FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR

FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR Studie naar de kansen en bedreigingen voor de regio Januari 2015

www.ioresearch.nl

COLOFON

Uitgave I&O Research Zuiderval 70 Postbus 563 7500 AN Enschede Rapportnummer 2015/003 Datum januari 2015 Opdrachtgevers Provincie Gelderland & gemeente Zevenaar Auteur(s) Ruud Esselink Thijs Lenderink Jon Severijn Bestellingen Exemplaren zijn verkrijgbaar bij de opdrachtgever.

Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

factory outlet zevenaar  Colofon

INHOUDSOPGAVE

1.

2.

3.

4.

Inleiding .................................................................................................................... 14 1.1

Aanleiding ........................................................................................................... 14

1.2

Vraagstelling en aanpak ........................................................................................ 14

1.3

Leeswijzer ........................................................................................................... 15

Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure ...................................................... 17 2.1

Wat verandert (er in) de detailhandel & leisure? ....................................................... 17

2.2

Beknopt inzicht in Duitse consumententrends .......................................................... 20

2.3

Effecten voor detailhandel en leisure ...................................................................... 21

2.4

Effecten voor Factory outlets ................................................................................. 23

2.5

Resumé............................................................................................................... 24

Dynamiek van Factory Outlet Centres ........................................................................ 26 3.1

Wat zijn factory outlets?........................................................................................ 26

3.2

Aanbod van FOC’s in Europa .................................................................................. 27

3.3

FOC’s in Nederland ............................................................................................... 30

3.4

Bezoek en oriëntatie op FOC’s ................................................................................ 32

3.5

Hoe functioneert een FOC? .................................................................................... 33

3.6

Bestaande studies over de effecten van een FOC ...................................................... 35

3.7

Aanvullende kennis over effecten FOC ..................................................................... 36

3.8

Resumé............................................................................................................... 37

FOC Zevenaar in perspectief ...................................................................................... 40 4.1

Demografie, sociaaleconomisch profiel en bereikbaarheid .......................................... 40

4.2

Detailhandel Zevenaar en regio .............................................................................. 42

4.3

Leisure in en rond Zevenaar .................................................................................. 45

4.4

FOC-plannen ........................................................................................................ 46

4.5

Verzorgingsgebied FOC Zevenaar ........................................................................... 48

4.6

Verrijkingseffecten van FOC Zevenaar ..................................................................... 51

4.7

Verdringingseffecten van FOC Zevenaar .................................................................. 52

factory outlet zevenaar  Inhoudsopgave

4.8 5.

Resumé............................................................................................................... 54

Kansen en bedreigingen ............................................................................................ 59 5.1

Inleiding.............................................................................................................. 59

5.2

Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Nederland .................................... 59

5.3

Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Zevenaar...................................... 59

5.4

Kansen en bedreigingen van een FOC voor Zevenaar ................................................ 61

5.5

Kansen en bedreigingen Liemers ............................................................................ 62

5.6

Kansen en bedreigingen Stadsregio/Achterhoek ....................................................... 63

Bijlage 1. Geraadpleegde bronnen .................................................................................... 66 Bijlage 2. Lijst met geïnterviewden (alfabetisch) .............................................................. 70 Bijlage 3. Vragenlijst peiling outlet bezoek ....................................................................... 72

factory outlet zevenaar  Inhoudsopgave

Uitgebreide Samenvatting HOOFDSTUK 1: INLEIDING ⱱ Op verzoek van de gemeente Zevenaar en de Provincie Gelderland zijn in deze studie de kansen en bedreigingen (en mogelijke compensaties daarvan), voor de regio1 van een Factory Outlet Center (FOC) in Zevenaar in kaart gebracht2. Daarvoor is aan de hand van deskresearch een feitenrelaas opgesteld en zijn interviews en een landelijke consumentenpeiling gehouden. In deze samenvatting worden de bevindingen van het feitenonderzoek per hoofdstuk puntsgewijs weergegeven3. HOOFDSTUK 2: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN IN DETAILHANDEL EN LEISURE ⱱ Demografie, cultuur, economie en techniek beïnvloeden het landschap van retail en leisure waarin een FOC opereert. De meest in het oog springende trends zijn momenteel: (selectieve) krimp, vergrijzing, veranderende vrijetijdsbesteding, veranderende zondagsbeleving, krimp van de verdiensten in de niet-dagelijkse sector en vooralsnog groei in de dagelijkse sector, verdere groei van internetverkoop en –marketing, en steeds meer technologische mogelijkheden voor beleving. Dat zowel in Nederland als in Duitsland (al is daar vooralsnog geen brede zondagopenstelling). ⱱ Met name de detailhandel is –mede onder de invloed van deze trends- zeker ook de laatste tijd, sterk in beweging. De groei van het winkeloppervlak vlakt af en zal omslaan in krimp, waarbij schaalvergroting nog wel even doorzet. Er is een beweging weg van het midden. Enerzijds (hele) grotere spelers en anderzijds meer kleine onderscheidende winkels en een beweging van kwantiteit naar kwaliteit. Ook is er sprake van steeds meer integratie van retail en leisure (beleving). De leisuremarkt zelf verandert minder snel en heeft zich ondanks de crisis redelijk goed staande weten te houden, al neemt ook hier de noodzaak van onderscheidend vermogen toe. De Nederlander geeft inmiddels twintig procent van het inkomen aan leisure uit en daar lijkt de ‘rek nog niet helemaal uit’. ⱱ De ruimtelijke weerslag van die veranderingen in de detailhandel is dat centrale winkelgebieden compacter zullen worden en meer beleving zullen (moeten) bieden en andere winkelgebieden inzetten op bereikbaarheid, gemak en snelheid. De allerkleinste winkelgebieden en woonboulevards wacht een sanering. ⱱ Voor Factory Outlets betekent bovenstaande o.a. dat hun slaagkans afhankelijk is van de nabijheid van grote bevolkingsconcentraties en de nabijheid van toeristische verblijfsgebieden en toeristische (verkeers-)stromen. De concurrentie met internetoutlets zal toenemen en de concurrentie met binnensteden (op het belevingsaspect en qua aanbod) waarschijnlijk ook. Dat vraagt om onderscheidend vermogen en om aandacht voor de groeiende groep ouder publiek.

1

Zevenaar, Liemers en Stadsregio/Achterhoek.

2

Primair van het initiatief Spoorallee, secundair van het initiatief BAT-terrein.

3

Daarbij worden met name bij de samenvatting van hoofdstuk 3 aanvullende resultaten vermeld over kenmerken van een FOC die in

het rapport wat meer verspreid staan beschreven.

5

HOOFDSTUK 3: DYNAMIEK VAN FACTORY OUTLET CENTERS ⱱ Studie van de ontwikkeling FOC-aanbod leert dat FOC’s meer algemeen verbreid zijn geraakt en inmiddels een redelijk normaal onderdeel vormen van het detailhandelsaanbod. Er is daardoor een situatie ontstaan waarin geen sprake meer is van grote schaarste. De Nederlandse FOC’s breiden uit en er zijn plannen voor nieuwe FOC’s. In Duitsland is er eveneens sprake van zowel uitbreiding van het verkoopoppervlak als van het aantal FOC’s. ⱱ Hoewel een FOC draait om verkoop van artikelen is het profiel ook dat van een leisurevoorziening, mede door ondersteunende horeca en aanpalende kleinschalige leisure. Dat betekent dat een FOC zowel voor regioconsumenten als voor toeristische bezoekers interessant is en zodanig ook (deels) concurreert met zowel ander (winkel)aanbod als met (grote) leisurevoorzieningen en winkelcentra die populair zijn vanwege het ‘dagje uit’. ⱱ Van essentieel belang voor het functioneren van een FOC is het aanbod en het gemak. Het bezoeken van een FOC houdt – ook qua bezoekmotief- het midden tussen leisure (een dagje uit) en gericht kopen (vanwege prijs/kwaliteit). De kenmerken van een FOC zijn hier ook op afgestemd. FOC’s hebben aandacht voor en investeren in de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden, ook op piekmomenten. Maar het aanbod vormt het – onderscheidende – element voor het functioneren. Naast de samenstelling (midscale, luxe, etc.) heeft de positie van een FOC ook nadrukkelijk te maken met het aantal winkelmeters en het geconcentreerde aanbod in een thema-achtige setting. ⱱ Een goed functionerend FOC heeft een bepaalde (kritische) omvang nodig. Op Europees niveau is de gemiddelde omvang 16.000 m2, waar niet zozeer de startomvang tegen afgezet hoeft te worden, maar wel de geplande of in het vooruitzicht gestelde omvang. Er zijn ook kleinere FOC’s die het goed doen, deze zijn veelal nabij grote toeristische attracties of in of nabij grootstedelijke centra gelegen. ⱱ Klanten/bezoekers van een FOC zijn relatief bovengemiddeld opgeleid en hebben ook een bovengemiddeld inkomen. Over het algemeen komen ze met de auto (90% en meer) en met twee volwassenen. Het aantal kinderen dat meekomt, is niet erg groot. ⱱ In een FOC wordt in essentie mode en luxe (kleding, schoenen, lederwaren, juweliersartikelen, inclusief sportartikelen) verkocht en dit aanbod maakt ongeveer negentig procent uit van het totale aanbod. Het overige aanbod bestaat uit ‘huishoudelijke artikelen’. Afhankelijk van welke FOC het betreft, behoort het aanbod kwalitatief tot het midden- en hoge middensegment, waarbij in de startfase het midden segment zwaarder is vertegenwoordigd en na doorgroei van het aantal bezoekers en/of verkoopmeters het hoge midden segment (en uiteindelijk hoge- en topsegment). ⱱ Het algemene uitgangspunt (en afspraken hierover binnen de FOC´s) is dat in FOC´s overtollige (niet nieuwe) voorraden worden afgezet. In de praktijk wordt heel soms geconstateerd dat partijen worden aangeboden die de schijn hebben hier niet aan te voldoen. Aandachtspunt is dat door de trend van het produceren van kleinere partijen enerzijds en door het verschijnen van meer FOC’s anderzijds, het aanbod van outletpartijen (per FOC) kan teruglopen. Daarbij speelt dat outletpartijen (al dan niet terecht zo genoemd) ook via het internet worden aangeboden. Het is mogelijk om te regelen dat het aanbod uitsluitend outletpartijen betreft. Dat vergt wel actieve controle en handhaving.

6

ⱱ Kengetallen die de ronde doen over het economisch functioneren (omzet, vloerproductiviteit, bestedingen) van FOC´s lopen uiteen. Voor een belangrijk deel heeft dit te maken met het feit of een FOC in een opstartfase zit of dat er sprake is van doorgroei. Er is sprake van een gemiddeld aankoopbedrag per bezoeker van tussen de € 30,00 en € 40,00. Andere bedragen worden ook genoemd, maar slechts incidenteel voor één centrum of één periode. De verschillen in de vloerproductiviteit, zoals die worden gerapporteerd, zijn veel groter. Voor kleinere, minder goed functionerende centra zou het gaan om circa € 3.000 per m2 wvo en voor uitstekend presterende centra om het viervoudige, € 12.000 per m2 wvo. Een hogere vloerproductiviteit heeft niet alleen te maken met een beter functioneren maar ook met het segment waarin de activiteiten plaats vinden. In het hogere segment kan de omzet per m2 (aanzienlijk) hoger zijn. ⱱ Aanbod (en omvang) bepalen mede het (benodigde) verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied - veelal ‘catchmentarea’ genoemd - dat een FOC nodig heeft, wordt door ontwikkelaars vaak uitgedrukt in een gebied dat tot 120 autominuten gaat. In de praktijk bestaat het verzorgingsgebied van de meeste FOC’s vooral uit het gebied tot 60 autominuten (en in de eerste jaren tot 30 minuten), waarbij overigens bezoekers van ver buiten die zone niet ontbreken. Bezoekersaantallen variëren sterk en hangen vanzelfsprekend af van omvang en aantrekkelijkheid van het aanbod van een FOC en van de omvang en bevolkingsdichtheid van het verzorgingsgebied. ⱱ Bezoekersaandeel per reistijdzone (en dus ook de aantallen) hangt in sterke mate af van de ruimtelijke verdeling van de (potentiële) klanten. Niettemin is er in Nederland (en voor de FOC in Ochtrup) wel zichtbaar dat een relatief groot deel van de bezoekers van ‘dichtbij’ komt. Het gaat om circa 35 tot 40 procent van de bezoekers die afkomstig is uit het 30 autominuten-gebied. Bij een FOC dat niet optimaal presteert of in de opstartfase zit, komt tot 90 procent van de bezoekers uit het 60 autominuten gebied. Bij beter presterende centra daalt dit percentage en neemt het aandeel bezoekers tot 90 autominuten toe. ⱱ FOC´s zorgen voor werkgelegenheid. Op basis van ervaringscijfers van Rosada mag verwacht worden dat een FOC per 10.000 m2 wvo qua directe werkgelegenheid ruim 250 banen oplevert, waarbij inbegrepen kleine banen (tot 12 uur per week) en grote banen (12 uur en meer). Daarbuiten ontstaan ‘zeer kleine banen’ (vakantiewerk, 0-uurs contracten). Bovendien is er indirecte werkgelegenheid die circa 70 banen per 10.000 m2 wvo zal betekenen. ⱱ De positieve effecten van synergie en wisselwerking met stadscentra en (leisure-)voorzieningen worden sterk bepaald door de ligging, en is bij veel van de huidige FOC’s beperkt. Wel worden FOC’s relatief frequent bezocht door in de omgeving aanwezige toeristen. Naarmate een FOC zich ontwikkelt, door uitbreiding en/of door een andere invulling van het aanbod, kan de mate van synergie/wisselwerking veranderen. Enerzijds kan combinatiebezoek toenemen door meer bezoekers in absolute zin. Anderzijds kan het bezoek van een FOC dermate aantrekkelijk zijn (langere verblijfsduur) dat de behoefte aan combineren verkleint.

7

ⱱ Verdringingseffecten kunnen tegelijk met synergie-effecten optreden en op verschillende plaatsen voorkomen. De grootte ervan is afhankelijk van verschillende factoren (grootte en signatuur FOC, nabijheid andere locaties, aandeel mode en luxe aldaar etc.). Ook de omvang van de bevolking (met name in het 30 minutengebied waar de verdringing in de beginfase het meest waarschijnlijk is en het minst wordt ´verdund´), en de bezoekfrequentie van de regiobewoners aan het FOC doen er toe. Verdringingseffecten zijn het meest waarschijnlijk in de branches mode, luxe en sport. Verdringingseffecten in andere branches zijn minder waarschijnlijk (zij profiteren eerder van combinatiebezoek), tenzij de verdringing van de mode, luxe en sport zo omvangrijk is dat het winkelgebied een deel van zijn ‘dragers’ verliest. ⱱ Uit de rondgang langs buurgemeenten van huidige FOC´s in Nederland ontstaat de indruk dat de aanwezigheid van een FOC daar inmiddels een ‘voldongen feit is’, na wel een periode van weerstand. Per saldo blijven licht negatieve effecten (verdringing vaak tegen de achtergrond van grotere zorgen), en licht positieve effecten (indien toeristisch profiel) over. HOOFDSTUK 4: FOC ZEVENAAR IN PERSPECTIEF ⱱ De gemeente Zevenaar heeft ongeveer 200 winkels met bijna 70.000 m2 winkelvloeroppervlak. Daarvan is ruim negentig procent te vinden in de kern Zevenaar. Winkels zijn er vooral in het centrum en op de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder (volumineuze detailhandel). Het centrum van Zevenaar kent een divers aanbod, waarbij de clusters dagelijks, mode en overig niet-dagelijks elk ongeveer een derde van de circa 26.000 m2 wvo voor rekening nemen. Vergeleken met andere ongeveer even grote plaatsen heeft het centrum van Zevenaar een relatief groot winkeloppervlak (bovenlokale verzorgingsfunctie). Andere winkelgebieden met een groot aanbod mode & luxe zijn de binnensteden van Doetinchem, Arnhem en Nijmegen, waarbij de eerste twee op ongeveer 20-25 minuten gelegen zijn van Zevenaar. ⱱ De koopkrachtbinding voor niet-dagelijkse artikelen aan de gemeente bedraagt 41 procent (2009). De afvloeiing is vooral gericht naar Arnhem en Duiven. Het is waarschijnlijk dat de afvloeiing voor artikelen voor in en om het huis in grote mate naar IKEA-Duiven gaat en in het geval van mode en luxe naar Arnhem. Tegenover dit koopkrachtverlies staat voor het centrum van Zevenaar ook toevloeiing voor niet-dagelijkse artikelen (34% van de totale bestedingen in het centrum). ⱱ Voor wat betreft leisure-voorzieningen geldt dat het grootschalige aanbod – ook qua aantal bezoekers – met uitzondering van Rhederlaag op enige afstand van Zevenaar gelegen is. Het huidige leisure-aanbod in de (Stads)regio bestaat enerzijds uit de vier grote winkelgebieden: de binnensteden van Arnhem, Nijmegen en Doetinchem en grootschalige detailhandel op Nieuwgraaf Duiven. Anderzijds zijn er grote attracties als Burgers Zoo, het Openluchtmuseum en Park de Hoge Veluwe en toeristisch/recreatieve gebieden rondom de rivieren en Rhederlaag. ⱱ Een FOC in Zevenaar zou vanaf 2018 binnen 30 autoreisminuten te bereiken zijn door bijna twee miljoen mensen hetgeen veel is vergeleken met de FOC´s Bataviastad en Rosada. Binnen 60 autoreisminuten wonen dan zelfs ruim 12,5 miljoen mensen. Het aandeel Duitsers in dit gebied is groot. De uitdaging voor het FOC Spoorallee ligt o.a. in effectieve marketing richting Duitsland (Gelderland trekt nu zowel absoluut als relatief weinig Duitse toeristen).

