Quickscan verplaatsing Koningshoek naar Kapelpolder. 1. Inleiding. Vele discussies zijn er de afgelopen periode gevoerd over het winkelcentrum de Koningshoek. Deze discussies betroffen niet alleen de eventuele verkoop van het winkelcentrum door Unibail Rodamco aan Fortis Vastgoed, nu ASR Vastgoed genaamd. Tot op heden is nog steeds niets tot stand gekomen en ook de mate waarin het winkelcentrum gerenoveerd en/of volledig vernieuwd zou worden. Alles is nog steeds onbekend tot ongenoegen van de winkeliers en de bewoners. Diverse varianten hebben de revue reeds gepasseerd, maar ook de winkeliers en de bewoners hebben vele bezwaren geuit tegen de eventuele nieuwe situatie. Daarnaast heeft Kokon Architectuur & Stedenbouw een alternatief plan gepresenteerd in juli 2008, om een nieuw winkelcentrum te realiseren ter plaatse van het braakliggende terrein in de Kapelpolder. Hierbij zal het nieuw te realiseren winkelcentrum tegen het winkelcentrum Stadshart worden aangebouwd, waardoor er één groot regiowaardig winkelcentrum in Maassluis gerealiseerd kan worden. Dit plan werd omarmd zowel door de winkeliers in het Stadshart als de Koningshoek en de Ondernemers Federatie Maassluis als belangenbehartiger. Het één en ander heeft geleid tot een discussie in een commissievergadering van de gemeenteraad. Tijdens deze commissievergadering werd de Raadsinformatiebrief besproken, waarom werd verzocht door een aangenomen motie van de PvdA/VVD. In deze Raadsinformatiebrief, inclusief een geheime financiële bijlage, werden de leden van de Raad geïnformeerd over de gemeende onhaalbaarheid van dit mooie plan. Middels een brief van de OFM en de beide winkelcentra aan het college van B&W, werd het belang van één winkelcentrum in Maassluis nogmaals benadrukt, met het verzoek om via een eigen quickscan, de eventuele haalbaarheid van dit plan nader te onderzoeken, als voorloper naar een echt onafhankelijk haalbaarheidsonderzoek. Helaas zijn wij verstoken gebleven van de financiële bijlage om een beter inzicht te verkrijgen in de tientallen miljoenen die het plan van Kokon, de verplaatsing naar de Kapelpolder, volgens de Raadsinformatiebrief extra zou gaan kosten. Wij betreuren het dat hierover geen openheid van zaken is gegeven, al was het maar vertrouwelijk.
2. Besluitvorming destijds. Volgens de Raadsinformatiebrief is eind jaren vijftig bewust gekozen om het zwaartepunt van het nieuwe Maassluis, een nieuw centrum, te ontwikkelen in de Koningshoek. Maar de Koningshoek is pas midden in de zeventiger jaren tot stand gekomen. De reden die aangegeven werd was om de binnenstad te sparen voor grootschalige ingrepen en verkeersdoorbraken etc. Dit komt op ons dan ook vreemd over, omdat ook het terrein van de Verenigde Touwfabrieken, gelegen tegen de historische binnenstad aan, destijds nog ontwikkeld moest worden. De mogelijkheid om toen al één winkelcentrum te realiseren was buitengewoon groot, maar men heeft toen anders beslist.
-1-
De opgestelde structuurvisie Detailhandel 2004 dat er in Maassluis ruimte is voor twee grote winkelcentra, heeft voortschrijdend inzicht duidelijk aangetoond dat de toen beoogde groei naar 40.000 inwoners niet gehaald zal worden. Binnen de politiek vraagt men zich nu af of zelfs 34.000 inwoners ooit haalbaar zal worden. Dit betekent dat het winkelaanbod aangepast en naar beneden bijgesteld dient te worden, anders bouwt men voor leegstand. Reeds nu staan er vele winkelpanden in het Stadshart langdurig leeg en dat werkt sterk nadelig op het vestigen van nieuwe ondernemers. De uitbreiding met 10.000 m2 bvo extra in de Koningshoek staat dan ook sterk ter discussie bij zowel diverse politieke partijen als de winkeliers van het Stadshart en de Koningshoek zelf. Ook de wens om een gescheiden winkelaanbod te creëren, waarbij het Stadshart een specifieke betekenis zou kunnen verkrijgen door de vestiging van speciaalzaken ten opzichte van de Koningshoek is een utopie. Een winkelier laat zich niet sturen, maar kiest op basis van de kansen en mogelijkheden voor zijn onderneming. De huidige situatie laat duidelijk zien dat zowel speciaalzaken in het Stadshart als in de Koningshoek gevestigd zijn en dat zal ook zo blijven, ondanks de wens van de politiek zoals verwoord in het rapport Wonen Werken Welzijn 2010-2025.
