MEGASUPERMARKT SUGAR CITY HAALBAARHEID EN EFFECTEN

MEGASUPERMARKT SUGAR CITY HAALBAARHEID EN EFFECTEN

In opdracht van:

uitvoering:

Sugar City Investments bv Postbus 31 2050 AA Overveen

CityWorks Postbus 81 2501 CB Den Haag

t 023-5264949 e [email protected] w www.cobraspen.nl

070-3897627 [email protected] www.cityworks.nl

december 2005 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande toestemming van CityWorks en Sugar City Investments bv

CityWorks

ii

Inhoudsopgave 1 Inleiding .................................................................................. 3 1.1 1.2 1.3 1.4

Achtergrond........................................................................ 3 Uw plannen ........................................................................ 3 Visie op de vraagstelling....................................................... 5 Werkwijze .......................................................................... 5

2 Trends en ontwikkelingen ....................................................... 7 2.1 Opkomst megasupermarkten ................................................ 7 2.2 Wat wil de consument? ........................................................ 9

3 Ervaringen elders .................................................................. 10 3.1 Buitenlandse voorbeelden................................................... 10 3.2 Hypermarkten in Nederland ................................................ 10 3.3 Recente ontwikkelingen...................................................... 11

4 De winkelstructuur in de regio .............................................. 13 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Verwacht marktgebied ....................................................... 13 Aanbod in het marktgebied................................................. 15 Zwanenburg ..................................................................... 16 Haarlemmerliede en Spaarnwoude....................................... 17 Haarlemmermeer .............................................................. 17 Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer..................................... 17

5 Effecten in beeld ................................................................... 19 5.1 Effecten in het gehele marktgebied...................................... 19 5.2 Effecten voor Zwanenburg en Haarlemmerliede..................... 20 5.3 Meerwaarde voor Sugar City ............................................... 22

CityWorks

2

1 Inleiding Vanaf 2000 wordt gewerkt aan de herontwikkeling van de voormalige Suikerfabriek in Halfweg. Inzet is een ontwikkeling die het terrein nieuw leven inblaast in de vorm van een retail- en leisurecomplex. Functies waaraan gedacht wordt zijn een megabioscoop, casino, outletwinkels, grootschalige en kleinschalige detailhandel, horeca en uitgaansvoorzieningen. Daarnaast wordt gedacht aan een jachthaven. Tevens zullen kantoren deel gaan uitmaken van het plangebied.

1.1 Achtergrond In de afgelopen periode is gewerkt aan de voorbereiding van de herontwikkeling. Met het masterplan is een cruciale stap gezet in het ontwikkelingsproces. Om de juridisch-planologische procedures te kunnen doorlopen is door Bureau Goudappel Coffeng een marktverkenning -met als titel ‘dpo Sugar City’- opgesteld voor de consumentgerichte voorzieningen. Een supermarkt is in deze studie slechts summier aan de orde gesteld. Bij de ontwikkelaar wordt evenwel serieus nagedacht over een megasupermarkt van circa 4.000 m² bvo als onderdeel van het te realiseren concept. De komst van (mega)supermarkten op dit type locaties gaat altijd gepaard met veel weerstanden en discussies. Om met deze weerstanden om te gaan is een gedegen inzicht vereist in de haalbaarheid en effecten. Juist de komst van een megasupermarkt vraagt om een aantal redenen om een gedetailleerde afweging:
een supermarkt behoort tot het basisvoorzieningenpakket. Eventuele uitval van aanbod grijpt directer in op de verzorgingsstructuur voor de consument dan uitval van bijvoorbeeld een bouwmarkt;
supermarkten behoren tot de trekkers voor buurten wijkwinkelcentra. Mogelijke uitval van een supermarkt in zo’n centrum kan directe consequenties hebben voor de levensvatbaarheid van het gehele centrum;
een supermarkt behoort niet tot de branches die zich volgens het gemeentelijk beleid inzake perifere detailhandel perifeer mogen vestigen. CityWorks is gevraagd de haalbaarheid en effecten van de komst van een megasupermarkt in beeld te brengen.

1.2 Uw plannen Sinds het vertrek van de Suikerfabriek wacht het terrein een nieuwe bestemming. In opdracht van de gemeente Haarlemmerliede en Cobraspen Vastgoedontwikkeling bv is er ingezet op een ontwikkeling die het terrein nieuw leven inblaast. Via een masterplan kwam in samenwerking met Soeters Van Eldonk Ponec een concept

CityWorks

3

stedenbouwkundig plan tot stand. De opmerkelijkste verandering ten opzichte van het masterplan is het initiatief van een megabioscoop. Het belangrijkste verschil tussen het definitieve plan en het conceptplan is het weglaten van het parkeerdek ten gunste van de faseerbaarheid. . Figuur 1.1 Planimpressie

De hoofdstructuur van het plan wordt bepaald door de centrale as tussen de megabioscoop en het verbouwde koelgebouw. De as wordt vormgegeven als brede wandelboulevard. De boulevard wordt begeleid door verschillende gebouwen en een waterpartij. Het water wordt binnengelaten bij het koelgebouw en daalt af via een aantal watervallen. Het herinneren aan en versterken en transformeren van het voormalig industriële karakter van het gebied is een belangrijk thema voor de herontwikkeling van het gebied. De bestaande bebouwing op het terrein heeft een tweeledige opzet. De gebouwen van voor de Tweede Wereldoorlog refereren aan woningbouw of utiliteitsbouw uit die periode en kenmerken zich door metselwerk-architectuur. Deze gebouwen vormen als het ware de basis voor de stedenbouwkundige structuur. Het plan gaat uit van de versterking van de basisstructuur van deze bestaande gebouwen. Op een eigentijdse manier wordt bij de nieuwe gebouwen aansluiting gezocht bij het bestaande industriële erfgoed. Een mogelijke plek voor de megasupermarkt zal direct aangrenzend aan het parkeergebouw zijn. Belangrijk hierbij voor het hele project, maar in het bijzonder voor de megasupermarkt is dat de ontsluiting van Sugar City zich zal verbeteren door het aanleggen van een nieuw kruispunt op de N200 die qua karakter zal veranderen in een stadsdreef, alsmede door de komst van een NS-station ter hoogte van Sugar City. Figuur 1.2 Historisch erfgoed Sugar City

CityWorks

4

1.3 Visie op de vraagstelling Een impactstudie, ook wel distributie-planologisch onderzoek genoemd, gaat in op de effecten op de voorzieningenstructuur. Het gaat hierbij om de effecten voor de consument. Distributie-planologisch onderzoek is er niet om de belangen van bestaande ondernemers te beschermen, en, daarover is nogal eens een misverstand, mag niet worden ingezet voor economische ordeningsdoeleinden. Het doel van distributie-planologisch onderzoek is een zo goed mogelijke ruimtelijke ordening, bezien vanuit het belang van de consument. Ruimtelijke ordening is hierbij het zo zorgvuldig mogelijk ruimte bieden aan nieuwe trends en ontwikkelingen. Onderstaand tekstkader geeft aan hoe tegen effectenstudies moet worden aangekeken. Visie op de vraagstelling Impactanalyse = bedreigingen + kansen Van oudsher hebben impactanalyses (ook wel: distributie-planologische onderzoeken) een sterk kwantitatief en protectionistisch karakter die weinig ruimte biedt aan vernieuwing. Het in stand houden van bestaande voorzieningen is echter geen doel op zich: het realiseren van een zo goed mogelijke voorzieningenstructuur voor de consument staat voorop. Bovendien laat distributie-planologisch onderzoek vaak de vraag liggen of aan een planinitiatief ook ruimtelijke kwaliteitsverbeteringen zijn verbonden. CityWorks is gewend om in impactanalyses ook deze aspecten te belichten. Uitwisseling tussen planonderdelen Een bijzonder attentiepunt is het in gaan op de verwachte uitwisseling tussen de verschillende planonderdelen. Deze potentiële uitwisseling is volgens ons een belangrijk element in het uiteindelijk oordeel over de wenselijkheid van een megasupermarkt op de beoogde locatie. Een combinatie van vele op zichzelf functionerende voorzieningen stuit immers planologisch op grotere bezwaren dan wanneer verschillende functies logisch met elkaar samenhangen.

