Eiland Zwijnaarde DOSSIER. Haalbaarheidsstudie en inrichtingsplan regionaal bedrijventerrein. een opvallend slim logistiek park aan de

DOSSIER

Haalbaarheidsstudie en inrichtingsplan regionaal bedrijventerrein

Eiland Zwijnaarde ‘een opvallend slim logistiek park aan de ingangspoort van Gent ‘

Dit inrichtingsplan werd gerealiseerd met de steun van de Vlaamse Regering.

»

inrichtingsplan eiland zwijnaarde

colofon juni 2007 R531-136_2 inrichtingsplan-document na de stuurgroep van juni 2007

Projectpartners

Stad Gent Stadsontwikkelingsbedrijf Gent AG SOB Provincie Oost-Vlaanderen POM Oost-Vlaanderen

Domo nv Waterwegen en Zeekanaal nv

Betrokken organisaties

Vlaams Ministerie van Economie, Wetenschap en Innovatie – Agentschap Economie Vlaams Ministerie van Mobiliteit en Openbare Werken – Agentschap Infrastructuur Vlaams Ministerie van Leefmilieu, Natuur en Energie – Agentschap Natuur en Bos Vlaams Ministerie van Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed – Agentschap RO-Vlaanderen Participatiemaatschappij voor Vlaanderen nv Fasiver cvba

Uitgevoerd door de tijdelijke vereniging OMGEVING cvba – Idea Consult nv m.m.v. Haskoning Belgium bvba, Geert Meysmans & Luc Deschepper en ARA - Atelier Ruimtelijk Advies bvba

3

Inhoud 1.

Managementsamenvatting

p7

2.

Inleiding

p15

2.1.

Situering en totstandkoming

p17

2.2.

Opzet en status

p17

2.3.

Opbouw van dit document

p19

2.4.

Masterplan als uitgangspunt

p19

3.

Plannings- en beleidscontext

p21

3.1.

Ruimtelijke beleidsplannen

p22

3.2.

Verordenende plannen

p22

3.3.

Verleende vergunningen

p24

3.4.

Economische context

p24

3.5.

Infrastructurele context

p25

4.

Ontwikkelingsperspectief voor het regionale bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde

p29

4.1.

Profiel van het bedrijventerrein: een slim logistiek park

p30

4.2.

Hoofdelementen van de terreininrichting voor dit ontwikkelingsperspectief

p32

4.3.

Gekozen fasering voor ontwikkeling en uitgifte - omgaan met flexibiliteit

p34

5.

Inrichtingsplan

p39

4


5.1.

Inrichtingsplan

p42

5.2.

Bedrijventerrein

p42

5.3.

Infrastructuren

p61

5.4.

Oeverstrook tijarm, landschapsheuvel en plateau (deelplan ecologie)

p74

5.5.

(Deelplan) beeldkwaliteit

p82

5.6.

(Deelplan) landschappelijke inpassing

p82

5.7.

(Deelplan) ruimtelijke veiligheidsaspecten

p89

5.8.

Ruimtelijke aspecten van het parkmanagment

p89

5.9.

Balans grondverzet

p90

6.

Uitgiftebeleid

p93

7.

Fasering in de inrichtingsacties

p99

8.

Verdere aanpak en timing

p103

Bijlagen 1. 2. 3. 4. 5.

Routeplan Bestaande toestand Wijzigingen ten opzichte van het masterplan Mobiliteitsonderzoek Watertoets

5

1.

Managementsamenvatting

»

1. Eiland Zwijnaarde een slim logistiek park vanaf midden 2011 – managementsamenvatting

als bij de individuele aanvragen van grotere bedrijven.

1.1.

1.2.1. Profiel van het bedrijventerrein: een slim logistiek park

Situering en status van dit document

De sanering van de voormalige blackpoint met viscosebekkens op het Eiland Zwijnaarde is sinds een vijftal jaar in volle uitvoering. De gehele operatie krijgt in de komende periode afronding met de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde. Een ruimere groep van partners slaat hiervoor de handen in elkaar : Provincie Oost-Vlaanderen en POM-Oost-Vlaanderen, Stad Gent en het Stadsontwik-kelingsbedrijf AG SOB, nv Domo en nv Waterwegen en Zeekanaal. Voor deze terreinontwikkeling is in 2003 een masterplan opgemaakt dat de krachtlijnen van de beoogde kwaliteitsvolle ontwikkeling weergeeft. Dit inrichtingsplan concretiseert de opties van het masterplan in het licht van de actuele context van de site. Het inrichtingsplan is uitgewerkt in nauw overleg met alle partners en met alle bevoegde en vergunningverlenende instanties. Dit moet toelaten de feitelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein in gang te zetten zodat de eerste bedrijven er najaar 2011 kunnen openen. Het project van het Agentschap Infrastructuur-Wegen voor de sluiting van R4-zuid is hierbij cruciaal: het bedrijventerrein positioneert zich langs deze grootstedelijke ringweg en heeft er zijn hoofdtoegang. Om flexibiliteit voor thans niet te voorziene ontwikkelingen binnen de beoogde kwaliteitsgrenzen open te houden, werkt het inrichtingsplan met een minimum aan harde, bindende keuzen en regels, en daarrond een kring van richtinggevende opties waarvan als nodig gemotiveerd afgeweken kan worden. Het inrichtingsplan bevat de nodige deelpannen om de subsidie als strategisch bedrijventerrein te kunnen bekomen. Het inrichtingsplan zal, na de formele goedkeuring ervan door de bestuursorganen van de deelnemende partners, als leidraad voor de verdere ontwikkeling van het regionale bedrijventerrein en zijn directe omgeving worden gehanteerd. Vanuit datzelfde perspectief is het document ook hanteerbaar als verduidelijkende en situerende inrichtingstudie die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan (R.U.P.) voor de stedenbouwkundige vergunningen nodig zal zijn, zowel voor de infrastructuren en de globale terreinaanleg

8

1.2. Ontwikkelingsperspectief voor het regionale bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde

Het regionale bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde ontwikkelt als een opvallend slim logistiek park, met een flexibele combinatie van twee soorten bedrijvigheid (logistiek en kennisbedrijvigheid) en een zo groot mogelijke gerichtheid op gebruik van de aanwezige waterweg. De hoofdstructuur van het terrein wordt gevormd door de verschillende ‘bouwblokken’ voor logistiek en kennisbedrijvigheid, de structurerende groenassen, de rondweg met de toegangslaan vanaf R4, de plassenreeks in de oeverstrook van de Scheldetijarm en de hoge zichtheuvel die de opvallende identiteit van het terrein in het landschap markeert.

Combinatie van twee types bedrijfsactiviteiten De twee types bedrijvigheid die gezamenlijk het profiel van het bedrijventerrein uitmaken zijn: • kennisbedrijvigheid : hoogwaardige bedrijven met hoogtechnologische inslag (materialenontwikkeling, informatica, communicatie, biotechnologie, …) waarvan de activiteiten in belangrijke mate plaats vinden in kantoorachtigen. Kantoorachtigen zijn kantoren die samenhangen met labo- en productieruimten in architecturaal kwaliteitsvolle gebouwen en omgevingen. In het regionaal bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde wordt vooral gemikt op de vestiging van volgende types kennisbedrijvigheid: • een wetenschapspark, met spin-offbedrijven van de universiteit en/of hogescholen en bedrijven die inzake onderzoek en ontwikkeling samenwerken met de universiteit en/of hogescholen, als meest hoogwaardige type; • hoogwaardige O&O (onderzoek en ontwikkeling)-vestigingen van bedrijven met regionale en (inter)nationale uitstraling; • in de mate dat die twee types de beschikbare ruimte niet op een redelijke termijn zouden invullen, kan ook een derde type kennisbedrijvigheid met een ruimer aandeel aan productie- en opslagruimten op het bedrijventerrein een plek vinden ; • gemengde bedrijvigheid met vooral logistiek, zoveel als mogelijk watergebonden : logistieke en distributiebedrijven met minstens een regionale uitstraling (waaronder bij voorkeur een of enkele Europese


DistributieCentra, EDC’s) en/of een vernieuwende distributieactiviteit naar het grootstedelijk gebied Gent (vormen van stadsdistributie, …). Deze logistieke bedrijven benutten zoveel als mogelijk ook de binnenvaart als modus en zijn daardoor watergebonden; deze benutting van de binnenvaart is een flexibel gegeven in de tijd, waarbij gestreefd wordt naar een toename ervan. Ook productiebedrijven van regionaal niveau die de aanwezige waterlopen benutten kunnen zich op het terrein vestigen. Vanuit de hoogwaardigheid van het terrein aan de ingangspoort van Gent wordt ook voor de logistieke en productiebedrijven gemikt op een minimum aan beeldkwaliteit; open overslag van droge bulk in open lucht en containerstapels in open lucht die het beeld negatief bepalen zijn daarbij te mijden. Overeenkomstig de geldende stedenbouwkundige voorschriften zijn in geen van beide bedrijventypes SEVESO-bedrijven toegelaten. Een flexibel, later toe te wijzen, deel van het terrein wordt opengehouden in functie van evolutie van de markt.

Watergebondenheid Gelet op de (schaarse) ligging van het terrein aan het water, zo nabij de stad, is een gedeelte van het terrein voor watergebonden bedrijvigheid gereserveerd. Deze watergebondenheid richt zich op de binnenvaart en (beperkt) op de kleine kustvaart voor de schepen waarvoor het Scheldekanaal bevaarbaar is (tot 2.000 ton). Hoofdelement van de watergebondenheid is het goederentransport over het water. Zowel productieals logistieke bedrijven in het terrein benutten deze mogelijkheden indien mogelijk. Dit kan zowel in eerste lijn gebeuren (rechtstreeks aan de kade), in tweede lijn (achterinliggend gelegen maar met een fysisch transportsysteem (transportband, pijpleiding) met de kade verbonden), als in derde lijn (met natransport tussen de Eiland-kade en het bedrijf per vrachtwagen).

Een gemengd ontwikkelingsperspectief voor een modern bedrijventerrein De effectief uitgeefbare oppervlakte voor de verschillende types bedrijvigheid is in dit inrichtingsplan de volgende : • gemengde bedrijvigheid, in hoofdzaak logistiek en zo veel als mogelijk watergebonden : 18,6 ha (+ evt. 3,1 ha) • kennisbedrijvigheid : 14,0 ha (+ evt. 3,1 ha) • flexibel nog in te vullen voor een van beide : 3,1 ha. De oppervlakte aan openbaar groen in het bedrijventerrein bedraagt 6,5 ha, deze van de natuurlijke ontwikkelingen aan de randen (oeverstrook tijarm en landschapsheuvel) 17,7 ha. Volgens de gangbare dichtheden gerekend, zullen met deze oppervlakten in het bedrijventerrein ca. 1.800 tot 2.100 arbeidsplaatsen aanwezig zijn in een vijftigtal bedrijven van uiteenlopende grootte.

9

De aanwezigheid van minimaal 14 ha kantoorachtigen heeft een significante impact op de opbrengsten. De kans op een positief saldo is reëel. De gekozen ontwikkeling sluit goed aan bij de opties en programmaties in het Ruimtelijk Structuurplan Gent, mits de openbaarvervoerontsluiting voldoende hoogwaardig (hoogfrequente bus) is. Het scenario ondersteunt eveneens de algemene beleidsopties voor versterking van de modus binnenvaart die op alle beleidsniveaus prioriteit krijgt.

1.2.2. Fasering van de ontwikkeling en uitgifte Gelet op de omvang van het bedrijventerrein verloopt de uitgifte van de bedrijfspercelen op gefaseerde wijze. Vanuit de structuur van het bedrijventerrein gebeurt deze fasering per ‘bouwblok’ of deelzone tussen twee groenassen. De fasering gaat op hoofdlijn van west naar oost volgens drie fasen. Een volgende fase wordt aangesneden wanneer de vorige voor een bepaald bedrijfstype voor driekwart van de oppervlakte is uitgegeven.

1.3.

Een aantrekkelijke landschapsheuvel als kenmerkend element en oriëntatiepunt voor het bedrijventerrein Een landschapsheuvel (met een hoogte van ca. 50 m bovenop het nieuwe maaiveld) en mogelijk een hoog landmark er bovenop markeren het bedrijventerrein in het landschap. Ze maken het goed herkenbaar vanaf de twee snelwegen in de omgeving en helpen bij de oriëntatie om het terrein zelf te bereiken. Ze bepalen mee de eigen identiteit van het terrein. Ze ondersteunen een aantrekkelijk recreatief medegebruik van het terrein (als uitzichtpunt over de hele Gentse regio) en zorgen met de bezoekers tegelijk voor verstedelijking van het bedrijventerrein dat anders een meer geïsoleerd eiland zou blijven. Realisatie van de oeverstrook aan de tijarm bij middel van een poelenreeks Voor de natuurlijke oeverstrook van de Scheldetijarm is gekozen voor een inrichting met een poelenreeks. Deze krijgt vorm door verschuiving van grond op het huidige lage maaiveldniveau en door aanleg van poelen op de opgehoogde delen. Deze inrichting is avifaunistisch en voor herlocatie van waardevolle vegetaties die thans in het noordelijk deel van het terrein voorkomen interessant. De poelen vangen het hemelwater van het hele terrein op.

Inrichtingsplan

1.3.1. Hoofdelementen van de terreininrichting

De plaatsing van kennisbedrijven naast deze oeverstrook minimaliseert de invloed van het bedrijventerrein op de natuurwaarden en maximaliseert tegelijk de meerwaarde van deze groenzone voor bedrijvigheid.

Volgende ruimtelijke elementen determineren de inrichting van het bedrijventerrein in functie van het gekozen ontwikkelingsperspectief. Sommige daarvan zijn (beperkte) aanpassingen aan het in 2003 uitgewerkte masterplan.

Een bedrijventerrein met optimale multimodale ontsluiting

Een groen bedrijventerrein Inrichting met twee brede groenassen en in ordegrootte dezelfde netto-uitgeefbare oppervlakte Het bedrijventerrein is georganiseerd via een strokenverkaveling, loodrecht georiënteerd op E40. Dit opzet zorgt voor een aanvaardbare ritmiek tussen open en gesloten, tussen groen en paars. De inrichting stoelt op twee brede groenassen (50 m) die alle infrastructuur van de wegen en rotonde, leidingen en beeldbepalend groen kunnen opvangen. Daarmee is de oppervlakte aan (uitgeefbare) stroken met bedrijfspercelen dezelfde als in het masterplan (ca. 35,7 ha).

10

Volledige auto-ontsluiting vanaf R4 Het volledige bedrijventerrein wordt voor autoverkeer (personen en goederen) ontsloten vanaf de grootstedelijke ring R4. Ook de individuele bedrijven ten zuiden van het bedrijventerrein en de landschapsheuvel worden doorheen de nieuwe ontwikkeling langs R4 ontsloten; aan de noordzijde van de landschapsheuvel is hiervoor een ontsluitingsweg ingebouwd. Een volwaardige interne ontsluiting van het zuidelijk deel De volwaardige ontsluiting van het zuidelijk deel wordt gerealiseerd met een rondweg rond E40 die zowel aan het Scheldekanaal als aan de tijarm onder E40 doorgaat. Deze rondweg is met een centrale rotonde en een korte toegangslaan met het knooppunt met R4 verbonden. De bedrijvenstraten in de groenassen takken alle, zowel in het noordelijk als in het zuidelijk deel, op deze rondweg aan. De rondweg laat toe vanaf de rotonde ‘langs links’ een quasi-afzonderlijke toegangsweg


naar de (rustiger) delen met kennisbedrijvigheid te voorzien en tegelijk de vrachtwagens voor de logistieke en productiebedrijven grotendeels daaruit te weren. Alleen de toegangslaan vanaf R4 draagt gemengd verkeer. Realisatie van een zachte zuidelijke toegang over de tijarm Het inrichtingsplan voorziet een nieuwe fietsen voetgangersbrug over de tijarm als zachte zuidelijke toegang tot het bedrijventerrein. Zowel functioneel voor de werknemers uit Merelbeke, als recreatief voor de aansluiting op het ruimere fietsroutenetwerk in de Bovenscheldevallei is dit interessant. Deze nieuwe brug wordt aan de oostelijke groenas aangesloten en met een aantrekkelijke dreef naar de iets zuidelijker gelegen N469 verbonden. Zij kan ook een rol vervullen in de openbaarvervoertoegang van het bedrijventerrein. Goede toegang tot het water De nodige binnenvaartkaden aan het Scheldekanaal worden aangelegd en reservaties voor o.m. pijpleidingen tussen kade en meer inlands gelegen bedrijven zijn voorzien.

Een duurzaam en kwaliteitsvol bedrijventerrein Hoge kwaliteit op een strategische zichtlocatie Zeker op de zichtlocaties langs E40 en R4 onderstreept een krachtige en aantrekkelijke (industriële) architectuur en dito inrichting van de bedrijfspercelen het ambitieniveau van het bedrijventerrein. Binnen het terrein wordt dit gedragen door het kwaliteitsvolle openbaar domein. Parkmanagement en kwaliteitsbeleid bij uitgifte (ook met een duurzaamheidsscan) ondersteunen deze ambitie op organisatorisch vlak.

1.3.2. Enkele specifieke elementen Werken op de afgewerkte deponie Het zuidelijk deel van het bedrijventerrein wordt uitgebouwd op de afgewerkte baggerspeciedeponie. Voor de bedrijven die er zich vestigen heeft dit beperkte consequenties, o.m. het gebruik van paalfunderingen en alleen ondiepe ondergrondse constructies.

Gemeenschappelijke voorzieningen Het goed functioneren van het bedrijventerrein wordt bevorderd door de aanwezigheid van enkele gemeenschappelijke voorzieningen. Er wordt voor gekozen een gebouw met de essentiële gemeenschappelijke voorzieningen, het zogenaamd ‘parkgebouw’, van bij de start van de perceelsuitgifte uit te bouwen nabij de kennisbedrijven en de tijarm, zo mogelijk in combinatie met een bedrijf.

Vergunningen De beoogde flexibiliteit in de uitgifte wordt bewerkstelligd door te werken op twee niveaus. Voor

11

het globale terrein wordt gewerkt met een stedenbouwkundige aanvraag/ vergunning voor de terreinaanleg, gekoppeld aan een rooilijnplan; er wordt niet gewerkt met een gedetailleerd verkavelingsplan. Beide stoelen op dit inrichtingsplan dat fungeert als de inrichtingsstudie die volgens het R.U.P. noodzakelijk is. Per bedrijf wordt daarna gewerkt met stedenbouwkundige aanvragen/ vergunningen, gestoeld op een ‘gepersonaliseerde’ inrichtingsstudie.

1.4.

Fasering in de inrichtingsacties

Het inrichtingsplan bevat een jaarfasering van de belangrijkste inrichtingsacties om tot de gewenste tussentijdse resultaten in het ontwikkelingsproces te komen. Belangrijke data daarbij zijn de opening van het bedrijventerrein midden 2011, de opening van de volwaardige rondweg in 2013, de mogelijke afwerking van de landschapsheuvel in 2019 en de vermoedelijke afronding van het uitgifteproces in 20262030.

Uitgiftebeleid

Het uitgiftebeleid voor het bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde is een belangrijk middel om ervoor te zorgen dat de gestelde ambitieniveaus gerealiseerd kunnen worden. Het uitgiftebeleid voor het gehele terrein ligt daarom in handen van de ontwikkelende organisatie. Het centraal aanspreekpunt van de ontwikkelende organisatie begeleidt de kandidaat-bedrijven bij het hele uitgifte- en vergunningenproces en werkt hiervoor nauw samen met de diensten van Stad en Provincie. Bedrijven kunnen zich op Eiland Zwijnaarde vestigen mits er voldoende ruimte voor hun activiteiten aanwezig is en mits zij zich conformeren aan harde niet-onderhandelbare voorwaarden die beschouwd worden als kwaliteitsdrempels. Als kwaliteitsdrempels worden gehanteerd : • de voorschriften van het R.U.P.; • de beoogde bedrijfsactiviteiten zoals omschreven in dit inrichtingsplan; • ook in de logistieke en productiebedrijven een voldoende aantal arbeidsplaatsen, in elk geval meer dan 10 werknemers per hectare, met een streven naar een hoger cijfer; • in functie van de beoogde beeldkwaliteit de toepassing van de bindende inrichtingsregels en de mate van toepassing van de richtinggevende inrichtingsregels zoals omschreven in dit inrichtingsplan; • de deelname in het parkmanagementprogramma; • een duurzaamheidsscan. De kwaliteitsdrempels worden in het uitgifteproces zowel toegepast om de toelaatbaarheid van een bedrijf te beoordelen als om de op dat moment meest geschikte kavelomvang en –locatie te bepalen.

12

1.5.

1.6.

Verdere aanpak

Volgend verder besluitvormingstraject zal aan de hand van het inrichtingsplan waarvan de stuurgroep in juni 2007 acte heeft genomen worden doorlopen : • principiële goedkeuring door College Gent, Deputatie OostVlaanderen en bestuursorganen andere projectpartners • toelichting aan College Merelbeke, GR-commissies (Gent en Merelbeke) en eventuele adviesraden • communicatie met de omwonenden • eventueel uitvoering gedetailleerd grondkwaliteitsonderzoek laag deel oeverstrook in functie van precieze positionering plassen • project-MER • verderzetting overleg met / opvolging van de studies bij De Lijn over de openbaarvervoerontsluiting • in voorkomend geval : onderzoek naar / ontwerp van / onderhandelen financiering van de gecombineerde fiets/busbrug over de tijarm en de aansluitingsdreef op N469 • eventuele tweede toelichtingsronde • definitieve goedkeuring evt. aangepast inrichtingsplan door College Gent en bestuursorganen andere projectpartners


13

2.

Inleiding

»

kaart 1

situeringsfoto


2.1. Situering en totstandkoming De sanering van de voormalige blackpoint met viscosebekkens op het Eiland Zwijnaarde is sinds een vijftal jaar in volle uitvoering. Provincie Oost-Vlaanderen, Stad Gent en nv Domo spannen zich hiervoor in het kader van de cvba Fasiver ten volle voor in. Bij deze sanering wordt het zuidelijk deel van het gebied tegelijk ook als baggerspeciedeponie aangewend. De gehele operatie krijgt in de komende periode afronding met de ontwikkeling van een regionaal bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde. Een ruimere groep van partners slaat hiervoor de handen in elkaar : Provincie OostVlaanderen en POM-Oost-Vlaanderen, Stad Gent en het Stadsontwikkelingsbedrijf AG SOB, nv Domo en nv Waterwegen en Zeekanaal. Voor deze terreinontwikkeling hebben de oorspronkelijke partners in 2003 een masterplan opgemaakt dat de krachtlijnen van de beoogde kwaliteitsvolle ontwikkeling weergeeft. Sindsdien heeft de goedkeuring van het afbakenings-R.U.P. van het grootstedelijk gebied Gent de ontwikkeling van het bedrijventerrein juridisch mogelijk gemaakt. Dit inrichtingsplan concretiseert de opties van het masterplan in het licht van de actuele context van de site. Het inrichtingsplan is uitgewerkt in nauw overleg met alle partners en met alle bevoegde en vergunningverlenende instanties. Dit moet toelaten de feitelijke ontwikkeling van het bedrijventerrein in gang te zetten zodat de eerste bedrijven er najaar 2011 kunnen openen. Eiland Zwijnaarde bevindt zich in het zuidelijk gedeelte van Gent. Gelegen op de kop van de Bovenscheldevallei, vormt het een eiland tussen de Ringvaart, het Scheldekanaal van Zwijnaarde en de oude Scheldetijarm. In de directe nabijheid van het gebied bevinden zich het knooppunt E17-E40, de groenpool Parkbos met het wetenschappark Ardooie, het toekomstige nieuwe Arteveldestadion en de stedelijke kernen van Zwijnaarde en van de gemeente Merelbeke. E40, op een dijklichaam gelegen, snijdt het Eiland in twee delen.

