Evaluatie Startersregeling gemeente Utrechtse Heuvelrug periode 1 november 2010 tot en met 31 oktober 2011
Datum 8 november 2011 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Auteur R.L. Parahoe
Inhoudsopgave
1 1.1 1.2
Inleiding ...................................................................................................................................................... 2 Aanleiding evaluatie ................................................................................................................................. 2 Leeswijzer ................................................................................................................................................... 2
2 2.1 2.2 2.3 2.4
De Startersregeling .................................................................................................................................... 3 De Starterslening ....................................................................................................................................... 3 Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten ..................................... 3 Randvoorwaarden gemeente Utrechtse Heuvelrug ............................................................................ 3 Beschikbaar budget ................................................................................................................................... 4
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
De resultaten ............................................................................................................................................... 5 Algemeen..................................................................................................................................................... 5 Kengetallen ................................................................................................................................................. 5 Effecten op de woningmarkt ................................................................................................................... 6 Hoogte bedrag en budget ......................................................................................................................... 7 Ervaringen Startersregeling ..................................................................................................................... 8 Conclusie ..................................................................................................................................................... 8
4
Aanbevelingen ........................................................................................................................................... 9
1
1
Inleiding
1.1
Aanleiding evaluatie
Op 11 oktober 2010 is de nota Startersleningen gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld door de gemeenteraad. Aan de gemeenteraad is toegezegd de regeling na een jaar te evalueren. Inmiddels is de regeling een jaar van kracht en is het tijd voor de afgesproken evaluatie. Bij deze evaluatie worden onder meer de volgende vragen beantwoord: Kengetallen - Hoeveel starters zijn geholpen? - Welke starters zijn geholpen binnen de gemeente (leeftijd, samenstelling huishouden, herkomst etc.)? - Welke woningen zijn verkocht (voorheen huur, aankoopbedrag etc.) Effecten op woningmarkt - Wat zijn de effecten op de lokale woningmarkt van het gemeentelijk Startersfonds en het provinciaal Startersfonds deel b? - Is sprake van instroom van woningzoekenden van buiten de gemeente Utrechtse Heuvelrug, waarbij gebruik is gemaakt van een starterslening van de gemeente Utrechtse Heuvelrug? Wat zijn de kenmerken en effecten? Startersregeling - Is een starterslening van € 30.000, - toereikend? - Hoe is de starterslening ervaren door woningcorporaties, makelaars en kopers? - Indien het budget is uitgeput: wil de gemeente de regeling voortzetten door een extra bijdrage te doen in het startersfonds? Wanneer worden de eerste inkomsten verwacht in het revolverend fonds? - Wil de gemeente de Startersregeling voortzetten?
1.2
Leeswijzer
De evaluatie van de Startersregeling bestaat uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 2 geeft een korte samenvatting van de inhoud van de Startersregeling. In hoofdstuk 3 worden de resultaten weergegeven op basis van de in hoofdstuk 1 genoemde evaluatiepunten. Ten slotte bevat hoofdstuk 4 een viertal aanbevelingen op basis van de resultaten van de evaluatie.
2
De Startersregeling
2.1
De Starterslening
De Starterslening is een instrument dat speciaal voor startende kopers is ontwikkeld. De lening wordt gebruikt om het verschil tussen de aankoopkosten van een woning (bestaand of nieuw) en het bedrag dat een koper zelf kan lenen, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), te overbruggen. De gemeente bepaalt onder welke voorwaarden een starterslening wordt verstrekt. De gemeente legt deze randvoorwaarden vast in een verordening. De Starterslening is een flexibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. De lening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna wordt het inkomen opnieuw getoetst om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst de rente en daarna de aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een inkomenstoets mogelijk. Is het inkomen gestegen, dan betaalt de eigenaar een normale rente. De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen en vermogen van de koper. Het rekenmodel houdt rekening met de maximale koopsomgrens en inkomensgrens die per gemeente verschillend kunnen zijn.
