoor de hand op de knip houdt, de bevolkingskrimp in sommige delen van Nederland, de toename van de detailhandelsbestedingen via internet en de vergrijzing van het ondernemersbestand. Met name de winkels in de kleding en mode, huishoudelijke- en luxe artikelen en wonen hebben moeite om omzetgroei te realiseren. De leegstand verschilt sterk per type locatie. Het landelijke beeld is dat de vraag naar winkelunits op A1-locaties in de grote- en middelgrote steden stabiel blijft of zelfs groter wordt. Daarentegen staan de B- en C- locaties rondom het kernwinkelgebied onder druk. Het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en locaties in aanloopstraten in alle steden lopen dus verder op. De druk op het A1-winkelgebied wordt groter, terwijl de vraag naar winkelruimte in randgebieden en aanloopstraten afneemt. De huurprijsontwikkeling zal hierbij in lijn zijn met de ontwikkeling van de vraag. Bovenstaande zien we terug in de leegstandscijfers. Er zijn grote verschillen tussen winkels op A-, B- en C-locaties. Op A1 is varieert de leegstand nu tussen de 2 en 3%, op B-locaties is dat inmiddels circa 10%. C-locaties worden het zwaarst getroffen met liefst 35 procent meer leegstand vergeleken met de laatste jaren. Hier zien we de grootste terugval in winkelpassanten. De verwachting is dat de leegstand in aanloopstraten de komende jaren gaat toenemen5. De effecten zijn dus name aan de randen van de centrumgebieden te zien, waar een groter aandeel zelfstandig ondernemers te vinden is. Steeds meer ondernemers hebben moeite de huur te betalen, terwijl banken terughoudend zijn met financieringen. Daarnaast zijn beleggers minder geïnteresseerd in risicovolle vastgoedprojecten. De komende jaren zal de nadruk met name komen te liggen op kleinschalige ontwikkelingen, uitbreidingen en herontwikkelingen.

4 5

Locatus, peildatum april 2012 Locatus

Hoofdstuk 3

23

Internetwinkelen De bestedingen via internet zitten fors in de lift. De totale omzet van online aankopen is in 2011 uitgekomen op € 9,0 miljard. Het aandeel thuiswinkelen (online winkelen + catalogi, post etc.) in de detailhandel is de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld. Bedroeg het aandeel thuiswinkelen in 2005 nog 4,6% van de detailhandel, in 2011 liep dat percentage op naar ruim 10%. Hierbij moet worden aangetekend dat de benchmark alleen indicatief is voor het groeiende aandeel van thuiswinkelen ten opzichte van de detailhandel, omdat hierin ook online verkopen van reizen, verzekeringen en tickets zijn meegenomen. Wanneer hiervoor wordt gecorrigeerd, vond in 2011 circa 5% van de totale detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen plaats. Uitgaande van enkel detailhandel non-food ligt dit percentage op circa 10%. De detailhandelsbestedingen via internet op het gebied van telecom en elektronica en witgoed zijn het grootst, gevolgd door hard- en software en kleding. Het onlangs verschenen Koopstromenonderzoek Randstad 2011 geeft veel inzicht in onder meer de detailhandelsbestedingen via internet. In 2011 vond in deze regio 6% van de detailhandelsbestedingen via internet plaats. In de dagelijkse artikelensector lag dit cijfer op circa 1% en in de niet-dagelijkse artikelensector op circa 12%. De bestedingen via internet zijn het hoogst op het gebied van vrijetijdsartikelen (24%), gevolgd door elektronica (17%), kleding (7,5%) en schoenen en lederwaren (6,5%). Hoewel de effecten van internetwinkelen op de totale winkelomzet nu nog beperkt zijn, is de verwachting dat internet zich de komende jaren als volwaardig aankoopkanaal zal ontwikkelen waardoor de online detailhandelsbestedingen zullen gaan stijgen. Hoewel het toekomstige marktaandeel van internet moeilijk in te schatten is, verwachten we dat de online detailhandelsbestedingen gaan stijgen naar circa 20% in 2020. Met name in de branches waarin webwinkelen momenteel al heel populair is zal het aantal winkels fors gaan afnemen. Het gaat dan met name om media, bruin- en witgoed, telecom, hard- en software en reizen. Dergelijke winkels bevinden zich veelal in de aanloopstraten. De effecten van het internetwinkelen zijn dus in aanloopstraten groter dan in andere delen van de binnenstad. Internetverkopen: ook kansen voor retailers Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. De opkomst van internetwinkelen vormt enerzijds een bedreiging, anderzijds een kans voor retailers. De kans zit in het ontwikkelen van een multichannelstrategie. Hiermee kan de retailer inspelen op de ontwikkeling dat de consument tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik maakt van het internet. De consument doet in toenemende mate aan digitaal ‘windowshopping’, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan. Hierdoor lopen de passantenstromen in binnensteden terug. Ook de ‘click en collect’ formule blijkt succesvol te zijn, zoals die onder andere door Hema wordt gehanteerd. De consument krijgt hierbij de mogelijkheid online een product te kopen wat vervolgens opgehaald kan worden in een fysieke winkel. Het HBD speelt in op de multi-

24

Hoofdstuk 3

channelstrategie met het project ‘Het Nieuwe Winkelen’, waarmee online mogelijkheden worden ingezet om offline winkelen in binnensteden aantrekkelijker te maken. In de toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast elkaar. Het initiatief van de Vrijthofstraatjes (www.vrijthofstraatjes.nl) past prima in deze ontwikkeling.

Positie zelfstandig ondernemer De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De gemiddelde leeftijd van ondernemers in de detailhandel ligt in 2010 al op 45 jaar en daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander. Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek van CBW-MITEX blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. Juist deze ondernemers zijn vaak gevestigd in aanloopgebieden. Functietransformatie Door de geschetste ontwikkelingen zal de leegstand in winkelstraten toenemen. Voor een aantal (delen van) aanloopstraten is functietransformatie noodzakelijk. In de toekomst is het niet meer haalbaar om leegstand opnieuw in te vullen met een winkelfunctie. De winkelfunctie van binnensteden wordt dus compacter. Functietransformatie biedt ook kansen. Alternatieve functies zoals dienstverlening, kleinschalige bedrijvigheid, zorg en wonen kunnen de dynamiek in de straat een nieuwe impuls geven. Dit blijkt ook uit een recente winkeltelling van Locatus. In negen jaar daalde het aantal winkels met bijna 5.300. Het aantal dienstverleners nam juist met 9.300 toe. Sectoren die groeien zijn: afhaalrestaurants, kledingreparatiebedrijven en piercing- en tattooshops6.

6

De Volkskrant, 20 januari 2012

Hoofdstuk 3

25

Conclusie Vanwege bovengeschetste ontwikkelingen neemt de vraag naar winkelpanden in randgebieden en aanloopstraten af en zal hier de komende jaren een sanering plaats moeten vinden. De toenemende leegstand kan niet alleen worden verholpen door marketing of verbetering van de openbare ruimte. Een belangrijke opgave is om te investeren de gebieden die potentie hebben en om uit te groeien tot dynamische commerciële milieus. 3.1.2 Economische ontwikkelingen Detailhandelsbestedingen De detailhandel is conjunctuurgevoelig en de bestedingen worden duidelijk beïnvloed door het verwachtingspatroon van de consument ten aanzien van de economische ontwikkelingen. Na een groei van de detailhandelsbestedingen in de periode 2000-2007 is vanaf 2007 de detailhandelsomzet in Nederland gestabiliseerd en vanaf 2008 (economische crisis) gedaald. Sinds het derde kwartaal van 2010 is voor het eerst sinds 2008 weer sprake van een omzetgroei. Nadat het detaillistenvertrouwen sinds 2010 langzaam opkrabbelde, stort het eind 2011 echter weer in. In 2012 gaat de economie weer krimpen, de eerdere positieve voorspellingen ten spijt. De omzetontwikkeling van de detailhandel zal een soortgelijke ontwikkeling doormaken7. De verwachting is dat er de komende jaren in de detailhandel nauwelijks tot geen sprake zal zijn van groei. Dit in combinatie met het verder oplopen van prijzen en een stijging van de BTW op niet-dagelijkse goederen van 19 naar 21%. Consumenten zullen terughoudend zijn in hun aankopen en kritisch letten op de prijs8. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen wordt bepaald op basis van de mening van huishoudens over het algemene economisch klimaat en over de eigen financiële situatie. Uit onderstaande figuur blijkt dat het consumentenvertrouwen tot een dieptepunt is gedaald9. Dit vertrouwen geeft onder meer een indicatie voor de ontwikkeling van de consumptie door huishoudens in de nabije toekomst.

7 8 9

www.HBD.nl Onderzoek Retail2020, CBW-Mitex, 2010 CBS

26

Hoofdstuk 3

Figuur 3.1: Consumentenvertrouwen

3.1.3 Demografische ontwikkelingen Krimp en vergrijzing Een derde van de gemeenten in Nederland krijgt tot 2030 naar verwachting te maken met een bevolkingskrimp van 2,5 procent of meer, met name in de provincies Limburg en Groningen. Naast krimp hebben we te maken met vergrijzing. Op dit moment is in Nederland 15% van de bevolking 65 jaar of ouder. In 2025 zal dit percentage zijn opgelopen tot 21%, in 2035 tot 25% en in sommige regio’s zullen deze percentages nog een stuk hoger zijn. Ouderen worden dus in toenemende mate een belangrijke doelgroep voor de detailhandel. In de toekomst dienen winkelgebieden extra aandacht te schenken aan waarden die ouderen belangrijk vinden zoals een goede service, kwaliteit, reinheid en veiligheid. De vergrijzing kan een bedreiging vormen voor binnensteden, omdat deze doelgroep eerder geneigd is voor perifere winkelgebieden te kiezen vanwege gemak, een goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden. Aanloopstraten kunnen hierop inspelen door zich te ontwikkelen tot de trafficstraten. Voor deze trafficstraten is het van groot belang dat de winkels goed bereikbaar zijn en dat er dus ‘voor de deur’ kan worden geparkeerd. Toename aantal huishoudens De ontwikkeling van het aantal huishoudens, maar vooral ook de samenstelling zal zijn weerslag hebben op de detailhandel. Het aantal huishoudens neemt tussen 2010 en 2020 volgens het SCP met ruim 7% toe. Meer huishoudens is op zichzelf een kans voor de retail, maar daar moet dan wel het aanbod op afgestemd worden.

