Effecten verplaatsing supermarkt Voorthuizen Ruimtelijk-economisch onderzoek naar de gevolgen voor de supermarktstructuur
Waalwijk, februari 2013
Effecten verplaatsing supermarkt Voorthuizen Ruimtelijk-economisch onderzoek naar de gevolgen voor de supermarktstructuur
Uitgebracht aan: Gemeente Barneveld Seinpost Adviesbureau BV Drs. M.J.M. Vaessen Drs. W.F.Nieuwenhuis E. Udo Msc. Projectnummer: 33006
Waalwijk, februari 2013
Inhoudsopgave
1
Advies
1
2
Onderbouwing advies
5
2.1
Marktmogelijkheden (DPO)
5
2.2
Beoordeling huidige versus nieuwe locatie Albert Heijn
6
2.3
Effecten van de verplaatsing
9
Bijlagen Bijlage 1
Aanleiding en uitvoering onderzoek
12
Bijlage 2
Uitgangspunten berekening marktmogelijkheden (DPO)
13
Bijlage 3
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
21
Bijlage 4
Overzicht bestaande supermarkten in Voorthuizen
23
Bijlage 5
Vergelijking aanbod met andere kernen
25
1
Advies
De vraagstelling: verplaatsing Albert Heijn naar Blankensgoed De gemeente Barneveld beziet welke mogelijkheden er zijn voor een verplaatsing van Albert Heijn (AH) in het centrum (Hoofdstraat) van Voorthuizen. Voor deze verplaatsing is de locatie Blankensgoed in beeld. De franchisenemer van AH kan daar een moderne winkel vestigen die voldoet aan zowel de beoogde bedrijfsomvang als aan de parkeervereisten. De huidige AH-supermarkt mist de - voor een moderne fullservice-supermarkt noodzakelijke uitbreidingsfaciliteiten (thans 911 m2 WVO) en er is veel te weinig parkeergelegenheid. De franchisenemer gaat voor de nieuwe locatie uit van een winkel met een omvang van 1.500 m2 WVO (circa 1.900 m2 BVO). Aan Seinpost Adviesbureau is gevraagd welke effecten op de totale supermarktstructuur er zouden kunnen optreden indien de beoogde verplaatsing wordt geëffectueerd. Voldoende marktruimte, schaalvergroting past in (landelijke) trends Op basis van een actuele draagvlakanalyse is er voldoende distributieve ruimte voor de uitbreiding. Hierbij is rekening gehouden met de supermarktplannen die momenteel in Voorthuizen bekend zijn (op dit moment louter ideeën, ALDI wil in de toekomst mogelijk verplaatsen). Ook na de verplaatsing en uitbreiding van AH is er nog marktruimte in Voorthuizen, gerekend met een tijdshorizon tot 2023. Seinpost verwacht niet dat andere supermarkten elders in Voorthuizen door een verplaatsing en uitbreiding van AH genoodzaakt zullen zijn de deuren te sluiten. Wel zullen zij meer concurrentie ondervinden. Maar ook de overige supermarkten kunnen, gezien de marktruimte, uitbreiden. Indien in het pand van de huidige AH een supermarkt terugkomt, is de uitbreidingsruimte nihil (dan resteert circa 100 m2 WVO). Dat hoeft echter een verbeterslag niet in de weg te staan: de supermarkten kunnen ook met een nog wat lagere vloerproductiviteit functioneren. Het proces van schaalvergroting treedt al geruime tijd op en past in de moderne trends. In die zin sluit de lokale ontwikkeling van AH hier naadloos op aan. Een belangrijke constatering is dat de consument in Voorthuizen e.o. hierdoor kan beschikken over een modern en voldoende breed aanbod aan supermarkten, zeker indien Jumbo en ALDI in de toekomst eveneens hun positie versterken Verplaatsing vanuit perspectief supermarktondernemer gewenst, enig nadelig effect voor de centrumstructuur, nadelen zijn afhankelijk van reactie ondernemers In de huidige situatie zijn voor de franchisenemer van AH essentiële randvoorwaarden zoals een goede bereikbaarheid (voor consumenten en bevoorrading) en voldoende parkeerplaatsen niet op orde. Vooral de autobereikbaarheid laat sterk te wensen over. Om aan de consument een volwaardig en kwalitatief goed supermarktaanbod te kunnen blijven bieden, moet aan AH de mogelijkheid worden geboden uit te breiden en essentiële randvoorwaarden op orde te brengen. Dit is nodig om aan te sluiten bij consumentenwensen en trends. Seinpost constateert dat de ruimtelijke situatie aan de Hoofdstraat 168 niet voldoet. De huidige locatie (en de aanliggende parkeerfunctie) is voor het centrum te weinig een bronpunt, vanwege het beperkte aantal parkeerplaatsen. Idealiter zijn supermarkten en recreatieve winkels in plaatsen van deze omvang op herkenbare locaties binnen één centrumgebied gevestigd, zodat de dagelijkse en recreatieve aankopen worden gecombineerd. Een supermarkt heeft vooral een functie voor het boodschappen doen en is meer en meer
1
ingericht als complete aanbieder van de dagelijkse aankopen. Er zijn daarbij eventueel relaties met andere dagelijkse winkels. De directe relatie van AH met de meeste speciaalzaken in Voorthuizen is nu niet sterk (gezien de loopafstanden en de situering aan de doorgaande weg). Seinpost verwacht dat veel consumenten bij het boodschappen doen meerdere stops (per auto of fiets) maken in het kernwinkelgebied. Wanneer AH verplaatst uit het centrum, vermindert het bezoek van klanten van AH aan de andere winkels. De kracht van de winkelstructuur in Voorthuizen wordt door de verplaatsing van de AH-servicesupermarkt uit het kernwinkelgebied dus verzwakt, indien geen aanvullende maatregelen worden genomen. Het is ruimtelijk niet mogelijk AH te verplaatsen binnen het kernwinkelgebied. Verplaatsing is daarmee alleen mogelijk naar een locatie buiten het centrum. De locatie in de nieuwe woonbuurt Blankensgoed biedt goede ruimtelijke voorwaarden (bereikbaarheid, parkeren). Deze locatie heeft weinig functionele relaties met het centrumgebied (de afstand tot de oude locatie bedraagt over de weg bijna 700 meter). Bovendien zijn aan deze route weinig consumentgerichte functies gevestigd. Vanwege deze situatie moet het als een solitair functionerende winkel gezien worden. Als AH naar deze locatie vertrekt, zullen de huidige omliggende speciaalzaken in de dagelijkse sector zich moeten beraden op hun positie. AH-consumenten komen namelijk dan niet langer langs de andere winkels bij het doen van boodschappen en zullen minder snel tot een combinatiebezoek worden verleid. Dit effect moet echter niet overgewaardeerd worden: er blijft een sterk aanbod in de kern aanwezig. Consumenten maken nu ook al meerdere stops bij het doen van boodschappen. Het uiteindelijke omzeteffect is daarom voor een groot deel afhankelijk van de reactie van deze centrumondernemers zelf. Wel is van belang dat de overige supermarkten, vooral Jumbo, een plek in of direct nabij het centrum behouden. Bij een eventuele verplaatsing heeft de zuidzijde gezien de ligging tot het verzorgingsgebied een (lichte) voorkeur. Voor de speciaalzaken blijft op hun huidige locatie een goed perspectief mogelijk. De ondernemers moeten dan wel een onderscheidend assortiment voeren