2.2
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in de volkshuisvesting. SVn beheert fondsen voor haar partners met als oogmerk het leveren van een waardevolle, gewaarborgde bijdrage aan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing. SVn verstrekt en beheert de startersleningen. Omdat SVn de uitvoerende partij is, kunnen gemeenten de Starterslening eenvoudig invoeren. Gemeenten die de Starterslening invoeren, openen een daarvoor toereikend fonds bij SVn. De gelden uit dit fonds komen door middel van rente en aflossing uiteindelijk weer terug in het fonds (gemiddeld 75% na 6 jaar), waarna ze opnieuw ingezet kunnen worden (= een revolverend fonds). Hiermee kan de gemeente een groeiende groep starters bedienen en daarmee de doorstroming op de woningmarkt op gang helpen en houden.
2.3
Randvoorwaarden gemeente Utrechtse Heuvelrug
De doelgroep Starters en jonge gezinnen die: 1. voor het eerst zelfstandig gaan wonen in een koopwoning; 2. al zelfstandig wonen in een huurwoning en doorstromen naar een eerste koophuis; 3. hun huurhuis kopen; 4. maximaal 35 jaar zijn (oudste persoon huishouden); 5. een maximum bruto huishoudinkomen hebben van € 50.000, -; 6. minimaal een jaar ingeschreven staan in de gemeente of de afgelopen 10 jaar minimaal vier jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Hierbij wordt uitgegaan van datum transport van de woning, als peildatum van bovengenoemde gegevens. Eisen woning 7. woningen in de bestaande voorraad of die nieuw worden gebouwd; 8. met een maximum van € 250.000, - voor de totale verwervingskosten; 9. woningen die niet in combinatie met een koopconstructie (bijvoorbeeld Koopgarant of Verkoop onder voorwaarden) worden verkocht. Voorwaarden Starterslening 10. maximaal 20% van de totale verwervingskosten, tot een maximum van € 30.000, -.
3
2.4
Beschikbaar budget
Totaal beschikbaar voor startersleningen: 1 2 3 4
Saldo rekeningen bij SVn vm gemeenten Leersum en Driebergen-Rijsenburg Afkomstig van reserve woonkwaliteit Gemeentelijk budget Beheerkosten SVn (0,5% van beschikbaar budget) Netto gemeentelijk budget Bijdrage provinciaal Startersfonds Bedrag beschikbaar voor startersleningen
€ 134.946, € 272.754, € 407.700, - € 2.025, € 405.675, € 135.672,€ 541.347,-
Toelichting bij bovenstaand overzicht: 1
Voormalige gemeenten Driebergen-Rijsenburg en Leersum hadden beide een gemeenterekening bij SVn. In totaal was in 2010 € 539.558, - in beheer bij SVn in de vorm van uitstaande leningen aan particulieren (startersleningen) en woningcorporatie Heuvelrug Wonen (stimuleringslening). Delen van de uitstaande leningen zijn reeds afgelost door Heuvelrug Wonen en particulieren. Omdat het een revolverend fonds betreft, zijn de afgeloste bedragen weer beschikbaar gekomen in het Startersfonds. Het beschikbare bedrag was op 1 november 2010 € 134.946, -.
2
Op 16 december 2009 werd de discussienota reserve Woonkwaliteit Utrechtse Heuvelrug besproken in de gemeenteraad. De gemeenteraad stemde in met het aanmerken van de Starterslening als extra bestedingsdoel van de reserve Woonkwaliteit. Ook is ingestemd met het reserveren van € 182.754, - uit de reserve Woonkwaliteit voor startersleningen. Op 11 oktober 2010 besloot de gemeenteraad dit bedrag aan te vullen met € 90.000,- in verband met het volledig benutten van het door de provincie beschikbaar gestelde bedrag (zie punt 4).
