Gezamenlijke Huurdersorganisaties Portaal t.a.v. het secretariaat ASW / Team Wonen Hooigracht 12 2312 KS Leiden
Datum 24-1-2014 Betreft Adviesaanvraag Jaarlijkse huurverhoging 2014 Ons kenmerk 140124 Behandeld door Yvonne Brugmans
Geachte bestuursleden van de Huurdersbelangenverenigingen, Hierbij ontvangt u de adviesaanvraag rond de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014. Conform ons huurbeleid zijn we voornemens dit jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Wij zien ons hiertoe genoodzaakt, gezien de verhuurdersheffing die ons is opgelegd door de overheid. Daarnaast vinden we het logisch dat mensen die wat meer verdienen ook iets meer huur betalen. ‘Spelregels’ huurverhoging 2014 vanuit de overheid Ook in 2014 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. Deze maatregel moet ervoor zorgen dat de huurprijzen van woningen meer in evenwicht komen met de vraag van de markt. Zo wil de overheid de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. Voor hogere inkomens kunnen de huren nog sneller stijgen om zo het 'scheefwonen' tegen te gaan. De huur komt zo meer in overeenstemming met de kwaliteit van de woning. De huurtoeslag blijft bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie wordt deels gecompenseerd door de huurtoeslag. De wetsvoorstellen die deze extra huurverhoging regelen, zijn door het parlement aangenomen. Uitgangspunten inkomensafhankelijke huurverhoging Portaal Portaal is voornemens om in 2014 de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Het voorstel voor de inkomensafhankelijke huurverhoging ziet er als volgt uit:
1,5% plus inflatie voor laagste huishoudinkomens tot 34.085 euro; 2,0% plus inflatie voor middeninkomens van 34.085 euro tot 43.602 euro; 4,0% plus inflatie voor hoogste inkomens boven 43.602 euro.
Het inflatiepercentage over 2013 is uitgekomen op 2,5%. Dit is gelijk aan het inflatiepercentage in 2012. De inkomensgrenzen betreffen het peiljaar 2012. Resultante van bovenstaande uitgangspunten Het overgrote deel van de huurwoningen (98%) betreft sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. In de tabel op de volgende pagina staat de huurverhoging naar huishoudinkomen voor deze woningen weergegeven. Bij de sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, wordt de huurprijs voor de huishoudens met een inkomen tot 43.602 euro, afgetopt op de liberalisatiegrens van 699,48
Portaal Groepskantoor Postbus 2211 3500 GE Utrecht Bezoekadres Beneluxlaan 9 Utrecht Algemeen T 0318 898 989 F 0318 899 000 E
[email protected] I www.portaal.nl Stichting Portaal Handelsregister Utrecht Nr. 30038487
Blad 2 van 6
euro. Voor de huishoudens met een inkomen boven de 43.602 euro, kan de huur door de liberalisatiegrens heen stijgen. Sociale huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens Inkomen huishouden Huurverhoging Maximale huur Tot 34.085 euro 4,0 % Liberalisatiegrens (699,48 euro) Van 34.085 tot 43.602 euro 4,5 % Liberalisatiegrens (699,48 euro) Boven 43.602 euro 6,5 % Maximale huurprijs van een woning conform het woningwaarderingsstelsel Enkele tientallen sociale huurwoningen in de regio Eemland hebben, als gevolg van de Huur Op Maat regelingen, een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor deze woningen gelden dezelfde huurverhogingspercentages naar inkomen. Als maximale huur wordt de maximale huurprijs aangehouden, conform het woningwaarderingsstelsel. Een klein deel van de huurwoningen (2%) betreft vrije sectorwoningen en hebben een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor deze woningen is de huurverhoging conform de Algemene Huurvoorwaarden, gekoppeld aan de consumenten prijsindex, tenzij anders is opgenomen in het huurcontract. Uitzonderingen: Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, krijgen geen huurverhoging. Woningen waarvoor in het tijdvak van 1 juli van het lopende jaar tot 1 juli van het volgende jaar naar verwachting een sloopbesluit genomen gaat worden, krijgen een huurverhoging van het inflatiepercentage. Dit zijn algemene uitgangspunten, waarbij lokale uitspraken van deze beleidslijn kunnen afwijken; Bij nieuwbouwwoningen (oplevering na 1 januari 2014) wordt de huur verhoogd met het inflatiepercentage van 2,5% verhoogd met 1,5%. In een aantal gevallen zijn er specifieke afspraken gemaakt bij de bouw over de jaarlijkse huurverhogingen de eerste jaren na oplevering. Dan worden deze afspraken gevolgd; Woningen zonder woningwaardering krijgen een huurverhoging van het inflatiepercentage; Woningen waarbij in het contract specifieke afspraken staan, krijgen een verhoging conform deze afspraken. Dit geldt voor ‘huurvast’ en dergelijke. Er zijn ook woningen waarvoor andere data van de jaarlijkse huurverhoging gelden dan 1 juli; Bedrijfsruimten krijgen een aanpassing volgens het contract. Wanneer er geen contract is afgesloten, krijgen bedrijfsruimten een huurverhoging conform het inflatiepercentage; Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Bejaardenwoningen e.d. krijgen een huurverhoging volgens het contract; Garages, bergingen en parkeerplaatsen krijgen een huurverhoging op basis van de consumenten prijsindex (cpi) gebaseerd op de meest recente tijdsbasis. Huurders van monumenten krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging tot aan de liberalisatiegrens of de maximaal redelijke huur indien die lager is dan de
