Transformeren in aanloopstraten

Themadossier

Transformeren in aanloopstraten

Postbus 4, NL-5280 AA Boxtel Bosscheweg 107

0

T

+31 (0)411 85 05 99

F

+31 (0)411 85 04 01

E

[email protected] www.binnenstadsmanagement.org

De activiteiten van het Platform Binnenstadsmanagement worden mede mogelijk gemaakt door de bovenstaande begunstigers

Inhoudsopgave

1. Introductie

3

2. Gecoördineerde aanpak

5

3. Kansen en risico’s van transformatie

9

4. Verandering biedt kansen

21

1

2

1.

Introductie

Aanloopstraten zijn bijzondere deelgebieden in een binnenstad. Het zijn straten waar winkelen, wonen en werken samenkomen en waar ook ruimte is voor een drankje, een hapje of bepaalde activiteiten. Kortom, een hoge diversiteit aan functies. De relatief lage huurprijzen in aanloopstraten zorgt er voor dat deze als broedplaatsmilieus dienen voor startende ondernemers. Ten opzichte van kernwinkelgebieden hebben aanloopstraten een relatief goede bereikbaarheid en vaak ook parkeermogelijkheden voor de deur. Hierdoor bezoeken consumenten een aanloopstraat meestal doelgerichter. De aanwezigheid van veel zelfstandige ondernemers geeft een unieke kleur aan het aanbod van aanloopstraten. Dit resulteert in een versnipperd vastgoedeigendom, wat niet altijd bevorderlijk is voor de collectiviteit.

Stand van zaken De situatie in aanloopstraten is zorgelijk. De leegstand neemt toe en deze trend zal naar verwachting de komende jaren doorzetten. De leegstand op aanloopstraatlocaties ten opzichte van andere binnenstedelijke locaties is het meest omvangrijk en laat de sterkste stijging zien (zie figuur 1). De leegstand op A-locaties zal zich grotendeels oplossen via marktwerking, terwijl de leegstand op B- en C-locaties meer structureel van aard is. Dit onderstreept het feit dat de situatie in aanloopstraten dermate problematisch is en dat actie noodzakelijk is. Structurele leegstand kan tot gevolg hebben dat gebieden op termijn gaan verloederen en verpauperen en dit heeft weer een negatief effect op de leefbaarheid van een stad. Figuur 1: Leegstandsdynamiek naar standplaatskwaliteit

20% 18% 16% 14%

A1

12%

A2

10% B1 8% B2 6% C

4% 2% 0% 2006

2007

2008

2009

2010

2011

3

2012

2013

2014

Om de kwaliteit van aanloopstraten en daarmee de binnenstad te behouden/versterken is het belangrijk om overtollige leegstand aan te pakken. Om deze leegstand terug te dringen zijn vernieuwing en transformatie de aangewezen instrumenten, omdat het niet langer mogelijk is in alle gevallen de winkelfunctie te behouden. Een overaanbod aan winkelvastgoed tegenover een krimpende vraag naar winkelruimte zorgt er voor dat het transformeren van winkelruimte noodzakelijk wordt. De winkelfunctie heeft jarenlang de aanloopstraten gedomineerd, maar de balans is zoek. De markt vraagt om een nieuwe functiebalans. Dit betekent dat functies zoals wonen, werken, diensten, horeca en zorg interessanter worden voor aanloopstraten. In dit themadossier geeft het Platform Binnenstadsmanagement achtergrondinformatie om transformatie in aanloopstraten te stimuleren. In hoofdstuk 2 wordt er allereerst stil gestaan bij het belang van het formuleren van een visie gericht op de ontwikkeling van aanloopstraten. Daarna wordt in hoofdstuk 3 aandacht besteed aan kansen en risico’s van transformatie door in te zoomen op het financieel perspectief van de vastgoedeigenaar en de instrumenten die kunnen bijdragen aan het in gang zetten van transformatie.

4

2.

