Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2 1. Inleiding In de vergadering van 13 december 2012 heeft de gemeenteraad besloten de startersregeling voor de gemeente Oss tijdelijk te herintroduceren. De tijdelijke herintroductie geldt voor 2013 of zolang het budget van € 3.600.000 strekt. Deze tussentijdse evaluatie geeft inzicht in het verloop van de startersregeling over de eerste helft van 2013. Daarnaast dient deze evaluatie als houvast om te bepalen hoe de gemeente Oss de komende periode het instrument startersregeling wil inzetten. 2. Conclusies
Op de woningmarkt heerst nu relatieve rust. Het rijk heeft haar beleid bepaald en lijkt de
komende periode geen grote maatregelen meer te gaan treffen. Steeds meer signalen wijzen er op dat de woningmarkt langzaam de bodem bereikt en vanaf (eind) 2014 weer voorzichtig de weg naar boven zal inzetten. Onder deze omstandigheden is het goed rust te creëren en duidelijkheid te geven en het vertrouwen te laten groeien. Bovendien heeft de provincie sinds 1 juli 2013 budget beschikbaar gesteld voor startersleningen, nadat het rijk dat al deed vanaf 1 januari. Steeds meer gemeenten voeren daardoor nu de startersregeling in. De ons omringende gemeenten voeren een startersregeling. Daarom is het advies om de tijdelijkheid van de startersregeling te verlengen tot en met 31 december 2014 (zie paragraaf 9).
De huizenprijzen zijn de laatste jaren met ca. 20% gedaald. We hebben daarom bekeken of
deze daling ook in de maximale koopprijs doorvertaald zou moeten worden. De conclusie is dat het op dit moment niet verstandig is om het maximum bij te stellen. De rust op de woningmarkt en de verhouding tot de regelingen van de ons omringende gemeenten wegen op dit moment zwaarder dan het strak volgen van de uiteindelijke doelstelling van de startersregeling (zie paragraaf 10). De startersregeling en de situatie op de (Osse) woningmarkt evalueren we medio 2014 opnieuw. Daarbij bekijken we op de eerste plaats of de regeling nog langer kan/zou moeten doorlopen. Op dat moment bekijken we ook opnieuw of een aanpassing van de maximale koopprijs in de rede ligt. 3. Algemene ontwikkelingen startersregeling Het beschikbare rijksbudget voor startersleningen is in het woonakkoord verhoogd van 20 naar 50 mln. Dit budget is beschikbaar ‘zolang de voorraad strekt’. Vooralsnog is er nog voldoende budget. Het Rijk draagt 50% bij aan de startersleningen. Per 1 juli 2013 heeft de provincie Noord-Brabant een budget van 6 mln. beschikbaar gesteld voor startersleningen (met een looptijd van 3 jaar of zolang het budget strekt). De provincie draagt voor 25% bij aan de startersleningen. Steeds meer gemeenten, ook in onze regio, voeren de startersregeling (Bernheze, Uden, Veghel, Landerd, Den Bosch) of zijn van plan dat te gaan doen (Maasdonk). Sommige gemeenten kenden al langer de mogelijkheid van startersleningen, voor anderen is de rijks- en provinciale bijdrage aanleiding deze alsnog in te voeren. Landelijk voeren steeds meer gemeenten (en soms ook corporaties) de starterslening in (256 startersregelingen in werking, waarvan 42 in Brabant).
Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2
Pagina 1 van 5
4. Stand van de woningmarkt van Oss De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) brengt per kwartaal cijfers over de woningmarkt uit. De NVM hanteert voor de regio Oss een indeling die naast de gemeente Oss ook Maasdonk, Landerd en de kern Heesch omvat. Deze gegevens beslaan niet de volledige markt (de NVM bestrijkt ongeveer driekwart van de markt). De cijfers geven wel een goed beeld van de regionale woningmarkt. Daarom treft u hierna de belangrijkste cijfers uit het rapport voor de regio Oss aan. Het volledige rapport van de NVM treft u als bijlage aan (bijlage 1).
