Utrechtse Heuvelrug, Structuurnota bedrijventerreinen

Utrechtse Heuvelrug, Structuurnota bedrijventerreinen Gemeente Utrechtse Heuvelrug Concept

Rapportnummer:

206X00210.054044_3

Datum:

5 februari 2010

Contactpersoon opdrachtgever:

de heer E. de Hooge

Projectteam BRO:

Linda van der Wal, Christel van Grinsven

Trefwoorden:

-

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 13

Beknopte inhoud:

-

Inhoudsopgave

1.

2.

Inleiding

3

1.1 Achtergrond 1.2 Werkwijze 1.3 Leeswijzer

3 5 6

Aanbodanalyse

7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3.

4.

5.

pagina

Economische structuur gemeente Werklocaties in de gemeente Positie in de regio Provinciaal en lokaal beleid Samenvatting

7 7 24 25 26

Vraaganalyse

29

3.1 3.2 3.3 3.4

30 33 36 38

Directe ruimtebehoefte Toekomstige ruimtebehoefte Inbreidingsmogelijkheden Totale ruimtebehoefte

Ontwikkelvarianten

43

4.1 4.2 4.3 4.4

43 44 45 46

Terugdringen van pendel door passende banen Profilering met een duurzaam werklandschap Wat je hebt beter faciliteren Voorkeursvariant

Beleidsaanbevelingen

Inhoudsopgave

51

1

2

Inhoudsopgave

1.

INLEIDING

1.1

Achtergrond

De gemeente Utrechtse Heuvelrug is een jonge gemeente waar veel dingen op stapel staan. De gemeente is sinds 1 januari 2006 ontstaan uit de gemeenten DriebergenRijsenburg, Doorn, Maarn, Amerongen en Leersum. De gemeente is bezig met het formuleren van nieuw gemeentelijk beleid in haar integrale structuurvisie. Op 9 juli 2009 is de ontwerpstructuurvisie vrijgegeven voor inspraak. Een belangrijk uitgangspunt van de structuurvisie is de versterking van het groene karakter/imago van de gemeente Utrechtse Heuvelrug en het behoud van bestaande kwaliteiten van de afzonderlijke kernen. Het opstellen van een structuurnota bedrijventerreinen is als project benoemd in de structuurvisie. In onderhavige rapportage wordt deze structuurnota voor de komende 10 – 15 jaar nader uitgewerkt. Proces In 2007 is een start gemaakt met het opstellen van de structuurnota bedrijventerreinen. Het economisch beleidsplan vormt hiervoor de basis (zie figuur 1.1). Parallel aan het opstellen van de structuurnota Bedrijventerreinen werd in 2007 ook de integrale gemeentelijke structuurvisie vormgegeven. Discussies over de nut en noodzaak van de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein in de gemeente hebben er voor gezorgd dat de te nemen hierover zijn uitgesteld. Figuur 1.1. Proces economisch beleidsplan en structuurnota’s

Hoofdstuk 1

3

In juli 2009 is de ontwerpstructuurvisie vrijgegeven en is een actualisatie van de structuurnota bedrijventerreinen gevraagd. In de actualisatie van de rapportage wordt de meest recente informatie en plannen en initiatieven meegenomen. De Kamer van Koophandel heeft tevens een enquête onder alle ondernemers in de gemeente uitgezet (uitgezonderd Holdings, beheer-BV’s en ZZP’ers < 16 uur per week). In deze enquête wordt onder andere gegevens over ruimtebehoefte gevraagd. De resultaten van deze gegevens worden meegenomen in deze rapportage. Resultaten van dit onderzoek kunnen mogelijk invloed hebben op enkele uitgangspunten zoals die nu zijn benoemd in de ontwerpstructuurvisie ten aanzien van het onderwerp wonen en werken. Uitgangspunten structuurnota bedrijventerreinen In deze structuurnota worden uitgangspunten geformuleerd die richting dienen te geven aan bepaalde keuzes. Zeker als het gaat om de centrale keuze van deze structuurnota, het al dan niet kiezen voor bundelen van nieuw bedrijventerrein op een of meerdere locaties in de gemeente. De uitgangspunten waarvan is uitgegaan zijn: • Bij de vertaling van toekomstige economische ontwikkeling naar ruimte voor bedrijven in de gemeente, is ervoor gekozen om in eerste instantie de uitbreiding te zoeken nabij of aansluitend aan bestaande bedrijventerreinen. Dit principe past bij de ambitie het groene karakter in de gemeente de ruimte te geven (structuurvisie). • De structuurnota bedrijventerreinen borduurt voort op het Economisch Beleidsplan van de gemeente. Ten aanzien van de ontwikkeling van het MKB/ zakelijke dienstverlening en overige bedrijven zijn verschillende scenario’s belicht. Voorkeur wordt uitgesproken voor een combinatie van scenario 2 en 3, respectievelijk gematigde en grootschalige ontwikkeling. Het ambitieniveau schuift op richting scenario 3. Kernthema’s zijn ruimte voor werken en werklocaties, samenwerking en organiseren en dienstverlening (Economisch Beleidsplan, pag. 71). • De noodzaak om ruimte in te zetten voor nieuw en bestaand bedrijventerrein wordt in deze structuurnota in de eerste plaats belicht vanuit doelgroepen die thuishoren op een regulier gemengd bedrijventerrein. Deze doelgroepen worden vanuit vier categorieën benaderd: - bedrijven op bestaande bedrijventerreinen; - bedrijven uit de regio; - verplaatsers uit de kernen en het buitengebied; - kleinschalige bedrijven (waaronder zzp’ers en starters). • Het al dan niet faciliteren van de ruimtevraag vanuit deze doelgroepen wordt vervolgens afgewogen binnen de keuzes die zijn gemaakt in het Economisch Beleidsplan en de ontwerpstructuurvisie. De kernthema’s vanuit economisch beleid zijn: - bijdrage van de doelgroep aan ambities op het vlak van lokale werkgelegenheidsgroei;

4

Hoofdstuk 1

-

1.2

bijdrage van de doelgroep aan versterking van de lokale economische structuur, in de vorm van toeleverings- en uitbestedingsrelaties; bijdrage van de doelgroep aan het wenselijk ‘economisch imago’ van de gemeente.

Werkwijze

Het opstellen van de structuurnota bedrijventerreinen is gebeurd in verschillende stappen. In het schema op de volgende pagina worden de verschillende onderscheiden stappen schematisch weergegeven. De structuurnota en de ruimtelijke uitwerking kennen twee fasen. Zoals eerder aangegeven is fase 1 uitgevoerd in 2007/2008. In deze rapportage worden op basis van een actualisatie van fase 1 de beleiduitgangspunten voor de ruimtelijke structuur van de bedrijventerreinen bepaald. FASE 1

STAP 1: ANALYSE

Aanbodanalyse Startnotitie ruimteRuimtebehoefte

behoefte

Bijeenkomst stuurgroep

Doelgroepanalyse

STAP 2: VISIEVORMING

Ontwikkelvarianten

Workshop werkgroep

Voorkeursvariant op hoofdlijnen

STAP 3: RAPPORTAGE

Concept Voorkeursvariant

Bijeenkomst stuurgroep

Definitieve rapportage Voorkeursvariant

FASE 2

STAP 4 RUIMTELIJKE UITWERKING VOORKEURSVARIANT (STRUCTUUR BEDRIJVENTERREINEN)

Na vaststelling van de Structuurnota Bedrijventerreinen wordt de voorkeursvariant ruimtelijk uitgewerkt.

Hoofdstuk 1

5

1.3

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 en 3 wordt de aanbod- en vraaganalyse beschreven met als resultaat inzicht in de directe en toekomstige ruimtebehoefte. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 een aantal ontwikkelvarianten geschetst waarop de gemeente haar ruimtebehoefte in de toekomst kan faciliteren. Uiteindelijk hebben deze ontwikkelvarianten geleidt tot een voorkeursvariant. In het laatste hoofdstuk worden een aantal beleidsaanbevelingen gedaan ten aanzien van toekomstige bedrijventerreinontwikkeling.

6

Hoofdstuk 1

2. AANBODANALYSE

2.1

Economische structuur gemeente

De gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt midden in een economisch dynamische regio. Een belangrijke motor van de economie in de regio is de ligging aan de A12 en aan de spoorlijn tussen Utrecht en Arnhem. Het aantal arbeidsplaatsen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug in 2008 bedroeg circa 21.282 (Bron: provincie Utrecht 2009). Een groot deel van deze banen bevindt zich in de sectoren overheid en zorg. De sterke vertegenwoordiging van deze sectoren komt voornamelijk door de aanwezigheid van enkele grote bedrijven en instanties (zorg en overheid). Zorg en overheidsdiensten zijn met name geclusterd in en rondom de dorpen Driebergen-Rijsenburg en Doorn. Traditionele productiesectoren zoals industrie, bouw en transport zijn veel minder sterk vertegenwoordigd in de gemeente. Opmerkelijk is wel een stijging van de werkgelegenheid en aantal vestigingen in de sectoren industrie en bouwnijverheid De werkgelegenheid in de sector vervoer en opslag is de afgelopen jaren sterk gedaald, het aantal vestigingen echter niet. Het aantal vestigingen in de gemeente is de afgelopen vijf jaar meer gestegen dan het aantal banen. Dit impliceert dat het gemiddelde aantal werknemers per vestiging is gedaald en dat er dus veel kleinschalige bedrijven zich hebben gevestigd of zijn opgericht in de gemeente.

2.2

Werklocaties in de gemeente

De banen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn voor het overgrote deel gelegen in de kernen en buitengebieden van de gemeente. Op de bedrijventerreinen in de gemeente zijn slechts een kleine 1.400 banen (6,5% van het totaal) gevestigd verdeeld over 113 vestigingen. Dit is ver onder het landelijke gemiddelde van 33%. De laatste vijf jaren is het aantal banen op de bedrijventerreinen echter wel gestegen (met onderlinge verschillen tussen de bedrijventerreinen). In 2004 bevond zich nog maar 6,1% van alle banen op bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 2

7

Gebondenheid gemeente De gemeente kent een grote dagelijkse pendel. Deze pendel vindt voornamelijk plaats in de sectoren zorg en overheid. Het gaat hier om een uitstroom van circa 9.000 personen en een instroom van circa 6.600 personen. De grote pendel geeft te kennen dat er sprake is van een mismatch tussen vraag en aanbod naar arbeid in de gemeente. De grote pendel in de gemeente zorgt voor grote verkeersstromen en daarmee verkeersdruk. De verkeersdruk is voornamelijk zichtbaar op de N225 en in mindere mate ook op de N226 en N227. Op de bedrijventerreinen komt gemiddeld meer dan de helft van de werknemers van buiten de gemeente (Bron: provincie Utrecht). Het betreft hier voornamelijk werknemers uit buurgemeenten. Omvang bedrijventerreinen De gemeente kent 7 bedrijventerreinen (zie kaart 2.1). De bedrijventerreinen hebben in zijn totaliteit een omvang van 22,7 hectare bruto en 16,66 hectare netto (Bron: IBIS 2009, bewerking BRO)1. De laatste uitgifte van bedrijventerrein is 2 hectare in 2006 geweest, dit is het terrein Vossenstein in Doorn. De terreinen zijn volledig uitgegeven. De bedrijventerreinen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn kleinschalig van opzet en grotendeels ontwikkeld nabij de kernen. Voor het terrein Stationsomgeving Driebergen-Zeist loopt een apart traject. Dit terrein wordt daarom niet verder meegenomen in deze rapportage. De onderstaande kaart met bijbehorende tabel 2.1 geven een overzicht van de ligging en omvang van de bedrijventerreinen. Kaart 2.1 Overzicht bedrijventerreinen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug bedrijventerrein

1

In IBIS wordt Maarnse Grindweg niet aangemerkt als een bedrijventerrein. In deze rapportage wordt Maarnse Grindweg wel als bedrijventerrein meegeteld.