Gecoördineerde aanpak

Het vasthouden aan oude gedachten is niet houdbaar meer in deze tijd van verandering. Er van uitgaan dat de leegstand zich op termijn wel zal oplossen is een illusie. Zolang de verwachting niet naar beneden wordt bijgesteld zal de leegstand toenemen. Vooral voor de kwetsbare aanloopstraten is dit een groot risico. Er ligt daarmee een belangrijke opgave om voor deze straten de verwachting / ontwikkelingsrichting aan te passen. Door een gecoördineerde aanpak hierop los te laten, kan hierin een eerste stap worden gezet. In onderstaande figuur is gevisualiseerd hoe zo’n aanpak er uit kan zien. Vervolgens wordt hier een toelichting bij gegeven. Figuur 2: Stappenplan aanpak leegstand

Toelichting stappenplan Een nieuwe werkelijkheid vergt een nieuwe visie op winkelgebieden. Een visie is belangrijk omdat het de juiste koers voor de toekomst kan bepalen en uiteindelijk marktpartijen richting geeft. Alvorens je bij een visie komt dienen een aantal stappen doorlopen te worden. Allereest is het van belang de bestaande situatie van een binnenstad te inventariseren. Hiervoor is inzicht in het winkelaanbod en de leegstand nodig. Daarnaast is een kwalitatieve analyse van een binnenstad noodzakelijk om te weten welke gebieden over welke kwaliteiten beschikken. Hierbij kan gedacht worden aan een oordeel over de kwaliteit van het vastgoed, bronpunten, trekkers en de schaal van de panden. Het is belangrijk om bij de kwalitatieve analyse marktpartijen te betrekken in het proces. De kwantitatieve en kwalitatieve inventarisatie van winkelgebieden vormt input voor het beoordelen van de weerbaarheid/kwetsbaarheid van de afzonderlijke deelgebieden.

5

Op basis van deze conclusie is het belangrijk keuzes te maken voor de toekomst. Welke winkelgebieden hebben toekomstperspectief en zijn met extra investeringen het versterken waard? Moeilijker is het kiezen voor de gebieden die geen toekomst meer hebben als winkelgebied. Hier ligt de opgave niet langer te investeren in de winkelfuncties, maar juist in transformatie naar andere functies. Het doel van duidelijke keuzes maken is dat een (binnen)stad krachtige toekomstbestendige winkelgebieden krijgt. In het kader van de algemene trends (vergrijzing ondernemersbestand en gebrek aan opvolging, internetwinkelen, veranderende consumentenbehoeften) neemt de vraag naar winkelruimte af waardoor het toevoegen van winkelmeters niet zondermeer mag plaatsvinden. Winkelgebieden moeten compact zijn, met een duidelijk profiel en een sterk aanbod. Het is daarom belangrijk om te kiezen voor compacte binnensteden. Dit betekent een geconcentreerd winkelgebied in het centrum, het eventueel behoud van enkele sterke aanloopstraten en transformatie aan de randen en in minder perspectiefrijke winkelstraten. Hierdoor kan de leegstand zoveel mogelijk worden verdreven uit het winkelgebied en wordt de kwaliteit hoger. Figuur 3: Kies voor een krachtig centrum

6

Het maken van duidelijke keuzes kan voor veel ophef zorgen. Het is daardoor belangrijk dat de keuzes worden opgenomen in een breed gedragen visie, waar verschillende stakeholders een bijdrage aan leveren. Denk hierbij aan vastgoedeigenaren, ondernemers, bewoners, de centrum- of straatmanager en een gemeente. Bij het transformeren van een aanloopstraat is het belangrijk om een richting te kiezen die door zowel vastgoedeigenaren als gebruikers zo breed mogelijk gedragen wordt. De beste methode is om een straat integraal en gebiedsgericht aan te pakken. Tot slot is het essentieel de visie, met daarin de keuzes, eenduidig uit te voeren en na te leven. Voor de uitwerking op straatniveau kan een centrum- of straatmanager hier een belangrijke bijdrage aan leveren. Afhankelijk van het toekomstperspectief en de strategie van een aanloopstraat dienen de uitvoeringsacties zorgvuldig gekozen te worden. Zo kan de openbare ruimte worden aangepakt of kunnen subsidies voor gevelrenovatie en de inrichting van de winkel worden ingezet om de straat aantrekkelijker te maken. Uiteraard bepaald uiteindelijk de ontwikkelingsrichting welke uitvoeringsacties de beste zijn. In paragraaf 3.2 wordt hier nader bij stil gestaan.