Woningtransacties Verkoopprijs Verandering verkoopprijs t.o.v. 2e kwartaal 2012 Prijsontwikkeling sinds de crisis Het woningaanbod (van NVM) Gemiddelde vraagprijs Verandering vraagprijs t.o.v. 2e kwartaal 2012
1e kwartaal 2013 108 211.000
2e kwartaal 2013 121 205.000 -8,5% -20,1% 1.484 301.000 -3,2%
1.472 304.000
Vooral de stijging van het aantal verkochte appartementen valt op. in het 2e kwartaal 59,2% meer dan het eerste kwartaal en ten opzichte van het 2e kwartaal van 2012 zelfs 144,9%. Dit vertaalt zich in een dalend aanbod in dit segment, -7,1% ten opzichte van 2012. Bij twee-onder-één-kap-woningen daalt het aantal verkopen (-15,1% ten opzichte van het 1e kwartaal en -32,5% ten opzichte van 2012). De prijsdaling is het grootst bij vrijstaande woningen: -10% ten opzichte van het eerste kwartaal en -17,4% ten opzichte van het 2e kwartaal van 2012. Voor zowel appartementen als hoekwoningen ligt de prijsdaling ten opzichte van het 2 e kwartaal van 2012 op -12,7%. Twee-onder-één-kapwoningen zijn het meest waardevast, daarvan bleef de verkoopprijs ten opzichte van het tweede kwartaal van 2012 gelijk. De verkooptijd van verkochte vrijstaande woningen loopt steeds verder op naar inmiddels bijna 505 dagen (300 in 2012). Bij appartementen daalt de verkooptijd juist, van bijna 300 in 2012 naar circa 250 nu. Daartegenover staat echter wel dat de looptijd van het niet-verkochte aanbod juist oploopt (voor appartementen tot bijna 700 dagen). Dit duidt er op dat het oudere aanbod niet in trek is, terwijl het nieuwe aanbod sneller verkocht wordt. Over het geheel staan steeds meer woningen langer dan 1 (24%), langer dan 2 (16%) of zelfs langer dan 3 jaar te koop (24%). In totaal staat 64% langer dan 1 jaar te koop. Het aanbod bestaande goedkope woningen (tot 225.000) is in het landelijk gebied met 51 woningen en 11-15% (afhankelijk van het kernencluster) van het totale aanbod klein. In het stedelijk gebied is circa 50% goedkoop – 601 woningen. Het aanbod bestaande woningen in de gemeente Oss is 1.570 woningen, waarvan 652 woningen goedkoop zijn, 42%. 5. Cijfers startersregeling Oss 1e helft 2013 In de eerste helft van 2013 zijn 25 leningen verstrekt. Eén lening viel nog onder de startersregeling tot 1 april 2012, maar is pas dit jaar verstrekt. Daarnaast waren op dat moment 21 aanvragen in behandeling. Daarbij gaat het om ingediende aanvragen of uitgebrachte offertes (zie bijlage 2).
Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2
Pagina 2 van 5
In totaal is aan de 25 verstrekte leningen een bedrag van € 392.043 van het budget besteed. Voor de aanvragen en offertes is een bedrag van € 320.983 gereserveerd. In totaal is € 713.025 uit het fonds niet meer vrij beschikbaar. Het resterende beschikbare budget is daarmee ca. € 2,9 mln. Naar woningtype is de verdeling 25% appartement en 75% grondgebonden. De verhouding tussen nieuwbouw en bestaande woningen is verschoven van ongeveer 50/50 naar 20/80. Dit komt door de teruglopende productie en het dalende aanbod van nieuwbouwwoningen. Ook de komende jaren ligt de bouwproductie laag. Doordat relatief meer bestaande woningen met een starterslening worden gekocht, draagt de startersregeling nog meer bij aan de doorstroming. In tegenstelling tot nieuwbouw leidt de verkoop van een bestaande woning tot een kettingreactie. 6. Analyse cijfers startersregeling Oss 1e helft 2013 Ruim 10% van alle transacties in de eerste helft van 2013 was met een starterslening (25 leningen op 229 transacties). De verstrekte leningen zijn gelijk verdeeld over de maanden maart tot en met juni 2013 (na de opstart maanden januari en februari). Het gaat om 6 á 7 leningen per maand. Dit is beduidend minder dan in 2011 en het eerste kwartaal van 2012 (per 01/04/2012 is de startersregeling beëindigd). In 2011 lag het gemiddelde op 15 leningen per maand. In 2012 lag het zelfs op 22 leningen per maand, door een run vlak voor het beëindigen van de