Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg
Den Haag Scheveningen Mogelijkheden en effecten supermarkt Badhuisweg
Opdrachtgever: gemeente Den Haag Projectnummer: 894.1109 Datum: 10 december 2009
DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS
Voorstadslaan 254 6542 TG Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E
[email protected] W www.dtnp.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding
1
2
Huidige situatie
2
2.1
Ligging en bevolking
2
2.2
Huidige winkelstructuur
3
3
Ontwikkelingen en beleid
6
3.1
Relevante trends in detailhandel
6
3.2
Detailhandelsbeleid
7
3.3
Plannen en ontwikkelingen
8
4
Marktpotenties
9
4.1
Distributieve ruimte
9
4.2
Marktsegmentering
11
5
Vestigingsmogelijkheden
12
5.1
Kwaliteiten locatie Badhuisweg
12
5.2
Effecten locatie Badhuisweg
13
5.3
Locaties in bestaande structuur
14
6
Conclusies
16
Bijlage 1
Distributieve mogelijkheden
18
1
Inleiding
De volgende onderzoeksvragen zullen worden
marktpotenties voor toevoeging van een
beantwoord:
supermarkt. In hoofdstuk 5 gaan we in op de
1.
Hoe ziet de huidige supermarktstructuur
kwaliteiten van de locatie aan de Badhuisweg
Aanleiding
van Scheveningen en omgeving eruit
en de effecten van vestiging van een
Aan de Badhuisweg in Scheveningen bestaan
(kwantitatief, kwalitatief)?
supermarkt op de bestaande hoofdwinkel-
Welke (uitbreidings)potentie is aanwezig
structuur. Tot slot wordt een inventarisatie
verpleegtehuis Deo Gratias. Onderdeel van
voor supermarkten en welk marktsegment
gemaakt van mogelijke vestigingslocaties in
de plannen is de ontwikkeling van een
sluit het beste aan op het
de bestaande winkelgebieden en trekken we
supermarkt van circa 1.500 m² bvo.
verzorgingsgebied en de bestaande
in hoofdstuk 6 enkele conclusies.
plannen voor herontwikkeling van het
2.
supermarktstructuur? Dit initiatief past niet in het gemeentelijke
3.
Heeft de geplande locatie de gewenste
detailhandelsbeleid, dat de ontwikkeling van
kwaliteiten voor vestiging van een
solitaire supermarkten tracht te voorkomen.
supermarkt?
De gemeente Den Haag vraagt zich af of het
4.
Heeft de komst van een supermarkt aan
in dit specifieke geval wenselijk is om van het
de Badhuisweg ongewenste effecten op
vigerende beleid af te wijken.
het functioneren van de bestaande supermarkten/winkelgebieden in Scheveningen?
Doel- en vraagstelling De gemeente Den Haag heeft behoefte aan
5.
Zijn in bestaande winkelgebieden
een toets van het initiatief tot ontwikkeling van
mogelijke locaties aanwezig voor
een supermarkt in relatie tot de dagelijkse
vestiging van een nieuwe supermarkt?
winkelstructuur in Scheveningen en omgeving. Droogh Trommelen en Partners
Leeswijzer
(DTNP) is gevraagd een dergelijke toets uit te
In hoofdstuk 2 gaan we in op de huidige
voeren.
situatie aan de vraag- en aanbodzijde. In hoofdstuk 3 komen relevante trends en ontwikkelingen en het gemeentelijk beleid aan de orde. Hoofdstuk 4 gaat in op de
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
1
2
Huidige situatie
2.1
Ligging en bevolking
Het verzorgingshuis Deo Gratias is gelegen aan de Badhuisweg en Nieuwe Parklaan in het stadsdeel Scheveningen (52.000 inwoners*). De Nieuwe Parklaan vormt de verbinding tussen de Haagse binnenstad en het strand en de pier van Scheveningen. In de directe omgeving van Deo Gratias wonen relatief weinig mensen door de aanwezigheid van twee natuurgebieden die deel uitmaken van de stedelijke ecologische hoofdstructuur. Hogere bevolkingsdichtheden zijn vooral aanwezig in de wijken ten noorden en westen van Deo Gratias. Het gemiddelde inkomen in Scheveningen ligt boven het landelijk gemiddelde. Met name in de wijken Duttendel, Westbroekpark en Van Stolkpark en Scheveningse bosjes is sprake van een hoog inkomensniveau.
*
2
Gemeente Den Haag (2009), Den Haag in cijfers, buurtmonitor
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
2.2
Huidige winkelstructuur
Keizerstraat Het grootste winkelgebied in de omgeving van de Badhuisweg is de Keizerstraat met in totaal 7.150 m2 netto vloeroppervlak. Het winkelaanbod bestaat uit circa 6.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) in diverse branches en daarmee functioneert de Keizerstraat als klein stadsdeelcentrum (kaart 1, figuur 1). Het dagelijks aanbod is compleet en bestaat uit publiekstrekker Albert Heijn (1.000 m2 wvo) en diverse versspeciaalzaken en drogisterijen. Er is slechts één supermarkt aanwezig. Warenhuis Hema is een belangrijke trekker in de niet-dagelijkse sector. Door de ligging aan de Scheveningseweg/Juriaan Kokstraat is de bereikbaarheid van het winkelgebied goed. Wel is de totale parkeercapaciteit beperkt.
