Albert Heijn in Voorthuizen

Albert Heijn in Voorthuizen

Eindrapport

maart 2011

Albert Heijn in Voorthuizen

Eindrapport dossier : BA4560-101-100 registratienummer : versie : definitief

maart 2011

©

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3

UITBREIDING ALBERT HEIJN VRAAGT OM ONDERZOEK Uitbreiding op huidige locatie of elders in Voorthuizen? Onze aanpak en DPO methodiek Leeswijzer

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

DETAILHANDEL IN VOORTHUIZEN Aanbod: voorzieningenstructuur in Voorthuizen Vraag: verzorgingsgebied en toerisme Ruimtelijk-functionele structuur centrum Voorthuizen Benchmark Conclusie detailhandelsaanbod in Voorthuizen

5 5 7 8 9 10

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

BELEIDSKADERS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Rijksbeleid: inpassing in bestaande detailhandelstructuur Provinciaal beleid: geen fundamentele aantasting detailhandelstructuur Beleid gemeente: aandacht voor concentratie, vernieuwing, schaalvergroting Plannen en vastgoedontwikkelingen Relevante consumententrends en ontwikkelingen dagelijks aanbod Trends in supermarktland – de retailer Inspelen op trends en ontwikkelingen in Voorthuizen

11 11 11 11 12 12 13 14

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

LOCATIE-EISEN SUPERMARKTEN EN COMBINATIEBEZOEK Locatie-eisen Albert Heijn Supermarkt vaak moeilijk inpasbaar in centrum Ruime supermarkten goed voor combinatiebezoek Combinatiebezoek Combinatiebezoek in Voorthuizen SWOT Voorthuizen

16 16 16 16 16 17 19

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

MARKTRUIMTE EN UITBREIDINGSBEHOEFTE ALBERT HEIJN Marktruimte dagelijkse aanbod: uitbreiding is mogelijk Huidige locatie Albert Heijn handhaven is geen optie Uitbreiden niet haalbaar op huidige of andere locatie in het centrum Zeer verdeelde mening Albert Heijn-bezoekers over eventuele verplaatsing Beoogde locaties voor verplaatsing Albert Heijn Conclusie marktruimte en verplaatsingsbehoefte

20 20 21 22 23 23 23

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7

CONCLUSIES EN ONTWIKKELSTRATEGIE OP HOOFDLIJNEN Albert Heijn in Voorthuizen behouden biedt kansen Toekomst bestendige structuur: bouwstenen Geen duurzame ontwrichting of precedentwerking door verplaatsing Leefbaarheid verbetert Positionering centrum Voorthuizen: naar meer verblijfsgemak en authenticiteit Verplaatsing mogelijk Invulling huidige locatie

24 24 24 24 25 26 26 26

BIJLAGE 1: BEGRIPPENLIJST

AH in Voorthuizen BA4560-101-100

3 3 3 4

1

maart 2011, versie definitief -1-

BIJLAGE 2: GERAADPLEEGDE BRONNEN

3

BIJLAGE 3: DPO METHODIEK

4

BIJLAGE 4: AANBOD LEVENSMIDDELEN IN REGIO

5

BIJLAGE 5: BENCHMARK AANTAL VERKOOPPUNTEN

5

BIJLAGE 6: TOERISME EN SEIZOENSGEBONDEN SUPERMARKTEN

6

BIJLAGE 7: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

7

BIJLAGE 8: INVULLING HUIDIGE PAND


12


1

UITBREIDING ALBERT HEIJN VRAAGT OM ONDERZOEK

1.1

Uitbreiding op huidige locatie of elders in Voorthuizen? Albert Heijn huurt een pand in Voorthuizen, waarin zij een franchise Albert Heijn exploiteert. Op dit moment heeft de supermarkt een omvang van ongeveer 900 m² WVO Albert Heijn wenst uit te breiden, wat na uitgebreid onderzoek niet mogelijk is op de huidige locatie. Om de inwoners en consumenten in Voorthuizen ook in de toekomst te kunnen blijven bedienen, heeft de exploitant een locatie buiten het centrum op het oog. De overige winkeliers in het centrum zien de Albert Heijn niet graag op een andere locatie. Het gevoel leeft dat veel bezoekers aan het centrum bij verplaatsing van de Albert Heijn het centrumgebied minder zullen bezoeken. Tegelijkertijd erkennen de winkeliers dat uitbreiding op de huidige locatie geen eenvoudige opgave is. Daarom heeft de gemeente in de loop van de jaren diverse onderzoeken laten uitvoeren naar de detailhandel in Voorthuizen, te weten: DPO Supermarktstructuur, BRO – 2006, Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie, Ecorys – 2010. De winkeliers hebben eveneens een onderzoek laten uitvoeren om de effecten van de verplaatsing van de Albert Heijn in kaart te brengen: Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen, DTNP – 2010 Van den Tweel heeft als franchisenemer van Albert Heijn behoefte aan een vooral kwalitatieve onderbouwing voor de verplaatsing van de supermarkt Albert Heijn en daarmee het in stand houden van het aanbod dagelijkse voorzieningen in Voorthuizen. We hebben de volgende hoofdvraag geformuleerd: ‘Hoe realiseer je een passende toekomstige structuur voor dagelijkse voorzieningen in Voorthuizen?’ De volgende onderzoeksvragen beantwoorden wij in ons advies: 1. Wat zijn de huidige sterke en zwakke punten van de dagelijkse voorzieningenstructuur? 2. Hoe spelen de winkeliers en gemeente optimaal in op de relevante trends, ontwikkelingen en plannen? 3. Wat zijn de effecten van verplaatsing van de Albert Heijn naar een locatie buiten het centrum? 4. Hoe ziet de toekomstige gewenste detailhandelsstructuur voor dagelijks aanbod eruit zonder dat er sprake is van duurzame ontwrichting? 5. Wat is een mogelijke invulling voor het huidige pand?

1.2

Onze aanpak en DPO methodiek Aan de hand van het al beschikbare onderzoek en cijfermateriaal zullen wij ons een beeld vormen van de huidige situatie en mogelijkheden. Wij berekenen de marktruimte aan de hand van het beschikbare 1 materiaal . De uitkomsten van een DPO vormen geen blauwdruk, maar zijn indicatief van aard. Wij plaatsen dit in een breder perspectief i.v.m. duurzame ontwrichting en leefbaarheid. Wij zullen vervolgens

1

Meer uitleg over input voor DPO in bijlage 3



een kwalitatieve onderbouwing geven voor uw vraag. Hierbij hechten wij waarde aan de leefbaarheid voor de inwoners, het optimaal bedienen van de inwoners en bezoekers (recreant, toerist en inwoners uit de regio) in Voorthuizen met een combinatie tussen gemak en vermaak.

1.3

Leeswijzer In het vervolg van dit onderzoekt treft u in hoofdstuk 2 een analyse aan van het huidige aanbod in Voorthuizen. Hoofdstuk 3 behandelt de beleidskaders, trends en ontwikkelingen en de betekenis daarvan voor Voorthuizen. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de locatie-eisen voor een supermarkt weergegeven, inclusief combinatiebezoek in Voorthuizen. Hoofdstuk 4 sluit af met een SWOT-analyse. In hoofdstuk 5 wordt de marktruimte voor het dagelijkse segment in Voorthuizen weergegeven, naast de locatiemogelijkheden vanuit de uitbreidingsbehoefte van Albert Heijn. Hoofdstuk 6 bevat de belangrijkste conclusies van dit onderzoek en geeft bouwstenen voor een optimale invulling van het dagelijkse segment in Voorthuizen en de dorpskern. In bijlage 1 is een begrippenlijst opgenomen, in bijlage 2 treft u de bronnenlijst aan.



2

DETAILHANDEL IN VOORTHUIZEN

Voorthuizen is een van de negen kernen van de gemeente Barneveld en is qua inwoners de tweede kern binnen de gemeente. Voorthuizen is ook het tweede aankoopcentrum van gemeente Barneveld. Barneveld-kern heeft tevens een verzorgende functie voor de andere kernen van de gemeente. In iedere omliggende kern is minimaal een supermarkt(je) gevestigd, behalve in Terschuur (zie bijlage 4). De inwoners van deze kernen zijn voor de grote boodschappen aangewezen op de grotere kernen zoals Barneveld en Voorthuizen. Tabel 1 Aanbod in de gemeente Barneveld (in m² wvo afgerond) Woonplaats Inwonertal Dagelijks Niet-dagelijks Totaal WVO (minus leegstand) Barneveld 29.940 8.731 65.879 74.610 Garderen 1.990 971 2.873 3.843 Kootwijk 270 145 0 145 Kootwijkerbroek 5.020 1.340 8.043 9.383 Stroe 1.560 314 491 805 Terschuur 1.490 0 690 690 Voorthuizen 10.195 3.853 9.282 13.135 Zwartebroek 1.265 408 0 408 Totaal 51.730 15.761 87.257 103.018 Bron: Locatus 2010, CBS, bewerking DHV

2.1

Aanbod: voorzieningenstructuur in Voorthuizen De kern Voorthuizen heeft totaal 15 verkooppunten in de levensmiddelen branche met 3.211 m² wvo, waarvan 12 verkooppunten in centrum (met 2.809 m² wvo) en 2 kleine campingwinkels bij camping- en bungalowparken die alleen in het seizoen geopend zijn. Deze winkels hebben een lokale functie vooral voor toeristen. De eigen inwoners doen hier niet hun dagelijkse inkopen. 2

Het winkelaanbod in Voorhuizen is voornamelijk gesitueerd langs de Hoofdstraat (centrum Voorthuizen). Het aanbod heeft een lokale functie en bedient in de zomermaanden ook de toeristen en recreanten van de logiesaccommodaties in de omgeving. De toeristische bestedingen doen zich vooral in de zomermaanden voor.

2

In dit onderzoek richten wij ons verder op het dagelijkse aanbod (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) en niet-

dagelijkse aanbod exclusief doelgericht aanbod. Het doelgerichte aanbod zoals woonwinkels, doe-het-zelf winkels en tuincentra laten wij buiten beschouwing omdat deze branches veelal op perifere locaties gevestigd zijn en geen directe relatie hebben met het dagelijkse aanbod en het aanbod in het centrum.



Tabel 2 – Aantal verkooppunten en m² wvo supermarkten, overig dagelijks en niet-dagelijks in Voorthuizen centrum en geheel Voorthuizen Supermarkten Centrum Aantal verkooppunten Aantal m² wvo

3 2.300

Totaal 5 2.700

Overig dagelijks Centrum 11 1.104

Totaal 13 1.201

Niet-dagelijks (mode/luxe + vrije tijd) Centrum Totaal 22 4.017

23 4.195

Bron: Locatus, 2011; DTNP, 2010 (bewerking DHV).

-

-

-

2.1.1

Het totale winkelvloeroppervlakte aan supermarkten in het centrum van Voorthuizen bedraagt 2.300 m² wvo (Albert Heijn, Super de Boer, Aldi). Het aanbod aan overig dagelijkse winkels (versspeciaalzaken en persoonlijke verzorging) in het centrum van Voorthuizen is circa 1.100 m² wvo, verdeelt over 11 verkooppunten. Dit is gemiddeld 100 m² per verkooppunt. Het totale aanbod aan dagelijkse winkels in het centrum van Voorthuizen bedraagt circa 3.400 m² wvo (2.300 m² wvo + 1.100 m² wvo). Indien het aanbod aan dagelijkse winkels in het centrum van Voorthuizen opgesplitst wordt naar food (supermarkten en versspeciaalzaken) en non-food (persoonlijke verzorging) is de verdeling als volgt: o food, 12 verkooppunten, totaal ca. 2.800 m² wvo; 3 supermarkten, totaal 2.300 m² wvo 9 versspeciaalzaken, totaal 500 m² wvo o non-food, 2 verkooppunten (Kruitvat en DA), totaal ca. 600 m² wvo. Het aanbod aan winkels in niet-dagelijkse sectors (mode/luxe en vrije tijd) in het centrum van Voorthuizen bedraagt circa 4.000 m² wvo.

Supermarkten in centrum Voorthuizen Het aanbod aan supermarkten in het centrum van Voorthuizen is compleet met 2 servicesupermarkten (Super de Boer en Albert Heijn) en 1 discountsupermarkt (Aldi). De Spar ligt net buiten het centrum, ruimtelijk gezien. Deze supermarkten zijn klein qua winkelvloeroppervlakte, de toekomstbestendigheid staat daarmee onder druk. Schaalvergroting is vooral in supermarktbranche al jaren de trend. Deze trend zet door (zie hoofdstuk 3 en 4). De minimale grootte voor nieuwe servicesupermarkten is nu gemiddeld 1.500 m² WVO. De ligging van de supermarkten Albert Heijn en Aldi in het centrum is niet optimaal. Aldi ligt enigszins afgelegen en buiten het drukste deel van het centrum. Albert Heijn is gescheiden van het grootste deel van het overige aanbod in het centrum door de drukke Hoofdstraat en heeft weinig parkeergelegenheid.