Blad 3 van 6
liberalisatiegrens. Daarnaast houden we ook bij monumenten rekening met de hoogte van het inkomen. Dit inkomen bepaalt immers of de huur boven de liberalisatiegrens kan doorstijgen of wordt afgetopt. De overige uitzonderingen per regiobedrijf zijn in de bijlage opgenomen. Vervolgprocedure In het huurbeleid is opgenomen dat Portaal een interne commissie schrijnende gevallen gaat oprichten en dat is ook met u gecommuniceerd. Deze commissie zal zich ook richten op de schrijnende gevallen bij de jaarlijkse huurverhoging. Zoals voorgesteld wil Portaal graag met u om tafel om te onderzoeken of we gezamenlijk invulling kunnen geven aan taken en samenstelling van een dergelijke commissie. Daarnaast is met u afgesproken dat Portaal jaarlijks een monitor bijhoudt van de huurprijsontwikkeling en daarover met u in overleg treedt om te bezien wat de gevolgen zijn van het gevoerde huurbeleid. Aangezien de voorgestelde jaarlijkse huurverhoging past binnen het huurbeleid van Portaal, waarvoor met u een adviestraject is doorlopen, verwachten wij ons voornemen voor de jaarlijkse huurverhoging 2014 te kunnen doorvoeren. In het huurbeleid van Portaal hebben we al aangegeven in 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Er is dan ook weinig tot geen ruimte om tegemoet te komen aan adviezen van uw zijde die vragen om een andere invulling van de jaarlijkse huurverhoging. Mocht Portaal niet tijdig over alle inkomensgegevens beschikken om op 1 juli 2014 een inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren, dan zal de datum van de huurverhoging (mogelijk voor een deel van de individuele brieven aan de huurders) naar achter worden geschoven voor die huurders waarvan de inkomensgegevens ontbreken. Wij verzoeken u om uiterlijk 9 maart uw advies uit te brengen aan ondergetekende. Mocht u nog vragen of opmerkingen hebben, dan kunt u contact opnemen met Yvonne Brugmans via 06-52420925 of
[email protected].
Met vriendelijke groet,
Ir. L.H. Keijts Voorzitter Raad van Bestuur Portaal
Blad 4 van 6
Bijlage 1. Regionale uitzonderingen op de uitgangspunten van de jaarlijkse huurverhoging 2014 Regiobedrijf Leiden: - Meerburgerkade, complex 3097 (uitgezonderd egw Aarstraat): 68 woningen (waarvan 32 inmiddels een beheerovereenkomst met Alvast): geen huurverhoging. - Huurcommissiezaken. - Afspraken Centraal Wonen (hier geldt meestal aftopping bij 1 of 2 woningen). Leeftijd van de huurder speelt hierbij ook een rol. - Afspraken gemeubileerde verhuur: 147503, Cruquiuslaan 136: 1 woning geen huurverhoging. - Daendelstraat 6: 149474, 2,5% huurverhoging volgens contract (eigenlijk een zorgcontract) Regiobedrijf Arnhem: Uitzonderingen woningen 2014 Geen huurverhoging voor de volgende woningen vanwege sloopbesluit o Complex 1285 en 1287. Deze zijn al niet meer bewoond en zouden voor juli 2014 echt wel weg moeten zijn. o Complex 1332 (Snippendaalseweg 26, Arnhemsestraatweg 58) worden nu tijdelijk verhuurd via Alvast Beheerpanden St Marten; complex 1333 (van Hasseltstraat 10, Hommelseweg 137, Nijhoffstraat 40A) vanwege verkoop/kluswoning. Voor zover deze nog verhuurd zijn in juli 2014 Complex 1219 (Nijhoffstraat 7, 13 t/m 27, 63 t/m 73, 8 t/m 40, Hommelseweg 111 en 113). Geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud. De verwachting is dat Nijhoffstraat 7, 71, 73 en Nijhoffstraat 18 t/m 28 al voor 1-7-2014 uit beheer/exploitatie zijn. Complex 1219 (Hommelseweg 157 t/m 165) geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud en toekomstige bestemming onduidelijk. Weerdjesstraat 54-3: huurverhoging 0%, max. huur hoger dan netto huur (geliberaliseerde brief) Middenweg 68: geen brief (is samengevoegd met 66) Niet-daeb woningen. Max 10% van onze woningen. Hier vragen we 100% max red, of de markthuur als deze afwijkt van 100% max red. Uitzonderingen niet woningen 2014 Complex 1202 (parkeerplaatsen Velperpoortlangstraat) : geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid, als de huur hoger dan € 75,- is. Complex 1211 (parkeerplaatsen Langstraat): geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid. Complex 1338 (parkeerplaatsen Koningstraat): geen huurverhoging i.v.m. verhuurbaarheid. Complex 1219 (Hommelseweg 167): geen huurverhoging i.v.m. achterstallig onderhoud en toekomst pand is nog onduidelijk. Complex 1286 en 1288 (bergingen Presikhaaf west): geen huurverhoging i.v.m. sloopbesluit. Woningen zijn voor 1-7-2014 gesloopt.