regeling. Het lagere aantal aanvragen in 2013 is deels te verklaren doordat de regeling pas vanaf 1 januari opnieuw in werking is getreden. Pas vanaf dat moment konden opnieuw aanvragen worden ingediend. Dat is echter niet de enige verklaring. Ook in de latere maanden van dit jaar halen we het gemiddelde over 2011 en het eerste kwartaal van 2012 niet. Een andere verklaring kan zijn dat sinds 1 januari 2013 de voorwaarden voor financiering zijn veranderd. Hypotheken mogen alleen nog worden verstrekt onder volledige annuïtaire aflossing. Dit zorgt voor hogere maandlasten en dus ook een lager hypotheekbedrag. De mogelijkheden voor starters om de woning te financieren zijn afgenomen. Daarnaast nemen starters door de dalende huizenprijzen mogelijk nog steeds een afwachtende houding aan. Zij wachten de (verdere) ontwikkelingen wellicht af. Het SVn ziet een landelijke afname van het aantal leningen per gemeente. Dit ondersteunt deze verklaring. 7. Ervaringen met verkopersbijdrage Tegelijk met de herintroductie van de startersregeling is de verkopersbijdrage ingevoerd. Als een woning met starterslening wordt gekocht, verplicht de verkoper zich om een bijdrage in de kosten van 1% van de koopsom te betalen. Verkopers zijn vrij om er voor te kiezen de woning met of zonder mogelijkheid van de starterslening aan te bieden. De verkopersbijdrage sluit aan bij het principe van ‘de gebruiker betaalt’. Er is draagvlak voor deze voorwaarde. Verkopers begrijpen waarom de bijdrage gevraagd wordt. Tot op heden hebben we dan ook geen klachten van verkopers over deze regeling ontvangen.
Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2
Pagina 3 van 5
De hoogte van de bijdrage (1%) is goed afgestemd op het voordeel dat de startersregeling oplevert. De keuze voor een percentage in plaats van een vast bedrag werkt in de praktijk ook goed uit. Het zorgt voor een eerlijke verdeling van last en voordeel voor de verkopers. Meestal wordt de betaling van de bijdrage bij de afrekening bij de notaris verrekend. Tot 1 juli ontvingen we een bedrag van bijna € 41.000 in verband met 27 startersleningen. De gemiddelde koopsom komt daarmee op € 151.000 (de hoogste ligt op € 209.000). In drie gevallen is de bijdrage nog niet ontvangen en zijn betalingsherinneringen verzonden. De ontvangen bijdragen voegen we toe aan de reservering voor de kosten van de startersregeling. 8. Kosten van de startersregeling De ervaringscijfers van de startersregeling wijzen er op dat de kosten voor de gemeente hoger zijn dan de uitgangspunten bij de berekening van de geschatte kosten van de startersregeling (zie de onderstaande tabel). Na de rentevrije periode van drie jaar gaan minder mensen volledig rente en aflossing betalen en wordt de rentevrije periode vaker verlengd dan we vooraf hadden ingeschat. Afhankelijk van de verkopersbijdrage zijn de resterende kosten voor de gemeente per lening tussen circa € 1.419 en € 2.669 (bij een verkoopprijs van € 225.000 tot € 100.000). Omdat de hertoetscijfers nog op weinig leningen gebaseerd zijn, treffen we nu geen maatregelen of voorzieningen. Het onderstreept wel het belang de ontwikkelingen te blijven volgen. Tabel: Hertoetsgegevens ten opzichte van uitgangspunten startersregeling: Uitgangspunten 2012* Na 3 jaar
Hertoets
Ervaringscijfers tot 1e helft 2013**
looptijd 30 jaar Hertoets
looptijd 30 jaar
Volledige rente en aflossing
-€ 5.693
65%
-€ 2.118
51%
-€ 2.118
Gematigde rente en aflossing
-€ 5.693
20%
-€ 3.793
28%
-€ 3.793
Aflossingsvrij verlengd
-€ 5.693
8%
-€ 7.980
17%
-€ 7.980
Volledige aflossing na 3 jaar
-€ 4.261
7%
-€ 4.261
4%
-€ 4.261
Gewogen kosten gemiddelde
-€ 5.593
100%
-€ 3.072
100%
-€ 3.669
Rendement op leningen
-19%
-10%
-12%
* Alle bedragen gebaseerd op een leenbedrag van € 30.000 (geschat gemiddeld leenbedrag). ** Ervaringscijfers op basis van 47 hertoetsingen (leningen waarvan de looptijd meer is dan 3 jaar en dus onder de oude regeling zijn verstrekt).
