Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

Opdrachtgever: Contactpersoon:

Provincie Groningen Mevr. A.M.L. Hulshof

Projectteam DTNP: De heer D.J.A. Droogh De heer W. Frielink Projectnummer: 1167.0512 Datum: 22 februari 2013 Droogh Trommelen en Partners (DTNP) Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 F 024 - 378 06 53 E [email protected] W www.dtnp.nl

Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

Inhoudsopgave 0

Inleiding

1

5

Effecten op centra

34

9

Infrastructuur

51

0.1

Context en aanleiding

1

5.1

Omzetverschuiving in de regio

34

9.1

Vervoersbewegingen

51

0.2

Doel en werkwijze

1

5.2

Effecten op centrumgebieden

36

9.2

Infrastructuur en parkeren

52

0.3

Vraagstelling en leeswijzer

3

6

Werkgelegenheid

37

10

Perifere locatie en beleid

53

1

Autonome ontwikkeling

5

6.1

Structurele werkgelegenheid

37

10.1

Provinciaal beleid

53

1.1

De nieuwe winkelmarkt

5

6.2

Tijdelijke werkgelegenheid

39

10.2

Gewenste en realistische locatie

53

1.2

Situatie in Noordoost-Groningen

8

6.3

Verlies aan werkgelegenheid

40

6.4

Netto-effect werkgelegenheid

40

11

Slotbeschouwing

55

6.5

Banen en werkzoekenden

41

11.1

Relevante aspecten samengevat 55

11.2

Overige overwegingen

2

Factory Outlet Centra

13

2.1

De theorie van een FOC

13

2.2

FOC’s in de praktijk

15

7

Planologische regulering

43

7.1

Instrumenten

43 43

3

Potentieel marktgebied

21

7.2

FOC’s in bestemmingsplannen

3.1

Reistijden en inwoners

21

7.3

Privaatrechtelijke overeenkomsten 45

3.2

Bezoekersaantallen per jaar

24

7.4

Handhaving

3.3

Bestedingen en omzetten per m 27

7.5

Wro en Europese dienstenrichtlijn 47

4

Synergie

28

4.1

Algemeen

28

8

Scenario’s onvoldoende bezoekers

48

4.2

Synergie voor het FOC

28

8.1

Onvoldoende bezoekers

48

4.3

Synergie van het FOC

32

8.2

Scenario’s

49

2

46

57

0 0.1

Inleiding Context en aanleiding

de bestaande en beleidsmatig beoogde

0.2

Doel en werkwijze

winkelstructuur. Een en ander leidt tot de vraag of er voldoende redenen zijn om af te

In de brief van 28 maart 2012 aan Provinciale

wijken van het vigerende beleid.

Staten hebben Gedeputeerde Staten aangegeven te willen komen tot ‘een proces

In het Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013

Rapportages en hoorzitting

dat moet leiden tot een compleet overzicht

is vastgelegd dat nieuwe detailhandel in

Op 16 december 2009 hebben Provinciale

van alle relevante feiten en af te wegen

beginsel binnen of aansluitend aan bestaande

Staten vastgesteld dat de toen voorliggende

belangen’. De afzonderlijke fracties binnen

of geplande winkelgebieden wordt gevestigd.

rapportages van GMA (2007) en Goudappel

Provinciale Staten hebben vervolgens vragen

In het geval van perifere of grootschalige

Coffeng (2009) hiervoor onvoldoende basis

en aandachtspunten voor het hiertoe uit te

detailhandel kan onder bepaalde voorwaarden

boden. In haar brief van 1 november 2011 aan

voeren onderzoek aangedragen.

van dit beginsel worden afgeweken. In de

Provinciale Staten hebben Gedeputeerde

Omgevingsverordening Provincie Groningen

Staten de voorwaarden aangegeven voor

Doel van het onderzoek

2009 is dit beleid verder geborgd. Hierin is

ontheffing van de Omgevingsverordening voor

Doel is het zorgvuldig voorbereiden van de

opgenomen dat grootschalige detailhandel en

een FOC buiten de gemeente Groningen.

beslissing op een (eventuele) aanvraag om

een Factory Outlet Center (FOC) buiten de gemeente Groningen niet is toegestaan.

ontheffing van de Omgevingsverordening voor Rapporten van Ecorys (2011), Broekhuis Rijs

een FOC in de regio Oost-Groningen,

Advisering (2012), Goudappel Coffeng (2012)

teneinde de daarbij betrokken (conflicterende)

Initiatief FOC bij Zuidbroek

en BRO (2012) doen vervolgens wisselende

belangen op een evenwichtige wijze te

Revascom BV heeft een plan voor een FOC

uitspraken over de haalbaarheid en effecten

kunnen afwegen en het resultaat van die

bij Zuidbroek (gemeente Menterwolde). Dit

van een FOC bij Zuidbroek. Op 13 maart 2012

afweging draagkrachtig te kunnen motiveren.

initiatief past dus niet binnen het vigerende

heeft een hoorzitting plaatsgevonden,

ruimtelijke detailhandelsbeleid van de

georganiseerd door de Statencommissies

Aan de hand van dit ‘finale’ onderzoek kan de

provincie Groningen. Niettemin draagt een

Omgeving & Milieu, en Bestuur, Financiën &

provincie Groningen komen tot een zorg-

FOC mogelijk bij aan het voorzieningenniveau

Economie. Betrokkenen en belanghebbenden

vuldige beslissing over een eventueel verzoek

en de werkgelegenheid in (dit deel van) de

hebben hier hun standpunten toegelicht.

om ontheffing van de Omgevingsverordening

provincie. Daar staat weer tegenover dat een

te verlenen voor een FOC in de regio Oost-

FOC mogelijk leidt tot verdringingseffecten in

Groningen.

D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

1

Begeleidingscommissie

Oost-Groningen. De gesprekken waren

Er is een begeleidingscommissie gevormd

vertrouwelijk van aard en zijn (zonder derden)

bestaande uit drie personen: een namens de

gevoerd door DTNP. In aanvulling op de reeds

partijen die zich tot dusverre voorstander

beschikbare informatie is gevraagd naar de

hebben getoond van een FOC, een namens

achtergronden van verschillende aspecten en

de partijen die zich tot dusverre tegenstander

eventuele specifieke aandachtspunten voor

hebben getoond en een onafhankelijke

het onderzoek.

voorzitter. De begeleidingscommissie heeft haar rol omschreven als “een onafhankelijke

Vervolgens zijn alle betrokkenen uitgenodigd

commissie die er op toeziet dat het onderzoek

voor een plenaire bijeenkomst (13 december

zowel procesmatig als inhoudelijk goed wordt

2012). Hierin zijn de voorlopige onderzoeks-

uitgevoerd”. Zij is als volgt samengesteld:

resultaten gepresenteerd en is gevraagd naar

•

dhr. W. (Wiebe) Wieling (voorzitter);

eventuele onduidelijkheden en aanvullingen.

•

mw. J. F. (Janneke) Snijder-Hazelhoff;

Betrokkenen zijn in de gelegenheid gesteld

•

dhr. prof. mr. W.C.T.F. (Friso) de Zeeuw.

hierover rechtstreeks met DTNP in contact te

Aanleiding: initiatief Revascom voor FOC Zuidbroek

treden en/of nadere informatie toe te sturen.

Rijksuniversiteit Groningen

Binnengekomen opmerkingen zij in het

Als extra waarborg is aan de Rijksuniversiteit

onderzoek meegenomen.

Groningen gevraagd om toe te zien op de

Onderzoek: FOC in Oost-Groningen bij Zuidbroek/A7

methodologische objectiviteit en kwaliteit van het onderzoek. Deze rol is vervuld door de heer prof. J.P. (Paul) Elhorst, leerstoelhouder Regionale Economie.

Betrokkenen In afzonderlijke gesprekken met betrokkenen (zie bijlagerapport) is van gedachte gewisseld over verschillende aspecten van een FOC in 2

Onderzoek: focus ligt op locatie knooppunt A7/N33 D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

0.3

Vraagstelling en leeswijzer

Aanleiding voor dit onderzoek is het initiatief voor een FOC tussen de A7 en N33 bij

•

hebben geformuleerd voor ontheffing van

Onderzoeksvraag

de Omgevingsverordening voor een FOC

De centrale onderzoeksvraag luidt:

buiten de gemeente Groningen;

•

de vragen en aandachtspunten die naar

Wat zijn de haalbaarheid en effecten van een FOC in de regio Oost-Groningen?

Zuidbroek. Omdat de exacte locatie en/of

aanleiding van de brief van Gedeputeerde

initiatiefnemer van een eventueel FOC nog

Staten van 28 maart 2012 over het

Deelvragen/deelonderzoeken

kan wijzigen (o.a. aanleg klaverblad A7/N33)

voorgenomen onderzoek zijn ingebracht

Aansluitend op bovenstaande afbakening is

wordt in dit onderzoek uitgegaan van ‘een

door de verschillende fracties binnen

de centrale vraag uitgesplitst in de volgende

FOC in Oost-Groningen’. Het gaat daarbij om

Provinciale Staten;

tien deelvragen/deelonderzoeken:

de zone langs de A7 tussen Sappemeer en

•

de Notitie rolverdeling en werkwijze

Winschoten, waarbij de focus ligt nabij de

onderzoek naar haalbaarheid FOC in

aansluiting met de N33 (nabij Zuidbroek).

Oost-Groningen van de provincie

doen zich voor in het consumentengedrag

Groningen van 10 juli 2012;

en in de detailhandel? Wat betekenen

het relevante planologisch-juridische

deze autonome ontwikkelingen voor

Het betreft een complexe afweging met vele

afwegingskader, waarbij de Wet

typen winkelgebieden in Noordoost-

belangen, invalshoeken en beleidsvelden. Er

ruimtelijke ordening in beginsel ruimte

Groningen? Welke typen centra zijn

is geen sprake van een rekenkundig

biedt om branches of assortimenten in

kansrijk, welke worden bedreigd?

vraagstuk met één mogelijke uitkomst. In dit

bestemmingsplannen te reguleren, maar

onderzoek gaat het om het inzichtelijk maken

de Europese Dienstenrichtlijn en recente

Welke ruimtelijke verschijningsvorm heeft

van relevante aspecten (arbeidsplaatsen,

jurisprudentie gelijktijdig (opnieuw) het

het? Welke branches, assortimenten en

ruimtelijke ordening, juridische houdbaarheid,

verbod op economische ordening

marktsegmenten zijn er aanwezig? Welke

etc.) op basis waarvan een politieke afweging

bevestigen: een FOC met specifieke

ruimtelijk relevante kenmerken

gemaakt kan worden.

bestemmingsregels dient deugdelijk te

onderscheiden een FOC van een regulier

(kunnen) worden gemotiveerd op basis

winkelgebied?

Benadering en afbakening onderzoek

Voor de nadere formulering en afbakening

•

van ruimtelijk relevante criteria.

1. Welke relevante autonome ontwikkelingen

2. Wat is een FOC feitelijk (in de praktijk)?

3. Welke afstanden overbruggen

van de onderzoeksvragen sluiten wij aan bij:

De afbakening en onderzoeksvragen zijn voor

consumenten voor een FOC? Waar liggen

•

de brief van 1 november 2011 waarin

de aanvang van het onderzoek vastgesteld

concurrerende FOC’s? Is een FOC in

Gedeputeerde Staten de voorwaarden

door de begeleidingscommissie en de RUG.

Oost-Groningen haalbaar? Is er sprake


3

van een toereikend en duurzaam

rekening houdend met de Wet ruimtelijke

Leeswijzer

consumptief draagvlak (een voldoende

ordening en Europese Dienstenrichtlijn,

Er zijn diverse rapporten verschenen over een

‘robuust’ marktgebied)?

een juridisch bindende borging mogelijk

FOC in Zuidbroek. Dit onderzoek is er niet op

zodat geen branchevervaging optreedt?

gericht die rapporten te beoordelen. Evenmin

4. Welke synergie-effecten kunnen optreden tussen een FOC en andere voorzieningen

8. Wat gebeurt er als het FOC onvoldoende

beoogt dit onderzoek uitputtende analyses of

en functies (omliggende centra,

bezoekers trekt? Met welke scenario’s

aanvullend veldwerk. Dit ‘finale’ onderzoek is

toeristisch-recreatieve functies, Blauwe-

moeten dan rekening worden gehouden?

bedoeld om een overzichtelijk beeld te geven

stad)? Vergroten deze de haalbaarheid

Ontstaat er een (ruimtelijke) probleem-

van relevante feiten en af te wegen belangen.

van een FOC? Kan een FOC andersom

situatie indien het FOC de detailhandels-

bijdragen aan andere functies?

functie verliest?

5. Wat zijn (rekening houdend met

9. Met welke bezoekersaantallen, vervoers-

Op basis hiervan kan de (politieke) afweging worden gemaakt hoe bovenstaande aspecten

autonome ontwikkelingen) de te

bewegingen en bezoekmomenten moet

worden gewogen en of er voldoende redenen

verwachten effecten van een FOC op de

rekening worden gehouden? Aan welke

zijn af te wijken van het vigerende ruimtelijke

bestaande centra? Wat is de houding van

randvoorwaarden moet de infrastructurele

detailhandelsbeleid. In dit licht is geprobeerd

marktpartijen en gemeenten? Vindt er

ontsluiting en parkeergelegenheid voor de

de veelomvattende en vakspecialistische

door een FOC in Oost-Groningen

bezoekers voldoen?

informatie overzichtelijk te vertalen en toe te

duurzame aantasting plaats van de

10. Wat is/zijn, rekening houdend met de

bestaande detailhandelsstructuur in de

provinciale richtlijnen voor grootschalige

regio?

detailhandel en inpassing van nieuwe

spitsen op de voor de beleidskeuze relevante hoofdlijnen.

ruimtelijke ingrepen, (de) gewenste en

In de volgende tien hoofstukken wordt steeds

heidseffecten zijn er te verwachten van

realistische locatie(s) voor een FOC in

één deelvraag beantwoord. Waar mogelijk zijn

een FOC in Oost-Groningen, zowel

Oost-Groningen? Is een locatie in de

lange teksten voorkomen en analyses

kwantitatief (fte’s) als kwalitatief (aard,

gemeente Groningen realistisch? Is een

verbeeld (kaarten, grafieken en foto’s). We

opleiding, herkomst)? Hoe verhoudt deze

andere stedelijke locatie (Hoogezand-

ronden af met een korte slotbeschouwing.

werkgelegenheid zich tot de regionale

Sappemeer, Stadskanaal, Veendam en

Voor achtergrondinformatie, gebruikte

arbeidsmarkt van werkzoekenden?

