kennis dossier HET NIEUWE BEDRIJVENTERREIN

kennis dossier 20 13

‘HET NIEUWE BEDRIJVENTERREIN’

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER

Gemeente Amsterdam • BOM • Bouwgrond • LIOF • LIOF • OML • OMU • SADC/PHB • SADC • Provincie Noord-Brabant


Uitgever Edgar van Eekelen Elba Media Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort 033-8700 100

Hoofdredactie Jan-Willem Wesselink

Redactie Edward Doelman

vormgeving Kilian Idsinga

Redactieadres Elba Media Paulus Borstraat 41 3812 TA Amersfoort 033-8700 100 [email protected]

Beeldmateriaal Aangeleverd door betrokken partijen

pagina 2

Colofon

inhoudsopgave

Kennisdossier Bedrijventerreinen ‘Het Nieuwe Bedrijventerrein’

Ten geleide

Op 10 oktober 2013 organiseerde vakblad Bedrijventerrein samen met de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) de achtste editie van het Nationaal Bedrijventerrein Congres. Het thema van het congres luidde: ‘Het Nieuwe Bedrijventerrein’.

Gemeente Amsterdam

Thema’s die onder meer aan de orde kwamen: • Flexibiteit • Reshoring • De gebruiker centraal • Logistiek • Stedelijke herverkaveling • Digitalisering • De nieuwe financiële werkelijkheid

Regierol vanuit de overheid noodzakelijk

Jan-Willem Wesselink, hoofdredacteur vakblad Bedrijventerrein

Vrij spel voor verkleuring

04

06

BOM Samenwerken voor een optimale economie

10

Bouwgrond 14

LIOF ‘Door herstructureren werkgelegenheid creëren’

16

LIOF Juist in crisistijd een goed instrument

18

OML

Dit Kennisdossier is samengesteld naar aanleiding van het Nationaal Bedrijventerrein Congres 2013. De bij het congres betrokken partijen hebben vanuit hun eigen invalshoek een bijdrage geleverd. Deze publicatie is een naslagwerk en inspiratiebron voor bedrijven en gemeentelijke organisaties.

Keyport 2020: connecting tomorrow, today

Dit dossier bevat informatie die met de grootste zorgvuldigheid is samengesteld. Elba Media bv en de bij deze uitgave betrokken instanties zijn op geen enkele manier aansprakelijk voor mogelijke gevolgen die kunnen voortvloeien uit het gebruik van in deze uitgave opgenomen informatie.

SADC

20

OMU What’s up in herstructurering?

24

SADC/PHB PHB-bijeenkomst groot succes!

Logistiek en economie naar een gouden toekomst?

28

30

Provincie Noord-Brabant Twee Brabantse sporen

34

pagina 3

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER

Het Nieuwe Bedrijventerrein

Het Nieuwe Bedrijventerrein

Vrolijk aan de slag

Trends watchen

T

ijdens het afgelopen Nationaal Bedrijventerrein Congres was de sfeer opvallend vrolijk. Niet alleen omdat iedereen oude bekenden tegenkwam of omdat de locatie zo leuk was – en zelfs niet omdat het programma goed in elkaar stak (wat trouwens ook zo was).

professionals. Cramer, Huizinga en Noordanus zetten bedrijventerreinen op de kaart. Voor het eerst in decennia waren bedrijventerreinen weer belangrijk. Maar net toen we dachten te kunnen oogsten, gooide de crisis roet in het eten en kwamen we met een harde knal op de grond. En ja, dan duurt het even voordat je weer opkrabbelt.

Nee, ik denk dat de sfeer zo goed was omdat we daar met z’n allen zin in hadden. Een week eerder had bankpresident Klaas Knot gezegd dat het allemaal weer goed komt. Niet omdat hij daar signalen toe ziet, maar omdat hij het voelt aan zijn water. De huizenprijzen stijgen weer. En de zomer was de beste in decennia. Misschien was dat nog wel de hardste parameter: het kan ook mooi weer zijn in crisistijd. Heel erg mooi weer zelfs.

Dat dat moment nu is aangebroken, bewijst ook dit Kennisdossier. Op tal van plaatsen in het land is weer dynamiek op gang gebracht. Maar gaat het nu wel of niet goed? Klopt het vrolijk stemmende optimisme, of de pessimistische realiteit? Ik haal daarbij graag Astro Teller aan, chief of Moonshots bij Google[x]. Hij zei onlangs in een interview met het blad Wired dat topondernemers ‘een speciale mix hebben van oneindig optimisme en ziekelijke paranoia. Maar wie niet een ton aan optimisme heeft, gaat het niet redden’.

Ondertussen gaat het helemaal niet goed met onze bedrijventerreinen. De leegstand is gigantisch en wordt voorlopig niet opgelost. Het is ook nog steeds niet duidelijk wie daarvoor moet betalen. De ruimtebehoefte van bedrijven krimpt alleen maar. En de 3D-printer is misschien een kans, maar in ieder geval een bedreiging. Oh ja, de werkloosheid stijgt ook nog steeds. Waarom dan toch dat optimisme? Omdat het eigenlijk geen optimisme is, maar realiteitszin. De afgelopen tien jaar waren fantastisch voor bedrijventerrein-

pagina 4

Dat geldt wat mij betreft niet alleen voor ondernemers, maar voor iedereen die momenteel succesvol wil zijn. Laat het u dus inspireren. Natuurlijk dank ik hier iedereen die aan dit dossier heeft meegewerkt. Ik wens u veel leesplezier. <

Jan-Willem Wesselink Hoofdredacteur Bedrijventerrein

pagina 5

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Tweede leven voor Sloterdijk

Vrij spel voor verkleuring Hoe revitaliseer je een monofunctioneel bedrijventerrein tot een levendig gebied met een duurzame toekomst? Met deze vraag houdt het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam zich dagelijks bezig. In samenwerking met het Havenbedrijf, de ondernemersverenigingen OR AM & OV Westpoort en de KvK streeft de organisatie naar de verbetering van het kantorengebied Sloterdijk aan de logistieke Westas van Amsterdam.

V

anaf de jaren ‘80 ontwikkelde zich aan de zuidkant van het havengebied een groot monofunctioneel kantorengebied gericht op telecombedrijven. Rondom station Sloterdijk, het 2e station van Amsterdam, vestigde zich een groot aantal bedrijven, zoals KPN, Reed Elsevier, Telegraaf en UPC. De laatste jaren bleek de monofunctionele formule uitgewerkt. De leegstand nam toe en de vraag nam af. Het nieuwe werken in combinatie met de economische crisis versterkte deze negatieve trend. ‘We beseften dat we actie moesten ondernemen om het gebied aantrekkelijk te houden’, aldus wethouder Freek Ossel. pagina 6

Het gebied kon de meeste ingrediënten van een succesvol bedrijventerrein al afvinken. De ‘hardware’ was al op orde. Het gebied was en is top bereikbaar. Daarnaast profiteert Sloterdijk van de in 2013 geopende tweede Coentunnel en de Westrandweg (verlengde A5). Vooral de Westrandweg neemt een psychologische en fysieke barrière weg. Het gebied voelt dankzij deze weg veel meer als een onderdeel van de stad. Naast de bereikbaarheid was de openbare ruimte al jaren van een hoog niveau; de beheerder – Havenbedrijf Amsterdam – won al meermaals de ORAM-prijs voor het best beheerde Amsterdamse bedrijventerrein. Toch bleek het niet genoeg. ‘De extra impulsen in de infrastructuur zijn een opkikker, maar niet de hoofdingrediënten voor een duurzame verandering.’ Vandaar dat Ossel met het Ontwikkelingsbedrijf (OGA) en zijn partners (OV Westpoort en ORAM, Havenbedrijf Amsterdam, Kamer van Koophandel) het Actieprogramma ‘Westpoort op de kaart’ realiseerde. In het actieplan pleiten de bedrijven uit Westpoort ervoor om de komende tijd te investeren in veiligheid, voorzieningen, interne bereikbaarheid en de verbinding met de stad.

Aantrekkelijk vestigingsklimaat creëren

De hoofdambitie voor Sloterdijk was het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Hiermee vaart ze mee met het overkoepelende HavenStadplan van de gemeente. Langs de oevers van het IJ moet ruimte komen voor combinaties van werken en wonen. Ossel: ‘Dit zijn geleidelijke transformaties van gebieden die al volop in bedrijf zijn en dat ook in de toekomst – zij het anders van aard – blijven.’ Het betekent flexibiliteit, fasering en anticiperen op ontwikkelingen. Sloter-

Het kantorengebied Sloterdijk voelt als een onderdeel van de stad, toch nam de leegstand toe.

Het belang van Westpoort Bedrijventerrein Westpoort, waar Sloterdijk onderdeel van is, bestaat uit de haven van Amsterdam en een aantal bedrijventerreinen. Westpoort is het grootste aaneengesloten bedrijventerrein van Nederland. Het maakt deel uit van het economische gebied binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA), dat grofweg wordt bepaald door het Noordzeekanaal, de haven, Schiphol en Greenport. Dit wordt ook wel de logistieke Westas genoemd. Westpoort is belangrijk voor de economie van Amsterdam. Er zijn bijna 2.200 bedrijven gevestigd en er werken bijna 50.000 mensen. Bedrijvigheid richt zich naast de handel, opslag, overslag en logistiek op samenhangende activiteiten op het gebied van zakelijke dienstverlening en communicatie/ICT. De diversiteit van Westpoort biedt plaats aan kleine en grote bedrijven, van op de stad georiënteerde bedrijven tot bedrijven die gebruikmaken van de mondiale connectiviteit van de Haven. Daarmee is Westpoort goed voor tien procent van de Amsterdamse werkgelegenheid en bedraagt het aandeel in de Amsterdamse economie 15 procent (in 2011). Het kantorengebied Sloterdijk heeft daarbinnen een belangrijke rol als het gaat om werkgelegenheid en vestigingen; Sloterdijk kent ongeveer 330 vestigingen en 13.500 arbeidsplaatsen (2011).

dijk wil het voorzieningenniveau verhogen door het vergroten van onder meer de woonfuncties. ‘Dit trekt weer andere voorzieningen aan, waardoor het gebied gevarieerder wordt en beter op wordt genomen in de stedelijke omgeving.’ De voorwaarden voor een levendig stedelijk gebied zijn aanwezig; het Westerpark en de binnenstad liggen relatief dichtbij. Hotels als Ibis, Holiday Inn Express, Meininger en Golden Tulip zijn er al gevestigd en zorgen in combinatie met scholen als het HMC, Media College, ROC en Hogeschool TIO én zeker ook evenementenlocaties als Aristo, The Sand, De Koning en De Rhone voor meer levendigheid. Bedrijven in Sloterdijk zijn op zoek naar die gevarieerde omgeving. Het toevoegen van woningen en hotels in leegstaande kantoren versterkt de verkleuring van functies. In de afgelopen jaren zijn al enkele kantoren getransformeerd tot hotels. Maar de belangrijkste aanpassing is recentelijk gedaan en biedt volgens Ossel ‘vrij baan voor de verkleuring van Sloterdijk.’

pagina 7

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Al ruim 80.000 vierkante meter leegstaande kantoren kreeg een nieuwe functie, in 2014 krijgen naar verwachting bijna 150.000 voormalige kantoormeters een nieuwe functie.

