Stadsherstel Den Haag en Omgeving

Jaarverslag 2011

Stadsherstel Den Haag en Omgeving

Jaarverslag 2013


Stadsherstel Den Haag en Omgeving Verslag van het zevendertigste boekjaar

2

Hoge Zand

De missie van Stadsherstel Stadsherstel Den Haag en Omgeving is een bijzondere maatschappelijke onderneming met als doel het behouden van het historisch karakter van Den Haag en omliggende gemeenten. Dat wil Stadsherstel bereiken door middel van het op professionele wijze verwerven, renoveren, restaureren en exploiteren van monumentale en stadsbeeldbepalende panden en het onder bepaalde omstandigheden verkopen daarvan. Kernactiviteiten De kernactiviteit van Stadsherstel ligt in het restaureren van bedreigde en verpauperde monumenten. Stadsherstel spant het vangnet daar waar andere marktpartijen dat niet kunnen of willen. Dit doet Stadsherstel met een groot historisch besef en door middel van een stevige lokale verankering. Dat betekent dat Stadsherstel zich enerzijds voortdurend oriënteert op de acquisitiemogelijkheid van panden die voldoen aan het eigen beleid, en zich anderzijds inspant om de verhouding tussen opbrengsten en kosten te optimaliseren door de huuromzet te verhogen en de kosten te beheersen. Stadsherstel dient in staat te blijven aan alle verplichtingen te voldoen, alle panden in goede staat van onderhoud te houden, te investeren in restauratieprojecten en het dividendbeleid te handhaven. Ook is het noodzakelijk om een financiële buffer te creëren om tegenvallers, van welke aard ook, te kunnen opvangen.


3

Kerngegevens 2013 - Aantal eenheden:

Woningen

129

Winkels

6

Kantoren

15

Bedrijfsruimten

44

Totaal

194

- Huurverhoging woningen per 1 juli:

Onder liberalisatiegrens van € 681,02 inkomens afhankelijk

Boven liberalisatiegrens

3,2 %

- Huuropbrengst:

€ 2.142.152

- Gemiddelde leegstand:

5,3 %

- Huurachterstand: Totaal

€ 19.458

Waarvan oninbaar

- € 10.654

Saldo

€ 8.804

- Onderhoudskosten: Dagelijks

€ 53.040

Planmatig

€ 225.197

Mutatie voorziening

€ 20.803

Stand onderhoudsvoorziening

€ 231.721

- Restauratiekosten:

€ 443.880

- WOZ-waarde:

€ 34.521.000

- Boekwaarde:

€ 25.384.430

- Aantal uitstaande certificaten:

344.680

- Aantal certificaathouders:

303

- Certificaathouders (>2000 stuks):

Gemeente Den Haag

ABN AMRO ASR Beleggingen REI Investment I B.V. Woonzorg Nederland Fonds 1818 - Resultaat:

Voor belasting

€ 390.178

Na belasting

€ 415.234

Cash

2.5 %

Stock

3.0 %

- Voorstel dividend:

4

Algemene gegevens Raad van Commissarissen Drs. I. Esman RBA (2008) A.T.J.M. Zuure (2005) Mr. S.M.A.J. den Ouden - Huijgen (2011) Drs. P.M.M. Heijnen (2011) Ir. B.A.I.M. de Blij (2012) Drs. H.L.M. van Lente (2013) Mr. R.A. Gallas (2013)

functie president-commissaris (2) (3) (1) (2) (3) (1) (2)

Het jaartal tussen haakjes is de datum van toetreden De commissarissen Ir. S. van der Werf en Ir. J.C. ‘t Hart zijn afgetreden in het boekjaar 2013 Functies: (1) lid van commissie Projecten; (2) lid van de commissie Financiën; (3) lid van de commissie HRM

Directie B.M. Ferf Jentink Medewerkers S. Narsing, administratief medewerker P.S. Weening, beheerder Accountant Baker Tilly Berk Bankiers Rabobank Den Haag en Omgeving ING Triodos Bank Algemene gegevens Jan van Nassaustraat 44 2596 BV Den Haag 070-3248535 [email protected] www.stadshersteldenhaag.nl


5

Oude Molstraat

6

Bericht en preadvies van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. biedt u hierbij de jaarrekening alsmede het verslag van de directie over het boekjaar 2013 aan. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene zaken binnen Stadsherstel Den Haag en Omgeving. De Raad adviseert de directie en is verantwoordelijk voor de beoordeling van de prestaties van de directie. Ook geeft de Raad van Commissarissen de accountant opdracht voor de controle van de jaarstukken. De Raad van Commissarissen handelt op basis van de bevoegdheden die in de statuten zijn omschreven. De werkwijze van de Raad is beschreven in het reglement van de Raad van Commissarissen. Activiteiten van de Raad De Raad van Commissarissen kwam in 2013 vier keer bijeen ten behoeve van normale vergaderingen en daarnaast ook eenmaal ten behoeve van strategisch overleg. De commissie Financiën vergaderde in het boekjaar drie keer, waarbij onder andere de begroting, kwartaalcijfers, jaarrekening en aanbesteding van de accountantscontrole onderwerpen waren. De commissie Projecten beraadslaagde over de diverse acquisities en beleggingsvoorstellen die door de directie zijn voorgelegd. De commissie Human Resource Management heeft onder meer diverse malen overlegd over de nieuw af te sluiten pensioenovereenkomst. De Raad en de subcommissies hebben zich daarnaast ook gebogen over de solvabiliteit en het dividendbeleid van Stadsherstel en de acties van de kant van de Raad die nodig zijn om de portefeuille te laten groeien. In het boekjaar is op 19 juni, tijdens de Algemene vergadering van Certificaathouders, afscheid genomen van commissaris ir. S. van der Werf. Al eerder, aan het begin van het boekjaar, heeft ir. J.C. ’t Hart afscheid genomen als commissaris. Nieuw in de Raad van Commissarissen is drs. H.L.M. van Lente, partner bij Organisatieadviesbureau Twynstra Gudde en mr. R.A. Gallas, gepensioneerd notaris. Preadvies Conform de statuten biedt de Raad u het jaarverslag en de jaarrekening over 2013 aan. De Raad kan zich met de inhoud daarvan verenigen. De Raad stelt u voor de jaarrekening 2013 vast te stellen. Tevens adviseren wij u in te stemmen met het voorstel tot een dividenduitkering van 2,5% dividend, met de mogelijkheid om te kiezen voor een stockdividend van 3% door omzetting van het dividend in certificaten van aandelen. Het voorstel voor keuzedividend vindt zijn oorsprong in het feit dat Stadsherstel na een aantal jaren van uitsluitend cashdividend goede perspectieven ziet voor de aanwending van de middelen die door stockdividend binnen Stadsherstel behouden blijven. Het dividendvoorstel komt lager uit dan afgelopen jaar, doordat Stadsherstel een aantal panden uit haar portefeuille heeft geherwaardeerd. Voor deze panden is gebleken dat de huidige marktwaarde op basis van de berekende bedrijfswaarde lager ligt dan de historische kostprijs waartegen deze panden werden gewaardeerd. Een nadere uitleg op deze herwaarderingen wordt gegeven in de toelichting op de jaarrekening 2013, verderop in dit jaarverslag. De Raad van Commissarissen spreekt haar waardering uit voor de resultaten die Stadsherstel in 2013 heeft bereikt. Onze waardering geldt de medewerkers en de directie van Stadsherstel. Namens de Raad van Commissarissen Drs. I. Esman RBA Den Haag, 22 mei 2014


7

Verslag van de directie Ondanks de economische crisis is Stadsherstel Den Haag en Omgeving er wederom in geslaagd het boekjaar met een positief exploitatieresultaat af te sluiten. Daar staat echter tegenover dat Stadsherstel zich genoodzaakt ziet een aantal kort voor de zomer van 2008 aangeschafte panden af te waarderen. Dit heeft consequenties voor de financiële positie van Stadsherstel. De economische crisis heeft in heel Nederland gevolgen gehad voor de waarde van vastgoed. Volgens recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek is er sinds 2008 sprake van een waardedaling van woningen van gemiddeld 20,3 procent. Ook de waarde van commercieel vastgoed is de afgelopen jaren gedaald. Deze marktomstandigheden zetten de huurprijzen onder druk. Voor Stadsherstel heeft de waardedaling vooral gevolgen voor panden die zijn aangekocht in de periode vlak voor het uitbreken van de crisis. Dat heeft te maken met de waarderingsmethodiek die Stadsherstel hanteert. Stadsherstel waardeert haar portefeuille tegen historische stichtingskosten, zijnde de som van de aankoopprijs en de restauratiekosten minus subsidies en afschrijvingen. Wanneer door marktomstandigheden de marktwaarde echter lager wordt dan de historische stichtingskosten, moet volgens deze methodiek worden gewaardeerd tegen deze lagere taxatiewaarde of bedrijfswaarde. Gezien de hierboven geschetste gevolgen van de economische crisis op de vastgoedmarkt vond Stadsherstel het noodzakelijk haar hele portefeuille te laten her-taxeren. Naar aanleiding van deze recentelijk uitgevoerde taxaties blijkt dat de marktwaarde van een aantal kort voor het uitbreken van de crisis gekochte panden onder de historische stichtingskosten ligt. Daarom is Stadsherstel genoodzaakt voor deze locaties een waardevermindering toe te passen op basis van de berekende bedrijfswaarde. In het preadvies geeft de Raad van Commissarissen aan wat de gevolgen van deze afwaardering zijn voor Stadsherstel en voor de certificaathouders. Leegstand Het resultaat over het boekjaar 2013 was positief, maar lag wel lager dan dat over het daaraan voorafgaande boekjaar. Dat is voornamelijk het gevolg van de leegstand in de Haagse Julianakerk en van appartementen in het dure huursegment. Dat het resultaat toch positief is, komt doordat de lagere inkomsten als gevolg van de relatief hoge leegstand konden worden gecompenseerd door goed op de uitgaven voor onderhoud en beheer te letten. Dat laatste was mogelijk door de al in voorgaande jaren in gang gezette optimalisatie van het onderhoud en het beheer van de panden. Van het bezuinigingen op deze twee posten hoefde daardoor geen sprake te zijn. Dit beleid gaat Stadsherstel daarom ook in het reeds lopende boekjaar voortzetten. Er zijn nog steeds professionaliseringsslagen te maken die zowel goed zijn voor Stadsherstel als voor de huurders van de panden. De leegstand in 2013 was voor Stadsherstel met 5,3% procent relatief hoog, in 2012 was deze nog 2,9%. In vergelijking met andere verhuurders valt dat percentage over 2013 echter mee. (bron CBS) De leegstand bij de appartementen van Stadsherstel doet zich vooral voor in het dure segment. Dan gaat het over een aantal appartementen in panden op de Prinsengracht en

