evaluatie verordening voor kamerverhuurpanden
Evaluatie Verordening voor kamerverhuurpanden
vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders 29 mei 2012
Intro
Sinds mei 2009 is in Apeldoorn de Verordening voor kamerverhuurpanden van kracht. Bij de inwerkingtreding van de verordening is afgesproken dat deze zou worden geëvalueerd. De evaluatie is uitgevoerd door een senior juridisch beleidsmedewerker van Apeldoorn die niet bij de totstandkoming ervan betrokken is geweest, met het oog op een onafhankelijke blik. Met ruim twintig in- en extern betrokkenen zijn gesprekken gevoerd, veel dossiers, beleidsnota’s, raadsverslagen, documentatie, kamerstukken en jurisprudentie zijn doorgenomen. De weergave van al deze input ligt voor u. Onderzoek over de praktische werking van de verordening staat voorop. Daarnaast bevat het rapport een analyse van de juridische aspecten van de verordening. Over beide worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan.
1
Inhoud 1
Samenvatting
3
2
Totstandkoming
4
3
Wettelijk kader / Huisvestingswet
5
4
Overlast
7
5
Gesprekken
9
6
Verordening, toelichting, inspraaknota
10
7
Uren & geld, resultaat
14
8
Conclusies en aanbevelingen
15
Bronnen
16
Bijlagen 1
Chronologie besluitvorming
17
2
Gespreksverslagen
19
3
Aandachtspunten bij hoofdstuk 6
53
4
Kwantitatieve gegevens
59
5
Beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens
65
in één woning: inspelen op behoeften’ 6
Verordening voor kamerverhuurpanden
69
2
1
Samenvatting
De verordening is tot stand gekomen als reactie op een sterke roep vanuit de samenleving: ‘doe iets aan de overlast rond kamerverhuurpanden, met name daar waar concentraties van dergelijke panden zijn’. Deze behoefte is nog steeds aanwezig, ook intern. Een mooie kans om de wereld binnen en buiten het stadhuis met elkaar te verbinden. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet. Deze wet handelt in essentie en in hoofdzaak over woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad. Bij het wettelijk instrument omzettingsvergunning, zoals opgenomen in onze verordening, speelt het aspect leefbaarheid een rol. Echter, een expliciet instrument ter bestrijding van overlast is de omzettingsvergunning zeker niet. Dat instrument bestaat ook niet. Toch is er hoop. Het anti-concentratieprincipe van de verordening kan versterkt worden ingevuld en bovenal kan en dient gebruik te worden gemaakt van de bereidheid tot krachtenbundeling bij de vele betrokkenen op het lastige punt overlast. De sterke communis opinio biedt een goed handvat voor overlastbestrijding. In eendrachtige samenwerking kan en dient de uitvoeringspraktijk een impuls te krijgen. De Afdeling Bouwzaken heeft daar zeker een rol in maar de spilfunctie ligt niet bij haar. De uitvoering van de verordening is zowel qua vergunningverlening, toezicht en handhaving een complexe aangelegenheid. Het brede scala aan feitelijke situaties en juridische aspecten maakten de start van de uitvoering moeizaam en blijft een geduchte rol spelen. Met een forse inzet zal blijvend rekening moeten worden gehouden. Hier ligt duidelijk een bestuurlijk afwegingspunt. In juridisch opzicht zijn er verbeterpunten in verordening en toelichting. Ook enkele aanvullende juridische aspecten moeten bij een herziening van de verordening worden meegenomen, in nauw overleg met de Afdeling Juridische Zaken en Veiligheid. Vanuit meerdere invalshoeken is het voor de gemeente (en andere instanties) van belang om vat te krijgen en te houden op kamerverhuurpanden: naleving bouwtechnische- en brandveiligheidseisen, bestrijding woonoverlast, opsporing wetsovertreders, optimalisering gemeentelijke basisadministratie/GBA, bestrijding woonfraude, invoering basisadministratie adressen en gebouwen/BAG, voorzien in huisvesting, bevordering sociale veiligheid, begeleiding van sociaal zwakkeren, inning gemeentelijke belastingen. Kamerverhuur is aldus zeker een onderwerp van overheidsbemoeienis.
3
2
Totstandkoming
In 2007 (en eerder) ontstond met name in enkele wijken veel beroering over kamerverhuurpanden en gesplitste woningen. Sommige al jaren bestaand, andere recent gecreëerd door het ombouwen van drive-in woningen. Door omwonenden ervaren overlast was van meet af aan het grote punt. Tegelijkertijd werd de toenemende behoefte aan bijzondere woonvormen onderkend. Het leidde tot de beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’ en de ‘Verordening voor kamerverhuurpanden’. De totstandkoming ging gepaard met enkele indringende raadsbehandelingen en veel inbreng van verontruste bewoners. Een chronologisch overzicht van de besluitvorming is opgenomen in bijlage 1. In december 2011 stelde de raad een tussentijdse verduidelijking/aanpassing van de verordening vast, mede op aanbeveling dd. 5 oktober 2011 van de Onafhankelijke bezwarencommissie. Voorafgaand aan de totstandkoming van de verordening vond in 2007 een belangrijk Inspectieprogramma Kamerverhuurbedrijven plaats onder leiding van de Brandweer. De afdelingen Bouwzaken, Burgerzaken, Communicatie en de Politie waren nauw betrokken in dit project. De oogst aan kamerverhuurpanden vormde de startvoorraad voor de uitvoering van de Verordening voor kamerverhuurpanden. Op het vlak van de bouwtechnische- en brandveiligheidsaspecten zijn de Brandweer en de Afdeling Bouwzaken vanuit specifieke en doorontwikkelende, uitvoerige en complexe regelgeving beiden nauw betrokkenen, als ware zij ‘organisatorisch gescheiden ouders’ die voor de kamerverhuurpanden in gezamenlijkheid verantwoordelijkheid moeten blijven nemen. Mogelijk ligt daar een verbeterpunt, het is niet onderzocht, maar de evidente samenhang spreekt voor zich.
4
3
Wettelijk kader / Huisvestingswet
De Verordening voor kamerverhuurpanden is in feite een huisvestingsverordening, gebaseerd op de Huisvestingswet (1993). Een geheel nieuwe Huisvestingswet (2012) is in behandeling bij de Tweede Kamer, de plenaire behandeling zou dit voorjaar plaatsvinden maar door de kabinetcrisis is dit vertraagd. Met het oog op schaarste stellen zowel de vigerende als de in voorbereiding zijnde wet regels met betrekking tot verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gelet op het maatschappelijk verlangen om sterker op leefbaarheid te sturen bevat de in voorbereiding zijnde wet, anders dan de vigerende wet, passages over de aanpak van leefbaarheidsproblemen. In de memorie van toelichting komt dit veelvuldig aan de orde maar grotendeels in de context van woonruimteverdeling en veel minder in de context van woonruimtevoorraad. Bij dit laatste (woonruimtevoorraad) gaat het ondermeer om het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, het onderwerp van de Verordening voor kamerverhuurpanden. Enkele citaten uit de memorie van toelichting: De hoofdlijn van de voorgestelde aanpak is dat gemeenten een instrumentarium krijgen waar ze gebruik van kunnen maken in de in het wetsvoorstel bedoelde omstandigheden. De hoofdelementen van dit instrumentarium zijn: de mogelijkheid om een huisvestingsverordening vast te stellen, waarmee op de woonruimteverdeling en de woonruimtevoorraad gestuurd kan worden. Hierbij is cruciaal (en een belangrijke wijziging ten opzichte van de vigerende Huisvestingswet) dat de gemeente goed onderbouwt dat dit instrumentarium gebruikt mag worden omdat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste of van leefbaarheidsproblemen. Net als op grond van de huidige wet kan de gemeenteraad op grond van de nieuwe wet in de huisvestingsverordening bepalen dat een vergunning nodig is bij verandering van de woonruimtevoorraad. Hieronder wordt verstaan: •
…
•
het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte.
•
…
Via een omzettingsvergunning kunnen gemeenten kamerverhuur of logiesbedrijven in buurten en wijken reguleren. Indien kamerverhuur geconcentreerd is in enkele straten, heeft dat een effect op de leefbaarheid in die straten. Door kamerverhuur, het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, te beperken per straat, buurt of wijk, worden de lasten die gepaard gaan met kamerverhuur meer gespreid over de stad. Hoewel zoals gezegd de in voorbereiding zijnde wet leefbaarheidsproblemen vooral plaatst in de context van woonruimteverdeling zien we in voorgaand citaat toch ook een duidelijke link met woonruimtevoorraad. Spreiding is het kernwoord. De wet stelt strenge eisen aan het vaststellen van een huisvestingsverordening. Het verminderen van de regeldruk vraagt om een gerichte toepassing van de Huisvestingswet. De wet mag alleen daar waar noodzakelijk worden gebruikt.
5
Ook zal de geldigheidsduur van de verordening, anders dan op grond van de vigerende wet, maximaal 4 jaar kunnen zijn. Op grond van de overgangsbepaling zullen bestaande verordeningen, dus ook de Verordening voor kamerverhuurpanden, een half jaar na inwerkingtreding van de wet van kracht blijven; waarna eventueel en mits goed onderbouwd een nieuwe verordening kan worden vastgesteld. Een natuurlijk moment tot herziening van de verordening kan daar gelegen zijn. Ondanks de aanmaning tot terughoudendheid kan geconstateerd worden dat een verordening voor kamerverhuurpanden breed wordt gehanteerd en geaccepteerd. Veel grote gemeenten (en ongeveer de helft van alle gemeenten) beschikken over een dergelijke verordening. De VNG heeft een model beschikbaar. De considerans van de Verordening voor kamerverhuurpanden geeft blijk van de tweeledige invalshoek: ‘met het oog op behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad en de bescherming van woon- en leefmilieu de omzetting van woonruimte te regelen en/of een kamerverhuurpand te exploiteren’. Het woord ‘omzetting’ duidt op kamerverhuurpanden en niet op de woonvormen kamerbewoning/inwoning, dependancewoning en woningsplitsing, zoals besproken in de beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’. Als instrument van volkshuisvestelijke regulering lijkt de verordening van gering belang. Het accent ligt duidelijk op één woonvorm, namelijk het kamerverhuurpand en de daarvoor benodigde omzettingsvergunning, hoofdmoot van de verordening. In hoofdstuk 6 wordt daarop ingegaan.
6
4
Overlast
Zoals besproken in voorgaand hoofdstuk over de Huisvestingswet is de primaire bestaansgrond van de verordening de kale volkshuisvestelijke invalshoek ‘voorkomen concentratie’. Het is daardoor in feite niet mogelijk om de verordening als instrument ter bestrijding van overlast te hanteren. In de verordening c.a. (toelichting, inspraaknota) wordt dan ook duidelijk gesteld dat het tegengaan van overlast geen doel van de verordening kan zijn. Bij de totstandkoming van de verordening is dat ook steeds over het voetlicht gebracht, in vele stukken wordt erop gewezen. Niettemin waren en zijn de verwachtingen hoger gespannen. Het doel van de verordening, het voorkomen van concentratie van kamerverhuurpanden in woonwijken, wordt bij herhaling eveneens duidelijk geponeerd. Concentratie leidt tot onwenselijke situaties, leefbaarheidsproblemen en gebrek aan rechtszekerheid bij burgers. Er dient gezorgd te worden voor spreiding van kamerverhuurpanden, zodat niet te veel druk op de leefbaarheid van bepaalde wijken, buurten en straten ontstaat. De laatste zinnen maken duidelijk dat er toch, ondanks de terechte inkadering conform de Huisvestingswet, sprake is van een zekere innerlijke ‘verdeeldheid’ in de verordening c.a. Deze bevat zelfs elementen die direct verband houden met overlast. Zo is bepaald dat bepaalde verstoringen, op z’n minst rakend aan overlast, reden kunnen zijn voor intrekking van een omzettingsvergunning. En in het uitspreken van de ‘verwachting dat door het voorkomen van concentratie de overlast in buurten afneemt’ worden het doel van de verordening (geen concentratie) en overlast eveneens met elkaar in verband gebracht. Ten slotte zij gewezen op de passage dat de gemeente de resultaten van overlastonderzoek betrekt bij de vergunningverlening; er vindt dossiervorming plaats omtrent overlast gedurende de looptijd van de vergunning. De ‘verdeeldheid’ accepterend wordt bepleit (vergelijk de Onafhankelijke bezwarencommissie) om aldus het maximaal mogelijke qua overlastbestrijding uit de verordening te halen, met de rekenschap - het zij herhaald - dat de Huisvestingswet en de verordening strikt genomen geen instrumenten ter bestrijding van overlast zijn. Het in september 2008 vastgestelde plan ‘Aanpak ernstige overlast vanuit woningen’ moet in dit kader zeker genoemd worden. Het plan is een samenwerkingsproject van woningcorporaties, gemeente, politie, openbaar ministerie en instellingen gezondheidzorg en maakt deel uit van het Programma Sociale Veiligheid. De problematiek is grondig doordacht, lijnen en informatie komen samen, een convenant tussen genoemde partners is gesloten. Hoewel bedoeld voor ernstige overlastsituaties die tot toepassing van het zeer zware middel woningsluiting ingevolge artikel 174a gemeentewet kunnen leiden, is het plan qua samenwerkingsmethodiek en de analogie met vormen van overlast bij kamerverhuurpanden van belang bij de verdere aanpak in het kader van de Verordening voor kamerverhuurpanden. Het is alleszins vruchtbaar om bij het plan aan te sluiten, de kamerverhuurproblematiek hiermee in verbinding te brengen. Ook in het plan is de boodschap: werk samen en structureer, krijg aldus vat op het moeilijk grijpbare en veelkoppige overlastprobleem.
7
Vat krijgen op wil niet zeggen dat het alleen de overheid is die overlast beteugelt. Integendeel, de primaire verantwoordelijkheid voor deze intermenselijke makke ligt bij de betrokkenen zelf. Qua kamerverhuurpanden gaat het daarbij om de eigenaren van de panden, hun kamerbewoners en de omwonenden, bewust in die volgorde. Eigenaren van een kamerverhuurpand weten dat door de meervoudige en intensieve bewoning en het woongedrag van huurders overlast kan ontstaan. Zij dragen daar duidelijk verantwoordelijkheid voor. Voorop gesteld: er zijn op dit punt goede eigenaren, eigenaren die te kort schieten en notoire huisjesmelkers. Maar hoe dan ook (in sporttermen): kort dekken is essentieel voor de overheid, opdat de eigenaren zelf hun verantwoordelijkheid nemen, voor het pand en het woongedrag van de huurders. Bewoners zonder voldoende woonvaardigheden dienen te worden geweerd door eigenaren, instellingen en gemeente. Een selectief huurdersbeleid is uit dien hoofde gerechtvaardigd. Bekend is ook dat sommige sociaal zwakkeren ontvankelijk kunnen zijn voor het aantrekken van ‘dubieuzen’ in en rond het kamerverhuurpand. Onverbloemd kan worden gesteld dat het woongedrag van bewoners van kamerverhuurpanden soms overlast veroorzaakt. Maak hen hiervan bewust, leg het probleem op hen terug, evident overlastgevende bewoners moeten er op rekenen dat hun huisvesting ter discussie komt te staan. Een vergunning met een korte geldigheidsduur en/of onder beperkende voorwaarden raakt ook hen. Elke betrokkene rondom overlastgevende bewoners (eigenaar, omwonende, wijkraad, gemeente, politie, instelling) heeft de verantwoordelijkheid de bewoners aan te spreken op hun woongedrag. Waarschijnlijk kan ook het Bureau Buurtbemiddeling van welzijnsorganisatie Wisselwerk een rol spelen. Het bureau werkt professioneel, beschikt over circa 20 ervaren mediators en is graag bereid tot overleg en advies. In 2011 zijn bij het bureau 117 zaken binnengekomen, via politie en wooncorporaties maar ook rechtstreeks door een groot aantal zelfmelders. Dit laatste is steeds meer het geval. Kernwoorden voor de vrijwilligers/mediators: rust, vertrouwelijkheid, neutraliteit; zelfredzaamheid en zelforganiserend vermogen van de burgers van Apeldoorn staan voorop. Bureau Buurtbemiddeling bestaat 5 jaar en heeft een structurele financiering door de gemeente verworven, de samenwerkende wooncorporaties zijn voornemens zich hierbij aan te sluiten. Ten slotte. Een prima verhandeling over dit en alle andere onderwerpen is opgenomen in de Gespreksnotitie kamerverhuurpanden, ongedateerd, deel uit makend van het collegebesluit van 19 mei 2008, opgesteld naar aanleiding van de eerste tumultueuze raadsbehandeling op 20 december 2007. Een nog steeds valide onderlegger van de verordening.
8
5
Gesprekken
Met 23 in- en extern betrokkenen zijn gesprekken gevoerd over de verordening en al hetgeen daarmee samenhangt. Overlast was in veel gesprekken een prominent punt maar ook de juridische aspecten, de inzet en andere punten. Zonder uitzondering was sprake van positieve en constructieve gesprekken, alle met de teneur tot voortzetting en verbetering van de verordening. Er kan uitstekend gebruik worden gemaakt van de bereidheid tot krachtenbundeling bij de vele betrokkenen op het lastige punt overlast. De Afdeling Bouwzaken heeft daar zeker een rol in maar de spilfunctie ligt niet bij haar. Focus bij de overlastbestrijding op het Mandaatteam Handhaving en versterk haar positie. De verordening speelt een rol bij maar is zeker niet hét instrument ter bestrijding van overlast. Dat instrument bestaat ook niet. Niettemin vormt de sterke eensgezindheid een goed handvat voor overlastbestrijding. In eendrachtige samenwerking kan en dient de uitvoeringspraktijk een impuls te krijgen. De gespreksverslagen zijn opgenomen in Bijlage 2. Daarbij is aangegeven of het om in- of extern betrokkenen gaat. Ter informatie. Kamerverhuurpanden worden ondermeer bewoond door arbeidsmigranten. Voor waardevolle informatie over en aanbevelingen voor een integrale aanpak van huisvesting en leefbaarheid zij verwezen naar het rapport (2011) van de Kamercommissie Koopmans ‘Arbeidsmigratie in goede banen’). Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol. Een illustratief citaat uit het rapport (bladzijde 69): ‘Den Haag heeft een ‘Pandbrigade’ ingesteld. Dit is een integraal handhavingsteam om misstanden bij de huisvesting en samenhangende problematiek aan te pakken.’ Ook het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en de (toenmalige)VROM Inspectie hebben recent impulsen gegeven: ‘Arbeidsmigranten in de gemeente, mindmap en werkwijzer’ respectievelijk ‘Handreiking Aanpak woonoverlast en verloedering’ (zeer grondig).
9
6
Verordening, toelichting, inspraaknota
Dit hoofdstuk en bijlage 3 bevatten een (juridische) analyse van de verordening en de bijbehorende toelichting, gebaseerd op de stukken zoals die gelden sinds de in december 2011 door de raad vastgestelde tussentijdse verduidelijking. De bespreking gaat over hoofdlijnen, verdieping vindt plaats in de bijlage, alwaar ook alle overige relevante aspecten worden besproken. De inspraaknota bij de vaststelling bevat eveneens toelichting, zij het geen formele. De nota wordt niet besproken; wel wordt opgemerkt dat deze op onderdelen niet geheel in overeenstemming is met verordening en toelichting. Omzettingsvergunning De omzettingsvergunning (hoofdstuk 2 van de verordening) is de kern van de verordening. Het vergunningvereiste geldt voor: het omzetten van een zelfstandige woonruimte in drie of meer onzelfstandige woonruimten dan wel zelfstandige woonruimte als kamerverhuurpand te exploiteren of te doen exploiteren. Ingevolge de verordening is het kenmerk van een kamerverhuurpand dat dit drie of meer kamers (c.q. onzelfstandige woonruimten) bevat. De twee situaties liggen dus dicht bij elkaar. Dat moet ook wel want zowel de huidige als de nieuwe Huisvestingswet maken alleen een vergunningvereiste mogelijk voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte. Strikt genomen is het vergunningvereiste in artikel 2.1 iets ruimer. Er zijn geen aanwijzingen bekend dat de ondergrens ‘drie of meer’ aanpassing behoeft. In de praktijk blijkt er een grote diversiteit van bewoningssituaties te bestaan, hetgeen de toepassing van de verordening bemoeilijkt. Een minutieuze maatwerkbeoordeling is vaak nodig. Op zich wordt dit niet als een grote belemmering ervaren, het is immers onvermijdelijk gelet op het scala van panden dat de uitvoerders tegenkomen, maar van dit arbeidsintensieve aspect van de verordening dienen we ons terdege rekenschap te geven. Complicerend bij de uitvoering was dat over de interpretatie/toepassing van een aantal begrippen pas werkenderwijs meer duidelijkheid ontstond. Een kleine ambtelijke werkgroep is geruime tijd nodig geweest om tot afstemming en werkafspraken te komen. De uitvoeringspraktijk en complexiteit waarmee de teams Vergunningen en Techniek en Controle van de Afdeling Bouwzaken te maken kregen leidde ook tot een forse inzet van het Team Handhaving van deze afdeling en ook elders werkten deze punten in capacitaire zin door, denk met name aan bezwaarschriften. Een belangrijk punt in dit verband: het alsmaar naar voren komen van ‘nieuwe’ kamerverhuurpanden die onderzocht moeten worden. Ook zijn er meerdere databestanden, uitwisseling en afstemming is een doorlopend verbeterpunt.
10
De vergunning kan voor maximaal vijf jaar worden verleend; op aanvraag is verlenging voor telkens opnieuw maximaal vijf jaar mogelijk. In veel gesprekken kwam naar voren om qua toepassing van de vergunningtermijn selectiever en terughoudender te zijn teneinde een duidelijk signaal aan de eigenaar te geven indien hij zich slechts als huisjesmelker lijkt te manifesteren. Bij die gedachte kan worden aangesloten. Wel dient bedacht te worden dat verlengingen - zeker bij kortere geldigheidsduur - wederom capaciteitsbeslag vergen. Weigering In artikel 2.3 is bepaald dat het college de vergunning weigert indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving daarvan. Hiervan is in ieder geval sprake indien één van onderstaande situaties zich voordoet: (a) meer dan 5% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘Haven’ en tenminste 1% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de overige buurten wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.1 (onzelfstandige woonruimten, kamerverhuurpand) (b) het pand is gelegen op minder dan vijftig meter van een geregistreerd kamerverhuurpand dan wel een pand waarvoor een aanvraag tot registratie of omzettingsvergunning is ingediend. (In de buurten ‘Binnenstad’ en ‘Haven’ geldt dit afstandscriterium niet) De weigeringsgrond is imperatief geformuleerd: niet ‘er kan’ maar ‘er moet’ worden geweigerd. De woorden ‘in ieder geval’ impliceren dat óók (zelfs primair) in andere gevallen waarin vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving daarvan leidt, de vergunning moet worden geweigerd. Een ontoelaatbare inbreuk op woon- en leefmilieu moet dus tot een weigering leiden. Maar een toelaatbare inbreuk (en daar zou een kamerverhuurpand óók onder kunnen vallen) is geen probleem. Waar ligt de grens? Het weigeringsbesluit zal goed gemotiveerd moeten worden, er is immers geen houvast aan objectiveerbare voorwaarden zoals genoemd bij (a) en (b). Juridisch is dit bijzonder lastig. Het percentage- en afstandscriterium hebben zelfstandige betekenis. Elk ervan is voldoende voor een weigering. Het doel van de verordening (voorkomen concentratie) wordt daarmee gediend, overeenkomstig de wet en de intentie bij de aanvankelijke vaststelling en uitvoering van de verordening. Het doel kan en dient met kracht worden te worden nagestreefd, vooral inzoomend op die locaties waar concentraties aanwezig zijn. Bestaande vergunningen zijn rechtens terdege van belang maar niet onaantastbaar.