De terugkeer van de menselijke maat

De belangrijkste aanpassingen zijn de nieuwe bestemmingsplannen voor Sloterdijk. Recentelijk werden de plannen vastgesteld, waardoor er veel meer mogelijk wordt. Pioniers liepen aan tegen de monofunctionele bestemmingsplannen. Er was enkel ruimte voor kantoorfuncties. De nieuwe plannen zijn zo opgesteld dat per kavel meerdere functies zijn bestemd – binnen de grenzen van de milieuwetgeving – en met een maximum per functie.

Amsterdamse aanpak kantoren Wethouder Van Poelgeest presenteerde namens het Amsterdamse college in oktober 2010 het Actieplan Aanpak Leegstand Kantoren. Hij sprak halfjaarlijks met de top-10 eigenaren van leegstaande kantoren om samen tot een oplossing te komen. Door de inspanningen zijn structurele knelpunten opgelost, onder andere op het gebied van bestemmingsplannen en bouw- en regelgeving. De Amsterdamse praktijkervaring wordt gedeeld met verschillende ministeries om tot passende weten regelgeving te komen. Ook kiezen steeds meer eigenaren ervoor om de prijs van hun kantoren naar beneden aan te passen. Dit afwaarderen maakt het mogelijk om kantoren een nieuwe functie te geven.

De ruime kaders maken de terugkeer van de menselijke maat in Sloterdijk mogelijk: wonen, werken, horeca, onderwijs, detailhandel en zorg De ruime kaders maken de terugkeer van de menselijke maat in Sloterdijk mogelijk: wonen, werken, horeca, onderwijs, detailhandel en zorg – het kan allemaal.

– het kan allemaal. ‘Op een dergelijke manier wordt leegstand een kans.’ Het zorgt ervoor dat Sloterdijk flexibeler en investeringsvriendelijker wordt. ‘Nieuwe bestemmingsplannen zijn leuk, maar de effecten moeten in de realiteit worden gemeten. Daarbij moeten kansen gegrepen worden door pioniers. De economische crisis speelt natuurlijk een rol, maar toch verbazen we onszelf’, zegt Ossel. De kantoorleegstand loopt terug en overschrijdt de doelstelling van de gemeente ruimschoots (zie kader I). ‘Zoals werd voorzien in het strategiebesluit, begint HavenStad in Sloterdijk!’

De stad dringt door

In het hart van Sloterdijk zijn twee kantoorgebouwen voor een groot deel in 2012 getransformeerd naar hotels: sinds begin 2012 is er een Holiday Inn Express Hotel gevestigd, heeft City Identity Apartments de deuren geopend en eind 2012 vestigde Meininger zich in het gebied. De gemeente startte op haar beurt eind 2013 met de herinrichting van het Orlyplein. Deze resultaten zijn het effect van de gemeentelijke totaalaanpak tegen leegstand. ‘De herbestemming van kantoren tot hotels is het resultaat van een goedlopend programma.’ (zie kader I) pagina 8

De effecten van de nieuwe bestemmingsplannen zijn, sinds de invoering in oktober dit jaar, moeilijk te meten. Concrete veranderingen wijzen echter op een cultuuromslag. Recentelijk werd tijdens het evenement Kantor duidelijk dat de stad doordringt tot in Sloterdijk. Op 5 en 6 oktober dit jaar was het kantoorgebouw Bright Offices twee dagen lang het decor voor een theater, galerie, bioscoop, restaurant en club. Vijf verdiepingen huisvesten toonaangevende instituten, zoals het Nationale Ballet, FOAM, het EYE Film Instituut en de Kleine Komedie. In de directe nabijheid wordt binnenkort een voormalige bedrijfshal door ID&T omgebouwd tot een broedplaats voor digitale muziek en dance-evenementen in Sloterdijk; nieuwe stedelijke ontwikkelingen in Sloterdijk doen zich al volop voor. ‘Onze ambitie is om meer creatieve industrie aan te trekken en een levendig gebied te creëren’, besluit de Amsterdamse wethouder.

Uit de meest recente voortgangsrapportage van de Kantorenloods Amsterdam blijkt dat ruim 80.000 vierkante meter leegstaande kantoren een nieuwe functie kreeg. In 2014 krijgen naar verwachting bijna 150.000 voormalige kantoormeters een nieuwe functie. De doelstelling voor de huidige collegeperiode om 200.000 vierkante meter kantoor te transformeren is daarmee ruimschoots gehaald. In de huidige collegeperiode, die in maart 2014 afloopt, wordt bijna 350.000 vierkante meter getransformeerd. In totaal zijn zestien hotels gerealiseerd in bestaande kantoren en ruim 2.100 woningen. Ook in de MRA komen projecten met succes tot stand. In buurgemeente Diemen wordt een bestaand kantorencomplex omgebouwd tot een studentencampus met bijna 1.000 woningen. Transformatie heeft daarmee een substantieel aandeel in de woningproductie. Naast de voorbeelden in Sloterdijk (City Identity Apartments, Holiday Inn Express en Meininger) is een ander voorbeeld van een succesvol transformatieproject het voormalig GAK-gebouw aan het Bos en Lommerplantsoen in stadsdeel West: in twee fasen worden 651 studenten- en starterswoningen langs de A10 opgeleverd, waarvan het eerste deel begin dit jaar is opgeleverd. Naast hotels en woningen zijn ook andere functies gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn de Hogere Hotelschool in Nieuw-West, detailhandel in West en een oogkliniek in Zuidoost. Ook zijn voormalige kantoorruimtes nu in gebruik door kunstenaars.

Meer informatie kunt u vinden via de site www.amsterdam.nl/westpoort. Heeft u een vraag over het ondernemen in Westpoort, neemt u dan contact op met de twee accountmanagers van Westpoort: Anja Dekker, accountmanager voor Sloterdijk, Sloterdijk I en Sloterdijk II (telefoonnummer 0683622697) of Habiba Alitou, accountmanager voor Sloterdijk III (telefoonnummer 06-030073531). pagina 9

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Samenwerken voor een optimale economie In Helmond wordt sinds het voorjaar van 2013 actief gewerkt aan de Pilot Vraaggerichte Ontwikkeling Werklocaties. Deze pilot is gericht op het faciliteren en versterken van de lokale en subregionale economie door vraag en aanbod op kwalitatieve wijze beter op elkaar af te stemmen. Het startpunt voor deze afstemming wordt gevormd door de vraag uit de markt, en niet door het aanbod. Aan de hand van dit initiatief wil de gemeente samen met ondernemers komen tot een nieuwe methodiek voor herstructurering en gebiedsontwikkeling.

D

e pilot is een coproductie van gemeente Helmond, de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), Stichting Bedrijventerreinen Helmond (SBH), Vereniging Industrieel Contact Helmond (VICH), provincie Noord-Brabant, Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) en de Brabants-Zeeuwse Christelijke Werkgeversvereniging Regio Helmond (BZW). De aanleiding voor dit initiatief volgt uit de regionale bedrijventerreinenprogrammering van provincie Noord-Brabant en de daarmee gepaarde discussie over het aantal hectaren nieuw bedrijventerrein. In Helmond waren plannen voor drie nieuwe terreinen, maar voor twee van deze plannen bestond nog geen bestemmingsplan. Hierdoor zouden alle plannen voor industriële werklocaties in Helmond worden bevroren tot 2020. De ondernemers trokken aan de bel dat er met een dergelijk besluit een groot huisvestingsprobleem zou ontstaan in deze arbeidsregio, vanwege de groei van deze ondernemers en de lokale verbondenheid met hun markt en partners. Gemeente Helmond heeft dit signaal opgepakt, met de ondernemers samen nader onderbouwd en het bij de provincie Noord-Brabant neergelegd in een voorstel voor een pilot. In dit voorpagina 10

stel geeft de gemeente aan dat zij bereid is meer hectaren plancapaciteit te schrappen dan hen volgens de programmering werd gevraagd. De gemeente Helmond was hiertoe bereid onder de voorwaarde dat de hectaren die op basis van onderbouwde vraag ontwikkeld zouden worden, ook mochten landen binnen de twee plannen waarvoor nog geen bestemmingsplan bestond. De provincie erkende het probleem dat mogelijk ontstaat voor Helmond en de regio en ging daarom akkoord met het voorstel en het opereren vanuit een pilotstatus. Daarbij zijn door de provincie aanvullende randvoorwaarden gesteld. Een deel van deze afspraken heeft verband met eerder gemaakte afspraken tussen1 de gemeenten en de provincie. Er is bijvoorbeeld aangegeven dat er geen nieuwe locaties mogen worden ontwikkeld buiten de bestaande plannen. Daarnaast zijn randvoorwaarden gesteld die zich verhouden tot recente beleidsvorming. Zo dient de Ladder Duurzame Verstedelijking een prominente plaats te krijgen in de uitwerking en wordt een vraaggerichte benadering niet alleen geprojecteerd op de ontwikkeling van nieuwe locaties, maar ook op vragen die zich voordoen op de bestaande bedrijventerreinen. Ten slotte is de afstemming binnen de regio en ook de overdraagbaarheid van belangrijke bevindingen naar de regio een belangrijke

De pilot Vraaggerichte Ontwikkeling Werklocaties wordt breed gedragen en is een coproductie van gemeente, ontwikkelingsmaatschappij, stichtingen en verenigingen en regionale verbanden.

randvoorwaarde. Op basis hiervan heeft NoordBrabant op 28 maart 2013 groen licht verleend voor deze pilot voor de periode van één jaar, tot 31 maart 2014.