en uitstekende service verlenen. Samen met Jumbo en semi-dagelijkse trekkers als huishoudelijke-artikelenwinkels en drogisterijen blijft er voldoende synergie. Dit wijzen voorbeelden elders uit. Het is juist vanwege deze samenhang in het centrum niet wenselijk dat de specialisten meeverhuizen naar Blankensgoed. De marktruimte in Voorthuizen voor het huidige aanbod aan specialisten is ook na de verhuizing en uitbreiding van AH voldoende (wanneer op de huidige AH-locatie geen supermarkt gevestigd wordt). Daarmee is geen sprake van een ontwrichtende werking. Parkeren verbetert bij verplaatsing naar Blankensgoed De parkeermogelijkheden, die op de huidige locatie van AH aan de Hoofdstraat niet voldoende zijn, zullen op de nieuwe locatie aan de Rubensstraat ook bij meer m2 WVO sterk verbeteren. Hierbij dienen passende parkeernormen in het plan te worden gehanteerd (indicatief zijn de CROW-kengetallen: 4,6 tot 6,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak winkel). Huidige locatie: nieuwe trekker gewenst Indien de locatie aan de Hoofdstraat een nieuwe invulling krijgt met een trekker (hoogfrequent bezoek) in het dagelijkse of semi-dagelijkse segment, kunnen eventuele nadelige effecten van de verplaatsing op de centrumstructuur verminderd worden. Een winkelfunctie in de niet-dagelijkse sector die (meer) past bij het recreatief winkelen, kan het centrum hier versterken. Behalve aan nieuwe landelijke trekkers, kan gedacht worden aan een verplaatsing van elders in Voorthuizen gevestigde winkels die in verband met hun functioneren meer ruimte zouden willen innemen. Eventueel zou ook enige aanvullende consumentgerichte dienstverlening op de locatie Hoofdstraat 168 gevestigd kunnen worden, al heeft dit in mindere mate de voorkeur. Het samen optrekken tussen gemeente, de eigenaar en ondernemers helpt de beste oplossing te kiezen. Invulling met een supermarkt kan de ruimtelijke
2
kwaliteit in termen van verkeer en parkeren geweld aandoen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 is de onderbouwing van het advies te lezen. Het rapport bestaat verder uit een aantal bijlagen: In bijlage 1 wordt de vraagstelling beschreven; Bijlage 2 bevat de uitgangspunten voor de DPO-berekeningen in hoofdstuk 2; Bijlage 3 geeft de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de (dagelijkse) detailhandel; Bijlage 4 geeft de bestaande supermarktstructuur weer; Bijlage 5 geeft een vergelijking van het aanbod met (vergelijkbare) andere kernen.
3
2
Onderbouwing advies
2.1
Marktmogelijkheden (DPO)
Tabel 2.1 Berekening maximale toekomstige (2023) marktruimte supermarkten kern Voorthuizen Aantal inwoners in 2023
11.500
Bestedingen per inw. Voorthuizen, dag. art. (€ incl. btw)
Bij het berekenen van het draagvlak in Voorthuizen voor de verplaatsing en uitbreiding van AH hanteert Seinpost specifieke uitgangspunten, waarvan een overzicht in bijlage 2 staat. Op basis van deze lokale uitgangspunten berekent Seinpost - met het Seinpost-draagvlakmodel de bestedingen in Voorthuizen voor de dagelijkse artikelen. Op basis van dit gegeven, afgezet tegen de gemiddelde vloerproductiviteit (zie bijlage 2) wordt de mogelijke hoeveelheid supermarktruimte beredeneerd (in m2 WVO).
Kooporiëntatie supermarkt Koopkrachtbinding (primaire verzorgingsgebied)
De berekening is overigens enigszins ‘behoudend’ omdat niet uitgegaan wordt van een (eventuele) reële stijging van bestedingen in de komende tijd door consumenten bij supermarkten. De afgelopen tien jaar was van dat laatste juist wel sprake. Supermarkten hebben bijvoorbeeld markt veroverd ten koste van de horeca (magnetron- in plaats van afhaalmaaltijden, maar ook minder buiten de deur eten). De reële marktruimte kan dus nog enigszins hoger komen liggen. Marktruimte voldoende voor een verplaatsing en uitbreiding Tabel 2.1 geeft de maximaal haalbare marktruimte voor supermarkten in 2023 weer, dus uitgaande van de in bijlage 2 genoemde hoge percentages als het gaat om de binding en toevloeiing. Er blijkt een berekende (extra) marktruimte van ongeveer 1.653 m2 WVO1 voor supermarkten te zijn. Dit betreft een maximale marktruimte. Uitgaande van de lage percentages voor binding en toevloeiing is op verder dezelfde wijze de minimale (extra) marktruimte te berekenen: ongeveer 2
2.437 82% 92%2
Koopkrachttoevloeiing
25%
Lokaal gebonden bestedingen bij supermarkten (x € 1 mln.)
20,9
Bestedingen door toevloeiing bij supermarkten (x € 1 mln.)
11,7
Bestedingen totaal (x € 1 mln.)
32,6
Huidige m2 WVO supermarkt3
2.278
Mogelijk (berekend) m2 WVO (2023)
3.931
Saldo m2 WVO
1.653
Kan wellicht nog iets groeien tot 95% indien ook de andere supermarkten investeren en
uitbreiden. 3 Spar wordt hierbij als minisuper meegenomen en toegerekend tot de overige 1
WVO betekent winkelverkoopvloeroppervlak, het voor de consument beschikbare en
zichtbare deel van de winkel.
levensmiddelenwinkels. Van de Aldi is ca. 100 m² WVO branchevreemd en dit wordt niet meegenomen bij de dagelijkse sector. De huidige AH is niet tot het aanbod gerekend.
5
1.451 m2 WVO. Ook uit de vergelijking in bijlage 5 blijkt dat er marktruimte voor dagelijkse winkels in Voorthuizen is. Het huidige aanbod is nog benedengemiddeld (het verschil met kernen uit dezelfde grootteklasse is gemiddeld zo’n 1.200 m2 WVO). De supermarkten zijn alle kleinschalig. Voorthuizen heeft dus over de hele linie marktruimte die benut kan worden. Uitgangspunt in berekening: huidige AH ‘uit de markt’ In deze berekening gaan wij er vanuit dat de bestaande locatie niet meer voor een supermarkt beschikbaar is. Is dat wel het geval, dan is de resterende marktruimte met de verplaatsing van AH beperkter (circa 100 m2 resteert). Dat betekent dat supermarkten met lagere, maar nog steeds gezonde vloerproductiviteiten zullen moeten functioneren. De consument profiteert van sterke concurrentie. Marktruimte beschikbaar voor overige supermarkten Een uitbreiding van AH met circa 600 m2 WVO zoals beoogd zal de concurrentie in de dagelijkse sector vergroten, maar past prima binnen de marktruimte. Met deze toevoeging is de beschikbare marktruimte nog niet opgevuld. Dat betekent dat ook ALDI en Jumbo nog zouden kunnen vergroten. Deze supermarkten zijn nu in verhouding klein en daarnaast matig tot redelijk, en zeker niet optimaal gesitueerd als het gaat om bereikbaarheid en vooral parkeren. Zouden zij hun positie verbeteren, dan kunnen de binding en toevloeiing nog met enkele procenten toenemen. Wanneer ALDI en/of Jumbo niet uitbreiden, functioneren de supermarkten met een hogere vloerproductiviteit èn/of blijft marktruimte onbenut. De effecten worden besproken in paragraaf 2.3.