11
Intrekking Artikel 2.5 maakt intrekking van de vergunning mogelijk. Intrekking kan plaatsvinden vanwege verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid dan wel verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft. Zoals vermeld in Hoofdstuk 4 (Overlast) verruimt ook deze bepaling het bereik van de verordening tot buiten het puur volkshuisvestelijk doel (voorkoming concentratie). Intrekking van een vergunning heeft nog niet plaatsgevonden. Het is uiteraard ook geen doel op zich (want een ultimum remedium) en het toepassen van dit instrument is ingrijpend en dient met grote zorgvuldigheid plaats te vinden. Niettemin, het instrument kan en dient een prominenter rol te spelen. Overgangsbepaling Artikel 4.1 beschermt bestaand gebruik als kamerverhuurpand dat aantoonbaar bestond op 1 januari 2008. Dit gebruik mag worden voortgezet mits binnen drie maanden een vergunning wordt aangevraagd. Na inwerkingtreding van de verordening was een belangrijk deel van de inspanningen op deze panden gericht. Een blijvend punt van kritiek is dat bij vanouds als notoir overlastgevend bekend staande panden, de vergunning voor de maximale termijn van vijf jaar is verleend. In de aanloop naar en tijde van toekomstige aanvragen tot verlenging ware strikt te bezien of de situatie mogelijk aanleiding geeft tot een korter vergunningtermijn. Werkingsgebied De verordening bestrijkt de hele gemeente met uitzondering van gebieden waar een bestemmingsplan een specifieke regeling voor kamerverhuurpanden kent. De is met name het geval in De Parken (en in Loenen). Op de bestemmingsplankaart van De Parken zijn ruim twintig panden voorzien van een aanduiding kamerverhuurpand. Inmiddels dekt dit de feitelijke situatie niet meer. Het bestemmingsplan is van 1995, een algehele herziening wordt voorbereid. Het is daarbij de vraag of de status aparte qua kamerverhuurpanden gehandhaafd moet blijven. Om meerdere redenen lijkt er reeds eensgezindheid te bestaan om dit niet te doen. Uit oogpunt van de problematiek kamerverhuurpanden schrijnt het vooral op een grensvlak waar vergunningvrije kamerverhuurpanden in De Parken raken aan vergunningplichtige kamerverhuurpanden daarbuiten. Het doel van de verordening (voorkoming concentratie) wordt daar niet bereikt. Ook is sprake van ongelijkheid: de panden die onder de verordening vallen worden actief bewerkt, de panden in De Parken niet of althans minder. Dit is onwenselijk, de noodzaak tot grip op kamerverhuurpanden is immers gemeentebreed aanwezig. Kamerverhuurpanden komen verspreid over de hele gemeente voor. De uiteindelijke beslissing over het vervallen van de specifieke regeling voor kamerverhuurpanden zal genomen moeten worden in het kader van de algehele herziening van het bestemmingsplan De Parken. In het verlengde hiervan is ook de bestemmingsregeling in Loenen een aandachtspunt.
12
Bezwaarschriften Voorafgaand aan en sinds de inwerkingtreding van de verordening zijn bezwaarschriften ingediend. De Onafhankelijke bezwarencommissie heeft geen aanleiding gezien het college van burgemeester en wethouders te adviseren om bij heroverweging terug te komen op haar besluiten. Alle verleende omzettingsvergunningen zijn in stand gebleven, een enkele met bekorting van de geldigheidsduur. Wel is de commissie allengs kritischer geworden in verband met de soms indringende overlast die door bezwaarden wordt ondervonden. De commissie onderschrijft het doel van de verordening: spreiding van kamerverhuurpanden.
13
7
Uren & geld, resultaat
De uitvoering van de verordening vergt een grote inzet van menskracht en dus geld. Slechts een klein gedeelte van de gemeentelijke kosten wordt gedekt door leges voor de omzettingsvergunningen. Ook de inzet van betrokkenen buiten de Afdeling Bouwzaken speelt een rol. Gesteld kan worden dat de keuze om grip te krijgen op kamerverhuurpanden gemeentebreed een erg hoge prijs kent. Bijlage 4 biedt inzicht in een aantal kwantitatieve aspecten. Tegenover de prijs staat een duidelijk gevoel van urgentie vanuit meerdere invalshoeken. Zowel voor de gemeente als andere instanties is het van belang om vat te krijgen en te houden op kamerverhuurpanden: naleving bouwtechnische- en brandveiligheidseisen, bestrijding woonoverlast, opsporing wetsovertreders, optimalisering gemeentelijke basisadministratie/GBA, bestrijding woonfraude, invoering basisadministratie adressen en gebouwen/BAG, voorzien in huisvesting, bevordering sociale veiligheid, begeleiding van sociaal zwakkeren, inning gemeentelijke belastingen. Kamerverhuur is aldus zeker een onderwerp van overheidsbemoeienis. Puur inhoudelijk zou het een volkomen verkeerd signaal zijn om de verordening ‘af te schaffen’; een goede start is gemaakt, uitbouw/verbetering van de uitvoering is wenselijk en mogelijk. Bij alle partners binnen en buiten bestaat bereidheid hun bijdrage te leveren; er is veel potentieel waarmee in gezamenlijkheid tot optimalisering kan worden gekomen, bestrijding van overlast en tegengaan van concentratie daaronder met name begrepen. Het uiteindelijk oordeel hierover is aan het bestuur, de moeilijke afweging van nut en noodzaak versus de grote inzet van uren en geld alsmede prioriteitstelling in brede zin is een puur bestuurlijke keuze. Deze keuze kan worden gemaakt bij de periodieke prioriteitstellingen van de personele inzet.
14
8
Conclusies en aanbevelingen 1.
Nut en noodzaak van de Verordening voor kamerverhuurpanden zijn onverminderd aanwezig.
2.
Vanuit meerdere invalshoeken is het voor de gemeente (en andere instanties) van belang om vat te krijgen en te houden op kamerverhuurpanden: naleving bouwtechnische- en brandveiligheidseisen, bestrijding woonoverlast, opsporing wetsovertreders, optimalisering gemeentelijke basisadministratie/GBA, bestrijding woonfraude, invoering basisadministratie adressen en gebouwen/BAG, voorzien in huisvesting, bevordering sociale veiligheid, begeleiding van sociaal zwakkeren, inning gemeentelijke belastingen. Kamerverhuur is aldus zeker een onderwerp van overheidsbemoeienis.
3.
Overlast is een weerbarstig punt; de verordening levert een bijdrage aan de bestrijding ervan maar is niet hét instrument. Dat instrument is er ook niet.
4.
Overlastbestrijding kan het beste plaatsvinden vanuit een gezamenlijke aanpak. Impulsen kunnen worden gegeven, mobiliseer op slimme wijze de kracht van het potentieel. (Centrale) dossiervorming is essentieel.
5.
Het Mandaatteam Handhaving en het plan ‘Aanpak ernstige overlast vanuit woningen’ zijn goede aangrijpingspunten om de overlastproblematiek rond kamerverhuurpanden verder aan te pakken. Zo ook Bureau Buurtbemiddeling.
6.
Geef blijvend prioriteit aan de concentratiegebieden in Zevenhuizen en De Naald. Beheer de verleende vergunningen streng: een ‘pand-volgsysteem’ is op z’n plaats, vergunningverlenging dient kritisch te worden bezien, waar nodig is vergunningverlening voor een korter termijn dan vijf jaar aan te bevelen.
7.
Verbeter de afstemming tussen de gegevensbestanden rond kamerverhuurpanden.
8.
In juridisch opzicht zijn er verbeterpunten in de verordening en de bijbehorende toelichting. Ook enkele aanvullende juridische aspecten moeten daarbij worden meegenomen (Europese Dienstenrichtlijn en Wet Bibob). Een natuurlijk moment tot herziening van de verordening kan gelegen zijn in het kader van de totstandkoming van de Huisvestingswet 2012.
9.
Betrek de adviezen en aanbeveling van de Onafhankelijke bezwarencommissie bij de herziening van de verordening; zie met name de zaak Kervelstraat 92.
10.
Bereik dat de hele gemeente zo spoedig mogelijk onder de werking van de Verordening voor kamerverhuurpanden valt, de status aparte voor De Parken en Loenen dient te vervallen.
11.
De verordening vergt een grote inzet qua uren & geld. Een bestuurlijke afweging met nut en noodzaak dient, zeker gelet op de huidige financiële situatie, periodiek opnieuw gemaakt te worden.
15
Bronnen 1. Gespreksnotitie kamerverhuurpanden, ongedateerd, deel uit makend van collegebesluit 19 mei 2008. 2. Wetsvoorstel Huisvestingwet 2012, Tweede Kamerstukken 32 271 (overheid.nl). 3. Jaarverslag Buurtbemiddeling 2011, Bureau Buurtbemiddeling/Wisselwerk. 4. Rapport Kamercommissie Koopmans ‘Arbeidsmigratie in goede banen’ 29 september 2011; Kamerstuk 32680, nr.4; Tweede Kamer, vergaderjaar 2011-2012. 5. Adviezen Onafhankelijke bezwarencommissie: - Dovenetel 156 (17 oktober 2007 en 24 maart 2010) - Laurierstraat 3 (25 augustus 2010) - Reigersweg 44 (6 oktober 2010) - Gazellestraat 8 (18 mei 2011) - Asselsestraat 272 (10 augustus 2011) - Kervelstraat 92 (7 september 2011 juncto Aanbeveling 5 oktober 2011) - Socratesstraat 178 en 188 (2 november 2011).
16
Bijlage 1 Chronologie besluitvorming 03-12-07 B&W-besluit. Vaststellen beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’ en concept-verordening voor kamerverhuurpanden. 20-12-07 PMA-consultatie. Vele erg verontruste bewoners en wijk- en dorpsraden maken van het spreekrecht gebruik. De raad vindt dat de concept-verordening moet worden aangescherpt alvorens de inspraak in te kunnen. Voor de beleidsnotitie bestaat over het algemeen waardering. 19-05-08 B&W-besluit. Met referte aan de PMA-consultatie leggen B&W aan de raad voor de aangescherpte concept-verordening inclusief een zeer informatieve ‘Gespreksnotitie kamerverhuurpanden’ en een artikelsgewijze toelichting. Met het oog op de capaciteitsbehoefte voor de uitvoering van de verordening wordt tevens een legesvoorstel voorgelegd. 12-06-08 PMA-behandeling. Verontruste bewoners en dorps- en wijkraden uitgenodigd, zij uiten wederom hun grote bezwaren; de raadsleden worstelen met de weerbarstige materie. De raad gaat akkoord met het in de inspraak brengen van de concept-verordening. Een aantal vragen en opmerkingen van de raad zal worden beantwoord in de inspraaknota. 24-11-08 B&W-besluit. Vaststelling concept-inspraaknota, -verordening en -beleidsnotitie; alsmede een legesvoorstel. Aanbieden aan de raad ter definitieve vaststelling. 11-12-08 PMA-behandeling. Wederom wordt uitvoerig gesproken over de materie, door bewoners, wijkraad, corporaties en raadsleden. De wethouder doet een aantal toezeggingen. 18-12-08 Raadsbesluit. Instemming met inspraaknota, vaststelling verordening vergezeld van de beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’, vaststelling leges. Meerdere fracties vragen om inzet van de Wet Bibob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur). De verordening treedt in werking op 22 mei 2009. 08-12-11 PMA-behandeling, tevens raadsbesluit omtrent verduidelijking/aanpassing van weigeringsgronden: (tweede) wijziging van de verordening. Insprekers en raad tonen zich wederom verontrust over de problematiek rond kamerverhuurpanden.
17
18
Bijlage 2 Gespreksverslagen Onderstaand de verslagen van de gesprekken met in- en extern betrokkenen, voor de duidelijkheid aangeduid met (intern) / (extern). Een klein voorbehoud: een aantal verslagen is strikt genomen nog in conceptvorm (c).
H. Hillen, B. Souwman, Wijkraad De Naald - 14-12-2011 (extern) Wijkraad De Naald vindt stellig dat er een dergelijke verordening moet zijn maar de huidige schiet te kort, ‘heeft niets gebracht’. Niet afschaffen dus maar aanscherpen. Kardinaal punt is de overlast. Het gevoel bestaat dat hiernaar niet wordt geluisterd, ondanks dossiervorming. De invoering heeft van het begin af geleden aan gebrek aan urgentie: start vertraagd tot mei 2009 en toen nauwelijks organisatie in personeel en middelen. De inventarisatie van kamerverhuurpanden, het aanschrijven van de eigenaren en het verwerken van vergunningaanvragen heeft daardoor onaanvaardbaar lang geduurd. Voor handhaving overlast werd verwezen naar de “verordening overlast” (?) en überhaupt geen manuur vrij gemaakt. Kamerverhuur in te delen in: 1. door stichtingen en corporaties, met een sociale doelstelling; 2. bedrijfsmatig met winstoogmerk. De situatie in De Naald wordt uitsluitend bepaald door (2), die allen al voor de peildatum 1 januari 2008 actief waren en dus dispensatie krijgen voor weigeringscriteria 1% of 50 m. De problematiek speelt al een heel aantal jaren, bij de uiteindelijke komst van de verordening werd daarvan door de titel meer verwacht. Niet alleen spreiding van nieuwe vestigingen, maar ook handhaving ten aanzien van bestaande bedrijven en zo mogelijk sanering in geval van beëindiging activiteiten (dus niet na 1 jaar de vergunning voor 5 jaar mee verkopen). Helaas worden vergunningen voor de bestaande situaties (overgangsrecht) nu echter vrijwel automatisch verleend voor de maximale termijn van vijf jaar. De Naald is een voorstander van in aanvang vergunning verlenen voor een kortere periode en bij gebleken goed functioneren een meerjarige verlenging goedkeuren. Het automatisme van de vijfjaarsverlenging beschouwt De Naald als een grote lacune in de huidige verordening. Gemeente zou meer lef kunnen tonen. Het loont voor een eigenaar niet om een dure advocaat in te huren, als hij voor hetzelfde geld (of minder) enkele mannetjes de tekortkomingen kan laten repareren. Bij een kortere termijn komt er meer gelegenheid voor druk vanuit de gemeente op de eigenaren van de kamerverhuurpanden om de zaken goed elkaar te hebben, bijvoorbeeld voor wat betreft de staat van het pand en het actief beperken van overlast, de (brand)veiligheid en waardedaling van naastgelegen panden. Overigens gaat het ook om bescherming van de huurders. Veel van de eigenaren kunnen inderdaad van het label huisjesmelker worden voorzien, komen soms van buiten Apeldoorn en laten zich aan de ervaren problematiek weinig of niets gelegen.
19
De goeden overigens niet te na gesproken; er zijn enkele voorbeeldige kamerverhuurpanden in het werkgebied van De Naald. De Naald beaamt ook ten volle dat er behoefte is aan kamerverhuurpanden. Er is meer inzet op handhaving nodig. Stel daarvoor uren beschikbaar. Zodra het mandaatteam er bovenop zit worden wél aansporingen verricht en verbeteringen bereikt. De wijkagent speelt hierin een belangrijke rol, gezamenlijk met andere disciplines, zoals Brandweer, THOR, GBA en Bouwzaken. Bezoek de panden, controleer het aantal bewoners, spreek de eigenaren aan. De status aparte van kamerverhuurpanden in het bestemmingsplan De Parken is een doorn in het oog. Hieraan moet zo spoedig mogelijk een eind worden gemaakt. Een voorbeeldkaartje wordt overhandigd: kamerverhuurpanden in beide gebieden liggen pal bij elkaar maar vallen onder een verschillend regime. De Naald dringt er op aan dat ook de kamerverhuurpanden in De Parken onder de kamerverhuurverordening moeten vallen. (Meer in z’n algemeenheid heeft De Naald ook last van de veelheid van plan- en gebiedsindelingen.) Bij de onafhankelijke bezwarencommissie ingevolge de Algemene wet bestuursrecht vonden de omwonenden geen gehoor. Echter het blote feit dat de omwonenden een bezwaarschrift zouden indienen leidde al tot een aanmerkelijke verbetering van (de omgeving van) het kamerverhuurpand. De verduidelijking van de weigeringsgrond, vorige week besproken tijdens de Politieke Markt Apeldoorn, heeft de instemming van De Naald. Voor haar was dit niet meer dan logisch. Bovendien zijn de criteria concentratie en afstand bij De Naald niet aan de orde want het betreft uitsluitend kamerverhuurbedrijven die voor 1 januari 2008 actief waren. Het aantal kamerverhuurpanden in deze omgeving is blijkens een overhandigd kaartje overigens aanzienlijk (circa 20). Er is enkele jaren terug een poging gewaagd een nieuw bedrijf te vestigen, niet als kamerverhuur (want dat zou niet lukken) maar als “pension”. Die vergunning is niet verleend. De kamerverhuurpanden worden bewoond door een ‘veelsoortige populatie’ maar de praktijk laat zien dat de overlastproblematiek met name optreedt bij sociaal zwakkeren. De betreffende bewoners verkeren ook vaak in een erg afhankelijke positie, zijn allang blij dat ze een dak boven hun hoofd hebben en kunnen zich minder bekommeren om de neveneffecten van hun woonsituatie. De Naald herhaalt in dit verband haar kritiek op de afzijdige/onzichtbare eigenaren, zij moeten veel meer worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid in dezen. De huurcontracten moeten worden overlegd bij de vergunningaanvraag en dienen een ontbindende voorwaarde te bevatten ingeval van ernstige overlast. Voorkom dat je met zetbazen van doen hebt. De verordening wordt getypeerd al een gatenkaas, heeft niets voor de handling en beperking van de overlast betekend; ‘het is lekker leven in de zeef’: geen overlastargument slaagt, elke aanvraag valt door zeef richting vergunning.
20
W. Bergink, stadsdeelmanager Noord-Oost - 16-12-2011 (intern) De heer Bergink geeft aan dat het in zijn gebied gaat om twee buurten: de kruidenbuurt (Anijsstraat, Kervelstraat etc) en de Socratesstraat e.o. De grote drive-in woningen zijn met hun drie volwaardige verdiepingen erg aantrekkelijk om tot kamerverhuurpand te verbouwen. De woningen zijn gehorig, bouwkundig van matige kwaliteit. Parkeren is een probleem als bij een woning dagelijks enkele busjes voor de deur geparkeerd worden. Overlast is het in het oog springende onderwerp bij de ervaring van de heer Bergink met de verordening. Momenteel is het echter al geruime tijd stil. In aanvang kreeg de heer Bergink vergunningaanvragen voorgelegd, hij beoordeelde deze samen met de wijkagent op het aspect overlast. De meest betrokken/ervaren wijkagent is Gerard Morsman. Soms lijkt sprake van een dubbele moraal: bij de huidige stagnerende woningmarkt kan een zittende huiseigenaar besluiten om zijn woning als kamerverhuurpand te verkopen. Het gaat om particuliere woningen. De bestemmingsplannen Anklaar/Sprenkelaar worden herzien. De thans gebruikelijke bestemmingsaanduiding ‘wonen’ zou ten opzichte van de vigerende aanduiding ‘eengezinswoningen’ als een verruiming kunnen worden beschouwd welke mogelijk tot meer overlastgevende woonvormen leidt. Generieker speelde (speelt?) er qua bestemmingsplannen de wens om bijzondere doelgroepen/ woonvormen makkelijker binnen de woonbestemming te kunnen accommoderen. Hoewel begrijpelijk vanuit de optiek maatschappelijke ontwikkelingen (bijvoorbeeld extramuralisering van zorg) kan dit in bestaande ‘reguliere woonmilieus’ tot weerstand leiden, in elk geval bij sommige gradaties van bijzondere woonvormen. Overigens ontbreekt het soms aan goede communicatie, waardoor de buurt door een nieuwe woonvorm wordt verrast. De heer Bergink wijst op gevallen van niet-acceptabele splitsing in appartementsrechten welke na enkele bouwkundige aanpassingen onder de vigeur van de verordening kamerverhuurpanden wel geaccepteerd moesten worden. Mv. Maassen-van den Brink, stadsdeelmanager centrum, aangeschoven, bevestigt dit vanuit haar vorige baan (juridisch verweer); het betrof een flink aantal gevallen. De heer Bergink plaatst een vraagteken bij de (prioritering van de) handhaving. Handhaving kan onder druk komen van de noodzakelijke grote bezuinigingen. Bij de kamerverhuurpanden is handhaving/er kort op zitten juist van belang. De verordening laten voortbestaan en niet/minder handhaven zou een slechte keuze zijn; het afschaffen van de verordening, bijvoorbeeld uit oogpunt van deregulering, is echter ook een verkeerd signaal naar bezorgde bewoners. Mv. Maassen van den Brink geeft aan dat de Raad van State de aanpak van overlast op basis van een verordening kamerverhuurpanden accepteert, ondanks het beperkte karakter dat de Huisvestingswet aan de verordening meegeeft. Mv. Maassen van den Brink kent een voorbeeld waarbij de omzettingsvergunning voor een jaar werd verleend. Bij ‘gebleken goed functioneren’ zou verlenging kunnen plaatsvinden. De heer Bergink merkt op dat parkeren niet is geregeld in de verordening, dit kan als een gemis worden beschouwt gelet op de ‘auto-vermeerderende werking’ van een kamerverhuurpand. Tevreden is hij met de recente scherpstelling (raadsbesluit 08-12-11) van de criteria.