3
De SVn vraagt een jaarlijkse beheervergoeding van 0,5% van het bedrag aan uitstaande startersleningen. Dit wordt berekend over het bedrag dat op 31 december uitstaat aan startersleningen. Rekenvoorbeeld: als de gemeente 18 leningen heeft verstrekt van € 30.000,- , dan heeft de gemeente feitelijk 18 x € 22.500,- (75% i.v.m. provinciale bijdrage) bijgedragen. Dit is een totaalbedrag van € 405.000,-. De beheervergoeding bedraagt dan € 2.025,- (0,5% van € 405.000,-).
4
De provincie Utrecht heeft op 1 februari 2009 een provinciaal Startersfonds opgericht met daarin een bedrag van € 5 miljoen. Het provinciaal Startersfonds bevat een budget per gemeente dat als het ware wordt toegevoegd aan het bestaande gemeentelijke Startersfonds. Het uitgangspunt is een bijdrage van 25% door provincie en 75% door de gemeente. Gemeenten kunnen het provinciaal Startersfonds geheel volgens de eigen beleidsregels en criteria hanteren. Het provinciaal Startersfonds t.b.v. de gemeente Utrechtse Heuvelrug bedraagt € 135.672,-.
Reeds uitgeputte startersfondsen: • In de discussienota Startersleningen (januari 2010) werd aangegeven dat VROM gemeenten wil stimuleren om meer startersleningen verstrekken. VROM stelde daarom een bedrag beschikbaar van € 40 miljoen. Gemeenten konden rekenen op een bijdrage van 50% op ieder toegekende VROM starterslening, zolang het budget uit het fonds toereikend was. Het fonds is echter sinds 26 mei 2010 uitgeput. Het nieuwe kabinet heeft geen nieuw budget beschikbaar gesteld. • Het provinciaal Startersfonds bestaat uit twee delen: o Deel a. Zie punt 4 voor meer informatie over deel a. o Deel b. Dit was een apart provinciaal budget waaruit leningen verstrekt werden aan starters die binnen de provincie van de ene naar de andere gemeente verhuizen en wat startersleningen betreft buiten de gemeentelijke regelingen vallen. Dit budget is inmiddels ook uitgeput.
3
De resultaten
3.1
Algemeen
De Startersregeling is op 1 november 2010 in werking getreden. De regeling had een aanloopfase nodig. De eerste maanden waren er weinig informatieverzoeken. Vanaf 2011 begon de regeling bekendheid te krijgen en stroomden de informatieverzoeken binnen. Naast gemeentelijke berichtgeving wijzen ook de lokale makelaars potentiële kopers op de regeling. Vanuit de gemeente werden ook gesprekken gevoerd met hypotheekverstrekkers om de regeling onder de aandacht te brengen. Gemiddeld was er één belangstellende per week. Toch duurde het tot februari 2011 voordat de eerste lening werd verstrekt. Nu (november 2011) is er een evenwicht ontstaan en zijn er gemiddeld twee informatieverzoeken per maand. Bij contact met een belangstellende worden de basiscriteria voor de Starterslening doorlopen. Belangstellenden krijgen zo direct te horen of ze aan de basiscriteria (bijvoorbeeld binding met de gemeente, leeftijd en inkomen) voldoen. Er kan pas een aanvraag worden ingediend als er sprake is van een daadwerkelijke aankoop (maar nog vóór de notariële overdracht), omdat de gegevens van de aan te kopen woning nodig zijn voor de toetsing. Gemiddeld wordt één lening per anderhalve maand verstrekt. Ten tijde van het schrijven van deze evaluatie (november 2011) is een zevende starterslening verstrekt.
3.2
Kengetallen
In de periode 1 november 2010 tot en met 31 oktober 2011 zijn 6 starters geholpen. De leeftijden variëren van 20 tot en met 29 jaar. Het betreffen één- en tweepersoonshuishoudens. Twee van de zes kopers waren op het moment van aankoop woonachtig buiten de gemeente, maar hadden in het afgelopen 10 jaar minimaal vier jaar onafgebroken in de gemeente gewoond. In totaal is € 167.983,00 verstrekt aan startersleningen (peildatum 31 oktober 2011). Het resterend budget is daarmee € 373.364,- (per 1 november 2011). Dit is voldoende budget voor nog minimaal 12 startersleningen.