2.2. Opzet en status Het inrichtingsplan zal, na de formele goedkeuring ervan door de bestuursorganen van de deelnemende partners, als leidraad voor de verdere ontwikkeling van het regionale bedrijventerrein en zijn directe omgeving worden gehanteerd. Daartoe schetst het een duidelijk en wervend beeld van het toekomstige functioneren van het bedrijventerrein en geeft het, mede door de technische hoofdstukken in de bijlagen, ook het inhoudelijke kader voor de verschillende technische uitvoeringsplannen die nog zullen worden opgemaakt. Daar de gewijzigde juridische en feitelijke context aanleiding geeft tot enkele wijzigingen aan het oorspronkelijk masterplan, zonder evenwel de basisopties daarvan aan te tasten, fungeert het inrichtingsplan ook als beleidsdocument voor de definitieve goedkeuring van de samenhangende ontwikkeling van dit hele gebied door de bevoegde overheidsinstantie, met name de Gentse gemeenteraad. Vanuit datzelfde perspectief is het document ook hanteerbaar als verduidelijkende en situerende inrichtingstudie die volgens het R.U.P. voor de stedenbouwkundige vergunningen nodig zal zijn, zowel voor de infrastructuren en de globale terreinaanleg als bij de individuele aanvragen van grotere bedrijven.

17

kaart 2 masterplan

18


2.3. Opbouw van het document De opbouw van dit document volgt de lijn van een toenemende gedetailleerdheid. Na deze inleiding is eerst de planningsen beleidscontext waarin de ontwikkeling plaatsvindt beknopt aangegeven. Dan formuleert hoofdstuk 4 de globale visie op de gewenste ontwikkeling, zowel functioneel als ruimtelijk. Hoofdstuk 5 bevat het eigenlijke inrichtingsplan. Zonder helemaal in detail te gaan passeren al de verschillende elementen van de inrichting van Eiland Zwijnaarde hier de revue (de relevante details daarvan zijn in de bijlagen opgenomen). De afrondende hoofdstukken behandelen de meer procedurele aspecten: het uitgiftebeleid, de fasering van de inrichtingsacties, de nog te zetten stappen om tot effectieve realisaties te kunnen overgaan. Bijlagen geven niet de historiek van het hele proces weer (geïnteresseerden kunnen hiervoor terecht in de voorheen uitgewerkte tussentijdse nota’s), maar enkel de verantwoordingen voor de gekozen ontwikkeling : • • • • • •

Routeplan Bestaande toestand (i.f.v. het subsidieaanvraagdossier) Overzicht van de wijzigingen t.o.v. het oorspronkelijke masterplan Mobiliteitsonderzoek Watertoets Technische aspecten.

2.4. Masterplan als uitgangspunt Bijgaande kaart geeft de essentie van het oorspronkelijke masterplan weer. De menging van meerdere bedrijventypes, de kwaliteitsvolle afwerking van de zichtlocaties aan E40 en van randen van de tijarm, de ontsluiting vanaf R4, de duidelijke structurering van het terrein bij middel van groenassen, de natuurlijke oeverstrook van de tijarm en de uitbouw van een landschapsheuvel op de voormalige blackpoint zijn er duidelijk uit afleesbaar. Dit masterplan is mede de basis geweest voor de overeenkomsten tussen de oorspronkelijke saneerders, waardoor dit masterplan een vrij hard karakter heeft en wijzigingen eraan, als die op een sommige punten nodig zijn, alleen in het kader van nieuwe gezamenlijke afspraken kunnen worden doorgevoerd.

19

Planningsen beleidscontext

3.

»

3.1. Ruimtelijke beleidsplannen

gedeelte ruimte voor ca. 20 ha gemengd regionaal bedrijventerrein.

Dit hoofdstuk geeft de actuele context weer waarbinnen de ontwikkeling van het bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde en dit inrichtingsplan in het bijzonder zich inpassen.

Langsheen de tijarm stelt het RSG de uitbouw van groenas 4, als groene ruimte en aantrekkelijke zachtverkeersverbinding, als een van de prioriteiten voorop.

3.1.1. RSV

3.2. Verordenende plannen

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen doet evident geen specifieke uitspraken over Eiland Zwijnaarde. Een reeks van opties uit het RSV zijn evenwel ook op dit gebied van toepassing : de algemene keuze voor duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de versterking en bundeling van activiteiten in de stedelijke gebieden, het bevorderen van watergebonden bedrijventerreinen langsheen de waterwegen, het hanteren van de riviervalleien als dragers van de ruimtelijke structuur en als belangrijke onderdelen van de ruimtelijk-natuurlijke structuur, de selectie van Ringvaart en Bovenschelde als hoofdwaterwegen en van R4-zuid als primaire weg categorie I. Specifiek voor Gent zijn de RSV-opties mee geconcretiseerd en vertaald in het planningsproces en het ruimtelijk uitvoeringsplan (R.U.P.) voor de afbakening van het grootstedelijk gebied. Eiland Zwijnaarde ligt binnen dat afgebakende grootstedelijk gebied (zie ook punt 3.2.1).

3.1.2. Provinciaal beleid Het beleid van de Provincie Oost-Vlaanderen, onder meer vastgelegd in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen, voorziet eveneens in een versterking van de natuurlijke structuur in de riviervalleien, de versterking van de economische knooppunten en het bevorderen van watergebonden bedrijventerreinen langsheen de waterwegen. Voor de economische ontwikkeling schuift de Provincie twee speerpunten naar voor: logistiek en kennisbedrijvigheid.

3.1.3 RSG In het goedgekeurd ruimtelijk structuurplan Gent (RSG) valt Eiland Zwijnaarde binnen de deelruimte zuidelijke mozaïek, waar de ontwikkeling van kennisbedrijvigheid voorop staat. Op het Scheldeeiland, op voldoende afstand van en met respect voor de tijarm-oever is de ontwikkeling van twee bedrijventerreinen (ten noorden en ten zuiden van E40 voor kennisbedrijvigheid of regionale bedrijvigheid) in de programmaties opgenomen. Aan weerszijden van E40, zo geeft het RSG richtinggevend aan, is er ruimte voor ca. 20 ha kennisbedrijvigheid met parkachtig karakter met een vloeroppervlak van 120.000 m² (vt 0,6) indien een voldoende hoogwaardige openbaarvervoersverbinding met Sint-Pietersstation kan worden voorzien. Daarnaast is er in het zuidelijk

22

3.2.1. Afbakenings-R.U.P. Het goedgekeurde afbakenings-R.U.P. voor het grootstedelijk gebied Gent legt het merendeel van de actuele bestemmingen in Eiland Zwijnaarde vast. De hoofdbestemming is deze van gemengd regionaal bedrijventerrein. Daarnaast zijn met symbolen in overdruk op het grafisch plan een reservatiegebied voor de aanleg van R4-zuid, de verplichte ontsluitingswijze van het bedrijventerrein, de mogelijkheid van de aanleg van een uitzichtheuvel op de gesaneerde blackpoint en de verplichte aanleg van een natuurlijke oeverstrook langs de tij-arm van de Schelde aangegeven. In het gemengde regionale bedrijventerrein zijn dienstverlenende bedrijvigheid, onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten en kennisintensieve productie van goederen, logistiek (open overslag, voorraadbeheer, groupage en fysieke distributie) en groothandel, watergebonden industrie (productieactiviteiten) toegelaten. Autonome kleinhandel en kantoren, agrarische productie, opslag in open lucht met uitzondering van containers voor de watergebonden industrie, productie en verwerking in open lucht en SEVESO-inrichtingen zijn er verboden. In de natuurlijke oeverstrook langs de tij-arm zijn alleen werken voor natuur- en landschapsinrichting, voor waterbeheer en voor kleinschalige infrastructuur voor het al dan niet toegankelijk maken van dit gebied voor het publiek toegelaten. De voorschriften van het R.U.P. bevatten regels voor ontsluitingen voor wagens, fietsers en voetgangers, de aanleg van structuurbepalend groen, een verzorgde en aantrekkelijke architectuur, zuinig ruimtegebruik qua bouwen en parkeren en het terreinbeheer. Voor de volledige terreinaanleg en voor elk nieuw bedrijf is de opmaak van een inrichtingsstudie die het voorgenomen project situeert en toelicht een verplicht onderdeel van de stedenbouwkundige aanvraag.

3.2.2. Gewestplan Het gewestplan Gentse en Kanaalzone is nog steeds van toepassing op

kaart 3 afbakenings-R.U.P. en gewestplan

0

80

240m

0

80

240m

kaart 4 gebiedsgerichte interpretatie masterplan, R.U.P., milieu- en stedenbouwkundige vergunningen ophoging

strook van E40 doorheen Eiland Zwijnaarde.

financiële aspecten, de visies van de verschillende actoren en de beleidsmatige kaders beoordeeld.

3.3. Verleende vergunningen

Uit de marktstudie bleek voor Eiland Zwijnaarde een potentieel van 20 ha voor watergebonden bedrijvigheid en logistiek. De marktvraag voor kantoorachtigen is veel conjunctuurgevoeliger en minder voorspelbaar. De consultatie van marktpartijen leert dat het reserveren van 10 ha voor kantoorachtigen nauwelijks een risico inhoudt, 15 ha een beperkt risico, meer dan 25 ha een groot risico. Dit marktrisico kan wel opgevangen worden door een langere uitgifteperiode te voorzien, of een partner (bijv. universiteit) te zoeken die zich mee engageert in de promotie van het terrein. Meer dan 30 ha voor kennisbedrijvigheid wordt evenwel afgeraden omwille van het te hoge risico.

De vergunningen die verleend zijn voor de goedkeuring van het afbakenings-R.U.P. blijven van tel. Het betreft de milieuvergunningen en de stedenbouwkundige vergunning van Fasiver voor de ophoging van het zuidelijk deel. Bijgaande kaart geeft de interactie van de opties en beslissingen in vergunningen, het masterplan en het R.U.P. aan. De kaart maakt duidelijk dat : • de natuurontwikkeling volgens het R.U.P. groter is dan het masterplan voorziet; • de stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning voor de ophoging het ophogen van (aanzienlijke) gedeelten van het natuurontwikkelingsgebied uit het R.U.P. toelaten; • zowel de ophogingsgrens uit de stedenbouwkundige vergunning als de 40 m-grens voor natuurontwikkeling uit die vergunning binnen de oeverstrook uit het R.U.P. zijn gelegen. De stedenbouwkundige vergunning en de milieuvergunning 1998 voor de ophoging en de baggerspeciedeponie laten beide de berging van 1,3 miljoen m³ baggerspecie toe. Voortbouwend op het masterplan is in 2004 een nieuwe milieuvergunning (melding van wijziging) voor eenzelfde volume binnen de vloeiend gebogen lijn van het masterplan bekomen (zie ook kaart 4). De delen daarvan die buiten de kronkelende lijn van de stedenbouwkundige vergunning vallen, kunnen evenwel thans niet voor ophoging worden benut. Vermits de stedenbouwkundige vergunning sinds het R.U.P. in de oeverstrook niet meer voor baggerspecieberging kan worden gewijzigd, ligt het voor de hand dat de oorspronkelijke saneerders een nieuwe melding van wijziging van de milieuvergunning zullen indienen om het oorspronkelijk toegestane bergingsvolume van 1,3 miljoen m³ baggerspecie opnieuw volgens de oorspronkelijke kronkellijn van de stedenbouwkundige vergunning te kunnen bergen en zo hun oorspronkelijke afspraken te kunnen realiseren.

3.4.2. nen

Subsidiereglement (strategische) bedrijventerrei-

Half mei 2007 keurde de Vlaamse regering een nieuw besluit houdende de subsidiëring van bedrijventerreinen goed. Voor 2007 is een budget van 12,5 miljoen € voor deze overheidssteun voorzien. Nieuw aan te leggen bedrijventerreinen kunnen voortaan op steun rekenen als ze CO2-neutraal zijn. Dit betekent dat het elektriciteitsverbruik van de bedrijven alleen afkomstig is van hernieuwbare energiecentrales of via de aankoop van groene stroom of CO2-emissierechten wordt gecompenseerd. Het subsidiepercentage voor verouderde en vervuilde bedrijventerreinen (‘brownfields’) en bedrijventerreinen van strategisch belang voor de Vlaamse economie wordt in dit besluit verdubbeld ten opzichte van de huidige regeling en komt op 60 %. Hiermee wil de Vlaamse Regering de hogere kosten opvangen die gepaard gaan met de vaak complexe heraanleg of herstructurering van dergelijke terreinen. Eiland Zwijnaarde is als een de strategische bedrijventerreinen op dit vlak in de memorie van toelichting vernoemd. Specifiek voorziet het besluit ook de subsidiemogelijkheid van 70 % van één project/investering die om een bijzondere reden voor de (her)aanleg van het bedrijventerrein noodzakelijk is.

3.4.3. Brownfieldconvenant

3.4. Economische context 3.4.1. Regionale marktsituatie In de tweede helft van 2006 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar de mogelijke functionele invullingen van de locatie. Hierbij zijn respectievelijk de marktmogelijkheden, de ruimtelijke aspecten, de

24

Het ontwerp decreet betreffende de brownfieldconvenanten ligt ter goedkeuring voor bij het Vlaams parlement en wordt normalerwijze in 2007 goedgekeurd. In de memorie van toelichting wordt o.m. Eiland Zwijnaarde als project in dit kader genoemd. Het ontwerpdecreet voorziet een tijdelijke bijzondere regeling tot eind 2009. Om deze te effectueren zal een convenant tussen de Vlaamse regering enerzijds en actoren en regisseurs anderzijds bij een brownfieldproject moeten


worden afgesloten. Het convenant houdt een reeks voordelen in inzake tijdelijke vrijstelling van onroerende voorheffing, registratierechten, e.a. Ook biedt een dergelijke convenant een faciliterend kader voor de brownfieldontwikkeling : • Vlaamse regering kan m.b.t. wetgeving inzake (MVG, RO, MER, Bodem, natuurbehoud, M&L, enzomeer) afwijkingen toestaan op de bestaande regeling wat betreft duur van behandeltermijnen, de duur van openbaar onderzoek, de chronologie van procedureverloop en de omvang van de aan te leveren informatie van het aanvraagdossier. Deze afwijkingen moeten worden bekrachtigd door het Vlaamse Parlement; • alle werken van de brownfieldontwikkeling worden als handelingen van algemeen belang of openbaar nut in de zin van stedenbouwwetgeving beschouwd; • mogelijkheid tot vrijstelling van financiële zekerheidsstelling; • faciliteiten op vlak van onteigening, domeinrecht. De Participatiemaatschappij voor Vlaanderen (PMV) bereidt de convenanten namens de Vlaamse regering voor. Zij is niet van plan om partijen te laten genieten van de mogelijke fiscale voordelen, indien zij niet actief participeren in het project.

3.5. Infrastructurele context 3.5.1. Streefbeeld en project R4-zuid

kaart 5 project R4-zuid

1

omvorming aansluitingen E17 / heymanslaan

2

omvorming aansluiting R4-binnenring / ottergemsesteenweg zuid

3

nieuwe brug over ringvaart

4

brug over scheldekanaal

5

fietsbrug over scheldekanaal

6

brug over tijarm

7

koker onder hundelgemsesteenweg

8

wegenis R4-buitenring + aansluitingen

9

omvorming aansluiting R4-buitenring / guldensporenlaan

10

omvorming aansluiting R4-buitenring / B403

11

aanpassen afrit E40 - merelbeke t.h.v. salisburylaan

12

verbinding E17 + B401 / R4-binnenring

Het Agentschap Infrastructuur Wegen-Oost-Vlaanderen wenst het ontbrekende deel van de ‘buitenring’ van R4 in het zuiden van Gent in de loop van de komende jaren aan te leggen. Daardoor zal behoudens aan de noordzijde van de stad R4 vermoedelijk vanaf najaar 2011 een

25

26


gesloten ring rond de stad vormen. Een referentie-ontwerp voor dit wegdeel en alle bijbehorende infrastructuurwerken is opgemaakt. De aanbesteding voor de definitieve studie van dit pakket is thans lopende. Bijgaande kaart geeft een overzicht van de betreffende infrastructuren. Op Eiland Zwijnaarde is naast de aanleg van R4 zelf, met bruggen over Scheldekanaal en tijarm, ook de aantakking van het bedrijventerrein tot en met de rotonde in dat pakket opgenomen.

3.5.2. Ontwikkelingen aan de binnenvaartwegen Het Scheldekanaal van Zwijnaarde is, als gekanaliseerde sectie van de Bovenschelde en een van de twee verbindingen naar Frankrijk, onderdeel van een van de hoofdvaarwegen van het Vlaamse waterwegennet. Het bedrijventerrein van Eiland Zwijnaarde kan langs de oevers van dit Scheldekanaal aantakken op het waterwegennet; langs Ringvaart in het noorden (door de nabijheid van de sluis van Merelbeke) is dit niet mogelijk. Het belang van deze waterweg neemt door de voortdurende investeringen toe. De sluis van Evergem op Ringvaart is enige jaren geleden ontdubbeld. Frankrijk en Vlaanderen investeren de komende jaren fors in de opwaardering van de Seine-Scheldeverbinding (deel van het Trans-Europees Netwerk) langsheen de Leie, met o.m. modernisering van de doortocht in Kortrijk.

27

4.

Ontwikkelingsperspectief

»

Dit hoofdstuk tekent de gekozen ontwikkeling van het bedrijventerrein uit.

4.1. Profiel van het bedrijventerrein: een slim logistiek park Het regionale bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde ontwikkelt als een slim logistiek park, met een flexibele combinatie van twee soorten bedrijvigheid en een zo groot mogelijke gerichtheid op gebruik van de aanwezige waterweg.

4.1.1. Combinatie van twee types bedrijfsactiviteiten Uit de uitgevoerde marktstudie, de besprekingen met actoren en experten, de terreinbezoeken en de randvoorwaarden gesteld door de feitelijke situatie van het terrein, komt finaal naar voor dat de combinatie van twee types bedrijvigheid in dit regionale bedrijventerrein de meest wenselijke optie is. Ontwikkeling of reservatie van het gehele terrein voor één type bedrijvigheid draagt immers een veel grotere marktonzekerheid in zich, wordt gehypothekeerd door het ontbreken van instanties die de risico’s en kosten van een lange uitgifteperiode effectief wensen te dragen en gaat voorbij aan de reëel aanwezige behoeften voor de twee geselecteerde types van bedrijvigheid in de Gentse regio. Deze twee types bedrijvigheid die gezamenlijk het profiel van het bedrijventerrein uitmaken zijn: • kennisbedrijvigheid : hoogwaardige bedrijven met hoogtechnologische inslag (materialenontwikkeling, informatica, communicatie, biotechnologie, …) waarvan de activiteiten in belangrijke mate plaats vinden in kantoorachtigen. Kantoorachtigen zijn kantoren die samenhangen met labo- en productieruimten in architecturaal kwaliteitsvolle gebouwen en omgevingen. In het regionaal bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde wordt vooral gemikt op de vestiging van volgende types kennisbedrijvigheid: • een wetenschapspark, met spin-offbedrijven van de universiteit en/of hogescholen en bedrijven die inzake onderzoek en ontwikkeling samenwerken met de universiteit en/of hogescholen, als meest hoogwaardige type (> 70 % kantoren); • hoogwaardige O&O (onderzoek en ontwikkeling)-vestigingen van bedrijven met regionale en (inter)nationale uitstraling (vestigingen met tussen 30 en 70 % kantoren); • in de mate dat die twee types de beschikbare ruimte niet op een redelijke termijn (de voorziene uitgifteperiode van 15 jaar) zouden

30

invullen, kan ook een derde type kennisbedrijvigheid met een ruimer aandeel aan productie- en opslagruimten (en < 30 % kantoren) op het bedrijventerrein een plek vinden ; • gemengde bedrijvigheid met vooral logistiek, zoveel als mogelijk watergebonden : logistieke en distributiebedrijven met minstens een regionale uitstraling (waaronder bij voorkeur een of enkele Europese DistributieCentra, EDC’s) en/of een vernieuwende distributieactiviteit naar het stedelijk gebied Gent (vormen van stadsdistributie, …). Deze logistieke bedrijven benutten zoveel als mogelijk ook de binnenvaart als modus en zijn daardoor watergebonden; deze benutting van de binnenvaart is een flexibel gegeven in de tijd, waarbij gestreefd wordt naar een toename ervan. Aanvullend en ondergeschikt qua omvang en uitstraling kunnen ook productiebedrijven van regionaal niveau die de aanwezige waterlopen benutten (voor proceswater, koelwater, aan- of afvoer met binnenvaart) deel uitmaken van de gemengde bedrijvigheid in het terrein. Vanuit de hoogwaardigheid van het terrein aan de ingangspoort van Gent wordt ook voor de logistieke en productiebedrijven gemikt op een minimum aan beeldkwaliteit; open overslag van droge bulk in open lucht en containerstapels in open lucht die het beeld negatief bepalen zijn daarbij te mijden (cfr. R.U.P.).

De keuze voor de combinatie van deze beide bedrijvigheidstypes stoelt op meerdere overwegingen : het aansluiten bij de marktbehoeften en de spreiding van de marktrisico’s, de reële kans op positieve financiële verwachtingen, het optimaal inspelen op de beleidscontext van zowel RSG als de opties tot versterking van de binnenvaart, de mogelijkheid een flexibel, later toe te wijzen, deel open te houden in functie van evolutie van de markt, en, volgende elementen van inrichting en gebruik. De verhouding in oppervlakte tussen logistiek en kennisbedrijvigheid (55/45) sluit best aan bij de marktinschattingen. De beide types bedrijvigheid kunnen optimaal worden gescheiden, zowel qua ligging en beeld als qua ontsluiting en verkeersbelasting. De interne ontsluitingsinfrastructuur geeft weinig of geen beperkingen inzake flexibiliteit naar de bedrijfspercelen. De hoogwaardige kennisbedrijvigheid kan een groot deel van de rand van het bedrijventerrein, aan de inkom van Gent langs E40, naar de tijarm en de woonkern van Merelbeke-Centrum optimaal afwerken. Volgens de voorschriften van het R.U.P. zijn in geen van beide bedrijventypes SEVESO-bedrijven toegelaten. Dit kan een reeks lagedrempel-SEVESO-labo’s en logistieke bedrijven en sommige lagedrempel-SEVESO-productiebedrijven die op zich wel binnen voorgaande profielen passen uitsluiten.