Supermarkten in Voorthuizen centrum ah 900 m2 super 850 m2 aldi 550 m2 buiten centrum spar 300 m2 attent 100 m2 versspeciaal 430 m2 bron: dtnp, 2010



2.2

Vraag: verzorgingsgebied en toerisme Voorthuizen heeft 10.180 inwoners. Daarnaast telt Voorthuizen in de zomermaanden bijna twee keer zoveel “inwoners” als gevolg van de aanwezigheid van bungalowparken en campings. Voor de winkeliers zijn dit, naast de eigen inwoners, graag geziene klanten. In dit onderzoek wordt een onderscheid gemaakt naar: 1. permanente bewoners (inwoners van de kern Voorthuizen) en 2. bezoekers (met name toeristen en recreanten, maar ook bezoekers uit de regio). Effect toerisme op supermarktomzet Bestedingen van bezoekers uit de regio en toeristen beschouwen wij als koopkrachttoevloeiing. Uit onderzoek van MKB REVA en Seinpost blijkt dat dagtoeristen vooral impulsaankopen doet, naast horecabezoek. Zij stellen ook dat verblijfstoeristen een vergelijkbaar bestedingspatroon hebben als permanente bewoners. Afhankelijk van de logiesvorm hebben deze toeristen in meer of mindere mate behoefte aan levensmiddelen. De toeristische bestedingen maken de markt voor supermarkten in Voorthuizen groter, waardoor in Voorthuizen relatief veel supermarkten gevestigd zijn. Het seizoensgebonden bezoek maakt dat in de drukke zomermaanden de markt voor dagelijkse goederen groter is. Per saldo zullen de supermarkten in de toeristenplaatsen 10-20% groter zijn dan gemiddeld in 3 Nederland op basis van hun gemiddelde jaaromzet . DTNP gaat in haar studie uit van een koopkrachtoevloeiing van 25 tot maximaal 30%, gelet op de grote aantallen toeristen en het beperkte aanbod in de regio ten noorden van Voorhuizen. Wij onderschrijven dit voor de huidige situatie.

2.2.1

Bezoekers uit de regio Rondom Voorthuizen ligt een aantal kleine kernen die voor de grotere boodschappen aangewezen zijn op grotere kernen met een groter aanbod dan in de eigen kern. Gezien het kleinschalige aanbod in de eigen kern (zie bijlage 4), de ligging en bereikbaarheid per weg, zullen inwoners uit deze kernen zich richten op Voorthuizen of Barneveld. Het gaat in totaal om ongeveer 13.000 inwoners. Passantenenquête Opvallend is dat uit de passantenenquête van DTNP (2010) blijkt dat van de bezoekers van Albert Heijn in Voorthuizen: • slechts 1 - 3 % uit de overige kernen van gemeente Barneveld komt en • slechts 7 – 12 % uit de regio. Hier gaat een hoop koopkrachttoevloeiing (bezoekers en omzet) voor Voorthuizen verloren uit de directe omgeving (zowel inwoners als toeristen).

3

DPO Supermarkten Sluis, Detailhandelsvisie Cadzand-Bad, RBOI 2010. In de conclusie vertaalt RBOI dit door voor

alle toeristische plaatsen.



Tabel 3 Aantal inwoners verzorgingsgebied 2010 Voorthuizen Zwartebroek Terschuur t Woud Huinen Koudhoorn Garderen Uddel Stroe Totaal

10.180 1.265 1.500 1.810 1.415 405 1.990 2.900 1.560 23.025

Bron: CBS Statline Wijk en Buurt, 2011 *andere kernen (zoals Veenhuizerveld) inbegrepen bij bovenstaande kernen en aantallen. Overigens is het inwoneraantal voor sommige dorpen niet apart te vinden. Deze zijn opgenomen bij het inwoneraantal van de iets grotere dorpen.

Kaart 1 regio en dorpskernen

2.3

Ruimtelijk-functionele structuur centrum Voorthuizen De meeste winkels zijn gesitueerd langs de Hoofdstraat, dit geeft een duidelijke route en heldere structuur voor de consument. Het centrum is redelijk compact, waarbij (dreigende) leegstand vooral opvallend is bij uitwaaiers aan de oostkant van het gebied. De trekkers (Blokker, Super de Boer, Albert Heijn, Kruitvat, DA) zijn redelijk gespreid. De Hoofdstraat is een barrière tussen de Albert Heijn en de rest van het winkelgebied. Het gevelbeeld is wisselend, waarbij het merendeel van de panden enigszins verouderd is. Een aantal panden heeft een historische en bijzondere uitstraling. De Hoofdweg is een barrière voor het centrum, deze relatief drukke doorgaande straat (doorgaande route, N344) doorkruist het winkelgebied. Met de hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (hekwerk, brede parkeerplaatsen, signaalfunctie in bestrating) is dit deels opgelost. Daar waar mogelijk is de openbare ruimte ingericht als verblijfsgebied. De omgeving is representatief. De inrichting is zorgvuldig, er is aandacht voor variatie en het markeren van bijzondere plekken. De pleinen Bunckmanplein en Smidseplein hebben een verzorgde uitstraling, door het gebruik van hoogwaardige materialen.



Parkeergelegenheid is vooral gesitueerd aan de noordkant van de Hoofdstraat ter hoogte van het ABNAMRO-pand, het parkeerterrein voor Super de Boer en rondom het Smidsplein. Achter het pand van de Albert Heijn zijn relatief weinig parkeerplaatsen beschikbaar, die tevens lastiger bereikbaar zijn. De loopafstand tot supermarkten is wisselend. Super de Boer heeft direct voor haar ingang een bronpunt, naast de parkeergelegenheid aan de noordkant van de Hoofdstraat. De klanten van Albert Heijn zullen minder snel gebruik maken van deze twee bronpunten, vanwege de oversteekbaarheid van de Hoofdstraat. Er zijn voldoende parkeergelegenheden voor de fiets. Er is relatief veel horeca gevestigd in en rondom het centrum, passend bij het toeristische karakter van Voorthuizen.

2.4

Benchmark Het huidige aanbod in Voorthuizen vergelijken wij met referentiecijfers. Hieruit kan worden afgeleid of Voorthuizen per inwoner over een groter, kleiner of vergelijkbaar detailhandelsaanbod beschikt ten opzichte van de referentiegemeenten. Deze geselecteerde referentiegemeenten zijn: Lunteren, Rhenen en Woudenberg. Deze gemeenten lijken qua inwoneraantal, grootte, ligging, verzorgingsgebied en functie binnen de regio op Voorthuizen. Bovendien hebben deze gemeenten, net als Voorthuizen, een toeristisch karakter en liggen op of nabij de Veluwe. Voorts vergelijken wij ook met het gemiddelde van alle 4 Nederlandse gemeenten die, net als Voorthuizen, tot de klasse 10.000 – 15.000 inwoners behoren . Aantal m² wvo per 1.000 inwoners Voorthuizen kent voor de genoemde branches een groot aantal m² wvo per 1.000 inwoners, zeker vergeleken met Lunteren, Rhenen en Woudenberg (zie tabel 4). Opvallend is het grote aanbod voor dagelijkse artikelen in Woudenberg. Tabel 4 - Het aantal m² wvo per 1.000 inwoners, naar hoofdbranche Gemeente

Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd

Voorthuizen

390

330

90

Lunteren

343

250

54

Rhenen

309

313

30

Woudenberg

475

254

44

Nederlandse gemeenten 10.000 – 15.000 inwoners

344

393

119

Bron: Locatus, 2011 (bewerking DHV).

4

Zie ook bijlage 5



Filialiseringsgraad van verkooppunten en m² wvo De filialiseringsgraad staat voor het aandeel winkels dat tot een filiaalbedrijf (winkelketen) of andere samenwerkingsvorm behoort. De filialiseringsgraad naar verkooppunt en naar m² wvo in de dagelijkse branche is in Voorthuizen bovengemiddeld (zie figuur 1 en 2). In de mode & luxe en vrije tijd branches is de filialiseringsgraad in Voorthuizen minder dan de referentiegemeenten en gemiddeld. In deze branches zijn er veel particuliere zaken, waardoor Voorthuizen zich onderscheid van andere dorpskernen. Figuur 1 Filialiseringsgraad naar verkooppunt per branche 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Dagelijks Voorthuizen

Mode & Luxe Lunteren

Rhenen

Vrije Tijd Woudenberg

Nederland


Figuur 2 Filialiseringsgraad naar m² wvo per branche 100%

80%

60%

40%

20%

0% Dagelijks Voorthuizen

Mode & Luxe Lunteren

Rhenen

Vrije Tijd Woudenberg

Nederland


2.5

Conclusie detailhandelsaanbod in Voorthuizen

Sterk Ambiance, sfeer Hoogwaardige inrichting openbare ruimte Heldere routing Relatief veel horeca op zichtlocaties Redelijk compact centrum Uitstraling door historische panden Hoogwaardig verblijfsklimaat Onderscheidend aanbod in recreatieve winkels door lage filialiseringsgraad. Relatief veel “couleur locale”


Zwak Barrièrefunctie Hoofdstraat: slechte oversteekbaarheid, ondanks aangepaste inrichting openbare ruimte Verdeling bronpunten over centrum Schaal (klein) en ligging supers in centrum (met name Albert Heijn en Aldi) Wisselende uitstraling panden Weinig parkeerplaatsen aan zuidkant Hoofdstraat (bij Albert Heijn) Weinig bezoekers AH uit overige kernen en directe regio

maart 2011, versie definitief - 10 -

3

BELEIDSKADERS, TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Dit hoofdstuk beschrijft de beleidskaders voor detailhandel in de dagelijkse branche op rijks-, provinciaal en lokaal niveau. Ook worden trends en ontwikkelingen die van belang zijn voor deze sector in Voorthuizen benoemd. Het huidige en toekomstige functioneren van de detailhandel in Voorthuizen is mede afhankelijk van trends en ontwikkelingen in vraag en aanbod. Ook plannen in de regio en in Voorthuizen op het gebied van detailhandel, woningbouw en leisure (waaronder horeca) zij hierbij van invloed.

3.1

Rijksbeleid: inpassing in bestaande detailhandelstructuur De grondslagen van het landelijke detailhandelsbeleid zijn met de Nota Ruimte gewijzigd. Door deregulering liggen de verantwoordelijkheden nu steeds meer bij de provincies en gemeenten. Zij dienen er voor te zorgen dat aan bedrijven, ook detailhandel, vestigingsmogelijkheden geboden worden, zodat de ruimtelijke structuur van steden en dorpen versterkt wordt. Echter, de vestiging van nieuwe detailhandel mag niet ten koste gaan van de bestaande detailhandelstructuur. Om dit te voorkomen wordt een strikt planningsmodel voor detailhandel gehanteerd. Het resultaat is dat er in Nederland in steden of dorpen veel winkelgebieden zijn, maar dat daarbuiten relatief weinig solitaire winkelvoorzieningen bestaan, uitgezonderd de aangewezen PDV/GDV-locaties.

3.2

Provinciaal beleid: geen fundamentele aantasting detailhandelstructuur De visie van de provincie is dat ruimte moet worden geboden om de bewegingen in vraag en aanbod mogelijk te maken. Dit onder de voorwaarde dat de detailhandel- en voorzieningenstructuur niet fundamenteel en duurzaam wordt aangetast. Bestaande winkelgebieden krijgen de voorkeur. Nieuwe detailhandel dient zich te vestigen in bestaande winkelgebieden, of op een direct aangrenzende locatie. Detailhandel moet voldoen aan de aard en functie van het bestaande winkelgebied. Detailhandel in de voedings- en genotmiddelensector (onder andere supermarkten, zoals de Albert Heijn) mag zich niet op een perifere locatie vestigen. Op deze locaties mogen de volgende branches zich vestigen: grove bouwmaterialen, branden explosiegevaarlijke stoffen, auto’s, boten, caravans, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keukens, sanitair, fietsen. Dit zijn de branches uit het “oude” rijksbeleid inzake perifere detailhandel en die over het algemeen vanwege verkoop van volumineuze artikelen of verkoop van branden explosiegevaarlijke stoffen niet in de “traditionele” bestaande winkelcentra gevestigd werden.

3.3

Beleid gemeente: aandacht voor concentratie, vernieuwing, schaalvergroting In 2010 is de detailhandelsstructuurvisie voor Voorthuizen opgesteld. Deze is echter nog niet vastgesteld. De visie is gericht op versterking van het detailhandel- en voorzieningenaanbod in het centrum van Barneveld. Voorthuizen dient zich voornamelijk te richten op de eigen bevolking en toeristen tijdens de zomermaanden. Enerzijds zorgt concentratie van winkels en voorzieningen in het centrum voor extra aantrekkingskracht. Anderzijds is dynamiek, schaalvergroting en vernieuwing van belang om de wensen van de consument te honoreren (aantrekkelijk en divers aanbod). Op dit moment is het vigerende beleidskader de in 2006 door BRO opgestelde detailhandelsstructuurvisie die met name voor de kern Barneveld is opgesteld. Daarin wordt een onderscheid gemaakt tussen recreatief winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen doen. Voor Voorthuizen worden hier geen specifieke beleidskaders in geschetst.



