Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 2
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 Nibud, 2011
3 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
Inhoud 1
AANLEIDING ............................................................................... 5
2 2.1 2.2
METHODE ................................................................................... 6 Reguliere methode ...................................................................... 6 Aanpassing voor energiezuinige woningen .................................. 7
3
RESULTATEN ........................................................................... 10
BIJLAGE 1: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A+-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL ....... 13 BIJLAGE 2: VERSCHILLEN IN MAXIMALE HYPOTHEEK VOOR WONINGEN MET EEN A++-LABEL T.O.V. DE REGULIERE TABEL ..... 17 BIJLAGE 3: VOORBEELD VAN EEN BEREKENING ............................. 21
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 4
1
Aanleiding
Het Nibud stelt financieringslastpercentages op voor hypotheekverstrekking. Wanneer deze percentages gebruikt worden, is in verreweg de meeste gevallen sprake van een veilige en verantwoorde verstrekking. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) gebruikt deze percentages bij toekenning van de Nationale Hypotheek Garantie. Sinds 2007 zijn deze percentages ook opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Dit werkt volgens een comply-or-explain principe. Hypotheekverstrekkers moeten zich aan deze norm houden. In individuele gevallen kan HUYDQZRUGHQDIJHZHNHQ=R¶QDIZLMNLQJPRHWHFKWHUJURQGLJJHPRWLYHHUGZRUGHQHQ GHNODQWPRHWRSGHULVLFR¶VJHZH]HQworden. Voor extreem enHUJLH]XLQLJHZRQLQJHQNDQHHQ³H[SODLQ´-situatie op zijn plaats zijn. Bij de financieringslastpercentages is rekening gehouden met een gemiddeld energieverbruik, terwijl een individueel huishouden in een extreem energiezuinige woning minder energielasten heeft. Door deze lagere energielasten ontstaat er meer ruimte in het budget en is het mogelijk om verantwoord een hogere hypotheeklast aan te gaan. Voor hypotheekverstrekkers is het van belang te kunnen kwantificeren hoe hoog deze extra last zou kunnen zijn om een verantwoorde hypotheek te verstrekken. Onderzoek Het WEW heeft het Nibud gevraagd de mogelijkheden te bezien van het creëren van extra leencapaciteit voor energiezuinige woningen in de bestaande bouw, in de nieuwbouw en specifiek voor A+ en A++-woningen. Het Nibud kan financieringslastnormen berekenen die horen bij het gebouwgebonden energieverbruik van woningen met een A+- en een A++-energielabel. Gegevens over het gebouwgebonden energieverbruik van A++-woningen is alleen beschikbaar voor meergezinswoningen (flat) en tussenwoningen (rijtje). Gebruik van de financieringslastnormen voor A++ is dan ook alleen voor deze woningtypen mogelijk. Bekeken wordt of er (vuist)regels opgesteld kunnen worden die praktisch toepasbaar zijn in de praktijk van de hypotheekverstrekking. Uit eerder onderzoek is gebleken dat een extra hypotheekbedrag een praktische en verantwoorde manier kan zijn.
We beperken ons in deze rapportage daarom tot woningen met een A+ - of een A++label. In deze rapportage wordt de methode beschreven om financieringslastnormen voor zeer energiezuinige woningen te berekenen en worden ze gepresenteerd.
5 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
2
Methode
Voor de berekening van de financieringslastnormen voor energiezuinige woningen wordt de methode overgenomen, zoals die gebruikt wordt voor de berekening van de financieringslastnormen van de reguliere tabel en die voor 65-+ huishoudens. Zie voor een uitgebreide beschrijving daarvan het advies dat in april 2010 aan de Stichting WEW is uitgebracht. Uitgangspunt van de methode is dat er bij een maximale hypotheek voldoende ruimte overblijft om andere uitgaven te kunnen doen. Een tweede uitgangspunt is dat de methode niet te tijdsintensief is en makkelijk te gebruiken is voor hypotheekverstrekkers en financieel adviseurs. De methodiek voor de berekening van de financieringslastnormen voor 2011 is aangepast in vergelijking met voorgaande jaren. Daarom zal de nieuwe, reguliere methodiek eerst worden beschreven. Vervolgens zullen mogelijke aanpassingen worden genoemd voor energiezuinige woningen.