Centrum Scheveningen Het centrum van Scheveningen (o.a. Palace Promenade) heeft een aparte positie in de Scheveningse winkelstructuur. Het winkelaanbod bestaat uit circa 5.300 m2 wvo in met name recreatieve branches.
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
3
Door de ligging nabij het strand en de pier heeft het aanbod vooral een toeristische functie. Met name het mode-aanbod domineert. Het supermarktaanbod blijft beperkt tot de kleine supermarkt Spar (200 m2 wvo) in de Palace Promenade en verder zijn er enkele versspeciaalzaken gevestigd.
Gentsestraat/Stevinstraat Het winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat in de wijk Belgisch Park heeft een totale winkeloppervlak van circa 3.400 m2 wvo en in het gemeentelijk beleid een positie als
Palace Promenade in Scheveningen centrum
Keizerstraat functioneert als klein stadsdeelcentrum
Figuur 1 Winkelaanbod per winkelgebied (m2 wvo)
wijkwinkelcentrum. Het aanbod bestaat voornamelijk uit winkels in de dagelijkse branches. Opvallend is het grote aantal versspeciaalzaken (14). Er is ook een relatief kleine Albert Heijn (750 m2 wvo) aanwezig. De parkeercapaciteit is beperkt.
Badhuisstraat De Badhuisstraat (3.000 m2 wvo) ligt vlakbij de Keizerstraat en functioneert als wijkwinkelcentrum. Het aanbod bestaat naast enkele versspeciaalzaken vooral uit doelgericht en niet-dagelijks aanbod. Grootste winkels zijn Kringloop, Hubo doe-het-zelf en fietsenwinkel Profile. Er is geen supermarkt gevestigd. 4
Bron: Locatus, 2009; bewerking Gemeente Den Haag Afdeling DSO en Droogh Trommelen en Partners
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Winkelaanbod in de omgeving
Bergenstraat en discountsupermarkt Aldi (550
Stadsdeelcentrum Frederik Hendriklaan heeft
m2 wvo) aan de Westduinweg.
een omvang van circa 14.100 m2 wvo aan winkelaanbod en is een belangrijk recreatief
Aan de Elandstraat, ten westen van de
winkelgebied voor Scheveningen en
binnenstad, is AH XL aanwezig met een
omgeving. De aanwezige Albert Heijn heeft
omvang van circa 3.700 m2 wvo. Deze
een omvang van circa 1.100 m2 wvo.
supermarkt heeft een functie voor heel Den
Parkeermogelijkheden zijn beperkt.
Haag west.
Het winkelcentrum Willem Royaardsplein
Conclusie
Recreatief aanbod in Palacepromenade
(2.200 m wvo) heeft door de aanwezigheid
De dagelijkse winkelstructuur in Scheveningen
van een relatief grote supermarkt (1.600 m
en omgeving kenmerkt zich over het
2
2
wvo), goede bereikbaarheid en voldoende
algemeen door de vele langgerekte
parkeren naar verwachting een belangrijke
winkelstraten, beperkte mogelijkheden voor
verzorgingsfunctie voor inwoners van
parkeren en kleinschalige opzet. Er zijn weinig
Scheveningen.
supermarkten in de omgeving. De supermarkten die aanwezig zijn, zijn relatief
Winkelcentrum Bankastraat (1.900 m wvo) 2
Versspeciaalzaak aan de Gentsestraat
met onder andere een Albert Heijn (700 m
kleinschalig.
2
wvo) in de Archipelbuurt is moeilijk bereikbaar en is er weinig parkeercapaciteit aanwezig. Nabij de haven van Scheveningen liggen verder twee solitaire, goed bereikbare supermarkten met relatief veel parkeergelegenheid. Het gaat om een grote vestiging van Jumbo (1.400 m2 wvo) aan de Van Doelgerichte voorzieningen in Badhuisstraat D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
5
3
3.1
Ontwikkelingen en beleid Relevante trends in detailhandel
(compleet aanbod en keuze) te voldoen. De
kleinschalige supermarkten (< 700 m² ) en
noodzakelijke massa (aantal m² wvo) voor een
een toename van het aantal grootschalige
winkelgebied neemt toe en daarmee weer het
supermarkten. Per saldo neemt het aantal
benodigde aantal consumenten. Hierdoor
supermarkten af (figuur 2).
vindt geleidelijk schaalvergroting plaats in de winkelstructuur in Nederland. Het gevolg is
Uitbreiding en schaalvergroting winkelstructuur
dat steeds meer kleinere centra langzaam uit
Het totale winkelvloeroppervlak in Nederland
de winkelstructuur verdwijnen.
Figuur 2 Schaalvergroting supermarktbranche
is de afgelopen 25 jaar verdubbeld tot 27,2 mln wvo m2 in 2009. Het aanbod in
Dit proces staat dikwijls op gespannen voet
traditionele winkelgebieden (wijkcentra,
met de (maatschappelijke en beleidsmatige)
binnensteden en woonboulevards) is
wens voor winkels in de woonomgeving. Deze
uitgebreid en er zijn nieuwe winkelgebieden
dragen immers bij aan de aantrekkelijkheid
ontstaan zoals themacentra, winkelclusters op
van een woonbuurt en zijn vooral belangrijk
trafficlocaties en grootschalige (perifere)
voor niet mobiele inwoners (o.a. ouderen).
concentraties.