3.4

Plannen en vastgoedontwikkelingen Vastgoedontwikkelingen Naast trends en ontwikkelingen in consumentgedrag en winkelaanbod (retailers) beïnvloeden vastgoedontwikkelingen als woningbouw en winkelplannen hoe de toekomstige winkelstructuur in Voorthuizen er uit komt te zien. Uit gesprekken met gemeente Barneveld en algemene toegankelijke bronnen zoals gemeentesites, vastgoedinformatie etc. zijn de volgende plannen bekend: Woningbouw Blankensgoed – Voorthuizen. In de afgelopen periode is aan de zuidzijde van Voorthuizen de woonwijk 'De Kromme Akker' gerealiseerd. Hiermee is, ten dele, in de woningbehoefte voorzien. Daarom is ook aan de noordzijde van Voorthuizen woningbouw gepland, de woonwijk: Blankensgoed. De woonwijk Blankensgoed bestaat uit vier fasen met in totaal 233 woningen. Drie fasen zijn gereed. Het gaat daarbij om 178 woningen. De vierde fase is nu aan de beurt. In de vierde fase is ook ruimte gereserveerd voor wonen en detailhandel. Dit laatste is nog niet in het bestemmingsplan opgenomen. Holzenbosch – Voorthuizen. Gemeente Barneveld ontwikkelt, samen met andere partijen, de nieuwe woonwijk Holzenbosch aan de zuidzijde van Voorthuizen. De wijk wordt in fasen ontwikkeld. Fase 1 bestaat uit 500 woningen. Naar verwachting worden de eerste woningen in 2015 gebouwd. Veller – Barneveld. Ten zuidoosten van Barneveld is de wijk Veller in aanbouw. De komende jaren worden er in Veller zo’n 1.200 woningen gebouwd. De Burgt – Barneveld. Woonwijk De Burgt, aan de zuidrand van de gemeente Barneveld, is één van de belangrijkste uitbreidingslocaties van de gemeente. In 2009 is het eerste gedeelte van de woonwijk De Burgt - met in totaal circa 1.400 woningen - volgebouwd en wordt de overstap gemaakt naar de toekomstige woonwijken Veller I en Veller II. Het tweede gedeelte van de woonwijk De Burgt zal naar verwachting ná de woonwijken Veller I en Veller II (dus na 2014) worden gerealiseerd. Detailhandelsplannen (zachte plannen, nog niet in bestemmingsplan opgenomen) Blankensgoed - Voorthuizen, mogelijk dagelijks aanbod met een supermarkt. Holzenbosch – Voorthuizen, mogelijk dagelijks aanbod met een supermarkt.

3.5

Relevante consumententrends en ontwikkelingen dagelijks aanbod Trends in de detailhandel zijn van invloed op het toekomstig functioneren van het dagelijks aanbod. De meest relevante trends zetten wij voor u op rijtje. In bijlage 6 en 7 beschrijven we trends en ontwikkelingen die het meest relevant zijn voor Voorthuizen en treft u de bronnen aan. De toekomst laat zich vaak moeilijk voorspellen. Toch is een aantal trends en ontwikkelingen in de detailhandel aan te wijzen, waarvan we verwachten dat deze zich in de toekomst zullen doorzetten. Belangrijke trends en de consequenties voor Voorthuizen zijn: • momentconsumentisme (gemak en vermaak): de consument is steeds minder te voorspellen in zijn aankoopgedrag. Zowel maatschappelijke veranderingen (individualisering, toename aantal tweeverdieners, vergrijzing, e.d.) als technologische ontwikkelingen (digitalisering) beïnvloeden het winkelgedrag. De consument bepaalt wanneer, waar en wat er gekocht wordt. Afhankelijk van het motief en de gemoedstoestand, kiest de consument de winkel en locatie die hierbij het beste aansluit. Voor centra met een grootte zoals Voorthuizen, betekent dit dat er keuzes gemaakt moet worden voor het leggen van meer nadruk op vermaak of gemak. Het centrum van Voorthuizen zal of meer kunnen inzetten op gemak (alles bij elkaar, bereikbaar, voldoende parkeren) of op



• •

• •

•

• •

3.6

vermaak (verblijfsduur verlengen, vergelijken, bijzonder aanbod, evenementen, horeca etc.). De inzet op beide met gelijke mate is gezien het relatief kleine aanbod lastig realiseerbaar. De ruimtelijke mogelijkheden spelen hierbij ook een rol, zoals ruimte voor uitbreiding in het centrum, compactheid etc. toenemende mobiliteit van de consument: klant legt langer afstanden af om te winkelen en is ook digitaal mobieler en daardoor beter geïnformeerd. internetwinkelen: toenemende omzet via internet en cross channel commerce. Internet als 5 verkoopkanaal biedt veel nieuwe mogelijkheden in de retail. Winkeliers in Voorthuizen zouden zich opmaken voor toekomst door online en offline verkoopkanalen op elkaar af te stemmen en daarmee de klant op elk moment te bedienen. De online bestelling laten afhalen in de winkel, het leveren van service, groupgifting en de klant het product laten zien, voelen en passen in de winkel, levert een toegevoegde waarde. Zichtbaarheid en marketing via internet is daarbij een eerste stap. De multichannel-consument spendeert gemiddeld 15 tot 30 % meer bij een retailer 6 dan klanten die maar één kanaal gebruiken . branchevervaging en –verbreding, ook in Voorthuizen steeds meer zichtbaar schaalvergroting, in 1968 bedroeg het gemiddelde winkelvloeroppervlak 35 m². Momenteel ligt dit 7 gemiddelde op 258 m² per winkel . De supermarktsector is zowel in schaalvergroting als formuleontwikkeling en klantenbediening (openingstijden) de grote gangmaker. In Voorthuizen is inspelen op deze trend een van de drijfveren achter de mogelijke verplaatsing van Albert Heijn. In het vervolg van dit document gaan wij hier nog verder op in. toenemende filialisering: winkelstraten lijken steeds meer op elkaar, het onderscheidend vermogen wordt lastiger. De filialisering in het centrum van Voorthuizen is iets lager dan gemiddeld, hiermee kan Voorthuizen zich onderscheiden. bedrijfsopvolging bij zelfstandige ondernemers wordt steeds lastiger. bestedingspatroon en winkelkeuze: Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per persoon toegenomen. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keus). De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten (volledig assortiment), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd. Zeker in de dagelijkse sector doet de consumenten bestedingen echter nog steeds en in toenemende mate dicht bij huis. Dit aanbod blijft dan ook (mits voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern perspectief behouden.

Trends in supermarktland – de retailer

De detailhandelbranche, in het bijzonder de supermarktbranche, is sterk geprofessionaliseerd en weet bij uitstek in te spelen op de consumentenbehoeften (zie bijlage X). Bijvoorbeeld door middel van het voeren van verschillende winkelformats (groot- en kleinschalige winkels op verschillende typen locaties), lokaal/regionaal te variëren met prijzen & producten en het bieden van speciale (soms non-food) acties. Het marktaandeel non-food producten van supermarkten zal groter worden en concurrentie van supermarkten zal meer lokaal plaatsvinden. De volgende trends spelen hierbij een rol: Economisch perspectief supermarkten o Relatief geringe groei van de markt blijft aanhouden 5 6 7

Retail 2020, brancheorganisatie CBW-Mitex en HBD, november 2010 IDC Retail Insights Bron: Locatus 2010



-

-

o Concurrentiestrijd zet zich voort: promotie-aandeel stijgt, o Marges komen nog meer onderdruk te staan o.a. door stijging voedselprijzen. Schaalvergroting en branchevervaging zet door Verzorgingsgebieden vervagen Marktaandeel supermarkten stijgt t.o.v. versspeciaalzaken Supers verdwijnen uit kleine kernen Supermarkt belangrijker als publiekstrekker in wijkwinkelcentrum (in grote steden) Verschuivingen in positionering van de Nederlandse supermarkten, uitgezet in servicegraad en voordeelniveau: Albert Heijn is in de prijzenoorlog naar boven opgeschoven, dat wil zeggen: klanten hebben een hogere waardering voor het prijsniveau en de aanbiedingen van Albert Heijn gekregen, evenals de waardering op service (de horizontale as). Albert Heijn XL wordt hoger gewaardeerd op service (ligt meer naar rechts) dan de gewone supermarkten van Albert Heijn. Spar en Super de Boer hebben het moeilijk; klanten vinden de winkels duur en weinig service bieden. Super de Boer supermarkten worden momenteel veranderd in Jumbo- of C1000-filialen

Figuur 3

Positionering supermarkten 2003 versus 2010

Bron: Gfk Panel Services

3.7

Inspelen op trends en ontwikkelingen in Voorthuizen De consumenten zijn tevreden over zowel de prijs als de service van de Albert Heijn supermarkten. Voor Voorthuizen zou dit kunnen betekenen dat het hebben van een Albert Heijn binnen de kern van meerwaarde is voor de inwoners. De bovenstaande trends en ontwikkelingen zorgen er voor dat het winkellandschap verandert. De dynamiek van de toekomst en het behouden en vergroten van de attractiviteit van winkelgebieden zal vanaf nu niet alleen op basis van (grote) uitbreidingen gestalte kunnen krijgen. Dit is een duidelijke trendbreuk met het verleden. Te verwachten is dat de Nederlandse markt langzaam transformeert naar een herontwikkelingsmarkt en verplaatsingsmarkt. Het toevoegen van nieuwe meters is niet alleen de oplossing om een winkelstructuur aantrekkelijker te maken voor consumenten. Het versterken en aanhaken bij het eigene of authentieke speelt een belangrijke rol om kansrijke winkelgebieden te (her)ontwikkelen. Het kiezen voor sterke locaties, voldoende schaal en krachtige concepten blijft



noodzakelijk om de consumenten aan te spreken en bedienen. Het vigerende beleid biedt hier mogelijkheden voor, ook in gemeente Barneveld en Voorthuizen. De supermarkten in het centrum van Voorthuizen zijn klein qua winkelvloeroppervlakte, de toekomstbestendigheid staat daarmee onder druk. Schaalvergroting is vooral in supermarktbranche al jaren de trend. Deze trend zet door. De minimale grootte voor nieuwe servicesupermarkten is nu gemiddeld 1.500 m² WVO. De vraag om uitbreiding van de supermarkten in het centrum van Voorthuizen is hierdoor op termijn onvermijdelijk. Schaalvergroting kan en moet op termijn worden doorgevoerd, anders verliest het dagelijkse aanbod in Voorthuizen haar positie. Dit heeft gevolgen voor het totale aanbod in Voorthuizen en voor de leefbaarheid. Om een toekomstbestendige structuur voor het dagelijkse aanbod in Voorthuizen te houden is het organiseren van huisvesting en schaalvergroting voor supermarkten noodzakelijk. Ook schatten wij in dat er dan meer toevloeiing te behalen is uit de directe regio (inwoners en toeristen). De koopkrachttoevloeiing voor Albert Heijn is klein, zo blijkt uit het onderzoek van DTNP. De locatiemogelijkheden spelen hierbij een belangrijke rol.



4

LOCATIE-EISEN SUPERMARKTEN EN COMBINATIEBEZOEK

4.1

Locatie-eisen Albert Heijn Albert Heijn maakt gebruik van verschillende formules, zo zijn er Albert Heijn Wijkwinkels, Albert Heijn to go-winkels en Albert Heijn XL-winkels. Vanaf oktober 2010 zijn daar ook Albert Heijn Large-winkels (2.0002.800 m² vvo) bijgekomen. Albert Heijn is actief bezig met de bouw van grootschalige supermarkten. Zij geven de voorkeur aan een locatie buiten de klassieke winkelstructuur, op solitaire locaties in een woongebied aan een hoofdontsluitingsweg. Van de bestaande grote supermarkten bevindt twee derde zich wel in een bestaand winkelgebied en lijken daar prima te functioneren. Albert Heijn geeft echter aan vooral veel waarde te hechten aan een goede ontsluiting en zichtlocatie, en ruime parkeermogelijkheden. Er wordt kennelijk minder waarde gehecht aan mogelijke synergie effecten van een gedeelde locatie met 8 andere (non-food) aanbieders .

4.2

Supermarkt vaak moeilijk inpasbaar in centrum De vestiging van een (grootschalige, eigentijdse) supermarkt is vaak moeilijk inpasbaar in een binnenstad of dorpscentrum. Dit kan te maken hebben met: • Er is op korte termijn geen of onvoldoende ruimte beschikbaar; • Bereikbaarheidsprofiel voldoet niet; • Er is onvoldoende parkeergelegenheid; • Storend ten opzichte van het overige winkelaanbod/winkelfunctie; • Overlast door het laden en lossen; • Moeilijk inpasbaar in de fijnmazige historische structuur van binnensteden. Deze aspecten spelen ook bij de wijken buurtwinkelcentra. Bovendien zijn hier de functie en het marktbereik niet op elkaar afgestemd. Een wijkwinkelcentrum met versspeciaalzaken heeft een wijkfunctie en een grootschalige supermarkt opereert op een hoger schaalniveau. Door deze beperkingen komen locaties buiten de binnenstad en de wijken buurtwinkelcentra in beeld.