1 2 3 4 5 6
Geboortejaar koper(s) Plaats herkomst Woonsituatie Datum toekenning Bedrag starterslening 1985 Driebergen-R Inwonend 28-02-2011 € 30.000,00 1990 Driebergen-R Inwonend 29-03-2011 € 27.440,00 1985/1988 Zeist Huur 26-05-2011 € 30.000,00 1982 Utrecht Huur 25-07-2011 € 24.167,00 1983/1985 Doorn Huur 14-09-2011 € 27.000,00 1988 Leersum Inwonend 26-09-2011 € 29.376,00 Totaal € 167.983,00
De zes starters kochten woningen in Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum. De totale verwervingskosten1 van de woningen varieerden van € 135.000,00 tot en met € 184.800,00. Twee verkochte woningen waren voormalige huurwoningen van woningcorporatie Heuvelrug Wonen. Adres 1 Jagersdreef, Driebergen-R 2 Vogelweide, Doorn 3 Jagersdreef, Driebergen-R 4 Jagersdreef, Driebergen-R 5 Vogelweide, Doorn 6 MC Verloopweg, Leersum
Type woning appartement eengezinswoning appartement appartement appartement appartement
Verwervingskosten woning Bijzonderheden € 176.400,00 € 137.200,00 Voormalig huur € 184.800,00 € 158.950,00 € 135.000,00 Voormalig huur € 146.880,00
Onder de verwervingskosten wordt verstaan de koop-/aanneemsom met daar bovenop de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten, meegefinancierde verbouwingskosten en afsluitkosten voor de lening.
1
5
Analyse Opvallend is dat er alleen woningen zijn verkocht in de drie grote dorpen Driebergen-Rijsenburg, Doorn en Leersum. In Maarn, Overberg en Maarsbergen bestaat de woningvoorraad vrijwel geheel uit eengezinswoningen (m.u.v. seniorenappartementen in Maarn). Daarnaast is de mutatiegraad laag en zijn de gemiddelde huizenprijzen hoog. In Maarn is de gemiddelde woningwaarde € 354.000,- , in Overberg is de gemiddelde woningwaarde € 371.000,- en in Maarsbergen € 347.000,- (bron CBS). Kopers van huizen onder de sociale koopprijsgrens € 181.512, - hebben een huisvestingsvergunning nodig. De huisvestingsvergunning kan als sturingsinstrument worden ingezet, om bepaalde doelgroepen binnen de gemeente te huisvesten. De criteria voor een huisvestingsvergunning kunnen gemeenten opnemen in de huisvestingsverordening. Het valt op dat bijna alle woningen waarvoor een starterslening is verstrekt in deze categorie (tot € 181.512, -) vallen. Dit geeft aan dat € 181.512, - nog steeds een realistische waarde is als sociale koopprijsgrens. Ook geeft het aan dat de gemeente de doelgroep die zij binnen de gemeente wil behouden, met de Starterslening een extra steun in de rug kan bieden. Bij het bepalen van de criteria voor de Starterslening is bewust gekozen om woningen die via Verkoop onder Voorwaarden (VoV) of Koopgarant worden verkocht, uit te sluiten van de regeling. Zowel de Starterslening als de koopconstructies zijn bedoeld om starters te helpen op de koopwoningmarkt. Het idee was om een zo groot mogelijke groep starters te helpen door de regelingen naast elkaar toe te passen in plaats van te ‘stapelen’. Nu is het zo dat woningbouwvereniging Amerongen haar voormalige huurwoningen èn haar nieuwbouwwoningen te koop aanbiedt via Verkoop onder Voorwaarden. Daarom zijn er vooralsnog geen startersleningen verstrekt voor de aankoop van een woning in Amerongen en Maarn. Overigens signaleert de woningbouwvereniging dat het voor koopstarters met een inkomen tot € 50.000,- steeds moeilijker wordt om ook de VoV -woningen gefinancierd te krijgen. De woningbouwvereniging verzoekt de gemeente daarom te onderzoeken of de regelingen alsnog gecombineerd kunnen worden.