8

Hoofdstuk 2

Tabel 2.1: overzicht omvang bedrijventerreinen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug Naam terrein

Kern

Bruto

Netto

Terstond

Niet terstond

uitgeefbaar

uitgeefbaar

Amerongen

Amerongen

6,50

4,50

0

0

Boswijklaan

Doorn

3,60

1,26

0

0

Vossenstein

Doorn

3,00

2,10

0

0

Hoenderdaal

Driebergen

2,00

2,00

0

0

Omgeving Station

Driebergen

2,00

2,00

0

0

Maarsbergen

Maarsbergen

5,10

4,30

0

0

Maarnse Grindweg

Maarn

0,5

0,5

0

0

22,7

16,66

0

0

Totaal Bron: IBIS 2009, bewerking BRO

Traditionele werkgelegenheid Een groot deel van de werkgelegenheid op de bedrijventerreinen is in de traditionele productiesectoren industrie, bouwnijverheid en handel en reparatie. Op de meeste terreinen is ook een klein aandeel werkgelegenheid in de dienstverlening gevestigd. Op bedrijventerrein Maarsbergen staat al lange tijd een kantoorgebouw leeg. Op bedrijventerrein Amerongen is naast reguliere bedrijvigheid ook andere bedrijvigheid gevestigd. Zo is er op dit moment een sportschool gevestigd (die overigens wel gaat verplaatsen naar een nieuwe ontwikkeling in de kern) en ligt er al tijden een aanvraag voor een evenementenhal voor veilingen, festiviteiten etc. Ook hebben detailhandelsvestigingen interesse in vestiging op een bedrijventerrein. Ruimtelijke inventarisatie bedrijventerreinen Op de bedrijventerreinen in de gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft een ruimtelijke en functionele inventarisatie plaatsgevonden. Hieronder is deze inventarisatie per bedrijventerrein weergegeven.

Hoofdstuk 2

9

Bedrijventerrein Amerongen Oppervlak: 6,5 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: Ontwikkeld in de jaren 80 Ligging: Aan de westelijke rand van het dorp Amerongen. Het terrein is pal naast woningbouw gelegen. De zuidkant van het terrein wordt begrensd door de provinciale weg. Aan de westkant van het terrein ligt agrarisch grondgebied.

Bron: www.nieuwekaart.nl, bewerking BRO Bedrijveninformatie Milieucategorie

1 tot en met 3

Sectorale verdeling

Vestiging

werkgelegenheid

Landbouw en nijverheid

12

175

Handel, horeca en transport

13

46

Zakelijke en financiële diensten

13

48

Overheid en onderwijs

0

0

Non-profit

3

12

Totaal

41

281

Openbare ruimte Bedrijveninformatiebord inclusief plattegrond Veel groen Goede staat van de openbare ruimte (revitalisering plaatsgevonden)

10

Hoofdstuk 2

Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Op het terrein zijn verschillende type bedrijven gevestigd. Van productiebedrijven, zakelijke dienstverlening tot recreatie aan toe. Het terrein bestaat uit een mix van lokale en bovenlokaal georiënteerde bedrijven.

Type BOG

Verschillende typen BOG aanwezig: (productie)hallen, kantoren, show-

Staat van BOG

Heel divers. Meeste BOG verkeerd in goede staat. Enkele panden zijn aan

rooms, bedrijfsverzamelgebouw. een opknapbeurt toe. Leegstand

Nihil

bebouwingspercentages

Hoofdstuk 2

11

Inbreidingsmogelijkheden

•

Weinig Intensiveringsmogelijkheden op meeste kavels (door hoge bebouwingspercentages)

•

Herinvullingsmogelijkheden op kavels met laagwaardigere functiegroepen door functies met hogere toegevoegde waarde

•

Bepaalde kavels alleen interessant voor herontwikkeling omdat type vastgoed incourant of specifiek ontwikkeld is voor huidige gebruiker

Aandachtspunten •

Hoge bebouwingspercentages

•

Uitbreidingsbehoefte bestaande bedrijven

•

Kleinschalige gefaseerde ontwikkeling in westelijke richting

•

Vestigingsplaats voor bedrijven uit Amerongen en Leersum

•

Goede landschappelijke inpassing noodzakelijk

Bron: Provincie Utrecht 2009, eigen inventarisatie 2009

12

Hoofdstuk 2

Bedrijventerrein Boswijklaan Oppervlak: 3,6 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: ontwikkeld in de jaren 80 Ligging: Het terrein ligt aan het uiteinde van de doodlopende Boswijklaan (zijstraat van de N225 in Boswijk), een buurtschap tussen Doorn en Driebergen. In de nabijheid van het terrein bevinden zich zorgcentra, woningen en agrarisch gebied.


1 en 2

Sectorale verdeling

Vestiging

Werkgelegenheid


6

8


2

10


1

29


0

0

Non-profit

0

0

Totaal

9

47

Openbare ruimte Smalle toegangsstraat Veel groen Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

De meeste activiteiten op het terrein behoren tot reguliere productie werkzaamheden, zoals bouw, autoreparatie, hoveniersbedrijf.

Type BOG

Overwegend (productie)hallen, kantoorgebouw

Staat van BOG

Overwegend goed

Leegstand

Geen


normaal


Er zijn nog voldoende intensiveringsmogelijkheden voor bestaande bedrijven

Aandachtspunten Smalle toegangsstraat Bron: Provincie Utrecht 2009, eigen inventarisatie 2009

Hoofdstuk 2

13

Bedrijventerrein Vossenstein Naam terrein: Vossenstein Oppervlak: 3 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: Meest recent ontwikkelde terrein van de gemeente Ligging: Aan de N225. Het terrein is deels ontwikkeld op de voormalige rioolwaterzuiveringsinstallatie


3

Sectorale verdeling

vestiging

werkgelegenheid


3

29


7

315


2

10


0

0

Non-profit

0

0

Totaal

12

354

Open bare ruimte Veel groen Voldoende parkeergelegenheden Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Het bedrijventerrein is recent ontwikkeld voor met name reguliere lokale bedrijven.

Type BOG

Voornamelijk productiehallen, bedrijfsverzamelgebouw, showroom

Staat van BOG

Goed

Leegstand

Geen


Normaal om bedrijfsvoering uit te kunnen voeren


Op bestaande kavels voldoende intensiveringsmogelijkheden voor huidig gevestigde bedrijvigheid Meeste bedrijfsonroerend goed (productiehallen en bedrijfsverzamelgebouw) is courant en daarmee interessant voor herinvulling

Aandachtspunten •

Geen

Bron: Provincie Utrecht 2009, gemeente Utrechtse Heuvelrug, eigen inventarisatie september 2009

14

Hoofdstuk 2

Bedrijventerrein Hoenderdaal Naam terrein: Hoenderdaal Oppervlak: 2 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: Ontwikkeld in de jaren 80 Ligging: Aan de rand van het dorp. Het terrein ligt ingeklemd tussen enerzijds woningen en anderzijds sportvelden (noordkant). Terrein ligt nabij de A12.


-

Sectorale verdeling

vestiging

werkgelegenheid


3

28


8

74


4

25


0

0

Non-profit

3

27

Totaal

18

144

Open bare ruimte Veel groen Voldoende parkeergelegenheden (wordt deels in openbare ruimte opgelost) Wegprofiel op bepaalde plekken verzakt In de provinciale nota is het bedrijventerrein aangemerkt als te herstructureren

Hoofdstuk 2

15

Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Detailhandel aan begin van Nijendal. In een hofje aan de Nijendal bevindt zich voornamelijk productiegerichte bedrijvigheid. Aan de Hoendersteeg is het Healthcenter gevestigd. Op het terrein bevindt zich een mix van lokaal en bovenlokaal georiënteerde bedrijven.

Type BOG

Voornamelijk productiehallen en een bedrijfsverzamelgebouw.

Staat van BOG

Redelijk tot goed

Leegstand

Geen


16

Hoofdstuk 2


•

Op bestaande kavels heel weinig intensiveringsmogelijkheden

•

Meeste bedrijfsonroerend goed (productiehallen en BVG) is courant en daarmee interessant voor herinvulling

Aandachtspunten •

Hoge bebouwingspercentages

•

Parkeren in de openbare ruimte

•

Weinig inbreidingsmogelijkheden (herinvulling bestaand bedrijfsonroerend goed)

Bron: Provincie Utrecht 2009, gemeente Utrechtse Heuvelrug, eigen inventarisatie september 2009

Hoofdstuk 2

17

Bedrijventerrein Stationsomgeving Driebergen-Zeist Oppervlak: 2 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: Ontwikkeld in de vijftiger jaren Ligging: Nabij het station van Driebergen – Zeist en de A12.


-

Sectorale verdeling

Vestiging

Werkgelegenheid


3

173


1

55


6

63


1

26

Non-profit

0

0

Totaal

11

317

Openbare ruimte Openbare ruimte verkeerd in goede staat Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Voornamelijk kantoorfunctie, maar ook enkele productiebedrijven

Type BOG

Hoofdzakelijk kantoren (2-4 lagen)

Staat van BOG

Goed

Leegstand

Nihil


Normaal – hoog


Weinig intensiveringsmogelijkheden op bestaande kavels Herinvullingsmogelijkheden in bestaand vastgoed grotendeels alleen in kantoorpanden, productiebedrijven hebben te specifiek vastgoed Herontwikkelingsmogelijkheden op kavels huidige productiegerelateerde bedrijven

Aandachtspunten •

Bestaande rode contour

•

Uitbreidingsbehoefte groot bedrijf

Bron: Provincie Utrecht 2009, eigen inventarisatie

18

Hoofdstuk 2

Bedrijventerrein Maarsbergen Naam terrein: Maarsbergen Omvang: 5,1 hectare (volledig uitgegeven) Leeftijd: Ontwikkeld in de jaren 80 Ligging: Aan de oostelijke rand van het dorp Maarsbergen. Ten oosten van het terrein ligt een camping. Aan de zuidkant wordt het terrein begrensd door de spoorlijn Utrecht – Arnhem. In de toekomst zullen mogelijk ten westen van het terrein woningen gebouwd worden. Terrein ligt nabij de A12. De Haarweg richting het Bron: www.nieuwekaart.nl, bewerking BRO

terrein is erg smal en heeft drempels, niet geschikt voor vrachtverkeer. Het terrein zelf loopt dood, er kan geen rondje gereden worden.