4.3

Ruime supermarkten goed voor combinatiebezoek De haat‐liefdeverhouding tussen supermarkten en versspeciaalzaken blijkt nog interessanter als gekeken wordt naar de omvang van de supermarkt. Grote supermarkten verkopen veel meer producten die ook de speciaalzaak biedt. Een speciaalzaak is beter af met een grote supermarkt direct naast zich, dan met een kleine, simpelweg omdat een grote supermarkt veel meer klanten trekt. Voor veel winkeliers betekent dit 9 dus dat zij zich het beste direct naast de grotere supermarkt kunnen vestigen , zie ook 4.4. De inpasbaarheid is hierbij uiteraard een randvoorwaarde.

4.4

Combinatiebezoek Supermarkten zijn in kleine dorpen zoals Voorthuizen belangrijke winkels voor het centrum. Combinatiebezoek van supermarkten met andere winkels speelt hierbij een belangrijke rol. Het combinatiebezoek wordt positief beïnvloed indien de supermarkt direct naast de andere winkels is 8 9

Bron: Ruimte voor de megasuper? Supermarktonderzoek, DTNP januari 2011



gelegen. Als bedacht wordt dat een doorsnee supermarkt (1.000 à 1.200 m² winkelvloeroppervlak) zo’n 10 12.000 bezoekers per week trekt is duidelijk dat supermarkten een bijdrage leveren aan een gevarieerd dagelijks aanbod in dorps- en wijkcentra. Een groot deel van de supermarktbezoekers blijkt ook één of meer andere winkels binnen te lopen. Dit combinatiebezoek varieert echter sterk per situatie: als de winkels naast de supermarkt liggen, is het combinatiebezoek wel 70%. Is de onderlinge afstand groter dan 11 100 meter, of liggen de winkels uit het zicht, dan neemt het combinatiebezoek snel af , en er is een verschil tussen combinatiebezoek met dagelijkse en niet-dagelijkse speciaalzaken: Gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand (tot 50 meter) en entree in het zicht) het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger ligt dan in centra waar de supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%). Gemiddeld het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten (75%) beduidend hoger ligt dan bij klanten van discountsupermarkten (40%). De omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek. Voorbeeld Baarn: combinatiebezoek supermarkt en (niet-)dagelijks speciaalzaken In december 2010 heeft DHV een onderzoek uitgevoerd naar onder andere het combinatiebezoek van consumenten aan het centrum van Baarn. Hieruit zijn de volgende conclusies af te leiden: 34-52% van supermarktbezoekers bezoekt ook een of meerdere andere dagelijkse (levensmiddelen)winkels, 7-33% van supermarktbezoekers bezoekt ook een of meerdere niet-dagelijkse winkels, 8-12% van supermarktbezoekers bezoekt ook de HEMA (terwijl deze winkel aan de andere kant van het centrum ligt). Het meeste combinatiebezoek in Baarn vind plaats met dagelijkse winkels, slechts 7 tot 33 % bezoekt naast de supermarkt niet-dagelijkse winkel(s).

4.5

Combinatiebezoek in Voorthuizen Uit het onderzoek van DTNP voor Voorthuizen blijkt dat het merendeel (63% op zaterdag en 68% op donderdag) van de bezoekers aan de Albert Heijn uit Voorthuizen komt. Tweederde van de Albert Heijnbezoekers heeft aangegeven ook nog een of meerdere andere winkels in het centrum te hebben bezocht. Dit zijn zowel dagelijkse als niet-dagelijkse winkels. Uit het onderzoek van DTNP wordt niet duidelijk welk percentage van de combinatiebezoeken met dagelijkse en/of niet-dagelijkse winkels is, en wat er besteed wordt in de speciaalzaken en Albert Heijn. Als we het onderzoek in 30 kernen van DTNP doortrekken, lijkt het ook voor Voorthuizen vooral te gaan om combinatiebezoek met dagelijkse winkels die op zeer korte afstand (binnen 50 meter en in het zicht) van de supermarkt gevestigd zijn. Eenderde van de Albert Heijn-bezoekers komt naar het centrum om boodschappen te doen bij Albert Heijn. Albert Heijn lijkt hiermee een belangrijke winkel te zijn voor het centrum. Maar de vraag is of door de kleinschaligheid, parkeerbelemmeringen de Albert Heijn de grootste drager is (of bijvoorbeeld Super de Boer) en of de potentie voor Voorthuizen niet veel hoger is als er een eigentijdse supermarktaanbod zou zijn.

10 11

Bron: Distrifood, 2010 DTNP, Supermarkt redder van speciaalzaken, 6 januari 2011



Uit het feit dat slechts 1 - 3 % van de Albert Heijn bezoekers uit de overige kernen van gemeente Barneveld komt en slechts 7 – 12 % uit de regio, lijkt er op te wijzen dat Voorthuizen door de huidige locatie en situatie van Albert Heijn bezoekers en inwoners mist. Hier lijkt een hoop koopkrachttoevloeiing voor Voorthuizen verloren te gaan. Helaas is er geen onderzoek gedaan onder een steekproef van de inwoners van Voorthuizen en haar directe omgeving. Dan zou duidelijk worden waar zij hun boodschappen doen, in Voorthuizen of elders. De reden is hierbij ook interessant (bijvoorbeeld geen boodschappen doen in Voorthuizen want het aanbod is te klein, te weinig keus, slechte parkeermogelijkheden, consument gaat al naar Super de Boer of elders). Ook is er geen vergelijking met de bezoekers van Super de Boer of Aldi.

4.5.1

Conclusies locatie-eisen en combinatiebezoek in Voorthuizen Vooral versspeciaalzaken op zeer korte afstand (binnen 50 meter en in het zicht) lijken te profiteren van de aanwezigheid van Albert Heijn in het centrum van Voorthuizen. Onduidelijk is hoeveel omzet dit betreft. Uit het onderzoek blijkt dat slechts 1 – 12 % van de bezoekers uit de directe omgeving van Voorthuizen komt. Hier lijkt een hoop koopkrachttoevloeiing voor Voorthuizen verloren te gaan, waarschijnlijk vanwege de kleinschaligheid van de supermarkten en het aanbod van grotere supermarkten in de regio. Hier liggen kansen voor Voorthuizen, om de toevloeiing uit de directe omgeving te vergroten. Als we de locatie-eisen voor een supermarkt in een centrum en de huidige locatie met elkaar vergelijken dan valt op dat voor de huidige situatie van Albert Heijn Voorthuizen aan bijna geen enkele eis wordt voldaan.

Locatie-eisen supermarkt in centrum Voldoende ruimte beschikbaar Bereikbaarheid Voldoende parkeergelegenheid Niet-storend t.o.v. overige

Huidige locatie Albert Heijn

+/- +/-

Te klein voor huidige eisen Bereikbaarheid naar Albert Heijn goed, naar parkeerplaats niet

winkelaanbod/winkelfunctie Voldoende laad- en losfaciliteiten Inpasbaar in fijnmazige historische structuur van

- n.v.t.

centrum



4.6

SWOT Voorthuizen Uit voorgaande kunnen we, voor zowel het centrum van Voorthuizen als het dagelijkse aanbod in Voorthuizen, onderstaande SWOT-analyse presenteren.

Figuur 4 SWOT Sterk Ambiance, sfeer Hoogwaardige inrichting openbare ruimte Heldere routing Relatief veel horeca op zichtlocaties Redelijk compact centrum Uitstraling door historische panden Hoogwaardig verblijfsklimaat Onderscheidend aanbod in recreatieve winkels door lage filialiseringsgraad. Relatief veel “couleur locale’.

Zwak Barrièrefunctie Hoofdstraat: slechte oversteekbaarheid, ondanks aangepaste inrichting openbare ruimte Verdeling bronpunten over centrum Schaal (klein) en ligging supers in centrum (met name Albert Heijn en Aldi) Wisselende uitstraling panden Weinig parkeerplaatsen aan zuidkant Hoofdstraat (bij Albert Heijn) Weinig bezoekers uit overige kernen en directe regio

Kansen Meer toevloeiing uit regio en daarmee bekendheid voor centrum Voorthuizen lijkt mogelijk Dorpskern meer als verblijfsgebied met meer horeca en niet-dagelijkse winkels Beter passende invulling Albert Heijn-pand

Bedreigingen Vertrek Albert Heijn / Aldi uit centrum, zonder passende invulling panden Versterking grotere boodschappencentra en winkelgebieden in regio



5

MARKTRUIMTE EN UITBREIDINGSBEHOEFTE ALBERT HEIJN

5.1

Marktruimte dagelijkse aanbod: uitbreiding is mogelijk Vergelijking onderzoeken In de afgelopen jaren is door drie onderzoeksbureaus een distributie planologisch onderzoek uitgevoerd naar de marktruimte voor de dagelijkse branche in Voorthuizen. De onderzoeken van Ecorys en DTNP, uitgevoerd in 2010, komen respectievelijk tot een marktruimte van 443 - 795 m² wvo en 630 - 1.130 m² wvo. BRO concludeert in haar in 2006 uitgevoerde onderzoek dat er circa 500 m² wvo marktruimte is. Het verschil in berekende marktruimte tussen het BRO rapport en de onderzoeken van Ecorys en DTNP komt voort uit het feit dat het BRO onderzoek vier jaar heeft gedaan, toen waren de bestedingen per hoofd en de vloerproductiviteit per m² nog beduidend lager. Bovendien waren de nieuwbouwplannen in Voorthuizen Zuid tijdens de onderzoeksperiode van BRO niet bekend, hier is dan ook geen rekening mee gehouden. Marktruimteberekening Uit berekening van DHV (zie tabel 5) blijkt dat de huidige marktruimte momenteel tussen circa 190 en 480 m² wvo bedraagt. Daarnaast is tevens gekeken naar de toekomstige marktruimte. De verwachting is dat de marktruimte voor het dagelijkse aanbod dan tussen ca. 700 tot 1.400 m² wvo zal zijn. Gezien de aantrekkingskracht van een eigentijdse supermarkt op een bereikbare locatie met voldoende parkeerplaatsen en de huidige geringe toevloeiing uit de regio, is het aannemelijk dat de koopkrachttoevloeiing (inclusief toeristenbestedingen) 35% kan bedragen. Deze marktruimte valt overigens binnen de bandbreedte van de uitkomsten van de onderzoeken van DTNP en Ecorys uit 2010. Tabel 5 Martkruimteberekening dagelijkse branche Voorthuizen Huidig

2020

Inwoners verzorgingsgebied

10.180

10.180

11.490

11.490

Bestedingen per hoofd (excl. BTW)

€ 2.210

€ 2.210

€ 2.210

€ 2.210

Inkomenscorrectie op de bestedingen

0.99

0.99

0.99

0.99

€ 22.877.514

€ 22.877.514

€ 23.753.961

€ 23.753.961

95%

95%

95%

95%

€ 21.733.638

€ 21.733.638

€ 22.566.263

€ 22.566263

25%

30%

25%

35%

€ 7.244.546

€ 9.314.416

€ 7.522.088

€ 9.671.256

€ 28.978.184

€ 31.048.055

€ 30.088.351

€ 32.237.519

€ 6.900

€ 6.900

€ 6.900

€ 6.900

Huidig aanbod (in m² wvo)

3.901

3.901

3.901

3.901

Distributieve ruimte (in m² wvo)

4.200

4.500

4.361

4.672

188

480

714

1.424

Bestedingspotentieel Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen Koopkrachttoevloeiing (incl. toeristenbestedingen) Omzet door toevloeiing Totale omzet Vloerproductiviteit per m²

Uitbreidingsmogelijkheden (in m² wvo)

Toelichting Bevolkingsomvang – Eind 2010 bedroeg het aantal inwoners in Voorthuizen 10.180 (CBS Statline, 2011). – Voor de bevolkingsomvang in 2020 wordt uitgegaan van de prognose van gemeente Barneveld voor Voorthuizen: 11.490. Deze prognose is gebaseerd op de bouw van 650 woningen in Voorthuizen in de periode 2010-2020.