8

Prinsegracht 21

over een van de in totaal vier appartementen aan het Sweelinckplein, beide in Den Haag. Bij de woningen in de sociale huursector is alleen sprake van de gebruikelijke mutatieleegstand. In de commerciële huursector zijn er twee locaties die zorgen baren, de Julianakerk en de Raamstraat. De Julianakerk in de Haagse wijk Transvaal is sinds het voorjaar van 2013 een grote huurder kwijt, de Stichting Atrium. Deze stichting verhuurde de grote zaal aan derden. Na voor een periode van acht jaar voor deze stichting de huur van de zaal te hebben betaald, heeft de gemeente een punt gezet achter deze bijdrage. Dat was reden voor de Stichting om de huurovereenkomst niet te verlengen en haar activiteiten te beëindigen. Daarnaast staan ook een aantal andere, kleinere units in de Julianakerk leeg. Op dit moment lopen er gesprekken met een mogelijke huurder die de grote zaal wil gaan exploiteren. Naast verhuur voor onder meer congressen wil deze huurder de zaal overdag gaan gebruiken voor laagdrempelige horeca. Stadsherstel is met de gemeente in gesprek over een bijdrage in de kosten die het geschikt maken voor horecagebruik met zich mee brengt. De zorgen over de panden in de Raamstraat hebben te maken met huurders – horecaondernemers – die hun financiële verplichtingen slecht nakomen. De Raamstraat is niet de A-locatie geworden die zowel Stadsherstel als deze horecaondernemers hadden gehoopt. Stadsherstel realiseert zich dat als de panden aan de Raamstraat leeg zouden komen te staan, het niet gemakkelijk zal zijn er andere huurders voor te vinden. Ontwikkelingen De Haagse wethouder Marnix Norder verrichtte in september 2013 met het onthullen van een groot spandoek de starthandeling voor de bouwwerkzaamheden door het Leidse bouwbedrijf BURGY aan de panden van Stadsherstel aan de Korte Beestenmarkt. Eind dit jaar moeten alle drie de panden klaar zijn, met daarin in totaal tien appartementen. Twee van de drie panden, waarin acht appartementen komen, zullen worden verhuurd aan particulieren. In het middelste, derde pand komen twee appartementen die Stadsherstel na oplevering voornemens is te verkopen. Eveneens in september vorig jaar heeft Stadsherstel van de woningbouwcorporatie Haag Wonen een pand gekocht aan het Haagse Westeinde, hoek Assendelftstraat. Op de begane grond van dit pand is een café gevestigd dat ook de tweede verdieping huurt. De eerste etage heeft Stadsherstel opgeknapt, zodat het vanaf medio het reeds lopende boekjaar als appartement kan worden verhuurd. Het aangekochte pand aan het Westeinde, de vroegere uitvalsweg uit Den Haag, is een Rijksmonument en bestaat uit drie delen. Het oudste deel, het diepe voorhuis aan het Westeinde gaat waarschijnlijk terug tot de 16e eeuw. Op een plattegrond uit ongeveer 1560, van de hand van Jacob van Deventer, is op die plek dan al bebouwing getekend. Waarschijnlijk was het toen een een-laags huis, waar in het midden of tweede helft van de 17e eeuw een tweede verdieping op is gebouwd. Een eeuw later verrees het zelfstandige, twee-laags achterhuis. Waar het voorhuis een zadeldak had, kreeg dit achterhuis een schilddak. Nog weer later – in de 19e eeuw – werd de ruimte tussen het voor- en het achterhuis bebouwd, met wat in vaktermen het tussenlid heet.


9

De monumentale waarde van het pand zit met name in de ruimtelijke indeling op de verdieping in het voor- en achterhuis. Die monumentale waarde wordt versterkt door de schouwen, de stucplafonds, de lambrisering en de paneeldeuren. In 2013 kocht Stadsherstel ook de voormalige brandweer/politiekazerne aan het Schipperplein op Scheveningen. In dit rijksmonument moeten zeven appartementen komen met huren die net boven de grens voor de sociale huursector zitten. Het lopende boekjaar wordt gebruikt voor het maken van de bouwplannen. Daarvoor is samenwerking aangegaan met HVE-architecten. Op zijn vroegst aan het eind van dit jaar kan dan ook daadwerkelijk met de verbouwing worden begonnen. De aanbesteding voor de bouwwerkzaamheden is gepland voor de komende zomer. Voor het lopende boekjaar bestaan op dit moment nog geen concrete plannen voor het aankopen van andere panden. Vooruitzichten Stadsherstel wil zich in de komende jaren ondernemender op gaan stellen. De focus moet meer komen te liggen op het aankopen van panden en minder op het puur beheren van reeds in het bezit zijnde vastgoed. Bij nieuwe aankopen wil Stadsherstel zich daarbij nadrukkelijker ook richten op de directe regio rondom Den Haag. Met meerdere gemeenten is Stadsherstel al in overleg over mogelijke aankopen. Stadsherstel is daarbij vooral geïnteresseerd in meerdere panden naast elkaar of in grote panden waarin meerdere appartementen kunnen komen. In samenhang met het voornemen meer te gaan aankopen wil Stadsherstel in de nabije toekomst actiever aan de slag met het aantrekken van nieuw vermogen. Dat kan onder meer door de uitgifte van nieuwe certificaten. Daarnaast gaat Stadsherstel inzetten op een actief Loan-to-Value management, zodat scherp in de gaten wordt gehouden hoe de verhouding is tussen de uitstaande hypotheken en de waarde van het vastgoed. Onderdeel van dit actievere management kan zijn het – in overleg met de financiers – versneld aflossen van hypotheken. De al genoemde verhuurderheffing die ook Stadsherstel als gevolg van het in politiek Den Haag gesloten Woonakkoord moet gaan betalen, zal de komende jaren stapje voor stapje oplopen tot een fors bedrag. De heffing die door de rijksoverheid wordt geheven over woningen in de sociale huursector gaat ten koste van het rendement. Stadsherstel verkeert overigens in vergelijking met vergelijkbare organisaties in andere steden in de gelukkige omstandigheid dat deze heffing niet de nekslag betekent. Er zijn ook kleine verhuurders die als gevolg van de heffing niet weten of ze kunnen blijven voortbestaan. De heffing is in het leven geroepen voor de grote woningbouwcorporaties, maar kleine verhuurders zoals Stadsherstel moeten de heffing ook afdragen. Stadsherstel gaat zich daarom bij nieuwe projecten focussen op woningen met huren net boven de officiële huurgrens voor sociale woningbouw. Deze ligt in 2014 op 699,48 euro. Over huren boven die grens hoeft geen verhuurdersheffing te worden betaald. Vorig jaar hoopte Stadsherstel jaar in aanmerking te komen voor de status van Professionele Organisatie Monumenten, kortweg POM. Hoewel Stadsherstel voldeed aan alle eisen die aanvankelijk werden gesteld, greep ze mis op de POM-status toen tijdens de beoordeling nieuwe, aanvullende eisen werden gesteld. Tegen deze procedure is bezwaar aangetekend.