4.1.2. Watergebondenheid kaart 6 ontwikkelingsperspectief ‘gemengd, in hoofdzaak kennisbedrijvigheid’

Gelet op de (schaarse) ligging van het terrein aan het water, zo nabij de stad, is het reserveren van minstens een gedeelte van het terrein voor watergebonden bedrijvigheid zinvol. Deze watergebondenheid richt zich op de binnenvaart en (beperkt) op de kleine kustvaart voor de schepen waarvoor het Scheldekanaal bevaarbaar is (tot 2.000 ton, of met een lengte van 110 m). De kade-infrastructuur kan immers alleen langs deze waterweg worden aangelegd. Hoofdelement van de watergebondenheid is het goederentransport over het water. Zowel productieals logistieke bedrijven in het terrein benutten deze mogelijkheden indien mogelijk. Dit kan zowel in eerste lijn gebeuren (rechtstreeks aan de kade), in tweede lijn (achterinliggend gelegen maar met een fysisch transportsysteem (transportband, pijpleiding) met de kade verbonden), als in derde lijn (met natransport tussen de Eiland-kade en het bedrijf per vrachtwagen). Stadsdistributie, gericht op volumineuze niet-bederfbare consumptieartikelen (electrotoestellen, frisdranken, luiers en andere huishoudelijke papierwaren, …) kan, indien dit concept verder wordt uitgewerkt, een zinvol onderdeel van deze watergebonden logistiek zijn. Aanvullend kan de watergebondenheid door sommige bedrijven ook door het gebruik van proceswater (uit het Scheldekanaal, de Ringvaart of de tijarm) worden opgenomen. Om dit op een substantiële schaal en op realistische wijze te doen betreft het best de hele westelijke strook. Vanuit deze optie wordt rekening gehouden met de consequenties in de terreininrichting om deze watergebonden activiteit optimaal te maken: aanleg van een of meer kaaimuren, nieuwe ontsluitingsweg naar de individuele bedrijven ten zuiden van de landschapsheuvel, mogelijk geringere ophoging van de baggerspeciedeponie in het zuidelijk deel (ideaal over 50 m diepte) en van het noordelijk deel (ideaal over 200 m) voor grotere, goed werkbare kaaistroken, vrijwaren van verbindingen naar achteringelegen bedrijven vanaf de kaaistroken, … .

4.1.3. Ontwikkelingsperspectief ‘gemengd, in hoofdzaak kennisbedrijvigheid’ Het ontwikkelingsperspectief van het bedrijventerrein wordt hierna kernachtig weergegeven, met het concept ervan, de ruimtelijke vertaling en kengetallen, de mobiliteitsaspecten, de nominale grondexploitatieberekening, de marktconsequenties, de beleidsconsequenties en de andere aspecten die in de afweging tegenover andere onderzochte ontwikkelingsscenario’s zijn meegenomen.

Ontwikkeling ‘gemengd, in hoofdzaak kennisbedrijvigheid’ Concept Kaart 6 geeft het concept weer. Combinatie van de twee types bedrijvigheid en flexibiliteit door de aard van de bedrijvigheid in een kleiner deel van het terrein pas later te bepalen, zijn essentiële elementen.

kaart 7 inrichting op hoofdlijn ontwikkeling ‘gemengd, in hoofdzaak kennisbedrijvigheid’

31

Ruimtelijke vertaling en kengetallenmobiliteitsaspecten

Andere elementen van het afwegingskader

Kaart 7 geeft de ruimtelijke vertaling van het concept over de verschillende bedrijvenstroken weer. De groenassen vormen hierbij de grenzen en overgangen tussen de verschillende bedrijfstypes.

De gekozen ontwikkeling is een consensusscenario waar alle betrokken actoren mee instemmen. Ze bevat een menging van types bedrijfsactiviteiten; het marktrisico wordt hierdoor sterk ingeperkt. De ontwikkeling biedt ruimte voor watergebonden bedrijfsactiviteiten. Ze spoort niet alleen met het overheidsbeleid van Stad (RSG), Provincie (focus op kennisbedrijvigheid en logistiek) en Gewest (bevordering gebruik waterwegen), maar ook met de opties van de private actor Domo (nabije eigen logistiek).

De effectief uitgeefbare oppervlakte voor de verschillende types bedrijvigheid is dan de volgende : • gemengde bedrijvigheid, in hoofdzaak logistiek en zo veel als mogelijk watergebonden : 18,6 ha (+ evt. 3,1 ha) • kennisbedrijvigheid : 14,0 ha (+ evt. 3,1 ha) • flexibel nog in te vullen voor een van beide : 3,1 ha.

Volgens de gangbare dichtheden gerekend, zullen met deze oppervlakten in het bedrijventerrein ca. 1.800 tot 2.100 arbeidsplaatsen aanwezig zijn in een vijftigtal bedrijven van uiteenlopende grootte.

Mobiliteitsaspecten Wanneer de werknemers en bezoekers in het bedrijventerrein zich verplaatsen volgens ongeveer eenzelfde modal split als in het hele Gentse stadsgewest, zullen er dagelijks ongeveer 1.500 tot 1.800 personenwagens van en naar het bedrijventerrein komen, naast een 300-tal openbaar vervoerreizigers en een tweehonderdtal fietsers. De totale verkeersintensiteit per dag, met inrekening van al de vrachtwagenbewegingen, (uitgedrukt in pae) bedraagt 8.800 tot 9.200 en kan als middelhoog worden beschouwd. Deze intensiteit kan met een erg hoge afwikkelingskwaliteit worden verwerkt (2,1 sec. of minder wachttijd bij het open afrijden van R4 en aan de centrale rotonde). De volledige analyse hiervan is weergegeven in bijlage 4.

Grondexploitatieberekeningen en marktconsequenties De aanwezigheid van minimaal 14 ha kantoorachtigen heeft een significante impact op de opbrengsten. De kans op een positief saldo is reëel.

Beleidsconsequenties De gekozen ontwikkeling sluit goed aan bij de opties en programmaties in het RSG, mits de openbaarvervoersontsluiting voldoende hoogwaardig (hoogfrequente bus) is. Het scenario ondersteunt eveneens de algemene beleidsopties voor versterking van de modus binnenvaart die op alle beleidsniveaus prioriteit krijgt.

32

Het gekozen ontwikkelingsperspectief spoort ten slotte ook met de opties van het masterplan voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein met een hoogwaardig beeld en een goede inpassing in zijn omgeving.

4.2. Hoofdelementen van de terreininrichting voor dit ontwikkelingsperspectief Doorheen het uitgevoerde ruimtelijk onderzoek, de besprekingen met actoren en experten, de terreinbezoeken en de randvoorwaarden gesteld door de feitelijke situatie van het terrein, komen volgende determinerende ruimtelijke elementen voor de inrichting van het bedrijventerrein in functie van het gekozen ontwikkelingsperspectief naar voor. Sommige daarvan zijn (beperkte) aanpassingen aan het in 2003 uitgewerkte masterplan (zie ook bijlage 3).

Inrichting met twee brede groenassen en in ordegrootte dezelfde netto-uitgeefbare oppervlakte Het bedrijventerrein is georganiseerd via een strokenverkaveling, loodrecht georiënteerd op E40. Dit opzet zorgt voor een aanvaardbare ritmiek tussen open en gesloten, tussen groen en paars. Door het opvoeren van de contrasten tussen open en gesloten stroken wordt de aanwezigheid van groene assen manifest gemaakt. De belangrijkste basiskenmerken van het terrein worden gerespecteerd door het openhouden van lange zichtlijnen en door de ‘vergroening’ van de ritmiek richting Tijarm. Het zichtbaar en voelbaar houden van de ligging van het gebied binnen de Scheldevallei is immers een belangrijk uitgangspunt van het plan. Vanuit de voorschriften van het afbakenings-R.U.P wordt een brede oeverstrook langs de tijarm ingebouwd (breder dan voorzien in het oorspronkelijke masterplan). Om de uitgewerkte evenwichten in het masterplan te behouden, is er voor gekozen dit te doen met qua


ordegrootte behoud van de oppervlakte aan (uitgeefbare) stroken met bedrijfspercelen uit het masterplan (ca. 35,7 ha). Daartoe is het aantal en de breedte van de groenassen aangepast. De inrichting stoelt nu op twee brede groenassen (50 m) die alle infrastructuur van de wegen en rotonde, leidingen en beeldbepalend groen kunnen opvangen. Deze invulling met minder groenassen versnippert de uitgeefbare clusters bedrijvenpercelen minder en laat ook toe grotere bedrijfspercelen te voorzien. Er dient minder infrastructuur aangelegd. De optie uit het masterplan om het bedrijventerrein bij middel van sterke groenassen te structureren komt erdoor nog beter uit de verf. En een grotere diepte van de potentieel kadegebonden westelijke percelen is hierdoor gegarandeerd.

Een volwaardige interne ontsluiting van het zuidelijk deel Aan de hand van de onderzochte mogelijkheden en consequenties ervan is geconcludeerd dat een volwaardige ontsluiting van het zuidelijk deel noodzakelijk is. Deze volwaardige ontsluiting wordt op de meest eenvoudige manier gerealiseerd met een rondweg rond E40 die zowel aan het Scheldekanaal als aan de tijarm onder E40 doorgaat. Deze rondweg is met een centrale rotonde en een korte toegangslaan met het knooppunt met R4 verbonden. De bedrijvenstraten in de groenassen takken alle, zowel in het noordelijk als in het zuidelijk deel, op deze rondweg aan. De rondweg laat toe vanaf de rotonde ‘langs links’ een quasi-afzonderlijke toegangsweg naar de (rustiger) delen met kennisbedrijvigheid te voorzien en tegelijk de vrachtwagens voor de logistieke en productiebedrijven grotendeels daaruit te weren. Alleen de toegangslaan vanaf R4 draagt gemengd verkeer. Door een creatieve aanpak past deze oplossing ook binnen de mogelijkheden en voorschriften van het R.U.P. Omwille van de fasering van de aanleg van de verschillende infrastructuren zal de rondweg pas enkele jaren na de opening van het bedrijventerrein volledig kunnen gerealiseerd worden. De opstart zal dus gebeuren met alleen de westelijke tak en onderdoorgang onder E40.

Volledige auto-ontsluiting vanaf R4 Het volledige bedrijventerrein wordt voor autoverkeer (personen en goederen) ontsloten vanaf de grootstedelijke ring R4. De buitenring daarvan wordt op korte termijn (begin van de werken normalerwijze midden 2009, vermoedelijk einde in 2011) in dit zuidelijk deel gesloten. Bij deze aanleg wordt een aantakking (enkelzijdig in/uit) op de nieuwe buitenring gerealiseerd. Dit nieuwe segment van R4 vormt op hoofdlijn de noordrand van het bedrijventerrein. Door de keuze voor een rechte brug over het Scheldekanaal, blijft evenwel een relatief geïsoleerd lobje aan de andere zijde van deze weg, op een beeldbepalende plaats langs R4 en in de hoofdaanrijrichting van het bedrijventerrein, aanwezig. Ook de individuele bedrijven ten zuiden van het bedrijventerrein en de landschapsheuvel worden doorheen de nieuwe ontwikkeling langs R4 ontsloten. Het R.U.P. legt deze voorwaarde op. Vermits gekozen wordt voor een kadegebonden ontwikkeling van de percelen langsheen het Scheldekanaal is het niet zinvol het gedeelte van de bestaande kanaaloeverweg in het bedrijventerrein voor deze ‘doorgaande’ ontsluiting te behouden. Daarom is een alternatieve oplossing met een nieuwe ontsluitingsweg aan de noordzijde van de landschapsheuvel ingebouwd. Deze garandeert daarbij tegelijk een betere randafwerking van het bedrijventerrein naar de landschapsheuvel toe

33

en creëert meer mogelijkheden voor de interne ontsluiting van deze grote kavel. De blijvende, maar fors bemoeilijkte aansluiting van deze kanaaloeverweg op N 469 (A. Della Faillelaan-Zwijnaardsesteenweg) fungeert bij eventuele calamiteiten als nooduitgang voor het gehele bedrijventerrein.

makkelijk aanvliegbaar recht in de lijn van de Bovenschelde gelegen en met een inrichting van plassen op verschillende niveaus rond de heuvel ontstaat een gevarieerd geheel van natte natuur van ca. 11 ha¹ ten zuiden van E40 waar alleen het hogere deel van de heuvel (ongeveer driekwart van de grondoppervlakte of ca. 2,4 ha) bovenuit steekt.

Een aantrekkelijke landschapsheuvel als kenmerkend element en oriëntatiepunt voor het bedrijventerrein

Realisatie van de oeverstrook aan de tijarm bij middel van een poelenreeks

Het masterplan voorziet de aanleg van een landschapsheuvel naast de tijarm op het opgehoogde nieuwe maaiveld. Deze heuvel en het er op aansluitend plateau laten de berging van een aanzienlijke hoeveelheid specie toe, hetgeen – buiten dit project – financieel door de overheden en partners bij de sanering van de blackpoint mee in rekening is genomen. Een dergelijke landschapsheuvel (met een hoogte van ca. 50 m bovenop het nieuwe maaiveld) en mogelijk een hoog landmark er bovenop markeren het bedrijventerrein in het landschap. Ze maken het goed herkenbaar vanaf de twee snelwegen in de omgeving en helpen bij de oriëntatie om het terrein zelf te bereiken. Ze bepalen mee de eigen identiteit van het terrein. Ze ondersteunen een aantrekkelijk recreatief medegebruik van het terrein (als uitzichtpunt over de hele Gentse regio) en zorgen met de bezoekers tegelijk voor verstedelijking van het bedrijventerrein dat anders een meer geïsoleerd eiland zou blijven. Het R.U.P. laat de aanleg van een dergelijke landschapsheuvel toe.

Het masterplan voorziet de inrichting van de oeverstrook van de tijarm bij middel van een reeks plassen en poelen. Alhoewel in het onderzoek ook een andere inrichting, met afgraving van de oeverstrook en aanleg van zoetwaterslikken en –schorren langsheen dit gedeelte van de Bovenschelde, als optie naar voor is gekomen, is gekozen voor een inrichting met een poelenreeks door verschuiving van grond op het huidige lage maaiveldniveau en door aanleg van poelen op de opgehoogde delen. Avifaunistisch en voor herlocatie van waardevolle vegetaties die thans in het noordelijk deel van het terrein voorkomen, is deze inrichting minstens even interessant. En problemen met aanwezige vervuilde perceeldelen in deze oeverstrook (en bijbehorende reiniging en/of isolatie bij verplaatsing en berging) worden hierdoor mogelijk op een zinvolle manier vermeden.

Naast de hierboven vermelde voordelen liggen ook volgende overwegingen mee ten grondslag aan deze inrichtingskeuze. Alhoewel niet frequent voorkomend, zijn heuvels aanleunend bij de oevers in de Bovenscheldevallei geen vreemd gegeven (cfr. Sint-Pieters). De recreatieve meerwaarde van de gecombineerde inrichting met heuvel (uitzichtpunt) en plassen is veel gevarieerder en groter; specifiek voor dit aspect geeft de heuvel het gebied ook een regionale uitstraling. Het inbouwen van reliëf biedt potenties voor een gradiënt aan habitats, hetgeen in principe tot hogere natuurwaarden leidt. De waterpartijen in het natuurontwikkelingsgebied zijn vooral avifaunistisch van belang als rust- en foerageerplaats voor trekkende watervogels die de valleien van Bovenschelde en Zeeschelde volgen; hoe groter de oppervlakte aan water en oevers en hoe beter / dichter deze aansluiten bij de rivier zelf hoe beter. Maar door de verbreding van de oeverstrook vanuit het R.U.P. wordt deze avifaunistische waarde reeds beduidend verhoogd ten opzichte van het masterplan (doordat ook op de opgehoogde delen plassen worden voorzien). En de top van de landschapsheuvel mag dan wel een heel eind boven de plassen uitsteken en mogelijk een obstakel zijn voor aanvliegende vogels, deze invloed mag niet overschat worden : ook de grote plas op het plateau naast de heuvel is door zijn hoge ligging boven de daken van de individuele bedrijven ten zuiden ervan

¹ 34

Realisatie van een zachte zuidelijke toegang over de tijarm Het masterplan voorziet een nieuwe fietsen voetgangersbrug over de tijarm als zachte zuidelijke toegang tot het bedrijventerrein. Zowel functioneel voor de werknemers uit Merelbeke, als recreatief voor de aansluiting op het ruimere fietsroutenetwerk in de Bovenscheldevallei is dit interessant. Met de verschuiving van de groenassen wordt deze nieuwe brug thans aan de oostelijke groenas aangesloten en dient een aantrekkelijke verbindingsdreef naar de iets zuidelijker gelegen N469 voorzien. Zo mogelijk vervult deze verbinding ook een interessante rol voor het openbaar vervoer.

4.3. Gekozen fasering voor ontwikkeling en uitgifte - omgaan met flexibiliteit Om zo goed mogelijk te kunnen aansluiten bij de (evoluerende) marktbehoeften is een flexibel invulbare zone van 3,1 ha in het noordoostelijk deel van het terrein, tussen de toegangslaan en de tijarm, ingebouwd. Deze kan op termijn zowel voor kennisbedrijvigheid als voor gemengde activiteiten met accent op logistiek worden aangesneden.

Deze oppervlakte omvat de gehele plassenzone ten oosten van de westelijke groenas en het plateau met de grote plas ten westen van de landschapsheuvel.


Gelet op de omvang van het bedrijventerrein verloopt de uitgifte van de bedrijfspercelen op gefaseerde wijze. Vanuit de structuur van het bedrijventerrein gebeurt deze fasering per ‘bouwblok’ of deelzone tussen twee groenassen. Criteria die meespelen bij het bepalen van deze fasering zijn : • in elke fase worden zowel bedrijfspercelen voor kadegebonden activiteiten, voor andere (tweedelijns of droge) logistiek en voor kennisbedrijvigheid aangesneden • de uitgifte volgt de fasering van de ophogingen, in functie van de grondzettingen • de bouwblokken langs de westelijke zijde van de rondweg worden eerst uitgegeven omdat deze eerst vlot per wagen bereikbaar zullen zijn. Kaart 8 geeft de fasering die op deze criteria stoelt weer. Daarbij is voor de eenvoud het aantal fasen beperkt gehouden. Binnen elke fase en bouwblok worden zichtlocaties, als er zich geschikte bedrijven voor aanbieden, bij voorkeur eerst uitgegeven om van in het begin naar buiten (vooral naar E40 en R4) reeds een aantrekkelijk beeld te kunnen bieden. De bouwblokken van de eerste fase worden uitgegeven aan bedrijven voor dat type bedrijfsactiviteit zolang daar geschikte kavels voor kunnen worden aangeboden. Zodra driekwart van de oppervlakte voor een bepaald type bedrijfsactiviteit is toegewezen (in optie gegeven of verkocht) kan voor de bouwblokken voor die bedrijfsactiviteit uit de tweede fase eveneens met de uitgifte gestart worden. Dit is ook het geval wanneer zich een groot bedrijf aandient waarvoor in de eerste fase voor dat type bedrijfsactiviteit geen voldoende grote kavel meer aangeboden kan worden. Of wanneer enkel nog een groot perceel beschikbaar is, en er zich een kleine investeerder aanbiedt, wanneer dit de rationele invulling van de volgende fase niet hypothekeert. De flexibel invulbare zone kan worden uitgegeven na een expliciete beslissing over de aard van de bedrijfsactiviteiten die daar ontwikkeld kunnen worden. Deze beslissing wordt genomen nadat voor een van de beide typen (kennisbedrijvigheid en gemengde activiteiten met accent op logistiek) driekwart van de oppervlakte uit de fasen 1 en 2 is toegewezen. De ontwikkelende instantie zal hierover dan beslissen op basis van geactualiseerd marktonderzoek en onderzoek van de planningscontext en na expliciete bevraging bij de ontwikkelende partners.

35

kaart 8 fasering van de bedrijvenontwikkeling

0

75

150m


37

Inrichtingsplan

5.

»

kaart 9 inrichtingsplan

0

75

150m

Dit hoofdstuk geeft op gedetailleerde wijze de gewenste inrichting van het gebied Eiland Zwijnaarde weer. Het vormt de inhoudelijke leidraad van de later uit te werken technische dossiers en vergunningsaanvragen.

5.2.

5.1.

Reliëf

Inrichtingsplan

Dit hoofdstuk geeft op gedetailleerde wijze de gewenste inrichting van het gebied Eiland Zwijnaarde weer. Het vormt de inhoudelijke leidraad van de later uit te werken technische dossiers en vergunningsaanvragen. Dit hoofdstuk zal in het ontwerp-inrichtingsplan worden opgeladen met veel beeldend materiaal.

Kengetallen van het inrichtingsplan Volgende tabel geeft meer in detail de belangrijkste kengetallen van het volgens het inrichtingsplan ingerichte gebied weer.

Uitgeefbare bedrijfspercelen Deelzone a (logistiek ten noorden van R4)

2,44 ha

Deelzone b (logistiek ten noorden van E40 aan kanaal)

4,75 ha

Gemeenschappelijke kade aan deelzone b (uitgeefbaar langs verhuur/concessies)

0,25 ha

Deelzone c (logistiek centraal ten noorden van E40) Deelzone d (flexibele zone ten noorden van E40)

4,19 ha 3,11 ha

Deelzone e (logistiek ten zuiden van E40 aan kanaal) Deelzone f (kennisbedrijvigheid centraal ten zuiden van E40)

6,80 ha 6,18 ha

Deelzone g (kennisbedrijvigheid aan tijarm ten zuiden van E40) Deelzone h (kennisbedrijvigheid centraal aan tijarm)

6,36 ha 1,44 ha

Totaal (incl. kade aan deelzone b)

6,55 ha

Zone rondweg (buiten de oeverstrook) Lokale straten (noord, zuid, centraal)

2,90 ha 1,57 ha

Totaal

TOTAAL EILAND ZWIJNAARDE (excl. E40, R4, oever Ringvaart en zuidelijke bedrijven)

42

Het zuidelijk deel wordt aangelegd op de afgedekte baggerspeciedeponie. Het maaiveld van dit deel varieert. Aan E40 sluit het op de gemiddelde hoogte van de snelweg (13 m TAW) aan. Met een helling van 1 % loopt het maaiveld dan als bij een zadeldak op tot een ‘nok’lijn van 15,25 m TAW halverwege het terrein om dan terug af te dalen naar 13 m TAW aan zijn zuidelijke rand. De westelijke en oostelijke rand hebben daardoor zacht variërende hoogteniveaus.