3. Inventarisatie. In ons onderzoek hebben wij de meest betrokken ondernemingen in de Kapelpolder bezocht en gesproken, respectievelijk: • • • • •
MTS Europroducts B.V. Vecom B.V. Keijzer B.V. Westland Beton B.V./ Van Nieuwpoort Scheepswerf de Haas B.V.
Daarnaast hebben wij gesprekken gevoerd met deskundigen op het gebied van: • • • •
projectontwikkeling, bouw en infra, milieu kosten/calculatie.
Tevens hebben we met bovengenoemde deskundigen beide locaties bezocht.
-2-
4. Stedenbouwkundige mogelijkheden in de Kapelpolder In het kader van dit onderzoek is op hoofdlijnen gekeken of ruimtelijk gezien een haalbaar concept mogelijk is voor de verplaatsing van het winkelcentrum naar de Kapelpolder. De redenen waarom blijven onveranderd: -
-
-
Maassluis is te klein en zal niet groot genoeg worden voor 2 volwaardige, elkaar beconcurrerende winkelcentra. Maassluis ontbeert een sterk en dynamisch stadshart. De huidige binnenstad is de kern van de gemeente, maar kan niet tot wasdom komen. Slechts een integraal stadshart kan daar verandering in brengen. De locatie Kapelpolder is uitermate geschikt om samen met de binnenstad een nieuw, vitaal en aantrekkelijk stadshart te vormen. De locatie Kapelpolder ligt voor grote delen braak en kent geen hoogwaardige opstallen die verwijderd moeten worden. De bereikbaarheid van de locatie is met enkele ingrepen op eenzelfde niveau te brengen als die van de huidige Koningshoek. De milieuproblematiek over de Kapelpolder is alleen aan te pakken middels een omvangrijk integraal plan. Indien dit niet gebeurt, blijft het risico van een langdurig onbebouwd gat in de stad bestaan. Bij verplaatsing naar de Kapelpolder hoeven er geen tijdelijke voorzieningen voor winkels te worden getroffen. De huidige locatie van de Koningshoek kan na verplaatsing van het winkelcentrum worden ontwikkeld als hoogwaardige woon(werk)wijk.
Er zijn nog talloze andere redenen te bedenken, echter deze komen allemaal neer op dezelfde visie op de stad. Een stad met een hart. Een echt Stadshart dat klopt en leeft.
5. Planvorming. Bijgaande schetsen laten zien dat het verplaatsen van de Koningshoek naar de Kapelpolder mogelijk is. a.
Het grote struikelblok was tot dusverre de aanwezigheid van de betoncentrale met de aanvoer via binnenschepen. Westland Beton richt zich grotendeels op het Westland, maar er is geen locatie te vinden richting het Westland waar het bedrijf op korte termijn naar toe zou kunnen in het kader van een uitplaatsing. In het programma Wonen Werken Welzijn 2010-2025 staat eveneens vermeld dat op termijn de uitplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven aan de orde moet zijn, waardoor nieuwe ruimte ontstaat Daarom is het idee op dit moment derhalve simpel. Westland Beton blijft vooralsnog in de gemeente gehuisvest, echter het bedrijf schuift een stukje op naar de direct naastgelegen locatie. Wanneer de gemeentewerf, eveneens genoemd in het programma Wonen Werken Welzijn 2010-2025 en MTS vervolgens wordt uitgeplaatst ontstaat een gebied waar ongeveer de eerste 17.500 m2 aan commerciële voorzieningen kunnen worden gevestigd.