10

Dat bezwaar is echter afgewezen. Ondanks deze tegenslag probeert Stadsherstel via een nieuwe aanvraag alsnog de POM-status en de daaraan verbonden financiële ondersteuning te verkrijgen. Stadsherstel gaat ook in 2014 verder met de kwaliteitsborging voor de panden die reeds in haar bezit zijn. Daarvoor is een zogeheten AO/IC, Administratieve Organisatie/Interne Controle, opgezet: alle bedrijfsprocessen worden hierin uitgeschreven, zodat duidelijk is wie wanneer waarvoor verantwoordelijk is en wie wanneer wat moet doen. Het streven is deze AO/IC dit jaar zodanig op orde te hebben dat ze daarna voornamelijk nog geactualiseerd moet worden als zich wijzigingen voordoen. In het lopende boekjaar wil Stadsherstel eveneens in verhoogd tempo doorgaan met het moderniseren van de keukens en het sanitair in de reeds in het bezit zijnde panden. Met het leveren van meer kwaliteit komt Stadsherstel tegemoet aan de hedendaagse wensen van de huurders. Traditie Het mag inmiddels wel een traditie genoemd worden dat in het in jaarverslag interviews zijn opgenomen met mensen die op enigerlei wijze betrokken zijn bij Stadsherstel. Na de medewerkers, huurders, leden van de Raad van Commissarissen en aannemers, komen dit jaar drie particuliere certificaathouders aan het woord. Ook zij betekenen veel voor het werk van Stadsherstel. Het is mede dankzij hun financiële inbreng en hun betrokkenheid dat in Den Haag monumenten bewaard blijven. Wisselingen De Raad van Commissarissen heeft afscheid genomen van twee commissarissen. De heer S. van der Werf legde zijn commissariaat neer, omdat zijn officiële termijn was afgelopen. In zijn plaats is de heer M. van Lente gekomen, partner bij Organisatieadviesbureau Twynstra Gudde. Bij Stadsherstel heeft de heer Van Lente de portefeuille projecten. De heer J. ’t Hart trad begin 2013 met onmiddellijke ingang terug als commissaris vanwege een moeilijk met de werkzaamheden van commissaris bij Stadsherstel verenigbare nieuwe functie. Zijn plaats in de Raad van Commissarissen is ingenomen door de heer R. A. Gallas, oud-notaris bij Pels Rijcken. De heer Gallas heeft als commissaris de portefeuille financiën. Bij deze willen wij de reeds vertrokken commissarissen Van der Werf en ’t Hart nogmaals danken voor hun inzet voor Stadsherstel. Inmiddels heeft zich ook een personele wisseling voorgedaan op het kantoor van Stadsherstel. Beheerder Patrick Weening is aan het begin van 2014 vertrokken bij Stadsherstel. Wij willen hem danken voor zijn inzet en tegelijkertijd zijn vervanger Erik den Breems welkom heten en hem succes wensen bij zijn werkzaamheden. B.M. Ferf Jentink Den Haag, 22 mei 2014


11

Korte Beestenmarkt

12

‘Een nieuw pandje gaan we altijd even bekijken’ Hoeveel certificaten van Stadsherstel ze inmiddels bezitten, hebben Hans en Anneke van Nobelen-ten Hoeve even niet paraat. Maar dat ze inmiddels iets meer dan twintig jaar geleden het eerste certificaat kregen, weten ze nog goed. Dat was van Michiel Voorhoeve, de zoon van de medeoprichter van Stadsherstel Hans Voorhoeve. ‘Dat certificaat was een extraatje, als dank voor mijn betrokkenheid, ik werkte toen voor Stadsherstel’, legt Hans van Nobelen uit. Hij was begin jaren negentig aangetrokken als hoofd Bouwzaken van Stadsherstel, in welke functie hij begrotingen en contracten opstelde en overlegde met architecten, bouwbedrijven en de gemeente. Van Nobelen herinnert zich nog hoe midden jaren zeventig monumentenzorg bij de gemeente Den Haag vooral bestond uit het vastleggen van de geschiedenis van een pand, waarna het gesloopt mocht worden. Dat veranderde toen eerst Jaap ’t Hart en later Henk Ambachtsheer bij de Gemeentelijke Monumentenzorg aan de slag ging. ‘In de beginperiode van Stadsherstel moest de gemeente er erg aan wennen dat ze niet alles zo maar kon slopen. Ons doel was er voor te zorgen dat de gemeente naar Stadsherstel toe zou komen met de vraag: kunnen jullie wat met dit pandje?’ Na al die jaren vindt hij echter dat het samenspel met de gemeente nog steeds niet soepel loopt. ‘Ik vind dat de gemeente meer panden zou moeten aanbieden aan Stadsherstel. Nu moet Stadsherstel nog steeds te veel zoeken, terwijl de gemeente eenvoudig mee zou kunnen denken.’ Misschien heeft dat ook een beetje met Stadsherstel zelf te maken, denkt het echtpaar. ‘Stadsherstel zou veel meer moeten proberen nieuws te maken. Moeten zorgen dat de gemeente en de bewoners van de stad trots kunnen zijn op een gerestaureerd pand.’ Prompt komen dan de verhalen over groots aangepakte feestelijke openingen uit het verleden, waarbij een keer een wethouder zich verkleedde als zeevaarder en een andere keer een wethouder zichzelf levensgroot zag afgebeeld bij het te openen pand. De Van Nobelens denken er met zichtbaar genoegen aan terug. Dat Van Nobelen en zijn vrouw het zicht op het precieze aantal in hun bezit zijnde certificaten kwijt zijn, vinden ze zelf niet vreemd. ‘Als er dividend wordt uitgekeerd, nemen wij dat niet op, we krijgen er nieuwe certificaten voor.’ De certificaten van de hand doen, hebben ze nooit overwogen. Ze willen ze nalaten aan hun kinderen. Zodat zij een beetje betrokken blijven. ‘Ik heb de liefde voor monumenten meegekregen van mijn vader,’ vertelt Anneke van Nobelen. ‘Die liefde wil ik graag doorgeven aan mijn kinderen. Toen ze klein waren, zeiden ze wel eens: onze ouders lopen in buitenlandse steden altijd maar met hun hoofd omhoog naar panden te kijken. Maar nu vinden ze het toch wel fijn dat we ze daar enthousiast voor hebben gemaakt.’ Om jongeren bij monumentenzorg te betrekken, moet je het wel een beetje spannend maken, vindt Anneke, die in het verleden als vrijwilliger veel heeft gedaan voor Stadsherstel. ‘Alleen in een boekje zetten wanneer iets is gebouwd, is saai. Je moet vertellen wie er in een pand heeft gewoond, je moet anekdotes weten over wat er in een huis is gebeurd. Dan gaat een gebouw leven.’ Hun betrokkenheid bij Stadsherstel gaat verder dan alleen het aanhouden van de certificaten. ‘We gaan altijd naar de jaarvergaderingen’, vertellen ze. Dat vinden ze leuk, omdat ze dan alle mensen ontmoeten die ook hart hebben voor Stadsherstel. Soms zijn dat mensen die hun pand verkocht hebben aan Stadsherstel, maar ook aannemers die niet alleen voor Stadsherstel werken maar ook certificaten hebben. Mogen de Van Nobelens dan horen dat Stadsherstel een nieuw pand heeft gekocht, dan willen ze weten wat en waar. ‘Een nieuw pandje gaan we altijd even bekijken. Uit interesse. ’


13

14

Zuidwal

‘Het was de hobby van mijn man’ Toen haar man nog leefde, bemoeide Cobi van den Berg-Van Giffen zich nooit met de financiën. Ook niet met de certificaten van Stadsherstel en Omgeving. ‘Dat was de hobby van mijn man. Hoeveel certificaten van Stadsherstel er zijn en wanneer mijn man die heeft gekocht, weet ik daarom niet.’ Een brief van Stadsherstel uit het jaar 2000, die ze vond tussen zijn spullen, toont in ieder geval aan dat de certificaten al minstens veertien jaar eigendom zijn. Navraag bij Stadsherstel leert dat de heer Van den Berg zijn certificaten in dat eerste jaar van het nieuwe millennium heeft gekocht. Het zijn er volgens de gegevens van Stadsherstel precies duizend. ‘Na het overlijden van mijn man heb ik de certificaten gehouden,’ vertelt Cobi van den Berg, ‘omdat ik het geld niet nodig heb. Ik vind Stadsherstel bovendien een goed doel. Het jaarlijkse dividend laat ik op mijn rekening bijschrijven.’ Of haar kinderen later interesse in de certificaten zullen hebben, weet ze niet. ‘Belangstelling voor monumenten hebben mijn man en ik niet echt overgedragen, wel voor musea.’ Van den Berg denkt dat haar man met de certificaten op een zinvolle manier wilde beleggen. Het ging hem niet alleen om het goede doel. Maar wat Stadsherstel beoogt, trok hem wel. ‘Hij is opgegroeid in Den Haag, in het Belgisch Park. Maar hij stamt uit een familie die een kurkenfabriek had aan de Stille Veerkade 31. Stadsherstel heeft daar vlak in de buurt ook een pand. Ik heb een foto waarop mijn man als jongetje een steen legt voor die fabriek. Ik denk dat die betrokkenheid bij het oude centrum ook heeft meegespeeld toen hij de certificaten kocht. Hij wilde niet dat alles zo maar plat gegooid zou worden. Het oude mocht van hem niet verloren gaan.’ Nu gaat ze zelf naar de jaarvergaderingen van Stadsherstel. ‘Dan zie ik wat bekende gezichten. Men kent elkaar behoorlijk bij Stadsherstel. Het is een soort club. Dat heeft iets vertrouwds.’ Op de jaarvergaderingen hoort Cobi van den Berg welke nieuwe panden Stadsherstel koopt. Dat vindt ze interessant. Bij een feestelijke start van een renovatie, zoals afgelopen jaar aan de Korte Beestenmarkt, is ze dan ook graag aanwezig. ‘Dan is er een hapje en een drankje. Men is gezellig en open.’ Ze vindt het jammer dat de certificaathouders niet de gelegenheid hebben gekregen om de gerenoveerde panden aan het Sweelinckplein in Den Haag te bezichtigen. ‘Ik had die opgeknapt ook wel eens willen zien. Dat hadden ze bij Stadsherstel ook toegezegd.’ Van den Berg blijkt niet alleen in het bezit van een pakket certificaten Stadsherstel Den Haag, maar ook van de zusterorganisatie in Deventer. Eveneens door haar overleden man gekocht. ‘Hoe die belangstelling voor Stadsherstel Deventer precies gekomen is, weet ik niet. Misschien omdat we naar de boekenmarkt gingen in Deventer. Dat is ook een mooie oude stad. Ik weet ook niet welke certificaten mijn man eerder had, die van Deventer of die van Den Haag. Maar naar de jaarvergaderingen in Deventer ga ik niet. Dat is te ver weg.’