Hoofdstuk 3

27

3.2 Referentievoorbeelden De situatie in Maastricht is niet uniek. Ook elders in het land zijn initiatieven ontplooid ter versterking van binnenstedelijke aanloopmilieus. In deze paragraaf wordt verder ingezoomd op een aantal van deze initiatieven. Achtereenvolgens is aandacht voor de volgende voorbeelden:  Ringstraat Management Nijmegen  Actieprogramma Den Haag Winkelstad  Huurprijsverlaging Stad Antwerpen  Leegstand te lijf Hilversum Per project wordt een korte beschrijving gegeven, om vervolgens de succesfactoren te benoemen. 3.2.1 Ringstraat Management Nijmegen Sinds 2005 werken de gemeente Nijmegen en ondernemers in de Ringstraten, verenigd in de Federatie Ringstraten Nijmegen, samen aan de opwaardering van de Nijmeegse ringstraten. Aanleiding hiervoor was het grote verschil tussen het kernwinkelgebied en de ring- en aanloopstraten wat betreft kwaliteit van de winkelpanden en de kwaliteit van de openbare omgeving. ‘Positioneren’, ‘organiseren’ en ‘aanpakken’ zijn de sleutelwoorden bij de aanpak. Door positionering van het eigen karakter van de Ringstraten probeert men een eigen plek te verwerven in de binnenstad. De aanpak is er verder op gericht om ondernemers samen te laten werken aan het verbeteren van hun straat. Ook worden vastgoedeigenaren betrokken bij de aanpak. De aanpak heeft betrekking op de praktische knelpunten zoals het opknappen van de panden, schoonhouden van de straten en het verbeteren van de veiligheid. Concreet vertaalt zich dat in de volgende acties en maatregelen: fysieke impuls, kleinschalig herinrichting openbare ruimte, bewegwijzering, aanstraalverlichting, visualisatie cultuurhistorisch verleden, groene aankleding van gevels, uitstallingenbeleid, terrassen in de ringstraten, gevelregeling, investeringsregeling, monitoring, informatievoorziening, versterken organiserend vermogen, promotie en communicatie en investeren in feestverlichting. De ‘Investeringsregeling Ringstraten’ heeft als doel vastgoedeigenaren of ondernemers in de Ringstraten te stimuleren te investeren in hun bedrijfspanden. Tot eind 2007 heeft de Provincie Gelderland € 1,3 miljoen beschikbaar gesteld voor de ringstraten om te zorgen dat – door middel van diverse projecten en activiteiten – de economische aantrekkelijkheid van die straten vergroot wordt. In Nijmegen konden € 25.000,- subsidie worden aangevraagd worden ten behoeve van fysieke verbeteringen aan winkelpanden in het kader van het Ringstraten offensief.

28

Hoofdstuk 3

Succesfactoren  De belangstelling voor de Ringstraten is duidelijk toegenomen: bezoekersaantallen nemen toe, zij blijven langer en geven meer uit.  Iedere Ringstraat heeft een straatvertegenwoordiger die zitting neemt in het bestuur van de Federatie Ringstraten Nijmegen. Gezamenlijk is er periodiek overleg met de gemeente.  Ondernemers hadden voor het offensief slechts beperkt of geen contact met collega’s. Het contact is geïntensiveerd en veel initiatieven worden samen gedaan in plaats van individueel.  De subsidie lag aan de basis voor private investeringen, en resulteerde in € 2,1 miljoen aan investeringen in de fysieke winkelomgeving gedaan (waarvan € 400.000,- door gemeente en provincie).  Ontwikkelen een profiel per straat om duidelijk te creëren voor potentiële ondernemers en investeerders.  Creëer een Bedrijvenloket ten behoeve van informatievoorziening richting ondernemers.  Aanloopstraten vormen een integraal onderdeel van de binnenstad. Betrek deze straten dus ook bij promotieactiviteiten voor de binnenstad.  In tijden van crisis is het belangrijk om te blijven investeren in het winkelaanbod en daarom krijgt de Ringstraten-regeling nog dit jaar een vervolg. De successen worden dan ook ingezet voor de overige delen in de binnenstad.  Betrek ondernemers bij de ideeënvorming van het programma zodat het draagvlak al in een vroeg stadium toeneemt. 3.2.2 Actieprogramma Den Haag Winkelstad Den Haag heeft de onbescheiden ambitie om uit te groeien tot beste winkelstad van Nederland. Het ‘Actieprogramma Den Haag Winkelstad’ is daarvoor de leidraad en heeft tot doel om de winkelgebieden in Den Haag te versterken. Actieve samenwerking met de markt en intensief accountmanagement zijn twee belangrijke uitgangspunten uit het programma. Participatie en investeringen vanuit de markt zoals sterke ondernemerscollectieven (bijvoorbeeld via de BIZ), actieve vastgoedeigenaren,

Hoofdstuk 3

29

retailers en ontwikkelaars zijn daarbij een voorwaarde. Hiermee is het rendement en de spin-off van de gemeentelijke middelen aanzienlijk vergroot. De gemeentelijke rol ten aanzien van marktinitiatieven is faciliterend en/of stimulerend en soms toetsend10. Het Binnenstadsplan 2010-2020 is gericht op businessmarketing en de directe benadering van winkel- en horecaformules, uitgevoerd door een projectmanager. Met de ‘Loodsfunctie’ worden de vestigingsmogelijkheden en de kwaliteiten van Den Haag in kaart gebracht, teneinde geïnteresseerde winkelformules naar de binnenstad te trekken11. Naast de internationale winkelformules is er extra aandacht voor het stimuleren en faciliteren van succesvolle lokale ondernemers (‘local heroes’). Deze ondernemers versterken de eigen identiteit van winkelgebieden en zorgen voor nieuw ondernemerschap en werkgelegenheid. Voor een goede invulling van vacatures in de detailhandel is samen met het werkgeversservicepunt de mogelijkheden van een ‘brancheservicepunt detailhandel’ verkend. Deze richt zich op de ondersteuning van retailers bij het aantrekken van winkelpersoneel, arbeid en scholing. De winkelpanden CV is gerichter ingezet om goede ondernemers te huisvesten en gerichte impulsen te geven aan winkelstraten. De openbare ruimte in veel winkelgebieden bleef qua inrichting en onderhoud achter bij de gemeentelijke normen. Het programma ‘kwaliteitsimpuls openbare ruimte winkelstraten’ speelt daarop in. Door bestaande budgetten van reeds geplande werkzaamheden te bundelen en aan te vullen met relatief geringe cofinanciering zijn een aantal winkelstraten in één keer op het vereiste niveau gekomen. Er staat jaarlijks € 675.000,- ter beschikking voor de uitvoering van het actieprogramma Den Haag winkelstad.

10 11

Bron: Actieprogramma Den Haag binnenstad, 2011 Bron: Voortgangsbericht Den Haag, Internationale Winkelstad, december 2011

30

Hoofdstuk 3

Succesfactoren  Kies alleen voor gebieden met marktperspectief. Er wordt alleen geïnvesteerd als een aantoonbare stap gezet kan worden in het economisch functioneren en als marktpartijen actief participeren.  Voor gebieden waar het marktperspectief onzeker is wordt een strategie neergezet van bestemmingsverruiming waarbij de markt zijn werk moet doen.  Blijf actief besteden aan de parels, dit zijn de attractieve winkelgebieden met sterke ondernemerscollectieven.  Zet winkelstraatmanagers in als tijdelijke katalysator van de ontwikkeling van winkelgebieden. Een strakke aansturing, heldere taakomschrijving, resultaatgerichtheid, draagvlak vanuit en samenwerking met de ondernemers en een goed toekomstperspectief staan aan de basis van een aanstelling.  Gebruik een acquisiteur om bepaalde winkelformules aan te trekken, niet alleen voor het kernwinkelgebied maar ook voor de randzones.  Verken de mogelijkheden van een marktgerichte serviceorganisatie voor ondernemerscollectieven.  Bundel bestaande budgetten van reeds geplande werkzaamheden en vul deze aan met cofinanciering om de openbare ruimte van aanloopstraten aan te pakken.  Kleine ingrepen in de openbare ruimte, o.a. straatmeubilair, banieren, groen en verlichting, hebben een groot effect op de beleving van de consument.  Blijf ruimte bieden aan innovatieve ontwikkelingen, bijzondere winkelconcepten en vernieuwende marktinitiatieven. Door in te spelen op nieuwe trends en consumentenwensen blijf je aantrekkelijk en competitief als winkelstad. 3.2.3 Huurprijsverlaging Stad Antwerpen Op initiatief van het Antwerpse vastgoedkantoor Walls & Heart is een platform opgericht van minstens 10 vastgoedeigenaren die de huurprijzen in de Lange Koepoortstraat in het eerste verhuurjaar met 50% heeft verlaagd12. Tientallen jaren geleden domineerden met name ambachtswinkels zoals een bakker en schoenmaker de Lange Koepoortstraat. Door de jaren heen is in deze straat veel leegstand ontstaan. Het initiatief van de huurprijsverlaging in de Lange Koepoortstraat vertrekt vanuit het principe ‘gentrification’. Achterliggende gedachte hiervan is dat door het verlagen van huur, creatievelingen zoals jonge modeontwerpers, fotografen en goudsmeden zich op deze plaatsen gaan vestigen. Gevolg van deze creatieve broedplaats is een opwaardering van de buurt op sociaal, cultureel en economisch gebied. De ondernemersorganisatie Unizo Antwerpen (ter ondersteuning van startende ondernemers), het Flanders Fashion Institute en de stad Antwerpen steunen het project. Als de jonge onderneming eindelijk op volle toeren draait, is het de bedoeling

12

Bron: Walls&Heart, van der Perre, Unizo, Wiele, 2011

Hoofdstuk 3

31

dat de huurprijs weer wordt verhoogd. De aangeboden winkels hebben een oppervlakte die varieert tussen 20 m² en 150 m², waarbij de huurprijzen voor het eerste jaar tussen € 150,- en € 450,- per maand liggen. Ook zijn er ondernemers die het eerste jaar maar een derde van de normale huurprijs betalen, het tweede jaar is dat twee derde en het derde jaar de normale prijs. Walls & Heart selecteert samen met de betrokken eigenaar de potentiële huurder die een meerwaarde heeft voor het beoogde brancheprofiel. Op dit moment is het project enkele maanden aan de gang en zijn negen van de tien panden verhuurd, pas na een jaar blijkt of het sturen op een functiemix en verlagen van huurprijzen ook op lange termijn succesvol is. Succesfactoren  Zet een gestructureerd overleg met vastgoedeigenaren op. Een vorm van straatmanagement kan daarvoor de basis vormen.  Creëer een duidelijk profiel van de straat. Ontbreekt dit dan is er geen duidelijkheid voor ondernemers en investeerders.  Door middel van dit concrete initiatief kan inzicht worden geboden aan vastgoedeigenaren wat het belang is van de lange termijn. Wellicht dat zij op deze manier inzien dat op korte termijn te speculeren met hoge huurprijzen niet raadzaam is. 3.2.4 Leegstand te lijf Hilversum Met een 10-tal actielijnen gaat de gemeente Hilversum de leegstand te lijf. Dit wordt gedaan in samenwerking met vastgoedeigenaren, makelaars, ondernemers, instellingen, ontwikkelaars en adviseurs. Ook al is de leegstand in Hilversum gelijk aan de gemiddelde leegstand in de Randstad (7%), het probleem vormt zich door de concentratie van leegstaande winkelpanden in aanloopstraten. De gemeente is niet meer (en niet minder) dan een van de spelers en daarmee voor een belangrijk deel afhankelijk van de markt. Uitgangspunt van het programma is dat de gemeente marktpartijen helpt te informeren over de opgave, kansen en mogelijkheden. Deze rol impliceert dat panden soms langer leeg zullen staan dan in ogen van gemeente, omwonenden, e.d. wellicht wenselijk is. Als de vastgoedeigenaar niet kan of wil herontwikkelen, transformeren of tot verkoop over gaat, dan zijn er geen mogelijkheden om dat effectief af te dwingen. Aan de hand van 5 V’s wordt leegstand te lijf gegaan in de komende periode. 1. Verbinden  van ruimtevragers en ruimteaanbieders.  van vastgoedeigenaren met ontwikkelaars en adviseurs. 2. Verleiden  van ontwikkelaars, adviseurs, ondernemers om te investeren in de stad.