Bestedingen – Voor de bestedingen wordt uitgegaan van de detailhandelsomzet per hoofd in 2009 voor de dagelijkse branche (HBD, 2010). Inkomenscorrectie – Het gemiddelde inkomen per inwoner in Voorthuizen in 2007 bedraagt € 12.800,-. Dit is 3,76% minder dan het gemiddelde inkomen per inwoner in Nederland in 2007. – Verondersteld mag worden dat de inwoners van het verzorgingsgebied minder uitgeven aan dagelijke boodschappen, indien hun inkomen lager is dan gemiddeld. Voor dagelijkse goederen wordt een inkomenselasticiteit van 0,25 gehanteerd. Dit betekent dat de uitgaven aan dagelijkse goederen in het verzorgingsgebied 0,94% (= 3,76% / 4) lager zijn dan gemiddeld in Nederland. Koopkrachtbinding – Net als Ecorys (2010) en DTNP (2010) gaan wij uit van een koopkrachtbinding van maximaal 95%, aangezien Voorthuizen beschikt over een breed en gevarieerd aanbod aan supermarkten (meerdere ketens en servicesniveau’s). Koopkrachttoevloeiing – Naast de regiobezoekers die in Voorthuizen boodschappen doen, worden de toeristen hiertoe gerekend. – Wij gaan uit van een koopkrachttoevloeiing van 25% - 35%, voor een aanzienlijk deel bepaald door bestedingen van toeristen. – Gezien het beduidende toeristische karakter van Voorthuizen en het supermarktaanbod in omliggende kernen, is het aannemelijk dat de koopkrachttoevloeiing 35% kan bedragen als er een eigentijdse supermarkt op een bereikbare locatie met voldoende parkeerplaatsen komt binnen de kern van Voorthuizen. Nu lijkt is een onderbenutting te zijn van de koopkrachttoevoeiing voor Albert Heijn, zo blijkt uit het rapport van DTNP. Vloerproductiviteit – De vloerproductiviteit staat voor de omzet die per vierkante meter behaald wordt. – Voor de dagelijkse branche bedraagt deze in 2009 € 6.900,- (HBD, 2010). Huidig aanbod – Het huidige aanbod aan winkels in de dagelijkse branche (levensmiddelen en persoonlijke verzorging) in Voorthuizen bedraagt 3.901 m² wvo (Locatus, 2011). Behalve de bevolkingsomvang, veronderstellen wij bovenstaande variabelen constant in de nabije toekomst.

5.2

Huidige locatie Albert Heijn handhaven is geen optie Uit de analyse van het centrum van Voorthuizen in hoofdstuk 2 bleek al dat de ligging (barrièrefunctie Hoofdstraat) en kleinschaligheid van de Albert Heijn niet toereikend is voor de toekomst. Ook het aantal parkeerplaatsen en de ligging van de parkeerplaatsen is niet toereikend. De inpandige route naar de ingang van de supermarkt is donker en de plafondhoogte is laag. Dit geeft een beperkende inpandige ambiance. Daarbij komt nog de beperkte en onveilige laad- en losmogelijkheden. Uitbreiden is onontbeerlijk en noodzakelijk voor de toekomst.



Huidige situatie handhaven is geen optie De Albert Heijn geeft nu al lagere kassabestedingen per bezoek dan vergelijkbare winkels. De kassabesteding per klant is voor Voorthuizen meer dan 10 % lager dan andere Albert Heijns van dezelfde franchisenemer. Dit is voor Albert Heijn Voorthuizen een teken om de exploitatie en locatie onder de loep te nemen. Albert Heijn heeft aangegeven sowieso te gaan reloceren, omdat het full-service concept niet past op deze locatie. De slechte bereikbaarheid en parkeergelegenheid (nog meer) zullen er voor zorgen dat inwoners op den duur zullen uitwijken naar andere grote supermarkten met een goede parkeergelegenheid en bereikbaarheid. Te denken valt aan Nijkerk en Hoevelaken, maar ook Barneveld en Putten. Als Albert Heijn geen oplossing zoekt, zal de winkel langzaam afglijden en zullen de investeringsmogelijkheden hierdoor alleen maar verminderen. Het uitblijven van investeringen in het pand en de winkel heeft zijn weerslag op het overige aanbod in het centrum. Mogelijke leegstand en/of eventuele verpaupering zorgt voor een minder aantrekkelijk centrum, waardoor meer klanten naar andere plaatsen zouden kunnen gaan. Consumenten en toeristen uit Voorthuizen zijn bij sluiting van de Albert Heijn sowieso aangewezen op overig aanbod elders in de regio met een hoge servicegraad. Albert Heijn wil reloceren en locatie goed achterlaten Deze visie van Albert Heijn in Voorthuizen komt overeen met de landelijke tendens. Albert Heijn Voorthuizen wenst niet in een mogelijke negatieve spiraal terecht te komen en in verband daarmee zoekt het nu naar alternatieve locaties ter voorkoming van de situatie waarbij de Albert Heijn vertrekt uit Voorthuizen. Albert Heijn heeft aangegeven mee te willen werken aan het vinden van een andere trekker in de plaats van Albert Heijn. Nadere afspraken worden hierover met de vastgoedeigenaar gemaakt. Zo wordt de locatie goed achtergelaten. Het is zaak om nu een goede oplossing te vinden voor een onomkeerbare situatie van vertrek van Albert Heijn. Mogelijkheden binnen bestemmingsplan voor huidig pand Het huidige pand van Albert Heijn heeft de bestemming “centrumdoeleinden 1” in het vigerende bestemmingsplan Voorthuizen centrum. De locatie is daarmee bestemd voor de volgende doeleinden: • detailhandel, met uitzondering van bouwmarkten, detailhandel in volumineuze artikelen en verkooppunten voor motorbrandstoffen • Dienstverlening (consumentgerichte dienstverlening, zie bestemmingsplan voor details) • Horecabedrijven, met uitzondering van avondhorecabedrijven

5.3

Uitbreiden niet haalbaar op huidige of andere locatie in het centrum Uitbreiden op de huidige locatie zou een grootschalige herontwikkeling van dat deel van het centrum betekenen, waarbij meerdere aangrenzende panden en percelen betrokken moeten worden. Dit betekent een grote financiële ontwikkeling i.v.m. uitplaatsing andere winkels en woningen, slopen en nieuwbouw. Voor deze locatie blijft het overigens de vraag of dit ruimtelijk überhaupt te realiseren valt binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur. Uit vier studies komt naar voren dat de kosten te hoog zijn voor uitbreiding en optimalisering op de huidige locatie. Ook de door Ecorys uit gevoerde multicriteria analyse (Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie, 2010) van geeft dit aan. Andere locaties in het centrum zijn ook onderzocht, waarbij telkens is gebleken dat de financiële haalbaarheid het struikelblok is. Bijvoorbeeld op de locatie De Punt (hoek Baron van Nagelstraat/Apeldoornseweg) is de te kleine footprint in combinatie met hoge aankoopprijzen hier de oorzaak van.



5.4

Zeer verdeelde mening Albert Heijn-bezoekers over eventuele verplaatsing Uit het passantenonderzoek van DTNP (2010) blijkt dat Albert Heijn-bezoekers zeer verdeeld zijn over eventuele verplaatsing van Albert Heijn. Van de geënquêteerden is 37 tot 39 % is van mening dat verplaatsing beter is dan de huidige situatie, 36 tot 40 % is van mening dat verplaatsing leidt tot een slechtere situatie. Deze groep zijn nagenoeg even groot. Onder bezoekers uit Voorthuizen is deze laatste groep iets hoger, maar of dit significant is, is de vraag. Uit de antwoorden blijkt bijvoorbeeld dat bezoekers dicht in de buurt van het centrum wonen, de winkel liever op de huidige locatie behouden. Bij een nieuwe locatie zullen die inwoners die daar dicht in de buurt wonen, beter af zijn. Bovendien geldt ook hier dat de inwoners die geen bezoek brengen aan de Albert Heijn niet gevraagd zijn.

5.5

Beoogde locaties voor verplaatsing Albert Heijn Albert Heijn Voorthuizen heeft 2 nieuwbouwlocaties buiten het centrum op het oog: locatie Blankensgoed en Holzenbosch in Voorthuizen. Beide locaties zijn nieuwbouwwijken (zie paragraaf 3.4). De bouw van de tweekappers voor Blankensgoed is gestagneerd ten opzichte van de oorspronkelijke planning. Blankensgoed Het bestemmingsplan voor Blankensgoed en de beoogde locatie bieden voldoende mogelijkheden voor een optimale supermarkt, met goede ontsluiting, parkeermogelijkheden en bevoorrading. Aangevuld met mogelijk een of twee kleinschalige winkels in het dagelijkse segment en eventueel andere wijkvoorzieningen. De supermarkt biedt hiermee een mooie entree en voorziening voor de nieuwbouwwijk en inwoners uit Voorthuizen. Dit moet nog verwerkt worden in het bestemmingsplan. Holzenbosch Deze nieuwe woonwijk aan de zuidzijde van Voorthuizen wordt naar verwachting vanaf 2015 in fasen gebouwd. Een supermarkt zou ook hier een toevoeging zijn voor de dagelijkse voorzieningen van deze wijk en de inwoners aan de zuidkant van Voorthuizen. Ruimtelijk zijn er voldoende mogelijkheden voor een optimale invulling met een supermarkt en ook hier eventueel andere wijkvoorzieningen en een paar kleinschalige winkels in het dagelijkse segment. Dit moet nog verwerkt worden in het bestemmingsplan. Beide locaties bieden kansen om de inwoners uit Voorthuizen beter te bedienen en de koopkrachttoevloeiing voor Voorthuizen te verhogen.

5.6

Conclusie marktruimte en verplaatsingsbehoefte Aangetoond is dat er in 2020 ongeveer 700 tot 1.400 m² wvo marktruimte in de dagelijkse branche in Voorthuizen is. Er is daarmee ruimte voor toevoeging van een supermarkt. De huidige grootte en locatie van Albert Heijn voldoet niet. Uitbreiden op de huidige locatie of een andere locatie in het centrum is financieel niet haalbaar. Verplaatsing naar een andere meer passende locatie voor een toekomstbestendige Albert Heijn binnen Voorthuizen is daarmee een logische stap. De mening van de huidige bezoekers van Albert Heijn zijn zeer verdeeld over mogelijke verplaatsing, de groep voorstanders is ongeveer net zo groot als de groep tegenstanders. In het volgende hoofdstuk werken wij uit op welke manier het dagelijkse aanbod in Voorthuizen op langere termijn gepositioneerd kan worden. Ook een passende invulling van het huidige pand van Albert Heijn en de positie van het dorpshart komen hierbij aan bod.



6

CONCLUSIES EN ONTWIKKELSTRATEGIE OP HOOFDLIJNEN

Om de consument en toerist in Voorthuizen te blijven bedienen is het organiseren van huisvesting en schaal vergroting voor supermarkten noodzakelijk. Er is marktruimte en er zijn mogelijkheden. Ook is er duidelijk potentie voor meer koopkrachttoevloeiing voor de dagelijkse winkels in Voorthuizen. De invulling van de huidige en nieuwe locatie voor Albert Heijn spelen hierbij een belangrijke rol.

6.1

Albert Heijn in Voorthuizen behouden biedt kansen Met het vertrek van Albert Heijn verliest het centrum een van haar dragers. Gezien de huidige situatie is dit onvermijdbaar, aangezien deze drager niet toekomstbestendig zal kunnen blijven renderen. Voor de langere termijn en voor de hele kern van Voorthuizen biedt nieuwbouw van een volwaardige en eigentijdse supermarkt op een beter passende locatie binnen Voorthuizen kansen. Behoudt van Albert Heijn in Voorthuizen is wenselijk om de consument te kunnen blijven bedienen met haar full-service concept in het hoger supermarkt segment. Dit blijkt uit de onderbenutting van de koopkrachtoevloeiing voor Albert Heijn. Bovendien is er marktruimte voor uitbreiding in het dagelijkse segment.

6.2

Toekomst bestendige structuur: bouwstenen Betere bediening inwoners en toeristen Voor Voorthuizen is het van belang de supermarkt binnen de dorpsgrenzen te behouden. Hiermee worden de inwoners en toeristen bediend met een volwaardige en eigentijdse servicesupermarkt buiten het centrum die goed bereikbaar is en voldoende parkeerplaatsen en bevoorradingsmogelijkheden heeft. Deze locaties zijn beschikbaar in Voorthuizen op Blankensgoed of Holzenbosch. Meer trekkracht en regionale binding dagelijks aanbod Dit kan ook de inwoners en bezoekers/toeristen uit de regio trekken. Op dit moment is de toevloeiing uit deze regio ondermaats, waarschijnlijk omdat het aanbod elders in de regio nu beter voldoet en de huidige supermarkten kleinschaliger zijn. De potentie voor koopkrachttoevloeiing uit de directe omgeving van de kern Voorthuizen wordt nu onderbenut. Dorpshart met meer nadruk op ambiance en vermaak Ook voor het centrum biedt het mogelijke vertrek van Albert Heijn kansen. De parkeerdruk verminderd, de ambiance veranderd (minder druk met boodschappenkarren etc.) en er is ruimte voor een passende recreatieve trekker in het huidig pand van Albert Heijn. Het centrum kan meer inzetten op vermaak en beleving voor de inwoners en toeristen. Het centrum houdt met de aanwezige Super de Boer, Aldi en iets verder gelegen Spar een evenwichtig en gevarieerd aanbod van supermarkten. Deze supermarkten vullen elkaar aan en bieden daarmee een samen een completer aanbod. Deze supermarkten zullen combinatiebezoek met speciaalzaken hebben/houden. Met de verplaatsing en uitbreiding van Albert Heijn ontstaat er een betere spreiding van het dagelijkse aanbod binnen de kern.