Winschoten) realistisch? Heeft een

bronnen en berekeningen verwijzen we naar

perifere locatie daarbuiten de voorkeur?

betreffend hoofdstuk in het bijlagenrapport.

6. Welke directe en indirecte werkgelegen-

7. Hoe zijn andere FOC’s in Nederland planologisch-juridisch gereguleerd? Is er, 4


1

Autonome ontwikkeling

Omzet per m² wvo neemt af De omzet bleef achter bij de groei van het winkeloppervlak. De bevolking in Nederland

Alvorens in te gaan op de haalbaarheid en

groeide de afgelopen 10 jaar ‘slechts’ 3% (en

effecten van een FOC in Oost-Groningen, is

nam in sommige regio’s zelfs af). Vergrijzing

het relevant de autonome ontwikkelingen te

leidt geleidelijk tot dalende winkelbestedingen

schetsen zonder een FOC in Oost-Groningen:

per hoofd (ouderen kopen minder in winkels).

welke ontwikkelingen doen zich voor in het

Daarnaast gaan bestedingen in toenemende

consumentengedrag en in de detailhandel?

mate via internet (o.a. Koopstromenonderzoek

Wat betekenen deze landelijke ontwikkelingen

Randstad 2011: 10% van de bestedingen aan

voor typen winkelgebieden in Noordoost-

niet-dagelijkse artikelen via internet).

Groningen? Welke typen centra zijn kansrijk, welke worden bedreigd?

Filialisering De omzet per m² wvo is de afgelopen 10 jaar

1.1

De nieuwe winkelmarkt

met ± 10% afgenomen. Veel (vooral kleinere) spelers staan door de lagere omzetten per m²

De winkelmarkt verandert landelijk sterk. Dit is

onder druk. Gemiddeld zijn filiaalbedrijven

niet alleen te verklaren door de economische

(schaalvoordelen) beter in staat hierop in te

recessie. Een aantal trends versterkt elkaar.

spelen. Het aandeel filialen nam in 10 jaar toe van 28% naar 35%. Dit proces van filialisering

Snel toegenomen winkeloppervlak

gaat naar verwachting door.

Het winkelvloeroppervlak (wvo) in Nederland


is de laatste 10 jaar met 25% gegroeid. Een

Meer zelfstandigen met pensioen

grote groei aan winkelprojecten ging gepaard

De komende tien jaar gaat een groeiend deel

met een schaalvergroting van de gemiddelde

van de bevolking met pensioen. Dit geldt ook

winkel (van ± 215 m² naar ± 265 m² wvo). De

voor de zelfstandige winkeliers. Circa 40%

grote groei van vastgoed lijkt voorbij, wel gaat

van hen is ouder dan 50, eenzesde zelfs

de schaalvergroting naar verwachting door.

ouder dan 60 jaar. Meer dan voorheen gaan 5

zelfstandigen stoppen. Zij worden minder opgevolgd door starters. Veel winkels sluiten

Bezoekmotieven van consumenten

de komende jaren zonder opvolger.

Minder behoefte aan winkels De gevolgen van de nieuwe winkelmarkt zijn naar verwachting groot. Webwinkelen en demografische ontwikkelingen leiden tot een afnemende behoefte aan fysieke winkels. Formules met een groot oppervlak en/of veel vestigingen verdringen kleinschalige spelers.

Recreatief winkelen

Boodschappen doen

Veel winkelruimte komt vrij en wordt niet meer

Ontspanning, vermaak en beleving in een

Frequent gekochte artikelen, deels vers,

ingevuld. Leegstand neemt onvermijdelijk toe.

sfeervolle ambiance: ‘een dagje stad, ik zie

gemak en nabijheid belangrijk: ‘handig,

wel of ik iets koop’.

dichtbij, alles bij elkaar’.

winkelmarkt sterk verschillen per type winkel-

Vergelijkend winkelen

Doelgericht aankopen

gebied. Het gedrag van consumenten is hierin

Oriëntatie, aankoop van een smaak- of

Artikel al in het hoofd, snelheid, efficiëntie en

voor een belangrijk deel leidend. De

keuzegevoelig artikel: ‘op zoek naar een

verkrijgbaarheid bepalend: ‘snel ... halen’

consument kiest elke keer weer zijn winkel of

nieuwe bank, jas, flatscreen, etc.’

(runshoppen).

Verschillen per regio Op basis van de veranderende winkelmarkt kan echter niet de conclusie worden getrokken dat winkels en winkelgebieden geen toekomst hebben. Allereerst verschillen vraag, aanbod en leegstand sterk per regio.

Verschillen per winkelgebied Meer nog zullen de gevolgen van de nieuwe

winkelgebied, afhankelijk van zijn motief op 6


Kansrijke winkelgebieden

Kwetsbare winkelgebieden

dat moment. Vier typen gedrag domineren: recreatief winkelen, vergelijkend winkelen, boodschappen doen en doelgericht aankopen (kader ‘bezoekmotieven van consumenten’).

Kansrijke gebieden: beleving en boodschappen Binnensteden en de grotere hoofdwinkelgebieden die zich (kunnen) richten op sfeer en beleving blijven naar verwachting kansrijk. Een bezoek hieraan is vaak een dagje uit en

Sfeer en beleving

Klein en kleurloos

wordt gedaan voor het plezier. Ook centra

Consumenten blijven de behoefte houden om

Onaantrekkelijke gebieden door weinig keuze

voor de frequente aankopen (‘boodschappen

recreatief te winkelen. Zij kiezen voor winkel-

(weinig aanbod) en/of onvoldoende onder-

doen’) blijven naar verwachting nog kansrijk.

gebieden met de meeste sfeer en beleving.

scheidende winkels (‘dertien in een dozijn’).

Vooral de grotere wijken dorpscentra met een ruime keuze hebben kansen.

Kwetsbare gebieden Kleine winkelgebieden met weinig keuze en centra die zich niet onderscheiden van andere centra zijn kwetsbaar. Veel ‘doorsnee’ centra zijn de afgelopen decennia sterk gegroeid en met de afnemende winkelbehoefte komen zij (te) ‘ruim in hun jas te zitten’.

Dagelijks en gemak

Prijs en run

Snel de boodschappen doen. Er is voldoende

Deze winkelgebieden kunnen zich slecht

Ten slotte zijn ook centra die zich specifiek

keuze (aanbod), de locatie is goed bereikbaar

onderscheiden van webwinkels. Internet biedt

richten op ‘prijs’ en ‘runshoppen’ kwetsbaar:

en er zijn voldoende parkeerplaatsen.

meer keuze en de laagste prijs.

nergens is het zo gemakkelijk en goedkoop om een product te kopen als via internet.


7

1.2

Situatie in Noordoost-Groningen

Aanbodstructuur De winkelstructuur van Noordoost-Groningen bestaat uit een grote hoeveelheid centra met een verschillende omvang en functie. De twee branches mode en sport (± 90% van het wvo in FOC’s) staan in dit onderzoek centraal. Met name de grotere centra van Groningen (en omgeving) hebben een substantieel aanbod mode en sport (kaart 1 en figuur 1). In de grotere centra maken de branches mode en sport ruim een derde of meer uit van het totale winkelaanbod. Dit zijn centra die zich meer (kunnen) richten op zowel recreatief als vergelijkend winkelen. Binnen de provincie is vooral de Groningse binnenstad dominant met bijna 50.000 m2 wvo mode/sport. De centra van Winschoten, Stadskanaal en Veendam hebben een modeen sportaanbod van 10 à 15.000 m2 wvo. In overige centra is het aanbod kleiner (<10.000 m2 wvo). Naast dit geclusterde aanbod in de grotere centra is er ± 40.000 m2 wvo mode en sport verspreid gelegen in aanloopgebieden, kleine centra en op solitaire locaties. 8


Figuur 1 Omvang en branchering centra > 5.000 m² wvo in Noordoost-Groningen en -Drenthe (in m² wvo)

Bron: Locatus, 11-07-2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners


9

De nieuwe winkelmarkt in Groningen Een uitgebreide analyse over de ontwikkeling en het functioneren van de detailhandel in de provincie Groningen valt buiten de kaders van dit onderzoek. Toch is duidelijk zichtbaar dat landelijke ontwikkelingen zich ook in Groningen voordoen (schaalvergroting, nieuwe projecten, filialisering, pensioen mkb-ers, internet, etc.).

Leegstand De leegstand in winkelgebieden is een van de meest zichtbare indicatoren van de (nieuwe) winkelmarkt. Een leegstand rond de 5% is als ‘gezond’ te typeren (frictieleegstand voor de benodigde doorstroming). Landelijk neemt de leegstand toe en bedraagt nu ± 10% van het wvo. In de meeste Groningse centra is de leegstand op dit moment reeds substantieel groter dan de frictieleegstand (kaart 2). Opvallend is dat de winkelleegstand zich niet beperkt tot de randzones en aanloopstraten. In veel centra is ook sprake van leegstand in het hart van de kernwinkelgebieden: ook op de meest courante locaties is de vraag naar winkelruimte klein.

10


Bevolkingsontwikkeling Voor de toekomstige winkelmarkt is (naast de overige landelijke ontwikkelingen) vooral de ontwikkeling van het aantal inwoners sterk van invloed. Noordoost-Groningen heeft als een van de eerste regio’s in Nederland te maken met een substantiële afname van de bevolking. Gecombineerd met relatief lage bestedingen per inwoner (door gemiddeld lagere inkomens, meer ouderen) neemt het draagvlak voor winkels de komende jaren af (kaart 3).

Noordoost-Groningen loopt voorop Naar verwachting zal het landelijke beeld van een afnemende behoefte aan winkels en een toenemende leegstand, versneld optreden in Noordoost-Groningen. Veel centrumgebieden staan nu reeds zichtbaar onder druk. Veel landelijke winkelformules wijzigen hun vestigingsstrategie onder invloed van de nieuwe winkelmarkt: na jarenlange expansie focussen zij zich de komende jaren op grote centra en regio’s met groei. In middelgrote en kleinere centra en in minder aantrekkelijke regio’s wordt niet of nauwelijks geïnvesteerd. Schaalvergroting en filialisering, die elders in D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

11

Nederland de afname zelfstandige winkeliers deels compenseren, vinden naar verwachting minder snel plaats in deze krimpregio met vooral middelgrote en kleinere centra.

Kansrijke en kwetsbare centra Er zijn geen aanwijzingen dat voorkeuren en gedrag van consumenten in Groningen zich sterk anders ontwikkelen dan elders in Nederland. Ook hier zullen vooral centra die zich richten op boodschappen doen/frequente aankopen (dorps- en wijkcentra) en onderscheidende centra met sfeer en beleving (m.n. binnenstad Groningen) ook op termijn kansrijk blijven als winkelgebied (kaart 4). De in de afgelopen decennia sterk gegroeide middelgrote regiocentra krijgen de komende jaren te maken met teruglopende bestedingen en een afnemende bevolking. De reeds grote leegstand neemt toe, de belangstelling vanuit de winkelmarkt neemt af. Door stagnatie en leegstand dreigen sfeer en beleving verder af te nemen. Vooral in regiocentra die nu reeds ‘ruim in de jas’ zitten, dreigt verdere leegstand en verloedering. Deze centra staan voor ingrijpende keuzes om zich aan te passen aan de nieuwe winkelmarkt (kaart 4). 12


Figuur 2 Het theoretische principe van een FOC

2

Factory Outlet Centra

Factory Outlet Centra (FOC’s) prefereren in de meeste gevallen een locatie buiten de reguliere winkelgebieden. Omdat het beleid in de regel geen reguliere winkels toestaat op dit soort locaties vragen zij om een uitzondering. Dat maakt de vraag relevant wat een FOC feitelijk is. Welke ruimtelijke verschijningsvorm heeft het? Welke branches, assortimenten en marktsegmenten zijn er aanwezig? Welke ruimtelijk relevante kenmerken onderscheiden een FOC van een regulier winkelgebied?