6
2.2
Beoordeling huidige versus nieuwe locatie Albert Heijn
Supermarktlocaties (ideaal): goed bereikbaar en voldoende parkeergelegenheid De consument wil snel en efficiënt boodschappen kunnen doen, het liefst in de directe woonomgeving. De consument bezoekt dagelijkse winkels doelgericht, het liefst op één locatie zodat gemakkelijk combinaties gemaakt kunnen worden tussen dagelijkse winkels (bv. tussen twee supermarkten of een supermarkt en aanvullende speciaalzaken zoals een bakker en slager). Efficiënt boodschappen doen betekent ook dat het assortiment breed en de keuze groot moeten zijn, zodat in één keer alles gehaald kan worden. Supermarktformules streven naar schaalvergroting, zodat een breed pakket aan producten kan worden aangeboden in een ruim opgezette winkelomgeving. Het gemiddelde assortiment is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Winst wordt behaald uit relatief lage marges en hoge omloopsnelheden. De ondergrens voor een fullservice-supermarkt in een dorp als Voorthuizen is al snel 1.200 m2 WVO. Een goede bereikbaarheid per auto en fiets en voldoende (gratis) parkeerplaatsen zijn voor supermarkten belangrijke randvoorwaarden. In het verlengde hiervan begint bevoorrading een steeds prominentere rol in te nemen. De genoemde randvoorwaarden hebben alles te maken met het consumentengedrag: gemak, nabijheid, snelheid, comfort, keuze: het zijn harde eisen van de consument (zie bijlage 3). Randvoorwaarden vertaald naar huidige en beoogde locatie AH Resumerend zijn de randvoorwaarden voor supermarktlocaties: Voldoende pandgrootte; Een goede bereikbaarheid per auto en fiets; Voldoende parkeerruimte in directe nabijheid, voor discountsupermarkten is dit gezien de reikwijdte nog iets belangrijker; Gemakkelijke laad- en losvoorzieningen.
De beoogde nieuwe vestiging van AH op de locatie Rubensstraat (zie figuur 2.2) wordt beoordeeld op de aspecten 1) ligging in de kern, 2) de bereikbaarheid voor consumenten (en bevoorrading), 3) de parkeersituatie en 4) de relatie met de overige bewinkeling. Met name de effecten op de huidige (centrum)winkelstructuur zijn van belang. Een belangrijke constatering is dat AH op de huidige locatie naar moderne maatstaven te klein is en niet kan uitbreiden. De nieuwe locatie biedt de mogelijkheid een moderne supermarkt van voldoende omvang te realiseren. Hiermee voldoet AH weer aan de eisen die consumenten stellen aan fullservice-supermarkten.
geen perifere locatie en is daarom niet in strijd met provinciaal beleid..
Figuur 2.1 AH, huidige locatie en omgeving
Figuur 2.2 AH, huidige en beoogde nieuwe locatie
Huidige locatie: bereikbaarheid De huidige locatie ligt in het kernwinkelgebied van Voorthuizen. De (auto)bereikbaarheid vanuit de kern Voorthuizen is niet meer dan ‘redelijk’, vanwege de hoge verkeersintensiteit op de Hoofdstraat en de matige ontsluiting van AH op deze hoofdstraat. Er zijn diverse oversteekpunten voor voetgangers en in- en uitritten, waardoor op piekmomenten opstoppingen ontstaan. Dit is niet alleen lastig voor AH, maar ook voor de aangrenzende winkels.
Huidige locatie: ligging in de kern Albert Heijn ligt aan de Hoofdstraat 168 in het hart van Voorthuizen, centraal in het kernwinkelgebied. AH heeft daarmee directe relaties met de andere winkels (wederzijds combinatiebezoek). Van een volwaardige bronpuntfunctie is geen sprake vanwege de te kleine parkeerplaats (zie hierna). Het kernwinkelgebied karakteriseren wij als compact. Nieuwe locatie: ligging in de kern De nieuwe locatie ligt aan de Rubensstraat (N303), hemelsbreed op 560 meter van de huidige locatie. Deze ligging is daarmee wezenlijk anders dan de huidige. De locatie ligt buiten het centrum, aan de noordrand van Voorthuizen,in een woonbuurt met voornamelijk nieuwbouw. Het betreft
7
Nieuwe locatie: bereikbaarheid De nieuwe locatie is goed bereikbaar vanuit de kern Voorthuizen. Ook hier speelt het probleem van een hoge verkeersintensiteit, maar er zijn minder opstoppingen door oversteekplaatsen. Tevens kan bij het ontwikkelen van deze locatie rekening worden gehouden met een goede ontsluiting en veilig in- en uitrijden. Huidige locatie: parkeren AH beschikt in de huidige situatie over een matig parkeerterrein met onvoldoende parkeergelegenheid. De parkeerplaats is klein, bevindt zich aan de achterzijde van het pand en is lastig bereikbaar (twee auto’s kunnen elkaar nauwelijks passeren op de oprit vanaf de Hoofdstraat). De parkeerplaats met slechts zo’n 15 plaatsen stond op het moment van de schouw (woensdagochtend rond 11 uur) helemaal vol. Deze parkeerplaats is vanwege de beperkte omvang geen volwaardig bronpunt voor het centrum. Nieuwe locatie: parkeren Het ‘parkeerkengetal’ voor servicesupermarkten in de ‘rest van de bebouwde kom’ (weinig stedelijk) is indicatief 4,6 tot 6,6 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak winkel (bron: CROW). Dit houdt in dat zo’n 70-100 plaatsen nodig zullen zijn. Dit is op het beoogde perceel realiseerbaar. Het exacte aantal parkeerplaatsen voor een supermarkt is onder meer afhankelijk van de openingstijden4, het type bezoekers (aandeel auto/fiets: bij discounters meer autobezoekers) en de bereikbaarheid.
4
Sinds enkele jaren is de trend dat supermarkten hun openingstijden supermarkten
verruimen, waardoor bezoekers meer gespreid over de dag komen. Dat betekent dat de parkeerdruk daalt.
8
Figuur 2.2 AH, nieuwe locatie en omgeving
Huidige locatie: relatie met overige winkels Direct naast en schuin tegenover de AH-supermarkt zijn enkele (vers)specialisten gevestigd. Deze winkels profiteren naar onze inschatting van de bezoekers aan AH, maar hebben ook een eigen trekkracht. Het combinatiebezoek tussen full-service supermarkten en versspecialisten (zoals een bakkerij, groente- en fruitwinkel en slager) is doorgaans hoog. Nabij de AH-supermarkt zijn een bloemist (semidagelijks), bakkerij en groente- en fruitwinkel gevestigd. Ingeschat wordt dat er - vanuit het perspectief van de bakkerij en de bloemist - op basis van de ruimtelijke situatie een fors aandeel combinatiebezoek is. De groente- en fruitwinkel bevindt zich aan de overzijde, wat het combinatiebezoek sterk vermindert. De relatie met de overige specialisten – de tweede (banket)bakkerij, de slager, de viswinkel en de drogisterijen – is vanwege de afstand beperkter. Nieuwe locatie: relatie met overige winkels Op de nieuwe locatie zijn momenteel binnen 500 meter geen dagelijkse specialisten gevestigd. Ook hier is geen sprake van een bronpuntfunctie voor het centrum (bronpunt: een locatie waar de meeste mensen hun centrumbezoek starten en eindigen). Een nadeel ten opzichte van de huidige locatie van AH is de forse afstand (enkele honderden meters) tot het winkelgebied vanaf dit cluster. De tussenliggende straten (Rembrandtstraat en Kerkstraat) zijn voor een groot deel woonstraten en een zichtrelatie ontbreekt.