Blad 5 van 6
Complex 1387 Oosterwolde in Velp: verhoging conform contract (vast bedrag wordt niet geïndexeerd + instandhoudingsbijdrage en onderhoudsvergoeding wordt wel geïndexeerd). Buiten regulier proces houden. Stedumhof (complex 1308) bergingen: geen huurverhoging. Vaste prijs van € 5,00 voor berging. Geen brief (berging hoort bij woning). Waterstraat: alleen nummer 82 huurverhoging (bejaardenhuis/verzorgingshuis op 1 contract)
Regiobedrijf Nijmegen Sloopwoningen in de volgende complexen / straten geen huurbeleid: Asterstraat, Hatertseveldweg, Leliestraat, Resedastraat, Kwartelstraat, Nieuwe Nonnendaalseweg, Nieuwe Nonnendaalsedwarsstraat, Oude Nonnendaalseweg, Spreeuwenstraat, Meijhorst. Woningen in de volgens straten complexen krijgen het cpi% (en is niet inkomensafhankelijk): Pater van Meursstraat, Waterstraat, Danielsweg, Broerdijk, Generaalsmutsstraat, Varenstraat, Lavendelstraat, Distelstraat en Parkdwarsstraat. Regiobedrijf Utrecht Complexen met sloopbesluit Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen krijgen geen huurverhoging. Complexnummer As Kanaleneiland 4079 / 327 4080 / 328A 4080 / 328B West 4053 / 301
Naam complex
Voorstel huurverhoging
Bernadottelaan (C,D) 15 vhe’s Monnetlaan (2x7 entrees) 112 vhe’s Monnetlaan (2x4 entrees) 104 vhe’s
0% 0% 0%
Th. a Kempisweg 72 vhe’s
0%
Individuele woningen Vhe-nummer 161469, Ds. Van Schuylenburglaan 8, Tienhoven: tijdelijk verhuurd, afspraak is geen huurverhoging te vragen. VHE-nummer 161086, V v Goghstraat 6, Maarssen: tijdelijk verhuurd, afspraak is geen huurverhoging te vragen. Contracten met zorgpartijen Complexnummer Naam complex 4109 Tolsteeg, Utrecht 155 aanleunwoningen 4264 De Meerstroom, Vleuten-De Meern 18 onzelfstandige woningen
Reden uitzondering Huurcontract verlengd voor 1 jaar tot 15 sept, huurverhoging 0% Huurverhoging volgens CPImaandmethode; gehele complex heeft 1 contract Huur opgezegd per 1-7-2014
Blad 6 van 6
Bedrijfsruimten Met betrekking tot de huurverhoging van de bedrijfsruimten die door Groenrand Wonen werden beheerd, zijn door de jaren heen verschillende methoden gebruikt. Twee gebruikte methoden zijn de CPI-jaarmethode (huurverhogingspercentage is hetzelfde als inflatie) en de CPI-maandmethode. In de huidige standaardcontracten van Portaal is de CPI-maandmethode de voorgeschreven methode voor de huurverhoging van bedrijfsruimten. Dat betekent dat de volgende contracten een uitzondering zijn: Adres Bovenpolder 80 Bovenpolder 126
Bovenpolder 120 Marschallaan 14
Naam/Beschrijving De Pijler, Dienstencentrum, St De haar St. De Rijnhoven, Zorginfrastructuur Parkeerplaatsen Veldhof St. huiskamer Gemeente Utrecht
aantal 1
HVH-methode volgens contract CPI-jaar
1
CPI-jaar
35 1 1
CPI-jaar CPI-jaar Geen huurverhoging
Bergingen Bergingen en andere ruimten die door de GNEM (glasvezel) worden gehuurd, worden geïndexeerd per 1 juli met het de CPI-maandmethode. Uitzonderingen grondafspraken/erfpacht In Leidsche Rijn, Vleuten De Meern en een enkel recent gebouwd complex in de overige wijken van Utrecht is in de grond- en erfpachtovereenkomst vastgelegd dat de huur maximaal e gelijk is aan óf de 2 aftoppingsgrens óf de vrije sector grens. Met het streefhuurbeleid wordt hier rekening mee gehouden door de woningen af te toppen. Ook met de huurverhoging worden de woningen afgetopt indien ze door de huurverhoging boven de afspraak uit stijgen. Regiobedrijf Eemland Complex 2247 Achter de Kamp. Dit nieuwbouwcomplex is dit jaar gerealiseerd. 15 woningen zijn bestemd voor jongeren. De netto huur wordt afgetopt op de maximale huurgrens voor jongeren.