1.4 Werkwijze Onze aanpak bestaat uit 3 stappen: Stap 1: Onderzoek supermarktenstructuur en functioneren Deze stap omvat een kwantitatieve en kwalitatieve verkenning naar de winkelstructuur en het economisch functioneren daarvan. Het is de onderlegger voor de impactanalyse. Deze stap bestaat concreet uit de volgende onderdelen:
Inventarisatie vraagzijde: in deze stap worden de bestaande en toekomstige vraagkenmerken in beeld gebracht, waaronder aantal inwoners, het winkelgedrag, bestedingen, bezoekdoel, en bezoekersherkomst. Voor het in beeld brengen van de koopstromen is waarschijnlijk een extra bewerkingsslag uit het koopstromenonderzoek Randstad noodzakelijk.
Inventarisatie aanbodzijde: we inventariseren de bestaande voorzieningenstructuur in het onderzoeksgebied. Het gaat hierbij om meer dan alleen een overzicht van het winkelaanbod in de regio: de kwaliteit ervan is evenzo belangrijk.
Economisch functioneren: Om een eerste oordeel te vormen over de uitgangspositie van de winkelstructuur zullen we de kerncijfers omtrent vraag en aanbod in het onderzoeksgebied vergelijken met vergelijkbare gemeenten elders.

CityWorks

5

Stap 2: Ervaringen elders In veel gemeenten in ons land zijn in de afgelopen jaren grootschalige supermarkten ontwikkeld. In (bijna) evenzovele voorbeelden is er inzicht in de marktaandelen en het marktbereik, maar ook in de gerealiseerde effecten op de andere winkelcentra. Deze voorbeelden, mits goed gekozen, zeggen in onze optiek veel meer over de effecten die dergelijke ontwikkelingen veroorzaken dan een kwantitatieve voorspelling op basis van verwachtingen en prognoses. Het onderzoek van Van Tol ‘Mag het nog ietsje meer zijn, onderzoek naar de ruimtelijke effecten van schaalvergroting in de supermarktenbranche’ biedt hiervoor goede aanknopingspunten. Eindstation van deze stap is om samen met de analyse van vraag en aanbod (stap 1) de komst van een (mega)supermarkt te vertalen naar marktbereik, marktaandeel en omzetverschuivingen. Hierbij maken we veelvuldig gebruik van de in de vorige stap beschreven onderzoeksmodules. Hiermee wordt inzicht verschaft in veranderingen van het (relatieve) marktbereik. Structuurverandering of structuurverstoring Ruimtelijk-economische impactanalyses voor nieuwe (winkel)voorzieningen blijven vaak beperkt tot het in beeld brengen van (veelal negatieve) effecten voor de bestaande winkels. Vaak is dan bij een zeker omzeteffect het oordeel dat de plannen structuurverstorend en daarmee onwenselijk zijn. Eerder hebben wij aangegeven dat een te enge benadering te vinden. Structuurverandering is niet automatisch structuurverstoring! De impact van de plannen op het keuzepalet en het winkelcomfort voor de consument is hierbij het relevante beoordelingskader, niet de omzetveranderingen voor de detailhandel. Omzetverschuivingen worden dan ook alleen in beeld gebracht om de impact voor de consument te kunnen verwoorden. Bovendien geldt dat er aan plannen zoals die van u ook positieve effecten verbonden zijn. Meer bezoek en meer bestedingen, dankzij dergelijk combinatiebezoek, zullen daarom ook in het onderzoek betrokken worden.

Stap 3: Impactanalyse Het uiteindelijk oordeel over de impact op de voorzieningenstructuur is opgebouwd uit de optelsom van mogelijk negatieve effecten op de voorzieningenstructuur die het gevolg kunnen zijn van veranderende kooppatronen (meer aankopen op Sugar City die ten koste gaan van andere locaties) en positieve effecten (extra bestedingen op bestaande aankooplocaties door bijvoorbeeld combinatiebezoek). Tot slot verbinden we daaraan een vakinhoudelijk oordeel over de te verwachten structuurverandering.

CityWorks

6

2 Trends en ontwikkelingen In dit hoofdstuk gaan we in op de vraag in welk perspectief de ontwikkeling van megasupermarkten moet worden gezien, zowel redenerend vanuit het aanbod als vanuit de vraagzijde.

2.1 Opkomst megasupermarkten Grootschalige supermarkten zijn maar deels een nieuw fenomeen in Nederland. Al in de jaren ’70 speelde de opkomst van Maxis en Mirocenters. Toch zien we de laatste jaren een grote stap naar voren als het gaat om de schaalgrootte van supermarkten en de wens van marktpartijen tot het vestigen van megasupermarkten. Assortimenten nemen toe Assortimenten nemen toe: het assortiment van supermarkten is sinds de jaren ’90 meer dan verdubbeld. Het gaat daarbij zowel om de breedte (parallellisatie, branchevervaging) als de diepte (keuzemogelijkheden binnen het aanbod) van het assortiment. Het toevoegen van nieuwe producten is ook gericht op het verhogen van de winstmarges. Winstmarges zijn met name in de foodsector bijzonder laag en het zoeken naar mogelijkheden om deze te vergoten is dan ook cruciaal. Ruimere openingstijden, uitbreiding van assortimenten, kant-en-klaarmaaltijden, betere productpresentaties en services (stomerij, fotoservice) zijn hiervan voorbeelden. Vooral foodaanbod Waar we in het buitenland onder hypermarkten complete warenhuizen met een enorme hoeveelheid non-foodaanbod verstaan, gaat het bij de Nederlandse megasupers voor het overgrote deel om foodproducten. Circa 80% van het assortiment in megasupers bestaat uit foodartikelen en drogisterijproducten. Nieuwe richtlijnen vragen om meer ruimte Schaalvergroting is niet alleen het gevolg van consumentengedrag. Ook het convenant Marktontwikkeling Biologische Landbouw, waarin wordt gestreefd naar 5% van de consumentenbestedingen aan biologische producten, betekent assortimentsuitbreiding en dus meer ruimte. De Meerjarenafspraak Energiebesparing Supermarkten die het Centraal Bureau Levensmiddelenhandel (CBL) heeft afgesloten met het Rijk impliceert tezamen met voedselveiligheidsaspecten voor supermarkten dat meer ruimte moet worden gereserveerd voor koel- en vriescellen, omdat versproducten op diverse koeltemperaturen moeten worden opgeslagen, zowel in de winkel als in het magazijn. Ten slotte maakt ook de regelgeving omtrent laden en lossen een groter magazijnoppervlak nodig. De fijnmazige winkelstructuur: kwaliteit of niet? Op vernieuwingen in ons winkellandschap wordt vaak terughoudend gereageerd. Vaak wordt gerefereerd aan de ‘fijnmazige detailhandelsstructuur’. Los van de vraag wat de betekenis is van de fijnmazige detailhandelstructuur, speelt de vraag wat het opleggen van