Praktijkvoorbeeld Maastricht kiest Maastricht is een goed voorbeeld van een stad die keuzes heeft durven maken. Maastricht stelde zichzelf de vraag: “Welke (delen van) aanloopstraten hebben perspectief en welke niet?” Op basis van deze vraagstelling is het stappenplan doorlopen. Uiteindelijk is per aanloopstraat een visie/perspectief geschetst. Op basis daarvan zijn instrumenten per aanloopstraat benoemd, zoals het investeren in openbare ruimte, inzet op winkelstraatmanagement, het stimuleren van wonen boven winkels en het stimuleren van clustering van winkels. De leegstand in de aanloopstraten is hierdoor teruggedrongen.

7

8

3.

Kansen en risico’s van transformatie

Financieel perspectief vastgoedeigenaar Om tot transformatie over te gaan is het belangrijk de drijfveren van vastgoedeigenaar te begrijpen. Dat er getransformeerd moet worden kan redelijk eenvoudig geconstateerd worden, maar de daadwerkelijke uitvoering hiervan is afhankelijk van de financiële situatie van vastgoedeigenaren. Om te begrijpen waarom vastgoedeigenaren wel of niet open staan voor transformatie proberen wij u wat meer inzicht te geven in het financieel perspectief van vastgoedeigenaren. Uit figuur 4 blijkt dat de winkelfunctie, ondanks de recente daling, veruit de hoogste waarde vertegenwoordigd. Dit betekent dat de exploitatie van een winkelfunctie zorgt voor een hogere waarde van het vastgoed ten opzichte van functies zoals kantoren of wonen. Ook uit tabel 1 blijkt dat de beleggingswaarde (vastgoedwaarde) bij de winkelfunctie het hoogst is, mits deze 100% verhuurd is. Het feit dat de winkelfunctie de hoogste waarde vertegenwoordigd kan deels verklaren waarom vastgoedeigenaren huiverig zijn met het transformeren naar alternatieve functies. Figuur 4: Waardeontwikkeling sectoren1

1

Bron: ING Economisch bureau

9

Tabel 1: Opbrengstwaarde naar functie op B- en C-locaties2 Winkel

Horeca

zorg

Wonen

100%

50%

100%

verhuurd

leegstand

leegstand

m² BVO

100

100

100

100

100

100

m² VVO

85

85

85

85

80

80

Huur/m² per jaar

€ 175

€ 175

€0

€ 140

€ 110

€ 112

BAR (indicatief)

7,5%

10%

12,5%

9,5%

6%

6%

€ 198.333

€ 74.375

€0

€ 132.222

€ 135.385

€ 150.000

€ 25.000

€ 25.000

€ 50.000

Beleggingswaarde (markthuur/BAR) Investering bij transformatie

Op basis van de BAR-methode kan verder inzicht worden gegeven in de wijze waarop een vastgoedeigenaar zijn/haar vastgoed waardeert. Het BAR (Bruto Aanvangsrendement) is een kengetal dat ingaat op het financiële perspectief van een vastgoedeigenaar. Hoe hoger het BAR waar een belegger of eigenaar mee rekent, hoe lager zijn/haar verwachtingen zijn ten aanzien van de waardeontwikkeling van het pand. Een hoge BAR betekent dus een hoger beleggingsrisico. Verdeelt over de verschillende winkelgebieden betekent dit dat de A-locaties een BAR kennen van circa 5,5% tot 6,5% en de B- en C-locaties een BAR van circa 8% tot 10%. Het rendement op A-locaties is daarmee op korte termijn lager, maar het risicoprofiel op leegstand is lager. Hierdoor ontstaat een zekere beleggingswaarde. Voor aanloopstraten blijkt een winkel veruit het meeste geld op te leveren in zowel maandelijkse huurinkomsten als beleggingswaarde. Komt het pand echter deels leeg te staan (of neemt de leegstand in een gebied toe) dan neemt de verwachte waardeontwikkeling van het vastgoed af. Door een hoger risico neemt het BAR toe en de leegstand zorgt voor een verlies aan huurinkomsten. Uiteindelijk zal dit op termijn leiden tot een forse daling van de beleggingswaarde. Bij volledige leegstand wordt het verhuurrisico zo groot, dat het pand uiteindelijk niks meer waard is. Het vasthouden aan de winkelfunctie vormt daardoor bij langdurige en structurele leegstand een gevaar voor de huurinkomsten en de beleggingswaarde van het vastgoed. Zodra functies zoals horeca, wonen en zorg via dezelfde methode worden onderzocht blijkt dat allereerst het verhuurrisico, en daarmee het BAR, met name voor zorg en wonen een stuk lager is dan bij winkelvastgoed. Dit heeft te maken met het feit dat de exploitatie van deze functies meer gebaseerd is op de lange termijn en dus meer zekerheid biedt. Door de meer duurzame exploitatie van deze functies, en dus het lager BAR, is de beleggingswaarde bij lagere huurinkomsten relatief hoog. Het grote voordeel van deze alternatieve functies is dus het relatief lage verhuurrisico voor een vastgoedeigenaar ten opzichte van een hoger verhuurrisico voor winkels.