Uitwerking naar een nieuwe methodiek

Vraaggericht ontwikkelen betekent daar beginnen waar de vraag zich voordoet: bij de markt. Er zijn diverse overleggen geweest met Helmondse ondernemers, wisselend van mkb tot internationale bedrijven die hun vestiging binnen de gemeente hebben. Daarnaast is er contact met het Vastgoedplatform Regio Helmond, een actief netwerk waarin een breed pallet van professio-

nals uit de vastgoedsector hun kennis, inzicht en visie op (onder meer) deze materie delen. De signalen die hieruit volgden zijn vertaald naar een programma Pilot Vraaggericht ontwikkelen, bestaande uit een aantal projecten, praktijkcases en acties. Deze initiatieven worden uitgewerkt aan de hand van drie sporen: - Vraagmonitoring - Afwegingskader - Instrumentarium Het spoor vraagmonitoring verhoudt zich tot de dynamiek in de markt. Wat leeft er bij de ondernemers en hoe is het verloop (kwantitatief en

Een deel van deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Ruimtelijke Overleggen (RRO’s), Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (d.d. 01-01-2011, SVRO) en de Milieu Effect Rapportage Oostelijk deel van Stedelijk gebied, opgenomen als deel D van de structuurvisie (d.d. 30-06-2011, MEROS).

1

pagina 11

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



kwalitatief) van deze dynamiek. Het afwegingskader verhandelt de inhoudelijke afwegingen die gemaakt worden in relatie tot bestaande en nieuwe terreinen. Ten slotte wordt aan de hand van het spoor instrumentarium gewerkt aan een slagvaardige toepassing van het publieke instrumentarium, binnen en indien nodig ook buiten de vigerende wettelijke kaders. Dit vertaalt zich in onderstaand overzicht.

Cyclisch proces

De pilot doorloopt een cyclisch proces. De initiatieven uit het programma verhouden zich tot concrete vragen en issues die er spelen. Vanuit deze initiatieven wordt een groeiend inzicht verkregen. Dit inzicht draagt bij aan het verder formuleren van (tussentijdse) oplossingen en gedragen resultaten, wat uiteraard de onderlinge initiatieven weer ten goede komen. ‘Learning on the job’ is daarbij zo veel mogelijk het adagium.

Van een vliegende start…

Een nieuwe manier van werken vraagt om een omslag qua cultuur binnen het werkveld van gebiedsontwikkeling en herstructurering. Zowel de overheid als de ondernemers zijn zich hiervan bewust. De huidige manier van werken stamt uit de periode van hoogconjunctuur en leidt in het huidige economische getij onvoldoende tot een bevredigend resultaat. Daarmee is de motivatie voor anders denken en anders doen hel-

der. Zelfs zodanig dat de gedeputeerde van provincie Noord-Brabant en de gemeenteraad van Helmond zich hiertoe committeren middels een formeel besluit. Binnen de afdelingsplannen RO en EZ van gemeente Helmond is het opgenomen als prioriteit. En inmiddels zijn meer tussentijdse resultaten behaald. Structuurvisie gemeente Helmond De eerder genoemde randvoorwaarden van provincie Noord-Brabant zijn door gemeente Helmond vertaald in diens gemeentelijke structuurvisie. In deze structuurvisie is tevens het initiatief van deze pilot opgenomen, waarbij het verband tussen bestaande en nieuwe locaties nogmaals wordt benadrukt. Hierbij zijn de locaties die in beschouwing worden genomen, opgenomen in de verbeelding van de concept structuurvisie. Protocol voor huisvestingsvraagstukken De manier waarop door alle partijen wordt omgegaan met huisvestingsvraagstukken zal worden vastgelegd in een protocol. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LDV) krijgt hierin een prominente plaats en zal daarmee op het niveau van de individuele vraag worden geïntegreerd. Als vanzelfsprekend vormt de LDV onderdeel van de onderbouwing voor de ontwikkeling van nieuwe locaties. Ten slotte zullen in het protocol afspraken over regionale afstemming worden opgenomen.

Pilot Vraaggericht Ontwikkelen Werklocaties Vraagmonitoring Pilotprojecten Herstructurering Proeftuin Induma Organisatievraagstuk "Rode loper" Webtool overzicht vraag en aanbod Protocol voor huisvestingsvraagstukken (operationalisering Ladder voor Duurzame Verstedelijking) Structuurvisie Helmond Acties Verkenning kansen instrumentarium Verkenning verbreding van mogelijkheden op bestaande locaties ten behoeve van faciliteren vraag Strategisch communicatieplan Sessies bestaande bedrijventerreinen met ondernemers Cases (15 Ha onderbouwde en urgente vraag) Clusteren en uitbreiden Bedrijf A Verkenning haalbaarheid groeiopgave Bedrijf B Uitbreiding en inzet warehousing Bedrijf C Aankoop en gefaseerde ontwikkeling perceel Bedrijf D Huisvesting Bedrijf Bedrijf E

pagina 12

Afwegingskader

Instrumentarium

Overzicht vraag en aanbod Ondernemers zijn zelf partij in de coproductie van deze pilot. Samen met de ondernemers en het vastgoedplatform is een Programma van Eisen opgesteld voor de ontwikkeling van een webtool voor een volledig, actueel en neutraal overzicht van beschikbare bedrijfsruimte. Aan de hand van dit PvE wordt momenteel een webtool ontwikkeld. Bij het beheren van deze tool zullen gemeente, SBH en VRH gezamenlijk optrekken. Proeftuinen voor herstructurering Het college van B en W van gemeente Helmond heeft besloten de herstructurering van bedrijventerrein Induma te adopteren als

een proeftuin binnen deze pilot, waarbij de herstructurering voor de terreinen Induma Oost en Induma West samen met de ondernemers wordt opgepakt en uitgevoerd.

belangrijk. Een ondernemer kijkt verder dan de grenzen van één specifieke gemeente en gemeente Helmond heeft haar perspectief verbreed van gemeente naar arbeidsregio.

Verankeren van regionale afstemming In de regio wordt ambtelijk afgestemd over de voortgang van de pilot in de werkgroep Werken. Huisvestingsvraagstukken worden binnen de regio gedeeld middels het ‘één loket’ van de subregio Stedelijk Gebied. Anderzijds zijn binnen subregio De Peel de eerste stappen gezet voor een vergelijkbare afstemming. Beide ‘loketten’ worden opgenomen in het eerder genoemde gemeentelijke protocol voor huisvestingsvraagstukken. Bestuurlijke afstemming in de regio wordt verzorgd middels het Regionale Ruimtelijk Overleg.

Dit verhaal is integraal opgepakt en vertaald naar het gemeentelijke project ‘Organisatievraagstuk Rode Loper’. Daarnaast heeft het tot gevolg dat alle initiatieven uit deze pilot zo veel mogelijk het karakter hebben van een co-creatie: het delen van verantwoordelijkheden, meedenken in elkaars werelden en transparantie.

ORGANISATIEVRAAGSTUK RODE LOPER

De huidige tijd vraagt om een andere houding van de overheid én ondernemer. Dat begint bij het doorgronden van de vraag van de ondernemer: wat is de achtergrond van die vraag, welke kansen kunnen er gezamenlijk worden geïdentificeerd, hoe worden deze gezamenlijk opgepakt, welke procedurele aspecten komen hierbij kijken en hoe verhouden deze zich tot een reëel tijdspad? Dit betekent ook dat er samen met het bedrijfsleven opnieuw kritisch gekeken wordt naar het doel achter de instrumenten en (beleids-)regels. Op het moment dat ondanks gemeenschappelijke belangen de (ruimte)vragen nog steeds vastlopen, is het van belang processen zo in te richten dat er op een snelle, efficiënte manier geschakeld kan worden binnen het vigerende wettelijke regime. Belangrijk aandachtspunt hierbij is de wijze waarop ondernemers en overheid hierin met elkaar samenwerken. De basis voor een productieve samenwerking tussen overheid en bedrijfsleven is vertrouwen. Beide partijen zullen verantwoordelijkheden moeten delen over de bedrijventerreinen waar ondernemers zich vestigen. Dit kan alleen wanneer beide partijen transparant en flexibel naar elkaar acteren. Ondernemers dienen in vertrouwen bij de overheid openheid te geven over de onderbouwing van hun vraag. De overheid dient de ondernemers inzichtelijk te maken hoe hun vraag zich verhoudt tot diens processen en hoe deze in de organisatie wordt weggezet. Regionale afstemming is hierbij erg

Zes praktijkcases Deze inventarisatie leidde niet alleen tot veel waardevolle input, maar ook tot de start van een belangrijke samenwerking op een heel concreet niveau. Zo hebben de gesprekken met de ondernemers geleid tot zes concrete praktijkcases die worden opgepakt en onder de vlag van de pilotstatus worden uitgewerkt. In totaal gaat het om een onderbouwde ruimtevraag van circa 15 hectare bedrijfsruimte op industriële werklocaties, waar allerlei vragen aangaande het vestigingsklimaat dwars doorheen lopen. Daarbij kun je denken aan clustering van meerdere bedrijfslocaties, omgang met ecologische waarden in de nabijheid van het terrein en verkeers- & vervoersdynamiek inclusief parkeren. Het instrumentarium De focus binnen de pilot ligt niet op het ontwikkelen van nieuw instrumentarium, maar op het verkennen van de mogelijkheden voor flexibiliteit binnen de bestaande weten regelgeving en instrumentarium, eventueel vooruitlopend op de nieuwe Omgevingswet. Het doel blijft tijdig maatwerk te kunnen leveren op concrete vragen.

…naar een goed resultaat

De pilot is goed op koers om in het voorjaar van 2014 inzicht te bieden in overdraagbare handvatten voor een vraaggerichte aanpak voor huisvestingsvraagstukken van ondernemers bij gemeentelijke overheden. Een belangrijk aandachtspunt in deze voorliggende fase is een goede manier vinden om de afspraken en werkwijze goed te verankeren tussen de verschillende partijen.

Angela Vogelsangs is werkzaam als procesmanager Bedrijfslocaties bij de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM). Voor vragen over de pilot kunt u contact opnemen via [email protected]. pagina 13

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Dreigend tekort bouwgrond, met name grote kavels

Bouwgrond.nl gedetailleerde informatie en de juiste selectiecriteria Bouwgrond.nl biedt voor gemeenten en grondeigenaren een goede kans om in gesprek te komen met geïnteresseerde partijen. Bouwgrond.nl biedt u (kosteloos) de mogelijkheid om deze informatie aan te vullen waar nodig, of te updaten bij nieuwe ontwikkelingen. Neem hiervoor contact op via [email protected] of 040-267 7272.