2.1
Reguliere methode
Het energieverbruik van een huishouden hangt van twee factoren af: de aard van de woning en het gedrag van de bewoners. Voor het berekenen va n de reguliere financieringslastnormen wordt voor het gedrag van de bewoners een bij het inkomen passend gemiddelde gekozen. Dit is niet anders dan voor andere uitgavenposten als kleding, recreatie e.d. Een aanpassing van de financieringslastnormen kan dan ook alleen afhangen van het 1 gebouwgebonden gedeelte van het energieverbruik. Uit eerder onderzoek blijkt dat het gasverbruik zeer sterk afhangt van de aard van de woning en vrijwel niet van de samenstelling van het huishouden. Bij electriciteitsverbruik is dit precies andersom: dit hangt sterk af van de samenstelling van het huishouden; de aard van de woning heeft nauwelijks invloed. Voor differentiëring van de financieringslastnormen kijken we dan ook alleen naar het gasverbruik, niet naar het electriciteitsverbruik. Agentschap NL heeft uitgerekend wat het gemiddelde gebouwgebonden gasverbruik is naar woningtype (vrijstaand, twee-onder-een-kap, tussenwoning, meergezinswoning (flat)), bouwjaar en energielabel.
1
Energielastenbeschouwing, Nibud, februari 2010 Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 6
Met behulp van de landelijke verdeling van bouwjaren voor koopwoningen is een gewogen gemiddelde berekend van het gebouwgebonden gasverbruik per label per woningtype. Met de gemiddelde gastarieven van de afgelopen vier jaar zijn de maandelijkse kosten berekend die horen bij deze verbruikscijfers. Deze middeling over vier jaar is analoog aan de berekening van de hoogte van andere uitgaven van huishoudens. Om de ruimte te berekenen die voor hypotheek beschikbaar is, maakt het Nibud gebruik van twee typen referentiebedragen voor de overige uitgaven. Als eerste minimale bedragen, basisbedragen genoemd, en als tweede bedragen die passen bij het inkomen. Deze laatste worden voorbeeldbedragen genoemd. De methode werkt vervolgens zo, dat bij een maximale hypotheek de ruimte voor de overige uitgaven precies op het gemiddelde van het basisbedrag en het voorbeeldbedrag ligt. Bij een maximale hypotheek levert de consument dus net zo veel in op het voorbeeldbedrag als dat hij overhoudt ten opzichte van het basisbedrag. De basisbedragen zijn gebaseerd op pakketten goederen en diensten die het Nibud voor iedereen in Nederland noodzakelijk acht. Ze zijn onafhankelijk van het inkomen. In dit pakket zit het gasverbruik dat hoort bij een meergezinswoning met energielabel C. Dit varieert dus niet naarmate het inkomen hoger wordt. Zoals gezegd hangen de voorbeeldbedragen wel samen met het inkomen. Bij een hoger inkomen kopen mensen immers extra producten, duurdere varianten, etc. Dit geldt ook voor de gaskosten en wel op de volgende manier. Deze gaskosten hangen samen met het type woning. De verdeling van woningt ypen varieert sterk met de waarde van de woning. Bij een lage woningwaarde zijn relatief veel flats en weinig vrijstaande woningen en bij een hoge woningwaarde is dat net andersom. Met behulp van de relatieve verdelingen van woningtypen naar woningwaarde (gegevens CBS), wordt een koppeling gemaakt tussen de woningwaarde en de gaskosten. Aangezien de woningwaarde gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek (100%/112%), worden de gaskosten meegenomen in de iteratie om de maximale hypotheek te bepalen. Hierbij wordt steeds uitgegaan van energielabel C. Aangezien bij een maximale hypotheek de niet-woonuitgaven precies op de helft tussen basisbedragen en voorbeeldbedragen uitkomen, worden de extra gaskosten bij duurdere woningen voor de helft meegenomen in de noodzakelijke kosten. Voor de andere helft vallen ze in de extra ruimte die een bewoner heeft.