2

Bron: Kamer van Koophandel, eigen bewerking BRO

10

Het risico van transformeren Wat de BAR-methodiek duidelijk maakt is dat winkelvastgoed de hoogste huur en in potentie de hoogste vastgoedwaarde heeft. Dit kan verklaren waarom vastgoedeigenaren huiverig zijn voor het transformeren naar andere functies, aangezien winkels de hoogste cash flow opleveren. Hieraan gekoppeld is dat een afname van de beleggingswaarde bij een nieuwe functie afschrijving betekent. Dit resulteert in een afname van het vermogen, waardoor problemen kunnen ontstaan met een mogelijke financiering van het vastgoed. Zodra een vastgoedeigenaar de helft van zijn/haar vastgoedwaarde moet afschrijven bij een volledig door de bank gefinancierd pand, zal dit geld terug betaald moeten worden. Het probleem is dat de particuliere vastgoedeigenaren in aanloopstraten vaak niet over dat geld beschikken, waardoor afschrijving geen optie is. Verder kan leegstand ook nog fiscale voordelen opleveren voor vastgoedeigenaren. Zo kan bij leegstand de btw van gebruikskosten (gas, water, licht etc.) worden afgetrokken. Daarnaast valt leegstand onder de verliescompensatieregeling, waardoor bij een grotere vastgoedportefeuille verlies van leegstaand vastgoed kan worden verrekend met winst van ander vastgoed. Tot slot kost transformatie een forse investering. Deze investering kan voor- horeca of zorgfuncties oplopen tot circa € 25.000,-. Voor wonen kan dit als snel oplopen tot circa € 50.000,-, denk hierbij bijvoorbeeld aan het creëren van een opgang, sanitaire voorzieningen, isolatie, bekabeling et cetera. Doordat aanloopstraten gedomineerd worden door particuliere vastgoedeigenaren met relatief weinig vermogen zijn deze transformatiekosten veelal een flink percentage van het algehele vermogen. Hierdoor kunnen de investeringskosten vastgoedeigenaren in aanloopstraten afschrikken.

11

Toch financieel aantrekkelijk voor vastgoedeigenaren Toch kan transformatie voor vastgoedeigenaren op basis van de BAR-methode financieel aantrekkelijk zijn, zodra er sprake is van langdurige of structurele leegstand en een matig toekomstperspectief. Aan de hand van een rekenvoorbeeld zal hieronder worden toegelicht wat de kansen van transformatie zijn voor vastgoedeigenaren.

Rekenvoorbeeld We hebben te maken met een winkelpand in een aanloopstraat, gelegen in een plaats met circa 50.000 inwoners. De begane grond waar een winkel in zit heeft een metrage van 200 m² bvo. De eerste verdieping staat op dit moment leeg en heeft een metrage van 100 m² bvo. De winkel wordt marktconform verhuurd voor € 160,- per m² bvo per jaar. Huurprijs voor wonen is circa 8,50 per m² per maand op soortgelijke locaties. Door recente ontwikkelingen stopt de huidige winkelier met het voortzetten van de winkel. Op basis van de bovenstaande gegevens zijn een 3 tal opties mogelijk: 1. Winkel opnieuw goed verhuurd: ‘transformatie niet nodig’. Berekend: half jaar leegstand, dan gelijk huurniveau. 2. Winkel draait matig: ‘transformatie is een kans’. Berekend: 1,5 jaar leegstand, huurprijs 20% omlaag, één jaar huurvrij. 3. Begane grond omzetten in wonen: ‘transformatie’. Na investering van € 400,- per m² twee woonruimtes begane grond.