21
P. den Besten, Wijkraad Zevenhuizen-Zuidbroek - 19-12-2011 (extern) De heer Den Besten meent dat handhaving wellicht tekortschiet. Staan de kamerverhuurpanden bij de prioritering onder druk…? De gemeente zou bovendien meer gespitst moeten zijn op het ontstaan van kamerverhuurpanden op plaatsen waar dat niet wenselijk is, bijvoorbeeld vanwege de aard van de buurt (zoals de krapte in de kruidenbuurt bij de drive-in woningen) of de dreigende concentratie. De buurt met de drive-in woningen dateert van de jaren zeventig, de parkeernorm lag toen lager, het autobezit is toegenomen. Nog een aantal auto’s extra van de bewoners van de kamerverhuurpanden leidt tot problemen. De heer Den Besten is overigens genuanceerd in zijn mening. Een eigenaar die zijn woning verkoopt, bewust of onbewust als kamerverhuurpand, heeft ook zijn belangen. Als wijkraad zit je bij dit soort onderwerpen ook wel eens in een spagaat. Overleg is vaak de sleutel tot succes. De heer Den Besten wijst ook op de uiteenlopende vormen van begeleid wonen. De ene groep van dergelijke bewoners is de andere niet. Een zorgvuldige planning is vereist, de buurt dient ruimschoots en tijdig te worden geïnformeerd. De heer Den Besten ziet hierbij ook een taak voor de gemeente, heeft zij nu wel zicht op deze ontwikkelingen? Als voorbeeld noemt hij een drietal woningen in één blok aan de Ratelaar, aangekocht door Werkgroep SIZA. Dit is teveel van het goede, overlast was het gevolg; bovendien zijn de bewoners aanvankelijk niet of onvoldoende geïnformeerd. Na een gesprek met de directie is het toezicht verbeterd. De wijkraad is in het voortraject van de (lastig juridisch vorm te geven) verordening betrokken geweest maar heeft geen inspraakreactie ingediend. Hierbij kan ook twijfel omtrent het daadwerkelijk gehoord worden een rol spelen. Ook op dit punt zou de gemeente haar handelen kunnen verbeteren: maak een gedegen en heldere verantwoording bij hetgeen burgers naar voren brengen. Spreek daarbij steeds in jip- en janneketaal, ook in gemeentelijke bekendmakingen, correspondentie etc. Wederom wordt het goed informeren benadrukt. De wijkraad werkt met voelsprieten, bewoners in elk der buurten. Een daarvan is zeer teleurgesteld, verbitterd bijna, over de gemeentelijke (‘non-‘)aanpak.
22
J. Tol, juridisch medewerker handhaving - 21-12-2011 (intern) Mevrouw Tol is niet betrokken bij de totstandkoming van de verordening, wel is zij nauw verbonden met de juridische handhaving ervan. Het praktisch toezicht (controleren ter plaatse) wordt verricht door een collega van het Team Techniek en Controle. Uit het verhaal van mevrouw Tol blijkt dat (handhaving van) kamerverhuur een brei aan deelaspecten (de verordening, het bestemmingsplan, bouwen, het bouwbesluit en het besluit brandveilig gebruik bouwwerken) in zich heeft/met zich meedraagt waardoor intensief maatwerk vereist is. Hierbij speelt de concrete situatie van een pand qua indeling, toegankelijkheid en (gemeenschappelijke) voorzieningen een rol, maar ook soms wie er woont. Veelal is sprake van hybride situaties. Ook de informatiesystemen zijn niet steeds up to date en compatible. De verordening was en is op een aantal punten niet duidelijk. Mevrouw Tol overhandigt een Interne mededeling van 14-01-2011 over interpretatieproblemen. Door deze onduidelijkheden zijn in aanvang aanvragen om een omzettingsvergunning en handhavingszaken beoordeeld door een werkgroepje. Mevrouw Tol maakte daar deel van uit. De meeste vergunningen zijn verleend voor vijf jaar, in een aantal werd een korter termijn gehanteerd van een jaar. Bij toezicht/handhaving zijn meerdere disciplines betrokken: Team Handhaving, Team Techniek en Controle, Brandweer, Wijkagent, Afdeling Burgerzaken (GBA), Team Openbare Orde en Veiligheid. Deze disciplines zijn ook verenigd in het mandaatteam handhaving. In 2007 heeft de Brandweer circa 150 bekende panden op brandveiligheid onderzocht. Deze panden vormden de startvoorraad voor de toepassing van de verordening voor kamerverhuurpanden. Voorafgaand aan het ontstaan van de verordening was er de roep om op te treden tegen een aantal gevallen van woningsplitsing (creëren van meerdere zelfstandige woonruimtes in plaats van het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimtes) in Zevenhuizen wegens strijd met het bestemmingsplan. De verordening heeft weliswaar voor regulering gezorgd maar bood/biedt een modus om een pand om te zetten in een kamerverhuurpand. De gesplitste woningen kunnen daardoor deels verder door het leven als kamerverhuurpand. De vraag rijst of de roep daarmee goed verstaan is. Denk ook aan klachten over bewoning door arbeidsmigranten, begeleid wonen, het verhuren van twee kamers die veelal niet in strijd zijn met de regelgeving maar wel voor overlast kunnen zorgen. Mevrouw Tol over overlast: er is vaak een verschillende taxatie en appreciatie, hoe om te gaan met klachten is vaak lastig. Het kapstokartikel is lastig te hanteren en voor zover zij weet nog niet gebruikt. Bij een overlastklacht is niet per definitie sprake van een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Dossieropbouw (Team OOV) is hier cruciaal. Van de mogelijkheid tot intrekking van een omzettingsvergunning is nog geen gebruik gemaakt. De verwachtingen van de verordening als middel tot het reguleren van overlast zijn (te) groot aldus mevrouw Tol. Het is voor haar zeer de vraag of het juiste middel is ingezet met het oog op het door velen (=de raad) beoogde doel. In de basis is de verordening volkshuisvestelijk, zij is aldus geen overlastinstrument. Anderzijds speelt overlast in de verordening wel een rol, dat maakt het lastig. Als spreidingsmiddel werkt de verordening goed. Het is een onderdeel in de aanpak van overlast.
23
De inzet van een handhavingsmiddel kan een forse impact hebben: het gedwongen moeten beeindigen van een woonsituatie. Grote zorgvuldigheid is geboden (bewoners krijgen in beginsel een half jaar de tijd na het opleggen van een last onder dwangsom) Voor bewoners van kamerverhuurpanden moet er ook een plek onder de zon zijn. Handhaving leidt vaak tot verplaatsing van het probleem. Genoemd werkgroepje heeft aanvankelijk steeds de lijn gevolgd dat ook als aan slechts één van beide criteria niet werd voldaan, een weigering het gevolg was. Op enig moment werd deze lijn als juridisch onjuist beschouwd, mede na een uitspraak van de Onafhankelijke bezwarencommissie. Dat was geheel in strijd met het verwachtingenpatroon van velen; omwonenden, gemeenteraad, wijkraden, werkgroepje. Mevrouw Tol geeft aan dat het recente herstel/de aanscherping recht doet aan de oorspronkelijke bedoeling van de raad. Mevrouw Tol vraagt zich af of handhaving van de verordening voor kamerverhuurpanden een project moet blijven of inmiddels behoort op te gaan in de reguliere lijn van toezicht/handhaving. De huidige juridische handhavingsinzet vergt veel capaciteit. Het is ook de vraag of deze inzet in verhouding staat tot het effect.
24
H. Groeneveld, bestemmingsplanjurist - 22-12-2011 (intern) De heer Groeneveld is betrokken bij de algehele herziening van het bestemmingsplan De Parken. Dit plan is circa 17 jaar oud en moet worden geactualiseerd. In het plan heeft een aantal panden op de plankaart de sub-aanduiding ‘kamerverhuur toegestaan’. In de bestemmingsomschrijving wordt dit kort beschreven. Het gaat kennelijk om panden die reeds vanouds als kamerverhuurpand in gebruik zijn, de toen bestaande situatie is gelabeld. De actualisatie zal mede aan het licht brengen of van deze functie nog in alle gevallen sprake is. De inventarisatie is gaande. De regeling heeft niets van doen met de status beschermd stadsgezicht van het gebied; ook biedt zij geen/weinig handvaten voor handhaving. Het vigerende bestemmingsplan is al met al vrij summier over de kamerverhuurpanden. De neiging bestaat om bij de actualisatie deze regeling te schrappen. Een dergelijke regeling is naar huidig inzicht niet meer up to the standard. Er moet nog goed geanalyseerd worden welke consequenties het schrappen kan hebben. Voorts wordt de evaluatie van de verordening kamerverhuurpanden afgewacht. De heer Groeneveld stuurt een lijstje met de panden in het gebied De Parken, zijn bestemmingsplanset zal binnenkort worden ingezien. Behalve bestemmingsplan De Parken is er slechts een postzegelplan (Loenen/Eerbeekseweg) waarin kamerverhuur eveneens specifiek is geregeld.
25
S. Gerritsen, stadsdeelmanager - 04-01-2012 (c) (intern) Vooral vanuit zijn functie als stadsdeelmanager in Noord-West is de heer Gerritsen betrokken geweest bij het onderwerp. In zijn huidige werkgebied Zuid-West speelt het minder. In Noord-West gaat het overigens slechts om een klein gedeelte van het werkgebied (De Naald, maar bijvoorbeeld niet in Orden en Kerschoten). Grote panden in De Naald lenen zich vaak voor omzetting in kamerverhuurpand. We onderkennen dat er ook heel andere panden zijn, bovenwoningen van winkels bijvoorbeeld, die voor kamerverhuur worden benut; zo ook het veel voorkomende antikraakwonen. De appèlwoningen kennen vanwege hun grootte ook een aantal kamerverhuursituaties. De woonbehoeften zijn ook veelsoortig; de sociale dienst huisvest cliënten ook in een kamerverhuurpand, instellingen zoals GG-Net, Iriszorg, RIWIS e.a. huisvesten cliënten in reguliere woningen (daarbij ontbreekt soms de onderlinge afstemming, evenals ambulante zorg/achtervang ‘buiten kantoortijden’). Er is een toenemende diversiteit en bijgevolg behoefte aan bijzondere woonvormen/huisvesting. De heer Gerritsen is van mening dat de verordening zin heeft en vruchten afwerpt. ‘Zin’ omdat bij het verbouwen van panden tot kamerverhuurpand belangen van veiligheid en hygiëne een belangrijke rol spelen en ‘vruchten’ omdat kamerverhuurpanden aldus daadwerkelijk gereguleerd en gecontroleerd worden. Het primaire belang van de verordening ligt meer in genoemde belangen dan in overlastbestrijding. Een stevige (meer dan nu) inzet op handhaving is cruciaal. Mogelijk worden de handvaten die de verordening biedt voor handhaving nog onvoldoende benut. Door middel van het Mandaatteam Handhaving zijn overigens successen geboekt. Kamerverhuurpanden aan de Langeweg/Korteweg/ Loseweg zijn regelmatig in het mandaatteam aan de orde geweest. Overlast is beheersbaar geworden en panden zijn opgeknapt, de verordening is hierbij stellig van nut. De verordening is vooral bedoeld voor de preventieve fase, het voorkomen van onveilige en anderszins ongewenste gevolgen van de omzetting van een pand in kamerverhuurpand. De verordening voor kamerverhuurpanden is geen overlastverordening. Behalve de verordening is de door de raad aanvaarde Notitie overlastgevende panden tot stand gekomen. Ook dat is van belang. Immers, overlast is - zo blijkt ook uit het verhaal van de heer Gerritsen - het punt dat het meest naar voren komt. Hij refereert aan de in nauw overleg met de bewoners tot stand gekomen Toekomstagenda/Stadsdeelplan Noord-West waarin dit punt ook een prominente rol speelt (naast vele andere belangrijke wijkaspecten). Veel is gerealiseerd. Soms kan een eigenaar/verhuurder inderdaad als huisjesmelker worden gekwalificeerd, het zelfs laten bewonen van een schuur bij een kamerverhuurpand is daar een voorbeeld van. De heer Gerritsen heeft destijds een notitie geschreven, gericht op een aanpak waarbij eigenaren/verhuurders op hun verantwoordelijkheden worden aangesproken. Momenteel is de Nota Wonen in voorbereiding. Wijkraad De Naald heeft een inspraakreactie gegeven. Bij haar bestaat vrees dat een van de elementen in de nota, namelijk het faciliteren van begeleid wonen, het verkapt omzeilen van de verordening voor kamerverhuurpanden mogelijk maakt.
26
J. van Wegen, juridisch beleidsadviseur - 11-01-2012 (c) (intern) Mevrouw Van Wegen treedt namens het college op als verweerder in bezwaar/beroepszaken. De verordening behoeft in juridische zin verbetering. Zo zijn termen als ‘ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu’ en ‘gemeenschappelijke voorzieningen’ voor meerdere uitleg vatbaar en strookt de toelichting niet steeds met de begripsomschrijvingen, staat er soms zelfs haaks op. De verordening wijkt op onderdelen af van standaardteksten en dat is niet zo handig/goed aldus mevrouw Van Wegen. Bij de weigeringsgrond ‘ontoelaatbare inbreuk etc’ moet je zelfs primair de vraag stellen: ‘wat is dat …?’ En welke zijn de (?) gemeenschappelijke voorzieningen? Hoeveel voorzieningen moeten gedeeld worden en wat zijn ‘wezenlijke voorzieningen’? Hoe objectiveren we ‘overlast’ in juridische zin. Daarvoor zou het nodig zijn een specifiek registratiepunt in te richten. Het enkele feit van ingediende klachten is niet voldoende; een taxatie daarvan is nodig; maar ook lastig doordat gedragingen verschillend kunnen worden geapprecieerd door de veroorzaker, de klager, de medeburger en de instanties. De Onafhankelijke bezwarencommissie heeft opgemerkt dat overlast (een gedraging) in feite pas later kan worden geconstateerd. De commissie verlangt derhalve bij de voorafgaande vergunningprocedure een wel heel goede motivering, teneinde een eventuele weigering te kunnen rechtvaardigen. Bezwaren/klachten qua overlast moeten derhalve door de gemeente goed geobjectiveerd en onderzocht worden. Er kan niet alleen worden afgegaan op de lezing van de klager. Het op deze wijze omgaan met klachten inzake kamerverhuurpanden schiet momenteel tekort. Over nut en noodzaak van de verordening: ‘Op zich niet verkeerd om ’m te hebben, maar echt nodig?’ In essentie is het bewonen van een kamerverhuurpand immers ook ‘gewoon wonen’. Zo beschouwt lijkt regeling door middel van het bestemmingsplan zinledig, meer en meer omvat de bestemming Wonen immers het brede spectrum van woonvormen. Bovendien is er, in verscheidenheid, evident behoefte aan deze woonvorm. Pas op met het negatief associërende begrip huisjesmelker, daarvan is lang niet altijd sprake. De belangrijke prealabele vraag is (wederom) ‘moeten we dit regelen als overheid?’ Een punt daarbij is de forse administratieve last versus het resultaat. Het voortbestaan van de verordening is met name een beleidskeuze. De recente aanpassing is okay. Een klontering van kamerverhuurpanden, bijvoorbeeld bij de drive-in woningen, kan door de zelfstandige werking van de 50-meter-eis worden voorkomen. Vanwege verhoogde parkeerdruk moeten kamerverhuurpanden wat haar betreft sowieso op 50 meter afstand van elkaar staan. In samenhang met de aanpassing van de verordening dient er wel een overgangsregeling te komen voor kamerverhuurpanden die nu op korter afstand van elkaar staan. Er zijn complexe feitelijke situaties bij kamerverhuurpanden waardoor bijgevolg ook de toepassing van de verordening complex is en de vraag zich aandient ‘hoe hiermee om te gaan?’ Mevrouw Van Wegen heeft niet zozeer het ‘van-de-regen-in-de-drup-beeld’ dat (in strijd met het bestemmingplan) gesplitste woningen na bouwkundige aanpassingen verder door het leven konden als (door de komst van de verordening gelegaliseerd) kamerverhuurpand.
27
C. Ruitenbeek, opsteller verordening - 10-01-2012 (intern) De heer Ruitenbeek is nauw betrokken bij de totstandkoming van de verordening, was daarvan de initiator en opsteller toen een aantal jaren geleden de wenselijkheid naar voren kwam om bijzondere woonvormen te reguleren, althans beleid daaromtrent te formuleren. In het bijzonder kwam een ‘roep om handhaving vanwege overlast’ ten aanzien van kamerverhuurpanden naar voren (Langeweg, Korteweg, Socratesstraat, Dovenetel e.a.). Het onderwerp werd opgepakt binnen de toenmalige Dienst ROW. Het nadenken over bijzondere woonvormen resulteerde in de Beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’. Doordat daarbij diverse disciplines betrokken waren (stedenbouw, wonen, handhaving) was in zekere mate sprake van ‘tegenstellingen’. De gemeente heeft enerzijds de wettelijke taak zorg te dragen voor voldoende passende woonruimte en anderzijds de taak geldende bestemmingsplannen na te leven en zorg te dragen voor een geordend woon- en leefmilieu. De vervolgstap was het opstellen van de onderhavige verordening, houdende het vereiste (conform de Huisvestingswet) van een vergunning voor de omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte en voor het exploiteren van een kamerverhuurpand. Gebruik werd gemaakt van de verordening van een flink aantal andere grote gemeenten, waaronder Leeuwarden, en van het VNG-model. De verordening is gebaseerd op de Huisvestingswet welke is gericht op woonruimteverdeling, niet op overlast. De voorbereiding van de verordening was behept met veel emotie. De heer Ruitenbeek wijst erop dat destijds in Apeldoorn reeds een huisvestingsverordening bestond. In deze verordening stonden ook bepalingen over het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte, alsmede bepalingen over het splitsen van woningen. Deze verordening is onder invloed van de gewijzigde aanpak van de woonruimteverdeling (de versterkte rol van de corporaties en het afsluiten van een convenant daarmee) en deregulering afgeschaft. Het afschaffen is geen goed besluit geweest aldus de heer Ruitenbeek, althans voor wat betreft het instrument omzettingsvergunning: dat kind is met het badwater weggegooid. In de onderhavige nieuwe verordening is gekozen voor de naam Verordening voor kamerverhuurpanden omdat het begrip huisvestingsverordening een wat besmet imago kende, naar inschatting van de heer Ruitenbeek. De daadwerkelijke toepassing van de verordening werd aangevat met een startvoorraad van circa 100 panden, opgenomen in een recent daarvoor gemaakte inventarisatie van de Brandweer. Tot dusver hebben de hierop betrekking hebbende vergunningprocedures slechts geleid tot één weigering. De heer Ruitenbeek is van mening dat bij kamerverhuurpanden - en dus bij de verordening - veiligheid hét issue is; daar ligt in feite de belangrijkste verantwoordelijkheid voor de gemeente. De heer Ruitenbeek heeft niet zozeer het beeld dat (in strijd met het bestemmingplan) gesplitste woningen na bouwkundige aanpassingen verder door het leven konden als (door de komst van de verordening gelegaliseerd) kamerverhuurpand. Er zijn verschillen tussen beide en een kamerverhuurpand vergt (op papier) minder parkeerruimte. Stedenbouwkundig is er een duidelijk verschil: in zelfstandige woningen gesplitste woningen mogen niet, in onzelfstandige kamerverhuur(‘-units’) omgezette woningen mogen wel.
28
Over artikel 2.3, de weigeringsgrond, merkt de heer Ruitenbeek op dat daarover bij de totstandkoming uitvoerig is gesproken, ook in de raad. Voorop staat de in de aanhef van lid 1 genoemde ‘ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu’ als primaire en zelfstandige weigeringsgrond. De percentage- en afstandspassages (lid 1 sub a en b) zijn bij wijze van voorbeeld in de verordening opgenomen. Bij de vaststelling van de verordening is een weloverwogen keuze gemaakt om het tweede gedeelte van lid 1 van dit artikel zo te formuleren (namelijk dat sprake moet zijn van een procentuele overschrijding én van onderschrijding van de afstandseis om de weigeringsgrond in elk geval van toepassing te doen zijn). Gelet op de commotie die over dit punt is ontstaan ware het, achteraf beschouwd, wellicht beter geweest om te volstaan met de eerste zin van lid 1: ‘Het college weigert een vergunning indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving van het gebouw.’ De rest van het artikel had dan in de toelichting opgenomen kunnen worden. Over de recente aanpassing van artikel 2.3, waardoor de aspecten percentage en afstand elk op zich zelf voldoende zijn voor een weigering, kan volgens de heer Ruitenbeek genuanceerd worden gedacht. Het is voor hem een belangrijk gegeven dat zowel de aanvrager als de omwonende (verschillende) belangen hebben die tegen elkaar afgewogen moeten worden. Zo kan men zich afvragen of het in sommige situaties niet te prefereren valt om een concentratie van kamerverhuurpanden te bewerkstelligen om overlast elders te voorkomen. Bij de totstandkoming van de verordening was een belangrijk markeringspunt: er moet veel aan de hand zijn om van een ontoelaatbare inbreuk op woon- en leefmilieu sprake te doen zijn. Aansluiting werd gezocht bij de terminologie ‘ernstige overlast’ zoals bedoeld in de ‘Notitie aanpak ernstige overlast vanuit woningen’ (zie bladzijde 6 inspraaknota). De Onafhankelijke bezwarencommissie vond de bestaande passage onduidelijk en pleitte voor aanpassing.
29
R. Metz, wethouder - 17-01-2012 (c) (intern) De heer Metz dringt aan op een goede analyse van de beleidsvragen: wat wilden we met de verordening/wat was het echte beleidsdoel, willen we dat nog steeds/is dat nog steeds het doel, hebben we het juiste instrument te pakken, hoe werkt de verordening? Ga goed na wat de Huisvestingswet mogelijk maakt/verlangt maar bepaal vooral zelf of nut en noodzaak van een huisvestingsverordening (in casu onze verordening voor kamerverhuurpanden) aanwezig zijn. Voor bureaucratische rimram is geen plaats. Voorop staat dé hoofdvraag: moeten wij dit als overheid regelen? Is bestaande regeling zoals het Bouwbesluit niet voldoende? De heer Metz merkt op dat sprake is van een lastig dossier met concurrerende belangen. Zo zijn er de huisvestingsnoodzaak voor met name jongeren/studenten en de zorg voor een goed woonmilieu. Hoe om te gaan met overlast, daarover bestaan verschillende percepties. Een grondige beoordeling van de veronderstelde/ervaren/reële overlast is steeds nodig. Hierbij speelt de (beleving van de) wijkagent een belangrijke rol. Overlast is een zaak in de sfeer van openbare orde. Is de verordening voor kamerverhuurpanden het bijpassende middel? Zijn daarmee te veel verwachtingen gewekt qua overlast? Is de APV in deze het probate middel? De evaluatie dient besproken te worden met de portefeuillehouder openbare orde. De heer Metz beveelt aan om dichterbij de definiëring van overlast/onacceptabele last te komen: wat behoort in het buurtverkeer te worden gereguleerd, vanaf waar treedt de overheid er in. Het grensvlak, tja lastig; een parkeerprobleem lijkt mede des overheid te zijn. Het gaat om het zoeken naar de meest objectiveerbare aspecten van overlast. Er bestaat principieel wantrouwen over de gemeentelijke bereidheid tot handhaving. Vanuit de ‘je-doet-het-nooit-goed-positie’ kun je spreken over een onmogelijk dossier qua handhaving. De prioriteitstelling van de handhavingsinzet speelt een rol van betekenis. De wens tot voortbestaan van de verordening brengt een evidente noodzaak tot capaciteitsinzet met zich mee. Handhavers dienen voluit in de gelegenheid te worden gesteld hun taken goed te vervullen. Notoire huisjesmelkers dienen stevig te worden behandeld. Niet elke eigenaar van een kamerverhuurpand is een huisjesmelker. Eerlijk zaken doen, dat moeten we als overheid bevorderen. De hoedanigheid van panden kan in de loop der tijd veranderen; zo bestond er destijds druk op de Parkenbuurtvilla’s als kantoorpanden, thans vindt veel her-ingebruikname als woning plaats. De heer Metz beaamt de lijn van een ruime bestemming ‘wonen’ in de bestemmingsplannen. Wellicht echter kan worden aangegeven welk soort panden geschikt zijn als kamerverhuurpand. Uit oogpunt van eenduidige regeling lijkt de huidige status aparte van het bestemmingsplan De Parken, los van de verordening voor kamerverhuurpanden, geen goede zaak. De heer Metz beveelt aan om de hele discussie zoveel mogelijk te objectiveren. Vermijd cliëntelisme. Probeer in beeld te brengen welke categorieën bewoners de kamerverhuurpanden bewonen, voor wie bestaan deze panden. Is de indruk juist dat de kamerverhuurpanden vooral door jongeren/studenten worden bewoond? Staat er een maat op het aantal bewoners per kamer/kamerverhuurpand; en met andere woorden: zijn bepaalde kamerverhuurpanden echt geschikt voor bewoning door zoveel mensen?