32

Hoofdstuk 3



van vastgoedeigenaren om energie te steken in het toekomstbestendig maken van hun eigendom.

3. Vernieuwen  van de manier waarop vastgoedeigenaren nadenken over de toekomst van hun panden  van de wijze waarop ontwikkelaars denken over nieuwbouw (aanpasbaarheid, duurzaamheid).  van de processen rond aanpak leegstand door de markt, gebiedsgericht. 4. Versnellen  van het denken van eigenaren en makelaars over de noodzaak tot actie.  van het hele traject van herbestemming, hergebruik en sloop/nieuwbouw, vanaf initiatieffase tot en met realisatie voor concrete locaties. 5.     

Vertellen van het gemeentelijk beleid. over locaties en panden die geschikt kunnen zijn voor herbestemming. over programmatische mogelijkheden voor locaties en panden. over procedures en subsidiemogelijkheden. van de succesverhalen, waardoor anderen worden geïnspireerd.

Succesfactoren  De gemeente kan vastgoedeigenaren in aanloopstraten niet forceren om maatregelen te nemen. Wel kan de gemeente marktpartijen informeren over kansen en mogelijkheden. Bewustwording van dit standpunt voor gemeenten is een stap in de richting om samen de leegstandsproblematiek aan te pakken in aanloopstraten.  Stel een lijst op met leegstaande panden die prioriteit hebben om aangepakt te worden.  Herbestemming komt alleen binnen bereik wanneer sprake is van ruimtebehoefte in andere sectoren. Dit ligt niet voor de hand.  Heb als gemeente op regelmatige basis overleg met strategische partners zoals makelaars, corporaties, andere grote vastgoedeigenaren et cetera.  Spreek vastgoedeigenaren actief aan op de noodzaak om in actie te komen.  Creëer binnen de ambtelijke organisatie een helder aanspreekpunt voor initiatiefnemers. Maak dit ook bekend in de stad en handel snel op nieuwe verzoeken.  Ontwikkel een visie op het versnellen van de door te lopen gemeentelijk procedures voor initiatiefnemers. Door voor enkele zaken de bevoegdheid van de raad over te dragen aan het college zou de proceduretijd verkort kunnen worden.  Handhaaf proactief en niet reactief.

Hoofdstuk 3

33

34

Hoofdstuk 3

4.

PERSPECTIEF PER CLUSTER

4.1 Inleiding Op basis van de voorgaande stappen wordt in dit hoofdstuk ingegaan op het ontwikkelingsperspectief per cluster. De ontwikkelingsrichting is nadrukkelijk in een gezamenlijk proces met de bij dit onderzoek betrokken partijen bepaald. Daarbij is de centrale vraag welke strategie per cluster de hoogste rendementskansen heeft. De strategie kan uiteenlopen van actief ingrijpen/investeren tot de ontwikkelingen afwachten. Vervolgens is een andere belangrijke vraag in welke van de clusters (of delen van clusters) de investeringen prioriteit krijgen. Wederom moet dan gekozen worden tussen twee varianten: investeren in de meest kansrijke clusters of juist investeren in de kansarme clusters. Alvorens in te gaan op de afzonderlijke clusters worden allereerst enkele algemene uitgangspunten geschetst.

4.2 Uitgangspunten Dynamiek in de aanloopstraten faciliteren De ontwikkelingen in de retailsector gaan snel. Formules komen en gaan en daarbij is er in toenemende mate sprake van mengvormen tussen sectoren. De aanloopstraten zijn daarvoor geschikte proeftuinen. Huren zijn vaak laag en, afhankelijk van de locatie, is er sprake van aanzienlijke passantenaantallen. Vernieuwing houdt winkelgebieden interessant voor de consument en daarom is het belangrijk dat de samenwerkende partijen de dynamiek in aanloopstraten faciliteren door mee te werken aan vernieuwende initiatieven. Keuzes maken en duidelijkheid creëren naar de markt Na de analyses mag het duidelijk zijn dat er een andere tijd is aangebroken. De tijd van groei en het uitbreiden van het aantal commerciële activiteiten is voorbij. Meer dan ooit moeten er keuzes worden gemaakt waarbij gedacht zal moeten worden in termen van keuzes, kwaliteit en structuur. De markt vraagt om helder beleid ten aanzien van commerciële activiteiten. Welke gebieden hebben toekomst en welke niet? Dit met als doel om een beperkter aantal betere locaties te ontwikkelen. Het niet verder stimuleren in de commerciële activiteit in bepaalde delen betekent bovendien dat er actief gesaneerd moet worden, in combinatie met herontwikkeling. Concentratie c.q. clustering is leidend. Bij concentratie van ondernemers ontstaat duidelijkheid voor potentiële nieuwe bedrijven en investeerders. Bovendien kunnen

Hoofdstuk 4

35

ondernemers profiteren van elkaars nabijheid, aantrekkingskracht en gemeenschappelijke faciliteiten. De consument heeft het voordeel van gemak, overzichtelijkheid en keuzemogelijkheden. Clustering resulteert daarmee in meer bezoekers en meer draagvlak voor de ondernemers. Investeren in kansrijke locaties Het voorgaande uitgangspunt heeft gevolgen voor de gebieden waarin geïnvesteerd dient te worden. Er zijn dan twee strategieën mogelijk: investeren in de gebieden met de meeste potentie of juist investeren in de gebieden met de minste potentie. Ondanks dat de aandacht evenredig verdeeld moet worden over de gebieden is het advies van BRO om de middelen in te zetten voor de kansrijke locaties. Nadenken over alternatieve dragers in niet kansrijke delen In het vervolg komt BRO tot keuzes voor enkele gebieden waarbij de toekomstpotentie voor commerciële activiteit(en) in de toekomst onvoldoende is. Dit betekent niet dat deze gebieden aan hun lot worden overgelaten en dat er belemmerende maatregelen worden opgelegd aan gevestigde ondernemers. Voorkomen moet worden dat door verminderde aandacht deze delen in een versnelde neergaande spiraal terecht komen, temeer daar de toenemende verloedering op meerdere locaties al volop zichtbaar is. In een gezamenlijk proces met gemeente en vastgoedeigenaren zal wel nagedacht moeten worden over het alternatieve perspectief voor deze gebieden. Welke alternatieve drager is geschikt en hoe kunnen de partijen deze ontwikkeling stimuleren? De kansrijke gebieden zijn alleen levensvatbaar als er in de delen waar geen economische potentie aanwezig is een aangename verblijfskwaliteit heerst (bijvoorbeeld in relatie tot een sterk woonmilieu). Verdere verloedering leidt alleen maar tot slachtoffers. Actief sturen op bestemmingen Het saneren van commerciële activiteit is niet eenvoudig. Het vereist een samenwerking van de betrokken partijen (gemeente, ondernemers en de vastgoedsector). De beschikbare middelen lopen uiteen tot het stimuleren van verplaatsingen tot het aankopen van panden op strategische locaties in het gebied. Een middel waarover de overheid echter te allen tijde kan beschikken is het bestemmingsplan. Door het bestemmingsplan actief in te zetten kan er gestuurd worden op wenselijke ontwikkelingen en kunnen ongewenste activiteiten voorkomen worden.

36

Hoofdstuk 4

4.3 Brusselsestraat, Grote Gracht e.o. 4.3.1 Introductie Het aanloopgebied Brusselsestraat/Grote Gracht heeft een lengte van circa 800 meter en is daarmee het cluster met de meest langgerekte commerciële activiteit. De Grote Gracht bestaat uit drie verschillende delen:  Grote Gracht oost: onderdeel van het kernwinkelgebied en reeds heringericht.  Grote Gracht midden: tussen de Helmstraat en de Capucijnenstraat.  Grote Gracht west: het deels hellende deel van de straat met diverse grootschalige panden. Delen met een sterke en minder sterke commerciële activiteit wisselen elkaar af. Het winkelaanbod is heel divers met een mix van hoogwaardige en laagwaardige zaken. Bovendien is de functiemix sterk ontwikkeld. Grootste uitdagingen voor dit cluster zijn het vergroten van de herkenbaarheid, het terugdringen van de leegstand en het versterken van de functionele en stedelijke kwaliteit. 4.3.2 Perspectief en potenties functioneel Commerciële activiteit Het is niet wenselijk om de commerciële activiteiten over het hele cluster te spreiden. Gezien de karakteristieken van de diverse deelgebieden is het zaak om de commerciële activiteit te concentreren in de Grote Gracht Midden en daarnaast rondom het knooppunt met de Kommel en de Oude Tweebergenpoort. Dit impliceert direct dat in de toekomst een afwijzende houding aangehouden dient te worden ten aanzien van initiatieven elders binnen dit cluster. Daarnaast is het van belang om de prikkels te bieden aan de ondernemers om te verplaatsen naar de deelgebieden met commerciële activiteit als uitgangspunt. Actieve sturing middels het bestemmingsplan is een voorwaarde voor succes. Er liggen voldoende kansen om in de gebieden waar de commerciële activiteit in de toekomst niet meer centraal staat het woonmilieu verder te ontwikkelen. De panden binnen dit cluster hebben veelal een statig karakter en hoe meer richting de singels, hoe meer de Brusselsestraat nu al het karakter heeft van een woonstraat. Branchering Thematisering ligt binnen dit cluster niet voor de hand. Juist de dynamiek en de mix zijn de sterke eigenschappen. Wel liggen er kansen om in te zetten op het ontwikkelen van een startersmilieu en het beschikbaar stellen van de leegstaande panden voor pop-up-initiatieven (tijdelijke commerciële activiteit).