2.2
Aanpassing voor energiezuinige woningen
Zoals hierboven beschreven, wordt voor de reguliere tabel steeds uitgegaan van woningen met energielabel C. Door uit te gaan van het gasverbruik dat hoort bij een
7 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
ander energielabel, kunnen financieringslasttabellen en maximale hypotheken berekend worden die passen bij dat andere energielabel. Hierbij wordt dezelfde methodiek gehanteerd als bij de reguliere tabel. Dus de basisbedragen worden niet aangepast, maar de voorbeeldbedragen wel.
2.2.1
Bestaande bouw
Het Nibud berekent voor het WEW op basis van de energieuitgaven van de vier onderscheiden woningtypen welke uitgaven horen bij het label C. Deze uitgaven representeren grosso modo de gemiddelde energieuitgaven in de Nederlandse koopwoningmarkt. Op grond van de door het WEW beschreven pakket aan energiebesparende maatregelen (zie Voorwaarden en Normen 2011) is een vrijstelling van de LQNRPHQVWRHWVPRJHOLMNYDQPD[LPDDO¼'at wil zeggen dat voor dit bedrag een extra lening kan worden afgesloten zonder dat dat ten koste gaat van verantwoord OHQHQ'H]H¼LVJHEDVHHUGRSKHWJHPLGGHOGHYHUVFKLOLQPD[LPDOHK\SRWKHHN tussen woningen met energielabel C tot en met G (CDEFG-tabel) en woningen met energielabel A tot en met B. Het WEW hanteert in zijn Voorwaarden en Normen niet deze labelsprongen, maar gebruikt een lijst van energiebesparende maatregelen. Bedacht moet worden dat gebruik van een CDEFG-tabel een ander uitgangspunt is dan wat wordt gebruikt voor het opstellen van de reguliere tabel (die immers uitgaat van label C). Het maximum van de reguliere tabel plus het hierboven berekende maximale bedrag zou kunnen leiden tot een hogere hypotheek. Voor de extra vrijlating wor dt echter niet getoetst door middel van energielabels, maar via een lijst van maatregelen. Wanneer op deze lijst alleen kosten-efficiënte maatregelen staan (in verhouding tot de investering leveren ze een duidelijke energiebesparing op) én er een scherpe depotverplichting is (de hypotheek kan slechts verhoogd worden ter hoogte van het bedrag van de investering) is dat een afdoende toets om het maximale bedrag dat berekend is op basis van energielabels, over te nemen. Het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro.
2.2.2
Nieuwbouw
Mede door strengere regelgeving zullen nieuw te bouwen woningen energiezuiniger zijn dan bestaande woningen. Dat zou kunnen pleiten voor een verschil in financieringslastpercentages tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Er zijn ons echter geen gegevens bekend over de gemiddelde mate van energiezuinigheid van bestaande woningen of van nieuwbouwwoningen. Daardoor kunnen we op dit mome QW]R¶QYHUVFKLO Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 8
niet kwantificeren. De vraag is ook in hoeverre dit verschil bruikbaar zou zijn, aangezien de verschillen in energieverbruik van bestaande woningen onderling en van nieuwbouwwoningen onderling al fors zijn. Zoals hierboven vermeld is het verschil in maximale hypotheek tussen een woning met een label A of B en de reguliere tabel (label C) bedraagt voor 2011 overigens gemiddeld 2423 euro.