Bedrijveninformatie Milieucategorie

1 tot en met 3

Sectorale verdeling

Vestiging

werkgelegenheid


9

85


5

8


8

36


0

0

Non-profit

3

111

Totaal

24

240

Hoofdstuk 2

19

Openbare ruimte Veel groen in de vorm van groenstroken en bomen aanwezig. Ambachtsweg heeft een breed profiel (weg wel deels verzakt) Parkeren in het gras op enkele plekken als gevolg van te weinig parkeergelegenheden op privaat terrein Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Op het terrein zijn verschillende type bedrijven gevestigd. Van productiebedrijven, zakelijke dienstverlening tot bouwbedrijven aan toe. Op het terrein bevindt zich een mix van lokaal en bovenlokaal georiënteerde bedrijven.

Type BOG

Verschillende typen BOG aanwezig: (productie)hallen soms met open opslag of showroom, bedrijfsverzamelgebouwen, woon-werk combinaties, kantoorgebouwen.

Staat van BOG

Redelijk tot goed. Enkele panden verdienen een opknapbeurt. Aanwezigheid van incourant vastgoed. Herinvulling wordt hierdoor belemmert.

Leegstand

20

Enkele panden staan (deels) en al langdurig leeg

Hoofdstuk 2

Bebouwingspercentages


•

In theorie intensiveringsmogelijkheden op kavels met lage tot normale bebouwingspercentages

•

Enkele bedrijven op deze plekken hebben zelf uitbreidingsbehoefte

•

Herinvullingsmogelijkheden op kavels met laagwaardigere functiegroepen door functies met hogere toegevoegde waarde

•

Bepaald bedrijfsonroerend goed is incourant en daardoor weinig kans op herinvulling

Aandachtspunten •

Incourant vastgoed

•

(Langdurig) leegstaand vastgoed

•

Hoge bebouwingspercentages op enkele kavels

•

Uitbreidingsbehoefte enkele bedrijven

•

Indien besloten wordt het terrein uit te breiden dan dient goed naar de infrastructuur gekeken te worden. Mogelijk dat nieuwe infrastructuur noodzakelijk zal zijn.

Bron: Provincie Utrecht 2009, eigen inventarisatie 2009

Hoofdstuk 2

21

Bedrijventerrein Maarnse Grindweg Oppervlak: circa 0,5 hectare Leeftijd: het betreft geen planmatige ontwikkeling, vanuit historie zo gegroeid Ligging: Tussen de Maarnse Grindweg en de Amersfoortseweg in Maarn


-

Sectorale verdeling

Vestiging

Werkgelegenheid

Geen officiële gegevens over bekend Openbare ruimte De openbare ruimte behoort grotendeel tot het private eigendom Kavel en vastgoed Gebruik (functie)

Op de locatie Maarnse Grindweg zijn slechts een aantal bedrijven gevestigd, hoofdzakelijk productiegerelateerd

Type BOG

(productie)hal, kantoor

Staat van BOG

matig

Leegstand

Er is sprake van leegstand (kantoorruimte en bedrijfsruimte)


Normaal


In theorie zijn er inbreidingsmogelijkheden

Aandachtspunten •

Maarnse Grindwel wel of niet behouden als toekomstig bedrijventerrein

Bron: eigen inventarisatie

De bestaande bedrijventerreinen in de gemeente zijn volledig uitgegeven. De laatste uitgifte heeft plaatsgevonden op bedrijventerrein Vossenstein, een bedrijfsverzamelgebouw. Op met name de oudere terreinen in de gemeente doen zich op enkele/meerdere aspecten knelpunten voor. Deze knelpunten kunnen zich voordoen in de openbare ruimte en/of de private ruimte. Vaak heeft de één relatie met het ander. Hierboven is per terrein de kwaliteiten en knelpunten beschreven. Hieronder zijn de belangrijkste kwaliteiten en knelpunten van alle bedrijventerreinen samengevat.

22

Hoofdstuk 2

Openbare ruimte • Op bedrijventerrein Maarsbergen is het wegdek op een aantal plekken verzakt en wordt er veelvuldig in de openbare ruimte op het gras geparkeerd. Dit gebeurt met name bij één van de grotere bedrijven op het terrein. Parkeeroverlast in de openbare ruimte is vaak een teken van ruimtegebrek op de private kavel. • Op bedrijventerrein Hoenderdaal is de druk op de openbare ruimte duidelijk zichtbaar door het vele parkeren. Ook daar geldt dat het wegdek van mindere kwaliteit is. • Op bedrijventerrein Amerongen heeft revitalisering van de openbare ruimte plaatsgevonden. De kwaliteit is hierdoor zichtbaar verbeterd. Private ruimte De kwaliteit van de private ruimte is voor een groot deel de verantwoordelijkheid van de vastgoedeigenaar. In de meeste gevallen zorgt een verzorgde openbare ruimte er voor dat private eigenaren ook meer investeren in hun eigen pand. Dit gaat echter niet in alle gevallen op. Ruimtegebrek in de private ruimte zorgt vaak voor extra druk op de openbare ruimte. Ten aanzien van de private ruimte vallen de volgende dingen op: • De kwaliteit van het bedrijfsonroerend op de bedrijventerreinen is overwegend op niveau. Op de terreinen (uitgezonderd Vossenstein) staan een beperkt aantal incourante panden. Dit wil zeggen dat een pand kwalitatief in een slechte staat verkeerd of dat het pand niet meer voldoet aan de eisen van het hedendaagse bedrijfsonroerend goed. • De bebouwingspercentages op bedrijventerrein Hoenderdaal liggen op een zeer hoog niveau. De zittende bedrijven hebben op de huidige kavels weinig tot geen uitbreidingsruimte meer. Dit is zichtbaar in de openbare ruimte waar volop wordt geparkeerd. • De bebouwingspercentages op de bedrijventerreinen Maarsbergen en Amerongen liggen op een minder hoog niveau dan op Hoenderdaal. Dit heeft deels te maken met de vestiging van andere type bedrijvigheid met bijbehorende lagere bebouwingspercentages. Desalniettemin zijn de bebouwingspercentages op Amerongen op bepaalde kavels al dusdanig hoog dat er weinig intensivering meer mogelijk zal zijn. Op bedrijventerrein Maarsbergen liggen de bebouwingspercentages lager. • De totale huidige leegstand op de bedrijventerreinen in de gemeente is beperkt. Toch is er een duidelijk verschil per bedrijventerrein. De meeste leegstand bevindt zich op bedrijventerrein Maarsbergen. Het betreft hier onder andere een kantoorpand en bedrijfsruimte met inpandig kantoor en woning. In totaal gaat het om 7.069 m² vvo (gegevens van november 2009). Beide panden staan al gedurende langere tijd leeg. Het kantoorpand was destijds in gebruik door één grootschalige gebruiker. De leegstand op de overige bedrijventerrein is zeer beperkt. Op bedrijventerrein Vossenstein staan nog enkele units in het recent ontwikkelde bedrijfsverzamelgebouw te huur. Tevens is er leegstand op bedrijventerrein Maarnse Grindweg. Dit is geen toekomstvast terrein.

Hoofdstuk 2

23

2.3

Positie in de regio

De gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt midden tussen verschillende dynamisch economische regio’s. Ten westen van de gemeente ligt de bestuursregio Utrecht (BRU), met de stad Utrecht als middelpunt. Ten oosten ligt de Valleiregio met Ede-Veenendaal als sterk economisch cluster. Ten noorden ligt de stad Amersfoort en zuidelijk van de gemeente ligt de regio Rivierenland. Voor de regio is het areaal aan bedrijventerreinen in kaart gebracht. Daarnaast is per gemeente inzichtelijk gemaakt hoeveel hectare er nog uitgeefbaar (terstond en niet terstond) is. De aanbodgegevens zijn gebaseerd op het IBIS bestand 2008 voor gemeenten in de provincie Gelderland en het IBIS bestand van 2009 voor gemeenten in de provincie Utrecht. Tabel 2.2 Aanbod bedrijventerreinen in de regio Gemeentenaam

Bruto oppervlakte

Amersfoort

Netto oppervlakte

Totaal uitgeefbaar Terstond

Niet terstond

424,4

291,2

6,8

38,6

70,6

56,03

0

0

60

50

1

0

Culemborg

166

136

10

0

De Bilt

40,1

27,2

3,2

3,8*

Geldermalsen

222

184

19

6

27,64

21

3

0

34,7

31,3

1,32

0,9

Bunnik Buren

Renswoude Rhenen Tiel

483

338

57

15

552,1

408

18,7

12

22,2

16,16

0

0

930,5

698,53

93,65

38

Wijk bij Duurstede

45

34,13

2,44

0

Woudenberg

42

35

2,5

15

76,5

70,3

1,38

0

3.196,74

2.396,85

220

129,2

Utrecht Utrechtse Heuvelrug Veenendaal en Ede

Zeist Totaal Bron: IBIS 2008 en 2009 *Alleen voor lokale bedrijven

Op dit moment is er in de regio nog circa 220 hectare terstond uitgeefbaar aanwezig. Het overgrote deel van de voorraad is aan te merken als gemengd bedrijventerrein. De laatste negen jaar is er in de regio van de gemeente Utrechtse Heuvelrug circa 236 hectare aan bedrijventerrein uitgegeven wat neerkomt op circa 26 hectare per jaar. Wordt de gemeente Utrecht niet meegenomen dan is de uitgifte circa 174 hectare geweest, circa 19 hectare per jaar.

24

Hoofdstuk 2

Met de totale harde planvoorraad kan de regio nog meer dan 13 jaar vooruit. Met alleen het terstond beschikbare aanbod zou, op basis van historische uitgiftecijfers, nog circa iets meer dan 8 jaar genoeg voorraad aanwezig zijn. Andere belangrijke factoren zijn de ontwikkeling van de grondprijzen en de segmentering van nieuw aanbod. Het tijdstip van planfase tot realisatie van een bedrijventerrein neemt gemiddeld zo’n 6 tot 7 jaar in beslag. Dit betekent dat er in de nabije toekomst nieuwe plannen gemaakt moeten worden om over circa 10 jaar aan de vraag te kunnen voldoen. Naast harde plannen zijn er in de regio ook nog diverse zachte plannen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de zachte plannen in de regio2: Tabel 2.3. Overzicht van zachte plannen in de regio Gemeente

Kern

Terrein

Bruto omvang

Renswoude

Renswoude

Groot Overheem

4,4

Utrecht

Utrecht

Strijk Viertel/Rijnenburg

75

Utrechtse Heuvelrug

Leersum

Leersum

2

Bunnik

Bunnik

5,5

Zeist

Zeist

4,4

Wijk bij Duurstede

Wijk bij Duurstede

Langshaven

Totaal

9 100,3

Bron: provinciale website Utrecht en Gelderland 2009.

In de regio is nog voldoende aanbod aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein.