Hoofdstuk 4

37

Vrijthofgarage Tevens van belang voor de potenties van dit cluster is de toekomstige ontwikkeling van de Vrijthofgarage. In de gemeentelijke stadsvisie behoudt de garage een functie voor de bezoekers van dit centrum. Als gevolg van dit uitgangspunt dient er de komende periode aandacht te zijn voor het leiden van de bezoekersstroom. Geregeld is er sprake van filevorming. Door moderne technologieën liggen hier mogelijkheden, bijvoorbeeld door enkel te werken met reserveringen via internet of smartphone. Parkeerlocaties Tijdens de marktconsultatie is het beeld ontstaan dat er zich aan de achterzijde van de Brusselsestraat (noordzijde) diverse locaties bevinden die mogelijk interessant zijn om parkeervoorzieningen te realiseren. Aanvullend onderzoek is vereist om de haalbaarheid te onderzoeken. 4.3.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Herinrichting De gemeente Maastricht heeft de bestrating en herinrichting van de Brusselsestraat aangekondigd voor uitvoering in 2012. De uitgangspunten hieromtrent liggen reeds vast. In 2013 volgt de herinrichting van de Grote Gracht. Met betrekking tot de Grote Gracht liggen de uitgangspunten van de herinrichting nog niet vast. Het is belangrijk dat de partijen (gemeente, ondernemersvereniging en vastgoedeigenaren) met elkaar in overleg gaan om de visie op de herinrichting te bepalen. Een zo aantrekkelijk mogelijk verblijfsklimaat voor de bezoeker vormt daarbij de basis. De Capucijnenstraat vormt een belangrijke aanlooproute voor de Grote Gracht midden en oost (vanwege een parkeerbronpunt aan de singels). De Grote Gracht midden moet in de toekomst dermate aantrekkelijk worden ingericht dat de bezoeker verleidt wordt om via de Grote Gracht naar de Markt te lopen. Dit in tegenstelling tot de Grote Gracht west. De grootschalige panden in dit gebied zijn ongeschikt voor het huisvesten van commerciële functies. Het is niet realistisch om aan te nemen dat de bezoeker zich via de Grote Gracht west richting de Brusselsestraat en het knooppunt met de Kommel begeeft. In de praktijk is er hierdoor in deze visie sprake van twee afzonderlijke clusters: 1. Grote Gracht midden & oost. 2. Knooppunt de Kommel in relatie tot de Oude Tweebergenpoort en het Keizer Karelplein.

38

Hoofdstuk 4

4.4 Boschstraat, Markt West 4.4.1 Introductie De directe ligging tegen het kernwinkelgebied maakt de Boschstraat/Markt West tot een bijzonder cluster. De boulevardachtige uitstraling in combinatie met de statige panden wekken de interesse van de bezoeker. Echter, de Boschstraat wordt geconfronteerd met enige mate van verval. Ongewenste commerciële activiteit heeft zich op verschillende plekken in het cluster gevestigd met als gevolg dat de veiligheid een punt van zorg is. Het uitblijven van investeringen en onduidelijkheid over de snelheid van de ontwikkelingen met betrekking tot de locatie Sphinx zijn hiervan de oorzaak. Van belang is om de neerwaartse spiraal op korte termijn te doorbreken. Positieve uitzondering hierop is de ontwikkeling van de voormalige Timmerfabriek tot een verzamelplek voor kunst en cultuur. De Timmerfabriek wordt de kartrekker en publiekstrekker voor de nieuwe creatieve zone in Belvedère en is een eerste impuls voor de Boschstraat. 4.4.2 Perspectief en potenties functioneel Op dit moment is er sprake van een contrast tussen de aanwezige voorzieningen en de uitstraling van het cluster: laagwaardige kwaliteit versus allure. Het perspectief voor de Boschstraat is helder: de ontwikkeling van de Sphinx locatie aan de noordzijde biedt een enorme kans om een sterke verbindingsroute te creëren. Passantenstromen zullen na ontwikkeling automatisch ontstaan waarna het aan de markt is om dit signaal op te pakken. Er liggen hierbij kansen om het hoogwaardige marktsegment een plek te geven. Echter, in dit stadium is het onduidelijk wat de exacte invulling van de locatie zal zijn en in welke fase het terrein ontwikkeld gaat worden. Uitgangspunt is dat grootschalige winkelformules er een plek krijgen.

Hoofdstuk 4

39

De fase tot aan de realisatie van de nieuwe Sphinx locatie verdient aandacht. Nu al dient gestuurd te worden op de toekomstige ontwikkeling van het gebied. Alertheid ten aanzien van vestigingsverzoeken en bestemmingsplanwijzigingen is wenselijk. Wonen op etage In dit cluster is sprake van een relatieve forse leegstand op verdieping. Er liggen hier kansen om het ‘wonen op etage’ te ontwikkelen. Dit is niet alleen bevorderlijk voor de uitstraling voor de straat, maar tevens voor de sociale controle met het oog op de huidige signalen van onveiligheid in het gebied. Herinvulling van de leegstaande ruimtes met kantoren is niet kansrijk gezien de huidige marktontwikkelingen. Een andere mogelijkheid betreft het creëren van hoogwaardige hotelcapaciteit. Met name de locatie ‘Leger des Heils’ lijkt op voorhand kansrijk.

4.4.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Ruimtelijke ingrepen zijn niet direct aan de orde. De openbare ruimte van de straat is van prima kwaliteit. Elders liggen er ten aanzien van dit aspect hogere prioriteiten. Echter, potentie is wel aanwezig in het versterken van de koppeling tussen de Boschstraat en het horecacluster bij ‘Het Bassin’.

4.5 Rechtstraat, Hoogbrugstraat, Hoogbrugplein 4.5.1 Introductie Het stadsdeel Wyck, met daarbinnen de Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein is dankzij een succesvolle aanpak getransformeerd tot een bruisend geheel. Visie, creativiteit en ondernemerschap in combinatie met samenwerking tussen pandeigenaren en ondernemers leiden tot succes. De leegstand is de laatste jaren significant afgenomen en nieuwe winkel- en horecaformules hebben zich gevestigd of tonen interesse. Het voorzieningenaanbod binnen dit cluster is niet-alledaags.

40

Hoofdstuk 4

Bijzondere winkels worden gevarieerd met horeca en galeries. Het station heeft nadrukkelijk een functie als bronpunt voor dit aanloopgebied. Kortom, dankzij de inzet van de partijen heeft het stadsdeel zich ontwikkeld tot een integraal en onmisbaar deel van de binnenstad. 4.5.2 Perspectief en potenties functioneel Commerciële activiteit De Rechtstraat Zuid (tot de kruising met de Hoogbrugstraat) vormt het commerciële hart van dit cluster. Het is hier zaak dat hier een aaneengesloten lint van detailhandelsactiviteiten ontstaat. Indien een niet-winkelfunctie het pand verlaat, is het wenselijk om actief te sturen op de toekomstige gewenste bestemming. In de Rechtstraat Noord en in de Hoogbrugstraat (incl. Hoogbrugplein) is veel minder sprake van een aaneengesloten voorzieningenfront. Door de barrièrewerking van de Wycker Brugstraat maakt de Rechtstraat Noord geen onderdeel uit van het geheel. We zien hier dan ook de meeste leegstand binnen het cluster. Naast het feit dat het voorzieningenfront in de Hoogbrugstraat geen geheel vormt, is het branchepatroon in deze straat een ander zwak punt. Vergelijkbaar aan de Brusselsestraat is het in de toekomst niet meer wenselijk om te investeren in de commerciële activiteit in de Hoogbrugstraat en de Rechtstraat Noord. Daarbij moet ten aanzien van de Rechtstraat Noord een kanttekening worden gemaakt in het kader van een mogelijke integrale gebiedsontwikkeling van dit blok, inclusief de voormalige brouwerij. Met betrekking tot de Hoogbrugstraat dient er afwijzend te worden gehandeld ten aanzien van nieuwe commerciële activiteiten. Deze straat bezit de kwaliteiten om het binnenstedelijk wonen te intensiveren. Tevens sluit dit aan bij de vroegere functie van de Hoogbrugstraat. Branchering In het gebied ligt de nadruk op de winkelbranches mode, wonen en design in combinatie met food/horeca. Met name speciaalzaken in het hoge segment zijn goed vertegenwoordigd. Het is zaak om het typische ‘aanloopstraat-karakter’ verder te ontwikkelen door selectief te zijn ten aanzien van potentiële nieuwe ondernemers. De stijgende huurprijzen vormen daarbij wel een bedreiging. Stijgende prijzen kunnen een negatief effect hebben op het huidige branchepatroon. 4.5.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Versterken relaties Het cluster Rechtstraat/Hoogbrugstraat kan aan aantrekkingskracht winnen door te investeren in de relatie met de Ruijterij, Plein 1992 en Avenue Céramique (inclusief parkeren). Van een onderlinge relatie is nu nauwelijks sprake. Gezien de korte afstand is dit een gemiste kans. De combinatie van ‘oud’ en ‘nieuw’ vormt een verras-

Hoofdstuk 4

41

singselement voor de bezoeker. Naast het verbeteren van de bewegwijzering, zijn fysieke maatregelen om de koppeling te versterken noodzakelijk. Een voorbeeld hiervan is routing van de Hoogbrugstraat naar Bonnefantenmuseum, NAiM, en Centre Céramique alsmede naar Oud-Wyck.

Mogelijkheden tot winkelrondje Tijdens de marktconsultatie is aangegeven dat er kansen liggen om een winkelrondje te realiseren Rechtstraat - Wycker Brugstraat - Wycker Grachtstraat - Hoogbrugstraat. Voor de Wycker Grachtstraat bestaan diverse initiatieven die de commerciële activiteit een impuls geven. Een functie waar in deze straat in het verleden altijd sprake van is geweest. In de visie van BRO is dit echter pas op de lange termijn een mogelijkheid. Prioriteit gaat uit naar de bestaande winkellocaties en het tegengaan van de huidige leegstand. Stedelijke distributie Voornamelijk in de ochtenduren is het en komen en gaan van vrachtverkeer in het stadsdeel Wyck. Dit is schadelijk voor de beleving van de bezoekers, aangezien de vrachtwagens met regelmaat de doorgang blokkeren. Het investeren in een netwerk van stadsdistributie wordt aanbevolen. Dit vereist tevens een bepaalde mate van handhaving, in de vorm van een controle op de venstertijden. Openbare ruimte Grootschalige investeringen in de openbare ruimte zijn geen noodzaak. Tot aan de kruising met de Hoogbrugstraat is de openbare ruimte sinds enkele jaren bestraat met klinkers, passend bij het karakter van de straat. Belangrijk is echter dat er door de gemeente gestreefd wordt naar kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte die bijdraagt aan het functioneren van de ondernemers in het gebied. Dit houdt bijvoorbeeld in dat obstakels in de openbare ruimte (zoals stallingsplaatsen voor fietsers) een centrale plek dienen te krijgen.