Deze groep is echter onvoldoende groot om een compleet dagelijks winkelaanbod op
Supermarkt is trekker in boodschappencentra
De toename van het aanbod heeft geleid tot
buurtniveau in stand te houden. Hetzelfde
De kwaliteit en omvang van de supermarkt is
een aanzienlijk toename van de
zien we bij binnensteden en woonboulevards,
sterk bepalend voor de trekkracht van een
keuzemogelijkheden voor consumenten. Door
waar grote centra het winnen van kleinere.
boodschappencentrum. In de afgelopen jaren is het aandeel van de supermarkt in de totale
de toenemende mobiliteit speelt afstand steeds minder vaak een rol bij de keuze voor
Schaalvergroting supermarkten
bestedingen aan voedings- en genotmiddelen
een winkelgebied. De mobiele en goed
Het gemiddelde winkelvloeroppervlak van
sterk toegenomen ten koste van (vers)
geinformeerde consument is bereid een
winkels is de laatste jaren fors toegenomen.
speciaalzaken. Schaalvergroting en meer
grotere afstand af te leggen als het doel
Een volwaardige servicesupermarkt heeft
aandacht voor vers (relatief hoge marges) in
elders beter bereikt kan worden. Voor kleine
tegenwoordig een minimale omvang van
supermarkten zijn hiervan de oorzaak. In
winkelclusters is het steeds moeilijker om aan
1.000 à 1.200 m² wvo. Voor de komende jaren
2007 kwam nog slechts 11% van de
de toenemende eisen van de consument
verwachten we een verdere afname van
bestedingen aan aardappelen, verse groenten
6
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
en vers fruit terecht in de groentenwinkel.
3.2
Detailhandelsbeleid
Bakkers scoorden een marktaandeel van ± 29% en slagers ± 23%*.
De gemeente Den Haag zet in haar beleid in op concentratie in de bestaande hoofdwinkel-
Schaalvergroting in de winkelstructuur
Het stijgende marktaandeel van supermarkten
structuur*. Buurt- en wijkcentra zijn voor het
zorgt ervoor dat speciaalzaken het moeilijker
woon- en leefklimaat van groot belang.
krijgen. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in
Gestreefd wordt naar een stedelijke dekking,
een winkelcentrum voor een grote bezoekers-
waarbij iedere inwoner binnen 1.000 meter tot
stroom. Uit onderzoek** blijkt dat ⅓ deel van
zijn woning minimaal één buurtsteunpunt of
de bezoekers aan supermarkten in buurt- en
supermarkt heeft. In Scheveningen Oost
wijkcentra ook één of meer van de nabije
behoren Scheveningen centrum, Keizerstraat,
speciaalzaken bezoekt. Dit percentage
Badhuisstraat en Gentestraat/Stevinstraat tot
varieert nauwelijks met de omvang van de
de hoofdwinkelstructuur.
supermarkt. Speciaalzaken kunnen daarom meer bezoekers verwachten indien zij nabij
Nieuwvestiging van winkels buiten de hoofd-
een sterk supermarktaanbod gelegen zijn.
structuur is alleen mogelijk als aangetoond wordt dat in bestaande centra geen fysieke ruimte is. Ook dienen er voldoende
Supermarkten steeds groter
economische potenties aanwezig te zijn, geen structuurverstorende effecten op te treden en moet de betreffende locatie geschikt zijn wat betreft mobiliteit, parkeren, luchtkwaliteit en geluidshinder.
Verszaken profiteren van supermarktbezoekers D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
* HBD (2009), Bestedingen en marktaandelen 2007 ** G.F.B. Stinstra/DTNP (2005), Compleet anders!?
*
Gemeente Den Haag (2005), Detailhandelsnota
7
3.3
Plannen en ontwikkelingen
aansluiting op de functies van Scheveningen als drukke badplaats. In het Masterplan gaat
Herontwikkeling Deo Gratias
het met name om onderscheidende en
Het plan voor herontwikkeling van verpleeg-
recreatieve concepten. Daarnaast is een van
tehuis Deo Gratias aan de Badhuisweg
de doelstellingen om ook buiten het seizoen
bedraagt in totaal circa 20.000 m bvo*. De
meer bezoekers te trekken.
2
detailhandel in het plan betreft een supermarkt van 1.500 m2 bvo. Daarnaast is er
Herontwikkelingslocaties
een parkeergarage gepland met 120 plaatsen,
In het Masterplan wordt ook gesproken over
diverse zorg(gerelateerde) woningen en een
de herontwikkeling van het postkantoor aan
zorgboulevard met voorzieningen als huisarts,
de Badhuisstraat en Hoge Prins Willemstraat.
apotheek, kinderdagverblijf en fysiotherapeut.
Het pand is niet meer in gebruik en in beeld
De planning voorziet in realisatie van het
voor vestiging van detailhandel. Eventueel
project in 2011.
komt het in aanmerking voor vestiging van
Verpleegtehuis Deo Gratias vanaf Nieuwe Parklaan
een supermarkt.