-3-
b. c.
d.
e.
f.
g. -
h.
i.
j.
Samen met twee bruggen, naar het Schanseiland en de Noorddijk kan een directe link met de binnenstad worden gelegd. Boven de commerciële voorzieningen is ruimte voor ca. 200 woningen in 3 en 4 lagen. Deze zorgen voor de benodigde levendigheid in de avonduren, alsmede de architectonische uitstraling van het wonen aan het water. Voor het parkeren worden 3 gebieden bestemd deels in 2 lagen t.w.: een parkeerterrein op het maaiveld van 200, 190, 60 en 80 plaatsen in totaal 530 plaatsen een parkeerdak van 300 plaatsen op de 1e verdieping een parkeerdak tussen de woningen van 230 plaatsen. In totaal zijn er 1060 parkeerplaatsen beschikbaar. Het parkeren is zodanig georganiseerd dat bewoners hun eigen parkeerdak hebben en bezoekers van het winkelcentrum dichtbij kunnen parkeren. Ondergronds parkeren is vooralsnog niet voorzien vanwege de hoge kosten. Voor de expeditie wordt een aparte zone gereserveerd. De hoofdsupermarkt is daarvandaan direct bereikbaar. De overige winkels kunnen via venstertijden worden bevoorraad. Een eventuele ondergrondse expeditiestraat is denkbaar, echter veel duurder, ook vanwege de aanwezige grondvervuiling. Gezien de vervuiling van de grond op veel plaatsen wordt voorgesteld om het gebied in zijn geheel te verharden (straten en parkeerterreinen) en te bebouwen (winkels en bovenwoningen). De aanwezige vervuiling behoeft dan niet te worden verwijderd. Uiteraard is dit een punt van veel overleg. De waarschijnlijk hoge kosten die met saneren te maken hebben kunnen alleen worden voorkomen door in principe niet te graven maar af te dekken. De bereikbaarheid van de Kapelpolder kan via drie wegen worden gerealiseerd. De Electraweg is breed genoeg om als aanvoerroute te fungeren. Wel behoeft deze een nadere inrichting. Door het verwijderen van enkele woningen kan het Mackayplein gaan dienen als een tweede ontsluiting. Het Mackayplein heeft van nature al een profiel van hoofdontsluiting. Via de Noorddijk rijden vooralsnog de vrachtwagens naar en van de betoncentrale. Deze route blijft onveranderd. In een latere fase, wanneer de markt en omstandigheden dat toelaten, kan het winkelcentrum uitbreiden richting het noordwesten; ofwel doordat de betoncentrale dan wordt uitgeplaatst, ofwel door het parkeerterrein te bebouwen met winkels, woningen en gebouwde parkeervoorzieningen. Om een goede link met de huidige binnenstad te leggen ligt het voor de hand om de seniorenwoningen van Maasdelta op het Schanseiland te vervangen door commerciële voorzieningen met bovenwoningen. Na of tijdens realisatie van de Kapelpolder dient eveneens nagedacht te worden over de inrichting en bestemming van de Noorddijk. Wellicht dat het mogelijk wordt om aan de achterzijde van de Noorddijk, direct langs het water, een openbare kade te maken met enkele voorzieningen. Waar zou je mooier op een terrasje in de zon zitten?
-4-
k.
l.
Wanneer in de eerste fase ca. 17.500 m2 aan commerciële voorzieningen wordt gerealiseerd, kan dit samen met de beoogde 6000 m2 ter plaatse van de Vliet een impuls geven aan beide zijden van de binnenstad. Uiteindelijk bestaat de mogelijkheid dan toch ca. 23.500 m2 commerciële bouw in verschillende fasen te realiseren hetgeen vergelijkbaar is met de plannen voor de huidige locatie van de Koningshoek. Het grote voordeel is dat in de tijd gekeken kan worden welke behoefte Maassluis op termijn nodig heeft met diverse varianten. Milieubelastingen vanuit Scheepswerf de Haas (het enige relevante bedrijf) betreffen alleen geluid. Via technische oplossingen is het gewoon mogelijk om woningen in de nabijheid te bouwen. Bovendien is de aanwezigheid van een scheepswerf van groot belang voor de binnenstad. Voor toekomstige bewoners behoeft dit geen belemmering te zijn.