2.4

Provinciaal en lokaal beleid

Provinciaal beleid De provincie Utrecht heeft in 2004 het Streekplan 2005 - 2015 vastgesteld (provinciale structuurvisie). Hierin staan de hoofdlijnen van het ruimtelijk beleid benoemd. De hoofdlijnen van het provinciaal beleid ten aanzien van bedrijventerreinen zijn • Nadruk op zorgvuldig ruimtegebruik. • Hanteren van de SER-ladder. • Herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. • Goede aansluiting op netwerken en knooppunten van infrastructuur randvoorwaarde voor nieuwe bedrijventerreinontwikkeling. Voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug staan in de provinciale structuurvisie de volgende toekomstige ontwikkelingen benoemd:

2

Het overzicht is samengesteld op basis van beschikbare informatie en kan onvolledig zijn

Hoofdstuk 2

25

• •

Uitbreiding Leersum van 2 hectare bruto tegen het bestaande bedrijventerrein Amerongen. Beperkte uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen is mogelijk mits nut en noodzaak is aangetoond. Het terrein van de voormalige camping komt hiervoor in eerste instantie in aanmerking (maximaal 50% bebouwen).

De provincie Utrecht schenkt veel aandacht aan herstructurering van bedrijventerreinen. De laatste jaren is er al veel geïnvesteerd. Ook de revitalisering van bedrijventerrein Amerongen is aangepakt met de steun van de provincie. De focus van de herstructurering bij de provincie lag tot nu toe op aanpak van de openbare ruimte. De provincie kijkt nu naar mogelijkheden om ook herontwikkeling (leegstaand) vastgoed aan te pakken. De afgelopen jaren zijn hier twee pilots voor uitgevoerd in Vianen en Mijdrecht. De provincie is op dit moment, net als alle andere provincies, bezig met het opstellen van een nieuw provinciaal herstructureringsprogramma. Dit programma dient voor 1 april 2010 te zijn vastgesteld door Gedeputeerde Staten conform het convenant tussen het Rijk, IPO en de VNG. De komende maanden wordt gewerkt aan het bepalen van de exacte omvang van de opgave en de prioritering van projecten. Gemeentelijk beleid De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft in juli 2009 haar ontwerpstructuurvisie vrijgegeven voor inspraak. Ten aanzien van wonen en werken worden in de ontwerpstructuurvisie de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Voor de uitbreidingsmogelijkheden voor bedrijven bij Maarsbergen sluit de gemeente aan bij de mogelijkheden die de huidige provinciale structuurvisie biedt. Dat wil zeggen dat een beperkte uitbreiding mogelijk is mits nut en noodzaak voldoende is aangetoond. • De bouwruimte in Maarsbergen moet aansluiten op het bestaande bedrijventerrein en ook de mogelijkheid bieden tot beperkte uitbreiding voor de al gevestigde bedrijven. • Bij Maarsbergen wordt ruimte gereserveerd voor kleine bedrijven die elders in de gemeente knel komen te zitten, al dan niet in combinatie met wonen. • De voorziene uitbreiding van bedrijventerrein bij Leersum dient landschappelijk en archeologisch in te passen zijn in het landschap. Tevens moeten lokale bedrijven in staat zijn om daar te vestigen. • Revitalisering van de bestaande bedrijventerreinen is een speerpunt. De locaties Stationsgebied Driebergen-Zeist en bedrijventerrein Amerongen worden genoemd.

2.5 • •

26

Samenvatting Slechts 6,5% van de totale werkgelegenheid bevindt zich op bedrijventerreinen; De bedrijvigheid op bedrijventerreinen bevindt zich hoofdzakelijk in de traditionele sectoren industrie, bouwnijverheid en handel en reparatie;

Hoofdstuk 2

• • • • • •

•

•

De bedrijventerreinen in de gemeente hebben hoofdzakelijk een lokaal verzorgende functie; De lokaal gebondenheid van ondernemers in de gemeente is zeer sterk; De gemeente beschikt niet meer over uit te geven bedrijventerrein; De kwaliteit van de meeste bedrijventerreinen in de gemeente is op niveau. Bedrijventerrein Amerongen is recentelijk gerevitaliseerd; Op bedrijventerrein Maarsbergen en bedrijventerrein Hoenderdaal doen zich met name enkele knelpunten in de openbare ruimte voor; De bebouwingspercentages op bedrijventerrein Hoenderdaal en delen van Amerongen zijn hoog. Dit betekent weinig tot geen intensiveringsmogelijkheden voor die bedrijven op eigen kavel; De leegstand op de bestaande bedrijventerreinen is beperkt, met uitzondering van bedrijventerrein Maarsbergen en Maarnse Grindweg. Op bedrijventerrein Maarsbergen betreft een deel van de leegstand structurele leegstand; Het bedrijfsonroerend goed is overwegend courant.

Hoofdstuk 2

27

28

Hoofdstuk 2

3.

VRAAGANALYSE

Om de juiste beslissingen te kunnen maken ten aanzien van toekomstige bedrijventerreinontwikkeling(en), op welke locatie(s) en voor welke type bedrijvigheid is het noodzakelijk om inzicht te hebben in de (lokale) ruimtebehoefte. De gemeente beschikt over diverse inventarisaties: • De gemeente Utrechtse Heuvelrug beschikt over een wachtlijst waar bedrijven op staan vermeld die zelf aangegeven hebben een ruimtebehoefte te hebben. • De ondernemersvereniging houdt een lijst bij van bedrijven die ruimtebehoefte hebben. Tevens zijn ze van een aantal ondernemers in het bezit van intentieverklaringen. • In het kader van eerder onderzoek voor uitbreiding bedrijventerrein Maarsbergen uit 2005 is een lijst opgesteld met bedrijven die mogelijk verplaatst zouden kunnen worden richting het bedrijventerrein Maarsbergen. • De gemeente heeft een lijst opgesteld met daarop bedrijven die op dit moment suboptimaal gehuisvest zijn. • In juli/augustus 2009 heeft er een enquête plaatsgevonden (Bedrijven onder dak 2009 Utrechtse Heuvelrug) vanuit de Kamer van Koophandel gericht aan alle ondernemers uit de gemeente. 37% van de ondernemers heeft deze enquête ingevuld, daarmee is de respons toereikend om hier conclusies aan te verbinden. In deze paragraaf wordt de beschikbare informatie vanuit de verschillende inventarisatielijsten bijeen gebracht en dit resulteert in een overzicht van de totale ruimtebehoefte naar bedrijventerrein in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Voor het bepalen van de directe ruimtevraag (binnen nu en 5 jaar actueel) is primair gebruik gemaakt van de enquête Bedrijven onder Dak. Aanvullend hierop is gekeken naar de beschikbare inventarisaties van de gemeente en de ondernemersverenigingen. Daarnaast is op basis van beschikbaar en plannen en initiatieven in omliggende gemeenten gekeken of er een ruimtebehoeftevraag te verwachten is vanuit de regio. Naast de directe ruimtebehoefte wordt er ook een inschatting van de toekomstige ruimtebehoefte gemaakt (actueel na 5 jaar). Dit wordt gedaan op basis van informatie vanuit veldinventarisaties, gemeentelijke inventarisaties van suboptimaal gevestigde bedrijven en economische structuur gegevens. De toekomstige vraag betreft een (zeer) zachte vraag.

Hoofdstuk 3

29

3.1

Directe ruimtebehoefte

Inventarisatiemethoden De ruimtebehoefte naar bedrijventerrein in de gemeente Utrechtse Heuvelrug wordt bepaald op basis van informatie vanuit verschillende inventarisaties: • informatie vanuit gemeentelijke inventarisatielijsten; • informatie vanuit de enquête Bedrijven onder Dak; • regionale vraag; • toekomstige vraag vanuit gemeentelijk informatie, schouw, provinciale gegevens. Hieronder wordt ingegaan op de ruimtebehoefte vanuit de verschillende inventarisaties/onderzoeken. Bij het analyseren van de beschikbare informatie is steeds uitgegaan van de aanname dat het moet gaan om bedrijven die thuishoren op een gemengd bedrijventerrein. Ruimtebehoefte vanuit de enquête De Kamer van Koophandel heeft onder alle ondernemingen in de gemeente een enquête gehouden om meer inzicht te krijgen in bedrijfs-economische aspecten van de gevestigde bedrijven, knelpunten, (toekomstige) ruimtebehoefte, toekomstplannen etc. De respons op de enquête is 37%. De belangrijkste resultaten uit de enquête staan hieronder weergegeven: Vraag vanuit bedrijventerreinen • De helft van de op bedrijventerreinen gevestigde bedrijven heeft de enquête ingevuld. Bijna driekwart van de respondenten geeft aan geen ruimte meer te hebben om op de huidige kavel uit te breiden. De meesten geven aan geen directe uitbreidingsbehoefte te hebben. • Geen van de respondenten met ruimtevraag heeft interesse in een verhuizing richting Utrecht of Ede/Veenendaal. • Slechts een aantal bedrijven geeft aan plannen te hebben om het bedrijf te willen verplaatsen. De totale vraag betreft circa 3 hectare. De grootste ruimtevraag is afkomstig van bedrijven op bedrijventerrein Maarsbergen en Amerongen. Een klein deel van de vraag komt vanuit de overige bedrijventerreinen. • Alle vraag wordt binnen nu en 3 jaar actueel en is dus een directe ruimtevraag. • Opvallend is dat de meeste bedrijven bij voorkeur in de huidige kern gevestigd willen blijven, uitgezonderd van een bedrijf met een grootschalige ruimtevraag (12.000 m²). Deze geeft de voorkeur aan het bedrijventerrein in Maarsbergen. Dit bedrijf heeft een dusdanige dringende ruimtebehoefte dat het ook buiten de gemeente op zoek is. Aanvullend op de enquête zijn er met betrekking tot Leersum inventarisaties gehouden door de ondernemersvereniging en de ontwikkelaar.

30

Hoofdstuk 3

Vraag vanuit kernen en het buitengebied gevestigd aan huis • Uit de resultaten van de enquête blijkt dat de meeste respondenten, die op dit moment gevestigd zijn aan huis, weinig uitbreidingsmogelijkheden hebben op de huidige vestigingsplek. De meeste respondenten geven tevens aan ook geen behoefte hieraan te hebben. Degenen die wel aangeven ruimte te zoeken, zijn hoofdzakelijk op zoek naar kleinschalige ruimten, variërend van 20 – 500 m² enkele uitschieters daargelaten. • Enkele grote ruimtevragers hebben interesse in een bedrijfspand op bedrijventerrein Maarsbergen (4.000 m²) en Leersum (1.200 m²). Het merendeel geeft geen bedrijventerrein aan als voorkeurslocatie. De totale ruimtebehoefte vanuit deze groep is bij benadering 1,5 hectare (waarvan iets meer dan 0,5 hectare de voorkeur geeft voor een bedrijventerrein). • De meeste bedrijven met ruimtebehoefte in de kern laten een woonbestemming achter. Ze zijn op zoek naar kleinschalige opslagruimte of kantoorruimte in een bedrijfsverzamelgebouw of een bedrijfswoning met loods. De meeste respondenten geven de voorkeur aan de koop of huur van bestaand bedrijfsonroerend goed. Tevens zijn de meeste respondenten gehecht aan de huidige vestigingslocatie en willen bij voorkeur ook hun nieuwe bedrijfs- of kantoorruimte in dezelfde kern hebben. Vraag vanuit kernen en buitengebied gevestigd in bedrijfspand, bedrijfsverzamelgebouw of kantoorpand • De meeste respondenten, zowel in het buitengebied als de kern, hebben weinig tot geen mogelijkheden meer om op de huidige locatie nog uit te kunnen breiden. Vanuit het buitengebied is er bij de bestaande bedrijven een beperkte vraag. In totaal gaat het om circa 2.500 m2. Het betreft hier vraag naar kantoor- en productieruimte in bestaande panden. Er is geen interesse in vestiging op een bedrijventerrein in de gemeente. • Veel bedrijven in de kern geven ook hier aan dat er op de huidige kavel weinig uitbreidingsmogelijkheden meer zijn. • Bij de respondenten uit de kern is de omvang van de ruimtevraag groter. De gemiddelde vraag varieert tussen 30 – 1.000 m2. De totale vraag vanuit deze groep is bij benadering 2 hectare. • Opvallend is dat er veel ruimtevragers uit de dienstensector komen. Zowel huur/koop van bestaande panden als het zelf ontwikkelen van een nieuw bedrijfspand worden genoemd. Over de hele linie is de aard van de vraag divers; kantoorruimte, productieruimte, winkel/showroom. De meeste bedrijven willen gevestigd blijven in de eigen kern (met name centrum). • Enkele bedrijven geven aan zich op een bedrijventerrein vestigen (circa 1 ha vraag). De meeste vraag is afkomstig van bedrijven uit Leersum met interesse in het mogelijk te ontwikkelen bedrijventerrein te Leersum.

