Effecten verplaatsing
Supermarkt Zwanenburg naar
Sugar City (Halfweg)
RMA b.v. en Strabo b.v.
opdrachtgever: SugarCity Investments BV
12-12-2008
INHOUDSOPGAVE Bladzijde 1.
Inleiding 1.1 1.2 1.3
2.
6.
7.
4 5 6
Winkelaanbod algemeen Winkelaanbod dagelijkse sector Zwanenburg-Halfweg e.o. Concurrerend supermarktaanbod in de omgeving
7 8 10
Analyse Vraagzijde Zwanenburg-Halfweg e.o. 4.1 4.2 4.3 4.4
5.
Bezoekmotieven en winkelgedrag Ontwikkelingen in de supermarktbranche en hun assortiment Overige relevante trends in de dagelijkse sector
Analyse aanbodzijde Zwanenburg-Halfweg e.o. 3.1 3.2 3.3
4.
2 2 3
Ontwikkelingen en trends in de dagelijkse sector 2.1 2.2 2.3
3.
Achtergrond en aanleiding Vraagstelling onderzoek Aanpak en werkwijze
Algemeen Aantal inwoners en bevolkingsprognose Bestedingen in de dagelijkse sector en vloerproductiviteiten Reistijdanalyse Sugar City
13 13 14 15
Vraag-aanbod confrontatie 5.1 Koopkrachtbinding- en toevloeiing huidige situatie 5.2 Distributieve ruimte huidige situatie
17 17
Marktpotenties megasupermarkt Sugar City 6.1 Afweging te verplaatsen supermarkt 6.2 Marktpotenties Supermarktconcept Sugar City 6.3 Aandachtspunten Concept supermarkt Sugar City
19 20 21
Effecten van supermarktconcept Sugar City 7.1 7.2 7.3
Effecten op de winkelstructuur in Zwanenburg Effecten op de winkelstructuur in de regio Conclusies
23 23 24
1
1.
Inleiding 1.1
Achtergrond en aanleiding
SugarCity Investments BV herontwikkelt het voormalige CSM-terrein in Halfweg. In nauwe samenwerking met de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude is door Soeters van Eldonk Architecten in opdracht van SugarCity Investments BV een masterplan en stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Het plan is ongeveer 10 ha. groot en biedt mogelijkheden voor ca. 110.000 m2 commerciële ruimte. Woningbouw is gezien de hindercontouren van Schiphol niet mogelijk. Aanvankelijk was een discotheek als één van de trekkers in het concept en het voorontwerp bestemmingsplan opgenomen. Omdat er onvoldoende politiek draagvlak voor deze functie kon worden gecreëerd, is gezocht naar een andere invulling van de ankerfunctie binnen het project. Hiertoe werd een (mega)supermarkt in het concept geïntroduceerd. Er bestaat echter enige scepsis tegen deze functie vanuit ondernemerszijde: lokale ondernemersverenigingen, maar ook hun belangenbehartigers KvK, HBD en MKB. Vooral omdat deze partijen verwachten, dat de lokale, kleinere supermarkten in met name Zwanenburg grote problemen in hun functioneren zullen ondervinden wanneer een megasupermarkt in SugarCity wordt gerealiseerd. Dit is voor SugarCity Investments BV aanleiding geweest, om te laten studeren op een nadere onderbouwing van de marktmogelijkheden en de verkeerssituatie. Belangrijk en essentieel nieuw punt, die deze nadere studie ook rechtvaardigt, is hierbij dat SugarCity Investments BV nu niet meer uitgaat van een nieuwe megasupermarkt, maar aan een verplaatsing van een bestaande servicesupermarkt uit Zwanenburg. In dit kader heeft SugarCity Investments BV dan ook gesprekken gevoerd over dit onderwerp met de beide servicesupermarkten in Zwanenburg: Dirk van den Broek en Albert Heijn. De AH-vestiging in Zwanenburg is recentelijk (medio 2008) uitgebreid met ca. 400 m2.
1.2
Vraagstelling
In dat kader heeft SugarCity Investments BV aan RMA-Strabo1 gevraagd een marktonderzoek te verrichten voor het project SugarCity aan de hand van de volgende drieledige vraagstelling: 1. Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen en trends aan de vraag- en aanbodzijde van de winkelmarkt en meer specifiek de dagelijkse sector en de supermarktbranche en hoe past de beoogde megasupermarkt in SugarCity in deze context? 2. Wat is de haalbaarheid van de verplaatsing en uitbreiding van een servicesupermarkt vanuit Zwanenburg naar een megasupermarkt binnen SugarCity-project? 3. Wat zijn de effecten van de verplaatsing en uitbreiding van een servicesupermarkt vanuit Zwanenburg naar een megasupermarkt binnen SugarCity-project op de distributieve structuur in de regio en meer bijzonder in Zwanenburg en Halfweg?
1
RMA bv is een onafhankelijk advies- en management bureau op het gebied van stedelijke ontwikkeling en winkelvastgoed. RMA adviseert ontwikkelaars, gemeentes, beleggers, retailers en combinaties van die partijen (PPS-verbanden) in de verschillende stadia van (her)ontwikkelingstrajecten van (winkel)centrumprojecten. Strabo ondersteunt professionals in commercieel en niet-commercieel vastgoed met actuele en betrouwbare marktinformatie. Strabo is een netwerkorganisatie. Met diverse partijen werkt zij samen aan grote onderzoek- en adviesprojecten. RMA en Strabo zijn voor dit project een samenwerkingsverband aangegaan en bundelen hun kennis om haar opdrachtgever SugarCity Investments bv optimaal te kunnen ondersteunen.
2
1.3
Aanpak en werkwijze
Ten behoeve van de beantwoording van de onderzoeksvragen heeft RMA-Strabo de volgende werkzaamheden verricht: • De belangrijkste ontwikkelingen en trends aan de vraag- en aanbodzijde van de winkelmarkt en specifiek de dagelijkse sector en de supermarktbranche zijn in beeld gebracht. • De actuele aanbodstructuur in de dagelijkse sector is geschetst in de regio rond SugarCity en meer bijzonder in de gemeente Haarlemmerliede (o.a. Halfweg) en Haarlemmermeer (o.a. Zwanenburg)2. • De huidige en toekomstige vraagstructuur voor de dagelijkse sector is in beeld gebracht in de regio rond SugarCity en meer bijzonder in de gemeentes Haarlemmermeer en Haarlemmerliede. • Strabo en RMA hebben Experian een zogenaamde reistijdanalyse laten verrichten. Hierbij is inzicht geworven in het aantal personen en huishoudens dat in de verschillende “tijdsschillen” rond het centrum woont. Het gaat om de “tijdsschillen”: 0-5 min., 5-10 min., 10-15 min., 15-20 min. en 20-25 min. Deze informatie is door RMA-Strabo mede gebruikt om het inzicht te vergroten in de potentiële omzet vanuit de regio, alsmede de mogelijke effecten op de bestaande aanbodstructuur. • Er zijn oriënterende (telefonische) gesprekken gevoerd met de supermarktorganisaties Dirk van den Broek en Ahold. • Door confrontatie van vraag- en aanbodsituatie zijn de marktpotenties voor de verplaatsing en uitbreiding van een lokale servicesupermarkt vanuit Zwanenburg naar SugarCity bepaald. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat de vestiging van een nieuwe supermarkt op de achterblijvende locatie wordt uitgesloten. • De positionering van een megasupermarkt binnen SugarCity-project ten opzichte van de distributieve structuur in de regio en meer bijzonder in Zwanenburg en Halfweg is in beeld gebracht, alsmede de effecten van een megasupermarkt binnen SugarCity-project op de distributieve structuur in de regio en meer bijzonder in Zwanenburg en Halfweg. • De bevindingen ten aanzien van voornoemde punten zijn in de voorliggende rapportage vastgelegd.
2
RMA-Strabo heeft het meest recente Locatusbestand tav het dagelijks aanbod in de gemeentes Haarlemmerliede en Spaarnwoude en Haarlemmermeer aangeschaft en dit nagelopen op volledigheid en correctheid. Hierbij bleek onder meer dat de recente uitbreiding van de AH-vestiging in Zwanenburg nog niet in de Locatuscijfers was verwerkt. Op basis van een opgave van Ahold is dit cijfer gecorrigeerd en deze lacune weggenomen.
3
2.