CityWorks

7

allerlei restricties aan het ontwikkelen van nieuwe winkelcentra de consument heeft opgeleverd. De fijnmazige winkelstructuur De fijnmazige winkelstructuur wordt vaak genoemd en geroemd. Wat die fijnmazige winkelstructuur nu precies is, en vooral wat daar dan de kwaliteiten van zijn, blijft veelal onderbelicht. De fijnmazige winkelstructuur is in de jaren ’50 en ’60 geïntroduceerd zodat de huisvrouw op loopafstand van haar woning een volwaardig pakket aan dagelijkse goederen kon kopen. Intussen is het koop- en winkelgedrag van de consument natuurlijk in alle opzichten veranderd:
de consumptieve bestedingen zijn tussen 1950 en 2000 toegenomen van € 6 mld. tot € 220 mld. De detailhandelsbestedingen zijn in dezelfde periode eveneens enorm toegenomen;
de mobiliteit van 6 mld. voertuigkilometers in 1950 tot 127 mld. nu is sterk toegenomen. Vooral de toename van het autobezit is hierbij belangrijk;
door de hogere arbeidsparticipatie is de afgelopen decennia de gemiddelde hoeveelheid vrije tijd per persoon niet noemenswaardig gestegen en tussen 1995 en 2000 zelfs teruggelopen van ongeveer 47 uur naar 45 uur per week. De geslonken hoeveelheid vrije tijd wordt echter intensiever gebruikt en buitenshuis besteed en er wordt ook meer geld per uur besteed (de reële uitgaven voor de vrije tijd stegen gemiddeld ruim 3% per jaar);
bij vrijetijdsbesteding wordt ook steeds meer gebruik gemaakt van commerciële vrijetijdsdiensten, waaronder de detailhandel;
mensen ontlenen een belangrijk deel van hun identiteit aan vrije tijd. Deze culturele verandering zal zich in de toekomst voortzetten. Met andere woorden: de fijnmazige winkelstructuur is grotendeels gelegen in achterhaalde criteria als afstand van de consument tot winkelaanbod. Niettemin wordt door beleidsmakers, winkelplanologen en belangenbehartigers nog altijd veel betekenis toegekend aan de fijnmazige winkelstructuur. Begin jaren ’90 werd het in de 13 stedelijke knooppunten mogelijk om grootschalige detailhandelsconcentraties te ontwikkelen. Bij deze ontwikkeling werden –onder verwijzing naar de fijnmazige winkelstructuur- door lokale en regionale overheden strenge restricties aangebracht ten aanzien van omvang, branchering en schaalgrootte. Ook nu het PDV/GDV-beleid op de helling is, worden onder verwijzing naar de fijnmazige winkelstructuur vele vernieuwingen bemoeilijkt of vertraagd. De fijnmazige winkelstructuur heeft ook een keerzijde. Het belemmert of vertraagt de komst van nieuwe detailhandelsconcepten en nieuwe winkellocaties die beter aansluiten op hedendaags consumentengedrag. Bovendien heeft het geleid tot een relatief vlak detailhandelsaanbod met weinig onderscheidende hoogtepunten. Distributie-planologisch onderzoek is in de afgelopen 40 jaar vooral gericht geweest op behoud van het bestaande en niet op het vernieuwen van het winkellandschap. Opvallend is daarbij dat in weerwil van het doel van distributie-planologisch onderzoek, te weten het realiseren van een zo goed mogelijk voorzieningenniveau voor de consument, vooral de belangen van de bestaande detailhandel worden gediend.

Bevoorrading Het toegenomen assortiment van supermarkten en het aandeel vers daarin zorgt ervoor dat supermarkten vaker bevoorraad moeten worden. In binnenstedelijke omgevingen is dat steeds moeilijker te realiseren, mede door de wens van overheden om bevoorrading te begrenzen in de tijd (venstertijden). Nabijheid en bereikbaarheid is dus niet alleen belangrijk voor de consument, maar ook voor de leverancier. Uitbreidingsmogelijkheden Aan de behoefte aan grotere winkels is op bestaande locaties steeds moeilijker te voldoen. Ook dat zorgt voor de opkomst van megasupermarkten op locaties buiten de bestaande winkelstructuur. Veranderend rijksbeleid Het rijksbeleid voor de detailhandel is inmiddels vrijwel losgelaten. De nota Ruimte verwoordt dit als volgt: ‘Het locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen (ABC-locatiebeleid) en het locatiebeleid voor Perifere en Grootschalige Detailhandelsvestiging (PDV/GDV beleid) worden

CityWorks

8

vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen.’ Lagere overheden, gemeenten en provincies, mogen nu zelf de inkleuring van het winkellandschap gaan bepalen. Overigens kunnen zij daarbij branche- en maatvoeringsrestricties blijven hanteren.

2.2 Wat wil de consument? Schaalvergroting in de supermarktenbranche speelt ook in op veranderend consumentengedrag1. Hierbij spelen met name de volgende overwegingen: Bestedingen nemen toe Hoewel de consumptieve bestedingen in de sector dagelijkse artikelen2 afnemen, nemen ze in reële zin nog altijd toe. De meest recente gepubliceerde gegevens over de bestedingen wijzen uit dat per hoofd van de bevolking € 2.085 wordt uitgegeven3. Het supermarktaandeel neemt hierin toe. Thans wordt ongeveer 70% van de bestedingen aan dagelijkse artikelen in supermarkten verricht. Bevolkingsgroei en huishoudensverdunning De bevolking blijft landelijk toenemen. Dit heeft zijn impact op de omvang van de supermarktenbranche in Nederland. Ook rondom Sugar City zal, onder meer dankzij omvangrijke woningbouwprojecten in de gemeente Haarlemmermeer, de bevolking de komende jaren verder toenemen. Huishoudensverdunning zal leiden tot meer supermarktbezoekers, maar een afnemende bezoekfrequentie. Sociaal-maatschappelijke veranderingen De opkomst van kleine huishoudens en de groei van tweeverdieners (met of zonder gezin) leidt tot een ander koopgedrag. Supermarktaankopen behoren tot de noodzakelijke huishoudelijke activiteiten, waaraan consumenten zo weinig mogelijk tijd willen besteden. Vrije tijd wordt zoveel mogelijk op een plezierige manier doorgebracht. Supermarkten worden niet meer dagelijks bezocht, maar éénmaal per week worden de grote wekelijkse boodschappen gedaan. Dit schept behoefte aan grote supermarkten met een groot assortiment, waar het makkelijk parkeren is. Het aantal supermarktbezoeken is dan ook dalende, terwijl per aankoop meer producten worden aangeschaft en meer wordt uitgegeven.

1 2 3

Hoewel de retailsector door het ontwikkelen van nieuwe concepten en formules de vraag van de consument ook beïnvloedt Dagelijkse artikelen zijn voedings- en genotmiddelen en drogisterij-artikelen. Met deze afbakening wordt zo nauw mogelijk aangesloten op het supermarktassortiment In Nederland werd in 2004 in totaal € 34 mld. uitgegeven. Uitgaande van circa 16,3 mln. inwoners gaat het per hoofd van de bevolking om circa € 2.085. Bron: HBD, Bestedingen en Marktaandelen, 2004

CityWorks

9

3 Ervaringen elders Om een inschatting te kunnen maken van de te verwachten markteffecten van een megasupermarkt wordt in dit hoofdstuk bekeken wat het effect is geweest van megasupermarkten elders.

3.1 Buitenlandse voorbeelden Megasupermarkten of hypermarkten kennen we vooral uit het buitenland. In Europa denken we met name aan Frankrijk, waar hypermarkten al vanaf de jaren ’60 bestaan. Waren deze hypermarkten aanvankelijk 2.500 tot 5.000 m² groot, tegenwoordig zijn er hypermarkten in Frankrijk tot wel 17.500 m². Hypermarkten zijn altijd gesitueerd op perifere locaties. Hoewel er in Nederland als het gaat om winkelplanning vaak wordt verwezen naar ‘Franse toestanden’, waarmee gedoeld wordt op lege binnensteden, is de situatie in Frankrijk toch sterk anders dan in Nederland:
De omvang van hypermarkten is veel groter dan de Nederlandse megasupermarkten;
Het assortiment in hypermarkten is veel groter en bevat veel meer non-foodproducten;
Het aantal hypermarkten is veel groter: een niet al te grote Franse stad telt vaak 3 of meer hypermarkten. Daarmee is de impact op bestaande centra een totaal andere dan in Nederland. Toch is er de angst dat wanneer in Nederland de weg wordt vrijgemaakt voor megasupermarkten, daarmee ook de deur open wordt gezet voor hypermarkten als Carrefour en Walmart.