30
De intensiteit van bewoning is veel groter dan oorspronkelijk, zijn de betreffende panden daar wel geschikt voor? Andere situaties in dit vlak komen ook voor. Woningen, zelfs nieuwe, worden soms aangewend als verdienobject. Een vermogende eigenaar (geen huisjesmelker) verhuurt ze. (N)iets mis mee? Het enkele feit van nationaliteit mag bij de toepassing van de verordening geen rol spelen; buitenlandse werknemers prima, mits met redelijke aanpassing van hun woonstijl in het omringend woonmilieu.
31
J. Cvetanovic, stadsdeelmanager - 25-01-2012 (intern) Mevrouw Cvetanovic onderkent de overlastproblematiek, zoals naar voren gebracht door Wijkraad De Naald. Het gebied Langeweg/Korteweg e.o. is juist een gebied waar veelsoortige activiteiten plaatsvinden en op dat punt veel tolerantie heerst, maar een zo grote concentratie kamerverhuurpanden wordt te veel van het goede. Overlast wordt dan manifest. Weliswaar is sprake van grote ‘geschikte’ panden maar ze staan vaak op kleine percelen waardoor omwonenden eerste rang zitten. In de aanpalende Parkenbuurt (Koninginnelaan bijvoorbeeld) staan ook veel kamerverhuurpanden, de grote concentratie - de doorn in het oog - wordt hierdoor mede bepaald. Dat het gebied van bestemmingsplan De Parken niet onder de verordening valt zou zo snel mogelijk ongedaan gemaakt moeten worden; probeer in die zin van de nu vrijelijke/legale kamerverhuurpanden af te komen. De gemeente zou er op in moeten zetten de concentratie te verminderen, in het verlengde van het doel van de verordening, namelijk voorkoming concentratie. Mevrouw Cvetanovic is zich bewust van het overgangsrecht waaronder de vanouds bestaande kamerverhuurpanden vallen maar niettemin is het automatisme van de vergunningverlening voor de bewoners moeilijk te aanvaarden. Zij hadden nu juist verwacht dat bestaande ‘probleempanden zouden worden aangepakt’ c.q. weigering van vergunning zou plaatsvinden vanwege de overlast. Over de verordening bestaan verschillende verwachtingen. Bewoners verwachten vooral aanpak van overlast. Dat is echter niet het primaire doel van de verordening. Dat zo zijnde is het volgens mevrouw Cvetanovic zaak om voor een pragmatische aanpak van overlast te kiezen. De inzet van het Mandaatteam Handhaving kan succesvol zijn, al is het wenselijk dat het team zelf en sneller kan ingrijpen. De wijkagent is een heel belangrijke schakel, hij kent z’n pappenheimers en kan sturend optreden: soms is het beter mensen - zo mogelijk - niet in een bepaald kamerverhuurpand te huisvesten. De aanpak is vaak erg afhankelijk van externe partners. Deel informatie met elkaar! Wijkraad De Naald blijft zoeken naar manieren om alsnog de spreiding te realiseren. Mevrouw Cvetanovic is van mening dat wel degelijk fysieke overlast wordt ervaren, op basis van gesprekken met bewoners is het voor haar heel invoelbaar. Zij onderschrijft op zich de spreidingsintentie maar eigenlijk is maatwerk per buurt nog beter. In sommige buurten kunnen kamerverhuurpanden dichter op elkaar, in andere buurten verder van elkaar. De Naald accepteert wel kamerverhuurpanden, de buurt herbergt immers veel functies zoals gezegd, maar het huidige aantal dient te worden beperkt. Waarschijnlijk beter dan nu zouden klachten over kamerverhuurpanden bij de gemeente goed centraal geregistreerd moeten worden. Het is voor bewoners die veelvuldig hebben geklaagd frustrerend om op enig moment te horen dat bij de gemeente geen klachtendossier ligt. Bewoners moeten dus ook op de hoogte worden gesteld over het centrale meldpunt en gemeentelijke afdelingen moeten er alert op zijn dat klachten die bij hen binnenkomen mogelijk (ook) bij het meldpunt thuishoren. Ook met klachten die bij de politie en de wijkraad binnenkomen moet op z’n minst een goede link bestaan. In het kader van de verordening wordt dossieropbouw meermaals genoemd, handel daar dan ook naar als gemeente.
32
Vergunningaanvragen worden door de beleidsmedewerker openbare orde en veiligheid aan mevrouw Cvetanovic en haar collega-stadsdeelmanagers voorgelegd. Zij heeft daarover contact met wijkraad en wijkagent. De vergunningen worden slechts sporadisch voor een kortere termijn (dan 5 jaar) verleend, terwijl een korte termijn juist een heel goede aansporing blijkt te zijn voor een eigenaar/verhuurder om het kamerverhuurpand op te knappen. Ook hier speelt de wijkagent soms een belangrijke rol richting eigenaar/verhuurder. Een formeel punt: plak de vergunning aan een eigenaar, eventueel gekoppeld aan het pand. Notoire overtreders moeten worden aangepakt bij vergunningverlening en -intrekking. Houd hen in de gaten en ga er op af. Feitelijke aanpak vindt buiten plaats, niet vanachter het bureau. Als behalve kamerverhuurpanden ook panden voor begeleid wonen in gebruik zijn, is er kans op cumulatie van overlast; althans wordt het wonen daardoor wel degelijk beïnvloed. Het gaat om de draagkracht van een wijk. Mevrouw Cvetanovic kent geen huisvestingssituaties waarbij de sociale dienst de huur betaalt, wel weet zij van andere vaak ondoorzichtige huurconstructies. Het is voor omwonenden dan heel lastig om verantwoordelijken aan te spreken. Mevrouw Cvetanovic brengt partijen aan tafel. Over nut en noodzaak van de verordening stelt mevrouw Cvetanovic: ‘weet niet of je déze verordening moet hebben, je moet een instrument hebben om bijzondere woonvormen zoals kamerverhuur en begeleid wonen te reguleren.’
33
M. Scheps, juridisch beleidsadviseur - 18-01-2012 (intern) De betrokkenheid van mevrouw Scheps bij dit onderwerp betreft (1) de relatie met de Europese Dienstenrichtlijn en (2) haar inbreng bij het opstellen van gemeentelijke verordeningen. Ad 1. Tussen de heer Ruitenbeek, opsteller van de verordening en mevrouw Scheps is de afspraak gemaakt dat in het kader van de evaluatie een (her)screening van de verordening aan de Europese Dienstenrichtlijn zal plaatsvinden. De richtlijn gebiedt daartoe, verordeningen - en met name een daarin opgenomen vergunningvereiste - moeten voldoen aan het europeesrechtelijk vastgelegde vrije dienstenverkeer. Op dat punt was een reeds verrichte screening positief maar er zijn enkele elementen in de verordening die alsnog/aanvullend getoetst moeten worden. Zo is het verbinden van een geldigheidstermijn aan een vergunning mogelijk problematisch; ook de weigeringsgronden moeten kritisch worden bezien. Ad 2. Bij het opstellen van gemeentelijke verordeningen dient (uiteraard) een juridische toets plaats te vinden. Ten tijde van het opstellen van de verordening bekleedde mevrouw Scheps nog niet haar hiermee verband houdende functie. Enige tijd geleden is zij wel reeds betrokken geweest bij een voorgenomen algemeen bestuursrechtelijke toevoeging aan de verordening, namelijk van de lex silencio positivo (het van rechtswege verkrijgen van een vergunning als op de aanvraag niet tijdig wordt beslist). De gemeenteraad vond dit ten aanzien van de verordening voor kamerverhuurpanden ongerijmd omdat zij voelde voor het van toepassing verklaren van de Wet Bibob op de verordening. Een Bibob-toets vergt veel onderzoek/tijd. Besproken is toen om beide aspecten in het kader van de evaluatie te betrekken. In overleg tussen de afdelingen Bouwzaken en Juridische zaken is de intentie uitgesproken dat de verordening mogelijk kan worden opgenomen in de Algemene plaatselijke verordening, ondermeer vanwege de aanwezigheid van een strafbepaling en de wens tot uniformering en juridische kwaliteitsborging van de gemeentelijke regelgeving. Mogelijk dat het prominente aspect overlast bij de verordening voor kamerverhuurpanden dan ook meer in lijn kan worden aangepakt met overlast ‘ex APV’. Volgens mevrouw Scheps is er zeker reden tot regulering; denk aan aspecten als het voorkomen van concentratie en de behoefte aan huisvesting in kamerverhuurpanden. Mevrouw Scheps is niet betrokken bij de uitvoering van de verordening en heeft op dit moment geen oordeel over de uitvoerbaarheid en handhaafbaarheid van de verordening. De heer Muijs geeft aan dat hij niet zelf een concept-aanpassing van de verordening zal opstellen maar de genoemde punten wel zal meenemen in het evaluatierapport.
34
R. Steman, bewoner Socratesstraat - 19-01-2012 (extern) In de Socratesstraat staat een groot aantal drive-in woningen. Aan de noord-oostkant van de straat betreft het huurwoningen van een woningcorporatie. De problematiek speelt bij de koopwoningen aan de overzijde, en dat reeds vanaf september 2002. Toen een pand in drie appartementen werd verbouwd, hetgeen bij dit type woning een eenvoudige zaak is, ontstond in een ervan een wietkwekerij/drugspand. Door omwonenden werd direct aan de bel getrokken maar (behoudens politie-ingrijpen) zonder succes; de gemeente antwoordde bezig te zijn met nieuw beleid. De lange duur heeft de bewoners erg teleurgesteld. Meerdere kamerverhuurpanden ontstonden inmiddels. Een twee- à drietal eigenaren verricht commerciële verhuur en/of huisvest er medewerkers. Een groot punt van kritiek is dat deze eigenaren geen verantwoordelijkheid tonen voor het woongedrag van hun huurders. De heer Steman beveelt aan dat de gemeente op dit punt verplichtingen oplegt aan de eigenaren. Soms is sprake van een eigenaar buiten Apeldoorn, een verhuurmakelaar of stroman regelt de verhuur. Het is daardoor moeilijk om contact te leggen met de verantwoordelijke eigenaar. De Socratesstraat heeft ernstige pech gehad met de daar actieve eigenaren/verhuurders; verantwoordelijke eigenaren/verhuurders zijn er trouwens ook, zo beaamt de heer Steman. De kiem voor overlast wordt gelegd als de eigenaar/verhuurder “slechte” bewoners toelaat, hun woongedrag op z’n beloop laat of te veel bewoners in een pand huisvest. Hij/zij moet als het ware een streng toelatings- en handhavingsbeleid hanteren, dan hoeft er niets mis te zijn met kamerverhuur. Nu is duidelijk sprake van plichtsverzaking waardoor overlastgevend woongedrag in de hand wordt gewerkt. Overlast moet bespreekbaar zijn. De heer Steman trekt een parallel met een gerenommeerd uitzendbureau die haar (buitenlandse) werknemers strikt bindt aan tewerkstellingsvereisten. De heer Steman aanvaardt het bestaan van verschillende woonstijlen, is zich bewust van verschillende appreciaties van overlast maar somt evidente verstoringen van het primaire woongenot op waarover volgens hem geen discussie kan bestaan: roekeloos rijgedrag, overmatig drankgebruik, vuilnis naar buiten kieperen, geluidsoverlast. Hij signaleert een verharding van de maatschappij waardoor het soms niet meer mogelijk is om in onderling overleg tot een balans van leven & laten leven te komen. De hakken gaan al snel in het zand (‘waar bemoei jij je mee?’), individualisering viert hoogtij, sociale omgang schiet te kort. De heer Steman toont begrip voor nieuwe woonvormen zoals kamerverhuurpanden en de diverse woonruimtezoekende doelgroepen die daarmee bediend kunnen worden. Het probleem zit ‘m met name in het onvoldoende beteugelen van overlast, ondanks dossieropbouw. Goed overleg is wél mogelijk met de verantwoordelijken voor de eveneens in de straat vertegenwoordigde vorm van begeleid wonen. Een ander probleem is de volgens de heer Steman evidente waardedaling van omringende woningen rond een kamerverhuurpand. Hij noemt een schrijnend geval van verkoop voor een zeer lage prijs. Helaas geeft de gemeente bij de WOZ-aanslagen niet thuis als het punt waardevermindering als bezwaar naar voren wordt gebracht. Hij bepleit dat een onafhankelijke makelaar in deze een taxatie verricht als basis voor de WOZ-aanslag.
35
In feite ligt hier sowieso een argument om tegen een kamerverhuurpand te zijn, de heer Steman illustreert dit met een ‘de burgemeester zou een kamerverhuurpand naast zich ook niet leuk vinden’-voorbeeld. De heer Steman heeft er begrip voor dat de Huisvestingswet en dus onze daarop gebaseerde verordening geen specifieke overlastregelgeving is c.q. kan zijn. Hij ziet hierin echter geen belemmering om toch kordaat de overlast aan te pakken. Hij wijst erop dat voor een pand in de Socratesstraat de omzettingsvergunning is geweigerd wegens ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu. Momenteel is het merendeel van de bewuste gesplitste panden in de Socratesstraat, na inzet van handhavingsprocedures, terugverbouwd in legale vorm. De situatie is momenteel redelijk rustig, de hulp van de wijkagent wordt niet ingeroepen, de druk is wat van de ketel. Niettemin zijn er enkele heikele kwesties, al dan niet in vergunning-/handhavingsprocedures of bezwaar-/beroepsprocedures. Een pand met 4 units staat nog te huur. De vinger moet constant aan de pols gehouden worden. Dat leidt er toe dat de bewuste eigenaren terughoudender worden, meer bewust van de regels en de maatschappelijke weerstand. Wederom wijst de heer Steman op de verantwoordelijkheid van de eigenaren, dwingend aan te sporen door de gemeente. Het tijdsverloop sinds het ontstaan van de problematiek, de lange duur van de totstandkoming van de verordening en de onjuiste toepassing daarvan (in de zin dat het niet voldoen aan de 50 meter-eis op zichzelf onvoldoende werd geacht voor een weigering) zijn volgens de heer Steman aspecten die onacceptabele consequenties hebben gehad. De recente aanscherping/-verheldering van de verordening heeft (dus) de instemming van de heer Steman; maar wat gebeurt er met de situaties die volgens huidig inzicht en regelgeving ‘niet hadden mogen ontstaan of waaromtrent gerede twijfel over de rechtmatigheid moet bestaan’? Kan met terugwerkende kracht rechtzetting plaatsvinden?
36
J. Oosterbroek, inspecteur techniek en controle - 23-01-2012 (intern) De heer Oosterbroek bezoekt de kamerverhuurpanden en spreekt met de eigenaren (of in sommige gevallen de vertegenwoordiger daarvan) over de noodzakelijke bouwkundige- en brandveiligheidsvoorzieningen. Met de bewoners heeft hij minder contact; duidelijk is hem wel dat de populatie kamerverhuurpandbewoners niet of nauwelijks uit studenten bestaat. De bijna spreekwoordelijke oost-europese medeburgers zitten volgens de heer Oosterbroek ook niet in de kamerverhuurpanden maar in de logiesbedrijven alwaar zij tijdelijk verblijven. Waar de populatie wel uit bestaat: veelal gaat het om werknemers, om starters, om ‘sociale gevallen’ (waarvan de huur soms rechtstreeks door de sociale dienst betaald), om crepeergevallen en/of zeer onaangepasten. In de ogen van de heer Oosterbroek was vooral overlast de aanleiding voor de verordening. Overlast staat of valt met de bewoners. Velen hebben een keurig woongedrag. Anderen daarentegen gedragen zich soms asociaal en versmeren de boel zwaar. Voor de eigenaren geldt het zelfde, er zijn goede en kwade. De meeste eigenaren laten zich goed aansporen om de noodzakelijke bouwkundige en brandveiligheidsvoorzieningen te treffen, overleg gaat over het algemeen goed. Ook zijn er eigenaren die bewust sturen op het woongedrag van hun huurders. Algemeen: leg de verantwoordelijkheid daar waar deze hoort, dus bij de eigenaren. Een zaak ook van blijvende stimulering/bewustwording. Maar nogmaals: er zijn ook heel nette pandjesbazen. Met het oog op overlastbeperking is de spreidingsgedachte van de verordening goed. Heel bevreemdend dat op enig moment het niet-zelfstandig toepassen van het de 50 meter-eis teniet werd gedaan; dit is onlangs rechtgezet door een aanscherping van de verordening. Er is een scala aan praktijksituaties waarvan zeker in het begin van de uitvoering van de verordening erg onduidelijk was hoe deze beoordeeld moesten worden. Wat is kamerverhuur en hoe moeten regels worden geïnterpreteerd? Inmiddels zijn bij veel panden de bouwkundige en brandveiligheidsvoorzieningen in orde, onwillige eigenaren worden door middel van juridische handhavingsinstrumenten gedwongen. Helaas vergt dit erg veel tijd, ondermeer door bezwaar/ beroepsprocedures. Voor het afdwingen van bouwkundige en brandveiligheidsvoorzieningen heb je de Verordening voor kamerverhuurpanden op zich niet nodig, Bouwbesluit en (Gebruiksbesluit) Bouwverordening zijn daarvoor de titels. Niettemin zoomt de verordening wel specifieker in op de kamerverhuurpanden; het Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit kennen wel kamerverhuur maar bieden onvoldoende maatwerk zoals nu gewenst. Nut en noodzaak van de verordening zijn aanwezig, al zijn er kritische kanttekeningen. Een projectmatige aanpak van dit segment was ook denkbaar geweest; er zijn meerdere segmenten waarop ingezoomd zou kunnen worden: logiesbedrijven, verblijfsrecreatieterreinen, zelfs gewone woningen e.a. Dit is echter een bestuurlijke keuze (‘waar wil je op acteren?’). Een kritische principiële kanttekening kan ook zijn dat door de verordening een overlastcategorie wordt geïntroduceerd, we faciliteren immers deze vorm van huisvesting. Nu gekozen is voor de verordening zou afschaffing een verkeerd signaal zijn. Bovendien, zoals gezegd, nut en noodzaak zijn aanwijsbaar (bouwkundige en veiligheidsvoorzieningen, spreiding), intensivering van het gebruik van dit instrument in combinatie andere invalshoeken (bestrijding woonfraude bijvoorbeeld) en de implementatie van de BAG, ligt voor de hand.
37
De op zich prima Brandweer-inventarisatie van kamerverhuurpanden (enkele jaren geleden) heeft aldus alsnog een passend gevolg gekregen. Het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken zal in het Bouwbesluit geïntegreerd worden. De verordening heeft resultaat, weliswaar vergt het een forse inzet maar dit is het waard. Indien noodzakelijk kan druk op de eigenaar/uitbater van een pand plaatsvinden om aan de verplichtingen te voldoen. De handhaving van de verordening vereist extra inzet. De heer Oosterbroek bepleit dat voor de toepassing van de verordening de vaste groep medewerkers in tact blijft, geen versnippering van deskundigheid en aandacht. Het is zaak straf bovenop de materie te zitten. De BAG-inventarisatie zal ongetwijfeld nog veel nieuwe situaties van kamerbewoning aan het licht brengen. Actief rechercheren op/achteraan gaan van kamerverhuurpanden is nodig. We hebben nog lang niet alles in beeld. En het is lastig, de ‘factor mens’ is wispelturig, vaak is inschrijving niet vereist. De heer Oosterbroek merkt nogmaals op dat heel veel huisvestingssituaties ongemoeid gelaten worden omdat zij de vorm hebben van logies. De betrokken bewoner heeft zijn hoofdverblijf elders. Dit geldt vaak voor de buitenlandse werknemers. Ook op de recreatieparken komt dit veel voor, dat weten we toch?! Moraal: de verordening bestrijkt het topje van een ijsberg. Geen reden om het dan maar niet te doen, wel reden voor bewustzijn op dit punt en verhoogde inzet als het de gemeente er werkelijk om gaat om onwenselijke woonsituaties aan te pakken. Vanaf de start van de verordening is gewerkt met een lijst van circa 140 panden maar daarnaast zijn vele ons onbekend. De heer Oosterbroek verwacht veel van de implementatie van de sinds kort wettelijk verplichte BAG . Ook in combinatie met extra inzet via de GBA/Burgerzaken, Brandweer (en de dienst SAM als ‘huurbetaler’?) valt nog veel te bereiken. De eventuele vervanging van het instrument ‘vergunning’ door ‘melding’ is volgens de heer Oostenbroek te vrijblijvend: hij verwacht geen meldingsbereidheid en de verordening zal aldus sterven in schoonheid. De in de Socratesstraat e.o destijds gesplitste woningen zijn alle terugverbouwd (ontsplitst); tot zelfstandige woning en niet tot kamerverhuurpand. Overigens heeft de heer Oosterbroek niet het beeld dat de gesplitste woningen zozeer voor overlast zorgden. Onbekend is nog wat de consequenties van de kamerverhuurverordening zullen zijn met betrekking tot deze panden.