Trends in de detailhandel en met name de dagelijkse sector In dit hoofdstuk worden de belangrijkste trends in de detailhandel beschreven.3 Hierbij wordt met name stilgestaan bij de trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de huidige en toekomstige situatie in Zwanenburg en Sugar City. Aangezien het bij de mogelijke invulling van het SugarCity Project vooral om de dagelijkse sector gaat, wordt de beschrijving hierop toegespitst.
2.1
Bezoekmotieven en winkelgedrag
Ruimtelijk patroon van verschillende typen winkelbezoek Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de consument vooral samen met het bezoekmotief. Globaal maken we een onderscheid tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en gerichte aankopen. De drie typen kennen hun eigen ruimtelijke patroon: • Bij boodschappen doen staat de efficiënte aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogisterijartikelen en bloemen) centraal. Verkrijgbaarheid (compleet assortiment) en gemak (reistijd, parkeren openingstijden) spelen een belangrijke rol. De kwaliteit en omvang van de spermarkt zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum • Bij recreatief winkelen gaat het om de aankoop van keuzegevoelige artikelen (mode, cadeau-artikelen, boeken, e.d.). Het rondkijken en ontspannen is bij recreatief winkelen net zo belangrijk en soms zelfs belangrijker dan de uiteindelijke aankoop. De frequentie en tijdsduur van dit winkelgedrag verschilt sterk afhankelijk van individuele voorkeuren. Recreatief winkelen of funshoppen is een van de populairste vrijetijdsbestedingen. Een ruim aanbod bijzondere speciaalzaken, aantrekkelijke horeca, een aangename sfeer en goede bereikbaarheid vergroten de attractiviteit van een recreatief winkelgebied. • Bij doelgericht aankopen gaat het om de aankoop van artikelen in de branches woninginrichting, doe-het-zelf, witgoed en tuincentra. Consumenten oriënteren en informeren zich vaak uitgebreid voorafgaand aan dit soort aankopen en zijn bereid om grote afstanden af te leggen om het aanbod in verschillende winkels te vergelijken. Afstemming winkelinrichting op koopmotief en -moment consument Koopmotieven verschillen per consument en per koopmoment. De supermarkten zijn hierop veelal nog niet ingericht. Albert Heijn is hiermee begonnen door de nieuwe XL-formule deels in te richten als een soort magazijn à la Aldi en deels juist erg luxe met bijvoorbeeld kookdemonstraties. Een andere kans is het inrichten van afhaalcorners bij de ingang waar consumenten op bepaalde tijdstippen producten af kunnen halen. Consumenten hoeven daarvoor dan de winkel niet in. Denk aan croissants met koffie in de ochtend en maaltijden rond 6 uur. ‘In de loop’ boodschappen doen wint terrein Andere ketens omarmen het concept van de AH to Go, een smal assortiment van op gemakgerichte producten op plaatsen waar de consument toch al is. In de toekomst wordt dit naast treinstations zichtbaar op locaties als transferia, scholen, verzorgingshuizen, luchthavens en bij pompstations. Bereikbaarheid is voor deze doordeweekse boodschappen erg belangrijk, de prijs is ondergeschikt. Wanneer veel boodschappen in één keer worden gedaan, is de consument wel bereid om te rijden. De consument heeft voor deze boodschappen een vaste goedkopere supermarkt met veel parkeergelegenheid.
3
Bronnen: HBD, Elsevier Retail, IN Retail en studies van RMA, Strabo en DTNP.
4
Bezorg- en afhaalservices in opkomst Om het de consument helemaal makkelijk te maken en in te spelen op de 24-uurseconomie is de markt van bezorg- en afhaalservices een kans voor supermarkten. Consumenten kunnen producten via internet bestellen en afhalen op in de periferie gelegen afhaalpunten of bij benzinestations. Dit geldt vooral voor bulkproducten zonder houdbaarheidsdatum. Versproducten koopt de consument nog steeds in supermarkten. Minder binding met eigen supermarkt De consument van tegenwoordig heeft een minder sterke binding met zijn supermarkt dan vroeger. Supermarkten maken daarom nog meer gebruik van het eigen magazine en de eigen website, klantenkaarten, wijnclubs, acties gericht op kinderen (smurfen- of voetbalkaartenacties) of op volwassenen (plantenactie Vomar), receptkaarten en eigen kookboeken.
2.2
Ontwikkelingen in de supermarktbranche en hun assortiment
Supermarkten worden groter De schaalvergroting zet verder door. Het aantal middelgrote supermarkten neemt iets af, maar het aantal grote supermarkten neemt nog steeds toe. De gemiddelde winkeloppervlakte wordt dus groter. Binnensteden, hoofdwinkelcentra en andere grote winkelcentra zijn aantrekkelijke locaties voor supermarkten. Ook in de buurt- en wijkwinkelcentra neemt het aantal supermarkten toe. Het aantal grootschalige supermarkten in Nederland groeit, maar is nog relatief beperkt (ca. 25). In veel gevallen betreft het reeds lang geleden gevestigde winkels (o.a. Miro en Maxis) of vergrote supermarkten in stadsdeelcentra. De druk op locaties voor grote vestigingspunten vanuit supermarktorganisaties groeit echter jaar na jaar. Sommige supermarktorganisaties (o.a. Jumbo) vestigt zich in beginsel alleen nog maar op plekken waar een supermarkt van 2.000 m2 kan worden gerealiseerd. Aandeel kant-en-klaar producten neemt toe Steeds meer is in supermarkten sprake van kant-en-klaar producten, saladebars en koks die in de supermarkt maaltijden bereiden die ook in de supermarkt opgegeten kunnen worden. Hiervoor wordt een deel van de supermarkt ingericht met sta- en zittafels. Assortimentswijzigingen: meer non-food en meer nicheproducten Supermarkten zetten non-food nog meer in als traffic generator. Momenteel bestaat bijna 15% van de totale supermarktomzet uit non-food, voornamelijk nog wel drogisterijartikelen en wasmiddelen en dergelijke. Daarnaast is de verwachting dat de omvang van nicheproducten toeneemt. Denk aan producten gericht op bepaalde etnische bevolkingsgroepen (Oost Europeanen, Afrikanen en Aziaten), maar ook speciale producten voor mensen met een bepaald dieet. Ook het aandeel authentieke producten uit de regio neemt toe. Gezonde producten nemen in aantal toe De gezondheidstrend heeft verregaande gevolgen voor het productassortiment in supermarkten. Er komt meer ‘functioneel voedsel’ dit zijn producten zoals calciumrijke melk of cholesterolverlagende margarine. Ook komen er meer producten die specifiek gericht zijn op consumenten met een dieet: glutenvrij, suikervrij of notenallergie. De informatie op de verpakking over gebruikte bestandsdelen wordt voor de consument ook duidelijker.
5
2.3
Overige relevante trends in de dagelijkse sector
Veranderende markt De marktverhoudingen blijven veranderen onder andere als gevolg van fusies en overnames. Bovendien is meer sprake van het overslaan van bepaalde schakels: fabrikanten gaan rechtstreeks verkopen aan consumenten. Daarnaast wordt een toename van het aantal franchisehouders verwacht die meeliften op de naamsbekendheid en een goed concept. Ook partijen buiten het supermarktkanaal strijden mee om het maagaandeel: horeca, catering, pompshop en warenhuizen als HEMA en V&D (Le Marché en La Place). Duurzaamheid neemt in de supermarkten een belangrijkere plaats in De verwachting is dat foodmiles (hoeveel uitstoot heeft het gekost om het product naar deze winkel te krijgen) voor de consument op den duur erg belangrijk worden. Ook biologische groenten en vlees winnen terrein. Daarnaast worden supermarkten verplicht om deuren voor koelvakken te plaatsen en stillere vrachtwagens in te zetten voor de bevoorrading. Tegenkracht vanuit versaanbieders Zelfstandige slagers, bakkers en groentespeciaalzaken groeien van één specifiek versproduct naar een bredere aanbieder van meer vers- en andere producten. Hun aanbod is sterk afhankelijk van de consumentenvraag. Ze spelen op basis van kennis ter plaatse van de omgeving en producten in op lacunes in het assortiment van reguliere supermarkten, unieke speciaalproducten of delicatessen uit herkomstlanden van hun clientèle aanbieden en andere openingstijden hanteren. Drogisterij-aanbod Anders dan de slagers en de bakkers hebben drogisterijen zich altijd uitstekend kunnen handhaven in de concurrentiestrijd met de supermarkten. Belangrijk verschil met andere branches is dat onder de drogisterijen met ketens als DA, Etos en Kruidvat wél sterke formules aanwezig zijn. Toch verliezen ook de drogisterijen terrein. Vorig jaar groeide de omzet van supermarkten in drogmetica met 4,5 procent, terwijl de drogisterijen op een toename van slechts 1,5 procent bleven steken. Vooral bij de verkoop van tandverzorgende producten en healthcare winnen de supermarkten terrein. De iets geliberaliseerde markt voor zelfzorgmedicijnen zorgt ook voor nieuwe concurrentie. Zelfs tankstations hebben nu paracetamol liggen.