8

ⱱ In een opstartfase is het primaire gebied (30 autominuten) zoals gezegd, zeer belangrijk voor het functioneren van een FOC. In een later stadium, bij goed functioneren, wordt het secundaire gebied ook belangrijk. Dit tweede gebied (tussen 30 en 60 autominuten) overlapt met de secundaire verzorgingsgebieden van reeds bestaande FOC’s en in het geval van Batavia Stad en FOC Ochtrup zelfs substantieel met hun primaire verzorgingsgebied. ⱱ Gelet op de bevolkingsomvang in de 30 minutenzone (zeker met de doortrekking van de A15), is het niet ondenkbaar dat er meer mensen naar het FOC komen dan de nu geprognosticeerde één miljoen per jaar. Dat vergt vooral op piekdagen een goede verkeersinfrastructuur (aanpassingen zijn voorzien voor de start) en voldoende parkeercapaciteit. Voorwaarde voor zo´n toestroom is wel dat het FOC voldoende onderscheidend en aantrekkelijk is. Is dat laatste niet het geval en zit de markt tegen dan kan ook een scenario ontstaan waarbij het FOC zich niet goed ontwikkelt en het uiteindelijk niet redt. ⱱ Voor een FOC als beoogd aan de Spoorallee mag verwacht worden dat er 300 directe banen ontstaan en nog eens 80 indirecte banen. Invulling van de directe banen zal vooral plaatsvinden vanuit Zevenaar en de omliggende gemeenten. Indirecte werkgelegenheid (bijvoorbeeld logistiek) zal deels ook vanuit verder gelegen gemeenten ingevuld worden. Tegenover de winst aan banen staat een waarschijnlijk verlies aan banen. Het netto ‘banensaldo’ voor de regio is afhankelijk van hoeveel bestedingen er van buiten de regio in het FOC gerealiseerd worden en van de vraag of het FOC nieuwe bestedingen genereert of bestaande ‘afsnoept’ van leisurevoorzieningen (verder weg). ⱱ Van een FOC in Zevenaar kan verwacht worden dat deze een positieve bijdrage levert aan imago en naamsbekendheid van Zevenaar. Daarnaast levert een FOC in Zevenaar naar verwachting (bescheiden) combinatiebezoek met het centrum op. Voor de regio, zowel De Liemers als de Stadsregio (en deels ook de Achterhoek) geldt dat er een positieve invloed kan zijn op het gebruik van verblijfsaccommodaties en dat er enig combinatiebezoek verwacht mag worden met de toeristische gebieden en attracties. ⱱ Van de FOC’s Batavia Stad en DOC Roermond is bekend dat per hoofd van de bevolking ongeveer 1,5 bezoek per jaar wordt afgelegd vanuit het 30 autoreisminutengebied. Voor een startende, kleinere FOC mag een lagere bezoekfrequentie verwacht worden, van circa 0,75. Gecombineerd met de gemiddelde besteding per bezoek en met de totale bestedingen aan mode, luxe en sportartikelen betekent dit een gemiddeld verdringingseffect in dit gebied rond Zevenaar van circa 3,5 procent in de startfase tot 7 procent wanneer het FOC zou functioneren als Batavia Stad of DOC Roermond. ⱱ Het specifieke verdringingseffect per gemeente, kern, winkelgebied en individuele winkel in het verzorgingsgebied van het FOC in Zevenaar hangt af van meerdere factoren: de afstand tot het FOC, de aanwezigheid en omvang van de branches die getroffen kunnen worden, het relatieve belang van het toeristisch en recreatief winkelmotief en de vraag of er merkwinkels te vinden zijn die zich als merk ook in het FOC gaan vestigen.

9

ⱱ Concreet betekent dit dat de bestedingsterugloop naar verwachting het grootst zal zijn: •

in de nu aanwezige winkels in mode en luxe en sportartikelen in de nabijgelegen centra van Zevenaar, Didam en in iets mindere mate in ’s Heerenberg (verder weg);

•

in de iets verder gelegen winkelgebieden met veel mode, luxe en sportartikelen die een toeristisch winkelprofiel hebben (voorbeeld Doetinchem, Arnhem), of die deels een relatief exclusiever modeaanbod hebben (voorbeeld Oosterbeek en Velp);

•

in individuele winkels in de 30 minutenzone die een sterk gelijkend assortiment voeren (zelfde merk(en) of zelfde luxe segment, voorbeeld Nike, Puma, Levi’s).

HOOFDSTUK 5: KANSEN EN BEDREIGINGEN ⱱ De kansen voor een FOC in Nederland zijn (enige) marktruimte mits strategisch gelegen, de aantrekkende economie, de redelijk goed presterende leisure en het zondagvoordeel t.o.v. Duitsland en België. De bedreigingen voor een FOC in Nederland zijn de toegenomen leeftijd van de formule, de komst en groei van andere FOC´s, de vergrijzing en de concurrentie van internet(-outlets) en merkenwinkels in omliggende steden. Ook de vigerende (ruimtelijke) regelgeving maakt de vestiging van een FOC niet altijd mogelijk. ⱱ Ook een FOC in Zevenaar heeft te maken met deze trends in de detailhandel. Een deel van de trends is niet gunstig - de locatie Zevenaar is dat wel. ⱱ De specifieke kansen voor een FOC in Zevenaar zijn de (fysieke) ruimte, de bereikbaarheid en de locatie t.o.v. bevolkingsconcentraties, toeristische concentraties en het transitverkeer van Duitsers. Verder de afstand tot andere FOC`s, de zondagopenstelling en de beschikbaarheid van personeel. Specifieke bedreigingen voor een FOC in Zevenaar zijn krimp aan de (landelijke) oostkant, de mogelijkheden tot synergie met het centrum, de omvang van de huidige koopstromen en leisurestromen naar Zevenaar en eventuele vertraging bij het realiseren van de benodigde infrastructuur. Daarnaast de bouw van andere nieuwe FOC´s in Duitsland, de benodigde marketinginspanning richting Duitsers en de aansluiting op het regionale detailhandelsplan. Wanneer het FOC in de ogen van (potentiele) bezoekers, met name ook uit Duitsland, niet aantrekkelijk genoeg wordt in startkwaliteit en -omvang is er kans op mislukking. ⱱ De kansen voor Zevenaar bij de vestiging van een FOC zijn werkgelegenheid, imago, een verbeterde grondexploitatie en ontwikkeling van het bedrijventerrein 7poort. Er ontstaan (enige) mogelijkheden voor combinatiebezoek met het centrum en met de wat grootschaliger leisurevoorzieningen. Een vliegwieleffect voor het centrum en de aanwezige leisurevoorzieningen kan samen met het FOC leiden tot minder afvloeiing naar buiten. Zevenaar zelf krijgt toevoeging van nieuwe leisure en verblijfsaccommodatie en wint daarmee aan aantrekkingskracht. De bedreigingen liggen in een (ruimtelijk) overaanbod aan detailhandelsmeters in de branches mode en sport en daarmee kans op verdringingseffecten en mogelijke leegstand en verlies aan werkgelegenheid. De toestroom van bezoekers op piekdagen kan eventueel problematisch worden, evenals de duurzaamheid. Mocht het FOC het niet redden dan ontstaat op de Spoorallee vanuit het perspectief van ruimtelijke ordening een onwenselijk situatie. De regionale afstemming tussen gemeenten op het gebied van detailhandel zal mogelijk worden ‘gefrustreerd’ door de

10

komst van een FOC. Ten slotte is het denkbaar dat de leisure in Zevenaar last krijgt van het leisureaanbod van het FOC zelf en het daar te realiseren ondersteunende leisure-aanbod. ⱱ Mogelijke compensatie vanuit gemeente en FOC voor de bedreigingen voor Zevenaar zijn meebetalen (aan verkeersmaatregelen), mee-investeren (in het centrum en aan de promotie daarvan en van de leisure), kiezen voor onderscheidende leisure en zorgen dat de ontwikkeling van een FOC geen schade brengt aan de duurzaamheid. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming kan gedacht worden aan meer betrokkenheid van buurgemeenten en regio’s en daarbij samen afwegingen maken. ⱱ De kansen voor de Liemers liggen in het meeprofiteren van de werkgelegenheidsgroei en meer naamsbekendheid. Er ontstaan mogelijkheden voor combinatiebezoek met de wat grootschaliger detailhandel (bijvoorbeeld Nieuwgraaf) en leisure (bijvoorbeeld Doesburg). Naast de toevoeging van verblijfsaccommodatie kan er ook extra vraag komen bij bestaande verblijfsaccommodatie (bijvoorbeeld in de gemeenten Montferland en Duiven). De Liemers wordt mogelijk aantrekkelijker voor verblijfstoeristen en dagjesmensen door de toevoeging van een FOC en aanverwante leisure. De afvloeiing van mode, luxe en sport naar buiten de Liemers zal mogelijk afnemen. Bedreiging voor de Liemers is een regionaal (ruimtelijk) overaanbod in de branches mode en sport. Ofschoon die nieuwe meters over een groter gebied worden verspreid, is er toch bedreiging voor de centra van nabijgelegen kernen waar deze branches zijn vertegenwoordigd, zeker wanneer er geen sprake is van complementair aanbod. Ook de bestaande leisure in de Liemers kan last krijgen van verdringing. De regionale afstemming tussen de Liemers en andere regio’s wordt mogelijk gefrustreerd bij de komst van een FOC. ⱱ Compenseren van bedreigingen door gemeente en FOC voor de Liemers kan door het mee investeren in de promotie van de Liemerse centra en de Liemerse leisure (bijvoorbeeld combinatie-arrangementen) en kiezen voor onderscheidende leisure vanuit het perspectief van de Liemers. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming (onder andere over detailhandel) kan opnieuw gedacht worden aan meer betrokkenheid van de andere Liemersgemeenten (Doesburg, Duiven, Montferland en Rijnwaarden) bij het plan en daarbij samen afwegingen maken. ⱱ De kansen voor de Stadsregio/Achterhoek zijn qua werkgelegenheid wat kleiner. Het FOC zou de bekendheid van de regio en het leisureaanbod ten goede kunnen komen, en deels tot combinatiebezoek kunnen leiden. Toestroom naar het FOC kan leiden tot meer bezetting van de huidige verblijfsaccommodaties die in de Stadsregio/Achterhoek voorhanden zijn. Bedreigingen voor de Stadsregio/Achterhoek zijn een mogelijk (ruimtelijk) regionaal overaanbod aan mode en sport (ook afhankelijk van eigen ontwikkelingen). Eventuele verdringingseffecten zijn enerzijds dunner (afstand is groter) en anderzijds scherper (vergelijkbaar winkelmotief of vergelijkbaar aanbod van merken aanbod). Voor het nabijgelegen Doetinchem zal gelden dat er mogelijk minder inwoners van de buurgemeenten kiezen voor een ‘dagje Doetinchem’. Voor de agglomeratie Arnhem zit het ‘gevaar’ meer in extra vergelijkbaar (of nog luxer) aanbod. Beneden de rivier(en) zullen de effecten dunner zijn, ofschoon het op termijn doortrekken van de A15 dit deel van de Stadsregio straks dichterbij brengt. De verdringingseffecten in de leisure zijn moeilijker in te schatten. Gefrustreerde regionale afstemming is een bedreiging.

11

ⱱ Op het niveau van de Stadsregio/Achterhoek is compensatie denkbaar in een vorm van promotie in het FOC voor de regio en de attracties (inclusief de winkelgebieden). Daarnaast zou er voor gemeenten, regio’s en provincie een faciliterende taak kunnen liggen voor (bestaande) initiatieven om de detailhandel in regionale centra te verstevigen (‘aanvalsplannen), en voor regionale afstemming.

Scenario BAT-terrein Naast de plannen voor een FOC op de locatie Spoorallee (waar in deze studie primair van wordt uitgegaan), is er ook een initiatief voor een FOC op het BAT-terrein naast het centrum van Zevenaar. Dit initiatief gaat uit van een wat groter FOC (16.000 vs. 12.000 meter wvo) en verder vergelijkbaar leisureaanbod. Afgaande op de plannen ligt het ambitieniveau qua segmentering van het FOC bij het BAT-initiatief hoger dan bij FOC Spoorallee. De initiatiefnemers van het BAT verwachten (dan ook) meer bezoekers (2,4 miljoen per jaar). Het risico dat het BAT niet volgens plan van de grond komt, is gelet op de aanvangsomvang en het ambitieniveau, mogelijk iets groter. Op basis van ligging en afstand is de potentiële synergie met het centrum relatief sterk. De kansen op combinatiebezoek met het centrum nemen - gelet op de ligging en de plannen met het Raadhuisplein- toe. Verder is er meer werkgelegenheid mee gemoeid. De effecten op het verkeer en daarmee de benodigde aanpassingen zijn groter (de huidige ontsluiting met de auto is onvoldoende gelet op het aantal verwachte bezoekers). De realisatiekans van een FOC op locatie BAT is op de korte termijn vanwege de noodzakelijke bestemmingswijziging van het terrein relatief lager. Er is voor de gemeente geen sprake van grondverkoop. Bij succesvolle realisering van het BAT-initiatief zal de omzetclaim van het FOC navenant groter zijn en de effecten op de regio dus ook. Als het daarnaast lukt om ook het centrum van Zevenaar te versterken neemt ook de trekkracht van Zevenaar zelf toe. Het benutten van deze laatste potentie hangt wel samen met de invulling. Bij een grote complementariteit, is de benuttingsmogelijkheid ook groter, maar bij weinig of geen complementariteit zijn de potentiële verdringingseffecten van het BAT ook lokaal relatief groter.

12

1 HOOFDSTUK

Inleiding

factory outlet zevenaar  Inleiding

13

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de gemeente Zevenaar bestaan momenteel twee initiatieven voor de vestiging van een Factory Outlet Center4 (FOC): een bestaand initiatief (uitwerkingsplan, intentieovereenkomst met ontwikkelaar) voor de locatie Spoorallee en een recenter initiatief voor de locatie BAT-terrein. Op het uitwerkingsplan Spoorallee zijn zienswijzen ingediend door diverse partijen, waaronder omliggende gemeenten, ondernemers uit Zevenaar, vastgoedpartijen en de Provincie Gelderland. Mede met het oog op de verschillen van inzicht besloten de Provincie en de gemeente Zevenaar in november 2014 om een onafhankelijk feitenonderzoek te laten uitvoeren naar de kansen en bedreigingen van een FOC voor de regio. Daarbij gaat de primaire aandacht uit naar het initiatief voor de locatie Spoorallee. Twee plannen Er zijn twee plannen voor een Factory Outlet Center in Zevenaar. Het eerste betreft een FOC in het FOCmiddensegment van circa 12.000 m2 winkelvloeroppervlak op de locatie Spoorallee, aan de oostrand van Zevenaar. Op deze locatie zijn ook ondersteunende leisure functies gedacht. Een tweede plan betreft een Designer Outlet Center (DOC) in een hoger segment op het BAT-terrein aan de zuidoostkant van het centrum van Zevenaar. Dit plan behelst in eerste instantie 16.000 m2 winkelvloeroppervlak en eveneens ondersteunende leisure.

1.2 Vraagstelling en aanpak Het feitenonderzoek is de basis voor de beantwoording van drie onderzoeksvragen van de Provincie Gelderland en de gemeente Zevenaar. 1 Wat zijn de kansen en bedreigingen van een FOC in Zevenaar voor de regio? 2 Voor welke stakeholders in de regio gelden deze kansen en bedreigingen? 3 Kunnen de bedreigingen voor de regio worden gecompenseerd (en door wie)? Het feitenonderzoek is opgebouwd uit een drietal stappen: een algemene verkenning van de ontwikkelingen binnen de detailhandel & de leisure en de positie van een FOC daarbinnen, een beschrijving van de dynamiek van een FOC en een beschrijving en positionering van beide FOC initiatieven in Zevenaar. Het feitenonderzoek richt zich tevens op verzoek van de gemeente Zevenaar en de Provincie Gelderland op verschillende kenmerken van FOC´s. Kenmerken FOC 

positionering FOC (detailhandel en/of leisure) en trends daarin



aanbod, branchering en productie



(benodigde omvang voor) economisch functioneren



bezoekersaantallen en marktbereik



bezoekmotieven en consumentenbehoefte

Het feitenonderzoek is uitgevoerd door middel van literatuurstudie (zie bijlage 1 voor een overzicht van de geraadpleegde bronnen) en (geautoriseerde) interviews (zie bijlage 2 voor een lijst van geïnterviewden).

4

Andere benamingen komen ook voor (Designer Outlet Centre, Factory Outlet Village, Fashion Outlet Centre) en zijn in de praktijk

synoniemen.


14

Daarnaast is gebruik gemaakt van een schaduwmethode: een korte peiling over bezoek aan Factory Outlets 2014 onder een landelijke digitaal consumentenpanel (zie bijlage 3 voor de gebruikte vragenlijst) en een telefonische raadpleging bij afdelingen Economische zaken van gemeenten rondom de drie huidige FOC’s in Nederland naar de effecten van een FOC. Op basis van het feitenonderzoek zijn eerst de kansen (gunstiger omstandigheden) en bedreigingen (minder gunstiger omstandigheden) in kaart gebracht voor de haalbaarheid van een FOC in het huidige (Nederlandse) retail- en leisurelandschap en meer specifiek voor een FOC in Zevenaar. Vervolgens zijn uitgaande van de vestiging van een FOC op de locatie Spoorallee de kansen (mogelijke positieve effecten) en bedreigingen (mogelijk negatieve effecten) in kaart gebracht voor Zevenaar, de Liemers en de Stadsregio/Achterhoek. Voor de bedreigingen zijn vervolgens mogelijke compensaties in kaart gebracht.

1.3 Leeswijzer Hoofdstukken 2, 3 en 4 beschrijven de resultaten van het feitenonderzoek. In hoofdstuk 5 staan de kansen en bedreigingen en mogelijke compensaties. In de bijlagen zijn overzichten opgenomen van geraadpleegde bronnen, geïnterviewden en de uitgezette vragenlijst. Het rapport bevat tevens een samenvatting.