38
W. Post, teamleider handhaving - 30-1-2012 (intern) Mevrouw Post is nauw betrokken bij de bestuursrechtelijke handhaving van de verordening. Tal van maatschappelijke ontwikkelingen en behoeften komen op het bord van het Team Handhaving van de Afdeling Bouwzaken. Voor elke aanpak op deelterreinen van handhaving geldt echter dat er eerst beleid moet zijn. Zo ontstond ook de verordening voor kamerverhuurpanden, als gevolg van handhavingsvragen met betrekking tot de drive-in woningen. Wat mag wel, wat mag niet? Gevallen van woningsplitsing moesten worden aangepakt maar de mogelijkheid tot kamerverhuur werd nodig geoordeeld gelet op woonbehoeften. Ombouw van gesplitste woningen tot kamerverhuurpand op grond van de verordening werd aldus mogelijk. Een keerzijde kon zijn dat het aantal bewoners van zo’n pand fors toenam. Ook een ruime bestemming ‘wonen’ (ofschoon begrip daarvoor) roept soms problemen op omdat de uitvoeringspraktijk er complex door wordt. Het begin van de uitvoering van de verordening (vergunningverlening, toezicht, handhaving) kampte met veel aanloopproblemen, bijvoorbeeld qua interpretatie (zo is veel discussie gewijd aan ‘wat valt er onder gemeenschappelijke voorzieningen’) en het bestaan van uiteenlopende gegevensbestanden. Deze moeten beter op elkaar worden aangesloten. Bovendien blijken er veel meer kamerverhuurpanden te bestaan dan aanvankelijk aangenomen. Een fors interpretatieverschil omtrent de weigeringscriteria (de al dan niet zelfstandige werking van de 50-meter-eis) zorgde voor stagnatie. Nu de raad onlangs tot aanpassing van de verordening heeft besloten zal stevig tot verdere aanpak van een flink aantal handhavingszaken worden gekomen. Ook het afstandscriterium kan overigens tot vreemde/dubieuze situaties leiden, althans is niet per definitie sprake van een goede uitkomst. De gevallen komen bij het Team Handhaving via de trits binnen de Afdeling Bouwzaken: vergunningentechniek&controle handhaving. Een groot aantal situaties resulteert aldus in een juridische handhavingszaak. Daarnaast zijn er de handhavingsverzoeken van bijvoorbeeld omwonenden waarop gereageerd moet worden. Ook wordt het Team Handhaving bij wijze van voorcheck reeds bij de Teams Vergunningen en Techniek en Controle betrokken. In een uitvoeringswerkgroep levert het Team Handhaving een groot aandeel. Al met al een forse belasting voor het kleine team. Daarbij komt de grote mate van complexiteit van de zaken; denk aan de feitelijke situatie van de panden en haar bewoners en aan juridische aspecten zoals aanschrijvingen, opleggen dwangsom, bezwaar/beroepsprocedures en samenloop met vergunningprocedures. Zowel eigenaren als bewoners worden aangeschreven; er zijn vaak wisselingen van bewoners, hetgeen weer tot nieuwe/aangepaste aanschrijvingen moet leiden. Handhaving is vaak ingrijpend en vereist een heel secure aanpak. De aanschrijvingen zijn gericht op bouwkundige en (brand)veiligheidsaspecten, niet op de onderhoudssituatie. Een verwaarloosd pand wordt niet aangepakt, daar is ook geen titel voor. Zaken komen verspreid over de hele gemeente voor en zijn arbeidsintensief. Mevrouw Post noemt de problematiek van huisvesting van arbeidsmigranten als speciaal aandachtspunt dat nader onderzocht moet worden (een vroegere collega heeft dit destijds onderzocht). Verblijfsrecreatieterreinen/bungalowparken zijn vaak intensief bevolkt door deze categorie en ook bij de kamerverhuurpanden spelen arbeidsmigranten een rol.
39
Het woon/leefgedrag veroorzaakt soms overlast. Doordat wegens de tijdelijkheid van hun verblijf inschrijving in de GBA niet is vereist is het moeilijk om zicht te krijgen op de huisvesting van deze categorie. De problematiek van de arbeidsmigranten doorkruist die van de kamerverhuurpanden, veel loopt door elkaar heen. Sprekend over overlast gaat het bij kamerverhuurpanden vooral om parkeeroverlast; maar ook de intensiteit van bewoning (veel kamerbewoners in één pand) kan overlast veroorzaken. De handling van overlast is niet goed belegd. Team Handhaving houdt per zaakdossier weliswaar overlastklachten bij maar acht zich niet de eerstgeroepene op dit punt, overlast is niet haar corebusiness. De handhaving van de verordening voor kamerverhuurpanden heeft en houdt prioriteit aldus mevrouw Post, ondanks grote bezuinigingstaakstellingen die vanuit de Algemene Dienst op handhaving worden gelegd (anders dan de teams Vergunningen en Techniek en Controle is Team Handhaving niet gekoppeld aan de legesinkomsten). Voor handhaving kamerverhuurpanden is een apart budget beschikbaar. De Afdeling Bouwzaken kent een door het college vastgesteld Bouwbeleidsplan, een uitvoeringsprogramma maakt daar deel van uit en daarin is kamerverhuur prioritair. Het grote handhavingsbelang betreft genoemde bouwkundige en (brand)veiligheidsaspcten. De gemeente heeft hierin een duidelijke taak. In het frequente poortoverleg binnen de Afdeling Bouwzaken (‘wat laten we binnen door de poort’) scoort de aanpak van kamerverhuurpanden hoog. Niettemin kan door capaciteitsgebrek rechtsongelijkheid optreden en is het een utopie te denken dat Team Handhaving alles aanpakt. Team Handhaving heeft vraag-/aandachts-/verbeterpunten over de verordening op papier gezet maar daaraan is onvoldoende gevolg gegeven. Er moet dus een verbeterslag van de verordening plaatsvinden. Nut en noodzaak van de verordening zijn aanwezig maar de uitvoerbaarheid moet beter aansluiten bij de praktijk. Gemeentebreed dienen handen ineen geslagen te worden. Administratie van kamerverhuurpanden moet structureel worden bijgehouden.
40
M. Dam, jr. adviseur openbare orde en veiligheid - 31-1-2012 (intern) De heer Dam is rechtstreeks betrokken bij het onderwerp. Hij beheert/hanteert een dossier in het systeem BWT waarin alle klachten omtrent overlast van panden worden ingevoerd. Het is ook met nadruk de bedoeling dat het Team Openbare Orde en Veiligheid op dit punt als centraal klachtenmeldpunt fungeert. Velen binnen de organisatie moeten daarvan op de hoogte zijn, velen zijn dat ook (bijvoorbeeld het servicecentrum), maar wellicht moet het bij alle betrokkenen nog beter ‘tussen de oren komen’. Goede centrale klachtenregistratie is van groot belang: voor de klagers en voor (in dit verband) de Afdeling Bouwzaken, belast immers met vergunningverlening, toezicht en handhaving kamerverhuurpanden. Bouwzaken kan het dossier in het systeem BWT zelf raadplegen en stelt ook veelvuldig concrete vragen aan de heer Dam. Vergunningaanvragen komen in die zin alle bij hem langs, werkafspraken zijn gemaakt, het overleg loopt goed. Het is daarbij vooral ook een taak van de heer Dam om andere betrokkenen, zoals wijkagent en stadsdeelmanager (en indirect de wijkraden), bij de zaak te betrekken (hetgeen op prijs wordt gesteld). De heer Dam benadrukt permanente goede informatie-uitwisseling en overleg met klagers over en bewoners en eigenaren van kamerverhuurpanden. In overleg valt vaak veel te bereiken, de heer Dam heeft coöperatieve ervaringen vanuit zijn gesprekken met eigenaren. Notoire huisjesmelkers die hun panden tegen woekerprijzen verhuren en geen onderhoud plegen is hij (nog) niet tegengekomen. Bedenk ook dat het vaak de bewoners van de kamerverhuurpanden zijn die de boel uitwonen; veelvuldige wisseling van bewoners draagt daar ook aan bij. In het Mandaatteam Handhaving, waar de heer Dam deel van uitmaakt, komen overlastsituaties rond kamerverhuurpanden regelmatig aan de orde. De lijnen zijn aldus kort, belangrijk voor een effectieve aanpak. Wijkagenten en bouwinspecteurs spelen een belangrijke rol. Het aanspreken van eigenaren en bewoners werkt vaak goed; zorg voor goede contacten, dat is vaak de basis om klachten op te lossen/snel tot actie te komen. Op dit moment komen er weinig klachten binnen rond de kamerverhuurpanden. Het “Plan van aanpak ernstige overlast vanuit woningen” vigeert sinds 4 februari 2009. Gemeente, instellingen en corporaties hebben het bijbehorend convenant ondertekend, gericht op samenwerking en effectieve aanpak van ernstige overlastsituaties, eventueel - als ultimum remedium - uitmondend in een sluiting van een woning door de burgemeester. De laatste sluiting van een woning was de witte villa aan het Sophiaplein. Het plan is een prima handvat en - ofschoon met name bedoeld voor meer exceptionele situaties - naar analogie ook bruikbaar voor de meer ‘reguliere’ overlast rond kamerverhuurpanden. Althans zijn de lijnen van intensieve samenwerking, elkaar kennen en weten te vinden en centrale klachtenregistratie c.q. de essentiële dossieropbouw, beslist van overeenkomstige toepassing. De overlastsituaties vormen aldus een taakonderdeel van het Team Openbare Orde en Veiligheid, vooral in coördinerende en initiërende zin. De heer Dam benadrukt nogmaals dat het van groot belang is dat klagers het Team OOV, de stadsdeelmanager en de wijkagent weten te vinden. Het zou goed zijn hieraan een impuls te geven/de aandacht op te vestigen.
41
De heer Muijs wijst op de pregnant naar voren komende overlastklachten in de evaluatiegesprekken en de spanning die er klaarblijkelijk is met de perceptie daarvan aan overheidszijde. De heer Dam veronderstelt in dit verband dat het ook zo kan zijn dat overlast wordt ervaren maar geen klachten worden ingediend. Eens te meer is bekendheid en benutting van het centraal meldpunt voor allen van belang. En ook hier: ga in gesprek, biedt klagers een luisterend oor, dat helpt vaak al.
42
R. Berenschot, teamleider klantmanagement - 1-2-2012 (c) (intern) Als teamleider bij de dienst Samenleving (SAM) is de heer Berenschot nauw betrokken bij het zo mogelijk zelfstandig wonen van personen uit de maatschappelijke opvang, ex-gedetineerden en veelplegers. Sprake is van cliënten met veelsoortige problematiek. Voor deze cliënten is de kamermarkt de aangewezen mogelijkheid. Je praat dan bijvoorbeeld over Direct Wonen, de Verhuurmakelaar, Jonker, maar ook over particuliere eigenaren zelf. De vaak forse huren worden door SAM alleen betaald als betrokkenen over voldoende woonvaardigheden beschikken. De mogelijkheid om op dit punt (bijzondere) bijstand te verstrekken is overigens heel beperkt. Veelal geeft betrokkene er de voorkeur aan dat SAM de huur rechtstreeks overmaakt. Bij gebrek aan woonvaardigheden leidt SAM haar cliënten naar instellingen met woonbegeleiding zoals Leger des Heils, Tactus en Iris-zorg. Huisvesting van cliënten op recreatiebedrijven komt niet voor; SAM is niet of nauwelijks annex met huisvesting van arbeidsmigranten (geen bijstandsgerechtigden) noch met huisvesting in de drive-in woningen. De problematiek van de (overlast van de) kamerverhuurpanden is de heer Berenschot bekend. Tevens is hij, mede vanwege de cliënten, bekend met vele kamerverhuurpanden in de stad en overlast die wordt ondervonden. SAM heeft haar cliënten goed in beeld. Een specifieke vorm is het pand van Stichting Naaste, Soerenseweg 5, met zes kamers voor ex-gedetineerden. In goed overleg met nauw betrokkenen en omwonenden heeft dat na aanvankelijke weerstand en ophef zijn beslag gekregen. Nogmaals: essentieel voor alle te huisvesten personen is dat zij over voldoende woonvaardigheden beschikken. Waar SAM daar invloed op kan hebben wordt dat beslist gedaan. De nog kwetsbare cliënt-bewoner heeft soms aantrekkingskracht op ‘ongure types’ die voor overlast zorgen. Een cliënt moet een huurovereenkomst overleggen. Zoveel mogelijk probeert SAM in overleg met vele betrokken spelers in het veld de bewoning zo goed mogelijk te laten plaatsvinden. Beperking van overlast als gevolg van bewoning door haar cliënten rekent SAM zich mede tot haar zorg. Vaak staat of valt het goede verloop met informatie, contacten, afstemming e.d. De heer Berenschot somt een serie praktijkpartners in het Apeldoornse op, zoals Omnizorg, wijkagenten, stadsdeelmanagers, Team Openbare Orde en Veiligheid, Afdeling Burgerzaken; opbouw van contact met wijkbeheerders van openbare werken is gaande, samenwerking, uitwisseling van informatie en afstemming van gegevensbestanden is essentieel, de heer Berenschot is daar een enthousiast voorstander van. Het Plan van aanpak ernstige overlast vanuit woningen is de heer Berenschot bekend. SAM was nauw betrokken bij de op die basis tot stand gekomen sluiting van de witte villa aan het Sophiaplein (Stationsstraat-zuid).
43
T. Brands, adviseur wonen - 02-02-2012 (c) (intern) De heer Brands is als aanjager nauw betrokken bij studentenhuisvesting in Apeldoorn. Door de komst en uitbreiding van Internationale Hogeschool Wittenborg is er een evidente behoefte aan studentenkamers. De onlangs geplaatste skyboxen, een aantal reguliere woningen van corporaties (Lekstraat bijvoorbeeld), enkele bestaande complexen voor studenten (zoals W. Druckerstraat/Asselsestraat) voorzien daarin maar uitbreiding is gewenst, ook vanwege herhuisvesting. Hopelijk komt het project ombouw voormalige Stadsbank aan de Kanaalstraat van de grond. De heer Brands is goed op de hoogte van het bestaan en de totstandkoming van de verordening, heeft daarover ook contacten met opstellers en uitvoerders. Kent er velen van. Recent heeft hij ook nog even gespard over de aanpassing van de verordening. Veeleer dan een instrument dat studentenhuisvesting faciliteert is de heer Brands gespitst op een mogelijk belemmerende werking van de verordening op dit punt. Denk bijvoorbeeld aan het (aangescherpte) afstandsvereiste en het maximumpercentage kamerverhuurpanden dat in een buurt aanwezig mag zijn. Gelukkig kent de verordening in artikel 2.4 een afwijkingsmogelijkheid voor het toestaan van een bijzonder wooncomplex. Het project Stadsbank kan onder die vigeur worden gerealiseerd. Ook ‘niet in het verband van een huishouden levende personen’ is rekbaar. Hoewel de verordening soms een formele hobbel/belemmering voor studentenhuisvesting lijkt te kunnen zijn is de heer Brands wel voluit overtuigd van nut en noodzaak ervan. De ervaren overlastproblematiek rond kamerverhuurpanden is immers evident. In de PMA-behandelingen kwam dat sterk naar voren; maar anderzijds onder de vaststelling ‘studenten moet kunnen’. Er is aldus een spanningsveld overlast/woonbehoeften. Inzoomend op studentenpanden zijn de heer Brands overigens niet of nauwelijks overlastklachten bekend. Denkbaar is ook dat een aantal studentenpanden bij elkaar juist wel goed werkt qua leefbaarheid.
44
R. de Man, wijkagent - 09-02-2012 (extern) De heer De Man is wijkagent, onder andere in het gebied De Naald waar de kamerverhuurproblematiek speelt. Hij heeft daarover veel contact met de wijkraad, de stadsdeelmanager, Team Openbare Orde en Veiligheid, medewerkers Bouwzaken etc; is een sterk voorstander van gezamenlijke aanpak en staat met ‘beide poten in de klei’. Het waarborgen van rustig woongenot is een taak van de gemeente, met ondersteuning van de politie. Realiseer je echter dat dit ideaal rond kamerverhuurpanden niet altijd zal worden bereikt. Ook de huidige economische malaise is een aanwakkerfactor voor dubieuze praktijken, neem bijvoorbeeld een wietplantage in een leegstaand bedrijfspand. Het Mandaatteam Handhaving waarin hij deelneemt is een goed platform voor die gezamenlijkheid; concrete werkafspraken worden daar gemaakt, snelle acties op touw gezet. Een nieuwe voorzitter treedt aan, ditmaal vanuit het Team Openbare Orde en Veiligheid. Ook met de collega’s van dat team heeft hij goede contacten: vragen omtrent kamerverhuurpanden en hun bewoners bereiken hem ook via die lijn. Dossieropbouw en gegevensuitwisseling zijn belangrijk. De rol van de politie is zeker aanwezig maar andere betrokkenen bij de aanpak moeten adequaat overpakken zodra zij daartoe de aangewezenen zijn; soms is de gemeente te huiverig voor doorpakken: een onwillige eigenaar moet juridisch worden aangepakt. Ontbied hem/haar! In sommige gevallen zou beperking van de geldigheidsduur van de omzettingsvergunning goed zijn. Als eigenaren zich bewust zijn dat de overheid niet alleen dreigt maar ook bijt heeft dat zeker een preventieve werking. Een pand in het gebied De Naald heeft na veel toestanden een metamorfose ondergaan ten opzichte van de oude verwaarloosde situatie. Een ‘warme band’ met eigenaren is verkieslijk, biedt soms meer lengte om op te treden. Vermijd anderzijds de indruk dat je als gemeente/politie hiervan afhankelijk wordt: pak waar zonodig stevig door, houd dwangmiddelen paraat. De heer De Man beaamt overigens dat veel specifiek overlastgereedschap niet voorhanden is; het (zware) middel sluiting van een pand (artikel 174 gemeentewet) daargelaten. De status aparte van de kamerverhuurpanden in het bij De Naald aangrenzende bestemmingsplangebied De Parken zorgt voor onbegrip; en concentratie van panden, iets wat nu juist niet wordt beoogd. De heer De Man benadrukt de rol van het multidisciplinaire Mandaatteam Handhaving, pak zaken rond overlast van kamerverhuurpanden niet alleen maar samen aan, steeds in nauw overleg en samenspraak. Wijkagenten elders uit Apeldoorn weten via de heer De Man de weg naar het mandaatteam ook te vinden. Juist nu worden weer drie panden aangereikt die mogelijk met een controlebezoek zullen worden vereerd. Bewoners met criminele bagage trekken helaas vaak snel weer kwaadwillenden aan, in en rond hun pand.
45
J. Groeneveld, senior juridisch beleidsadviseur - 08-02-2012 (intern) De heer Groeneveld is slechts in de eindfase van het opstellen van de verordening daarbij betrokken geweest. Heeft toen ook een aantal kritiekpunten ingebracht maar verwerking daarvan bleef achterwege. Op tal van punten zijn volgens de heer Groeneveld verbeteringen van de verordening denkbaar, zoals: de vage primaire weigeringsgrond ‘ontoelaatbare inbreuk op geordend woon- en leefmilieu’, de begripsbepalingen en de leesbaarheid. Waarschijnlijk is teveel sprake van niet alom samenhangend plak- en knipwerk als gevolg van de druk die destijds door de wethouder werd gelegd op een spoedige totstandkoming van deze verordening. De heer Groeneveld heeft gewezen op de dubbele secundaire weigeringsgrond: én procentueel én afstand, samen vormden zij één grond. Kwestie van goed lezen. Helaas is daarover veel verwarring ontstaan. Bezien in samenhang met de geobjectiveerde dubbele weigeringsgrond is een weigering op grond van de vage primaire weigeringsgrond een wel heel lastige zaak; een weigering op die basis moet gebaseerd zijn op een zeer grondige motivering. De heer Groeneveld zou adviseren om bij een aanpassing van de verordening de weigeringsgrond te beperken tot objectiveerbare elementen. De heer Groeneveld is ook betrokken geweest bij discussie over de term zelfstandige woonruimte; praktijksituaties komen in veel gedaanten voor. Ook de nadere afbakening van ‘gemeenschappelijke voorzieningen’ riep vragen op. Vanuit één oorspronkelijke woning gesplitste volwaardige woningen (‘alles er op en er aan’) vormen meerdere zelfstandige woonruimtes en vallen niet onder de verordening. Wel kan het zo zijn dat het bestemmingsplan dit verbiedt, bijvoorbeeld als de bestemming eengezinswoningen van toepassing is. De heer Groeneveld vraagt zich af of de thans opgang makende ruime woonbestemmingen qua ruimtelijke consequenties voldoende zijn doordacht. Hij noemt met name het punt parkeernormen/parkeeroverlast. Bij bezwaar- en beroepsprocedures aangaande de verordening is de heer Groeneveld niet betrokken geweest. De heer Groeneveld bevestigt dat de Huisvestingswet volkshuisvestelijk van aard is en dus geen basis voor een ‘overlastverordening’; onze onderhavige verordening kan op het punt van overlast dus hooguit van beperkte betekenis zijn. Overlast is een zaak van openbare orde, de heer Groeneveld veronderstelt dat de APV handvatten biedt voor overlastbestrijding. Het bereik daarvan acht hij overigens beperkt, overlast is lastig ‘stuurbaar’. Een eventuele vervanging van het huidige instrument (omzettings)vergunning door een melding leidt niet tot vermindering van administratieve bemoeienis. Ook een melding moet immers getoetst worden (aan de hand van in te dienen gegevens) en de schriftelijke acceptatie/nietacceptatie van een melding is een beschikking, vatbaar voor bezwaar/beroep ingevolge de Algemene wet bestuursrecht. Bij opheffing van de status aparte van de kamerverhuurpanden in het bestemmingsplan De Parken moeten de juridische consequenties qua overgangsrecht zorgvuldig worden bezien.
46
De verordening zoals die door de gemeenteraad is vastgesteld, voorzien van de handtekeningen van de griffier en de voorzitter (burgemeester) is juridisch bindend. Als de versie op Wetten.nl daarvan afwijkt is dat niet de leading versie.
