Eindwerkstuk. Het Initieel Ontwerp. Automobielbedrijf langs de A16. Ontwerpproject en eindwerkstuk RE&H

Eindwerkstuk ‘Het Initieel Ontwerp’ Automobielbedrijf langs de A16 Ontwerpproject en eindwerkstuk RE&H

Opsteller: Opleiding: Studienummer: Onderwijscode: Docenten: Datum:

Martijn Valkhof Faculteit Bouwkunde, TU-Delft 1142216 BK6100R Ir. H.J.M. Vande Putte Ir. L. Lousberg 30 juni 2005

VOORWOORD

Opm: De tekeningen zoals weergegeven bij de tekst in dit verslag zijn niet op schaal. Hiervoor verwijs ik naar de bijlagen achter in het verslag.

In het 2e kwartaal van het 6e semester van de Bachelors van de studie Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft wordt in het kader van de afstudeervariant Real Estate & Housing een initieel ontwerp vervaardigd. De invulling van dit kwartaal bestaat uit een ontwerpopgave gecombineerd met een eindwerkstuk. De ontwerpopgave van de variant Real Estate & Housing bestaat uit het vervaardigen van een functioneel ontwerp voor een zelf gekozen programma en het beargumenteren ervan vanuit programmatische, functionele, vormelijke, technische, besliskundige en economische hoek. Bij het ontwerp worden de kosten en opbrengsten in combinatie met de haalbaarheid getoetst.1 Bij het eindwerkstuk gaat het enerzijds om een verantwoording en evaluatie van dit ontwerp alsook van de gevolgde werkwijze en anderzijds om academische reflectie op beide.2 Dit eindwerkstuk is primair een reflectie op het ontwerpresultaat (object) en –proces, gericht op de explicitering van de kennishuishouding binnen het bouwkundig ontwerpdomein. Daarnaast bevat het aanvullend elementen van verantwoording en evaluatie.3 Allereerst zal de ontwerpopgave verder worden toegelicht. Vervolgens zal het ontwerpproduct worden beschreven gevolgd door de verantwoording, evaluatie en het reflectie van dit ontwerpproduct. Dezelfde werkvolgorde zal hierbij worden toegepast op het ontwerpproces. Het eindwerkstuk wordt afgesloten met een concluderende samenvatting.

1

Vakbeschrijving en toelichting BK6100R – Ontwerpopgave-eindwerkstuk Variant Real Estate & Housing ‘Initieel Ontwerp’, Technische Universiteit Delft, Faculteit Bouwkunde, Delft 2 idem 3 idem

Eindwerkstuk – Het Initieel Ontwerp – Automobielbedrijf langs de A16 – Bsc 6 – RE&H – Martijn Valkhof – 1142216 – 30 juni 2005

blz. 1

INHOUD

4.1

1. BESCHRIJVING VAN DE ONTWEROPGAVE 1.1 1.2 1.3 1.4

Beschrijving ontwerpobject Ontwikkelingsperspectief Potentiële uitbater ontwerpobject Eisen en randvoorwaarden partijen 1.4.1 Opdrachtgever 1.4.2 Gemeente Zwijndrecht 1.4.3 Projectontwikkelaar 1.4.4 Aannemer 1.4.5 Potentiële financier 1.5 Uitgangspunten en concept 1.5.1 Uitgangspunten 1.5.2 Concept

3 3 6 7 7 8 8 8 9 9 9 9

2. BESCHRIJVING VAN DE ONTWERPPRODUCT 2.1

2.2 2.3

Het ontwerp 2.1.1 Stedenbouwkunde 2.1.2 Plattegronden 2.1.3 Doorsneden 2.1.4 Gevels 2.1.5 3d modellering 2.1.6 Constructie Financiële haalbaarheid Lineair model

11 11 12 13 14 16 17 18 20

3. VERANTWOORDING EN EVALUATIE VAN HET ONTWERPPRODUCT 3.1

3.2

Verantwoording 3.1.1 Verantwoording van de gestelde eisen 3.1.2 Verantwoording van de gestelde randvoorwaarden 3.1.3 Verantwoording van de gestelde uitgangspunten Evaluatie 3.2.1 Ontwerp 3.2.2 Financiële haalbaarheid 3.2.3 Lineair model 3.2.4 Conclusies ontwerpproduct 3.2.5 Aanbevelingen ontwerpproduct

4. BESCHRIJVING VAN EN REFLECTIE OP DE MEEST SAILLANTE, GENERIEKE (DEEL)OPLOSSINGEN, EN BEARGUMENTERING VAN DE KEUZE VAN DE OPLOSSINGSVARIANT

24 24 25 25 25 25 27 29 31 32

4.2

Beschrijving 4.1.1 4.1.2 Reflectie 4.2.1 4.2.2

Parkeeroplossing i.c.m bezoekersstromen Functionele, constructieve driedeling v.s. architectonische eenheid Parkeeroplossing i.c.m bezoekersstromen Functionele, constructieve driedeling v.s. architectonische eenheid

33 33 33 33 34 34

5. BESCHRIJVING VAN HET ONTWERPPROCES 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Locatieanalyse Marktanalyse Referentieprojecten Programmafase Ontwerpvarianten Ontwerp

36 36 36 36 37 38

6. VERANTWOORDING EN EVALUATIE VAN HET ONTWERPPROCES 6.1 Verantwoording 6.1.1 Locatieanalyse 6.1.2 Marktanalyse 6.1.3 Referentieprojecten 6.1.4 Programmafase 6.1.5 Ontwerpvarianten 6.1.6 Ontwerp 6.2 Evaluatie 6.2.1 Locatieanalyse 6.2.2 Marktanalyse 6.2.3 Referentieprojecten 6.2.4 Programmafase 6.2.5 Ontwerpvarianten 6.2.6 Ontwerp

39 39 39 39 39 40 40 40 40 41 41 41 41 41

7. REFLECTIE OP HET ONTWERPROCES

43

8. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

45

9. LITERATUUROPGAVE

46

10. BIJLAGEN

47

10.1 Leerplan 10.2 Situatietekening, plattegronden, doorsnede, constructietekening


blz. 2

1. BESCHRIJVING VAN DE ONTWERPOPGAVE

1.1 Beschrijving ontwerpobject Mijn ontwerpopgave bestaat uit de ontwikkeling van een showroom ruimte, gericht op de verkoop van auto’s. Tevens zullen hierbij nevenactiviteiten worden betrokken in de vorm van herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan auto’s. Het idee rondom de ontwikkeling van dit ontwerp ontstond toen mij een locatie opviel langs de snelweg A16 rondom de gemeente Zwijndrecht. (zie figuur 1) De A16 wordt in deze regio gekenmerkt door de vele geluidsschermen ter bescherming van de woonkwaliteiten van de omringende bebouwing. Door deze geluidsschermen wordt de automobilist het zicht ontnomen op de omgeving. Het gebied vanaf Dordrecht tot aan Rotterdam Zuid wordt dan ook meer gekenmerkt door het vele asfalt en de complexe infrastructuur dan door de omliggende omgeving. De locatie bij Zwijndrecht vormt echter een eerste onderbreking van deze geluidswal vanuit de richting Dordrecht / Breda. Deze locatie leek mij daarom een ideale zichtlocatie voor de ontwikkeling van een auto-showroom ruimte. Of anders gezegd, een ideale zichtlocatie langs een drukke snelweg gericht op de doelgroep. Bij de ontwikkeling van deze potentiële dealerruimte dacht ik zelf aan een bepaald automerk dat nog niet zo sterk is vertegenwoordigd in deze regio. 1.2 Ontwikkelingsperspectief Vervolgens heb ik op drie verschillende schaalniveau’s; regio, locatie en kavelniveau het ontwikkelingsperspectief onderzocht. Onderstaand volgen kort de resultaten van dit onderzoek, voor een uitgebreide toelichting verwijs ik naar bijlage 1. Op regioniveau is het van groot belang waar de omliggende concurrentie zich bevind. Hierbij kan worden afgevraagd of er al veel autodealers zijn gevestigd in de regio Rotterdam / Dordrecht en of deze tevens zijn gevestigd langs de verschillende snelwegen. Na nader onderzoek ben ik tot

Figuur 14

de conclusie gekomen dat de concurrentie niet over vertegenwoordigd is op snelweglocaties rondom de regio Rotterdam – Dordrecht. De potentiële klanten voor de locatie zijn te vinden in de gemeenten Dordrecht, Zwijndrecht, Ridderkerk, Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht. Hierbij gaat het om een totale hoeveelheid van ongeveer 240.000 inwoners. De locatie ligt dus op een positieve manier ingeklemd tussen steden en dorpen 4

www.nieuwekaart.nl, 15 april 2005


blz. 3

met een relatief grote dichtheid, waarbij zich slechts op 2 locaties autodealers langs de snelweg bevinden. De overige dealers in de omgeving bevinden zich verspreid over de dorpen en steden. Dit zijn overigens soms ook zeer geschikte locaties voor de verkoop van auto´s, maar deze locaties kennen niet zoń groot bereik van de doelgroep als een locatie aan de snelweg. De locatie bevindt zoals al werd gezegd langs de A16. Vlakbij de locatie bevindt zich de afslag richting Zwijndrecht. (zie figuur 2) Het gebied wordt ontsloten via een tweetal hoofdroutes die de verschillende Drechtsteden met elkaar verbindt. In het plangebied bevindt de strook voor de potentiële locatie zich langs de snelweg. Het gebied is dus uitstekend ontsloten maar is bij de inrichting wel afhankelijk van de bestemming van het gebied. Het is dus belangrijk dat de kavels aan de snelweg goed bereikbaar zijn en de omliggende omgeving aansluit bij de bedrijvigheid van een autodealer. Een totale ontwikkeling van het plangebied is dus noodzakelijk om een succesvolle ontwikkeling aan de snelweg te genereren. Na nader informeren met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van het gebied ben ik te weten gekomen dat de gemeente al ver gevorderde plannen heeft gemaakt voor de inrichting van het gebied. (zie figuur 3 en 4 blz. 5) De gemeente zal in het gebied vrije kavels gaan verkopen met als bestemming handelsdoeleinden cq industrieterrein. Hierbij valt te denken aan kleine fabriekshallen icm kantoren en showroomruimtes. In figuur 3 zijn deze locaties langs de snelweg aangegeven met de letter A. In totaal zijn er dus 4 aangegeven locaties beschikbaar waarvan er eventueel 2 kunnen worden samengevoegd tot één groot kavel. In het onderste gedeelte van het plangebied heeft een zelfde ontwikkeling plaatsgevonden waarvan de werkzaamheden al zo goed als voltooid zijn. Het plan wordt dus gefaseerd opgeleverd. In mei 2005 is gestart met het bouwrijp maken van de in figuur 3 aangegeven gekleurde vlakken. De kavels die in de A zone worden uitgegeven variëren tussen de 4500 en 10.000 m2. Voor het ontwerp heb ik aansluitend bij het PvE de kleinste kavel uitgekozen van 4460 m2.

Figuur 25

De snelweglocaties hebben enkel als bestemming showroomruimtes gecombineerd met ondersteunende dienstverlening. In figuur 5 zijn enkele voorbeelden aangegeven van toekomstige indelingen die eventueel mogelijk zijn. De kavels worden aan de zijkant ontsloten via een weg die aansluit op de hoofdontsluiting van het Plangebied Bakestein (zie figuur 4). Bovendien bestaat er de mogelijkheid een deel van het gebouw in het water te situeren, hetgeen de architectonische kwaliteit van het ontwerp kan bevorderen. 5

www.nieuwekaart.nl, 15 april 2005


blz. 4

Figuur 47

Figuur 36

Concluderend kan het ontwikkelingsperspectief als volgt worden samengevat. -

ligging sterk gerelateerd aan de doelgroep uitstekende zichtlocatie veel vraag en relatief weinig aanbod gekoppeld naar showroomruimte aan de snelweg goede bereikbaarheid vanaf de snelweg goede bereikbaarheid secundaire wegen maakt onderdeel uit van toekomstige nieuwbouw locatie flexibele invulling van de kavels is mogelijk

Figuur 58 7

6

Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Bakestein, Gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, augustus 2001

Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Bakestein, Gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, augustus 2001 8 idem


blz. 5

1.3 Potentiële uitbater ontwerpobject Tijdens het ontwerp heb ik mijzelf opgesteld als ontwikkelaar / architect. Als ontwikkelaar wil ik hierbij een ontwerp afleveren dat met betrekking tot kosten en kwaliteit kan concurreren met andere gelijkwaardige bouwwerken. Om toch de opgave verder te concretiseren ben ik zoek gegaan naar een specifiek geselecteerde ondernemer die geïnteresseerd zou kunnen zijn in nieuwe huisvesting op bedrijventerrein Bakestein. De uitdrukking van het gevelbeeld in combinatie met het logo is hierbij zeer bepalend. Bij dit ontwerpproject heb ik onderzoek gedaan naar een bepaald merk dat kan worden gezien als een potentieel geïnteresseerde voor de locatie op Bedrijventerrein Bakestein. Doelstelling is wel om een ontwerp af te leveren dat zich niet richt op een merk met een specifiek bouwkundig concept zoals bijvoorbeeld terug is te zien bij het automerk Smart. Het bouwwerk dient een uniform ontwerp te zijn algemeen geschikt voor automobielbedrijven.

Er bevinden zich dus nog geen Kia dealers in de relatief grote gemeente Zwijndrecht (45.000 inwoners) Bovendien bevinden de overige dealers in de regio zich niet op toplocaties langs de snelweg. Bij een toekomstige locatie langs de snelweg A16 kan Kia zijn doelgroep tevens bereiken in de gemeenten Ridderkerk, Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht (zie figuur 6) Kia is op basis van het bovenstaande een potentiële dealer voor industrieterrein Bakestein. Aan het eind van het ontwerpproject is mij bekend geworden dat Kia de Kleef zojuist opdracht heeft gegeven tot de bouw van een showroomruimte langs de A16 zo'n 4 kilometer zuidelijker dan locatie Bakestein. Deze Kia dealer bevond zich voorheen op een afgelegen industrieterrein in Dordrecht. Reeds is daar gestart met de opbouw van het casco.