De opties uit het bovenstaande rekenvoorbeeld hebben allen verschillende financiële conse3 quenties voor een vastgoedeigenaar. In figuur 5 zijn deze consequenties per optie uitgewerkt . Hieruit blijkt dat de restwaarde bij transformatie naar een woonfunctie op termijn hoger is dan bij 4 winkelfuncties. Verder is de Internal Rate of Return (IRR) , die de effectiviteit of kwaliteit van de investering aangeeft, ruim 4%. Dit is relatief hoog, waardoor de investering aantrekkelijk is voor vastgoedeigenaren.

3 4

Gehanteerde BAR: winkels 9,5%, wonen 6% IRR = internal rate of return gedurende 10 jaar, minimale rendement voor de markt om investering terug te verdienen

12

Figuur 5: Rendementsindicatoren winkeltransformatie

Transformatie naar een functie zoals wonen kan dus een kans zijn doordat het verhuurrisico lager is. Het kantelpunt wanneer transformatie aantrekkelijk wordt is steeds sneller bereikt. Transformatie is dus in vele gevallen beter dan ‘niets doen’. Zodra er langdurige of structurele leegstand is zou er dus geen twijfel moeten bestaan, transformeren is het middel om van de leegstand af te komen. Via bijvoorbeeld leegstandsboetes, subsidies of een bloksgewijze aanpak is transformatie te versnellen.

Instrumenten transformatie Zoals eerder gezegd kan transformatie door verschillende instrumenten worden versneld of versterkt. Achtereenvolgens zullen de volgende instrumenten worden toegelicht: bestemmingsplan, leegstandsverordening, verplaats- en/of stimuleringsverordening, stedelijke herverkaveling en actieve acquisitie.

Bestemmingsplan Om transformatie te stimuleren kan een gemeente via het bestemmingsplan sturen op functies. Het creëren van bestemmingsvrije zones zorgt er voor dat meer functies mogelijk worden en dat transformatie eenvoudiger wordt. Gemeenten vervullen hiermee een belangrijke rol om via het bestemmingsplan transformatie te faciliteren. Uiteraard is het belangrijk een evenwichtig bestemmingsplan te creëren dat past binnen regionale kaders. Hierbij dient ook aandacht te worden geschonken aan zaken zoals milieu- en mobiliteitseisen. Flexibiliteit betekent dus niet dat zomaar alles toegestaan is.

13

Praktijkvoorbeeld ’s-Hertogenbosch Het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan van de binnenstad van ’s-Hertogenbosch is een goed voorbeeld van het toestaan van flexibiliteit van functies op pandniveau. Op basis van de inhoud van het bestemmingsplan zijn een vijftal kernpunten te benoemen: 1. Het bestemmingsplan is een beheerbestemmingsplan. Dit betekent dat de bestaande situatie juridisch-planologisch is vastgelegd. 2. Binnen het kernwinkelgebied en aan de randen van het kernwinkelgebied worden detailhandel, diensten en (boven)wonen toegelaten. Hierdoor wordt de functie niet op pandniveau bestemd. 3. Nieuwe woningen in de binnenstad dienen een oppervlak te hebben van minimaal 50 m². 4. De bestaande situatie is leidend voor horeca en seksinrichting, waardoor verplaatsing niet mogelijk is. Het bestemmingsplan biedt wel ruimte voor functieondersteunende horeca. Dit zijn horecafuncties die binnen een andere hoofdfunctie (zoals een winkel) voorkomt. 5. Om cultuurhistorische- en archeologische waarden te beschermen zijn specifieke regels opgenomen.