47
H. Daniëls, B. Weijgers, persoonsinformatiebeheer - 08-02-2012 (c) (intern) Bij de totstandkoming van de verordening zijn de heren Daniëls en Weijgers niet betrokken geweest en dat is als enigszins verbazend ervaren omdat in 2007 een inventarisatie- en controleproject kamerverhuurpanden is uitgevoerd (Brandweer/Politie/Burgerzaken/Bouwtoezicht). Op uitvoerend vlak zijn er wel goede contacten tussen de Afdelingen Bouwzaken en Burgerzaken. Er zijn raakvlakken en de heren Daniëls en Weijgers benutten veelvuldig contacten met andere disciplines, binnen en buiten het gemeentelijk apparaat, om tot een goede taakuitoefening te komen. Kernpunt daarbij is voor hen de inschrijvingsplicht op grond van de Wet op de gemeentelijke basisadministratie (GBA). Deze wet vervult ook meer en meer een spilfunctie in persoonsgegevensbeheer van diverse instanties, zoals bijvoorbeeld UWV en DUO (Dienst Uitvoering Onderwijs). Deze ‘GBA-gegevensafnemers’ hebben ook een terugmeldverplichting richting Afdeling Burgerzaken. Gezamenlijk worden projecten gestart. Lokaal bestaat er een convenant Woningcorporaties/Politie/Burgerzaken/Sociale Dienst met het oog op aanpak clandestiene onderverhuur. Soms is een zogenaamde ‘uitschrijving land onbekend’ noodzakelijk. Een bijzondere categorie buitenlandse arbeidsmigranten vormen de zogenaamde MOE-landers (Midden- en Oost-Europa). Wat Burgerzaken betreft is het nodig dat er hiervoor beleid wordt geformuleerd, overleg daarover met de Afdeling Bouwzaken is gaande. Deze migranten verblijven op recreatieterreinen (een geval van een door een uitzendbureau permanent voor dit (woon)doel gehuurd huisjespark wordt genoemd) maar ook in kamerverhuurpanden. Wonen in een recreatiewoning leidt tot inschrijving in de GBA maar anderzijds is er vaak strijdigheid met het bestemmingsplan. Dit is lastig te begrijpen voor bewoners. Met name bij de MOE-landers speelt de lengte van de verblijfsduur een rol voor de vraag wel/niet-inschrijfplichtig. Het zicht op het verblijf van de MOE-landers moet verbeterd worden. De hotspot Kruidenbuurt (drive-in woningen/kamerverhuurpanden Anijsstraat, Kervelstraat etc) is de heren Daniëls en Weijgers niet bekend; zij komen graag in het bezit van de betreffende adressen ter controle, ook omdat beoordeling van kamerverhuurpanden een prioriteit is/wordt. De heren Daniëls en Weijgers, als zijnde buitendienstambtenaren die personen op hun woonadressen bezoeken en aanspreken beschikken over een schat aan casuïstiek en uit hun verhalen daarover blijkt een grote mate van betrokkenheid en samenwerking met andere disciplines. Binnen de wettelijke context is ook op het vlak van persoonsinformatiebeheer maatwerk in specifieke gevallen soms de aangewezen weg. Afdeling Burgerzaken treedt aldus niet op als boeman maar als probleemoplosser. De heren hebben ook goede ervaringen met rechtstreekse/openhartige/coöperatieve aanpak, bijvoorbeeld in de contacten en afspraken met eigenaren van kamerverhuurpanden. Er zijn aldus eigenaren met een duidelijke bereidheid tot goed onderhoud en beheer van hun panden. Dat laat onverlet dat ook slechte woontoestanden worden aangetroffen; een eigenaarswissel kan soms voor een metamorfose van een pand zorgen. Ook zijn er contacten met verhuurmakelaars die een voorcheck bij de Afdeling Burgerzaken doen. Moraal: creëer win-win situaties!
48
C. Rouwenhorst, beheerder kamerverhuurpanden - 07-02-2012 (extern) Namens een eigenaar/vastgoedondernemer, de heer Afacan, treedt de heer Rouwenhorst op als beheerder van enkele kamerverhuurpanden in het centrum (met omzettingsvergunning; elk pand zo’n vier kamers). Hij maakt daartoe iedere week een rondje langs de panden, controleert de gemeenschappelijke ruimten/voorzieningen en situaties rond veiligheid en afval om het pand. Hij is alert op mogelijke problemen en spreekt de huurders of omliggende eigenaren daarop aan. De laatsten geven soms niet thuis terwijl een probleem toch echt bij hen ligt. De heer Rouwenhorst treedt in overleg met eventuele klagers en soms bemiddelt hij. Als actief verhuurbeleid geeft hij aan: er blijvend kort op zitten, in goed contact staan met huurders, een intakegesprek met hen voeren en een goed huurcontract. De huurders zijn zich ervan bewust dat de eigenaar/beheerder daadwerkelijk controleren c.q. stevig inzetten op een correct woongedrag, weten dat zij er op aangesproken worden. De panden (bovenverdiepingen) zien er netjes uit, de heer Rouwenhorst toont enkele foto’s; bewoning vindt plaats door één, hooguit twee personen. Niemand wordt op voorhand uitgesloten, ieder verdient een kans (de heer Rouwenhorst noemt een mooi praktijkvoorbeeld); soms betreft het studenten of starters, momenteel geen arbeidsmigranten. Gewerkt wordt met verhuurmakelaars, een goede voorcheck van de huurders vindt plaats. De heer Rouwenhorst herhaalt tenslotte dé manier tot beheersing van kamerverhuuroverlast: ‘Het begint bij van tevoren goede afspraken maken’.
49
K. Kreijkes, juridisch beleidsadviseur - 20-2-2012 (c) (intern) De heer Kreijkes is als ambtelijk secretaris verbonden aan de Onafhankelijke bezwarencommisie ingevolge de Algemene wet bestuursrecht. Deze commissie heeft in een aantal zaken adviezen alsmede in een zaak een aanbeveling omtrent de Verordening voor kamerverhuurpanden gedaan, met het verzoek deze mee te nemen bij de evaluatie daarvan. De commissie behandelde ook een flink aantal zaken betreffende nodeloze brandmeldingen/last onder dwangsom bij grotere inrichtingen; enkele daarvan betroffen echter ook kamerverhuurpanden. De onafhankelijkheid van de commissie brengt met zich mee dat de heer Kreijkes zich niet kan uitlaten over inhoudelijke aspecten van een eventuele herziening van de verordening; dat is aan de ambtelijke organisatie, B&W en Raad. De commissie heeft niet veel zaken ter behandeling voorgelegd gekregen; sommige ervan bovendien tweemaal; voorts enkele notoire probleemgevallen. Het capaciteitsbeslag is dan ook niet heel groot. Zaken die speelden: Socratesstraat, Anijsstraat, Gazellestraat, Laurierstraat, Reigersweg, Dovenetel, Kervelstraat. Van meet af aan heeft de commissie vraagtekens geplaatst bij de weigeringsgronden. Meerdere stukken, zoals verordeningtekst, toelichting daarop en een publieksfolder geven geen eensluidend beeld. De zaak Dovenetel 156 vormde de start/aanleiding, het betrof een omzettingsvergunning voor één jaar. De commissie gaf als signaal af dat de verordening niet bepaald glashelder is, vooral op het punt van de weigeringsgronden. Naar aanleiding van de zaak Kervelstraat deed de commissie een aanbeveling, gericht op een noodreparatie van de verordening. Raadsleden gaven tijdens de openbare zitting blijk van hun verontrusting. Naar aanleiding van overlastkwesties heeft de commissie een duidelijke kanttekening geplaatst bij het ogenschijnlijk automatisme van de 5-jaars termijn. De commissie stipuleerde dat de vergunningtermijn maximaal vijf jaar bedraagt. Niet alle zaken bestaan uit kommer en kwel; bij het aanvankelijk probleemgeval Reigersweg 44 bleek een nieuwe eigenaar wel van goede wil. In algemene zin is een juridische verbeterslag van de verordening wenselijk aldus de heer Kreijkes. De Afdeling Juridische zaken en veiligheid dient hierbij het voortouw te hebben gelet op de opdracht tot centralisatie van juridische kennis. Persoonlijk is de heer Kreijkes van mening dat kamerverhuur een onderwerp van overheidsbemoeienis is.
50
R.J. Fidder/ H.J. Klijnstra, teamleider/medewerker vergunningen - 29-02-2012 (c) (intern) De heer Klijnstra is in het begin bij de vergunningverlening in werkgroepverband betrokken geweest, nu al geruime tijd niet meer. Hij heeft evenwel veel ervaring met de vergunningverlening. Zowel hij als de heer Fidder hebben slechts een kleine rol gespeeld bij de totstandkoming van de verordening. Zij schetsen een beeld waaruit blijkt dat de totstandkoming met een bredere input had moeten plaatsvinden, waardoor ook juridisch-inhoudelijk waarschijnlijk een beter product zou zijn ontstaan. Sprake was ook van worsteling en tijdsdruk, leidend tot een geforceerde ‘tewaterlating’. De overlastkwesties rond de drive-in woningen zorgden voor urgentie, ook in bestuurlijke zin. Het politieke proces matchte niet goed met de beleidsvoorbereiding, voor de staf van de Afdeling Bouwzaken was dit een probleem: is dit het juiste middel? Eenmaal tot stand gekomen was van meet af aan sprake van discussie over interpretatie van de verordening. Ook de Onafhankelijke bezwarencommissie roerde zich. Geconstateerd kan worden dat de loop van vorenstaand proces tot de verordening heeft geleid. De heer Klijnstra grijpt met gêne nog even terug naar het begin. Sprake was van - vaak door huisjesmelkers - gesplitste drive-in woningen. Splitsing was in strijd met het bestemmingsplan, dus handhavend optreden was toen al mogelijk maar vond niet plaats. Na de totstandkoming van de verordening werd wel opgetreden tegen de splitsingen maar tevens ontstond gelegenheid tot ombouw naar kamerverhuurpand. De splitsingen werden ongedaan gemaakt, kamerverhuurpanden ontstonden. Overigens wijst hij er op dat straten met drive-in woningen ook door allerlei verbouwingen soms een rommelige aanblik bieden. Pandeigenaren dienen te worden aangespoord, een korter vergunningtermijn is daartoe een goed middel. Confronteer de eigenaren met negatieve effecten van hun kamerverhuurpanden. De heer Fidder uit nogmaals zijn twijfel over het middel; denkt voor aanpak van overlast meer aan de APV. De heer Klijnstra vult aan dat dossiervorming essentieel is. Overlast dient te worden gemeld en goed te worden geregistreerd door het Team Openbare Orde en Veiligheid. Hij geeft aan dat de vergunningtoets van de panden die onder het overgangsrecht vallen wel degelijk ook overlast betrof. Beiden zijn van mening dat de bestemmingsplannen met een specifieke regelingvoor kamerverhuur, zoals met name De Parken, ook onder de Verordening voor kamerverhuurpanden moeten gaan vallen. De aanpassing van de verordening in december 2011 heeft hun instemming. De aanleiding (vergunningverlening voor twee dichtbij elkaar gelegen panden in de Socratesstraat) wekte bevreemding, zorgde voor een scheiding der geesten/schisma/verwarring. Het criterium percentage wordt gehanteerd maar wordt zelden overschreden. Weigeringen en intrekkingen hebben nog niet plaatsgevonden. Ook dit is voor de heer Fidder aanleiding de vraag ‘effectief middel?’ te stellen. De heer Klijnstra ziet het overgangsrecht als een effectief dwangmiddel. Wel dient het overgangsrecht te worden aangepast met het oog op de situatie dat een pand eenmaal voor het overgangsrecht in aanmerking is gekomen en de vergunning expireert.
51
De aanvragen worden getoetst op bouwtechnische- en brandveiligheidseisen maar dit dient beter te worden verankerd in de verordening. Ook dient er betere afstemming met de Brandweer plaats te vinden en wederzijdse verantwoordelijkheden beter te worden belegd. Hoewel geconstateerd wordt dat het vergunninginstrument bestuursrechtelijk op z’n retour is, opteert de heer Klijnstra toch voor handhaving daarvan, met het oog op het aspect overlast. Aan de heer H. Visser zou kunnen worden voorgelegd of upgrading naar een omgevingsvergunning een optie is. Het legestarief is niet kostendekkend, vooral de ‘harde kern’ van de aanvragen vergt veel tijd. De cijfers worden momenteel wel rooskleuriger. Beaamd wordt dat er steeds nieuwe panden naar voren komen. Een lijst met panden van de Afdeling Burgerzaken dient ook beoordeeld te worden. De heer Klijnstra is van mening dat aanloopstraten zich vaak wel goed lenen voor kamerverhuur; daar mag het beleid wat hem betreft wat liberaler. De heer Fidder plaatst een vraagteken bij de verordening versus het resultaat. De heer Klijnstra vult aan dat vooral studentensteden de verordening nodig hebben.
52
Bijlage 3 Aandachtspunten bij hoofdstuk 6 Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen Plaatsing van de begripsomschrijvingen in alfabetische volgorde zou de leesbaarheid verbeteren. d woonruimte De begripsomschrijving is identiek aan die in de Huisvestingswet. Het begrip is ruim/overhuivend, meer duidend dan gedetailleerd, maar natuurlijk wel de basis voor de begrippen zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte. e zelfstandige woonruimte Is - kort geciteerd - ‘een woonruimte met een eigen toegang en zonder afhankelijkheid van wezenlijke voorzieningen daarbuiten.’ De begripsomschrijving komt overeen met die in de Huisvestingswet. Of sprake is van zelfstandige woonruimte wordt dan ook geheel bepaald door de wet en de jurisprudentie daarover. f kamerverhuurpand Is - kort geciteerd - ‘een gebouw of deel daarvan, met of geschikt te maken voor drie of meer kamers welke als hoofdverblijf apart worden bewoond door niet in het verband van een huishouden levende personen’. Twee punten vallen op. De definitie is algemeen, ook andere gebouwen dan woningen kunnen er onder vallen. Het primaire aangrijpingspunt van wet en verordening is ‘woonruimte’. In zoverre dus een verruiming, maar mijns inziens een acceptabele. De Huisvestingswet zelf kent geen definitie. Ten tweede: ‘door niet in het verband van een huishouden levende personen’ ware te schrappen. Een alleenstaande is een huishouden (zie c), juist zij bewonen de kamerverhuurpanden. De toelichting onderschrijft beide punten. Het begrip wordt uitvoerig en helder toegelicht. g onzelfstandige woonruimte Anders dan bij het begrip ‘zelfstandige woonruimte’ begint de omschrijving van het begrip ‘onzelfstandige woonruimte’ vreemd genoeg niet met ‘is een woonruimte die etc.’ maar met ‘is een verblijfsruimte die etc.’ waarbij ‘verblijfsruimte’ niet wordt gedefinieerd. De omschrijving vervolgt met ‘door de aard van de inrichting en gebruik, het privé-domein is van een bewoner die daarbij is aangewezen op het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen.’ Dat zijn vrij veel, niet steeds heldere woorden. Zou het veel kortere ‘woonruimte waarvan de bewoner is aangewezen op het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen’ niet volstaan? De aan- c.q. afwezigheid van gemeenschappelijke voorzieningen lijkt immers de kern van de begripsomschrijvingen zelfstandige/onzelfstandige woonruimte. In de wet wordt geen begripsomschrijving van onzelfstandige woonruimte aangetroffen. Vermoedelijk beschouwt de wet dit begrip als contramal van het wel omschreven begrip zelfstandige woonruimte.
53
h gemeenschappelijke voorzieningen Wordt omschreven als: ruimten, opstelplaatsen, aansluitingen, installaties, apparatuur en dergelijke die gebruikt kunnen worden door de bewoners van drie of meer onzelfstandige woonruimtes. Een belangrijk begrip voor de toepassing van de verordening. Hoewel ogenschijnlijk helder bleek in aanvang nadere inkadering nodig. Mogelijk moet dat ook in juridische zin tot uitdrukking komen, in de begripsomschrijving of in een - thans ontbrekende - toelichting. Het begrip/de begripsomschrijving dient tevens nader te worden bezien in relatie tot de wettelijke woordkeus wezenlijke voorzieningen. o bijzonder woningcomplex De begripsomschrijving oogt wat vaag, drukt niet uit wat de aard van een bijzonder woningcomplex is (‘samengesteld geheel van tenminste drie zelfstandige en/of onzelfstandige woonruimtes’). Uit de toelichting blijkt dat gedacht wordt aan panden die, vrij vertaald, ‘naar alle redelijkheid en wenselijkheid een status aparte verdienen als zij uitstekend geschikt gemaakt kunnen worden voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting’. Sprake is van een ‘flatgebouw of een oud, groot fabrieks- of kantoorcomplex’. De toelichting bij artikel 2.4 sluit hierbij aan. In feite kan sprake zijn van een bijzonder kamerverhuurpand. Artikel 2.1 Vergunningvereiste Over het vergunningvereiste, artikel 2.1, eerst een algemene opmerking. De aanhef van het artikel verschilt op twee punten van de aanhef van de verordening: ‘Met het oog op het behoud en/of de samenstelling van de woonruimtevoorraad’) versus ‘Met het oog op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad en de bescherming van het woon- en leefmilieu’). De laatste onderstreepte zinsnede vormt (meer dan het aspect woonruimtevoorraad) het kernpunt van de problematiek kamerverhuurpanden. Met een vooruitblik naar de in voorbereiding zijnde wet ware deze zinsnede dan ook mede in de aanhef van het artikel op te nemen. En een kleinigheid: de vigerende en de nieuwe wet gebruiken niet de woorden en/of en en maar of (behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad). In artikel 2.1 is alleen sprake van het omzetten van woonruimte. Ook in de Beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’ (blz. 9 midden) is alleen sprake van het omzetten van een woning in een kamerverhuurpand. Uit artikel 2.4 en de toelichting daarop blijkt echter dat ook niet-woonruimte (bijzondere woningcomplexen zoals tot studentenhuisvesting verbouwd kantoorpand) kan worden omgezet en sterker nog: de formele ruimte daartoe is zelfs groter. De bepalingen dienen meer met elkaar in lijn te worden gebracht, onderlinge juridische implicaties van beide vormen nader te worden doordacht. Hoe bijvoorbeeld om te gaan met de weigeringsgronden bij een aanvraag voor een nieuw regulier kamerverhuurpand in de buurt van een bijzonder wooncomplex? Ook buiten artikel 2.4 zijn situaties denkbaar van niet-woonruimte welke voor kamerverhuur geschikt wordt gemaakt of gebruikt, bijvoorbeeld ruimte boven winkels of andere bedrijfspanden. Bestaat daarvoor voldoende juridisch aangrijpingspunt?
54
Een ander punt: de toelichting bij artikel 2.1 behoeft correctie. Zo is sprake van ‘twee of meer’ terwijl het vergunningvereiste is gesteld op ‘drie of meer’ (onzelfstandige woonruimten). Voorts lijkt een kamerverhuurpand te worden geduid als een pand ‘vanaf drie zelfstandige woonruimten’ terwijl het leidend kenmerk van een kamerverhuurpand toch juist is dat dit onzelfstandige woonruimten bevat. Ook de laatste zin van de toelichting vertroebelt het beeld: ‘kamers met een zelfstandig karakter’, zo die bestaan, zouden sowieso buiten het speelveld vallen. Immers wet en verordening zien alleen op het omzetting richting onzelfstandige woonruimte. Artikel 2.2 Aanvraag en vergunning De vergunningaanvraag tot omzetting, artikel 2.2, dient door de eigenaar te worden gedaan; het begrip eigenaar is in artikel 1.1 sub b breed omschreven, overeenkomstig de Huisvestingswet. Aangenomen wordt dat in het verlengde hiervan ook het begrip eigendom in lid 2 breed moet worden opgevat. Eigendomspapieren en plattegronden van de bestaande en nieuwe situatie van het pand moeten worden overlegd. De vergunning vermeldt het aantal onzelfstandige woonruimten dat gecreëerd mag worden. Maar is deze bepaling rechtens ook van toepassing op een kamerverhuurpand? Het zal in de context van het hele artikel ongetwijfeld zo bedoeld zijn maar strikt genomen is de bepaling slechts van toepassing op de eerste van de in artikel 2.1 genoemde situaties: het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Aangenomen wordt dat ook in een omzettingsvergunning voor het exploiteren van een kamerverhuurpand het maximale aantal onzelfstandige woonruimten wordt vermeld c.q. moet worden vermeld. Zoals gezegd bevat een kamerverhuurpand immers uit (drie of meer) onzelfstandige woonruimten. Uit oogpunt van deregulering kwam de gedachte voorbij of het vergunninginstrument kan worden vervangen door een melding. Los van de vraag (gerede twijfel) of de Huisvestingswet dit toelaat - de wet spreekt expliciet over vergunning - wordt er geen positief effect van verwacht omdat in elk geval stukken moeten worden ingediend en evenzeer een toets daarvan moet plaatsvinden. De reactie op een melding is een beschikking en dus vatbaar voor bezwaar en beroep, evenals bij het instrument vergunning. Bovenal straalt het instrument melding vrijblijvendheid uit en dat moeten we bij een stringente aanpak van dit onderwerp nu juist niet hebben. Ten slotte enkele punten van algemeen juridische aard. Bij enkele raadsbehandelingen is de wens naar voren gekomen om de Wet Bibob (wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) van toepassing te doen zijn op vergunningaanvragen op grond van de Verordening voor de kamerverhuurpanden. Het odium van huisjesmelkers draagt hieraan bij. Over een kam scheren is geen goede zaak, er zijn ook veel deugdzame eigenaren van kamerverhuurpanden. Bij de herziening van de verordening zal een gerichte afweging moeten worden gemaakt over alle betrokken aspecten rond toepassing van de Wet Bibob. Bij de herziening van de verordening zal tevens een nadere toets aan de Europese Dienstenrichtlijn moeten plaatsvinden. Ook hierbij gaat het om het vergunningvereiste, net als de
55
eventuele toepassing van de Wet silencio positivo (positieve fictieve beschikking bij niet-tijdig beslissen), besproken in de raadsvergadering van 14 april 2011. Alle punten dienen in nauw overleg met de Afdeling Juridische Zaken en Veiligheid te worden opgepakt. Uit oogpunt van kennis omtrent regelgeving zal deze afdeling sowieso een grote rol spelen bij de herziening van de verordening. Artikel 2.4 Bijzonder woningcomplex Artikel 2.4 biedt de mogelijkheid om voor een bijzonder woningcomplex in afwijking van de criteria (artikel 2.3) een omzettingsvergunning te verlenen. Strikt genomen staat er aldus dat een bijzonder woningcomplex kan worden toegestaan ondanks ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu….; blijkens de toelichting bij de begripsomschrijving wordt met ‘in afwijking’ echter gedoeld op de afstandscriteria. Er zij op gewezen dat het vergunningvereiste voor een omzetting (artikel 2.1) zelfstandige woonruimte als vertrekpunt neemt. De te creëren bijzondere woningcomplexen (fabrieks- of kantoorcomplex bijvoorbeeld) zijn dat veelal niet. Juridisch sluit artikel 2.4 daar niet goed op aan. Tekstueel zou heel artikel 2.4 uit één doorlopende zin kunnen bestaan. Overigens is niet duidelijk welke de achterliggende gedachte bij punt b is. Verder is het woordgebruik niet consequent: soms ‘bijzonder woningcomplex’, soms ‘bijzonder wooncomplex’. In deze context ware de gekozen term ‘bijzonder woningcomplex’ consequent te hanteren, vooral ook ter onderscheiding van de gangbare term ‘bijzonder wooncomplex’ in de zorgsector: complexen voor begeleid wonen, jeugdopvang, verzorgingstehuizen en dergelijke. Begeleid wonen valt niet onder de verordening, zie de begripsomschrijvingen van kamerverhuurpand en onzelfstandige woonruimte (1.1 sub f en g) en de toelichting (op f). Artikel 2.5 Intrekking In artikel 2.5, eerste lid 1 sub b ware het woord ‘voorwaarden’ te schrappen; het woord komt elders in de verordening niet voor en de algemeen bestuursrechtelijke term is ‘voorschriften’, zoals ook gebruik in artikel 2.2, tiende lid. In het eerste lid sub d ware het woord ‘handhaving’ te vervangen door ‘het gebruik’ of dergelijke; de term handhaving reserveren voor bestuurs- en strafrechtelijke handhaving. In het tweede lid de woorden ‘dat het voornemens, dat het de vergunning zal intrekken’ vervangen door ‘van het voornemen tot intrekking’. De lange toevoeging daarna (‘indien voor een nader …. wordt voldaan’) is overbodig. Een aanschrijving tot het treffen van voorzieningen behoort bij het reguliere toezicht op naleving, behoeft dus niet apart te worden benoemd. Bovendien zal dit bij de genoemde intrekkingssituaties lang niet altijd opportuun zijn.