42

Hoofdstuk 4

4.6 Sint Pieterstraat e.o. 4.6.1 Introductie Dit cluster maakt onderdeel uit van het Jekerkwartier, gelegen in het zuidelijke deel van het stadscentrum van Maastricht. De historische wijk herbergt diverse toeristische trekpleisters, waaronder de Middeleeuwse stadsomwalling. Opvallend is het grote contrast binnen dit cluster: het Onze Lieve Vrouweplein en de Koestraat als horecaconcentratiegebieden met grote bezoekersstromen, meer richting het zuiden straalt de buurt een rust uit en krijgt het cluster meer het karakter van een dwaalmilieu. Kenmerkend voor het ondernemerschap zijn de kunst- en antiekzaken, interieur en designwinkels, de culinaire en gastronomische winkels met ambachtelijke streekgerechten en de bijzondere cafés en restaurants. De samenwerking tussen ondernemers is prima. Dit komt tot uiting in evenementen zoals Jeker Jazz en Magisch Maastricht. 4.6.2 Perspectief en potenties functioneel Het is zorgelijk dat de leegstand binnen dit cluster de laatste jaren is toegenomen van 2% naar 13%. Deels heeft dat te maken met de routing en de uitstraling van de openbare ruimte (zie subparagraaf 4.6.3). Met betrekking tot de branchering moet een onderscheid worden gemaakt tussen de horecaconcentratiegebieden (Onze Lieve Vrouweplein, Koestraat en Stenenbrug) en de overige straten. De situatie in de horecaconcentratiegebieden is op orde. De focus op horeca in de Koestraat heeft geresulteerd in de herinvulling van leegstand en een duidelijk profiel. In de Maastrichter Heidenstaat en de Sint Pieterstraat is het de uitdaging om het huidige accent van bijzondere winkels (met name in het hoge segment) verder uit te bouwen. Deze zaken voegen een extra belevenis toe aan de wijk en passen uitstekend bij het historische karakter. 4.6.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Diverse ruimtelijke ingrepen kunnen bijdragen aan een versterking van dit aanloopgebied. Streven naar uniforme openbare ruimte In 2013 wordt de verbinding tussen het Onze Lieve Vrouweplein en de Koestraat opnieuw heringericht. Het huidige asfalt verdwijnt en daarvoor in de plaats komen historische klinkers. Een vergelijkbar uitdaging heeft betrekking op het kruispunt Stenenbrug – Maastrichter Heidenstraat. Naast het feit dat hier het voetgangersgebied eindigt, is er ook een contrast in de uitstraling van de openbare ruimte (asfalt versus klinkers). In de praktijk blijkt dit een nadelig effect te hebben op de routing

Hoofdstuk 4

43

van de bezoeker. Investeringen in een uniforme openbare ruimte kunnen bijdragen aan een betere doorbloeding van passanten in het hele cluster. Investeren in bewegwijzering De kracht van het Jekerkwartier vindt voor een belangrijk deel zijn oorsprong in de cultuur-historische trekkers en het Middeleeuwse stratenpatroon. Voor de Maastrichtenaar is dit bekend, echter bezoekers moeten daarop attent worden gemaakt. Daarom verdient de bewegwijzering vanaf het Onze Lieve Vrouweplein naar deze trekkers aandacht, met name op kruispunten. Een vergelijkbare uitdaging ligt er overigens op de grote parkeerlocaties elders in de stad. De bewegwijzering naar bezienswaardigheden in het historische stadscentrum ontbreekt met regelmaat. Nieuw bronpunt? Ondernemers in het gebied geven aan dat als gevolg van een wijziging van het parkeerbeleid in dit deel van de binnenstad de bezoekersaantallen onder druk zijn komen te staan. Voorheen was het mogelijk om in het Jekerwartier/stadspark te parkeren voor € 7,- per dag. Enkele jaren geleden is dat gewijzigd maar een maximale parkeerduur van twee of vier uur voor € 2,60 per uur. Als gevolg van deze matregelen parkeren veel dagjesmensen hun auto elders. Daarnaast zijn aan de zuidzijde van het centrum op dit moment relatief weinig parkeerplaatsen voorhanden. Met name voor de bezoekers uit België en Frankrijk is dit een gemis. Er zijn gesprekken gaande over het realiseren van een grootschalige parkeervoorziening in de omgeving van de Tapijnkazerne. Het terrein is nu nog in eigendom van Defensie maar komt op den duur in handen van de stad Maastricht. Voor het Jekerkwartier zou dit een impuls in de passentenstromen kunnen betekenen.

4.7 Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelersstraat e.o. 4.7.1 Introductie De Bredestraat, Heggenstraat en Minckelersstraat worden door de consument niet ervaren als één cluster. Een ‘rondje winkelen’ is niet vanzelfsprekend als gevolg van de verkeersfunctie van de Bredestraat. Bovendien is het contrast tussen de straten groot. De Heggenstraat en Minckelersstraat zijn historisch ingericht, in tegenstelling tot de Bredestraat. Ondanks dat de straten grenzen aan het kernwinkelgebied loopt er relatief weinig publiek.

44

Hoofdstuk 4

4.7.2 Perspectief en potenties functioneel Van alle commerciële voorzieningen binnen dit cluster, bestaat circa twee derde uit winkels. Het aanbod oogt, ondanks de aanwezigheid van enkele sterke modezaken in het hoge segment, wat onsamenhangend. Versterking van het hoogwaardige modische aanbod is gegeven de huidige marktomstandigheden een lastige opgave. Veel meer dient er geïnvesteerd te worden in het creëren van voetgangersbewegingen in de straten. De consument krijgt nu onvoldoende prikkels om de Heggenstraat en Minckelersstraat in te lopen doordat de zuidelijke entrees onvoldoende trekken. De opgave is om levendigheid te creëren waardoor bezoekers verleid worden om verder te lopen. Straattheater en het toevoegen van terrassen zijn dan opties. Daarnaast vormt het commerciële aanbod nog geen aaneengesloten geheel. De bezoeker moet steeds enkele ‘onaangename’ (wonen en leegstand) stukken overbruggen om vervolgens in een aantrekkelijker deel te komen. Met andere woorden, het verdichten van de commerciële functie is een tweede uitdaging. 4.7.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Het grootste ruimtelijke obstakel binnen het cluster betreft de Bredestraat. Ook in de toekomst blijft deze straat de verkeersfunctie houden gezien de ligging ten opzichte van het Vrijthof. Wel kan er geïnvesteerd worden in een openbare ruimte waarin de auto meer te gast is. Het contrast tussen de Bredestraat en de rest van het cluster is nu te groot. Versterkt door het verbod op langsparkeren en de smalle trottoirs oogt de Bredestraat verlaten.

Circuitvorming? BRO heeft in de rapportage van 2009 reeds aangegeven dat de realisatie van een winkelcircuit Bredestraat – Heggenstraat – Minckelersstraat een potentie vormt voor dit cluster. Gezien de ruimtelijke karakteristieken van de Bredestraat is dit op de korte en middellange termijn geen optie.

Hoofdstuk 4

45

4.8 Gubbelstraat 4.8.1 Introductie De leegstand in de Gubbelstraat is al vele jaren een doorn in het oog. De oorzaken hiervan zijn reeds in hoofdstuk 2 aan de orde gekomen. Door de ontwikkeling van Mosea Forum is er een onaantrekkelijke winkelstraat ontstaan, zonder enige verblijfskwaliteit. Pogingen van ondernemers zijn in het verleden geen succes gebleken. Bovendien heeft de straat een dominante verkeersfunctie voor (openbare) vervoersstromen. 4.8.2 Perspectief en potenties functioneel Het ontwikkelen van de Gubbelstraat tot een winkelgebied is in de huidige situatie niet haalbaar, zeker met het oog op de huidige marktontwikkelingen. Er dient niet verder geïnvesteerd te worden in het aantrekken van nieuwe winkels of horecazaken. Er moet dus een analyse worden gemaakt van andere concepten. Een mogelijkheid is de ontwikkeling tot een ‘zorgstraat’ met zorgvoorzieningen voor met name de inwoners van de binnenstad. De eerste aanzet is hiervoor reeds gegeven met de vestiging van een apotheek. Aanvullende voorzieningen zijn bijvoorbeeld: praktijk voor huisartsen en tandartsen en fysiotherapie. Een dergelijke ontwikkeling resulteert tevens in kansen om de leegstand van de woningen op verdieping tegen te gaan. Met name ouderen prefereren een woonsituatie in nabijheid van zorgvoorzieningen. Het feit dat er onvoldoende potentie aanwezig is voor winkel- en/of horecavoorzieningen heeft vanzelfsprekend gevolgen voor het huidige huurprijsniveau en de boekwaarde van het vastgoed.

46

Hoofdstuk 4

4.8.3 Perspectief en potenties ruimtelijk Zonder grootschalige investeringen aan de relatie tussen Mosea Forum en de Gubbelstraat (de achterkanten doorbreken / roltrap verplaatsen) is enig perspectief voor de Gubbelstraat afwezig. Investeringen in de openbare ruimte liggen niet voor de hand.

4.9 Prioritering In het onderstaande overzicht worden de potenties per cluster nog eens samengevat en vervolgens gekoppeld aan de mate van prioriteit ten aanzien van de investeringen. Cluster

Visie / Potentie

Prioriteit

Brusselsestraat, Grote

1. Commerciële activiteit concentreren in Grote Gracht Hoog: visie verta-

Gracht

midden en knooppunt de Kommel. Overige gebieden niet len in beleid, aanverder stimuleren.

pak openbare

2. Mix en dynamiek staan centraal.

ruimte

3. Visie op herinrichting Grote Gracht. 4. Parkeerlocaties Brusselsestraat. Boschstraat,

1. Wachten op ontwikkeling locatie Sphinx.

Laag: afhankelijk

Markt West

2. Streven naar hoogwaardig marktsegment.

van Sphinx

3. Ontwikkelen wonen op etage. Hoog: wonen op etage Rechtstraat,

1. Commerciële activiteit concentreren in Rechtstraat Zuid. Hoog: visie verta-

Hoogbrugstraat,

Overige gebieden niet stimuleren.

Hoogbrugplein

2. Kanttekening m.b.t. integrale gebiedsontwikkeling

len in beleid

Rechtstraat Noord.

Laag: aanpak

3. Accent op mode, wonen en design.

openbare ruimte

4. Ruimtelijke verbinding creëren met Ruijterij, Plein 1992 en Avenue Céramique. 5. Reguleren laad- en losactiviteiten. Sint Pieterstraat en

1. Versterken huidige accent op bijzondere winkels en Hoog: visie verta-

omgeving

horecazaken.

len in beleid, aan-

2. Investeren in uniforme openbare ruimte.

pak openbare

3. Investeren in bewegwijzering.

ruimte

4. Toevoegen parkeerbronpunt aan zuidzijde.

Hoofdstuk 4

47

Bredestraat West,

1. Investeren in doorbloeding passantenstromen.

Middel: elders is de

Heggenstraat,

2. Commerciële activiteit verdichten.

potentie, en dus de

Minckelersstraat

3. Investeren in openbare ruimte Bredestraat (auto te prioriteit, hoger. gast). 4. Onderzoek naar circuitvorming.

Gubbelstraat

1. Onvoldoende potentie commerciële activiteit, onder- Laag: potentie zoek naar alternatieve dragers.

ontbreekt

2. Doorbreken achterkanten Mosae Forum. 3. Geen grootschalige investeringen in openbare ruimte.

48

Hoofdstuk 4

5.