6
3.
Analyse aanbodzijde Zwaneburg-Halfweg e.o. 3.1
Dagelijkse sector Zwanenburg en Halfweg: kwantitatief
•
Aan de hand van Locatus-gegevens (Locatus 2008) is een overzicht gemaakt van het aanbod van winkels met een dagelijks aanbod, zowel levensmiddelen als persoonlijke verzorging, in de kernen Zwanenburg en Halfweg. Tabel 3.1: Dagelijkse aanbod in Zwanenburg en Halfweg (Locatus, 2008)
kern
wijk
sector
adres
bakker
Oranje Nassaustr. 36
30
bakker
Dennenlaan 126
Escura Apotheek De Ringvaart
93
apotheek
Dennenlaan 131
Zuidoost
Hans Lücke
51
groente/fruit
Dennenlaan 126
Zuidoost
Kruidvat
127
drogist
Dennenlaan 114
Zuidoost
Lidl
702
supermarkt
Dennenlaan 133
Zuidoost
Slagerij Rob
40
slagerij
Dennenlaan 126
Noordoost
Albert Heijn
1.150
supermarkt
Dennenlaan 45
Noordoost
Bertram & Brood
Noordoost
De Osdorper
106
Noordoost
Dirk van den Broek
966
supermarkt
Dennenlaan 19
Noordoost
Drogisterij & Parfumerie Poelsma
86
drogist
Dennenlaan 52
Noordoost
Echte Bakker E. van Nieuwburg
26
bakker
Essenlaan 97
Noordoost
Primera
20
tabak/lectuur
Dennenlaan 50
Dijk
Dirck III
131
slijter
Dennenlaan 17
Dijk
Keurslager Cees Konijn
30
slager
Zwanenburgerdijk 467
Dijk
P. Pijnaker
26
groente/fruit
Halfweg
winkel --
28
Zuidoost
Claudia’s Brood en Banket
Zuidoost
totaal kern Halfweg Zwanenburg
28
totaal metrage kern Zwanenburg exclusief supermarkten totaal metrage Zwanenburg en Halfweg
• • •
• • • •
wvo (m²)
Echte Bakker E. van Nieuwburg
30
3.664
bakker
Dennenlaan 65
kaas
Dennenlaan 48
Zwanenburgerdijk 459 16 winkels dagelijks aanbod
796 3.692
17 winkels dagelijks aanbod
Het winkelaanbod met een boodschappenfunctie bevindt zich hoofdzakelijk aan de Dennenlaan in het centrum van Zwanenburg. Vanwege het ontbreken van dagelijks aanbod in Halfweg is de bevolking aangewezen op het aanbod elders. Het centrum van Zwanenburg heeft dan ook voor de dagelijkse boodschappen een verzorgende functie voor de bevolking van beide kernen. In Zwanenburg zijn momenteel drie supermarkten gevestigd. Het betreft hier twee elkaar aanvullende fullservicesupermarkten, de Albert Heijn als ‘hoger segment servicesupermarkt’ en Dirk van den Broek als ‘prijsvriendelijke supermarkt’ en daarnaast een Lidl-vestiging als ‘harddiscounter’. Hiermee is het supermarktaanbod in Zwanenburg divers en compleet. Op 20 november jongstleden is het gerenoveerde en uitgebreide filiaal van Albert Heijn geopend. Het metrage van deze Albert Heijn is daarmee gestegen van 755 m² naar circa 1.150 m² wvo. Met drie bakkers, twee slagers, twee groentemannen en een kaasboer is er een relatief compleet aanbod aan levensmiddelenwinkels. Met twee drogisterijen is de persoonlijke verzorging vertegenwoordigd, echter het metrage is beperkt. Het filiaal van Primera heeft een omvang van 153 m² waarvan 20 m² gericht is op dagelijkse artikelen en de rest op boeken en tijdschriften. In 2005 is het filiaal van Postbank gesloten. Een jaar na de komst van een filiaal van Lidl in 2005 is een filiaal van Coöp in Zwanenburg gesloten.
7
3.2
Kwalitatieve typering winkelaanbod Dennenlaan
Het winkelaanbod aan de Dennenlaan vormt geen samenhangend geheel. Er zal geen consument zijn die lopend van het begin naar het einde van de Dennenlaan loopt. In feite zijn er binnen het winkelaanbod drie samenhangende clusters te onderscheiden: Afbeelding 3.1: Retailclusters in de Dennenlaan
Dirk
AH
Lidl
1)
Het cluster Dirk van den Broek inclusief DirckIII en het overige aanbod in het blokje aan de zuidelijke kop van de Dennenlaan (juwelier, modewinkel, kapper en 2 horecagelegenheden). Er is geen directe functionele relatie tussen dit blokje en het overige aanbod. Parkeervoorzieningen zijn er op maaiveld voor de deur (blauwe zone) en geconcentreerd (ca. 60 pp.) aan de achterzijde van het blok. De Dirk van den Broek ligt een niveau lager dan de winkels aan de Dennenlaan, dat de wisselwerking niet bevordert. Daarnaast is er tegen over het blokje een woongebouw (appartementen), waardoor er geen sprake is van tweezijdige bewinkeling en het cluster primair doelgericht bezocht wordt.
Æ Overgangszone tussen cluster 1 en 2: in de ca. 150-200 m tussen cluster 1 en 2 zijn geen winkels, maar woningen, enkele bedrijven en enkele banken. Hierdoor is deze overgangszone onaantrekkelijk om te lopen en zal de wisselwerking tussen beide clusters zeer beperkt zijn. 2)
Het cluster rond Albert Heijn. In dit middelste deel van de Dennenlaan is er sprake van tweezijdige bewinkeling in elkaar aanvullende segmenten. Hierdoor ontstaat een cluster voor dagelijkse en hoogfrequente niet-dagelijkse boodschappen. Naast Albert Heijn treffen we: kaas/vleeswaren, bakker, 2 bloemisterijen, drogist/parfumerie, Primera, lingeriewinkel, damesmode. Huishoud-electronica, Marskramer met Intertoys in de kelder eronder, opticien en twee rijwielhandels. In totaal zijn hier circa 30 maaiveldparkeerplaatsen op
8
straat (blauwe zone) voor aanwezig. Daarnaast heeft de AH een klein eigen parkeerterrein voor ca. 30 auto’s.
Æ Overgangszone tussen cluster 2 en 3: in de ca. 200 m tussen cluster 2 en 3 zijn geen winkels, maar woningen en een enkel bedrijf aan huis. Deze overgangszone vormt voor de winkelende consument een grote barrière, die hij of zij niet snel lopend zal nemen. 3)
Het cluster rond Lidl/ Kruidvat aangevuld met een bakker, slager, groenteman, Zeeman, gordijnenzaak, dienstverlening en enige horeca. Binnen de cluster ligt de Lidl weer wat solitair aan de overkant van het plein. Binnen de cluster is relatief weinig samenhang en het geheel oogt wat gedateerd. Dit cluster beschikt wel over relatief ruime parkeervoorzieningen. Naast enige tientallen maaiveldplaatsen in de Dennenlaan (blauwe zoneregime) zijn er nog ca. 80 tot 100 pp. verdeeld over 2 parkeerterreinen.
Resumerend, kan gezegd worden dat er sprake is van weinig samenhang in het totale winkelaanbod in de Dennenlaan. Er zijn drie clusters te onderscheiden. Door de ligging en afstand tussen de clusters is er slechts in beperkte mate sprake van combinatiebezoek. De consument bezoekt in de praktijk per aankooptrip één van de clusters, of men gaat per fiets of auto van het ene naar de andere cluster. De synergie tussen de clusters zal beperkt zijn.