Leegstandsverordening Dit instrument is een agressief middel dat een gemeente kan inzetten tegen leegstand. Via de leegstandsverordening kan een gemeente vastgoedeigenaren verplichten de leegstand te melden zodra het pand langer dan 6 maanden leeg staat. Meldt een vastgoedeigenaar niet, dan staat hier een forse boete op. Zodra een melding wordt gedaan zijn vastgoedeigenaren verplicht overleg te voeren met de gemeente om de leegstand tegen te gaan. Zodra het pand langer dan 1 jaar leeg staat kan de gemeente zelf gebruikers voordragen. Aansluitend hierop kan een gemeente ook een leegstandsbeschikking vaststellen. Dit geeft de gemeente de macht om het gebruik van een pand te beoordelen. Een gemeente kan hierdoor vastgoedeigenaren verplichten bepaalde aanpassingen te doen en bepaalde huurders te contracteren.

14

Verplaatsings- en/of Stimuleringsverordening Deze verordeningen kunnen gemeenten inzetten om het vastgoedeigenaren gemakkelijker te maken om winkelactiviteiten te verplaatsen of om de gevel te verfraaien. Deze subsidie kan bijvoorbeeld tot stand komen door een combinatie van een gemeentelijke subsidieregeling en een ondernemersfonds. Door winkels te verplaatsen kan een betere samenhang van functies worden gecreëerd. De leegstand die daarmee ontstaat kan dan via een transformatiesubsidie worden aangepakt om bijvoorbeeld diensten, horeca of woonfuncties te realiseren. Bij voorkeur wordt deze verordening gecombineerd met actief centrummanagement en een flexibel bestemmingsplan.

Praktijkvoorbeeld Delfzijl In Delfzijl is een dergelijke verordening van kracht in de vorm van een Vastgoedfonds. De drie belangrijkste interventies die betrekking hebben op dit fonds zijn: 1. Het stimuleren en ondersteunen van bedrijfsverplaatsingen van buiten naar binnen, inclusief nieuwe huisvesting voor de ondernemers van de Vennenflat. 2. Het verbeteren van de bestaande winkelfronten in het centrum. 3. Het aankopen en/of herontwikkelen van strategische locaties. 4. Het stimuleren van nieuwe bestemmingen in lege winkelpanden en overigebeeldbepalende gebouwen buiten het kerngebied via bijdragen voor verbouwing tot woning of ombouw tot praktijkruimte, herstel van historische gevels en overige maatregelen. Dit vastgoedfonds ondersteund daarmee het versterken van het centrum alsmede de transformatie aan de randen. Het fonds wordt beheerd door een samenwerkingsverband tussen publiek-private partijen zoals de gemeente Delfzijl, de provincie Groningen, MKBNederland en anderen.

15

Stedelijke Herverkaveling Via stedelijke herverkaveling is het mogelijk vastgoed te herorganiseren zodat het mogelijk beter aansluit op de markt. Voor aanloopstraten biedt dit kansen, omdat de kleinschaligheid en het versnipperd eigendom hiermee doorbroken kan worden. Als eerste wordt een winkelfonds opgezet. Hierin wordt al het winkelvastgoed ingebracht, zodat er een gezamenlijk eigendom ontstaat. Elke vastgoedeigenaar krijgt op basis van de actuele marktwaarde (na taxatie) naar rato aandelen in het fonds. Uiteraard dient de taxatie op gelijkwaardige gronden en criteria te worden toegepast die door een onafhankelijke taxatiecommissie worden vastgesteld. Vervolgens wordt het fonds professioneel bestuurd, waarbij de aandeelhouders (vastgoedeigenaren) op democratische wijze de beslissingsbevoegdheid verkrijgen. Figuur 8: Stedelijke Herverkaveling

Doordat vastgoedeigenaren aandeelhouders worden, veranderen huurinkomsten naar dividendinkomsten. Er bestaat nu eigendom op basis van een verkoopbaar aandeel met een gedeeld risico. Het grote voordeel hiervan is dat panden nu eenvoudiger samen te voegen zijn, er eenvoudiger woningen op verdiepingen gerealiseerd kunnen worden en dat de financiering voor transformatie ruimer wordt. Op dit moment is er nog geen vastgestelde wet die het mogelijk maakt partrijen te verplichten om tot stedelijke herverkaveling over te gaan. Alleen op vrijwillige basis kan een dergelijk winkelfonds tot stand komen. Uiteraard blijft de discussie bestaan in hoeverre dit radicale middel effectief is. Het blijft een moeilijk verkoopbaar middel aan vastgoedeigenaren, omdat deze het eigendom moeten verruilen voor aandelen.