15

16

Spui 173

‘Ik ben een soort toezichthouder’ Hagenaar Jan van der Ploeg is een kleine certificaathouder van Stadsherstel en Omgeving. ‘Daarom laat ik het dividend ook nooit uitbetalen, dat drukt dan nog enigszins de administratiekosten die Stadsherstel voor mij maakt.’ Ondanks die administratiekosten denkt Van der Ploeg toch dat het goed zou zijn als Stadsherstel meer kleine certificaathouders zoals hij zou hebben. ‘Bij een aandelenemissie in het verleden heb ik certificaten ondergebracht bij familie en vrienden om op die manier veel kleine certificaathouders te betrekken bij de restauratie van monumenten. Nu zijn de certificaathouders vooral de grote jongens, zoals banken, institutionele beleggers en de gemeente. Ik weet dat dat belangrijke investeerders zijn, maar voor de leefbaarheid van de stad is draagvlak onder de bewoners belangrijk.’ Wat Van der Ploeg mist in Den Haag is chauvinisme en historische belangstelling onder brede lagen van de bevolking. Het stadsbestuur ontbeert volgens hem een proactieve betrokkenheid bij monumenten binnen de eigen gemeentegrenzen. ‘In Amsterdam heerst wel een monumentenklimaat. Dat wordt ondersteund door de Vereniging Vrienden van de Amsterdamse Binnenstad. In de hoofdstad is bijvoorbeeld ook een groot depot met oude ornamenten waar uit geput kan worden bij restauraties. Helaas is dat er in Den Haag niet, dat vind ik een gemis. Wat wel wordt bewaard, raakt bovendien vaak zoek.’ Van der Ploeg is het soort man dat contact opneemt met de gemeente, maar ook met Stadsherstel of de Stichting Monumentenfonds Den Haag en Omgeving als hij ergens een pand ontwaart waarvan hij denkt dat het interessant zou kunnen zijn. Het komt voort uit liefde voor de stad Den Haag, waar hij geboren en getogen is. ‘Het is inmiddels dertig jaar geleden dat ik ben begonnen Stadsherstel attent te maken op panden. Toen werkte ik nog als administrateur bij Oosterhof Makelaars. Als er een monument op de markt kwam, maakte ik daar melding van. Dat doe ik nog steeds. Laatst nog voor een pand aan het Westeinde. Ik ben dan wel teleurgesteld als het niks wordt.’ Maar als hij dan hoort welke minpunten er kleven aan het door hem genoemde pand, kan hij daar meestal wel begrip voor opbrengen. ‘Stadsherstel heeft natuurlijk haar verplichtingen ten opzichte van de certificaathouders. Er moet ook commercieel gedacht en gehandeld worden, want het is niet de bedoeling dat Stadsherstel door aankopen ten onder gaat.’ Bij het pand aan het Westeinde waarover hij met Stadsherstel belde, ging het om een winkelpand. ‘Dat is moeilijker te verhuren gezien de vele leegstand van winkelpanden. De tijd dat het Westeinde nog een echte winkelstraat was, ligt al lang achter ons. Bovendien begreep ik dat de woning er boven moeilijk te splitsen was in verhuurbare appartementen. Daar ketst het dan op af. Maar als ik dan een container met puin voor een dergelijk pand zie staan, bekijk ik wat er in ligt. Ik bel dan met de gemeente om na te vragen of daar wel een verbouw- of sloopvergunning voor is afgegeven. Ik voel mij in die hoedanigheid een soort toezichthouder. Ik hoop ermee te voorkomen dat er onomkeerbare dingen gebeuren die afbreuk doen aan de monumentale status van het pand.’ Met het Westeinde heeft Van der Ploeg een bijzondere band. ‘Ik ben daar in de jaren vijftig bij de broeders op school geweest. Sindsdien heb ik de straat en de omgeving niet altijd ten goede zien veranderen. Ik snap dat Stadsherstel niet alleen daar panden kan kopen.’ Van der Ploeg realiseert zich dat door spreiding van het bezit Stadsherstel de positieve uitstraling die ze heeft eveneens spreidt over de stad. ‘Eigenaren van naastgelegen panden worden door Stadsherstel aangemoedigd het goede voorbeeld te volgen.’ Voor meer betrokkenheid van de gewone Hagenaar en Hagenees zou het volgens Van der Ploeg niet alleen goed zijn dat er meer kleine certificaathouders komen, maar ook dat Stadsherstel zichtbaar wordt. ‘Nu woont Stadsherstel in bij een ander kantoor op het Benoordenhout. Het zou wenselijk zijn als Stadsherstel weer in het centrum kantoor gaat houden, bijvoorbeeld in een van hun leuke winkelpandjes midden in het werkveld. Daardoor zou Stadsherstel ongetwijfeld veel meer gaan leven bij passanten, bij geïnteresseerde en betrokken Hagenaars.’ Stadsherstel Den Haag en Omgeving

17

Jaarreken

18

ning 2013


19

Samengevoegde balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde winstbestemming) Activa (in euro)

31 december 2013

31 december 2012

Vaste activa Materiële vaste activa

1

Onroerende zaken Andere vaste bedrijfsmiddelen

Financiële vaste activa

25.384.430

25.586.289

14.523

16.846

25.398.953

25.603.135

1.393.280

1.358.571

2

Te ontvangen subsidies

Vlottende activa Vorderingen en overlopende activa Te vorderen huren

3

8.804

7.923

Belastingen

4

139.811

19.964

Overige vorderingen

5

24.385

40.652

Overlopende activa

6

23.749

43.328

Liquide middelen

Totaal activa

20

7

196.749

111.867

995.127

906.447

27.984.109

27.980.020

Passiva (in euro) Samengevoegd Eigen Vermogen

31 december 2013 8

Geplaatst kapitaal Overige reserves Onverdeelde winst

15.855.280

15.842.216

1.140.262

785.691

415.234

824.937

17.410.776 Voorzieningen

31 december 2012

17.452.844

9

Onderhoudsfonds Onrendabele projecten Latente belastingen

231.721

210.918

0

325.000

35.483

35.483 267.204

Langlopende schulden

571.401

10

Financieringsfaciliteit Rabobank Den Haag en Omgeving Stichting Nationaal Restauratiefonds Triodos bank

8.747.828

8.568.535

659.214

605.426

62.832

-

9.469.874 Kortlopende schulden en

9.173.961

11

overlopende passiva Schulden aan kredietinstellingen

233.257

170.398

Crediteuren

111.684

74.650

29.467

23.989

Stichting Administratiekantoor Stadsherstel Den Haag en Omgeving

23.780

66.819

Overige schulden

286.787

286.233

Overlopende passiva

151.280

159.725

Belastingen

Totaal passiva

836.255

781.814

27.984.109

27.980.020


21

Samengevoegde winsten verliesrekening over 2013 (in euro)

2013

2012

2.142.152

2.047.029

Exploitatie onroerende zaken Huren

12

Exploitatiekosten: Onderhoudskosten

13

299.040

274.628

Vaste lasten

14

133.179

124.165

Afschrijvingen

47.808

41.410

Overige exploitatiekosten

44.207

Exploitatiesaldo

22.322 524.234

462.525

1.617.918

1.584.504

Bijzondere waardevermeerdering onroerende zaken

476.817

0

-1.329.748

0

325.000

0

Bijzondere waardevermindering onroerende zaken Mutatie voorziening onrendabele projecten

-527.931

0

1.089.987

1.584.504

Bedrijfskosten Personeelskosten

15

223.966

Overige bedrijfskosten

16

178.153

161.134

402.119

368.971

0

30.000

Af: Doorberekend aan projecten

Overige bedrijfsopbrengsten

17

Bedrijfsresultaat Rentebaten

47.023

Rentelasten

362.024

207.837

402.119

338.971

687.868

1.245.533

17.311

8.115

705.179

1.253.648 60.010 268.427

-315.001

-208.417

390.178

1.045.231

-25.056

220.294

bedrijfsvoering na belastingen

415.234

824.937

Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V.

-28.064

664.391

Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V.

396.626

95.541

46.672

65.005

Samengevoegd resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen

18

Samengevoegd resultaat uit gewone

Julianakerk B.V.