15

2 HOOFDSTUK

Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure

factory outlet zevenaar  Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure

16

2. Trends & ontwikkelingen detailhandel en leisure Om de plannen voor een FOC en de effecten daarvan in perspectief te kunnen plaatsen, is het van belang om het kader te schetsen waarbinnen ze functioneren. In de volgende paragrafen wordt dit kader beknopt geschetst. Welke trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de detailhandel & leisure in het algemeen? (§ 2.1). Welke effecten hebben deze trends en ontwikkelingen op (de dynamiek in) de detailhandel & leisure (§ 2.2) en wat betekent dat voor Factory Outlet Centres? (§ 2.3).

2.1 Wat verandert (er in) de detailhandel & leisure? De belangrijkste krachten die altijd van invloed zijn op de detailhandel en leisure zijn demografie, cultuur, economie en technologie. Wat is Leisure? Leisure is een breed begrip en heeft betrekking op de tijd die buiten werk, huishoudelijke verplichtingen en school of studie wordt besteed. Sport, toerisme en recreatie vallen er onder, maar ook bijvoorbeeld tuinieren. Onder leisure wordt ook verstaan de voorziening voor vrijetijdsbesteding buitenshuis. Vanuit de voorziening geredeneerd bestaat leisure dan uit entertainment, sport, wellness, attracties en cultuur5.

Demografie Volgens het Planbureau voor de Leefomgeving6 is het waarschijnlijk dat de verschillen in bevolkingsontwikkeling tussen Nederlandse regio’s de komende decennia verder gaan toenemen met groei voor de Randstad en een paar andere dichtbevolkte regio’s en krimp in de dunbevolkte gebieden. Een belangrijke oorzaak volgens de studie is dat jongeren wegtrekken om een opleiding te volgen en daarna wegblijven omdat het aantal hoogkwalitatieve banen in de periferie lager is. In beginsel neemt door afnemend inwonertal het draagvlak voor winkelvoorzieningen af in de regio’s waar het inwonertal daalt of zal dalen. Krimp is een vrij breed voorkomend verschijnsel, maar bij het aantal huishoudens speelt krimp een bescheiden rol. Bevolkingskrimp gaat in veel gevallen niet samen met een huishoudensafname. Dit komt omdat het proces van gezinsverdunning compenserend inwerkt op de bevolkingskrimp. Bevolkingskrimp treedt veelal op in de meer vergrijsde gemeenten; hier vallen door sterfte weliswaar veel levenspartners weg maar het huishouden blijft bestaan, nu als eenpersoonshuishouden. Daarnaast leidt het uit elkaar gaan van samenwonende partners tot extra huishoudens, omdat beide partners dan meestal zelfstandig gaan wonen. In de periode 2025-2040 gaat krimp van het aantal huishoudens een wat belangrijker rol spelen. De bevolkingsprognoses van het CBS laten zien dat groeien krimpgebieden beide te maken hebben met een toenemend aantal ouderen. Dit heeft consequenties voor de detailhandel en de leisure.

5

Zie ook: LAgroep, De zin en onzin van leisure. Tien 'misverstanden' ontzenuwd (2005) - http://www.lagroup.nl/indemedia/51/.

6

Planbureau voor de Leefomgeving, o.a.:www.pbl.nl/themasites/regionale-bevolkingsprognose/prognoses-in-beeld/bevolking, 2014.


17

Ouderen hebben een ander koopgedrag en besteden gemiddeld minder tijd aan winkelen en geven ook minder uit in bijvoorbeeld het modische segment7. Aan de ander kant worden ouderen ook steeds ‘jonger’. Ze zitten minder ‘achter de geraniums’, zijn steeds meer ook online en gaan er meer op uit 8. Daar waar winkeliers harder moeten strijden om de gunst van de oudere consument krijgen leisureaanbieders er een grotere doelgroep bij. Cultuur De tijdsbesteding van consumenten verandert. Onder andere het Continu Vrijetijds Onderzoek van NIPONBTC laat zien dat winkelen nog steeds een veel beoefende vrijetijdsactiviteit is9, zeker ook onder (buitenlandse) toeristen. De hoeveelheid vrije tijd van consumenten wordt echter schaarser omdat de tijd besteed aan werk, gezin en opleiding toeneemt. Door deze ‘tijdsdruk’ en de drang naar optimalisatie is het winkelgedrag ook veranderd: consumenten winkelen minder vaak en kiezen vaker voor efficiëntie. Dit kan zich op allerlei manieren manifesteren, bijvoorbeeld meer aankoopvoorbereiding (vooral online), vaker doelgericht winkelbezoek of een sterkere oriëntatie op goed per auto bereikbare aankooplocaties. Natuurlijk zijn er ook tegenbewegingen en –geluiden – het beeld is nooit eenzijdig - , zoals de bewuste keuze voor onthaasten, kwaliteit van tijd en ‘consuminderen’. Een belangrijke andere culturele verandering is de toegenomen acceptatie van de zondag als winkeldag. Na een periode waarin zondagopenstelling enkel gebaseerd kon worden op de aanwezigheid van een toeristisch regime10 is er sinds medio 2013 sprake van decentrale bevoegdheid om zondagopenstelling toe te staan. Veel gemeenten hebben van die bevoegdheid gebruik gemaakt. Bij consumenten heeft dit het al jaren stijgende zondagbezoek verder aangewakkerd11. Culturele trends in de leisure zijn toegenomen waardering voor authenticiteit, kwaliteit, gezondheid en duurzaamheid. Qua tijdbesteding is een nog steeds sprake van een groei van het aantal short-stay vakanties. Ook is er sprake van het vervagen van de grens tussen leisure en detailhandel met ‘beleving’ als verbindende schakel12. Economie Consumenten laten zich in hun koopgedrag leiden door wat in de portemonnee zit. In de crisisperiode geven consumenten niet alleen minder uit doordat ze minder kopen (grotere aankopen worden langer uitgesteld), ook wordt vaker gekozen voor goedkopere artikelen. Er is daarbij ook een verschuiving zichtbaar richting supermarkten. Een steeds groter deel van het budget wordt hier uitgegeven, ook aan niet-dagelijkse artikelen. Cijfers van het CBS laten ook duidelijk zien dat de omzet bij supermarkten in de periode 2005-2013 continu gestegen is. Non-food winkels hebben daarentegen vanaf 2008 een krimp van de omzet.

7

Zie o.a. CBS, Budgetonderzoek 2010.

8

Zie o.a. Rabobank, 50+ winkelideeën; Verder in detailhandel (2009).

9

NBTC, Onderzoek Inkomend Toerisme (2009), NBTC-NIPO Research, CVO (2012), NBTC-NIPO Research, CVTO (2012)

10

Hetgeen deels verklaard waarom FOCS in Nederland dicht tegen toeristische gebieden aanliggen.

11

Zie o.a. Randstad Koopstromenonderzoek 2011, hoofdrapport (beschikbaar via www.kso2011.nl).

12

Zie o.a. http://www.leisurehandbook.com/2014/


18

Het vertrouwen van de Nederlandse consument neemt sinds medio 2013 weer toe. Dit geldt ook voor de koopbereidheid van consumenten. Een toenemend percentage van de Nederlandse bevolking is positief, al is deze groep nog wel steeds in de minderheid (saldo is negatief). De verwachting voor 2015 is dat het herstel van de economie verder zal doorzetten en de macro economische verkenning van het CPB gaat ook uit van een lichte groei van de koopkracht. Aannemelijk is dan ook dat consumentenvertrouwen en koopbereidheid in 2015 (voorzichtig) verder toenemen. Technologie Online winkelen is in relatief kort tijdsbestek een geduchte concurrent van fysiek winkelen geworden. Vooral in de muziek- en reisbranche is het aantal fysieke winkels sterk afgenomen. Maar ook boeken, kleding en zelfs de wekelijkse boodschappen kopen we steeds meer online. Het aanbod ontstaat en de vraag volgt in gelijke pas, want online bestellen en thuis laten bezorgen is snel en gemakkelijk. We staan altijd en overal in verbinding met de wereld, via de smartphone, tablet of pc. In de periode 2003-2013 is het aantal online kopers gestegen van zo’n 4 miljoen naar bijna 11 miljoen; ongeveer twee op de drie Nederlanders winkelt dus (wel eens) online. Hoewel de groei van het aantal kopers is afgevlakt, groeien de online bestedingen nog sterk (+8 procent in 2012-2013)13. Leegstand is een van de eerste zichtbare signalen dat ‘verdigitalisering’ een grote impact op de ruimtelijke orde heeft. Internet heeft daarnaast een sterke invloed op het koopgedrag, niet alleen in de primaire afweging tussen fysieke winkel en webwinkel. Het koopgedrag is er nog diffuser door geworden. Kooppatronen worden ingeruild voor maatwerk-aankoopbeslissingen doordat consumenten beter geïnformeerd, kritischer en bewuster zijn, meer mogelijkheden ervaren en winkels makkelijker vinden. Aan de andere kant van de verkoopbalie geldt dit natuurlijk ook voor winkeliers: internet vergt ondernemerschap met bewuste positioneringskeuzes in relatie tot virtuele en fysieke winkel (ook webshop of ook winkel, alleen website, et cetera). Bestedingen via internet nemen, zoals gezegd nog steeds toe. Over de vraag hoe die ontwikkeling de komende jaren verder gaat en wat dat voor consequenties heeft voor de fysieke winkel en de leegstand verschillen de retaildeskundigen van mening. Recent onderzoek in de provincie Utrecht14 laat de volgende ontwikkeling in consumentengedrag en winkelaanbod zien tussen 2011 en 2014: 

afvloeiing naar internet sterk gegroeid



bevolkingsgroei zorgt voor beter economisch functioneren winkels en biedt de mogelijkheid om bij te sturen



afvloeiing naar internet gaat volgens consumenten ten koste van winkelbezoek op straat



vooral grote(re) binnensteden met groot & divers winkelaanbod en sterk modisch segment voelen internet



zij kunnen de negatieve effecten van een slechte bereikbaarheid ook meer ondervinden



compleetheid, bereikbaar en parkeren nemen in gewicht toe bij de keuze van een aankooplocatie



de koopzondag blijft winnen aan populariteit



ten opzichte van 2011 is in de dagelijkse sector het aantal winkels en het aantal winkelmeters gestegen



in de niet-dagelijkse sector zijn er minder winkels en beperkt meer meters

13

Bron: Thuiswinkel.org; Thuiswinkel Markt Monitor.

14

Bron: I&O Research, Koopstromenonderzoek provincie Utrecht 2014/2015, i.o.v. Provincie Utrecht (2015).


19



van de niet-dagelijkse branches krimpt het aanbod 'in en om het huis' terwijl in mode & luxe het aantal winkelmeters toe is genomen



de vloerproductiviteit in de dagelijkse sector daalt licht, in de niet-dagelijkse sector met vier procent

2.2 Beknopt inzicht in Duitse consumententrends15 Koopgedrag Bevolkingsprognoses laten zien dat tussen 2010 en 2050 het inwonertal in Duitsland met ongeveer 10 miljoen zal dalen. Dit zal vooral de meer landelijke regio’s hard treffen. Het draagvlak voor winkelvoorzieningen zal in die regio’s kleiner worden. Dit zal bijvoorbeeld ook invloed hebben op de vestigingsstrategie van winkelketens (discounters zullen in de toekomst zich alleen nog maar vestigingen in plaatsen met minimaal 20.000 inwoners terwijl ze nu nog gevestigd zijn in steden met 5-10 duizend inwoners; opschaling). Naast het toenemende aantal 1-persoonshoudens, waardoor het aantal huishoudens toeneemt, zorgt de stijgende levensverwachting en de teruglopende geboortecijfers voor een toenemende vergrijzing. Ouderen hebben een ander koopgedrag, al worden ouderen wel steeds jonger. Naast demografie kenmerkt de Duitse consument zich ook door een hoog prijsbewustzijn, waarbij vaak doelgericht gespeurd wordt naar afgeprijsde artikelen. Al geldt ook een bepaalde mate van ‘bipolair koopgedrag’: gebruiksartikelen worden veelal frequent, extreem goedkoop en snel/efficiënt en van lage kwaliteit gekocht, terwijl aan de andere kant voor de juist meer ‘lifestyle achtige’ producten geldt dat merk en kwaliteit in combinatie met prijs zorgen voor een afgewogen koopbeslissing. De sterke prijsoriëntatie in combinatie met de hoge mobiliteit en de overal te vinden ‘aanbiedingen’ heeft ervoor gezorgd dat de klantbinding sterk is gedaald. Koopgedrag is ook veranderd doordat consumenten voorzichtiger zijn geworden in hun uitgaven, onder meer door de economische crisis (lager inkomen, onzekerheid over behoud baan, etc.). Daarnaast wordt ook een kleiner deel van het inkomen besteed aan detailhandel (meer aan zorgvoorzieningen, telecommunicatie). In verhouding tot Nederlanders besteden Duitsers (net als Belgen) naar verluidt relatief meer aan mode, luxe en sportartikelen. Winkelaanbod De grootschalige detailhandel heeft een steeds groter aandeel in het winkeloppervlak. Vooral in de dagelijkse sector hebben zich met name eind jaren ’90 aan de rand van de stad veel grote winkels gevestigd (‘Grüne Wiese’). Een andere ontwikkeling is de nog steeds toenemende filialisering, waardoor meer eenvormigheid ontstaat. Hoewel ook consumenten er vaak over klagen, is de kooporiëntatie toch sterk gericht op ketenwinkels. Ook hier speelt het sterke prijsbewustzijn van de Duitse consument een belangrijke rol. De laatste jaren heeft de aandacht zich weer sterk(er) op de binnensteden gericht. Dit geldt zowel voor de niet-dagelijkse sector (bijv. Innenstadt-konzept van Ikea onder meer in Hamburg) als ook voor de dagelijkse sector (bijv. Rewe to go). Verder openen veel merken in Duitsland zelf in de grotere binnensteden winkels (monobrandstores). Ook in Duitsland groeit het online winkelen snel, dit in tegenstelling tot de stagnerende traditionele postorderverkoop. Een recente studie laat zien dat 60 procent van de consumenten met toegang tot internet gebruik maken van de multi-channel winkelen. Naast verkoopkanaal heeft het internet ook bijgedragen aan het merken prijsbewustzijn. Via internet kunnen consumenten alles vinden en vergelijken en daarmee ook de ‘beste keuze’ maken.

15

Zie ook KPMG, Trends im Handel 2020 (2012), GS1 Germany und KPMG, Einkaufen und leben in die Zukunft – Lasst uns den Kunden

fragen (september 2014).


20

‘Einzelhandelsentwicklung, das machte Dr. Günther Horzetzky, Staatssekretär im NRW-Wirtschaftsministerium, deutlich, sei immer auch Stadtentwicklung. Und die Landesregierung wolle sich stark machen für die Entwicklung der Innenstädte. Man wolle „die Kleinen“ schützen und eine „Chancengleichheit der Standorte“ herstellen. Um dies zu erreichen, so Dr. Ulrich Biedendorf, Geschäftsführer der IHK Düsseldorf, „muss der großflächige Einzelhandel weiter gesteuert werden – und zwar in die zentralen Versorgungsbereiche“. Also weg von der grünen Wiese.’ (IHKHandelstag NRW, 21 September 2012).

2.3 Effecten voor detailhandel en leisure Veranderingen in de winkelstructuur Onder invloed van demografie, cultuur, economie en technologie verandert de winkelstructuur.  Groei winkeloppervlak vlakt af en zal omslaan in krimp Er is in Nederland bijna 28 miljoen winkeloppervlak beschikbaar, verdeeld over zo’n 100.000 winkels. Daar waar het aantal meters nog steeds licht oploopt, daalt het aantal winkels al meerdere jaren significant. Hoewel de behoefte en draagvlak voor fysieke winkels minder groot wordt, neemt het totale ruimtebeslag dus nog wel toe. In de ING-studie Winkelgebied 2025 is een raming gemaakt van de doorgroei van online als aankoopkanaal. Mede door de verwachte sterke stijging zal er volgens de studie een dalende behoefte aan winkeloppervlak ontstaan.  Schaalvergroting Minder winkels en meer meters wijzen duidelijk op de (doorgaande) trend van schaalvergroting. Enerzijds komt dit voort uit het bedrijfseconomisch functioneren. Doordat de gemiddelde omzet per m2 winkeloppervlak daalt, zijn steeds meer meters nodig om als winkel gezond te kunnen functioneren. Anderzijds is het ook een ontwikkeling die voortkomt uit de wens van consumenten. Ze willen een ruim – breed en diep - assortiment (als het even kan een net zo grote keuze als op internet).  Meer filiaalwinkels en onderscheidende winkels De sterke concurrentiekracht van ketens die het proces van schaalvergroting stuwen en internet óf kunnen overleven óf kunnen integreren, maakt dat het proces van filialisering op straat nog wel door zal zetten. Meer traditionele middenstanders hebben geen opvolging of onvoldoende klantenpotentieel. Grote(re) ketenwinkels en kleinere gespecialiseerde zelfstandigen met veel onderscheidend vermogen én leegstand bepalen het winkelstraatbeeld. Pop-up stores en bestemmingswijzigingen vullen die leegstand deels weer in.  Van kwantiteit naar kwaliteit Vooral demografie en technologie maken dat de behoefte aan fysieke winkels in kwantitatief opzicht zal krimpen. Er zijn gewoon minder winkels nodig. Bij de vernieuwing van de winkelmarkt staat het groeidenken dan ook niet meer centraal. Er is een omslag van meer meters naar betere meters. Beleving is een centraal begrip. Hierbij speelt het sociale aspect een rol: consumenten combineren winkelen toch ook graag met ontmoeten en gezelligheid. Daarnaast pogen winkels en winkelcentra met unieke sfeer- en belevingservaringen (hierbij gaat het niet alleen om inrichting en uitstraling maar ook om de producten) klanten te trekken en te binden. Onderscheidend vermogen, keuzes maken en afstemming zijn sleutelbegrippen geworden in het ruimtelijke winkellandschap, met de ladder voor duurzame verstedelijking (Ser-ladder) als toetsingsinstrument.