Hoofdstuk 3

31

Ruimtebehoefte vanuit de inventarisaties De gemeente beschikt over diverse (gemeentelijke) inventarisaties. De analyse van deze (gemeentelijke) inventarisaties geeft het volgende beeld: Vraag vanuit bedrijventerreinen • Op dit moment is er een uitbreidingsvraag van iets meer dan 3,5 hectare bij bedrijven op bedrijventerreinen. Hiervan is 1,7 hectare afkomstig van bedrijven op bedrijventerrein Maarsbergen. De rest is afkomstig van twee grootschalige bedrijven op bedrijventerrein Amerongen en een grootschalig bedrijf vanuit Driebergen. • De meeste bedrijven willen uitbreiden op het bestaande bedrijventerrein, eventueel aangrenzend aan het huidige perceel. Vraag vanuit kernen en buitengebied • Bij bedrijvigheid gevestigd in de kernen en het buitengebied van de gemeente is er een ruimtebehoefte of verplaatsingswens in het kader van suboptimale huisvesting van circa 5,8 hectare. • Deze omvang dient met voorzichtigheid te worden benaderd, en betreft deels een zachte vraag. • Het type bedrijvigheid dat ruimte vraagt is sterk uiteenlopend. Binnen de bedrijven die aangegeven hebben te willen verplaatsen zijn enkele detailhandelhandelsbedrijven. Het gaat hier om bedrijven uit de branches doe-het-zelf, bruin en witgoed en automotive. Daarnaast betreft het bouwgerelateerde bedrijven, dienstverlening, handelsbedrijven etc. • De ruimtebehoefte vanuit de kernen varieert in omvang van 20 - 5.000 m². Bedrijven met een kleinschalige vraag hebben de voorkeur voor ruimte in een bedrijfsverzamelgebouw. • Van de verplaatsers met een ruimtebehoefte is het grootste gedeelte afkomstig uit Leersum. Deze bedrijven geven ook de voorkeur aan vestiging op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein Leersum. Het gaat hier om een vraag van circa 2,1 ha. De gemeente heeft inmiddels via de Ondernemersvereniging Leersum intentieverklaringen van deze bedrijven voor 1,2 hectare. Een recente inventarisatie resulteert in een vraag naar 2 hectare naar bedrijventerrein Leersum vanuit Leersum. • De verplaatsingsvraag vanuit het buitengebied varieert tussen de 3.500 – 10.000 m². Voor het bepalen van de totale ruimtebehoefte in paragraaf 3.5 zijn de inventarisaties vergeleken met de enquêtegegevens om dubbeltellingen met de enquêteresultaten te voorkomen. Vraag vanuit de regio Tot en met 2010 is er geen vraag vanuit de regio te verwachten. De omvang van de vraag vanuit de regio na 2010 hangt van enkele factoren af. Ten eerste is het toekomstige aanbod van belang. Dit hangt er van af welke zachte plannen ook daadwerkelijk harde plan-

32

Hoofdstuk 3

nen worden. Een andere belangrijke factor is de ontwikkeling van de grondprijzen en de segmentering van nieuw aanbod. Als er wel vraag vanuit de regio zou zijn, past deze vraag niet bij de aard en schaal van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De gemeente Utrechtse Heuvelrug wil zich profileren als een groene gemeente. Dit wil zeggen dat alleen lokale bedrijven, die passen bij de maat en schaal van de gemeente, door de gemeente worden gefaciliteerd in hun ruimtebehoefte. De meeste bedrijven in de gemeente Utrechtse Heuvelrug zijn erg lokaal gebonden. Deze bedrijven blijven bij voorkeur in de eigen gemeente gevestigd. In de buurgemeenten van Utrechtse Heuvelrug zijn op dit moment ook volop ontwikkelingen gaande. Echter het aanbod in o.a. Woudenberg en Zeist past onvoldoende bij de lokale vraag van bedrijven uit Utrechtse Heuvelrug. Het WERV-gebied met een profilering Food e.d. kan mogelijk interessant zijn voor bedrijven uit Amerongen, maar dan moeten deze bedrijven wel bij de profilering passen. De toekomstige bedrijventerreinontwikkeling in de gemeente Utrechtse Heuvelrug is uitsluitend voor lokale bedrijvigheid en de gemeente zal geen bedrijven uit de regio op haar lokale bedrijventerreinen faciliteren.

3.2

Toekomstige ruimtebehoefte

Naast een (directe) ruimtebehoefte dienen we ook naar de toekomst te kijken. Dit betreft vraag die pas na 5 jaar actueel wordt. Om een inschatting te maken van de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen volgen we diverse sporen. Toekomstige vraag is te verwachten van bedrijven op bedrijventerreinen of bedrijven gevestigd op een andere plek in de gemeente. Toekomstige vraag vanaf bedrijventerreinen Ten aanzien van bedrijven gevestigd op bestaande bedrijventerreinen valt toekomstige uitbreidingsbehoefte in eerste instantie te verwachten van bedrijven met hoge bebouwingspercentages. Een aantal bedrijven daarvan heeft nu al kenbaar gemaakt uitbreidingsbehoefte nodig te hebben. Daarnaast geven de resultaten van de enquête duidelijk aan dat de meeste respondenten geen ruimte meer hebben op de huidige kavel om in de breedte en/of de hoogte nog uit te kunnen breiden. Analyse van de bestaande situatie verwacht een toekomstige vraag van 2 hectare (niet meegerekend bedrijven die nu al hebben aangegeven te willen uitbreiden en de bedrijven die hebben aangegeven dat ruimtebehoefte pas over enkele jaren actueel wordt). De werkelijke toekomstige ruimtebehoefte hangt sterk af van de termijn waarop nieuw bedrijventerrein wordt ontwikkeld en de verbondenheid van bedrijven aan de gemeente. De lokale gebondenheid van de bedrijvigheid is groot. Vanuit dit oogpunt is te verwach-

Hoofdstuk 3

33

ten dat meeste bedrijven eerst zullen proberen om in de eigen gemeente een plek te vinden, alvorens buiten de gemeente grens te gaan zoeken. Naast bedrijven op bedrijventerreinen kunnen ook bedrijven gevestigd op andere plekken ruimtebehoefte krijgen. Toekomstige vraag vanuit bedrijven aan huis in kernen en buitengebied De gemeente Utrechtse Heuvelrug kenmerkt zich als een woongemeente. De meeste werkgelegenheid is kleinschalige van aard. De afgelopen jaren is het steeds populairder geworden een eigen bedrijf op te starten. Het aantal startende bedrijven (waaronder zzp’ers) is explosief gestegen. Voor 2009 is de verwachting dat het aantal startende bedrijven op een iets lager niveau ligt dan voorgaande jaren (Bron: Rabobank, cijfers en trends 2009). Ter illustratie, tot en met september 2009 ligt het aantal starters in de gemeente op 120 t.o.v. 143 vorig jaar. Het opstarten van een bedrijf gebeurt vaak aan huis. Veel van deze starters ambiëren geen grootschalige groei maar kiezen er bewust voor om klein te blijven. De beperkte groep die in de loop van de jaren wel groeit kan in de toekomst ruimtebehoefte nodig hebben. Om een inschatting te maken naar de toekomstige ruimtebehoefte bij deze groep is in tabel 3.1 een overzicht weergeven van alle bedrijven in de gemeente met 0 of 1 fte. Een verbijzondering naar vestigingsplaats is door gebrek aan gegevens niet te maken. Tabel 3.1 overzicht bedrijvigheid met 0 en 1 fte in gemeente Utrechtse Heuvelrug Sector Landbouw, bosbouw en visserij Industrie

0 fte

1 fte

3

25

11

76

Prod./Distrib./Handel in elekt., aardgas, stoom en lucht

0

3

Winning/Distr. v. water; afval-/afvalwaterbeheer en sanering

2

0

Bouwnijverheid

17

268

Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s

70

260

Vervoer en opslag

8

21

11

27

Informatie en communicatie

50

107

Financiële instellingen

11

27

Verhuur van en handel in onroerend goed

16

24

191

651

Verhuur van roerende goederen en overige zak. dienstverl.

23

108

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verpl. soc. verzek.

1

0

Onderwijs

31

89

Gezondheids- en welzijnszorg

33

108

Cultuur, sport en recreatie

18

54

Overige dienstverlening

44

89

540

1937

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

Advisering, onderzoek en ov. spec. zak. dienstverl.