2.2.3
A+ en A++-woningen
In plaats van te kijken naar de hele groep nieuwbouwwoningen is het daarom kansrij ker te kijken naar woningen waar de energiezuinigheid specifiek is vastgesteld. De meest energiezuinige woningen zijn die met een A+- of een A++-label. Voor het bepalen van het energielabel wordt gebruik gemaakt van een energieindex. Bij een energieindex lager dan 1,05 wordt het label A toegekend. Ligt de energieindex tussen de 0,51 en de 0,7, dan wordt het label A+ toegekend. Bij een energieindex van 0,5 of lager wordt het energielabel A++ toegekend. Voor het berekenen van maximaal verantwoorde hypotheken bij A+ en A++-woningen gelden twee aanpassingen. Voor bepaalde typen A+-woningen en A++-woningen verandert niet alleen het gebouwgebonden gasverbruik, maar ook het gebouwgebonden elektriciteitsverbruik. Soms betekent dit een hoger elektriciteitsverbruik, maar in bepaalde gevallen wordt zelfs per saldo elektriciteit teruggeleverd aan het energiebedrijf. De stricte scheiding tussen gas en elektriciteit wordt dan ook losgelaten. De extra elektricteitskosten of opbrengsten worden dan ook meegenomen bij de berekening. Voor A++-woningen zijn alleen verbruiksgegevens beschikbaar voor meergezinswoningen en tussenwoningen. Bij de relatieve verdeling van woni ngtypen naar woningwaarde zijn bij de A++-woningen alleen de meergezinswoningen en tussenwoningen meegenomen.
9 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
3
Resultaten
Door de in hoofdstuk 1 beschreven aanpassingen aan de methodiek kunnen aparte financieringslasttabellen worden opgesteld voor A+-woningen en voor A++-woningen. Hiermee kunnen maximale hypotheken berekend worden voor deze woningen. Deze kunnen dan vergeleken worden met de maximale hypotheken die volgen uit de reguliere 2
tabel . De maximale hypotheken liggen bij A+- en A++-woningen hoger dan bij gebruik van de reguliere tabel, vanwege de extra ruimte in het budget voor hypotheeklasten al s gevolg van de lagere kosten voor energie. In bijlage 1 en 2 zijn deze extra hypotheekbedragen weergegeven. De hoogte van de extra hypotheek hangt af van rentestand en inkomen. Bij een hogere rentestand is de extra hypotheek lager dan bij een lagere rent estand. Tot een inkomen van 24.000 euro zijn de verschillen tussen de reguliere tabel en de A+-tabel nihil. Dit komt vanwege een extra correctie van de financieringslasttabellen om de basisbedragen van 2010 beschikbaar te houden in plaats van de gemiddeld e basisbedragen van de afgelopen vier jaar. Vanaf een inkomen van 25.000 euro zijn de verschillen in maximale hypotheek bij elk inkomen redelijk gelijk. De extra hypotheek t.o.v een hypotheek bij een woning met label C, berekend vanaf een inkomen van 25.000 euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij woningen met een A+-label gemiddeld 4.919 euro en bij woningen met een A++-label gemiddeld 8.683 euro. Bij A+-woningen varieert dit tussen 4612 en 5247 euro; bij A++woningen tussen de 7976 euro en 9448 euro. Voor de A++-tabel staan de verschillen hieronder grafisch weergegeven.
2
De effecten van de nieuwe systematiek van de berekening van energiekosten worden over twee jaar uitgespreid (2011 en 2012). Voor deze rapportage is er echter van uitgegaan dat de nieuwe systematiek volledig is ingevoerd, zowel bij de reguliere tabel als bij de tabel voor woningen met een A+- of een A++-tabel. Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 10
In de brief van de Nederlandse Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers werd gesproken over een mogelijk veel hogere extra hypotheek van 32.000 euro voor de gehele nieuwbouw. De resulterende extra hypotheek is echter een stuk lager. Dit heeft een aantal oorzaken: -
Slechts de helft van de lagere gaskosten wordt in de norm meegenomen; de andere helft komt beschikbaar voor de overige uitgaven. Dit is analoog aan h et opstellen van de reguliere tabel. Ook daar wordt slechts de helft van de extra
-
gaskosten van een grotere woning in de norm meegenomen. Bij duurdere woningen horen hogere kosten voor onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen.