3.2 Hypermarkten in Nederland Hypermarkten zijn evenwel ook voor Nederland geen nieuw fenomeen. In de jaren ’70 kwamen Maxis en Miro-centers op. Dat is achteraf de opmaat geweest voor winkelconcentraties die vanaf de jaren ’80 en ’90 aan de stadsrand ontstonden. Maxis en Miro Maxis en Miro varieerden qua schaalgrootte van 7.000 tot 12.000 m² en omvatten naast foodaanbod ook een uitgebreid assortiment van vooral probleemloos non-foodaanbod. Deze formules kampten, enkele uitzonderingen daargelaten, toch met omzetproblemen. De Nederlandse consument moest wennen aan de combinatie food- en non-foodaanbod en bovendien was non-food voor de exploitant van de Miro-centers (Albert Heijn) ook een branchevreemde activiteit. Voor KBB, de exploitant van de Maxiswinkels, gold dit juist meer voor food. Effecten hypermarkten Een in de discussie over megasupermarkten interessante vraag is welke effecten zij destijds hadden op de bestaande winkelstructuur. Is er in de gemeenten waar ooit een hypermarkt heeft gezeten, sprake van een afwijkende winkelstructuur?

CityWorks

10

De winkelstructuur in gemeenten waar momenteel of in het verleden een hypermarkt of grootschalige supermarkt is gevestigd, wijkt niet substantieel af van het Nederlandse gemiddelde. Onderstaand overzicht, waarin wij enkele woonplaatsen op een rij hebben gezet, illustreert dat. Tabel 3.1 Winkelaanbod in steden met megasupers, dagelijkse sector4 inwoners

wvo

aantal winkels

aanbod per 1.000 inw.

wvo per winkel

Vlissingen

34.000

14.519

63

426

230

Zutphen

36.500

11.783

69

322

171

12.946

64

344

202

gem. 30.000-50.000 inw Ede

66.200

20.850

91

315

229

Venlo

66.500

25.192

133

379

189

Purmerend

75.800

25.775

107

340

241

22.510

116

316

193

gem. 50.000-100.000 inw. Tilburg

179.699

48.871

282

272

173

Eindhoven

207.800

67.946

317

327

214

106.643

807

298

132

gem. 100.000 inw. en meer * wvo = winkelvloeroppervlak

Het winkelaanbod in de dagelijkse sector in woonplaatsen met een grote supermarkt wijkt qua omvang en schaalgrootte niet noemenswaardig af van het gemiddelde voor die woonplaatsen. Het is dus niet zo dat de aanwezigheid van een grootschalige supermarkt leidt tot een wezenlijke andere opbouw van het winkelaanbod. Er zijn geen aanwijzingen dat in woonplaatsen waar megasupermarkten zijn verschenen substantieel supermarktenaanbod is verdwenen. De toegankelijkheid van supermarkten voor de consument is daarmee doorgaans niet veranderd. Dat hangt ook samen met het gegeven dat de komst van megasupermarkten de druk op bestaande winkelcentra (en de daar gesitueerde supermarkten) afhaalt waardoor ze beter bereikbaar worden. De komst van grootschalige supermarkten blijkt aan te sluiten op de behoeften van de consument. Niettemin is niet uit te sluiten dat in specifieke deelgebieden in een woonplaats wel degelijk effecten optreden die leiden tot een verminderde toegankelijkheid van dagelijks winkelaanbod voor de consument. Deze effecten zijn overigens in sterke mate afhankelijk van de kwaliteit en de aantrekkingskracht van bestaand winkelaanbod. In omgevingen waar een relatief zwak aanbod aanwezig is, zullen eerder effecten optreden dan in situaties waar het aanbod stevig is gepositioneerd.

3.3 Recente ontwikkelingen De schaalvergroting in de supermarktenbranche zal zich de komende jaren voortzetten. Bestaande supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra zullen zich blijven uitbreiden en er zullen, mede onder invloed van een liberaler rijksbeleid, meer supermarkten op nieuwe locaties komen. Daarbij is de verwachting, dat het vooral zal gaan om locaties bij bestaande of nieuw te ontwikkelen retail- en leisureparken. Solitaire supermarkten zullen een uitzondering blijven. 4

Locatus en Vastgoedmarkt, Retail Handboek 2005

CityWorks

11

Nieuwe concepten Behalve de schaalvergrotingstendens zullen supermarkten zich ook op andere manieren blijven vernieuwen. Een voorbeeld van deze vernieuwing is Food Factory in Alkmaar. Food Factory heeft in aanvulling op haar megasupermarkt in de aanpalende parkeergarage een drive-in supermarkt aan haar formule toegevoegd. Klanten die vooraf een bestelling via internet hebben gedaan, kunnen die boodschappen afhalen bij de supermarkt. Na aanmelding krijgen zij een plek aangewezen in de ondergrondse parkeergarage, waarna een liftje de boodschappenmand aflevert. Naast Food Factory is er vanaf dit voorjaar EkoPlaza (1.500 m² wvo). EkoPlaza is een initiatief om natuurvoeding bereikbaar te maken voor een groot publiek door middel van eigentijdse grote supermarkten. Kenmerken van EkoPlaza zijn een zeer ruim assortiment van alle biologische levensmiddelen, een moderne, zakelijke uitstraling en een voor ekowinkels aantrekkelijk prijsbeleid. EkoPlaza speelt ook in op efficiënt boodschappen doen: de winkel is goed bereikbaar met de auto, er kan voor de deur geparkeerd worden en de winkel heeft zeer ruime openingstijden. Dienstverlening De nieuwste vestiging van supermarktketen Hoogvliet, die dit jaar open ging in Zoetermeer, zit boordevol elektronische noviteiten. Daarmee wil de supermarkt het boodschappen doen nog efficiënter en aangenamer maken, en merkfabrikanten worden uitgenodigd om reclame te maken op de winkelvloer. Een van de opvallendste noviteiten is de Shop & Service-afdeling, waar klanten via touch screen-monitoren gebruik kunnen maken van nieuwe vormen van dienstverlening. Ook zijn er kassa's waar de klant zelf de boodschappen kan scannen en afrekenen. Internet Online boodschappen doen wordt steeds belangrijker. Zo is de online boodschappenbezorgdienst Albert van Albert Heijn flink groeiende. In totaal kan nu 50% van alle Nederlandse huishoudens bij Albert boodschappen doen. Albert boekte in 2003 een omzetstijging van 30%. Door de opkomst van e-commerce moet de detailhandel zich goed beraden over zijn toegevoegde waarde in de distributiekolom. De mogelijkheden voor e-commerce lijken het grootst te zijn voor de 'probleemloze' aankopen. Kijken, vergelijken en de 'feel factor' spelen hierbij slechts een beperkte rol. Winkelen is echter tegelijk een belangrijke sociale, recreatieve en fysieke ervaring, waarbij uitgebalanceerde brancheverdeling, sfeer en gemak belangrijke eisen zijn, waaraan een winkelcentrum moet voldoen. De grote uitdaging is de consument te blijven trekken. Internet kan een belangrijk communicatie-middel zijn voor promotie van het centrum en zijn faciliteiten. Via dezelfde digitale snelweg kan de mogelijkheid worden gecreëerd om rechtstreeks elektronisch te winkelen.

CityWorks

12

4 De winkelstructuur in de regio Dit hoofdstuk gaat in op de winkelstructuur in de omgeving. Eerst wordt ingegaan op het relevante marktgebied, daarna beschrijven we het winkelaanbod per deelgebied.

