Duurzame renovatie Problematiek van het verdelen van de winst onder eigenaar en huurder
Europese best practices Inspirerende modellen voor Brussel
Christophe BARBIEUX AFDELING Energie 25 maart 2014
Chronologie 2004: stimulerend programma (PLAGE - premies - begeleiding) 2009: regeerakkoord Investering voor betere energieprestaties in de gebouwen => Prestaties moeten toenemen => Hoe zit dat dan met de huurwoningen? => Studie over de bewoningskosten 2011: technische, juridische en economische theoretische studie
2014: proefexperiment 2
Kader theoretische studies Drie centrale doelstellingen a)
Besparende maatregelen die de globale bewoningskosten kunnen doen dalen
b)
Definiëren en evalueren van mechanismen voor een rechtvaardige financiële verdeling
c)
Definiëren van een juridische werkwijze bij de begeleiding van een proefproject Ergens anders? 3
Ergens anders Volgens de energiebesparingen
4
Ergens anders Volgens de energiebesparingen
5
Ergens anders Volgens de energiebesparingen
6
Ergens anders Volgens de overdraagbare kosten
7
Ergens anders
8
Conclusie technische studie
Representatief staal van 18 typegebouwen Investering met een terugverdientijd van maximaal 9 jaar Met of zonder financiële steunmaatregelen Bestudeerde maatregelen: verminderen van de verwarmings- en de elektriciteitsbehoefte (alle isolatie) efficiënter energieopwekkingssysteem (verwarmingsketel, warm sanitair water, regeling) hernieuwbare energie (warmtepomp, thermische en fotovoltaïsche zonnepanelen) Eveneens op basis van de mechanismen in het buitenland Potentiële energiewinst berekend op 24 % tot 33 %
De manier waarop de investeringskosten doorberekend worden? 9
Ergens anders Volgens de overdraagbare kosten en de energiebesparingen
Houdt men er rekening mee dat de globale kostprijs niet stijgt!
10
Conclusie financiële studie Financiële impact van de bespaarde kWh's op basis van de technische studie Gemiddelde interne-opbrengstvoet ligt hoger dan 20 % Impact van de relatief beperkte fluctuering van de energieprijzen op de opbrengst (hypothese 5 %) Door de aftrekbaarheid van de btw en de afschrijvingen maakt de fiscaliteit de investeringen voor rechtspersonen gemiddeld 3 % rendabeler. De gemiddelde impact op de globale bewoningskosten komt neer op een daling met 8 %. Het maximale afwentelingspotentieel ligt tussen € 64 en € 74. (Gemiddelde maandelijkse huur tussen € 591 en € 680)
11
Conclusie financiële studie
12
Conclusie juridische studie Ontbreken van een regelgevend kader Overdracht van de bevoegdheid naar de Gewesten Eenzijdige aanpassing van de huurprijs wanneer het huurcontract loopt = verboden Het burgerlijk wetboek stelt echter: “Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.”
Mogelijke actie enkel via kosten en lasten => een nieuw type van « lasten » in het leven roepen Nood aan een geobjectiveerde tool om een mechanisme op te zetten! Vrijwillig of verplicht kader? Maar in het raam van een wetgeving Testen via een proefproject op korte termijn Informatie voor de standaardclausules via BIM
13
Voor het proefproject 2014 -2015 Absolute criteria De globale bewoningskost die niet stijgt Voldoende rendabiliteit voor de eigenaar Geen uitzetting van de huurder
Door te voeren praktisch aspect Technisch - Financieel - Juridisch Bijkomend kwaliteitscriterium De bewustwording van de huurder via de financiële-afwentelingsmaatregel 14
Werkzaamheden die in aanmerking komen Vervanging van de verwarmingsketel Dakisolatie Muurisolatie Vloerisolatie Vervanging van het glas
(Hernieuwbare energie) 15
Mechanisme dat in aanmerking komt Het dubbel-plafondmechanisme (Grenelle II )
De huurder merkt dat zijn energieverbruik met minstens 25 % afneemt. Over maximaal 9 jaar krijgt de eigenaar, na aftrek van de verkregen voordelen, 75 % van zijn investering terug.
Kijken hoe de variabelen het in de praktijk ten opzichte van de theorie doen
16
Franse evaluatie
(wet Molle)
Over het algemeen
Het verband tussen de wetgeving en het mechanisme is er nog steeds voor Grenelle II - De huren worden geregeld door de wet. Er bestaan weinig proefprojecten. Voor de huurder Complexiteit van het systeem => vergt een sociale begeleiding Voor bepaalde werkzaamheden rijmt minder kWh niet steeds met een lagere kostprijs => naar de toegankelijkste, efficiëntste maatregelen evolueren
Voor de eigenaar Complexiteit van het systeem in verhouding tot de verwaarloosbare bedragen Slechts 50 % van de investering kan worden afgewenteld. Verhalen van de "energielasten" op 15 jaar wordt als een rem aangevoeld
Reële motivatie = verhoging van de handelswaarde van het goed op de markt Conclusie Een eenvoudigere aanpak door premies of aftrekbaarheid! 17
Momenteel ●
BB E13 - 361: "bijvoegsel" Stelt een typecontract voor Lijst met de in het raam van de energielasten aan te passen wetgevingen ●
BB E13 - 336: "berekeningsprogramma" Bezorgen, uittesten en hanteren van het programma om de energiebesparingen en de spreiding van de kosten waarvan de huurovereenkomsten uitgaan te berekenen Didactische kant van het softwareprogramma Stelt variabelen op het algemene model voor
●
BB 2014F0084 : “stellen" Een minimum van 25 eigenaars-huurdersstellen die men volgt en begeleidt om zo het mechanisme te valideren
Dank u voor uw aandacht Merci de votre attention BIM-IBGE Christophe BARBIEUX Adviseur Gulledelle 100 1200 Brussel
Tel.: 02 / 775 75 65 Gsm: 0491 / 62 51 92 E-mail :
[email protected] 19