3.3
Effecten op de woningmarkt
De starterslening heeft een gunstig effect op de woningmarkt, zowel in de koopsector als de huursector. Hieronder worden de effecten beschreven. 1.
Doorstroming koopsector De Starterslening kan de doorstroming op de lokale woningmarkt bevorderen. In de huidige woningmarkt zijn er veel onzekerheden (vastlopende woningmarkt, moeilijk te verkrijgen financiering etc.), waardoor veel kopers eerst de eigen woning willen verkopen. Onderaan de keten is er een starter die voor het eerst een woning wil kopen, maar die stap niet of nauwelijks kan zetten vanwege de hoge huizenprijzen. Zodra starters een woning aanschaffen, veroorzaakt dit een kettingreactie: degene van wie ze het huis kopen kan op zijn beurt weer van de volgende partij een huis kopen, die vervolgens ook weer de markt op kan. Een koopstarter staat aan het begin van een verhuisketen, waardoor uiteindelijk 3 tot 7 verhuisbewegingen (bron onderzoeksbureau RIGO) kunnen ontstaan. Dit is zeer gunstig binnen de huidige woningmarkt. De vier verkochte woningen (exclusief de twee voormalige huurwoningen) hebben theoretisch gezorgd voor minimaal 12 verhuisbewegingen. In de gemeentelijke basisadministratie (GBA) is vervolgens bekeken wat de werkelijke verhuisbewegingen waren. Als iemand naar een andere gemeente vertrekt, dan zijn de vervolgbewegingen niet meer te achterhalen via de GBA. o De woning aan de M.C. Verloopweg is nog niet gepasseerd. Op het adres staan de oude eigenaren ingeschreven. o De voormalige eigenaar van één van de verkochte woningen aan de Jagersdreef is verhuisd naar een andere gemeente. Het verloop van de keten is niet te achterhalen.
o
o
De aankoop van één van de woning aan de Jagersdreef, veroorzaakte minimaal 3 verhuisbewegingen. De derde beweging was naar een woning buiten de gemeente. Het verdere verloop van de keten is niet te achterhalen. De aankoop van de laatste woning aan de Jagersdreef, veroorzaakte 4 verhuisbewegingen. De laatste beweging betreft een overlijden.
Er kan worden gesteld dat een koopstarter inderdaad 4 verhuisbewegingen in gang zet. 2.
Doorstroming huursector De Starterslening kan ook huurders over de streep trekken, die voor het eerst willen en kunnen kopen. Zo komen weer (sociale) huurwoningen beschikbaar voor mensen die daarop aangewezen zijn. Drie van de zes geholpen koopstarters hebben een huurwoning achtergelaten. Twee van de drie zijn afkomstig van buiten de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De lokale effecten in de huursector zijn daarom (nog) gering.
Analyse Hoewel er nog maar zes startersleningen zijn verstrekt is elke beweging op de woningmarkt momenteel gunstig. In de koopsector treedt een sneeuwbaleffect op: de zes startersleningen leveren theoretisch maar liefst 12 verhuisbewegingen op. Met de invoering van de € 33.614,- inkomensgrens zijn er minder verhuisbewegingen waar te nemen in de huursector. Zo zijn er binnen onze gemeente in het 3e kwartaal van 2011 38 woningen verhuurd ten opzichte van 57 woningen in het 3e kwartaal van 2010, een vermindering van 33% in aantal verhuringen (bron WoningNet). Hoewel er dus maar één koopstarter afkomstig is uit een lokale sociale huurwoning is ook hier èlke verhuisbeweging gewenst! Nog weinig lokale huurders hebben gebruik gemaakt van de Startersregeling. Een verklaring kan zijn dat huurders al de beschikking hebben over een woning. Het is dan de vraag of zij een woning kunnen aankopen, waarmee ze ‘wooncarrière’ maken. Ook was het aankopen van een woning voorheen een manier om vermogen op te bouwen. In de huidige financiële situatie en woningmarkt is het aankopen van een woning niet altijd een gunstige investering gebleken.