Werken op de afgewerkte deponie Het zuidelijk deel van het bedrijventerrein wordt uitgebouwd op de afgewerkte baggerspeciedeponie. Voor de bedrijven die er zich vestigen heeft dit beperkte consequenties :

(3,0 ha) 10,8 ha

Totaal te ontwikkelen bedrijventerrein en oeverstrook

Zuidelijke kadezone

Bij de inrichting van het bedrijventerrein hebben de twee delen ten noorden en ten zuiden van E40 een reeks gemeenschappelijke kenmerken, maar ook een aantal verschillen. Deze laatste betreffen vooral het reliëf van de beide terreindelen.

Het noordelijk deel wordt aangelegd op niveau 10 m TAW aan E40, na een lichte ophoging ten opzichte van het bestaande maaiveld met ca. 2 m. In de richting van R4 loopt het lichtjes (0,2%) tot max. 10,5 m TAW op. Deze ophoging en helling zijn noodzakelijk om het terrein te nivelleren en het optimaal, zonder hellingen op de eveneens – tussen twee bruggen in – hoger gelegen R4 te laten aansluiten.

11,02 ha

Totaal (met inbegrip van strook onder E40)

Landschapsheuvel (afzonderlijke ontwikkeling) waaronder poel op plateau

5.2.1. Algemene aspecten

35,52 ha

Openbaar domein Groenassen

Oeverstrook tijarm Poelen

Bedrijventerrein

57,59 ha 6,9 ha (1,5 ha) 0,2 ha 64,69 ha

• het gebruik van paalfunderingen voor gebouwen is verplicht; • ondergrondse constructies en leidingen zijn slechts in de bovenste laag van 1 m onder het maaiveld mogelijk; • de putten met percolaatsdoorspuitschouwen van de drainagelaag onder de deponie moeten (zeer occasioneel) bereikbaar zijn voor inspectie- en reinigingsvrachtwagens. Mits deze beperking kunnen deze putten (afgewerkt met een deksel) echter ook in verhardingen en binnen gebouwen (loodsen, …) worden ingewerkt, zodat zij de plaatsing van gebouwen op de kavels maar minimaal zullen beïnvloeden. Het is echter ook mogelijk de gebouwen zo te plaatsen dat al deze putten in open lucht aanwezig blijven; de voorbeelden van kavelindeling en –invulling verderop in dit hoofdstuk tonen dergelijke schikkingen. Ook in de verharding van wegen kunnen deze putten worden ingewerkt.


kaart 10 gemeenschappelijke voorzieningen

Gemeenschappelijke voorzieningen Het goed functioneren van het bedrijventerrein wordt bevorderd door de aanwezigheid van enkele gemeenschappelijke voorzieningen. Sobere en degelijke onthaalinfo en bewegwijzering, een vestiging voor de park-managementorganisatie, een publieke telefooncel, een eet- en drankgelegenheid met bijbehorende vergaderaccommodatie, enkele fietsenstallingen met vrij bruikbare bedrijventerreinfietsen, een hotspot voor internettoegang en een geldautomaat zijn hiervoor een minimum. Deze kunnen wanneer daar behoeften voor duidelijk worden worden aangevuld met gemeenschappelijke parkeerruimten, een tankstation (voor zover dit relevant is met de logistieke bedrijven die veelal over eigen pompen beschikken), een vestiging van de eventuele terreinbewakingsdienst, een digipaal, een kinderopvang, een kleine shop met elementaire dagelijkse goederen (gecombineerd met een tankstation of horecazaak), een strijk- en hersteldienst, een gemeenschappelijke mega-computer voor de kennisbedrijvigheid, een gezamenlijk afvalverzamelpunt (wanneer een gemeenschappelijke ophaaldienst niet zou volstaan), sportvoorzieningen, … . Al dergelijke gemeenschapsvoorzieningen functioneren in hoofdzaak op niveau van het bedrijventerrein en zeker niet op stedelijk niveau. Gemeenschappelijke waterzuivering van het industriële afvalwater ligt, gelet op de uiteenlopende aard van de activiteiten en het feit dat meeste logistieke bedrijven hieraan geen behoefte hebben, minder voor de hand. Een hotel en een autonome kleinhandel (superette) worden in het bedrijventerrein niet uitgebouwd, vermits zij complementair in de stad (stationsomgeving SintPieters) en in de omliggende woonkernen aanwezig zijn en beter daar, in een gemengd gebruik voor uiteenlopende doelgroepen, meer ondersteund kunnen worden dan in de monofunctionele omgeving van het bedrijventerrein. Gemeenschappelijk energiebeheer kan een belangrijk element voor het bedrijventerrein zijn, mede om de beoogde CO2-neutraliteit inzake elektriciteit te behalen. Dit aspect wordt vooral organisatorisch door het parkmanagement opgenomen (ondersteuning bij leverancierkeuze, gezamenlijke aankoop voor zover mogelijk, …) en heeft minder ruimtelijke consequenties. Alleen wanneer er ter accentuering van het profiel van slim logistiek park en als vorm van kennisbedrijvigheid voor zou gekozen worden verregaand de kaart van duurzame stroomproductie op het terrein zelf te trekken, bijv. met de uitbouw van netleverende zonnecentrales van photovoltaïsche cellen op een (omvangrijk) deel van de gebouwdaken, vergt dit fysieke ingrepen. Gelet op hun aard zijn deze zinvol en ruimtelijk inpasbaar. De basisonthaalinfo en –bewegwijzering wordt aan de auto/vrachtwageningang van het terrein langsheen de toegangslaan gesitueerd. Deze maakt de aanrijdende bezoeker in een oogwenk duidelijk welke richting men aan de rotonde moet kiezen voor logistiek of kennisbedrijvigheid, voor welke (met letters aangeduide) deelzones en voor het onthaalparkgebouw. Deze basisinfo wordt aan de ingang van elke groenas vanaf de rondweg gedetailleerd voor de deelzones en bedrijven omheen die groenas en met een overzichtsplan van het bedrijventerrein. Een eventueel tankstation bevindt zich in de omgeving van de rondweg in een van de deelzones voor gemengde bedrijvigheid en logistiek. De precieze locatie ervan zal afhankelijk zijn van de interesse van eventuele initiatiefnemers, van het moment in de fasering waarop die interesse naar voor komt en van de inpassing in het uitgifteplan / kavelindeling om een dergelijk klein bedrijf met een minimum aan hypotheek voor de totale ontwikkeling in te passen.

43

Gemeenschappelijke afvalophaling wordt in principe als een collectieve dienst aan elk individueel bedrijf georganiseerd. Wanneer dit niet haalbaar of voldoende zou blijken, kan een eventueel afvalverzamelpunt (klein containerpark) eveneens in een van de deelzones voor gemengde bedrijvigheid worden ingeplant; om versnippering te voorkomen, sociale controle te bevorderen en vanuit personeelsefficiëntie zou dit dan met een eventueel tankstation kunnen worden gecombineerd. Nagenoeg alle andere (mogelijke) gemeenschappelijke voorzieningen mikken in hoofdzaak op de kennisbedrijven en hun werknemers en bezoekers. Zij worden dan ook centraal binnen de deelzones voor kennisbedrijvigheid ingeplant, zodat zij te voet vlot bereikbaar zijn. De minimale gemeenschappelijke voorzieningen functioneren van bij de vestiging van de eerste bedrijven op het terrein. Vermits zij sterk met ontspanning tussen het werk en met beeldvorming naar bezoekers te maken hebben, bevinden zij zich op een aantrekkelijke plek. Vanuit deze overwegingen wordt gekozen om een gebouw met gemeenschappelijke voorzieningen van bij de start van de perceelsuitgifte uit te bouwen in het hoekperceel van de oostelijke groenas met de lokale dwarsstraat, aan de oeverstrook van de tijarm. Deze plek bevindt zich ook aan de vermoedelijke ‘tweede voordeur’ van het bedrijventerrein, de toegang voor de openbaar vervoerreizigers, en kan mogelijk ook van een bushalte worden voorzien (zie verder in punt 5.3.5). Ze sluit ook aan bij de recreatieve fietsroute langs de tijarm en kan mogelijk ook voor recreanten een rol opnemen. Het aansluitende gedeelte van de groenas kan als een groot groen buitenterras fungeren. Een degelijk ‘parkgebouw’ bevat een gemeenschappelijk bedrijfsrestaurant annex drankgelegenheid en mogelijkheid voor een annex kleine shop, een gemeenschappelijk bruikbaar groot vergaderlokaal voor een honderdtal personen, een hotspot voor internettoegang, de kantoren van het parkmanagement, een fietsuitleenpunt van bedrijventerreinfietsen en permanent toegankelijke onthaalinfo over het bedrijventerrein en publieke telefoon. Aanvullend kunnen van bij het begin of gaandeweg naargelang behoeften zich aandienen ook meerdere vergader- en conferentielokalen, ruimten voor kinderopvang, voor een strijk- en hersteldienst, voor een eventuele terreinbewakingsdienst, voor kleine binnensporten (tafeltennis, turnen/ meditatie, …), voor een gemeenschappelijke mega-computer en eventueel voor een gemeenschappelijk parkeergebouw of een digipaal worden ingebouwd. Met een vermoedelijke vloeroppervlakte van ca. 1.200 m² voor het minimumprogramma, zou dit op een perceel van 1.000 m² dat voor de helft bebouwd wordt (zie punt 5.2.5), makkelijk kunnen gerealiseerd worden. Indien ook de aanvullende gemeenschappelijke voorzieningen worden opgenomen, zal de te reserveren perceelsoppervlakte mogelijk licht toenemen, afhankelijk van mogelijkheden en wenselijkheden

44

om de verschillende functies in de hoogte uit te bouwen. Gelet op de onderscheiden functies in het parkgebouw ligt een PPS-constructie voor de bouw en uitbating ervan voor de hand. Afhankelijk van de grootte van het gewenste programma aan gemeenschappelijke diensten behoort koppeling ervan aan een of meerdere bedrijven in hetzelfde ‘parkgebouw’ zeer zeker tot de mogelijkheden. Met name koppeling met een bedrijf dat zelf een ruimer bedrijfsrestaurant of conferentieruimte nodig heeft ligt voor de hand. Een dergelijke koppeling kan ook een modulaire uitbouw van de gemeenschappelijke voorzieningen in de tijd vergemakkelijken. De globale uitbouw van het bedrijventerrein bevat inherent een aantal sportvoorzieningen: voor wandelen, fietsen, joggen is een ruim en boeiend net van paden aanwezig, voor kleine balspelen, yoga- en meditatieoefeningen, gymnastiek graspartijen van verschillende omvang en sfeer in de groenassen en aan de landschapsheuvel. Bijkomende sportinfrastructuur hoeft dan ook niet te worden voorzien, maar het kan als er vraag naar komt wel gebeuren (petanquebaan in een groenas, basket/volleybalveld of tennisveld aan het ‘parkgebouw’ of op een gemeenschappelijk parkeergebouw). Ook bepaalde onderdelen van het openbaar domein, zoals eventueel zitmeubilair, bedrijfsbewegwijzering, constructies voor nutsvoorzieningen, worden als gemeenschappelijke voorzieningen benaderd. Bedrijfsbewegwijzering wordt geplaatst op de kop van de groenassen en zogewenst ter hoogte van de ingang van het bedrijf; het parkmanagement voorziet een uniforme vormgeving ervan voor het hele bedrijventerrein. Alle gebouwtjes en constructies voor gemeenschappelijke nutsvoorzieningen worden buiten het wegprofiel geplaatst; uitgangspunt is dat ze achter rooilijn staan. Een bijzondere (gemeenschappelijke) voorziening betreft het tijdelijke wervingskantoor waar kandidaat-bedrijven tijdens het begin van de uitgifteperiode op het terrein zelf worden onthaald; bij de latere uitgiften gebeurt een dergelijk onthaal evident in het ‘parkgebouw’. Dit wervingskantoor maakt door zijn creatieve en uitdagende architectuur een statement naar het ambitieniveau dat het bedrijventerrein beoogt. Het benut de zichtlocatie langs E40 ten volle. Daar er in deze vroege uitgifteperiode nog geen wegen in het terrein zijn aangelegd, wordt het bij voorkeur net ten zuiden van E40 op de ophoging aan het Scheldekanaal ingeplant. Bezoekers, veleer geen grote aantallen, kunnen het dan langs de bestaande kanaaloeverweg (dezelfde weg als de Fasiver-vrachtwagens) en langs een tijdelijk wandelpad vanaf de Fasiverparking, bereiken. Kaart 10 geeft de meest interessante en wenselijke sites voor de eventuele gemeenschappelijke voorzieningen weer.


Vergunningen De beoogde flexibiliteit in de uitgifte wordt bewerkstelligd door te werken op twee niveaus. Voor het globale terrein wordt gewerkt met een stedenbouwkundige aanvraag/vergunning voor de terreinaanleg, gekoppeld aan een rooilijnplan, beide gestoeld op dit inrichtingsplan (dat de aanpassingen aan het masterplan incorporeert) dat als inrichtingsstudie cfr. het R.U.P. fungeert; er wordt niet gewerkt met een gedetailleerd verkavelingsplan. Dit laat toe de precieze kavelindeling binnen de vastgelegde hoofdstructuur van de ‘bouwblokken’ achteraf te bepalen zonder het keurslijf van een verkavelingsplan of zonder dit af en toe te moeten wijzigen. Bijlage 6 geeft dit rooilijnplan schematisch weer. Alleen wanneer bijkomende lokale straten zouden worden voorzien dient op dat moment dan een aanvullend rooilijnplan voor vergunning ingediend. Per bedrijf wordt daarna gewerkt met stedenbouwkundige aanvragen/vergunningen, gestoeld op een ‘gepersonaliseerde’ inrichtingsstudie (een waar nodig aangevulde of meer gedetailleerde versie van de globale inrichtingsstudie).

5.2.2. Groenassen De twee groenassen lopen haaks op E40 over de volledige breedte van het bedrijventerrein door en structureren het daardoor. Kenmerkend voor beide groenassen zijn : • de breedte van 50 m, waarbij de ruime afstand tussen de middelste bomenrijen doorkijken vanaf E40 in / doorheen de groensassen in beide richtingen toelaat; • de vier bomenrijen met grazige ondergrond van soortenrijk grasland, die ook een recreatief gebruik (wandel-, zit-, rust- en piknikplek) voor de werkenden en de bezoekers van het bedrijventerrein toelaat. Aan de zijde zonder fietspad wordt hiertoe een licht verhard wandelpad (bijv. in dolomiet) tussen de bomen aangelegd; • de centrale rijweg (2 x 1 rijstrook) met aan beide zijden een wachtstrook voor vrachtwagens / parkeerstrook; • het dubbelrichtingsfietspad aan een zijde (om met zo min mogelijk kruisingen op de rondweg te kunnen aansluiten); • de afwateringsen bufferingsgrachten van het hemelwater langs de beide buitenzijden tegen de bedrijfspercelen aan, waarbij de buffercapaciteit nog wordt verruimd door een naastgelegen strook tussen de bomen als een iets lager gelegen ‘winterbedding’ te voorzien. De bomenrijen worden zo mogelijk ook met een laatste partij bomen doorgetrokken in de reservatiestroken van E40 en ten noorden van R4.

De bedrijfsgebouwen langs de groenassen kunnen op de rooilijnen worden geplaatst, zodat de percelen maximaal kunnen worden benut. Een dergelijke plaatsing is echter geen verplichting; wel is het aangewezen dat minimaal een kleiner gedeelte van de gebouwen van elk bedrijf zich mee vooraan op het perceel bevindt, zodat het beeld van een gevelwand tot stand komt. De bomenrijen bestaan uit essen, een boom om de ca. 15 m, telkens vier naast elkaar. Deze afstand laat toe de gebundelde toegangen van de bedrijven aan beide zijden van de groenas in te passen, zonder onderbreking of slechts met onderbreking van één boom in de rij. Ook de kruisingen van het fietspad ter hoogte van deze toegangen kunnen er in worden ingepast. De

45

kaart 11 inrichting groenassen

kaart 12 dwarsprofiel groenassen 1

dwarsprofiel oostelijke groenas

2

dwarsprofiel westelijke groenas aan landschapsheuvel

kaart 13 mogelijke inrichtingsvarianten deelzones voor gemengde logistiek en productie


gebundelde bedrijfstoegangen dwarsen de afwatering- en bufferingsgracht over haar volledige breedte met een gelijkgrondse brug met een fijn, dun profiel. Daar het grootste deel van het wortelpakket van de bomen kort, binnen de meter, onder de stam en het maaiveld zit, is het mogelijk deze bomen in de voorziene dikte van 1 m boven de bovendrainagelaag te laten gedijen zonder bijzondere afdekking met wortelwerende folies onder deze wortelpakketten. Vermits de bovendrainagelaag het insijpelende hemelwater afvoert opdat het niet in de baggerspecie zou indringen, is het voorzien van een extra drainagebuis die het wortelpakket van elke boom met het water uit de naastgelegen gracht voedt aangewezen. De afwateringsen bufferingsgrachten aan beide zijden van de groenassen worden gevoed door de overlopen van de hemelwaterrioleringen van de aanpalende bedrijven en door afvoerbuizen van de goten van de rijweg en parkeerstroken (na passage door een vet- en koolwaterstoffilter). Vermits er in het zuidelijk deel zo min mogelijk water naar de onderliggende baggerspeciedeponie mag doorsijpelen, worden de onder- en zijkanten van de grachten aldaar waterdicht afgewerkt met een kleilaag; in het noordelijk deel gebeurt dit niet. In de langsrichting van de grachten worden, bijv. bij de overbruggingen ter hoogte van de bedrijfstoegangen, regelmatig drempels ingebouwd zodat de grachten permanent een beperkte bodem water bevatten (betere voeding voor de oeverbeplanting en de naastgelegen bomen) en ze daarboven over een behoorlijke reservehoogte beschikken om als buffer bij regenval te kunnen fungeren. Als extra-buffercapaciteit bij hevige regenval, wordt langsheen een van de grachten de ruimte tussen de bomen ook licht verlaagd aangelegd als een soort ‘winterbedding’ van de gracht. De eventuele zitbanken, pikniktafels en ander straatmeubilair in deze strook wordt zodanig uitgevoerd dat het tegen deze occasionele overstromingen bestand is.

5.2.3. Kavelinrichting in deelzones voor gemengde logistiek en productie Kavelindeling De kavelindeling in de deelzones voor gemengde logistiek en productie wordt niet vooraf vastgelegd, maar wordt binnen de aangegeven ‘bouwblokken’ tijdens het uitgifteproces bepaald. De terreinontwikkelaar zal er daarbij voor zorgen dat finaal het geheel van elke ‘bouwblok’ wordt omgezet in bedrijfspercelen en er geen restsnippers ontstaan. Daar bedrijfspercelen van ca. 1,5 ha kenmerkend zijn voor de actuele logistieke bedrijven en gemikt wordt op bedrijven met minstens regionale uitstraling, wordt een minimum perceelsgrootte van 1 ha vooropgesteld. Alleen voor een eventueel tankstation en voor een eventueel gezamenlijk afvalverzamelpunt kan een kleinere oppervlakte worden voorzien. Mocht er in een bepaald bouwblok door snijverliezen één kleinere kavel resteren – wat normalerwijze best vermijdbaar is –, kan deze evident ook worden uitgegeven. Een maximum perceelsgrootte is niet voorzien, maar wordt in de praktijk bepaald door de grootte van de ‘bouwblokken’; de grootste daarvan beslaat 6,8 ha. Eén hard gegeven dat de kavelindeling op detailniveau mee bepaalt is het ritme van de bomen langsheen de groenassen: vermits de bedrijfstoegangen zoveel als mogelijk gebundeld zijn per twee bedrijven en in het midden tussen twee bomen moeten zijn gelegen om deze laatste zo min mogelijk te beschadigen, liggen de perceelsgrenzen haaks op de groenassen in principe eveneens in het midden tussen twee bomen. Het kavelindelingsschema wordt daardoor een modulair schema met een ritme van 15 m.

49

Een tweede hard gegeven is dat de eventuele overige perceelsgrenzen binnen elk bouwblok in functie van optimaal kavelgebruik haaks op elkaar staan. Bijgaande kaarten geven enkele mogelijke invullingen van de betreffende deelzones met verschillende grootten van bedrijven weer. De kavelindeling die uiteindelijk zal worden gerealiseerd, zal evident nog anders zijn. De noordwestelijke deelzone tussen R4 en Ringvaart kent door haar geïsoleerde en beeldbepalende ligging een bijzondere situatie. De inplanting van één bedrijf (ca. 2,6 ha) is hier aangewezen. De aan te leggen infrastructuur kan daardoor worden beperkt en de uniformiteit van het beeld ervan bevorderd.

Kavelinrichting en architecturale eisen Om het hoogwaardige karakter van het bedrijventerrein te ondersteunen hebben de logistieke en productiebedrijven die langs de rondweg en E40 zijn gelegen een industriële maar aantrekkelijke gevel met een krachtig beeld (door een combinatie van volumespel met geleding van de volumes van gebouwen en constructies, ritme van de gevelopbouw, materialengebruik) van minimaal 10 m hoogte, staan er geen containers in het zicht vanaf E40 en wordt minstens 50 % van de gevels in deze richting op de rooilijn geplaatst zodat een beeld van doorlopende gevelrij ontstaat. Langsheen de groenassen is een dergelijke plaatsing van de gevels wenselijk maar niet verplicht; de inplanting van de bedrijfsgebouwen houdt er evenwel rekening met de R.U.P.-verplichting om minstens op één perceelsgrens te bouwen. Voor bedrijven die niet op de rooilijn bouwen, ligt een minstens gedeeltelijk gekoppelde bebouwing dan voor de hand. Ook langsheen R4, Ringvaart en in voorkomend geval de tijarm krijgen de gebouwen industriële maar aantrekkelijke gevels met een krachtig beeld (door een combinatie van volumespel met geleding van de volumes, ritme van de gevelopbouw, materialengebruik). Voor de kleuren van de grote vlakken van de gevels wordt het aardkleurenpalet (zie figuur) gehanteerd. Voor de grote vlakken van de gevels zijn alle soorten gevelmaterialen, met uitzondering van geprefabriceerde betonplaten en vezelcementplaten, toegelaten. Reclame wordt op bescheiden wijze geplaatst; alleen de bedrijfsnamen en de logo’s mogen op de gevel worden geplaatst. Op de daken is geen reclame toegelaten. Vanuit energieduurzaamheid worden de opties van de stedelijke laagenergienota in de gebouwen toegepast. Het plafond voor de energieprestatie is derhalve E75/K30 voor de gebouwdelen met kantoren of kantoorachtigen en K30 voor de logistieke en productieruimten.