Het voorstel zoals hiervoor omschreven betreft slechts een globale verkenning van de mogelijkheden. In een gedetailleerd onafhankelijk onderzoek zal een en ander verder in kaart moeten worden gebracht.
6. Stadshart. Naast de ontwikkeling van de Kapelpolder dient Maassluis ook een aantrekkelijke stad te blijven qua leefbaarheid, qua voorzieningen en om nieuwe bewoners te verleiden om een koopwoning te kopen of te huren in Maassluis. Vooral in het hogere markt/prijssegment dient het centrum van Maassluis prioriteit te krijgen. In diverse plannen is het verplaatsen van de Vliet naar Sluispolder-West opgenomen als onderdeel van een nieuw te bouwen zorgcentrum. Hierbij wordt +/- 6000 m2 bebouwbare vloeroppervlakte verkregen voor dure koopwoningen in combinatie met winkels in het centrum. Tevens zal hier een grote parkeergarage voor voldoende parkeergelegenheid zorg moeten gaan dragen. Tevens staat de P.C. Hooftlaan in de belangstelling om omgeturnd te worden tot een laan met allure als toegangsweg tot het Stadshart. In een nieuw te bouwen complex kunnen in de plint eveneens commerciële voorzieningen opgenomen worden. Plannen hiervoor staan op de tekentafel. Dan ontstaat er een groot winkelgebied vanaf de P.C. Hooftlaan tot in de Kapelpolder met parkeervoorzieningen aan beide zijden van het winkelgebied. Hiermede verkrijgt Maassluis een schitterend winkelgebied van oud naar nieuw en van nieuw naar oud met het oude centrum als publieksvanger voor toeristen en bezoekers van buiten Maassluis. Gekoppeld aan diverse evenementen wordt Maassluis de stad waar het gebeurt en heerlijk toeven is.
7. Verdeelde eigendommen. Indien in de Kapelpolder de nieuwe Koningshoek gebouwd zal gaan worden zullen enige bedrijven geheel of gedeeltelijk ver- of uitgeplaatst dienen te worden en dat is niet te voorkomen.
-5-
MTS Europroducts B.V. MTS is in 1991 gestart als fabrikant en importeur van o.a. hygiënepapier, non-wovens, absorptie materialen en poetslappen, zowel nationaal als internationaal en opereert onder de eigen productnaam Euro Products. MTS heeft zich gericht op de professionele reiniging-, schoonmaak-, verpakking-, horeca- en industriële groothandel. Er zijn ruim 50 personen werkzaam. Het hoofdkantoor is gevestigd in de Heldringstraat in Maassluis met daarachter de opslagloodsen. Door de gezonde groei van dit bedrijf en doordat tot voor kort geen nieuwbouwmogelijkheden aanwezig waren, heeft MTS op diverse plaatsen in Maassluis opslagcapaciteit gekocht en gehuurd. Al vele jaren zijn er gesprekken met het Gemeentebestuur gevoerd om nieuwbouw te kunnen realiseren en de enige optie die in het verschiet lag was locatie de Dijk, zodra deze grond in handen van de Gemeente Maassluis zou komen Hiervoor waren al plannen uitgewerkt met een maquette en de nodige tekeningen en het verwachtingspatroon was positief gestemd. Totdat de Gemeente een andere koers ging varen. Na jaren verwachtingen geschapen te hebben diende de Dijk als waterfront als een zeer hoogwaardig bedrijven/kantoorlocatie ontwikkeld te worden en was er geen plaats meer voor MTS. De “grote” opslagloodsen zouden niet meer passen in dit hoogwaardige bedrijvengebied. Na jaren aan de lijn te zijn gehouden was het in eens over voor MTS. Nu na één jaar is van de hoogwaardige ontwikkeling ook geen sprake meer en wordt er nu een gesloten jeugdinrichting en een wellnesscentrum gerealiseerd. Het credo was en is toch de bedrijvigheid en de economie in Maassluis behouden en koesteren wat je hebt? Met diverse opslaglocaties komt dit de bedrijfsvoering niet ten goede. Wij vragen ons af of het belang van MTS voor Maassluis in het kader van behouden wat je hebt wel prioriteit heeft en er voldoende alternatieven onderzocht en met MTS besproken zijn, voor uitplaatsing naar een andere locatie in de stad? Of er via grondruil wel een mogelijkheid was om MTS uit te plaatsen naar de Dijk of de Kade? Was en is het handhaven van het kantoor in Maassluis en het uitplaatsen van de opslagloodsen naar de rand van de stad cq. Honderdland en/of transportcentrum Westland voldoende onderzocht en besproken? Westland Beton/Keijzer B.V./ Van Nieuwpoort Groep Gezien de problematiek van het niet beschikbaar zijn van een andere locatie zou alleen uitplaatsing naar een andere stad een mogelijkheid bieden, wat niet eenvoudig zal zijn, gezien de wensen van de betrokkenen. Er wordt zelfs gedacht aan uitbreiding met 2000 m2 en langere kadelengte.