De basis voor de toekomstige gebruiker van de showroom bestaat uit 2 recente berichten uit de krant.910 (zie bijlage 1) Uit deze 2 berichten blijkt dat Kia nog maar één van de weinige autobedrijven is die hun verkoop zien stijgen. Bovendien heeft het grote toekomstplannen om verder uit te breiden in Europa. Dit bedrijf zou dus een potentiële autodealer kunnen zijn voor de locatie in Zwijndrecht. Vervolgens heb ik verder onderzocht waar de overige dealers van Kia zich bevinden in de regio Dordrecht – Rotterdam. Deze bevinden zich in de steden / dorpen: Barendrecht, Krimpen a/d IJssel, Oud-Beijerland, Rotterdam, Sliedrecht en Dordrecht. 9

Autoverkoop daalt, Lierop, L. Metro, donderdag 14 april 2005 10 De Koreaanse droom, Schenk, N. Algemeen Dagblad, zaterdag 16 april 2005

Figuur 611 11

www.nieuwekaart .nl, 16 juni 2005


blz. 6

Voor een toelichting op de programmatische eisen verwijs ik naar het eindverslag van de ontwerpopgave12

1.4 Eisen en randvoorwaarden partijen Bij de ontwerpopgave zijn verschillende partijen betrokken. Dit zijn achtereenvolgens de opdrachtgever (Kia), de Gemeente Zwijdrecht, de projectontwikkelaar, een aannemer en een potentieel financier. 1.4.1 Opdrachtgever Programmatische eisen Programma Entree incl. tochtsluis

VVO m2 6

Receptie / infobalie showroom Receptie / infobalie werkplaats Showroom begane grond Showroom 1e verdieping Werkplaats Kantine werknemers Kleedruimte incl. toiletten Lunch / koffieruimte klanten Toilet kantoorpersoneel Toilet bezoekers Kantoor administratie Kantoor overleg koper / verkoper Magazijn Magazijn nachtlevering Milieuruimte Garage / opslag auto's Technische ruimte

22 15 500 600 300 35 20 25 7,5 7,5 70 30 60 25 25 40 10

Totaal

+/- 1800

Parkeren 40 p.p. (35 m2 per p.p) Maximum oppervlak van het gebouw Maximum inhoud van het gebouw

+/- 1400 2000 m2 BVO 8000 m3 BVO

Opm pos. in de showroom centrum showr extern bereikbaar icm vide hoogte min 4 mtr daglicht

hoogte min 4 mtr hoogte min 4 mtr hoogte min 4 mtr

Overige eisen - De exploitatiekosten mogen niet meer bedragen dan 10% van huurkosten in het 1e jaar - Geen belemmerende obstakels aan de snelwegzijde - Zo min mogelijk onderhoudskosten aan de terreininrichting - Zo veel mogelijk voorkomen van terreinafzetting doormiddel van hekwerk - Terrein toegankelijk voor zwaarder verkeer (vrachtwagens) - Mogelijkheid opvang vuil waswater in ondergronds reservoir - Secundaire entree medewerkers - Lift of hellingbaan ivm mogelijke tentoonstelling van auto’s op een verdieping - Toegangsdeur voor auto’s richting de showroomruimte - Voldoende doorloopmogelijkheden langs de auto's De eisen heb ik vastgesteld aan de hand van een aantal referenties. - De eerste referentie hierbij is het boek Neufert dat zich verdiept in afmetingen en maatvorming. In dit boek staan afmetingen mbt ruimtebeslag van showroomauto's inclusief voldoende doorloopmogelijkheden centraal. Ook zijn in dit boek voorbeeldplattegronden gegeven met betrekking tot functies en maatvoering13 - De tweede referentie is het boek: Die Volkswagen Architektur. In dit boek wordt het dealerconcept van Volkswagen uitgelicht. Aan dit boek heb ik programmatische eisen ontleend.14 - De derde referentie is een internetsite van architectenbureau ABOG. Dit bureau heeft veel ervaring met het ontwerpen van automobielbedrijven. Het totaal benodigde aantal vierkante meters 12 Eindverslag Ontwerpgave - Initieel Ontwerp - Automobielbedrijf langs de A16, Valkhof, M. 15 juni 2005, Ridderkerk 13 Neufert Architects Data, Neufert, E. 2003 14 Die Volkswagen Architektuur, Scheer, T. 2001


blz. 7

van deze projecten heb ik vergeleken met het bovenstaande PvE. Deze hoeveelheden kwamen goed overeen15 1.4.2 Gemeente Zwijndrecht De randvoorwaarden van de gemeente zijn vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan Bakestein.16 Belangrijkste randvoorwaarden -

Kavel enkel bereikbaar via de in het plan aangegeven ontsluiting Aard bedrijfsactiviteiten showrooms, toonzalen autobranche Bestrating dient aan te sluiten bij de rest van de ontsluiting van het plan In de voorgevelzone (representatieve zijde A16) mag niet geparkeerd worden Voldoen aan het bouwbesluit (conform bouwbesluit 2003) Voldoen aan het Beeldkwaliteitplan (opgesteld door de gemeente) Kantoren voldoende reductie verkeersgeluid (conform NEN..........) Brand / calamiteiten plan (zoals voorgeschreven door de plaatselijke gemeente) Toegankelijk voor minder validen Voldoen aan de milieueisen; afvoer autowasmiddel, lekken van olie en overige schadelijke vloeistoffen (conform NEN...........) Geen ronde of afgeronde hoeken in het ontwerp (gevel mag niet in dezelfde lijn liggen als de kadelijn) * Bouwhoogte: minimaal 12 meter en maximaal 24 meter * Minimaal 80% van de voorgevel dient gebouwd te worden in de voorgevelzone * (snelwegzijde) Maximaal 50% van de voorgevel mag in het water worden gebouwd * Aan de waterzijde dient de groene oever te worden gewaarborgd

-

Kaveloppervlak 4460 m2 Bebouwingspercentage perceel maximaal 50%

* Deze door de gemeente opgestelde randvoorwaarden bieden zeer weinig ontwerpvrijheid en flexibiliteit in het ontwerp. Deze randvoorwaarden zullen dan ook in alle redelijkheid worden verworpen of aangepast. In praktijk zal een gemeente altijd een afweging moeten maken tussen de financiële inbreng van potentiële kopers en de omschreven randvoorwaarden in het Beeldkwaliteitplan. 1.4.3 Projectontwikkelaar De projectontwikkelaar kan in het proces worden gezien als gedelegeerd opdrachtgever. De belangrijkste taken van de projectontwikkelaar zijn: -

beheersing van het budget sturing van het ontwerpproces beheersing van de bouwtijd beheersing van de kwaliteit

Bij het ontwerpproces zal geen vaste richtlijn worden gegeven voor het budget. (zie opmerking op de volgende pagina) In verband met renteverliezen stelt de ontwikkelaar als maximale bouwtijd 17 maanden (excl. voorbereidingstijd) 1.4.4 Aannemer De aannemer stelt als eis een minimale bouwtijd van 14 maanden. Dit om te voorkomen dat de tijddruk voor de aannemer te groot wordt en de kwaliteit van het bouwwerk hierdoor afneemt. Tevens zal de aannemer het budget voor de bouwkosten moeten bewaken

15

www.abog.nl, 17 april 2005 Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Bakestein, Gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, augustus 2001 16


blz. 8

1.4.5 Potentieel financier

-

Deze financier stelt een aantal minimum eisen met betrekking tot huuropbrengst en beleggingswaarde. Bij een te lage huuropbrengst en beleggingswaarde zijn de inkomsten van het gebouw te minimaal en ‘haakt’ de financier af.

-

OPM: Eisen met betrekking tot bijvoorbeeld bouwtijd, budget en minimum beleggingswaarde zijn in deze fase van het proces van dit ontwerp nog niet bekend, deze waarde zijn naar voren gekomen aan de hand van de financiële haalbaarheid en bij toetsing van het lineair model. In de praktijk zullen deze eisen in deze fase misschien al wel bekend zijn. Belangrijk is in ieder geval dat niet alleen Kia, maar ook andere betrokken partijen belangen hebben.

Gebruik maken van overstekken om zo het ontwerp kracht bij te zetten en direct zonlicht te weren De werkplaats voorzien van zoveel mogelijk daglicht

Bouwtechnisch - Handhaving comfortabel binnenklimaat i.c.m grote glasvlakken - Voldoende mogelijkheden tot reiniging van de gevelvlakken - In grote open ruimtes werken met grote overspanningen Kostentechnisch - Relatief veel kosten spenderen in de geveltechniek - Budget bepaling aan de hand van marktverkenning (branchemarking) - Bouwkostendifferentiatie met betrekking tot de verschillende functies in het PvE

1.5 Uitgangspunten en Concept 1.5.1 Uitgangspunten De uitgangspunten zijn opstelde aan de hand van architectonische, bouwtechnische, kostentechnische en functionele aspecten. Architectonisch - Bij het ontwerp dienen de spiegelende kwaliteiten van het water optimaal te worden benut. - Zoveel mogelijk gebruik maken van indirect zonlicht (transparante voorgevel richting de snelweg georiënteerd op de noordzijde) - Uitdrukking van gevel richting de snelweg zoveel mogelijk optimaliseren - Mogelijk ontwerp showroom in de vorm van een vide - Het groene karakter rondom de kavel zoveel mogelijk handhaven - De ontwerpuitdrukking bij duisternis is tevens zeer belangrijk - Afzetting met hekwerk zoveel mogelijk voorkomen - Bij de keuze van de materialen gebruik maken van glas in combinatie met baksteen

Functioneel - Uitbreidingsmogelijkheden opnemen in het ontwerp (gericht op uitbreiding showroomruimte en werkplaats) - Bezoekersstromen van elkaar scheiden (bezoekers voor de werkplaats, bezoekers van de showroom) 1.5.2 Concept Het concept zal zich volledig richten tot het product dat centraal staat. De vrijheid in beweging Vrijheid in beweging is samengesteld uit 2 begrippen. Vrijheid kan worden geassocieerd met mobiliteit en vrijheid om te gaan en staan waar men wil. Dit is tevens een van de betekenissen van vrijheid in beweging. Hierbij is het van belang deze vrijheid zo min mogelijk te belemmeren. Vrijheid uit zich ook in ruimtelijke vrijheid binnen een massa en in vormvrijheid van de massa zelf.


blz. 9

Beweging kan worden geassocieerd met dynamiek, afstand, snelheid, bewegingsruimte en afstandsoverbrugging. Dit uit zich in vloeiende vormen in combinatie met technologische vooruitgang en daadkracht. De vrijheid in beweging symboliseert dus de ultieme drang naar mobiliteit. Gekoppeld naar het gebouw komt vrijheid naar voren in de vorm van: grote ruimtelijke kwaliteit van het bouwwerk met behulp van transparantie, voldoende daglichttoetreding, hoge ruimtes en veel bewegingsvrijheid voor de bezoekers Gekoppeld naar het gebouw komt beweging naar voren in de vorm van: vloeiende vormen zoals aanwezig bij de hedendaagse auto's en technologische vooruitgang zoals tevens ten grondslag ligt aan de hedendaagse auto's. De materialisering van het gebouw zal moeten worden afgestemd op de materialisering van auto's. (transparantie en reflectie) Een ander begrip dat centraal zal staan is routing.


blz. 10

2. BESCHRIJVING VAN HET ONTWERPPRODUCT Het ontwerpproduct is ontstaan door de samenwerking tussen drie disciplines namelijk; het ontwerp, de financiële haalbaarheid en de inbreng van een lineair model.

Figuur 8 - topview

Figuur 7 Relatieschema

N

Deze drie disciplines zullen achtereenvolgens worden besproken. 2.1 Het ontwerp 2.1.1 Stedenbouwkunde De kavel grenst aan de noordzijde aansluitend aan het water en de autosnelweg. De kavel wordt ontsloten aan de rechterzijde. Het parkeren is grotendeels gelegen aan de randen van de kavel. Omdat hier sprake van een totale ontwikkeling van het plangebied is omringende stedenbouwkundige context grotendeels onbekend.

Figuur 9 – Stedenbouwkundige situatie


blz. 11

2.1.2 Plattegronden

Figuur 10 – Begane grond

Figuur 11 – 1e verdieping


blz. 12

De werkplaats en de magazijnen bevinden zich in het zuidelijk gedeelte van het gebouw. De vrije hoogte van deze ruimtes is 4,4 meter. De ingang van de werkplaats bevindt zich in de zuidgevel. De ingangen van de magazijnen en garage/opslagruimte bevinden zich aan de westzijde van het gebouw. De vrije hoogte van garage/opslagruimte, de kantine, de wasruimte en alle daar noordelijk van gelegen ruimtes is 2,7 meter. De hoofdentree van de showroom bevindt zich in het oostelijk gedeelte van de showroom, de secundaire entree bevindt zich daarentegen aan de westelijke zijde van de showroom. Aan deze zijde bevindt zich tevens een interne hellingbaan voor het transport van auto’s naar de showroom op de 1e verdieping. In het centrum van de showroom op de 1e verdieping bevindt zich een vide. In het zuidelijke gedeelte van deze showroom bevinden zich de kantoren ten behoeve van administratieve werkzaamheden en kantoren ten behoeve van formeel contact tussen de potentiële koper en de verkoper. De hellingbaan is te steil om te kunnen belopen. In het centrum van de showroomruimte bevindt een wenteltrap richting de 1e verdieping. Een tweede trap bevindt ter hoogte van de verkeersruimte bij de werkplaatsbalie op de begane grond en ter plaatse van de kantoren op de 1e verdieping. Dit stijgpunt is enkel bedoeld voor het personeel van het automobielbedrijf.

Het linker gedeelte van de doorsnede wordt gevormd door de hoge ruimtes met een vrije hoogte van 4,4 meter. Het midden gedeelte kent op de 1e verdieping hoge kantoorruimte. De kapvorm van de showroomruimte loopt taps toe richting de noordzijde, grenzend aan de snelweg.

2.1.3 Doorsnede

Figuur 13 – Locatie van de doorsnede

Figuur 12 - Doorsnede


blz. 13

2.1.4 Gevels

Figuur 14 - Zuidgevel

Figuur 15 - Noordgevel


blz. 14

Figuur 16 - Westgevel

Figuur 17 - Oostgevel


blz. 15

Zoals te zien is in de gevels is de showroom volledig transparant uitgevoerd. De niet transparanten delen zijn opgetrokken uit baksteen. Tevens zijn in de west- en zuigevel nu duidelijk de garagedeuren zichtbaar. 2.1.5 3d modellering

Figuur 20 Figuur 18

Figuur 19

Figuur 21


blz. 16

2.1.6 Constructie

Figuur 22

Figuur 23

Figuur 24


blz. 17

De werkplaats en de magazijnen worden in één keer overspannen. Hiervoor worden raatliggers gebruikt in combinatie met kolommen die zijn opgenomen in de gevel. Het middengedeelte wordt zoals bekend uitgevoerd met een tussenverdieping. De vloervelden zijn hierbij in 3 delen opgedeeld. De overspanningrichting van dit middengedeelte sluit aan bij de overspanning van de showroom. De vloervelden zullen worden opgebouwd uit breedplaatvloeren. De breedplaten kunnen hierbij maximaal zoń 8 meter overspannen en dienen lijnvormig te worden ondersteund. In de showroom overspannen de liggers zoveel mogelijk vanaf de binnenkolommen tot aan de gevelkolommen. 2.2 Financiële haalbaarheid


blz. 18

Opmerkingen: -

-

-

-

-

17

De huur per jaar per m2 VVO kan worden gezien als de residuele waarde die alle kosten zal moeten dekken. Indien de kosten omhoog gaan zal dus ook de huur per jaar per m2 VVO omhoog moeten worden bijgesteld De opbrengst van de huur per jaar is de huur per jaar per m2 vermenigvuldigd met het verhuurbaar oppervlak van het gebouw. De verhouding tussen het BVO en het VVO is van groot belang op de huuropbrengst. De bar eis is vastgesteld op 7,22%17 De beleggingswaarde wordt berekend doormiddel van de formule I = H / Bar De bouwgrond wordt door de gemeente Zwijndrecht verkocht tegen een prijs van € 210,- per vierkante meter (inclusief bouwrijp maken) In het plan zal 2608 vierkante meter (deze waarde volgt uit de tekeningen en uitkomsten van het lineaire model) worden ingevuld met groenvoorzieningen. De aanleg van deze groenvoorzieningen worden geschat op € 20,- per vierkante meter. In het plan zal 1852 vierkante meter (deze waarde volgt uit de tekeningen en uitkomsten van het lineaire model) worden ingevuld met infrastructuur en overige verharding. Hierbij gaat het enkel om de infrastructuur en verharding die direct op de kavel gelegen is. De aanleg van deze verharding wordt geschat op € 50,- per

College Haalbaarheid, Soeter, J. 27 april 2005, Delft


blz. 19

-

-

-

vierkante meter. Deze kosten zijn inclusief de aanleg van verlichting en riolering Bij de overdracht van de grond hanteert de gemeente Zwijndrecht een overdrachtsbelasting van 6% van het aankoopbedrag van de grond. Bij de berekening van de grondkosten is dus geen sprake van extra kosten zoals saneringskosten of sloopkosten. Onder ontwikkelingskosten vallen kosten die betrekking hebben op loonkosten van de ontwikkelaar, extern toezicht en projectleiding. Rentekosten zijn afhankelijk van het moment dat de grond wordt aangekocht door de ontwikkelaar. Gedurende de afschrijvingstermijn heb ik 1x groot onderhoud gereserveerd. De exploitatiekosten zijn ook in dit geval 10% van de jaar huuropbrengst.