Masterplan Scheveningen Voor Scheveningen Kust zijn onlangs
Ook de locatie van het HTM pand kan
ambitieuze plannen gepresenteerd**. De
mogelijk in de toekomst herontwikkeld
ambitie is om van Scheveningen dé badplaats
worden. Deze locatie is gelegen ten noorden
van Noordwest-Europa en het tweede
van de Gentsestraat, aan de Zwolsestraat.
centrum van Den Haag te maken. Het is niet
Ook hiervoor bestaan nog geen concrete
de bedoeling van winkelaanbod fors uit te
plannen.
Plannen voor herstructurering Scheveningen Kust
breiden. Het gaat in de plannen vooral om een kwalitatieve verbetering en een betere
De Albert Heijn aan het Willem Royaardsplein is onlangs iets uitgebreid. Mogelijk behoort
*
Germeente Den Haag (2009), Nota van uitgangspunten Badhuisweg 115 Deo Gratias ** Gemeente Den Haag (2009), Masterplan Scheveningen Kust
8
toevoeging van een nieuwe supermarkt aan het winkelcentrum tot de mogelijkheden. Winkelgebied Gentsestraat D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
4
Marktpotenties
gaan dan ook uit van een gelijkblijvende bevolkingsomvang. De detailhandelbestedingen van inwoners in het gebied zijn
4.1
Distributieve ruimte
relatief hoog in verband met het relatief hoge inkomen.
Indicatie potentieel aanbod supermarkten
Verpleegtehuis Deo Gratias vanaf de Badhuisweg
Om te bepalen of er marktruimte aanwezig is
In een situatie dat er sprake is van een
voor het toevoegen van een supermarkt in het
aantrekkelijk en compleet supermarktaanbod,
noordoostelijk deel van Scheveningen, maken
achten wij minimaal een koopkrachtbinding
we een distributieve berekening van het in
haalbaar van 50% en een toevloeiing van
potentie toekomstig haalbare supermarkt-
10%. Uitgaande van deze binding -en
aanbod. In tabel 1 is de indicatieve berekening
toevloeiingscijfers in de minimale variant is
weergegeven. Een uitgebreide uitleg van de
een supermarktaanbod haalbaar van 2.200
gehanteerde variabelen is te vinden in bijlage
m2 wvo. Dit aanbod kan hoger zijn als een
1. We gaan hier enkel in op de belangrijkste
hogere binding gerealiseerd wordt.
uitkomsten.
Tabel 1 Indicatie haalbaar supermarktaanbod In de berekening gaan we uit van een min of Potentieel verzorgingsgebied Scheveningen Noordoost
meer afgesloten verzorgingsgebied,
Inwoners
16.600
bestaande uit de buurten Scheveningen
Omzet per hoofd (ex. BTW)
€ 1.900
Badplaats, Rijslag, Westbroekpark, Duttendel
Koopkrachtbinding
en Belgisch Park (Scheveningen Noordoost).
Omzet uit verzorgingsgebied
Dit gebied ligt tussen de natuurgebieden in
Koopkrachttoevloeiing
het zuiden en westen, de duinen in het oosten
Totale omzet
en de zee in het noorden en heeft momenteel
Vloerproductiviteit (ex. BTW)
circa 16.600 inwoners. Volgens gemeentelijke prognoses zal het aantal inwoners in de AH Gentsestraat enige supermarkt in omgeving D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Scheveningen Noordoost
komende jaren nauwelijks veranderen. We
50% € 15,8 mln 10% € 17,5 mln
Haalbaar aanbod (m wvo) 2
€ 8.000 2.200
Aanwezig aanbod (m wvo)
1.000
Distributieve ruimte (m2 wvo)
1.200
2
9
Momenteel is in het verzorgingsgebied slechts een supermarktaanbod aanwezig van circa 1.000 m2 wvo, bestaande uit vestigingen van Albert Heijn en Spar. Dit betekent dat er een uitbreidingspotentie aanwezig is van minimaal 1.200 m2 wvo in supermarkten.
Supermarktaanbod per 1.000 inwoners Dat het supermarktaanbod in het verzorgingsgebied momenteel zeer beperkt is, blijkt ook uit een vergelijking van het supermarktaanbod in relatie tot de bevolkingsomvang (figuur 3). In de vier grote steden is
Supermarktaanbod in Scheveningen beperkt..
..in vergelijking met het aanbod in heel Den Haag
Figuur 3 Supermarktaanbod per 1.000 inwoners (m2 wvo)
gemiddeld tussen de 160 en 180 m2 wvo aan supermarkten aanwezig per 1.000 inwoners. In het stadsdeel Scheveningen is dat slechts 130 m2 wvo. In Scheveningen Noordoost (Rijslag, Badplaats, Westbroekpark, Belgisch Park, Duttendel) is per 1.000 inwoners slechts 55 m2 wvo aan supermarkten aanwezig.