16

Praktijkvoorbeeld Voorstraat Dordrecht In Dordrecht zijn de eerste successen te vinden met betrekking tot Stedelijke Herverkaveling. Doordat de leegstand dermate problematisch werd en het toekomstperspectief matig was, is besloten om stedelijke herverkaveling toe te passen. De grootste ‘hobbel’ bleek het verenigen van de vastgoedeigenaren te zijn. Doordat de verhuurinkomsten langzaamaan begonnen terug te lopen, zagen vastgoedondernemers in dat er iets moest veranderen. Op de eerste plannen van het samenvoegen van panden bleken eigenaren voorzichtig positief te reageren. De kern van Stedelijke Herverkaveling zou moeten zijn om vastgoedeigenaren te overtuigen van een gezamenlijk doel/visie.

Actieve acquisitie Om van een transformatieproject een succesverhaal te maken is het belangrijk vanuit de vraag te opereren. In dit geval wordt de vraag ingevuld door verschillende typen gebruikers. Dit kunnen winkeliers zijn met vernieuwde concepten, maar ook ondernemers op het gebied van diensten-, horeca- en zorgfuncties. Vanuit de gedachte om leegstand tegen te gaan zijn er twee opties. De eerste optie is afwachten tot er bepaalde gebruikers naar je toe komen en dan kijken of de eisen van deze gebruikers passen binnen het bestaande aanbod. Zodra dit niet het geval is kan transformatie als middel worden gebruikt. De tweede optie is om actieve acquisitie te plegen om nieuwe gebruikers aan te trekken en dan, indien noodzakelijk, in overleg met de eigenaren overgaan tot transformatie. Deze laatste meer actieve optie zal op termijn meer resultaten boeken en verdient daardoor de voorkeur. Om effectief acquisitie te kunnen plegen is het belangrijk onderzoek te doen naar de potentie van gebruiksgroepen voor een aanloopstraat. Door de gemiddelde huurprijs en volumes van een aanloopstraat af te zetten tegen de gemiddelde huurprijs en volumes van bepaalde kansrijke gebruiksgroepen ontstaat een beeld van mogelijk kansrijke gebruikers. De kansrijke gebruiksgroepen kunnen worden geselecteerd op basis van groeipotentie. De Eysink Smeets NoCompromise Index geeft een compleet beeld van branches die groeien en krimpen.

17

Ter illustratie is er op basis van de steden Utrecht, Tilburg, Breda en Deventer een analyse uitgevoerd. In tabel 2 zijn de gemiddelde huurprijs en het gemiddeld aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak vastgesteld van verschillende aanloopstraten in deze steden. Tabel 3 geeft per branche aan wat de gemiddelde huurprijs is en hoeveel vierkante meter winkelvloeroppervlak er gemiddeld gehuurd wordt. Tabel 2: Vastgoedaanbod: gemiddelde huurprijs en volume leegstand in aanloopstraten5 Huurprijs per jaar per m²