9
3.3
Concurrerend aanbod in de dagelijkse sector in omgeving Zwanenburg
Dagelijks aanbod in kernen in de directe omgeving van Zwanenburg • Spaarndam beschikt ook over een filiaal van Albert Heijn. Met de redelijk geïsoleerde (tijdelijke) ligging aan de Lageweg en Spaarndammerdijk is het verzorgingsgebied vooral beperkt tot de ‘eigen’ bevolking. In Spaarndam zijn al geruime tijd plannen voor de ontwikkeling van nieuwe winkelvoorzieningen in het dorp. • De kernen Zwaanshoek en Vijfhuizen liggen op een te grote afstand om invloed uit te oefenen op het dagelijkse aanbod van Zwanenburg.
Tabel 3.2: Dagelijkse aanbod in Spaarndam, Zwaanshoek en Vijfhuizen (Locatus, 2008) kern
winkel
Spaarndam
Albert Heijn
wvo (m²) 670
De Rek Banketbakkerij totaal kern Spaarndam Zwaanshoek
adres Lageweg 1
bakker
Dr. W. Nyestraat 81
supermarkt
Goudriaanstraat 3
712 Spar
240
totaal kern Zwaanshoek Vijfhuizen
42
sector supermarkt
240 Apotheek Vijfhuizen
40
apotheek
Liniewal 2
Hans Dijkzeul
31
bakker
Kr. Spieringweg 535
Hoogvliet
331
slijter/super
D. Yserinckweg 1
Hoogvliet
1.100
supermarkt
Vyfhuizerweg 510
slager
Kr. Spieringweg 432
P. Melman
46
totaal kern Vijfhuizen
1.548
exclusief supermarkt
448
Afbeelding 3.2: Supermarkten in de regio rond de kern Zwanenburg
Zwanenburg
10
Concurrerend supermarktaanbod • Hoofddorp beschikt over een uitgebreid supermarktaanbod, met als voornaamste locatie het centrum waar een Albert Heijn XL en een grote Dirk van den Broek gevestigd zijn. Toch zal er vanwege de afstand en de behoorlijk ingewikkelde autoverbinding (geen rechtstreekse route) relatief weinig afvloeiing in deze richting zijn vanuit Zwanenburg en Halfweg. • In Haarlem ligt de Europawijk het dichtstbij Zwanenburg en Halfweg. Ondanks dat hier meerdere supermarkten gevestigd zijn, vormt deze wijk mede gezien de afstand nauwelijks een alternatief. Tabel 3.3: Supermarktaanbod Zwanenburg en omgeving, Locatus 2008 Gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude kern
formule
omvang in m² wvo
Spaarndam
Albert Heijn
670
totaal kern Spaarndam
670
totaal gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude
670
Gemeente Haarlemmermeer kern
formule
omvang in m² wvo
Zwanenburg
Lidl
702
Dirk van den Broek
966
Albert Heijn
1.150
Spar
240
Hoogvliet
1.431
Hoofddorp - Noord
Hoogvliet
795
- Oost
Vomar
653
- Zuid
Albert Heijn XL
3.435
totaal kern Zwanenburg Zwaanshoek
2.818
totaal kern Zwaanshoek Vijfhuizen
240
totaal kern Vijfhuizen
1.431
- Zuid
Dirk van den Broek
2.241
- Pax-West
Vomar
904
- Bornholm-Oost
C1000
1.107
- Bornholm-Oost
Lidl
971
- Graan voor Fisch
Aldi
681
- Floriande
Albert Heijn
1.496
- Floriande
Superscoop
1.340
- Overbos
Deen
1.000
- Overbos
Albert Heijn
1.103
- Toolenburg-West
Albert Heijn
1.084
- Toolenburg-West
Dirk van den Broek
998
totaal kern Hoofddorp
17.808
totaal geselecteerde kernen gemeente Haarlemmermeer
21.652
Gemeente Haarlem kern
formule
omvang in m² wvo
Haarlem - Europawijk
ADL Supermarkten
222
- Europawijk
Albert Heijn
1.654
- Europawijk
Dekamarkt
1.198
- Europawijk
Vomar
820
- Boerhavewijk
Lidl
1.010
- Meerwijk
Vomar
1.960
- Molenwijk
C1000
613
totaal geselecteerde wijken Haarlem totaal alle geselecteerde kernen
7.477 29.899
11
•
Het winkelaanbod in Amsterdam-West is voor de bewoners van Zwanenburg en Halfweg het voornaamste alternatief voor het doen van dagelijkse boodschappen. Naast een uitgebreid aanbod aan discounters zijn hier ook twee filialen van Albert Heijn en drie filialen van Dirk van den Broek aanwezig. Osdorpplein heeft de grootste aantrekkingskracht. Naast een Albert Heijn XL, Dirk van den Broek en circa twintig andere winkels met een dagelijks aanbod is hier ook een Hema gevestigd. Daarnaast is hier ook een uitgebreid aanbod aan winkels om recreatief te winkelen. Plein ’40-45 in het stadsdeel Geuzenveld/Slotermeer beschikt onder andere over een Albert Heijn, Aldi en een Hema. In het centrum van Badhoevedorp bevinden zich drie supermarkten.
•
• •
Tabel 3.4: Supermarkten in nabij gelegen stadsdelen Amsterdam en Badhoevedorp kern
stadsdeel
supermarkt
winkelcentrum
Amsterdam
Geuzenveld/Slotermeer
Aldi
Plein ’40 - 45 (circa 10 winkels
Osdorp
Badhoevedorp
Albert Heijn
dagelijks, incl. Hema)
Lidl
elders
Vomar
Geuzenpoort
Dirk van den Broek
Osdorpplein (circa 20 winkels dagelijks,
Albert Heijn XL
incl. Hema)
Dirk van den Broek
elders
Lidl
elders
Sloten
Dirk van den Broek
elders
Port - Afrikahaven
Aldi
elders
Lidl
Centrum
Albert Heijn
Centrum
Vomar
Centrum
12
4.
Analyse vraagzijde Zwanenburg-Halfweg e.o. 4.1
Algemeen
•
Zwanenburg ligt in de gemeente Haarlemmermeer en vormt bijna een organisch geheel met het aangrenzende dorp Halfweg. De twee dorpen worden door een ringvaart gescheiden. Zwanenburg ligt tussen de steden Amsterdam en Haarlem, waarvan diens verbindingsweg (N200) door Halfweg en langs het SugarCity-terrein loopt. Langs de N200 loopt eveneens een spoorlijn. Er zijn plannen om een station in Halfweg, ter hoogte van het SugarCityterrein, te realiseren. Naast uiteraard Amsterdam en Haarlem zijn Hoofddorp en Badhoevedorp grotere kernen in de omgeving.
•
•
4.2
Aantal inwoners en prognoses
Aantal inwoners Zwanenburg en regioplaatsen • Zwanenburg heeft 7.750 inwoners verdeeld over 3.330 huishoudens. Halfweg heeft circa 2.330 inwoners, waarmee Zwanenburg-Halfweg over ruim 10.000 inwoners beschikt. Tabel 4.1: Aantal inwoners en huishoudens gemeente Haarlemmermeer (CBS, 2008) kern
inwoners
aantal huishoudens (2007)
Zwanenburg
7.750
3.330
Halfweg
2.330
1.020
10.080
4.350
totaal Zwanenburg en Halfweg
•
Buiten Spaarndam, met ongeveer 2.400 inwoners, zijn er nauwelijks kernen van enig formaat in de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude. Met Hoofddorp, Haarlem en vooral Amsterdam-West wonen er veel mensen op relatief korte afstand van Zwanenburg.