21

 Integratie retail & leisure Winkelen is een (mid)dagje uit en daar hoort vermaak en entertainment bij. Tot voor kort waren de verwachtingen over de wisselwerking tussen winkelen (detailhandel) en gebruik van leisurevoorzieningen aan de overdreven kant. Een combinatiebezoek met museum of bioscoop werd anno 2009 slechts sporadisch uitgevoerd. Een combinatie met horecabezoek, zoals een lunchroom, kwam vaker voor 16. De verwachting is wel dat de combinatie en integratie van retail en leisure groter zal worden, omdat doelgericht aankopen ‘verdwijnt’ richting internet en supermarkten en beleving en recreatie belangrijk zijn voor de consumenten die blijven komen of teruggewonnen kunnen worden. Ruimtelijke weerslag Deze structuurveranderingen hebben ook een duidelijke ruimtelijke weerslag. Trends en gevolgen variëren per type winkelgebied1718:  centrale winkelgebieden: veel aandacht voor leegstandsbestrijding, meer compact maken van het winkelgebied (aanloopstraten ‘verkleuren’), beleidsplannen vooral gericht op behoud/versterking van het bestaande (optimalisering) waarbij binnensteden en grotere hoofdwinkelgebieden inzetten op sfeer & beleving voor recreatief winkelen en kleinere centrale winkelgebieden vooral inzetten op gemak & snelheid, voor de dagelijkse boodschappen en doelgerichte niet-dagelijkse aankopen  ondersteunende winkelgebieden: opschaling van de kooporiëntatie waarbij de kleine buurtwinkelcentra het moeilijk hebben en krijgen en grotere wijkwinkelcentra hun positie op basis van gemak, snelheid & keuze zullen behouden (investeren is daarbij wel belangrijk; up-to-date blijven)  grootschalige winkelcentra aan de randen van de stad: ook hier zal herschikking plaatsvinden waarbij de kwetsbare kleinere ‘meubelboulevards’ verliezen19 en concentratie van activiteiten op minder locaties plaatsvindt. Runshoppingcentres met een beperkt aanbod wat betreft branches krijgen het door de concurrentie van internet moeilijker. Daarbij is er wel ruimte voor lokale, solitaire mega tuinof bouwcentra Voor alle type winkelgebieden geldt dat er een soort van uitkristallisering plaatsvindt waarbij vooral de categorie te groot voor servet en te klein voor tafellaken het moeilijk heeft. De consument maakt een duidelijke keuze, dit vergt ook vanuit aanbodperspectief soms scherpe keuzes. Leisure De effecten op de leisuremarkt zijn minder eenduidig. De leisure heeft ook last van de crisis vooral in de vorm van afgenomen marges en minder in de vorm van een ‘kaalslag’ onder accommodaties en attracties. Overigens is het niet zo dat het (grootschalig) leisureaanbod eenvoudig kan worden beoordeeld in termen van marktruimte. Dat geldt zeker voor leisureaanbod in het algemeen, maar ook voor de verschillende sectoren en typen voorzieningen20. Inmiddels geven Nederlandse huishoudens 20 procent van hun besteedbaar inkomen uit aan leisure in brede zin21.

16

Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek (2009).

17

Mede gebaseerd op ‘Retaillocaties in 2020; de nieuwe winkelkaart van Nederland’, rapport van ABN-AMRO (2013).

18

Winkelgebied van de toekomst. Bouwstenen voor publiek-private samenwerking. Platform 31 (2014)

19

Rabobank Cijfer en Trends, Detailhandel in wonen (januari 2015).

20

Bron: Arma Kleinepier en Geer Schakel, artikel in Vastgoedmarkt, 2005.

21 www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/uw-sector/leisure/trends-en-ontwikkelingen-leisure.html


22

2.4 Effecten voor Factory outlets In deze paragraaf wordt het concept FOC gekoppeld aan de trends & ontwikkelingen zoals geschetst in de eerdere paragrafen. Demografie en cultuur De locatie bepaalt de gevoeligheid voor de invloed van demografie. Bestaande Factory Outlet Centres die gevestigd zijn in een krimpregio zullen een grotere ‘catchment area’ nodig hebben en inzetten op een groter ruimtelijk verzorgingsbereik of (ook) meer toeristische bezoekers moeten aantrekken buiten het directe verzorgingsgebied. FOC’s die nabij stedelijke regio’s gelegen zijn, hebben meer kans op een (beperkte) toename van het klantenpotentieel. Onder invloed van de krimp zullen de verzorgingsgebieden groter kunnen worden en elkaar eerder/ nog meer overlappen. Over het algemeen geldt dat ouderen niet de belangrijkste doelgroep vormen voor het mode & luxe segment, wat voor factory outlets het hoofdbestanddeel van het winkelaanbod vormt. In beginsel zal vergrijzing de verzorgingspositie van FOC’s niet versterken. Echter, ouderen worden wel steeds ‘jonger’ en dat kan daarmee ook het bestedingspatroon doen veranderen. Bovendien hebben ouderen veel tijd beschikbaar en zijn georiënteerd op uitjes/dagtochten. FOC’s met veel aandacht en ruimte voor beleving en leisure kunnen hier op inspelen en dat kan er in resulteren dat ouderen ook (nog meer) een interessante doelgroep gaan vormen. De ‘inburgering’ van de zondag als winkeldag kan enerzijds de oriëntatie op FOC’s stimuleren doordat de meeste hiervan ook al langere tijd elke zondag open zijn. Anderzijds zal de concurrentie op zondag groter worden wanneer steeds meer winkelgebieden kiezen voor een wekelijkse zondagopenstelling (consument heeft meer keuze). Efficiënte tijdsbesteding en behoefte aan beleving passen goed bij de kenmerken van een FOC, zeker wanneer er ook sprake is van direct nabije ondersteunende leisure. Technologie Het winkelaanbod offline krimpt, het winkelaanbod online is exponentieel gegroeid en zal - zij het wat meer afgevlakt - nog wel even blijven groeien. Het aantal digitale ‘outlets’ is groot, waarbij het niet alleen 100 procent offline webwinkels betreft. Ook fysieke winkels – ketens en zelfstandige winkeliers – kiezen ervoor om hun oude collectie via een webshop alsnog online te verkopen. Verder hebben veel modemerken inmiddels eigen webwinkels waar direct aan de consument wordt verkocht (digitale fabriekswinkels). De concurrentie in het FOC-segment is dus online toegenomen. Dat heeft overigens ook gevolgen voor de beschikbaarheid van aanbod voor FOC´s. Online outlets schieten als paddenstoelen uit de grond Online outlets zijn een relatief nieuw fenomeen. Ze zijn te vergelijken met outletcentra in Roermond, Roosendaal en Lelystad, maar dan via internet. Sommige outlets noemen zichzelf met een chique woord 'shopping club' en eisen dat je (gratis) lid van ze wordt. De bedoeling is hetzelfde: in een webshop koop je nieuwe merkartikelen voor een lage prijs. Vaak showroommodellen, retouren of restpartijen van het vorige seizoen. Bijna altijd zit er nog garantie op. Bron: www.gelderlander.nl (8 november 2014)

Hoewel Factory Outlet Centres qua verkoopkanaal singlechannel zijn, is er natuurlijk wel sprake van een multichannel klantbenadering, met on- en offline marketing (loyalty systemen, social media, eigen apps, etc.). FOC’s zijn hier in het voordeel ten opzichte van veel andere winkelcentra, omdat ze ‘gewend’ zijn daarin collectief op te treden en zich te vermarkten als een winkeldorp.


23

Economie Korting, sale; het is een belangrijke factor in koopbeslissingen. Hoewel de huidige economie dit gevoel wat extra versterkt heeft, blijven consumenten ook in perioden van economische voorspoed erg gevoelig voor aanbiedingen en prijsverlagingen. Een groot deel van de modische aankopen wordt met korting gekocht. Dit blijft een belangrijke trekkracht voor FOC’s. Echter, de consument is meer aan de macht (‘klant is echt koning/-in’) en neemt niet zonder meer genoegen met bijvoorbeeld 10 procent korting. Ook in dit opzicht is de consument – mede door de hogere informatiegraad – kritischer geworden. Men is bereid extra ver te reizen maar dan moet de korting wel opwegen tegen de reiskosten (economische afweging). Inzet op beleving Wat blijft consumenten naar FOC's trekken: aanbod, prijs & beleving. Met name dat laatste aspect is digitaal niet zo makkelijk te vinden. Dit maakt dat men ook meer reisminuten wil maken en het plezier van een uitje sterker laat meewegen dan de kosten-baten afweging. Een ruime keuze en een scherpe prijs, in een gezellige setting. Een FOC is niet alleen een ‘concurrent’ van bestaande winkelgebieden ten aanzien van kooptrips maar is ook een alternatief voor recreatieve dagtrips. Dat kan enerzijds een concurrerend effect hebben, maar is ook complementair. Hierbij geldt wel dat inzet op beleving ook de actuele inzet is voor binnensteden, met een combinatie en mix van functies.

2.5 Resumé De ontwikkeling van FOC’s vindt plaats in een snel veranderend detailhandelslandschap. Dat geldt zowel voor Nederland als voor Duitsland. Het meest opvallend en zichtbaar zijn de sterk gegroeide oriëntatie op internetaankopen en de winkelleegstand, zowel in (stads)centra als in buurtcentra en perifere locaties. Een andere duidelijke en snelle verandering is het steeds diffuser worden van aankoopgedrag: de binding aan winkelgebieden en aan aankoopmethoden neemt af. Ingrepen door stakeholders (gemeenten, detailhandel, ontwikkelaars, vastgoed) zullen er voor (beogen te) zorgen dat de aantrekkelijkheid van centra wordt vergroot of dat centra worden ‘opgegeven’. De leisure sector kent meer groei dan de detailhandelssector22 mogelijk mede omdat de ´belevingseconomie´ harder lijkt te groeien dan de ´bezitseconomie´.

22

http://www.abnamro.com/nl/newsroom/nieuws/technologische-vernieuwing-belangrijk-voor-groei-leisure-sector.html


24

3 HOOFDSTUK

Dynamiek van Factory Outlet Centers

factory outlet zevenaar  Dynamiek van Factory Outlet Centers

25

3. Dynamiek van Factory Outlet Centres Om de plannen voor een FOC en de effecten ervan te kunnen inschatten is het van belang om het fenomeen FOC nader te onderzoeken. Naast een algemeen kader (§ 3.1), is er een overzicht van de ontwikkeling van het aanbod in Europa (§ 3.2) en in Nederland (§ 3.3). Bezoekers komen in § 3.4 aan bod. Paragraaf 3.5 beschrijft het ´businessmodel´ van een FOC. In § 3.6 en § 3.7 komen de (mogelijke) effecten van FOC´s aan bod.

3.1 Wat zijn factory outlets? De definiëring De term factory outlet centre laat direct zien dat het niet om een regulier winkelcentrum gaat. Staan in gebruikelijke Engelse aanduidingen van winkelconcentraties de woorden ‘shoppingcentre’ of ‘mall’ centraal, bij de term factory outlet centre wordt teruggegrepen op de factory outlet. Een fabriekswinkel, veelal op het terrein van de fabriek, waar b-keus en overtollige voorraden verkocht werden aan de fabrieksarbeiders en de lokale bevolking. Een factory outlet centre is een winkelcentrum van waaruit fabrikanten rechtstreeks, zonder inschakeling van tussenhandel, zelfgeproduceerde goederen aan consumenten verkopen23. Er zijn gereduceerd geprijsde artikelen te kopen:  enerzijds door de uitschakeling van de groothandel;  anderzijds doordat restpartijen, retourzendingen en producten met foutjes die onder de normale verkoopprijzen kunnen worden verkocht, worden aangeboden. Ecostra heeft in de market survey van december 2014 enkele aanvullingen op hun definitie van een outlet centre doorgevoerd. Zij hanteren nu als begripsafbakening: Outlet centres are an agglomeration of many outlet store units within a coordinately-planned or a spatially-interrelated complex of buildings with more than 5.000 m2 retail sales area and with more than 20 outlet stores. There brand manufacturers and vertically-integrated retailers sell past seasons, factory second, surplus stock etc. directly to the consumer, without using retail businesses as (intermediate) distributive channels. All products are sold with a discount to the original high-street price of at least 25%, whereas double pricing (‘high-street price’ / ‘outlet price’) is ruled in the leasing contract. The marketing targets a supraregional area and above all customers from far away locations are addressed. The coordination, organization and marketing of an outlet centre is carried out by a centre management.

Algemene kenmerken kort op een rij Hoewel het meest onderscheidende kenmerk van een factory outlet centre de directe verkoop is, kent deze detailhandelsvorm een aantal kenmerken dat min of meer universeel is:  omvang: om voldoende trek- en overlevingskracht te hebben, is een kritische massa nodig. Dit maakt dat alle FOC’s grootschalig van opzet zijn. De gemiddelde omvang van een factory outlet centre in Europa is 16.200 m2 wvo24  branchering en assortiment: FOC’s zijn voor het grootste deel gevuld met merkenwinkels (monobrandstores) met een sterk accent op het modische segment. Horeca is vooral ondersteunend aan het winkelbezoek. Het productassortiment is minimaal 3 maanden oud of betreft conceptproducten (samples) die niet in de ‘reguliere’ winkel zijn verkocht. Dit soort aspecten zijn in de regel tussen de betrokken overheid en het FOC contractueel vastgelegd  ligging en situering: in 1999 is in een position paper geschreven dat FOC’s uitsluitend perifeer gelegen zijn. Niet alleen om ruimtelijke ontwikkelingsargumenten (bereikbaarheid, parkeren, goedkope grond 23

I&O Research; Factory Outlet Centres in Nederland, Position Paper, i.o.v. Hoofdbedrijfschap Detailhandel (1999)

24

Gebaseerd op ´Factory Outlet Performance Report Europe 2014’ van Ecostra en Magdus (november 2014)


26

en minder complexe planontwikkeling) maar ook om verstorende effecten minder geconcentreerd te laten landen. Tegenwoordig is het beeld meer genuanceerd: hoewel de meerderheid nog steeds meer decentraal wordt gepositioneerd, zijn er ook voorbeelden van FOC’s die centraal (Londen Designer Outlet, Designer Outlets Wolfsburg of City Outlet Bad Münstereifel) of aanpalend (Designer Outlet Roermond) gelegen zijn  ruimtelijke opzet: veel outlet centres laten zich kenschetsen als planmatig ontwikkelde en naar binnen gekeerde winkeldorpjes met veel aandacht voor optimale indeling en routering. Qua bouwstijl hebben veel FOC’s een historisch karakter gericht op sfeer & beleving, bieden ruim baan voor de voetganger en zijn vaak net als een pretpark via één centrale in- en uitgang te bereiken. Dit is wel het ‘stereotype’ beeld; met name de meer centrale in urbane gebieden gelegen FOC’s hebben vaker juist een moderne architectuur. FOC uitzonderlijk? Is een FOC een uitzonderlijk fenomeen? Ja zegt de een, nee zegt de ander. Ja omdat er getalsmatig relatief weinig FOC´s zijn en omdat het gelet op de verschijningsvorm (opzet) en inhoud (sterke concentratie merken in aparte winkels) niet lijkt op meer traditioneel vormen van detailhandel en daarnaast ook als leisure kan worden beschouwd (en ook daar mee concurreert). Nee, omdat het in de kern om reguliere detailhandel gaat die ook in een niet geclusterde vorm in (grote) binnensteden is te vinden (al dan niet als shop in shop), waar leisure ook een belangrijk bezoekmotief is.

Evolutie van de factory outlet centre: 4 generaties sinds 1983: 1e generatie: concentratie van fabriekswinkels

   

Marketing: verwaarloosd commercieel beheer, geen aanvullende diensten Architectuur: ‘magazijn’ Lokalisatie: traditioneel industriële steden en grote agglomeraties Clientèle: lokaal

2e generatie: outlet centre als concept

   

Marketing: sterk business management, beperkt diensten aangeboden Architectuur: verzorgde architectuur en lay-out Lokalisatie: traditioneel industriële steden en grote agglomeraties Clientèle: overwegend lokaal

3e generatie: factory outlet als themapark, vrijetijdsvoorziening

   

Marketing: verbeterde bewegwijzering, verbeterde dienstverlening Architectuur: type (historisch) dorp Lokalisatie: nabij toeristische gebieden en grote agglomeraties Clientèle: lokaal en toeristisch-recreatief

4e generatie: high-end factory outlet centres

 Marketing: toon van de communicatie is internationaal; high end merken en luxe, aangevuld met hoogwaardige dienstverlening (beleving & toegevoegde waarde)

 Architectuur: type dorp, moderne architectuur of reprise/terug naar de grote warenhuizen (shop-in-shop)

 Lokalisatie: toeristische gebieden en grote agglomeraties (niet meer automatisch buiten stedelijk gebied)

 Clientèle: toeristisch-recreatief Gebaseerd op presentatie van Magdus/CL Consulting (2013).