2.3
Effecten van de verplaats ing
De verplaatsing c.q. uitbreiding van AH zal gevolgen hebben voor de overige winkels in Voorthuizen. De verplaatsing heeft direct effect op de bezoekersstromen vanaf de huidige locatie. Hoewel geen echt bronpunt, vervult AH wel een belangrijke trekkende rol. Verhuizing betekent een verlies aan synergie (zie hierna). Verwacht mag worden dat het zwaartepunt in het centrum (nog meer) zal komen te liggen in het gebied rond Jumbo. Hoe groot dit effect is, hangt uiteindelijk af van de nieuwe invulling in het achterblijvende AH-pand. Het nadelige effect kan het beste gedempt worden met een herinvulling uit het segment semidagelijks of hoogfrequent niet-dagelijks. Een invulling met een supermarkt zou nadelen kennen op het gebied van parkeren en verkeer. Effecten op de structuur: acceptabel en wenselijk vanuit consumentenperspectief De supermarktstructuur wijzigt: het aantal supermarkten in het centrumgebied daalt van drie naar twee. De reisafstanden zijn echter acceptabel. De consument is bereid maximaal twee à drie kilometer te reizen voor een servicesupermarkt5, dat is voor alle consumenten in Voorthuizen ook in de nieuwe situatie mogelijk. Idealiter is de afstand tot een servicesupermarkt één à twee kilometer. Bovendien sluit de ontwikkeling aan bij landelijke trends en consumentenvoorkeuren. Consumenten willen een ruim (gepresenteerd) aanbod, dat goed bereikbaar is. De huidige structuur is met een te kleine Albert Heijn en slechts één andere servicesupermarkt (welke niet veel groter is, maar wel betere parkeermogelijkheden biedt) niet toekomstbestendig.
5
Overige supermarkten zoveel mogelijk in het centrum behouden De verplaatsing van AH uit het centrum naar de noordzijde van de kern impliceert dat de overige supermarkten zoveel mogelijk in het centrum behouden moeten blijven. Bij een eventuele verplaatsing zouden deze dan aan de zuidzijde van het centrum een plaats moeten krijgen. In dat geval behoudt het centrum zijn aantrekkingskracht èn is sprake van een evenwichtige spreiding: alle consumenten in de kern Voorthuizen vinden een servicesupermarkt binnen twee kilometer. Effecten op de overige supermarkten verschillen De effecten van de uitbreiding van AH op de overige supermarkten kunnen zijn: een functioneren met een wat lagere vloerproductiviteit (in de berekening wordt uitgegaan van inschattingen op basis van het aanbod (de schouw) en landelijk onderzoek door Seinpost (2010). AH is een sterke formule met een fors marktaandeel (33,5% in 2011, bron: Nielsen). Er is één AH in Voorthuizen e.o. en deze trekt gezien het marktaandeel van deze formule veel klanten. Daarmee heeft een uitbreiding eerder negatieve gevolgen voor de overige supermarkten, dan dat AH zelf minder goed zou functioneren. Geconstateerd is ook dat er voldoende marktruimte is om deze uitbreiding te legitimeren, ofwel: ook de overige supermarkten houden voldoende omzetpotentieel. De bereikbaarheid (in termen van gemak, ontsluiting, parkeren) van AH voor consumenten uit Voorthuizen verbetert als deze supermarkt verplaatst naar de nieuwe locatie. Wij verwachten daarom dat de andere servicesupermarkten dat zullen merken. Jumbo zal enig omzeteffect kunnen zien, immers: de voorziene nieuwe AH is beduidend groter met prima randvoorwaarden en daardoor aantrekkelijker. Jumbo heeft overigens wel een goede marktpositie (sterk groeiend marktaandeel). Spar heeft een buurtverzorgende functie en ALDI is een harddiscounter. Daarmee functioneren deze beide winkels anders dan de grotere servicesupermarkten en zullen wellicht minder ’hinder’ hebben van de verschuiving.
Op het platteland is dat zelfs zo’n 7 kilometer, 10 minuten autorijden.
9
Gezien de marktruimte verwachten wij niet dat een supermarkt zal moeten sluiten door de grotere, verplaatste AH. De consumenten uit Voorthuizen houden daarmee voldoende keuze op korte afstand van de woning. Ook in de jurisprudentie wordt vanuit dit consumentenperspectief geoordeeld (de zogenoemde Dienstenrichtlijn): er zal geen sprake zijn van een ontwrichtende werking.
medewerking aan moeten verlenen.
Overige dagelijkse winkels zullen effect merken, maar de structuur wordt niet bedreigd In de huidige situatie is combinatiebezoek bij het doen van boodschappen bij andere dagelijkse winkels niet zo hoog (wij schatten in dat minder dan 20% van de klanten van AH per bezoek ook een andere winkel bezoekt). Vanuit het perspectief van de bakkerij en de bloemenwinkel gaat het echter toch om een substantieel deel van de klanten. Het effect van de verplaatsing van AH op deze winkels zal daarom merkbaar zijn. Wij verwachten dat klanten nu meerdere stops maken in het centrum bij het doen van boodschappen, vanwege de afstanden en ruimtelijke barrières. Als AH uit het centrum verplaatst, zullen de klanten in mindere mate combinaties maken vanuit AH met de overige (dagelijkse) winkels.
Niet-dagelijkse winkels: effect afhankelijk van nieuwe invulling Het combineren van boodschappen doen met het recreatief winkelen zal zich ook minder voordoen. Van belang is dat combinatiebezoek nu al minder voorkomt dan in de dagelijkse sector, het betreffen immers verschillende koopmotieven. Een nieuwe invulling met een sterke trekker zou compenserend kunnen werken. De niet-dagelijkse winkels in de omgeving (Hoofdstraat) hebben veelal een eigen trekkracht, op basis van een ander koopmotief dan dagelijkse aankopen. Zij moeten het in de basis hebben van onderlinge synergie en zaken als sfeer en gezelligheid. Wel is het zo dat ze minder ‘gezien’ worden als consumenten minder naar het kernwinkelgebied komen om de AHsupermarkt te bezoeken en er dus minder spontane ’verleiding’ tot stand komt.
Deze speciaalzaken hebben echter ook een eigen klantenbinding en hebben een acceptabele afstand tot de supermarkt van Jumbo. Het echte effect hangt mede af van de reactie van de ondernemers in termen van ondernemerschap: wanneer zij inspelen op de nieuwe situatie door een (nog) onderscheidender assortiment te voeren en meer (gezamenlijke) promotie- en klantenacties te houden, kan het effect (gedeeltelijk) opgeheven worden.
Parkeersituatie omgeving verbetert bij vertrek AH Een voordeel van de verplaatsing is dat de parkeerplaatsen in de omgeving van AH minder vaak (volledig) bezet zullen zijn. Het gaat dan vooral om de achterzijde. Omdat een winkel die hoogfrequent wordt bezocht verdwijnt, zal er waarschijnlijk meer capaciteit beschikbaar komen. Dit kan een voordeel zijn voor de andere winkels in dit gebied.
De vraag zou kunnen rijzen of specialisten de mogelijkheid zouden moeten krijgen mee te verhuizen. Dat is niet aan te bevelen omdat dan afbreuk wordt gedaan aan de mix van het aanbod en de samenhang in de centrumstructuur. Juist dat biedt charme. Zo wordt het alternatief dan nog aantrekkelijker voor de consument en zou een ongewenst subcentrum kunnen ontstaan. De gemeente zou hier planologisch geen
10
Bovendien is er in Voorthuizen ook na de uitbreiding van AH voldoende (berekende) marktruimte voor het huidige pakket specialisten. Daarmee wordt de dagelijkse winkelstructuur als geheel niet bedreigd of ontwricht door de verplaatsing van AH.