50

Vermits het R.U.P., op containers na, geen buitenopslag toelaat, geniet een zo maximaal mogelijke bebouwing van elk bedrijfsperceel de voorkeur. Geraamd wordt dat in de praktijk gemiddeld een bebouwing van 70 % aanwezig zal zijn. Vermits de groenassen, de oeverstrook en de landschapsheuvel het groene karakter van het bedrijventerrein uitmaken, mogen de nietbebouwde delen van een bedrijfsperceel volledig worden verhard. Evident wordt bij dergelijke bebouwing en verharding een degelijke, wettelijke opvang en verwerking van het hemelwater voorzien. Vanuit zuinig ruimtegebruik streeft elk bedrijf een meerlagige bebouwing na. Wanneer kantoren, woning voor bewakingspersoneel en kleinere dienstverlenende lokalen samen meer dan 20 % van de vloeroppervlakte uitmaken, is een meerlagige uitbouw daarvan verplicht. De bedrijfsgebouwen zijn evenwel maximaal 20 m hoog; constructies kunnen hoger uitsteken. Eveneens vanuit zuinig ruimtegebruik en om al te ruime grondreserves te vermijden, wordt er naar gestreefd minstens de helft van elk bedrijfsperceel te bebouwen of verharden en in gebruik te nemen binnen de drie jaar na uitgifte. Om het relatief hoogwaardige karakter van de deelzones voor logistiek te ondersteunen, dienen: • de perceelsafsluitingen beperkt te zijn tot zwarte metalen spijlhekkens of hagen, beide van max. 2,5 meter hoogte; • de buitenverlichtingen sober te zijn, waar mogelijk met ‘volgend licht’ aangestuurd door sensoren ter vervanging van continue verlichting en geplaatst op lage of middelhoogte (tot 8 m hoogte). Eventuele kunstzinnige verlichtingspalen en armaturen kunnen hoger zijn. Verstralers zijn gezien de ligging in valleigebied niet toegestaan. De gevelwanden gericht naar E40 en R4 krijgen hoogstens een punctuele aanlichting (van inkom, logo, een accent, …); • indien passend, een of meerdere hoogstammige loofbomen op het perceel aangeplant. In het zuidelijk deel dienen alle gebouwen en grote constructies verplicht op paalfunderingen geplaatst.

Gradatie in hardheid Elementen van de inrichting die bindend vastliggen zijn : min. kavelgrootte 1 ha (op eventueel een kavel per bouwblok na), perceelsgrenzen haaks op groenassen in het midden tussen twee bomen en de overige perceelsgrenzen haaks daarop en op elkaar, langs rondweg / E40 minstens 10 m bouwhoogte en minstens 50 % van de gevels op de rooilijn, elders minstens één perceelsgrens bebouwd, aantrekkelijke industriële gevels naar E40, R4 en Ringvaart, gebruik van het aardkleurenpalet en verbod van geprefabriceerde betonplaten en vezelcementplaten voor de

kaart 14 gradaties van watergebondenheid

0

75

150m


grote gevelvlakken, meerlagige uitbouw van kantoren, woning, dienstverlenende lokalen groter dan 20 %, maximale gebouwhoogte van 20 m, perceelsafsluitingen max. 2,5 m en spijlenhekken of hagen, sobere buitenverlichting. De overige beschreven elementen zijn richtinggevend.

5.2.4. Omgaan met ‘zoveel als mogelijk watergebonden’ in deelzones voor gemengde logistiek en productie De gemengde deelzones voor productie en vooral voor logistiek zullen zoveel als mogelijk watergebonden gaan functioneren. Een precieze verhouding tussen ‘natte’ en ‘droge’ activiteiten wordt hierbij niet vastgelegd. Het effectief benutten van het water wordt vooral aangestuurd en gestimuleerd door de passende infrastructuren (kaden, …) te voorzien en in het uitgiftebeleid. Evenwel kan het al dan niet gebruiken van het water door een bedrijf in de loop van de tijd wijzigen; bijkomende bedrijven kunnen bijv. opteren voor vervoer over de waterweg of oorspronkelijk watergebonden bedrijven kunnen daar op een bepaald moment van af zien. Op het moment van latere verkopen of nieuwe vergunningen kan het dan indien nodig weer enigszins worden bijgestuurd. De beoogde watergebondenheid zal in belangrijke mate betrekking hebben op het vervoer van goederen over de waterweg, maar kan aanvullend ook bestaan uit het gebruik van de kanaalwaters als proceswater. Vanuit voornoemde optie en de terreinstructuur komen sommige deelzones meer of minder in aanmerking voor watergebonden activiteiten. De percelen die rechtstreeks aan het Scheldekanaal grenzen zijn uiteraard het meest geschikt en worden in het noordelijk deel uitsluitend voorbehouden voor kadegebonden bedrijven met goederenvervoer over het water. Dit wordt in de uitgifte en bij eventuele doorverkopen strikt in de hand gehouden. De percelen in het zuidelijk deel die rechtstreeks aan het Scheldekanaal grenzen worden zoveel als mogelijk met kadegebonden activiteiten ingevuld. Op de percelen die niet rechtstreeks aan het Scheldekanaal grenzen zijn watergebonden activiteiten mogelijk maar niet verplicht en zal de terreinontwikkelaar dit in de promotie, de uitgifte en het latere beheer sterk in de verf zetten en stimuleren. Zowel bedrijven die in tweede als derde lijn kadegebonden zijn, als bedrijven die proceswater gebruiken genieten hier de voorkeur. Kaart 14 geeft deze verschillende gradaties weer. De nodige infrastructuren en voorzieningen om dit watergebonden functioneren mogelijk te maken worden aangelegd. Het betreft in de eerste plaats een nieuwe kade ten noorden van E40 tot aan of onder de R4brug. Ook in het gedeelte ten zuiden van E40 wordt een kade aangelegd, tenzij zou blijken dat de betreffende bedrijven op een vlotte wijze mee gebruik kunnen maken van de kade ten noorden van E40. Of tenzij eventueel zou blijken dat de bestaande kade ter hoogte van de blackpoint ook op termijn geschikt is voor (zwaarder) goederentransport en na renovatie van de

53

variant 1

bovenafwerking en al dan niet na versteviging als een soort hulpkade voor het bedrijventerrein zou kunnen worden benut. Indien aan deze voorwaarden niet kan worden voldaan en de kade ten zuiden van E40 wordt aangelegd, zal deze of door de aanpalende bedrijven worden benut, of gemeenschappelijk in gebruik zijn voor meer inlands gelegen tweede of derdelijnskadegebonden bedrijven. Daarnaast wordt best een reservatie of erfdienstbaarheid voorzien voor de plaatsing van een transportband of pijpleiding naast de perceelsgrens van het grote perceel aan de landschapsheuvel.

variant 2

Ook in het noordelijk deel wordt naast de weg vanaf de westelijke groenas naar de deelzone ten noorden van R4, tegen de helling van R4 aan, een reservatie of erfdienstbaarheid (5 m) voorzien voor de plaatsing van een transportband of pijpleiding of voor de aanleg van een afzonderlijke private weg voor containerkranen of andere speciale goederenvoertuigen; daardoor kan hier indien dit nodig zou blijken voor de centrale deelzone een intern transportsysteem van goederen van en/of naar de kaaimuur worden aangelegd. De centrale deelzone in het noordelijk deel zou op die manier ook relatief makkelijk tweede of derdelijns kadegebonden kunnen functioneren.

5.2.5. Kavelinrichting in deelzones voor kennisbedrijvigheid Kavelindeling

variant 3

kaart 15 mogelijke inrichtingsvarianten deelzones voor kennisbedrijvigheid

locatie voor mogelijke lagere bebouwing

54

Ook de kavelindeling in de deelzones voor kennisbedrijvigheid wordt niet vooraf vastgelegd, maar wordt binnen de aangegeven ‘bouwblokken’ tijdens het uitgifteproces bepaald. De terreinontwikkelaar zal er daarbij voor zorgen dat finaal het geheel van elke ‘bouwblok’ wordt omgezet in bedrijfspercelen en er geen restsnippers ontstaan. De grootte van de kavels kan hier zeer sterk variëren vanaf 1.000 m² tot een of enkele hectaren voor grotere kennisbedrijven of bedrijfsverzamelgebouwen. Ook hier is geen maximum perceelsgrootte voorzien. Gelet op enerzijds het regionale karakter van het bedrijventerrein en anderzijds de hogere densiteit van kennisbedrijvigheid ten opzichte van klassieke gemengde regionale bedrijvigheid, bedraagt de minimale perceelsoppervlakte 3.000 m² in minstens driekwart van deze deelzones. Waar mogelijk wordt bij de uitgifte gestreefd naar een perceelsgrootte van 5.000 m², maar dit is geen harde eis. Ook voor de kennisbedrijvigheid bepaalt het hard gegeven van het ritme van de bomen langsheen de groenassen mee de kavelindeling op detailniveau: vermits de bedrijfstoegangen zoveel als mogelijk gebundeld zijn per twee bedrijven en in het midden tussen twee bomen moeten zijn


gelegen om deze laatste zo min mogelijk te beschadigen, liggen de perceelsgrenzen haaks op de groenassen in principe eveneens in het midden tussen twee bomen. Het kavelindelingsschema wordt daardoor een modulair schema met een ritme van 15 m. Het tweede hard gegeven is ook hier dat de eventuele overige perceelsgrenzen binnen elk bouwblok in functie van optimaal kavelgebruik haaks op elkaar staan. Vooral in de oostelijke deelzone(s) is het mogelijk dat niet alle bedrijfspercelen rechtstreeks aan een groenas grenzen; voor deze ‘binnengebieden’ wordt bij de uitgifte van de eerste desbetreffende kavel het tracé van een lokale straat vastgelegd. Bijgaande kaarten geven enkele mogelijke invullingen van de betreffende deelzones met verschillende grootten en schikkingen van bedrijven weer. De kavelindeling die uiteindelijk zal worden gerealiseerd, zal evident nog anders zijn.

Kavelinrichting en architecturale eisen Om het hoogwaardige karakter van het bedrijventerrein te ondersteunen hebben de kennisbedrijven die langs de rondweg en E40 zijn gelegen een aantrekkelijke gevel met een krachtig beeld (door een combinatie van volumespel met geleding van de volumes, ritme van de gevelopbouw, materialengebruik), en wordt minstens 50 % van de gevels in deze richting op de rooilijn geplaatst zodat een beeld van doorlopende gevelrij ontstaat. Langsheen de groenassen is een dergelijke plaatsing van de gevels zeer wenselijk maar niet verplicht; de inplanting van de bedrijfsgebouwen houdt er evenwel rekening met de R.U.P.-verplichting om minstens op één perceelsgrens te bouwen. Minstens gedeeltelijk gekoppelde bebouwing ligt hierbij voor de hand. Eenzelfde vormentaal en materialengebruik per aaneensluitende groep van bedrijfsgebouwen wordt nagestreefd. Ook elders en in het bijzonder langsheen de tijarm en in voorkomend geval langs R4 krijgen de gebouwen aantrekkelijke gevels met een krachtig beeld (door een combinatie van volumespel met geleding van de volumes, ritme van de gevelopbouw, materialengebruik). Voor de kleuren van de grote vlakken van de gevels wordt het aardkleurenpalet gehanteerd. Voor de grote vlakken van de gevels zijn alle soorten gevelmaterialen, met uitzondering van geprefabriceerde betonplaten en vezelcementplaten, toegelaten. Reclame wordt op bescheiden wijze geplaatst; alleen de bedrijfsnamen en de logo’s mogen op de gevel worden geplaatst. Op de daken is geen reclame toegelaten. Vanuit energieduurzaamheid worden de opties van de stedelijke laagenergienota in de gebouwen toegepast. Het plafond voor de energieprestatie is derhalve E75/K30 voor de gebouwdelen met kantoren of kantoorachtigen en K30 voor de logistieke en productieruimten. Aansluitend op de groenassen, de oeverstrook en de landschapsheuvel die in belangrijke mate het groene karakter van het bedrijventerrein uitmaken, geniet een bebouwing van minder dan 50 % van het bedrijfsperceel de voorkeur en blijft minstens 50 % van de niet-bebouwde perceelsoppervlakte onverhard en groen. Geraamd wordt dat in de praktijk gemiddeld een bebouwing van ongeveer 25 % aanwezig zal zijn bij de wetenschapsparkachtige kennisbedrijvigheid, 30 à 35 % bij de hoogwaardige O&O-kennisbedrijvigheid, ongeveer 40 % bij de meer productiegerichte

55

kennisbedrijvigheid en rond de 50 % voor eventuele kennisbedrijfsver zamelgebouwen. Vanuit zuinig ruimtegebruik streeft elk bedrijf een meerlagige bebouwing na; twee bouwlagen is het minimum. Daarbij wordt gestreefd naar een bebouwing van twee tot vier bouwlagen, waarbij aanpalende bedrijfsgebouwen hoogstens één bouwlaag in hoogte verschillen. In het centrale gedeelte ten zuiden langsheen rondweg / E40 tussen en rond de beide groenassen is een hogere bebouwing tot 8 bouwlagen in slanke torens zinvol (zie aanduiding op kaart). Deze geven uitdrukking aan de beëindiging van de oostelijke ‘kennis’ontwikkelingas op Gents grondgebied. Ze vervangen daarmee ook de suggestie die het RSG (in de structuurschets voor de deelruimte ‘zuidelijke mozaïek’) formuleert over een dergelijk baken ter beëindiging van die as in een nieuw kennisbedrijventerrein aan de knoop met R4 in Merelbeke, suggestie die in het afbakenings-R.U.P. met het gemengde regionale terrein aldaar niet is overgenomen. Bij elk kennisbedrijf in het zuidelijk deel wordt, indien dit milieuhygiënisch mogelijk is en toegelaten wordt, een parkeerlaag halfondergronds onder het gebouw ingebouwd (zie ook punt 5.2.6). De kennisgebouwen gaan hierdoor als het ware ‘zweven boven het terrein’, enkel ondersteund door de kolommen op de paalfunderingen. Eveneens vanuit zuinig ruimtegebruik en om al te ruime grondreserves te vermijden, wordt er naar gestreefd minstens een kwart van elk bedrijfsperceel bebouwd en in gebruik te nemen binnen de drie jaar na uitgifte. Om het hoogwaardige parkachtig karakter van de deelzones voor kennisbedrijvigheid te ondersteunen, dienen : • per 250 m² niet-bebouwde ruimte op het perceel minstens 1 hoogstammige loofboom aangeplant; • de perceelsafsluitingen net zoals in wetenschapsparken (Ardooie, Arenberg-Leuven, …) beperkt te blijven tot een uiterst minimum (de brede afwateringsgrachten zorgen immers reeds voor een afscherming) en in voorkomend geval te bestaan uit lage afsluitingen (max. 1 m) met draad, zwarte metalen spijlen of kunstvormen, of hagen. De beveiliging zit immers op de gebouwen zelf en wordt door voornoemd ‘zwevend karakter’ daarvan extra ondersteund; • de buitenverlichting sober te zijn, waar mogelijk met ‘volgend licht’ aangestuurd door sensoren ter vervanging van continue verlichting en geplaatst op lage hoogte (tot 5 m hoogte). Eventuele kunstzinnige verlichtingspalen en armaturen kunnen hoger zijn. Verstralers zijn gezien de ligging in valleigebied niet toegestaan. De gevelwanden gericht naar de tijarm worden niet aangelicht en de overige gevels krijgen hoogstens alleen punctuele aanlichting (van inkom, logo, een

56

accent, …); • zo mogelijk, onder coördinatie van het parkmanagement, een wandelcircuit doorheen de tuinen van de verschillende bedrijfspercelen in een deelzone te worden aangelegd. In het zuidelijk deel dienen alle gebouwen die op baggerspeciedeponie worden gebouwd verplicht op paalfunderingen geplaatst.

Gradatie in hardheid Elementen van de inrichting die bindend vastliggen zijn : min. kavelgrootte 3.000 m² in minstens driekwart van deze deelzones, perceelsgrenzen haaks op groenassen in het midden tussen twee bomen en de overige perceelsgrenzen haaks daarop en op elkaar, langs rondweg / E40 minstens 50 % van de gevels op de rooilijn, elders minstens één perceelsgrens bebouwd, gebruik van het aardkleurenpalet en verbod van geprefabriceerde betonplaten en vezelcementplaten voor de grote gevelvlakken, minimum twee bouwlagen, minstens 50 % van de niet-bebouwde perceelsoppervlakte onverhard en groen, minstens 1 hoogstammige boom per 250 m² niet-bebouwde perceelsoppervlakte, perceelsafsluitingen max. 1 m hoogte, sobere buitenverlichting. De overige beschreven elementen zijn richtinggevend.

5.2.6. Parkeren Elk bedrijf voorziet overdekte fietsenstallingen voor minstens een vijfde en bij voorkeur een derde van de werknemers. Deze zijn ook bruikbaar door de bezoekers. Het vrachtwagenparkeren vindt op eigen perceel en op de parkeerstroken langs de groenassen plaats. Voor het parkeren van personenwagens kunnen overeenkomstig de R.U.P.-bepalingen tot maximum 10 plaatsen aansluitend bij het bedrijfsgebouw worden voorzien. Voor sommige kleine logistieke en watergebonden bedrijven kan dit volstaan; voor de meeste logistieke en watergebonden bedrijven zal een gedeeltelijke benutting van de collectieve parkeerstroken langs de groenassen noodzakelijk zijn. Bij grote logistieke en watergebonden bedrijven wordt echter gestreefd naar een parking in, onder (alleen in het noordelijk deel) of op de bedrijfsgebouwen. Parkeerplaatsen in een carport onder op pilotis geplaatste kantoren of dienstruimten zijn daarbij een mogelijkheid; ook de fietsenstallingen kunnen daarin op een aantrekkelijke manier worden ondergebracht. Voor de kennisbedrijvigheid, met een veel hoger aantal werknemers en

kaart 16 inrichting parkeren

0

75

150m

kaart 17 hemelwatersysteem

0

75

150m


bezoekers, staat een gedeeltelijk meerlagige uitbouw van de parkeervoorzieningen voorop. In het zuidelijk deel is – indien dit als principe voor heel deze zone mogelijk is en toegelaten wordt – de aanleg van een half-ondergrondse parkeerruimte (minstens deels open wanden als in een carport) in de afdeklaag onder het gebouw verplicht. Ook de fietsenstallingen kunnen daarin op een aantrekkelijke manier worden ondergebracht. Bijkomend gewenste parkeerplaatsen, bijv. voor bezoekers, kunnen op het bedrijfsperceel op een parkeererf in de nabijheid van de gebundelde bedrijfstoegang worden uitgebouwd. Dit parkeererf wordt in voorkomend geval gebundeld met dat van het buurbedrijf en elk parkeererf heeft één uniforme schikking van de wagens (of haaks of schuin ten opzichte van de gebundelde bedrijftoegang), evenals in voorkomend geval eenzelfde keuze aan materialen uit het aardkleurenpalet. Elk parkeererf is in de parkachtige omgeving ingebed met een groenaanleg van hagen en hoogstammige bomen en eventueel ook met een (verstevigde) groene aanleg van de parkeerplaatsen zelf. Occasioneel zijn de collectieve parkeerstroken langs de groenassen een aanvulling. In het noordelijk deel kan in voorkomend geval op eenzelfde manier worden gewerkt met volledig of halfondergrondse parkings onder de gebouwen. Aan het ‘parkgebouw’ met de gemeenschappelijke voorzieningen kan eventueel ook een parkeergebouw voor opvang van bezoekers en piekmomenten worden voorzien.

5.2.7. Water Hemelwater Het hemelwater van de groenassen en langsheen de rondweg dringt in de bodem en wordt in het zuidelijk deel door de bovendrainagelaag afgevoerd, of stroomt langs de voorziene afwateringsen bufferingsgrachten weg. In het noordelijk deel zal het ook deels in de ondergrond infiltreren. Vermits het groen collectief gebundeld is in de groenassen, kunnen de bedrijfspercelen in belangrijke mate worden bebouwd en verhard. Het hemelwater van de niet-verharde delen ervan dringt eveneens in de bodem en wordt door de bovendrainagelaag afgevoerd. Het hemelwater van de daken wordt per bedrijfsgebouw opgevangen, opgeslagen in hemelwaterputten of -tanks (met een omvang in verhouding tot het te verwachten gebruik) en gebruikt (zowel voor sanitaire toepassingen, het wassen van auto’s en besproeiingen als zo mogelijk ook bij de productie). Eventuele uitwisseling en afstemming van dit watergebruik tussen bedrijven om globaal tot een zo groot mogelijk nuttig gebruik van hemelwater in het bedrijventerrein te komen, worden door de terreinontwikkelaar en het parkmanagement georganiseerd. De overlopen van de hemelwaterputten en –tanks voeden mee de afwateringsen bufferingsgrachten in de groenassen. In het noordelijk deel kan daarbij gewerkt worden met volledig ingegraven hemelwaterputten; in het zuidelijk deel biedt de afdeklaag hiertoe praktisch gezien onvoldoende diepte. Hier liggen oplossingen met halfingegraven putten of met bovengrondse tanks aanleunend / aangewerkt bij de gebouwen, ingepast in de parkeerruimten, inpandig op begane grond of net onder het dak meer voor de hand. Groendaken op de gebouwen zijn zinvol, maar niet verplicht. De afwateringsen bufferingsgrachten, zowel ten noorden als ten zuiden van E40, monden uit in een gracht langsheen de rondweg. Deze grachten voeren het merendeel van het hemelwater af naar een bezinkbekken met vloeiveld in (het lagere deel van) de oeverstrook. Dit bezinkbekken zelf wordt indien dit bouwtechnisch voor deze werken noodzakelijk blijkt, pas na de vervanging

59

kaart 18 nutsleidingen

0

75

150m


van de E40-brug over de tijarm definitief afgewerkt, maar de grachten zullen van bij hun aanleg wel de noordelijke poelenreeks voeden. De grachten van de zuidelijke helft van het zuidelijk deel voeden dergelijk bezinkbekken / vloeiveld rechtstreeks. Ook de afwateringsgracht van de landschapsheuvel wordt op een van deze bezinkbekkens / vloeivelden aangesloten; met de afvoeren van de bovendrainagelaag kan dit mogelijk eveneens gebeuren. De afwateringsgrachten van E40 aan beide zijden van de snelweg blijven (omwille van de mogelijk aanwezige strooizouten en producten bij calamiteiten) afzonderlijk functioneren en monden niet in het poelensysteem maar rechtstreeks in de tijarm uit. Vanuit deze vloeivelden worden met een systeem van geulen de plassen op de twee niveaus van de oeverstrook met elkaar verbonden zodat een zekere vorm van waterdoorstroming in alle plassen ontstaat. Deze is belangrijk om stilstaand water, eutrofiëring en lagere diversiteit van de natuurwaarden te vermijden. Aan de laagste plassen wordt een overloop naar de tijarm voorzien.

Afvalwaters Het huishoudelijk afvalwater wordt afgevoerd langs rioleringen onder de bestratingen in de as van de groenassen (zie ook kaart 18). Deze monden uit in een riolering onder de rondweg langs noordelijke zijde van E40 en vandaar met een persriool langs het Scheldekanaal naar de nabijgelegen waterzuiveringsinstallatie van Aquafin. De rioleringen uit de zuidelijke groenassen worden hiervoor op die plaatsen onder E40 door geperst. De rioleringen van de zuidelijke helft van het zuidelijk deel monden uit in een tweede persriool die in de oeverstrook van de tijarm eveneens naar deze waterzuiveringsinstallatie gaat. Bedrijven die industrieel afvalwater hebben, kunnen dit na zuivering op eigen terrein, eveneens aantakken op dit rioleringssysteem.