INSTRUMENTEN EN VOORWAARDEN

5.1 Inleiding Het toekomstperspectief voor sommige individuele retailondernemers of –gebieden is zwak, met als gevolg dat investeren in behoud geen zin heeft. Het verschaffen van helderheid hierover kan er toe bijdragen dat de betrokken partijen hun (investerings)beslissingen beter overwogen kunnen nemen. Daar waar de consumentenverzorging in het geding is kan gezocht worden naar alternatieven, maar in sommige gevallen zal ook duidelijk gemaakt moeten worden dat in bepaalde gebieden (winkel)voorzieningen geen bestaansrecht meer hebben. Het is daarom essentieel om indien nodig het beleid te herijken en officieel vast te stellen middels een raadsbesluit. Dit schept duidelijkheid naar de markt en vereenvoudigd het functietransformatieproces. In dit hoofdstukken worden diverse acties, maartregelen en middelen benoemd. Opgemerkt moet worden dat er vaak zowel organisatorische, beleidsmatige, juridisch-planologische, financiële als uitvoeringsaspecten aan oplossingsrichtingen zitten. Vaak zal het rendement van acties en maatregelen daarom het grootst zijn als ze in samenhang uitgevoerd worden. Samenwerking tussen de betrokken partijen is daarbij vaak een wezenlijke randvoorwaarde.

5.2 Overzicht instrumenten 5.2.1 Vastgoed en branchering De eerste serie instrumenten heeft betrekking op investeringen in leegstand vastgoed en het werken aan een optimale branchering. Opstellen brancherings- en acquisitieplan Actieve inzet op versterking van de branchering door het aantrekken van specifieke branches en formules (per cluster). Het is een duidelijke meerwaarde om een brancherings- en acquisitieplan op te stellen. Hierbij gaat het niet alleen om detailhandelsfuncties maar ook om horeca, cultuur en andere publiekgerichte voorzieningen. Aan de hand van een brancherings- en acquisitieplan kan er actief te werk gegaan worden op het vlak van aanbodversterking, actieve sturing, bestrijding en herinvulling van leegstand.  Opstellen brancheprofiel, dit is een opsomming van branches, thema’s en producten die goed zouden passen bij het streefbeeld voor het betreffende cluster.  Uitwerken van overzicht van beschikbare locaties en panden, gekoppeld aan de bijbehorende huurniveaus en verwervingsmogelijkheden (huur, koop).

Hoofdstuk 5

49

 

   

Opstellen wervende (acquisitie) brochure per deelgebied waarom retailers en horecazaken zich hier moeten vestigen. Via website van het centrummanagement informatie verstrekken over de clusters en beschikbare panden, bijvoorbeeld in de vorm van een pandenbank. Een recent en succesvol voorbeeld daarvan is de pandenbank van het centrummanagement in Venlo, toegankelijk via www.venloverwelkomt.nl. Opbouwen van een netwerk met o.a. vastgoedeigenaren, brancheorganisatie, winkelketens. De initiatieven in de wijk Wyck zijn daarvan een goed voorbeeld. Rechtstreeks benaderen (bestaande en nieuwe) retailers en horecaondernemers om zich te vestigen op basis van een acquisitielijst. Rondleidingen verzorgen in de binnenstad voor geïnteresseerde marktpartijen. Verkennen verplaatsingswensen ondernemers. Begin in de gebieden waar de vestiging van commerciële voorzieningen niet verder gestimuleerd gaat worden.

Stimuleren startend ondernemerschap Om de dynamiek en de aantrekkingskracht te vergroten, kunnen de betrokken partijen zich hard maken voor het stimuleren van startend ondernemerschap in de aanloopmilieus. Juist in deze gebieden liggen er kansen voor starters aangezien de huren lager zijn en ondernemers er de vrijheid krijgen om te pionieren. Bovendien zoeken starters elkaar op waardoor en mogelijkheden voor co-creatie ontstaan. Op initiatief van de Kamer van Koophandel en de Limburgse gemeenten is op provinciaal niveau een StartersCentrum actief. Dit samenwerkingsverband ondersteunt ondernemers bij het starten van een eigen bedrijf en adviseert ondernemers die opstartproblemen ondervinden. Het is van belang om de informatievoorziening richting starters omtrent de aanwezigheid van deze dienst te intensiveren (startersloket bij gemeenten, informatiebrochure, aanwijzen geschikte panden/gebieden). Vervolgens moet de koppeling worden gemaakt met de kansen die aanloopmilieus bieden. Subjectsubsidie Om vestiging van gewenste ondernemers te stimuleren en in sommige gevallen mogelijk te maken is het een optie om subjectsubsidie te verlenen. Hierbij wordt (indirect) subsidie verleend aan de ondernemers. Hierbij kan een startende ondernemer, passend in het profiel, bijvoorbeeld een subsidie worden toegekend in de inventaris of aanvangsvoorraad. Ook bestaat er een instapregeling of huurdervingregeling. Met de instapregeling kunnen kandidaat-ondernemers voor een beperkte periode huurgewenning krijgen indien men zich vestigt in de straat. Deze vergoeding wordt doorgaans door de overheid verstrekt aan de verhuurder.

50

Hoofdstuk 5

Actieve herinvulling leegstaande panden Onderstaande ideeën zijn enkel van toepassing op de in het voorgaande als kansrijk benoemde locaties.  Stimuleren verplaatsing/informeren ondernemingen die op een ongunstige plaats zitten en die op zoek zijn naar nieuwe/grotere winkelruimte.  Gemeente faciliteert in schaalvergroting winkelpanden door samenvoeging panden/ruimtes bestemmingsplanmatig mogelijk te maken.  Opkopen van leegstaande panden door de gemeente op strategische locaties binnen de clusters.  Inventariseren mogelijkheden voor functionele invulling in vigerende bestemmingsplannen en waar nodig functieverbreding mogelijk maken. Het kan er bijvoorbeeld om gaan om in sommige (delen van) winkelgebieden naast detailhandel ook horeca, ambacht of dienstverlening mogelijk te maken.  Ruimtes inzetten voor tijdelijk gebruik (bijvoorbeeld voor pop-up stores, als promotiepunt voor winkelgebied, als informatiecentrum voor specifieke gelegenheden, tijdelijke ateliers, servicepunt bij evenementen, etc.  Introduceren korte (proef)huurperiodes (bijvoorbeeld een half jaar) in plaats van de gebruikelijke 5 of 10 jaar.  Introduceren ingroeihuren en/of omzetgerelateerde huren. Tijdelijke invulling etalages leegstaande panden Panden die lange tijd leegstaan, krijgen vaak een trieste aanblik. In de clusters zien we daarvan diverse voorbeelden. Dit kan een sterk negatieve uitstraling naar het gehele gebied hebben en daarmee afbreuk doen aan het verblijfsklimaat en de aantrekkingskracht. In overleg met de eigenaar van het pand kunnen de etalages worden aangekleed of gevuld met tijdelijke voorzieningen. Hiervoor kunnen statische middelen ingezet worden, maar ook bewegende beelden (video’s etc.)  Aankleden met producten van ondernemers uit de omgeving.  Door kunstenaars een passende etalage te laten maken, of etalages gebruiken voor wisselende tentoonstellingen van kunstenaars of instellingen.  Etalages gebruiken voor promotiedoeleinden (ondernemingen, instellingen, verenigingen). Vastgoedeigenaren organiseren Gestructureerd en periodiek overleg tussen vastgoedeigenaren onderling is een belangrijke succesfactor bij de aanpak van aanloopstraten. In Maastricht is de Vereniging van Eigenaren Binnenstad Maastricht (VEBM) actief. Deze vereniging heeft als doel het behartigen van de belangen van de eigenaren van panden in de Maastrichtse binnenstad, waarin een commerciële functie wordt uitgeoefend. In 2011 is de vereniging nieuw leven ingeblazen en is er een nieuwe vertegenwoordiger van het vastgoed binnen het centrummanagement aangesteld.

Hoofdstuk 5

51

In de nabije toekomst dient de VEBM zich te ontwikkelen tot een structurele gesprekspartner van de gemeente Maastricht als het gaat om thema’s die de eigenaren van commerciële panden raken. In het kader van de aanloopstratenproblematiek verdient het aanbeveling om binnen de organisatie van de VEBM per cluster een werkgroep vorm te geven. Hierin nemen personen met vastgoed in de betreffende clusters zitting. Met behulp van deze structuur kunnen gericht acties per cluster worden uitgezet. De wijze waarop in het stadsdeel Wyck tussen diverse vastgoedeigenaren wordt samengewerkt is een goed voorbeeld van de gewenste structuur. Leegstandswet De Leegstandswet (in werking getreden per 1 oktober 2010) biedt gemeenten de mogelijkheid een leegstandverordening vast te stellen. De wettekst (art. 3) maakt het mogelijk om enkel een verordening op te stellen voor de detailhandelssector binnen (delen van) de gemeente. Onderdelen van de leegstandverordening zijn een meldplicht van eigenaren van een leegstaand gebouw (na zes maanden leegstand), het voeren van overleg onder regie van de gemeente met de eigenaar (binnen drie maanden na melding), uitmondend in een leegstandbeschikking. Indien de eigenaar niet aan de meldingsplicht voldoet wordt een boete opgelegd van maximaal € 7.500,-. Als de leegstand voortduurt kan de gemeente een of meerdere gebruikers voordragen aan de eigenaren (na 12 maanden leegstand). De eigenaar is verplicht aan deze voordracht te voldoen. Als de eigenaar (binnen drie maanden) niet meewerkt aan de verplichtende voordracht, kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen of bestuursdwang uitoefenen. De leegstandswet wordt anno 2012 slechts door enkele gemeenten toegepast, onder andere in Amsterdam, Rotterdam en Tilburg. Bijzonder is dat de wet in Tilburg speciaal wordt ingezet ter bestrijding van de leegstand in aanloopstraten (de zogenaamde ‘linten’). Voor veel gemeenten zijn de uitvoeringskosten van de wet te hoog om deze in te zetten. In Tilburg lopen de kosten bijvoorbeeld op tot € 50.000,- per jaar. Leegstand coördinator Een andere middel om de leegstand te lijf te gaan is het aanstellen van een leegstand coördinator. Taak van deze persoon is het periodiek in kaart brengen van de actuele leegstand en daarnaast is hij/zij aanspreekpunt voor vastgoedeigenaren en ondernemers. Op deze manier kan snel en gericht worden gestuurd op negatieve ontwikkelingen. De gemeente Sittard-Geleen heeft onlangs het besluit genomen een leegstand coördinator aan te stellen, in combinatie met het inzetten van de leegstandswet.