3.2 Aanbod van FOC’s in Europa Ontwikkeling FOC’s is Europa In 1979 is het eerste factory outlet centre opgericht in Amerika. Echter, de echte doorbraak en groei van de voor ons bekende outlet centres kwam pas eind jaren ‘80, begin jaren ‘90. In Europa was Frankrijk pionier in de ontwikkeling van ‘centres de marques’: 1983 opende in Troyes de eerste centre magasins d’usine haar deuren. Eind jaren ’80 waren er in Frankrijk reeds meer dan 20 factory outlet centres, maar door het enorme groeitempo, gekoppeld aan de voor die tijd te hoge prijzen, sluiten in rap tempo veel centres ook al snel hun deuren. In 1992 zijn er nog maar 5 factory outlet centres in Frankrijk. Na dit


27

dieptepunt vindt een meer geleidelijke groei plaats waardoor rond 2010 het aantal centres weer het niveau haalt van eind jaren ’80. Ook in Engeland – waar in 1992 de eerste outlet centre zich vestigt (Freeport Hornsea) – neemt met name in de jaren ’90 het aantal FOC’s sterk toe. Sinds ongeveer 2000 is er sprake van lichte groei, neigend naar verzadiging. Nederland maakt relatief laat kennis met dit ‘uitzonderlijke’ detailhandelsfenomeen van groepering van outletwinkels in een centrum: in 2001 gaan Batavia Stad in Lelystad en Designeroutlet Roermond open. En vijf jaar later komt daar Rosada in Roosendaal bij. Figuur 3.1 geeft een beeld van de spreiding van bestaande FOC’s in Europa in 2014. In totaal zijn er nu 160 factory outlet centres in Europa, die gezamenlijk goed zijn voor ongeveer 2,5 miljoen winkelmeters. Meer algemeen gesteld geldt voor West-Europa dat tussen 2000 en 2008 het aantal FOC’s sterk is toegenomen. De laatste jaren – mede waarschijnlijk ook onder invloed van de mondiale economische crisis gekoppeld – is de groei bescheiden en vindt uitbreiding vooral in Oost-Europa plaats. Figuur 3.1 Aantal bestaande FOC’s in Europa (2014).

Bron: Ecostra; Outlet Centres in Europe (December 2014).

Er wordt in FOC-studies veel gesproken over het grootschalige karakter van een factory outlet centre dan wel de minimale omvang van een outlet centre die nodig is om voldoende aantrekkelijk te zijn / rendabel te kunnen draaien (‘kritische massa’). De gemiddelde (uiteindelijke) omvang van FOC’s in Europa is zoals gezegd zo’n 16.000 m225. Er is wel verschil zichtbaar tussen de landen met relatief veel FOC’s. Italië heeft gemiddeld gezien het grootste winkelvloeroppervlak per factory outlet centre (20.700 m 2). Spanje zit hier ongeveer 8.000 m2 onder.

25

Van de volgens Ecostra zeven meest succesvolle Europese FOC’s zijn er 2 kleiner dan 20.000 m2. Beide zijn gevestigd naast een

grote Leisure-voorziening (Barcelona en Parijs). De vijf andere zijn allen geleidelijk gegroeid.


28

Figuur 3.2

Figuur 3.3

Gemiddelde omvang bestaande FOC’s in Europa (2014).

Verdeling FOC’s naar grootteklasse (%).

Gebaseerd op: Ecostra; Factory Outlet Centre Performance – Report 2014 (November 2014).

Aanbod FOC’s in Europa zal blijven toenemen Ten behoeve van de Bleizo-studie26 heeft I&O Research in 2012 een overzicht samengesteld van onder meer het aantal in aanbouw, in planfase en niet gerealiseerde initiatieven in Europa. Door de uitkomsten van deze inventarisatie af te zetten tegen 2014-gegevens ontstaat inzicht in de huidige dynamiek rondom FOC’s. Tabel 3.1 Marktinventarisatie FOC’s in Europa (2012 en 2014) 2012

2014

Operationeel

136

160

In planfase

53

70

In aanbouw

15

7

Niet gerealiseerd / ingetrokken

48

53

Aantal gesloten

19

23

Bron: Ecostra, Outlet Centres in Europe (december 2014).

Situatie in Duitsland In Duitsland zijn relatief weinig FOC’s, wat te maken heeft met een restrictief (bouw-)vergunningsbeleid in het verleden. Wel heeft Duitsland van alle Europese landen de meeste plannen voor een factory outlet centre, namelijk 17 in totaal zo blijkt uit het overzicht van Ecostra (december 2014). Frankrijk volgt met 12 initiatieven in de planfase op ruime afstand. Ten aanzien van de verwachte doorgroei voor Duitsland geeft Ecostra daarbij ook aan dat ‘emotie’ is ingeruild voor een meer objectieve discussie over voor- en nadelen. Conclusie is dat het FOC-aanbod in Duitsland de komende jaren zal toenemen. Dit kan consequenties hebben voor de huidige en toekomstige FOC’s in Nederland27. Een en ander is ook afhankelijk van de ontwikkeling van de (nu nog vrij restrictieve) zondagopenstelling in Duitsland28. De plannen in Werl en Duisburg zijn gelet op het bereik en Duitse doelgroep van een FOC in Zevenaar het meest van belang.

26

I&O Research; Inventarisatie effecten FOC Bleizo, Studie naar de te verwachten effecten van Factory Outlet Center Bleizo en

autonome ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit van winkelgebieden in de regio, i.o.v. Provincie Zuid-Holland (april 2012) 27

http://www.1limburg.nl/concurrentie-designer-outlet-roermond-groeit?context=default

28

http://nos.nl/artikel/2010043-duitsers-willen-meer-koopzondagen.html


29

Figuur 3.4 Factory outlet centers in Duitsland (2014).

Bron: Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Factory Outlwet Center in Deutschland und Österreich (september 2014).

3.3 FOC’s in Nederland Sinds 2001 zijn er FOC’s in Nederland. Mede omdat het om een uitzonderlijk fenomeen binnen het winkellandschap gaat, zijn er redelijk veel studies aan gewijd, over het algemeen vanuit de optiek of een (nieuwe) FOC haalbaar is en of de effecten acceptabel zijn. Problematisch is dat gepresenteerde gegevens niet of moeilijk te verifiëren zijn. Het gaat immers om bedrijfsinformatie die niet breed gedeeld wordt (reden voor Caroline Lamy29 om te pleiten voor meer informatie-uitwisseling). Ondanks dat de informatie schaars is en vaak een grote bandbreedte laat zien, is er wel sprake van enige consensus op hoofdlijnen. Dat wordt zichtbaar als dat wat bekend is over de huidige FOC’s in Nederland naast elkaar gelegd wordt. Waar gegevens beschikbaar zijn, worden die ook voor de FOC Ochtrup, aanwezig in het Duitse grensgebied, gepresenteerd. Ligging en presentatie Twee van de huidige drie FOC’s in Nederland liggen buiten (comfortabele) loopafstand van het centrum van de gemeente waar ze gevestigd zijn: Rosada (Roosendaal) en Batavia Stad (Lelystad). Het DOC in Roermond is wel makkelijk lopend te bereiken vanuit het centrum (hemelsbreed 300 meter) en dat geldt ook voor het FOC in Ochtrup (500 meter lopen). Er is een duidelijke relatie met de verschijningsvorm. De relatief geïsoleerde FOC’s presenteren zich als ‘villages’, met een retro-thema. In Batavia Stad is dat een 17e eeuwse vestingstad en in Roosendaal een oudhollands dorp.

29

Magdus CL Outlet Consulting, Frankrijk


30

Ook de nieuw te openen outlet bij Halfweg in de gemeente Haarlemmerliede (opening waarschijnlijk 2017), The Style Outlets (zie hierna) , zal er uit komen te zien als een ‘typisch Hollands dorp’30. Roermond en Ochtrup maken gebruik van bestaande, monumentale gebouwen (respectievelijk kazerne en fabriek). De noodzakelijke (onderscheidende) identiteit is voor een perifeer gelegen FOC artificieel en bij gebruikmaking van een bestaand monumentaal gebouw eenvoudiger ‘natuurlijk’ vorm te geven. Omvang en aanbod DOC Roermond is na tussentijdse uitbreidingen duidelijk het grootste FOC in Nederland en hoort ook op Europees niveau tot de grootste. Het winkelvloeroppervlak bedraagt nu 35.000 m 2 en er zijn vergevorderde plannen om verder te groeien tot 50.000 m2 winkelvloeroppervlak31. In de huidige situatie zijn er 150 winkels. Batavia Stad herbergt na twee uitbreidingen circa 100 winkels op 22.000 m2 winkelvloeroppervlak en kan doorgroeien naar 25.000 m2 wvo32. Rosada heeft nu 80 winkels op 15.500 m2 winkelvloeroppervlak en wil uitbreiden met in totaal 6.500 m2 wvo33. Het FOC Ochtrup komt in de buurt van Rosada (17.000 m2 wvo, 65 winkels)34. Voor de aanwezige FOC’s geldt dat ze alle overwegend een modisch aanbod kennen (inclusief sportartikelen), dat wil zeggen kleding, schoenen en lederwaren en juweliersartikelen. DOC Roermond kan daarbij getypeerd worden als ‘luxueus’, Batavia Stad als ‘upscale’ en Rosada als ‘midscale’. Het gaat hier om een indeling die FSP35 heeft ontwikkeld, waarbij ‘luxueus’ omschreven kan worden als aantrekkelijk voor stijlbewuste shoppers en internationale toeristen. Er is een significant aanbod (circa 25 procent) van luxe en premium merken (bijvoorbeeld Burberry, Escada), ondersteund door winkels (circa 40 procent) in het boven/midden segment (bijvoorbeeld Tom Tailor, Gant). ‘Upscale’ FOC’s zijn aantrekkelijk voor stijlbewuste shoppers, binnenlandse toeristen en dagtoeristen. Er zijn minder luxe merken (circa 15 procent), het boven/midden segment is goed vertegenwoordigd (circa 40 procent) en er zijn meer midprijs merken (circa 45 procent). ‘Midscale’ FOC’s hebben nauwelijks luxe of premium merken, het boven/midden segment heeft een aandeel van circa 35 procent en het midprijssegment is sterk vertegenwoordigd (circa 60 procent, merken als Gap, Mango, Levi’s). FOC’s kunnen zich proberen in de markt te zetten door zich te labellen met ‘Factory Outlet’, ‘Fashion Outlet’ of ‘Designer Outlet’ en dit suggereert verschillen in segmenten waarin men aanwezig is. Deze verschillen kunnen er ook zijn (‘Roermond’ benoemt zich niet onterecht met de term Designer Outlet), maar het gaat hier niet om beschermde aanduidingen. Andere plannen Er zijn meer plannen (geweest) voor Factory Outlets in Nederland. Plannen die uiteindelijk niet doorgingen: Almelo (aan de Ringweg), Bleizo (langs A12 bij Zoetermeer), Velsen (bij recreatiegebied Spaarnwoude) en Zuidbroek (langs A7). Plannen die nog relatief ´jong´ zijn: Winschoten (in voormalig ziekenhuis), Zoetermeer (woonboulevard) en recent Assen (langs A28). Een plan dat al ver is gevorderd is The Style Outlets bij Halfweg (´Sugar City´). Qua tijdspad lijkt realisatie van het outlet in Halfweg het meest nabij.

30

Bron: www.fashionunited.nl (14 november 2014)

31

Bron: Royal Haskoning DHV, Economische Effecten DOC fase 4, 2013

32

Ruimtelijke plannen/Bataviakwartier, 2014

33

Ruimtelijk plannen, Ruimtelijke onderbouwing / Factory Outlet Center Rosada, fase 2, 2014

34

http://m.rp-online.de/nrw/panorama/outlets-bald-zwei-designer-outlets-im-bergischen-land-aid-1.4742966?mobile=1

35

http://www.fspretail.com/en/demo/interactive-outlet-centre-map/


31

3.4 Bezoek en oriëntatie op FOC’s Aantal bezoekers De verschillen in omvang van de verschillende FOC’s zijn in belangrijke mate terug te zien in de gerapporteerde bezoekersaantallen. Batavia Stad ontvangt jaarlijks ruim twee miljoen bezoekers en het grotere DOC Roermond ruim vier miljoen. Het bezoekersaantal van Rosada (ruim een miljoen) blijft hier zowel absoluut als relatief bij achter, al is de verwachting dat het bezoekersaantal zal doorgroeien naar 1,5 miljoen36. FOC Ochtrup trekt naar eigen zeggen veel bezoekers. Na de heropening in 2012 zou het gaan om twee miljoen bezoekers per jaar37. Catchment area Over de herkomst van de bezoekers zijn weinig exacte gegevens openbaar beschikbaar. Voor Batavia Stad geldt dat circa 35 procent van de bezoekers uit het gebied komt waarvandaan binnen 30 autominuten deze FOC kan worden bereikt38. Het DOC Roermond zou zelfs 45 procent van de bezoekers uit het 30 autominuten gebied trekken. Deze gegevens zijn niet recent beschikbaar voor Rosada en FOC Ochtrup. In 2010 kwam 46 procent van de bezoekers van Rosada uit het 30 autominutengebied39. Vanzelfsprekend hangt de herkomst van de bezoekers (en de bezoekersaandelen) sterk af van de bevolkingsconcentraties in de omgeving van een FOC. In het 30 autominuten gebied rond Batavia Stad wonen een kleine 500.000 mensen en dat is voor DOC Roermond duidelijk meer. Het gaat om 520.000 Nederlanders, maar daarnaast wonen ook veel Duitsers en Belgen binnen het 30 autominuten gebied40. I&O-peiling over FOC-bezoek: catchment area In de peiling is niet gevraagd naar het aantal gereden minuten, maar wel kan de hemelsbrede afstand berekend worden. Om vergelijking mogelijk te maken, is er van uitgegaan dat driekwart van de hemelsbrede afstand het aantal autominuten is. Dit is natuurlijk slechts een ruwe benadering. Niettemin, zo omgerekend komen we voor Batavia Stad uit op 38 procent van de bezoekers op jaarbasis van binnen de 30 autominuten en (in totaal) 77 procent binnen 60 autominuten. In het geval van Rosada is het beeld, dat van de Nederlandse bezoekers op jaarbasis 51 procent vanuit het 30 autominutengebied komt en nog eens 35 procent uit het gebied van 30 tot 60 autominuten. De Belgische bezoekers blijven hier buiten beeld. Van de Nederlandse bezoekers aan DOC Roermond komt 59 procent afkomstig van binnen het 30 autominuten gebied.

Bezoekprofiel Het bezoek aan een FOC vindt met name in het weekend plaats. In het geval van Batavia Stad is de zondag de drukste dag (30 procent van de bezoekers), gevolgd door de zaterdag (20 procent van de bezoekers). Bezoekersprofielen zijn er voor Batavia Stad. Bezoekers zijn bovengemiddeld opgeleid en hebben een bovenmodaal inkomen. De gemiddelde leeftijd van deze bezoekers is 43 jaar41. Rosada ontving in 2010 op de zondag 28 procent van alle bezoekers en op de zaterdag 19 procent. Gemiddelde leeftijd, inkomen en opleidingsniveau van de bezoekers zijn vergelijkbaar met die van de bezoekers van Batavia Stad.42

36

Effectanalyse uitbreiding Rosada, Goudappel Coffeng, 2012

37

http://www1.wdr.de/studio/muenster/themadestages/foc-ochtrup-einzelhandel-city-outlet100.html

38

Bron: SCN, Outletcentra: waarom iets verbieden wat een succes is?, 2014

39

Bron: Stable, visitor profile Rosada, 2010

40

Bron: Nationale Bereikbaarheidskaart, huidige situatie, buiten de spits

41

Effectanalyse uitbreiding Rosada, Goudappel Coffeng, 2012

42

Bron: Stable, visitor profile Rosada, 2010


32

Voor alle FOC’s geldt dat de auto verreweg het belangrijkste vervoermiddel is. Negen van de tien bezoekers van Batavia Stad komt met de auto, waarbij de gemiddelde bezetting 2,4 personen is. Voor Rosada zijn de cijfers vergelijkbaar. I&O-peiling over FOC-bezoek: bezoekprofiel Uit de peiling blijkt dat de gemiddelde ‘groepsgrootte’ 2,7 is, waarvan gemiddeld 0,4 kinderen. Ruim de helft van de bezoekers komt met z’n tweeën. De peiling laat verder zien dat bezoekers jonger zijn, een hoger inkomen hebben en hoger opgeleid zijn dan niet bezoekers.

Synergie en wisselwerking De ligging en presentatievorm hebben in de praktijk aanzienlijke consequenties voor de wisselwerking met het stadscentrum, het centrale winkelgebied en de voorzieningen in de omgeving. Voor DOC Roermond geldt dat 50 procent van de bezoekers (van buiten de regio) ook de binnenstad van Roermond bezoekt. Voor het perifeer gelegen Batavia Stad is dit 9 procent43. Voor Rosada is dat ongeveer vergelijkbaar (10%). Vanzelfsprekend speelt de afstand een rol, maar niet direct. Bezoekers hebben immers vaak veel afstand afgelegd om een FOC te bezoeken en de resterende kilometers zouden geen belemmering mogen betekenen. Het concept van de perifere FOC’s in Nederland is echter dat een ommuurd stadje bezocht wordt dat in principe een aanbod heeft dat compleet is. Tot op zekere hoogte zou combinatiebezoek vanwege voorzieningen die gemist worden voor het FOC ook reden kunnen zijn om het aanbod aan te passen en dit tegen te gaan. I&O-peiling over FOC-bezoek: combinatiebezoek Uit de eind 2014 uitgevoerde peiling komt, wat betreft combinatiebezoek, hetzelfde beeld naar voren. Van de (Nederlandse) bezoekers van DOC Roermond zegt ruim een kwart (27 procent) het bezoek gecombineerd te hebben met een andere toeristische of recreatieve voorziening. Onder bezoekers van verder weg (meer dan 60 autominuten) is dit 45 procent. Het gaat dan echter vrijwel uitsluitend over het bezoek aan de binnenstad van Roermond. In het geval van Rosada zegt in totaal 11 procent het bezoek gecombineerd te hebben, maar hierbij gaat het bij 2 procent om bezoek aan de (binnen)stad en verder vooral over bezoek op doorreis of om bijvoorbeeld een combinatie met bezoek aan de familie. Van de bezoekers van Batavia Stad zegt een vijfde het bezoek gecombineerd te hebben. Het meest wordt de Batavia-werf genoemd. Een enkele keer (in totaal 1 procent) is dat expliciet Lelystad. Wanneer gevraagd wordt of (naast het desbetreffende FOC) ook de binnenstad bezocht is, is het beeld enigszins anders. Van de DOC Roermond bezoekers zegt 59 procent ook de binnenstad bezocht te hebben, waarvan driekwart daar ook aankopen deed. Voor Rosada is het binnenstadbezoek 16 procent, vrijwel uitsluitend om daar (ook) aankopen te doen. Lelystad trekt 8 procent van de bezoekers van Batavia Stad, waarvan minder dan de helft inkopen deed in het stadscentrum.