2.3 Lineair model Het lineair model is opgebouwd uit invoergegevens, het model en de uitvoergegevens. Op de volgende bladzijden vindt u deze gegevens in dezelfde volgorde. Opmerkingen - Alle oppervlaktes zijn bruto vloeroppervlaktes - Omdat de huuropbrengst per jaar wordt berekend over het verhuurbare oppervlak is de huur opbrengsten per m2 VVO per jaar uitgedrukt in BVO. Hiervoor is tevens de factor 0,92222 toegepast. Hetzelfde is gedaan met het beschikbare budget dat bij de opbrengsten van de financiële haalbaarheid is berekend. - Bij de eisen van de belegger voor de minimum beleggingswaarde per vierkante meter BVO is uitgegaan van een minimum huuropbrengst per m2 VVO van € 160,- waarbij een bar eis is gehanteerd van 8%.


blz. 20


blz. 21


blz. 22


blz. 23

3. VERANTWOORDING EN EVALUATIE VAN HET ONTWERPPRODUCT

3.1.1.Verantwoording van de gestelde eisen Programmatische eisen

3.1 Verantwoording Bij de verantwoording wordt toegelicht of het ontwerpproduct voldoet aan de gestelde eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten Programma

Aan de vooraf gestelde programmatische eisen is in grove lijnen voldaan. Sommige functies zijn echter in oppervlak minimaal groter of kleiner geworden dan is voor geschreven in het PvE. Ook het totale te verhuren vloeroppervlak van 1800m2 komt goed overeen. In totaal zijn er 39 parkeerplaatsen gerealiseerd, ook dit sluit goed aan bij de vooraf gestelde eisen. De grootste verschillen zijn terug te vinden tussen het voorgeschreven oppervlak van de showroom en de werkelijke oppervlaktes in het ontwerp

Entree incl. tochtsluis Receptie / infobalie showroom Receptie / infobalie werkplaats Showroom begane grond Showroom 1e verdieping Werkplaats Kantine werknemers Kleedruimte incl. toiletten Lunch / koffieruimte klanten Toilet kantoorpersoneel Toilet bezoekers Kantoor administratie Kantoor overleg koper / verkoper Magazijn Magazijn nachtlevering Milieuruimte Garage / opslag auto's Technische ruimte

VVO m2 (PvE) 6 22 15 500 600 300 35 20 25 7,5 7,5 70 30 60 25 25 40 10

VVO m2 (Ontwerp) 5,7 21,8 14,8 528,0 563,0 311,0 35,9 18,9 28,9 7,5 8,0 69,8 31,0 57,0 28,5 28,5 38,0 0,0 (geen VVO)

Totaal

+/- 1800

1836,0

-

Parkeren 40 p.p. (35 m2 per p.p) Maximum oppervlak van het gebouw

+/- 1400 2000 m2 BVO 8000 m3 BVO

1430,0 1990,8

-

7960 (zie uitkomsten model)

-

Maximum inhoud van het gebouw

Overige eisen -

-

De exploitatiekosten bedragen niet meer dan 10% van de huurkosten in het eerste jaar. (zie uitkomsten lineair model) Er bevinden zich geen belemmerende obstakels aan de snelwegzijde. De onderhoudskosten aan de terreininrichting zijn geminimaliseerd door toepassing van groen in de vorm van gras dat enkel gemaaid dient te worden. Afzetting van de kavel doormiddel van hekwerk is alleen aanwezig aan de west- en zuidzijde van de kavel. Er is een secundaire entree ingepast in het ontwerp aan de westzijde van de kavel. Er is een hellingbaan toegepast voor de expositie van auto’s op de 1e verdieping. De hellingbaan staat in verbinding met een toegangsdeur voor auto’s richting de showroom. Bij de indeling van de showroom is dankzij een heldere constructieve indeling, ruimte voor voldoende doorloopmogelijkheden langs de auto’s. Aan de eis van de ontwikkelaar met betrekking tot de hantering van een maximale bouwtijd van 17 maanden is voldaan.


blz. 24

-

-

Aan de eis van de aannemer met betrekking tot de hantering van een minimale bouwtijd van 14 maanden is voldaan.

-

3.1.2 Verantwoording van de gestelde randvoorwaarden Er is slechts gedeeltelijk voldaan aan de gestelde eisen van de gemeente. Een aantal randvoorwaarden van het Beeldkwaliteitplan zijn namelijk verworpen. Deze randvoorwaarden zijn hieronder weergegeven. - Geen ronde of afgeronde hoeken in het ontwerp - Gevel mag niet in dezelfde lijn liggen als de kadelijn - Bouwhoogte: minimaal 12 meter, maximaal 24 meter Tevens is niet voldaan aan de randvoorwaarde dat het gebouw toegankelijk dient te zijn voor minder validen. Door de toepassing van een wenteltrap in plaats van een lift kunnen minder valide bezoekers de eerste verdieping niet bereiken. 3.1.3 Verantwoording van de gestelde uitgangspunten -

-

De spiegelende kwaliteiten van het water zijn niet optimaal benut. De voorgevel richting de snelweg is volledig transparant uitgevoerd. Door de ronde hoeken van de showroom te verbijzonderen wordt de uitdrukking van de gevel geoptimaliseerd. Dit wordt tevens versterkt door de taps uitlopende dakvorm richting de snelweg. De showroom is uitgevoerd in de vorm van een vide zodat de showroom veel ruimtelijke kwaliteit uitstraalt. Door de volledige transparante noordgevel is de nachtelijke uitstraling optimaal. In het ontwerp zijn de materialen baksteen en glas toegepast. Door de toepassing van overstekken van 0,5 meter wordt veel direct zonlicht geweerd. De werkplaats is voorzien door voldoende daglicht door toepassing van hoog gelegen glasvlakken.

-

Bouwtechnisch is er zoveel mogelijk getracht te werken met grote overspanningen. Dit is terug te zien in de werkplaats en de showroomruimtes. Bij berekening van de bouwkosten is kostendifferentiatie toegepast. Hierbij zijn hoge bouwkosten opgenomen voor een kwalitatief hoogwaardige showroomruimte. In het ontwerp zijn uitbreidingsmogelijkheden minimaal opgenomen.

3.2 Evaluatie Bij de evaluatie zullen de feiten uit de verantwoording worden geïnterpreteerd. De afwijkingen tussen de gestelde eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten ten opzichte van de uiteindelijke resultaten van het ontwerpobject zullen worden besproken en beargumenteerd. Ook de inbreng van het concept in het ontwerp zal worden toegelicht. Bij de indeling van dit hoofdstuk is gekozen voor een opdeling in drie delen: Ontwerp, financiële haalbaarheid en het lineair model. Integratie van deze drie disciplines hebben uiteindelijk geresulteerd in het ontwerpobject. 3.2.1 Het ontwerp Aan de randvoorwaarden die door gemeente zijn gesteld is zoals al eerder werd gezegd niet helemaal voldaan. Deze randvoorwaarden die zijn opgesteld zijn in het Beeldkwaliteitplan Bakestein18 bieden dusdanig weinig ontwerpvrijheid dat van een aantal voorwaarden is afgezien. Zo is aansluitend bij het concept wel gekozen ronde en afgeronde hoeken en ligt de gevel wel in dezelfde lijn als de kadelijn. Dit laatste is gedaan om optimaal aan te sluiten bij de ligging van de snelweg aan de noordzijde van het plangebied. Op deze manier wordt het gebouw georiënteerd richting het verkeer dat zowel richting Dordrecht als richting Rotterdam reist.

18

Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Bakestein, Gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, augustus 2001


blz. 25

De meest ondoordachte randvoorwaarde die gesteld is door de gemeente is de minimum en maximum bouwhoogte die moet worden gehanteerd. Dit houdt dus in dat het gebouw minimaal 12 meter hoog dient te zijn. Deze voorwaarde sluit absoluut niet aan bij de bestemming die aan deze kavels is toegekend. Wanneer de gemeente voldoende onderzoek had gedaan naar de bouwhoogte van automobielbedrijven hadden ook zij naar alle waarschijnlijkheid ingezien dat alle functies van de bestaande automobielbedrijven wel degelijk niet minimaal 12 meter hoog zijn. Zoals tevens vermeld in het leerplan zal in de praktijk een gemeente altijd een afweging moeten maken tussen de financiële inbreng van potentiële kopers en de omschreven randvoorwaarden in het Beeldkwaliteitplan.19 Aan de westzijde bevindt zich de secundaire entree in combinatie met een inrit van auto’s richting de showroomruimte gekoppeld aan de hellingbaan richting de 1e verdieping. Deze hellingbaan met een hellingspercentage van 27 graden is de steil om te kunnen belopen. Om een hellingbaan te kunnen belopen dient een hellingspercentage van maximaal 5% te worden gehanteerd. In verband met hogere bouwkosten en ruimtebeperking is niet voor deze oplossing gekozen. De bezoekers kunnen de 1e verdieping bereiken door gebruik te maken van de duidelijk zichtbare wenteltrap in het centrum van de showroomruimte. Gevolg van deze ontwerpbeslissing is dat de randvoorwaarde van de gemeente met betrekking tot de toegankelijkheid voor minder validen deels is verworpen. De vooraf gestelde veelal architectonisch uitgangspunten zijn goed verbeeld in het ontwerp. Bij de vorm van de showroom is er voor gekozen deze zo veel mogelijk te laten uitwaaien over het kaveloppervlak zodat de uitdrukking verder wordt versterkt. De hoofdentree aan de zuidoost zijde ligt iets terug in het gevelvlak zodat de entree duidelijk herkenbaar is. Alle ruimtes ten zuiden van de showroom worden sterker gekenmerkt door functionaliteit. Daarom is gekozen voor een rechthoekige vorm met een heldere indeling, waarbij de werkzaamheden in de werkplaats centraal staan. 19

Stageperiode Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., Valkhof, M. voorjaar 2005, Dordrecht

De spiegelende kwaliteiten van het water hadden wel optimaal kunnen worden benut door een gedeeltelijke situering van het gebouw in het water aan de noordzijde van het plangebied. In het ontwerp is er voor gekozen aan de noordzijde voldoende ruimte over te houden tussen deze noordgevel en het water ten behoeve van de reiniging van de gevel. De voorkeur is hierbij dus niet uitgegaan naar esthetische kwaliteit maar naar functionaliteit. In het ontwerp zijn uitbreidingsmogelijkheden minimaal opgenomen. Bij de showroom zijn in verband met de ronde vormen de uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Aan de zuidzijde bij de werkplaats is echter een mogelijkheid tot uitbreiding beschikbaar. Met betrekking tot de constructie is het van belang dat werkplaats in één keer kan worden overspannen zodat er geen kolommen midden in de ruimte dienen te worden geplaatst. In verband met de flexibiliteit van de ruimte en eventuele samenvoeging van ruimtes heb ik er hier dus voor gekozen de werkplaats te overspannen met stalen raatliggers. Bovendien kennen deze ruimtes een lichte belasting doordat de constructie enkel het dak dient te dragen. Het middengedeelte wordt zoals bekend uitgevoerd met een tussenverdieping. De vloervelden zijn hierbij in 3 delen opgedeeld. De overspanningrichting van dit middengedeelte sluit zo goed bij de overspanning in het bovenste gedeelte van de showroom. De vloervelden zullen worden opgebouwd uit breedplaatvloeren welke een grote mate van vormvrijheid kennen. De breedplaten kunnen hierbij maximaal zoń 8 meter overspannen en dienen lijnvormig te worden ondersteund.20 In de showroom overspannen de liggers zoveel mogelijk vanaf de binnenkolommen tot aan de gevelkolommen zodat er geen ligger benodigd zijn in het geveloppervlak waardoor de gevel maximaal transparant blijft. Doordat de eisen met betrekking tot brandwerendheid voor dit type bouwwerk minimaal zijn (30 minuten brandwerendheid 21) zullen er maar minimaal maatregelen moeten worden getroffen met betrekking tot de 20 21

http://web.bk.tudelft.nl/bt/dc, 18 juni 2005 www.bouwbesluitonline.nl, 20 juni 2005


blz. 26

bescherming van de staalconstructie. Deze lage eis wordt veroorzaakt doordat het gebouw slechts is opgebouwd uit 1 verdieping. Bovendien zijn er voldoende vluchtroutes aanwezig.

kosten stijgen zullen de opbrengsten / lasten mee stijgen. Hieronder volgt de verdere evaluatie van de resultaten. -

Het concept staat als men kijkt naar de plattegronden centraal in de showroomruimte. Zoals al eerder werd gezegd is aansluitend bij dit concept gekozen voor ronde vloeiende vormen. Tevens is een rondgang gecreëerd, hetgeen terugverwijst naar mobiliteit. De receptie van de showroom kan hierbij worden gezien als middelpunt. Hierbij is tevens gekozen voor een ronde vorm. De functies ten zuiden van de showruimte laten dit concept in het platte vlak echter los. In alle gevels is echter wel getracht het concept ook terug te laten komen. Bij de gevelindeling is doorloop van de glaslijn naar achter duidelijk herkenbaar. Op deze manier wordt de samenhang tussen de onderlinge delen versterkt en wordt aangesloten bij het concept in de vorm van vloeiende vormen, dynamiek en beweging. De werkplaats is ontworpen met hoge inval van het daglicht zodat de werkomstandigheden optimaal zijn. De bezoekers daarentegen worden niet geconfronteerd met de werkzaamheden in de werkplaats. De daklijnen van de gebouwdelen sluiten goed bij elkaar aan versterken dan ook weer de samenwerking tussen de drie gebouwdelen. Het middengedeelte fungeert in het gevelbeeld weer als intermediair tussen het voorste en het achterste bouwdeel. Dit resulteert bij de kantoren op de 1e verdieping in een transparante gevel. In de westgevel is nu duidelijk herkenbaar dat de openingen in de gevel rondom deze gevel zijn geconcentreerd. In het zuidelijke uiteinde van de west- en oostgevel is de optrek van de baksteen verlaagd tot 2 meter zodat er extra daglicht binnentreedt in de werkplaats en architectonisch het ontwerp aan deze zijde wordt beëindigd. De noordgevel is zoals gezegd volledig transparant zodat de expositie optimaal is. 3.2.2 Financiële haalbaarheid Bij de financiële haalbaarheid zullen de opbrengsten de kosten moeten dekken. Deze kosten zijn opgebouwd uit grondkosten, bouwkosten, bijkomende kosten en kosten met betrekking tot winst en risico. Indien de

-

Bij de berekening van de bouwkosten op basis van het PvE staat het onderscheid tussen de verschillende functionele ruimtes centraal. Hierbij heb ik iedere ruimte met een andere waarde voor de bouwkosten gewaardeerd. Deze toekenning van verschillende bouwkosten aan verschillende functies heb ik gebaseerd op aspecten als gevelindeling, afwerking, materiaalkeuze, bouwhoogte, ligging binnen het bouwwerk. Bij de toekenning van de bouwkosten valt bijvoorbeeld het grote verschil op tussen bouwkosten van de showroom op de 1e verdieping en de bouwkosten van het magazijn. Beide ruimtes kennen echter gemiddeld genomen dezelfde bouwhoogte, maar de showroom op de 1e verdieping is echter wel opgebouwd uit een high-tech glas gevel, een centrale vide, een meer complexe constructie en een schuine dakvorm. Dit in tegenstelling tot het magazijn, met een gevel die voornamelijk is opgebouwd uit baksteen, een redelijk eenvoudige constructie, een plat dak en een lager afwerkingniveau. Door deze verschillen tussen de ruimtes heb ik er voor gekozen iedere ruimte van het PvE met betrekking tot bouwkosten los van elkaar te benaderen. De kengetallen met betrekking tot bouwkosten heb in ontleend aan een tweetal bronnen.22 23 Door toepassing van een staalconstructie zijn er intern geen dragende wanden die dienen te worden afgetrokken van het VVO. Voor de bepaling van het VVO zijn grofweg de volgende regels vastgelegd.24

De verhuurbare oppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. 22

www.bouwkostenonline.nl, 20 juni 2005 www.alphen-chaam.nl/images/bouwleges2005.doc, 20 juni 2005 24 NEN 2580 23


blz. 27

Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatse van raamopeningen in de opgaande scheidingsconstructies aan de buitengevels wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Bij de bepaling van de verhuurbare oppervlakte wordt niet meegerekend: – een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; – een trappenhuis; – een voorziening voor verticaal verkeer, trap(schalm-)gat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4,0 m2; – een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; – de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m; – een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m2; – een dragende binnenwand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m2.