-6-
Om het verplaatsen van het winkelcentrum de Koningshoek toch mogelijk te maken zijn er 4 oplossingen. De mooiste oplossing is uitplaatsen naar een andere stad bijvoorbeeld de westzijde van Vlaardingen. Daar wordt een nieuwe haven gegraven, de Koggehaven en ligt niet zover van Maassluis vandaan. Daar is ook nog ruimte en is bestemd voor de hogere milieucategorie. Is deze optie al eerder ter tafel geweest in samenspraak met de gemeente? Een andere optie zou kunnen zijn het baggeren van een insteekhaven tussen de Kade en de Dijk of in de Dijk. Een andere optie houdt in het bedrijf tijdelijk op te schuiven richting het einde van de havenkom, waarbij de grote kraan voor de overslag kan blijven staan en de andere activiteiten verplaats worden. De kosten blijven beperkt en op langere termijn biedt dat mogelijkheden om alternatieven te onderzoeken en het winkelgebied uit te breiden. Het uitkopen van de bedrijven en aankoop van dit stuk grond van Keijzer. Dit is de duurste optie. Voorheen Taxi Hofman Dit taxibedrijf is niet langer actief, alleen het eigendom van de loods is wel in het bezit van de familie. Met de eigenaar zal hierover overeenkomst bereikt dienen te worden. Kringloopwinkel Ook voor deze activiteiten zal een andere locatie gevonden dienen te worden, wellicht in samenhang met de nieuwe locatie van de gemeentewerf. Gemeentewerf De gemeentewerf is ook al genoemd in het programma Wonen Werken Welzijn en zal naar een andere minder prominente locatie uitgeplaatst moeten worden dan in het Stadshart van Maassluis. Met al deze bedrijven zullen goede afspraken gemaakt en meegedacht moeten worden.
8. Milieu. In onze gesprekken met de betrokken ondernemers in het kader van milieu hebben we kunnen vaststellen dat: Vecom B.V. Vecom is een leverancier van producten en diensten voor professional onderhoud en oppervlaktebehandeling, zowel in binnen- als in het buitenland. Vecom is in 1953 opgericht en het hoofdkantoor is gevestigd te Maassluis. Vecom valt in de hogere milieucategorie vanwege haar activiteiten en de ligging van dit bedrijf dicht tegen een woonkern. Uitplaatsing zou in principe voor alle betrokkenen positief zijn.