Regierol vanuit de overheid noodzakelijk Bouwgrond voor bedrijven lijkt in overvloed beschikbaar te zijn, maar geschíkte bouwgrond is lastig te vinden, met name voor bedrijven uit

Ingenieursbureau Archicom is specialist op het gebied van locatiestudies, bedrijfskundig en logistiek advies, integraal ontwerp & engineering en design & build-oplossingen voor bedrijfshuisvesting. Dura Vermeer Groep behoort tot de top van de Nederlandse bouwindustrie en is actief met de ontwikkeling, realisatie, advisering en engineering van woningbouw, utiliteitsbouw en infrastructuur. Het concern onderscheidt zich door zijn integrale en multidisciplinaire aanpak bij locatiestudies en huisvestingsopgaven.

zwaardere milieucategorieën als industrie, productie en logistiek. Ingenieursbureau Archicom en bouwconcern Dura Vermeer komen tot deze constatering naar aanleiding van een onderzoek naar de beschikbaarheid van bedrijfskavels in de belangrijkste economische regio’s van Nederland. Vanuit de geconstateerde schaarste is de gedachte ontstaan om het totaalaanbod bedrijfsbouwgrond zo goed mogelijk in kaart te brengen en toegankelijk te maken. Dat is gerealiseerd met Bouwgrond.nl.

I

nmiddels is Bouwgrond.nl de meest complete, volledige en actuele database van beschikbare bouwgrond voor bedrijven van meer dan 1.000 m2 in Nederland. De website concludeert dat bouwlocaties op dit moment door de overheid niet of nauwelijks worden ontwikkeld, maar vooral worden geschrapt. ‘Dit is de doodsteek voor de toekomst van de Nederlandse economie’, menen de onderzoekers. ‘Op korte termijn, tussen nu en 5 jaar, lopen ondernemers hierdoor in menig regio vast. Vooral grotere kavels worden schaars.’ Echter, enkele regio’s blijven nieuwe bedrijventerreinen voortvarend ontwikkelen en weten succesvol in te spelen op de komst van grote (vooral logistieke) bedrijven. Keerzijde hiervan is dat de druk op herontwikkeling van bestaand vastgoed afneemt en noodzakelijke herstructurering – pagina 14

zonder ingrijpen van de overheid – niet door de markt zal worden opgepakt. De onderzoekers: ‘Dat wil niet zeggen dat er nu massaal aanbod moet worden gecreëerd, maar dat juist een marktgerichte aanpak en regionale afstemming noodzakelijk zijn.’

Bouwgrond.nl

De conclusies van het onderzoek zijn gebaseerd op een unieke database van duizenden kavels en vormde de directe aanleiding voor Dura Vermeer en Archicom voor het ontwikkelen van een complete ‘online’ databank voor bedrijven in Nederland: Bouwgrond.nl. Naast ‘greenfields’ (nieuwe locaties) brengt Bouwgrond.nl ook zogeheten ‘brownfieldlocaties’ in kaart: oude ofwel bestaande bedrijfslocaties die veelal beschikken over verborgen ontwikkelpotentie. Juist daar is sprake van ruimere planologische mogelijkheden

ten aanzien van bijvoorbeeld milieucategorie en bouwhoogte die op de moderne bedrijventerreinen door stedebouwkundige eisen en wensen ontbreken. De onderzoekers van Bouwgrond.nl constateren eveneens dat het promotiebeleid van uitgevende organen zoals ontwikkelingsmaatschappijen en gemeenten te wensen overlaat. Het aanbod van bouwgrond is diep weggestopt op gemeentelijke websites en de voor zoekende partijen cruciale informatie is nauwelijks vindbaar. Alleen professionals zijn in staat om deze informatie te ontsluiten. Ruim 40 procent van alle gemeenten laat hierdoor kansen liggen. Met deze opzet wil Bouwgrond.nl ondernemers helpen bij het vinden van geschikte vestigingslocaties. Het gaat hierbij niet alleen om gemeentelijke

gronden, maar ook om gronden van andere aanbieders. Al het beschikbare en bekende aanbod wordt kosteloos geplaatst en maximaal verrijkt met aanvullende informatie. Het ‘online’ aanbod wordt continu aangevuld en geactualiseerd. Het meest complete en actuele aanbod bedrijfsgrond met onafhankelijke en objectieve informatie vanuit het perspectief van de zoekende partij.

Voor meer informatie over www.bouwgrond.nl kunt u contact opnemen met ir Tom Horstink, Senior Development Manager Archicom: 040-267 7272, 06-3092 4630 [email protected] pagina 15

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



‘Door herstructureren werkgelegenheid creëren’ De lila schaaltjes met Valess-vleesvervangers, wie kent ze inmiddels niet uit de super-

Door(ver)pakken

markt? In het Zuid-Limburgse Landgraaf vliegen ze in opdracht van FrieslandCampina

De gemeenteraad van Landgraaf heeft op 26 september ingestemd met uitvoering van de eerste herontwikkelingsfase. De gemeente voert de grondexploitatie, waarin LHB financieel participeert. Daarnaast brengt LHB kennis en kunde in en ziet Rob van Midden meer een functie als animator van het hele plan: ‘Voor ons is herstructurering geen doel op zich, meer een middel. Ons doel is economische ontwikkeling. We zien hier in Landgraaf een schoolvoorbeeld van hoe het moet.’ Twan Bongers beaamt dit: ‘Door de vastgoedverkoop krijgen wij financiële ruimte om te investeren. Dankzij deze samenwerking met LHB en gemeente kunnen wij nu stevig doorpakken. Of noem het doorverpakken...’

vrijwel dagelijks over de ‘hogesnelheidslijn’ van de verpakkingsmachines bij Fresh Valley. En niet alleen vleesvervangende producten, ook vleesproducten, aardappeltjes, groenten; alles geportioneerd, geconditioneerd, geseald en naar wens verpakt voor kant-en-klaaraanbod in supermarkten in binnen- en buitenland. Convenience noemen we dit. De markt hiervoor is booming in West-Europa. Voor een order lead time van 24 uur binnen een straal van 1.000 kilometer zit je dan ideaal aan de zuidoostgrens van Limburg.

F

Rob van Midden, directeur LHB resh Valley Landgraaf BV

Sinds 2006 is Fresh Valley gevestigd op bedrijventerrein Abdissenbosch in Landgraaf. In een deel van een voormalig vleesverwerkend bedrijf. Het overige deel zal niet in gebruik worden genomen. Daarom wil Fresh Valley geld genereren door dit incourante deel te verkopen en de opbrengst investeren in de hoognodige uitbreiding van de diepvriescapaciteit en een productielijn. Tegelijkertijd ziet directeur Twan Bongers herontwikkelingskansen voor het omliggende bedrijventerrein. ‘Wij zijn echter verpakkers en geen verbouwers.’ Daarom zocht hij een aantal jaren geleden contact met het gemeentebestuur. Vanaf 2011 kon Fresh Valley in samenwerking met LHB en Landgraaf doorpakken op een herontwikkelingsmodel dat het resultaat was van een in hun opdracht uitgevoerd onderzoek door studenten van de Zuyd Hogeschool. ‘Een mooi voorbeeld van triple helix’, zegt Andy Dritty, de Landgraafse wethouder van Economische Zaken en Ruimtelijke Ontwikkeling. pagina 16

Realisatieovereenkomst

De samenwerking wordt beklonken met een realisatieovereenkomst voor de herontwikkeling van Abdissenbosch, locatie Fresh Valley. Hierdoor participeren LHB en gemeente Landgraaf elk voor 50 procent in de financiële risico’s en resultaten van de beoogde herontwikkeling, inclusief aankoop van het incourante deel. De herontwikkeling voorziet fasegewijs in een ruimtelijke en functionele kwaliteitsimpuls van bestaand vastgoed en in een beperkte uitbreiding van het bedrijventerrein. Het project is als prioriteit aangemerkt in het Masterplan Abdissenbosch 2010-2020. ‘We slaan meerdere vliegen in één klap’, stelt wethouder Dritty verheugd vast. ‘Door gezamenlijk te herontwikkelen, hoeven we Abdissenbosch niet uit te breiden naar de nabijgelegen sportvelden. We houden ons dus perfect aan de provinciale en nationale beleidslijn van “eerst inbreiden, dan pas uitbreiden”. We saneren incourant vastgoed en we werken budgettair neutraal. Doordat de private partij de opbrengst van verkoop direct herinvesteert in Fresh Valley creëren we een sterkere onderneming én arbeidsplaatsen.’

Meer smoel

‘Als gemeentebestuur zochten we naar mogelijkheden voor uitbreiding van bedrijvigheid in de regio’, vertelt de wethouder. ‘Met LHB waren we al gauw aan het inzoomen op Abdissenbosch. Een plek met geschiedenis en een prominente ligging voor Europese bereikbaarheid.’ LHB-directeur Rob van Midden: ‘Op basis van het door de hogeschool ontwikkelde model zagen wij mogelijkheden om via een herontwikkelingsaanpak het verouderde deel van bedrijventerrein Abdissenbosch meer smoel te geven en opnieuw van bouwrijpe kavels te voorzien. Interessant, zeker als je er rekening mee houdt dat dit terrein op termijn een optimale ontsluiting krijgt door de aangrenzende ontwikkelingen van Buitenring en een beoogde randweg naar Duitsland. Samen met Fresh Valley en de gemeente Landgraaf hebben we vele aspecten van sloop, saneren en bouwrijp maken onderzocht. Dat bleek essentieel om tot realisatie te komen.’

Andy Dritty (links), wethouder gemeente Landgraaf en Twan Bongers, directeur Fresh Valley pagina 17

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Inzet revolverend fonds voor herstructurering

Juist in crisistijd een goed instrument De overheid is traditioneel de partij die nieuwe ontwikkelingen stimuleert met een subsidie. Ook de inzet van een revolverend kapitaalfonds is een goed werkend instrument. Zeker wanneer private partijen betrokken zijn. Juist in crisistijd blijkt het ook nog eens een succesvol instrument.