3.5 Hoe functioneert een FOC? Een belangrijke indicator voor het (commercieel) functioneren van een FOC is de behaalde vloerproductiviteit. Ook hier geldt dat de gegevens schaars zijn en een grote bandbreedte kennen. Naar schatting van DTNP44 bedraagt de vloerproductiviteit in het ‘luxueuze’ DOC Roermond tussen € 5.050 en € 5.900 per m2 wvo. In Batavia Stad (‘upscale’) is dit tussen € 3.650 en € 4.250 en in het ‘midscale’ Rosada tussen de € 3.200 en € 3.750. Er worden overigens ook deels veel hogere cijfers gehanteerd.

43

Cijfers afkomstig uit studie van DTNP: Factory Outlet Centre Oost-Groningen, Haalbaarheid en effecten, 2013.

44

Bron: DTNP, Factory Outlet Centre Oost-Groningen, Haalbaarheid en effecten, 2013.


33

In een rapport over het Outletcenter in Wolfsburg wordt weliswaar ook een vloerproductiviteitscijfer in de orde van grootte van € 5.000 genoemd45, maar in interviews is sprake van € 8.000 tot 11.000 voor DOC Roermond, € 7.000 – 9.000 in Ingolstadt en in zijn algemeenheid wordt gesteld dat goed ‘draaiende’ merken (bijvoorbeeld de sportmerken Nike en Puma) een vloerproductiviteit halen van € 6.000 – 7.000 per m2 wvo. Een hoge vloerproductiviteit betekent niet per definitie dat er sprake is van veel winst, omdat er ook rekening moet worden gehouden met de kosten en met het segment waarin de verkoop plaatsvindt. Daarnaast hanteren de eigenaren van FOC’s vaak een huur die afhankelijk is van de omzet. Dat betekent een situatie waarin succes gedeeld moet worden, overigens niet per se afwijkend van wat gebruikelijk is in andere winkelgebieden. De verschillen in opgevoerde vloerproductiviteit hebben ook te maken met de cycli die Factory Outlet Centers doorlopen. Gebruikelijk is dat relatief klein begonnen wordt. Het bereik is dan relatief gering en er moeten veel middelen gestoken worden in het vergroten van de naamsbekendheid en marketing in het algemeen. Als het concept voldoende aanslaat is er de kans voor een volgende fase: uitbreiding en het binnenhalen van merken met een exclusiever imago. Permanent, maar zeker ook in die fase, vindt herschikking plaats van de winkels en merken, opdat optimale bezoekersstromen worden gegenereerd. Deze herschikking is vanzelfsprekend ook bedoeld om de vloerproductiviteit en de daaraan gekoppelde afdracht aan de exploitant te maximaliseren.

Er is natuurlijk een relatie tussen vloerproductiviteit, aantal bezoekers en bestedingen per bezoeker. De bestedingen per bezoeker worden voor Batavia Stad geschat op € 30 - € 40 en deze bandbreedte wordt ook gehanteerd voor DOC Roermond. In Rosada zou het besteedde bedrag per bezoeker hoger liggen (€ 50). Het FOC in Ochtrup gaat uit van € 30 per bezoeker, ook voor andere FOC’s. Deze uitkomsten komen op hoofdlijnen over met de resultaten uit de peiling. Bezoekers uit Nederland geven aan gemiddeld (per hoofd) in Rosada € 44 in winkels uit te geven en dat is voor DOC Roermond € 38 en voor Batavia Stad € 33.

Het is moeilijk om exacte cijfers voor de werkgelegenheid te verkrijgen die gepaard gaat met een FOC. Over het algemeen wordt door ontwikkelaars uitgegaan van 400 fte per 10.000 m 2 wvo46. Het aantal banen (fulltime en parttime) ligt dan aanzienlijk hoger. Het bedrijvenregister LISA geeft voor DOC Roermond 1.520 banen en voor Batavia Stad 800 banen. Benadrukt moet worden dat hier om directe werkgelegenheid gaat, dus gekoppeld aan de vestiging en niet om bijvoorbeeld min of meer indirecte werkgelegenheid als onderhoud, beveiliging en schoonmaak. Volgens opgave van Stable zijn er in Rosada in totaal 436 banen waarvan 235 een baan betreffen van 12 uur op meer, 71 een kleinere omvang hebben en 128 betrekking hebben op 0-uurs contracten. Het ligt daarmee in de rede dat de claim van 400 fte per 10.000 m2 wvo als fors moet worden beschouwd. Waarschijnlijker is dat het aantal directe fte’s ruim de helft bedraagt. De indirecte werkgelegenheid blijft hierbij buiten beeld. Een kengetal is dat per 1 baan in de detailhandel 0,28 fte indirecte werkgelegenheid (baan) ontstaat 47.

45

Evaluation zur Wirkung der Designer outlets Wolfsburg, Donato Acocell, 2010,

46

Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek, 2009

47

Onder andere CBS, HBD; BRO: Werkgelegenheidseffecten plannen Unibail Rodamco Amstelveen, 2013


34

3.6 Bestaande studies over de effecten van een FOC Er zijn meerdere effecten die kunnen optreden door de vestiging van een FOC. In studies naar FOC’s is er veel aandacht voor waar de bestedingen vandaan (zullen) komen. Dat geldt dan zowel voor de vraag waar de bezoekers vandaan komen (en wat ze besteden) als waar reeds gevestigde winkels economisch omzet zullen verliezen ten gunste van een FOC en kunnen winnen door synergie-effecten. Hierbij moet worden opgemerkt dat er voorafgaand aan de eventuele vestiging van een FOC uitgebreide beschouwingen zijn over wat er zal gaan gebeuren (kwalitatief en gekwantificeerd), maar niet of nauwelijks over de effecten na daadwerkelijke vestiging. Lelystad kent een periodieke monitoring voor het stadscentrum, in gang gezet en geïnspireerd door de vestiging van Batavia Stad. Deze monitoring is sterk gericht op het functioneren van dat centrum. Ofschoon er geen causaal inzicht ontstaat in de wisselwerking tussen Batavia Stad en het centrum van Lelystad en omliggende winkelgebieden en dus ook niet in de mogelijke verantwoordelijkheid van Batavia Stad voor het suboptimaal functioneren van het centrum lijkt er wel sprake van een verschuiving in de koopstromen. Opzet en resultaten meting Sinds 2002 is om de 2 jaar een meting gedaan (en een 0-meting in 2001). De methode bestaat uit het bevragen van het Lelystadpanel en het enquêteren van bezoekers van de winkelgebieden in Lelystad. De vraagstelling is er op ingericht om de kooporiëntatie van de inwoners van Lelystad gedetailleerd in beeld te brengen (via het panel) en de herkomst van bezoekers van de winkelcentra in Lelystad (via de bezoekersenquête). Daarnaast loopt er in de bezoekersenquête een vraag mee over combinatiebezoek aan Batavia Stad en aan het centrum van Lelystad. In het onderzoek van 2008 zijn gegevens opgenomen over de oriëntatie van inwoners van Lelystad op diverse winkelgebieden (‘waar de laatste keer artikel x gekocht’), waaronder Batavia Stad. In de nulmeting was Batavia Stad nog niet geopend. Uit deze figuren blijkt dat de oriëntatie van de inwoners op Batavia Stad (op dat moment) voor de belangrijkste artikelgroepen voor een FOC circa 11 procent bedraagt voor dameskleding, 20 procent voor herenkleding, 19 procent voor schoenen en 29 procent voor sportartikelen. Voor hoogwaardige merken is de oriëntatie ruim boven de 30 procent. In de conclusies is opgenomen dat er sinds de vorige meting in 2006 (en vorige uitbreiding van Batavia Stad) sprake is van een sterkere oriëntatie van de inwoners van Lelystad op Batavia Stad. In de conclusies is ook opgenomen dat de marktpositie van het Stadshart is afgenomen met 6 procent voor dameskleding, 16 procent voor herenkleding en 18 procent voor sportartikelen. Omdat er ook in andere branches sprake is van daling wordt er geconcludeerd dat niet de gehele daling voor deze artikelgroepen verklaard kan worden door Batavia Stad.

Roosendaal kijkt periodiek naar het functioneren van de binnenstad. De gebruikte methode (ook in termen van aantallen ondervraagden) is niet zo diepgaand dat eventuele effecten van Rosada exact in beeld kunnen komen. Beheerders en eigenaren van FOC`s voeren regelmatig onderzoek uit, vooral gericht op de optimalisering van de bedrijfsvoering van het FOC. Effecten op het functioneren van omliggende centra en voorzieningen blijven zo buiten beeld. Openbare studies die zijn verricht voorafgaand aan de onderzoeken verschillen niet zelden in de aannames die ze maken bij de effectenredenering. Die verschillen zijn voor een deel te verklaren uit het perspectief van de opdrachtgever (markt of overheid). De uitkomsten zijn wel eensluidend over het feit dat het modische en sportsegment de meeste last heeft van een FOC. Dat geldt dan met name voor nabijgelegen hoofdwinkelcentra en in mindere mate voor centra die kleiner zijn of verder weg liggen.


35

Licht positieve effecten van combinatiebezoek zijn er vooral voor andere branches wanneer het FOC niet perifeer ligt. Kans op brede lokale verdringing (meerdere branches) is er vooral wanneer grootschalige winkelcentra (net) buiten steden worden gebouwd (b.v. CentrO bij Oberhausen en Wijnegem Shopping Center bij Antwerpen)48. Casus Wolfsburg Voor de FOC in Wolfsburg is er een ‘evaluatie’ uitgevoerd, die er op is gericht om te bepalen of de aannames over het verzorgingsgebied voorafgaand aan de vestiging van een FOC juist waren. De conclusie is dat het verzorgingsgebied van deze FOC groter is dan dat van het centrum van Wolfsburg en dat het in essentie gaat om een verzorgingsgebied van circa 60 autominuten. Door de specifieke ligging in de buurt van grote steden (waaronder Berlijn) is er geen sprake van een werkelijke cirkel voor wat betreft het verzorgingsgebied, maar de aannames voorafgaand aan de vestiging van een FOC hier blijken in essentie juist. Een ander interessant resultaat was dat de geconstateerde verdringingseffecten deels heel specifiek waren voor individueel winkels en niet voor aankooplocaties als geheel.

3.7 Aanvullende kennis over effecten FOC Om de kennis over de effecten wat robuuster te maken is een rekenexercitie uitgevoerd en is contact gezocht met omliggende gemeenten van de drie bestaande Nederlandse FOC´s over hun inschatting van de effecten van het FOC. Rekenexercitie In zijn algemeenheid geldt dat een inschatting kan worden gemaakt van de omzet die een (nieuwe) FOC nodig heeft om te functioneren. Daarbij is de geplande omvang van belang, naast het marktsegment waarin een FOC zal opereren. Met de kennis over de Nederlandse FOC’s kan een berekening worden gemaakt. Als voorbeeld: een FOC met een omvang van 10.000 m2 wvo in het ‘midscale’ segment heeft gelet op een commercieel aantrekkelijke minimale vloerproductiviteit van € 3500 circa € 35 miljoen omzet nodig om te kunnen ´draaien´. Een twee keer zo grote FOC in het luxe-segment zal bij een vloerproductiviteit van €5.500 dus € 110 miljoen nodig hebben. De volgende stap in de berekening is een aanname over waar de bezoekers vandaan zullen komen. De autoreistijd is hierbij van doorslaggevend belang. De gegevens over Batavia Stad en DOC Roermond laten zien dat het waarschijnlijk is dat tussen de 35 en 45 procent van de bezoekers uit het 30 autominuten gebied zal komen. Omdat in dit ‘primaire gebied’ aanzienlijk minder mensen wonen (en minder winkels aanwezig zijn) dan in het totale (theoretische) verzorgingsgebied van een FOC zal de impact hier het grootst zijn. Uit de eerdere onderzoeken voor Batavia Stad en DOC Roermond blijkt dat binnen het 30 autominuten gebied inwoners circa 1,5 keer per jaar het betreffende Outletcenter bezoeken49. Gecombineerd met de bestedingen per persoon per bezoek resulteert dan een omzetclaim door de vestiging van een FOC. Kort gezegd: bij bestedingen van € 35 per hoofd is dit € 52,50 op jaarbasis, waarvan 90 procent mode en sport (€ 47,25). Dit bedrag kan afgezet worden tegen de bestedingen die per hoofd worden gedaan in dit segment (mode en sport). Dit is bij benadering € 675 op jaarbasis. De theoretische bestedingen in een FOC dat net zo functioneert als Batavia Stad of DOC Roermond zouden hiervan 7 procent uitmaken. Voor een iets minder draaiend FOC Rosada is de

48

Zie b.v. Bijzondere winkelcentrumconcepten- de betekenis voor de winkelplanning in Nederland. HBD/DHV, D. Jannette Walen

(2004). 49

Bron: DTNP Factory Outlet Centre Oost-Groningen,2012.Berekend is daar een bezoekfrequentie (per hoofd) van 1,6 voor Roermond

en 1,5 voor Bataviastad. Rekenvoorbeeld: volgens opgave van Batavia Stad komt circa een derde van de 2,1 miljoen bezoekers uit het 30 autominutengebied en hier wonen circa 480.000 personen. Bezoek per hoofd is dan 1,5. Uit de interviews blijkt dat de bezoekfrequentie van daadwerkelijke bezoekers in de orde van grootte van 4 ligt.


36

bezoekfrequentie één keer per jaar. Voor Spoorallee (wat kleiner dan Rosada) en meer speciaal in de startfase zou deze frequentie nog iets lager kunnen worden verondersteld (bijvoorbeeld 0,75 keer per hoofd per jaar). Bij overigens ongewijzigde omstandigheden en gedragingen betekent dit een gemiddeld omzetverlies in het 30 autominuten gebied van 7 procent in de branches mode en sport voor een FOC dat functioneert als Batavia Stad of DOC Roermond en de helft daarvan als de gemiddelde bezoekfrequentie 0,75 keer per jaar is. Wanneer het aanbod in een FOC aanmerkelijk afwijkt van wat elders in de omgeving gevonden kan worden zal het effect geringer zijn (aanbod creëert additionele vraag). Gemiddelde bestedingen (en het verlies daarvan) zeggen niet waar dit effect merkbaar zal zijn. Vanwege het ontbreken van recente, maar vooral gedetailleerde gegevens is het niet mogelijk om exact te berekenen waar welke effecten zullen optreden. Op basis van de verzamelde gegevens over aantrekkingskracht van een FOC zijn er wel gefundeerde aannames te formuleren. Het aanbod van een FOC heeft twee belangrijke kenmerken: het biedt de mogelijkheid voor een (mid)dagje uit en het biedt de mogelijkheid om in principe hoogkwalitatieve artikelen voor een relatief laag bedrag aan te schaffen. Dat betekent dat de concurrentie gevoeld zal worden in winkelgebieden die het moeten hebben van beleving (funshopping) en dat winkels (en winkelgebieden) die een vergelijkbaar aanbod hebben, maar tegen een optisch hogere prijs zullen worden geraakt door toegevoegd aanbod van een FOC. Ervaringen van andere gemeenten Er is contact gezocht met de afdeling economische zaken van gemeenten nabij de drie bestaande FOC`s met de vraag naar mogelijke effecten. Bij 12 van de 18 gemeenten50 lukte het om contact te krijgen. Twee van deze gemeentes zagen bewust af van commentaar. De reacties van de 10 gemeenten die wel reageerden laten zich al volgt samenvatten:  er is geen onderzoek gedaan naar mogelijk effecten (niet vooraf en niet achteraf)  vooraf was meestal wel sprake van ongerustheid bij de lokale detailhandel  een deel van de gemeenten vermoedt enige negatieve effecten van het FOC, winkeliers klagen echter inmiddels over andere zaken (internet)  een deel van de gemeenten geeft aan dat ze (denken te) profiteren van de toeristische toestroom naar het FOC

3.8 Resumé Ontwikkeling FOC-aanbod Een constatering is dat FOC’s meer algemeen verbreid is geraakt en onderdeel vormt van het detailhandelsaanbod. Er is daardoor een situatie ontstaat waarin geen sprake meer is van schaarste. De Nederlandse FOC’s breiden uit, er zijn plannen voor nieuwe FOC’s en in Duitsland is er eveneens sprake van zowel uitbreiding van de m2 wvo als van het aantal FOC’s. Een FOC wordt daarmee minder uniek dan het was, het komt steeds vaker voor. Het aantal FOC’s in Europa is toegenomen tussen 2012 en 2014, van 136 naar 160. Het aantal gesloten FOC’s is ook toegenomen van 19 in 2012 naar 23 in 2014. Functioneren van een FOC Van essentieel belang is voor het functioneren van een FOC het aanbod en het gemak. Het bezoeken van een FOC houdt het midden tussen leisure (een dagje uit) en gericht kopen (vanwege prijs/kwaliteit). De kenmerken van een FOC zijn hier ook op afgestemd. FOC’s hebben aandacht voor en investeren in de 50

Voor Bataviastad de gemeenten Almere, Dronten, Enkhuizen, Hoorn, Noordoostpolder, Urk en Zeewolde. Voor DOC Roermond de

gemeenten Beesel, Maasgouw, Roerdalen, Sittard-Geleen, Weert en Venlo. Voor Rosada de gemeenten Bergen op Zoom, Breda, EttenLeur, Rucphen en Steenbergen.