-7-
Negen (9) jaar geleden zijn er gesprekken opgestart met de voorloper van MaasDelta voor uitplaatsing binnen Maassluis doch voor de benodigde 1 ha was geen plaats in Maassluis. Vervolgens zijn er gesprekken gevoerd met het OBR voor uitplaatsing naar Maasdijk en Hoek van Holland, die eveneens geen resultaat opgeleverd heeft. Ruim zeven (7) jaar geleden zijn de gesprekken gestart met de gemeente, waarvan de eerste vijf (5) jaren intensief met de toenmalige accountmanager economische zaken van de gemeente, maar de laatste 2 jaar nagenoeg niet meer. In de eerste 5 jaar is gekeken naar locatie de Dijk, hetgeen een goed alternatief was en nu nog zou zijn, en middels subsidie van de staat was het bijna rond. Helaas vonden in die perioden ook overstromingen plaats van de Maas en werd het subsidiegeld gebruikt ter bestrijding van deze wateroverlast, omdat deze subsidie uit dezelfde pot moest komen, en ging het sprookje alsnog als een nachtkaars uit. Intussen heeft Vecom diverse verbouwingen en veiligheidsmaatregelen getroffen om de overlast binnen de perken te houden en de kans op een eventuele calamiteit te beperken. Vecom voldoet aan alle veiligheidsnormen en milieueisen om gevestigd te blijven op deze locatie. Na de verbouwing waarbij zij strikte fysieke scheiding handhaven van verschillende soorten chemicaliën en andere gevaarlijke stoffen, opdat er spontaan geen chemische verbindingen kunnen ontstaan die gevaar opleveren voor de omgeving. Daarnaast hebben zij het terrein gecompartimenteerd, waarbij de kans van een calamiteit teruggebracht is naar 1 op de 10-8ste per jaar. In dat geval wordt de grens bereikt van de flats aan de Mozartlaan en halverwege de Nijverheidsstraat m.a.w. zelfs ruim 50 meter van het beoogde nieuwe winkelcentrum en de te realiseren nieuwe woningen vandaan. Alle overige potentiële calamiteiten blijven ver daar binnen. Westland Beton B.V./ Nieuwpoort Groep/Van Nierop Van Nieuwpoort Betonmortel heeft vele vestigingen en deelnemingen in Nederland. In Maassluis is een deelneming gevestigd en wordt samengewerkt met Westland Beton. Het hoofdkantoor is gevestigd in Gouda. Door de aard van de werkzaamheden zoals overslag van zand en grint voor verwerking tot beton valt dit bedrijf in een hogere milieucategorie groep. Daarnaast geeft het aan- en afrijden van de betonwagens veel verkeersbewegingen te zien die door geheel Maassluis voeren. Een bedrijf dat in principe uitgeplaatst dient te worden en niet in een Stadshart thuis hoort. Deze bedrijven leveren naast geluidsoverlast, ook verkeersoverlast op en bij het bouwen van een winkelcentrum met woningen zal rekening gehouden moeten worden met de overlast om deze binnen de perken en de regels te houden, waardoor deze bedrijven geen schade ondervinden. De geluidsoverlast dient beperkt te blijven tot de toegestane geluidsgrenzen. Scheepswerf de Haas B.V. De Haas is in 1879 opgestart en tot op heden een familiebedrijf en de activiteiten omhelzen zowel nieuwbouw als onderhoud en reparatie van kleinere schepen. Anno 2009 is de Haas een modern geoutilleerde scheepswerf en een dynamische onderneming, gesitueerd dicht tegen het oude centrum. De Haas zit in milieucategorie IV voornamelijk vanwege geluidsoverlast. In de directe omgeving op ongeveer 50 meter afstand bevindt zich een woongebied.
-8-
De Haas heeft alle benodigde vergunningen om haar activiteiten uit te voeren. Het eventueel verplaatsen of uitplaatsen van dit bedrijf is niet aan de orde. Voor deze werf, gezien de ligging en de investeringen die in het verleden zijn gedaan, geldt eveneens dat met het ontwerp rekening gehouden zal moeten worden met de geluidscontouren, die behoren bij een bedrijf met vergunning van milieucategorie IV. Op dit moment staan in de buurt woningen op ongeveer 50 meter afstand en dat levert geen problemen op. Eveneens zal de toegang zowel via de weg als het water gewaarborgd dienen te worden bij het realiseren van een nieuw winkelcentrum.
9.Vervuilde grond. In het kader van de vervuilde grond ter plaatse zijn er 3 mogelijkheden t.w.: • • •
Zoals al elders omschreven het verharden van het terrein m.a.w. niet graven maar afdekken. Saneren, grond afgraven en afvoeren, hetgeen veel kosten met zich meeneemt. Een andere mogelijkheid is om de havens te versmallen door damwanden te slaan, waarmede de kaden naar buiten verplaatst kunnen worden en zelfs een groter te bebouwen oppervlakte gecreëerd wordt. De ruimte tussen de huidige kaden en de damwand kan dan gebruikt worden als opslagplaats van de vervuilde afgegraven grond. Deze methodiek wordt regelmatig toegepast om de kosten van het afvoeren van vervuilde grond te vermijden. Hiermede ontstaat ook de mogelijkheid tot ondergronds parkeren.