L

imburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen (LHB)

LHB beschikt over een revolverend fonds. Een investering van LHB moet leiden tot een hogere investering in het gebied (de multiplier) en elke euro moet meerdere keren worden gebruikt (revolverendheid). LHB participeert op deze manier financieel en risicodragend in herstructurering, waarbij de focus ligt op herontwikkeling van verouderd vastgoed op de private kavel. Met het revolverend fonds weet LHB partijen bij elkaar te brengen, te stimuleren en te enthousiasmeren. LHB gaat gericht op zoek naar de achterliggende belangen en rollen van de partijen die een verouderd deel van het bedrijventerrein willen verbeteren. Van daaruit zoekt LHB samen met deze partijen naar verbeteringen en haalbare businesscases. LHB brengt menskracht en kennis in en heeft daarnaast kapitaal beschikbaar om de business cases ook financieel haalbaar te maken. pagina 18

Herontwikkeling Abdissenbosch, locatie Fresh Valley

Een mooi voorbeeld van deze aanpak is de samenwerking tussen gemeente, bedrijfsleven en LHB in de herontwikkeling van Abdissenbosch, locatie Fresh Valley. Deze partijen hebben hier allereerst gezamenlijk onderzocht welke investeringen (bodem, sloop, flora en fauna) er nodig waren voor de herontwikkeling. Daarnaast is in deze fase heel goed met elkaar in beeld gebracht wat de rollen, de doelstelling en de beperkingen van de partijen waren. Deze analyse is essentieel om te zorgen dat bij de structurering van de investering door LHB alle partijen op de goede manier worden geprikkeld om bij te dragen aan het uiteindelijke resultaat. Uit deze analyse bleek dat Fresh Valley graag wil doorinvesteren in innovatieve activiteiten, maar dat ze hierin financieel beperkt is. Mede doordat het geld vastligt in voor een deel incourant en leegstaand vastgoed. Dit vastgoed is gefinancierd. Omdat ook de financier bereid is in deze crisistijd een forse afboeking voor haar rekening te nemen, is Fresh Valley in staat om dit vastgoed tegen een lage marktwaarde te verkopen en de opbrengsten uit deze verkoop te investeren in plaats van af te lossen. Het gezamenlijke belang van de gemeente en LHB is om de voorinvestering voor de herontwikkeling zo beperkt mogelijk te houden en om Fresh Valley zo veel mogelijk te stimuleren in het doorinvesteren en daarmee in nieuwe arbeidsplaatsen. Dit alles binnen de grenzen van marktconformiteit en met zicht op een sluitende grondexploitatie.

Structurering herontwikkeling

De gemeente en LHB participeren elk voor 50 procent in de financiële risico’s en resultaten van

de beoogde herontwikkeling, inclusief de aankoop van het incourante deel van het vastgoed. Om de voorinvestering zo beperkt mogelijk te houden, is ervoor gekozen om de herontwikkeling op te splitsen in 2 fasen. Voor de 1e fase wordt het vastgoed direct aangekocht en voor het 2e deel verkrijgen de gemeente en LHB een aankoopoptie. De aankoopprijs is residueel bepaald en omdat alle partijen een gelijk kennisniveau hadden, konden de onderhandelingen over (grond)waarden snel en zakelijk worden afgerond. Een tweede uitdaging is ervoor te zorgen dat Fresh Valley daadwerkelijk gaat investeren. De uitoefenprijs van de aankoopoptie is afhankelijk van de daadwerkelijke investeringen die door Fresh Valley in de toekomst worden gedaan. Gaat Fresh Valley niet investeren, dan verkrijgen de gemeente en LHB de gronden voor de 2e fase ‘om niet’. Als de beloofde investeringen daadwerkelijk plaatsvinden, dan ontvang Fresh Valley hiervoor een marktconforme prijs. Met deze structurering is er zicht op een sluitende exploitatie.

Lessen en kansen in crisistijd

• Een gezamenlijk open en transparant onderzoeksproces en daarmee een gelijk kennisniveau draagt bij aan onderling vertrouwen en een gezamenlijke businesscase. ‘Eerst de businesscase, dan de rollen.’ • Een duidelijk beeld van de drijfveren en de beperkingen van alle partijen in combinatie met een gezamenlijke businesscase leidt tot een logische structurering. • Je kan vanuit een revolverend fonds bedrijfseconomische instrumenten inzetten om partijen te verleiden te investeren. Ook hebben we hieruit geleerd dat juist in crisistijd de inzet van het kapitaalfonds voor de herstructurering van bedrijventerreinen aan kracht wint. Naast het grotere bewustzijn van de waarde van vastgoed in haar omgeving lijken vastgoedfinanciers en -eigenaren meer bereid om af te boeken op incourant en leegstaand vastgoed. Hiermee kunnen de vastliggende gelden liquide worden gemaakt. Zij het tegen een lagere waarde, maar liquiditeiten zijn juist in crisistijd belangrijk.

De lila schaaltjes met Valess-vleesvervangers, wie kent ze inmiddels niet uit de supermarkt?

Hieruit blijkt: een revolverend kapitaalfonds is in crisistijd een sterker verleidingsmiddel om private partijen over de streep te trekken.

Zie voor meer informatie: http://bit.ly/1co6tYy pagina 19

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Keyport 2020: connecting tomorrow, today OML is verantwoordelijk voor aanleg, beheer en verkoop van (nieuwe) bedrijventerreinen. Het aanbieden van kavels is nooit een doel op zich, maar een middel om de economische structuur van de regio duurzaam en blijvend te versterken. Daarom werkt OML samen in en met Stichting Keyport2020 aan deze doelstelling.

basis daarvan ligt de intensieve samenwerking tussen ondernemers, overheid en onderwijs- & kennisinstellingen (triple helix). Keyport 2020 is bij uitstek de strategisch gelegen verbindende factor voor samenwerking en de ontwikkeling van innovatieve projecten in eigen regio en tussen de diverse regio’s. Keyport 2020 is de samenwerking over provinciale grenzen heen tussen de acht gemeenten – Cranendonck, Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Nederweert, Roerdalen, Roermond en Weert –, ondernemers en onderwijs- & kennisinstellingen. Deze partijen slaan de handen ineen om de economische structuur van de regio duurzaam te versterken en het vestigingsklimaat te verbeteren.

Economische Uitvoeringsagenda

De Economische Uitvoeringsagenda Keyport 2020 is de agenda en leidraad voor de ontwikkeling van structuurversterkende projecten en activiteiten en focust op vijf speerpunten: maakindustrie, logistiek, agribusiness, leisure & retail en zorg.

K

eyport 2020 is een van de zes regio’s in de Nederlandse economische hotspot Brainport 2020 Zuidoost-Nederland. Samen koesteren deze regio’s één gemeenschappelijke ambitie: Brainport 2020 op de kaart zetten als een van de drie best presterende economische regio’s van Europa. Aan de pagina 20

Maakindustrie Door de kleinschaligheid en grote diversiteit aan hoogwaardige en innovatieve maakbedrijven is Keyport 2020 bij uitstek een geschikte partner om slimme ideeën snel en flexibel om te zetten in concrete producten. Keyport 2020 faciliteert en verbindt bedrijven in de eigen regio, maar ook daarbuiten, en zorgt voor de

vertaling van ontwikkeling via engineering naar realisatie. Keyport 2020 telt een bovengemiddeld aandeel aan maakbedrijven (onder meer Nyrstar, Rockwool, SIF, Trespa, Van Houtum Papier), die niet alleen de kurk voor de regionale economie vormen, maar ook aanjager zijn voor ontwikkelin-

gen en innovaties in andere sectoren zoals agro & food, biobased economy en logistiek. Keyport 2020 zet in op samenwerking in de keten en tussen sectoren. Logistiek Verbindingen leggen doe je vanuit Keyport 2020. De regio ligt centraal op de handelsroupagina 21

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



tes van Antwerpen naar het Ruhrgebied en van de Randstad naar Zuid-Europa. Internationale luchthavens, de hoofdverkeersaders A2 en A73, intercitystations en goed bevaarbare waterwegen met overslagmogelijkheden vormen samen een goed ontsloten netwerk waarlangs de economische dynamiek zich ontVoorbeeldproject: ontwikkeling plooit. Keyport 2020 biedt energietransitie Park Zevenellen riante mogelijkheden om aan Keyport 2020 onderzoekt de realisatie te haken bij de internationale van een Energie Transitie Park (ETP) op ontwikkelingen voor vervoer industriepark Zevenellen in Leudal. Er over weg, water, spoor en moet onder andere duidelijkheid worden lucht. gecreëerd over de vraag of de aanwezige Keyport 2020 beschikt over centrale energievoorzieningen (elektrieen ruim aanbod van grote citeit en warmte) gecombineerd kunnen bedrijventerreinen langs de worden met duurzame energietechnolohoofdverkeersaders, die ingieën (wind, biomassa en zon). Ook is spelen op een multimodale het de bedoeling om de uitwisseling van ontsluiting van personen en energie en reststromen tussen gevestigde goederen. Een ideale vestien nieuwe bedrijven op het terrein te gingslocatie voor logistieke stimuleren. Het ETP biedt een aantrekdiensten zoals weblogistiek. kelijke vestigingslocatie aan bedrijven uit Kennis en expertise binnen de energie- en milieusector met havenfade al aanwezige logistieke ciliteiten. sector (onder meer DC’s van Action, Aldi, Lidl, Plus, UPS) De transitie tot ETP draagt bij aan een maken Keyport 2020 een idegroenere samenleving en een duurzame ale vestigingslocatie voor alle samenwerking tussen bedrijven, overhelogistieke en hieraan verbonden en kennisinstellingen. Uit de ontden activiteiten met toegewikkelingsscenario’s is gebleken dat er voegde waarde.

draagvlak en animo is om een innovatief biobased economy-klimaat en biobasedenergietransitiepark rondom en op Zevenellen te creëren.

Agribusiness De agribusiness (onder meer Nunhems Zaden) is stevig verankerd in Keyport 2020, Niet alleen de aangelegde infrastrucverklaarbaar vanuit de agratuur is van belang in het project, maar rische achtergrond van de vooral de clustering en interactie tussen regio. Landbouwmechanisabedrijven. Vanwege omgevingsfactoren tie en agribusiness trekken is de ruimtelijke ligging van bedrijven op van oudsher samen op. Het is het terrein van cruciaal belang. Ook moet voor de hand liggend dat bioduidelijk worden of het aanleggen van een based industry, hoogwaardige warmtenet en/of energienetten van (bio) agrarische R&D en marktgas en elektra op de locatie wenselijk en leiderschap in Keyport 2020 haalbaar is. hier hun weg kunnen vinden. Keyport 2020 faciliteert en verbindt partijen om meer waarde in de keten te creëren en producten diensteninnovatie te stimuleren. Want juist in pagina 22

de samenwerking en verbinding schuilt de meerwaarde die Keyport 2020 te bieden heeft. Door te innoveren, in te zetten op duurzaamheid en door samenwerking is de agrarische sector in staat om een grote bijdrage te leveren aan werkgelegenheid, de economische structuur, duurzame verankering van de sector in haar omgeving, versterking van het landschap en duurzame natuurontwikkeling in de buitengebieden. Keyport 2020 gaat zich inzetten om, samen met de triple-helixpartners, de ontwikkeling van de biobased economy Limburg te bevorderen en de kansen te verzilveren die de biobased economy voor Keyport 2020 biedt op het vlak van kenniscreatie en innovatie als ook op het gebied van het verwerken van duurzame grondstoffen en het opwekken van duurzame energie. Leisure & retail Met het blauw van de Maasplassen, het groen van de nationale parken tussen Kempen en Maas en het goud van de historische binnensteden heeft Keyport 2020 veel te bieden voor toerisme en recreatie. Goede voorwaarden om naast riant leven en prettig werken in Keyport ook de verbinding te leggen met aangenaam ontspannen en shoppen.