5.2.8. Nutsleidingen De nutsleidingen (gas, elektriciteit, water, hoogwaardige telecom voor telefonie en internet met reservaties voor de verschillende operatoren, eventuele glasvezelkabel, …) worden in het bedrijventerrein in een strook naast de rondweg en in twee stroken naast de vrachtwagenwachtstroken in de groenassen gebundeld. Door de grotere dikte van de afdeklaag waarmee thans gewerkt wordt (1 m in plaats de 70 cm die oorspronkelijk was voorzien) kunnen de meeste soorten leidingen zonder problemen in deze afdeklaag worden ingewerkt. Alleen voor de waterleidingen zal hiervoor het akkoord van de netbeheerder moeten worden gevraagd, daar hiervoor normaal een dekking van 1 m wordt geëist. Voor elektriciteit (middenspanning) zal de netbeheerder het Eiland Zwijnaarde ontsluiten met een nieuwe kabel vanuit het verdeelstation Flora. Voor gas is een ontvangststation en distributiecabine in de omgeving van Hundelgemsesteenweg (in het nieuwe R4-tracé) aanwezig. Voor water en telecom zijn leidingen op het Eiland Zwijnaarde aanwezig (omgeving Scheldekanaal). Of op deze punten op de desbetreffende netten kan worden aangesloten, is in navraag bij de netwerkbeheerders.

61

kaart 19 toegangslaan


5.3.

Infrastructuren

Dit punt geeft de infrastructuren die voor de verschillende modi noodzakelijk zijn weer. Al deze infrastructuren bevinden zich in de publieke ruimte. Uitgangspunten bij de inrichting van die publieke ruimte zijn: mooi, schoon, duurzaam, overzichtelijk, sociaal veilig en eenvoudig te beheren. Dit betekent een inrichting met zo min mogelijk objecten. De objecten die absoluut nodig zijn zoals verkeersborden, bedrijfsbewegwijzering, hekwerken en verlichting worden op elkaar afgestemd en nauwkeurig geplaatst.

5.3.1. Aansluiting op R4-zuid De aansluiting van het bedrijventerrein op R4-zuid bevindt zich in de oostelijke groenas. De aanleg van deze wegenis, met inbegrip van de centrale rotonde ter hoogte van de rondweg is opgenomen in de studieopdracht voor de gehele sluiting van R4-zuid (zie ook kaart 5) en wordt ook binnen het kader van dat project gerealiseerd. De inrichting van dit gedeelte van deze groenas is in principe dezelfde als bij de andere (zie omschrijving in punt 4.2.2). De wegenis zelf wordt ook hier voorzien op 2 x 1-rijstroken met een totale breedte van 7 m. Vermits dit wegdeel (in het R.U.P.) gecategoriseerd is als secundaire weg type II of lokale verbindingsweg, worden hier evenwel geen vrachtwagenwachtstroken voorzien. De bewegingen ervan en ernaartoe zouden immers de verbindende functie kunnen bemoeilijken. Vanuit voornoemde categorisering worden er ook geen toegangen tot bedrijven in deze toegangslaan voorzien. Bijgaande kaart geeft de inrichting van deze toegangslaan weer. De materialen van de weg sluiten aan bij deze van R4 (asfalt voor rijwegen en fietspaden). De verlichting van deze weg verzorgt qua verlichtingsniveau de overgang vanaf deze van R4 naar deze van het bedrijventerrein. Als mede-imagobepalend element hebben de verlichtingstoestellen en het eventuele andere straatmeubilair langs deze toegang een aantrekkelijk en hedendaags uitzicht.

Mobiliteitstoets Een toets van de mobiliteitseffecten van het gekozen ontwikkelingsperspectief met zijn twee varianten wat betreft invulling van de flexibele zone op de aansluitingscapaciteit van R4 is doorgevoerd. Ook de effecten op het centrale rond punt in het bedrijventerrein zijn daarbij onderzocht. Deze toets is, met de aannames waarop ze steunt, in bijlage 4 weergegeven. Geconcludeerd wordt dat de infrastructuur van het centrale rond punt en van de rechts in-rechts uit-aantakking op R4 bij beide ontwikkelingsvarianten goed zal functioneren. Op alle onderzochte armen van de kruispunten wordt een waarde van minder dan 10 seconden geraamd voor de twee ontwikkelingsvarianten. Dit wil zeggen dat de level-of-service voor alle armen A bedraagt, de hoogst mogelijke waarde. Capaciteit is geen argument om één voorkeursvariant naar voor te schuiven, noch om een van beide ontwikkelingsvarianten van de flexibele zone te schrappen. De afwikkelingskwaliteit is

63

immers voor beide varianten erg hoog. Vanwege de hoge afwikkelingskwaliteit kan men veronderstellen dat zelfs indien er veel logistieke bedrijven zich zouden vestigen met een (ver)hoog(d) rotatieritme er zich evenmin capaciteitsproblemen zouden voordoen. Vermoedelijk zal in het slechtste geval de afwikkelingskwaliteit met één of twee niveaus dalen, wat zeker nog aanvaarbaar is (zeker gelet op het feit dat het een spitssituatie betreft).

5.3.2. Interne ontsluiting bedrijventerrein Intern is het bedrijventerrein ontsloten door de rondweg rond E40, de lanen in de groenassen en enkele lokale straten. Bijna al deze wegen en straten in het bedrijventerrein kennen een tweerichtingsverkeer en een afgescheiden fietspad; alleen voor de twee westelijke lokale straten en voor de lokale straten die later eventueel nog binnen bepaalde deelzones zouden worden ingeschoven is dit niet het geval. Omwille van de zeer beperkte aantallen fietsers is daar geen afgescheiden fietspad voorzien (wel een smaller voetpad dat ook door de occasionele fietsers kan worden gebruikt). De lokale dwarsstraat tussen de twee groenassen in het zuidelijk deel is niet essentieel voor autobereikbaarheid van de gehele zone, maar zij laat toe de bedrijven in de zuidelijke rand van het terrein langs daar te ontsluiten in plaats van langs de groenassen. Hierdoor dient in de meest zuidelijke, doodlopende deeltjes van deze groenassen geen weginfrastructuur of keerpunt te worden voorzien. De vrachtwagens die uit de logistieke bedrijven van de westelijke groenas vertrekken kunnen immers langs dezelfde groenas terugrijden naar de rondweg, zonder de oostelijke groenas met de kennisbedrijvigheid te moeten passeren. De flexibele zone in het noordoosten van het bedrijventerrein wordt ontsloten vanaf de rondweg, met een lokale straat als er meer dan een bedrijf zou komen.

Rondweg rond E40 De rondweg loopt als hoofdontsluiting van het bedrijventerrein volledig rond E40 rond, met onderdoorgangen onder E40 in het westen aan het Scheldekanaal en in het oosten aan de tijarm. Deze weg wordt volledig nieuw aangelegd. Beide onderdoorgangen krijgen daarbij bochten passend bij een ontwerpsnelheid van 30 km/u. De rondweg wordt conform het R.U.P. tussen de minimale (10 m) en de maximale (30 m) afstand uit de berm van E40 ingeplant en ligt dus binnen de 30 m-onbebouwbare strook naast de snelweg. Ze wordt aangelegd op de nieuwe maaiveldniveaus van de beide delen van het

64

bedrijventerrein. Rekening houdend met de afzonderlijke gracht van E40 aan de zuidzijde ervan ligt de buitenrand van de rondweg hier op 18 m afstand van deze gracht; hierdoor blijft ruimte voor aanpassing van E40 aanwezig. Langs de noordzijde liggen de gracht van E40 en de rondweg ca. 3 m lager dan de snelweg. De buitenste rand van de rondweg ligt er op 17 m uit de huidige rand van de snelwegverharding, zodat ook hier – mits aanpassing van de helling – ruimte voor aanpassing van E40 aanwezig blijft. In de aanloop naar de lagergelegen onderdoorgang(en) toe komt de wegenis van de rondweg in helling te liggen (7 % voor de zuidoostelijke helling die in principe weinig door vrachtwagens wordt gebruikt en 5 % voor de drie andere). De rijweg van de oostelijke onderdoorgang aan de tijarm wordt, rekening houdend met de beperkingen van het R.U.P., net buiten de overdrukzone van de oeverstrook gelegd. Hierdoor komt de buitenste rand van deze weg op ca. 60 m uit de tijarm te liggen (en is voornoemde steilere helling noodzakelijk om tijdig voor de oostelijke groenas boven te geraken). Deze onderdoorgang wordt bij de op korte termijn noodzakelijke vernieuwing van het bruggenhoofd van de E40-brug mee aangelegd, maar – gelet op de grotere afstand tot de tijarm – wel in een afzonderlijke tunnelkoker (met ca. 12 m breedte). Voor deze aanleg zullen aan de zuidzijde van E40 een tijdelijke brug en weg moeten worden voorzien. Deze vernieuwing zal evenwel pas enkele jaren na de opening van het bedrijventerrein kunnen gebeuren. De opstart van het bedrijventerrein zal dus gebeuren met alleen de westelijke onderdoorgang onder E40. De rondweg heeft een eenvoudig en open profiel. In het zuidelijk deel is dit een profiel met opeenvolgend vanaf de rooilijn van de bedrijven : • de afwateringsgracht van de rondweg en van het hemelwater van het bedrijventerrein die uitmondt in de poelenreeks aan de tijarm; • een open, grazige strook waarin een vrijliggend dubbelrichtingsfietspad en ondergronds een strook voor de nutsleidingen liggen; • de rijweg van de rondweg (2 x 1 rijstroken, zonder parkeer- of wachtstrook); • de vrijblijvende reservatiestrook van E40, die licht wordt opgehoogd om wederzijdse verblinding door de autolichten en verwarring van tegenliggers tussen rondweg en E40 te vermijden en die als een grazige berm wordt aangelegd; • de afwateringsgracht van E40, die rechtstreeks in de tijarm uitmondt. In het noordelijk deel heeft de rondweg een licht aangepast profiel met opeenvolgend vanaf de rooilijn van de bedrijven : • de afwateringsgracht van de rondweg en van het hemelwater van het

kaart 20 interne ontsluitingstructuur bedrijventerrein

kaart 21 snede over onderdoorgangen rondweg onder E40

kaart 22 en 23 dwarsprofiel rondweg parallel aan E40

zuid

66


noord

67

•

• • • •

bedrijventerrein die uitmondt in de poelenreeks aan de tijarm; een open, grazige strook waarin een vrijliggend lokaal dubbelrichtingsfietspad en ondergronds een strook voor de nutsleidingen liggen; de rijweg van de rondweg (2 x 1 rijstroken, zonder parkeer- of wachtstrook); een open, grazige strook waarin het vrijliggend doorgaand dubbelrichtingsfietspad richting Hundelgemsesteenweg; de afwateringsgracht van E40 die rechtstreeks uitmondt in de tijarm; de berm en reservatiestrook van E40.

De thans voorziene ligging van deze rondweg en deze afwateringsgracht en de breedte van deze berm kunnen in functie van de resultaten van de technische studie voor het project R4-zuid mogelijk nog licht (max. enkele meter) worden bijgesteld. Langs de rondweg wordt geen laanbeplanting met bomen voorzien om de zichtlocatie van de bedrijvengevel langsheen de snelweg optimaal te kunnen benutten. Wel komen er, om de dwarse groenstructuur van de groenassen sterk te accentueren, op die vier punten telkens vier bomen tussen rondweg en E40. De rondweg en de fietspaden worden in asfalt aangelegd. De verlichting langs de rondweg is gericht op de rijweg en het fietspad(en). Het verlichtingsniveau is er, gelet op de nabijheid van de snelweg, sober en voldoende gelijkmatig in functie van de veiligheid. Als mede-imagobepalend element van het bedrijventerrein hebben de verlichtingstoestellen en het eventuele andere straatmeubilair langs deze rondweg een aantrekkelijk en hedendaags uitzicht. Bij de aanleg kaart 23 dwarsprofiel lokale dwarsstraat

68

van de westelijke onderdoorgang wordt met gepaste kleurengebruik en verlichting het donkere karakter ervan weggewerkt.

Groenassen Volgende onderdelen van de inrichting van de groenassen maken mee deel uit van de interne ontsluiting van het bedrijventerrein : • de centrale rijweg (2 x 1 rijstrook) met 7 m breedte en aan beide zijden, onderscheiden door het materiaalgebruik van kasseien, een wachtstrook voor vrachtwagens / parkeerstrook; • het dubbelrichtingsfietspad van 3,5 m breedte aan een zijde; • de toegangen tot de individuele bedrijven worden van bij de uitgifte zoveel als mogelijk gebundeld per twee en haaks op de rijweg midden tussen twee bomen (tussenafstand 15 m) voorzien. Zij zijn maximaal 6 m breed en kruisen de afwateringsen bufferingsgracht met een brugje dat de volledige gracht overspant. In het begin van de parkeerstrook aan de inkomende zijde van elke groenas vanaf de rondweg wordt, al dan niet in combinatie met een bushalte, een wachtplaats ter grootte van een vrachtwagen vrijgehouden naast de gedetailleerde onthaalinfo die hier in wegberm aanwezig is (info over de deelzones en bedrijven omheen deze groenas, overzichtsplan van het bedrijventerrein, …). De rijweg en het fietspad worden in asfalt aangelegd. De verlichting in de groenassen is gericht op de rijweg en het fietspad,


maar accentueert ook het laankarakter met de bomenrijen. Het verlichtingsniveau is er sober en voldoende gelijkmatig in functie van de veiligheid. In de groenassen waarlangs kennisbedrijvigheid aanwezig is, hebben de verlichtingstoestellen en het eventuele andere straatmeubilair een aantrekkelijk en hedendaags uitzicht. In de noordwestelijke groenas kunnen zij een louter functionele vormgeving hebben. De andere landschappelijke aspecten van de inrichting van de groenassen zijn in punt 5.2.2 beschreven.

Lokale straten De lokale straten hebben een louter functioneel dwarsprofiel, met opvangcapaciteit voor het hemelwater van de straat en de aanleunende bedrijven. Dit profiel omvat naast de rijweg (7 m breedte) een voetpad (1,5 m) dat ook door de occasionele fietsers kan worden gebruikt en een afwateringsgracht (1,5 m en langsheen de landschapsheuvel breder en geïntegreerd in de aanleg van die heuvel indien dit voor de afwatering van die heuvel nodig zou blijken). Het is van toepassing op de twee westelijke lokale straten, die respectievelijk de individuele zuidelijke bedrijven en de noordwestelijke deelzone aan Ringvaart ontsluiten, maar wordt ook toegepast wanneer binnenin de aangeduide bouwblokken/clusters nog verdere interne wegenis noodzakelijk zou blijken om kleinere bedrijven te ontsluiten. De zuidelijke verbindingstraat tussen de beide groenassen, de lokale dwarsstraat, kent een profiel dat iets nauwer bij dat van de groenassen aanleunt (zie ook bijgaande kaart). Naast de rijweg (7 m breedte) wordt hier een fietspad (3,5 m) voorzien, een parkeerstrook (2,5 m) en eenzelfde afwateringsen bufferingsgracht als in de groenassen. De rijweg van de lokale straten en het fietspad van de lokale dwarstraat worden aangelegd in asfalt. Het voetpad in betondals wordt, behoudens aan alle toegangspunten voor fietsers, afgeschermd van die rijweg door hoge, rechte boordstenen.

5.3.3. Waterontsluiting De ontsluiting van het bedrijventerrein voor goederen naar de waterwegen gebeurt langs het Scheldekanaal. Kaart 14 geeft de infrastructuren hiervoor weer. Daarbij wordt minimaal één kade met bijbehorende kadestrook aangelegd in het gedeelte tussen E40 en R4. Het beheer van deze kade wordt zo opgezet dat niet alleen de direct aanleunende bedrijven er gebruik van kunnen maken, maar ook andere geïnteresseerde bedrijven uit het bedrijventerrein. De nieuwe kade loopt door tot aan de brug van R4 en heeft een lengte van 120 m. Om de aanleunende bedrijfspercelen, die de best gelegen van het hele bedrijventerrein zijn voor kadegebonden activiteiten, hiertoe optimaal te kunnen benutten, worden zij over een diepte van 200 m op het niveau van de kade aangelegd. Zoals aangegeven in punt 5.2.4 wordt ook in het gedeelte ten zuiden van E40 een kade aangelegd (mogelijke lengte 120 m), tenzij zou blijken dat de betreffende bedrijven (doorheen de relatief lage (4,90 m) onderdoorgang onder de E40-brug en in de relatief smalle strook naast de rondweg en het fietspad aldaar) op een voldoende vlotte wijze mee gebruik kunnen maken van de kade ten noorden van E40. Of tenzij eventueel zou blijken dat de bestaande kade ter hoogte van de blackpoint, die constructief middelzwaar goederentransport (kraanbehandeling van beunbakken

69

kaart 25 recreatieve en functionele fietsontsluitingen en routes

kaart 26 zicht fietsbrug over tijarm


met slib) aan kan, na renovatie van de kesp en het bovenkadevlak (en al dan niet met bijkomende versteviging) voldoende functioneel kan ingeschakeld worden als een soort hulpkade voor het bedrijventerrein. In dat geval wordt hiervoor een kadestrook van ca. 25 m op het niveau van de kade naast de weg opengehouden. Om de bedrijfspercelen net ten zuiden van E40 zo goed mogelijk voor kadegebonden activiteiten te kunnen benutten, worden zij over een diepte van 50 tot 70 m (de huidige rand van de ophoging) op het niveau van de kade aangelegd. Voor de waterontsluiting van de meer inlands gelegen percelen worden de reservaties en beheersmaatregelen zoals aangegeven in punt 5.2.4 genomen.

5.3.4. Fietsontsluiting De functionele en recreatieve fietspaden tussen de kernstad van Gent en Merelbeke vormen een belangrijke zachte ontsluiting van het bedrijventerrein en (op termijn) van de recreatieve landschapsheuvel daarin. Het betreft zowel de as van Ottergemsesteenweg als de groenas 4 langsheen de Bovenschelde. De tangentiële fietsroute in noord-zuidrichting door en langs het bedrijventerrein wordt daardoor van groot belang. Zoals bijgaande kaart aangeeft komt de recreatieve tak van deze fietsroute (groenas 4 uit het RSG) in zijn gedetailleerde uitwerking vanuit het stadscentrum langs de Scheldeoever in het Liedermeerspark, dan even langs R4 naar de nieuwe brug van Ottergemsesteenweg over Ringvaart om tenslotte met een nieuwe fietsbrug naast E40 over het Scheldekanaal het Eiland te bereiken. Daar loopt zij verder langs de noordrand van E40 en dan langs en over de tijarm naar Merelbeke-Centrum, verder langsheen de Bovenschelde of naar de landschapsheuvel. Hierbij biedt zij de fietsers interessante zichten op Ringvaart, de sluis van Merelbeke (langs een zijtak, voor de geïnteresseerden), de natuur langs de tijarm en het silhouet van de dorpskern van Merelbeke-Centrum. Deze laatste bereiken de fietsers over een nieuwe en mooi vormgegeven brug over de tijarm. De functionele tak komt rechtstreeks van Ottergemsesteenweg, steekt langs dezelfde bruggen Ringvaart en Scheldekanaal over. Op het Eiland daalt dit fietspad in de helling van E40 af tot de rand de noordelijke ophoging. Aan de bovenzijde van de helling die daar in de rondweg zit, wordt een gelijkgrondse oversteek van de rondweg aangelegd. Deze is beveiligd door een plaatselijke versmalling van de rijweg tot 6 m, begeleid door lage hagen en een accentverlichting. Het fietspad volgt van daaruit mee die helling richting Scheldekanaal. Daar gaat het naast de rondweg onder E40 door. In het zuidelijk deel geeft de fietsroute doorheen de oostelijke groenas met een nieuwe fietsbrug over de tijarm verbinding naar Merelbeke. De tweede tak van de doorgaande functionele fietsroute loopt in het noordelijk deel verder langs E40 om dan langsheen de rotonde en de toegangslaan samen met R4 over de tijarm te gaan en aan te takken op Hundelgemsesteenweg. In de overige delen van de rondweg en de groenassen vervullen de fietspaden een lokale rol. Voor een optimale veiligheid en bereikbaarheid van de westelijke groenas wordt in het gedeelte van de rondweg tussen de voornoemde oversteekplaats en de centrale rotonde ook langs de noordzijde van de rondweg een fietspad aangelegd.

71

Voor de doorgaande fietsverbindingen is dit systeem niet optimaal (aanleg met enkele kleine omwegen en met delen vlak naast de snelweg) maar best bruikbaar. Voor de bereikbaarheid van (de verschillende delen van) het bedrijventerrein is het echter een zeer goed systeem. De fietsers vanuit Gent (vermoedelijk de meerderheid) komen immers centraal het bedrijventerrein binnen en kunnen de verschillende deelzones aan beide zijden van E40 vlot bereiken. De fietsers komende van Merelbeke hebben twee toegangen tot het bedrijventerrein (langs R4/toegangslaan in het noordelijk deel en met de nieuwe fietsbrug over de tijarm in het zuidelijk deel). Zij kunnen daarmee eveneens de verschillende deelzones in de beide delen van het bedrijventerrein vlot bereiken. Het fietssysteem is dan ook voor de fietsers interessanter dan datgene dat het R.U.P. oplegt (namelijk minimum 1 verbinding voor fietsers onder E40 bij de onderdoorgang voor auto’s en daarnaast een onderdoorsteek onder E40 in het verlengde van de ontsluitingsweg vanaf R4). Het gehanteerde fietssysteem voorziet immers 2 onderdoorgangen onder E40 (naast de rondweg in het westen en in het oosten); de oostelijke ervan ligt op een kleine, vloeiende bocht na in het verlengde van de toegangslaan vanaf R4. En deze onderdoorgangen sluiten goed aan bij de plaatsen / routes waar de fietsers uit de omliggende kernen het bedrijventerrein bereiken. Het voorzien van een bijkomende fietstunnel onder E40 ter hoogte van de toegangslaan heeft dan ook weinig of geen zin. Een dergelijke tunnel zou alleen voor sommige fietsers die van Merelbeke komen een besparing in af te leggen afstand van 100 tot 200 m (het rondrijden langs de tijarm voor die fietsers die aan de andere zijde van E40 moeten zijn) kunnen betekenen. Voor de fietsers komende vanuit Gent heeft hij geen voordeel. Doordat de doorgaande fietsroute langs R4 in het thans voorliggende basisontwerp van AIWegen ter hoogte van het Eiland is losgekoppeld van R4 en dwars door het bedrijventerrein loopt, verschilt de situatie op dit punt grondig ten opzichte van deze bij de opmaak van het masterplan en het R.U.P. en komen andere lokale oplossingen als beter in beeld. Gelet op de grote kost en/of verkeerstechnische problemen op de snelweg zelf die met de aanleg van een afzonderlijke fietstunnel ter hoogte van de toegangslaan zouden gepaard gaan, wordt er voor gekozen deze niet te voorzien. De terechte inhoudelijke beweegreden voor het R.U.P.-voorschrift (goede bereikbaarheid van het gehele bedrijventerrein voor fietsers) kan in de nieuwe situatie immers op een betere (en veel goedkopere) manier worden gerealiseerd.