2.1

De theorie van een FOC

Van oudsher worden geproduceerde artikelen via de groothandel verkocht aan winkeliers (detailhandel). Deze verkopen het aan de consument. Onverkochte restpartijen worden alsnog verhandeld via reguliere detailhandel (Scapino, markt, etc.) of via ‘fabriekswinkels’. Vanaf 2001 zijn in Nederland planmatig FOC’s ontwikkeld. In deze ‘merkendorpen’ kunnen producenten in een eigen sfeer en ambiance hun nog onverkochte artikelen rechtstreeks aan de consument verkopen (figuur 2). D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

13

14


2.2

FOC’s in de praktijk

Figuur 3 Omvang en branchering FOC’s in Nederland en Noordwest-Duitsland (m² wvo) In de wereld bestaan FOC’s in vele soorten en maten. Voor de Groningse situatie zijn vooral Nederlandse en nabij gelegen Duitse FOC’s relevant. Om een goed beeld te krijgen van een FOC in de praktijk, bekijken we deze zes FOC’s (kaart 5 en figuur 3): •

Designer Outlet Roermond (NL)

•

Bataviastad Lelystad (NL)

•

Rosada Roosendaal (NL)

•

Designer Outlet Soltau (D)

•

Factory Outlet Centre Ochtrup (D)

•

Ochtum Park Stuhr (Bremen) (D)

Omvang en branchering De zes FOC’s zijn tussen de 7 en 24 duizend m2 wvo groot. DOC Roermond is met 24.000 m2 wvo veruit het grootste. De Nederlandse FOC’s bestaan voor het grootste deel (90%) uit de branches mode en sport. De overige 10% betreft diverse branches. Verder zijn er diverse horecabedrijven gevestigd. De Duitse FOC’s hebben een vergelijkbare branchering (brancheringscijfers zijn niet beschikbaar). Het initiatief van Revascom voor een FOC bij Bron: Locatus, 11-07-2012; bewerking Droogh Trommelen en Partners


Zuidbroek gaat vooralsnog uit van ± 15.000 m2 wvo waarvan ± 13.500 m2 mode en sport. 15

Assortimenten De nadruk in het assortiment ligt op mode en modeaccessoires, waarbij de geboden korting als belangrijk ‘unique selling point’ geldt: “Het Designer Outlet Roermond is een winkelcentrum met tal van bekende labels en designerlabels met kortingen tot wel 70% ten opzichte van de normale verkoopprijzen. De

Nadruk in het assortiment ligt op mode, modeaccessoires...

diverse merken zijn eigenaar en manager van de eigen winkels, die er net zo uitzien als dergelijke winkels in de winkelstraat of waar dan ook – met een mix van seizoen- en trendvoorraad.” (website Designer Outlet). “Batavia Stad is slim shoppen in stijl, want elke modeliefhebber kan zich er te goed doen in de ruim 100 winkels die standaard 30 - 70% korting geven op hun collecties. Je vindt er meer dan 250 grote modemerken; van kindermode tot sport, van herenmode tot lingerie, van schoenen tot parfums en van chocolade tot interieur.” (website Bataviastad). “In Rosada vind je maar liefst 60 merkwinkels, met altijd minimaal 30 tot 70% korting! Het is dé shopspot voor liefhebbers van bekende merken in heren-, dames- en kindermode, 16

...schoenen en sport...

..met korting als belangrijk ‘unique selling point’ D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

sportkleding, accessoires, lingerie, schoenen, tassen en nog veel meer. Ook voor een heerlijke lunch kun je terecht bij Rosada.” (website Rosada).

Merken en marktsegmenten Winkels in FOC’s worden geëxploiteerd door ‘merken’. Dat betekent dat winkels in beginsel Designer Outlet Roermond

Designer Outlet Soltau

één of enkele merken aanbieden die door de exploitant zelf zijn geproduceerd. De grote en bekende merken zijn de ‘trekkers’ van de FOC’s. Naarmate een FOC grotere en meer exclusieve merken biedt, neemt de attractiviteit toe. Naast bekende merken van producenten zelf, zijn er ook minder bekende merken en merken van niet-producenten te

Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad

Factory Outlet Centre Ochtrup

vinden. Bijgaande ‘merkenwolken’ geven een doorsnede van de verschillende FOC’s. Het Designer Outlet in Roermond biedt naar verhouding de meeste winkels in het hogere marktsegment (Gucci, Prada). In Bataviastad, Rosada en de Duitse FOC’s ligt de nadruk sterker op het middensegment van de markt.

Rosada Factory Outlet Roosendaal D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr 17

Situering Er is geen eenduidig beeld voor wat betreft de locatie en situering van FOC’s. Nederlandse FOC’s liggen bij middelgrote steden (50 à 75.000 inwoners). Ochtrup en Soltau zijn relatief kleine plaatsen (± 20.000 inwoners), Stuhr (± 35.000 inwoners) is een voorstad van Bremen (± 550.000 inwoners). Designer Outlet Roermond




Rosada Factory Outlet Roosendaal

Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr

De Nederlandse FOC’s zijn gesitueerd aan de rand van de bebouwde kom, nabij het centrum (Roermond) of op enige kilometers afstand daarvan (Lelystad, Roosendaal). Dit geldt ook voor Ochtrup en Stuhr. Het FOC in Soltau ligt nagenoeg solitair in het buitengebied. Alle FOC’s liggen op een zichtlocatie op een voor auto’s goed ontsloten locatie. Bij geen van de FOC’s ligt een treinstation. In Stuhr en Roosendaal ligt het FOC nabij de afrit van een autosnelweg. Het FOC in Soltau ligt aan een snelweg, maar op enkele kilometers van de afrit. In Roermond, Lelystad en Ochtrup liggen de FOC’s aan het provinciale hoofdwegennet, op enkele kilometers van de autosnelweg.

18


Ruimtelijke opzet De ruimtelijke opzet van de FOC’s is in grote lijnen gelijk. De winkels zijn gesitueerd aan een aantal winkelstraten en pleinen met een duidelijke routing. Op uiteinden en hoeken zijn de trekkers (‘ankers’) gesitueerd, ertussen de overige winkels. Rond de pleinen zijn horeca, terrassen en overige voorzieningen. Designer Outlet Roermond


In hun ruimtelijke opzet en sfeer verwijzen FOC’s naar historische binnenstadjes met gebogen stratenpatronen, gezellige pleintjes en een kleinschalige verkaveling. De winkels zijn gemiddeld even groot als die in reguliere centra (± 190 m2). Door de planmatige opzet zijn winkels efficiënt verkaveld. Bevoorrading vindt plaats aan de achterzijde van de panden Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad


en het winkelfront wordt niet onderbroken met andere functies (zoals opgangen voor wonen boven winkels). Aan de buitenzijde van de FOC’s liggen ruime parkeerterreinen met parkeren op maaiveld. Op deze wijze zijn een goede bereikbaarheid en gratis parkeren gecombineerd met een autovrij verblijfgebied dat exclusief is bestemd voor de winkelfunctie. De ‘hinderlijke nadelen’



van reguliere gemengde centra zijn afwezig. 19

Verschijningsvorm en openbare ruimte Ook in de verschijningsvorm grijpen FOC’s terug op historische binnenstadjes. Moderne winkelunits met voldoende breedte en hoogte worden voorzien van historiserende gevels met een wisselend karakter. Op deze manier wordt de sfeer en entourage gecreëerd die gewenst is. Designer Outlet Roermond




Rosada Factory Outlet Roosendaal


De FOC’s zijn met een wal, muur of hek van de buitenwereld gescheiden. Hiermee wordt niet alleen ingespeeld op de gewenste intieme sfeer (vestingstadje) maar is ook het aantal entrees beperkt. Dit draagt bij aan een goede routing (loopstromen) en maken het centrum makkelijk beheerbaar en afsluitbaar. In tegenstelling tot reguliere binnenstadjes is de openbare ruimte eigendom van het FOC. De inrichting (bestrating, verlichting, bankjes), schoonmaak en beveiliging zijn in handen van het FOC-management. Reclame, uitstallingen en gedrag van het publiek zijn zo centraal te reguleren en te controleren. Na de sluiting van de winkels gaat het binnenstadje als geheel op slot. Hiermee kan een optimaal op het winkelen toegespitste ‘beleving’ worden gerealiseerd (schoon-heel-veilig). 20


3

Potentieel marktgebied

Het economisch functioneren van een FOC is primair het risico en de verantwoordelijkheid van de eventuele initiatiefnemer/investeerder. De bedrijfsmatige exploitatie van een FOC is dan ook geen onderdeel van deze studie. Voor (de eventuele ontheffing van) het beleid is het wel van belang inzicht te hebben in het risico dat een FOC niet of slechts marginaal gaat functioneren. Overwegingen hierbij zijn meerwaarde voor de voorzieningenstructuur, werkgelegenheid en duurzaam ruimtegebruik. Welke afstanden overbruggen consumenten voor een FOC? Waar liggen concurrerende FOC’s? Is een FOC in Oost-Groningen haalbaar? Is er sprake van een toereikend en duurzaam consumptief draagvlak (een voldoende ‘robuust’ marktgebied)?

3.1

Reistijden en inwoners

In kaart 6 is weergegeven hoeveel inwoners er wonen binnen 30, 60 en 90 minuten autorijden vanaf het knooppunt A7-N33. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

21

Concurrerende FOC’s Op ± 90 autominuten rond het knooppunt A7N33 liggen de FOC’s Lelystad, Ochtrup en Stuhr (kaart 7). Vooralsnog is de concurrentie-kracht van een FOC in Oost-Groningen niet duidelijk. Uitgaande van ± 15.000 m2 (zie ook figuur 3, blz. 15) gaan wij in deze studie uit van een FOC met een gemiddelde concurrentiekracht. Bij vergelijkbare FOC’s kan verwacht worden dat consumenten primair georiënteerd zijn op ‘hun’ meest nabije FOC. Als FOC’s sterk van elkaar afwijken (aanbod, sfeer, etc.) kan een afwijkend patroon ontstaan. Met een relatief klein FOC in Stuhr kan een FOC in Oost-Groningen een sterke concurrentiepositie innemen in het gebied rond Stuhr. Daar staat tegenover dat Soltau voor velen in dit gebied op eenzelfde afstand ligt als Oost-Groningen.

Primaire verzorgingsgebieden en inwoners Al met al ontstaat er met de realisatie van een FOC in Oost-Groningen een vrijwel dekkend netwerk van FOC’s met primaire verzorgingsgebieden van ongeveer een uur reistijd (kaart 8). Voor de verschillende FOC’s is berekend hoeveel inwoners binnen de reisafstand van 60 minuten wonen. 22



23

3.2

Bezoekersaantallen per jaar

Model bezoekersaantallen De FOC’s in Nederland trokken in 2011 respectievelijk 4,1 (Roermond), 2,3 (Lelystad) en 1 (Roosendaal) miljoen bezoekers per jaar. Op basis van de feitelijke bezoekersaantallen en inwoners binnen 30 en 60 autominuten kan een rekenmodel worden gemaakt. De ambitie van de initiatiefnemers gaat uit van een FOC met een met (het grotere) Lelystad en Roermond vergelijkbare kwaliteit en attractiviteit. Vanuit deze positieve grondhouding gaan wij in ons model vooralsnog ook uit van deze sterke FOC’s als basis. Van hieruit maken wij de vertaalslag naar een FOC in Oost-Groningen.

Twee varianten: 30% en 10% > 60 minuten De woonplaatsen van FOC-bezoekers zijn niet bekend. Daarom maken wij in ons model voor de veiligheid twee varianten. De eerste gaat uit van FOC’s met een grote reikwijdte: 30% van de bezoekers komt van meer dan 60 minuten en dus 70% van binnen 60 minuten. De tweede variant gaat uit van FOC’s met een beperktere reikwijdte: 10% van de bezoekers is afkomstig van meer dan 60 minuten en 90% komt in die variant uit het gebied daarbinnen. 24


Bezoekfrequentie <30 minuten Voor Roermond en Lelystad is wel bekend dat respectievelijk 45% en 35% van de bezoekers van minder dan 30 autominuten komt. Als we die bezoekers delen door het aantal inwoners in betreffende gebieden kan de gemiddelde bezoekfrequentie per inwoner in dit gebied worden bepaald. Gemiddeld voor beide FOC’s is dit 1,54 keer per jaar*.

Bezoekfrequentie 30-60 minuten Na aftrek van de bezoekers van binnen het 30-minutengebied en rekening houdend met Model: 70-90% bezoekers van binnen 60 minuten

Model: aandeel bezoekers uit 30- en 60-minutengebied

30% respectievelijk 10% bezoekers van meer dan 60 minuten is de bandbreedte bezoekers vanuit het gebied 30-60 minuten te becijferen. Door ook deze te delen door de betreffende aantallen inwoners in die zone kan voor beide FOC’s een gemiddelde bezoekfrequentie per jaar worden berekend tussen de 0,14 en 0,23 keer per jaar* (= circa eens in de 4 à 7 jaar).

Aantal bezoekers per jaar FOC Oost-Groningen Doordat de gemiddelde bezoekfrequenties in Roermond en Lelystad heel vergelijkbaar zijn

Bezoekfrequenties Roermond en Lelystad D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

FOC Oost-Groningen: cijfers Roermond en Lelystad

*

In dit hoofdstuk worden berekeningen samengevat. In het bijlagerapport worden de gedetailleerde berekeningen weergegeven.

25

en voor het FOC in Oost-Groningen een vergelijkbaar kwaliteitsniveau wordt beoogd, passen we deze bezoekfrequenties ook toe op de situatie in Oost-Groningen. Binnen 30 autominuten van het FOC OostGroningen wonen ruim 621.000 inwoners. Met een bezoekfrequentie van 1,54 is het aantal bezoekers uit dit gebied 957.000 per jaar. Tussen de 30 en 60 autominuten wonen ± 1,6 miljoen mensen. Op basis van de gemiddelde bezoekfrequentie van 0,14 à 0,23 komen er vanuit dit gebied 224.000 à 373.000 duizend bezoekers per jaar. Van meer dan 60 minuten komt 10 tot 30% van de bezoekers*. Al met al leidt dit tot een aantal bezoekers van het FOC tussen de 1,5 en 1,7 miljoen per jaar. Ten overvloede merken wij nogmaals op dat in het model (optimistisch) uitgegaan is van een FOC met de relatief grote attractiviteit en bezoekfrequenties van de (grotere) FOC’s in Lelystad en Roermond. * Doordat in het rekenmodel de 10%-variant correspondeert met een hoge bezoekfrequentie in het gebied 30-60 minuten en de 30%-variant met de lage, blijft de totale bandbreedte van het aantal bezoekers beperkt. Zie het bijlagerapport voor meer informatie.

26


3.3

Bestedingen en omzetten per m2

Vergelijking met andere FOC’s Op basis van dezelfde omzetten per bezoeker,

De bezoekersaantallen bepalen niet of een FOC

bezoekersaantallen en het aanwezige wvo is

functioneert. Hiervoor is de omzet per m2

de omzet per m2 te berekenen in de andere

winkelvloeroppervlak een betere maat.