-
De financieringslasttabellen zijn zodanig opgesteld dat er annuitaire aflossing over 30 jaar plaatsvindt.
Zie bijlage 3 voor een uitgebreid voorbeeld van de berekening.
11 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
4
Alternatief
In het voorgaande zijn we uitgegaan van een gegeven energiebesparing. Op basis daarvan is bekeken hoeveel extra hypotheek mogelijk dan verantwoord is. We kunnen dit ook omdraaien. De vraag luidt dan hoe groot de gebouwgebonden energiebesparing moet zijn om een extra hypotheek van bijvoorbeeld ¼¼ RI¼PRJHOLMNWHODWHQ]LMQ Het gebouwgebonden gasverbruik bij de meergezinswoning met label C bedraagt 708 euro per jaar. Dat is het bedrag dat in het basispakket wordt gebruikt. Voor de voorbeeldbedragen wordt een ingewikkelde methodiek gebruikt. Om een idee te geven van de orde van grootte van de energieuitgaven geven we twee voorbeelden: x
Het gemiddelde van alle woningtypen van label C bedraagt 1006 euro.
x
Voor A++-woningen (alleen flat en rijtje) wordt een gemiddeld bedrag aan energiekosten gehanteerd van ca. 25 euro per jaar. Voor A+-woningen een gemiddeld bedrag van ca. 450 euro per jaar.
Aangezien het niet onmogelijk is om negatieve energiekosten te hebben (er wordt dan per saldo energie geleverd aan het energiebedrijf ), kunnen we deze theoretische exercitie uitvoeren, ook voor energiekosten die minder dan 0 bedragen. Uit onderstaande tabel zijn de extra hypotheekbedragen af te lezen die mogelijk zijn bij een bepaald gebouwgebonden energieverbruik. De extra hypotheek t.o.v de reguliere tabel, berekend vanaf een inkomen van 25.000 euro over 93 inkomens en vijf rentestanden, bedraagt bij een gebouwgebonden energieverbruik van 0 euro per jaar gemiddeld 9.339 euro. De bedragen van het gebouwgebonden energieverbruik zijn zo gekozen dat ongeveer gemiddelde extra hypotheken vanaf 25.000 euro inkomen, van 10.000, 15.000, 20.000, 25.000 en 30.000 euro mogelijk zijn. Extra hypotheek bij bepaalde gebouwgebonden energieverbruiken Totaal gebouwgebonden energieverbruik
Gemiddelde extra hypotheek
Gemiddelde extra hypotheek vanaf 25.000
Laagste extra hypotheek vanaf 25.000
Hoogste extra hypotheek vanaf 25.000
¼MDDU
¼
¼
¼
¼
¼
8.223
9.339
8.918
9.782
¼- 600
12.806
14.563
13.737
15.442
¼- 1.200
17.429
19.832
18.879
20.838
¼- 1.900
22.811
25.966
24.988
26.983
¼- 2.500
26.541
30.218
28.832
31.678
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 12
Bijlage 1: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A+label t.o.v. de reguliere tabel Inkomen
4,75%
5,25%
5,75%
6,25%
6,75%
18500
0
0
0
0
0
19000
0
0
0
0
0
19500
0
0
0
0
0
20000
0
0
0
0
0
20500
0
0
0
0
0
21000
0
0
0
0
0
21500
0
0
0
0
0
22000
0
0
0
0
0
22500
0
0
0
0
0
23000
0
0
0
0
0
23500
0
0
0
0
0
24000
767
724
685
650
617
24500
2740
2588
2449
2321
2203
25000
4793
4527
4284
4060
3854
25500
4888
4618
4370
4142
3932
26000
4984
4708
4455
4223
4009
26500
5080
4799
4541
4304
4086
27000
5176
4889
4627
4385
4163
27500
5272
4980
4712
4466
4240
28000
5368
5071
4798
4548