Totaal Bron: provincie Utrecht (PAR, 2009)

34

Hoofdstuk 3

De meeste bedrijven met 0 of 1 werknemer werken vanuit huis. Huidige kleinschalige bedrijven in met name de sectoren bouwnijverheid, groot-, detailhandel en reparatie auto’s en vervoer en opslag zijn potentiële vragers naar ruimte op bedrijventerreinen. In mindere mate zouden ook andere sectoren interesse kunnen hebben in ruimte op bedrijventerreinen, zij het vaak in de vorm van bedrijfsverzamelgebouwen. Echter deze worden niet meegenomen in het bepalen van de ruimtevraag aangezien uit de enquête is gebleken dat de ruimtevraag vanuit deze sectoren zeer beperkt is. Een ander deel van de kleinschalige bedrijven is al gevestigd in kantoorvilla’s of bedrijfsverzamelgebouwen. In de gemeente Utrechtse Heuvelrug waren in 2008 3.820 bedrijven actief met in totaal 21.282 arbeidsplaatsen (Bron: Provincie Utrecht 2009). Uit tabel 3.1 volgt dat 2.477 bedrijven (circa 65% van het totaal) 0 of 1 werknemers hebben. In de sectoren dienstverlening, bouwnijverheid en groot-, detailhandel en reparatie van auto’s zijn de meeste kleinschalige bedrijven actief. De toekomstige ruimtevraag vanuit de kleinschalige bedrijven is gebaseerd op doorgroei van deze bedrijven in de sectoren bouwnijverheid, groot-, detailhandel en reparatie auto’s en vervoer en opslag. Aangenomen wordt dat 5% van de ondernemers doorgroeit. De gemiddelde ruimtebehoefte wordt ingeschat op maximaal 500 m². De totale lange termijn ruimtevraag vanuit de kleinschalige bedrijven wordt geschat op circa 1,5 hectare. De onzekerheid van de toekomstige vraag geeft aan dat het een zeer zachte vraag betreft. Daarnaast concludeert de enquête dat de meeste kleinschalige bedrijven bij groei in de eigen kern gevestigd willen blijven, vaak niet op een bedrijventerrein. Toekomstige vraag vanuit suboptimaal gevestigde bedrijven De gemeente beschikt over een lijst met bedrijven die suboptimaal gehuisvest zijn, maar nog geen verzoek tot uitbreiding of verplaatsing hebben ingediend. De vraag naar ruimte vanuit deze bedrijven wordt beschouwd als een latente vraag. Het is niet in te schatten wanneer deze vraag actueel kan worden en of deze dan ook volledig gericht zal zijn op de gemeente. De toekomstige behoefte aan ruimte vanuit deze groep is ingeschat op basis van gemiddelde ruimtebehoefte per type bedrijf. Tabel 3.2 geeft overzicht van de gemiddeld genomen ruimtebehoefte per type bedrijf. Tabel 3.2 Gemiddelde ruimtebehoefte per type bedrijf Type bedrijf Loodgieter

Gemiddelde ruimtebehoefte in m² 500

Bouwbedrijf

500

Detailhandel

1.000-5.000

Garagebedrijf

1.500-2000

Opslag/transport bedrijf Productiebedrijf

2.500 1.500-3.000

Bron: BRO (2009)

Hoofdstuk 3

35

De totale toekomstige ruimtebehoefte vanuit deze groep wordt ingeschat op circa 10 hectare. De werkelijk toekomstige vraag vanuit deze doelgroep is heel onzeker en daarom te benoemen als zeer zachte vraag. Het is niet goed in te schatten hoe deze vraag zich zal faseren in de tijd. De toekomstige ruimtebehoefte valt te verwachten bij garagebedrijven (branche automotive) en detailhandel. In de kernen zijn diverse garagebedrijven gevestigd. In de toekomst zal de vraag vanuit deze groep circa 1,5 ha betreffen. Ten aanzien van detailhandel wordt verwacht dat er in de toekomst nog een vraag komt naar 0,5 hectare. Garagebedrijven en perifere detailhandel zijn voorbeelden van functies die bij uitstek in staat zijn een hogere grondwaarde te betalen en daarmee ook ingezet kunnen worden om de herstructurering mee vorm te geven.

3.3


Behalve naar de behoefte is ook gekeken naar mogelijkheden om de bestaande terreinen in te zetten voor behoefte vanuit groei en verplaatsing. Op bestaande bedrijventerreinen kan op verschillende manieren inbreiding plaatsvinden. Ondernemers kunnen op twee manieren de huidige bebouwing intensiveren. Ten eerste kan een ondernemer bij het bestaande pand een stuk bijbouwen. Hiermee vergroot hij of zij het bebouwingspercentage van de kavel. Intensiveren van het grondgebruik wordt mede bepaald door de maximale ruimte die het bestemmingsplan daarvoor biedt. Naast het intensiveren van het grondgebruik kan een bedrijf ook de bouwhoogte vergroten. Het vergroten van de bouwhoogte met behoud van functie, is in de praktijd een signaal dat de ondernemer heel graag op de huidige locatie wil blijven zitten. Meestal is vergroting van de bouwhoogte met behoud van functie een teken dat het kavel het einde van de levenscyclus nadert. In de praktijk blijkt dat vergroten van de bouwhoogte bij behoud van het huidige pand technisch vaak onmogelijk is of economisch geen meerwaarde biedt. Als een ondernemer alle mogelijkheden heeft benut dan zal een bedrijf de keuze maken om te verplaatsen. Indien het bedrijf besluit te vertrekken dan is het achter te laten bedrijfsonroerend goed wellicht interessant voor een tweede of derde gebruiker. Indien dit niet het geval is (door bijvoorbeeld uitbenutte kavel, incourant vastgoed etc.) dan is veranderen van de functie een manier om een bestaand pand of kavel een hogere opbrengst te laten genereren, zelfs na sloop en nieuwbouw. In bestaande bestemmingsplannen is vaak beperkte planologsiche ruimte om bestaande kavels interessant te maken voor heronwikkeling. Om een ruimtelijk reeds goed benutte kavel verder te ontwikkelen, is een overstap nodig naar een andere bedrijfsfunctie die

36

Hoofdstuk 3

een hogere toegevoegde waarde kent, waardoor deze nieuwe bedrijfsfunctie in staat is de voor de kavel noodzakelijke investeringen te doen. Heronwikkeling door de markt vindt alleen plaats als de toekomstige opbrengsten van een kavel op een hoger niveau liggen dan de kosten. Een magazijn kan bijvoorbeeld een productiehal worden. Of een hal kan gesloopt worden om vervangen te worden door kantoren of een bedrijfsverzamelgebouw. Dit betekent dat herontwikkeling alleen in gang gezet kan worden door een partij die een functie met hogere opbrengst per hectare kan en mag realiseren (zie onderstaande figuren). Figuur 3.1 Grondwaardekubus

Bron: BRO

Tevens dient gemeente een afgewogen keuze maken welke type bedrijven op het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein worden gefaciliteerd om er voor te zorgen dat de kwaliteit op de bestaande bedrijventerreinen ook op niveau blijft in de toekomst. Dit sluit aan bij de uitgangspunten van de SER-ladder. Aan de hand van de functionele en ruimtelijke analyse van de terreinen in de gemeente is bepaald in hoeverre deze in te zetten zijn voor inbreiding. •

•

• •

De bebouwingspercentages op de bestaande bedrijventerreinen vertonen een wisselend beeld. Dit heeft onder andere te maken met type gebruikers. Op een aantal kavels zijn de intensiveringsmogelijkheden zeer beperkt. Op andere kavels is uitbreiding in theorie nog mogelijk, maar blijkt in praktijk dat de overgebleven ruimte nodig is voor parkeren, open opslag etc. Over het algemeen zijn de intensiveringsmogelijkheden op bestaande kavels op de bedrijventerreinen beperkt. De enquêteresultaten bevestigen dit beeld. De meeste intensiveringsmogelijkheden bevinden zich bij huidige gebruikers op bedrijventerrein Vossenstein en bedrijventerrein Boswijklaan. De mogelijkheden voor hergebruik (tweede, derde gebruikers) hangen af van de courantheid van het bedrijfsonroerend goed. De leegstand op de bestaande terreinen in de gemeente is beperkt, uitgezonderd van bedrijventerrein Maarsbergen en Maarnse Grindweg en Vossenstein (beperkt). Over

Hoofdstuk 3

37

•

•

•

•

•

3.4

het algemeen wordt het meeste bedrijfsonroerend goed op maat gemaakt voor een bepaalde gebruiker en is daarmee per definitie niet altijd door te verkopen/verhuren aan tweede en derde gebruikers. Bedrijfsverzamelgebouwen daarentegen hebben vaak standaardmaten en inrichtingen. Dit type bedrijfsonroerend goed is vaak goed herbruikbaar voor tweede en derde gebruikers. Met name het langdurig leegstaande kantoorpand op Maarsbergen leent zich goed voor splitsing en is daarmee kansrijk voor herinvulling. Echter, de kwaliteit van de openbare ruimte speelt hierbij ook een belangrijke rol. Tegen de tijd dat de uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen wordt gerealiseerd moet het bestaande terrein een kwaliteitsimpuls krijgen. Door dit op hetzelfde moment te doen worden kosten bespaard en kan een hoger kwaliteitsniveau worden gerealiseerd. Vaak komt dit hergebruik van bestaand onroerend goed ten goede. Ten aanzien van hergebruik van de bedrijven die aan hebben gegeven te willen verplaatsen is het bedrijfsonroerend goed op maat gemaakt. Het meeste bedrijfsonroerend goed bevindt zich in courante staat. Echter, het bedrijfsonroerend goed van met name grootschalige gebruikers sluit minder goed aan bij de lokale vraag (grootschalige kavels kunnen worden gesplitst in kleinere kavels. Echter andersom gaat niet). De huidige gebruikers van de bestaande bedrijventerreinen zijn hoofdzakelijk actief in sectoren waarvan de functies tot de categorie lagere toegevoegde waarden behoren. Dit wil zeggen dat in theorie andere functies met een hogere toegevoegde waarde (bijvoorbeeld kantoren en perifere detailhandel, bedrijfsverzamelgebouwen) in staat moeten zijn om deze kavels te kunnen herontwikkelen. Echter, in landelijke gemeenten is de omvang van functies met hogere toegevoegde waarden vaak beperkt. Dit betekent dat als gemeenten deze functies willen inzetten om de herstructurering mee vorm te geven, ze de plekken waar ze dit willen doen, wel goed moeten afwegen. Het detailhandelsverzoek past hier eigenlijk als enige in. Door publiekrechtelijk de mogelijkheid te bieden deze ruimtevraag op een bestaand terrein te faciliteren kan een stuk herontwikkeling worden gestimuleerd. Bedrijventerrein Amerongen is hier de beste plek voor. Overige herontwikkelingsmogelijkheden liggen in ontwikkeling van bedrijfsverzamelgebouwen. De enorme omvang van kleinschalige bedrijvigheid in de kern impliceert hiervoor op termijn een ruimtevraag. Bedrijfsverzamelgebouwen zijn ideale vestigingslocaties voor doorstarters (bedrijfsverzamelgebouw op Vossenstein is goede plek hiervoor).

Totale ruimtebehoefte

De resultaten uit de voorgaande paragrafen worden hier samengevat. De conclusies uit de verschillende inventarisaties/onderzoeken leiden uiteindelijk tot de meest reële inschatting van de lokale ruimtebehoefte.