FOC’s in Nederland: •

Roermond € 5.050 à € 5.900 per m² wvo

Bestedingen in een FOC

•

Lelystad € 3.650 à 4.250 per m² wvo

Er zijn weinig recente en openbare gegevens

•

Roosendaal € 3.200 à € 3.750 per m² wvo

over bestedingen in FOC’s. In Lelystad is een

De verwachte omzet per m2 voor het FOC

gemiddelde omzet per bezoeker gemeten van €

Oost-Groningen ligt rond het niveau van dat

35,- excl. BTW (2012), door initiatiefnemer

van Roosendaal (gemiddelde ± € 3.475).

Revascom wordt voor (een qua omvang iets Inschatting omzet FOC Oost-Groningen en elders

kleiner) FOC in Oost-Groningen gerekend met €

Haalbaarheid FOC Oost-Groningen?

21 à € 40 (gemiddeld € 30). Op basis van beide

Of een FOC in Oost-Groningen haalbaar is,

cijfers hanteren wij een bandbreedte van € 30

hangt deels af van het investeringsniveau en

tot (positief) € 35 per bezoeker.

de exploitatie. Bovenal is van belang of het FOC voldoende attractief is om de berekende

Omzet en omzet per m

bezoekersaantallen te halen. Zelfs uitgaande

Met 1,5 tot 1,7 miljoen bezoekers per jaar en

van de bezoekfrequenties en bestedingen van

een gemiddelde omzet per bezoeker van € 30 à

het grotere Lelystad en Roermond komt het

€ 35 (excl. BTW) komt de totale winkelomzet op

berekende omzetniveau zowel absoluut als

€ 44 tot € 59 miljoen per jaar.

per m2 wvo substantieel lager uit. Hiermee zal

2

de interesse bij merken voor een vestiging in Maatgevend voor het functioneren is de omzet

het FOC ook minder groot zijn. Een minder

per m winkelvloeroppervlak (wvo). Met een

sterk FOC moet het doen met lagere bezoek-

oppervlak van 15.000 m wvo komt deze naar

frequenties en bestedingen per bezoeker, een

verwachting uit tussen de € 2.950 en € 3.950

nog lager omzetniveau, nog minder interesse

per jaar (gemiddelde ± € 3.450).

bij merken, nog minder attractiviteit, etc.

2

2

Inschatting omzet/m2 FOC Oost-Groningen en elders D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

27

4

Synergie

Niettemin kan op basis van diverse gegevens wel een kwalitatief beeld geschetst worden.

Een FOC in Oost-Groningen trekt bezoekers

De mate waarin een FOC en andere functies

van buiten de regio. Als deze vervolgens ook

elkaar kunnen versterken is afhankelijk van

andere voorzieningen of centra bezoeken, kan

zowel het uiteindelijke FOC als de betreffende

dit aldaar extra bezoekers opleveren.

andere functie. Belangrijk voor het optreden van synergie tussen twee functies zijn:

Andersom kunnen bezoekers aan toeristisch-

• • • • • •

De bezoekersaantallen van beide functies

4.2

Synergie voor het FOC

De mate waarin de nabijheid van een functie

Voorzieningen in de omgeving van het FOC

(aantoonbaar) leidt tot extra bezoekers in een

kunnen bijdragen aan bezoekersaantallen van

andere functie laat zich moeilijk meten. Er is

het FOC. Het gaat daarbij om extra bezoekers

ook weinig onderzoek beschikbaar over het

die niet al autonoom het FOC bezoeken. Het

combinatiebezoek met FOC’s in Nederland.

gaat daarbij vooral om:

28

Groninger Museum (Groningen)

(percentage bezoekers levert meer op).

andersom bijdragen aan andere functies?

Algemeen

De te overbruggen barrière tussen beide functies (afstand, reistijd, moeite);

functies, Blauwestad). Vergroten deze de

4.1

De bezoekduur van beide functies (de verblijfsduur per functie);

een FOC en andere voorzieningen en functies

haalbaarheid van een FOC? Kan een FOC

Het bezoekmoment van beide functies (seizoen, dag van de week, tijdstip dag);

In dit hoofdstuk gaan wij in op de vraag welke

(omliggende centra, toeristisch-recreatieve

Het bezoekmotief van beide functies (de motivatie ervoor, heeft men in beide zin?);

het FOC extra draagvlak (haalbaarheid) krijgt.

synergie-effecten kunnen optreden tussen

Tropiqua (Veendam)

inkomen, leefstijl, etc.);

recreatieve voorzieningen in de regio hun bezoek combineren met het FOC, waardoor

De doelgroep van beide functies (leeftijd,

Landgoed Fraeylemaborg (Slochteren) D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

•

voorzieningen bij het FOC

•

dagattracties in de regio;

•

nabijgelegen binnensteden

•

verblijfstoeristen/vakantiegangers

Voorzieningen bij het FOC In Roermond ligt het FOC nabij de binnenstad en nabij bioscoopcomplex Foroxity. Het FOC in Lelystad is gecombineerd met de Bataviawerf en museum Nieuw Land. In Roosendaal ligt het FOC naast Recreatiepark De Stok (o.a. (zwembad, kartbaan, overdekte speeltuin). Er zijn vooralsnog geen plannen voor toeristisch-recreatieve voorzieningen bij een FOC in Oost-Groningen. Deze vorm van synergie (die elders wel bijdraagt aan bezoekersaantallen) blijft in deze situatie achterwege.

Dagattracties in de regio Op kaart 11 zijn de belangrijkste dagattracties van de provincie aangegeven. De meest nabijgelegen attracties zijn zwembad Tropiqua in Veendam en sportcentrum Kardinge in de stad Groningen. Veel bezoekers zijn sporters uit de regio zelf. De te verwachten synergie is beperkt. Attracties met een meer toeristisch en bovenregionaal karakter zijn het Groninger D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

29

Museum, Landgoed Fraeylemaborg en Vesting Bourtange. Naarmate de afstand tot

Figuur 4 Intensiteit verblijfsrecreatie per provincie

het FOC kleiner is, nemen potenties voor combinatiebezoek (door een deel van de doelgroep) toe. Omdat de bezoekersaantallen van de attracties relatief bescheiden zijn (< 100.000) zal in absolute aantallen het aantal extra bezoekers aan het FOC bescheiden zijn. Ook andere FOC’s hebben dagattracties in de regio. Voorbeelden zijn de pretparken Walibi Holland Biddinghuizen (± 775.000 bezoekers), en Toverland Sevenum (± 525.000). De mogelijke extra bezoekers door deze vorm van synergie zijn opgenomen in de bezoekersaantallen van betreffende FOC’s in hoofdstuk 3. Er lijkt in de regio OostGroningen geen aanleiding deze vorm van synergie naar boven bij te stellen.

Nabijgelegen binnensteden Ook grote en attractieve binnensteden kunnen als attractie worden beschouwd. Naarmate de binnenstad groter en attractiever is, trekt zij meer bezoekers (van buiten de eigen regio). Voor Oost-Groningen is vooral de binnenstad van Groningen relevant. Hier komen ± 23,5 30

Bron: CBS (2012), bewerking DTNP


Binnenstad Groningen: 23,5 miljoen bezoekers

miljoen bezoekers per jaar waarvan ± 21%

Synergie voor het FOC?

van buiten de provincie. Onbekend is in welke

De mogelijke extra bezoekers door de vier

mate deze bezoekers een binnenstadsbezoek

behandelde vormen van synergie zijn reeds

willen combineren met een FOC-bezoek. Het

opgenomen in de bezoekersaantallen van

aanbod in de binnenstad is zeer groot en de

betreffende FOC’s in hoofdstuk 3. De vraag

gemiddelde verblijfsduur is 171 minuten (bijna

doet zich voor of deze synergie-effecten in

3 uur). De reistijd naar het FOC (± 24 km

Oost-Groningen substantieel groter of kleiner

vanaf Damsterdiep) is minimaal ± 17 minuten

zijn dan in de andere FOC’s. De afwezigheid

(exclusief parkeren en congestie). Mogelijk is

van attracties nabij het FOC, de bescheiden

de binnenstad van Groningen te attractief ten

bezoekersaantallen van attracties in de regio

opzichte van het FOC om als trekker daarvoor

en de geringe toeristische functie verminderen

te fungeren. Wel ligt Groningen dichter bij het

de kansen voor synergie ten opzichte van de

FOC dan andere grote steden (Amsterdam,

andere FOC’s. De relatieve nabijheid van de

Utrecht, Maastricht, Eindhoven, Rotterdam,

binnenstad van Groningen biedt mogelijk een

Den Bosch) bij ‘hun’ FOC. Of en in welke mate

extra kans.

dit voor het FOC tot extra bezoekers leidt, is moeilijk te becijferen. Provincie Groningen heeft relatief weinig toeristen

Per saldo is er in onze optiek geen aanleiding de bezoekersaantallen vanwege de synergie-

Verblijfstoeristen/vakantiegangers

effecten naar boven bij te stellen. Eerder lijkt

Ten slotte kunnen in de provincie aanwezige

er sprake van minder kansen voor synergie en

vakantiegangers (verblijfstoeristen) het FOC

daarmee aanleiding de bezoekersaantallen

bezoeken. Het aantal verblijfstoeristen in de

voor het FOC Oost-Groningen uit hoofdstuk 3

provincie Groningen is echter relatief beperkt:

enigszins naar beneden bij te stellen.

met 2,1 overnachtingen per etmaal per km2 is Groningen de ‘dunst overnachte’ toeristische provincie van het land (figuur 4). Er lijkt in de regio Oost-Groningen geen aanleiding deze FOC: relatief weinig extra bezoekers door synergie D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

vorm van synergie naar boven bij te stellen. 31

buiten de regio. Genoemd onderzoek is juist

ertoe dat het aantal extra bezoekers voor

voor deze vraag bij uitstek geschikt.

deze centra en Blauwestad beperkt zal zijn.

FOC in Oost-Groningen zijn veel groter dan

In figuur 5 zijn de resultaten weergegeven. Er

Synergie voor binnenstad Groningen

die van de grootste bestaande dagattracties.

is een duidelijke samenhang te zien tussen de

Dit geldt mogelijk niet voor de binnenstad van

Kan een FOC andersom bijdragen aan extra

onderlinge afstand tussen FOC en centrum en

Groningen. Gelet op de grote attractiviteit van

bezoekers in andere centra of bijvoorbeeld

de mate van combinatiebezoek. Mogelijk zijn

deze stad, is een deel van de FOC-bezoekers

aan de Blauwestad?

ook de omvang en kwaliteit van de centra van

mogelijk bereid de afstand naar Groningen te

invloed. In Roermond blijkt maar liefst de helft

overbruggen. In het geval het daarbij gaat om

Hierbij is van belang hoeveel tijd er voor of na

van de FOC-bezoekers van buiten de regio

bezoekers die normaal niet naar Groningen

het FOC-bezoek resteert voor ander bezoek.

ook de binnenstad te bezoeken. In Lelystad is

komen (dus van buiten het verzorgingsgebied

Naarmate de attractiviteit van het FOC groter

dit met 9% relatief beperkt.

van Groningen-stad) leidt dit tot extra bezoek

4.3

Synergie van het FOC

De (benodigde) bezoekersaantallen van een

is (winkelaanbod, horeca, verblijfsklimaat) zal

(een positief synergie-effect).

de verblijfsduur aan het FOC zelf toenemen.

In welke mate in Oost-Groningen sprake van

Naast de aantrekkingskracht en verblijfsduur

combinatiebezoek zal zijn, is mede afhankelijk

Door de grote overlap van beide verzorgings-

van de andere functie is ook de reistijd tussen

van de exacte locatie. Wel is duidelijk dat (bij

gebieden is het potentiële synergie-effect voor

beide bezoekdoelen van belang.

een locatie nabij knoop N33/A7) afstanden in

de Groningse binnenstad echter beperkt. Er is

de Oost-Groningse situatie substantieel groter

voor de binnenstad van Groningen relatief nog

Synergie door combinatiebezoek in andere FOC’s

zijn. Met uitzondering van de binnenstad van

weinig extra verzorgingsgebied te winnen. Het

In het kader van het Koopstromenonderzoek

Groningen zijn ook de centrumgebieden in de

aantal bezoekers uit dit grotere gebied dat ook

Randstad 2011 is gericht (vervolg)onderzoek

situatie van Oost-Groningen kleiner dan bij de

nog eens doorrijdt naar Groningen is daardoor

uitgevoerd naar combinatiebezoek tussen

andere FOC’s.

klein. Als we dit aantal bovendien nog afzetten tegen de bezoekersaantallen van Groningen-

FOC’s en bijbehorende hoofdcentra. Het gaat daarbij dus om (Randstad)inwoners die buiten

Synergie voor omliggende centra/Blauwestad

centrum (± 23,5 miljoen), is het effect nihil. Ter

hun eigen regio een FOC bezochten. In deze

De combinatie van een lange verblijfsduur in

illustratie: als 30% van de FOC-bezoekers van

paragraaf gaat het ook om de vraag in welke

het FOC zelf, de relatief grote afstanden en de

buiten het Groningse verzorgingsgebied komt

mate bestaande centra kunnen profiteren van

relatief beperkte attractiviteit (meerwaarde)

en 10% hiervan doorrijdt naar Groningen gaat

de extra bezoekers die het FOC aantrekt van

van omliggende centra en Blauwestad leidt

het om ± 0,2% extra bezoekers.

32


Figuur 5

Combinatiebezoek tussen FOC’s en bijbehorende hoofdcentra

Bollen geschaald naar omvang en branchering (blauw: mode en sport, groen: overig aanbod). Afstand tussen bollen geschaald naar feitelijke afstand over de weg.


33

5

Effecten op centra

Wat zijn (rekening houdend met autonome ontwikkelingen) de te verwachten effecten van een FOC op de bestaande centra? Wat is de houding van marktpartijen en gemeenten? Vindt er door een FOC in Oost-Groningen duurzame aantasting plaats van de bestaande detailhandelsstructuur in de regio?