56
Artikel 3.1 Hardheidsclausule De hardheidsclausule is opgenomen ten gunste van de aanvrager. De toelichting lijkt hier niet op aan te sluiten, is althans nogal vaag. Artikel 4.1 Overgangsbepalingen Normaliter volstaat voor overgangssituaties een melding (het woord wordt ook gebruikt in het tweede lid). Door het vergunningvereiste wordt heel hoofdstuk 2 (omzettingsvergunning) van toepassing: volledige toetsing, weigerings- en intrekkingsgronden, maximale vergunningduur vijf jaar). Vanuit de gedachte dat heel hoofdstuk 2 van toepassing wordt, is het derde lid overbodig. Omdat juist een aantal vanouds bestaande kamerverhuurpanden een pijnpunt vormt is voor de volledige toepasselijkheid van hoofdstuk 2 inhoudelijk bezien veel te zeggen. Juridisch bezien is het de vraag of er spanning ontstaat met de beschermende functie van het overgangsrecht. Ook bij het bevriezen van het aantal kamers (tweede lid) kan die kanttekening worden geplaatst. Per saldo is de urgentie rond bestaande panden evenwel zodanig dat een zo strak mogelijk vormgegeven en toegepast overgangsrecht op zijn plaats is. Ook het overgangsrecht dient zo goed mogelijk te worden ingezet om vat te krijgen op de problematiek, het vergunningvereiste dient ook ten aanzien van bestaande panden zo actief mogelijk te worden uitgenut. Tenslotte Vanuit de uitvoeringspraktijk zijn over de juridische aspecten van de verordening en de toelichting door de Afdeling Bouwzaken waardevolle gedachten en kritische noten aan het papier toevertrouwd. Bij herziening van de verordening dient deze input te worden meegenomen.
57
58
Bijlage 4 Kwantitatieve gegevens Onderstaande vergunningtabel betreft een recente stand van zaken en geeft een indruk van circa 135 panden, in behandeling bij de Afdeling Bouwzaken. De tabel met tijdsbesteding en kosten van deze afdeling in 2½ jaar sluit voor beide op forse getallen: 2159 uur / €172.699,Aan leges werd in die periode circa € 24.000,- geïnd. Voor de behandeling van bezwaarzaken is de inzet van de Afdeling Juridische Zaken en Veiligheid op jaarbasis circa 560 uur / €42.000,Met de kantekening dat een diepgaander financieel onderzoek nodig is kan uit de genoemde getallen worden afgeleid dat de kosten op jaarbasis per saldo grofweg € 100.000,- bedragen.
Straat
Nr.
Arnhemseweg
33
Asselsestraat
123
Asselsestraat
125
Asselsestraat
139
Asselsestraat
187
Asselsestraat
Toev.
aanvraag
vergunning
opmerkingen
19-okt-09
16-sep-09
08-feb-10
10-sep-09
11-feb-10
228
19-jun-09
10-feb-10
Asselsestraat
272
05-jan-11
28-apr-11
Asselsestraat
275
Asselsestraat
87
Bas Backerlaan
4
bp De Parken
Bas Backerlaan
6
bp De Parken
Borneolaan
4
Bosweg
21
Bosweg
6
Boterweg
6
Brinklaan
b
04-jul-09 17-jul-09
10-mei-11
02-jun-09
08-feb-10
7
02-jun-09
13-jan-11
Brinklaan
9
02-jun-09
13-jan-11
Burg. T. Noltheniuslaan
38
Burgersveld
513
bp De Parken 02-jun-09
Canadalaan
1
Chopinlaan
50
23-jun-09
bp De Parken
De Heze
37
10-sep-09
De Jagershuizen
40
24-aug-09
14-apr-10
De Visserstraat
34
20-jul-09
22-dec-09
Deventerstraat
158
Deventerstraat
256
Deventerstraat
36
Deventerstraat
74
Deventerstraat
76
06-dec-10
28-apr-11
Deventerstraat
84
25-jun-09
21-mei-10
Dorpstraat
47
Dovenetel
156
04-dec-10
04-mei-11
weigeringsbesluit 31-10-2011 08-feb-10
22-aug-09
ingetrokken 28-01-2012 bp De Parken
b
02-jun-09
59
Straat
Nr.
Toev.
aanvraag
vergunning
Driehuizerweg
71
Eemstraat
87
01-nov-10
13-jan-11
Eendrachtstraat
80
30-sep-09
08-feb-10
Eerbeekseweg
12
Elsweg
65
Emmalaan
10
Floralaan
28
20-jul-09
Fuutweg
33
12-sep-11
10-okt-11
Gazellestraat
8
18-okt-10
09-mrt-11
opmerkingen
b
bp. Loenen bp. De Parken 17-aug-10
Generaal Van Swietenlaan 1
bp De Parken
Generaal Vd Heydenln
32
bp De Parken
Graaf Van Lijndenlaan
34
bp De Parken
Griftstraat
16
Griftstraat
2
b
Hietveldweg
13
02-jun-09
08-feb-10
Hoefweg
22
02-jun-09
20-okt-09
Hoefweg
31
02-jun-09
20-okt-09
Hofveld
2
30-sep-09
Hofveld
4
11-jun-09
16-feb-10
Hoofdstraat
172
21-jul-09
02-mei-11
Hoofdstraat
49
Hoofdstraat
55
Hoofdweg
94
Jachtlaan
354
Jhr. Mr. G.W. Mollerusln
31
Kamillestraat
33
niet in behandeling genomen
08-jul-10 a achter 12-jun-09
22-dec-09 bp De Parken
02-feb-10
Kamillestraat
35
Kayersdijk
3
Kerklaan
43
Kervelstraat
27
20-jan-10
08-feb-10
Kervelstraat
92
22-feb-11
01-jun-11
Klarenbeekseweg
89
25-okt-10
Klaverweg
19
20-aug-09
24-aug-09
18-feb-10 bp De Parken
29-dec-09
Koninginnelaan
19
bp De Parken
Koninginnelaan
25
bp De Parken
Koninginnelaan
29
bp De Parken
Koninginnelaan
35
bp De Parken
Koninginnelaan
39
bp De Parken
Koninginnelaan
65
bp De Parken
Korteweg
45
bp De Parken
Korteweg
47
bp De Parken
Korteweg
60
Langeweg
20
Langeweg
20
Langeweg
22
Langeweg
29
02-jun-09
17-aug-10 bp De Parken
a
bp De Parken bp De Parken 02-jun-09
17-feb-11
60
Straat
Nr.
Toev.
aanvraag
vergunning
opmerkingen
Langeweg
31
02-jun-09
01-dec-09
Langeweg
51
02-jun-09
17-aug-10
Langeweg
53
02-jun-09
17-aug-10
Langeweg
55
07-sep-09
Laurierstraat
3
24-dec-09
20-mei-10
Leeuwenbergweg
9
07-aug-09
22-feb-10
Linie
235
20-aug-09
Loseweg
106
Loseweg
108
02-jun-09
01-dec-09
Loseweg
79
25-jun-09
21-mei-10
Mariannalaan
13
Mariannalaan
2
Marktplein
9
Mr. Van Hasseltlaan
22
bp De Parken
Nassaulaan
1
bp De Parken
Nassaulaan
5
bp De Parken
Orderparkweg
21
Oude Beekbergerweg
116
Piet Joubertstraat
50
Pieter de Hoochlaan
153
Poortersveld
128
Prins Mauritslaan
4
Reigersweg
44
niet in behandeling genomen
ingetrokken bp De Parken
bp De Parken a
bp De Parken 30-sep-09
30-jun-09
zelfstandige app.aanvraag ingetrokken
20-okt-09
a bp De Parken 12-mei-09 bp De Parken 01-jul-10
17-aug-10
Rietdekkersdreef
523
19-aug-09
20-nov-09
Rousseaustraat
16
11-aug-09
08-feb-10
Schuylenhof
1
07-sep-09
21-mei-10 3 verschillende vergunningen
Schuylenhof
11
07-mei-10
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
13
07-mei-10
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
15
07-mei-10
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
17
07-mei-10
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
3
07-sep-09
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
5
07-sep-09
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
7
07-sep-09
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Schuylenhof
9
07-mei-10
21-mei-10 zie Schuylenhof 1
Socratesstraat
156
21-dec-10
02-feb-12
Socratesstraat
178
24-dec-09
17-aug-11
Socratesstraat
188
24-dec-09
17-aug-11
Soerenseweg
122
02-jun-09
16-feb-10
Soerenseweg
124
02-jun-09
16-feb-10
02-jun-09
22-mrt-11
02-jun-09
22-mrt-11
Soerenseweg
34
Sophiaplein
2
Sophiaplein
2
Spreeuwenweg
66
Stationsstraat
143
b
21-jul-09
19-apr-11
Stationsstraat
145
b
02-jun-09
08-feb-10
Stationsstraat
153
21-jul-09
26-jan-12
a
26-mei-09
61
Straat Stationsstraat
Nr.
Toev.
21
aanvraag
vergunning
30-sep-09
01-feb-12
02-jun-09
20-nov-09
Sumatralaan
32
Talingweg
64
Tulpenlaan
1
Tulpenlaan
5
Van Kinsbergenstraat
10
25-sep-09
Wilhelminaweg
2
17-sep-09
Zwolseweg
208
09-nov-09
opmerkingen
b bp De Parken bp De Parken 08-feb-10 08-feb-10
62
Tijdsbesteding en de daarmee gepaard gaande kosten met betrekking tot kamerverhuur
team Handhaving team Staf Kosten Uren Kosten Uren 0 0 0 0 14.103 167 0 0 14.103 167 0 0
team T&C Kosten Uren 8.077 133 0 0 8.077 133
team Vergunningen Kosten Uren 7.741 109 0 0 7.741 109
Totaal Kosten Uren 15.818 242 14.103 167 29.921 409
team Handhaving team Staf Kosten Uren Kosten Uren 261 3 158 2 43.274 498 0 0 43.535 501 158 2
team T&C Kosten Uren 17.063 209 0 0 17.063 209
team Vergunningen Kosten Uren 13.613 188 0 0 13.613 188
Totaal Kosten Uren 31.095 402 43.274 498 74.369 900
20370001 Contr, toez en toets Verord Kamerverhuur 20370002 Handhaving Verordening Kamerverhuur Totaal kamerverhuur
team Handhaving team Staf Kosten Uren Kosten Uren 0 0 878 11 34.191 399 0 0 34.191 399 878 11
team T&C Kosten Uren 10.446 131 0 0 10.446 131
team Vergunningen Kosten Uren 21.935 298 958 13 22.893 311
Totaal Kosten Uren 33.259 439 35.150 412 68.408 851
Totaal:
team Handhaving team Staf Kosten Uren Kosten Uren 91.830 1.066 1.035 13
team T&C Kosten Uren 35.586 472
team Vergunningen Totaal Kosten Uren Kosten Uren 44.247 608 172.699 2.159
2009 (vanaf mei) 20370001 Contr, toez en toets Verord Kamerverhuur 20370002 Handhaving Verordening Kamerverhuur Totaal kamerverhuur
2010 20370001 Contr, toez en toets Verord Kamerverhuur 20370002 Handhaving Verordening Kamerverhuur Totaal kamerverhuur
2011
63 63 63
64
Bijlage 5 Beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’ De toenemende behoefte aan bijzondere woonvormen leidde tot de Beleidsnotitie ‘Meerdere huishoudens in één woning: inspelen op behoeften’. In de notitie worden bijzondere woonvormen beschreven en zoveel mogelijk positief bejegend. Voor een ervan, kamerverhuurpanden, wordt regulering door middel van een verordening nodig geoordeeld. Notitie en verordening kwamen parallel aan elkaar tot stand. De definitieve notitie is gedateerd december 2008, de vaststelling van de verordening ging (citaat) vergezeld van de notitie. Er is sprake van een beleidsregel ingevolge de Algemene wet bestuursrecht. Onderstaand worden de essenties belicht; beknopt, want de evaluatie betreft alleen de verordening. De bespreking volgt de inhoud van de notitie. Samenvattend wordt omkaderd op bladzijde twee de aanleiding verwoord: -
Volkshuisvestelijk, toenemende behoefte meerdere huishoudens in één woning, de diverse verschijningsvormen daarvan, de intentie tot facilitering en bijgevolg de behoefte aan daarop toegesneden instrumentarium.
-
Zorg omtrent het groeiend aantal kamerverhuurpanden (een van de verschijningsvormen), met name effecten op omringend woonmilieu, concentratie in een buurt, wat mag wel/niet bij verbouw. Momenteel geen instrument tot regulering; verordening kamerverhuurpanden moet daarin voorzien.
Hoofdstuk 1
Aanleiding
De tweeledige aanleiding komt ook hier naar voren: toenemende behoefte aan bijzondere woonvormen en daarnaast dreiging van concentratie van (bedrijfsmatige) kamerverhuurpanden in enkele buurten. Sprake is van ‘een groeiend aantal (nieuwe) woonvormen waarbij meerdere huishoudens op één adres wonen’. Dit vereist een toetsingskader; met de notitie wordt de noodzakelijke duidelijkheid geboden, met als uitgangspunt zoveel mogelijk ruimte bieden voor de keuzevrijheid van bewoners. Hoofdstuk 2
Samenvatting
In tabelvorm worden de bijzondere woonvormen gevisualiseerd en besproken. •
Kamerbewoning/inwoning: ‘Ruimhartig uitspreken dat het mag’.
•
Kamerverhuurpand: oogmerk voorkomen concentratie en ruimte bieden voor studentenhuisvesting. Er zal een verordening worden gemaakt ‘waarmee de concentratie van kamerverhuurpanden kan worden voorkomen’.
•
Dependancewoning: ruimhartig toestaan voor nieuwe situaties, mits op basis van een planologische procedure en het juridisch onderdeel blijven vormen van de hoofdwoning.
•
Woningsplitsing: ruimte voor maatwerk in buitengebied en dorpen, terughoudend in stedelijk gebied.
65
Hoofdstuk 3
Doel van de notitie
Een voluit volkshuisvestelijk doel rond ‘ruimte voor nieuwe woonvormen’ is hier geformuleerd, waarbij overigens ook ‘handhaving en bestuursdwang’ naar voren komen. Hoofdstuk 4
Beleidskaders
Woonvisie Apeldoorn; verscheidenheid woonruimte faciliteren, ruimte voor nieuwe woningtypen, zelfregie en keuzevrijheid bewoners, ruimte voor dorpen en platteland, voorkomen van kleine woonruimten met onvoldoende toekomstwaarde. Hoofdstuk 5
Uitgangspunten
Een viertal, A t/m D. A (‘bewoners en eigenaren ruimte bieden om hun woning aan te passen voor bijzondere woonwensen’) klinkt welhaast mede als promotie voor kamerverhuur. B rept over ‘behoefte aan kleinschalige woonruimte (kamers en kleine wooneenheden)’ maar concentratie van kamerverhuurpanden moet worden voorkomen. Met ‘splitsing van woningen in meerdere wooneenheden’ (C) wordt in het stedelijk gebied zeer terughoudend omgegaan. Splitsing is ‘redelijk definitief’ en ‘vermindert de flexibiliteit bij veranderende woonbehoefte’. In buitengebied en dorpen wordt onder voorwaarden wel medewerking verleend aan splitsing (D). Hoofdstuk 6
Verschijningsvormen
De vier woonvormen worden gevisualiseerd en gedefinieerd: kamerbewoning/inwoning, kamerverhuurpand, dependancewoning en woningsplitsing. De formele begripsomschrijving van kamerverhuurpand in de verordening wijkt enigszins af van de definitie in de beleidsnotitie. Hoofdstuk 7
Toelichting voorgestane beleid
De vier verschijningsvormen/woonvormen worden nader besproken, voorzien van het voorgestane beleid. Kamerbewoning/inwoning wordt getypeerd als ‘onschuldig’ en ‘niets aan doen dus’. Hoe anders is dat bij kamerverhuurpanden. In een uitvoerige toelichting wordt fenomeen kamerverhuurpand grondig beschreven. De erkende problematiek rond kamerverhuurpanden (die vaak lucratief maar niet per definitie ‘fout’ zijn) is inherent aan de manifeste behoefte. Concentratie dient te worden voorkomen: een verordening op grond van de Huisvestingswet moet hierin voorzien. Voor het overige dienen verschillen in leefstijlen te worden geaccepteerd. Het regelen in een bestemmingsplan is niet gewenst. De verordening bevat een vergunningvereiste voor het omzetten van woonruimte in een
66
kamerverhuurpand. Logischerwijs zal ook voldaan moeten worden aan het Bouwbesluit (onder andere qua brandveiligheid). De verordening zal een imperatieve weigeringsgrond kennen. Volgens de notitie wordt het aldus ‘voor omwonenden duidelijk dat het aantal kamerverhuurpanden en mogelijke overlast in de buurt binnen de perken blijven en er anderzijds ruimte is voor initiatiefnemers (ook corporaties) om geschikte panden te gebruiken om in te spelen op de behoefte’. Dependancewoningen kwamen vanouds voor (bijvoorbeeld een verbouwd bijgebouw) maar worden ook anno nu voorzien, met name als zorgwoning. Het toestaan daarvan zal, onder strikte voorwaarden, uitsluitend plaatsvinden door middel van het bestemmingsplan, een planologische afweging gaat daaraan vooraf. De notitie bevat de uitgangspunten bij een verzoek voor een dependancewoning. Woningsplitsing wordt eveneens geregeld in het bestemmingsplan, al naar gelang de deelgebieden stad, dorpen en buitengebied. De notitie stelt voor de stad een behoudend beleid voor, zelfs is sprake van ‘wordt in principe niet aan meegewerkt’, onderbouwd door een pleidooi vanwege stedenbouwkundige verrommeling en vermindering van woonkwaliteit. Voor de dorpen wordt medewerking voorgestaan (maatwerk), net als in het buitengebied (waarvoor sinds 2006 reeds een beleidsnotitie woningsplitsing geldt). Stedenbouwkundige inpassing en het doorlopen van een planologische procedure. De notitie bevat de randvoorwaarden voor woningsplitsing. Hoofdstuk 8
Planschade
Dit hoofdstuk bevat een korte verhandeling over planschade in relatie tot de notitie en de verordening voor kamerhuurpanden. Hoofdstuk 9
Handhaving
Gelet op de bijzondere woonvormen en het daarop niet toegesneden zijn van de huidige regelgeving is handhaving problematisch. Op basis van de notitie en de verwerking daarvan in een verordening en bestemmingsplannen kunnen gewenste woonvormen worden toegestaan en ongewenste woonvormen worden voorkomen. Qua kamerverhuurpanden biedt de verordening een objectief systeem waarmee concentratie kan worden voorkomen en spreiding kan worden gerealiseerd. Extra capaciteit voor de handhaving is nodig.
67
68
Bijlage 6 Verordening voor kamerverhuurpanden VERORDENING VOOR KAMERVERHUURPANDEN 2009 De raad van de gemeente Apeldoorn; overwegende dat het noodzakelijk is om, met het oog op het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad en de bescherming van het woon- en leefmilieu, de omzetting van woonruimte te regelen en/of een kamerverhuurpand te exploiteren; gelezen het voorstel van het college d.d.15 december 2008, nr. 110-2008; gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet; BESLUIT: vast te stellen de navolgende Verordening voor kamerverhuurpanden. HOOFDSTUK 1 Algemene bepalingen Artikel 1.1 Begripsomschrijvingen In deze verordening wordt verstaan onder: •
a. college: het college van burgemeester en wethouders van Apeldoorn;
•
b. eigenaar: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van woonruimte of een gebouw. Onder ‘eigenaar in de zin van het Burgerlijk Wetboek’ wordt in deze verordening en de daarop berustende bepalingen mede verstaan: de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht als bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;
•
c. huishouden: een alleenstaande, dan wel twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren;
•
d. woonruimte: besloten ruimte die, al dan niet samen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden;
•
e. zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
•
f. kamerverhuurpand: gebouw of een deel van een gebouw met, of geschikt te maken voor drie of meer kamers, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit, welke kamers als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in het verband van een huishouden levende personen. Begeleid wonen wordt niet beschouwd als kamerverhuurpand;
69
•
g. onzelfstandige woonruimte: een verblijfsruimte die door de aard van de inrichting en gebruik, het privé-domein is van een bewoner die daarbij is aangewezen op het gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Begeleid wonen valt niet onder deze definitie;
•
h. gemeenschappelijke voorzieningen: ruimten, opstelplaatsen, aansluitingen, installaties, apparatuur en dergelijke die gebruikt kunnen worden door de bewoners van drie of meer onzelfstandige woonruimtes;
•
i. omzetting: het omzetten van een zelfstandige woonruimte in een onzelfstandige woonruimte;
•
j. huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand;
•
k. bewoning: met bestemming tot bewoning wordt bedoeld dat men daar permanent woont en daar zijn hoofdverblijf heeft, zoals bedoeld in de Wet gemeentelijke basisadministratie;
•
l. omzettingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, sub c, van de Huisvestingswet;
•
m. buurtindeling: de indeling volgens de CBS wijk- en buurtindeling van de gemeente Apeldoorn;
•
n. gebruiksoppervlaktemaat: de maat van de gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580;
•
o. bijzonder woningcomplex: samengesteld geheel van tenminste drie zelfstandige en/of onzelfstandige woonruimtes;
•
p. buurt: deel van een wijk volgens de wijk- en buurtindeling van de gemeente Apeldoorn, laatstelijk vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 29 november 2001.
Artikel 1.2 Werkingsgebied Het bepaalde in deze verordening is van toepassing op alle woonruimte in bestaande en nieuwe gebouwen in de gemeente Apeldoorn, met uitzondering van die gebieden binnen de gemeente Apeldoorn waar een bestemmingsplan geldt met een specifieke regeling voor kamerverhuurpanden. HOOFDSTUK 2 Omzettingsvergunning Artikel 2.1 Vergunningvereiste Met het oog op het behoud en/of de samenstelling van de woonruimtevoorraad is het verboden om een zelfstandige woonruimte, gelegen in het in artikel 1.2 genoemde werkingsgebied, zonder vergunning van het college om te zetten in drie of meer onzelfstandige woonruimtes, dan wel zelfstandige woonruimte als kamerverhuurpand te exploiteren of te doen exploiteren. Artikel 2.2 Aanvragen voor een omzettingsvergunning •
1. De aanvraag voor een omzettingsvergunning wordt door de eigenaar in drievoud ingediend bij het college op een door het college vastgesteld formulier.