38

Hoofdstuk 3

•

•

•

•

•

•

•

•

• •

•

•

•

De diverse inventarisaties geven een vrij constant beeld ten aanzien van gevraagde directe ruimtebehoefte voor zowel uitbreiding Leersum/intensivering Amerongen (circa 3 hectare) als uitbreiding Maarsbergen (circa 4 hectare). De directe ruimtebehoefte naar bedrijventerrein Maarsbergen is met name afkomstig van bedrijven nu gevestigd op bedrijventerrein Maarsbergen, op bedrijventerrein Amerongen of op een suboptimaal gelegen plek in de gemeente. De aard van de ruimtebehoefte naar bedrijventerrein Maarsbergen varieert van 2.000 – 12.500 m² en betreft dus met name grootschalige vraag. Het type bedrijvigheid dat ruimte zoekt varieert van een handelsbedrijven tot industriële en milieugevoelige bedrijven. De directe ruimtebehoefte naar bedrijventerrein Leersum is beperkt afkomstig van bedrijven op bedrijventerrein Amerongen en grotendeels afkomstig van verplaaters uit de kern Leersum. De aard van de ruimtebehoefte naar bedrijventerrein Leersum is kleinschaliger van aard dan voor uitbreiding Maarsbergen en varieert van 150 – 4.000. Er is interesse vanuit perifere detailhandelsvestigingen, handel en reparatiebedrijven en industriële en bouwgerelateerde bedrijvigheid. Er is een beperkte directe ruimtebehoefte bekend van bedrijven op andere bedrijventerreinen in de gemeente (circa 1 ha afkomstig van stationsgebied DriebergenZeist). De directe ruimtebehoefte naar bedrijventerrein vanuit bedrijvigheid aan huis is zeer beperkt. Kleinschalige ondernemers geven voorkeur aan vestiging in kern of op bedrijfsverzamelgebouw. De toekomstige verwachte zachte ruimtevraag is afkomstig van bedrijven die aangegeven hebben op termijn te willen verplaatsen, bedrijven die sub-optimaal zijn gehuisvest (circa 3,3 ha) en de zeer zachte ruimtevraag is ingeschat op basis van veldinventarisatie, suboptimaal gehuisveste bedrijven en andere inventarisaties (circa 13,5 ha). De lokale gebondenheid van de ondernemers in Utrechtse Heuvelrug is erg groot. Veel bedrijven geven voorkeur aan vestiging in eigen kern. De intensiveringsmogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen zijn beperkt. Alleen op bedrijventerrein Vossenstein en op bedrijventerrein Boswijklaan bestaat op dit moment voor de zittende bedrijven nog voldoende ruimte op eigen terrein. Op bedrijventerrein Amerongen zijn de bebouwingspercentages al dusdanig hoog. Daarnaast is de omvang van op termijn vrijkomende kavels (circa 1 hectare) door verplaatsing niet toereikend voor de omvang van de ruimtevraag uit Amerongen en Leersum. Op bedrijventerrein Maarsbergen liggen meer intensiveringsmogelijkheden in de zin van intensivering van huidige kavels en daarnaast door herinvulling leegstaand bedrijfsonroerend goed en herinvulling bedrijven die verplaatsen (circa 1 hectare). De bedrijventerreinontwikkelingen in Maarsbergen en Leersum zijn daarmee onafhankelijk van elkaar.

Hoofdstuk 3

39

• • •

• •

Ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein noodzakelijk om dynamiek op bestaande bedrijventerreinen op gang te krijgen (nu zit alles op slot). Herinvulling op bedrijventerrein Maarsbergen is het meest succesvol in combinatie met het genereren van een kwaliteitsimpuls op het bestaande terrein. Op de uitbreiding van Maarsbergen zoveel mogelijk de grootschalige ruimtevragers (waaronder enkele lokaal gebonden bedrijven met een ruimtevraag > 5.000 m²) faciliteren, waarbij gestreefd wordt naar concentratie van deze bedrijven. De vrijkomende plekken door verplaatsing worden benut voor herinvulling/herontwikkeling ten behoeve van kleinschalige ruimtevragers. Dit betekent een uitbreiding van zowel bedrijventerrein Maarsbergen als uitbreiding nabij Leersum.

De totale ruimtebehoefte is samengevat in onderstaande tabel. Tabel 3.3 Totale ruimtebehoefte in hectares voor gemeente Utrechtse Heuvelrug Directe vraag

Toekomstige

Toekomstige zeer

(binnen nu en 5 jaar)

zachte vraag

zachte vraag

(vanaf 2015) Vraag naar bedrijventerrein Maarsbergen

4,0

3,3

0

Vraag vanuit Leersum

2,0

0

0

Vraag vanuit Amerongen

1,0

0,5

0

Overige vraag zonder voorkeur/vanuit andere

0,5

0,5

11,5

plekken Vraag vanuit de regio

0

0

0

Totaal

7,5

4,3

13,5

Intensiveringsmogelijkheden

1,0

1,0

0

Totaal

6,5

3,3

13,5

Voetnoot: De vraag naar Maarsbergen betreft vraag waarvan ondernemers hebben aangegeven naar Maarsbergen te willen verplaatsen en een aantal bedrijven waarvan de gemeente het wenselijk acht dat ze naar uitbreiding Maarsbergen verplaatsen. De vraag vanuit Leersum en de vraag vanuit Amerongen betreft vraag van ondernemers die hebben aangegeven een ruimtebehoefte te hebben.

40

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 3

41

4.

ONTWIKKELVARIANTEN

Om invulling te geven aan de ruimtevraag zijn drie ontwikkelvarianten opgesteld. Deze varianten spelen niet alleen in op het faciliteren van de vastgestelde opgave, maar haken ook in op beleid dat gevoerd kan worden voor een vitaal economisch klimaat in een gemeente (versterking, verbreding, specialisatie). Er zijn uiteindelijk drie varianten ontwikkeld: 1. Terugdringen van de pendel: meer passende banen in de gemeente. 2. Uitdragen van economisch profiel: inzetten van nieuw bedrijventerrein voor thematische invulling, ‘groene economie’. 3. Beter faciliteren van de bestaande bedrijvigheid. In dit hoofdstuk worden de varianten kort toegelicht naar aard en ruimtelijke uitwerking.

4.1

Terugdringen van pendel door passende banen

Het terugdringen van pendel houdt in het terugdringen van uitgaande of inkomende pendel. Het terugdringen van uitgaande pendel betekent het creëren van ‘beter passende banen’ gericht op het opleidingsniveau van de eigen inwoners. Dit zou betekenen, er van uitgaande dat de uitstroom voornamelijk hoogopgeleid personeel betreft, dat er kantoorbanen gecreëerd moeten worden. Het terugdringen van inkomende pendel kan gerealiseerd worden door mensen woonruimte te bieden in de Utrechtse Heuvelrug. De huizenprijzen in de Utrechtse Heuvelrug liggen op een hoger niveau dan het landelijk gemiddelde. De Utrechtse Heuvelrug is zeer geliefd als woonomgeving. Het aantal toekomstige woningbouwontwikkelingen in de gemeente is beperkt. Ruimtelijke uitwerking De ruimtelijke vertaling van ontwikkelvariant 1 zet in op concentratie van kantoorontwikkeling in Driebergen nabij het station. Daarnaast worden toekomstige kantoorontwikkelingen nabij het bedrijventerrein in Maarsbergen onderzocht. De stationslocatie Driebergen-Zeist maakt onderdeel uit van de ‘Stichtse Lustwarande’. Er mag geen uitbreiding buiten de huidige rode contour plaatsvinden. Kantoorontwikkeling kan alleen plaatsvinden door middel van inbreiding. Daarnaast zal onderzocht worden wat de mogelijkheden voor kantoorontwikkeling op het bedrijventerrein van Maarsbergen zijn. Kantoorgebruikers hechten veel belang aan een goede bereikbaarheid en een flexibele indeling van het pand.

Hoofdstuk 4

43

De keuze die wordt gemaakt met betrekking tot toekomstige verkeersmaatregelen in de gemeente zullen van invloed zijn op de haalbaarheid van kantoorontwikkeling in Maarsbergen.

4.2

Profilering met een duurzaam werklandschap

De gemeente Utrechtse Heuvelrug ligt temidden van economisch dynamische regio’s. Wie van Arnhem naar Utrecht over de A12 rijdt, ziet veel verschillende en diverse (werk)landschappen voorbijkomen. Van foodvalley (Ede-Wageningen), automotive (Veenendaal), groene, bosrijke omgeving (Utrechtse Heuvelrug) tot dienstverlening (regio Utrecht). Utrechtse Heuvelrug kent op dit moment geen bedrijventerrein langs de snelweg en profileert zich daar dan ook niet mee. Ontwikkelvariant 2 voorziet in een actieve ontwikkeling van een duurzaam werklandschap langs de A12 bij Maarsbergen. Imago en identiteit zijn daarbij belangrijke uitgangspunten. Een duurzaam bedrijventerrein kan op twee verschillende manieren ontwikkeld worden. Ten eerste kan gekozen worden voor het ontwikkelen van ruimte voor bedrijvigheid met een duurzaam productieproces. Ten tweede kan ingestoken worden op een duurzame ontwikkeling van het terrein. Een combinatie van beiden is ook een mogelijkheid. Ruimtelijke uitwerking De ruimtelijke vertaling van deze variant is het ontwikkelen van nieuw groen werklandschap nabij het bestaande bedrijventerrein Maarsbergen langs de A12. Dit bedrijventerrein wordt ontwikkeld voor een specifieke doelgroep, namelijk groene duurzame bedrijven.

44

Hoofdstuk 4

Een klein deel van de nieuwe ontwikkeling kan ruimte bieden aan de behoefte van lokale bedrijven. In de gemeente zelf zijn slechts enkele ‘groene’ bedrijven gevestigd. Dit betekent dat de gemeente in haar acquisitiestrategie actief moet gaan inzetten op het aantrekken van groene duurzame bedrijvigheid van buiten de gemeente. Dit betekent ook dat lokale bedrijven maar beperkt uitbreidingsruimte op Maarsbergen kunnen krijgen. Gezien de huidige omvang van de vraag naar uitbreidingsruimte van lokale bedrijven betekent dit dat enkele lokale bedrijven in de toekomst genoodzaakt zijn de gemeente te verlaten.

4.3

Wat je hebt beter faciliteren

De derde variant zet in op het beter faciliteren van de bestaande bedrijvigheid. Er is vanuit verschillende doelgroepen behoefte aan uitbreiding. In een aantal gevallen gaat het om bedrijven die beter gefaciliteerd zouden kunnen worden op hun huidige plek. In andere gevallen gaat het om een directe uitbreidingsbehoefte op de huidige plek. Onder het motto ’het juiste bedrijf op de juiste plek’ wordt in deze variant gestreefd naar het zo goed mogelijk faciliteren van de huidige en gewenste lokale economische structuur. Veel bedrijven die willen uitbreiden hebben aangegeven in de kern of in de gemeente te willen blijven. De belangrijkste vragen in deze ontwikkelvariant zijn de hoeveelheid ruimte die in de toekomst nodig is en de locatie(s) waar bedrijvigheid gefaciliteerd gaat worden. Daarnaast hebben de ‘ruimtevraag’ groepen allen een andere soort ruimtevraag (omvang van de kavel en type vastgoed). Ook hiermee dient rekening gehouden te worden bij de ontwikkeling en locatie van terreinen.

Hoofdstuk 4

45

Ruimtelijke vertaling De ruimtelijke vertaling van ontwikkelvariant 3 betekent het uitgeven van nieuw bedrijventerrein om in de uitbreidingsbehoefte van lokale bedrijven te voorzien. Deze nieuwe uitgifte kan geconcentreerd plaatsvinden op de uitbreidingslocaties in Maarsbergen en Amerongen of alleen in Maarsbergen.