6.3

Geen duurzame ontwrichting of precedentwerking door verplaatsing Om van duurzame ontwrichting te kunnen spreken moet sprake zijn van relatief forse overschrijding van het optimale verkoopoppervlak in de betreffende branche. Uit jurisprudentie van de Raad van State blijkt



dat een criterium voor duurzame ontwrichting is of er voor inwoners een voldoende voorzieningenniveau overblijft op een aanvaardbare afstand. Voorkeuren van inwoners, winkeliers etc. spelen hierbij veel minder een rol. Wel dient bij de keuze voor bijvoorbeeld verplaatsing een deugdelijke belangenafweging plaats te vinden door de gemeente. De uitkomsten van een DPO vormen hierbij geen blauwdruk, maar zijn indicatief van aard. Gemotiveerd moet worden of sprake is van een goede ruimtelijke kwaliteit en een goede ruimtelijke ordening. Geen duurzame ontwrichting Een nieuwe vestiging van Albert Heijn aan de rand van de kern leidt niet tot een duurzame ontwrichting van het in het verzorgingsgebied aanwezige voorzieningenniveau. Om van duurzame ontwrichting te kunnen spreken moet sprake zijn van een relatief forse overschrijding van het optimale verkoopoppervlak in de betreffende branche. Uit het voorgaande blijkt dat er in de toekomst ruimte is voor maximaal ongeveer 1.400 m² WVO aan detailhandel in het dagelijkse segment. De bestaande Albert Heijn vestiging in het centrum heeft een oppervlakte van 900 m² WVO. Als deze locatie ingevuld wordt met winkels in het niet-dagelijkse segment zal de marktruimte groter worden. De kans bestaat echter dat zicht op deze locatie opnieuw een supermarkt vestigt, ondanks de slechtere parkeer- en bevoorradingsmogelijkheden. Dit is bestemmingsplantechnisch mogelijk. Daarom gaan wij uit van een maximale marktruimte van ongeveer 1.400 m² WVO in het dagelijkse segment. Op het moment dat het huidige pand met nietdagelijkse detailhandel, dienstverlening of daghoreca wordt ingevuld, wordt de marktruimte daarmee groter. Precedentwerking De vrees bestaat dat het mogelijk maken van een Albert Heijn-supermarkt buiten de kern zou betekenen dat van gemeentewege ook medewerking zou moeten worden verleend aan het verzoek van verplaatsing van een andere supermarkt uit het centrum naar een locatie buiten het centrum. Wij zijn van mening dat de verplaatsing van de Albert Heijn naar een locatie buiten het centrum geen precedentwerking heeft voor andere supermarkten. Indien een verzoek tot verplaatsing naar een locatie buiten het centrum van een andere supermarkt wordt ontvangen kan pas aan dit verzoek worden meegewerkt indien uit onderzoek, waaronder distributie planologisch onderzoek, is gebleken dat een dergelijke verplaatsing in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening en de ruimtelijke kwaliteit en dit gelet op alle ruimtelijk relevante belangen een aanvaardbare situatie oplevert. Voor de goede orde merken wij hierbij op dat concurrentieoverwegingen hierbij geen rol mogen spelen. Een belangrijk middel bij het kunnen onderbouwen van het al dan niet verlenen van planologische medewerking aan het verplaatsen van een supermarkt van het centrum naar een locatie daarbuiten is gemeentelijk detailhandelsbeleid. Bijvoorbeeld in de vorm van het nog vast te stellen nieuwe detailhandelsstructuurvisie uit 2010, waaraan dergelijke initiatieven kunnen worden getoetst.

6.4

Leefbaarheid verbetert De verplaatsing van de Albert Heijn naar een locatie buiten het centrum komt de leefbaarheid van Voorthuizen en de omliggende kernen ten goede. Zoals gezegd valt niet uit te sluiten dat zonder verplaatsing van Albert Heijn over enige tijd Albert Heijn niet meer in Voorthuizen gevestigd blijft. Daarnaast zal door verplaatsing de Albert Heijn de inwoners van Voorthuizen en de omliggende kernen beter kunnen bedienen door de betere bereikbaarheid en ruimere parkeergelegenheid. Dit komt de leefbaarheid van Voorthuizen en deze kernen ten goede. Door het vertrek van een Albert Heijn uit het centrum zal de leefbaarheid van het centrum ook verbeteren, de parkeerdruk neemt immers af en de overlast door bevoorrading van deze supermarkt verdwijnt. Voorthuizen blijft leefbaar als het voorzieningenniveau blijft voldoen aan de eisen van de tijd. Leefbaarheid



is een begrip dat te maken heeft met de beleving die je voelt voor de omgeving. Het is de waardering voor de woonomgeving waarbij voorzieningen een belangrijke rol spelen.

6.5

Positionering centrum Voorthuizen: naar meer verblijfsgemak en authenticiteit Meer inzetten op vermaak en beleving Het centrum van Voorthuizen heeft een hoogwaardige uitstraling, waardoor de verblijfskwaliteit hoog is. Als bezoekers langer blijven en in een passende omgeving, geven zij meer uit. De aanwezigheid van horeca (terras), non-food aanbod (kijken en vergelijken), de markt, evenementen, etc. versterkt dit. Een hoge parkeerdruk en veel boodschappenkarren zijn hierbij juist nadelig. Dorpshart nodigt uit door de ontspannen, gemoedelijke sfeer De ruimtelijke mogelijkheden voor de noodzakelijke modernisering van het boodschappenaanbod zijn minimaal. De Albert Heijn verdwijnt hierdoor uit het centrum. De keuze voor positionering van het centrum als verblijfscentrum biedt mogelijkheden. Invulling van het huidige pand van Albert Heijn met een trekker in het recreatieve segment (en zeker niet met een andere supermarkt) heeft hierbij de voorkeur. Authenticiteit Voorthuizen is een dorp waar naast enkele landelijke ketens ook nog relatief veel lokale middenstanders aanwezig zijn. Zij bepalen de couleur locale en geven kleur en identiteit aan het dorpshart. In de mode & luxe en vrije tijd branches is de filialiseringsgraad in Voorthuizen minder dan gemiddeld. Uit de trends blijkt dat de consument behoefte heeft aan authenticiteit, persoonlijk contact en lokale producten. Voorthuizen kan meer inzetten op dit sterke punt. Dit betekent inzetten op een versterking van een voor toeristen aantrekkelijke winkelgebied, zonder dat de dagelijkse voorzieningen in de vorm van winkels en ambulante handel in gevaar gebracht wordt. Door te blijven inspelen op landelijke trends en ontwikkelingen zoals vermaak en beleving blijft Voorthuizen een attractief centrum voor haar inwoners en bezoekers.

6.6

Verplaatsing mogelijk Een passende invulling van het huidige pand is essentieel. De punten spelen hierbij een rol: • De huidige locatie voldoet niet aan de eisen voor het full-service concept van Albert Heijn. De vraag is in hoeverre deze locatie voor andere supermarkten voldoet, vanwege het gebrek aan ruimte voor parkeren en bevoorrading, naast de kleinschaligheid van het verkoopvloeroppervlakte. De ruimtelijke kwaliteit voldoet waarschijnlijk voor concurrerende supermarkten ook niet. Invulling van het pand met een of meerdere winkels in niet-dagelijkse segment past meer in het dorpse toeristische karakter en zorgt bovendien voor minder overlast. De toekomstwaarde voor het centrum van Voorthuizen ligt meer op versterking van recreatieve en toeristische karakter. • Albert Heijn is op de nieuwe locatie binnen Voorthuizen een aanvulling van de voorzieningen in het centrum. Dit is mogelijk op de nieuwbouwlocaties Blankensgoed of Holzenbosch in het noordelijke respectievelijke zuidelijke deel van Voorthuizen. Dit betekent een invulling met een eigentijdse supermarkt met hooguit 1 of 2 andere kleinschalige winkels in het dagelijkse segment en eventuele voorzieningen.

6.7

Invulling huidige locatie Invulling van het huidige pand van Albert Heijn met een trekker in het recreatieve segment is essentieel om het centrum als recreatief winkelgebied te versterken. Een andere supermarkt zal dezelfde problemen met parkeren, laden- lossen en verkoopvloeroppervlakte tegen komen (op termijn). Wij denken aan de volgende winkels:



-

12

HEMA Gemaksconcept convenience gerichte producten als verse koffie, sappen, belegde broodjes en meeneemmaaltijden Food-court met diverse speciaalzaken Outdoor winkel met wandelen kampeerartikelen, gericht op het buitenleven Cultureel, ambachtelijk concept met bijvoorbeeld streekproducten van de Veluwe inclusief ruimte voor workshops, exposities etc., Woonaccessoires en huishoudelijke artikelen, bijvoorbeeld een kadowinkel, Xenos o.i.d.. In bijlage 8 geven wij een toelichting over bovengenoemde winkels.

12

Tijdens het opstellen van deze rapportage ontvingen wij het bericht dat HEMA zich op een andere locatie in het

centrum van Voorthuizen zal gaan vestigen. Of de bouwvergunning hiervoor verleend wordt en op welke termijn dit zal plaatsvinden is onduidelijk.



COLOFON

AH in Voorthuizen BA4560-101-100 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf


: : : : : : : : : : :

Albert Heijn in Voorthuizen 28 pagina's Titia Koningen, Caroline Rindertsma Tom Straeter Caroline Rindertsma Johan Moolenaar 31 maart 2011


BIJLAGE 1: BEGRIPPENLIJST

Begrip

Omschrijving

Assortiment

Het geheel van producten/ soorten/ klassen/ merken dat een onderneming

Bestedingspotentieel

Totaal aan winkelbestedingen die door de bewoners van een bepaald gebied

aanbiedt. gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolume. Branche

Een groep bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. warenhuizen).

BVO: Bruto vloeroppervlak

Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Dagelijkse artikelen

Voedings- en genotsmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

Detailhandel

Detailhandel is het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan

DPO

Distributie Planologisch Onderzoek. Onderzoek van wijzigingen in de

de consument. Het is een sector die bestaat uit verschillende branches. voorzieningenstructuur. Bij een dpo staan twee doelstellingen centraal: a) het verkrijgen van inzicht in de ruimtelijke kwaliteit van de verzorging en b) het verkrijgen van inzicht in de rentabiliteit van ondernemingen. In beide gevallen dient het inzicht gerelateerd te worden aan de potentiële planologische maatregelen die genomen kunnen worden (Voogd, 1999). Draagvlak

Het totale aantal klanten van een aankoopplaats, bestaande uit klanten uit koopkrachtbinding en klanten uit koopkrachttoevloeiing.

Feitelijke vloerproductiviteit

Wordt berekend door vermenigvuldigen van inwoneraantallen met kooporiëntatie percentages en met toonbankbestedingen, waarna het verkregen getal, gedeeld door het aanwezige wvo of bvo, de omzet per vierkante meter (voor de betreffende branchecategorie of winkelgebied) oplevert (Voogd, 1999).

Franchise- of filiaalbedrijven

Ondernemingen met franchising die twee of meer eigen filialen hebben, aangevuld met winkels van franchisenemers.

Grootschalige detailhandelsvestiging (GDV) Detailhandelsvestigingen die niet onder de PDV-branches vallen, maar groter zijn dan 1.500 m² wvo per unit. Grootschalige detailhandelslocatie

De door de lokale overheid aangemerkte vestigingsgebieden binnen de gemeente ten behoeve van GDV-ontwikkelingen.

Horeca

De benaming voor de bedrijfstak van ondernemingen welke gericht zijn op het bedrijfsmatig verstrekken van dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse, dan wel het verschaffen van logies of de combinatie daarvan (Keeris, 2001).

Koopkrachtafvloeiing

De koopkrachtafvloeiing geeft aan in hoeverre de bestedingen van de eigen inwoners afvloeien naar de winkelcentra in de omgeving.

BA4560-101-100- 1 -

Koopkrachtbinding

De koopkrachtbinding geeft uiteindelijk aan in welke mate de consument

Koopkrachttoevloeiing

Mate waarin een aankoopplaats koopstromen uit andere plaatsen aantrekt, in

gebruik maakt van het winkelbestand in de eigen woonplaats. dit rapport uitgedrukt als percentage van de totale koopstromen die door de aankoopplaats worden aangetrokken en gespecificeerd naar plaats van herkomst. Koopstroom

Mate waarin men in een aankoopplaats naar herkomst bepaalde artikelen

Niet-dagelijkse artikelen

Alle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelen.

koopt. Normatieve vloerproductiviteit

De vloerproductiviteit die op basis van veelal landelijke of regionale cijfers wordt samengesteld en die als vergelijkingsbasis wordt gehanteerd bij de analyse (Voogd, 1999)

Perifeer gebied

Alle terreinen of locaties binnen de bebouwde kom, welke niet binnen een bestaand of gepland winkelgebied liggen of in het onmiddellijk daaraan grenzende gebied (Keeris, 2001).

Perifere detailhandel vestiging

(PDV) Detailhandelsvorm in de volgende branches: grove bouwmaterialen, branden explosiegevaarlijke stoffen, auto’s, boten, caravans, bouwmarkten, tuincentra, woninginrichting, keukens, sanitair, fietsen. Dit zijn de branches uit het “oude” rijksbeleid inzake perifere detailhandel en die over het algemeen vanwege verkoop van volumineuze artikelen of verkoop van branden explosiegevaarlijke stoffen niet in de “traditionele” bestaande winkelcentra gevestigd werden.

Verzorgingsgebied

Een begrip waarmee het gebied wordt aangeduid waarvan de inwoners zorgen voor het draagvlak onder het in dat gebied gesitueerde betreffende winkelapparaat (Keeris, 2001).