Conclusie Het supermarktaanbod in Scheveningen Noordoost is beperkt. Inwoners zijn voor dagelijkse boodschappen voor een groot deel aangewezen op aanbod elders in de stad. Er is voldoende marktruimte voor een nieuwe supermarkt van minimaal 1.200 m2 wvo. 10
Bron: Locatus, 2009; bewerking Droogh Trommelen en Partners
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
4.2
Marktsegmentering
winkelcentra in Scheveningen Noordoost en omgeving zijn momenteel alleen service-
In Scheveningen en omgeving zijn momenteel
supermarkten aanwezig. Bij toevoeging van
erg veel vestigingen van Albert Heijn
een supermarkt aan een van deze
aanwezig. In vrijwel elke richting vanaf de
winkelgebieden gaat het bij voorkeur om een
Badhuisweg is de eerst volgende supermarkt
supermarkt in het lage marktsegment (Aldi,
een Albert Heijn. Alleen nabij de
Lidl, Nettorama, Dirk van de Broek).
Scheveningse haven zijn servicesupermarkt Inkomen in Scheveningen relatief hoog
Jumbo en discountsupermarkt Aldi aanwezig.
Als de nieuwe supermarkt gevestigd wordt aan de Badhuisweg, dan heeft het de
Kwaliteit en serivce sluit aan bij eisen bevolking
Wij achten meer differentiatie in het super-
voorkeur te streven naar een fullservice-
marktaanbod van groot belang. Hierdoor
supermarkt in een onderscheidende formule.
ontstaat meer concurrentie en daarmee meer
Een supermarkt met de nadruk op kwaliteit en
keuzemogelijkheden voor de consument.
service past het best bij de eisen van
Differentiatie heeft daarnaast ook een positief
bewoners in de directe omgeving. Het
effect op de koopkrachtbinding. Toevoeging
gemiddeld besteedbare inkomen in stadsdeel
van een andere aanvullende supermarkt-
Scheveningen (€ 16.500) is relatief hoog ten
formule in Scheveningen Noordoost is
opzichte van het Haagse (€ 13.400) en
gewenst.
landelijke gemiddelde (€ 13.300). Met name in de wijken Duttendel en Westbroekpark, waar
Indien een supermarkt toegevoegd wordt aan
ook de Badhuisweg onderdeel van uitmaakt,
een bestaand winkelgebied waar al een
is het inkomensniveau hoog. Een supermarkt
supermarkt gevestigd is, dan heeft de
in het hogere marktsegment ligt voor de hand.
vestiging van een supermarkt in een
Daarbij kan gedacht worden aanformules als
aanvullend segment de voorkeur. Hiermee
Jumbo, Hoogvliet, Plus en C1000.
ontstaat een grotere diversiteit en marktsegmentatie waardoor het winkelgebied Differentiatie in het aanbod leidt tot hogere binding D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
als geheel aantrekkelijker wordt. In de 11
5
Vestigingsmogelijkheden
de Nieuwe Parklaan. Door de doorgaande verkeersfunctie van deze weg, ligt de ingang van de parkeergarage bij voorkeur aan de
5.1
Kwaliteiten locatie Badhuisweg
Badhuisweg. Dit leidt wel tot een toename van de verkeersdruk aan de Badhuisweg. Er lijkt
De locatie Deo Gratias aan de Badhuisweg
voldoende fysieke ruimte aanwezig voor
maakt geen onderdeel uit van de bestaande
realisatie van een supermarkt. De locatie
hoofdwinkelstructuur en past als winkellocatie
beslaat circa 2.200 m2 en daarmee is genoeg
niet in het gemeentelijk beleid dat vooral is
ruimte voor een eigentijdse supermarkt.
De locatie aan Badhuisweg heeft voldoende ruimte ...
gericht op concentratie in bestaande winkelgebieden. Wel is de locatie onderdeel van een
Een supermarkt van 1.500 m2 bvo heeft
multifunctioneel project waar ook andere
minstens 60 parkeerplaatsen nodig. Het
publieksvoorzieningen als een kinderdag-
parkeren is voorzien in een garage met 120
verblijf en zorgvoorzieningen zullen vestigen.
plaatsen. De vraag is of dit voldoende is, gezien het feit dat ook bewoners, bezoekers
De locatie ligt wel min of meer centraal in het
en medewerkers van de overige functies
afgesloten verstedelijkt gebied Scheveningen
(verzorgingshuis, zorgboulevard,
Noordoost. Vooral ten noorden van de locatie
kinderopvang) van de garage gebruik moeten
wonen veel mensen. In de zuidelijke buurten
maken.
... en goede bereikbaarheid vanuit verzorgingsgebied
is de bevolkingsdichtheid relatief laag. In de directe omgeving van de locatie aan de
Als voldoende parkeercapaciteit gerealiseerd
Badhuisweg wonen relatief weinig mensen
kan worden, zal een supermarkt aan de
door de aanwezigheid van natuurgebieden.
Badhuisweg naar verwachting goed
Wel is er een hotelschool aanwezig, dat
functioneren. Het wordt mogelijk zelfs een van
mogelijk leidt tot extra bestedingen.
de meest aantrekkelijke supermarkten in de omgeving qua omvang en autobereikbaarheid.