4.4

Voorkeursvariant

De afweging van varianten heeft plaatsgevonden met een brede vertegenwoordiging aan inhoudelijke disciplines (economie, verkeer, natuur). Argumenten voor en tegen een variant zijn in de breedte besproken. In het bepalen van een voorkeur voor een variant is een onderscheid te maken in ruimtelijke en de programmatische aspecten. Programmatische aspecten Als het gaat om programmatische aspecten dan is de eerste conclusie dat het niet zinvol is om in te zetten op de mate van kantoorontwikkeling zoals bedoeld in variant 1. Het terugdringen van pendel moet veel meer benaderd worden vanuit een faciliterend woonbeleid. Daarmee is niet gezegd dat kantoorontwikkeling niet wenselijk is. Deze moet echter aan de hand van een specifiek profiel inspelen op kansen in de markt. Onder meer liggen die er bij het faciliteren van kantoorbehoefte van ZZP’ers die niet aan huis of in villa’s wensen te werken. Een tweede conclusie is dat het ontwikkelen van een werklandschap langs de A12 met het oog op het aantrekken van ‘groene bedrijven’ niet wenselijk is. Een belangrijk gegeven is dat de gemeente geen rol heeft in het faciliteren van regionale bedrijven, wat de ontwikkeling van een dergelijk terrein erg lastig maakt. In de gemeente zelf ontbreekt het op dit moment aan voldoende massa aan dit type bedrijven om een gethematiseerd terrein mee te kunnen vormgeven. Dit betekent niet dat er bij de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein geen aandacht geschonken kan worden het groene karakter van de gemeente. De vormgeving van het terrein kan daarin een belangrijke rol spelen, eventueel gecombineerd met het faciliteren van enkele bedrijven die vanwege hun groen imago aandacht wensen te besteden aan inpasbare huisvesting.

46

Hoofdstuk 4

Breed draagvlak resulteert voor het beter faciliteren van zittende bedrijven in de gemeente. Dit moet breder worden getrokken dan alleen het tegemoet komen van de uitbreidingswens van een aantal bedrijven op bedrijventerreinen. Belangrijk in het bedrijventerreinenbeleid van de gemeente is het zo optimaal mogelijk dienen van de lokale economie. Dit betekent dat er met de schaarse ruimte die er hiervoor is in de gemeente, zorgvuldig moet worden omgesprongen. Bedrijventerrein moet nadrukkelijk ook een rol spelen in het mogelijk maken van verplaatsingen, met als motto ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Dit betekent ook dat kritisch gekeken moet worden naar welke bedrijven men niet perse wil faciliteren omdat ze niet passen in de aard en schaal van lokale economie. Ruimtelijke aspecten Een belangrijke conclusie ten aanzien van kantoorontwikkeling is dat dit bij voorkeur plaatsvindt in aansluiting op bestaand kantoorgebied. Het optimaal benutten van het knooppunt van spoor en weg in Driebergen is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Onderzoek naar de programmatische invulling van de stationslocatie Driebergen-Zeist concludeert dat het gebied interessant is voor in-en uitvliegkantoren (zakelijke dienstverlening) en verblijfsfuncties ((semi-) overheid en ideële instellingen). De groep ZZP’ers met behoefte aan nieuwe kantoorruimte kan worden gefaciliteerd met bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw in het stationsgebied. Het ontwikkelen van een OV-knooppunt te Maarsbergen zou kantoorontwikkeling daar interessanter maken. In eerste instantie wordt niet gestreefd naar het faciliteren van kantoorgebruikers op een uitbreidingslocatie in Maarsbergen. Dit laatste geldt ook voor regionale ‘groene bedrijven’. Het motto ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ impliceert dat er voor de bestaande bedrijven in de gemeente ruimte aanwezig moet zijn om te verplaatsen als blijkt dat de huidige locatie niet optimaal is. Tevens moet er op bestaande terreinen ruimte voorhanden zijn voor die bedrijven die passen binnen de gewenste economische structuur en wel op de goede plek zitten. Op basis van de voorgaande afwegingen wordt duidelijk dat variant 3 het meest aansluit op de gewenste ontwikkeling van bedrijventerrein in de gemeente. Uitgangspunten per locatie Hieronder is per bedrijventerrein aangegeven wat de ontwikkelingsrichting wordt bij het beter faciliteren van de huidige bedrijvigheid. Bedrijventerrein Amerongen • Op het terrein zijn mogelijkheden voor het behalen van ruimtewinst in de nabije toekomst.

Hoofdstuk 4

47

• •

Dit betreft ruimte op enkele kavels in de bebouwingspercentages en een aantal kavels komt mogelijk vrij. De intensiveringsmogelijkheden worden geschat op 1 ha. Daarmee kan redelijk tegemoet worden gekomen aan de ruimtebehoefte vanuit Amerongen zelf en wellicht is er nog ruimte voor een enkel bedrijf vanuit Leersum.

Ontwikkeling bedrijventerrein Leersum • De behoefte aan nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein vanuit de kern Leersum is groter dan in de planvorming is voorzien. • Er is een vraag naar 2 ha netto terwijl het plan 2 ha bruto bedrijventerrein omvat. • Vraag is afkomstig van zowel lokaal gebonden als verzorgende bedrijven vanuit de kern Leersum. • Continuering van dit plan is derhalve gewenst, tevens zal gekeken moeten worden of er bij de revitalisering van Amerongen nog aanvullende ruimte gecreëerd kan worden. • Leersum en Amerongen zijn wat het faciliteren van de ruimtebehoefte betreft geen concurrerende locaties in die zin dat alle ruimtevraag op één van beide terreinen ingevuld zou kunnen worden. • Beide ontwikkelingen zijn juist nodig om bedrijven uit Leersum en Amerongen een plek te geven. Bij de ontwikkeling is het wel zaak om te streven naar een optimale verkaveling en zonering van het totale bedrijventerrein. Bedrijventerrein Maarsbergen • Er bestaat een directe ruimtebehoefte vanuit Maarsbergen zelf en vanuit de rest van de gemeente voor de uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen. • Daarnaast wordt dit als de locatie gezien voor de toekomst, voor bedrijven die in de rest van de gemeente tegen de grenzen van de groeimogelijkheden aanlopen of die vanwege hun bedrijfsactiviteiten op termijn beter uitgeplaatst zouden moeten worden. • Door middel van intensivering is ruimtewinst te behalen op het huidige bedrijventerrein (circa 1 hectare). • Aanvullend wordt een opgave voor uitbreiding gezien van circa 7,8 ha netto. • Aandachtspunt hierbij is de ontsluiting van het bedrijventerrein. Aanpassing van de huidige infrastructuur of het toevoegen van nieuwe infrastructuur zal maar in beperkte mate door de ontwikkeling van het bedrijventerrein bekostigd kunnen worden. • Na vaststelling van de structuurnota bedrijventerreinen waarin de opgave voor Maarsbergen is opgenomen, zal het project in een gebiedsvisie nader moeten worden uitgewerkt. Overige bedrijventerreinen • Voor de overige terreinen (Vossenstein, Nijendal, Boswijklaan) wordt niet direct een opgave gezien voor herstructurering of uitbreiding, behalve revitalisering van de

48

Hoofdstuk 4

•

openbare ruimte op Nijendal. De vraag op deze terreinen is nihil en ook de vraag vanuit de dorpen Driebergen en Doorn naar ruimte op een bedrijventerrein is erg klein. Het is wel zaak om de bedrijventerreinen goed te blijven volgen om eventuele ongewenste ontwikkelingen tijdig te signaleren. Bedrijven met een ruimtebehoeftevraag worden gefaciliteerd op plek in de kern of op de uitbreiding van bedrijventerrein Maarsbergen. De bedrijvenlocatie aan de Maarnse Grindweg wordt niet gezien als een toekomstvaste bedrijfslocatie. De belangrijkste redenen om Maarnse Grindweg in de toekomst niet te behouden als bedrijvenlocatie zijn: - ligging in bosrijke omgeving, achter woonbebouwing, ontsloten via de woonbebouwing en niet goed ontsloten op de A12; - huidige (structurele) leegstand impliceert dat de locatie onvoldoende interessant is voor bedrijven om zich daar te vestigen; - mocht het grote bedrijf dat nu nog op Maarnse Grindweg is gevestigd op termijn vertrekken dan zal het lastig worden om een nieuwe gebruiker voor het bestaande bedrijfsonroerend goed te vinden. Dit betekent dat er of laagwaardige activiteiten hun intrek gaan nemen of dat er een nieuwe investering nodig is. Wat betreft dat laatste zijn er in de gemeente andere plekken die vanuit ligging en bereikbaarheid geschikter hiervoor zijn. Bij eventuele ontwikkelingen bij Maarsbergen zal ingezet moeten worden op verplaatsing van de nog aanwezige bedrijvigheid. Op termijn zal het terrein derhalve getransformeerd kunnen worden naar woonbebouwing.

Hoofdstuk 4

49

50

Hoofdstuk 4

5.

BELEIDSAANBEVELINGEN

Op basis van de analyse van de ruimtebehoefte en de mogelijkheden om deze te faciliteren worden de volgende uitgangspunten voor het bedrijventerreinenbeleid voorgestaan: • De bedrijventerreinen hebben geen regionale opvangtaak, de gemeente faciliteert enkel de lokale ruimtevraag. • De bedrijventerreinen hebben een functie in het kader van perifere detailhandel ten behoeve van ruimtevragers zoals bouwmarkten en caravancentra die nu nog in de kernen zijn gevestigd. • De stationsomgeving Driebergen-Zeist wordt gezien als een toekomstige kantoorlocatie en vervult derhalve geen rol in het faciliteren van de behoefte aan gemengd bedrijventerrein. • De ontwikkeling van 2 ha bruto bedrijventerrein voor Leersumse bedrijven naast bedrijventerrein Amerongen wordt voortgezet aangezien de ruimtebehoefte onder Leersumse bedrijven voor meer dan de 2 ha bruto is aangetoond. • Ingezet wordt op revitalisering van bedrijventerrein Amerongen ten behoeve van de ruimtevraag vanuit Amerongen zelf (van het bedrijventerrein en vanuit de woonkern) en ten behoeve van bedrijven uit Leersum die niet op de 2ha van Leersum gehuisvest kunnen worden. • Voor bedrijventerrein Maarsbergen wordt een opgave gezien van 8,8 netto bedrijventerrein. Hiervoor wordt een combinatie van herstructurering (1 ha) en een noordoostelijke uitbreiding (7,8 ha) van het bestaande bedrijventerrein voorgestaan. Voorgesteld wordt dit na vaststelling van de structuurnota bedrijventerreinen nader uit te werken in een gebiedsvisie waarbij ook gekeken wordt naar de aanwezige infrastructuur, de landschappelijke waarden en de ruimtelijke inpassing. De integrale gebiedsvisie zal moeten uitwijzen in hoeverre aan de opgave voor bedrijventerrein voldaan kan worden. • De bedrijvenlocatie aan de Maarnse Grindweg wordt niet gezien als een toekomstvaste bedrijvenlocatie. Bij ontwikkeling van bedrijventerrein Maarsbergen dient te worden ingezet op verplaatsing van de nog gevestigde bedrijven naar Maarsbergen en transformatie van de huidige locatie. • Met betrekking tot de bedrijventerreinen Nijendal, Vossenstein en Boswijklaan zijn er geen directe redenen tot revitalisering. Wel is belangrijk om ontwikkelingen op de bedrijventerreinen goed te volgen om tijdig te kunnen anticiperen op eventuele negatieve ontwikkelingen, bijvoorbeeld verpaupering van het aanwezige vastgoed. Dit geldt trouwens voor alle bedrijventerreinen in de gemeente.

Hoofdstuk 5

51

Utrechtse Heuvelrug, Structuurnota bedrijventerreinen

Recommend Documents