10.Voor- en nadelen Al vele jaren wordt gesproken over renovatie van winkelcentrum “de Koningshoek”. De huidige plannen gaan echter uit van totale nieuwbouw. Ging men bij de renovatieplannen noch uit van uitbreiding van de bestaande 14.000 m2 naar 30.000 m2 BVO, thans bij de totale nieuwbouw wordt uitgegaan van 24.000 m2 hetgeen een uitbreiding van 10.000m2 betekent. Welke bezwaren kleven er aan nieuwbouw op de bestaande locatie? -
Het is bekend dat omwonenden grote problemen hebben met de forse uitbreiding vanwege de parkeerproblematiek. Hierin kan worden tegemoet gekomen door ondergronds of half ondergronds te parkeren. Echter dit leidt tot grote financiële tekorten zodat dit zeer waarschijnlijk geen optie is.
-
Wanneer de Koningshoek herbouwd wordt op de bestaande locatie zal er voor de bereikbaarheid vanuit het Balkon een extra langzaam verkeer tunnel of brug moeten komen bij station Maassluis-west. Dit zal al gauw € 4.000.000, = gaan kosten.
-
Bij uitvoering van de nieuwe Koningshoek zal een noodwinkelcentrum gerealiseerd dienen te worden en zal het winkelcentrum in vier, mogelijk drie fasen gerealiseerd worden. De kosten die deze tijdelijke verhuizingen met zich meebrengt zullen naar schatting al gauw zo’n € 5.000.000, = bedragen.
-
Bekend is dat bij het langdurig onderbrengen in tijdelijke winkelcentra diverse ondernemingen het loodje leggen en dit niet zullen overleven
-9-
11. Eén winkelcentrum en één Stadshart Deze eerste planvorming zette politiek Maassluis aan het nadenken. Immers, er diende zich nu een alternatief aan voor de nieuwbouwplannen Koningshoek. Welke voordelen dienen zich nu aan? -
De combinatie Binnenstad en Kapelpolder zetten in één klap de binnenstad op de kaart en maken er een goed, aantrekkelijk stadscentrum van met het Schanseiland als historisch monument in het centrum. Het zal zowel het winkelend publiek als de toeristische aantrekkelijkheid bevorderen.
-
In de Kapelpolder kan gestart worden met 14.000 m2 aan winkelvoorziening.
-
De huidige binnenstad kan worden uitgebreid met ook zo’n 6000 m2 winkeloppervlak. Dit geheel volgens de plannen van Maasdelta in opdracht van het College van B&W.
-
De strategische aankopen van Pot en de Pallethandel in de Kapelpolder kunnen hierdoor te gelde worden gemaakt.
-
Het terrein Koningshoek kan ontwikkeld worden voor enerzijds zo’n 150 woningen en anderzijds de bouw van het gewenste gezondheidsgebouw de Chopin.
-
De bouw van een tijdelijk winkelcentrum zal hierdoor niet nodig zijn.
-
Maassluis creëert de mogelijkheid om haar regiofunctie te heroveren op Naaldwijk.
-
De bouw van een parkeergarage aan de Elektraweg en aan de P.C.Hooftlaan nabij de Vlietlocatie (plan MaasDelta) maakt de ontsluiting en het parkeren eenvoudiger en goedkoper dan bij plan Koningshoek.
-
Het plan Kapelpolder past geheel in de Gebiedsvisie waarin wordt gesproken over de combinatie wonen en werken.