Alternatieve locatie alleen buiten de kern Seinpost heeft een scan gemaakt van de ruimtelijk-economische structuur en zich daarbij de vraag gesteld of er een alternatieve, betere locatie is voor AH. Zo’n alternatief moet dan in tegenstelling tot de locatie Blankensgoed wèl een directe relatie met de winkels in het centrum hebben, en tegelijk betere parkeer- en uitbreidingsmogelijkheden bieden.
Via een geografische verkenning zijn binnen de kern geen alternatieve geschikte locaties naar voren gekomen. De scan is uitgevoerd op basis van ruimtelijke criteria (inclusief behoud van parkeren) en/of financiële aspecten. Alleen buiten de kern zijn alternatieven te vinden (aan de zuidzijde langs de N303 of aan de oostzijde langs de N344), maar deze bieden voor wat betreft de relatie met de winkels in het centrum c.q. de structuur geen voordelen ten opzichte van de locatie Blankensgoed.
11
Bijlage 1
in het bijzonder; 3. Beoordeel de toekomstige locatie van AH voor wat betreft de leefbaarheid (specifiek: de afstand tot het boodschappenaanbod) en de effecten op de structuur.
Aanleiding en uitvoering onderzoek
Aanleiding De gemeente wil een onderzoek naar de effecten van een eventuele verplaatsing van AH vanaf de Hoofdstraat 168 naar de nieuwbouwwijk Blankensgoed (Rubensstraat). De beoogde vestigingslocatie voor een supermarkt ligt op circa 500 meter afstand van (het begin van) het feitelijke centrumgebied. De lokale AH-ondernemer heeft aangegeven een betere locatie voor de winkel aan de Hoofdstraat te zoeken. Daar zijn parkeerproblemen, bovendien is het fysiek zeer lastig om deze supermarkt uit te breiden (gegevens van Locatus laten zien dat deze supermarkt 911 m2 WVO groot is). De franchisenemer heeft daarom interesse voor de locatie aan de Rubensstraat. Ook kan AH qua draagvlak dan profiteren van de ontwikkeling van 233 woningen ter plaatse.
Uitvoering Het onderzoek is als volgt uitgevoerd:
De uitgangspunten van eerdere rapporten6 zijn geactualiseerd (onder meer met HBD-cijfers van december 2012) en gecontroleerd (zie tabel B2.1 en bijlage 2); Wij brachten een bezoek ter plaatse om een beeld te krijgen van de situatie en de omgeving, waarbij de supermarkten zijn beoordeeld op locatiekwaliteiten; Wij berekenden met het Seinpost-draagvlakmodel de te verwachten distributieve ruimte voor supermarkten in Voorthuizen in 2023; Vervolgens analyseerden wij de te verwachten gevolgen van de verplaatsing voor de dagelijkse sector en/of omliggende bewinkeling, op zowel de huidige als de nieuwe locatie.
In de plannen is sprake van een winkel met een omvang van 1.500 m2 WVO (circa 1.900 m2 BVO). Op de bestaande locatie is de bestemming ‘centrum’ nog aanwezig. In dit advies wordt ervan uitgegaan dat deze meters nog niet ‘uit de markt’ zijn genomen. Dat betekent dat wij in dit rapport rekening houden met het gegeven dat hier een supermarkt kan terugkomen. Gezien het bestaande aanbod en de locatievoorwaarden (beperkt parkeren) lijkt dit echter niet voor de hand te liggen. Daarom zijn de huidige meters van AH niet opgenomen in de draagvlakberekeningen. Vraagstelling De vraag van de gemeente aan Seinpost Adviesbureau is drieledig: 1. Onderbouw de verplaatsing van de AH-supermarkt door middel van distributieplanologisch onderzoek (DPO); 2. Geef aan welke effecten er te verwachten zijn van deze verplaatsing op de centrumstructuur en de dagelijkse sector
12
6
Ecorys (2010), Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie’ (niet vastgesteld),
DTNP (2010), ‘Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen’, DHV (2011) ‘Albert Heijn in Voorthuizen’.
Bijlage 2
Uitgangspunten berekening marktmogelijkheden (DPO) Figuur B2.1 De Bunckman
Voor de gemeente Barneveld wordt een
bevolkingsgroei van circa 12%
Het inkomen per inwoner
voorspeld tot 2025 (ABF Research-
5% lager dan het Nederlands
Primosprognose)
gemiddelde (CBS, 2010)
Voor de dagelijkse sector in
De kern Voorthuizen had op
Voorthuizen is de
1 januari 2012 in totaal
koopkrachtbinding (momenteel) 85% en de toevloeiing 36%
is in de gemeente
10.265 inwoners (CBS)
13
Bij de berekeningen (samengevat in de tabel 2.1 van Hoofdstuk 2) hanteert Seinpost de volgende uitgangspunten voor de situatie in Voorthuizen: Aantal inwoners in 2023 Het aantal inwoners van de kern Voorthuizen bedroeg 10.265 op 1 januari 2012. De Primosprognose gaat uit van 60.584 inwoners in de gemeente Barneveld in 2025, een groei van 15% t.o.v. 2010.7 Wanneer 2013 als peiljaar wordt genomen, is het groeipercentage circa 12%. Dit is eveneens het uitgangspunt in dit onderzoek. Het aantal inwoners groeit daarmee tot circa 11.500 in 2023. Dit wordt bevestigd door een opgave van de gemeente: een groei van minimaal 1.100 personen en maximaal 1.500 in de komende tien jaar. De horizon is tien jaar omdat de verplaatsing en uitbreiding van de huidige AH enkele jaren in beslag zal nemen en daarna een goed toekomstperspectief nodig heeft. Voorbij een horizon van tien jaar (na 2023) is de marktruimte niet betrouwbaar te voorspellen. Bestedingen aan dagelijkse artikelen in Voorthuizen Landelijke gegevens Om de bestedingen aan dagelijkse artikelen in Voorthuizen te kunnen bepalen, moeten eerst de landelijke bestedingen bekend zijn. Per hoofd van de bevolking wordt gemiddeld € 2.590,- besteed aan goederen in de dagelijkse sector.8 De dagelijkse aankopen omvatten voedings- en genotmiddelen, papierwaren, cosmetische producten en was- en reinigingsartikelen. Winkels hebben daarin een aandeel van 95,3%, oftewel € 2.468,- (de markt en internet nemen de overige 4,7% in).9 NB Wij houden geen rekening met bestedingen bij supermarkten door
7 8 9
ABF Research - Primosprognose 2012 Bron: HBD idem
14
bijvoorbeeld instellingen of via het zogenaamde ‘derde kanaal’ aan horeca. Wanneer zich dat voordoet, zijn dit extra omzetten. Inkomenscorrectie dagelijks De gemiddelde besteedbare inkomens per inwoner in Voorthuizen zagen er volgens CBS-gegevens in 2010 (het meest recente beschikbare jaar) als volgt uit: Voorthuizen Nederland
€ 20.500,€ 21.500,-
Dit gegeven is eveneens relevant voor de bestedingen in de dagelijkse sector in Voorthuizen. Het besteedbaar inkomen ligt voor de gemeente 4,7% beneden het Nederlands gemiddelde. Dat betekent dat de bestedingen lager zullen liggen dan landelijk gemiddeld. Daarom hanteren we een correctie van -5% t.o.v. het gemiddeld inkomen in Nederland. Vertaling naar bestedingen aan dagelijkse artikelen in Voorthuizen De uiteindelijke correctie op de landelijk gemiddelde bestedingen is 0,25 keer 5%, omdat de bestedingen aan dagelijkse artikelen tamelijk inelastisch zijn (dat wil zeggen dat mensen bij een inkomensdaling van 1% ongeveer 0,25% minder aan dagelijkse artikelen uitgeven). Daarmee komt Seinpost uit op € 2.499,- per inwoner aan dagelijkse bestedingen bij winkels in Voorthuizen. NB Seinpost ziet geen redenen om aan te nemen dat het gemiddeld inkomen de komende tien jaar sterk zal stijgen of dalen t.o.v. het Nederlands gemiddelde. De bestedingen (in de dagelijkse sector) bij supermarkten hebben de afgelopen jaren een stijgende lijn vertoond. Ook in 2012 is er een stijging. Wij gaan er in onze berekeningen vanuit dat de stijging in de toekomst vooralsnog beperkt is. In de rekenmethodiek blijven daarmee de gehanteerde bestedingen in deze rapportage op het (nominale) niveau van 2012 zoals aangegeven door het HBD.