4.1 Verwacht marktgebied Megasupermarkten hebben in vergelijking met normale supermarkten een relatief groot marktbereik. In het algemeen geldt: hoe groter de supermarkt, hoe groter het marktbereik. Normaal is dat bezoekers van grootschalige supermarkten merendeels afkomstig zijn uit een gebied tot circa 8 kilometer. Toch komt het overgrote deel van de klanten nog altijd van een afstand van circa 3 kilometer 5 . We verwachten dat door de geringe bevolkingsomvang rondom Sugar City, maar de grote bevolkingaantallen wat verder weg (Haarlemmermeer, Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer), het afstandsbereik van een megasupermarkt op de beoogde locatie wat groter zal zijn. Klantenherkomst: waar komt het merendeel van de klanten vandaan? We verwachten dat het merendeel van de klanten van een megasupermarkt op Sugar City afkomstig zal zijn uit:
Haarlemmermeer, inclusief Zwanenburg;
Haarlemmerliede en Spaarnwoude;
Amsterdam stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer. Daarnaast zal een deel van de klanten afkomstig zijn van elders. Het gaat hierbij om:
Bezoekers van Sugar City die primair komen voor andere onderdelen van het complex, maar ook boodschappen doen;
(Kantoor)medewerkers op Sugar City;
Passanten die via de N200 Sugar City passeren;
Overige klanten. De effecten van de groep ‘elders’ zullen over een zeer groot gebied versnipperen tot onmeetbaar kleine aandelen, en daardoor geen gevolgen hebben voor de retailstructuur. Omzetverwachting megasupermarkt Een megasupermarkt van circa 4.000 m² bvo (circa 3.500 m² wvo) zal, uitgaande van een noodzakelijke omzet van € 6.000 à 7.000 per m²6, naar verwachting een omzet gaan draaien van € 21,0 tot 24,5 mln. De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit is de graadmeter voor een normaal functioneren. Dat wil niet zeggen dat er dagelijks aanbod is dat op een hoger of lager niveau functioneert. In de Randstad liggen 5 6

Van Tol, S. (2004), Mag het nog ietsje meer zijn? Onderzoek naar de ruimtelijke effecten van schaalvergroting in de supermarktenbranche De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter) voor de dagelijkse sector ligt, uitgaande van een een bestedingsvolume van € 34 mld. (HBD Bestedingen en Marktaandelen 2004) en een winkelvloeroppervlak van 5.145.000 m² (Locatus en Vastgoedmarkt, Retail Handboek 2005) op circa € 6.500 per m². De landelijk gemiddelde vloerproductiviteit is de graadmeter voor een economisch gezond functioneren

CityWorks

13

omzetten per vierkante meter doorgaans wat hoger. Daar staat tegenover dat omdat schaalvergroting voortvloeit uit kostenminimalisatie, voor grotere winkels weer een lagere omzet per vierkante meter kan gelden. Een omzetrange van € 6.000 tot € 7.000 per vierkante meter geeft volgens CityWorks voldoende bandbreedte aan voor de omzetraming. Omzetherkomst en omzetbijdrage Megasupermarkten zullen weliswaar relatief wat meer omzet uit de directe omgeving halen, maar vooral ook klanten van wat verder weg aantrekken. Meer concreet verwachten we voor de klantenherkomst en omzetbijdrage het volgende beeld: Tabel 4.1 Verwachte omzetherkomst megasupermarkt Sugar City Herkomst

omzetherkomst in %

verwachte omzet in mln. €

marktaandeel in gemeente

50% 10%

10,5 – 12,2 2,1 – 2,5

3% - 3,5% 12% - 14%

5%

1,1 - 1,2

12% - 14%

15%

3,2 - 3,7

3% - 4%

Haarlemmermeer - waarvan ov. Haarlemmermeer - waarvan Zwanenburg Haarlemmerliede & Spaarnwoude A’dam Geuzenveld-Slotermeer Overig

20%

4,2 - 4,9

Totaal

100%

21,0 - 24,5

Overwegingen bij inschatting omzetherkomst
Inwoners van Haarlemmermeer (excl. Zwanenburg) zullen zich voor een beperkt deel aangetrokken voelen door de megasupermarkt. Elders in Haarlemmermeer zijn immers nu en in de toekomst goede aankoopalternatieven beschikbaar. We verwachten dat inwoners van Haarlemmermeer voor 50%, ofwel € 10,5 tot 12,2 mln. zullen bijdragen aan de omzet van de megasupermarkt. Uitgedrukt als aandeel van het bestedingsvolume in Haarlemmermeer gaat het dan om 3% tot 3,5%. Oftewel: maximaal 3,5% van alle dagelijkse aankopen van alle inwoners van Haarlemmermeer zullen verricht worden in de megasupermarkt.
Voor inwoners van Zwanenburg zal een megasupermarkt enerzijds een alternatieve aankooplocatie kunnen worden, maar anderzijds zal een belangrijk deel van de bestedingen verricht blijven worden in de dorpskern. De megasupermarkt zal voor een deel van de inwoners een alternatief worden voor het doen van bulkaankopen. Voor de overige, dagelijkse boodschappen zullen de bestaande winkels het aangewezen aankoopkanaal blijven. Dit komt ook omdat de bereikbaarheid van Sugar City vanuit Zwanenburg niet optimaal is en men altijd via de brug en N200 zal moeten ‘omrijden’. Voorts zullen er ook inwoners zijn die in het geheel niet, of hoogst zelden, de megasupermarkt zullen bezoeken. De verwachten omzetbijdrage van 10% betekent dat vanuit Zwanenburg € 2,1 à 2,5 mln. naar de megasupermarkt zal vloeien. Uitgedrukt als marktaandeel van het bestedingsvolume in Zwanenburg gaat het dan om 12% tot 14%.
Deze overwegingen gelden ook voor de inwoners van Haarlemmerliede c.s. Voor slechts een beperkt deel van de inwoners en voor een beperkt deel van de aankopen zal een megasupermarkt attractief zijn. Dit geldt in het bijzonder voor inwoners van Spaarndam. Voor Halfweg kan de megasupermarkt wel een aantrekkelijk alternatief zijn. CityWorks verwacht dat inwoners van Haarlemmerliede voor 5% van de omzet van de megasupermarkt zullen zorgen, oftewel dat maximaal € 1,2 mln. naar de

CityWorks

14







megasupermarkt zal vloeien. Uitgedrukt als marktaandeel van het bestedingsvolume in Haarlemmerliede gaat het dan om 12% tot 14%. Voor bewoners van het Amsterdamse stadsdeel GeuzenveldSlotermeer kan de megasupermarkt een alternatief zijn. De locatie is voor een deel van de bewoners immers minstens net zo snel te bereiken dan grote supermarkten in bijvoorbeeld winkelcentrum Osdorpplein. We verwachten dat inwoners van GeuzenveldSlotermeer voor 15%, ofwel € 3,2 tot 3,7 mln. zullen bijdragen aan de omzet van de megasupermarkt. Uitgedrukt als aandeel van het bestedingsvolume in dit stadsdeel kan een marktaandeel van 3% tot 4% worden becijferd. Uit stadsdeel Osdorp verwachten we geen noemenswaardige klantenstroom naar de supermarkt op Sugar City vanwege het aanwezige en toekomstige supermarktaanbod aldaar. Vanwege de afstand en het aanbodniveau in Haarlem verwachten we geen grote klantenstroom uit deze gemeente. In de eerste plaats komt er een nieuwe Vomar in de Merenwijk in Haarlem-Schalkwijk (Bernadottelaan), die ten minste 2.100 m² bvo zal gaan meten. Daarnaast zullen, in het kader van de plannen voor winkelcentrum Schalkwijk, ook daar de supermarkten zich gaan ontwikkelen tot megasupermarkt. Tevens zijn er plannen voor het nieuwe stadion, het Raaksterrein nabij de binnenstad en Spaarneboog.

In het gebied waarvan we verwachten dat 80% van de omzet afkomstig zal zijn, wonen circa 180.000 mensen. Voor een succesvolle exploitatie van een megasupermarkt is een marktbereik nodig van zo’n 75.000 inwoners. In het volgende hoofdstuk zal worden bekeken wat de impact is van de plannen voor een megasupermarkt op het bestaande winkelaanbod in de omgeving. Alvorens dat te doen zal in dit hoofdstuk de bestaande winkelstructuur in beeld worden gebracht en worden beoordeeld.