22

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2013 Samengevoegde jaarrekening Het doel van de jaarrekening is om inzicht te verschaffen in de financiële positie van Stadsherstel Den Haag en Omgeving en in de activiteiten die onder de naam Stadsherstel Den Haag en Omgeving zijn ontplooid. Hiertoe zijn de financiële gegevens van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en de geconsolideerde financiële gegevens van Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. samengevoegd. De groepssamenstelling bestaat uit de volgende entiteiten; Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V en de Juliana Kerk B.V., allen statutair gevestigd te ‘s-Gravenhage Doelstelling en activiteiten Stadsherstel Den Haag en Omgeving is een bijzondere maatschappelijke onderneming met als doel het behouden van het historisch karakter van Den Haag en omliggende gemeenten. Dat wil Stadsherstel bereiken door middel van het op professionele wijze verwerven, renoveren, restaureren en exploiteren van monumentale en stadsbeeldbepalende panden en het onder bepaalde omstandigheden verkopen daarvan. De kernactiviteit van Stadsherstel ligt in het restaureren van bedreigde en verpauperde monumenten. Stadsherstel spant het vangnet daar waar andere marktpartijen dat niet kunnen of willen doen. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt volgens de wettelijke bepalingen van titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Algemeen De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten. Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal geen met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan


23

aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. Grondslagen voor consolidatie Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. heeft in 2004 de vennootschap Julianakerk B.V. opgericht. Deze 100% deelneming is daarentegen wel integraal geconsolideerd in de geconsolideerde financiële cijfers van Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. In de geconsolideerde financiële gegevens van Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de groep gemaakte winsten. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden verstaan. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van kasstroom genererende eenheid. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd.

Materiële vaste activa Onroerende zaken De onroerende zaken worden gewaardeerd tegen de stichtingskosten, verminderd met de restauratiesubsidies van de desbetreffende onroerende zaak, afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. Met ingang van 1 januari 2007 worden de afschrijvingen lineair berekend op basis van de verwachte economische levensduur, rekening houdend met een restwaarde die gelijk is aan de WOZ waarde. De afschrijving bedraagt 1% van de historische waarde verminderd met de restwaarde van de in exploitatie zijnde woningen en 2,5% van de historische waarde verminderd met de restwaarde van de in exploitatie zijnde bedrijfspanden. De afschrijving vangt aan nadat de panden in exploitatie zijn gekomen. V erplichtingen uit hoofde van nog niet uitgevoerde restauratiewerkzaamheden, alsmede nog niet invorderbare restauratiesubsidies zijn niet in de balans verantwoord. Andere vaste bedrijfsmiddelen De andere vaste bedrijfsmiddelen worden gewaardeerd op aanschaffingswaarde verminderd met op lineaire basis bepaalde afschrijvingen. De gehanteerde afschrijvingspercentages zijn 10% en 20%. 24

Bijzondere waardevermindering Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de realiseerbare waarde (zijnde het hoogste van de directe en indirecte opbrengstwaarde) duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De directe opbrengstwaarde is bepaald op basis van taxaties. Ter bepaling van het bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De indirecte opbrengstwaarde is gebaseerd op de contante waarde van de toekomstige bedrijfswaarde, gebaseerd op het beleid van de vennootschap. Voor de berekening van de indirecte opbrengstwaarde is de bedrijfswaarde gehanteerd. Onder bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijk en onderbouwde veronderstellingen die de beste inschatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op ervaringscijfers. Het in de meerjaren onderhoudsbegroting opgenomen planmatig onderhoud is gebaseerd op de onderkende onderhoudscycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: Huurverhoging 2,5% Stijging onderhoudslasten 2,5% Stijging overige lasten 2,5% Stijging restwaarde 2,0% Berekeningsperiode 50 jaar Huurderving 2,9% Restwaarde directe opbrengstwaarde Onderhoud meerjarenonderhoudsbegroting Beheerslasten 12,0% van de huursom Vaste lasten 15,0% van de huursom Huurharmonisatie 5,0% per jaar Bij bepaling van de restwaarde van het pand is het monumentale karakter van het pand als uitgangspunt genomen. Het instandhoudingsonderhoud is voldoende om de waarde van het vastgoed op peil te houden. Aan het einde van het exploitatietermijn is daarom de directe opbrengstwaarde als restwaarde opgenomen. Vervreemding van vaste activa Indien materiële vaste activa buiten gebruik zijn gesteld worden de activa gewaardeerd tegen de boekwaarde of lagere opbrengstwaarde.


25

Financiële vaste activa Subsidies Vorderingen uit hoofde van subsidies zijn opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Het uitstaande bedrag wordt verlaagd met de in het komende jaar te ontvangen subsidiebedragen.

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de inbaarheid van de vorderingen.

Eigen vermogen Financiële instrumenten die de juridische vorm hebben van eigenvermogensinstrumenten worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het eigen vermogen gebracht na aftrek van eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst Financiële instrumenten die de juridische vorm hebben van een financiële verplichting worden gepresenteerd onder het vreemd vermogen. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten.

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, hetzij de contante waarde van die uitgaven. Voor zover fiscale waarderingen afwijken van de vermelde waarderingsgrondslagen en daaruit uitgestelde belastingverplichtingen voortvloeien, wordt voor deze verplichtingen een voorziening voor latente belastingen getroffen, berekend tegen het belastingpercentage dat op balansdatum is vastgesteld, dan wel waartoe materieel reeds op balansdatum is besloten. Ter gelijkmatige verdeling van de kosten van onderhoud van de onroerende zaken is een onderhoudsfonds gevormd, waaraan jaarlijks, op basis van een onderhoudsplan, ten laste van het resultaat toevoegingen worden gedaan en de terzake van onderhoud bestede bedragen worden onttrokken. Deze voorziening wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. De voorziening voor onrendabele projecten wordt gevormd voor restauratieprojecten die niet aan de door de vennootschappen geformuleerde rendementseisen voldoen. De voorziening wordt berekend door middel van bepaling van het onrendabele deel van de betreffende investering en wordt verantwoord als er voor de restauratie een aannemingsovereenkomst is aangegaan.

26

Langlopende en kortlopende schulden Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de geamortiseerde kostprijs van de schuld..

Resultaatbepaling Huren De baten uit huren betreffen de over het boekjaar in rekening gebrachte bedragen van de verhuurde panden.. Pensioenlasten Ten behoeve van het personeel is een pensioenregeling getroffen. De jaarlijkse premiebetaling wordt als last verantwoord. Per jaareinde verschuldigde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van een terugbetaling of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen te opzichte van de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Belastingen De belastingen over de resultaten omvatten zowel op korte termijn te verrekenen belastingen als de latente belastingen, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en niet aftrekbare kosten. Op winsten worden geen belastingen in mindering gebracht, indien en voor zover compensatie van deze winsten met in voorgaande jaren geleden verliezen mogelijk is. Op verliezen worden belastingen in mindering gebracht, indien compensatie met in voorgaande jaren behaalde winsten mogelijk is en dit leidt tot belastingresitutie. Tevens worden belastingen in mindering gebracht indien redelijkerwijs mag worden aangenomen dat compensatie van verliezen met toekomstige winsten mogelijk is. De belastingen worden tegen het geldende tarief berekend over de resultaten, rekening houdend met fiscale faciliteiten.


27

Samengevoegde balans per 31 december 2013 1 Materiële vaste activa Onroerende zaken (in EUR)

NV I

NV II

Julianakerk

Totaal

21.084.824

2.840.848

1.660.617

25.586.289

Investeringen aan- en verkopen

255.000

0

0

255.000

Investeringen restauraties *)

443.880

0

0

443.880

0

0

0

0

1.027.931

-175.000

0

852.931

28.868

15.318

3.622

47.808

20.726.905

3.000.530

1.656.995

25.384.430

Boekwaarde per 1 januari 2013

Mutatie in boekwaarde:

Af: Subsidies Af: Bijzondere waardeverminderingen Af: Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013 *) Inclusief bouwrente EUR 14.507

NV I

NV II

Julianakerk

Totaal

Aankoopsommen

6.820.409

1.146.045

13.838

7.980.292

Restauratiekosten

25.037.468

3.365.988

4.766.719

33.170.175

9.072.645

1.294.102

3.093.669

13.460.416

Af: Subsidies Af: Afschrijvingen

628.579

217.401

29.893

875.873

1.429.748

0

0

1.429.748

20.726.905

3.000.530

1.656.995

25.384.430

NV I

NV II

Julianakerk

Totaal

In exploitatie

20.453.189

2.840.848

1.660.617

24.954.654

In restauratie

631.635

0

0

631.635

Boekwaarde per 1 januari 2013

21.084.824

2.840.848

1.660.617

25.586.289

In exploitatie

20.061.609

3.000.530

1.656.995

24.719.134

Af: Bijzondere waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2013

In restauratie Boekwaarde per 31 december 2013

665.296

0

0

665.296

20.726.905

3.000.530

1.656.995

25.384.430

De panden zijn juridisch eigendom van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. De panden van de NV I en NV II hebben een gezamelijke WOZ waarde van Eur 34.521.000 (peildatum 1 januari 2012). De Juliana Kerk heeft een WOZ waarde van Eur 1.542.000 (peildatum 1 januari 2012). Het volledige bezit is getaxeerd ten behoeve van de waarde per 31 december 2013. De marktwaarde in verhuurde staat van het bezit is getaxeerd op EUR 26.021.533, waarbij wordt opgemerkt dat in deze waarde de lopende projecten niet zijn opgenomen. Op basis van de uitgevoerde taxaties is geconstateerd dat de marktwaarde (directe opbrengstwaarde) op basis van de taxaties lager is dan de boekwaarde. Voor deze panden is tevens de indirecte opbrengstwaarde (bedrijfswaarde) bepaald. Als de bijzondere waardevermindering alleen op basis van directe opbrengstwaarde was bepaald, had de waardevermindering EUR 3,2 miljoen bedraagt. Doordat van een aantal panden de bedrijfswaarde hoger is, is de totale waardevermindering ultimo 2013 cumulatief EUR 1.429.748, dit bedrag is als volgt opgebouwd:

28

(in EUR)

In exploitatie - Beeklaan

36.955

- Goudriaankade

30.085

- Sluisplein

640.894

707.934 In restauratie -Korte Beestenmarkt

721.814

1.429.748 Op het project Korte Beestenmarkt is in 2011 reeds een onrendabele top van EUR 100.000 verantwoord.

Andere vaste bedrijfsmiddelen

2013

2012

16.846

21.390

2.302

798

0

0

4.625

5.342

(in EUR) Boekwaarde per 1 januari Mutaties in boekwaarde: -Investeringen -Desinvesteringen -Afschrijvingen -Afschrijvingen desinvesteringen

0

0

14.523

16.846

Aanschafprijs

138.672

136.370

Cumulatieve afschrijvingen

124.149

119.524

14.523

16.846

Boekwaarde per 31 december

Boekwaarde per 31 december

Hierin zijn begrepen computerapparatuur, inventaris en verbouwing Jan Van Nassaustraat 44, welke in respectievelijk 5, 5 en 10 jaar worden afgeschreven.

2 Financiële vaste activa Te ontvangen subsidies 1 januari 2013

Ontvangen

Bierkade in 2013,

15.315

15.315

Zuidboek in 2015

724.914

Buitenom in 2016

496.062

Waardering Bijkomende tegen contante interest waarde

31 december 2013

(in EUR) 0 724.914 30.212

526.274

Paviljoensgracht 34-36 in 2019

47.647

Raamstraat in 2022

89.948

-

4.497

94.445

1.373.886

15.315

34.709

1.393.280

Te ontvangen subsidie volgend jaar

47.647

15.315

0

1.358.571

1.393.280

Vorderingen uit hoofde van subsidies zijn tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen met uitzondering van Buitenom, Raamstraat, die tegen contante waarde zijn verantwoord. Stadsherstel Den Haag en Omgeving

29

Vlottende activa Vorderingen en overlopende activa

3 Te vorderen huren

31 december 2013

31 december 2012

19.458

15.020

-10.654

-7.097

8.804

7.923

31 december 2013

31 december 2012

139.811

0

(in EUR)

Te vorderen huur Voorziening wegens verwachte oninbaarheid

4 Belastingen (in EUR)

Vennootschapsbelasting Omzetbelasting

5 Overige vorderingen

0

19.964

139.811

19.964

31 december 2013

31 december 2012

24.124

21.578

261

3.759

(in EUR)

Nog te ontvangen onderhouds BRIM Door te belasten bedragen Volgend jaar te ontvangen subsidies

6 Overlopende activa

15.315 24.385

40.652

31 december 2013

31 december 2012

23.749

38.702

0

0

23.749

38.702

(in EUR)

Te verrekenen servicekosten Voorziening wegens verwachte oninbaarheid

Vooruitbetaalde kosten

4.626 23.749

In de vorderingen en overlopende activa is ultimo 2013 een bedrag van EUR 0 met een resterende looptijd langer dan 1 jaar (31-12-2012 EUR 0)

30

43.328

7

Liquide middelen Liquide middelen

31 december 2013

31 december 2012

995.077

906.443

50

4

995.127

906.447

Stadsherstel Den Haag e.o. N.V.

Stadsherstel Den Haag e.o. II N.V.

34.000.000

12.000.000

1.000.000

1.000.000

34

12

-31 december 2013

344.680

344.680

-31 december 2012

344.396

344.396

(in EUR)

Tegoeden bij bankinstellingen Kas

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschappen.

8

Samengevoegd eigen vermogen Maatschappelijk kapitaal

(in EUR)

Maatschappelijk kapitaal per 31 december 2013 Aantal aandelen Nominale waarde per aandeel

Aantal geplaatste aandelen:

Stichting Administratiekantoor Stadsherstel Den Haag en Omgeving is houder van het aandelenkapitaal in de naamloze vennootschappen Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. tegen uitgifte van certificaten van die aandelen. De houder van een certificaat verkrijgt in de verhouding 34 : 12 rechten op Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V.


31



Totaal 2013

Totaal 2012

11.709.464

4.132.752

15.842.216

15.843.090

9.656

3.408

13.064

-874

11.719.120

4.136.160

15.855.280

15.842.216



Totaal 2013

Totaal 2012

967.702

-182.011

785.691

688.466

3.633

1.282

4.915

71.283

189.110

160.546

349.656

107.287

0

0

0

81.345

1.160.445

-20.183

1.140.262

785.691



Totaal 2013

Totaal 2012

Stand per 1 januari

664.391

160.546

824.937

633.854

Af: Betaald dividend

475.281

0

475.281

607.912

Af: Ingehouden winst voorgaand boekjaar

189.110

160.546

349.656

107.287

0

0

0

81.345

Bij: Winst lopend boekjaar

-28.064

443.298

415.234

824.937

Stand per 31 december

-28.064

443.298

415.234

824.937

Geplaatst kapitaal

(in EUR)

Stand per 1 januari Geplaatste aandelen Stand per 31 december

Overige reserves

(in EUR)

Stand per 1 januari Bij: Vrijval dividend voorgaande jaren Bij: Ingehouden winst voorgaand boekjaar Af: Dividend Stand per 31 december

Onverdeelde winst

(in EUR)

Bij: Dividend ten laste van reserve

In Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. is Julianakerk B.V. meegeconsolideerd. Het eigen vermogen per 31 december 2013 van Julianakerk bedraagt EUR 129.677 (31 december 2012: EUR 83.005).

32

9

Voorzieningen Onderhoudsfonds Het onderhoudsfonds is gevormd ten behoeve van het onderhoud aan de panden. Het verloop van het onderhoudsfonds kan als volgt worden weergegeven: 2013

2012

(in EUR)

Stand per 1 januari

210.918

258.608

Bij: Dotatie

246.000

246.000

Af: Onttrekking

225.197

293.690


Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. Julianakerk B.V.

20.803

-47.690

231.721

210.918

38.011

6.596

135.271

145.883

58.439

58.439

231.721

210.918

Onrendabele projecten Door de vennootschap zijn rendementseisen geformuleerd, waaraan restauratieprojecten in principe moeten voldoen. Desondanks zijn de directie en commissarissen van mening dat er soms restauratieprojecten zijn c.q. moeten worden geaccepteerd die niet aan deze rendementseisen voldoen. Om deze onrendabele projecten uit te kunnen voeren is een voorziening voor onrendabele projecten gevormd. Deze voorziening maakt het mogelijk om de hiermee verband houdende extra lasten in relatie tot de te verwachten huuropbrengsten ten laste van deze voorziening te brengen. In 2010 is besloten de voorziening uitsluitend nog aan te wenden voor bedoelde projecten en niet meer te doteren aan de voorziening. In 2013 is en bedrag van Eur 325.000 onttrokken aan de voorziening inzake het project aan de Korte Beestenmarkt. 2013

2012

325.000

325.000

(in EUR)

Stand per 1 januari Bij: Dotatie Af: Onttrekking


0

0

325.000

0 -325.000

0

0

325.000

Latente belastingen Deze voorziening is gevormd in verband met de latent verschuldigde vennootschapsbelasting over fiscaal afwijkende winstberekeningen.


33

10

Langlopende schulden Financieringsfaciliteit Rabobank Den Haag en Omgeving In het kader van de herfinanciering van de portefeuille en van projecten is met de Rabobank Den Haag en Omgeving een financieringsfaciliteit overeengekomen, hoofdzakelijk bestaande uit vastrentende lening(en), investeringskredieten voor nieuwe projecten en rekeningcourantkrediet. De door de bank in 2013 gehanteerde rente voor investeringskredieten varieerde van 1,612% tot 2,966% per jaar. De gemiddeld door Stadsherstel betaalde rente bedraagt in 2013 ca. 2%. Investeringskredieten dienen bij het gereed komen van het project te worden geconsolideerd in een vastrentende lening dan wel te worden afgelost als het project wordt verkocht. Vastrentende leningen worden afgelost in maximaal 25 jaar. Aan de Rabobank Den Haag en Omgeving zijn de volgende zekerheden verleend: • Het recht van eerste hypotheek op alle onroerende zaken van de vennootschap, alsmede een te vestigen hypotheek op restaurartieprojecten. Voor Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. groot EUR 10.996.004, en voor Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. EUR 3.781.502. Uitgangspunt is dat het totale obligo bij de Rabobank gedekt wordt door een eerste hypotheek. Indien verkoop van een project onvoorwaardelijk vaststaat kan worden volstaan met het afgeven een positieve/negatieve hypotheekverklaring voor de overbrugging van het project; • Het recht van eerste hypotheek op alle onroerende zaken van de Julianakerk B.V. ten bedrage van EUR 1.600.000 • 2 x borgtocht ad EUR 400.000 ten gunste van 2 verstrekte geldleningen ad. EUR 400.000 per lening in de Juliana Kerk BV • Verpanding van alle rechten, voortvloeiende uit de huur- of pachtovereenkomst betreffende het verbonden onroerend goed; • Verpanding van de subsidievorderingen. In de langlopende schulden per 31 december 2013 zijn leningen o/g begrepen met een looptijd langer dan 5 jaar voor een bedrag van EUR 7.580.987 inzake financieringen verstrekt door de Rabo bank, NRF en Triodos bank.