Vloerproductiviteit

Gemiddelde omzet in gevestigde winkel per m² winkelvloeroppervlak (WVO)

Volumineuze detailhandel

Een algemeen gehanteerde benaming voor een verblijfsobject dat in het bestemmingsplan is aangewezen voor de functiegroep detailhandel, ten behoeve van voornamelijk omvangrijke roerende zaken (Keeris, 2001).

VVO: Verhuurbaar vloeroppervlak

Het deel van de winkelruimte waar huur voor betaald wordt. Dit is in grote lijnen het WVO vermeerderd met magazijnen personeelsruimte.

Winkel

Ieder voor het publiek vrij toegankelijk pand dat bedoeld is voor de verkoop van detailhandelsartikelen en dat een verkoopoppervlakte van minimaal 10 m² in gebruik heeft of in geval van leegstand, zal krijgen.

Woonboulevard (algemeen)

Een zelfstandige locatie van winkels met een oppervlakte van minimaal 10.000 m² wvo wonen; meubelen, slaapkamers/bedden/babywoonwinkels, keukens/badkamers, woondecoratie/woningtextiel/woninginrichting, parket/laminaat/tegels, verlichting. Eventueel is dit aangevuld met andere niet-wonen vestigingen. Er is een minimaal aanbod van 5 woonwinkels, en alle winkels zijn op onderlinge loopafstand.

WVO: Winkel vloeroppervlak

Het gaat hier om alle overdekte, voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimte. Dit is ook de (zichtbare) ruimte achter de toonbank en de etalage, maar bijvoorbeeld niet de personeelsruimten, magazijnen en buitenverkopen. Voor tuincentra gaat het daarnaast specifiek om verwarmde overdekte ruimte.

BA4560-101-100- 2 -

BIJLAGE 2: GERAADPLEEGDE BRONNEN

– – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

AH.nl (2011) BRO (2006), Detailhandelsstructuurvisie kern Barneveld. BRO (2006), DPO Supermarktstructuur. CBW Mitex & HBD (2010), Retail 2020. Centraal Bureau voor de Statistiek (2011), CBS Statline (Wijk & Buurt). Provincie Gelderland, Detailhandelsvisie. DHV (2010), Passantenonderzoek Baarn Centrum. DTNP (2010), Effecten verplaatsing Albert Heijn Voorthuizen. DTNP (2011), Supermarktonderzoek. DTNP (2011), Supermarkt redder van speciaalzaken. Ecorys (2010), Detailhandelsvisie Voorthuizen, winkelen in harmonie. Gfk Panel Services (2011). HBD (2005), Bestedingen en Marktaandelen. HBD (2010), Omzetkengetallen – ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek. IDC (2010) Retail Insights. ING Economisch Bureau (2011). Jilesen & DTNP (2010), Centrumvisie Boekel – de rol van supermarkten. Locatus (2011), Locatus Online Benchmark Verkenner. Ministerie van Vrom (2006), Nota Ruimte – Ruimte voor ontwikkeling. Nederland (2007), Structuurnota tuinbranche omslag & binnenwerk. RBOI (2009), Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel en voorzieningen Sint-Michielsgestel. RBOI (2010), DPO Supermarkten Sluis, Detailhandelsvisie Cadzand-Bad. Seinpost (2008), Toeristisch recreatief ontwikkelingsplan Barneveld. Thuiswinkel.org (2010).

BA4560-101-100- 3 -

BIJLAGE 3: DPO METHODIEK

Het DPO becijfert in dit onderzoek de theoretisch haalbare omvang van de dagelijkse sector in Voorthuizen op basis van de volgende input: 1.

Locatieanalyse: de locatie is belangrijk, omdat de locatie van grote invloed is op het Verzorgingsbereik.

2.

Vraaganalyse: er wordt vastgesteld hoe groot de bevolkingsomvang is en daarmee het aantal potentiële consumenten. Door het aantal inwoners te vermenigvuldigen met het bestedingsbedrag per inwoner, wordt het bestedingspotentieel binnen het verzorgingsgebied berekend. Dit is nog niet het omzetvolume, omdat niet iedere inwoner in het verzorgingsgebied de inkopen bij de winkels in het eigen verzorgingsgebied zal doen. Een deel van de bestedingen vloeit af naar winkels buiten het verzorgingsgebied.

3.

Concurrentieanalyse: uit de concurrentieanalyse blijkt met welk ander aanbod rekening moet worden gehouden. De koopkrachtbinding geeft hierbij aan welk deel van de bestedingen van de inwoners terecht komt bij concurrenten in het verzorgingsgebied. Door dit percentage te vermenigvuldigen met het bestedingspotentieel, kan het omzetpotentieel voor de dagelijkse sector worden berekend in Voorthuizen en omgeving.

Daarnaast vindt er toevloeiing plaats, namelijk dat deel van de bestedingen dat wordt gedaan door consumenten van buiten het verzorgingsgebied. Door het totale omzetpotentieel (dus inclusief toevloeiing) te delen door de normatieve vloerproductiviteit (verwachte omzet per m² winkelvloeroppervlak), kan de marktruimte voor de dagelijkse sector worden aangegeven. De berekende marktruimte, vermindert met het huidige aanbod, geeft de theoretische uitbreidingsruimte aan. Voor het bepalen van de distributieve marktruimte was het tot voor kort gangbaar om aan de hand van 13 bestedingscijfers de marktruimte te bepalen. In 2008 zijn het HBD en de grootste onderzoekbureaus overeengekomen om met ingang van het najaar van 2009 niet langer uit te gaan van bestedingen maar van omzetkengetallen. Hiervoor publiceert het HBD eenmaal per jaar een overzicht van de omzetkengetallen in de detailhandel. De omzetkengetallen die het HBD publiceert beperken zich tot het niveau van hoofdbranches. Een DPO is een methode waarmee inzicht wordt verkregen in de marktruimte voor detailhandel. De uitkomsten van een DPO vormen geen blauwdruk, maar zijn indicatief van aard. DHV kan dan ook niet aansprakelijk worden gesteld voor de uitkomsten van het onderzoek. Het in dit onderzoek uitgevoerde DPO geeft inzicht in de marktruimte voor de dagelijkse branche in Voorthuizen.

13

HBD = Hoofdbedrijfschap Detailhandel

BA4560-101-100- 4 -

BIJLAGE 4: AANBOD LEVENSMIDDELEN IN REGIO Kern

Voorthuizen

Aantal verkooppunten levensmiddelen

Aantal m² WVO levensmiddelen

Gemiddeld aantal m² WVO per VKP levensmiddelen

15

3.211

214

Garderen

7

980

140

Stroe

2

310

155

Terschuur

0

0

0

Zwartebroek

2

408

204

Uddel

6

949

158

Onderstaande figuur toont de spreiding van het aantal Albert Heijn-vestigingen in de regio aan. Bron AH.nl

BIJLAGE 5: BENCHMARK AANTAL VERKOOPPUNTEN

Indien vergeleken wordt op het aantal verkooppunten per 1.000 inwoners, blijkt het aanbod in de dagelijkse, mode & luxe en vrije tijd branches in Voorthuizen gelijk te zijn aan die in Nederland en sterk gelijkend op die in Lunteren, Rhenen en Woudenberg (zie tabel X). Tabel X - Het aantal verkooppunten per 1.000 inwoners, naar hoofdbranche Gemeente Voorthuizen

Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd

2

2

1

BA4560-101-100- 5 -

Lunteren

2

1

0

Rhenen

2

2

0

Woudenberg

2

2

0

2

2

1

Nederlandse gemeenten 10.000 – 15.000 inwoners Bron: Locatus, 2011 (bewerking DHV).

BIJLAGE 6: TOERISME EN SEIZOENSGEBONDEN SUPERMARKTEN

Recreanten in Nederland geven tijdens een vrijetijdsactiviteit van twee uur of langer gemiddeld € 18 uit. Op de Veluwe ligt dit bedrag lager, namelijk € 13, misschien omdat juist relatief goedkope activiteiten zoals fietsen en wandelen op de Veluwe veel ondernomen worden. Figuur X

Gemiddelde bestedingen per soort vrijetijdsactiviteit in Gelderland 2008-2009

Bron: provincie Gelderland en CVTO

De gemiddelde uitgaven aan de verschillende vrijetijdsactiviteiten (van minimaal twee uur) lopen in Gelderland uiteen, zoals te zien is in bovenstaande grafiek. Nederlanders besteden relatief veel geld per persoon als zij gaan winkelen, wellnessactiviteiten ondernemen of als zij een evenement bezoeken. Tijdens buitenrecreatieve activiteiten wordt per persoon minder besteed maar deze activiteiten worden 14 juist wel relatief vaak ondernomen in Gelderland (CVTO, 2009).

14

Trendrapport Vrijetijdssector – Veluwe 2010 GOBT

BA4560-101-100- 6 -

BIJLAGE 7: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

De ontwikkeling van de detailhandelsomzet is sterk verbonden met de economische groei. Als consumenten meer kopen, stimuleert dat de economie. Als het consumentenvertrouwen afneemt stellen consumenten grote aankopen uit of af en sparen meer. Op het moment dat het consumentenvertrouwen weer toeneemt, zullen ook de bestedingen in detailhandel weer toenemen. De crisis speelt vooral op middellange termijn een rol van betekenis en de effecten verschillen niet alleen per branche, maar ook sterk per individuele winkel. Naar verwachting zal de omzet zich stabiliseren. De consument blijft de hand op de knip houden en grotere investeringen uitstellen. Beleveniseconomie: de trend zet door Consumenten zoeken enerzijds naar snelle dienstverlening, maar hechten anderzijds steeds meer waarde aan ‘belevenissen’. Dit betekent dat niet enkel het product of de dienst centraal staat, maar de hele entourage. De beleving van de consument is dus ook meer en meer centraal komen te staan in het aanbod. Food, entertainment en leisure gaan hier hand in hand. Winkel- en vrijetijdscentra onderscheiden zich in toenemende mate naar hun thema en hun doelgroep. Voorbeelden zijn kinderwinkelcentra of een jongerenstrand. Momentconsumentisme: gemak en vermaak Individualisering en globalisering zorgen er o.a. voor dat de consument van nu en in de toekomst sterk veranderlijk blijft. Maatschappelijke ontwikkelingen (arbeidsparticipatie, vergrijzing, huishoudengrootte en de multiculturele samenleving) zorgen voor een ontwikkeling in termen van ‘momentconsumentisme’. Andere vormen van samenleven, consumeren en beleven hebben hun weerslag op het gedrag van de consument. Het ruimtelijke koopgedrag vertaalt zich op hoofdlijnen in termen van ‘gemak’ en ‘vermaak’. Gemak betekent daarbij alles wat je nodig hebt compleet en dicht bij elkaar, met als kernwoorden efficiëntie en bereikbaarheid (doelgericht aankopen en boodschappen doen). Vermaak betekent dat het meer gaat om de sfeer en de beleving (recreatief winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding, jezelf verwennen) waarin je bepaalde aankopen wilt doen die passen bij de stemming van het koopgedrag. Voor kernen met een grootte zoals Voorthuizen, betekent dit dat of ingezet meer moet worden op gemak (alles bij elkaar, bereikbaar, voldoende parkeren) of meer op vermaak (vergelijken, bijzonder aanbod, evenementen, horeca etc.) Vergrijzing en krimp De ouderen vormen een steeds grotere doelgroep voor de retail in de komende decennia. Vooral de nieuwe generatie ouderen zijn koopkrachtig, gedragen en voelen zich jong. Het uitgavenpatroon wordt mede bepaald door hun leeftijd, gezondheid, inkomen en hoeveelheid vrije tijd. De vraag naar service en aandacht neemt met het klimmen van de leeftijd wel sterk toe. Luxe, comfort en gemak zijn belangrijk voor de oudere doelgroepen, evenals behoefte aan bereikbaarheid, veiligheid en hulpvaardig personeel. Kernbegrippen zijn gastvrijheid, gemak en service. Service demand heeft niet alleen betrekking op individuele winkels. Winkelgebieden kunnen hierin als geheel ook voorzien. Denk bijvoorbeeld aan parkeergarages met bredere paden en een duidelijke signalering van vrije plaatsen. Consument is en blijft mobiel Uit het Mobiliteitsonderzoek van Rijkswaterstaat (2006) blijkt dat de auto het meest gebruikte vervoermiddel is voor winkelen (47%), gevolgd door de fiets (29%). Door een grotere mobiliteit is het referentiekader van de consumenten in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting en uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit)