Zorg We hebben allemaal te maken met een groeiende zorgbehoefte en stijgende zorgkosten. Dat dwingt ons om na te denken over nieuwe technologieën om de zorg efficiënter en kostenbewust aan te bieden. Keyport 2020 legt de verbinding tussen grote gespecialiseerde zorgaanbieders in de regio en ondernemers. Want juist in de samenwerking en verbinding schuilt de meerwaarde die Keyport 2020 de sector te bieden heeft. Door de ontwikkeling van innovatieve concepten te stimuleren, komt de zorg dichter bij de patiënt te staan en verbetert de zorg voor chronische patiënten. Keyport 2020 ondersteunt zorginstellingen bij het benutten van nieuwe technologische ontwikkelingen in hun bedrijfsvoering en producten én bij het zoeken naar verbindingen met andere sectoren.

Meer informatie: www.keyport2020.nl

Meer dan vier miljoen bezoekers komen jaarlijks in het Designer Outlet Center in Roermond, dat daarmee een trekker van formaat is. Het watersportgebied van de Maasplassen is in oppervlakte groter dan het hele Friese merengebied en heeft grote potentie. De binnensteden van Roermond, Weert en Thorn nodigen uit voor shoppen, wandelen en een terrasje. Keyport heeft vele troeven in handen om uit te groeien tot een toeristische trekpleister voor dagen verblijfsrecreatie.

Tilman Schreurs Directeur Keyport 2020 T. 0475-426 242 E. [email protected] Ton Hagelstein Programmamanager Keyport 2020 T. 06-2501 0740 E. [email protected] pagina 23

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



What’s up in herstructurering? In het vorige kennisdossier lichtte de NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht haar vernieuwende werkwijze bij de aanpak van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen toe (Herstructurering 2.0!). Een duidelijke omslag ten opzichte van de jaren hiervoor, mede ingegeven door de doelstellingen om sneller en beter resultaat te leveren en rekening houdend met veranderende marktomstandigheden, ook voor gemeenten. Deze werkwijze werpt nu in de provincie Utrecht haar eerste vruchten af. Er is dus blijkbaar duidelijk behoefte aan een meer concrete aanpak van private kavels die weer leiden tot een upgrading van omliggende kavels en bedrijventerreinen. Maar dat betekent wel het leveren van maatwerk op elke locatie en dus f lexibel en inventief omgaan met alle beperkende maat-

maar de basis voor verschillende oplossingen waarbij het succes vaak door de details bereikt wordt. Oftewel een update van Herstructurering 2.0! naar Herstructurering 2.1!

D

e eerste resultaten van Herstructurering 2.0!

De NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht is eind 2011 opgericht met als doel om door middel van de inzet van procesmanagement en financiële participaties 50 hectaren privaat bedrijventerrein in de periode van 2011-2022 te herstructureren. Vanaf 2012 is de NV Ontwikkelingsmaatschappij gestart met de opgave op basis van deze vernieuwde werkwijze. De NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht wil zich hierbij bewijzen via haar pagina 24

Maatwerk in tandpastafabriek stimuleert herstructurering op bedrijventerrein De Isselt.

katalyserende en verbindende functie, en wil zich focussen op de uitvoering van deze beleidsdoelen op private kavels en daarbij marktgericht werken. Ondernemerschap en bedrijfsmatig investeren horen daarbij. De NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht ziet zichzelf dan ook als marktpartij. Dus organisatie- en planontwikkelingskosten dienen als investering te worden beschouwd en zo mogelijk te worden terugverdiend. Nadat in eerste instantie met name de publieke partijen (lees: gemeenten) zijn benaderd voor specifieke locaties, merken we dat in 2013 juist

de private partijen (lees: ondernemers, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, beleggers) ons steeds meer weten te vinden om gezamenlijk – dus ook in overleg met de gemeenten – voor een locatie de kansen en (on)mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Deze werkwijze vraagt de nodige creativiteit en flexibiliteit van de betrokken partijen, maar dat kan dan ook tot verrassende resultaten leiden. Hierbij is elke locatie uniek in zijn kansen en bedreigingen, waardoor herstructurering altijd een kwestie van maatwerk is.

Foto: Frank Hazeleger

regelen. Herstructurering 2.0! is dan ook niet een formule die alles oplost,

Het succes zit veelal in de uitwerking van de details

De herstructurering van bedrijventerreinen is goed te vergelijken met een puzzel. Soms van 5 stukjes maar meestal van wel 1.000 stukjes. Veel stukjes vallen vanzelf op hun plaats, maar het totaal is pas compleet als ook het laatste stukje is gevonden. En dat laatste stukje is nooit hetzelfde. Soms is dat de beperking van het bestemmingsplan, de milieucontour van de buurman, de onwillige huisbankier van de ondernemer, het onbegrip tussen de private en de publieke partij (veelal de gemeente), maar soms ook heel verpagina 25

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



rassend de onbekendheid met de buurman, zowel in persoon als in zijn bedrijfsvoering. De NV Ontwikkelingsmaatschappij kan verschillende manieren kiezen om deze puzzels op te lossen. In de beperkte variant is dat een bemiddelende/faciliterende rol en in de uitgebreide variant een investerende/participerende rol maar er zijn ook diverse tussenvarianten mogelijk. Oftewel maatwerk op de vierkante (bedrijfs) meter! Inmiddels kan geconcludeerd worden dat dit maatwerk heeft geleid tot de eerste concrete resultaten.

Ook de regionaal bekende ontwikkelaar Schipper Bosch toonde interesse in deze fabriek en is in onderhandeling gegaan met Unilever. Zij wilde deze voormalige fabriek, gelegen op een prominente plek langs de Eem, graag kopen en herontwikkelen naar een bedrijfsverzamelgebouw waar verschillende kleine bedrijven zich gaan vestigen. Een passende financiering was echter niet voorhanden. Grootste probleem hierbij was dat er nog geen concrete huurder(s) voor het grootste deel van dit gebouw gecontracteerd konden worden. Dit is een basisvoorwaarde voor financiering vanuit reguliere financiële instellingen. Schipper Bosch heeft het plan voorgelegd aan de gemeente Amersfoort en is vervolgens, op advies van de gemeente, in gesprek gekomen met de NV OMU. Na analyse van het plan en meerdere gesprekken heeft OMU vertrouwen gekregen in de gesprekspartners, de locatie en de beoogde herontwikkeling. Het plan paste ook goed bij de filosofie en doelstellingen van OMU. OMU wilde dan ook graag haar medewerking aan dit project pagina 26

De NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht ziet zichzelf als marktpartij: organisatie- en planontwikkelingskosten dienen als investering te worden beschouwd en zo mogelijk te worden terugverdiend.

verlenen. Via een gedegen strategie wordt een organische ontwikkeling van het grotere gebied tot stand gebracht. Schipper Bosch heeft met inzet van OMU de financiering van de aankoop en verbouwingen rond gekregen en de onderneming DeNieuweStad opgericht. De financiering vanuit OMU is bedoeld voor de beginperiode (0 tot maximaal 4 jaar).

DeNieuweStad staat voor:

‘Een plek waar mensen en bedrijven samenwerken, hun vrije tijd doorbrengen en wonen. Waar kwaliteit en innovatie elkaar vinden en waar nieuwe verbindingen worden gelegd. Waar een deel van de kennis, het geld, de kunde en energie terug wordt gegeven aan de gemeenschap. Een plek waar welzijn centraal staat.’ (website DeNieuweStad) Waar een ontwikkelaar in het verleden alleen op risico ontwikkelde en pas startte als 70 procent verhuurd was, willen Schipper Bosch en de OMU het nu op een organische wijze aanpakken. Schipper Bosch gaat de fabriek stapje voor stapje opknappen, waardoor elk bedrijf dat zich in het pand vestigt maatwerk krijgt. Wat heeft de

nieuwe huurder nodig? Daar gaan we mee aan de slag. Een vernieuwende aanpak die helemaal past bij deze tijd. In het voorjaar van 2013 hebben Schipper Bosch en NV OMU overeenstemming bereikt over de voorwaarden en uitgangspunten van de financiering. Op basis daarvan heeft Schipper Bosch in mei 2013 de voormalige Prodentfabriek gekocht van Unilever en is vervolgens gestart met de nadere planuitwerking. Inmiddels zijn de eerste 10 huurders gecontracteerd en is op een aantal concrete locaties gestart met de verbouw van de voormalige tandpastafabriek. Als de herontwikkeling van deze locatie voldoende is gerealiseerd en er een gestage kasstroom wordt gerealiseerd, kan deze financiering worden ondergebracht bij een reguliere financiële instelling. NV OMU wordt dan uitgekocht en kan haar middelen opnieuw aanwenden voor andere projecten in het kader van de herstructurering. Inmiddels hebben ook andere vastgoedeigenaren en beleggers zich gemeld bij OMU voor advies en investeringskapitaal bij andere herstructureringslocaties op bedrijventerrein De Isselt.

Foto: Frank Hazeleger

OMU heeft zich begin 2012 bij gemeente Amersfoort en Ondernemersvereniging De Isselt van het gelijknamige bedrijventerrein gemeld om gezamenlijk initiatieven te ontplooien voor de herstructurering van dit verouderde terrein. Op dit bedrijventerrein ligt vlak bij het centrum van Amersfoort een kavel van circa twee hectare groot, de Prodentlocatie. Hier stond vroeger de tandpastafabriek van Prodent. Unilever, de eigenaar van het merk en de fabriek, besloot twee jaar geleden de tandpastaproductie te verhuizen. Hiermee kwam deze locatie leeg te staan en is Unilever gestart met de verkoop ervan. In dat kader is er door Unilever met verschillende partijen gesproken.