34

31 december 2013

31 december 2012

(in EUR)

Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. Rabobank Den Haag en Omgeving: Investeringskredieten

2.212.144

4.825.410

Leningen o/g

4.595.398

1.591.088 6.717.542

6.416.498

Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V Rabobank Den Haag en Omgeving: Investeringskredieten Leningen o/g

-

-

798.000

840.000 798.000

840.000

Julianakerk B.V. Rabobank Den Haag en Omgeving: Investeringskredieten Leningen o/g

-

-

1.443.638

1.467.178

Aflossingsverplichtingen volgend jaar Langlopende schuld

1.443.638

1.467.178

8.959.180

8.723.676

211.352

155.141

8.747.828

8.568.535

Stichting Nationaal Restauratiefonds

31 december

31 december

2013

2012

(in EUR)

Complex 2e De Riemerstraat Complex Beeklaan

90.676

93.849

584.542

526.834

Aflossing komend jaar Totaal Langlopende schuld

675.218

620.683

16.004

15.257

659.214

605.426

Onderstaand volgt een nadere specificatie per complex: Complex 2e De riemerstraat In het kader van de financiering van de restauratie van complex 2e De Riemerstraat 105a tot en met 105g is met de Stichting Nationaal Restauratiefonds een vastrentende lening afgesloten. De lening is afgesloten met een looptijd van 360 maanden en de rente bedraagt 1,5% per jaar. Aan de Stichting Nationaal Restauratiefonds is het recht van tweede hypotheek verleend op het complex 2e De Riemerstraat 105a tot en met 105g groot EUR 106.078.


35

31 december 2013

31 december 2012

(in EUR)

Leningen o/g Aflossingen komend jaar

90.676

93.849

3.221

3.173

Langlopende schuld

87.455

90.676

Complex Beeklaan In het kader van de financiering van de aankoop en de restauratie van complex Beeklaan is met de Stichting Nationaal Restauratiefonds een Cultuurfonds-hypotheek ten bedrage van EUR 100.000 afgesloten. De rente bedraagt voor de Cultuurfonds-hypotheek 1,5% per jaar, effectief 1,6% per jaar. De rentevasteperiode bedraagt 360 maanden en is tevens de duur van de lening. Tevens is een Annuíteitenlening ten bedrage van Eur 500.000 afgesloten. De rente bedraagt voor de Annuíteiten-hypotheek 3,7% per jaar, effectief 3,9% per jaar. De rentevasteperiode bedraagt 60 maanden en de duur van de lening bedraagt 360 maanden. Aan de Stichting Nationaal Restauratiefonds is het recht van eerste hypotheek groot EUR 600.000 verleend op het complex: Beeklaan 341, Copernicusstraat 121A, Copernicusstraat 123, Breedstraat 1A, allen te ‘s-Gravenhage. 31 december 2013

31 december 2012

(in EUR)

Leningen o/g

584.542

526.834

12.783

Aflossingen komend jaar Langlopende schuld

12.084 571.759

514.750

31 december

31 december

2013

2012

Triodos bank (in EUR)

Complex Westeinde 36/Assendelftstraat 2

160.000

0

Complex Schipperplein 3

700.000

0

-791.267

0

Af: bouwdepot Triodos Bank

Aflossing komend jaar Totaal Langlopende schuld

68.733

0

5.901

0

62.8322

00

Complex Westeinde 36 / Assendelftstraat 2 en Schipperplein 3 In het kader van de financiering van de restauratie van complex Westeinde 36 / Assendelftstraat 2 en complex Schipperplein 3 is met Triodos bank een tweetal vastrentende leningen afgesloten. De leningen zijn afgesloten met een looptijd van 10 jaar en de rente bedraagt 4,10% per jaar vast voor de gehele looptijd. Aan Triodos bank is het recht van eerste hypotheek verleend op het complex Westeinde 36 / Assendelfstraat 2 te Den Haag en Schipperplein 3 te Den Haag en Raamstraat 7, 7A, 9A, 11, 11A, 11B, 13 en 13A te Den Haag ad EUR 860.000 te vermeerderen met 37,5% voor rente en kosten waarbij tevens een eerste recht van pand zoals bepaald in artikel 44 36

van de Algemene Voorwaarden zal worden gevestigd.

Overige schulden

31 december 2013

31 december 2012

(in EUR)

11

Vooruitontvangen huur Julianakerk

0

44.314

Af: Te ontvangen huur komend jaar

0

44.314 0

0

31 december 2013

31 december 2012

Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige schulden

(in EUR) Aflossingsverplichting langlopende schulden

233.257

170.398

Belastingen

(in EUR) Omzetbelasting Loonbelasting

18.222

0

5.558

5.507 61.312

Vennootschapsbelasting

Overige schulden

23.780

66.819

31 december 2013

31 december 2012

(in EUR) Ontvangen borgtochten Vooruitontvangen subsidie

194.809

194.255

91.978

Overlopende passiva

91.978 286.787

186.233

31 december 2013

31 december 2012

(in EUR) Te betalen kosten

40.500

19.000

Te betalen interest

4.880

13.108

Reservering vakantiegeld

7.235

7.129

98.665

120.488

Vooruitontvangen huur

151.280

159.725


37

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Fiscale eenheden vennootschapsbelasting en omzetbelasting Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V., Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. en Julianakerk B.V. vormen een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. en Julianakerk B.V. vormen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Huurverplichtingen Uit hoofde van de huurovereenkomst van het kantoorpand aan de Jan van Nassaustraat te Den Haag heeft de vennootschap een jaarlijkse verplichting van EUR 12.744 De huurovereenkomst heeft een looptijd tot en met 31 augustus 2015. Restauratiewerkzaamheden Per 31 december 2013 hebben de vennootschappen een contractuele verplichting voor nog niet gefactureerde en uitgevoerde restauratiewerkzaamheden van EUR 1.698.635 Leningfaciliteit van Stichting Oranje Fonds Stichting Oranje Fonds heeft zich verbonden om te lenen aan Stadsherstel Den Haag een achtergestelde lening van EUR 800.000 voor onbepaalde duur. Opname geschiedt in haar geheel en wordt nader schriftelijk overeenkomen. De rente bedraagt 4,5% per jaar.

Winst- en verliesrekening over 2013 12 Huren

2013

2012

(in EUR)

Huren (inclusief leegstand) Leegstand

2.262.879

2.107.303

-120.727

-60.274 2.142.152

2.047.029

2013

2012

13 Onderhoud (in EUR)

Dagelijks onderhoud Dotatie voorziening onderhoudsfonds

53.040

28.628

246.000

246.000 299.040

38

274.628

14 Vaste lasten

2013

2012

(in EUR)

Opstalverzekering

67.469

63.459

Onroerende zaakbelasting

34.390

30.727

Waterschapslasten Rioolbelasting

9.954

8.646

21.366

21.333 133.179

124.165

15 Personeelskosten De vennootschap had ultimo 2013 3 (FTE 2,9) werknemers in dienst. Gemiddeld bedroeg het aantal werknemers 3 (FTE 2,9). In 2012 waren gemiddeld 3 werknemers (FTE 2,9) in dienst. 2013

2012

(in EUR)

Salarissen

161.997

157.638

Sociale lasten

22.688

22.201

Pensioenen

24.464

14.286

4.695

3.254

10.122

10.458

Personeelverzekeringen Overige personeelskosten

16 Overige bedrijfskosten

223.966

207.837

2013

2012

(in EUR)

Adviseurs

77.831

75.449

Huisvestingskosten

21.212

20.591

Kantoorkosten

61.819

52.023

Algemene kosten

17.291

13.071 178.153

161.134


39

17 Overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

(in EUR)

Overige opbrengsten

17.311

8.115 17.311

8.115

18 Vennnootschapsbelasting Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. vormt samen met Julianakerk B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de vennootschappen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende vennootschap als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het toepasselijke belastingtarief bedraagt 20% - 25% (2012: 20% - 25%). De belastingbate in de winsten verliesrekening over 2013 bedraagt EUR 25.056 2013

2012

(in EUR)