4.2 Aanbod in het marktgebied In het gebied waarvan we verwachten dat het merendeel van de omzet afkomstig zal zijn is ruim 51.000 m² wvo winkelaanbod gevestigd 7 . Belangrijke aankoopplaatsen zijn Plein ’40-’45, Hoofddorp-centrum, Badhoevedorp-centrum en Hoofddorp-Toolenburg. Het aanbod in het marktgebied heeft, uitgaande van een landelijk gemiddeld functioneren, een omzet nodig van € 306 mln. à 357 mln. Tabel 4.2 Dagelijkse winkelaanbod en omzetclaim in marktgebied Aanbod

Normatieve omzet per m²

Omzetclaim in mln. €

51.500

6.000,- à 7.000

306 – 357

Tot de belangrijkste supermarkten in het marktgebied behoren Dirk van den Broek in Hoofddorp en wat minder relevant, Dirk van den Broek in Nieuw Vennep. Elders in het marktgebied zijn momenteel nog geen grootschalige supermarkten gevestigd.

7

Bron: Goudappel Coffeng, dpo Sugar City. Retail Handboek Locatus en Vastgoedmarkt en Detailhandelsvisie stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer

CityWorks

15

4.3 Zwanenburg Misschien wel het belangrijkste effect van een megasupermarkt zal zich voordoen in Zwanenburg. Als winkelgebied in de directe omgeving is het goed denkbaar dat eventuele effecten zich met name hier zullen manifesteren. In Zwanenburg concentreert het winkelaanbod zich aan de Dennenlaan. Het totale winkelbestand omvat circa 10.000 m² wvo en heeft vooral een boodschappenfunctie, maar is ook gericht op niet-dagelijkse aankopen. Er zijn vier supermarkten gevestigd: Coop, Dirk van den Broek, en Albert Heijn aan de noordzijde (De Kop). Sinds kort is aan de zuidkant (De Kom) een discountsupermarkt van Lidl gevestigd. De supermarkten nemen samen een metrage in van circa 2.600 m² wvo. Daarnaast kenmerkt de Dennenlaan zich als typisch dorpscentrum, met enkele foodspeciaalzaken en niet-dagelijks winkelaanbod dat gericht is op frequente aankopen. Het totaalmetrage foodaanbod bedraagt momenteel circa 3.500 m² wvo. De omzet van het dagelijks winkelaanbod in Zwanenburg schatten we op ruim € 17 mln. Figuur 4.1 Winkelaanbod aan de Dennenlaan

Het winkelaanbod langs de Dennenlaan is weliswaar redelijk geconcentreerd, maar geen eenheid. Het winkelaanbod is redelijk verspreid en vormt geen aaneengesloten winkelfront. Er is eigenlijk sprake van twee polen (De Kop en De Kom) die onvoldoende met elkaar samenhangen. De samenhang tussen de twee type winkels (boodschappen en niet-dagelijks aanbod) is gering. Klanten hebben volledig verschillende winkelmotieven bij het bezoeken van de twee type winkels. Hierdoor ontbreekt het aan een duidelijke identiteit. Het verloop is de afgelopen jaren groot geweest. Recent zijn enkele kantoorfuncties in het winkelgebied gevestigd. Het recente vertrek van het postkantoor is een negatieve ontwikkeling voor het centrum aangezien dit veel klanten trok8. Er zijn plannen om, in vervolg op de herinrichting van de Dennenlaan, het winkelgebied te herstructureren. Winkels met een recreatief karakter die nu buiten de Dennenlaan liggen, zouden hier een plek moeten krijgen. De Kom is binnen de winkelstructuur van Zwanenburg ondersteunend aan De Kop. Voor De Kom moet (gedeeltelijke) herontwikkeling van het winkelcentrum een positieve stimulans geven aan het winkelgebied. De fysieke uitstraling van het gebied is hierbij gebaat. De Kom dient zich te oriënteren op doelgericht en efficiënt winkelen. De plein- en verblijfsfunctie van De Kom moet versterkt worden.

8

Gemeente Haarlemmermeer, Ontwikkelingskader Zwanenburg, juli 2005

CityWorks

16

4.4 Haarlemmerliede en Spaarnwoude De winkelstructuur van deze gemeente wordt grotendeels bepaald door Spaarndam. In de rest van de gemeente, waaronder Halfweg, is nauwelijks winkelaanbod aanwezig. De inwoners van Halfweg zijn dan ook in belangrijke mate gericht op Zwanenburg. Het totale winkelaanbod in de dagelijkse sector schatten we in op circa 800 m² wvo. Voor Spaarndam is enkele jaren geleden begonnen met onderzoek naar de bouw van een nieuw winkelcentrum in Spaarndam. In de loop van de tijd hebben heel wat plannen de revue gepasseerd. In 2004 is besloten tot de bouw van winkels bij het dorpscentrum. Op de vrijkomende ruimte kan een nieuwe Albert Heijn worden gebouwd. Een belangrijk onderdeel van het plan is de koppeling van de winkels die nu nog gevestigd zijn aan de dr. W. Nijestraat aan de supermarkt. Albert Heijn heeft kortgeleden een tijdelijke vestiging aan de Lageweg betrokken. De gemeente bezint zich nu nader over de toekomst van winkelvoorzieningen in het dorp.

4.5 Haarlemmermeer In de gemeente Haarlemmermeer is in totaal een kleine 40.000 m² wvo dagelijks winkelaanbod aanwezig. Dit aanbod heeft een omzet van € 257 mln. Belangrijke aankoopplaatsen zijn Hoofddorp-centrum, HoofddorpToolenburg, Badhoevedorp en Nieuw Vennep. Het centrum van Hoofddorp omvat 40.000 m² bvo winkelaanbod en richt zich op de combinatie van boodschappen en winkelen. In de dagelijkse sector is ruim 8.500 m² wvo aanwezig. Hoofddorp-centrum wordt momenteel flink uitgebreid. Ook hier zal zich een megasupermarkt vestigen. Voor Toolenburg ligt het accent op consolidatie. Naast de ontwikkelingen in het centrum van Hoofddorp zullen bij de ontwikkeling van nieuwe Vinex-woonwijken zoals Getsewoud en Floriande ook wijkwinkelvoorzieningen worden gerealiseerd.

4.6 Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer In het Amsterdamse stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer is circa 10.500 m² wvo aanwezig in de dagelijkse sector. Tot de belangrijkste winkelgebieden behoren Plein ’40-’45, het Lambertus Zijlplein en de Burgemeester Van Leeuwenlaan. Na de vernieuwing en uitbreiding van Plein ’40-’45 in de afgelopen jaren krijgt nu de zuidzijde (winkelzijde) van de Burgemeester De Vlugtlaan dezelfde uitstraling als het winkelcentrum Plein ‘40-‘45. Het winkelaanbod in GeuzenveldSlotermeer heeft een omzet van naar schatting € 60 mln. De vraag- en aanbodverhouding in het stadsdeel is redelijk in evenwicht. Het aanbod aan dagelijkse goederen kan enigszins worden uitgebreid9. Dit kan mede tegen de achtergrond van een relatieve koopkrachtafvloeiing naar andere stadsdelen. Thans wordt 35% van de 9

Stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer (2003), Detailhandelsvisie Stadsdeel GeuzenveldSlotermeer

CityWorks

17

detailhandelsbestedingen in de dagelijkse sector elders besteed. De opgave is om dit percentage terug te brengen tot 25%, het gemiddelde voor de andere stadsdelen in Amsterdam. Geuzenveld-Slotermeer verliest met name koopkracht aan winkelcentrum Osdorpplein (stadsdeel Osdorp), waar ook een grootschalige supermarkt is gevestigd. Deze afvloeiing onderstreept dat het winkelaanbod in Geuzenveld-Slotermeer niet helemaal voldoet aan de wensen van de consument. Om de koopkrachtafvloeiing te keren wil het stadsdeel meer concentratie in het winkelaanbod bewerkstelligen in 3 tot 4 concentratiegebieden (Plein ’40’45, Lambertus Zijlplein, Burgemeester Van Leeuwenlaan. Tevens blijft het winkelaanbod op het? Louis Couperusplein gehandhaafd. Naast de concentratiegebieden zijn er stadstraten en consolidatiegebieden. Grootschalige detailhandel in Amsterdam-West zal vooral geconcentreerd worden rond het Osdorpplein. Daar zal zich ook een megasupermarkt gaan vestigen van zo’n 4.000 m² bvo.