3.4
Hoogte bedrag en budget
De gemeentelijke Starterslening bedraagt 20% van de totale verwervingskosten tot een maximum van € 30.000,-. Vijf maal werd het maximale bedrag toegekend, waarvan drie maal gemaximeerd op 20% en twee maal de volledige € 30.000,-. In één geval was een lagere starterslening nodig om het verschil tussen financieringsruimte en verwervingskosten te overbruggen. Gemiddeld bedroeg de Starterslening € 27.997,17.
Hoogte Starterslening € 35.000,00
€ 30.000,00
€ 25.000,00
€ 20.000,00
€ 15.000,00
€ 10.000,00
€ 5.000,00
€ 0,00 1
2
3
4
5
6
Op 1 november 2011 is nog een budget beschikbaar van € 373.364,- (€ 541.347,- minus € 167.983,-). Dit is voldoende voor 12 startersleningen van € 30.000,-.
7
Analyse In de periode 1 november 2010 tot en met 31 oktober 2011 zijn zes aanvragen ontvangen en ook zes startersleningen toegekend. In alle gevallen zijn de aankopen doorgegaan. Gesteld kan worden dat het maximum bedrag van 20% van de verwervingskosten tot een maximum van € 30.000,- toereikend is. De eerste lening is op 28 februari 2011 toegekend. De eerste inkomsten kunnen vanaf 28 februari 2014 worden verwacht, tenzij het inkomen van de koper niet is gestegen en er een hertoets wordt aangevraagd.
3.5
Ervaringen Startersregeling
Hieronder wordt kort ingegaan op de ervaringen van kopers, makelaars en woningcorporatie: Kopers (o.b.v. 4 interviews)
• • • •
Makelaars (o.b.v. 3 interviews)
Woningcorporatie (o.b.v. 1 interview)
• • • •
Goed initiatief; Makelaars noemen regeling in woningadvertentie; Tip aan gemeente: voorzichtig met ‘mitsen en maaren’; Als verkopende makelaar geen procedurele ervaring.
• •
Ging om twee appartementen van Heuvelrug Wonen; Van de makelaars alleen maar goede berichten ontvangen over de afhandeling; Zonder deze starterslening hadden de kandidaten niet de mogelijkheid gekregen om deze woningen te kopen; “Zeer goed project”.
• •
3.6
In het algemeen variërend van tevreden tot zeer tevreden; Goede regeling, heeft het mogelijk gemaakt om de woningen te kunnen kopen; Vanuit de gemeente soepel verlopen, goed geholpen; Vanuit SVn bij twee personen voorspoedige behandeling, bij twee personen qua procedure minder tevreden i.v.m. lange behandeltijden (o.a. door wijziging overdrachtsbelasting).
Conclusie
Binnen de huidige koopwoningmarkt hebben starters een goede uitgangssituatie. Zij zijn de enige groep die een huis kunnen kopen zonder eerst hun huidige woning te hoeven verkopen. Door het kopen voor hen gunstiger te maken, kunnen zij een positieve spiraal op de woningmarkt in werking zetten door verhuisketens in gang te zetten. Hoewel er slechts 18 leningen verstrekt kunnen worden is elke beweging in de huidige woningmarkt (zowel koop als huur) gunstig en dus gewenst.