Kooporiëntatie supermarkt versus speciaalzaken Landelijk is de kooporiëntatie op de supermarkt zo’n 86%.10 De binding aan de supermarkten hangt mede af van de volledigheid van het aanbod aan (vers)speciaalzaken. Voorwaarde is dan wel dat het specialistisch aanbod ruimtelijk goed aansluit bij de supermarkt (concentratie) en van een kwalitatief hoog peil is. Seinpost heeft geconstateerd dat het dagelijkse aanbod in Voorthuizen vrij breed is (twee bakkers, een groente- en fruitwinkel, een slager, viswinkel, poelier, twee drogisterijen: een volledig aanbod) en (erg) goed van kwaliteit. Bovendien is er de minisuper Spar. Om optimaal te profiteren zouden de afstanden onderling maximaal zo’n 50 meter mogen zijn. Meestal gaat een grotere afstand ten koste van het combinatiebezoek met de supermarkt. De directe relatie tussen de meeste bestaande dagelijkse (vers)specialisten in het centrum van Voorthuizen en de AH is daarom nu beperkt. De ligging van de versspecialisten t.o.v. de Jumbo is in die zin meestal beter. In Voorthuizen zal momenteel naar schatting rond 7880% van de bestedingen bij de supermarkt terechtkomen (en dus een relatief groot deel bij specialisten). Gezien landelijke trends zoals de bij specialisten veel voorkomende problemen rond opvolging en het groeiende aandeel supermarktaankopen zal dit verder oplopen tot zo’n 82% in 2023. Het gaat hierbij om een relatieve verhouding tussen speciaalzaken en supermarkten. Koopkrachtbinding Uit eerdere onderzoeken en een nieuwe inschatting van Seinpost op basis van de schouw en eigen landelijk onderzoek uit 2010 volgt dat de binding voor de dagelijkse artikelen aan Voorthuizen momenteel circa 84-85% bedraagt. Landelijk ligt dit voor kernen als Voorthuizen op een niveau van 88-90%. Dit betreft een gemiddelde over alle dagelijkse winkels. De landelijke trend is dat het bindingscijfer daalt, behalve als een winkeloppervlakte sterk toeneemt, andere substantiële
investeringen in bestaande winkels worden gedaan, of wanneer er bijvoorbeeld bijzonder aanbod (denk aan een populaire discounter) wordt toegevoegd. Wij rekenen gezien de uitbreiding met zo’n 600 m2 WVO met een licht toegenomen binding van zo’n 90-92%. Eventuele andere toekomstige wijzigingen, bij Jumbo of ALDI11, zijn daarin niet meegenomen. Zouden deze supermarkten ook hun positie versterken, dan is een binding van maximaal 95% denkbaar. De bandbreedte in de koopkrachtbinding ontstaat door verschillende oorzaken. De belangrijkste redenen zijn vaak: het supermarktaanbod en de omvang daarvan, verscheidenheid en kwaliteit en mate van concentratie van het overige aanbod. Bij dit alles moet het gedrag worden betrokken van de kritische consument die voor het boodschappen doen een hoge kwaliteit eist en er weinig tijd voor over heeft (one-stop-shopping). Voor het supermarktaanbod is relevant welke formules er aanwezig zijn. Ruimtelijke combinaties van full-service met discount behalen meestal de meeste binding (een soort van ‘1+1=3 effect’). In Voorthuizen zijn dergelijke ruimtelijke combinaties niet aanwezig, desondanks beschikt de consument over beide types aanbod in het centrum van Voorthuizen. De koopkrachtbinding voor de (semi)dagelijkse artikelen van de inwoners uit het primaire verzorgingsgebied zal bij verplaatsing van de AH over een relatief korte afstand niet sterk veranderen (consumenten zijn bereid 2 tot 3 kilometer te reizen voor een servicesupermarkt, de verplaatsing is hemelsbreed slechts zo’n 600 meter). De supermarktstructuur verandert daarmee niet sterk. De binding zal wel iets stijgen omdat AH groter wordt, een groter assortiment kan bieden
11
In het kader van dit onderzoek is contact gelegd met vertegenwoordigers van beide
supermarkten. Men is bezig met het voorbereiden van plannen voor Voorthuizen. Jumbo wil graag uitbreiden tot 1.200m² WVO en Aldi tot 1.000 m² WVO. Beide organisaties zoeken 10
Bron: CBS
naar een andere locatie voor hun supermarkt.
15
met een betere service en beschikt over betere randvoorwaarden. De bereikbaarheid verbetert ook. Daardoor hoeven consumenten voor bepaalde producten niet meer buiten Voorthuizen boodschappen te doen (bijvoorbeeld rond feestdagen, als men bijzondere producten zoekt).
Consultants en Planners BV) voor recreanten en toeristen is dat er jaarlijks tussen de € 8 en 9 miljoen aan bestedingen bij supermarkten in de kern Voorthuizen (dus niet de campingwinkels) uit voortkomen. Dat is als volgt berekend:
Koopkrachttoevloeiing exclusief toerisme Naast de lokale koopkrachtbinding is er ook sprake van koopkrachttoevloeiing. De toevloeiing is naar schatting zo’n 15%. Dat baseren wij op een schouw ter plaatse (benedengemiddeld aanbod) en het landelijke gemiddelde (17%) voor plaatsen van een omvang van 10.000-15.000 inwoners, gelegen op minder dan 6 km van een grotere kern. De toevloeiing komt met name uit omliggende gehuchten als Terschuur, de omgeving Veenhuizerveld en verder uit Stroe en Kootwijkerbroek. Vanuit Putten is de toevloeiing beperkt (hier is AH vertegenwoordigd met een winkel van circa 1.100 m2 WVO en EMTÉ is er nog groter, daarnaast is er een ALDI). Een eventuele sterkere positie van ALDI en Jumbo kan leiden tot een iets hogere toevloeiing (vanwege een betere bereikbaarheid en parkeren).
Raming toeristische detailhandelsbestedingen gemeente Barneveld De bestedingen in de detailhandel in de gemeente Barneveld als gevolg van toeristische accommodaties worden onderstaand berekend op basis van: Capaciteit (toeristische en vaste plaatsen) Bezetting (aantal dagen per plaats, aantal personen)’; Bestedingen per dag.