CityWorks

18

5 Effecten in beeld Dit hoofdstuk gaat in op de te verwachten markteffecten van een megasupermarkt in Sugar City. Naast de effecten voor het gehele marktgebied, wordt in het bijzonder aandacht gegeven aan de effecten in de directe omgeving (Zwanenburg).

5.1 Effecten in het gehele marktgebied Zoals in hoofdstuk 4 is aangegeven, verwachten we dat 80% van de benodigde omzet voor een megasupermarkt uit het gedefinieerde marktgebied (Haarlemmermeer, Haarlemmerliede en Spaarnwoude en Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer) zal komen. Het gaat hierbij naar verwachting om € 17 tot 20 mln. (80% van 21,0 tot 24,5 mln.). Huidig functioneren In onderstaand overzicht hebben we aangegeven hoe de detailhandel in het marktgebied op dit moment functioneert. Met een koopkrachtbinding van 83% en een toevloeiing van omzet van buiten de regio bedraagt de marktomvang € 326 mln. Dit leidt tot een omzet per vierkante meter van circa € 6.400 (effectieve vloerproductiviteit), hetgeen conform het landelijk gemiddelde (€ 6.000 tot € 7.000) is. Op dit moment functioneert het winkelaanbod in de dagelijkse sector dus bovengemiddeld. Tabel 5.1 Huidig economisch functioneren in de dagelijkse sector H'meer totaal

Haarlemmerliede

Amsterdam Geuzenveld

totaal

131.834

5.555

40.422

177.811

2.085

2.085

2.085

2.085

274

12

84

370

89%

70%

65%

84%

gebonden bestedingen in mln. €

244

8

55

307

toevloeiing13

5%

5%

10%

6%

marktomvang, in mln. €

258

9

61

326

39.750

800

10.500

51.000

6.500

10.850

5.800

6.400

aantal inwoners 1/1/200510 11

bestedingen in €

marktpotentieel, in mln. € koopkrachtbinding12

wvo effectieve vloerproductiviteit

Als we deze cijfers nader bekijken, dan geldt dat in de gemeente Haarlemmermeer en in Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer het aanbod op een gemiddeld of bovengemiddeld niveau functioneert. Voor Haarlemmerliede en Spaarnwoude is dit ook het geval.

10

Bron: gemeenten Haarlemmermeer, Haarlemmerliede en Amsterdam Zie hoofdstuk 2 voor berekening 12 Bron: koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004) en Detailhandelsvisie Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer (2003) 13 Bron: koopstromenonderzoek Randstad en inschatting CityWorks 11

CityWorks

19

Toekomstig functioneren Vooral dankzij bevolkingsgroei zal de marktomvang in het gebied gaan toenemen. Indien we er daarnaast vanuit gaan dat door verbeteringen in het winkelaanbod de kooppatronen zich zullen wijzigen (meer bestedingen zullen in de eigen regio worden verricht), dan zal de marktomvang nog wat verder oplopen tot naar schatting € 420 mln. Als we uitgaan van het behoud van de huidige omzetniveaus per vierkante meter, dan kan het dagelijks winkelaanbod in de regio zich fors uitbreiden. Tabel 5.2 Toekomstig economisch functioneren in de dagelijkse sector

aantal inwoners 1/1/201514 bestedingen in € marktpotentieel, in mln. € koopkrachtbinding15 gebonden bestedingen in mln. € toevloeiing in mln. marktomvang, in mln. €

H'meer totaal

Haarlemmerliede

Amsterdam Geuzenveld

totaal

158.700

5.555

42.004

206.259

2.085

2.085

2.085

2.085

331

12

88

430

95%

70%

90%

93%

314

8

79

401

13

0,5

6

19

327

9

85

420

Naast de mogelijke komst van een megasupermarkt op Sugar City spelen er ook andere plannen voor uitbreiding van het winkelaanbod in de regio. Het is niet precies bekend hoeveel vierkante meter dagelijks aanbod er in de plannen zit, dit mede omdat in bestemmingsplannen vaak geen onderscheid kan worden gemaakt tussen dagelijks- en nietdagelijks winkelaanbod. Toch is de conclusie over de komst van een megasupermarkt duidelijk. Deze kan op het niveau van de regio zonder grote problemen worden ingepast. Van de verwachte omzet zal 80% (€ 17 à 20 mln.) uit het marktgebied afkomstig zijn. De totale marktomvang in de regio bedraagt in de toekomst € 420 mln. Ook indien de groei van de marktomvang onvoldoende is om alle plannen op te vangen, heeft de komst van de megasupermarkt in theorie een marktverdringingseffect tot gevolg van 3,9% tot hooguit 4,5%. Dat is een effect dat behoort tot normale marktfluctuaties en hoeft, op het niveau van het marktgebied, niet te leiden tot uitval van aanbod. Niettemin kunnen zich binnen het marktgebied wel verschillen voordoen in de mate waarin effecten zullen optreden. In het algemeen geldt daarbij dat hoe korter de afstand tot een nieuwe detailhandelsontwikkeling, hoe groter de effecten zullen zijn. Daarom gaan we hierna in op de te verwachten effecten voor Zwanenburg en Haarlemmerliede.

5.2 Effecten voor Zwanenburg en Haarlemmerliede Allereerst zetten we de bestaande marktverhoudingen in Zwanenburg op een rij. De marktomvang van het dagelijkse winkelaanbod in Zwanenburg bedraagt € 17,2 mln. Met een winkelaanbod van circa 14 15

Bron: bevolkingsprognose gemeente Haarlemmermeer en Amsterdam Bron: koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, Detailhandelsvisie Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer (2003)

CityWorks

20

2004)

en

3.500 m² wvo laat zich een omzetprestatie per vierkante meter afleiden die onder het landelijk gemiddelde (€ 4.900 per m² versus € 6.000 tot 7.000 per m²) ligt16. Tabel 5.3 Huidig economisch functioneren in de dagelijkse sector Zwanenburg 17

aantal inwoners 1/1/2005

7.771

bestedingen in €

2.085

marktpotentieel, in mln. €

16

koopkrachtbinding18

90%

gebonden bestedingen in mln. €

15

toevloeiing

15%

marktomvang, in mln. €

17,2

wvo

3.500

effectieve vloerproductiviteit

4.900

gem. vloerproductiviteit

6.000-7.000

Eerder hebben we aangegeven, dat circa 10% van de omzet van de megasupermarkt afkomstig zal zijn uit Zwanenburg en nog eens 5% uit Haarlemmerliede. In totaal gaat dan om 15% van de omzet (€ 3,2 tot 3,7 mln.). Er zijn geen ontwikkelingen, zoals bevolkingsgroei, die zullen leiden tot een substantiële toename van de marktomvang in Zwanenburg. Derhalve zal door de komst van de megasupermarkt de marktomvang in Zwanenburg naar verwachting afnemen tot € 13,5 à 14,0 mln. (€ 17,2 mln - € 3,2 à 3,7 mln.). Als gevolg daarvan zal de omzet per vierkante meter afnemen tot € 3.800 à 4.000. Dit niveau is 40% onder het landelijk gemiddelde en ook lager dan het huidige, reeds benedengemiddelde, omzetniveau. Uitval van bestaand supermarktaanbod is daarmee niet uit te sluiten. Als gevolg van de plannen voor Sugar City zullen er ook extra klanten naar de dorpskern kunnen komen. Voorzichtigheidshalve is geen rekening gehouden met een mogelijk positief effect voor Zwanenburg. De negatieve effecten voor de dagelijkse detailhandel zullen in hoofdzaak neerslaan bij de supermarkten. De foodspeciaalzaken zullen maar in heel beperkte mate last hebben van de komst van een supermarkt op Sugar City. Dit mede vanwege de toegevoegde waarde van dergelijke speciaalzaken in termen van klantenbinding, service, deskundigheid en assortiment. We verwachten, gelet op de huidige aanbodstructuur in Zwanenburg, dat met name de Coöp-supermarkt het risico loopt te verdwijnen. De toegevoegde waarde van deze winkel ten opzichte van de Dirk van den Broek en Albert Heijn is relatief bescheiden.