Door te investeren in de Prodentlocatie draagt de OMU tevens bij aan de herstructurering van De Isselt, een van de belangrijkste bedrijventerreinen in de provincie Utrecht. Verbetering van de Prodentlocatie heeft immers ook een positieve uitstraling op de directe omgeving van dit gebied. Dit sluit goed aan op de doelstelling van de NV OMU: het herstructureren van verouderde bedrijventerreinen door middel van de aanpak van private kavels.

Maar we gaan verder…

De aanpak van de voormalige Prodentfabriek heeft aangetoond dat deze vernieuwde aanpak (Herstructurering 2.0!) werkt, maar dit is pas het begin en zeker niet alleen in Amersfoort. Inmiddels voert de NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht onder andere ook in de gemeenten Utrecht, De Ronde Venen en Veenendaal met verschillende concrete private partijen vergevorderde gesprekken. Deze potentiële projecten worden elk op verschillende wijzen aangepakt op basis van het/de ontbrekende puzzelstukje(s). Wij verwachten u begin 2014 onze volgende projecten te kunnen presenteren! pagina 27

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



PHB-kennisbijeenkomst groot succes! De PHB-kennisbijeenkomst die 7 november 2013 plaatsvond bij Dura Vermeer op bedrijventerrein de Cruquius was een groot succes. Tijdens deze middag was een selecte groep professionals van diverse gemeenten aanwezig om te luisteren en met elkaar in discussie te gaan over ‘triggerplanologie’ voor maximale private actie op verouderde bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam (MR A).

H

et eerste project, ‘vastgoedconcepten verkleuren met maximaal grijs’, was succesvol. Partijen in de MRA zijn enthousiast. Het leeft en het leidt tot positieve actie en enthousiasme bij gemeenten en ondernemers. Bovendien begint de aanpak nu een zekere bekendheid te krijgen, daar moet op worden voortgebouwd. Om deze reden hebben het Projectbureau Herstructurering bedrijventerreinen (PHB) en Stec Groep de handen wederom ineengeslagen voor het vervolg: ‘Maximaal grijs 2.0: Triggerplanologie voor maximale private actie’. Tijdens de afgelopen kennisbijeenkomst is het startsein gegeven voor het vervolg van de eerder verschenen handreiking. Voor dit vervolg hebben de volgende bedrijventerreinen zich aangemeld: Cruquius en Boesingheliede in Haarlemmermeer, De Pijp in Beverpagina 28

wijk, Achtersluispolder en Zuiderhout in Zaanstad en Amstel Business Park in Ouder-Amstel. Projectleiders stelden deze terreinen in een korte presentatie voor, waarna de discussie in deelsessies losbarstte over de vraag op welke manier deze verouderde terreinen meer toekomstwaarde kunnen creëren. Dit werd gedaan door inzichtelijk te maken wat de kansen in stimulerend en faciliterend gemeentelijk beleid zijn, waarbij initiatieven van particuliere eigenaren maximaal worden aangejaagd en mogelijk gemaakt (verleidingsplanologie).

De resultaatdoelstellingen van ‘Maximaal Grijs 2.0’ zijn:

1. Verkleuring maximaal grijs boost geven op drie nieuwe terreinen. 2. Verkleuring maximaal grijs verder uitvoeren op bovengenoemde bedrijventerreinen, die ook al meededen aan 1.0. Verder uitvoeren heeft vooral betrekking op het daadwerkelijke stappen zetten in de realisatie van ‘grijs’ op het niveau van pand en kavel. 3. Ondernemers en investeerders coachen en trainen in het doen van slimme investeringen in het vastgoed gericht op een hogere courantheid en toekomstwaarde, zodat het vastgoed ook op langere termijn aantrekkelijk blijft als bedrijfsruimte. 4. Vergroten van financieringsmogelijkheden – bijvoorbeeld door inzet van crowd funding – voor deze locaties en het mobiliseren van vermogende, ondernemende particulieren. 5. Marktconsultatie en -contractering: binden van (extra) marktpartijen aan de herontwikkeling van deze locaties binnen het kader van het behoud van grijs. 6. Rol van de gemeente bij maximaal grijs scherper maken via de module ‘triggerplanologie’: wat kun je als gemeente meer dan doen nu – onder meer via bestemmingsplan en zeer actief accountmanagement – om private investeringen maximaal te realiseren? De kennisbijeenkomst van 7 november is de aftrap geweest van het vervolg op het onderzoek ‘Grijs 1.0’. Het komende traject ‘Triggerplanologie voor maximale private actie’ zal voortbouwen op het succes van deze ingeslagen weg. Dit door anders naar bedrijventerreinen te kijken en meer oog te hebben voor vernieuwde vastgoedconcepten en -verdienmodellen. Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan contact op met Joost Rutte: [email protected] of kijk op http://bit.ly/19a6MeA. pagina 29

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



Logistiek en economie naar een gouden toekomst? Met de stelling dat de logistieke Westas niet bestaat op Google kreeg een studente van HvA Logistiek de lachers op haar hand tijdens de bijeenkomst ‘Logistiek, motor van de economie van Amsterdam’. Wat heeft de sector aan haar uitspraak?

ling van de logistieke Westas als corridor die de zeehaven, luchthaven en bloemenveiling met elkaar verbindt. Wat betekent de aanwezigheid van deze drie mainports voor de ruimtelijke ontwikkeling van de regio? De bijeenkomst in Pakhuis de Zwijger in Amsterdam onder leiding van Felix Rottenberg bracht op 17 oktober 225 belangstellenden samen, variërend van ambtenaren van gemeenten uit de metropoolregio Amsterdam (MRA), ondernemers, wetenschappers van HvA en TNO en andere experts tot vertegenwoordigers van Greenport Aalsmeer, Havenbedrijf Amsterdam, Schiphol, dataport AMS-IX en NS.

Goud

E

en week na het Nationaal Bedrijventerrein Congres in Utrecht op 10 oktober werd in Amsterdam de Conferentie ‘Logistiek, motor van de economie’ gehouden. Daarbij werd de vraag die op 10 oktober in Utrecht aan de orde was nog eens toegespitst op de ontwikkelingen in de Amsterdamse regio: economie en ruimtegebruik veranderen; welke consequenties heeft dat voor de regio en de bedrijvenlocatie in het bijzonder? Twee aspecten kwamen daarbij aan de orde. Allereerst ging het over de vraag in hoeverre logistiek de motor is van de Amsterdamse economie, hoe de sector de internationale toppositie kan behouden tegen een decor van toenemende concurrentie uit binnen- en buitenland en hoe individuele bedrijven hiervan kunnen profiteren. Een centrale rol is hierbij toebedacht aan de ontwikkepagina 30

Dertje Meijer, directeur van Havenbedrijf Amsterdam, gaf tijdens de conferentie het belang aan van de positie van logistiek in de MRA. Handel & logistiek is met een bijdrage van 16 miljard euro aan het bruto regionaal product de belangrijkste economische sector in de MRA. ‘We zitten op goud’, aldus Meijer die daarbij wijst op de concentratie van vier grote ‘ports’: greenport Flora Holland, dataportcenter AMS-IX, airport Schiphol en seaport Amsterdam. De regio profiteert daarnaast van de aanwezigheid van internationale hoofdkantoren als die van Starbucks en van de uitbreiding van de Rotterdamse haven met de Tweede Maasvlakte. Daar komen dagelijks enorme goederenstromen binnen die snel en goed moeten worden vervoerd naar het achterland. Kansen genoeg dus voor de MRA. De regio kan zich onderscheiden door naadloze verbindingen aan te bieden die goed geregisseerd zijn. Maar bij kansen horen ook bedreigingen. ‘Bedrijven trekken weg en als logistiek zijn toppositie wil behouden, dan moet de sector daar gezamenlijk moeite voor doen’, waarschuwt Meijer.

Imagoprobleem

Wethouder Freek Ossel, in Amsterdam onder meer verantwoordelijk voor de relatie met de Haven, ziet vooral een imagoprobleem. De MRA heeft veel, maar op het gebied van marketing en promotie gebeurt er te weinig. ‘Mainport Holland is geen levend idee meer in Den Haag en we moeten logistiek dan ook veel scherper op de nationale agenda zetten’, aldus Ossel. De bestuurder is ervan overtuigd dat de logistieke Westas volop kansen biedt, en om die te benutten is de samenwerking tussen overheid en bedrijpagina 31

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



ven op regionaal niveau essentieel. Hij wijst daarbij op de aanleg van de A5 en de Westrandweg, die tot in de westelijke tuinsteden effect zal hebben. Ook haalt Ossel de rol van het bedrijfsleven aan in het op de kaart zetten van het Westpoortgebied. ‘We moeten met elkaar in gesprek, culturele verschillen overbruggen en samenwerken aan innovatie. Klein beginnen en zo resultaten boeken die we vervolgens kunnen uitvergroten. Logistiek is niet langer het onderschoven kindje, maar een jongvolwassene met een rooskleurige toekomst.’

te maken heeft met verschillende versnellingen: lokaal, regionaal, nationaal en internationaal. Het is zaak die goed op elkaar af te stemmen. Daarnaast stellen bedrijven en overheden voortdurend nieuwe eisen. Zijn advies: ‘Zorg dat in de laagste versnelling bestaande ruimtelijke voorzieningen effectiever worden benut voor een schone logistiek. Focus daarnaast op slimme logistiek voor de hogere versnellingen. Organiseer bijvoorbeeld bestaande nationale en internationale netwerken efficiënter.’

Opheffen logistiek als topsector

Dat logistiek een van de motoren is van de economie bleef tijdens de conferentie in Pakhuis de Zwijger overeind als stelling.

Hans Brandt van Total Identity ziet de toekomst van de logistiek in de MRA vooral vanuit het perspectief van het DNA van de Amsterdamse regio. In het niet zo lange verleden lag het accent op de bedrijvigheid op het IJ en de handelsstromen via de Rijn vanuit het Duitse achterland: ‘Nederland was het middelpunt van de wereld.’ Maar, voegt hij toe, ‘goederen en logistiek zijn geen vanzelfsprekendheid en ontwikkelen zich niet in een constante lijn. Er zit een dynamiek in die niet verwaarloosd mag worden.’ De realiteit op basis waarvan we volgens Brandt nu over logistiek moeten praten is dat ons land een stipje op de wereldkaart is en dat we dus niet achterover kunnen leunen. Hierbij is een goed begrip voor de situatie waarin de klant opereert essentieel. ‘Die wil altijd goedkoper en effectiever. De logistieke dienstverlener moet zijn product daarom blijven optimaliseren en zodra er grenzen worden bereikt, innoveren. Daarna kan er opnieuw gefocust en vooruit gekeken worden.’ De logistiek zou een pluriform platform moeten worden waar nieuwe ontwikkelingen worden gestimuleerd. ‘En als topsector moet de logistiek verdwijnen, het eigen bestaan overstijgen. Ga op in de sectoren die je als logistiek dienstverlener ondersteunt en pak zo kansen.’