9. Advies verlenging startersregeling De woningmarkt lijkt langzamerhand de bodem te bereiken. Veel is echter afhankelijk van de maatregelen en regelgeving op de woningmarkt. Het vooruitzicht voor de komende periode is dat geen ingrijpende maatregelen meer worden genomen door het kabinet. Dat komt het vertrouwen en niet op de laatste plaats de duidelijkheid over de mogelijkheden en beperkingen ten goede. Juist omdat de woningmarkt lijkt uit te bodemen is het van belang zoveel mogelijk rust te creëren. Door niet te veel in te grijpen in de maatregelen (waaronder de starterslening) en het beleid te bestendigen ondersteunen we de rust en het vertrouwen op de woningmarkt. Starters hoeven niet eerst een eigen woning te verkopen. Aankopen van bestaande woningen door starters leiden tot treintjes van woningverkopen. Starters zijn daarmee de motor van de woningmarkt. Het ondersteunen van koopstarters stimuleert de woningmarkt. Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2
Pagina 4 van 5
Door de Rijks- en provinciale budgetten voor startersleningen biedt het resterende budget van 2,9 mln. ruimte voor 387 leningen bij een gemiddeld leenbedrag van € 30.000. Bovendien voeren steeds meer gemeenten de startersregeling. Afschaffen van de regeling op dit moment zou de positie van de Osse woningmarkt ten opzichte van de directe omgeving verslechteren. Uw college kan de feitelijke verlenging van de looptijd van de regeling voor 2014 effectueren door het vaststellen van een toekenningsplafond voor 2014 op grond van artikel 5 van de Verordening Startersregeling. Het resterende budget is daarvoor naar verwachting ruim voldoende (387 leningen / 12 maanden = budget voor 32 leningen per maand, tegen 5 á 6 leningen per maand in de eerste helft van dit jaar en gemiddeld 22 per maand in de ‘beste’ maanden in 2012). 10. Advies maximum koopprijs startersregeling Sinds het begin van de crisis zijn de verkoopprijzen met ruim 20% gedaald (gegevens NVM). Deze prijsdaling hebben we tot op heden niet in de maximale koopprijs doorberekend. De maximale koopsom en de woningprijzen lopen steeds verder uiteen (of dreigen dat te doen). Daardoor kunnen starters steeds vaker ook niet-starterswoningen kopen (twee-kappers en zelfs vrijstaande woningen). Dit is niet het uitgangspunt van de starterslening. We hebben daarom een aanpassing van het maximum overwogen. Een aanpassing met 20% zou de prijs verlagen naar circa € 175.000. Dit is een te grote stap ineens. Een gematigde aanpassing met circa 10% ligt meer in lijn met het beleid dat gericht is op rust en duidelijkheid. Het maximum zou dan op € 200.000 uitkomen. In Oss vallen meer dan 550 aangeboden woningen onder dit maximum. Ook na een eventuele bijstelling van de maximale koopprijs komt nog een ruim aanbod koopwoningen voor een startersregeling in aanmerking. Vanuit de grondgedachte van de starterslening is een aanpassing wenselijk. De regeling moet immers starters de mogelijkheid geven een starterswoning te kopen. Grote woningen zoals tweeonder-een-kap-woningen vallen niet onder de beoogde woningen voor starters. Op deze conclusie moeten echter enkele nuanceringen worden gemaakt. -
Weliswaar vallen grotere woningen binnen de startersregeling, maar in de eerste helft van 2013 zijn geen woningen duurder dan € 200.000 met een starterslening gekocht (de hoogste koopsom was € 197.500 en de laagste € 108.000);
-
Ook de koop van een grotere woning met een starterslening zorgt voor doorstroming op de woningmarkt. De eigenaar van de betreffende woning kan ook verder in zijn wooncarrière;
-
Het goedkope aanbod van goedkope woningen in het landelijk gebeid van Oss gericht en zou dit door een aanpassing van het maximum verder afnemen;
-
De regiogemeenten hanteren een prijs oplopend van 216.000 á 224.000 in Bernheze, naar 225.000 in Landerd en Nijmegen en 265.000 (=NHG-grens) in Den Bosch, Veghel en Uden.
Gelet op deze omstandigheden is het op dit moment niet verstandig de maximale koopprijs te verlagen. Wel adviseer ik om met de partijen op de woningmarkt over dit aspect van de startersregeling nader in gesprek te gaan. Welk doel heeft de regeling in ieders ogen en wast betekent dat voor de voorwaarden die we stellen? Evaluatie startersregeling Oss 2013 – Q 1 en 2
Pagina 5 van 5