5.1

Omzetverschuiving in de regio

Het winkelaanbod in een FOC bestaat vooral

Aanbod FOC: 90% mode en sport

Noordoost-Groningen gemiddeld 90 à 95% binding

Noordoost-Groningen binnen 30 minuten reistijd FOC

Bezoekfrequentie zone tot 30 minuten: 1,5 x per jaar

uit mode en sport. Omdat het winkelaanbod in een FOC Oost-Groningen nog niet bekend is, gaan we hier uit van 90% mode en sport. Ook berekenen we alleen het effect op de modeen sportbranche in Noordoost-Groningen (zie bijlage voor meer details over de berekening). Inwoners in Noordoost-Groningen hebben in totaal een omzetpotentieel mode en sport van € 309 miljoen per jaar. Er vloeit relatief weinig koopkracht af: maar liefst 90 à 95% wordt aan Noordoost-Groningen gebonden. Dit betekent dat € 278 à € 293 miljoen wordt besteed in het eigen winkelapparaat. 34


Met een FOC ontstaat er voor de inwoners uit Noordoost-Groningen binnen een reistijd van 30 minuten een aantrekkelijke aankooplocatie. Het FOC wordt na Groningen en Winschoten in omvang het derde centrum voor mode en sport (zie ook figuur 1, blz. 9). In lijn met eerdere hoofdstukken gaan we uit van een FOC met een aanbod, attractiviteit en bezoekfrequentie vergelijkbaar met Lelystad en Roermond. Uit onderzoek in beide FOC’s aldaar blijkt dat inwoners binnen 30 minuten reistijd gemiddeld 1,5 keer per jaar hun FOC Bezoekfrequentie Noordoost-Groningen: 1,5 x per jaar

Omzet van Noordoost-Groningers in FOC

bezoeken. De 480.000 Noordoost-Groningers zijn daarmee goed voor € 20 à € 23 miljoen FOC-omzet in de branches mode en sport. De € 309 miljoen die Noordoost-Groningers in totaal besteden, neemt af tot € 286 à € 289. Als resterende bestedingen net als nu voor 90 à 95% terecht komen in winkels in NoordoostGroningen is dit een bedrag van € 257 à € 274 miljoen. Ten opzichte van nu (€ 278 à € 293 miljoen) nemen de bestedingen van inwoners uit Noordoost-Groningen in mode en sportwinkels in Noordoost-Groningen gemiddeld af met ± 7%. Afhankelijk van de locatie en het

Omzet van Noordoost-Groningers in overige winkels D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Gemiddeld gebonden omzet-effect -6,5 à -7,5%

assortiment zal dit meer of minder zijn. 35

5.2

Effecten op centrumgebieden

Duurzame aantasting? De vraag of de (bestaande) winkelstructuur

De vorige paragraaf geeft een beeld in welke

door de komst van een FOC duurzaam wordt

mate bestedingen van Noordoost-Groningers

aangetast is moeilijk ‘hard’ vast te stellen:

verschuiven van reguliere winkels naar een

•

Koopstromen wijzigen zich geleidelijk. Zo

FOC. In hoeverre dit zichtbaar effect heeft op

kochten Lelystedeling in 2002 ± 4% van

het winkelaanbod in de verschillende centra is

hun mode en sport in het FOC, in 2008

niet (zinvol) in harde cijfers aan te geven. Wel

was dit inmiddels gegroeid naar ± 20%.

kan het gemiddelde (kwantitatieve) beeld uit

•

Afname van omzet is pas na langere tijd

paragraaf 5.1 kwalitatief worden doorvertaald:

zichtbaar als uitstel van investeringen of

•

Winkelgebieden dichter bij het FOC zullen

stopzetten van het bedrijf. Huurcontracten

meer (dan gemiddeld) negatieve effecten

lopen nog enige jaren door, veel (familie-)

hebben omdat reguliere klanten daar

bedrijven wachten (te) lang op herstel.

vaker afbuigen. •

Afname van omzet is niet eenduidig toe te

Winkelgebieden met relatief veel mode en

schrijven aan één oorzaak (FOC). Het

sport zullen meer (dan gemiddeld) nadeel

totale klimaat voor winkels in mode en

ondervinden, in winkelcentra met vooral

sport staat onder druk. Welke van de

een dagelijkse boodschappenfunctie zal

druppels doet de emmer overlopen?

het effect minder groot zijn. •

•

•

Koopstromen in Lelystad wijzigden geleidelijk

Voor winkeliers, ontwikkelaars, eigenaren

Winkelgebieden met een winkelaanbod in

en financiers is detailhandel in Noordoost-

mode en sport dat zich niet, of beperkt, in

Groningen nu al weinig aantrekkelijk (zie

omvang of kwaliteit onderscheidt van het

hoofdstuk 1). Onzekerheid (FOC?) draagt

FOC zullen meer dan gemiddeld effecten

niet bij aan het investeringsklimaat.

Afname van omzet is pas na langere tijd zichtbaar

ondervinden. •

36

Winkelgebieden die op dit moment reeds

Veel centra staan voor ingrijpende keuzes om

matig functioneren zullen sneller effecten

de nu reeds ingezette duurzame aantasting te

ondervinden (‘omvallende winkels’) dan

keren. Aantasting is dan ook niet alleen toe te

winkelgebieden met ‘vet op de botten’.

schrijven aan een FOC.

Ook zonder FOC is het investeringsklimaat al matig D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Figuur 6 Werkgelegenheidsmultiplier voor detailhandel provincie Groningen

6

Werkgelegenheid

De regio Oost-Groningen heeft relatief veel werkzoekenden. Een FOC in de regio biedt nieuwe banen. Welke directe en indirecte werkgelegenheidseffecten zijn er te verwachten van een FOC in Oost-Groningen, zowel kwantitatief (fte’s) als kwalitatief (aard, opleiding, herkomst)? Hoe verhoudt deze werkgelegenheid zich tot de regionale arbeidsmarkt van werkzoekenden?

6.1

Structurele werkgelegenheid

Een FOC in Oost-Groningen leidt tot nieuwe werkgelegenheid. Het gaat daarbij om: •

Primaire werkgelegenheid: medewerkers in winkels en horeca (verkopers, etc.);

•

Secundaire werkgelegenheid: beveiliging, bevoorrading, schoonmaak, etc.;

•

Tertiaire werkgelegenheid: deze ontstaat door extra consumptie door werkenden.

Onderzoek wijst uit dat per primaire arbeidsplaats in winkels 0,15 à 0,30 secundaire en tertiaire arbeidsplaatsen ontstaan (figuur 6). Bij horeca is dit circa 0,16. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

37

Primaire werkgelegenheid - benadering I: omzet We maken op twee manieren een inschatting

Figuur 7 Structurele werkgelegenheid als gevolg van FOC

van de primaire werkgelegenheid van een FOC. De eerste methode is aan de hand van de te verwachten omzet. In hoofdstuk 3 is deze voor de winkels (mode, sport en overig) in het FOC berekend op € 44 tot € 59 miljoen. In het FOC komt ook horeca. Op basis van een besteding van € 7 per bezoeker (in Lelystad) komt de horecaomzet op € 10 tot € 12 miljoen. Voor de verschillende branches is bekend wat de gemiddelde omzet per fte per jaar is. Met deze cijfers is de primaire werkgelegenheid in het FOC te berekenen op 357 tot 456 fte.

Primaire werkgelegenheid - benadering II: wvo Onafhankelijk van de eerste methode, kan de primaire werkgelegenheid berekend worden op basis van het aantal fte per m2 wvo per branche. Het functioneren (omzet) van het FOC blijft hiermee buiten beschouwing. Op basis van deze methode bedraagt de primaire werkgelegenheid voor de winkels 467 fte. Dit cijfer ligt hoger dan bij de omzetmethode. Dit kan worden verklaard doordat het FOC volgens de berekeningen (hoofdstuk 3) een relatief laag omzetniveau per m2 realiseert. 38


Secundaire en tertiaire werkgelegenheid Figuur 8 Tijdelijke werkgelegenheid als gevolg van bouw van FOC

Op basis van de beide berekeningen van de primaire werkgelegenheid kan met behulp van de multipliers voor zowel winkels als horeca de secundaire en tertiaire werkgelegenheid worden berekend. Deze werkgelegenheid ligt tussen de 54 en de 121 fte.

Totale (structurele) werkgelegenheid FOC Bij de bezoekersaantallen en omzetten als berekend in hoofdstuk 3, kan de (structurele) werkgelegenheid in het FOC uitkomen tussen de 412 en 588 fte.

6.2

Tijdelijke werkgelegenheid

Naast structurele werkgelegenheid zorgt de bouw van het FOC tijdelijk voor werk. De initiatiefnemer houdt vooralsnog rekening met een investeringsbedrag van €30 miljoen (dit is vooralsnog niet nader gespecificeerd). Als met dit bedrag wordt doorgerekend kan met kengetallen voor omzetten per fte in de bouw de tijdelijke werkgelegenheid worden geschat op ± 163 arbeidsjaren. Samen met nog eens 163 indirecte arbeidsjaren (toeleveranciers, transport, etc.) brengt dat de totale tijdelijke werkgelegenheid op ± 326 arbeidsjaren. D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

39

6.3

Verlies aan werkgelegenheid

6.4

Netto-effect werkgelegenheid

De toenemende werkgelegenheid door het

Bij de bezoekersaantallen en omzetten als

FOC is gerelateerd aan de aldaar te realiseren

berekend in hoofdstuk 3, kan de (structurele)

winkels en omzet. Voor een deel is sprake van

werkgelegenheid in het FOC uitkomen tussen

verschuiving van omzet van reguliere winkels

de 412 en 588 fte. Bij een verlies aan fte van

naar het FOC. Binnen Noordoost-Groningen

129 à 161 fte resulteert dit in een netto-effect

is deze verschuiving becijferd op € 19 à € 21

van 283 à 427 fte. Hierbij is het verlies aan

miljoen FOC-omzet in de branches mode en

werkgelegenheid buiten de branches mode en

sport. Uitgaande van gemiddelde omzetten

sport niet meegenomen.

FOC levert extra werkgelegenheid op

per fte leidt dit tot een afname van het aantal primaire fte in overig Noordoost-Groningen

Nuancering

van 112 tot 124. Rekening houdend met

Opgemerkt moet worden dat het hierbij gaat

secundaire en tertiaire werkgelegenheid is het

om een theoretisch model. Opnieuw moeten

verlies aan fte in totaal 129 à 161 fte.

wij benadrukken dat voor het FOC gerekend is met bezoekersaantallen en omzetten die zijn

Opgemerkt wordt dat bij deze schatting van

gebaseerd op een FOC met de attractiviteit,

het verlies aan werkgelegenheid alleen de

bezoekfrequenties en bestedingen per

branches mode en sport zijn meegenomen

bezoeker van Lelystad en Roermond.

(90% van het winkelaanbod in het FOC). Het eventuele verlies aan werkgelegenheid door

In hoofdstuk 3 en 4 is reeds aangegeven dat

de resterende (onbekende) winkels en de

er goede redenen zijn dat dergelijke resultaten

horeca is niet (zinvol) te becijferen en is buiten

in Oost-Groningen niet gerealiseerd worden.

beschouwing gelaten.

Bij een minder hoge omzet dalen de positieve en negatieve werkgelegenheidseffecten. In

Verlies aan werkgelegenheid is geografisch

onze optiek is er goede reden vooralsnog uit

verspreid en is afhankelijk van de locatie van

te gaan van de lage cijfers bij de geschetste

het FOC en het winkelaanbod per gemeente.

bandbreedtes.

40

Verlies van werk: afhankelijk van locatie en aanbod D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

6.5

Banen en werkzoekenden

Kwalitatieve beoordeling werkgelegenheid Op basis van het branche-profiel van het FOC kan een inschatting worden gemaakt van de doelgroep(en) voor deze werkgelegenheid. Circa 80% van de verkoopmedewerkers is vrouw. Een relatief groot deel is jong (± 43% jonger dan 25, ± 78% is jonger dan 45). Het gevraagde opleidingsniveau zal (mede door de gerichtheid op Duitse bezoekers) MBO-2 of hoger zijn. Over secundaire werkgelegenheid (11 tot 20% van de totale fte’s) is een minder nauwkeurig beeld te geven. Gelet op het type banen bewaking, schoonmaak, logistiek, etc.) zal deze werkgelegenheid evenwichtiger over mannen en vrouwen en leeftijdsgroepen zijn verdeeld. Het gevraagde opleidingsniveau zal overwegend lager dan MBO-2 zijn. De tertiaire werkgelegenheid (2-3%) is verspreid over alle beroepsgroepen.

Niet-werkende werkzoekenden Op dit moment zijn er ± 18.700 niet-werkende werkzoekenden in Noordoost-Groningen. Het aantal niet-werkende werkzoekende mannen D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

41

(± 56%) is iets groter dan het aantal vrouwen (± 44%). Een relatief beperkt deel (11%) is

Figuur 9 Aandeel werknemers FOC en niet-werkende werkzoekenden (NNW) naar geslacht

jonger dan 25. Meer dan de helft is echter jonger dan 45 jaar. Zo’n 45% is ouder dan 45 jaar. Van alle niet-werkende werkzoekenden heeft ongeveer ± 43% een opleidingsniveau MBO-2 of hoger, ± 57% heeft een lager opleidingsniveau. De stad Groningen heeft met 39% de meeste werkzoekenden. Voor wat betreft de samenstelling van de werkzoekenden bestaan er geen grote verschillen tussen de stad en overig Noordoost-Groningen.