In eerste instantie heb ik de bruto vierkante meters vanuit de tekeningen vermenigvuldigd met een factor 0,85 om zo te komen tot verhuurbare vierkante meters. Bij de bepaling van het VVO moet echter altijd worden bedacht dat deze vierkante meters altijd zullen worden toegekend aan de huurprijs per jaar. Bij een meer gunstige verhouding tussen BVO en VVO zal namelijk de huurprijs per jaar simpelweg worden gedeeld door een groter getal waardoor de huur per jaar per m2 lager uit zal vallen. Bij herberekening van het VVO kwam naar voren dat de factor VVO / BVO geen 0,85 maar 0,9222 bleek te zijn. Dit resulteerde in een winst van € 20,op de huurprijs van een vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak! Bij dit gebouw is geen sprake van voorschriften of eisen met betrekking tot geluids- en/of thermische isolatie waardoor dikkere wanden niet noodzakelijk zijn. Uiteraard zijn er wel eisen met betrekking tot geluidswering van omgevingsgeluid. (verkeersoverlast)

-

-

-

-

-

-

Bij dit type bouwwerken is het dus financieel zeer gunstig om niet te werken met een constructie opgebouwd uit dragende wanden maar met een staalconstructie waarbij dragende wanden zoveel mogelijk worden vermeden. De onvoorziene bouwkosten heb ik in geschat op 5% van deze bouwkosten (bij nieuwbouw zijn de risico´s minder groot dan bij renovatie) Het winstpercentage voor de aannemer heb ik in verband met de ´wat mindere´ economische omstandigheden en de sterke concurrentie laag ingeschat op 4% De kosten voor de adviseurs heb bepaald aan de hand van percentages van de bouwkosten.25 De leges die gemoeid gaan met de aanvraag van een bouwvergunning zijn op te vragen of in te zien bij de betreffende gemeente. De hoogte van de leges zijn afhankelijk van de hoogte van de bouwkosten. Rentekosten zijn afhankelijk van het moment wanneer de grond wordt aangekocht door de ontwikkelaar. Er zal zo min mogelijk renteverlies optreden wanneer de ontwikkelaar in overeenstemming met gemeente de grond pas bij de start van de bouw koopt. Wanneer echter de concurrentie sterk vertegenwoordigd is kan het noodzakelijk zijn de grond al ver van te voren aan te kopen. Deze extra renteverliezen zullen echter wel moeten worden doorgerekend in de haalbaarheidsberekeningen. In dit geval ben ik er van uit gegaan dat de grond wordt aangekocht bij de start van de bouw. Aan de hand van de uitkomsten van het LP model ben ik hierbij uitgegaan van 16 maanden bouwtijd.26 Bij de uitkomst van de residuele grondwaarde met behulp van de DCF berekening kan worden geconcludeerd dat de potentiële financier bij een volledige verhuurperiode en volledige bezetting, het gebouw in 27 jaar heeft terugverdiend met een rendement van 7,5%, aangezien de residuele grondwaarde dan redelijk

25

Stageperiode Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., Valkhof, M. voorjaar 2005, Dordrecht 26 idem


blz. 28

-

overeenkomt met het aankoopbedrag van de grond en de DCF waarde redelijk overeenkomt met de beleggingswaarde. Hierbij wordt er vanuit gegaan dat de restwaarde van de grond inclusief opstal 50% van de investeringskosten bedraagt.

-

Het verschil tussen beide bouwkosten berekening bedraagt meer dan € 350.000,-. Dit is een afwijking van meer dan 15%. Bij de vergelijking tussen beide methoden heb ik een afwijkingsmarge voorgenomen van maximaal 10%. Gevolg hiervan is dat de haalbaarheid met betrekking tot de bouwkosten enkel is gebaseerd op de eerst behandelde methode. Om de afwijzing van het gebruik van de elementenmethode zoals deze nu is ingevuld verder te versterken verwijs ik naar de volgende bron27 (zie tevens figuur 26)

Bouwkosten verantwoording

Minimaal Maximaal Afwerking

- low budgetkantoor

€ 700

€ 850 Gemetselde gevel, CV + topkoeling

- marktconform verhuurbaar kantoor

€ 850

€ 955 Metalen gevel, inductiesysteem

- luxe kantoor [front office]

€ 955

€ 1.200 Glas en marmergevel, klimaat installatie

Figuur 26

-

-

Om de bepaling van de bouwkosten op basis van het PvE verder te vergelijken met andere bronnen heb ik tevens besloten de bouwkosten te berekenen aan de hand van de elementenmethode. De uitkomst bij het gebruik van deze methode valt hoger uit dan de methode op basis van het PvE. Gemiddeld genomen kwam ik hierbij op een prijs rond de € 1350,- per vierkante meter BVO. De elementen methode is naar mening echter ondergeschikt aan de methode van het PvE. Bij de invoer wordt bijvoorbeeld bij de berekening van de kosten van de hoofddraagconstructie gevraagd naar de omtrek van de gevel. Hierbij wordt echter niets gezegd over de hoogte van het gebouw. De constructie van een bouwwerk van 20 meter hoog zal toch zeker wel duurder zijn dan een gebouw van 6 meter. (NB: Wanneer bij de berekening van de draagconstructie een bouwhoogte wordt aangehouden van 3 meter zijn de kosten echter niet meer te overzien)

-

-

Hierbij wordt voor een luxe front office kantoor maximaal een prijs van € 1200,- per vierkante meter gehanteerd. Bovendien bestaat mijn gebouw ongeveer voor 2/3 deel uit front office. Het overige deel bestaat uit ´minderwaardige´ functies. Een laatste argument is het feit dat 2 medestudenten (Mark den Heijer en Remko Bentvelsen) dezelfde afwijkende resultaten hebben geconstateerd en daarom ook deze methode hebben verworpen.

3.2.3 Lineair model Bij de opbouw van het lineaire model is getracht de kostendifferentiatie van de bouwkosten verder uit te breiden in het model. Hierbij zijn extra 27

www.bouwkostenonline.nl, 20 juni 2005


blz. 29

factoren toegevoegd als differentiatie in bouwtijd, exploitatiekosten en bouwhoogte. Op deze manier worden de verschillende functies van het PvE verschillend gewaardeerd op verschillende onderdelen. Doel van het model is de maximalisatie van het oppervlak en dan met name toegespitst op de verdeling van oppervlak tussen de showroom op de begane grond en de 1e verdieping en het oppervlak aan openbare ruimte in de vorm van groen en verharding. Het oppervlak van de werkplaats en het magazijn zijn ook variabel gemaakt. Deze grote ruimtes leveren namelijk tevens inkomsten op in de vorm van onderhoud en herstelwerkzaamheden. De overige ruimtes van het PvE zijn verder vastgesteld op vaste waarden. Overige uitkomsten die aan het model zijn ontleend zijn de gebouwinhoud en een verificatie van de geraamde bouwkosten en het budget. Belangrijk bij de opbouw van het model was dat alle belangen van alle betrokken actoren tot uit uiting zouden komen in het model. Omdat de huuropbrengst per jaar wordt berekend over het verhuurbare oppervlak is de huur opbrengsten per m2 VVO per jaar uitgedrukt in BVO. Hetzelfde is gedaan met het beschikbare budget dat bij de opbrengsten van de financiële haalbaarheid is berekend. Ook in de exploitatiekosten is dus differentiatie toegepast. Als voorbeeld hierbij kan worden gewezen op het feit dat de showroom door zijn grote glasoppervlak meer stookkosten vergt en meer onderhoud vereist dan de intern gelegen kantine met een bouwhoogte van slechts 3,0 meter. Hetzelfde geldt voor de bouwtijd. Voor de bouw van de showroom is in verband met de complexe gevelconstructie en afwijkende constructie meer tijd benodigd dan voor de bouw van de werkplaats die voor het grootste deel is opgebouwd uit baksteen en een rechtlijnige constructie. De maximum oppervlak van de showroomruimte op de begane grond en de 1e verdieping heb ik niet begrensd om zo de oplossingsruimte niet te veel in te perken. In verband met een meer representatieve uitstraling van de showroom op de 1e verdieping is het waarschijnlijk dat deze verdieping meer inkomsten zal genereren dan de showroom op de begane grond. In verband met de technische vooruitgang is het waarschijnlijk dat de herstelwerkzaamheden

in de toekomst, ondanks toenemende verkopen, niet verder toe zullen toenemen. Een belangrijke uitgangspunt is het aanbrengen van groen en behoud van de ecologische structuur. Als eis wordt daar tegenover gesteld dat er voldoende parkeerruimte beschikbaar is op de kavel. Vervolgens is met deze beredenering de doelfunctie vastgesteld. Bij de uitkomsten van het model valt het op dat de showroom op de begane grond, de werkplaats en het magazijn minimaal worden gewaardeerd en showroom op de 1e verdieping maximaal wordt gewaardeerd. Dit ondanks het feit dat de exploitatiekosten, de bouwhoogte, de bouwtijd en de bouwkosten van deze ruimte hoog zijn. Door de lage waardering van de infrastructuur en de verharding wordt deze minimaal gewaardeerd en wordt de rest van de kavel uitgevuld met groen. De ondergrenzen die zijn gesteld door een potentiële financier worden niet bereikt doordat er een voldoende gebouwoppervlak (2000 m2) beschikbaar is. Het budget voor de bouwkosten en de totale ontwikkeling worden maximaal aangewend. Dit heeft tevens weer te maken met het feit dat er veel oppervlak van de showroom op de 1e verdieping wordt aangewend die veel capaciteit van de bouwkosten en het budget ‘opslokken’. Ondanks de maximale benutting van het oppervlak wordt de bouwtijd niet volledig aangewend. Ondanks de hoge waardering van het oppervlak van de showroom op de 1e verdieping wordt de maximale inhoud van het gebouw net niet aangewend. Wanneer echter in het model deze maximale inhoud wordt verkleind wordt het oppervlak van de showroom op de 1e verdieping verkleind en het oppervlak van de showroom op de begane grond vergroot. Het oppervlak van het magazijn en de werkplaats zijn ondanks wisselende invoergegevens vrijwel onveranderbaar. Dit kan te maken hebben met het beperkte oppervlak van deze ruimtes in verhouding tot de grote oppervlaktes van de showroomruimtes, het groen en de verharding. De uitvoergegevens met betrekking tot de geoptimaliseerde oppervlakken van het PvE zijn niet direct terug te zien in het laatst gevormde PvE. Wel is het onderscheid in oppervlak tussen de showroom op begane grond en op


blz. 30

de 1e verdieping lichtelijk terug te zien in het uiteindelijke PvE. Hierbij moet worden opgemerkt dat dit verschil hierbij niet zo groot is als bij de uitkomsten van het model. De uitvoergegevens waar ik de meeste inhoud aan heb ontleend zijn de bouwtijd, het totaal benodigde oppervlak en de gebouwinhoud. De uitvoer van de benodigde bouwtijd heb ik hierbij vooral gebruikt bij de berekening van de financiële haalbaarheid.

allemaal verwerkt in het ontwerp. Bij het ontwerp heb ik niet besloten in het water te gaan bouwen om de spiegelende kwaliteiten van het water te verder te benutten. Dit uitgangspunt werd verworpen in verband met de daardoor toenemende bouwkosten en extra maatregelen die daardoor nodig waren geweest ten behoeve van de reiniging van de gevel.

De uitvoergegevens met betrekking tot de begrote hoeveelheid infrastructuur en verharding stemde goed overeen met de in het PvE begrote hoeveelheid infrastructuur. Ook in de tekeningen komt deze aangelegde hoeveel infrastructuur (1430m2) goed overeen. In het model is echter niet opgenomen dat in het plan uiteindelijk nog circa 400 m2 verharding is aangebracht. Wel moet bij dit resultaat worden gezegd dat het oppervlak aan infrastructuur tegen de minimum hoeveelheid infrastructuur ‘aan loopt’, zoals ingevoerd in het model.