Verschillende snelheden

Professor Oedzge Atzema van de faculteit geowetenschappen in Utrecht waarschuwt de regio vooral door een aantal trends te schetsen, zoals het verschuiven van de hightech distributiecentra naar Eindhoven en het achterland en de verschuiving van luchtnaar zeevrachtvervoer (bulk per schip, piekvraag per vliegtuig). Volgens Atzema bepaalt het adaptief vermogen van de logistieke sector of die ook in de toekomst de motor is van de Amsterdamse economie. Hij schetst een werkelijkheid waarin de logistiek pagina 32

Conclusies

Een andere invalshoek is ook mogelijk. ‘Misschien is de economie ook wel de motor van de logistiek’, vatte gastheer Ruud Bergh, directeur van SADC, in zijn slotwoord de bijeenkomst samen. Conclusies waren er ook. Alom wordt de toenemende concurrentie gevoeld vanuit binnen- en buitenland. Alom wordt ook de noodzaak van samenwerking gevoeld. En toch lijkt dit nog onvoldoende te lukken in de Metropoolregio Amsterdam. Niet alleen tussen bedrijven onderling, maar ook tussen overheden (gemeenten in de MRA) en tussen overheden, bedrijven en kennisinstellingen. De logistieke Westas is als entiteit evenmin eenduidig. De Westas bestaat niet tussen de oren van de mensen en, zoals de eerdergenoemde studente opmerkte, niet op Google. De Westas heeft nog geen duidelijke ‘smoel’. Als we het vragen aan ondernemers blijkt vooral het gebrek aan inzicht in wederzijdse activiteiten dat samenwerking binnen de MRA tegen te houden. Er is onvoldoende uitwisseling van kennis en middelen, waardoor die minder efficiënt worden ingezet. Ook is er een gebrek aan communicatie en aan belangstelling voor wat de buurman doet. In Eindhoven doen ‘ze’ dat beter, aldus de ondernemers. Een deel van de oplossing kan dan ook worden gezocht in het clusteren van bedrijven en oude en nieuwe bedrijfsactiviteiten. Beide kunnen de uitwisseling van kennis en middelen bevorderen en stimuleren dat er een logistieke Westas komt die zich als één presenteert en als één de lijnen uitstippelt naar een toekomst waar bedrijven individueel en de MRA als geheel van kunnen profiteren. pagina 33

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



2 Brabantse sporen In de ‘strategie bedrijventerreinen en

De BOM kijkt met name naar gebieden die een relatie hebben met Brabantse topsectoren, multimodaal ontsloten zijn en gelegen zijn in de stedelijke concentratiegebieden. De herstructurering zal zich daar vanaf 2014 gaan concentreren.

andere werklocaties’ van de provincie Noord-Brabant onderscheiden we twee sporen die we willen volgen bij het bereiken van een excellent vestigingsklimaat.

S

poor 1

Het eerste spoor noemen we ‘de basis op orde’ waarbij een gezonde vraag-aanbodverhouding het belangrijkste doel is. Deze verhouding is in vele Brabantse regio’s zoek. In hun volledig begrijpelijke enthousiasme zijn vele gemeenten en regio’s de afgelopen jaren driftig plannen gaan maken voor nieuwe bedrijventerreinen. Plannen werden gemaakt – hard en zacht –, gronden werden aangekocht en marketingcampagnes voorbereid. Vanaf 2008 werd duidelijk dat we al die hectares (nog) niet nodig hebben. We zijn hierover in gesprek gegaan met de Brabantse regio’s met als doel om een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod te bereiken. Dat is gelukt. De vraag is natuurlijk of we er nu zijn. In 2014 zetten we een nieuwe behoefteraming op en die zal input gaan geven voor een nieuw gesprek met de regio’s. Daarnaast werken we aan een toegankelijk monitoringsysteem om de ontwikkelingen op de Brabantse bedrijventerreinen goed te kunnen volgen. Dit systeem biedt de mogelijkheid om pagina 34

voor alle betrokken partijen inzicht te krijgen in de kwaliteit, bedrijfsmutaties en beleidsveranderingen. Hiermee houden we de basis op orde.

Spoor 2

Het tweede spoor is het zogenaamde ontwikkelspoor. Hierin krijgen de Brabantse economische ambities een vertaling naar locatie- en/of gebiedsontwikkeling, maar ook herstructurering. De provincie Noord-Brabant kende al langer een dergelijke ontwikkelende rol, maar we hebben dit nu expliciet onderdeel gemaakt van ons ruimtelijk-economische beleid.

Zo hebben we ook kritisch gekeken naar de toekomst van herstructurering van bedrijventerreinen. Sinds 2005 voert de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM) de provinciale opdracht uit voor herstructurering van bedrijventerreinen. Deze opdracht is uitgedrukt in hectares. Van deze ruimtelijke insteek stappen we af, we willen de herstructurering kwalitatiever maken. We kijken met name naar gebieden die een relatie hebben met Brabantse topsectoren, multimodaal ontsloten zijn en gelegen zijn in de stedelijke concentratiegebieden. De herstructurering zal zich vanaf 2014 daar gaan concentreren. Het aantal hectares is van ondergeschikt belang.

Om dit beleid nog verder te ondersteunen hebben we daarnaast onderzoek gedaan naar het economisch functioneren van deze verouderde terreinen. Aan de hand van verschillende indicatoren hebben we bedrijventerreinen in rangorde gezet. De best scorende terreinen komen als eerste in aanmerking voor provinciale steun. Deze steun bestaat uit inzet van de BOM, inzet van het Provinciaal Ontwikkelbedrijf en/of een financiële bijdrage in de vorm van een subsidie. Deze combinatie van instrumenten hebben we bijvoorbeeld ingezet op de locaties Aviolanda Woensdrecht, Pivot Park Oss en High Tech Automotive Campus in Helmond. pagina 35

BEDRI J VENTERREIN

KENNISD OSSIER



De middelen van de BOM zijn uitsluitend bedoeld voor herstructurering van verouderde bedrijventerreinen; de middelen van het Provinciaal Ontwikkelbedrijf kunnen breder worden ingezet.

Financiële middelen

De inzet van financiële middelen vanuit de BOM en het Provinciaal Ontwikkelbedrijf is revolverend. Aan de hand van een businesscase wordt bekeken op welke wijze een financiële participatie mogelijk is. Soms is het feitelijke participatie, de andere keer een geldlening of bij gelegenheid kan worden volstaan met een garantiestelling. Deze financiële arrangementen wil de provincie verder onderzoeken om te kunnen blijven participeren in projecten. In 2014 zullen we een zogenaamde menukaart presenteren van allerlei financieringsvormen, op projectniveau, lokaal niveau en mogelijk ook regionaal niveau. Ten aanzien van de doelinzet van de middelen van de BOM blijft dit uitsluitend bedoeld voor herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. De middelen van het Provinciaal Ontwikkelbedrijf kunnen breder worden ingezet. Bij een pagina 36

project waarbij zowel ‘oud’ als ‘nieuw’ betrokken zijn, zoeken beide partijen haar eigen rol, met oog voor synergie. We zijn momenteel met verschillende bedrijven in gesprek over een verplaatsing naar een nieuwe locatie. Zowel de nieuwe locatie als de eventuele vertreklocatie is dan onderwerp van de integrale businesscase. De relatie tussen de twee sporen is belangrijk. Een gezonde vraag-aanbodverhouding als basis is noodzakelijk voor verantwoorde investeringen in het 2e spoor. Andersom helpen de ontwikkelingen in de 2e spoor om beter inzicht te krijgen in de krachten op en rondom bedrijventerreinen en andere werklocaties. De sporen kruisen elkaar dus regelmatig, om vervolgens met nieuwe inzichten weer op het eigen spoor verder te gaan. De uitvoering van de strategie werklocaties in een integraal programma is een gezamenlijke verant-

woordelijkheid van de provincie en de vier Brabantse regio’s. De klassieke bedrijventerreinportefeuilles Economische Zaken en Ruimtelijke Ontwikkeling voeren de boventoon, maar ook Mobiliteit en Ecologie mengen zich steeds vaker in de afwegingen. Zo kijken we dus nadrukkelijker naar de modaliteiten. Binnen ecologie kijken we momenteel naar een andere financiering van bodemsaneringen. Binnen de strategie vinden we nog twee belangrijke onderwerpen die de provincie Noord-Brabant wil agenderen. Het eerste is de situatie rondom detailhandel. Begin 2013 hebben we een symposium rond dit onderwerp georganiseerd en een expertteam ingesteld. Vanuit een scherpe analyse en een advies over de provinciale rol komen we tot een standpuntbepaling. Ook hier vinden wij het regionaal kader belangrijk. Regionale detailhandelsvisies en onderlinge afstemming staan hierbij centraal. De provincie ziet daarnaast voor

haarzelf vooral een rol als kenniscentrum voor detailhandelsontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan de toekomst van perifere detailhandel op bedrijventerreinen en de vestiging van afhaalpunten op bedrijventerreinen van online verkoop. Het tweede onderwerp betreft de kantorenmarkt. Vooral van belang voor de vijf grote steden (B5) in onze provincie. Met de B5 zijn we in gesprek over de situatie. De oplossingen hebben we nog niet gevonden. Vooral voor de kantoorpanden aan de randen van bedrijventerreinen zijn de vooruitzichten erg somber. Een nieuwe herstructureringsopdracht, die zich aandient? Binnen SKBN-verband zoeken we graag contact over inzichten en ervaringen elders. Als 2e economie van Nederland hebben we de plicht om te blijven werken aan een excellent vestigingsklimaat voor de ondernemingen van vandaag en morgen. pagina 37

o r g a n i s at i e

=SKBN=

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland

Sponsoren

REVIS REVIS Verkeerstechniek BV

bedrijventerrein

kennisdossier

kennis dossier HET NIEUWE BEDRIJVENTERREIN

Recommend Documents