37

bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden, ook op piekmomenten. Maar het aanbod vormt het – onderscheidende – element voor het functioneren. Naast de samenstelling (midscale, luxe, etc.) heeft de positie van een ook nadrukkelijk te maken met de winkelmeters. Een goed functionerend FOC heeft een bepaalde (kritische) omvang nodig. Op Europees niveau is de gemiddeld omvang 16.000 m2, waar niet zozeer de startomvang tegen afgezet hoeft te worden, maar wel de geplande of in het vooruitzicht gestelde omvang. Er zijn ook kleinere FOC`s die het goed doen, maar deze zijn veelal nabij grote toeristische attracties of in grootstedelijke centra. Aanbod (en omvang) bepalen mede het (benodigde) verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied - veelal ‘catchmentarea’ genoemd - dat een FOC nodig heeft, wordt door ontwikkelaars vaak uitgedrukt in een gebied dat tot 120 autominuten gaat. In de praktijk bestaat het verzorgingsgebied van de meeste FOC’s vooral uit het gebied tot 60 autominuten, waarbij overigens bezoekers van ver buiten die zone niet ontbreken. Effecten van FOC’s Door de omvang en invulling brengen FOC’s diverse effecten te weeg, waarbij het zowel om ‘verrijkende’ als om ‘verdringende’ effecten gaat. Een van de effecten heeft betrekking op de werkgelegenheid. Op basis van ervaringscijfers van Rosada mag verwacht worden dat een FOC per 10.000 m2 wvo qua directe werkgelegenheid ruim 250 banen oplevert, waarbij inbegrepen kleine banen (tot 12 uur per week) en grote banen (12 uur en meer). Daar buiten ontstaan ‘zeer kleine banen’ (vakantiewerk, 0-uurs contracten). Bovendien is er indirecte werkgelegenheid die circa 70 banen per 10.000 m2 wvo zal betekenen. Een ander potentieel positief effect is synergie en wisselwerking met stadscentra en (leisure-) voorzieningen. De mate van combinatiebezoek (met leisure) wordt heel sterk bepaald door de ligging, en is bij veel van de huidige FOC’s beperkt. Wel bezoeken in de omgeving aanwezige toeristen een FOC relatief frequent. Naarmate een FOC zich ontwikkelt, door uitbreiding en/of door een andere invulling van het aanbod, kan de mate van synergie/wisselwerking veranderen. Enerzijds kan door meer bezoekers in absolute zin combinatiebezoek toenemen. Anderzijds kan het bezoek van een FOC dermate aantrekkelijk zijn (langere verblijfsduur) dat de behoefte aan combineren verkleint. Het tegenoverstelde van synergie is verdringing. Verdringingseffecten kunnen tegelijk met synergieeffecten optreden en op verschillende plaatsen voorkomen. De grootte ervan is afhankelijk van verschillende factoren (nabijheid, aandeel mode en luxe etc.). Bij overigens ongewijzigde omstandigheden en gedragingen is er sprake van een gemiddeld omzetverlies in het 30 autominuten gebied van 3,5 tot 7 procent in de branches mode en sport (afhankelijk van het functioneren van het FOC). Uit de rondgang langs buurgemeenten van huidige FOC´s in Nederland ontstaat de indruk dat de aanwezigheid van een FOC daar inmiddels een voldongen feit is, waarbij er licht negatieve (verdringing tegen de achtergrond van grotere zorgen) en licht positieve effecten (indien toeristische profiel) overblijven.


38

4 HOOFDSTUK

FOC Zevenaar in perspectief

factory outlet zevenaar  FOC Zevenaar in perspectief

39

4. FOC Zevenaar in perspectief Hoe past het FOC-initiatief Spoorallee binnen het kader dat in eerdere hoofdstukken is geschetst? Allereerst wordt gekeken naar de demografie, het sociaaleconomisch profiel en de bereikbaarheid van Zevenaar (§ 4.1). Vervolgens komt de detailhandel (§ 4.2) en leisure in Zevenaar en de regio aan bod (§ 4.3). De beide FOC-initiatieven staan beschreven in § 4.4. De mogelijke positieve en negatieve effecten van de FOC komen aan bod in § 4.5.

4.1 Demografie, sociaaleconomisch profiel en bereikbaarheid Demografie Uit de bevolkingsprognoses van de provincie Gelderland wordt duidelijk dat de bevolking in de Liemers op termijn krimpt. In Zevenaar is de verwachte afname bescheiden, maar in de overige regiogemeenten is een sterkere daling geprognotiseerd. De provincie Gelderland als geheel zal volgens de prognose in 2013 2 procent meer inwoners hebben dan in 2014. Vooral de grote steden in de Stadsregio (Arnhem en Nijmegen) zullen blijven groeien. De Achterhoek krimpt het meest. Tabel 4.1 Bevolkingsprognose tot 2035. 2014

2035

ABS.

%

Zevenaar

32.300

32.200

-100

0%

Westervoort

15.100

13.900

-1.200

-8%

Rijnwaarden

10.900

10.200

-700

-7%

Montferland

35.000

31.600

-3.300

-10%

Duiven

25.600

23.800

-1.800

-7%

118.900

111.700

-7.200

-6%

DE LIEMERS

Bron: Statistisch Zakboek Provincie Gelderland (http://www.gelderland.databank.nl/)

In Duitsland is de trend vergelijkbaar. Stedelijke gebieden houden nog enige groei van het aantal inwoners. De meer landelijke regio’s hebben ook te kampen met een terugloop van inwonertal (en mede als gevolg daarvan een druk op het draagvlak van winkelvoorzieningen). Ook de Duitse grensregio nabij Zevenaar heeft te maken met vergrijzing en krimp.51 Sociaaleconomisch profiel Zevenaar De werkgelegenheid in Zevenaar is in 2013 voor het eerst sinds 2009 beperkt gedaald, maar in 2014 weer gestegen. Na het forse werkgelegenheidsverlies door de sluiting van British American Tobacco eind 2008 is de daaropvolgende jaren – tegen de economische crisis in – elk jaar een bescheiden banengroei gerealiseerd in Zevenaar. Het aantal banen in Zevenaar bedraagt in 2014 14.780, wat 50 meer is dan in 2013. In de provincie Gelderland en de afzonderlijke Corop-regio’s binnen de provincie is sprake van een afname van het aantal banen.

51

Zie onder meer: https://www.landesdatenbank.nrw.de/


40

Vier sectoren nemen in Zevenaar ongeveer twee derde deel van de werkgelegenheid voor rekening. De gezondheidszorg (2.650 banen), zakelijke dienstverlening (2.490 banen), de industrie (2.100 banen) en de detailhandel/autohandel (1.840 banen) dragen in belangrijke mate bij aan de werkgelegenheid in Zevenaar. Alle vier sectoren zijn ten opzichte van Nederland ook sterker vertegenwoordigd in de werkgelegenheidsstructuur van Zevenaar. Figuur 4.1 Werkgelegenheidsstructuur Zevenaar en Gelderland t.o.v. Nederland (Nederland=100; 2013)52.

Bron: PWE Gelderland; bewerking: I&O Research.

De werkloze beroepsbevolking in Zevenaar omvat in 2014 1.400 personen. In 2013 waren dat er 1.270. Het percentage werkloosheid onder de beroepsbevolking is dan ook gestegen van 8,6 procent in 2013 naar 9,5 procent in 2014. Het provinciale werkloosheidspercentage ligt met 8,6 procent iets lager53. Samenvattend: Zevenaar heeft met name in de maakindustrie een ader moeten laten door de sluiting van BAT. De crisis bemoeilijkt het economisch herstel. Er is op dit moment met name werkgelegenheid in de conjunctuurgevoelige sectoren. De werkloosheid is iets bovengemiddeld. Bereikbaarheid Via het spoor is Zevenaar per trein (lijn Arnhem-Winterswijk) bereikbaar, ook ligt Zevenaar aan de Betuwelijn. De belangrijkste verbindingsweg is de snelweg A12. Een belangrijk infrastructuurproject dat de bereikbaarheid van en de verkeersintensiteit rondom Zevenaar zal beïnvloeden, is het doortrekken van de A15 naar de A12 (‘een doorgaande wegverbinding tussen de Rotterdamse haven en Duitsland’). De aantakking van de A15 zal ook gevolgen hebben voor de A12: de planvorming voorziet in het afsluiten van de open afrit Griethse Poort en een nieuw aansluiting op de A12 bij Zevenaar-Oost. Verder wordt de capaciteit op de A12 tussen Duiven en knooppunt Oud-Dijk uitgebreid met een extra rijstrook. De gemeente Zevenaar laat een onderzoek verrichten om de impact van de wegprojecten op Zevenaar volledig in beeld te krijgen. 52

Er zijn voor Gelderland en Zevenaar inmiddels cijfers voor 2014 (niet heel afwijkend). Voor Nederland ontbreken deze cijfers nog.

53

Cijfers afkomstig uit het Statistisch Zakboek van de Provincie Gelderland; http://www.gelderland.databank.nl/.


41

4.2 Detailhandel Zevenaar en regio Uitgaande van de winkelaanbod-gegevens welke zijn opgenomen in de concept Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar 2012 en de in 2011 uitgevoerde DPO-studie54, is samenvattend het volgende beeld van Zevenaar te schetsen:  de gemeente Zevenaar herbergt iets minder dan 70.000 m2 wvo verdeeld over kleine 200 verkooppunten; ruim 90 procent is daarvan gevestigd in de kern Zevenaar  naast het centrum van Zevenaar zijn er nog twee locaties met grootschalige detailhandel voor in en om het huis artikelen (bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder)  het centrum van Zevenaar kent een divers aanbod, waarbij de clusters dagelijks, mode en overig nietdagelijks elk ongeveer een derde van de circa 26.000 m2 wvo voor rekening nemen  vergeleken met andere ongeveer even grote plaatsen heeft het centrum van Zevenaar een relatief groot winkeloppervlak, wat mede verklaard wordt door weinig versnipperd en solitair gelegen aanbod  de gemiddelde vloerproductiviteit in het centrum wordt met €2.000 als relatief laag ingeschat, terwijl de leegstand toen ongeveer gemiddeld was (6 procent) Figuur 4.2 Winkelaanbod in Zevenaar.

Afkomstig uit: DTNP; Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar CONCEPT (2012).

Conclusie van de in 2012 door DTNP opgestelde concept detailhandelsstructuurvisie is dat het centrum van Zevenaar onder druk staat, dat bij ongewijzigd beleid (meer) leegstand op de loer ligt en dat voor behoud/versterking van de positie van het centrum continue aandacht en investering noodzakelijk is. Ondertussen wordt door gemeente en ondernemers een gezamenlijke centrumvisie opgesteld. Het meest recent vastgestelde leegstandscijfer voor het centrum bedraagt 8,1 procent55. 54

Gehanteerde bronnen: DTNP; concept Detailhandelsstructuurvisie Zevenaar (2012), BRO; Detailhandelsontwikkeling centrum

Zevenaar (2011).Voor de opgevoerde winkelaanbodgegevens geldt Locatus als bron. 55

Opgave gemeente Zevenaar.


42

Detailhandel regio Uitgaande van de winkelaanbod-gegevens welke zijn opgenomen in de Agenda voor de Toekomst voor detailhandelsbeleid Stadsregio Arnhem-Nijmegen en regio Achterhoek56, is samenvattend het volgende beeld te schetsen:  van de 20 gemeenten in de Stadsregio heeft Zevenaar de 5e positie als het gaat om de omvang van het aantal winkelmeters. Van de 1,2 miljoen m2 wvo in de Stadsregio (exclusief leegstand) neemt Zevenaar 6 procent voor rekening. Arnhem, Nijmegen en op ruime afstand Duiven en Wijchen hebben een groter winkelvloeroppervlak  van de drie Achterhoekse gemeenten die grenzen aan de Stadsregio hebben Bronckhorst en Montferland minder meters en ook meer verspreid over meerdere kleinere kernen. Het winkelaanbod in de gemeente Doetinchem is met zo’n 146.000 m2 wvo wel aanzienlijk groter dan in Zevenaar  vergeleken met andere omliggende gemeenten heeft Zevenaar een vrij hoog leegstandspercentage voor wat betreft het aantal m2 wvo, wat samenhangt met de gemeten leegstand op de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder  de binnensteden van Arnhem en Nijmegen zijn met zo’n 100.000 m2 wvo (exclusief leegstand) veruit de grootste winkelgebieden en vervullen een bovenregionale functie. Het centrum van Doetinchem bevat om en nabij de 60.000 m2 wvo (exclusief leegstand) en heeft een regionale verzorgingsfunctie. Daar waar het centrum van Zevenaar een meer gemengd aanbod kent, hebben alle drie winkelgebieden vooral een uitgebreid winkelaanbod in het segment mode en luxe Figuur 4.3 Ligging winkelcentra in Stadsregio en regio Achterhoek.

Bron: DTNP

Plannen in de regio De Stadsregioraad heeft in 2013 een regionale detailhandelsvisie opgesteld.57 In het visiedocument worden als kader en onderbouwing voor de regiovisie onder meer sterkten en zwakten en kansen en bedreigingen voor de detailhandel in de Stadsregio benoemd. Hierbij is ook gesteld dat het areaal in plannen en initiatieven met uitzondering van tuincentra in alle overige branches groter is dan de marktmogelijkheden (door BRO in 2012 berekend, excl. effect van internetwinkelen). Er zijn volgens dit document dus meer uitbreidingsplannen dan dat er vanuit de dan geldende vraag-aanbod verhoudingen distributieve ruimte is.

56

Beide opgesteld door DTNP (maart 2012). Voor de opgevoerde winkelaanbodgegevens geldt Locatus als bron.

57

BRO, Regionaal Programma Detailhandel 2013; Stadsregio Arnhem Nijmegen, i.o.v. Stadsregioraad Stadsregio Arnhem Nijmegen

(2013).


43

Koopstromen Zevenaar en regio Voor het bepalen van de effecten van het FOC is het van belang om te bepalen hoe de huidige koopstromen lopen rondom Zevenaar en in de regio. In 2009 is onderzoek gedaan naar de koopstromen in de Euregio in opdracht van de Stadsregio ArnhemNijmegen58. Het koopstromenonderzoek geeft onder meer inzicht in de mate waarin consumenten in Zevenaar bestedingen doen in de eigen centra en in hoeverre het centrum van Zevenaar bestedingen ontvangt vanuit de regio. De belangrijkste uitkomsten van het onderzoek:  in de dagelijkse sector is de koopkrachtbinding in Zevenaar 78 procent: 22 procent van de inwoners van Zevenaar doet de boodschappen buiten de eigen woongemeente  in de niet-dagelijkse sector bedraagt de gemeentelijke binding 41 procent; het grootste deel daarvan komt terecht in het centrum van Zevenaar. Ongeveer 60 procent van de niet-dagelijkse bestedingen worden door inwoners van Zevenaar dus buiten Zevenaar gedaan  de helft van de niet-dagelijkse bestedingen in de gemeente Zevenaar is afkomstig van elders. Met name de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder hebben hoge toevloeiingspercentages. Voor het centrum van Zevenaar is het aandeel toevloeiing 34 procent. Waar de toevloeiing vandaan komt, is niet te specificeren omdat gedetailleerde koopstroomgegevens ontbreken  in de niet-dagelijkse sector vindt de grootste afvloeiing plaats naar Arnhem (centrum) en naar Duiven. Hoewel dit in het rapport niet nader gespecifieerd is, zal men voor mode & luxe vooral naar Arnhem gaan en voor artikelen voor in en om het huis naar Duiven (o.a. IKEA) Hoewel het onderzoek niet op gemeenteniveau de van-naar koopstromen beschrijft, is wel op regioniveau inzicht gegeven in regionale verwevenheid. In de niet-dagelijkse sector heeft de regio Liemers (waar Zevenaar toe hoort) met 55 procent een relatief lage regionale binding. Een vijfde vloeit af naar de overige Stadsregio, met Arnhem als voornaamste aankoopplaats en 23 procent ‘verlaat’ de Stadsregio (waarschijnlijk met name Achterhoek en Duitse grensregio). Gemeenten met een grote afvloeiing zijn Rijnwaarden en Montferland. Tegenover dit verlies staat een bescheiden toevloeiing vanuit met name Arnhem (9 procent) en vanuit de Betuwe (6 procent). Waarschijnlijk betreft dit vooral toevloeiing naar Duiven. Ook het rapport ‘Wonen, werken en winkelen in De Liemers’, opgesteld door de Rabobank (2012) constateert dat de regionale koopkrachtbinding van De Liemers beperkt is, een groot deel van de detailhandelsbestedingen (in de niet-dagelijks sector) buiten de regio worden gedaan vooral in Arnhem en Doetinchem (zie figuur 4.3). Het lijk aannemelijk dat de voorkeur voor deze beide steden mede afhangt van waar men in de Liemers woont.

58

Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Deelrapport gemeente Zevenaar (2009)

Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Eindrapport (2009)


44

Figuur 4.3 Bestemming bestedingen inwoners De Liemers.

Bron: Rabobank (2012).

De gemeente Doetinchem heeft in 2010 en 2014 een eigen koopstromenonderzoek laten uitvoeren59. Op basis van passantenonderzoek is onder meer de herkomst van bezoekers van de Doetinchemse binnenstad in beeld gebracht. Het onderzoek toont de regionale verzorgingsfunctie van Doetinchem, al is de functie in de periode 2010-2014 wel meer ‘lokaal’ geworden: in 2010 komt 46 procent uit de gemeente Doetinchem, in 2014 is dat aandeel opgelopen tot 55 procent. Het bezoekersaandeel van de direct omliggende gemeenten Oude IJsselstreek, Montferland, Zevenaar en Bronckhorst is ongeveer gelijk gebleven (2011: 29 procent en 2014 30 procent). Er zijn verhoudingsgewijs vooral minder bezoekers afkomstig uit de Stadsregio Arnhem-Nijmegen (herkomstaandeel is teruggelopen van 12 naar 6 procent). Vanuit Montferland (2011: 9 procent en 2014 9 procent) en Zevenaar (2011: 3 procent en 2014 2%) is het aandeel redelijk constant. Vanuit het perspectief van Arnhem laten de cijfers uit het Euregionaal Koopstromenonderzoek uit 2009 zien dat Arnhem (toen) 84 procent van de bestedingen in de niet-dagelijkse sector wist te binden. Van de 16 procent afvloeiing (internet werd niet scherp in beeld gebracht), ging een groot deel (6%) naar Duiven (Nieuwgraaf Ikea) en naar Zevenaar 3 procent (Hengelder en Meubelstraat), Overbetuwe (Elst) 3 procent en overig Nederland (3%). Wat betreft de toevloeiing in de niet dagelijkse sector komt 3 procent van de totale bestedingen in Arnhem in de niet dagelijkse sector uit Westervoort, 3 procent uit Duiven en 3 procent uit Zevenaar. Montferland en Rijnwaarden zijn elk goed voor 1 procent.