Bij het bestuderen van de haalbaarheid van het ontwerp heb ik doormiddel van branche marking gekeken naar de huurprijzen van gelijkwaardige nieuwbouw ontwerpen op gelijkwaardige locaties. Deze marktverkenning heb ik voornamelijk uitgevoerd met behulp van een verslag van IBG Makelaars.28 In dit verslag is een overzicht te vinden van te koop en te huur aangeboden Figuur 27

3.2.4 Conclusies ontwerpproduct Bij de conclusie staat de integratie tussen de drie disciplines centraal Visueel ontwerp Bij het visueel ontwerp is getracht alle aspecten mee te nemen. Zo is bijvoorbeeld bij de materialisering rekening gehouden met de beschikbare bouwkosten voor de verschillende functies en is de oppervlakte verhoudingen uit het What’s Best model in sommige aspecten zichtbaar geworden in de plattegronden. Tevens heeft het concept als leidraad gediend voor de vormgeving van met name de plattegronden van de showroomruimtes, de indeling van alle gevels en de samenhang tussen deze gevels. Door het aanbrengen van een driedeling in het ontwerp is een overzichtelijke deling ontstaan wat betreft functieverdeling en constructietechniek. Door het kiezen van de juiste dakvormen en invulling van de gevels sluiten deze drie delen op architectonisch gebied goed op elkaar aan zodat één geheel ontstaat. Verder zijn de programmatische eisen

Financiële haalbaarheid

28

www.ibgmakelaars.nl/downloads/inzaken_16.pdf, 10 juni 2005


blz. 31

bedrijfspanden op verschillende locaties. Een voorbeeld van zo’n ontwerp is figuur 27. Voor dit project wordt een huur gevraagd van € 160,- per m2 per jaar. Wat betreft esthetische en bouwtechnische kwaliteit is ontwerp te vergelijken met het ontwerp van het autobedrijf. De locatie is echter minder toonaangevend dan de locatie van het autobedrijf. De € 18,verschil in huurprijs zou door de betere locatie wellicht kunnen worden gecompenseerd. Met betrekking tot de bouwkosten kan in het huidige ontwerp mogelijk voordeel worden behaald. Doormiddel van een meer uitgebreide bouwkosten berekening kan meer inzicht worden verkregen in deze bouwkosten. Ook bij de financiële haalbaarheid zijn aspecten van het visueel ontwerp en het lineaire model nauw betrokken. Zo is bijvoorbeeld de bouwrente bepaald aan de hand van de berekening van de bouwtijd in het lineaire model.

kunnen dalen door een meer uitgebreide, nauwkeurige berekening te maken van de bouwkosten. Het visueel ontwerp zou mogelijk nog meer kunnen worden aangepast naar de wensen van de uitkomsten van het lineair model. Tot slot kan worden opgemerkt dat een groot deel van de kavel niet wordt gebruikt voor bebouwing maar door invulling met groen. Het kaveloppervlak sluit niet helemaal aan met de gevraagde vierkante meters uit het PvE. Hieruit kan ook worden opgemaakt dat de verkaveling zoals uitgegeven door de gemeente niet geheel aansluit bij de bestemming die aan deze kavels is gegeven, aangezien het gemiddeld benodigde oppervlak van een autobedrijf rond de 2000 m2 bedraagt. Hierbij is het tevens opvallend dat de huidige kavel van 4460 m2 de kleinste kavel is die wordt aangeboden. Mogelijk zal de gemeente concessies moeten doen met betrekking tot de inrichting van het plangebied.

Lineair programmeren Bij het LP model zijn alle wensen van het PvE en alle eisen en randvoorwaarden van alle betrokken actoren ondergebracht in één model. Op deze manier worden alle wensen van deze betrokkenen optimaal op elkaar afgestemd De uitvoergegevens met betrekking tot de geoptimaliseerd oppervlakken van het PvE zijn niet direct terug te zien in het laatst gevormde PvE. Wel is het onderscheid in oppervlak tussen de showroom op begane grond en op de 1e verdieping terug te zien in het uiteindelijke PvE. De uitvoergegevens waar ik het meeste uit heb ontleend zijn de bouwtijd, het totaal benodigde oppervlak en de gebouwinhoud. 3.2.5 Aanbevelingen ontwerpproduct De aanbevelingen richten zich voornamelijk op toekomstige marktverkenning en de aanwending van financiers. Hierbij is het van belang welke huurprijs een automobielbedrijf maximaal wil betalen voor dit ontwerp op deze locatie. Dit initieel ontwerp vormt hierbij een eerste indicatie van een huurprijs en de daaraan gerelateerde ontwerpkwaliteit. Bovendien is van het van belang of potentiële financiers bereid zijn dit ontwerp toekomstig in beheer te nemen. Verder zou de huurprijs nog


blz. 32

4. BESCHRIJVING VAN EN REFLECTIE OP DE MEEST SAILLANTE, GENERIEKE (DEEL)OPLOSSINGEN, EN BEARGUMENTERING VAN DE KEUZE VAN DE OPLOSSINGSVARIANT 4.1 Beschrijving 4.1.1 Parkeeroplossing i.c.m bezoekersstromen In het ontwerp is er duidelijk voor gekozen de bezoekersstromen te scheiden en dit in het interieurontwerp door te zetten. De bezoekers van de showroom parkeren aan de zuid- oostzijde van het plangebied en alle aandacht wordt hierbij gericht op de showroomruimte aan de noordzijde. Door de oostgevel ter plaatse van de werkplaats zoveel mogelijk gesloten te houden op ooghoogte, wordt de volledige aandacht gericht op de entree. De bezoekers worden hierbij niet afgeleid door openstaande garagedeuren waarbij voor de deur schadeauto’s staan geparkeerd. Door de uitwaaiende vorm van de showroom wordt het blikveld van de automobilist enkel gericht op de showroomruimte. Aan de westzijde van het gebouw bevinden zich uit het zicht van de overige bezoekers de parkeerplaatsen ten behoeve van schadeauto’s en andere auto’s die voor reparatie buiten in de ‘wacht’ staan. De ingangen van de magazijnen en de milieuruimte bevinden zich ook aan deze zijde. Bovendien is de westgevel aan de zuidelijke zijde de minst representatieve gevel. Doordat de showroom aan de westzijde uitsteekt ten opzichte van de zuidelijke functies wordt de ruimte goed afgebakend. Bij de werkplaats is er in verband met voldoende functionaliteit van de ruimte niet voor gekozen de entree te plaatsen aan de westgevel. Intern wordt de scheiding van de bezoekers stromen verder doorgezet. De bezoekers van de werkplaats parkeren hun auto’s, op een korte loopafstand aan de westzijde van het gebouw bij de secundaire entree. Indirect kunnen zij hierbij snel doorlopen richting de werkplaats balie.

4.1.2 Functionele, constructie driedeling versus architectonische eenheid Om de structuur van het ontwerp te verhelderen is het ontwerp functioneel gezien opgedeeld in 3 deelgebieden. Het bovenste deel wordt gevormd door de showroomruimtes op de begane grond en de 1e verdieping. Het middelste deel wordt gevormd door de kantoorruimtes op de 1e verdieping en kleine compacte ruimtes op de begane grond. Het onderste gedeelte wordt gevormd door de werkplaats en de magazijnen met een vrije hoogte van 4,4 meter. (zie figuur 28) Constructief kan ook een driedeling worden geconstateerd waarbij de werkplaats en de aangelegen magazijnen in keer worden overspannen met raatliggers. Het middengedeelte is Figuur 28 opgebouwd uit een tussenverdieping die aansluit bij de constructie van de showroomruimte. De constructie van de showroom kan door zijn afwijkende ronde vormen ook worden opgevat als een apart deel van de constructie Architectonisch is echter doormiddel van het gevelbeeld getracht eenheid

Figuur 29 - Oostgevel


blz. 33

te creëren. Dit is aansluitend bij het concept gedaan door de overgang tussen de dakvormen helder in elkaar over te laten lopen en door het glasvlak van de showroom naar achteren door te laten lopen in een vloeiende vorm. 4.2 Reflectie 4.2.1 Parkeeroplossing i.c.m bezoekersstromen Deze ontwerpoplossing zou algemeen van toepassing kunnen zijn bij het ontwerp van een automobielbedrijf. Bij dit type gebouwen is veelal altijd sprake van een bepaalde hoofdrichting waar de gevel van de showroomruimte naartoe is georiënteerd. Vaak is te zien dat tevens als in mijn ontwerp de hoofdentree gelegen is aan de showroomruimte. Zoals in figuur 30 is te zien wordt hierbij het blikveld van de bezoeker niet enkel gericht op deze showroom maar ook de garageruimtes. In deze referentie is in figuur 3029 duidelijk zichtbaar dat er geen scheiding is ontstaan van bezoekersstromen. Bij dit voorbeeld is het waarschijnlijk dat alle bezoekers op een centrale plek op de kavel parkeren waardoor menging ontstaat van de bezoekersstromen. Bovendien wordt de aandacht van de bezoekers van de showroom niet enkel gericht op de showroom maar ook de werkzaamheden in de eventueel openstaande garagedeuren en schadeauto’s die tevens in het zicht staan geparkeerd. Natuurlijk is een ontwerpoplossing voor dit probleem altijd afhankelijk van de locatie, maar veelal kan door een logische functionele indeling van het gebouw en indeling van de kavel het gewenste resultaat worden bereikt. Hierbij zal zoveel moeten worden getracht de garageruimtes zoveel te situeren aan de minst aantrekkelijke zijde van de kavel, afgeschermd door de massa van het gebouw.

29

Herr der Ringe AIT no1/2 jan/feb 1999 p. 50

Figuur 30

4.2.2 Functionele, constructieve driedeling versus architectonische eenheid Het principe van functionele, constructieve driedeling versus architectonische eenheid kan worden gezien als een mogelijke uniforme oplossing als hier in een bepaald ontwerp naar gevraagd wordt. Van belang is vooral dat de gevels alle ontworpen zijn op basis van het concept. Op nu kan weer worden terugverwezen naar figuur 30. Het gebouw is eigenlijk op te delen in 2 delen namelijk de showroomruimte en de garageruimtes.


blz. 34

Deze ruimtes wijken constructief en functioneel af van de constructie en indeling van de showroomruimte, maar architectonisch is geen eenheid ontstaan. Het gebouw kan nu eigenlijk worden opgemerkt als een tweetal losse volumes die tegen elkaar zijn geplaatst. Deze tweedeling wordt veroorzaakt doordat het concept van de showroomruimte niet wordt doorgezet in de garageruimtes. Daardoor sluiten de 2 volumes totaal niet op elkaar aan. Het concept zal dus moeten dienen als leidraad voor op de opbouw van de gevels. Ook bij gebouwen met andere huisvestingsdoeleinden waar duidelijke functionele scheidingen herkenbaar zijn kan dit principe worden toegepast. In sommige gevallen zal dit heel lastig zijn, zoals bijvoorbeeld bij een kantoorgebouw die de werkzaamheden bundelt met een grote industriehal. Hierbij kan worden gestreefd naar een optimale uitdrukking van het kantoorgebouw en afscherming van de industriehal.


blz. 35

5.BESCHRIJVING VAN HET ONTWERPPROCES

5.3 Referentieprojecten

Het ontwerpproces is gestart door een reclameadvertentie langs de A16 die mij opviel. Hierbij werd geadverteerd voor toekomstig bedrijventerrein Bakestein te Zwijdrecht. Deze locatie viel mij op door de duidelijke uitstraling van deze locatie richting de snelweg. Mijn eerste ingeving hierbij was dat dit een mogelijke locatie zou kunnen zijn voor de ontwikkeling van een autobedrijf.

Om meer grip te krijgen op het programma in vorm van eisen, randvoorwaarden, uitgangspunten en een concept is gezocht naar referentieprojecten. Hierbij is gekeken naar huisvestingsconcepten van bepaalde merken zoals Audi,32 Volkswagen33 en Smart34. Tevens heb ik veel programmatische eisen ontleend aan de hand van het architectenbureau ABOG 35. Zij hebben zich onder andere gespecialiseerd in het ontwerp van automobielbedrijven en hebben in de loop van de jaren ervaring opgedaan bij de realisatie van zo’n 20 automobielbedrijven.

5.1 Locatieanalyse Na nader te informeren werd duidelijk dat er bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein kavels zouden worden uitgegeven aan de snelwegzijde. Bovendien was er reeds al een beeldkwaliteitplan opgesteld door de gemeente Zwijndrecht. Aan de hand van kaartmateriaal dat is verkregen via de Gemeente Zwijndrecht en het beeldkwaliteitplan zijn de mogelijkheden tot de ontwikkeling van een automobielbedrijf aan deze snelwegzijde geanalyseerd. De bestemming van de kavels bleek goed aan te sluiten bij het beoogde programma. 5.2 Marktanalyse Bij de marktanalyse is onderzoek gedaan naar een potentiële huurder van het ontwerpproject. Hierbij is gekeken naar automerken die al sterk zijn vertegenwoordigd in de regio en welke automerken nog zijn onvertegenwoordigd. Vervolgens is gekeken waar de concurrentie is gevestigd in de regio en wat het bereik is van de doelgroep wat betreft locatie Bakestein. Naar aanleiding van een aantal krantenberichten30 31 en onderzoek in de regio is Kia als potentiële huurder naar voren gekomen.

5.4 Programmafase Na analyse van de referentieprojecten zijn de eisen en randvoorwaarden opgesteld. In eerste instantie is hierbij in het leerplan een onderscheid aangebracht tussen eisen en randvoorwaarden van de locatie en van het bouwwerk zelf. Verder in het proces heb ik besloten de eisen en randvoorwaarden te herschreven met betrekking tot de verschillende actoren die in het ontwerpproces actief zijn zoals gemeente, de ontwikkelaar en de aannemer. Tevens is besloten de programmatische eisen wat betreft functionele inrichting uitgebreider te omschrijven in de ontwerpopgave.36 De programmatische eisen zijn naast de inbreng van referentieprojecten opgesteld aan de hand van het naslagwerk ‘Neufert Architects Data’37 Bij het opstellen van de randvoorwaarden is er voor gekozen niet alle randvoorwaarden in het beeldkwaliteitplan van de gemeente over te nemen. Tevens zijn een aantal randvoorwaarden in de programmafase opgenomen die zeer vanzelf sprekend zijn, bijvoorbeeld het moeten voldoen aan het huidige bouwbesluit. 32

Herr der Ringe AIT no1/2 jan/feb 1999 p. 50 Die Volkswagen Architektur, Scheer, T. 2001 34 Smart-story AIT no1/2 jan/feb 199p p. 55 35 www.abog.nl, 17 april 2005 36 Eindverslag Ontwerpgave - Initieel Ontwerp - Automobielbedrijf langs de A16 Valkhof, M. 15 juni 2005, Delft 37 Neufert Architects Data, Neufert, E. 2003 33

30 31

Metro, Lierop, L. donderdag 14 april 2005 Algemeen Dagblad, Schenk, N. zaterdag 16 april 2005


blz. 36

5.5 Ontwerpvarianten

Figuur 31 (variant 1)

Figuur 32 (variant 2)

MCDA - schema Waardering schaal 1-5 (1 = slecht, 2 = Variant 1 Variant 2 Variant 3 matig, 3 = voldoende, 4 = goed, 5 = zeer goed) Presentatie showroomruimte stedenbouwkundige ligging 4 4 4 flexibiliteit 2 4 4 potentiële architectuur 3 4 4 relatie met de omgeving 4 3 4 ligging entree 3 3 4 toekomstige uitbreidingsmogelijkheden 2 4 3 Presentatie nevenactiviteiten (werkplaats, magazijn) bereikbaarheid flexibiliteit daglichttoetreding toekomstige uitbreidingsmogelijkheden

4 3 2 2

4 3 3 4

4 4 4 4

Functionele hiërarchie showroomruimte - nevenactiviteiten

2

4

4

Parkeren scheiding bezoekersstromen loopafstand hoofdentree

2 2

2 3

4 4

Bouwkosten

3

4

4

Aansluiting bij het concept

3

2

4

41

51

59

TOTALEN Figuur 33 (variant 3)

38

Bij aanvang van het ontwerp en tijdens de voltooiing van het definitieve ontwerp is gewerkt aan het opstellen van varianten. Deze varianten zijn doormiddel van een MCDA-schema tegen elkaar afgewogen. Uit de resultaten hiervan kan worden geconcludeerd dat variant 3 de voorkeur geniet boven de overige 2 varianten38 Opm: De waarderingen die zijn toegekend voor de bouwkosten zijn geheel intuïtief bepaald.