4317
28500
5463
5161
4884
4629
4394
29000
5559
5252
4969
4710
4471
29500
5655
5342
5055
4791
4548
30000
5751
5433
5141
4872
4625
30500
5847
5523
5226
4954
4702
31000
5943
5614
5312
5035
4780
31500
6039
5704
5398
5116
4857
32000
6134
5795
5483
5197
4934
32500
6230
5886
5569
5278
5011
33000
6326
5976
5655
5360
5088
13 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
33500
6422
6067
5741
5441
5165
34000
6518
6157
5826
5522
5242
34500
6614
6248
5912
5603
5319
35000
6710
6338
5998
5684
5396
35500
6805
6429
6083
5766
5473
36000
6901
6519
6169
5847
5550
36500
6997
6610
6255
5928
5628
37000
7093
6700
6340
6009
5705
37500
7189
6791
6426
6090
5782
38000
7285
6882
6512
6172
5859
38500
6765
6391
6048
5732
5441
39000
6853
6474
6126
5806
5512
39500
6310
5961
5641
5346
5075
40000
5751
5433
5141
4872
4625
40500
5823
5501
5205
4933
4683
41000
5240
4950
4684
4439
4214
41500
4641
4384
4148
3932
3732
42000
4697
5071
5398
5684
5936
42500
4074
4490
4855
5177
5460
43000
4808
5191
5526
5820
6077
43500
4864
5252
5591
5887
6148
44000
4920
5312
5655
5955
6219
44500
4976
5372
5719
6023
6289
45000
4313
4754
5141
5481
5782
45500
4361
4806
5198
5542
5846
46000
4409
4859
5255
5603
5910
46500
4457
4912
5312
5664
5974
47000
4505
4965
5369
5725
6039
47500
4553
5018
5426
5786
6103
48000
4601
4346
4113
3898
3700
48500
4649
4391
4155
3938
3739
49000
5479
5176
4898
4642
4407
49500
4745
4482
4241
4020
3816
50000
4793
4527
4284
4060
3854
50500
4840
4573
4327
4101
3893
51000
4888
4618
4370
4142
3932
51500
4114
3886
3677
3485
3308
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 14
52000
4984
4708
4455
4223
4009
52500
5032
4754
4498
4263
4047
53000
5080
4799
4541
4304
4086
53500
4273
4037
3820
3620
3437
54000
4313
4075
3856
3654
3469
54500
5224
4935
4670
4426
4201
55000
5272
4980
4712
4466
4240
55500
4433
4188
3963
3756
3565
56000
4473
4225
3998
3790
3598
56500
4513
4263
4034
3823
3630
57000
4553
5161
5698
6172
6591
57500
4593
5206
5748
6226
6649
58000
4633
5252
5798
6280
6707
60000
4793
4527
4284
4060
3854
62000
4952
4678
4427
4196
3983
64000
5112
4829
4570
4331
4111
66000
5272
4980
4712
4466
4240
68000
4345
4105
3884
3681
3495
70000
4473
4225
3998
3790
3598
72000
4601
4346
4113
3898
3700
74000
4729
4467
4227
4006
3803
76000
4856
4588
4341
4114
3906
78000
4984
4708
4455
4223
4009
80000
5112
4829
4570
4331
4111
82000
5240
4950
4684
4439
4214
84000
5368
5071
4798
4548
4317
86000
5495
5191
4912
4656
4420
88000
5623
5312
5027
4764
4523
90000
5751
5433
5141
4872
4625
92000
4409
4165
3941
3735
3546
94000
4505
4256
4027
3817
3623
96000
4601
4346
4113
3898
3700
98000
4697
4437
4198
3979
3777
100000
4793
4527
4284
4060
3854
102000
4888
4618
4370
4142
3932
104000
4984
4708
4455
4223
4009
106000
5080
4799
4541
4304
4086
15 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
108000
5176
4889
4627
4385
4163
110000
5272
4980
4712
4466
4240
Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf 25000
Gemid-‐ delde over alle rentes
4636
4481
4336
4200
4073
4345
5247
5072
4908
4755