Ook is de bereikbaarheid vanuit het verzorgingsgebied goed door de ligging aan 12
Vooral nadelige effecten op aanbod in Gentsestraat D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
5.2
Effecten locatie Badhuisweg
voldoende grote bezoekersstromen waar
Ondanks dat de omzet zal dalen, zal naar
andere winkels van kunnen profiteren.
verwachting voldoende marktruimte
Door de gunstige vestigingsmogelijkheden
beschikbaar blijven voor de bestaande Albert
voor een eigentijdse supermarkt aan de
Vestiging van een relatief grote supermarkt
Heijn in de Gentsestraat/Stevinstraat. Met de
Badhuisweg (voldoende ruimte en goede
aan de goed bereikbare Badhuisweg leidt tot
vestiging van een supermarkt aan de
ligging en bereikbaarheid) zal de concurrentie
een forse toename van de concurrentie op
Badhuisweg komt het functioneren van het
voor omliggend aanbod toenemen en zullen
korte afstand voor het supermarktaanbod in
winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat als
nadelige effecten optreden in omliggende
de Gentsestraat/Stevinstraat. Daarmee wordt
wijkwinkelcentrum met een compleet aanbod
winkelgebieden (Keizerstraat, Bankastraat,
een van de belangrijke voorwaarden voor de
wel onder druk te staan. De kans bestaat dat
Willem Royaardsplein, Gentsestraat).
Gentsestraat/Stevinstraat als een gezond
het aantal speciaalzaken zal afnemen,
wijkwinkelcentrum aangetast. Op het moment
waardoor dit winkelcentrum een deel van haar
Voor veel winkelgebieden zullen deze effecten
dat de supermarkt minder bezoekers zal
aantrekkingskracht verliest en haar positie als
meevallen, door de grote afstand tot de
trekken, wordt het totale aantal bezoekers aan
wijkwinkelcentrum niet kan behouden.
Badhuisweg en de aanwezigheid van een
het winkelgebied minder en zullen ook andere
voldoende groot primair verzorgingsgebied.
winkels in het winkelgebied minder bezoekers
Winkelgebied Gentstestraat/Stevinstraat ligt
krijgen.
echter op korte afstand van de Badhuisweg (± 600 meter). Hier zullen de nadelige
Daarnaast zullen versspeciaalzaken ook op
omzeteffecten het grootst zijn.
directe wijze last ondervinden van een nieuwe supermarkt aan de Badhuisweg. Door de
Gentsestraat/Stevinstraat heeft in het
relatief grote omvang van de geplande
gemeentelijk detailhandelsbeleid een positie
supermarkt is deze in staat een ruim
als wijkwinkelcentrum. Een belangrijke
assortiment te bieden met meer
voorwaarde voor een sterk en gezond
gespecialiseerde (vers)producten. Daarmee
wijkwinkelcentrum is de aanwezigheid van
ontstaat grotere concurrentie voor bestaande
een sterk supermarktaanbod (liefst twee
speciaalzaken in de omgeving en daalt hun
aanvullende supermarkten) wat zorgt voor
marktaandeel. Mogelijk leidt dit tot een afname van het aantal versspeciaalzaken.
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
13
5.3
Locaties in bestaande structuur
Gentsestraat/Stevinstraat: HTM locatie
Ondanks de decentrale ligging van het
Voor behoud van de Gentsestraat/Stevinstraat
Palaceplein is het vanuit heel Scheveningen
Bij voorkeur is een supermarkt gelegen in een
als wijkwinkelcentrum is toevoeging van een
Oost goed bereikbaar. Daarnaast ligt het in
winkelgebied in de hoofdwinkelstructuur zodat
aanvullende supermarkt (laag marktsegment)
een gebied met een relatief hoge bevolkings-
andere winkels kunnen profiteren van de grote
gewenst, bij voorkeur aan de zuidkant. Daar is
dichtheid. Ook lijken er voldoende fysieke
bezoekersstromen. Een supermarktlocatie
echter naar verwachting geen ruimte
mogelijkheden te bestaan voor realisatie van
dient dan aan de volgende criteria te voldoen:
beschikbaar. De HTM locatie biedt wellicht
een supermarkt. Dit hangt mede af van
•
voldoende fysieke ruimte voor een
wel mogelijkheden. Er lijkt voldoende ruimte
concretisering van de plannen. Indien een
eigentijdse winkel en parkeergelegenheid;
voor een goede supermarkt en voldoende
supermarkt aan het Palaceplein wordt
centrale ligging in en goede bereikbaar-
parkeren.
toegevoegd, zullen de verkeersstromen in
•
heid vanuit het verzorgingsgebied •
goede banen geleid moeten worden zodat
(Scheveningen noordoost);
De HTM locatie ligt aan de noordkant, terwijl
eventuele knelpunten met de toeristische
goede aansluiting op het overige
een supermarkt juist aan de zuidkant is
functie voorkomen worden.
winkelaanbod om de rol als trekker goed
gewenst. Een nadere ruimtelijke studie moet
te kunnen vervullen.
inzicht bieden of de HTM locatie op een
Voor de Gentsestraat/Stevinstraat zullen bij
goede wijze met de Gentsestraat kan worden
vestiging van een supermarkt aan het
verbonden.