College MCDA, Krebber, C. 27 mei 2005, Delft


blz. 37

5.6 Ontwerp Bij het ontwerpproces is zoveel mogelijk getracht de integratie tussen het ontwerp, de financiële haalbaarheid en het lineair model al in de beginfase optimaal op elkaar af te stemmen. Bij de eerste opzet van alle drie is dan ook van grof naar fijn gewerkt. Midden in het ontwerpproces zijn deze drie disciplines besproken tijdens de Masterclass. De belangrijkste conclusies hierbij waren: Lineair model - De oplossing van het lineair model is nog teveel ingekaderd tussen minima en maxima. - Beslissingsvariabelen onderbrengen bij de betreffende partijen en dit tevens terug laten komen in de eisen en randvoorwaarden - Het model voorzien van meer variabelen zoals variabelen in tijd, materiaal, energie en geld Financiële haalbaarheid - Heldere opbouw - Vergelijking van de bouwkostenmethode door kostendifferentiatie van de functies binnen het PvE met bouwkosten berekend aan de hand van de elementenmethode Ontwerp - Onduidelijke visuele structuur en scheiding - Onduidelijke constructieve structuur - Monotoon gevelbeeld showroomruimte Het commentaar bij de Masterclass is hierna verwerkt in het ontwerp waarbij vervolgens is toegewerkt naar een definitief ontwerp. Na afronding van het definitieve ontwerp zijn de resultaten geëvalueerd en zijn conclusies getrokken met betrekking tot de haalbaarheid van het project gevolgd door mogelijke aanbevelingen voor een mogelijk vervolg van het proces.


blz. 38

6. VERANTWOORDING EN EVALUATIE VAN HET ONTWERPROCES

opgemerkt dat de eerste week van het ontwerpproces niet in deze planning is opgenomen.

6.1 Verantwoording

6.1.1 Locatieanalyse

Bij de verantwoording zal kort worden toegelicht waar het proces afwijkingen vertoonde met de vooraf geplande aanpak. Deze planning is ontleend uit het leerplan. Bij de onderstaande planning dient te worden Week

Werkzaamheden

-

De locatieanalyse verliep zoals gepland vlot en snel De informatiestromen verliepen snel en zonder al te veel problemen

6.1.2 Marktanalyse

11 * Verdiepen in de bedrijfskenmerken van Kia * PvE verder uitwerken

-

* Kaartmateriaal verder uitbreiden * Presentatie Leerplan voorbereiden

-

12 * Eerste aanzet schetsontwerp 2 tot 3 varianten * Eerste globale financiële haalbaarheidsstudie voor de verschillende varianten * Opdracht Ways to Study 13 * Vrij 14 * Beslissingsmodel mbt de afweging tussen de varianten * Definitieve variant verder uitwerken * Bouwkosten verder uitwerken

Het eerste deel van de marktanalyse verliep tevens zoals gepland. Hierbij is gekeken waar de concurrentie in de regio is gevestigd Vooraf was het de bedoeling om de financiële haalbaarheid te bepalen aan de hand van een vooraf vastgesteld budget. Hierbij is geïnformeerd naar resultatenrekeningen van Kia dealers in de regio, deze dienen te worden opgevraagd bij de Kamer van Koophandel. Hieruit heb ik getracht af te leiden welk bedrag of welk percentage een dealer reserveert voor de huisvesting. Uiteindelijk is besloten het budget vast te stellen aan de hand van het branche-marking principe (budget bepaling a.d.h.v marktverkenning)

15 * Definitieve variant verder uitwerken * Haalbaarheid verder onderbouwen

6.1.3 Referentieprojecten

16 * Haalbaarheid verder optimaliseren in ontwerpoplossingen * Start eindwerkstuk

-

17 * Definitieve variant verder uitwerken * Uitwerken eindwerkstuk 18 * Definitieve variant verder uitwerken

De analyse van referentieprojecten zijn niet opgenomen in de planning. Later in het proces is besloten deze referentieprojecten meer te gebruiken om meer grip te krijgen op het programma

6.1.4 Programmafase

* Uitwerken ontwerpopgave + eindwerkstuk 19 * Inleveren ontwerpopgave * Voorbereiden eindpresentatie 20 * Eindpresentatie ontwerpopgave

-

In tegenstelling tot de vooraf vastgestelde planning loopt de programmafase in het daadwerkelijke proces kriskras door het gehele ontwerptraject heen.

* Uitwerken eindwerkstuk 21 * Inleveren eindwerkstuk


blz. 39

-

-

-

Het vaststellen van de eisen en randvoorwaarden van de opdrachtgever verliep moeizaam. De eisen en randvoorwaarden met betrekking tot de ontwikkeling van een autobedrijf zijn ondergebracht in een handboek bij het centrale kantoor van Kia Nederland. In dit handboek werd geen inzage verleend. In eerste instantie is getracht deze programmafase in het leerplan vast te stellen en deze fase af te sluiten. Later is echter besloten de eisen en randvoorwaarden te herschrijven met betrekking tot de verschillende actoren die in het ontwerpproces actief zijn Tevens is besloten om na het opstellen van het leerplan het PvE uitgebreider te omschrijven om zo meer grip te krijgen op het programma.

6.1.5 Ontwerpvarianten -

-

-

Bij de aanzet tot de eerste ontwerpschetsen is niet met duidelijke bedoeling met de inbreng van varianten gewerkt De varianten zijn slechts schetsmatig of onbewust tegen elkaar afgewogen zonder hierbij bewust te gebruik te maken van bijvoorbeeld een afwegingsschema. Vooraf was gepland om deze ontwerpvarianten ook financieel tegen elkaar af te wegen, maar ook hier is geen aandacht aan besteed In deze fase had tevens het lineaire model moeten worden ingeschakeld als ondersteuning voor de afweging van de varianten, ook dit is niet gebeurd

6.1.6 Ontwerp -

-

Toen eigenlijk de vorm van het ontwerp al grotendeels was vastgelegd zijn de resultaten van het lineaire model bij ontwerp betrokken Aan de hand van het commentaar op het lineaire model is besloten na de masterclass de eisen en randvoorwaarden onder te brengen bij de betreffende betrokken actoren in het ontwerpproces. Hierbij

-

is dus tevens besloten tot herziening van de eisen en randvoorwaarden zoals eerder vastgelegd in het leerplan. Het uiteindelijke model bleek niet het beoogde doel na te streven zoals van te voren gepland In tegenstelling tot het lineair model verloop de integratie met de financiële haalbaarheid met het ontwerp zeer goed. Na de uitkomsten van de masterclass is de functionele en constructieve structuur in een stroomversnelling geraakt. De indeling van de gevels en uitbeelding van het concept zijn pas later in het ontwerp opgenomen.

6.2 Evaluatie Bij de evaluatie zal worden toegelicht waarom het proces afwijkingen vertoond met de vooraf geplande planning en wat mijn houding is tegenover het proces 6.2.1 Locatieanalyse De locatie analyse verliep vlot doordat het Beeldkwaliteitplan online beschikbaar is en hierin alle randvoorwaarden van de gemeente staan beschreven. Door een bereidwillige medewerker van de Gemeente Zwijndrecht kon het aanvullende kaartmateriaal zonder problemen worden verkregen. Door het beeldkwaliteitplan grofweg door nemen kon al in een vroegtijdig stadium worden bepaald of dat de locatie voldoende mogelijkheden bood voor de vestiging van een automobielbedrijf. Door de snelle informatiestroom kan op deze manier dus al snel worden bekeken of dat het zinvol is het ontwerpproces verder door te zetten op deze locatie. Achteraf is wel gebleken dat het bebouwde oppervlak van de kavel minimaal is. Het kaveloppervlak sluit namelijk niet helemaal aan met de gevraagde vierkante meters uit het PvE. Hieruit kan ook worden opgemaakt dat de verkaveling zoals uitgegeven door de gemeente niet geheel aansluit bij de bestemming die aan deze kavels is gegeven, aangezien het gemiddeld benodigde oppervlak van een autobedrijf rond de 2000 m2 bedraagt. Hierbij is het tevens opvallend dat de huidige kavel van


blz. 40

4460 m2 de kleinste kavel is die wordt aangeboden. Mogelijk zal de gemeente concessies moeten doen met betrekking tot de inrichting van het plangebied. 6.2.2 Marktanalyse Doordat ik zelf bekend ben in de regio Zwijndrecht en omstreken was het vrij gemakkelijk om te concurrentie in de regio te analyseren. Hierdoor ben ik de marktanalyse gestart met een voorsprong. Overigens viel het mij op dat veel studenten een locatie kiezen waarvan de regio en omgeving voor hen duidelijk bekend is, hierdoor wordt de grip op de marktanalyse versterkt. Door een aantal krantenberichten werd al snel duidelijk dat Kia een potentiële uitbater was voor deze locatie. Minder gemakkelijk verliep de bepaling van een budget. Doordat uit de resultatenrekeningen niet viel af te leiden welk bedrag of welk percentage een dealer reserveert voor de huisvesting, en telefonische gesprekken met uitbaters niets opleverde, heb ik besloten het gebouw niet enkel te richten op één specifiek merk maar op een marktconform gebouw gericht op alle autobedrijven. Hierbij is uiteindelijk getracht de huurprijs af te stellen op kwalitatief gelijkwaardige nieuwbouw op een vergelijkbare locatie. Door een beperkte informatiestroom is afgeweken van een budget en is gekozen voor een, naar mijn mening, aanvaardbare oplossing. 6.2.3 Referentieprojecten Doordat de analyse van referentieprojecten niet is opgenomen in de planning en deze pas later in het proces zijn betrokken heeft dit als gevolg gehad dat tevens het programma pas in een late fase van het project definitief is gedefinieerd. Door de referentieprojecten eerder en meer in het proces te betrekken had de aansluiting met het programma een stuk beter geweest en had de programmafase beter en sneller kunnen worden afgerond.

6.2.4 Programmafase Doordat de eisen van Kia niet konden worden vastgesteld aan de hand van het handboek is er voor gekozen deze vast te stellen aan de hand van referenties. Doordat de fase van het analyseren van referenties niet duidelijk is afgebakend en niet zorgvuldig is uitgevoerd is het programma gedurende het ontwerptraject meerdere malen op bepaalde onderdelen gewijzigd. Wijziging van het PvE heeft tevens plaatsgevonden in samenhang met het lineair model. Bij de begeleidingsbijeenkomsten werd ik er op attent gemaakt dat het model niet alleen de eisen van Kia, maar ook de eisen van alle overige partijen dient weer te geven. Vervolgens is hiermee teruggekoppeld naar het PvE. Bij het opstellen van de randvoorwaarden van de gemeente is er besloten een aantal randvoorwaarden te verwerpen. Dit is gedaan omdat bepaalde randvoorwaarden dusdanig weinig ontwerpvrijheid met zich mee brachten, dat het ontwerp van een aantrekkelijk architectonisch ontwerp hiermee gevaar liep. 6.2.5 Ontwerpvarianten Doordat de inbreng van opgenomen planning in het leerplan in het proces niet aanwezig was, is de afweging van varianten pas later in het proces opgenomen. Hierbij was toen al begonnen met het uitwerken van het definitieve ontwerp. Hetzelfde kan gezegd worden van de inbreng van de financiële haalbaarheid en het lineaire model bij afweging van de ontwerpvarianten, hier is gewoon simpelweg niet aan gedacht doordat nooit is teruggekoppeld naar de planning in het leerplan. 6.2.6 Ontwerp Het streven om de drie disciplines; het ontwerp, de financiële haalbaarheid en lineair model zowel mogelijk te integreren is gedeeltelijk bereikt. Het lineair model is eigenlijk te laat in proces een rol gaan spelen bij het nemen van ontwerpbeslissingen. Het oorspronkelijke doel van het lineair model


blz. 41

hierbij was de optimalisatie van de oppervlaktes van de functies van het PvE. Toen het model pas later echt is geïntegreerd in het ontwerpproces waren de plattegronden al vrijwel definitief uitgetekend waardoor de inbreng van het model minimaal was. Uiteindelijk hebben andere uitvoer resultaten zoals de beoogde bouwtijd wel hun inbreng gehad in het ontwerp, in dit geval bij de financiële haalbaarheid. Toen eigenlijk de functionele en constructiestructuur sterk waren verbeterd is gestart de opbouw van de gevels. Bij de invulling van het gevelbeeld is hierbij gebruik gemaakt van het 3d modelleringprogramma Maya waarmee veranderingen van de gevels en de uitdrukking van het totale ontwerp duidelijk, helder en snel kunnen worden doorgevoerd. Bij de invulling van de functionele en constructieve structuur is uiteraard niet alleen gekeken naar deze aspecten maar tevens ook naar mogelijke ruimtelijke structuren. Lastig bij de invulling de kavel was in eerste instantie vooral het feit dat context van het ontwerp grotendeels onbekend was.

hierbij verondersteld dat doordat de eerste verdieping beter zichtbaar is vanaf de snelweg de verkoopresultaten van deze verdieping beter zullen zijn. Waarom stel je geen verhouding 6 staat tot 8? Ik wil hiermee duidelijk maken dat de uitdrukking van ontwerpkwaliteit zeer lastig om te zetten is naar een cijfermatig model.

Zoals al werd gezegd is de financiële haalbaarheid goed geïntegreerd in het uiteindelijke resultaat. Door toepassing van de bouwkostendifferentiatie was het zeer goed mogelijk om ontwerpaanpassingen door te voeren in het haalbaarheidsvraagstuk. Uiteindelijk is bij het haalbaarheidsvraagstuk naar voren gekomen dat een huurprijs van € 178,- per m2 VVO wel te hoog is in vergelijking met andere gelijkwaardige bouwwerken op een gelijkwaardige locatie. Tot slot wil ik nog opmerken dat ik blijf twijfelen aan de inbreng van een lineair model in het ontwerpproces. Door gebruik te maken van een model wordt het hele ontwerp wel helder en overzichtelijk samengevat om zo de complexiteit in bedwang te houden, maar hierbij heb ik wel mijn twijfels bij het definiëren van een doelfunctie. Hierbij moeten in het model waarderingen worden toegekend aan de te optimaliseren oppervlaktes in het PvE. De betekenis van deze doelfunctie was in dit ontwerp zeer moeilijk te definiëren. Deze doelfunctie is enkel gesteld aan de hand van veronderstellingen die nauwelijks onderzocht zijn. Bijvoorbeeld: Waar baseer je je op als je zegt dat de verhouding tussen de showroom op de begane grond en de showroom op de 1e verdieping 3 staat tot 4 is. Ik heb


blz. 42

7. REFLECTIE OP HET ONTWERPROCES Bij het ontwerp ben ik denk ik eigenlijk op zoek gegaan naar het ideale ontwerp voor een autobedrijf. Uit de evaluatie van het ontwerpproces is naar voren gekomen dat het in eerste instantie lastig was om te ontwerpen zonder context. Het enige bekende gegeven van de context is eigenlijk de ligging van de kavel aan de snelweg. De snelweg kan hierbij worden opgevat als de representatieve zijde. Functioneel gezien is er bij het ontwerp van een autobedrijf altijd sprake van een representatieve zijde. De rest van de context was bij de invulling van de hiervan onbekend. Uiteindelijk heb ik misschien wel getracht een contextloos ontwerp te creëren. Bovendien is het functionele programma niet ontleend op basis van de eisen gesteld door een specifieke opdrachtgever maar door bestudering van de verschillende referenties. Na het lezen van de tekst ‘Types of study by design’39 ben ik tot conclusie gekomen dat ik op zoek ben gegaan naar een prototype. In deze tekst wordt prototype design als volgt beschreven: “It includes a sequence of designing until an optimal solution has been achieved. Most often the urban context, client’s preferences and the number and characteristics of the users will differ from place to place. Still a prototype design may me used as a model needing slight adaptations to local circumstances.” Ook hier wordt gesuggereerd dat een prototype ontwerp ondanks een wisselende context slechts kleine aanpassingen benodigd om in een andere context te kunnen worden ingepast. Dit sluit tevens bij het gestelde uitgangspunt dat het gebouw niet alleen ontwerpen is voor bepaald specifiek automerk, maar dat het gebouw ook ontworpen is voor andere autobedrijven die zich op deze locatie willen vestigen.