Toeristische bestedingen In de omgeving van Voorthuizen bevinden zich grote verblijfscampings zoals Ackersate, De Zanderij en De Boshoek. Er zijn in totaal ruim 3.400 vaste plaatsen, waarvan de grote meerderheid intensief gebruikt wordt als tweede verblijf. Een deel van de ‘toeristen’ is bijna permanent aanwezig, zij zijn daarom bijna net gebonden aan Voorthuizen als inwoners van Voorthuizen. Daarnaast zijn er bijna 2.000 toeristische plaatsen bij deze en andere campings in de omgeving.12 Drie parken beschikken over een campingwinkel/minisupermarkt met een beperkt assortiment.
Dat betekent in totaal circa 2.000 toeristische plaatsen x 166 = 332.000 overnachtingen.
Onze inschatting (gebaseerd op ervaringen en kengetallen van ZKA
12
Bron: opgave gemeente via e-mail
16
Capaciteit en bezetting De gemeente Barneveld beschikt over 3.413 vaste plaatsen en 722 toeristische plaatsen. Voor de toeristische plaatsen gaan we uit van een marktconforme bezetting voor Gelderland (2011), ofwel 166 overnachtingen per plaats per jaar (bron: CBS, 2012).
Voor de vaste plaatsen geldt dat circa 20% van de huurders deze plaatsen met een frequentie bezoekt die vergelijkbaar is met toeristisch gebruik. Circa 80% van de gebruikers heeft naast de vaste plaats een ander adres, maar maakt zeer veel gebruik van de campingplaats (bron: gemeente Barneveld). Dit betekent dat zij 60% van het jaar in Voorthuizen doorbrengen, 220 dagen). Het totaal aantal overnachtingen bedraagt dan (uitgaande van een gemiddelde huishoudgrootte van 2,2, bron: CBS 2012) ruim 113.000 voor de reguliere gebruikers en circa 1,3 miljoen overnachtingen voor de frequente gebruikers. Bestedingen per dag Uit o.a. het ContinuVakantieOnderzoek, eigen expertise van ZKA en onderzoek dat ZKA elders in de provincie Gelderland heeft uitgevoerd (toeristische monitor voor de regio’s Arnhem-Nijmegen en de regio
Rivierenland) blijk dat de gemiddelde bestedingen per persoon/per nacht aan detailhandel circa € 7,50 per dag bedragen (circa € 566,- per plaats per jaar). We gaan van deze bestedingen uit voor de toeristen en reguliere gebruikers van de vaste plaatsen. Voor de dagelijkse boodschappen geeft een Nederlander gemiddeld € 6,75 per dag uit. We gaan hier vanuit voor de frequente gebruikers.
De totale uitgaven voor de toeristische plaatsen bedragen 332.000 x € 7,50 = € 2.490.000. De totale uitgaven voor de vaste plaatsen (reguliere gebruikers) bedragen 113.300 x € 7,50 = € 850.000. De totale uitgaven voor de vaste plaatsen (frequente gebruikers) bedragen 1.315.507 x € 6,75 = € 8.880.000.
Het totaal hiervan is € 12,2 miljoen. Niet alle bestedingen uit het toerisme zullen in Voorthuizen terecht komen. Voorthuizen ligt wel het meest dichtbij. Het is vooral in het zomerseizoen daarom extra tot zeer druk. Wij schatten in dat van die dagelijkse toeristische bestedingen 70 tot 80% bij de winkels in Voorthuizen terecht komt: tussen € 8,5 en € 9,5 miljoen.
Bovendien is er het zogenaamde ‘derde kanaal’. Winkels in het primaire verzorgingsgebied leveren hierbij producten aan ondernemingen in de horeca en toeristische sector (eventueel ook buiten de gemeente). Deze zijn in de berekening verder buiten beschouwing gelaten (en zijn dus als ‘extra’ te zien). Dit derde kanaal kan in Voorthuizen echter een fors deel van de omzet uitmaken, vanwege het hoge aandeel de toeristische (horeca)bedrijven in de omgeving. Supermarkten: huidig aanbod Voor het bepalen van het huidige aanbod supermarkten (WVO) baseert Seinpost zich op gegevens van Locatus, welke ter plaatse zijn gecontroleerd. Spar (260 m2 WVO) is opgenomen als mini-super. Daarnaast hebben discounters aan niet-dagelijks (branchevreemd) aanbod in het assortiment. Dat aanbod (in dit geval bij ALDI) wordt niet meegerekend in het supermarktaanbod. In Voorthuizen is dit branchevreemde aanbod iets kleiner in omvang (zo’n 100 m2 WVO), omdat deze discounter kleinschalig is. Daarmee komt het huidige aanbod op 2.278 m2 WVO. Figuur B2.2 prijs- en serviceniveau supermarktformules
Van dit bedrag komt circa € 1,75 miljoen bij specialisten en drogisterijen terecht, en (naar schatting) tussen € 1,5 en 2,0 miljoen bij de campingwinkels. Tussen € 5 en 6 miljoen wordt tenslotte besteed in supermarkten. Toevloeiing inclusief toerisme Inclusief toeristische bestedingen stijgt de totale toevloeiing (dagelijkse sector) van 15% naar liefst 36%. Tegenover de trend van dalende bindingscijfers staan logischerwijs stijgende toevloeiingscijfers. Gezien de toeristische functie van Voorthuizen en de ontwikkeling van AH rekenen wij met een toekomstige toevloeiing die procentueel gelijk blijft (36%), maar in absolute getallen iets stijgt. Bron: Gfk panelservices en foodmagazine, zomerrapport 2012
17
AH en vooral Spar behoren tot de duurdere supermarkten, waarbij AH veel service biedt. Jumbo is wat goedkoper met toch veel service. ALDI wordt gerekend tot de voordelige supermarkten met een lage servicegraad. Deze drie grote supermarkten vormen voor Voorthuizen een goede mix: de marktsegmenten ‘discount’, ‘midden’ en ‘service’ zijn vertegenwoordigd. Spar dient te worden gezien als aanvullende buurtsuper. Supermarkten: gemiddelde vloerproductiviteit Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) hanteert een landelijk gemiddelde vloerproductiviteit voor supermarkten van € 8.737,- per m2 per jaar (inclusief 8% btw).13 De vloerproductiviteiten in kernen als Voorthuizen zijn meestal lager dan landelijk gemiddeld. Dit geldt vooral voor de gebieden buiten de Randstad. Ook de huisvestingslasten liggen hier iets lager dan landelijk gemiddeld (vaak ook eigen panden). Voor nieuwe supermarkten is een hogere vloerproductiviteit noodzakelijk (relatief hoge huur en opstartkosten). Seinpost gaat uit van een (toekomstige) vloerproductiviteit van 95% van het landelijk gemiddelde bij de berekeningen. Door middel van onder meer de vloerproductiviteit berekenen we het aantal haalbare (m2) supermarkten. Een lagere gemiddelde vloerproductiviteit (lagere kosten) betekent meer mogelijke vierkante meters. Er geldt daarbij uiteraard wel een ondergrens: ongezonde vloerproductiviteiten zullen leiden tot sanering. Verzorgingsgebied Als primair verzorgingsgebied van de supermarkten in Voorthuizen is de kern Voorthuizen geselecteerd. Dat betekent dat de aankopen door inwoners van de andere kernen in de gemeente (en daarbuiten) tot de
13
Bron: HBD, ‘Omzetkentallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek’ (augustus
2012). 8% is een gewogen gemiddelde (gebaseerd op het omzetdeel) tussen de 6% btw voor voedingsmiddelen en 21% btw voor de diverse non food-artikelen die supermarkten verkopen.