Palaceplein grote effecten optreden. Deze
De huidige winkelstructuur in Scheveningen bestaat voor een groot deel uit stedelijke
effecten zijn niet wezenlijk anders dan bij
winkelstraten met over het algemeen relatief
Scheveningen centrum: Palaceplein
vestiging van een supermarkt aan de
kleinschalige winkelunits en verspreid
Een tweede optie is toevoeging van een
Badhuisweg. Op korte afstand ontstaat sterke
eigendom. Het is niet eenvoudig om in de
supermarkt aan het Palaceplein. Er bestaan
concurrentie waardoor de omzetten in de
bestaande winkelgebieden voldoende fysieke
ambitieuze herontwikkelingsplannen waarin
speciaalzaken in de Gentsestraat/Stevinstraat
ruimte te vinden om een nieuwe supermarkt in
ook het winkelaanbod wordt opgewaardeerd.
onder druk komen te staan en het winkel-
te passen. Binnen de huidige hoofdwinkel-
Een van de doelstellingen is om buiten het
centrum haar positie als wijkwinkelcentrum
structuur zijn verschillende locaties denkbaar
zomerseizoen meer bezoekers te trekken.
niet kan handhaven.
waar mogelijk een supermarkt zou kunnen
Een nieuwe eigentijdse servicesupermarkt
vestigen (kaart 3).
kan hierbij een belangrijk element zijn.
14
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Badhuisstraat: locatie voormalig postkantoor De locatie van het voormalige postkantoor ligt op de kop van de Badhuisstraat, vlakbij het begin van de Keizerstraat en daarmee binnen de bestaande hoofdwinkelstructuur van Scheveningen. Door de goede bereikbaarheid kan de locatie geschikt zijn voor realisatie van een supermarkt. De vraag is of er genoeg fysieke ruimte aanwezig is voor een moderne supermarkt en voldoende parkeergelegenheid. De locatie ligt echter buiten het verzorgingsgebied Scheveningen noordoost. Een supermarkt aan de Badhuisstraat zal naar verwachting nauwelijks effecten hebben op bestaande winkelgebieden.
Willem Royaardsplein Mogelijk is aan het Willem Royaardsplein ruimte voor toevoeging van een supermarkt. Er lijken op het eerste gezicht voldoende fysieke mogelijkheden aanwezig te zijn voor uitbreiding van het winkelcentrum. Het Willem Royaardsplein ligt buiten het stadsdeel, maar het kan wel een belangrijke verzorgingsfunctie vervullen voor inwoners van Scheveningen Oost. Vestiging van tweede supermarkt heeft naar verwachting nauwelijks effecten op overige winkelgebieden. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
15
6
Conclusies
De voorkeur heeft toevoeging van een
effecten hebben op het functioneren van met
supermarkt in een aanvullend segment aan
name winkelgebied Gentsestraat/Stevinstraat.
de zuidzijde van de Gentsestraat/Stevinstraat.
De supermarkt zal naar verwachting
Voldoende marktruimte in hoger segment
Indien hier onvoldoende fysieke mogelijk-
voldoende omzet kunnen behouden, maar het
In het noordoostelijke deel van Scheveningen
heden aanwezig zijn is de HTM-locatie een
bezoekersaantal van de supermarkt zal dalen.
is ruim voldoende marktruimte voor een
mogelijke optie. Door de toevoeging van een
Hierdoor zullen vooral versspeciaalzaken
nieuwe supermarkt. Bij vestiging in een
tweede supermarkt blijft de positie als
minder bezoekers en minder omzet krijgen.
bestaand winkelgebied gaat het bij voorkeur
wijkwinkelcentrum ook in de toekomst
De Gentsestraat/Stevinstraat zal naar
om een aanvullend (lage) marktsegment. Bij
gewaarborgd.
verwachting in deze situatie haar positie als
vestiging op een solitaire locatie ligt een
wijkwinkelcentrum niet kunnen behouden.
fullservicesupermarkt voor de hand zodat kan
Een andere optie kan zijn toevoeging van een
worden aangesloten bij de kenmerken van de
supermarkt op het Palaceplein, aansluitend
Integrale afweging noodzakelijk
lokale bevolking (hoge inkomens). Momenteel
op de herstructureringsplannen. Het Palace-
Uit ons onderzoek is naar voren gekomen dat
zijn er erg veel vestigingen van Albert Heijn
plein als dagelijks winkelgebied krijgt daarmee
in Scheveningen Noordoost voldoende
aanwezig. Om differentiatie in aanbod en
een impuls. Wel zal daardoor naar
marktruimte aanwezig is voor de vestiging van
daarmee de concurrentie te bevorderen, is het
verwachting de positie van de Gentsestraat/
een extra supermarkt. Voor het beantwoorden
van belang dat er een andere aanvullende
Stevinstraat wijzigen.
van de vraag wat de gewenste locatie is, is een integrale visie op de gewenste
servicesupermarkt toegevoegd wordt.
Negatieve effecten bij vestiging aan Badhuisweg
detailhandelsstructuur in het noordoostelijke
Mogelijkheden in bestaande winkelgebieden
Op een solitaire en goed bereikbare locatie
deel van Scheveningen noodzakelijk. Met
Het gemeentelijk beleid gaat uit van concen-
kan een supermarkt doorgaans goed uit de
name de positie van de Gentsestraat/
tratie van nieuwe initiatieven in bestaande
voeten. De locatie Badhuisweg is vanuit het
Stevinstraat is een belangrijk vraagstuk.
winkelgebieden. Ondanks de kleinschalige
oogpunt van een supermarkt dan ook
Indien dit winkelcentrum haar positie op korte
structuur, zijn er enkele vestigings-
geschikt.
termijn niet kan versterken, zal de uitbreiding
mogelijkheden voor een supermarkt in de
van het supermarktaanbod in de directe
bestaande hoofdstructuur in Scheveningen
Net als een supermarkt aan het Palaceplein,
omgeving (Badhuisweg), een negatief effect
noordoost.
zal vestiging van een supermarkt aan de
hebben op haar functioneren.
