SAMENVATTING RAADSVOORSTEL CASENUMMER
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
11G202077 461674 / 461674
s. meijer
BP
Br
ONDERWERP
AGENDANUMMER
Bijstorting en aanpassing startersregeling 2012.
BELEIDSPROGRAMMA/FACETAGENDA
05 - Toekomstbestendige stad met focus op Zuid
REDEN VAN AANBIEDING
Actie vanuit eerder besluit
SAMENVATTING VAN HET RAADSVOORSTEL EN HET VERVOLGTRAJECT
Voorgesteld wordt om voor het jaar 2012 opnieuw startersleningen te verstrekken en hiervoor eenmalig een bedrag van 215.000,- beschikbaar te stellen waarmee minimaal 40 leningen van maximaal 35.000,Euro verstrekt kunnen worden. De gemeente verwacht in 2012 een aanhoudende vraag naar de startersleningen aangezien het voor veel starters nog steeds moeilijk is om een voldoende hypotheekbedrag voor een starterswoning te krijgen. De provincie Overijssel draagt 50% bij in de kosten van de gemeentelijke starterslening en woningcorporatie Welbions draagt 50% bij in de kosten voor verkochte woningen uit haar eigen bezit. Woningen in de bestaande voorraad, waarvan ook voormalige huurwoningen van woningcorporatie Welbions, kunnen gefinancierd worden met een starterslening. Nieuw ten opzichte van de regeling uit 2011 is dat ook bepaalde nieuwbouwwoningen in de vernieuwingsgebieden Berflo Es en Klein Driene onder de regeling komen te vallen. De spelregels voor de starterslening zijn ten opzichte van vorig jaar wat aangepast aan de marktomstandigheden. De maximale verwervingssom (inclusief 8% bijkomende kosten voor bestaande bouw en nieuwbouw) voor het in eigendom verkrijgen van een bestaande woning met een starterslening wordt gesteld op €175.000,- en € 235.000,- voor de nieuwbouw. Verbeterkosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de starterslening. Voorgesteld wordt om de nieuwe regeling per 1 maart 2012 in te voeren.
PLAATSGEVONDEN COMMUNICATIE, DE RESULTATEN DAARVAN EN HET COMMUNICATIEPLAN VOOR HET VERVOLGTRAJECT
Er is advies ingewonnen bij makelaars en geldverstrekkers voor het opstellen van de spelregels van de starterslening. Verder is de regeling inhoudelijk afgestemd met woningcorporatie Welbions.
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. een eenmalig bedrag van € 215.000,- ten gunste te brengen van de herziene startersregeling voor de bestaande bouw en een selectief aantal nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden; 2. dit bedrag te onttrekken uit het preventieprogramma Berflo Es ”kansen scheppen stappen maken”; 3. de kosten van de starterslening volgens een eenmalige afkoopmethodiek aan het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) te betalen en hiervoor een aanvulling op de bestaande deelnemersovereenkomst tussen gemeente en het SVn te ondertekenen; 4. het bedrag per 1 maart 2012 te storten op rekeningnummer 26.58.66.294 ten name van het SVn te Hoevelaken; 5. de Verordening Starterslening gewijzigd vast te stellen conform het advies.
OPSOMMING VAN BIJLAGEN
1. Verordening Starterslening; 2. Aanvullende overeenkomst op de deelnemingsovereenkomst met betrekking tot rekening courant SVn met de afkoopmethodiek; 3. Beleidsregel Nieuwbouwprojecten starterslening; 4. Begrotingswijziging.
RAADSVOORSTEL REGISTRATIENR.
BEHANDELEND AMBTENAAR
SECTOR
PORT. HOUDER
11G202077
s. meijer
BP
Br
ONDERWERP
Bijstorting en aanpassing startersregeling 2012.