Figuur 10 Aandeel werknemers FOC en niet-werkende werkzoekenden (NWW) naar leeftijd

42


7

Planologische regulering

De reden voor deze beperkende regels is dat

7.2

FOC’s in bestemmingsplannen

overheden enerzijds een dergelijk nieuw en bijzonder winkelcentrum willen toestaan en

Designer Outlet Roermond

Hoe zijn andere FOC’s in Nederland

anderzijds de bestaande winkelcentra willen

In het vigerende bestemmingsplan* is als

planologisch-juridisch gereguleerd? Is er,

behouden. Door gewone winkels te verbieden

bestemming ‘Detailhandel - Designer Outlet’

rekening houdend met de Wet ruimtelijke

in een FOC beoogt men deze voor de centra

opgenomen. Behalve omvang en fasering is

ordening en Europese Dienstenrichtlijn, een

te behouden. Ook blijft het aanbod in het FOC

er weinig geregeld in het bestemmingsplan. In

juridisch bindende borging mogelijk zodat

zo onderscheidend ten opzichte van centra.

theorie is het mogelijk dat zich elke vorm van

geen branchevervaging optreedt?

7.1

Instrumenten

detailhandel zou vestigen. Overige eisen zijn

Publiekrechtelijk en privaatrechtelijk

via privaatrechtelijke weg geregeld. In het

Het toekennen van bestemmingen aan een

nieuwe bestemmingsplan is meer geregeld:

gebied gebeurt in bestemmingsplannen. Bij

•

minimaal 80% van het oppervlak bestaat

Overheden hebben weinig instrumenten om

de bestaande Nederlandse FOC’s zijn naast

uit branches kleding, schoenen,

direct te sturen in het type en de kwaliteit van

het publiekrechtelijke bestemmingsplan, ook

lederwaren en sportartikelen;

winkels. In het algemeen wordt dit ook niet als

privaatrechtelijke overeenkomsten aangegaan

overheidstaak beschouwd. Door middel van

met de exploitant van het FOC. Hierin leggen

uit branches beeld/geluid, huishoudelijke

ruimtelijke ordening (ruimtelijke structuurvisies

gemeenten nadere regels vast. De exploitant

artikelen, boeken, juweliersartikelen en

en bestemmingsplannen) bepalen overheden

van het FOC legt (onder andere) deze regels

cosmetica/parfum;

waar winkels gewenst zijn. Marktpartijen zijn

in afzonderlijke overeenkomsten op aan de

verantwoordelijk voor de invulling (vrije markt).

exploitanten van de individuele winkelunits.

•

•

maximaal 20% van het oppervlak bestaat

Detailhandel in levens- en genotmiddelen, en kranten/tijdschriften en dienstverleners zijn uitgesloten;

•

Detailhandel vindt plaats door fabrikanten,

Bij FOC’s achten overheden het gewenst om

Publiekrechtelijke regels (bestemmingsplan)

binnen de bestemming detailhandel nader te

zijn openbaar en zo voor iedereen inzichtelijk.

licentiehouders, franchisenemers en

reguleren ten aanzien van het type artikelen

Privaatrechtelijke overeenkomsten zijn dit niet.

vertically integrated retailers (=winkels die

dat hier verkocht mag worden (geen ‘reguliere’

Het bleek niet mogelijk in het kader van dit

zelf (laten) produceren).

artikelen) en welke ondernemers er mogen

onderzoek afschriften van de gemeentelijke

vestigen (winkels die zelf (laten) produceren,

overeenkomsten te verkrijgen. Deze worden

geen gewoon MKB).

niet aan derden verstrekt.


*

vigerend Bestemmingsplan Stadsweide, nieuw bestemmingsplan heeft Ontwerpstatus

43

Bataviastad Lelystad

Rosada Roosendaal

Het FOC Bataviastad heeft een bestemming

Het FOC is gerealiseerd op basis van een

‘Factory outlet village’. Het factory outlet mag

vrijstellingsprocedure (artikel 19, lid 1, WRO).

maximaal 18.500 m² verkoopvloeroppervlakte

In 2004 is een voorontwerp-bestemmingsplan

groot zijn. Ten aanzien van de branchering is

gepubliceerd. In beide is de bestemming

(alleen) detailhandel in dagelijkse goederen

‘Detailhandel - Factory Outlet Center’. De

uitgesloten. Verkoop vindt plaats in een

maximale omvang is 17.500 m² verkoopvloer-

‘outletvestiging’: een ‘merkgebonden vestiging

oppervlakte. Er gelden de volgende regels:

met één of meerdere merken die behoren tot

•

de hogere marktsegmenten’.

minimaal 80% van het oppervlak bestaat

Designer Outlet Roermond

uit branches kleding, schoenen, lederwaren en sportartikelen;

Alleen ‘fabrikanten’ mogen zijn gevestigd: dit

•

maximaal 20% van het oppervlak bestaat

is een producent of merkvoerder, groothandel

uit branches beeld/geluid, doe-het-zelf,

of importeur/agent/licentiehouder. Er mogen

kleine(re) huishoudelijke artikelen, boeken,

alleen ‘outletproducten’ worden verkocht die:

juweliersartikelen, zonnebrillen, cosmetica/

•

afwijken van de standaard kwaliteit en/of

parfum, speelgoed, snoep en wenskaarten

•

niet (meer) onder gangbare voorwaarden

(waarbij per winkeleenheid maximaal 20%

via de reguliere detailhandel kunnen

gangbare accessoires;

worden afgezet en/of •

•

in de afgelopen periode van drie

licentiehouders, franchisenemers of

maanden niet meer aan de reguliere

‘vertically integrated retailers’, in alleen door

detailhandel zijn aangeboden en/of • •

Detailhandel vindt plaats door fabrikanten,

niet meer door de reguliere detailhandel

of voor henzelf geproduceerde artikelen; •

Artikelen: alleen ‘artikelen die buiten het

direct zijn afgenomen

seizoen worden verkocht’ en/of ‘onvolmaakt

én waarvan de prijzen minimaal 25%

afgewerkte artikelen’ en/of ‘overschotten en

onder de gangbare verkoopadviesprijzen

experimentele collecties;

zullen liggen.

•

Merken/kwaliteit: alleen ‘merkartikelen van hoge kwaliteit’;

44



•

•

Collectie: alleen artikelen die ‘geen deel

bereid de overeenkomst beschikbaar te

uitmaken van lopende collecties, met

stellen*. Gelet op de relevantie van deze

uitzondering van uitverkoop, van de

overeen-komsten voor derden, zoals

reguliere detailhandel’;

gemeenten, vastgoedpartijen en winkeliers in

Prijsniveau: verkoop tegen ‘gereduceerde

de omgeving (en de provincie) is dit feit

prijzen ten opzichte van die gewoonlijk door

relevant; de exacte regels zijn niet transparant

de reguliere detailhandel worden

(controleerbaar).

gehanteerd’. Vanuit mondeling overleg en wel beschikbare

Bestemming FOC: regels branche en type ondernemer

Sugar City Halfweg

informatie wordt (deels) inzichtelijk wat door

Voor het terrein Sugar City in Halfweg bestaat

gemeenten en FOC-exploitant is vastgelegd.

een initiatief voor een FOC. In tegensteling tot

Naast de voorwaarden zoals omschreven in

diverse andere initiatieven in Nederland staat het

het bestemmingsplan, worden procedures en

bestemmingsplan hier een FOC reeds toe. Het

regels opgenomen over de waarborging van

bestemmingsplan staat ‘detailhandel’ toe.

het FOC-concept waaronder:

Ook reguliere winkels kunnen hier vestigen.

•

Een protocol voor nieuwe huurders, met een toets door de gemeente;

Sugar City: bestemmingsplan staat ‘detailhandel’ toe

7.3

Privaatrechtelijke overeenkomsten

•

artikelen, nevenassortiment, etc.; Aanvullend aan het bestemmingsplan zijn bij de

•

overeenkomsten afgesloten met de exploitant: in

•

Afspraken over monitoring;

eerste instantie de ontwikkelaar, daarna de

•

Een kettingbeding voor als het FOC overgaat naar een nieuwe exploitant.

eigenaar van het FOC. De exacte inhoud van deze overeenkomsten kon in het kader van dit

In het bijlagenrapport is meer gedetailleerd

onderzoek niet worden achterhaald. Ondanks

ingegaan op regelgeving bij bestaande FOC’s.

verwijzing naar de Wet openbaarheid van


Een procedure bij strijdig gebruik met bijbehorende sancties;

drie bestaande FOC’s privaatrechtelijke

Gedetailleerde regels vragen om dito definities

Een (verdere) detaillering van toegestane

bestuur bleek geen van de drie gemeenten

*

De gemeente Roosendaal heeft wel delen ervan beschikbaar gesteld.

45

7.4

Handhaving

In algemene zin kan worden geconcludeerd dat er geen actieve handhaving plaatsvindt, maar gebruik wordt gemaakt van een piepsysteem: als er bij de gemeente een klacht wordt ingediend over strijdig gebruik in het FOC, gaat de gemeente ter plaatse kijken of er inderdaad sprake is van strijdig gebruik.

Gedetailleerde regels vragen om dito definities De praktijk leert dat het door de gedetailleerde doch moeilijk te controleren regels vrijwel niet is vast te stellen of er sprake is van strijdig

Gekocht in reguliere winkel 3-7-2012

Gekocht in Bataviastad 2-7-2012 (foto’s CBW-Mitex)

Gekocht in reguliere winkel 3-7-2012

Gekocht in Bataviastad 2-7-2012 (foto’s CBW-Mitex)

gebruik. Gedetailleerde regels vragen om een nauwkeurige definitie. Deze ontbreekt. Zo is het in de praktijk niet goed vast te stellen of: •

hetzelfde artikel ook in het reguliere kanaal te koop is: is een artikel al anders als een knoop of labelnummer verschilt?

•

artikelen tegen lagere prijzen worden verkocht: wat zijn ‘normale prijzen’ als er permanent uitverkoop is in Nederland?

•

er sprake is van een ‘hoogwaardig merk’. Wat is een merk? Wat is hoogwaardig?

•

de artikelen zijn geproduceerd in opdracht van de winkelexploitant of door derden.

46


Volgens de contactpersonen bij de betrokken

7.5

Wro en Europese dienstenrichtlijn

gemeenten komen er weinig klachten bij hen

Het is en blijft dus toegestaan bestemmingen aan gronden toe te kennen. De Diensten-richtlijn

binnen. Of dit betekent dat geen overtredingen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt in

staat ook kwantitatieve of territoriale

plaatsvinden kan niet worden geconcludeerd.

beginsel de mogelijkheid om branches of zelfs

beperkingen toe, bijvoorbeeld op basis van

assortimenten in bestemmingsplannen vast te

bevolkingsomvang. Dergelijke beperkingen zijn

Wat is een merkenwinkel?

leggen. Een dergelijke beperking (van de

toegestaan mits (onder meer):

Wel kan worden vastgesteld dat er in FOC’s

algemene bestemming detailhandel) dient te

•

diverse winkels aanwezig zijn waarvan men

worden gemotiveerd op basis van ruimtelijk

de vraag kan stellen of deze passen in het

relevante motieven. Het beperken van winkels

concept (Black & Decker in Roermond, Free

om marktverhoudingen te reguleren, is echter

doel te bereiken en niet verder gaan dan

Record Shop en Jeans Centre in Lelystad).

niet toegestaan. In de jurisprudentie wordt dit

nodig is (evenredigheid).

Vervolgens kan de vraag gesteld worden wat

regelmatig opnieuw bevestigd.

er gebeurt als bijvoorbeeld Hema, H&M of

Eisen gerechtvaardigd zijn om dwingende reden(en) van algemeen belang (noodzaak);

•

Eisen geschikt zijn om het nagestreefde

FOC-regelgeving dienstenrichtlijn-proof?

C&A vestigen. Hun producten worden onder

Europese dienstenrichtlijn

De drie bestaande Nederlandse FOC’s en hun

hun eigen merk verkocht en in opdracht van

De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel

bijbehorende regelgeving stammen van voor de

hen geproduceerd. Zij passen naadloos in de

de concurrentie tussen dienstverrichters van

inwerkingtreding van de dienstenrichtlijn. De

definitie van de drie FOC’s.

lidstaten te bevorderen. In de Dienstenrichtlijn

vraag is dan ook of de gedetailleerde regels in

zijn economische vestigingseisen verboden.

een FOC, die de vestiging van bepaalde winkels

Wat is een niet-gangbaar product?

Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op

uitsluit, gerechtvaardigd zijn ‘om dwingende

Binnen winkels is een vergelijkbare discussie

basis van gebrek aan (economische) markt-

reden van algemeen belang’ en of ‘eisen

mogelijk op artikelniveau. Brancheorganisatie

ruimte, of het failliet gaan van andere winkels.

geschikt zijn om het nagestreefde doel te

CBW-Mitex kocht ter illustratie in dezelfde

De dienstenrichtlijn is in 2006 vastgesteld en

bereiken en niet verder gaan dan nodig is’.

week dezelfde kleding in Bataviastad Lelystad

in 2009 in werking getreden. Tot op heden heeft deze juridische toets nog niet

en in reguliere winkels. Modellen, kleuren, etc. kwamen overeen. Het vraagt een zeer

Voorschriften inzake ruimtelijke ordening en

plaatsgevonden. Bij een nieuw initiatief met

geoefend oog verschillen te vinden, als deze

stedenbouw of gebruik van land vallen niet

dergelijke regels zal dit naar verwachting

er al zijn. Voor een gemeente is de

onder de Dienstenrichtlijn. Hier liggen immers

gebeuren. Rekening moet worden gehouden

handhaving op dit niveau niet uitvoerbaar.

geen economische criteria aan ten grondslag.

met het niet toelaatbaar zijn ervan.