Volume m² wvo

€ 106 en € 225

98

Tabel 3: Vastgoedvraag: gemiddelde huurprijs en volume van branches6 Branche7

Huurprijs per jaar per

Volume m² wvo

m²

Kansrijkheid voor een aanloopstraat

Modeaccessoires

€ 468

74

-

Schoonheidssalon

€ 163

134

+

Koffie/Thee

€ 299

109

+/-

Kapper

€ 183

99

++

Inktvuller

€ 226

206

-

Optiek & Horen

€ 176

154

+/-

Kledingreparatie/Kleermaker

€ 216

82

+

Zakelijke Diensten

€ 136

133

+

Kookwinkel

€ 152

129

+

Zorgconcepten

€ 155

285

--

Door simpelweg vraag en aanbod aan elkaar te spiegelen ontstaat een overzicht van mogelijk kansrijke/kansarme gebruikers voor aanloopstraten in deze steden. Vooral kappers, schoonheidssalons, kledingreparatie/kleermakers, zakelijke diensten en kookwinkels lijken kansen te bieden voor aanloopstraten in deze steden. Zorgconcepten zijn bijvoorbeeld niet aantrekkelijk omdat het volume niet overeenkomt. Uiteraard kan een zorgconcept interessanter worden zodra een pand middels schaalvergroting samen wordt getrokken met anderen panden. Het gaat erom dat via deze analyse de best potentiele match geïdentificeerd kan worden. Een soortgelijke analyse kan ook specifiek voor één of een aantal aanloopstraten gedaan worden. Dan zijn echter de kengetallen met betrekking tot gemiddelde huurprijs en volume nodig om iets te kunnen zeggen over de kansrijkheid.

5 6 7

Bron: PropertyNL Servicemodule, Locatus database Bron: Aanloopstraten in Transitie Op basis van de Eysink Smeets NoCompromise Index

18

Zodra potentiele kandidaten in beeld zijn gebracht, is de volgende stap het actief acquireren. Besterd en Korvel, twee aanloopstraten in Tilburg, hebben op effectieve wijze geacquireerd. Door direct specifieke retailers te benaderen zijn de eerste successen geboekt in het tegengaan van de leegstand. Door middel van een brochure worden de kwaliteiten van beide winkelgebieden op een interessante manier uitgelicht. Door verhalen van ondernemers wordt het kansrijke ondernemersklimaat geschetst, wat andere ondernemers kan aantrekken. Deze acties, onder leiding van het winkelstraatmanagement, hebben dan ook bijgedragen aan de afname van de leegstand op Besterd en Korvel.

Sinds 1 maart zit aan Besterdring 39 (‘het schip’) Schoenmakerij Den Besterd. Eric Cools runt de zaak samen met zijn vrouw Laura. Hij vertelt: “We hebben jarenlang aan de Jan Heijnstraat gezeten, maar daar beviel het ons al een lange tijd niet meer.” Tijdens hun zoektocht naar een nieuwe locatie, bekeken ze een flink aantal Tilburgse winkelgebieden. “We kozen voor het Besterdlint vanwege de goede structuur met veel doorloop. Want waar mensen zijn, zijn klanten! Dit pand vonden we via de samenwerking Lintenmakelaars.”

19

20

4.

Verandering biedt kansen

Door de veranderde situatie dienen stakeholders samen te werken om tot een toekomstperspectief voor aanloopstraten te komen. Aanloopstraten zijn niet ten dode opgeschreven zolang er maar een duidelijke visie wordt geformuleerd. Deze visie dient vervolgens als basis voor de strategie/aanpak van een aanloopstraat. Inzicht in het perspectief van vastgoedeigenaren laat zien dat transformatie voor particulieren een flink obstakel kan zijn vanwege de hoge investeringskosten, het hoge rendement op winkels en de fluctuaties van de beleggingswaarde. Het blijkt echter ook dat transformatie in tijden van toenemende leegstand juist kansen kan bieden voor vastgoedeigenaren. Inzicht in instrumenten die gerelateerd zijn aan transformatie kunnen bijdragen aan het ondernemen van actie. Een goede detailhandelsvisie, een flexibel bestemmingsplan, diverse subsidies en stedelijke herverkaveling kunnen bijdragen aan het vereenvoudigen en versterken van het transformatie proces. Tot slot kan actieve acquisitie bijdragen aan het aantrekken van potentiele gebruikers naar een aanloopstraat, waardoor panden worden ingevuld. Richt je hierbij op nieuwe gebruikers uit verschillende branches en sectoren. Wenst u meer informatie over leegstandsoplossingen, transformatie of andere gerelateerde zaken? Neemt u dan gerust contact met ons op.

Nienke van Gerwen T +31 (0)411 85 05 99 Stefan van Aarle T +31 (0)411 85 05 99 Platform Binnenstadsmanagement Postbus 4, NL-5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 T +31 (0)411 85 05 99 F +31 (0)411 85 04 01 E [email protected]

21

1