AANLEIDING EN DOEL
De gemeente Hengelo verstrekt sinds juli 2007 startersleningen. De doelstelling van de starterslening is het vergroten van de slaagkans van koopstarters op de Hengelose woningmarkt. Het gaat daarbij om de doelgroep die op grond van inkomen en bijbehorende financieringsmogelijkheden onvoldoende een passende woning kan kopen. Het voordeel van de starterslening is dat de starter over de eerste drie jaar van de looptijd van deze lening geen maandlasten betaalt. Na drie jaar stijgen de maandlasten mee met de inkomenssituatie. In 2011 heeft de gemeente een budget van € 575.000,- gestort in het startersfonds en hiermee zijn op basis van 50% co-financiering door provincie Overijssel circa 40 startersleningen verstrekt. Zowel het gemeentelijk als provinciaal fonds waren vanaf juli 2011 uitgeput. Door aanhoudende slechte marktomstandigheden is onder starters in Hengelo nog steeds behoefte aan een gemeentelijke starterslening. De provincie heeft besloten vanaf januari 2012 16-18 miljoen Euro te storten in het startersfonds waardoor gemeenten wederom kunnen profiteren van een 50% co-financieringsregeling. Het voorstel is om de starterslening ook in 2012 te gaan verstrekken, waardoor geprofiteerd kan worden van de provinciale cofinanciering (50% per lening). Welbions draagt tevens voor 50% bij in de kosten voor startersleningen bij verkoop van haar eigen bezit. Welbions heeft belang bij het stimuleren van de verkoop haar bezit om de investeringscapaciteit te vergroten voor het realiseren van vitale wijken. Naast bestaande woningen zullen ook enkele nieuwbouwwoningen in vernieuwingsgebieden Berflo Es en Klein Driene onder de regeling vallen. De gemeente verwacht dat de startersleningen bijdragen aan de gewenste doorstroming in de woningmarkt en het realiseren van vitale stadsdelen in Berflo Es en Klein Driene. Voorgesteld wordt om af te zien van een nieuwe fondsdotatie op de gemeenterekening bij het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (hierna SVn) omdat in het kader van de gemeentelijke bezuinigingsopdracht hiervoor onvoldoende structurele ruimte in de begroting gevonden kan worden. De gemeente kan gebruik maken van een nieuwe financieringsmethodiek van SVn (afkoopmethodiek) waarbij de gemeente een eenmalig vast percentage van de verstrekte lening ter dekking van de gemaakte kosten betaalt. Hierdoor kan de gemeente tegen een lager liquiditeitsbeslag haar beleidsdoelstellingen blijven realiseren omdat de gemeente niet langer zelf hoeft te lenen om het fonds te financieren. Dit heeft als keerzijde dat het gemeentelijke startersfonds geen revolverende werking meer heeft. OVERWEGINGEN
Het voorstel is om de starterslening in 2012 voort te zetten zodat starters worden geholpen bij de aankoop van een woning en indirect de doorstroming op woningmarkt wordt bevorderd en het eigen woningbezit in vernieuwingswijken wordt gestimuleerd. Hiervoor worden de volgende (nieuwe) uitgangspunten opgenomen in de verordening: De starterslening wordt zoveel mogelijk net als in 2011 ingezet voor de bestaande woningbouw (eengezinswoningen en appartementen). Ook voormalige huurwoningen van Welbions vallen hieronder. Nieuw is dat specifiek wordt ingezet op enkele nieuwbouwwoningen (eengezinswoningen en appartementen) in de vernieuwingsgebieden (herstructureringsgebieden) Berflo Es en Klein Driene. In een beleidsregel bij dit voorstel zijn deze projecten opgenomen. Het stimuleren van de tot op heden tegenvallende verkoop in de vernieuwingsgebieden draagt bij aan gedifferentieerde woonmilieus (bevorderen eigen woningbezit) als basis voor vitale wijken. De maximale verwervingssom voor het in eigendom verkrijgen van de woning worden ten opzichte van 2011 naar beneden bijgesteld in verband met opgetreden prijsdaling in de markt: o Maximale verwervingssom bestaande woningbouw: €175.000,-. Er is voor dit maximale bedrag een voldoende divers en aantrekkelijk woningaanbod op Funda te vinden voor koopstarters. Het gaat daarbij om de groep koopstarters met een maximaal jaarinkomen van ca. €40.000,- die ondersteund kan worden. Dit sluit aan op de doelgroep die vanwege de huurtoeslaggrens en de nieuwe toewijzingnorm van de corporatie zich steeds meer zal manifesteren in het koopsegment;