39

Types of study by Design, Van der Voort, T. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 455-457

Bij mijn ontwerp voor het autobedrijf moet worden opgemerkt dat op architectonisch gebied niet kan worden gesproken van een prototype. Dit is tevens terug te zien bij de conclusie van de financiële haalbaarheid. Hierover zegt Van der Voordt in de tekst ‘Evaluating Prototypes’40 het volgende: “However, prototypical buildings are not like mass production products functioning in any context. Each building – even with generic style or function – is unique in location, orientation, client and user population. Although certain aspects of the design may stay constant, others necessarily change to fit different needs.” ‘Different needs’ zouden in dit geval bijvoorbeeld kunnen worden gezien in vorm van een verschillende behoefte aan verhuurbaar vloeroppervlak Het idee van een prototype komt naar mening het meest naar voren in de vorm van de functionele indeling van het gebouw en de afstemming op de doelgroep en scheiding van de bezoekersstromen. Als voorbeeld hierbij kan worden verwezen naar de locatie van garagedeuropeningen in de westgevel waarmee in samenwerking met de vorm van het gebouw de werkzaamheden in deze ruimtes worden afgeschermd van de bezoekers van de showroom. Het creëren van een prototype sluit nauw aan bij de doelstelling van het lineair optimaliseren. Ook een prototype wordt namelijk constant geoptimaliseerd. In de tekst ‘Design by optimisation’41 maakt Peter Paul van Loon duidelijk dat bij deze optimalisering alle belangen van alle partijen dienen te worden betrokken bij dit optimalisatieproces. Bij het ontwerp van het prototype zullen daarom ook alle actoren en alle factoren zoals tijd, financiën, energie en materiaal betrokken zijn. Hiermee wil ik duidelijk maken dat bij het ontwerp van een prototype het lineair model 40 Evaluating Prototypes, Van der Voort, T. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 169-172 41 Design by optimisation, Van Loon, P. P. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 455-457


blz. 43

kan bijdragen aan het ontwerpresultaat waarbij gebruikt wordt gemaakt van een basismodel dat wordt aangepast voor de ‘change to fit different needs’. Helaas blijkt ook uit deze tekst niet op basis waarvan de doelfunctie wordt onderbouwd. De veronderstelling dat ik op zoek ben gegaan naar het ideale ontwerp voor een automobielbedrijf kan na het lezen van de bovenstaande teksten worden bevestigd. Doordat tijdens het ontwerp de context is los gelaten is gestreefd naar een prototype.


blz. 44

8. SAMENVATTING EN CONCLUSIES

zoals tijd, financiën, energie en materiaal vertegenwoordigd zijn. De doelfunctie dient hierbij duidelijk te zijn onderbouwd.

In dit hoofdstuk is geen onderscheid aangebracht tussen de samenvatting en de conclusies. Mijn opvatting hierbij is dat een pure samenvatting al staat beschreven bij de beschrijving van het proces.

Bij deze ontwerpopgave is een ontwerp gemaakt voor een automobielbedrijf aan de snelweg A16 bij Zwijndrecht. Het ontwerpproduct is hierbij tot stand gekomen door de integratie van een drietal disciplines namelijk; het ontwerp, de financiële haalbaarheid en het lineair model. Aan de vooraf gestelde eisen, randvoorwaarden en uitgangspunten die zijn opgesteld voor alle actoren is op kleine uitzonderingen na goed voldaan. Door het verwerpen van sommige randvoorwaarden is het concept optimaal tot zijn recht gekomen. Het ontwerp kent een duidelijke functionele en constructieve driedeling waarbij architectonisch gestreefd is naar eenheid. Door toepassing van kostendifferentiatie bij de financiële haalbaarheid en meerdere vormen van differentiatie in het lineair model is de invloed van ontwerpgrepen in het ontwerp duidelijk herkenbaar in alle drie de disciplines. De uiteindelijke haalbaarheid zal voornamelijk afhankelijk zijn van het feit of een uitbater het ontwerp tegen deze kwaliteit op deze locatie tegen deze huurprijs wil huren. Bij vaststellen van deze huurprijs is gebruik gemaakt van branchemarking. De belangrijkste generieke deeloplossingen worden gekenmerkt door de parkeeroplossing i.c.m met de bezoekersstromen en zoals al werd gezegd de functionele, constructieve driedeling versus architectonische eenheid. Bij het ontwerpproces is niet uitgegaan van de vooraf vastgestelde planning in het leerplan. Hierdoor zijn bepaalde fasen in het ontwerpproces te laat in het ontwerpproces betrokken waardoor door de samenhang van deze fasen weer andere fasen niet duidelijk konden worden beëindigd. In de reflectie van het proces is naar voren gekomen dat is tijdens het proces op zoek ben geweest naar een prototype ontwerp voor een automobielbedrijf. Bij dit prototype kan een model dienen als basisonderlegger voor het gebouw waarbij alle actoren en alle factoren


blz. 45

9. LITERATUUROPGAVE

-

Internet

-

-

-

www.nieuwekaart.nl, 15 april 2005 www.abog.nl, 17 april 2005 web.bk.tudelft.nl/bt/dc, 2 juni 2005 www.bouwkostenonline.nl, 20 juni 2005 www.alphen-chaam.nl/images/bouwleges2005.doc, 15 mei 2005 www.ibgmakelaars.nl/downloads/inzaken_16.pdf ,10 juni 2005 www.bouwbesluitonline.nl, 20 juni 2005 www.abog.nl, 17 april 2005

Krantenberichten -

Smart-story AIT no1/2 jan/feb 1999 p. 55 Types of study by Design, Van der Voort, T. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 455-457 Evaluating Prototypes, Van der Voort, T. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 169-172 Design by optimisation, Van Loon, P. P. Ways to Study and Research, DUP Science 2002, Delft, pag. 455-457

Overige -

College Haalbaarheid, Soeter, J. 27 april 2005 Stageperiode Van Wijnen Projectontwikkeling West B.V., Valkhof, M. voorjaar 2005, Dordrecht NEN 2580 College MCDA, Krebber, C. 27 mei 2005

Autoverkoop daalt, Lierop, L. Metro, donderdag 14 april 2005 De Koreaanse droom, Schenk, N. Algemeen Dagblad, zaterdag 16 april 2005

Boeken -

Die Volkswagen Architektur, Scheer, T. 2001 Neufert Architects Data, Neufert, E. 2003

Artikelen -

-

Vakbeschrijving en toelichting BK6100R – Ontwerpopgaveeindwerkstuk Variant Real Estate & Housing ‘Initieel Ontwerp’, Technische Universiteit Delft, Faculteit Bouwkunde, Delft Beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Bakestein, Gemeente Zwijndrecht, Zwijndrecht, augustus 2001 Eindverslag Ontwerpgave - Initieel Ontwerp - Automobielbedrijf langs de A16, Valkhof, M. 15 juni 2005, Delft Herr der Ringe AIT no1/2 jan/feb 1999 p. 50


blz. 46

10. BIJLAGEN


blz. 47

10.1 Leerplan

Leerplan Ontwerpopgave Bsc 6 RE&H

Automobielbedrijf langs de A16

Opsteller: Martijn Valkhof Datum: 20 april 2005 Stud nr: 1142216 Docent: H. Vande Putte

Bedrijvenpark Bakestein

Inhoud 1. Inleiding

2

2. Analysering en typering van de opgave 2.1 De opgave 2.2 Ontwikkelingsperspectief regioniveau 2.3 Ontwikkelingsperspectief locatieniveau 2.4 Ontwikkelingsperspectief kavelniveau 2.5 Conclusie ontwikkelingsperspectief 2.6 Potentieel merk autodealer

3 3 4 6 6 7

3. Eisen en randvoorwaarden 3.1 Eisen en randvoorwaarden locatie 3.2 Eisen en randvoorwaarden bouwwerk 4. Uitgangspunten en concept

9 10 12

5. Plan van aanpak 5.1 Overzicht werkzaamheden 5.2Planning – Diagram

6. Literatuuropgave

14 15

16


1. Inleiding In het 2e kwartaal van het 6e semester van de studie Bouwkunde aan de Technische Universiteit Delft zal als inleiding op de afstudeerrichting Real Estate & Housing een eindwerkstuk worden vervaardigd in de vorm van een initieel ontwerp. Dit initieel ontwerp komt voort uit een nader te bepalen marktvraag naar huisvesting op een nog te bepalen locatie. Dit leerplan bevat een eerste aanzet voor dit ontwerp in de vorm van een voorlopige voorstudie, en eerste analyse van de programmatische eisen, uitgangspunten en randvoorwaarden. (bron 1) In het eerste hoofdstuk zal de analysering en typering van de opgave verder worden uitgelegd. Vervolgens worden de gestelde eisen en randvoorwaarden opgesteld en uitgelegd. Aan de hand hiervan zullen de uitgangspunten en het concept verder worden toegelicht uitmondend in een plan van aanpak voor de invulling van het vervolg van dit semester.


2. Analysering en typering van de opgave De ontwerpopgave van de variant Real Estate & Housing bestaat uit het vervaardigen van een functioneel ontwerp voor een zelf gekozen programma en het beargumenteren ervan vanuit programmatische, functionele, vormelijke, technische, besliskundige en economische hoek. Bij het ontwerp worden de kosten en opbrengsten in combinatie met de haalbaarheid getoetst. 2.1 De opgave Mijn ontwerpopgave voor dit kwartaal bestaat uit de ontwikkeling van een showroom ruimte, gericht op de verkoop van auto’s. Tevens zullen hierbij nevenactiviteiten worden betrokken in de vorm herstel en onderhoudswerkzaamheden aan auto’s Het idee rondom de ontwikkeling van dit ontwerp ontstond toen mij een locatie opviel aan de snelweg A16 rondom de gemeente Zwijndrecht. (zie figuur 1, blz. 4) De A16 wordt in deze regio gekenmerkt door de vele geluidsschermen ter bescherming van de woonkwaliteiten van de omringende bebouwing. Door deze geluidsschermen wordt de automobilist het zicht ontnomen op de omgeving. Het gebied vanaf Dordrecht tot aan Rotterdam Zuid wordt dan ook meer gekenmerkt door het vele asfalt en de complexe infrastructuur dan door de omliggende omgeving. De locatie bij Zwijndrecht vormt echter een eerste onderbreking van deze geluidswal vanuit de richting Dordrecht / Breda. Deze locatie leek mij daarom een ideale zichtlocatie voor de ontwikkeling van een auto-showroom ruimte. Of anders gezegd, een ideale zichtlocatie langs een drukke snelweg gericht op de doelgroep. Bij de ontwikkeling van deze potentiële dealerruimte dacht ik zelf aan een bepaald automerk dat nog niet zo sterk is vertegenwoordigd in deze regio. (zie hoofdstuk 2.6) 2.2 Ontwikkelingsperspectief regioniveau Ondanks de uitstekende ligging van deze locatie is het van groot belang waar de omliggende concurrentie zich bevindt. Hierbij kan worden afgevraagd of er al veel autodealers zijn gevestigd in de regio Rotterdam / Dordrecht en of deze tevens zijn gevestigd langs de verschillende snelwegen. Na nader onderzoek ben ik tot de conclusie gekomen dat de concurrentie niet over vertegenwoordigd is op snelweglocaties rondom de regio Rotterdam - Dordrecht. Wel zijn er enkele clusters te vinden van autobedrijven die zich gevestigd hebben rondom de snelwegen in de regio Rotterdam – Dordrecht namelijk: - A16, ter hoogte van de afslag Rotterdam Centrum net voor/na de Brienenoord brug. De vertegenwoordigde merken zijn BMW, Mercedes, Chevrolet, Jeep (zie figuur 1, A) - A16, tussen Dordrecht en ´s Gravendeel, deze bedrijven bevinden op een grote ophoging langs de snelweg. De vertegenwoordigde merken zijn Audi, Volkswagen, BMW, Mini, Peugeot (zie figuur 1, B) - A15, tussen Ridderkerk en Papendrecht, onderdoorgang rivier de Noord. De vertegenwoordigde merken zijn Volvo en Mazda. (zie figuur 2, C) De afstanden tussen deze centra wisselen tussen de 7 en 15 km. De potentiële klanten voor de locatie zijn te vinden in de gemeenten Dordrecht, Zwijndrecht, Ridderkerk, Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht. Hierbij gaat het om een totale hoeveelheid van ongeveer 240.000 inwoners. De locatie ligt dus op een positieve manier ingeklemd tussen steden en dorpen met een relatief grote dichtheid, waarbij zich slechts op 2 locaties autodealers langs de snelweg Eindwerkstuk – Het Initieel Ontwerp – Automobielbedrijf langs de A16 – Bsc 6 – RE&H – Martijn Valkhof – 1142216 – 30 juni 2005

bevinden. De overige dealers in de omgeving bevinden zich verspreid over de dorpen en steden. Dit zijn overigens soms ook zeer geschikte locaties voor de verkoop van auto´s, maar deze locaties kennen niet zoń groot bereik van de doelgroep als een locatie aan de snelweg.

Figuur 1 - bron 2

2.3 Ontwikkelingsperspectief locatieniveau De locatie bevindt zoals al werd gezegd langs de A16. Vlakbij de locatie bevindt zich de afslag richting Zwijndrecht. (zie figuur 2, blz. 5) Het gebied wordt ontsloten via een tweetal hoofdroutes die de verschillende Drechtsteden met elkaar verbindt. In het plangebied bevindt zich de strook langs snelweg. Het gebied is dus uitstekend ontsloten maar is bij de inrichting wel afhankelijk van de bestemming van het gebied. Het is dus belangrijk dat de kavels aan de snelweg goed bereikbaar zijn en de omliggende omgeving aansluit bij de bedrijvigheid van een autodealer. Een totale ontwikkeling van het plangebied is dus noodzakelijk om een succesvolle ontwikkeling aan de snelweg te genereren. Na nader informeren met betrekking tot de toekomstige ontwikkeling van het gebied ben ik te weten gekomen dat de gemeente al ver gevorderde plannen heeft gemaakt voor de inrichting van het gebied. (zie figuur 3 en 4 blz. 5)


Figuur 2 - bron 2

Figuur 3 - bron 3

Figuur 4 - bron 3


De gemeente zal in het gebied vrije kavels gaan verkopen met als bestemming handelsdoeleinden cq industrieterrein. Hierbij valt te denken aan kleine fabriekshallen icm kantoren en showroomruimtes. In figuur 4 zijn deze locaties langs de snelweg aangegeven met de letter A. In totaal zijn er dus 4 aangegeven locaties beschikbaar waarvan er eventueel 2 kunnen worden samengevoegd tot één grote locatie. In het onderste gedeelte van het plangebied heeft een zelfde ontwikkeling plaatsgevonden waarvan de werkzaamheden al zo goed als voltooid zijn. Het plan wordt dus gefaseerd opgeleverd. In mei van dit jaar zal gestart worden met het bouwrijp maken van de in figuur 4 aangegeven gekleurde vlakken. Randvoorwaarden en overige bepalingen zijn terug te vinden in het beeldkwaliteitplan (bron 3) 2.4 Ontwikkelingsperspectief kavelniveau De snelweglocaties hebben enkel als bestemming showroomruimtes gecombineerd met ondersteunende dienstverlening. In figuur 5 zijn enkele voorbeelden aangegeven van toekomstige indelingen die eventueel mogelijk zijn. De kavels die in deze A zone worden uitgegeven variëren tussen de 2000 en 5000 vierkante meter. Voor overige voorwaarden en eisen zie hoofdstuk 3. De kavels worden aan de zijkant ontsloten via een weg die aansluit op de hoofdontsluiting van het Plangebied Bakestein. Bovendien bestaat er de mogelijkheid een deel van het gebouw in het water te situeren, hetgeen de architectonische kwaliteit van het ontwerp kan bevorderen.