•
Tabel 4.2: Aantal inwoners en huishoudens gemeente Haarlemmermeer e.a. (CBS, 2008) kern Gemeente Haarlemmermeer o.a. Hoofddorp en omgeving Badhoevedorp en omgeving Lijnden en omgeving Vijfhuizen en omgeving Gemeente Haarlemmerliede en
inwoners
aantal huishoudens (2007)
135.140
54.820
67.810
27.460
11.850
5.300
920
400
3.960
1.630
5.490
2.220
280
120
Spaarnwoude o.a. Haarlemmerliede en Penningsveer Spaarnwoude Spaarndam (gedeeltelijk) Amsterdam o.a. Geuzenveld/Slotermeer
200
70
2.410
910
743.104
407.057
41.335
19.317
Osdorp
45.483
21.616
Slotervaart
43.913
19.951
146.960
71.749
Haarlem o.a. Europawijk
9.360
4.990
Boerhavewijk
6.450
2.790
Molenwijk
8.140
3.990
Merenwijk
7.370
3.520
13
Bevolkingsprognose • Voor zowel Zwanenburg als Halfweg zijn er geen omvangrijke woningbouwplannen. Dit is niet toegestaan vanwege de nabije ligging tot Schiphol. De bevolkingsprognose van Zwanenburg gaat dan ook van een redelijk stabiele bevolkingsomvang uit. Voor 2015 verwacht men dat het aantal inwoners slechts licht is toegenomen. • Voor de kern Halfweg is geen specifieke prognose beschikbaar. Het CBS gaat er echter vanuit dat de totale bevolking van de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude licht afneemt. In 2015 wordt verwacht dat er circa 300 mensen minder wonen. Onduidelijk is in welke kern deze afname plaatsvindt. Tabel 4.3: Bevolkingprognose gemeente Haarlemmermeer 2008 - 2025 (gemeente Haarlemmermeer, 2007) Kern/wijk totaal Haarlemmermeer, o.a.: Zwanenburg
2008
2010
2015
2020
2025
140.683
142.900
155.500
168.000
174.600
7.667
7.700
7.700
7.700
7.700
11.948
11.900
12.600
14.000
14.000
Vijfhuizen
4.194
4.300
4.600
4.500
4.400
Westflank
0
0
0
2.400
5.700
Hoofddorp
72.083
72.700
80.000
87.900
90.200
5.346
5.280
5.068
4.987
4.890
Badhoevedorp
Haarlemmerliede en Spaarnwoude
•
De bevolking van de gemeente Haarlemmermeer blijft voorlopig nog groeien. Verwacht wordt dat de bevolking in 2015 met 10% gegroeid is. Naast Hoofddorp vindt deze groei vooral in de Westflank plaats. In de periode 2010-2030 worden hier tussen de 8.000 en 10.000 woningen gerealiseerd, waaronder 1.000 woningen in het topsegment. Ondanks dat het nog onduidelijk is waar het zwaartepunt qua woningen komt te liggen, mag er vanuit gegaan worden dat het aandeel woningen dat in de nabijheid van Zwanenburg wordt ontwikkeld klein is.
4.3
Bestedingen in de dagelijkse sector en vloerproductiviteit
Bestedingen • Het besteedbaar inkomen per inwoner ligt in de kern Zwanenburg met € 12.500,- per maand, bijna 3% boven het landelijk gemiddelde. In Halfweg ligt het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner ruim 12% boven het landelijk gemiddeld. • Zowel in de gemeente Haarlemmermeer als in de gemeente Haarlemmerliede en Spaarnwoude ligt het gemiddelde inkomen ruim boven het landelijk gemiddeld 4. • In 2007 is in Nederland gemiddeld € 2.930,-5 per hoofd van de bevolking uitgegeven in de dagelijkse sector. Tabel 4.4: Inkomen per gemeente en per kern gemeente
gestandaardiseerd huishoudeninkomen (CBS, 2005)
Nederland
€ 20.800,-
Gemeente Haarlemmerliede-Spaarnwoude
€ 23.700,-
Gemeente Haarlemmermeer kern
€ 23.200,gemiddeld inkomen per inwoner (CBS, 2005)
Nederland
€ 12.200,-
Zwanenburg
€ 12.500,-
Halfweg
€ 13.700,-
4
Op basis van ervaringen en onderzoek elders, wordt gerekend met een correctie voor inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse sector. Dit betekent dat wanneer het inkomen met één euro toeneemt, er 0,25 euro meer wordt besteed aan dagelijkse aankopen. 5 Bron: HBD Branche in cijfers op www.hbd.nl
14
Normatieve vloerproductiviteit6 • Bij het bepalen van de normatieve vloerproductiviteit is gebruik gemaakt van gegevens van RMA en Strabo en bewerkingen van andere bronnen door RMA/Strabo. De normatieve vloerproductiviteit, de benodigde vloerproductiviteit voor het rendabel functioneren, hangt sterk samen met de personeels-, investerings- en huisvestingslasten. Deze zijn bij een nieuw ontwikkelde supermarkt normaliter iets hoger, dan wanneer het gaat om een bestaande supermarkt. • De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit ligt in de dagelijkse sector op gemiddelde € 6.600,- /m² wvo/jaar. Op basis van ervaring en referentiegegevens gaat RMA/Strabo uit van een minimaal benodigde vloerproductiviteit van € 7.200,- per m² wvo voor het winkelaanbod in Zwanenburg-Halfweg.
4.4 • • •
•
Reistijdanalyse SugarCity Experian heeft in opdracht van RMA en Strabo een reistijdanalyse uitgevoerd voor de kern Halfweg, de mogelijke toekomstige locatie van een nieuwe supermarkt. In de directe nabijheid, oftewel een maximale reistijd van vijf minuten, wonen circa 11.000 mensen. Het betreft hier hoofdzakelijk de inwoners van Halfweg en Zwanenburg. De toegankelijkheid en snelle bereikbaarheid van Halfweg en Zwanenburg, als gevolg van de ligging aan de N200, blijkt uit het grote aantal mensen dat binnen een maximale reistijd van tien minuten van Halfweg woont: ruim 84.000. Hieronder ook veel inwoners van de oostzijde van Haarlem en Amsterdam-West. Vanuit Hoofddorp is Halfweg iets minder snel te bereiken. Binnen een kwartier reistijd kunnen ruim 350.000 mensen Halfweg en Zwanenburg bereiken.
Tabel 4.5: Reistijdanalyse Halfweg, Experian 2008 tijd
personen
huishoudens
maximaal 5 minuten
10.987
4.655
5 tot 10 minuten
84.227
44.082
10 tot 15 minuten
356.732
169.590
15 tot 20 minuten
432.536
221.930
20 tot 25 minuten
572.651
286.677
25 tot 30 minuten
351.282
167.120
1.808.415
894.054
totaal
6
De normatieve vloerproductiviteit is de vloerproductiviteit (omzet per m²) die ondernemers minimaal nodig hebben voor het rendabel functioneren. Dit is dus iets anders dan de werkelijke gerealiseerde vloerproductiviteit (dat is totale omzet van een winkel gedeeld door het aantal m²). Wanneer de werkelijk gerealiseerde vloerproductiviteit onder de normatieve vloerproductiviteit ligt, zal de ondernemer functioneringsproblemen gaan krijgen. De ondernemer moet dus minimaal de normatieve vloerproductiviteit realiseren, om het hoofd boven water te houden.
15
Afbeelding 4.1: Reistijdanalyse Halfweg, Experian 2008
16
5.