4612
4919
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 16
Bijlage 2: Verschillen in maximale hypotheek voor woningen met een A++label t.o.v. de reguliere tabel inkomen
4,75%
5,25%
5,75%
6,25%
6,75%
18500
0
0
0
0
0
19000
0
0
0
0
0
19500
0
0
0
0
0
20000
0
0
0
0
0
20500
0
0
0
0
0
21000
0
0
0
0
0
21500
0
0
0
0
0
22000
0
0
0
0
0
22500
0
0
0
0
0
23000
0
0
0
0
0
23500
0
0
0
0
0
24000
767
724
685
650
617
24500
2740
2588
2449
2321
2203
25000
4793
4527
4284
4060
3854
25500
6925
6542
6190
5867
5570
26000
7476
7063
6683
6334
6013
26500
7620
7198
6811
6456
6129
27000
7764
7334
6940
6578
6244
27500
7908
7470
7069
6700
6360
28000
8051
7606
7197
6821
6476
28500
8195
7742
7326
6943
6591
29000
8339
7878
7454
7065
6707
29500
8483
8013
7583
7187
6822
30000
8627
8149
7711
7309
6938
30500
8770
8285
7840
7430
7054
31000
8914
8421
7968
7552
7169
31500
9058
8557
8097
7674
7285
32000
9202
8692
8225
7796
7401
32500
9345
8828
8354
7918
7516
33000
9489
8964
8482
8039
7632
33500
9633
9100
8611
8161
7747
17 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
34000
9777
9236
8739
8283
7863
34500
9920
9372
8868
8405
7979
35000
10064
9507
8996
8527
8094
35500
10208
9643
9125
8648
8210
36000
10352
9779
9253
8770
8326
36500
10496
9915
9382
8892
8441
37000
10639
10051
9510
9014
8557
37500
10783
10186
9639
9136
8673
38000
10927
10322
9767
9257
8788
38500
10456
9877
9346
8858
8409
39000
10591
10005
9468
8973
8518
39500
10096
9538
9025
8554
8120
40000
9585
9055
8568
8121
7709
40500
9705
9168
8675
8222
7805
41000
9170
8662
8197
7769
7375
41500
8619
8142
7704
7302
6932
42000
8722
8240
7797
7390
7015
42500
8147
7696
7283
6903
6553
43000
8243
8436
8596
8730
8840
43500
8339
8534
8696
8831
8942
44000
8435
8632
8796
8933
9045
44500
8531
8730
8896
9034
9148
45000
7908
8149
8354
8527
8673
45500
7996
8240
8447
8621
8769
46000
8083
8330
8539
8716
8865
46500
8171
8421
8632
8811
8962
47000
8259
8511
8725
8906
9058
47500
8347
8602
8818
9000
9154
48000
8435
7968
7540
7146
6784
48500
8523
8051
7618
7221
6855
49000
8611
8134
7697
7295
6925
49500
7908
7470
7069
6700
6360
50000
8786
8300
7854
7444
7067
50500
8874
8383
7932
7518
7137
51000
8962
8466
8011
7593
7208
51500
8227
7772
7354
6970
6617
52000
9138
8632
8168
7742
7349
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 18
52500
9226
8715
8247
7816
7420
53000
8467
7998
7568
7173
6810
53500
8547
8074
7640
7241
6874
54000
8627
8149
7711
7309
6938
54500
8706
8225
7783
7376
7002
55000
8786
8300
7854
7444
7067
55500
8866
8376
7925
7512
7131
56000
8946
8451
7997
7579
7195
56500
9026
9379
9682
9941
10163
57000
9106
9462
9767
10029
10253
57500
9186
9545
9853
10117
10343
58000
9266
9628
9939
10205
10433
60000
9585
9055
8568
8121
7709
62000
9905
9356
8854
8391
7966
64000
10224
9658
9139
8662
8223
66000
10544
9960
9425
8933
8480
68000
9777
9236
8739
8283
7863
70000
10064
9507
8996
8527
8094
72000
10352
9779
9253
8770
8326
74000
10639
10051
9510
9014
8557
76000
10927
10322
9767
9257
8788
78000
11214
10594
10024
9501
9019
80000
11502