47

8

Scenario’s onvoldoende bezoekers

marktgebied (kaart 8) is voor aansprekende merken mogelijk minder interessant. De omvang en demografische ontwikkeling (krimp) van het potentiële verzorgingsgebied leiden ertoe dat ook een latere doorgroei (fase

Wat gebeurt er als het FOC onvoldoende

II), zoals in andere FOC’s, hier minder kansen

bezoekers trekt? Met welke scenario’s moet

heeft. Dit maakt de marktpositie van dit FOC

dan rekening worden gehouden? Ontstaat er

op langere termijn kwetsbaarder dan die van

een (ruimtelijke) probleemsituatie indien het

andere. Een terughoudende houding van

FOC de detailhandelsfunctie verliest?

potentiële vestigers die wel in Roermond en

Wat als het FOC onvoldoende bezoekers trekt?

Lelystad zijn gevestigd, is reëel.

8.1

Onvoldoende bezoekers Onvoldoende attractiviteit en bezoekers

In hoofdstuk 3 is becijferd dat als inwoners

Een FOC dat kleiner is dan die in Lelystad en

rond het FOC in Oost-Groningen eenzelfde

Roermond en ook een minder sterk aanbod

bezoekfrequentie en uitgavepatroon hebben

aan merken heeft, zal minder attractief zijn

als de inwoners rond de (grotere) FOC’s in

dan die in Lelystad en Roermond. Het is een

Roermond en Lelystad een bezoekersaantal

reëel scenario dat de bezoekfrequentie en het

haalbaar lijkt van ± 1,6 miljoen. In hoofdstuk 4

bestedingspatroon van de inwoners rond deze

hebben wij dit aantal genuanceerd vanwege

twee FOC’s in Oost-Groningen niet gehaald

de geringere kansen op synergievoordelen.

wordt en op het niveau ligt van Roosendaal.

Zijn er voldoende aansprekende merken te vinden?

Hiermee daalt weer het aantal bezoekers, het

Voldoende aansprekende merken?

omzetniveau, het aantal merken, attractiviteit,

Met 1,6 miljoen bezoekers en een kleiner FOC

etc., etc.

dan in Lelystad/Roermond is een omzet per m2 te realiseren vergelijkbaar met dat in FOC

Verschraling en leegstand

Roosendaal. Een relatief klein FOC met een

Deze vicieuze cirkel leidt tot een situatie van

relatief laag omzetniveau in een relatief klein

verschraling van aanbod, kwaliteit en service

48

Vicieuze cirkel kan leiden tot verschraling en leegstand D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

en een toenemende leegstand. Verschillende

‘kritische massa’ te creëren en zo meer

scenario’s zijn dan denkbaar.

bezoekers aan te trekken. Dit is een risicovol scenario omdat bij onvoldoende succes de

8.2

Scenario’s

problemen (leegstand, exploitatietekort) alleen maar groter worden. Met name in een gebied

I

Verschillende scenario’s zijn denkbaar

I Downgraden FOC

Downgraden FOC

met weinig inwoners is dit scenario risicovol.

Het FOC is gebouwd als FOC: een planmatig

Als er alsnog onvoldoende bezoekers komen,

en efficiënt winkelcentrum met een fijnmazige

vervalt men in scenario I, maar dan groter.

verkaveling en monofunctioneel (winkeldorp). Het ligt voor de hand het onderscheidende

III

concept zo lang mogelijk vast te houden. Als

Met toenemende leegstand, verschraling van

toonaangevende (veelal exclusievere) merken

aanbod en exploitatietekorten neemt de druk

onvoldoende vestigen, kan genoegen worden

toe om te zoeken naar brancheverruiming. De

genomen met minder exclusieve merken. De

exploitant krijgt nieuwe inkomsten, leegstand

concurrentiepositie ten opzichte van andere

wordt aangepakt en nieuwe banen worden

FOC’s (en de bovenregionale functie) neemt

gecreëerd. Er ontstaat een discussie over de

daarmee af. De druk (noodzaak) om meer

(on)zin van gedetailleerde regels (hoofdstuk 7)

reguliere artikelen te verkopen neemt toe, en

over branches, assortiment en ondernemers.

daarmee de concurrentie met reguliere

‘Waarom kan de markt hier niet gewoon haar

centra. De kansen op verzoeken tot hand-

werk doen?’ Een vergelijkbaar scenario doet

having en handhavingsproblemen nemen toe.

zich voor op de (te) vele woonboulevards in

Brancheverruiming

Nederland. Regels worden (al of niet in kleine

II

Uitbreiden FOC

Ondanks een gering aantal bezoekers is een

stapjes) versoepeld of losgelaten. Er ontstaat (steeds meer) een regulier winkelgebied.

scenario voor uitbreiding (fase II) denkbaar. In

II Uitbreiden FOC D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Roosendaal (± 1 miljoen bezoekers) wordt op

De perifere ligging is in dit scenario een extra

dit moment de tweede fase voorbereid. Door

aandachtspunt. In tegenstelling tot andere

sterk te groeien kan geprobeerd worden meer

centra, heeft dit stadje geen bewoners. Het is 49

afhankelijk van consumenten van elders. Dit

op voorhand niet onmogelijk. Moeilijker zal het

vraagt alsnog om een sterke invulling die zich

zijn in de stagnerende markt voor PDV/GDV

kan onderscheiden ten opzichte van andere

een goede invulling te vinden (hoofdstuk 1).

centra: bezoekers moeten een relatief grote afstand overbruggen. Ook veel andere centra

V

zoeken naar dit onderscheidende aanbod. De

Ten slotte kan gekozen worden de exploitant

toenemende leegstand in centra laat zien dat

toe te staan het FOC in te vullen met andere

dit niet eenvoudig is.

functies. Praktische belemmering is dat de

Herontwikkelen tot niet-winkels

functioneel-ruimtelijke opzet die toegespitst Toch zal een goed bereikbaar en centraal in

was op een FOC, nu als nadeel gaat werken.

Oost-Groningen gelegen winkelcentrum met

Dit ‘100%-winkelcentrum’ is in beginsel vooral

gratis parkeren minimaal gedeeltelijk ingevuld

geschikt voor een... winkelcentrum.

III Brancheverruiming

kunnen blijven met winkels. Hiermee wordt de nu reeds kwetsbare winkelstructuur

Binnen de bestaande ruimtelijke opzet biedt

(hoofdstuk 1) verder verzwakt.

mogelijk het ‘decor’ mogelijkheden (oefendorp defensie, paintball-village, kartbaan, etc.). De

IV

Herontwikkelen tot PDV/GDV-locatie

Gekozen kan worden voor een winkelcentrum

exploitatie van dit decor (15.000 m2 vastgoed) vraagt echter om een steviger programma. IV Herontwikkeling tot PDV/GDV-locatie

met een planologisch regime dat ook elders in de periferie gangbaar is: perifere detailhandel

Voor andere functies dan winkels is (minimaal

(PDV) of grootschalige detailhandel (GDV). In

gedeeltelijke) herontwikkeling noodzakelijk. Te

dit scenario wordt de structuur van reguliere

denken valt bijvoorbeeld aan (zorg)woningen,

winkelgebieden planologisch beschermd.

opslag- en distributiecentrum, ziekenhuis, etc. Of dergelijke invullingen financieel haalbaar

De ruimtelijke opzet van het FOC (kleine units,

zijn en of deze passen in het ruimtelijke beleid

binnenstadje) zal in dit scenario aangepast

is op voorhand zeer de vraag. Daarnaast is in

moeten worden. De relatief eenvoudige opzet

veel gevallen nieuwbouw elders goedkoper

en eigendomstructuur van het FOC maken dit

dan herontwikkeling van bestaand vastgoed.

50

V Herontwikkelen tot niet-winkels D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

9

Infrastructuur

Met welke bezoekersaantallen, vervoersbewegingen en bezoekmomenten moet rekening worden gehouden? Aan welke randvoorwaarden moet de infrastructurele ontsluiting en parkeergelegenheid voor de Designer Outlet Roermond


bezoekers voldoen?

9.1

Vervoersbewegingen

In hoofdstuk 3 is een bezoekersaantal per jaar berekend van 1,5 tot 1,7 miljoen. De aantallen zijn (optimistisch) gebaseerd op een FOC met de attractiviteit, bezoekfrequenties en bestedingen per bezoeker van Lelystad en Factory Outlet Village Bataviastad Lelystad


Roermond. Aangegeven is dat er goede reden is uit te gaan van een minder attractief aanbod en daarmee substantieel lagere aantallen. Desondanks gaan wij ook in dit hoofdstuk uit van een FOC met de attractiviteit, bezoekfrequenties en bestedingen per bezoeker van Lelystad en Roermond, vertaald naar OostGroningen en dus van 1,5 tot 1,7 miljoen bezoekers per jaar.


Ochtum Park Outlet Centrum Stuhr 51

Situering en beschikbare vervoerswijzen

9.2

Infrastructuur en parkeren

In de situatie van Oost-Groningen wordt uitgegaan van een perifere ligging (buiten

De voor Oost-Groningen gebruikte voorbeeld-

stedelijk gebied, buiten loop-/fietsafstand) en

FOC’s Roermond (4,1 miljoen bezoekers) en

is er vooralsnog geen hoogwaardig openbaar

Lelystad (2,3 miljoen bezoekers) zijn ontsloten

vervoerknooppunt bij het FOC voorzien. Gelet

door het provinciale hoofdwegennet op enkele

op het beoogde verzorgingsgebied gaan wij

kilometers van de autosnelweg. Beide hebben

ervan uit dat het merendeel van de bezoekers

geen station in de nabijheid (hoofdstuk 2). Een

per auto naar het FOC zal reizen.

dergelijke ontsluiting lijkt ook voor een FOC in

FOC: 0,9 à 1,6 miljoen vervoersbewegingen per jaar

Oost-Groningen afdoende.

Aantal motorvoertuigbewegingen Als 90 à 95% van de bezoekers met de auto

Aantal parkeerplaatsen

komt en de gemiddelde autobezetting 2 à 3 is,

Van de huidige FOC’s in Nederland is bekend

is het aantal auto’s dat naar het FOC komt in

hoe groot het winkelaanbod is en hoeveel

te schatten op 444.000 à 802.000 duizend per

parkeerplaatsen zij hebben. Zij beschikken

jaar. Uitgaande van een heen- en terugreis is

over 11 parkeerplaatsen per 100 m² wvo. Bij

het aantal motorvoertuigbewegingen per jaar

toepassing van deze norm in Oost-Groningen

daarmee te berekenen op 0,9 à 1,6 miljoen.

bedraagt het aantal parkeerplaatsen 1.650. Omdat het aantal bezoekers per m2 in Oost-

Bezoekmomenten

Groningen ook bij positieve aannames lager

De piek van bezoekers ligt in de weekenden

uitvalt dan in Lelystad en Roermond kan ook

en feestdagen. Van de 28.000 à 32.000

met een lagere parkeernorm worden volstaan

bezoekers per week zal naar schatting meer

(indicatie: 1.000 à 1.500 plaatsen).

Piek van bezoekers in de weekenden en feestagen

dan de helft in de weekenden komen.

Op basis van norm circa 1.650 parkeerplaatsen nodig 52


10

Perifere locatie en beleid

•

voorkomen ongestructureerd uitwaaieren

10.2

Gewenste en realistische locatie

van detailhandel over stadsrandzones; specifiek vraagstuk: beschikbaarheid en

Het ruimtelijke beleid van de provincie ten

Wat is/zijn, rekening houdend met de

•

bereikbaarheid van winkelvoorzieningen

aanzien van een eventueel FOC is expliciet

provinciale richtlijnen voor grootschalige

in regio’s die te maken hebben met een

afgewogen en opgenomen in het Provinciaal

detailhandel en inpassing van nieuwe

afname van de bevolkingsomvang;

Omgevingsplan en de Omgevingsverordening.

detailhandel moet binnen bestaande en

Een FOC is alleen toegestaan in de gemeente

realistische locatie(s) voor een FOC in

geplande winkelgebieden vestigen of

Groningen.

Oost-Groningen? Is een locatie in de

daarbij aansluiten;

ruimtelijke ingrepen, (de) gewenste en

gemeente Groningen realistisch? Is een

•

•

andere stedelijke locatie (HoogezandSappemeer, Stadskanaal, Veendam en Winschoten) realistisch? Heeft een perifere

•

locatie daarbuiten de voorkeur?

10.1

Provinciaal beleid

Provinciaal Omgevingsplan Het ruimtelijke beleid van de provincie is

•

uitzonderingen mogelijk, zoals voor

Grootschalige detailhandel?

perifere en grootschalige detailhandel en

Opgemerkt kan worden dat het opmerkelijk is

voor detailhandel in het buitengebied;

dat een FOC is opgenomen onder het beleid

perifere detailhandelvestigingen groter

voor grootschalige detailhandel. De winkels in

dan 1.500 m² vestigen op daartoe

een FOC’s zijn gemiddeld net zo groot als in

geschikte bedrijventerreinen bij

reguliere centra (± 190 m2). In tegenstelling tot

Groningen, Hoogezand-Sappemeer,

grootschalige (en perifere) detailhandel is de

Appingedam/Delfzijl, Veendam,

eventuele vestiging buiten bestaande centra

Winschoten en Stadskanaal;

niet te motiveren vanuit de schaalgrootte van

grootschalige detailhandel (inclusief FOC)

de winkels.

vastgelegd in het Provinciaal Omgevingsplan

mag alleen in de gemeente Groningen

2009-2013. Het beleid voor detailhandel is:

worden gevestigd.