Badhuisweg naar verwachting negatieve 16
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
Bijlage 1
Distributieve mogelijkheden
de komende jaren nauwelijks toe- of afnemen. Wij gaan hier dan ook uit van stabilisatie van het aantal inwoners in Scheveningen Noordoost*.
Distributie planologisch onderzoek (dpo)
Gemiddelde omzet per inwoner
In vroegere dpo’s werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig
Bij de berekening van het bestedingspotentieel in het primair
berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden,
verzorgingsgebied gaan we niet uit van de gemiddelde bestedingen per
branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen
hoofd maar van de gemiddelde omzet per hoofd. Het verschil is dat bij de
genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt
gemiddelde omzet per hoofd van de bevolking niet alleen bestedingen
veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteit van het
van consumenten zijn meegenomen maar ook bestedingen van
winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en
bedrijven. De gemiddelde omzet per hoofd in supermarkten bedraagt in
aanbod een indicatie geven van overbewinkeling of uitbreidingspotenties.
Nederland € 1.740** (exclusief BTW).
Variabelen
Wanneer het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in het
Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag
verzorgingsgebied afwijkt van het Nederlands gemiddelde is het gewenst
en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de landelijk gemiddelde
de gemiddelde omzetcijfers per hoofd aan te passen. Voor bestedingen
omzet in winkels per hoofd van de bevolking, de omvang van het
in supermarkten is het gebruikelijk het omzetcijfer per hoofd aan te
verzorgingsgebied (aantal inwoners), de mate waarin het omzetpotentieel
passen met een correctie van ¼ van het percentage dat het inkomen
terecht komt in het betreffende winkelgebied (koopkrachtbinding) en de
lager of hoger is dan het Nederlands gemiddelde. Omdat het gemiddeld
mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing). Aan de
besteedbaar inkomen in de noordoostelijke buurten van Scheveningen
aanbodzijde spelen de omvang (m² winkelvloeroppervlak) en benodigde
36% boven het landelijk gemiddelde ligt (CBS, 2008), gaan we uit van
omzet per m² wvo (vloerproductiviteit) een rol.
iets hogere omzetcijfers per inwoner. Voor supermarkten gaan wij uit van € 1.900 (€ 1.740 + (¼ x 36% x € 1.740)).
Verzorgingsgebied Het primaire verzorgingsgebied van de locatie Badhuisweg bestaat uit het noordoostelijke deel van het stadsdeel Scheveningen. Het gaat om de buurten Scheveningen Badplaats, Rijslag, Westbroekpark, Duttendel en Belgisch Park. Dit gebied bestaat uit circa 16.600 inwoners. Volgens prognoses van de gemeente Den Haag zal de bevolking in Scheveningen D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
* Gemeente Den Haag (2009), Buurtmonitor, bevolkingsprognoses ** HBD (2009), Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek
17
Koopkrachtbinding en -toevloeiing
Indicatie minimaal haalbaar supermarktaanbod Scheveningen Noordoost
Niet alle bestedingen van inwoners Scheveningen Noordoost komen
Inwoners Scheveningen Noordoost
16.600
terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel van de totale
Omzet per inwoner (excl. BTW)
€ 1.900
bestedingen van inwoners dat terecht komt in de eigen winkels noemen
Koopkrachtbinding
we de koopkrachtbinding. Doorgaans is de binding aan supermarkten
Omzet uit verzorgingsgebied
vanuit het primaire verzorgingsgebied minimaal 50%.
Koopkrachttoevloeiing
50 % € 15,8 mln 10%
Totale potentiële omzet (excl. BTW)
€ 17,5 mln
Behalve bestedingen van inwoners uit het primaire verzorgingsgebied
Omzet per m2 (excl. BTW)
ontvangen winkels ook bestedingen van inwoners van buiten dit gebied.
Haalbaar aanbod (wvo)
2.200 m2
Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we de koopkrachttoevloeiing.
Aanwezig aanbod (wvo)
1.000 m2
We gaan hier uit van 10% aan toevloeiing van koopkracht.
Distributieve ruimte
1.200 m2
€ 8.000
Gemiddelde omzet per m2 In Nederland bedraagt de gemiddelde omzet per m² (uit de verkoop aan consumenten en bedrijven) in supermarkten circa € 7.500,- (excl. BTW) (HBD, 2009). Omdat het hier gaat om een hoogstedelijk gebied, gaan we uit van een iets hogere omzet per m2 wvo.
Indicatie distributieve mogelijkheden Op basis van bovenstaande cijfers wordt een indicatieve berekening gemaakt van de distributieve mogelijkheden voor het supermarktaanbod in Scheveningen Noordoost.
18
D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S