16

17 18

Hierbij moet worden opgemerkt dat in de koopstroomcijfers de nieuwe Lidl nog niet is meegenomen. Wellicht dat de aantrekkingskracht van deze hardiscounter tot andere kooppatronen gaat leiden, waarbij meer koopkracht aan Zwanenburg wordt gebonden. Bron: bevolkingsprognose gemeente Haarlemmermeer en Amsterdam Bron: koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng, 2004) en Detailhandelsvisie Amsterdam Geuzenveld-Slotermeer (2003)

CityWorks

21

Vervolgens dient zich de vraag aan hoe tegen een eventuele uitval van een supermarkt moet worden aangekeken. Voor centrumgebieden als Zwanenburg-centrum zijn supermarkten een belangrijke basis. Twee elkaar qua marktsegment aanvullende supermarkten kunnen zo’n basis heel goed vormen. Dirk van den Broek, en Albert Heijn behoren met hun omvang tot de trekkers voor het centrum van Zwanenburg. Lidl kan zich de komende periode ook zo’n trekkersfunctie gaan verwerven. In de toekomst is er in de optiek van CityWorks ruimte voor een volwaardige fullservice supermarkt en 1 of 2 meer prijsagressieve supermarkten (zoals Lidl en Dirk van den Broek)19. De impact van een megasupermarkt zal zich echter vooral voordoen in het fullservicesegment en niet in eerste instantie bij de discounters. Eventuele uitval van een discounter zal dan ook niet alleen te wijten zijn aan de komst van een megasupermarkt in Sugar City, maar veel eerder aan een interne concurrentiestrijd tussen twee supermarkten in het centrum. Coöp vervult thans geen trekkersfunctie en heeft ook een minder duidelijke marktpositionering. Voor de consumenten van Zwanenburg en Haarlemmerliede zal het verzorgingsniveau dan ook niet substantieel afnemen. Integendeel: door de komst van een megasupermarkt wordt het keuzepalet voor hen juist vergroot. We verwachten ook, dat het mogelijke verdwijnen van een derde supermarkt de attractiviteit van het gehele centrum en de bijbehorende vernieuwingsplannen ook niet in de weg hoeft te staan. Veranderingen in het aanbod behoren grotendeels tot autonome marktontwikkelingen.

5.3 Meerwaarde voor Sugar City Boodschappen en doelgerichte aankopen worden graag zo snel en efficiënt mogelijk gedaan. Een goed en compleet aanbod op goed bereikbare locaties speelt op deze behoefte in. Dergelijke aankopen worden in toenemende mate gecombineerd met leisurevoorzieningen, zoals een bezoek aan de fitnesscentrum of squashbaan. De synergie tussen de verschillende onderdelen van Sugar City zal uiteenlopen. Er zal deels sprake zijn van elkaar overlappende productmarktcombinaties. De synergie tussen retail en horeca zal groter zijn dan tussen retail en een hotel. Maar tussen een hotel en een casino zal juist wel weer sprake zijn van synergie. Navolgend schema illustreert deze samenhang. Hoewel een supermarkt op het eerste oog minder goed past in het vooral op fun en vermaak gerichte concept van Sugar City, zijn er in het planconcept wel degelijk functies die logisch met een supermarkt kunnen samenhangen. Meerwaarde supermarkt De volgende overwegingen kunnen een rol spelen bij de afweging over een supermarkt en de meerwaarde ervan voor het concept: 19

Lidl is te typeren als ‘harddiscounter’, Dirk van den Broek als softdiscounter

CityWorks

22











Een supermarkt trekt veel bezoekers en kan daardoor als trekker fungeren voor de overige winkels en voorzieningen. Een bezoek aan een supermarkt wordt steeds vaker gecombineerd met een bezoek aan leisurevoorzieningen als een fitnesscentrum, een klimwand of een beautysalon. Het blijkt dat bij de dagelijks boodschappen 23% van het publiek het winkelbezoek combineert met een leisure-activiteit. De inpassing van megasupermarkten is een algemeen fenomeen waarmee de Nederlandse ruimtelijke ordening een antwoord op zal moeten geven. De inpassing in gecombineerde retail- en leisurecomplexen als Sugar City heeft hierbij de voorkeur boven een solitaire supermarkten. Naast de mogelijke synergie met de geplande andere voorzieningen speelt ook de haalbaarheid van het te realiseren planconcept mee. Een supermarkt kan als één van de kostendragers fungeren voor het totale plan en daarmee de komst van aantrekkelijke maar minder rendabele voorzieningen mogelijk maken. Ook in bestaande winkelgebieden zoals stadsdeelcentra en centrumgebieden kunnen megasupermarkten goed gedijen, maar veelal zijn er ernstige belemmeringen bij de fysieke inpassingsmogelijkheden ervan. Bij nieuw te ontwikkelen concepten speelt dit bezwaar niet. Sugar City is één van de nieuw te ontwikkelen voorzieningenconcentraties in de regio en de inpassing van een (mega)supermarkt verdient hierbij een serieuze afweging.

Figuur 5.1 Overlappende productmarktcombinaties

sportdetailhandel fitness

multimedia hotel health&beauty

run

bioscoop

fun

boodschappen horeca casino

Inpassing op Sugar City De locatiekeuze van een megasupermarkt moet zeer zorgvuldig plaatsvinden. Een supermarkt stelt hogere eisen dan veel andere retailen leisurevoorzieningen. Hierbij dient voorkomen te worden dat op de centrale as een te lang onderbroken front wordt gevormd door de supermarkt. De uitstraling en attentiewaarde van een supermarkt spreekt bezoekers onvoldoende aan. De totale attractiviteit van Sugar City is gebaat bij een zo aansprekend en uitnodigend (winkel)front. Enkele vuistregels voor parkeren en bereikbaarheid

CityWorks

23

Een megasupermarkt zal circa 20.000 klanten per week moeten verwerken voor een rendabele bedrijfsvoering. Hiervan zal 80% tot 90% met de auto komen. De zaterdag is een belangrijk piekmoment, gevolgd door de vroege avonduren (18.00-20.00 uur). De verwachting is dat er op zaterdagen circa 3.500 tot 4.000 autobezoekers zullen zijn. Uitgaande van 10 openingsuren zijn er, uitgaande van het piekmoment, bij een dergelijke (auto)opkomst circa 300 parkeerplaatsen nodig20. Een en ander is mede afhankelijk van de verwachte mate van combinatiebezoek met andere voorzieningen op Sugar City. Bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden zijn cruciale randvoorwaarden voor een succesvolle bedrijfsvoering van een megasupermarkt. Tezamen met het productassortiment in de winkel zorgt bereikbaarheid en parkeren voor het onderscheidend vermogen van megasupermarkten ten opzichte van regulier winkelaanbod: namelijk comfort. Tegen deze achtergrond moet op Sugar City de supermarkt dichtbij de hoofdontsluitingsweg worden gesitueerd. Vanwege de bulkaankopen die vaak bij megasupermarkten worden verricht, verdient een locatie direct aangrenzend bij de parkeergarage de voorkeur. Zo mogelijk kan de parkeerruimte op de begane grond (deels) worden vrij gehouden worden voor supermarktbezoekers; wellicht is een directe toegang vanuit de parkeerlaag tot de supermarkt mogelijk. Tot slot De bevolkingsdichtheid direct om Sugar City is voor een megasupermarkt relatief laag. Grote bevolkingsconcentraties in Amsterdam en Haarlemmermeer zijn gesitueerd op wat grotere afstand. Vaak zien we dat ook megasupermarkten voor hun functioneren afhankelijk zijn van een grote bevolkingsconcentratie in de directe omgeving. Ook in de regio zijn plannen voor de ontwikkeling van grootschalige supermarkten. Een megasupermarkt in Sugar City moet dan ook een duidelijke meerwaarde hebben ten opzichte van deze plannen om voldoende aantrekkingskracht te behouden. Deze meerwaarde kan worden gevonden in bereikbaarheid, service, assortiment en/of marktpositionering.

20

Exclusief parkeren voor medewerkers etc.

CityWorks

24