10866
10281
9745
9251
82000
11790
11137
10539
9988
9482
84000
10735
10141
9596
9095
8634
86000
12365
11680
11053
10476
9945
88000
11246
10624
10053
9528
9045
90000
11502
10866
10281
9745
9251
92000
10288
9719
9196
8716
8274
94000
10512
9930
9396
8906
8454
96000
10735
10141
9596
9095
8634
98000
10959
10352
9796
9285
8814
100000
11183
10564
9996
9474
8994
102000
11406
10775
10196
9664
9174
104000
11630
10986
10396
9853
9354
106000
11853
11198
10596
10042
9533
108000
12077
11409
10796
10232
9713
19 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
110000 Totaal gemiddelde Gemiddelde vanaf 25000
12301
11620
10995
10421
9893
Gemidd elde over alle rentes
8323
7959
7623
7312
7024
7648
9448
9036
8655
8302
7976
8683
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 20
Bijlage 3: Voorbeeld van een berekening Onderstaande berekeningen zijn gemaakt bij een rentepercentage van 5,25% en een inkomen van 50.000 euro. Het betreft hier de oorspronkelijke berekeningen, dus voordat de voorwaarden van niet-dalendheid en evenwijdigheid zijn opgelegd. Het verschil in gaskosten tussen A++-labels en reguliere labels bedraagt in dit voorbeeld 926 euro per jaar. Dit resulteert in een extra hypotheek van 8287 euro.
regulier
Verschil
50000
50000
1534
1534
48466
48466
0
0
2340
2340
BELASTBAAR LOON
50805
50805
ZONDER EIGEN HUIS
belasting schijf 1
6094
6094
belasting schijf 2
6091
6091
belasting schijf 3
7588
7588
belasting schijf 4
0
0
algemene heffingskorting *2
3709
3709
arbeidskorting *1
1433
1433
14631
14631
0
0
Netto inkomen zonder eigen huis
33834
33834
Kosten basisbegroting
13818
13818
Kosten voorbeeldbegroting
25383
26310
926
Benodigd voor overige uitgaven
19601
20064
Theoretische hypotheek
254339
246053
Waarde woning
227089
219690
1249
1208
13353
12918
BRUTO INKOMEN pensioenpremie BASIS SOCIALE LASTEN WW-premie ZVW-premie
Belasting zonder eigen huis
Zorgtoeslag zonder eigen huis
Eigenwoningforfait Hypotheekrente
A++
21 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
BELASTBAAR INKOMEN MET EIGEN HUIS
38702
39096
belasting schijf 1
6094
6094
belasting schijf 2
6091
6091
belasting schijf 3
2505
2670
belasting schijf 4
0
0
algemene heffingskorting *2
3709
3709
arbeidskorting *1
1433
1433
9548
9713
589
569
Netto inkomen met eigen huis
39507
39321
bruto hypotheeklasten
16854
16305
3053
2953
19601
20064
0
0
bruto inkomen
50000
50000
financieringslastpercentage
33,7%
32,6%
254339
246053
8287
5,1
4,9
bruto hypotheeklasten
16854
16305
waarvan rente
13353
12918
waarvan aflossing
3501
3387
overige eigenaarslasten
3053
2953
belastingvoordeel
5084
4918
589
569
netto hypotheeklasten
11181
10817
bruto woonlasten
19906
19258
netto woonlasten
14234
13770
Belasting met eigen huis
Zorgtoeslag met eigen huis
overige eigenaarslasten beschikbaar voor overige uitgaven
Verschil met benodigd
Overzicht
hoogte hypotheek factor
zorgtoeslagvoordeel
Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011 / 22
23 / Energiezuinige woningen en de financieringslasttabellen 2011