4
Aanbevelingen
Naar aanleiding van de resultaten worden de volgende aanbevelingen gedaan: Aanbeveling 1: De Startersregeling voortzetten De vastlopende woningmarkt heeft ook gevolgen binnen de gemeente Utrechtse Heuvelrug: er worden minder woningen verkocht (in oktober 2011 7,5% minder dan in oktober 2010 – bron Kadaster), ook zijn er 33% minder huurwoningen verhuurd ten opzichte van 2010. Elke beweging binnen de huidige markt is gewenst. De effecten van de Starterslening op de woningmarkt zijn groot. Eén verkochte woning (bestaande koop) levert minimaal vier verhuisbewegingen op. Eén huurder die voor het eerst gaat kopen maakt een (sociale) huurwoning vrij voor de doelgroep met de laagste inkomens. Er is voldoende aanbod van woningen waarvoor een Starterslening mogelijk is. Hieronder een overzicht van het beschikbare woningaanbod in de prijscategorie tot en met € 230.000,- met peildatum 15 november 2011 (bron Funda). Appartement Eengezinswoning Driebergen-Rijsenburg 24 3 Doorn 9 8 Leersum 7 1 Amerongen 4 5 Maarn 3 1 Maarsbergen Overberg Gezien het aanbod was het goed mogelijk geweest dat het Startersfonds al zou zijn uitgeput. Dat het fonds niet is uitgeput kan verschillende oorzaken hebben, bijvoorbeeld dat kopers: - niet aan de basiscriteria voor de Starterslening voldoen (binding, leeftijd, inkomen); - te weinig vertrouwen hebben in de woningmarkt; - te maken hebben met verscherpte regels rondom financiering. Aanbeveling 2: Een starterslening van maximaal 20% van de totale verwervingskosten tot een maximum van € 30.000,- handhaven Bij het instellen van de Startersregeling was het onzeker of de hoogte van de Starterslening voldoende zou zijn vanwege de hoge huizenprijzen binnen de gemeente. Maar zoals in paragraaf 3.4 wordt aangegeven zijn alle leningaanvragen toegekend èn zijn alle aankopen doorgegaan. Er kan worden geconcludeerd dat het gestelde maximum toereikend is. Aanbeveling 3: Onderzoek naar vervolg van de Startersregeling (na uitputing van het gemeentelijke Startersfonds) door gebruik te maken van het door SVn gefinancierde Startersfonds Voor gemeenten zijn lastige tijden aangebroken. Veel gemeenten moeten scherpe afwegingen maken ten aanzien van beschikbare budgetten. Hierdoor is het voor veel gemeenten problematisch geworden om fondsen beschikbaar te stellen ten behoeve van de Starterslening. Om het de gemeenten toch mogelijk te maken Startersleningen beschikbaar te stellen, introduceert SVn een nieuwe financieringsmethode naast de revolverende fondsen. De nieuwe financieringsmethodiek houdt in dat niet de gemeente, maar SVn zorg draagt voor de financiering van het fonds. De gemeente betaalt een vast percentage van 30% ter dekking van de gemaakte kosten.
9
De voordelen zijn: - Er is geen eigen inleg meer nodig voor de fondsen. - De gemeente hoeft niet zelf te lenen om de fondsen te financieren. - Tegen een lager liquiditeitsbeslag kunnen gemeenten toch de beleidsdoelstellingen (blijven) realiseren. De nadelen zijn: - De nieuwe methode is niet goedkoper2 voor gemeenten. De 30% aan vaste bijdrage heeft de SVn bepaald op basis van verwachte rentederving (starters betalen de eerste 3 jaar immers geen rente) en verwachte beheerkosten. De werkelijke kosten kunnen uiteindelijk hoger of lager uitvallen. Een eventuele winst wordt uiteindelijk niet verrekend. Bij een starterslening van € 30.000,- zijn de eenmalige kosten € 9.000,- . Dit zijn kosten die de gemeente dus niet meer terugziet. De huidige methode is op basis van een revolverend fonds, waardoor de gemeente (op den duur) de inleg altijd weer terugkrijgt (m.u.v. de jaarlijkse beheerkosten van 0,5%). - Een gemeente kiest voor de financiering door SVn òf voor de huidige methode middels een revolverend fonds. De methoden kunnen niet naast elkaar worden toegepast. Als het gemeentelijke Startersfonds is uitgeput kan worden