18
toevloeiing worden gerekend.
Tabel B2.1 Vergelijking uitgangspunten met eerdere onderzoeken14 Seinpost 2013 (dit rapport)
DHV 2011
DTNP 2010
Ecorys 2010
11.500
11.490
10.600
10.576
Bestedingen dagelijks lokaal (inclusief btw ), in €
2.437
2.363
2.42017
2.529
Koopkrachtbinding
92%
95%
95%
95%
Koopkrachttoevloeiing
36%
35%
30%
20%
Huidig aanbod dagelijks (WVO)
3.70718
3.910
3.770
3.692
Aantal inwoners ‘toekomst’15 16
19
Gemiddelde vloerproductiviteit dagelijks (exclusief btw), in €
-
6.900
6.530
7.000
Verzorgingsgebied
Voorthuizen
Voorthuizen
Voorthuizen
Voorthuizen
Marktruimte dagelijks (maximaal) (WVO)
1.653
1.424
1.130
795
14 15 16 17 18 19
Ecorys (2010), Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie’ (niet vastgesteld), DTNP (2010), ‘Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen’, DHV (2011) ‘Albert Heijn in Voorthuizen’. ‘Toekomst’ betreft in de verschillende onderzoeken verschillende jaren. De bedragen in eerdere rapporten zijn, indien nodig voor de vergelijking, vermeerderd met 8% btw. Inclusief bestedingen door bedrijven (het derde kanaal) In dit getal is 100 m2 WVO niet-dagelijks aanbod van Aldi niet meegenomen. Ook is de apotheek (95 m2 WVO) niet meegenomen. Seinpost rekent met twee specifieke gemiddelde vloerproductiviteiten inclusief btw: een voor supermarkten (€8.300) en een voor overige dagelijkse winkels, specialisten (€4.450)
19
Bijlage 3
Trends en ontwikkelingen in de detailhandel
Individualisering Door de toenemende individualisering kan er niet meer gesproken worden over dè consument. Er zijn steeds meer culturen en leefstijlen in Nederland. Dit heeft tot gevolg dat het als winkel/winkelgebied moeilijker is om aan te sluiten bij de wensen van de consument. Die wensen lopen immers sterk uiteen. Supermarkten spelen hier op in door hun assortiment sterk uit te breiden. Sinds een paar jaar richten supermarkten zich bijvoorbeeld meer en meer op duurzaamheid en het groene imago en dat toont zich in het assortiment. Tijdgebrek: ‘one stop shopping’ Mensen hebben minder tijd (over) om boodschappen te doen. Het gevolg: ‘one stop shopping’ wint terrein. De consument wil een ruim (gepresenteerd) aanbod, veel keuze en alle versgroepen in één winkel. Eerste gevolg: minder speciaalzaken Het eerste gevolg daarvan is: minder speciaalzaken. Het marktaandeel van supermarkten in het dagelijkse assortiment is toegenomen. Landelijk ligt de oriëntatie inmiddels op 86%, wat betekent dat van elke bestede euro 86 cent in de supermarkt terechtkomt (en 14 cent bij speciaalzaken, bron: CBS). Het aantal slagers, groentezaken en in iets mindere mate bakkers is ongeveer de helft van wat dat tien jaar geleden was. Het CBS wijdt dit aan de opkomst van grote servicesupermarkten. Alleen het aantal vis- en brood- en banketzaken bleef redelijk stabiel. Deze bieden een assortiment dat niet in de supermarkt te krijgen is. “Brood en vis zijn producten die consumenten graag vers aanschaffen, terwijl veel artikelen in de supermarkt afkomstig zijn uit de fabriek.'' Dit betekent ook dat discounters met zijn beperkte assortiment nauwelijks concurrerend zijn voor onderscheidende specialisten.
Tweede gevolg: schaalvergroting Het tweede gevolg van het ‘one stop shopping’ is dat supermarkten steeds meer producten aanbieden, waardoor hun schaal toeneemt. Kleine supermarkten (300 - 600 m2 WVO) kunnen de concurrentie nauwelijks meer aan. Als ondermaat voor een goed functionerende full service-supermarkt wordt nu al snel 1.200 m2 WVO gehanteerd. Daarnaast doet zich ook de ontwikkeling voor van de grootschalige supermarkten zoals de AH XL-formule (circa 3.000-4.000 m2 WVO). Ook moderne discountsupermarkten kunnen ondanks het smallere assortiment niet goed meer uit de voeten in kleinere winkels. Een ruime presentatie is steeds belangrijker. Prijsbewuste consument: verschuiving naar goedkoper aanbod De consument wordt o.a. door de recessie en doordat er meer informatie is over de keuzemogelijkheden steeds prijsbewuster. Het gevolg hiervan is onder andere dat de supermarkten hun prijzen aanpassen. De concurrentiepositie van discounters wordt door de focus op de prijs sterker. Winkeltrouw vermindert, discounters zijn 2e of 3e supermarkt Consumenten bezoeken meer formules dan vroeger. Zij hebben doorgaans een vaste servicesupermarkt als eerste aankoopplaats, maar bezoeken daarnaast afwisselend andere supermarkten. Een discounter als ALDI is vaak de tweede of derde aankoopplaats. Combinatiebezoek met andere winkels vindt bij discounters weinig plaats. De afnemende winkeltrouw betekent ook dat consumenten sneller voor (discount)aanbod naar andere plaatsen reizen, als dat in de eigen plaats niet op orde is. Dit uit zich in afnemende bindingen en (logischerwijs) stijgende af- en toevloeiingen. Onderzoek van Seinpost (2010) bevestigt dit beeld.20
20
Het betreft een actualisatie van het koopstromenonderzoek van E.J. Bolt,
‘Winkelvoorzieningen op waarde geschat’, 2003
21
22
Bijlage 4
Overzicht bestaande supermarkten in Voorthuizen
In figuur B4.1 staat een overzicht van de huidige supermarkten in de kern Voorthuizen. Figuur B4.1 Overzichtskaart met de huidige supermarkten
Bron: www.opentot.nl/Googlemaps, bewerking Seinpost
In Voorthuizen zijn AH, ALDI en Jumbo gevestigd. Spar is in de berekeningen niet als supermarkt opgenomen (maar als minisuper).
23
Tabel B4.1 Overzichtstabel bestaande supermarkten in Voorthuizen Albert Heijn Hoofdstraat
ALDI Kerkstraat
Jumbo Hoofdstraat
Service hoog
Harddiscount
Service midden
+/-
+/-
+/-
-
Parkeren
--
-
+
--
Formaat supermarkt
-
-
-
--
Kassa’s (bezet 23-01-2013 ochtend)
6 (2)
3 (1)
5 (2)
2 (1)
Druktebeeld (tijdstip idem)
-
-
+/-
-
Interieur
+
+/-
+
+/-
Assortiment
+
+/-
+
-
Exterieur
-
+/-
+
+/-
++
-
++
-
Martsegment Bereikbaarheid/ontsluiting
Andere winkels in omgeving * Opgenomen als minisuper in de draagvlakberekeningen.
24
Spar* Bakkersweg
Bijlage 5
Vergelijking aanbod met andere kernen
Afbeelding B5.1 Winkelvloeroppervlak (WVO) Voorthuizen vergeleken
Afbeelding B5.2 Aantal verkooppunten Voorthuizen vergeleken
25