Vraag-aanbod confrontatie: berekening distributieve ruimte 5.1
Koopkrachtbinding en -toevloeiing huidige situatie
Koopkrachtbinding huidige situatie • Voor Zwanenburg en Halfweg zijn momenteel geen actuele koopstroomgegevens beschikbaar. De meest actuele cijfers dateren uit het Koopstromenonderzoek Randstad uit 2004. De koopkrachtbinding voor Zwanenburg en Halfweg werd destijds al op een hoog niveau van 90% gemeten. • Door de komst van Lidl (2005) en de recente uitbreiding van Albert Heijn (2008) is het supermarktaanbod nog aantrekkelijker geworden. Daar heeft het sluiten van Coöp, met destijds slechts beperkte toegevoegde waarde, geen invloed op. • In de nabije omgeving is er, met uitzondering van de verhuizing van Albert Heijn in Spaarndam, sindsdien weinig veranderd en is het aanbod nog steeds beperkt. • Het is ons inziens dan ook gerechtvaardigd om aan te nemen dat het bindingscijfer van destijds op dit moment minimaal gehaald wordt. Wellicht is de koopkrachtbinding zelfs iets hoger geworden door de beschreven ontwikkelingen, maar voorzichtigheidshalve hanteren we voor de huidige situatie de laatste gemeten cijfers van Goudappel&Coffeng uit 2004. Koopkrachttoevloeiing huidige situatie • Gezien de dunbevolkte nabije omgeving van Zwanenburg en Halfweg mag verwacht worden dat de koopkrachttoevloeiing in de huidige situatie relatief beperkt is. • Uiteraard zijn er grote bevolkingsconcentraties aanwezig binnen een maximale reistijd van een kwartier (ruim 350.000 personen, zie tabel 4.5). Maar zowel in Amsterdam-West, Haarlem als Hoofddorp is een uitgebreid en volledig winkelaanbod aanwezig. • Het supermarktaanbod in Zwanenburg is met een Albert Heijn en Dirk van den Broek ook niet onderscheidend van de concurrerende locaties. • Daarnaast is er in Zwanenburg geen sprake van meerwaarde door het ontbreken van mogelijkheden tot vergelijkend winkelen. Slechts wanneer een echt onderscheidend aanbod, bijvoorbeeld in omvang of qua bereikbaarheidsprofiel, gerealiseerd wordt, dan zou de koopkrachttoevloeiing eventueel hoger kunnen worden • Mogelijk vormt Zwanenburg-Halfweg voor bewoners van Geuzenveld/Slotermeer in dat geval een alternatief vanwege de goede bereikbaarheid. Halfweg is voor een deel van de bevolking even snel te bereiken als bijvoorbeeld winkelcentrum Osdorpplein. Verder mag er niet verwacht worden dat er veel toevloeiing plaatsvindt. Op basis van vergelijking met andere kernen van deze omvang is een koopkrachttoevloeiing van 10-15% is voor de huidige situatie dan ook realistisch.
5.2 • • •
Distributieve ruimte huidige situatie RMA-Strabo heeft de distributieve marktruimte voor de huidige situatie van de dagelijkse sector in de kernen Zwanenburg en Halfweg berekend. Mede op basis van de gegevens uit het koopstromenonderzoek Randstad 2004, alsmede een referentieanalyse van vergelijkbare keren wordt in de berekeningen uitgegaan van een koopkrachtbinding van 90%. Hierbij is van een koopkrachttoevloeiing uitgegaan van respectievelijk 12-15%. Deze wordt realistisch geacht op basis van de cijfers van Goudappel&Coffeng uit 2004, alsmede de analyse van het aanbod en het krachtenveld van concurrerende aankoopplaatsen in de regio.
17
Tabel 5.1: Berekening distributieve marktruimte dagelijkse sector voor Zwanenburg en Halfweg anno 2008 toevloeiing: 12-15% aantal inwoners Zwanenburg (en Halfweg) besteding per hoofd (HBD 2008) inkomensindex
7
8
koopkrachttoevloeiing (als aandeel omzet) totale omzet dagelijkse artikelen (mln.) normatieve vloerproductiviteiten gerealiseerde vloerproductiviteiten mogelijk m² wvo dagelijkse artikelen huidig m² wvo dagelijkse artikelen distributieve ruimte wvo distributieve ruimte bvo
•
29,9 90%
totaal gebonden bestedingen (mln.)
•
€ 2.930,1,0118
bestedingspotentieel (mln.) koopkrachtbinding
10.080
26,9 12-15% 30,6-31,6 € 7.200,- per m² € 8.400,- - € 8.700,- per m² 4.250-4.400 m² 3.642 m² 600-750 m²
9
750-940 m²
Bij benadering ligt de vloerproductiviteit in de kernen Zwanenburg en Halfweg voor de dagelijkse sector tussen de € 8.100,- en € 8.700,- per m² wvo per jaar. Daarmee ligt de vloerproductiviteit ruim boven het landelijke gemiddelde (€ 6.600,-). Dit is enerzijds het gevolg van het ontbreken van dagelijks aanbod in de kern Halfweg en anderzijds het gevolg van het hoge aandeel supermarkten in het dagelijkse aanbod. Uitgaande van een benodigde standaard vloerproductiviteit van € 7.200,- per m² wvo zou het winkelaanbod aan dagelijkse artikelen in Zwanenburg en Halfweg minimaal 4.400 m² kunnen omvatten. Dat houdt in dat het huidige aanbod in Zwanenburg met minimaal 750 m² en met maximaal 940 m² bvo uitgebreid zou kunnen worden.
7
Op basis van ervaringen en onderzoek elders, wordt gerekend met een correctie voor inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse sector. In Zwanenburg en Halfweg ligt het inkomen respectievelijk 2,5% en 12,3% boven het landelijk gemiddelde. Rekening houdend met het aantal inwoners bedraagt de inkomensindex voor Zwanenburg en Halfweg samen daardoor 1 + (0,0473 x 0,25) = 1,0118. 8 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004) 9 Omrekenfactor WVO/BVO bedraagt 0,8 : 1 voor de dagelijkse sector.
18
6.
Marktpotenties megasupermarkt Sugar City 6.1 •
• •
Afweging te verplaatsen supermarkt Er zijn zoals gezegd drie supermarkten in Zwanenburg. De hard discounter Lidl leent zich niet voor een megasupermarktfomule en zal niet willen verplaatsen en (fors) uitbreiden. In beginsel komen servicesupermarkten voor verplaatsing in aanmerking: beide formules (Albert Heijn en Dirk van den Broek) kunnen een megasupermarkt-concept invullen. Ze zullen dit echter, zo blijkt ook uit de telefonische gesprekken, ieder op hun eigen, verschillende wijze doen: 1 Albert Heijn heeft haar AH-XL formule van 3.500-4.000 m2 bvo. Ze heeft te kennen gegeven een voorkeur te hebben voor een clustering met enkele grootschalige winkelformules in de niet-dagelijkse sfeer. Daarbij denkt men primair aan nieuw buitenlandse toetreders en niet aan een voormalige succesnummer als de ABCcombinatie (AH/Blokker/C&A) of nieuwe varianten daarvan. AH werkt aan dit concept, maar heeft daar naar alle waarschijnlijkheid nog enkele jaren voor nodig. In totaal zou dit leiden tot een cluster van naar schatting 6.000-8.000 m2 bvo in de food- en nonfoodsfeer 2 Dirk van den Broek zou graag een supermarkt van ca. 2.250-2.750 m2 bvo willen realiseren en daaromheen een cluster van ondersteunende formules willen onderbrengen. Daarbij denkt men primair aan eigen dochters als: Dirck III, D-reizen en Dirx drogisterij en eventueel enkele andere ondersteunende non-food aanbieders. Hierdoor kan een cluster in de dagelijkse sfeer van ca. 3.500- 4.000 m2 bvo worden gerealiseerd.
Wanneer we nu de beide concepten analyseren en beoordelen, dan constateren we: Ad 1. Albert Heijn o AH heeft zojuist haar vestiging in Zwanenburg met ca. 400 m2 uitgebreid naar ca. 1.150 m2 wvo (ca. 1.500 m2 bvo); o AH ligt centraal in winkelstructuur Zwanenburg en is daar de trekker van dit deel. Daar AH weghalen en voorkomen dat er een nieuwe super komt (hetgeen immers voorwaarde is) zou ons inziens grote negatieve gevolgen (kunnen) hebben voor het functioneren van dit deel van winkelstructuur; o AH heeft waarschijnlijk nog enkele jaren nodig om een optimaal concept te ontwikkelen; o Dat concept heeft een forse omvang en wordt door de (mogelijke) combinatie van grootschalige food- en non-foodaanbieders al snel een regulier winkelcentrum; o o.i. zou je op deze plek geen grootschalig regulier winkelcentrum moeten willen realiseren, omdat dit structuurverstorend werkt. Ad 2. Dirk van den Broek o Dirk is te typeren als een solitaire vestiging in Zwanenburg, er zijn slechts 2 non-food winkels in nabijheid. Deze kunnen elders worden ondergebracht in het midden of noordelijke deel. Hetzelfde geldt voor de dienstverlener in dit stripje (kapper) en de horeca. o Daarmee zijn er in onze ogen 2 alternatieven voor deze commerciële strip: 1. Sloop van het complex en herontwikkeling naar woningbouw of bedrijfsbebouwing, waarbij het achterliggende parkeerterrein in de ontwikkeling betrokken kan worden; 2. Een alternatieve non-foodinvulling (bijv. Action). Dit is in onze ogen echter structuurverstorend. Daarnaast is in onze ogen niet vast te leggen, dat er ook op de lange termijn geen super kan komen. Op basis van onze huidige inzichten, adviseren wij om optie al uitgangspunt te hanteren (detailhandelsfunctie structureel wegnemen) omdat optie 2 praktisch niet realiseerbaar is. o Dirk van den Broek beoogt primair een cluster van dagelijks aanbod, aangevuld met enkele niet-dagelijkse aanbieders met een hoog-frequent assortiment. Dat zorgt, mits de berekende distributieve ruimte niet (fors) wordt overschreden, niet tot een ontwrichting van de winkelstructuur in Zwanenburg Centrum.