onderzocht of er een zodanige behoefte is aan startersleningen om het door SVn gefinancierde fonds te overwegen. Aanbeveling 4: Onderzoek naar het mogelijk maken van startersleningen voor kopers die een woning kopen met een koopconstructie en dit betrekken bij de evaluatie van de Woonvisie Woningbouwvereniging Amerongen verkoopt bestaande en nieuwbouwwoningen via de koopconstructie VoV. De doelgroep waar zij zich op richten heeft (evenals de doelgroep van de gemeentelijke Starterslening) een huishoudinkomen van maximaal € 50.000,-. De woningbouwvereniging richt zich dus in het bijzonder op de groep middeninkomens (tussen €33.614,- en € 50.000,-), die vanwege de nieuwe Europese regels3 tussen wal en schip vallen. De ervaring van woningbouwvereniging Amerongen is dat ook deze middeninkomens de financiering voor de VoV-woningen in de huidige markt nauwelijks rond krijgen. Dit komt onder meer door verscherpte regels bij hypotheekverstrekking aan starters. Woningbouwvereniging Amerongen verkoopt het meerendeel van haar VoV-woningen tussen de € 150.000 en € 210.000. Dit is dezelfde categorie woningen als waar de Startersregeling zich op richt. Bij een starterslening wordt het verschil tussen mogelijke financiering en het aankoopbedrag van de woning overbrugt door de starterslening. Zonder starterslening is dus ook bij een reguliere woning geen financiering mogelijk. Voor de starters in Amerongen zou het een uitkomst zijn als de Starterslening alsnog mogelijk wordt bij de aankoop van een woning met een koopconstructie. De woningbouwvereniging verzoekt de gemeente de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken. Omdat het verzoek onlangs is ontvangen en een eventuele positieve uitkomst gevolgen heeft voor alle woningen die met een verkoopconstructie worden verkocht, is het belangrijk om de impact van deze wijziging grondig te onderzoeken. De uitkomsten van het onderzoek worden daarom meegenomen bij de evaluatie van de Woonvisie in 2012.
< Rekenvoorbeeld > Kosten huidige gemeentefonds: gemiddeld wordt na 6 tot 9 jaar afgelost op de Starterslening. Bij een starterslening van € 30.000, - is na 9 jaren 9 keer 0,5% is € 1.350,- aan beheervergoeding betaald aan SVn. Rentederving (omdat de starter in ieder geval de eerste drie jaren geen rente betaald) is hierin niet meegenomen. Kosten door SVn gefinancierde fonds: bij een starterslening van € 30.000,- zijn de eenmalige kosten voor de gemeente € 9.000,-. Hierin houdt SVn wèl rekening met rentederving. 3 Volgens deze nieuwe regels moeten woningcorporaties 90% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal € 33.614,-. De overige 10% mogen aan hogere inkomensgroepen worden toegewezen. Hiermee wordt het specifiek voor de middeninkomens moeilijker om aan een andere woning te komen. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig om in de vrije sector te kunnen huren. 2
Extra inzet communicatie De startersfondsen van veel gemeenten zijn al uitgeput en worden niet meer aangevuld. Ook de regeling Koopsubsidie4 is inmiddels beëindigd. Landelijk zijn er dan ook geluiden dat er steeds minder instrumenten beschikbaar zijn om startende kopers te helpen. Het is daarom van belang om publiciteit te blijven geven aan de Startersregeling van de gemeente Utrechtse Heuvelrug om de regeling onder de aandacht te houden van startende kopers. De volgende communicatiemiddelen worden ingezet: - Maandelijkse berichtgeving via sociale media; - In februari 2012 berichtgeving in het Gemeentenieuws (de Kaap/Stichtse Courant); - In februari 2012 informatie versturen naar lokale makelaars en hypotheekadviseurs.
Koopsubsidie is een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten. Met koopsubsidie wilde de overheid het eigen woningbezit bevorderen. Het is niet meer mogelijk om koopsubsidie aan te vragen. Op 29 maart 2010 was het budget overschreden. 4
11