-
Verplaatsing van Vecom en de Haas zijn niet aan de orde. Uitplaatsing van Van Nieuwpoort is alleen aan de orde bij het vinden van een goede alternatieve locatie. Over herbestemming van de gemeentewerf wordt door de gemeente zelf al nagedacht (nota Wonen, Werken, Welzijn, pagina 14)
- 10 -
12. Financiën. Extra kosten. De uit te plaatsen bedrijven blijven beperkt tot MTS Europroducts, voorheen Taxi Hofman, de Kringloopwinkel en de Gemeentewerf Maassluis. Een gedeeltelijke verplaatsing in de 1e fase zal van toepassing zijn voor Westland Beton/Van Nieuwpoort Groep. Ontsluiting toegangswegen, waaronder via Mackayplein, Heldringstraat en Mackayplein naar MTS, Industrieweg naar Heldringstraat en Nijverheidstraat via Maasstraat. Opbrengsten. -
Het opnieuw ontwikkelen van de huidige Koningshoek
-
Het niet noodzakelijk bouwen van een noodwinkelcentrum
-
Het verlagen van de rentelasten cq. afwaarderen van de huidige eigendommen van het oude Pot terrein.
-
Het ontbreken van de noodzaak van de bouw van een langzaam verkeer tunnel Maassluis- West, vanwege de ontsluiting van het Balkon € 4.000.0000
Neutraal. -
De bedrijven op de Elektraweg behoeven geheel niet verplaatst of uitgeplaatst te worden en daar zijn ook geen kosten mee gemoeid.
-
Bij ondergronds parkeren en optie van hergebruik vervuilde grond heeft dit alleen effect op de investeringen in het plan, maar zijn er geen extra kosten meegemoeid.
-
Via het heffen van parkeergeld zal de gedane investeringen namelijk terug verdiend worden.
-
T.a.v. de bodemvervuiling zijn in principe geen extra kosten gemoeid, laat staan miljoenen.
Subsidie. Het Rijk trekt € 400 miljoen uit voor de inhaalslag herstructurering bedrijventerreinen. Samen met provincies en gemeenten gaat het Rijk 6.500 hectare verouderde bedrijventerreinen herstructureren tot en met 2013. Hiervoor stelt het Rijk 400 miljoen euro beschikbaar. Dit staat in de kabinetsreactie op het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen.
- 11 -
Bedrijventerreinen vervullen een essentiële functie in de Nederlandse economie. Het is vaak echter goedkoper om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen, dan oude op te knappen, waardoor de bestaande terreinen in aantrekkingskracht inboeten. Dat is slecht voor de economische en ruimtelijke ontwikkeling van regio”s en steden. Bedrijven lijden onnodig omzetverlies en imagoschade en zien zich soms gedwongen naar nieuwe locaties te verhuizen. Met verrommeling en verlies van open ruimte als resultaat. Daarom heeft het kabinet begin dit jaar een Taskforce (her) ontwikkeling Bedrijventerreinen ingesteld onder leiding van Peter Noordanus. Nog voor de zomer 2009 wordt hierover een convenant getekend tussen het Rijk, provincies en gemeenten. Liggen hier geen kansen voor Maassluis?
13.Conclusie. Bovengenoemd onderzoek toont duidelijk aan dat er vele mogelijkheden zijn om te komen tot één aangesloten winkelgebied dat qua uitstraling en moderniteit, oud en nieuw met elkaar verbinden en van vele kanten bereikbaar zal zijn. Juist door die spreiding van het verkeer en het parkeren aan beide zijden van het grote vernieuwde centrum zullen er verkeerstechnisch geen problemen ontstaan. Een aantal in de Raadsinformatiebrief vermelde problemen en bedreigingen zijn in onze optiek juist kansen om Maassluis op de kaart te zetten. Vanuit dat oogpunt, mede gezien de lage extra investeringen die dit met zich meebrengt zijn wij van mening dat dit een uitstekende kans is om fouten uit het verleden te herstellen en een nader onafhankelijk onderzoek meer dan waard zal zijn. Wij pretenderen niet volledig te zijn, daar wij als werkgroep niet voldoende professionaliteit in huis hebben maar door de inbreng van professionals in hun vakgebied is ons wel duidelijk geworden dat als de Raad anders beslist, Maassluis definitief de kans mist om ook in de toekomst een regionale rol van betekenis te spelen.
Het woord is nu aan de leden van de Gemeenteraad van Maassluis. Aan deze leden de taak om te besluiten tot het laten uitvoeren van een onafhankelijk onderzoek op de haalbaarheid van dit plan.
Ondernemersfederatie Maassluis Ondernemersvereniging Stadshart Ondernemersvereniging Koningshoek
- 12 -