19
Op basis van de beschreven overwegingen, adviseert RMA-Strabo om op basis van de huidige inzichten te kiezen voor de verplaatsing van de formule Dirk van den Broek.
6.2
Marktpotenties Supermarktconcept Sugar City
6.2.1 Beschrijving concept Het Dirk van den Broek supermarkt-concept zou er als volgt uit kunnen komen te zien; • Dirk van den Broek supermarkt van 2.250-2.750 m2 bvo • Dirk III slijterij: ca. 150-200 m2 bvo • D-reizen reisbureau: ca. 100-150 m2 • Dirx drogisterij: ca. 350-450 m2 bvo • Daghoreca/lunchroom: ca. 100 m2 bvo • Een of twee non-food aanbieders met hoogfrequent assortiment: 200-300 m2 bvo (bijvoorbeeld een gemakswinkel als Primera of een bloemenzaak) • Totaal bevat het concept dan 3.000 – 3.250 m2 bvo (of 2.400 – 2.600 m2 wvo) winkelruimte in de dagelijkse sfeer. • Dit dagelijkse voorzieningencluster wordt gecompleteerd met 1 of 2 kleinschalige nonfoodaanbieders met een hoogfrequent benodigd assortiment, wat dienstverlening en enige horeca. Kortom, een compleet dagelijks voorzieningencluster • De totale omvang van dit dagelijkse voorzieningen cluster wordt daarmee ca. 4.000 m2 bvo • Randvoorwaarde is dat het winkelblok waar nu Dirk van den Broek zit, haar detailhandelsfunctie verliest (BP-wijziging) en bijvoorbeeld wordt getransformeerd in woningbouw met eventueel wat ondersteunende dienstverlening en horeca in de begane grond plint. 6.2.2 Koopkrachtbinding- en toevloeiing in de toekomst • Het nieuwe cluster verbetert het aanbod voor dagelijkse voorzieningen in ZwanenburgHalfweg aanzienlijk • De koopkrachtbinding was al hoog, maar zal door de reeds gerealiseerde uitbreiding van AH en de toekomstige verplaatsing en uitbreiding van Dirk van den Broek nog beter worden. Wij schatten de nieuwe binding op 92%. Men heeft immers nog minder reden naar elders uit te wijken, mits de bereikbaarheid goed is vanuit Zwanenburg! • In Zwanenburg zal door het verdwijnen Dirk van den Broek de toevloeiing iets afnemen en die wordt dan naar schatting 10%. Dit wordt voor geheel Zwanenburg ruimschoots gecompenseerd door de toevloeiing naar het nieuwe concept die wij op 30-40% inschatten. • De overall koopkrachttoevloeiing naar Zwanenburg-Halfweg wordt verbeterd. SugarCity is een meer herkenbare plek, je kan er beter parkeren, er komt een grotere vestiging, en er is een optimale bereikbaarheid van N200. Wij schatten de nieuwe koopkrachttoevloeiing voor Halfweg-Zwanenburg in op 20 %. Uit de reistijd-analyse blijkt dat ruim 350.000 personen binnen 14 reisminuten van SugarCity afwonen. Dit betekent dat de toevloeiing uit een groot gebied kan worden gehaald, • Doordat het dagelijkse aanbod in Zwanenburg met (966+131=) bijna 1.100 m2 wvo afneemt zullen de omzetten in Zwanenburg niet onder druk komen (zie ook de effecten in hoofdstuk 7).
Tabel 6.1: Raming koopkrachtbinding en –toevloeiing voor winkelaanbod in Zwanenburg-Halfweg Dagelijkse sector
koopkrachtbinding
Koopkrachttoevloeiing*
Huidige situatie
90%
12-15 %
Toekomstige situatie
92%
20 %
* Aandeel van de totale omzet dat van buiten de wijk, het primaire verzorgingsgebied, afkomstig is.
20
6.2.3
Distributieve ruimte in toekomstige situatie
Tabel 6.2: Berekening distributieve marktruimte dagelijkse sector voor Zwanenburg en Halfweg anno 2008 aantal inwoners Zwanenburg (en Halfweg) besteding per hoofd (HBD 2008) inkomensindex
10
€ 2.930,1,0118
bestedingspotentieel (mln.) koopkrachtbinding
10.080
11
29,9 92%
totaal gebonden bestedingen (mln.)
27,5
koopkrachttoevloeiing (als aandeel omzet)
20%
totale omzet dagelijkse artikelen (mln.)
34,4
normatieve vloerproductiviteiten
€ 7.200,- per m²
gerealiseerde vloerproductiviteiten
€ 9.430,- per m²
mogelijk m² wvo dagelijkse artikelen
4.775 m²
huidig m² wvo dagelijkse artikelen
3.640 m²
distributieve ruimte wvo
1.130 m²
distributieve ruimte bvo
12
ca. 1.415 m²
Op basis van deze berekening van de distributieve ruimte na verplaatsing en uitbreiding van het Dirkcluster naar Halfweg, kunnen de volgende conclusies kunnen getrokken worden: • Er is 1.130 m2 wvo uitbreidingsruimte ten opzichte van het huidige metrage. • De huidige omvang van de Dirk en Dirck III bedraagt (966+131=) 1.097 m2 wvo • Wanneer de uitbreidingsruimte bij de huidige omvang opgeteld wordt, dan is er ruimte voor een dagelijkse cluster op SugarCity van 2.230 m2 wvo, of wel ca. 2.800 m2 bvo food • Verder kan geconstateerd worden dat het huidige drogisterijaanbod in Halfweg/Zwanenburg zeer beperkt is (een kleine Kruidvat en een kleine lokale drogisterij) waardoor uitbreiding ook in dit segment zowel wenselijk als mogelijk is zonder dat verstoring van de marktsituatie optreedt. • Tot slot zal er door de bezoekersstromen aan het SugarCity-concept en het combinatiebezoek dat dit met zich meebrengt, tot enige extra koopkrachttoevloeiing leiden, die het functioneren van het cluster nog kan verbeteren. • Resumerend is er voldoende marktruimte voor een dagelijkse voorzieningen cluster (incl. beperkt volume ondersteunende hoogfrequent non-food) van 3.500-4.000 m2 bvo.
6.3
Aandachtspunten supermarktconcept Sugar City
Commerciële succes- en faalfactoren • Concentratie van aanbieders rond gemeenschappelijk entreegebied of plein (al dan niet overdekt); • Zichtbaarheid vanaf de snelweg (rechtstreeks of met grote reclamezuil) is van groot belang. Vergelijk bijvoorbeeld de landmarkzuil van Maxis Muiden die van vitaal belang is voor de herkenbaarheid vanaf de snelweg
10
Op basis van ervaringen en onderzoek elders, wordt gerekend met een correctie voor inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse sector. In Zwanenburg en Halfweg ligt het inkomen respectievelijk 2,5% en 12,3% boven het landelijk gemiddelde. Rekening houdend met het aantal inwoners bedraagt de inkomensindex voor Zwanenburg en Halfweg samen daardoor 1 + (0,0473 x 0,25) = 1,0118. 11 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004) 12 Omrekenfactor WVO/BVO bedraagt 0,8 : 1 voor de dagelijkse sector.
21
• • • • • • • •
Ér moet een duidelijke, logische, goed bewegwijzerde routing komen vanaf de snelweg naar SugarCity; Het concept moet voor de consument helder, eenduidig en transparant zijn; Het concept moet aan het programma van eisen voldoen van Dirk van den Broek en de overige huurder. dochterondernemingen. Het concept moet voorzien zijn van ruime parkeervoorzieningen. Uitgaande van 5 parkeerplaatsen per 100 m2 wvo, betekent dit 150 eigen parkeerplaatsen ten behoeve van dit cluster, maar meer is altijd beter. Logische duidelijke routing van parkeerterrein naar de entree van het winkelgebied (vlakke vloer, voorkom oversteeksituaties, drempels en obstakels) Parkeren moet gratis zijn Goede relatie creëren met Zwanenburg waar toch een substantieel deel van omzet vandaan zal komen Goede en veilige fietsverbinding met Halfweg en Zwanenburg is essentieel. Ook een fietsroute op het terrein zelf creëren. Als er een extra fietsbrug komt, dan deze aantrekkelijk maken (niet te steil etc.)