52

Hoofdstuk 5

Winkelstraatmanagement Straatmanagement heeft tot doel het duurzaam verbeteren van het economisch functioneren van winkelgebieden. Het is een tijdelijke maatregel die structurele veranderingen teweeg moet brengen. Het verschil met centrummanagement is dan ook dat (winkel)straatmanagement van tijdelijke aard is om specifieke knelpunten aan te pakken, zoals veiligheid, leegstand, parkeren en bereikbaarheid. Een belangrijk aspect van de winkelstraatmanager is de functie die hij heeft als schakel tussen het winkelgebied en de gemeentelijke organisatie. Het initiatief voor winkelstraatmanagement komt meestal van de gemeente, het kan echter ook bijvoorbeeld vanuit een winkeliersvereniging of corporatie geïnitieerd worden. 5.2.2 Ruimtelijk-functionele maatregelen Een andere serie mogelijke maatregelen gaat uit van ruimtelijke en juridischplanologische ingrepen. Het bestemmingsplan Om de aanloopstraten te versterken is het noodzakelijk om de vigerende bestemmingsplannen te bezien op de (on)mogelijkheden. Daar waar functieverbreding of uitbreiding van het aanbod gewenst is kan gekozen worden voor het wijzigen of verbreden van de bestemming. In de straat zonder perspectief als winkelstraat is verbreding van de bestemming ook een kans. De verbreding van de bestemming heeft in de Maastrichtse situatie grotendeels betrekking op het versterken van de woonfunctie eventueel gecombineerd met kleinschalige bedrijven, culturele of maatschappelijke doeleinden. De gemeente kan hierbij kiezen voor flexibele bestemmingsplannen en (tijdelijke) ontheffingen, zodat een winkelbestemming zonder planwijziging kan worden omgezet in bijvoorbeeld wonen. Men kan ook kiezen voor een tijdelijke herbestemming; dit is voor maximaal vijf jaar toegestaan. Echter, in de meeste gevallen is voor transformatie een vrijstelling van het bestemmingsplan nodig. Dit kan door de huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening redelijk snel, via een projectbesluit. Nadeel van een reguliere bestemmingsplanwijziging is dat het risico op een planschadeprocedure groot is. Het wijzingen van de bestemming van detailhandel in de bestemming wonen heeft immers grote gevolgen voor de beleggingswaarde van het onroerend goed. Clusteren Clusteren is een maatregel om de positie van de aanloopstraat te versterken. De passantenstroom in aanloopstraten is voor veel winkels te laag om zelfstandig winstgevend te kunnen opereren. Hiervoor is een clustering van commerciële functies, al dan niet met thematisering, van groot belang. Voordeel van thematisering is

Hoofdstuk 5

53

dat consumenten in verschillende winkels soortgelijke producten kunnen vergelijken, waardoor er meer (doelgerichte) passanten getrokken worden. Clusteren, en dus compacter maken, is de grootste uitdaging voor enkele aanloopstraten. Daarbij is het een randvoorwaarde dat de gemeente een helder beleid heeft ten aanzien van winkelgebieden met potentie en dit beleid ook uitdraagt. Alleen door het te ‘vertellen’ ontstaat duidelijkheid bij ondernemers en vastgoedeigenaren over de gebieden met toekomst. Clustering wordt hierdoor vanzelf in gang gezet. Wonen boven winkels Wonen boven winkels zorgt voor een betere leefbaarheid, meer sociale controle en veiligheid. Tegelijkertijd versterkt wonen boven winkels de multifunctionaliteit en zorgt het voor een kwaliteitsverbetering van het vastgoed. Het realiseren van wonen boven winkels verschaft meerwaarde, maar door de onrendabele top en de complexiteit van de ingrepen is de drempel vaak hoog. In het cluster Grote Gracht/Brusselsestraat, maar ook elders in de stad, is reeds uitgebreid ervaring opgedaan met dit instrument. Overige instrumenten De voorgaande lijst met instrumenten is niet uitputtend. Zo zijn er tevens diverse fysieke en promotionele instrumenten beschikbaar die de kwaliteit van aanloopstraten kunnen versterken:  Optimaliseren inrichting openbare ruimte.  Toevoegen van een bronpunt c.q. vestigen van een trekker.  Optimaliseren routing.  Versterken en markeren van entrees.  Opstellen marketing- en promotieplan.

54

Hoofdstuk 5

5.3 Instrument per cluster Niet alle instrumenten hebben in de zes clusters een gelijkwaardige effect. In het volgende overzicht wordt per cluster een analyse gemaakt van het meest geschikte instrument om op de korte termijn bij te dragen aan de in dit rapport omschreven visie Prioriteit

Cluster

Instrument

Hoog

Brusselsestraat,



Investeren in openbare ruimte

Grote Gracht



Focus op startend ondernemerschap en subjectsubsidies



Inzet winkelstraatmanagement



Stimuleren clustering

Hoog

Hoog

Verkennen verplaatsingswens ondernemers



Beleid/keuzes vertalen in bestemmingsplan

Sint Pieterstraat en



Investeren in openbare ruimte

omgeving



Opstellen brancheprofiel en acquisitieplan



Verkennen verplaatsingswens ondernemers



Collectieve promotie van het Jekerkwartier



Inzet winkelstraatmanagement



Sturen op ontwikkeling toevoegen bronpunt

Rechtstraat,



Inzet winkelstraatmanagement

Hoogbrugstraat,



Hoogbrugplein

Middel



Stimuleren clustering 

Verkennen verplaatsingswens ondernemers



Strakke sturing op bestemmingsplan

Bredestraat West,



Investeren in openbare ruimte

Heggenstraat,



Stimuleren startend ondernemerschap

Minckelersstraat



Realiseren van een aantrekkelijke functie bij de entrees passend

Boschstraat,



Opstellen brancheprofiel en acquisitieplan

Markt West



Sturen op ontwikkeling toevoegen bronpunt

in de bestaande bebouwing Laag

Laag



Wonen boven winkels

Gubbelstraat



Inzet subjectsubsidie

Alle clusters



Opzetten van een pandenbank



Tijdelijke invulling leegstand



Vastgoedeigenaren organiseren als werkgroep binnen VEBM



Afspraken met eigenaren over ingroeihuren



Aanstellen leegstand coördinator

De uitwerking van bovenstaande instrumenten dient te worden vastgelegd in een plan van aanpak per cluster. Hierin worden tevens de afspraken vastgelegd over de taakverdeling, fasering en kosten met betrekking tot de actiepunten. De kosten lopen per actie uiteen en zijn incidenteel van karakter (opstellen brancheprofiel en pandenbank) of permanent (inzet winkelstraatmanagement). In de praktijk zal het

Hoofdstuk 5

55

centrummanagement een belangrijke rol spelen bij de uitvoering. Dit is namelijk het samenwerkingsorgaan voor de binnenstad van Maastricht.

5.4 Samenwerking overheid, ondernemers en vastgoedeigenaren Inleiding Uit de analyse en de marktconsultatie is naar voren gekomen dat de samenwerking tussen gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren te wensen overlaat, om meer dan één reden. Concrete voorbeelden hiervan zijn opgesomd in paragraaf 2.8. Van de gemeente wordt een meer proactieve en meedenkende attitude verwacht en daarnaast een strakkere coördinatie tussen de verschillende afdelingen die betrokken zijn bij de aanloopstraten. Bovendien laat ook de samenwerking tussen ondernemers en vastgoedeigenaren in verschillende clusters te wensen over. Enerzijds omdat de organisatiegraad van de ondernemers niet altijd even sterk is, anderzijds omdat vastgoedeigenaren vaak niet of slecht georganiseerd zijn. Wyck als voorbeeld Uitzondering op de bovenstaande constatering is de situatie in stadsdeel Wyck. Op initiatief van meerdere betrokken vastgoedeigenaren en ondernemers is er de laatste jaren een nieuw enthousiasme ontstaan dat het beste tot uiting komt in het Ondernemers Initiatief Wyck (OIW). Er is een bewustzijnsverandering in gang gezet, die ervoor heeft gezorgd dat er een intensieve samenwerking en investeringsbereidheid zijn ontstaan. Een gedeelde visie ligt aan de basis van het succes. Het resultaat: nieuwe bedrijven voelen zich aangetrokken tot deze cultuur en ook de media heeft het succes van Wyck belicht. Gedeelde betrokkenheid Alle betrokken partijen hechten grote waarde aan een voortvarende aanpak van de aanloopstraten. Die voortvarendheid uit zich op de volgende wijzen:  Het bestuur van de VEBM heeft zich de problematiek in de aanloopstraten aangetrokken en wil daarin actief verandering brengen.  Binnen de gemeente hebben de aanloopstraten bestuurlijk prioriteit gekregen. Ook daar wordt het belang van een actieve en gecoördineerde aanpak onderkend.  Ook binnen het centrummanagement heeft de aanpak van de kwaliteitsverbetering van de aanloopstraten hoge prioriteit.  Binnen kringen van ondernemers/exploitanten wordt de noodzaak van een versterking van de organisatiegraad steeds meer ingezien, getuige de initiatieven daarvoor in Wyck, het Jekerkwartier en recent ook in de ‘Vrijthofstraatjes’.

56

Hoofdstuk 5

Voorstel aanpak BRO doet het volgende voorstel voor een actieve, gecoördineerde procesaanpak: 1. Een maatpak per cluster (of delen daarvan). De problematiek is niet overal gelijk, zoals blijkt uit de analyse van de potenties van de onderscheiden clusters. De uit te zetten acties en maatregelen zijn per cluster verschillend. 2. Een centrale rol voor het centrummanagement en de centrummanager in de uitvoering van de actie- en maatregelenprogramma's per cluster. Het centrummanagement is immers bij uitstek de samenwerkingsorganisatie, waarin alle partijen participeren. Van belang is wel dat de centrummanager binnen de gemeentelijke organisatie een aanspreekpunt/’counterpart’ heeft. 3. Voor gezamenlijke aanpak van de aanloopstraten één accountmanager/projectleider van de gemeente, die binnen de gemeentelijke organisatie zorgt voor coördinatie en afstemming van de inzet van de verschillende afdelingen, die bij de versterking van de aanloopstraten betrokken moeten zijn. De relatie van de accountmanager met de bestuurlijke vertegenwoordiging dient kort te zijn. 4. Organiseren en betrekken van ondernemers en vastgoedeigenaren per cluster, waar nodig. Dat is noodzakelijk om belangen op elkaar af te stemmen en draagvlak te creëren voor een succesvolle aanpak: "alle neuzen dezelfde kant op" zal leiden tot versnelling van de uitvoering van de te nemen maatregelen. 5. Voor de gehele aanloopstratenproblematiek één projectgroep, waarin alle partijen en gemeentelijke afdelingen, die bij dat cluster betrokken behoren te zijn, vertegenwoordigd zijn. Betrokken partijen zijn in ieder geval:  Gemeente (bestuurlijk en ambtelijk)  Vastgoedsector (VEBM)  Financiële instelling  Centrummanagement  Wonen boven Winkels Het is tevens mogelijk om een vertegenwoordiging van de afzonderlijke clusters zitting te laten nemen in de projectgroep.

Hoofdstuk 5

57

BIJLAGE

‘Aanpak aanloopstraten Maastricht’ Bijlage bij eindrapportage juni 2012

Aanbodontwikkelingen Brusselsestraat, Grote Gracht e.o.