Figuur 5 - bron 3

2.5 Conclusie ontwikkelingsperspectief -

ligging sterk gerelateerd aan de doelgroep uitstekende zichtlocatie veel vraag en relatief weinig aanbod gekoppeld naar showroomruimte aan de snelweg goede bereikbaarheid vanaf de snelweg goede bereikbaarheid secundaire wegen maakt onderdeel uit van toekomstige nieuwbouw locatie flexibele invulling van de kavels


2.6 Potentieel merk autodealer Tijdens het ontwerp stel ik mijzelf op als ontwikkelaar / architect. Als ontwikkelaar ben ik hierbij op zoek naar een specifiek geselecteerde ondernemer die geïnteresseerd is in nieuwe huisvesting op bedrijventerrein Bakestein. Zeer bepalend bij het ontwerp van een automobielbedrijf is het merk dat wordt vertegenwoordigd. De uitdrukking van het gevelbeeld in combinatie met het logo is hierbij zeer bepalend. In de branche van autodealers is dan ook duidelijk te zien dat er specifiek ontworpen wordt gericht op een bepaalde merknaam. Bij dit ontwerpproject heb ik onderzoek gedaan naar een bepaald merk dat kan worden gezien als een potentieel geïnteresseerde voor de locatie in Zwijndrecht. De basis voor deze toekomstige gebruiker van de showroom bestaat uit 2 recente berichten uit de krant. (zie figuur 6 en 7)

Figuur 6 – bron 8

Uit deze 2 berichten blijkt dat Kia nog één van de weinige autobedrijven is die hun verkoop zien stijgen. Bovendien heeft het grote toekomstplannen om verder uit te breiden in Europa. Dit bedrijf zou dus een potentiële autodealer kunnen zijn voor de locatie in Zwijndrecht. Vervolgens heb ik verder onderzocht waar de overige dealers van Kia zich bevinden in de regio Dordrecht – Rotterdam. Deze bevinden zich in de steden / dorpen: Barendrecht, Krimpen a/d IJssel, Oud-Beijerland, Rotterdam, Sliedrecht, Dordrecht. Er bevinden zich dus nog geen Kia dealers in de relatief grote gemeente Zwijndrecht (45.000 inwoners) Bovendien bevinden de overige dealers in de regio zich niet op toplocaties langs de snelweg. Bij een toekomstige locatie langs de snelweg A16 kan Kia zijn doelgroep tevens bereiken in de gemeenten Ridderkerk, Hendrik Ido Ambacht en Papendrecht (Zie figuur 1) Eindwerkstuk – Het Initieel Ontwerp – Automobielbedrijf langs de A16 – Bsc 6 – RE&H – Martijn Valkhof – 1142216 – 30 juni 2005

Kia is op basis van het bovenstaande een potentiële dealer voor industrieterrein Bakestein.

Figuur 7 – Bron 7


3. Eisen en randvoorwaarden 3.1 Eisen en randvoorwaarden locatie • -

Eisen Geen belemmerde obstakels aan de snelwegzijde Zo min mogelijk onderhoudskosten aan de terreininrichting Zo veel mogelijk voorkomen van terreinafzetting doormiddel van hekwerk Terrein toegankelijk voor zwaarder verkeer (vrachtwagens) Mogelijkheid opvang vuil waswater in ondergronds reservoir

• -

Randvoorwaarden (bron 3) Kavel enkel bereikbaar via de in het plan aangegeven ontsluiting Aard bedrijfsactiviteiten showrooms, toonzalen autobranche Bestrating dient aan te sluiten bij de rest van de ontsluiting van het plan In de voorgevelzone (representatieve zijde A16) mag niet geparkeerd worden Aan de waterzijde dient de groene oever te worden gewaarborgd Kaveloppervlak 2000m2 tot 5000m2, eventueel samen te voegen Bebouwingspercentage perceel maximaal 60% * Minimaal 1,6 parkeerplaats per 100m2 BVO *

* Deze door de gemeente opgestelde randvoorwaarden bieden zeer weinig ontwerpvrijheid en flexibiliteit in het ontwerp. Deze randvoorwaarden zullen dan ook in alle redelijkheid worden verworpen of aangepast. In praktijk zal een gemeente altijd een afweging moeten maken tussen de financiële inbreng van potentiële kopers en de omschreven randvoorwaarden in het Beeldkwaliteitplan.

Figuur 8 – Bron 3 Eindwerkstuk – Het Initieel Ontwerp – Automobielbedrijf langs de A16 – Bsc 6 – RE&H – Martijn Valkhof – 1142216 – 30 juni 2005

3.2 Eisen en randvoorwaarden bouwwerk •

Eisen

* Programmatische eisen Functie Entree incl. tochtsluis Receptie/informatiebalie Showroom 45 m2 per auto * 22 modellen Werkplaats Kantine icm verkleedruimte voor het personeel Lunch / Koffieruimte klanten Toilet voor het personeel Toilet voor de bezoekers Kantoor administratie Kantoor overleg verkoper / koper 3X Wasstraat Magazijn / opslagruimte materialen Garage, opslag nieuwe bestelde auto's Technische ruimte Totaal vloeroppervlak GBO Totaal vloeroppervlak BVO (verhouding GBO/BVO 80%) Parkeren: 13 medewerkers, 7 bezoekers, 10 modelauto's buiten = 30 * 30m2 (BVO) Totaal benodigde ruimte behoefte (BVO)

m2 GBO (gebruiksoppervlak) 9 m2 12 m2 990 m2 300 m2 30 m2 15 m2 5 m2 5 m2 70 m2 40 m2 45 m2 40 m2 55 m2 10 m2 1616 m2 2020 m2 900 m2 2920 m2

* Overige eisen - Secundaire entree medewerkers - Lift of hellingbaan ivm mogelijke tentoonstelling van auto’s op een verdieping - Toegangsdeur voor auto’s richting de showroomruimte - Voldoende doorloopmogelijkheden langs de auto's De eisen heb ik vastgesteld aan de hand van een aantal referenties. - De eerste referentie hierbij is het boek Neufert dat zich verdiept in afmetingen en maatvorming. In dit boek staan afmetingen mbt ruimtebeslag van showroomauto's inclusief voldoende doorloopmogelijkheden. Ook zijn in dit boek voorbeeldplattegronden gegeven met betrekking tot functies en maatvoering (bron 6) - De tweede referentie is het boek: Die volkswagen Architektur. In dit boek wordt het dealerconcept van Volkswagen uitgelicht. Aan dit boek het ik programmatische eisen verleend (bron 5) - De derde referentie is een internetsite van architectenbureau ABOG. Dit bureau heeft veel ervaring met het ontwerpen van automobielbedrijven. Het totaal benodigde aantal vierkante meters van deze projecten heb ik vergeleken met het bovenstaande PvE. Deze hoeveelheden kwamen goed overeen (bron 4)


• -

Voorwaarden Voldoen aan het bouwbesluit (conform bouwbesluit 2003) Voldoen aan het beeldkwaliteitplan (opgesteld door de Gemeente) Kantoren voldoende reductie verkeersgeluid (conform NEN..........) Brand / calamiteiten plan (zoals voorgeschreven door de plaatselijk gemeente) Toegankelijk voor minder validen Voldoen aan de milieueisen; afvoer autowasmiddel, lekken van olie en overige schadelijke vloeistoffen (conform NEN...........) Geen ronde of afgeronde hoeken in het ontwerp (gevel mag niet in dezelfde lijn liggen als de kadelijn) * Bouwhoogte: minimaal 12 meter en maximaal 24 meter Minimaal 80% van de voorgevel dient gebouwd te worden in de voorgevelzone * Maximaal 50% van de voorgevel mag in het water worden gebouwd *


4 Uitgangspunten en concept Bij de uitgangspunten en het concept heb ik geen onderverdeling gemaakt in locatie en bouwwerk. Dit heb ik gedaan omdat de locatie eigenschappen met name worden gekenmerkt door externe randvoorwaarden waaraan weinig uitgangspunten kunnen worden ontleend. Architectonisch - Bij het ontwerp dienen de spiegelende kwaliteiten van het water optimaal te worden benut. - Zoveel mogelijk gebruik maken van indirect zonlicht (transparante voorgevel richting de snelweg georiënteerd op de noordzijde) - Mogelijk ontwerp showroom in de vorm van een vide (dubbele verdiepingshoogte) - Het ontwerp dient de kracht van het merk uit te beelden - Het groene karakter rondom de kavel zoveel mogelijk handhaven - De ontwerpuitdrukking bij duisternis is tevens zeer belangrijk - Het ontwerp moet alle functies zoveel mogelijk herbergen in de vorm van één complete massa - Afzetting met hekwerk zoveel mogelijk voorkomen - Bij de keuze van materialen denk ik aan glas, en zink in combinatie met baksteen - Gebruik maken van overstekken om zo het ontwerp kracht bij te zetten en direct zonlicht te weren - De werkplaats voorzien van zoveel mogelijk daglicht - Auto's tentoongesteld gecentreerd in cirkels Bouwtechnisch - Handhaving comfortabel binnenklimaat i.c.m grote glasvlakken - Voldoende mogelijkheden tot reiniging van de gevelvlakken - In de showroomruimte werken met grote overspanningen Kostentechnisch - Relatief veel kosten spenderen in de geveltechniek - Verhouding kwaliteit - kosten zoveel mogelijk optimaliseren Functioneel - Technische ruimte situeren aan de buitenzijde van het gebouw i.v.m met explosiegevaar - Uitbreidingsmogelijkheden opnemen in het ontwerp (gericht op uitbreiding showroomruimte) - De werkplaats en wasstraat aan de binnenzijde van de kavel situeren - Hoofdontsluiting via de achterzijde van het gebouw De uitgangspunten heb ik deels ontleend aan de hand van een aantal referenties. - De eerste referentie hierbij is het boek Neufert dat zich verdiept in afmetingen en maatvorming. In dit boek zijn voorbeeldplattegronden gegeven met betrekking tot de indeling van het automobielbedrijf (bron 6) - De tweede referentie is het boek: Die volkswagen Architektur. In dit boek wordt het dealerconcept van Volkswagen uitgelicht. Ook aan dit boek het ik heb ik functionele eisen ontleend. (bron 5)


-

De derde referentie is een artikel in het tijdschrift AIT, hierin wordt verteld over het Audi dealer concept. Het artikel geeft veel informatie met betrekking tot lichtgebruik, materialisering en manier van tentoonstellen.

Figuur 9 – Relatieschema, functies zijn in verhouding (bron 4,5,6)


5 Plan van aanpak Het plan van aanpak is gebaseerd op het toewerken naar 2 a 3 varianten waarbij constant de haalbaarheid zal worden getoetst. Op basis van een beslissingsmodel waarin factoren als kosten, opbrengsten en ontwerpkwaliteit zijn opgenomen zal een definitieve variant worden uitgekozen. Dit definitieve ontwerp zal verder worden geoptimaliseerd en uitgewerkt waarbij ook weer haalbaarheidsfactoren zullen worden betrokken. 5.1 Overzicht Werkzaamheden Week

Werkzaamheden

11 * Verdiepen in de bedrijfskenmerken van Kia * PvE verder uitwerken * Kaartmateriaal verder uitbreiden * Presentatie Leerplan voorbereiden 12 * Eerste aanzet schetsontwerp 2 tot 3 varianten * Eerste globale financiële haalbaarheidsstudie voor de verschillende varianten * Opdracht Ways to Study 13 * Vrij 14 * Beslissingsmodel mbt de afweging tussen de varianten * Definitieve variant verder uitwerken * Bouwkosten verder uitwerken 15 * Definitieve variant verder uitwerken * Haalbaarheid verder onderbouwen 16 * Haalbaarheid verder optimaliseren in ontwerpoplossingen * Start eindwerkstuk 17 * Definitieve variant verder uitwerken * Uitwerken eindwerkstuk 18 * Definitieve variant verder uitwerken * Uitwerken ontwerpopgave + eindwerkstuk 19 * Inleveren ontwerpopgave * Voorbereiden eindpresentatie 20 * Eindpresentatie ontwerpopgave * Uitwerken eindwerkstuk 21 * Inleveren eindwerkstuk


5.2 Planning - Diagram

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Verkenning / Acquisitie Kaartmateriaal verder uitbreiden Presentatie leerplan voorbereiden PvE verder uitwerken Voorlopig ontwerp 3 schetsvarianten Eerste verkenning haalbaarheid Beslissingsmodel mbt keuzevariant Definitief ontwerp Haalbaarheid verder optimaliseren Tekenwerk definitief ontwerp 3d impressie definitief ontwerp Materialisatie ontwerp Definitieve haalbaarheidsstudie Uitwerken eindwerkstuk


20

21

6. Literatuuropgave Internet: Bron 1 http://www.bk.tudelft.nl/live/pagina.jsp?id=4af2d9f9-3f8f-4dbd-aa0c0a58aac20e98&lang=nl datum: 15 april 2005 Bron 2 www.nieuwekaart.nl datum: 15 April 2005 Bron 3 www.bakestein.zwijndrecht.nl datum: 15 April 2005 Bron 4 - http://www.abog.nl/ datum: 17 April 2005 Dit architectenbureau heeft veel automobielbedrijven ontworpen. Mijn ruimtebehoefte heb ik vergeleken met hun ontwerpen Boeken: Bron 5 - Titel: Die volkswagen Architektur, Auteur: Scheer, T Jaar van uitgave: 2001 Aan dit boekwerk heb ik plattegrond informatie ontleend en interpretaties met betrekking tot het ruimtelijk gebruik van automobielbedrijven Bron 6 - Titel: Neufert Architects Data Auteur: Neufert, E Jaar van uitgave: 2003 Krantenberichten: Bron 7 - Algemeen Dagblad, zaterdag 16 april 2005, auteur: Schenk, N Bron 8 - Metro, donderdag 14 april 2005, auteur: Lierop, L. van Tijdschriften: Bron 9 - Herr der Ringe, AIT, no1/2 jan/feb 1999 p. 50 Overige: Bron 10 - Semesterboek Bsc 6e semester – Ontwerpopgave Real Estate & Housing Eindwerkstuk – Het Initieel Ontwerp – Automobielbedrijf langs de A16 – Bsc 6 – RE&H – Martijn Valkhof – 1142216 – 30 juni 2005

10.2 Situatietekening, plattegronden, doorsnede, constructietekening

Eindwerkstuk. Het Initieel Ontwerp. Automobielbedrijf langs de A16. Ontwerpproject en eindwerkstuk RE&H

Recommend Documents