Flankerende maatregelen in Zwanenburg • De Dirk van den Broek-supermarkt en Dirck III meters moeten in Zwanenburg uit de markt worden genomen. • Een nieuwe food-invulling op de oude locatie wordt duurzaam onmogelijk gemaakt doordat de bestemming in overleg met de gemeente gewijzigd wordt in niet-detailhandel. • Permanente non-food invulling (bijvoorbeeld een Action) op de oude locatie wordt bestemmingsplantechnisch niet mogelijk, maar zou wel een tijdelijke overbrugging kunnen vormen. • De kledingboetiek en juwelier zouden bij voorkeur verplaatst moeten worden. in beginsel naar een van de andere twee clusters in Zwanenburg. • De te verplaatsen horeca kan naar één van beide clusters of eventueel in het nieuwe SugarCity concept ondergebracht worden. • Resumerend, is ons inziens de beste oplossing voor de situatie om op die plek een woningbouwontwikkeling of bedrijfsontwikkeling tot stand te brengen.
22
7.
Effecten van het supermarktconcept Sugar City 7.1
Effecten op de winkelstructuur in Zwanenburg en Halfweg
•
De winkelstructuur in Zwanenburg is nu verbrokkeld in drie clusters, dit zorgt voor een voor de consument onduidelijke en suboptimale situatie Het cluster Dirk van den Broek is het minst sterke cluster: het bestaat eigenlijk uit niet meer dan Dirk van den Broek + slijterij, boetiek en juwelier De toegevoegde waarde van Dirk van den Broek voor boetiek en juwelier zal beperkt zijn. Eigenlijk is het dus een min of meer solitaire supermarkt Wanneer boetiek en juwelier in één van beide andere clusters wordt ondergebracht en wellicht ook horeca en kapper, dan worden de andere clusters nog iets sterker Wanneer Dirk van den Broek dan verdwijnt, is het effect op het economisch functioneren van de detailhandel in Zwanenburg beperkt. In feite wordt dan een min of meer solitaire Dirk van den Broek-vestiging verplaatst naar SugarCity. De effecten hiervan zullen beperkt zijn: mensen die bezoek aan Dirk van den Broek combineerden met overig bezoek kunnen dat blijven doen Voor de overige clusters zijn Albert Heijn respectievelijk Kruidvat/Lidl de belangrijkste trekkers. Het AH-cluster is recentelijk behoorlijk versterkt door de vergroting en modernisering van AH Door een vergrote Dirk van den Broek op het SugarCity-terrein verwachten wij dat nog meer dagelijkse koopkracht wordt vastgehouden in Zwanenburg. Albert Heijn zal beperkte effecten ondervinden, maar dat kan meevallen omdat de supermarkten zich in twee onderscheidende segmenten bevinden. De effecten op de non-food structuur zijn beperkt: de huidige wisselwerking van Dirk van den Broek met het non-foodaanbod elders in de Dennenlaan is beperkt Er zijn ook kleine positieve effecten te verwachten, doordat Dirk van den Broek meer bezoekers van elders trekt die incidenteel ook Zwanenburg kunnen aandoen. Overigens is in de beoogde nieuwe situatie een versterking van de beide clusters in Zwanenburg nog wel mogelijk en wenselijk: denk aan een verbetering van het drogisterijsegment en wellicht de vestiging van een kleine Hema-formule. Woningbouw op de oude Dirk van den Broek locatie verbetert het aanzien van dit straatdeel aanzienlijk. De AH-vestiging in Spaarndam met een omvang van 670 m2 wvo (ca. 850 m2 bvo) ondervindt naar verwachting nauwelijks last van de verplaatsing en vergroting van de Dirk van den Broek. Uit veel onderzoek is gebleken, dat maar weinig consumenten zowel AH als DvdB-klant zijn. Als consumenten als 2 supermarkten structureel bezoeken, dan gaat het meestal om een combinatie van een discounter en een service-supermarkt. Een AHmegasupermarkt zou dan ook een veel groter effect hebben op de supermarkt in Spaarndam. Dat is een bijkomend argument om voor verplaatsing van Dirk van den Broek te kiezen.
• • • • • • • •
• • • • •
Resumerend, door te kiezen voor verplaatsing van de Dirk van den Broek-supermarkt in combinatie met het uit de markt nemen van de huidige DvdB-meters in Zwanenburg is het distributieve effect op lokaal niveau zeer beperkt.
7.2
Effecten op de winkelstructuur in de regio
•
De toevoeging aan winkelareaal in de dagelijkse sfeer in de regio is slechts 1.200 m2 wvo (of ca. 1.500 m2 bvo), omdat het ten aanzien van de overige meters om verplaatsing meters gaat die op de achterblijvende locatie uit de markt worden genomen.
23
•
7.3
Gezien het bestaande aanbod in de regio is dit slechts een druppel op gloeiende plaat. De effecten hiervan op regionaal niveau zullen beperkt zijn. Het is niet aannemelijk dat dit voor één of meerdere winkelcentra of supermarkten in de regio tot noemenswaardige negatieve omzeteffecten zal leiden.
Conclusies
In deze slotparagraaf gaan we terug naar de vraagstelling van het onderzoek (zie paragraaf 1.2) en bekijken we welke antwoorden we in dit onderzoek hierop hebben gevonden: 1) Past de ontwikkeling van een grote Dirk van den Broek met ondersteunende voorzieningen op de SugarCity-locatie in de context van de ontwikkelingen en trends in de dagelijkse sector? Het antwoord daarop is ja. De locatie biedt een aantal mogelijkheden zoals ruimte bieden voor schaalvergroting, een goede (auto)bereikbaarheid, mogelijkheden voor on-the-roadshopping. 2) Wat is de haalbaarheid van de verplaatsing en uitbreiding van een servicesupermarkt vanuit Zwanenburg naar een megasupermarkt binnen SugarCity project. Op basis van een aantal overwegingen te weten ligging, synergie, huidige staat van de supermarkt, herontwikkelingspotentie van de achterblijvende locatie, effect van verplaatsing op de distributieve structuur en het concept wat men in SugarCity wil neerleggen, is er een sterke voorkeur voor de verplaatsing van Dirk van den Broek en het handhaven van Albert Heijn op de huidige locatie. Distributieplanologisch is een verplaatsing mogelijk. Daarnaast hebben wij begrepen dat Dirk van de Broek al te kennen heeft gegeven interesse te hebben voor een verplaatsing. Wanneer een en andere ook juridisch-planologisch (bestemmingsplan) mogelijk is, dan is de beoogde ontwikkeling ons inziens haalbaar. Aandachtspunt is de verwerving en herontwikkeling van het achterblijvende vastgoed, alsmede de positie van de zittende huurders. 3) Wat zijn de effecten van de verplaatsing en uitbreiding van een servicesupermarkt vanuit Zwanenburg tot een megasupermarkt binnen SugarCity-project op de distributieve structuur in de regio en meer bijzonder in Zwanenburg en Halfweg? Er is aantoonbaar voldoende marktruimte voor een uitbreiding van de Dirk van den Broek en het beoogde ondersteunende dagelijkse aanbod. De gevolgen voor de distributieve structuur van Zwanenburg zullen daardoor beperkt zijn. Zeker wanneer we dit bekijken vanuit het perspectief van de beperkte huidige synergie van Dirk van den Broek op deze locatie met de rest van het aanbod in Zwanenburg. Conclusie luidt dan ook, dat een verplaatsing van Dirk van den Broek een kansrijke invulling vormt voor SugarCity die geen ontwrichtend effect op de distributieve structuur van Zwanenburg zal hebben. Dit onder de voorwaarde dat de meters die in Zwanenburg worden achter gelaten door de verplaatsers, uit de markt genomen worden. De effecten in de regio zullen, gezien de beperkte uitbreiding van het winkelvolume in de dagelijkse sfeer ten opzichte van de bestaande situatie, niet of nauwelijks meetbaar en traceerbaar zijn.
24