BA4560-101-100- 7 -

aspecten worden hierdoor belangrijker. De consument is tevens bereid langere afstanden af te leggen om een winkelgebied van zijn keuze te bereiken. Dit betekent dat winkelgebieden naast een compleet aanbod ook goed bereikbaar moeten zijn. Voor gemakcentra (o.a. boodschappencentra) is voldoende parkeergelegenheden noodzaak. Supermarkten opteren steeds vaker een locatie buiten de reguliere winkelgebieden Bij vermaakcentra speelt beleving, sfeer en differentiatie van winkelaanbod een belangrijke rol in de keuze en bereidheid om een winkelgebied te bezoeken. Internetwinkelen De omzet van internetwinkels in Nederland is in 2009 met 17% gegroeid. In totaal kochten consumenten 15 voor € 6,4 miljard aan producten en diensten . Volgens Thuiswinkel.org maken internetaankopen nu 7% van de totale detailhandelsomzet uit. Reizen, inclusief vliegtickets, hotels en pakketreizen, vormen het 16 belangrijkste segment op internet (44% van de totale omzet), gevolgd door telecom en kleding . Internetwinkelen is structureel en zal in marktaandeel toenemen. Vooral de segmenten niet-dagelijks en doelgericht krijgen hiermee te maken. De dagelijkse aankopen worden nog in zeer beperkte mate via internet aangeschaft. 17 Internet als verkoopkanaal biedt veel nieuwe mogelijkheden in de retail. Als winkeliers in Voorthuizen in staat zijn om online en offline verkoopkanalen op elkaar af te stemmen en daarmee de klant op elk moment te bedienen. De online bestelling laten afhalen in de winkel, het leveren van service, groupgifting en de klant het product laten zien, voelen en passen in de winkel, levert een toegevoegde waarde. Zichtbaarheid en marketing via internet is daarbij een eerste stap. De multichannel-consument spendeert gemiddeld 15 tot 30 % meer bij een retailer 18 dan klanten die maar één kanaal gebruiken . Bestedingspatroon en winkelkeuze Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen doen, ook bij de supermarkt, wel is het bestede bedrag per persoon toegenomen. De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van ruime keus). De consument stelt steeds hogere eisen aan de keuzemogelijkheid in supermarkten (volledig assortiment), maar de prijs heeft wel aan belang gewonnen. Deze prijsbewuste consument is sterk op discounters georiënteerd. Zeker in de dagelijkse sector doet de consumenten bestedingen echter nog steeds en in toenemende mate dicht bij huis. Dit aanbod blijft dan ook (mits voldoet aan het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern perspectief behouden. De supermarkten wisten 2010 knallend af te sluiten met een zeer sterke omzetgroei in december. Het slechte weer speelde de supers in de kaart ten koste van markt en speciaalzaken. Ook initiatieven op het gebied van assortiment (zoals luxe kant-en-klaar kerstdiners) deden de omzet stijgen. Daarmee werd over het gehele jaar toch nog 1,2% groei bewerkstelligd. Dit is echter wel beduidend minder dan in voorgaande jaren. Daar komt bij dat de totale omzet voor een groter deel afhankelijk is geworden van promoties. Volgens GfK steeg het promoaandeel van 14,7% in 2009 naar 16,4% in 2010. In de komende 2 jaar moeten supermarkten rekening houden met een relatief geringe groei van de markt. Voor 2011 verwacht ING een groei van 1,5%, die op het conto geschreven kan worden van stijgende prijzen van voedingsmiddelen. In 2012 loopt de groei, dankzij zowel volume als prijs, iets verder op. Gezien de huidige concurrentiestrijd onder supers en de zoektocht naar marktaandeel zal het promoaandeel vermoedelijk

15 16

17 18

Bron: Thuiswinkel.org, maart 2010 Bron: Thuiswinkel.org, september 2010 Retail 2020, brancheorganisatie CBW-Mitex en HBD, november 2010

IDC Retail Insights

BA4560-101-100- 8 -

snel doorstijgen richting 20%. Marges zullen nog meer onder druk komen te staan, mede door een verdere 19 stijging van voedselprijzen . Schaalvergroting zet door De trend schaalvergroting zet door. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter verkoopoppervlak nodig. De effecten van schaalvergroting als het gaat om door de consument gevraagde kwaliteit en compleetheid zien we in de detailhandelsstructuur door het verdwijnen van kleinschalige winkels en vooral zelfstandigen. De supermarktsector is zowel in schaalvergroting als formuleontwikkeling en klantenbediening (openingstijden) de grote gangmaker. In grote steden maken supermarkten een schaalsprong tot megasupermarkten, maar ook in kleinere plaatsen is duidelijk een schaalsprong zichtbaar. De tegentrend is schaalverkleining, evenals superspecialisatie. Steeds vaker duiken winkels op met een zeer specialistisch of bijzonder assortiment. Branchevervaging In Nederland zien we steeds meer formules die hun omzet vergroten door doorvoering van branchevervaging. Dit geldt enerzijds voor de combinaties van recreatief en doelgericht aanbod (onder andere bouwmarkten, sanitair, woonwinkels). Anderzijds komen we ook combinaties tegen van de dagelijkse en niet dagelijkse sector (supermarkten bieden mobiele telefoons aan). Vooral discounters bieden vaak op actiematige wijze non-food artikelen aan. Globaal en gemiddeld bestaat ca. 14% van de 20 supermarktomzet uit producten die niet tot de dagelijkse artikelen behoren Verzorgingsgebied en marktaandeel Supermarkten hebben steeds minder ieder hun eigen afgebakende verzorgingsgebied en de grootste supermarkten hebben vaak een aanvullende functie (een soort paraplufunctie) ten opzichte van de kleinere supers. Het gaat bij dit laatste meestal om centrumsupermarkten, maar dit kan ook opgaan voor megasupermarkten. Het marktaandeel van supermarkten in de dagelijkse artikelen sector neemt toe, in het bijzonder van de discounters. Mede hierdoor krimpt het aantal speciaalzaken. Supers verdwijnen uit kleine kernen Als gevolg van de genoemde trends zien we dat het Nederlandse winkellandschap aan het veranderen is. Individualisering en globalisering zorgen er voor dat consumentenvoorkeuren steeds meer divers en minder voorspelbaar worden. Door toegenomen kennis over producten, winkels en winkelgebieden in combinatie met mobiliteit leggen zij makkelijker grotere afstanden af (als het gaat om winkelen en in mindere mate boodschappen doen). Samen met ontwikkelingen als schaalvergroting, filialisering en internetwinkels is de kwetsbaarheid van de fijnmazige winkelstructuur steeds zichtbaarder geworden. Door krimp is en wordt deze structuur nog kwetsbaarder. Dit uit zich tevens in toenemende kwetsbaarheid van voorzieningenstructuur in kleine kernen en op buurt/wijkniveau door dat supermarkten en andere winkels verdwijnen uit kleine kernen met minder dan 5.000 inwoners. Dit speelt vooral in primaire en secundaire krimpregio’s. De verwachting is dat deze de komende jaren verschuift richting 10.000 inwoners als economische basis voor supermarkt en compleet primair aanbod voor dagelijks en niet-dagelijks (frequent) winkelaanbod. Behalve kleine kernen gaan ook kleinere plaatsen tot de categorie behoren waar een voldoende economische basis hiervoor ontbreekt. Supermarkt belangrijker als publiekstrekker in boodschappencentrum De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn belangrijk voor de trekkracht van een boodschappencentrum. Het aandeel van de supermarkt in de totale foodbestedingen is sterk toegenomen 19 20

ING Economisch Bureau, 18 febr 2011 Bron: HBD, Bestedingen en Marktaandelen, cijfers over 2005

BA4560-101-100- 9 -

ten koste van speciaalzaken. Dit komt door de schaalvergroting en meer aandacht voor vers in supermarkten. Speciaalzaken krijgen het steeds moeilijker. Tegelijkertijd zorgen supermarkten in een winkelcentrum voor grote bezoekersstromen waar speciaalzaken van kunnen profiteren. Uit onderzoek blijkt dat ¾ van de bezoekers aan supermarkten in dorps- en wijkcentra ook één of meer van de nabije 21 speciaalzaken bezoekt, mits deze zichtbaar en op zeer korte afstand liggen van de supermarkt . Positionering supermarkten De positie van de Nederlandse supermarkten, uitgezet naar servicegraad en voordeelniveau. Het aspect ‘vriendelijkheid van het personeel’ komt niet in deze posities tot uitdrukking. Bovenin de supermarkten die door de eigen klanten gewaardeerd worden om hun lage prijzen en aantrekkelijke aanbiedingen, rechts de winkels die gewaardeerd worden om hun hoge servicegraad. Albert Heijn is in de prijzenoorlog naar boven opgeschoven, dat wil zeggen: klanten hebben een hogere waardering voor het prijsniveau en de aanbiedingen van Albert Heijn gekregen, evenals de waardering op service (de horizontale as). Albert Heijn XL wordt hoger gewaardeerd op service (ligt meer naar rechts) dan de gewone supermarkten van Albert Heijn. Spar en Super de Boer hebben het moeilijk; klanten vinden de winkels duur en weinig service bieden. Figuur X

Positionering supermarkten, december 2010

Bron: GFK Panel Services, op basis van onderzoek onder 6.000 huishoudens

Sinds 2003 is er veel veranderd. Aldi en Dirk leveren in op prijs, terwijl Lidl flinke sprongen maakt op service. Jumbo, C1000, Plus en Super de Boer doen het op zowel prijs als service minder dan zeven jaar geleden. Albert Heijn doet het op service verhoudingsgewijs iets minder, maar maakt dit met de reuzensprong in prijs meer dan goed. De XL’s worden sinds 2009 meegenomen in het onderzoek. De megawinkels doen het vooral goed op service.

21

Uit: Centrumvisie Boekel juli 2010, Jilesen/DTNP (2010), De rol van supermarkten

BA4560-101-100- 10 -

Figuur X

Positionering supermarkten 2003 vs 2010

Bron: Gfk Panel Services, 2011. De consumenten zijn tevreden over zowel de prijs als de service van de Albert Heijn supermarkten. Voor Voorthuizen zou dit kunnen betekenen dat het hebben van een Albert Heijn binnen de kern van meerwaarde is voor de inwoners.

BA4560-101-100- 11 -

BIJLAGE 8: INVULLING HUIDIGE PAND HEMA Schaalvergroting vindt ook plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer ketenbedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen. De filialiseringsgraad van met name de dure A1-locaties stijgt daardoor. Zo zoekt Hema tegenwoordig al naar mogelijkheden voor vestiging in de kernwinkelgebieden van plaatsen met minder dan 10.000 inwoners. Voorheen lieten ketenbedrijven als Hema dergelijke 'kleine' plaatsen links liggen. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Zo zorgt de komst van, bijvoorbeeld, Hema voor hernieuwde toeloop naar een 22 winkelcentrum . • Kleine wijkwinkel: Van deze nieuwe winkelvarianten van HEMA brengen de formule in een groeiversnelling. Met name de komst van kleinere wijkwinkels draagt hier aan bij. Hiervan worden er in België en Nederland jaarlijks zo'n vijftig geopend. • Hema-gemakswinkel: Ook gaat de warenhuisketen de strijd aan met supermarkten. In zeven pilotwinkels, mini-markten, worden verse foodproducten verkocht. De mini-markten van de Hema staan in Amstelveen, Amsterdam (twee), Den Haag, Nijmegen, Rotterdam en Utrecht. In de winkels worden behalve kant-en-klare maaltijden ook verse producten zoals groenten, fruit en vlees verkocht. Spar Spar focust in ons land al op het segment `buurtsupers` en is groot in wijken en dorpen met 2.000 tot 4.000 inwoners. Wijken en dorpen waar andere supermarktketens vanwege het geringe inwoneraantal geen succesvolle exploitatie kunnen draaien. Met winkels tussen 150 en 600 m² vloeroppervlakte lukt Spar dit wel. De ambitie van Spar is `de absolute nummer één` te worden binnen het buurtsupersegment. Daarvoor heeft Spar zijn zogenaamde Champions League formule, een concept dat breed wordt uitgerold door het hele land. Deze Champions League formule is zeer geschikt als buurtsuper, maar niet ideaal voor een binnenstedelijke omgeving. Speciaal voor die gebieden heeft Spar nu een nieuw concept geïntroduceerd met de werknaam Spar city store. De eerste Spar volgens dit concept is geopend in Glashaven in hartje Rotterdam. In het gemaksconcept zal een bepaald supermarktassortiment zijn plaats hebben, maar daarnaast wordt er ook ruimte gecreëerd voor diverse op convenience gerichte formules als verse koffie, sappen, belegde broodjes en meeneemmaaltijden. In stadscentra heb je buurtbewoners, mensen die er werken en passanten. De verdeling van die groepen over de klantenstroom kan per locatie verschillen en de toepassing van de verschillende modules dus ook. Food-court met diverse speciaalzaken Een food-court met diverse (vers)speciaalzaken met een horecafunctie daarnaast is een uitstekend voorbeeld van het combineren van gemak en vermaak. Er zal een aantrekkelijk verblijfsplein ontstaan, dat in staat zou kunnen zijn om voldoende trekkracht te genereren. Outdoor, detailhandel gericht op Veluwe en buitenleven Outdoor – Kampeer- en wandelspullen, bijvoorbeeld Beversport. Eventueel in combinatie met een VVV of sportzaak, m.n. voor recreatief fietsen. Cultureel, ambachtelijk, streekproducten Streekproducten van de Veluwe, inclusief workshops etc.

22

Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel en voorzieningen Sint-Michielsgestel, RBOI 2009

BA4560-101-100- 12 -

Albert Heijn in Voorthuizen

Recommend Documents