5.3.5. Openbaar vervoer Voor de openbaarvervoerontsluiting van het bedrijventerrein, stelt het RSG (een) hoogfrequente buslijn(en) naar Sint-Pietersstation voorop wanneer er kennisbedrijvigheid aanwezig is. In het gekozen

72

ontwikkelingsperspectief is dat het geval. In het Pegasus-plan van De Lijn is geen tramlijn naar of langs het Eiland opgenomen, maar in de ruimere omgeving wel op Zwijnaardsesteenweg (normalerwijze in dienst in 2011) en op Hundelgemsesteenweg (normalerwijze in dienst voor 2025). De Lijn voorziet momenteel geen versterking van de busverbinding tussen Sint-Pietersstation en het nieuwe Arteveldestadion of van de bestaande lijnen ten zuiden van het Eiland en ook geen nieuwe buslijn langs R4 die het bedrijventerrein zou aandoen. Mocht in functie van de nieuwe ontwikkelingen rond het UZ en het Arteveldestadion toch voor een verhoogd en hoogfrequent aanbod naar die site worden geopteerd, dan is doortrekking van de buslijn(en) vanuit het Arteveldestadion naar het Eiland is, gelet op de afstanden en de ontdubbelde R4 openbaarvervoertechnisch, niet eenvoudig (zie tracé op de kaart), maar voor het bedrijventerrein zeker zinvol. De Lijn zal naar aanleiding van de indienstneming van de doorgetrokken tramlijn op Zwijnaardsesteenweg alle buslijnen in de omgeving onderzoeken en binnen eenzelfde pakket aan rijkilometers eventueel herschikken om overlappen in de nieuwe situatie te vermijden en tot een zo optimaal mogelijke afdekking van het omliggende gebied te komen. Daarnaast zullen in het kader van het netmanagement in de toekomst ook de beter te bedienen attractiepolen worden onderzocht; de prioriteiten voor dat onderzoek worden (op Vlaams niveau) in 2007 bepaald. De screening van de behoeften en potenties en het onderzoek naar de verhoging van het openbaarvervoersaanbod zullen nadien volgen. Voor de uiteindelijk geselecteerde attractiepolen zal De Lijn aparte convenanten met de gemeente, eventuele andere betrokken overheden en met de ontwikkelaars opmaken die de inbreng van elkeen voor het verhoogde aanbod zullen vastleggen. Het geheel van de kennissites in de zuidzijde van Gent lijkt zinvol om als een van deze te onderzoeken attractiepolen voor te stellen. Vooruitlopend op deze te voeren onderzoeken, lijkt in de combinatie van de herschikkingen rond de nieuwe tramlijn en van verhoogde bediening van attractiepolen, een forse opwaardering van de bestaande buslijn 48 als ‘kennislijn’ vanuit Sint-Pietersstation een mogelijk-realistisch spoor. Een dergelijke lijn zou langs de scholencampus van Voskenslaan, Ardooie/ Ryvissche, Zwijnaarde-centrum, Eiland Zwijnaarde, Merelbeke-centrum naar de UG-campus in Merelbeke kunnen lopen en een tangentiële ondersteunende aanvulling vormen op de radiale tramlijnen. Voor de ontsluiting van het bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde betekent dit dat de hoofdontsluiting voor het openbaar vervoer niet langs de noordzijde en R4, maar langs de zuidzijde zou komen te liggen. De

kaart 27 openbaar vervoersverbindingen

nieuwe verbinding over de tijarm speelt hierin een cruciale rol. Minimaal wordt de openbaarvervoerstoegang van het terrein dan ingevuld met een halte van die kennislijn op Zwijnaardsesteenweg (N469) ter hoogte van de dreef met het nieuwe fietsen wandelpad in aansluiting van de oostelijke groenas en de nieuwe brug over de tijarm. De loopafstand tot de bedrijven in het zuidelijk deel bedraagt dan 300 tot 900 m. Vermits dergelijke lange loopafstanden niet optimaal zijn, is de goede invulling van de zuidelijke openbaarvervoerstoegang een lus van deze kennislijn doorheen het zuidelijk deel van het bedrijventerrein waar zich met de kennisbedrijvigheid het grootste klantenpotentieel bevindt. In dit gedeelte zouden dan twee halten kunnen worden voorzien die de loopafstanden in het gehele zuidelijk deel beperken tot 300 m. Vanuit het oogpunt van De Lijn lijkt een dergelijke lus in het bedrijventerrein een goede mogelijkheid indien er voor de uitbouw van een dergelijke kennislijn zou worden gekozen. Deze geschetste goede openbaarvervoersontsluiting vergt een nieuwe gecombineerde fiets/busbrug over de tijarm (met een breedte van ca. 5 m waarop en bus en fiets elkaar kunnen kruisen) en een ontsluitende dreef vanaf N469 met bijhorend kostenplaatje, maar beantwoordt terdege aan de RSG-voorwaarde voor hoogwaardige openbaarvervoersontsluiting van de kennisbedrijvigheid. Verder overleg met De Lijn, inhakend op de lopende planningsprocessen aldaar, zal gaandeweg moeten duidelijk maken welk soort openbaarvervoersontsluiting reëel tot de mogelijkheden op korte termijn kan behoren of in voorkomend geval de geschetste goede zuidelijke openbaarvervoersontsluiting effectief kan gerealiseerd worden. Indien deze goede busbediening in het zuidelijk deel wordt doorgevoerd, heeft het voorzien van een centrale fietsen voetgangerstunnel ter hoogte van de toegangslaan ook voor de openbaarvervoersreizigers geen zin meer. De bekommernis van het R.U.P.-voorschrift is dan immers voor het merendeel van de beide groepen zwakkere weggebruikers op een andere, meer haalbare en betere manier ondervangen. kaart 29 dwarsprofiel inrichting

74

Een laatste alternatief voor een openbaarvervoersontsluiting van het bedrijventerrein ligt buiten het budget van De Lijn, en kan bestaan uit de organisatie van een frequente pendeldienst op de spitsuren tussen het bedrijventerrein en Sint-Pietersstation door de ontwikkelaar en/of het parkmanagement, zoals dit thans ook bij de Zuiderpoort functioneert en bij het nieuwe postsorteercentrum in Wondelgem is voorzien.

5.4. Oeverstrook tijarm, landschapsheuvel en plateau (deelplan ecologie) De oeverstrook van de tijarm zorgt samen met de landschapsheuvel en het plateau op de gesaneerde blackpoint voor de belangrijkste nieuwe natuurontwikkeling in het gebied. De natte natuur fungeert mee als een van de rust- en foerageerplekken voor vogels langsheen de Bovenschelde. Ze compenseert door haar kwaliteitsvolle inrichting ook op compacte wijze de thans nog aanwezige natuurwaarden in (het noordelijk deel van) het gebied. De oeverstrook maakt de groenas 4 uit het RSG in dit gebied concreet. Op een lager niveau zorgen de bomenrijen, onderbegroeiing en grachtoevers in de groenassen en langs de rondweg, alsook de te behouden bomen aan de oever van Ringvaart, voor een aanvullende ecologische bijdrage.

5.4.1. Oeverstrook tijarm Het masterplan voorziet in de aanleg van een poelenreeks in de oeverstrook van de tijarm en op het plateau ten westen van de gesaneerde blackpoint. Deze aanpak spoort ook best met de grondkwaliteit van (het niet op te hogen deel van) de oeverstrook. Nazicht van het beschrijvend bodemonderzoek dat in 2003 in opdracht van het toenmalige AWZ is opgemaakt, leert immers dat lokale verontreinigingen in de oeverstrook met zware metalen en minerale olie de bodemsaneringsnorm (type V) van de bestemming industrie overschrijden en dat de concentraties aan PAK, cyanide, TCE en

kaart 28 inrichting natuurontwikkelingszone

0

50

100m

EOX de bodemsaneringsnorm type II of de gehanteerde richtwaarde overschrijden. Een volledige afgraving van de oeverstrook, reiniging van de vrijgekomen grond en berging, om slikken en schorren te kunnen creëren die aan de getijdenwerking van de tijarm onderhevig zijn, is niet eenvoudig te realiseren. De landschapsheuvel, waar deze berging in theorie zou kunnen gebeuren, valt immers buiten de ontwikkeling van het bedrijventerrein en onder de loutere bevoegdheid van de oorspronkelijke saneerders van de blackpoint. Een gedeeltelijke ontgraving en ter plaatse hergebruik van de grond is echter makkelijk realiseerbaar. Daarom is in dit inrichtingsplan gekozen voor de inrichting van een poelenreeks langsheen de tijarm en op het westelijk deel van de blackpoint, met in de oeverstrook van de tijarm een aanleg op het huidige maaiveld door herprofilering en lokale verschuivingen van de bovenlaag (tegen de hellingen van het hogere deel aan) en de aanleg van poelen op de op te hogen delen (in uitsparingen in de afdeklaag). Deze inrichting is weergegeven op bijgaande kaart en dwarsdoorsnede. De voorgestelde inrichting van de oeverstrook bevat de nodige inrichtingen om het hemelwater van het gehele bedrijventerrein op te vangen en te benutten als voeding voor de poelen die ook gedeeltelijk als waterbuffer fungeren. De poelen zijn van verschillende omvang waardoor de watervlakken in wisselende verhoudingen met oevervegetaties kunnen voorkomen. Tussen de poelen komt in hoofdzaak een grazige begroeiing. Het doorgaande fietspad wordt qua hoogte grotendeels tussen de poelenreeks en het bedrijventerrein gelegd zodat de fietsers een aantrekkelijk uitzicht over de vallei krijgen. De enkele putten met percolatiedoorspuitschouwen die in de oeverstrook, vooral in de hellingen, aanwezig blijven, zijn voor hun toezicht en (zeer) occasionele reiniging met zuigwagens bereikbaar langs dat fietspad. Ongeveer ter hoogte van de oostelijke groenas blijft de eerstkomende jaren (tot ca. 2012) ook de mobiele waterzuiveringsinstallatie voor de watersanering van de blackpoint actief; nadien wordt ook deze zone op voornoemde natuurlijke manier ingericht. Het meest westelijke deel van de oeverstrook tegen de blackpoint aan (in de hoek aan de westelijke groenas) wordt mee opgehoogd (met uit te graven grond van de poelen op het lage niveau) en voorzien van een plas (met bezinkbekken en vloeiveld) op het hogere niveau. Dit is zinvol wanneer de landschapsheuvel op de blackpoint dermate geprofileerd wordt (zie punt 5.4.2, varianten 3 en 4) dat deze plas een eind tussen deze heuvel en de tijarm kan doorlopen en zo de continuïteit van de poelenreeks kan verhogen. Om de wenselijke inrichting met de poelenreeks zoals weergegeven

76

op de kaarten te kunnen realiseren dienen nog een aantal procedurele stappen te worden ondernomen. Zo moeten de poelen op de nog op te hogen delen in de oeverstrook in de komende milieuvergunningen worden opgenomen. Indien het voor het hanteren van de betrokken oeverstrook als één kadastrale werkzone noodzakelijk is, dient een meer gedetailleerd beschrijvend onderzoek van de betreffende bovenlaag (ca. 1 m) van de bodem uitgevoerd.

Uitgangssituatie en doelstellingen voor de inrichting van de oeverstrook Volgende uitgangssituatie geldt voor de oeverstrook ten noorden en ten zuiden van E40 : • kanaliseren van het hemelwater van de gebouwen en de verhardingen binnen het bedrijventerrein via een open grachtenstelsel naar een noordelijke (tegen talud autosnelweg) en zuidelijke (tegen ophoging viscosebekken) afwateringssloot; • aankomst en aansluiting hemelwater op (voor)bezinkbekkens voor de bezinking van zand en andere zwevende stoffen, dit bekken kan ook een bufferende werking hebben (bijv. afvlakken van stootbelastingen); • doorstroom naar vloeiveld voor kleinschalige waterzuivering (van o.m. eventueel afstromende koolwaterstoffen), het water stroomt horizontaal door het vloeiveld (= licht hellend terrein met een weinig doorlatende bodem beplant met riet (broed- en rustplaats voor vogels); • huidig peil van de natuurzone in de oeverstrook is gemiddeld TAW 8.00 m in de strook tussen golvende grens stedenbouwkundige vergunning en dijk tijarm en wordt TAW 13.00 m in de op te hogen strook tussen R.U.P.-lijn en golvende grens stedenbouwkundige vergunning. De hellingen tussen beide niveaus worden op een aantal plaatsen afgevlakt met uit te graven grond uit de laagste poelen; • doorstroom naar een hoge plas-draszone (= op te hoge zone tussen R.U.P.-lijn en grens vergunde ophoging), randpeil ca. TAW 13.00 m en aan te leggen bodempeil plassen TAW 12.00 m, dit alleen in het deel ten zuiden van E40; • overloop van alle hoge plassen naar lagere zone tijarm via een aantal open geulen op de twee niveaus; • opvang in lagere zone tijarm TAW 8.00 waar, door plaatselijke afgraving en ophoging, een lage plas-draszone wordt aangelegd.

Het ontwerp van doelstellingen.

de

twee

plas-draszones

beoogt

volgende

De lage plas-draszone moet zich kunnen ontwikkelen tot één mozaïek


van hogere ruigtevegetaties afgewisseld met dieper stelsel van geulen of poelen. Er kan zich een foerageerplek ontwikkelen voor grote groepen vogels (trekroute voor het Schelde-estuarium). De hoge plas-draszone beoogt het creëren van oppervlaktewaters op de ophoging met variabele diepten. Deze zone moet zich kunnen ontwikkelen tot één nat plassen- en weidegebied om verschillende soorten en tijdens de verschillende seizoenen fauna aan te trekken. Er is het belang als voedselbron voor aquatische fauna, als foerageerbiotoop voor duikende en mogelijk visetende avifauna en als broedbiotoop voor watervogels, riet-vogels en nat-riet-vogels, struweelvogels, strand- en koloniebroeders en weidevogels. Een afzonderlijk element in de inrichting van de zone aan de tijarm is de aanplant of het laten doorgroeien van enkele bomen(groepjes) in de oostelijke oeverstrook van de tijarm. Samen met de solitaire struwelen en bomen in de westelijke oeverstrook filteren zij het uitzicht op de achterkanten van de woon- en bedrijfsgebouwen tegenover het bedrijventerrein.

5.4.2. Landschapsheuvel en plateau De landschapsheuvel en het plateau zijn in het masterplan opgenomen voor de afwerking van de blackpoint van de voormalige viscosebekkens. Deze zijn geconsolideerd en afgeschermd en bereiken met die afscherming bij benadering eenzelfde hoogte van ca. 13 m TAW als de zuidelijke rand van het bedrijventerrein. De volledige oppervlakte van de voormalige bekkens blijft eigendom van de oorspronkelijke saneerders. Zij zullen dus ook over de aanleg van de heuvel annex plateau beslissen en ze al dan niet realiseren. Dit inrichtingsplan geeft voor de aanleg ervan suggesties vanuit een sterk integratie ervan in en een bijna onlosmakelijke samenhang met de globale ontwikkeling van het bedrijventerrein en het gehele gebied. Het masterplan voorziet de aanleg van een landschapsheuvel van 40 à 50 m boven het opgehoogde terrein: een stevig maar aantrekkelijk baken in het landschap, een zeer bijzonder herkenningspunt voor het bedrijventerrein en een boeiend uitzichtpunt over de ruime regio. Op (het uitzichtplateau van) deze landschapsheuvel is een monumentaal landmark voorzien, met voldoende ruimte er rond om dit monumentale kunstwerk ook voor de bezoeker aldaar tot zijn recht te laten komen. De landschapsheuvel is met een fietspad en een voetpad toegankelijk voor bezoekers. De inrichting van het plateau ten westen van de landschapsheuvel bevat volgens het masterplan een grote plas met natuurlijke oevers. Het onderste deel van de zuidhelling van de landschapsheuvel zorgt door zijn natuurlijke vegetatie mee voor de verbinding tussen de poelen aan beide zijden van de heuvel. Deze verbinding kan eventueel nog worden verbeterd en vernat door de landschapsheuvel de vorm te geven die in het masterplan is ingetekend, met aanleg van een bijkomende plas op hoogte van het bedrijventerrein aansluitend bij de westelijke groenas in de overgangszone naar de poelenreeks in de oeverstrook (zie ook punt 5.4.1).

Doelstellingen ontwerp landschapsheuvel en plateau Het ontwerp van het plateau beoogt het creëren van oppervlaktewaters, hoge plas-draszone, met variabele diepten. Deze natuurzone moet zich kunnen ontwikkelen tot één nat weidegebied om verschillende soorten en tijdens de verschillende seizoenen fauna aan te trekken. Er is het belang als voedselbron voor aquatische fauna, als foerageerbiotoop voor duikende en mogelijk visetende

77

kaart 30 mogelijke conceptvarianten landschapsheuvel en plateau

varioant 1: heuvel + hoog plateau met plas

variant 2: één plateau met grote plas

variant 3: hoge heuvel + lagere plateaus met meerdere plassen

variant 4: hoge + lagere heuvel met plas ‘in het dal’

variant 5: hoog plateau met plas aan tijarm + heuvel aan kanaal

kaart 31 mogelijke inrichting voorkeursvariant landschapsheuvel en plateau

0

40

80m

variant 1

variant 2

variant 3

variant 4

variant 5

ca. 820.000 m³ ++

ca. 745.000 m³ +

ca. 700.000 m³ -

ca. 670.000 m³ --

ca. 650.000 m³ --

+

--

++

0

-

aantrekkelijkheid vorm

-

--

+

++

-

mogelijkheid plaatsing landmark

++

-

+

+

++

passend bij valleilandschap

--

+

-

-

+

uitzichthoogte, -ruimte, -waarde

+

-

++

++

-

bovenzicht op plateau (en waterplas)

+

-

+

++

+

bewandel-, befietsbaarheid

0

0

0

0

0

-

++

+

+

++

+

-

++

++

-

103.000 m³ -

95.000 m³ 0

94.000 m³ 0

94.000m³ 0

95.000m³ 0

totaal 1

3

0

8

7

2

totaal met gewogen criteria (gewicht berging x 2)

5

1

7

5

0

totaal met gewogen criteria (gewicht berging x 2 en gewicht natuurwaarde x 3)

4

0

9

7

4

bergingscapaciteit

overeenstemming met het masterplan landschappelijke waarde

recreatieve waarde

natuurwaarde wetland voor avifauna met groot, aaneengesloten karakter, o.m. door continuïteit poelenrij herkenbaarheid terrein afdeklagen

¹

80

Om de totaalscore te bepalen wordt - als -1 geteld, -- als -2, + als +1 en ++ als +2


avifauna en als broedbiotoop voor watervogels, riet-vogels en nat-riet-vogels, struweelvogels, strand- en koloniebroeders en weidevogels. De landschapsheuvel wordt uitgewerkt als landschapsbaken Eiland Zwijnaarde met recreatief medegebruik (wandelen fietsparcours) en voor berging van bijkomende gronden of slib. De heuvel heeft een ‘stoere’ opbouw met hellende betreedbare grasterrassen waarin ook het licht verharde fietspad is ingewerkt en relatief steile kruidenrijke taluds De landschapsheuvel wordt uitgewerkt als landschapsbaken Eiland Zwijnaarde met recreatief medegebruik (wandelen fietsparcours) en voor berging van bijkomende gronden of slib. De heuvel heeft een ‘stoere’ opbouw met hellende betreedbare grasterrassen waarin ook het licht verharde fietspad is ingewerkt en relatief steile kruidenrijke taluds.

Vorm van de landschapsheuvel en het plateau – vier mogelijke varianten De vorm van de landschapsheuvel en het plateau zijn in het masterplan alleen indicatief aangegeven. Ook de betreffende voorschriften en richtinggevende passages in het R.U.P. laten een ruime waaier aan inrichtingen open. Vanuit de inpassing in het bedrijventerrein komen een klein aantal randvoorwaarden (vooral m.b.t. de inrichting van de randzones) naar voor. De precieze vormgeving van het geheel qua hoogten, hellingen en volumes is echter nog nader in te vullen. Dit inrichtingsplan geeft hiervoor ten behoeve van de eigenaars vijf varianten met voldoende duidelijke verschillen en met de bijbehorende afwegingselementen weer. Deze vijf varianten, waarvan sommige op sommige punten afwijken van het masterplan, zijn : • • • • •

heuvel + hoog plateau met plas één plateau met grote plas hoge heuvel + lagere plateaus met meerdere plassen hoge + lagere heuvel met plas ‘in het dal’ hoog plateau + plas aan tijarm + heuvel aan kanaal.

Bijgaande kaart met conceptvarianten geeft telkens het principeschema ervan en een principedoorsnede (in de NW-ZO-langsrichting) weer. Een evaluatie-oefening ervan vanwege de ontwerpers, met een voorstel van de criteria waarop getoetst kan worden en een praktijktoepassing daarvan op de vijf varianten, is in volgende tabel weergegeven. Het daarin berekende bergbare volume is uiteraard een benadering, die evenwel rekening houdt met een gemiddelde maximale helling van 6/4, overal een afdeklaag van 1,5 m, ruimte voor de afwateringsgrachten aan de voet van heuvel en plateau, een verlies van 10 % voor de constructieve bermen en met het vrijwaren van een 40 m brede strook langsheen het Scheldekanaal voor de helling van de zuidelijke verbindingsweg en de kadestrook aan de bestaande kade (zie punt 5.2.4).

Evaluatietabel van de vijf plateau

varianten voor de landschapsheuvel en het

81

Uit deze evaluatie-oefening komen als suggestie naar de eigenaars de beide varianten met een hoge heuvel (top en uitzichtplateau op 63 m TAW, 50 m boven het bedrijventerrein) als meest interessante naar voor; ook zij kunnen ca. 700.000 m³ specie of andere te bergen gronden die voldoen aan de kwaliteitsnormen van Vlarebo bergingsruimte geven. De breedte en hellingsgraad van de hellingen (6/4) zijn dermate dat de stabiliteit van deze hogere heuvel in principe gegarandeerd is; nader stabiliteitsonderzoek is evenwel vereist om hierover absolute zekerheid te bekomen alvorens op termijn tot uitvoering over te gaan. Om de samenhang van de aanleg van de landschapsheuvel en het plateau met de rest van het bedrijventerrein en de oeverstrook tot uiting te brengen, is in het inrichtingsplan een van de varianten, met name variant 3 ‘hoge heuvel + lagere plateaus met meerdere plassen’, als een suggestie naar de verschillende ontwikkelaars ingetekend (zie kaarten 9 en 31). De aanleg van de landschapsheuvel en het plateau kan ten vroegste na de volledige ophoging van het bedrijventerrein aanvangen. Bij die aanleg wordt er naar gestreefd de hinder naar het bedrijventerrein, en meer in het bijzonder naar de kennisbedrijvigheid in de centrale deelzone die aan de landschapsheuvel grenst, zo minimaal mogelijk te houden. Daartoe ligt het voor de hand alle grote hoeveelheden te bergen gronden en specie langs het water en de bestaande kade aan het Scheldekanaal aan te voeren; alleen kleine aanvullende hoeveelheden kunnen per vrachtwagen worden aangeleverd. Ook ligt het voor de hand de rand van de landschapsheuvel in de richting van de groenas en van de tijarm op elke hoogte eerst aan te leggen en de buitenzijde ervan per aangelegd stuk ook in te zaaien met de beoogde gras- en kruidenmengsels. Op deze manier zal deze ‘groeiende dijk’ als een stevig visueel en akoestisch scherm naar de kennisbedrijven fungeren.