70
•
2. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens en bescheiden overgelegd: o
a. bewijs van eigendom van de woonruimte en, voor zover van toepassing, bewijs dat de aanvrager gerechtigd is tot de gevraagde omzetting;
o
b. een plattegrond van de bestaande situatie, voorzien van gebruiksoppervlaktematen;
o
c. een plattegrond van de gewijzigde situatie, voorzien van gebruiksoppervlaktematen, waarbij is aangegeven welke ruimten als afzonderlijke woonruimte zullen worden gebruikt.
•
3. Het college is bevoegd om in het belang van het nemen van een beslissing op de aanvraag voor een omzettingsvergunning aanvullende gegevens en bescheiden te vragen.
•
4. Aan de aanvrager wordt binnen een week na de datum van ontvangst van de aanvraag een ontvangstbevestiging gestuurd, waarin de datum van ontvangst is vermeld.
•
5. Van de in artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht geregelde bevoegdheid om de aanvraag wegens onvolledigheid niet te behandelen, kan slechts gebruik worden gemaakt, indien de aanvrager binnen 4 weken na de ontvangst van de aanvraag in de gelegenheid is gesteld de aanvraag aan te vullen. De door het college ingevolge dat artikel te stellen termijn bedraagt 4 weken.
•
6. De beschikking wordt genomen binnen 12 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Paragraaf 4.1.3.3. van de Algemene wet bestuursrecht (positieve fictieve beschikking bij niet tijdig beslissen) is niet van toepassing.
•
7. Het college verleent de gevraagde omzettingsvergunning voor een in de beschikking aan te geven maximale termijn, die niet langer kan zijn dan vijf jaar en na verloop van een periode van vijf jaar, met inachtneming van artikel 2.3 van deze verordening, op aanvraag telkens met een nieuwe periode van maximaal vijf jaar kan worden verlengd.
•
8. Bij het verlopen van de in het vorige lid genoemde periode vervalt de omzettingsvergunning van rechtswege.
•
•
9. In de omzettingsvergunning vermeldt het college de volgende informatie: o
a. het adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
o
b. de eigenaar van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
o
c. de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
o
d. het aantal onzelfstandige woonruimten dat gecreëerd mag worden.
10. Aan een omzettingsvergunning worden in ieder geval de volgende voorschriften verbonden: o
a. onverminderd het bepaalde in de Woningwet mogen er geen ingrijpende verbouwingen worden uitgevoerd die de geschiktheid om als woonruimte te kunnen dienen aantasten;
o
b. de vergunninghouder stelt het college in kennis van de feitelijke beëindiging van het gebruik waarvoor de omzettingsvergunning is verleend.
71
•
11. Een omzettingsvergunning is gebonden aan de woonruimte waarvoor die vergunning is verleend en kan op verzoek van de eigenaar of een rechtverkrijgende worden overgeschreven op naam van een ander dan degene op wiens naam de vergunning is gesteld.
Artikel 2.3 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning •
1. Het college weigert een vergunning, indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de omzettingsvergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving van het gebouw. Hiervan is in ieder geval sprake indien: o
a. meer dan 5% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘De Haven’ en tenminste 1% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de overige buurten volgens de CBS wijk- en buurtindeling van de gemeente Apeldoorn wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 2.1, of
o
b. de aanvraag betrekking heeft op een pand dat, rondom dat pand gemeten vanaf de dichtstbijzijnde gevelwanden, is gelegen op minder dan vijftig meter van een geregistreerd kamerverhuurpand, rondom gemeten van gevel tot gevel,dan wel van een pand waarvoor een aanvraag tot registratie of omzettingsvergunning is ingediend.
•
2. Het afstandscriterium zoals genoemd in het bepaalde als genoemd in het eerste lid, onder b, van dit artikel wordt niet toegepast in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘De Haven’.
Artikel 2.4 Bijzonder woningcomplex Het college kan in afwijking van artikel 2.3 een omzettingsvergunning verlenen: •
a. wanneer de aanvraag een bijzonder woningcomplex, als bedoeld onder artikel 1.1, onder o, betreft, en
•
b. de aanvraag alle ruimten van het bijzondere woningcomplex betreft.
Artikel 2.5 Intrekken van de omzettingsvergunning •
1. Het college kan de omzettingsvergunning intrekken indien: o
a. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;
o
b. de aan de vergunning verbonden voorwaarden en voorschriften niet worden nagekomen;
o
c. de vergunninghouder één jaar na het onherroepelijk worden van de vergunning daarvan nog geen gebruik heeft gemaakt, of de woonruimte waarvoor de vergunning is verleend langer dan één jaar niet meer in gebruik is;
72
o
d. vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat handhaving van de vergunning zou leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw waarop de vergunning betrekking heeft;
o
e. het aantal onzelfstandige woonruimten afwijkt van het in de aanvraag vermelde aantal.
•
2. Het college gaat niet eerder tot intrekking van de vergunning over, voordat degene tegen wie het besluit tot intrekking wordt genomen bij aangetekende brief in kennis is gesteld dat het voornemens is, dat het de vergunning zal intrekken, indien voor een nader te bepalen datum niet zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen, dat alsnog aan de desbetreffende bepalingen van deze verordening wordt voldaan en hij/zij in de gelegenheid is gesteld zich door of namens het college te doen horen.
HOOFDSTUK 3 Verdere bepalingen Artikel 3.1 Hardheidsclausule Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar zijn oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van de verordening. Artikel 3.2 Strafbepaling Hij of zij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 2.1 wordt gestraft met een hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen. Artikel 3.3 Handhaving •
1. Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college aangewezen ambtenaren.
•
2. Met de opsporing van de bij artikel 3.2 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de Huisvestingswet aangewezen ambtenaren, belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
•
3. De in het eerste lid genoemde ambtenaren hebben de bevoegdheden als genoemd in artikel 77 van de Huisvestingswet.
Artikel 3.4 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 22 mei 2009.
73
Artikel 3.5 Leges Voor het in behandeling nemen van een aanvraag om een omzettingsvergunning zijn leges verschuldigd. De leges staan opgenomen in de op het moment van indiening geldende tarieventabel op basis van de Legesverordening van de gemeente Apeldoorn. HOOFDSTUK 4 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 4.1 Overgangsbepalingen •
1. Het gebruik als kamerverhuurpand, zoals dat aantoonbaar bestond op 1 januari 2008, mag worden voortgezet, indien voor dit gebruik binnen drie maanden na inwerkingtreding van deze verordening een vergunning wordt aangevraagd als bedoeld in artikel 2.1 van deze verordening.
•
2. Wijziging van het gemelde gebruik is alleen toegestaan voor zover het aantal kamers daardoor niet toeneemt.
•
3. Conform artikel 2.2, zesde lid, van deze verordening beslist het college op een aanvraag als bedoeld in het eerste lid van dit artikel binnen 12 weken na de dag waarop de aanvraag is ontvangen.
Artikel 4.2 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening voor kamerverhuurpanden’. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 18 december 2008 Gepubliceerd in het Apeldoorns Stadsblad d.d. 29 april 2009 Inwerking getreden d.d. 22 mei 2009 Gewijzigd bij besluit d.d. 14 april 2011 (art. 2.2, zesde lid) Gepubliceerd in het Apeldoorns Stadsblad d.d. 4 mei 2011 Inwerking getreden d.d. 12 mei 2011 Gewijzigd bij besluit d.d. 8 december 2011 (art. 2.3) Gepubliceerd in het Apeldoorns Stadsblad d.d. 14 december 2011 Inwerking getreden d.d. 22 december 2011
74
TOELICHTING VERORDENING VOOR KAMERVERHUURPANDEN
ALGEMEEN De verordening voor kamerverhuurpanden is voor een groot deel gebaseerd op de model Huisvestingsverordening van de VNG. Ook is gebruik gemaakt van soortgelijke verordeningen zoals die gelden in de gemeenten Groningen, Leeuwarden, Zwolle, Deventer en Rotterdam. De Verordening voor kamerverhuurpanden vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet. Deze toelichting is bedoeld om de kenbaarheid van de verordening te vergroten. In hoofdstuk 1 staan de begripsbepalingen en het werkingsgebied van deze verordening. De begripsbepalingen zijn de bepalingen zoals die in deze verordening worden gebruikt. Het werkingsgebied betreft het gehele grondgebied van de gemeente Apeldoorn met uitzondering van die gebieden waar een bestemmingsplan geldt met een specifieke regeling voor kamerverhuurpanden. Met dit laatste is bedoeld het gebied waarvoor het bestemmingsplan ‘De Parken’ geldt. Dit bestemmingsplan biedt met een specifieke regeling voor kamerverhuurpanden bescherming aan het gebied dat door het rijk is aangewezen als rijksbeschermd stadsgezicht. Hoofdstuk 2 (omzettingsvergunning) beoogt de concentratie van het aantal kamerverhuurpanden te reguleren. Doel van de regeling is te zorgen voor een spreiding van de kamerverhuurpanden, zodat door een redelijke geografische spreiding van de kamerverhuurpanden niet te veel druk op de leefbaarheid van bepaalde wijken, buurten en straten ontstaat. Als leidend criterium is gekozen voor de wijk- en buurtindeling zoals die ook wordt toegepast in de systematiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Door te kiezen voor regeling en registratie voor kamerverhuurpanden op buurtniveau wordt vooruitgelopen op de nieuwe verplichte basisregistratie Wet Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) die naar verwachting medio 2009 in werking zal treden. De criteria dat niet meer dan 1% van de tot bewoning bestemde gebouwen (in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘De Haven’ niet meer dan 5%) in een buurt in aanmerking komt voor een omzettingsvergunning en voorts dat een afstand van minimaal vijftig meter tot een ander geregistreerd kamerverhuurpand moet worden aangehouden, voorkomen een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt. In hoofdstuk 3 (verdere bepalingen) staan de straf- en handhavingsbepalingen alsmede een hardheidsclausule. De hardheidsclausule biedt het college de mogelijkheid om in specifieke gevallen ten gunste van een aanvrager af te wijken van de verordening. Uiteraard dienen de belangen van derden-belanghebbenden daarbij niet uit het oog te worden verloren. Hoofdstuk 4 geeft overgangs- en slotbepalingen. Hierbij is met name artikel 4.1 (overgangsbepaling) van belang voor alle bestaande kamerverhuurpanden. Dit artikel biedt rechtsbescherming aan de bestaande kamerverhuurpanden met name in die situaties waarin deze kamerverhuurbedrijven niet kunnen voldoen aan de in deze verordening gestelde afstandscriteria.
75
Dit biedt echter geen vrijbrief om eventueel door de bewoners van dit soort panden veroorzaakte overlast bij omwonenden te continueren. Om die reden zal (ook in dit soort situaties) een vergunning voor een periode van maximaal 5 jaar (zie artikel 2.2 van de verordening) worden verleend. Door het vormen van een dossier kan, ingeval van overlast door de bewoners van een kamerbewoningspand, worden opgetreden tegen de eigenaar/exploitant van een kamerverhuurbedrijf.
ARTIKELGEWIJS Artikel 1.1, onder e, zelfstandige woonruimte en artikel 1.1, onder g, onzelfstandige woonruimte. Deze definities zijn opgenomen om een grens te kunnen trekken tussen (zelfstandige) woonruimte (die wél onder de werking van de verordening kan vallen) en voor inwoning bestemde woonruimte (die niet onder de werking van de verordening kan vallen). Het begrip zelfstandige woonruimte is hier gedefinieerd overeenkomstig de definitie zoals die staat in artikel 30, tweede lid, van de Huisvestingswet. Artikel 1.1, onder f, kamerverhuurpand. Kamerverhuurpanden komen in vele soorten en maten voor. Daarom gelden er voor kamerverhuurpanden extra eisen. Het gaat daarbij om panden bestaande uit drie of meer kamers, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit. Deze kamerverhuurpanden worden of kunnen als hoofdverblijf apart bewoond worden. De bewoners leven dus niet in gezinsverband. Voor elke bewoner of groep van bewoners is sprake van een apart huurcontract, een onderhuur situatie of een andere civielrechtelijke overeenkomst dan wel onderlinge verhouding op grond waarvan de bewoner het exclusieve gebruiksrecht heeft van één of meerdere ruimten die het privé-domein zijn van één bewoner. De kamer is daardoor vergelijkbaar met een kleine woning. Bij het beoordelen van wat het privédomein van een bewoner is, is met name de aard van het gebruik en de inrichting van de ruimten maatgevend. Meestal is sprake van een zit-slaap-situatie en meestal zullen de ruimten afsluitbaar zijn. Voor een situatie waarin ouders een woning kopen voor hun studerende kinderen en hierin tevens kamers worden verhuurd aan derden, zal een vergunning volgens deze verordening moeten worden aangevraagd. Begeleid wonen: een woonvorm waarbij de begeleiding van bewoners door externen plaatsvindt, zodat zelfstandig wonen mogelijk wordt of blijft, valt niet onder de definitie van kamerverhuurpanden of onzelfstandige woonruimte. Ook woongroepen vallen in principe niet onder de strekking van deze verordening, mits een dergelijke groep kan aantonen dat men een langdurige, gemeenschappelijke huishouding voert. Hospita-situaties vallen in principe niet onder deze verordening, tenzij er drie of meer kamers worden verhuurd
76
Artikel 1.1, onder m, ‘buurtindeling’ en onder p, ‘buurt. De wijk- en buurtindeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is een historisch verklaarbare indeling waarbij is uitgegaan van de per wijk uiteenlopende economische of sociale structuur en het aantal woonkernen of buurtschappen. De wijken in Apeldoorn zijn per wijk onderverdeeld in buurten. Deze indeling, die regelmatig wordt geactualiseerd (laatstelijk bij raadsbesluit van 29 november 2001), geeft inzicht in de geografische verspreiding van de bevolking en is topografisch gericht. De buurtindeling is opvraagbaar bij gemeente Apeldoorn en raadpleegbaar via de gemeentelijk internetsite. Het CBS zal in de toekomst voor haar statistische werkzaamheden basisgegevens putten uit de te vormen Basisregistratie Adressen en Gebouwen. De hiervoor inmiddels door het parlement vastgestelde Wet Basis Registraties Adressen en Gebouwen zal naar verwachting medio 2009 in werking treden. Artikel 1.1, onder o, bijzonder wooncomplex. Hiermee wordt bedoeld een samengesteld geheel van tenminste drie woningen. Gedacht moet hierbij worden aan een gebouw waar meerdere kamers kunnen worden verhuurd. Hierbij valt te denken aan een flatgebouw of een oud, groot fabrieks- of kantoorcomplex, dat uitstekend geschikt te maken is voor studentenhuisvesting. Deze speciale bepaling is opgenomen omdat vanwege de concentratie van kamerverhuurpanden in een dergelijk gebouw niet voldaan zou kunnen worden aan de gestelde afstandscriteria, terwijl het pand zich uitstekend leent voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting. Het college kan hiermee in afwijking van het bepaalde in artikel 2.3 van de verordening een omzettingsvergunning verlenen als de aanvraag een woningcomplex betreft. Wanneer het college van mening is, dat er geen ontoelaatbare inbreuk op een geordend woonen leefmilieu in een straat of buurt ontstaat, kan de omzettingsvergunning afgegeven worden. Artikel 1.2 Werkingsgebied. Uitgangspunt bij het maken van deze verordening is geweest om hem van toepassing te laten zijn in de gehele gemeente Apeldoorn. Hierbij is ervan uitgegaan dat de bestemming ‘woondoeleinden’ in ieder nieuw te maken bestemmingsplan wordt gebruikt. Binnen de bestemming ‘woondoeleinden’ is de vestiging van een kamerverhuurpand in principe mogelijk. Bij het maken van het bestemmingsplan ‘De Parken’ is rekening gehouden met het bijzondere karakter van het gebied. Ter bescherming van dat bijzondere karakter is dit bestemmingsplan vastgesteld. Met de bescherming van dit bestemmingsplan is destijds vooruit gelopen op een toekomstige aanwijzing van dit gebied als rijksbeschermd stadsgezicht op grond van de Monumentenwet 1988. Deze aanwijzing heeft inmiddels plaatsgevonden. In het bestemmingsplan ‘De Parken’ is een specifieke aanduiding op de plankaart opgenomen voor kamerverhuurbedrijven. Alleen op die locaties waar deze aanduiding staat aangegeven, mag een kamerverhuurbedrijf zich vestigen. Op andere locaties dan de daartoe specifiek aangeduide plaatsen is volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan vestiging van een kamerverhuurbedrijf niet mogelijk. Een aparte regeling in de vorm van een verordening voor kamerverhuurpanden is voor dit gebied niet nodig. De bestaande regeling voorziet hier al in.
77
Artikel 2.1 Vergunningvereiste. In dit artikel staat dat zelfstandige woonruimte niet mag worden omgezet in drie of meer onzelfstandige woonruimten of in een kamerverhuurpand (vanaf drie zelfstandige woonruimten), zonder dat daarvoor een vergunning als bedoeld in deze verordening is verleend. Een zelfstandige woonruimte is een volledige woonvoorziening, terwijl er bij onzelfstandige woonruimte gemeenschappelijk gebruik van basisvoorzieningen zoals douche, toilet en/of keuken plaatsvindt. Kenmerkend voor onzelfstandige woonruimte is, dat het doorgaans niet over een eigen toegang beschikt. In een kamerverhuurpand zijn drie of meer kamers verhuurd. Deze kamers kunnen een zelfstandig karakter alsmede een onzelfstandig karakter hebben. Artikel 2.2 Aanvragen van een omzettingsvergunning. Hier staan voornamelijk indieningsvereisten en procedurebepalingen met betrekking tot een aanvraag om een omzettingsvergunning. Gezien de belangen van bewoners van kamerverhuurpanden alsmede gelet op de belangen van omwonenden is in het zevende lid bepaald, dat een omzettingsvergunning wordt verleend voor een periode van maximaal vijf jaar. Hierdoor kan voldoende toezicht worden gehouden op een goede naleving van de geldende voorschriften zowel met betrekking tot de (brand)veiligheid, als met betrekking tot eventuele overlast veroorzaakt door de bewoners van een kamerverhuurpand en kunnen zonodig tijdig maatregelen worden getroffen. Artikel 2.3 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning. Dit is een vangnetbepaling. Uitgangspunt is een goed woon- en leefmilieu. Wat onder ‘de omgeving van een gebouw’ moet worden verstaan is arbitrair, een besluit moet natuurlijk gedragen worden door zijn motivering. In artikel 2.3 staan de objectiverende afwegingscriteria waaraan een aanvraag om een omzettingsvergunning wordt getoetst. Als een aanvraag niet aan deze afwegingscriteria voldoet, zal dit leiden tot het nemen van een weigeringsbesluit op de aanvraag om een omzettingsvergunning. Een omzettingsvergunning kan altijd worden geweigerd als dat leidt tot ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu en bovendien automatisch als sprake is wat onder a en b wordt omschreven. Met andere woorden, er is sprake van twee zelfstandige afwegingscriteria. Voor kamerverhuurpanden die al bestonden voor 1 januari 2008 gelden overgangsbepalingen (de artikelen 4.1 en 4.2). Deze bestaande panden moeten een omzettingsvergunning aanvragen binnen drie maanden na het in werking treden van deze verordening. Deze panden moeten voldoen aan de geldende (brand)veiligheidseisen zoals die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit, Besluit brandveilig gebruik bouwwerken en de Bouwverordening. Vanuit een oogpunt van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid, evenals op basis van het beginsel dat men niet strafbaar gesteld kan worden zonder dat er een voorafgaande strafbepaling is vastgesteld, creëert de gemeente een rechtsgrond voor het in het verleden gestarte gebruik waarvoor voorheen geen vergunningvereiste gold. De gemeente moet deze regeling opnemen omdat een nieuwe regeling in werking treedt voor bestaande situaties en rechtsposities.
78
Artikel 2.4 Bijzonder wooncomplex. Zie toelichting bij artikel 1.1, onder o. Het gaat bij bijzondere wooncomplexen om een specifieke situatie die zich bij uitstek leent voor deze vorm van huisvesting, of speciaal daarvoor gecreëerd is. Juist deze bijzondere wooncomplexen zijn niet verenigbaar met de reguliere regeling in deze verordening. Om die reden is dit artikel in de verordening opgenomen. Artikel 2.5 Intrekken van de omzettingsvergunning. Onverminderd het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht biedt artikel 2.5 de mogelijkheid om een al verleende omzettingsvergunning weer in te trekken. De omstandigheden wanneer het college tot intrekking van een verleende omzettingsvergunning kan overgaan, staan genoemd in het eerste lid. Hoofdstuk 3 Verdere bepalingen. In dit hoofdstuk staan de gebruikelijke bepalingen om een gemeentelijke verordening te handhaven. Ook is de datum van het in werking treden van deze verordening bepaald. Artikel 3.1 is een vangnetbepaling. Met behulp van deze bepaling kan de gemeente wellicht een oplossing bieden in toekomstige probleemsituaties waarin deze regeling wellicht niet voorziet. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotbepalingen. In artikel 4.1 staat dat het gebruik van een pand als kamerverhuurpand mag worden voortgezet als kan worden aangetoond dat dit pand op 1 januari 2008 al als kamerverhuurpand in gebruik was. Verder moet het gebruik van een dergelijk pand schriftelijk worden gemeld aan het college binnen drie maanden na het in werking treden van deze verordening. Dit melden kan door het indienen van een aanvraag om vergunning zoals bedoeld in artikel 2.1 van deze verordening. Om de rechten van bestaande kamerverhuurpanden te waarborgen is het van belang dat een inventarisatie onderzoek naar de nulsituatie plaatsvindt. Dit is de situatie bestaande op het moment dat deze Verordening voor kamerverhuurpanden in werking treedt. Door middel van bekendmaking in het Apeldoorns Stadsblad stelt de gemeente de eigenaren van de kamerverhuurpanden op de hoogte van deze verordening.
o-o-o
opsteller:
doc:
R.F. (Ruud) Muijs, Afdeling Milieu,
KamerverhuurEvaluatierapportB&W
senior juridisch beleidsmedewerker.
79
met dank aan hein hillen berry souwman wim bergink piet den besten jenneke tol herman groeneveld steven gerritsen janet van wegen cor ruitenbeek rob metz josé cvetanovic marcelline scheps rené steman johan oosterbroek wilma post mattijs dam ruud berenschot tom brands ronald de man jaap groeneveld henk daniëls bou weijgers colin rouwenhorst carola albers herman kreijkes henk-jan klijnstra ruud fidder remko iedema patrick mulder carlo veenje copyshoppers
kamerverhuurpand: gebouw of deel van een gebouw met, of geschikt te maken voor drie of meer kamers, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het bouwbesluit, welke kamers als hoofdverblijf apart zijn of kunnen worden bewoond door niet in het verband van een huishouden levende personen. begeleid wonen wordt niet beschouwd als kamerverhuurpand.