Voorzieningenaanbod Winkels Horeca Overige Functies Leegstand Totaal Winkelaanbod Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Het Huis Detailhandel Overig Totaal Horeca-aanbod Café Coffeeshop Seks & nachtclub Fastfood Grillroom & Shoarma Hotel Hotel-Restaurant Lunch & Tearoom Restaurant Algemeen Partycentrum Totaal

2009 Aantal Voorzieningen 45 30 32 28 135 Aantal Winkels 6 11 3 13 12 45 Aantal Horecazaken 14 3 1 2 3 1 1 1 4 30

2009 % Aantal Voorzieningen 33% 22% 24% 21% 100% Winkelvloeroppervlak 205 860 445 1.040 520 3.065 % Aantal Horecazaken 47% 10% 3% 7% 10% 3% 3% 3% 13% 100%

2012 Aantal Voorzieningen 53 25 35 27 140 Aantal Winkels 9 15 3 15 11 53 Aantal Horecazaken 9 3 1 1 3 1 1 1 4 1 25

2012 % Aantal Voorzieningen 38% 18% 25% 19% 100% Winkelvloeroppervlak 375 936 296 1.549 484 3.640 % Aantal Horecazaken 36% 12% 4% 4% 12% 4% 4% 4% 16% 4% 100%

Impressie Brusselsestraat, Grote Gracht e.o.

Aanbodontwikkelingen Boschstraat, Markt West

Voorzieningenaanbod

2009

2009

2012

2012

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Winkels

10

17%

13

22%

Horeca

24

40%

18

31%

Overige Functies

19

32%

18

31%

7

12%

9

16%

60

100%

58

100%

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Leegstand Totaal Winkelaanbod

pervlak

pervlak

Dagelijks

4

550

4

169

Mode & Luxe

2

115

4

796

Vrije Tijd

1

170

2

245

In & Om Het Huis

3

210

3

124

10

1.045

11

1.334

Totaal Horeca-aanbod

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Café

9

38%

9

50%

Bezorg & Afhaalcentrum

1

4%

1

6%

Grillroom & Shoarma

2

8%

1

6%

Hotel

3

13%

1

6%

Hotel-Restaurant

3

13%

3

17%

Lunch & Tearoom

1

4%

1

6%

Café-Restaurant

2

8%

1

6%

Restaurant Algemeen

2

8%

2

11%

Partcentrum Totaal

1

4%

-

-

24

100%

18

100%

Impressie Boschstraat, Markt West

Aanbodontwikkelingen Rechtstraat, Hoogbrugstraat, Hoogbrugplein

Voorzieningenaanbod

2009

2009

2012

2012

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Winkels

55

44%

54

48%

Horeca

24

19%

21

19%

Overige Functies

22

18%

28

25%

Leegstand

24

19%

9

8%

Totaal Winkelaanbod

125

100%

112

100%

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

pervlak Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Het Huis Detailhandel Overig Totaal Horeca-aanbod

pervlak

8

465

8

467

24

1.495

29

2.230

4

205

3

181

12

1.205

8

821

7

475

6

435

55

3.840

54

4.134

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Café

8

33%

4

19%

Coffeeshop

3

13%

3

14%

Grillroom & Shoarma

1

4%

1

5%

IJssalon

1

4%

1

5%

Café-Restaurant

1

4%

1

5%

Restaurant Algemeen

10

42%

11

52%

Totaal

24

100%

21

100%

Impressie Rechtstraat, Hoogbrugstraat, Hoogbrugplein

Aanbodontwikkelingen Sint Pieterstraat, M. Heidenstraat, Stenenbrug, Koestraat, Graanmarkt e.o.

Voorzieningenaanbod Winkels Horeca Overige Functies Leegstand Totaal Winkelaanbod Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In & Om Het Huis Detailhandel Overig Totaal Horeca-aanbod Café Coffeeshop Fastfood Grillroom & Shoarma Hotel-Restaurant IJssalon Lunchroom Café-Restaurant Restaurant Algemeen Totaal

2009 Aantal Voorzieningen 29 29 21 2 81 Aantal Winkels 8 11 1 9 29 Aantal Horecazaken 6 1 1 2 2 9 8 29

2009 % Aantal Voorzieningen 36% 36% 26% 2% 100% Winkelvloeroppervlak 265 550 50 1.335 2.200 % Aantal Horecazaken 21% 3% 3% 7% 7% 31% 28% 100%

2012 Aantal Voorzieningen 25 28 14 10 77 Aantal Winkels 9 9 6 1 25 Aantal Horecazaken 4 1 1 1 1 2 9 9 28

2012 % Aantal Voorzieningen 33% 36% 18% 13% 100% Winkelvloeroppervlak 364 467 1.189 61 2.081 % Aantal Horecazaken 14% 4% 4% 4% 4% 7% 32% 32% 100%

Aanbodontwikkelingen Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat, Achter de Comedie

Voorzieningenaanbod

2009

2009

2012

2012

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Winkels

29

59%

35

65%

Horeca

5

10%

7

13%

11

22%

6

11%

4

8%

6

11%

49

100%

54

100%

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Overige Functies Leegstand Totaal Winkelaanbod

pervlak Dagelijks

pervlak

1

100

2

153

20

1.765

26

2.503

Vrije Tijd

4

345

1

70

In & Om Het Huis

1

70

1

70

Detailhandel Overig

3

155

5

310

Mode & Luxe

Totaal Horeca-aanbod

29

2.440

35

3.106

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Café

1

20%

1

14%

Café-Restaurant

1

20%

2

29%

Restaurant Algemeen

3

60%

4

57%

Totaal

5

100%

7

100%

Impressie Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelersstraat, Achter de Comedie

Aanbodontwikkelingen Gubbelstraat

Voorzieningenaanbod

2009

2009

2012

2012

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Voorzieningen

Winkels

-

-

1

20%

Horeca

2

29%

1

20%

Overige Functies

2

29%

3

60%

Leegstand

3

43%

-

-

Totaal

7

100%

5

100%

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Aantal Winkels

Winkelvloerop-

Winkelaanbod

pervlak

pervlak

Dagelijks

-

-

1

Totaal

-

-

1

30

Aantal

% Aantal

Aantal

% Aantal

Horeca-aanbod

30

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Horecazaken

Café

1

50%

-

-

Lunch & Tearoom

1

50%

-

-

Restaurant

-

-

1

100%

Totaal

2

100%

1

100%

Impressie Gubbelstraat

Analyse referenties Overzicht per sector

Aanbod per 1.000 inwoners naar binnenstad Aantal Detailhandel Detailhandel

Binnenstad

inwoners

winkels

m² wvo

Niet-

Niet-

Horeca

dagelijks

dagelijks

totaal

winkels

m² wvo

Café

Restaurant

Ambacht

Galerie

Particuliere

Financiële

dienstverle-

instelling

ning

Groningen

190.334

3,59

667,23

3,05

597,64

1,92

0,53

0,71

0,68

0,09

0,41

0,08

Arnhem

148.320

3,09

723,83

2,76

676,27

1,46

0,35

0,56

0,40

0,04

0,31

0,07

Nijmegen

164.540

3,08

538,21

2,68

486,70

1,42

0,39

0,54

0,38

0,05

0,33

0,06

Breda

175.565

3,00

510,16

2,61

464,90

1,22

0,42

0,40

0,38

0,03

0,32

0,07

’s-Hertogenbosch

140.786

3,93

617,13

3,40

566,14

1,54

0,33

0,75

0,41

0,11

0,32

0,12

Utrecht

312.634

2,35

430,97

2,02

395,45

1,13

0,19

0,49

0,33

0,05

0,17

0,04

Haarlem

150.744

3,94

605,85

3,45

544,09

1,59

0,34

0,66

0,61

0,09

0,38

0,08

Leiden

117.914

4,83

690,23

3,99

568,29

2,37

0,43

0,94

0,93

0,16

0,56

0,08

Venlo

99.583

2,98

659,76

2,51

577,49

1,13

0,37

0,38

0,25

0,10

0,25

0,07

119.623

5,53

854,01

4,66

753,74

2,73

0,45

1,29

0,75

0,22

0,52

0,13

Maastricht

Bron: Locatus

Analyse referenties Overzicht per sector

Aanbod per 1.000 bezoekers naar binnenstad Detailhandel Detailhandel aantal m² wvo winkels

Nietdagelijks aantal winkels

Nietdagelijks m² wvo

Horeca totaal

0,026

4,829

0,022

4,326

0,014

0,026

6,159

0,023

5,755

0,012

14.664.000

0,035

6,039

0,030

5,461

Breda

20.170.800

0,026

4,440

0,023

’s-Hertogenbosch

17.180.800

0,032

5,057

Utrecht

32.666.400

0,022

Haarlem

16.062.800

Leiden

Binnenstad

Aantal bezoekers per jaar

Groningen

26.296.400

Arnhem

17.430.400

Nijmegen

Café Restaurant

Ambacht

Galerie

Particuliere dienstverlening

Financiële instelling

0,004

0,005

0,005

0,001

0,003

0,001

0,003

0,005

0,003

0,000

0,003

0,001

0,016

0,004

0,006

0,004

0,001

0,004

0,001

4,046

0,011

0,004

0,003

0,003

0,000

0,003

0,001

0,028

4,639

0,013

0,003

0,006

0,003

0,001

0,003

0,001

4,125

0,019

3,785

0,011

0,002

0,005

0,003

0,000

0,002

0,000

0,037

5,686

0,032

5,106

0,015

0,003

0,006

0,006

0,001

0,004

0,001

16.380.000

0,035

4,969

0,029

4,091

0,017

0,003

0,007

0,007

0,001

0,004

0,001

Venlo

12.511.200

0,024

5,251

0,020

4,597

0,009

0,003

0,003

0,002

0,001

0,002

0,001

Maastricht

25.292.800

0,026

4,039

0,022

3,565

0,013

0,002

0,006

0,004

0,001

0,002

0,001

Bron: Locatus

Inventarisatie

Schaalomvang leegstand per cluster 0-50 m² wvo Brusselsestraat

51-100 m² wvo 101-150 m² wvo 151-200 m² wvo

> 200 m² wvo

6

15

5

-

2

1

2

2

3

1

Rechtstraat e.o.

4

5

-

-

-

Sint Pieterstraat e.o.

2

7

1

-

-

Bredestraat west e.o.

-

4

-

2

-

Gubbelstraat

-

2

-

-

-

13

35

8

5

3

20%

55%

13%

8%

5%

Grote Gracht e.o. Boschstraat, Markt West

Totaal - absoluut Totaal - relatief

Marktconsultatie

Gesprekspartners: • Dhr. Penders & Dhr. Steffens - wonen boven winkels • Maes Vastgoed - vastgoedeigenaar Wijck • Dhr. Pans - vastgoedeigenaar Bredestraat e.o. • Dhr. Brouwer - Ruijters Makelaardij • Boek & Offermans Makelaardij • Dhr. Ten Haaf – centrummanager • Bestuur centrummanagement • Vertegenwoordiging VEBM • BOC Maastricht

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasselt www.BRO.nl