5.4.3. Vistrap Bovenschelde In uitvoering van de Vlaamse beleidsopties zal W&Z het vismigratieknelpunt in de verbinding van de Zeeschelde en de Bovenschelde in de loop van de komende jaren wegwerken. Gelet op de geringe stroming in de tijarm en het knelpunt van de stuw van Zwijnaarde (stroomopwaarts van het Eiland), wordt daarbij geopteerd voor de aanleg van een visnevengeul of een bekkentrap naast de sluis van Merelbeke. De precieze aard van de constructie is nog in onderzoek, maar zij zal worden gesitueerd in de strook tussen de sluis en R4. Een ruimte van 500 bij 12 m wordt hiervoor gereserveerd; deze is op kaart 9 ingetekend. Het lokale fietspad langsheen de tijarm eindigt dan met een uitkijkpunt aan de rand van deze visnevengeul / bekkentrap. Verder heeft deze ingreep geen consequenties voor de ontwikkeling van het Eiland Zwijnaarde.

82

5.5.

(Deelplan) beeldkwaliteit

Dit punt somt kernachtig de kernelementen van de beoogde beeldkwaliteit van het bedrijventerrein op, met waar nodig verwijzingen naar meer gedetailleerde uitwerkingen in vorige hoofdstukjes. Dit gebeurt in functie van het deelplan beeldkwaliteit volgens het subsidiereglement strategische bedrijventerreinen. Deze kernelementen zijn : • de structurerende en beeldbepalende groenstructuur van de brede groenassen (uitgewerkt in punt 5.2.2), die het uitzicht op de gevels van de naastgelegen bedrijven behoorlijk filtert; • de zichtlocaties met vereiste architecturale kwaliteit langs E40, R4 en tijarm; • de bouwvoorschriften met enkele bindende en vele richtinggevende regels voor de verschillende deelzones (uitgewerkt in punten 5.2.3 en 5.2.5); • de gradatie in beeldkwaliteit tussen de deelzones voor kennisbedrijvigheid en logistiek, maar met uniform een aantrekkelijk straatmeubilair langs de rondweg en toegangslaan (uitgewerkt in punten 5.3.1 en 5.3.2); • het verbod op opslag in open lucht tenzij voor containers, en voor deze laatste op een dergelijke manier georganiseerd of ingepast dat ze het beeld niet negatief bepalen; • de beeldbepalende en oriënterende landschapsheuvel (uitgewerkt in punt 5.4.2).

5.6.

(Deelplan) landschappelijke inpassing

Dit punt somt kernachtig de kernelementen van de beoogde landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein op, met waar nodig verwijzingen naar meer gedetailleerde uitwerkingen in vorige hoofdstukjes. Dit gebeurt in functie van het deelplan landschappelijke inpassing volgens het subsidiereglement strategische bedrijventerreinen. Deze kernelementen zijn : • het doortrekken van de openheid van de Scheldevallei langs / door de brede groenassen door het gebied; • het behouden van een brede open oeverstrook van de tijarm van de Bovenschelde, met een inrichting die de natuurwaarde ervan verhoogt (uitgewerkt in punt 5.4.1);


83

kaart 33 zicht vanop E40 ‘inkom van Gent’

kaart 35 zicht op het fietspad en oeverstrook

kaart 34 zicht vanop het klaverblad op de landschapsheuvel

kaart 36 lichtplan

88


• het doortrekken van de verbindingen voor zacht verkeer naar de verschillende omliggende woonkernen en –wijken (uitgewerkt in punt 5.3.4); • de inplanting van een landschapsheuvel met een aantrekkelijke vorm, die als baken het landschap in de ruime omgeving mee zal bepalen en die als uitzichtpunt op dat landschap een meerwaarde voor de hele Gentse regio zal leveren (uitgewerkt in punt 5.4.2).

5.7.

(Deelplan) ruimtelijke veiligheidsaspecten

Dit punt somt kernachtig de kernelementen van de beoogde ruimtelijke veiligheidsaspecten van het bedrijventerrein op, met waar nodig verwijzingen naar meer gedetailleerde uitwerkingen in vorige hoofdstukjes. Dit gebeurt in functie van het deelplan veiligheid volgens het subsidiereglement strategische bedrijventerreinen. Deze kernelementen zijn : • de dubbele ontsluiting van het zuidelijk deel onder E40 zodat normalerwijze steeds minstens een vluchtmogelijkheid aanwezig is; • de verbinding naar de individuele bedrijven ten zuiden van de landschapsheuvel die bij calamiteiten als noodweg voor het gehele terrein kan worden benut; • de poelen in de oeverstrook en op het plateau die als brandwaterreservoirs kunnen worden ingeschakeld; • de afwezigheid van SEVESO-bedrijven (voorwaarde uit het R.U.P.); • de ruime afstanden tussen de verschillende lobben aan beide zijden van een groenas die de kans op overslag van brand en explosies beperken; • de fietspaden die toelaten het (geïsoleerde) Eiland in drie richtingen te verlaten; • het parkmanagement als instrument om op relatief eenvoudige wijze bijkomende gezamenlijke veiligheidsinitiatieven te nemen.

5.8.

Ruimtelijke aspecten van het parkmanagment

Dit punt somt kernachtig de kernelementen van de beoogde ruimtelijke aspecten van het parkmanagement van het bedrijventerrein op, met waar nodig verwijzingen naar meer gedetailleerde uitwerkingen in vorige hoofdstukjes. Dit gebeurt mede in functie van het deelplan parkmanagement volgens het subsidiereglement strategische bedrijventerreinen. Deze kernelementen zijn : • verplichte adviesverlening over de aanvragen van stedenbouwkundige vergunningen over de inpasbaarheid in het bedrijventerrein en in functie van de fasering en de inrichtingsregels van dit inrichtingsplan, met oog voor de beoogde beeldkwaliteit; • organisatie en beheer van de signalisatie in het bedrijventerrein; • beheer en onderhoud van het openbaar domein in het bedrijventerrein, inclusief het hemelwatersysteem en facultatief ook van het groen op bedrijfspercelen; • aanvullend op de organisatorische acties inzake energievoorziening, de eventuele stappen naar gemeenschappelijke, netleverende duurzame stroomproductie op het terrein zelf; • organisatie en beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen.

89

5.9.

Balans te bergen volumes baggerspecie

Op meerdere plaatsen in dit inrichtingsplan is verwezen naar bijkomende of verminderde ophogingen en dus naar wijzigingen in de oppervlakte en het volume van de baggerspeciedeponie waarbovenop het bedrijventerrein in zijn zuidelijk deel wordt aangelegd. Vermits over de te bergen volumes en hoeveelheden in dit deel afspraken zijn gemaakt bij de opstart van de sanering en ook reeds in belangrijke mate contracten met de toeleverancier(s) van baggerspecie zijn gemaakt, is het van belang dat de wijzigingen daarop zo precies mogelijk in beeld worden gebracht. Zodat ze, wanneer partijen dit wenselijk achten, verrekend kunnen worden. Dit punt levert hiervoor de nodige informatie aan. Uitgangspunt daarbij zijn de grenzen en hoogten die in de stedenbouwkundige vergunning en in de milieuvergunning 1998 voor de ophoging en de baggerspeciedeponie zijn vastgelegd (zie ook kaart 4). Deze laten beide de berging van 1,3 miljoen m³ baggerspecie toe. De mogelijke wijzigingen in min of in meer worden ten opzichte van dat basisvolume aangeduid (zie kaart en tabel in bijlage). De eventuele wijzigingen op de percelen van de oorspronkelijke saneerders blijven hierbij buiten beschouwing. Het betreft volgende zones met mogelijk volgende netto-bergingsvolumes in min : • het noordelijk deel van de randstrook (1) tussen de lijnen van de milieuvergunning en het R.U.P. wanneer die gedeeltelijk op 13 m TAW wordt gehouden (ca. 11.165 m³); • het zuidelijk deel van de randstrook (2) tussen de lijnen van de milieuvergunning en het R.U.P. wanneer die gedeeltelijk op 13 m TAW wordt gehouden (ca. 4.800 m³); • de oostelijke helling van de rondweg (3) naar de onderdoorgang onder E40 (ca. 13.055 m³); • de westelijke helling van de rondweg (4) naar de onderdoorgang onder E40; deze zal grotendeels opnieuw moeten worden uitgegraven (ca. 21.050 m³); • de eventuele centrale kadestrook naast E40 (5) (ca. 18.655 m³). In totaal betreft het een verlies aan bergingscapaciteit van ca. 68.725 m³ op een totaal van 1,3 miljoen m³ (5,3%). Daarnaast zijn ook twee kleine delen gelegen buiten voornoemde vergunningslijnen en in de paarse bestemmingszone van het R.U.P. Deze kunnen mogelijk, mits inpasbaar in een nieuwe stedenbouwkundige vergunning, toch bijkomend bergingsvolume voor baggerspecie opleveren. Het betreft : • een spie op het einde van de westelijke groenas naast de

90

landschapsheuvel (ca. 9.500 m³); • een ovaalvormige spie in de oostelijke rand van het bedrijventerrein (ca. 3.840 m³). Wanneer deze in rekening zouden worden gebracht, zou het saldoverlies aan bergingscapaciteit ca. 55.385 m³ bedragen. Omwille van de kostprijs, complexiteit en mogelijke risico’s van een dergelijke aanpak met een nieuwe aanvraag in verhouding tot de eventuele winst aan bergingscapaciteit wordt er voor geopteerd dit spoor niet te bewandelen. Het verlies aan bergingscapaciteit (ca. 70.000 m³) wordt door de betrokken partners ondervangen. Los van de baggerspecieberging zijn op meerdere plaatsen in de oeverstrook zelf nog ophogingen zinvol in functie van de landschapsbouw (meer afgevlakte hellingen) en de creatie van de hoge plassenreeks (voldoende breedte). Voor deze ophogingen kan geen baggerspecie worden aangewend, maar normalerwijze wel gronden uit de oeverstrook (en de uit graven poelen).

kaart 37 situeringsplan mogelijke zones met anders te bergen baggerspecie t.o.v. vergunde ophoging

0

75

150m

Uitgiftebeleid

6.

»

Het uitgiftebeleid voor het bedrijventerrein Eiland Zwijnaarde is een belangrijk middel om ervoor te zorgen dat de gestelde ambitieniveaus gerealiseerd kunnen worden. Het uitgiftebeleid voor het gehele terrein ligt daarom in handen van de ontwikkelende organisatie. Ook wanneer bepaalde grondeigenaren bedrijfspercelen afzonderlijk zouden gaan uitgeven of gebruiken, stuurt de ontwikkelende organisatie mee aan bij middel van een bindend adviesrecht. Het centraal aanspreekpunt van de ontwikkelende organisatie begeleidt de kandidaat-bedrijven bij het hele uitgifte- en vergunningenproces en werkt hiervoor nauw samen met de diensten Economie en Stedenbouw van de Stad Gent en de Provincie Oost-Vlaanderen (o.m. bij de opmaak van een eventuele geïndividualiseerde inrichtingsstudie cfr. het R.U.P.). Elk ernstig geïnteresseerd kandidaat-bedrijf krijgt hiervoor een uitgiftemedewerker als vast aanspreekpunt toegewezen. Deze uitgiftemedewerker houdt het kandidaat-bedrijf regelmatig op de hoogte van de vorderingen van het dossier. De ontwikkelende organisatie beoordeelt of een kandidaat-bedrijf aan de criteria voor toewijzing beantwoordt; bij die beoordeling (bijv. inzake de beoogde beeldkwaliteit) kan beroep gedaan worden op de expertise van hogervermelde stedelijke en provinciale diensten. Belangrijke thema’s voor Eiland Zwijnaarde in relatie tot het uitgiftebeleid zijn : werkgelegenheid, hoge beeldkwaliteit en vormgeving, duurzaamheid, markconformiteit, parkmanagement en flexibele, spaarzame verdeling van de bedrijfspercelen. Op basis van deze beleidsdoelen wordt navolgend uitgiftebeleid gehanteerd (zie ook figuur). Bedrijven kunnen zich op Eiland Zwijnaarde vestigen mits er voldoende ruimte voor hun activiteiten aanwezig is en mits zij zich conformeren aan harde niet-onderhandelbare voorwaarden die beschouwd worden als kwaliteitsdrempels. Als de drempel gehaald wordt en het kandidaatbedrijf ook past binnen de algemene economische afweging die de ontwikkelende organisatie doet, is vestiging in dit bedrijventerrein mogelijk. Zo niet, valt het bedrijf af en worden – indien beschikbaar – meer aangepaste vestigingsplaatsen gesuggereerd.

kandidaat-bedrijf oriënterend gesprek met centraal aanspreekpunt van de ontwikkelende organisatie aanduiding uitgiftemedewerker als vast aanspreekpunt, die nauw samenwerkt met de stedelijke en provinciale diensten

Kwaliteitsdrempels 1. R.U.P. 2. passende bedrijfsactiviteiten 3. voldoende aantal arbeidsplaatsen 4. beeldkwaliteit en inrichting 5. parkmanagementprogramma 6. CO2-neutraliteit (en duurzaamheidsscan)

kan / wil kandidaat-bedrijf aan kwaliteitsdrempels voldoen ? ja, en er is nog passende ruimte en kandidaat-bedrijf past ook binnen de andere economische voorwaarden van de ontwikkelende organisatie = verder onderhandelen

neen, of er is geen passende kavel meer of kandidaat-bedrijf past niet binnen de andere economische voorwaarden van de ontwikkelende organisatie = einde proces

ontwikkelende organisatie doet voorstel van meest interessante kavel(s) voor kavel die kandidaat-bedrijf daaruit meest interessant vindt: grondreservering voor x maand en opmaak intentieovereenkomst (uitgiftemedewerker doet duurzaamheidsscan) bedrijf maakt voorlopig ontwerp (mede op basis van inrichtingsplan en duurzaamheidsscan) uitgiftemedewerker (en evt. bedrijf) toetsen voorlopig ontwerp bij relevante (vergunningverlenende) instanties af bedrijf past voorlopig ontwerp evt. aan

Als kwaliteitsdrempels worden gehanteerd : • de voorschriften van het R.U.P.; • de beoogde bedrijfsactiviteiten zoals omschreven in dit inrichtingsplan; • ook in de logistieke en productiebedrijven een voldoende aantal arbeidsplaatsen, in elk geval meer dan 10 werknemers per hectare, met een streven naar een hoger cijfer;

voorlopig ontwerp akkoord bevonden ? ja = gronduitgifte onder opschortende voorwaarde bekomen vergunningen,

procesverloop bij het uitgiftebeleid

94

neen = ontwerp aanpassen of einde uitgifteproces


• in functie van de beoogde beeldkwaliteit de toepassing van de bindende inrichtingsregels en de mate van toepassing van de richtinggevende inrichtingsregels zoals omschreven in dit inrichtingsplan; • de deelname in het parkmanagementprogramma; • een duurzaamheidsscan. De kwaliteitsdrempels worden in het uitgifteproces zowel toegepast om de toelaatbaarheid van een bedrijf te beoordelen als om de op dat moment meest geschikte kavelomvang en –locatie te bepalen. Belangrijk nieuw element in het uitgifteproces is het parkmanagementprogramma. Dit omvat de enkele gemeenschappelijke beheerstaken waaraan alle bedrijven verplicht zijn deel te nemen, alsook een waaier aan facultatieve mogelijkheden; dit programma is opgenomen in het businessplan. In het uitgifteproces wordt ook een duurzaamheidsscan gehanteerd. Een dergelijke duurzaamheidsscan is er op gericht om juist vooraan bij de planvorming en uitgifte van de bedrijfspercelen naar duurzaamheid te streven. Het implementeren van duurzame maatregelen in latere fasen is meestal complex en minder efficiënt. Concreet gaat het in elk geval om een CO2-neutrale elektriciteitsbevoorrading en kan het daarnaast gaan om bijvoorbeeld minder beslag op de beschikbare vrije ruimte, primaire grondstoffen en energie verhoging van de ecoefficiëntie, afvalstromen zowel naar materialen als energie of maximaal gebruik van duurzame vervoerswijzen. Bedrijven zouden dan individueel gescand worden volgens een standaard checklist, die in het vervolgproces tijdens de komende periode concreet wordt uitgewerkt. Daarna zal het centraal aanspreekpunt van de ontwikkelende organisatie de mogelijke bedrijfsspecifieke besparingen aangeven. Het bedrijf heeft dan de keuze hier al dan niet op een of andere wijze op in te gaan. Bij de uiteindelijke uitgifte zou dan als een van de kwaliteitsdrempels rekening gehouden kunnen worden met de mate waarin het bedrijf ingaat op de gesuggereerde besparingsopties die redelijkerwijze haalbaar zijn. Het uitgiftebeleid in Eiland Zwijnaarde wordt ondersteund door promotie en marketing van de unieke positie en combinatie van het bedrijventerrein en door een pro-actieve benadering vanwege de ontwikkelende organisatie van de bedrijven die : • zich eerder al gemeld hebben bij de Stad Gent; • in aanmerking komen voor herlocatie op wens van de Stad Gent; • mogelijkerwijze tot herhuisvesting te verleiden zijn.

95

Fasering

7.

»

98


Bijgaande kaart geeft de thans voorziene gerealiseerde toestand weer op een aantal belangrijke data in het ontwikkelingsproces. Volgende jaarfasering van de belangrijkste inrichtingsacties wordt nagestreefd om tot die tussentijdse resultaten te komen; voorbereidende studies, vergunningsaanvragen, noodzakelijke besluitvormingsmomenten en dergelijke meer zijn hier niet mee in opgenomen; ze kunnen door een gedetailleerde terugrekening worden bepaald.

Jaar

inrichtingsacties

2007

Verdere ophoging in zuidelijk deel

2008

Aanleg westelijk deel oeverstrook, incl. plassensysteem en fietspad Verdere ophoging in zuidelijk deel Start ophoging in noordelijk deel Afgraving helling voor westelijke onderdoorgang rondweg

2009

Afronding ophoging in zuidelijk en noordelijk deel Aanleg oostelijk deel oeverstrook, incl. plassensysteem en fietspad Start gronden leidingswerken openbaar domein, incl. hoofdaansluitingen in zuidelijk deel en aanplant bomenrijen zuidelijke groenassen

2010

Start uitgifte bedrijfspercelen fase 1 Start gronden leidingswerken openbaar domein, incl. hoofdaansluitingen in noordelijk deel en aanplant bomenrijen noordelijke groenassen Aanleg wegen en fietspaden (behoudens rijwegen rondweg ten oosten van rotonde), incl. verbindingsweg naar zuidelijke bedrijven Aanleg plassensysteem noordelijk deel oeverstrook Start aanleg landschapsheuvel

2011

Start bouwwerken ‘parkgebouw’ en eerste bedrijven Afwerking openbaar domein Aanleg fietspad noordelijk deel oeverstrook Aanleg kademuur noordelijk deel Bouw gecombineerde fiets/busbrug over tijarm en aanleg aansluitingsdreef Opening bedrijventerrein

2012

Ombouw bestaande aantakking op N469 tot nood-dienstweg

ca. 2013

Start uitgifte fase 2-zones logistiek Aanleg rijwegen rondweg ten oosten van rotonde (na afwerking nieuw bruggenhoofd E40)

ca. 2019

Start uitgifte fase 2-zones kennisbedrijvigheid Plaatsing landmark op landschapsheuvel Vermoedelijk keuzemoment over flexibele zone

ca. 2026-2030

Einde uitgifte

99

eind 2008

eind 2009

eind 2012

ca. eind 2013

eind 2010

eind 2011

ca. eind 2019

ca. eind 2026-2030

Verdere aanpak en timing

8.

»

Volgend verder besluitvormingstraject zal aan de hand van het inrichtingsplan waarvan de stuurgroep in juni 2007 acte heeft genomen worden doorlopen : • principiële goedkeuring door College Gent, Deputatie OostVlaanderen en bestuursorganen andere projectpartners • toelichting aan College Merelbeke, GR-commissies (Gent en Merelbeke) en eventuele adviesraden • communicatie met de omwonenden • eventueel uitvoering gedetailleerd grondkwaliteitsonderzoek laag deel oeverstrook in functie van precieze positionering plassen • project-MER • verderzetting overleg met / opvolging van de studies bij De Lijn over de openbaarvervoersontsluiting • detaillering en concretisering instrumenten uitgiftebeleid • in voorkomend geval : onderzoek naar / ontwerp van / onderhandelen financiering van de gecombineerde fiets/busbrug over de tijarm en de aansluitingsdreef op N469 • eventuele tweede toelichtingsronde • definitieve goedkeuring evt. aangepast inrichtingsplan door College Gent, Deputatie Oost-Vlaanderen en bestuursorganen andere projectpartners Het tijdverloop van dit besluitvormingstraject kan als volgt nog worden geduid binnen een globale timing tot aan de eerste uitgifte : • zomer 2007: principiële goedkeuring door College Gent, Deputatie Oost-Vlaanderen en bestuursorganen andere projectpartners; start communicatie met de omwonenden • september / oktober 2007 : toelichting aan College Merelbeke, de GR-commissies en eventuele adviesraden; opstart project-MER en evt. gedetailleerd grondkwaliteitsonderzoek laag deel oeverstrook; • najaar 2007/begin 2008: opmaak brownfieldconvenant; aanvraag subsidie strategisch bedrijventerrein; overleg met De Lijn; start aanleg oeverstrook • juni/september 2008: tweede toelichtingsronde na afronding projectMER; eventuele bijstelling inrichtingsplan • oktober 2008: definitieve goedkeuring evt. aangepast inrichtingsplan door College Gent, Deputatie Oost-Vlaanderen en bestuursorganen andere projectpartners • einde 2008: einde ophoging noordelijk deel voor R4-werken; helling westelijke onderdoorgang afgegraven • midden 2009: einde ophogingen zuidelijk deel en start werken R4zuid • zomer 2009: start infrastructuurwerken en groenaanleg in bedrijventerrein; evt. eerste actualisatie project-MER i.f.v. bruikbaarheid ervan door individuele bedrijven

104

• • • •

einde 2009: einde andere ophogingen noordelijk deel voorjaar 2010: start uitgifte-overeenkomsten najaar 2010: start bouwwerken ‘parkgebouw’ en eerste bedrijven vermoedelijk midden 2011: opening R4-zuid; opening eerste bedrijven.

»

Eiland Zwijnaarde DOSSIER. Haalbaarheidsstudie en inrichtingsplan regionaal bedrijventerrein. een opvallend slim logistiek park aan de

Recommend Documents