Maximale verwervingssom nieuwbouw in door B&W nader aangeduide projecten: €235.000,- ; o In beide bedragen is een vaste opslag opgenomen van 8% bedoeld voor standaard bijkomende kosten (zoals de overdrachtbelasting notariskosten, makelaarskosten en afsluitkosten voor de lening). De maximale hoogte van de starterslening blijft vastgesteld op € 35.000,- en dit is maximaal 20% van de totale verwervingssom. Verbeterkosten blijven toegestaan voor de berekening van de hoogte van de starterslening. De regeling blijft ook opengesteld voor starters van buiten Hengelo. De regeling blijft alleen bedoeld voor starters die niet eerder in het bezit zijn geweest van een koopwoning De startersregeling is niet mogelijk in combinatie met andere kortingsregelingen op de aanschaf van de woning (bijv. Koopgarant); Aanvragen worden op volgorde van binnenkomst behandeld en zolang de financiële middelen daartoe strekken. o
-
Verder geldt dat bij de uitvoering van de startersregeling rekening gehouden wordt met: De liquiditeitspositie van SVn die (gedurende de regeling) voldoende moet blijven om op basis van afkoopmethodiek te financieren; 50% bijdrage in de kosten door Welbions voor wat betreft haar eigen bezit (nieuwbouw en bestaand) en zolang de voorraad van de gemeente en provincie strekt. De andere 50% van de kosten bij verkoop van Welbions woningen wordt door de provincie betaald. De kosten worden achteraf op kwartaalbasis door de gemeente bij Welbions in rekening gebracht; Voor niet Welbions woningen is de kostenverdeelsleutel 50% gemeente en 50% provincie Een bandbreedte van 40-60 te verstrekken startersleningen in 2012. De verwachting is dat dit jaar het volledige budget zal worden benut. De startersregeling eindigt zodra het gemeentelijk en/of provinciaal budget zijn uitgeput. FINANCIËLE EN PERSONELE ASPECTEN
In het verdeelbesluit met betrekking tot de gelden Preventiepakket Berflo Es is rekening gehouden met een onttrekking van €200.000,= t.b.v. CPO. Tevens resteert binnen dit verdeelbesluit een nog onverdeeld saldo waarvan nu €15.000 wordt ingezet tbv bovengenoemde startersleningen. Voorgesteld wordt een bedrag van €215.000,= te onttrekken uit deze bestemmingsreserve en te storten op de rekening van SVn ter dekking van de kosten van de nog uit te geven startersleningen. De bijdragen van Welbions zullen periodiek op basis van nacalculatie bepaald worden en eveneens ter dekking van de kosten gestort worden op de rekening van SVn. COMMUNICATIE EN INSPRAAK
Er is advies ingewonnen bij makelaars en geldverstrekkers voor het opstellen van de spelregels van de starterslening. Verder is de regeling inhoudelijk afgestemd met woningcorporatie Welbions.
VERVOLGTRAJECT EN -PRODUCTEN
Publieksfolder Evt. startersmarkt
VOORSTEL AAN DE RAAD
Aan de raad wordt voorgesteld: 1. een eenmalig bedrag van € 215.000,- ten gunste te brengen van de herziene startersregeling voor de bestaande bouw en een selectief aantal nieuwbouwprojecten in herstructureringsgebieden; 2. dit bedrag te onttrekken uit het preventieprogramma Berflo Es ”kansen scheppen stappen maken”; 3. de kosten van de starterslening volgens een eenmalige afkoopmethodiek aan het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten (SVn) te betalen en hiervoor een aanvulling op de bestaande deelnemersovereenkomst tussen gemeente en het SVn te ondertekenen; 4. het bedrag per 1 maart 2012 te storten op rekeningnummer 26.58.66.294 ten name van het SVn te Hoevelaken; 5. de Verordening Starterslening gewijzigd vast te stellen conform het advies. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN HENGELO,
De secretaris
De burgemeester