Vennootschapsbelasting verslagperiode Aanpassing voorgaande jaren

Mutatie latente belastingverplichting

-26.118

241.307

1.062

780

-25.056

242.087

0

-21.793 -25.056

220.294

In 2013 is geconstateerd dat de directe opbrengstwaarde van een aantal panden ruim lager is dan de fiscale boekwaarde per 31 december 2013. Voor de panden met het grootste (realatieve) verschil in waarde is in de jaarrekening 2013 rekening gehouden met een afwaardering. De overige panden met een lagere directe opbrengstwaarde zijn nog niet fiscaal afgewaardeerd. De mogelijkheden hiertoe worden nog onderzocht. De aanpassing voorgaande jaren voor het jaar 2012 is gemaakt naar aanleiding van de in 2012 ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2010. De aanpassing voorgaande jaren voor het jaar 2013 is gemaakt naar aanleiding van de in 2013 ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2011. De latente belastingverplichting is in het jaar 2012 vrijgevallen daar de herinvestering heeft plaastgevonden. Bezoldiging van commissarissen en bestuurders De commissarissen ontvangen uit hoofde van hun functie als commissaris van de vennootschap geen beloning. Op grond van de vrijstelling van artikel 383 lid 1 titel 9 BW 2 vindt geen vermelding plaats van de bezoldiging van de bestuurder. De bestuurder van Stadsherstel Den Haag en Omgeving is geen certificaathouder. Den Haag, 22 mei 2014 De directie B.M. Ferf Jentink 40

Overige Gegevens Statutaire regeling omtrent de bestemming van het resultaat en voorstel tot winstverdeling Artikel 25-2 der statuten van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. luidt als volgt: “De winsten moeten worden aangewend ter bevordering van het in artikel 2 van deze statuten omschreven doel, met dien verstande, dat een dividenduitkering van maximaal vijf procent (5%), of zoveel meer als minder als door de Minister van Financiën wordt toegestaan, per jaar cumulatief geoorloofd is. Bedoelde uitkering wordt op voorstel van de Raad van Commissarissen door de Algemene vergadering van Aandeelhouders vastgesteld”. Artikel 25-2 der statuten van Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. luidt als volgt: “De winsten moeten worden aangewend ter bevordering van het in artikel 2 van deze statuten omschreven doel, met dien verstande, dat een dividenduitkering van maximaal vijf procent (5%), of zoveel meer als minder als door de Minister van Financiën wordt toegestaan, per jaar cumulatief geoorloofd is. Bedoelde uitkering wordt op voorstel van de Raad van Commissarissen door de Algemene vergadering van Aandeelhouders vastgesteld”. Resultaatbestemming Op grond hiervan wordt voorgesteld om een dividend van 2,5% uit te keren over het per 1 januari 2013 gestorte kapitaal in Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. en over stortingen in het jaar 2013 naar evenredigheid van het tijdstip van de storting. Tevens wordt voorgesteld de mogelijkheid te bieden het dividend in aandelen uit te laten keren. Het dividend bedraag dan 3%. Het resultaat behaald in het jaar 2013 van Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. wordt toegevoegd aan de overige reserves. Dit voorstel tot winstverdeling is niet in de jaarrekening verwerkt.


41

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. Verklaring betreffende de samengevoegde jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen samengevoegde jaarrekening 2013 van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. (geconsolideerd) beide te Den Haag gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de samengevoegde balans per 31 december 2013 en de samengevoegde winsten verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de besturen De besturen van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. zijn verantwoordelijk voor het opmaken van de samengevoegde jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De besturen zijn tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevoegde jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de samengevoegde jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschap gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

42

Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de samengevoegde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het samengevoegde vermogen van Stadsherstel Den Haag en Omgeving N.V. en Stadsherstel Den Haag en Omgeving II N.V. (geconsolideerd) per 31 december 2013 en van het samengevoegde resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2: 393 lid 5 onder e BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of de in artikel 2: 392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Den Haag, 22 mei 2014 Baker Tilly Berk N.V. Was getekend, drs. R. Buitenhuis Registeraccountant


43

Bijlagen Kerncijfers 2003 - 2013 Jaar

Aandelen kapitaal

Resultaat

Huuropbrengst

11.694.994

626.223

1.055.161

Exploitatie kosten

2003

15.080.231

2004

16.455.370

11.978.630

554.429

1.117.011

354.721

2005

17.050.432

12.281.448

381.368

1.157.708

384.054

2006

18.898.227

12.578.838

397.432

1.429.395

554.289

2007

20.907.502

12.917.858

598.663

1.629.601

416.279

2008

21.620.192

13.283.972

421.232

1.754.743

545.024

2009

23.189.612

14.154.890

541.684

1.785.046

588.004

2010

24.036.399

14.346.618

498.030

1.759.918

525.026

2011

24.703.936

15.843.090

633.854

1.843.855

534.187

2012

25.586.289

15.842.216

824.937

2.047.029

462.525

2013

25.384.430

15.855.280

415.234

2.142.152

524.234

Jaar

44

Waarde onroerend goed

Aantal verhuureenheden per 31-12

Aantal Fte’s

Rentabiliteit

Bruto rendement

349.542

Rendement na aftrek exploitatie kosten

2003

131

4,5

5,4%

7,0%

4,7%

2004

133

4,8

4,6%

6,8%

4,6%

2005

150

4,5

3,1%

6,8%

4,5%

2006

167

4,8

3,2%

7,6%

4,6%

2007

188

4,8

4,6%

7,8%

5,8%

2008

189

4,8

3,1%

8,1%

6,0%

2009

190

3,8

3,8%

7,7%

5,2%

2010

190

3,3

3,5%

7,3%

5,1%

2011

190

2,9

4,0%

7,5%

5,3%

2012

192

2,9

5,2%

8,0%

6,2%

2013

194

2,9

2,6%

8,4%

6,4%

Certificaathouders met een belang van meer dan 500 certificaten ABN AMRO Bank N.V. AM Vastgoedontwikkeling B.V. AMVEST Participaties II B.V. Anteo N.V. BAM Utiliteitsbouw B.V. Bouwbedrijf Burgy B.V. Bouwfonds N.V. Breevast N.V. J.C. van den Berg J.W. Nienhuis Delta Lloyd Beleggingen N.V. F. van Lanschot Bankiers N.V. FGH Bank N.V. Fonds 1818 ASR Beleggingen Gemeente ’s-Gravenhage ING Bank N.V. REI Investment I B.V. Koninklijke Haagse Woningvereniging van 1854 Koninklijke Woudenberg Ameide Nationaal Grondbezit B.V. M.H. Nienhuis NIBC Bank N.V. N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nederlandse Waterschapsbank N.V. Oranje Fonds Rabo Bank Den Haag en Omgeving SRLEV N.V. Stichting Vestia Groep Syntrus Achmea Vastgoed B.V Wereldhave N.V. Woonzorg Nederland


45

46

Prinsegracht 21

Portefeuille overzicht Adres

Jaar van aankoop

Monumentale status

1. Oude Molstraat 20-24

1976

Rijksmonument


1976

Rijksmonument


1976

Rijksmonument

4. Lange Beestenmarkt 103-109

1987

Gemeentelijk monument

5. Prinsegracht 2/Boekhorststraat 1

1987

Rijksmonument

6. Stille Veerkade 29

1987


7. Prinsegracht 6

1988

Rijksmonument

8. Jan Hendrikstraat 17-21

1988

Stadsbeeldbepalend Gemeentelijk monument

9. Brouwersgracht 19/

1988

Spijkermakerstraat 2

1989

10. Prinsegracht 21

1989

Rijksmonument

11. Prinsegracht 271-297

1991

Rijksmonument

12. Wagenstraat 86-90/

1991

Stadsbeeldbepalend

13. Spui 173

1991

Rijksmonument

14. Goudriaankade 90

1992

Rijksmonument

15. Van Vredenburghweg 162 (Rijswijk)

Sint Jacobstraat 1-13

1993

Rijksmonument

16. Veursestraatweg 217 (Leidschendam) 1993

Rijksmonument

17. Slachthuisstraat 1 en 3

1994

Stadsbeeldbepalend

18. Boekhorststraat 149-167/

1998

Stadsbeeldbepalend

19. Bierkade 18

1998

Rijksmonument

20. Nieuwe Molstraat 26

1999

Rijksmonument

21. Paviljoensgracht 34-36

2003

Stadsbeeldbepalend

Zuidwal 38-40/Lepelstraat 1-2

22. 2e De Riemerstraat 105 a t/m g

2003

Stadsbeeldbepalend

23. Papestraat 31

2003


24. Kempstraat 124

2004


25. Raamstraat 7-13

2004

Stadsbeeldbepalend

26.

2005

Rijksmonument

Venestraat 4 en 10 (Leidschendam)

2006

Rijksmonument

28. Kazernestraat 50

2007

Rijksmonument

Hoge Zand 2-24

27. Sluisplein 1/

29. Korte Beestenmarkt 5

2007

Rijksmonument

30 Korte Beestenmarkt 1

2007


31. Korte Beestenmarkt 3 / Laan

2007

Stadsbeeldbepalend

32. Breedstraat 122 t/m 130

2007

Stadsbeeldbepalend

33. Herengracht 16

2008

Stadsbeeldbepalend

34. Sweelinkplein 4-5

2009

Rijksmonument

35. Beeklaan 341 / Copernicusstr. 123

2011

Stadsbeeldbepalend

36. Westeinde 36 / assendelftstraat 2

2013

Rijksmonument


47

48

www.stadshersteldenhaag.nl


Stadsherstel Den Haag en Omgeving

Recommend Documents