Beleid gemeente Groningen In de Structuurvisie Detailhandel 2011-2020

•

•

streven naar behoud en versterking van

Omgevingsverordening

(2011) van de gemeente Groningen staat ten

de winkelconcentraties in binnensteden

Het in het Provinciale Omgevingsplan

aanzien van een FOC het volgende:

en in de overige bestaande winkelcentra;

geformuleerde beleid is in de Provinciale

een goed bereikbaar, aantrekkelijk en

Omgevingsverordening 2009-2013 (POV)

“Ook als extra bezoekers uit Duitsland

gevarieerd winkelbestand;

vertaald naar concrete beleidsregels.

getrokken worden, dan nog is het marktpotentieel aan de kleine kant om een FOC


53

van voldoende omvang in Groningen te

Het gemeentelijke beleid gaat derhalve uit van

Aanleiding voor een andere locatie?

realiseren. Bij een te klein draagvlak is

inpassing van zowel niet-grootschalige als

Gelet op het voorgaande en de resultaten uit

vestiging voor veel merkwinkels ook niet

modische winkels in de binnenstad (en andere

de eerdere hoofdstukken lijkt er vanuit

interessant. Het blijkt bovendien steeds meer

bestaande winkelgebieden). Dit geldt daarmee

ruimtelijke overwegingen vooralsnog geen

dat FOC’s voor een succesvol functioneren

(dus) ook voor modische factory-outletwinkels.

aanleiding te zijn om af te wijken van het

zeker 15.000 tot 20.000 m² wvo moeten omvatten.

vigerende provinciale beleid.

Beschikbaarheid en haalbaarheid locaties De beschikbaarheid en kostentechnische

De vraag of een andere stedelijke locatie

Beleidsmatig wordt daarom ingestoken op het

haalbaarheid van een of meer locaties voor

(Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal,

niet realiseren van specifieke themacentra

factory-outletwinkels in de stad Groningen

Veendam en Winschoten) realistisch(er) is,

op separate locaties, maar op het integreren

maakt geen deel uit van dit onderzoek. Wel is

wordt daarmee minder relevant. Wel kan

van dergelijk aanbod in de bestaande winkel-

de (her)ontwikkeling van vastgoed in de

worden vastgesteld dat genoemde gemeenten

gebieden. Ook het gebied Sontplein e.o. kan

(binnen)stad vaak minder eenvoudig en zijn

zich politiek vooralsnog hebben uitgesproken

hier onder voorwaarden voor in aanmerking

de investeringskosten gemiddeld hoger dan

tegen een FOC in hun nabijheid. Hun beleid is

komen.”

op een onbebouwde perifere locatie.

(in lijn met het provinciale beleid) gericht op het behoud en versterking van de bestaande

Voor het Sontplein is inmiddels de ‘Bouw-

Wellicht ten overvloede zij echter vermeld dat

stenennotitie Start Visievorming Sontweg-

(voorkeurs)beleid voor een specifiek type

gebied’ (2012) vastgesteld. Hierin zijn de

winkels op basis van dit soort motieven op

Een FOC in de gemeente Groningen?

uitgangspunten voor detailhandel uitgewerkt.

gespannen voet staat met Europese

Overigens merken wij hierbij nogmaals op dat

Deze zijn (onder meer):

dienstenrichtlijn (hoofdstuk 7). Eenvoudiger

de vraag of een FOC gewenst of haalbaar is

•

winkels met verhuurbare vloeroppervlakte

geformuleerd: de grondprijs kan op zichzelf

in de stad Groningen en wat de eventuele

(vvo) van meer dan 1.500 m²;

geen motivering vormen voor het wel perifeer

effecten zijn, geen onderdeel uitmaakt van dit

identiteit: retailpark met een laagfrequent

toestaan van FOC-winkels en het uitsluiten

onderzoek.

bezoekkarakter, doelgericht winkelmotief;

van reguliere (mode/sport)winkels.

• •

centrumgebieden.

uitgesloten worden (o.a.) mode/kleding, schoeisel, juweliers/accessoires.

54


11

Slotbeschouwing

leegstand zal versneld optreden in de (krimpregio) Noordoost-Groningen. Veel centrumgebieden staan reeds zichtbaar

Het al of niet medewerking verlenen aan de

onder druk en staan voor ingrijpende

ontwikkeling van een FOC in Oost-Groningen,

keuzes om zich aan te passen aan de

in afwijking van het vigerende beleid, is een

nieuwe winkelmarkt.

complexe afweging. Zoals wij in de inleiding al

Veel centrumgebieden staan reeds onder druk

2. FOC’s zijn planmatig ontwikkelde winkel-

hebben opgemerkt is er geen sprake van een

centra, veelal aan de rand van (binnen-)

rekenkundig vraagstuk met één mogelijke

stedelijk gebied. De nadruk ligt op mode

uitkomst. Het betreft een initiatief met voor- en

van bekende merken tegen lage prijzen.

nadelen die zorgvuldig tegen elkaar moeten worden afgewogen.

3. De ambitie van de initiatiefnemers gaat uit van een FOC met een met (het grotere) Lelystad en Roermond vergelijkbare

Nadruk op mode: bekende merken tegen lage prijzen

Aan DTNP is niet gevraagd te adviseren over

kwaliteit en attractiviteit. Vanuit deze

de beleidsmatige wenselijkheid van een FOC

positieve grondhouding gaan wij in ons

in Oost-Groningen. In dit onderzoek gaat het

model vooralsnog ook uit van deze sterke

louter om het inzichtelijk maken van relevante

FOC’s als basis. Van hieruit maken wij de

aspecten op basis waarvan een politieke

vertaalslag naar een FOC in Oost-

afweging gemaakt kan worden. Gelet op dit

Groningen. Al met al leidt dit tot een

doel blijft een oordeel of advies van DTNP

aantal bezoekers van het FOC tussen de

achterwege.

1,5 en 1,7 miljoen per jaar. Of een FOC in Oost-Groningen haalbaar is, hangt deels

11.1

Relevante aspecten samengevat

af van het investeringsniveau en de exploitatie. Bovenal is van belang of het

Bij attractiviteit Lelystad/Roermond: 1,5 à 1,7 miljoen D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

Hieronder vatten we de antwoorden op de 10

FOC voldoende attractief is om de

onderzoeksvragen/thema’s kort samen:

berekende bezoekersaantallen te halen.

1. Het landelijke beeld van een afnemende

Zelfs uitgaande van de bezoek-

behoefte aan winkels en een toenemende

frequenties en bestedingen van het 55

grotere Lelystad en Roermond komt het

voor ingrijpende keuzes om de ingezette

berekende omzetniveau zowel absoluut

duurzame aantasting te keren. Deze is

als per m wvo substantieel lager uit. 2

Hiermee zal de interesse bij merken voor een vestiging in het FOC ook minder

als berekend in hoofdstuk 3, kan de

groot zijn. Een minder sterk FOC moet

(structurele) werkgelegenheid in het FOC

het doen met lagere bezoekfrequenties

uitkomen tussen de 412 en 588 fte. Bij

en bestedingen per bezoeker, een nog

een verlies aan fte van 129 à 161 fte

lager omzetniveau, nog minder interesse

resulteert dit in een netto-effect van 283 à

bij merken, nog minder attractiviteit, etc.

427 fte. Hierbij is het verlies aan

4. Er is geen aanleiding bezoekersaantallen

mode en sport niet meegenomen.

te stellen. Eerder lijkt er ten opzichte van

Opgemerkt moet worden dat het hierbij

andere FOC’s sprake van minder kansen

gaat om een theoretisch model waarbij

voor synergie (en dus minder bezoekers).

gerekend is met bezoekersaantallen en

Door de perifere ligging (grote afstanden)

omzetten die zijn gebaseerd op een FOC

zijn ook de kansen op combinatiebezoek

met de attractiviteit, bezoekfrequenties en

met andere centra in Oost-Groningen

bestedingen per bezoeker van Lelystad

relatief beperkt. Wellicht bezoekt een deel

en Roermond. In hoofdstuk 3 en 4 is

wel de Groningse binnenstad.

reeds aangegeven dat er goede redenen

Wijziging kooporiëntatie van Noodoost-Groningers

zijn dat dergelijke resultaten in Oost-

en bestedingen als die van Lelystad en

Groningen niet gerealiseerd worden. Bij

Roermond nemen de bestedingen van

een minder hoge omzet dalen de

Noordoost-Groningers in modeen

positieve en negatieve werkgelegenheids-

sportwinkels in Noordoost-Groningen

effecten. In onze optiek is er goede reden

gemiddeld af met ± 7%. Afhankelijk van

vooralsnog uit te gaan van de lage cijfers

de locatie en het assortiment zal dit meer

bij de geschetste bandbreedtes.

of minder zijn. Veel centra staan nu reeds

Grote afstand, minder combinatiebezoek (synergie)

werkgelegenheid buiten de branches

vanwege synergie-effecten naar boven bij

5. Met een FOC met de bezoekfrequenties

56

niet (alleen) toe te schrijven aan een FOC. 6. Bij de bezoekersaantallen en omzetten

FOC levert extra werkgelegenheid op D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

7. FOC’s zijn publiek- en privaatrechtelijk

Handhaving moeilijk: is het artikel anders?

beleid gaat uit van inpassing van

gedetailleerd gereguleerd om de verkoop

modische winkels in de binnenstad (en

van reguliere artikelen tegen te gaan. Bij

andere bestaande winkelgebieden). Dit

handhaving ontstaan echter vragen: ‘wat

geldt daarmee (dus) ook voor modische

is een merk?’, ‘is het artikel anders?’. De

factory-outletwinkels. De grondprijs biedt

handhaving is moeilijk. Daarnaast is het

op zichzelf onvoldoende motivering voor

de vraag of de regels in een FOC, die op

het wel perifeer toestaan van een FOC en

basis van merk/prijs/artikel de vestiging

uitsluiting van reguliere winkels (zie

van winkels al of niet uitsluit, niet strijdig

Europese dienstenrichtlijn). Gelet op het

zijn met de Europese dienstenrichtlijn.

voorgaande en de resultaten uit de

8. Het FOC is ontworpen als een ‘100%

eerdere hoofdstukken lijkt er vanuit

- winkelcentrum’ en is in beginsel vooral

ruimtelijke overwegingen vooralsnog geen

geschikt voor een winkelcentrum. Bij

aanleiding te zijn om af te wijken van het

onvoldoende bezoekers zijn scenario’s

vigerende provinciale beleid.

‘downgrading’ en/of ‘brancheverruiming’ waarschijnlijk. Voor andere functies is in

11.2

Overige overwegingen

beginsel herontwikkeling nodig. FOC-ontwerp: vooral geschikt voor winkelcentrum

9. De FOC’s Roermond en Lelystad worden

Zoals benadrukt maakt de vraag of een FOC

ontsloten door het provinciale hoofd-

gewenst is in Oost-Groningen (of in de stad

wegennet. Een dergelijke ontsluiting lijkt

Groningen) geen onderdeel uit van dit

ook voor een FOC in Oost-Groningen

onderzoek. Doel is het inzichtelijk maken van

afdoende. Bij 11 parkeerplaatsen per 100

relevante aspecten. De beoordeling van

m2 (zoals bij andere FOC’s) kan voor een

verschillende aspecten (voordelen, nadelen,

FOC van 15.000 m2 uitgegaan worden

onzekerheden en risico’s) en de onderlinge

van 1.650 parkeerplaatsen.

weging is aan de politiek.

10. In het ruimtelijke beleid van de provincie FOC Lelystad: provinciale hoofdwegennet D R O O G H T R O M M E L E N E N PA R T N E R S

is een FOC alleen toegestaan in de

Bij de eventuele verdere planuitwerking van

gemeente Groningen. Het gemeentelijke

een FOC in Oost-Groningen (of elders in 57

Nederland) vragen twee actuele planologisch-

Zij stelt dat er geen sprake is van duurzame

en gemotiveerde afweging van dit soort

juridische aspecten expliciete aandacht. Deze

ontwrichting: er vindt geen onaanvaardbare

aspecten op regionaal niveau.

maken de realisatie van een FOC nu anders

afname plaats van het winkelaanbod.

dan de realisatie van de eerdere FOC’s. Wel stelt de Raad van State dat onvoldoende

Europese Dienstenrichtlijn

zorgvuldigheid is betracht bij de afweging van

De eerste is de Europese Dienstenrichtlijn. De

belangen in het kader van een goede

vraag is of de regels in een FOC, die winkels

ruimtelijke ordening. Volgens de Raad van

selectief uitsluit op basis van merk, prijs, etc.

State is onvoldoende rekenschap gegeven

gerechtvaardigd zijn ‘om dwingende reden

van de effecten van (mogelijke) overcapaciteit

van algemeen belang’ en/of ‘eisen geschikt

aan detailhandel op de toename van de

zijn om het nagestreefde doel te bereiken en

leegstand en de gevolgen voor het woon- en

niet verder gaan dan nodig is’. Deze juridische

leefklimaat. Verder stelt de Raad onder meer

toets heeft (onder meer door het voortijdige

dat geen rekening is gehouden met actuele

einde van het FOC-initiatief in Zuid-Holland)

ontwikkelingen zoals toenemende internet-

nog niet plaatsgevonden. Naar verwachting

bestedingen, teruglopende bestedingen als

zal dit bij een nieuw initiatief alsnog gebeuren.

gevolg van de economische situatie en

Naar het oordeel van DTNP zijn dergelijke

achterblijvende bevolkingsgroei.

regels (voorzichtig geformuleerd) als ‘juridisch kwetsbaar’ te beschouwen.

Deze uitspraak geeft aan dat een nieuw winkelproject, waaronder een FOC, met name

Uitspraak Raad van State inzake Emmeloord

in de huidige maatschappelijke context, vraagt

De gemeente Noordoostpolder is bezig met

om een onderbouwing die verder gaat dan het

de versterking van het Stadshart Emmeloord.

plan zelf. Gelet op de vergelijkbare autonome

Het laatste onderdeel is het Stadshart op De

trends in Oost-Groningen en de beoogde

Deel (o.a. 10.200 m² detailhandel, horeca en

geografische reikwijdte van het FOC vraagt

dienstverlening). Op 5 december jl. heeft de

een besluit voor een FOC, behalve politiek,

Raad van State een tussenuitspraak gedaan.

ook planologisch-juridisch om een zorgvuldige

58


Factory Outlet Centre Oost-Groningen Haalbaarheid en effecten

Recommend Documents