4.3 Leisure in en rond Zevenaar Het aanbod en gebruik van recreatieve en toeristische voorzieningen (leisure) in de regio is van belang voor de plannen voor een FOC in Zevenaar. Voor bezoekers van Factory Outlet Centers is een gezellig dagje uit een belangrijk bezoekmotief, ongeveer even belangrijk als de mogelijkheid om voordelig (met korting) te kunnen kopen. Vestiging van een FOC betekent dus in zekere zin concurrentie voor aanwezige leisure voorzieningen die dezelfde doelgroepen bedienen. Anderzijds betekent een FOC (en de ondersteunende overige leisure) een uitbreiding van het recreatie-toeristisch aanbod en kan daarmee 59

Goudappel Coffeng; Passantenonderzoek binnenstad Doetinchem, i.o.v. gemeente Doetinchem (2010 en 2014).


45

zorgen voor meer verblijfstoeristen, die gebruik maken van meerdere voorzieningen. Voor het functioneren van een FOC is de aanwezigheid in de regio van verblijfstoeristen een voordeel. Bezoek aan een FOC betekent ook voor deze groep een dagje uit en een FOC wordt deels ook gezien als een slecht weervoorziening60. De regionale toeristische functie bestaat nu in de ruimere regio uit enerzijds de vier winkelgebieden binnenstad Arnhem, binnenstad Nijmegen, binnenstad Doetinchem en IKEA in combinatie met het overig grootschalig aanbod op Nieuwgraaf Duiven. Daarnaast bestaat de toeristische aantrekkingskracht uit de dagfuncties in de regio van Burgers Zoo, Openluchtmusem, Park de Hoge Veluwe (inclusief musea), diverse musea, de evenementenlocatie Gelredome, de toeristische gebieden rondom de rivieren (IJssel, Rijn) en het recreatiegebied Rhederlaag (met onder andere mogelijkheden voor watersport). In De Liemers is het aanbod van attracties met minimaal 25.000 bezoekers (op jaarbasis) beperkt. Panoven voldoet hier aan. Ook trok het dancefestival Dreamfields (Rhederlaag, Lathum) in 2014 meer dan 25.000 bezoekers. In De Liemers zijn geen grote musea (minstens 10.000 bezoekers) en grote evenementen (minstens 25.000 bezoekers), buiten Dreamfields, aanwezig. Recreatief winkelen (het winkelen in de binnenstad of het winkelen voor plezier in een stadsdeelcentrum of wijkcentrum waarvoor men minimaal 2 uur van huis is) wordt in 2011 becijferd op 11 miljoen, waarvan 1,8 miljoen in de Liemers.61 In de gehele regio Arnhem-Nijmegen waren volgens de toeristisch-recreatieve monitor (2011) in totaal 1,7 miljoen overnachtingen in verblijfsaccommodaties, waarvan ruim de helft in hotels. Ruim twee derde van de overnachtingen betreft toeristische overnachtingen. In De Liemers waren in 2011 ruim 120.000 overnachtingen, 7 procent van alle overnachtingen in de regio. Volgens de Liemerse vrijetijdsmonitor is het aantal overnachtingen in de Liemers in 2011, exclusief Montferland, 154.000. In Montferland waren er 284.000 overnachtingen. Een kwart van de toeristische overnachtingen in de gehele regio komt voor rekening van buitenlanders, met name Duitsers. Voor De Liemers zijn deze gegevens niet beschikbaar. De drie hoofdredenen voor een toeristische overnachting zijn stedenbezoek, natuur en landschap en rust en ruimte. Overnachtingen vanwege bezoek aan een attractie of evenement komen minder voor. De meeste toeristen verblijven in Gelderland op de Veluwe (veel gezinnen op campings en in parken) en rond Arnhem en Nijmegen (in hotels). De Achterhoek en het Montferland trekken wat minder toeristen en ook een (gemiddeld) wat ouder publiek. Meer Duitsers? Ofschoon Duitsers de weg naar de regio weten te vinden ligt er een mogelijk een groter marktaandeel in het verschiet. Van de 3 miljoen Duitsers die Nederland jaarlijks bezoeken gaat ´maar´ 4 procent naar Gelderland (een veel groter deel rijdt er doorheen natuurlijk). Een mogelijk reden is dat het te dichtbij is, maar er kan ook sprake zijn van onbekendheid (vandaar de toeristische campagne ´das andere Holland´62 gericht op bezoek aan Oost Nederland).

4.4 FOC-plannen Er zijn in Zevenaar twee planinitiatieven voor de ontwikkeling en realisatie van een factory outlet centre, namelijk het Leisurepark Spoorallee, met als initiatiefnemende partijen Stable International Development BV, KWP en Veluwezoom Verkerk, en Integraal Toekomstplan Zevenaar, van consortium Solidiam, Van Wijnen en Gieling Consultancy. In beide plannen vormt de ontwikkeling van een factory outlet centre het kernproject. Deze paragraaf toont op beknopte wijze hoe beide initiatieven zich tot elkaar verhouden ten

60

Goudappel Coffeng; Haalbaarheids- en affectanalyse Spoorallee Zevenaar.

61

Toeristisch-recreatieve monitor Regio Arnhem-Nijmegen, 2011

62

http://www.buchen-holland.de/


46

aanzien van de belangrijkste plankenmerken en -uitgangspunten. Voor een meer uitgebreide beschrijving en toelichting op de plannen kan verwezen worden naar de uitwerkingsplannen.63 Tabel 4.2 Twee initiatieven voor een FOC in Zevenaar; kort overzicht van plankenmerken en –uitgangspunten volgens opgave initiatiefnemers. ASPECT

SPOORALLEE

BAT

Locatie

Op bedrijventerrein 7poort, dicht bij de A12, met (nieuwe) directe aansluiting

Tegen de kern Zevenaar aan, op geringe afstand van centrum Zevenaar

Gemengd64

Woongebied en gemengd-365 (o.a. gericht op verplaatsing gemeentehuis)

Plan

Leisurepark Spoorallee: FOC en diverse leisurevoorzieningen zoals horeca en vermaakfuncties

DOC BAT onderdeel van Integraal Toekomstplan Zevenaar (A12 terrein, Raadhuisplein & Verbindende As)

Ruimtebeslag

1 locatie, 20.650 m2

Meerdere locaties, oppervlak in m2 niet uit bronnen te herleiden

Omvang winkeloppervlak

12.000 m2 wvo

16.000 m2 wvo

Segment

55-65% mode, 10-15% sport, 10-15% schoenen, 5-10% home en 5% overig outlet assortiment; midden- en middenplus-segment

Hogere segment

Omvang leisure

15.000-20.000 m2

21.500 m2 bvo

Aantal parkeerplaatsen

1.100

1.200

Aantal bezoekers verwacht door initiatiefnemers

1 miljoen

2,4 miljoen

Omzet verwacht door initiatiefnemers

€ 42 miljoen (omzetclaim)

€ 56 miljoen (omzetinschatting)

Combinatiebezoek verwacht door initiatiefnemers

15% bezoekt ook ander winkelgebied

35% met centrum Zevenaar

Regionaal marktverdringingseffect verwacht door initiatiefnemers

1,5-1,8% in branches mode, luxe en sport

2%

Werkgelegenheid verwacht door initiatiefnemers

Direct 250-300 bij FOC, plus 50-100 bij andere functies (werkgelegenheidsverlies bestaande modewinkels 50-60 banen)

560 banen (plus 150 banen bij A12 terrein en 24 banen bij ontwikkeling Raadhuisplein)

Bestemming

63

Gemeente Zevenaar, Uitwerkingsplan Spoorallee (17 juni 2014), Goudappel Coffeng, Toets leisurepark Spoorallee aan eerste trede

Ladder voor duurzame verstedelijking (19 september 2014) en Consortium Toekomst Zevenaar, Integraal Toekomstplan Zevenaar; Haalbaarheids- en effectenstudie (december 2014). 64

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: (…) e. detailhandel, waaronder begrepen volumineuze detailhandel,

alsmede een supermarkt van ten hoogste 1.200 m2 bruto vloeroppervlak; f. factory outlet van ten hoogste 15.000 m2 bruto vloeroppervlak; g. horecabedrijven; h. leisure (…); bron: Bestemmingsplan Spoorallee (23 juni 2014). 65

O.a. bestemd voor wonen, beroepen aan huis en kantoren, maatschappelijke voorzieningen en voorzieningen voor cultuur en

ontspanning; bron: Bestemmingsplan BAT-Terrein (november 2012).


47

De FOC aan het Spoorallee is meer een soort ‘stand-alone’ concept waarbij wordt uitgegaan van de intrinsieke complementaire kracht van het concept, terwijl bij het BAT-initiatief de koppeling met het centrum van Zevenaar een belangrijk element is.

4.5 Verzorgingsgebied FOC Zevenaar Realisatie van een FOC in Zevenaar betekent niet louter het toevoegen van winkelen leisuremeters, maar heeft consequenties. Deels kunnen die positief geïnterpreteerd worden (synergie), deels negatief (verdringing) en het perspectief van een beoordelaar kan daarbij een rol spelen. Er zijn studies gedaan naar de haalbarheid en effecten door Goudappel Coffeng op verzoek van de ontwikkelaar van de locatie Spoorallee en door DTNP op verzoek van de Stadsregio (zie literatuurlijst). Eerst komt de haalbaarheid aan bod, daarna eventuele bestedings- en verdringingseffecten en vervolgens overige effecten en mogelijke synergie. Catchmentarea Door middel van een zogenaamde bereikbaarheidskaart wordt inzichtelijk wat de omvang is (in termen van inwonertallen) van het primaire – 30-autominuten isochroon - en secundaire verzorgingsgebied – 3060 autominuten isochroon - (zie figuur 4.4). In tabel 4.3 worden de aantallen inwoners per zone weergegeven. In deze tabel is zichtbaar dat voor een grote groep potentiele bezoekers uit Duitsland de reistijd minstens 30 minuten bedraagt, terwijl circa 1,6 miljoen potentiele Nederlandse klanten binnen het 30 autoreisminutengebied woont. Om (veel) klanten voor het FOC te trekken uit Duitsland zijn dus meer marketinginspanningen nodig dan voor klanten uit Nederland.


48

Figuur 4.4 Bereikbaarheidskaart FOC Spoorallee.

Bron: Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse leisurepark Spoorallee Zevenaar (mei 2014). NB: Bereikbaarheid na realisatie alle voorziene infrastructurele maatregelen (voorzien 2018).

Tabel 4.3 Aantal inwoners per reistijdzone.

Bron: Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse leisurepark Spoorallee Zevenaar (mei 2014). NB: Bereikbaarheid na realisatie alle voorziene infrastructurele maatregelen (voorzien 2018).


49

In aanvulling op de verzorgingsgebied-bepaling van Goudappel Coffeng heeft DTNP in haar studie op basis van de 60-autominuten isochroon de verschillende catchmentarea’s van de factory outlet centres in Nederland en Ochtrup in beeld gebracht. Figuur 4.5 Overlap catchmentarea’s FOC’s in Nederland en Duitse grensregio.

Bron: DTNP, Effecten FOC Zevenaar voor de Stadsregio (juli 2014).

Kaartbeelden en tabel kaartbeelden illustreren dat er in de catchment area van een FOC op de Spoorallee voldoende mensen wonen om –uitgaande van een aantrekkelijk en onderscheidend FOC- de benodigde omzet te kunnen binnen halen. Bij figuur 4.5 past de kanttekening dat het nadrukkelijk om reistijd gaat en niet om ‘aantrekkelijkheid’. Het is (bijvoorbeeld) aannemelijk dat er relatief meer consumenten bereid zijn om verder te reizen om DOC Roermond te bezoeken dan om Rosada te bezoeken. Een FOC in Zevenaar zal in de ogen van consumenten voldoende aantrekkelijk moeten zijn, in kwaliteit en in omvang, om voldoende bezoekers en daarmee bestedingen te halen. Zichtbaar is dat er sprake is van aanzienlijke overlap. Hierbij geldt dat een dergelijke kaart op basis van de 30-autominuten isochroon de overlap beperkter zal zijn. Voorts dient er rekening mee gehouden te worden dat de ontwikkeling van FOC’s in de Duitse grensregio’s de overlap van catchmentarea’s voor Ochtrup maar ook voor Zevenaar zal beïnvloeden. Dat geldt ook voor de toevoeging en of uitbreiding van andere FOC´s in Nederland.


50

Benodigde omzet Voor de bepaling van het effect op de aanwezige, omliggende detailhandelsstructuur hanteert Goudappel Coffeng het uitgangspunt dat de minimaal benodigde omzet per winkelmeter leidend is. Wanneer zo gerekend wordt, is de totale omzetclaim € 42 miljoen en het aandeel dat daarbij uit de regio wordt getrokken (30 autominuten) daarvan globaal een derde tot de helft (€ 14 tot 21 miljoen). Hierbij is de kanttekening te maken dat de gebruikte vloerproductiviteit (€ 3.500), in deze berekening bescheiden is zeker als er een doorgroei plaatsvindt naar een FOC met hoogwaardige(r) invulling (en de onttrekking dus mogelijk hoger zal zijn). Mogelijk is de te verwachten omzet (en daarmee ook de onttrekking uit de regio) uiteindelijk dan ook hoger.

4.6 Verrijkingseffecten van FOC Zevenaar Werkgelegenheid Een direct effect van de vestiging van een FOC is het aantal banen dat hiermee gemoeid is. In de startfase gaat het ook om banen in (bijvoorbeeld) de bouw. Meer structureel zijn er directe banen in de detailhandel (aanwezige merkenwinkels) en in de toelevering en diensten. Ten aanzien van het aantal banen in FOC’s doen kengetallen de ronde, opgegeven door ontwikkelaars, zoals 400 fte66 per 10.000 m2 winkelvloeroppervlak67. Dit is een bijzonder hoog getal. Goudappel Coffeng gebruikt in haar effectenstudie voor het FOC in Zevenaar het getal van 250 á 300 fte (bij de voorziene omvang van de FOC aan de Spoorallee) en dat ligt meer in lijn met bevindingen uit andere bronnen (onder andere het bedrijvenregister). Globaal zou dit neerkomen op 400 tot 480 banen. De indirecte werkgelegenheid kan slechts geschat worden, waarbij een multiplier van 0,28 gebruikelijk is68. Nieuwe banen in/bij een FOC betekent niet een netto toename van het aantal banen (in de regio). Een berekening is gezien de eerder geconstateerde onzekerheden slechts met een stevige slag om de arm te maken. Toevoeging van een FOC betekent een bescheiden vergroting van de totale economie in de regio. Er ontstaan nieuwe banen, maar er verdwijnen ook banen. Een deel van het banenverlies komt terecht buiten de regio, zodat per saldo een groei van de regionale economie gerealiseerd kan worden. Er is dus vooral een herverdeling van werkgelegenheid (banen). Voor de onmiddellijke regio (30 autominuten) zou dit een verlies van banen betekenen in de orde van grootte van 35 procent tot 45 procent van de nieuwe banen als gevolg van de vestiging van een FOC. Het overige banenverlies vindt plaats op grotere afstand. Synergie Bij FOC-studies spelen de (mogelijke) synergie-effecten een grote rol. Studies en ervaringen zoals opgetekend uit interviews laten zien dat er wisselwerking en synergie is, maar dat die vooraf ook overschat kan worden. Een aantal succesfactoren speelt hier een rol: de samenwerking tussen het FOC en de lokale overheid en detailhandel en leisure (´zoekt met naar win-win en gunt men elkaar wat´), de aanwezigheid van (verblijfs-)toeristen in de regio (die relatief makkelijk FOC bezoek kunnen combineren met ander bezoek), de aantrekkingskracht van het FOC op verblijfstoerisme (´nu we er toch zijn´) 69, de afstand tot het FOC, de aantrekkelijkheid van het andere bezoek en de complementariteit ervan (´biedt het wat onderscheidend anders´).

66

Fte staat voor fulltime equivalent (38-40 uur per week). Het is een rekeneenheid waarmee de personeelssterkte kan worden

uitgedrukt. Een baan heeft betrekking op ‘werkzame persoon’, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen ‘grote banen’ (12 uur of meer per week) en ‘kleine banen’ (minder dan 12 uur per week). 67

Goudappel Coffeng, Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek, 2009

68

Per sector verschilt de multiplier. Voor detailhandel is deze 0,28 en bijvoorbeeld in de horeca 0,37. Bron: BRO, meerdere rapporten,

o.a. Werkgelegenheidseffectenplannen Unibail-Rodamco Amstelveen, 2013 69

Das Beispiel Soltau, Touristische Effekte und touristische Vernetzung, Baden-Baden, 25.11.2014, Jan-F. Kobernuß


51

Wanneer deze factoren worden vertaald naar Zevenaar ontstaat het volgende beeld: samenwerking moet in de praktijk blijken maar kan veel opleveren. Ervaringen elders leren dat de dit vooraf goed moet worden vastgelegd en men ook realisme moet betrachten (´geen kabelbaantjes´). Er zijn voldoende verblijfstoeristen in de regio, qua FOC-doelgroep (20-50 jaar) vooral in de Stadsregio. Meer (toekomstig) Duits verblijfstoerisme zou positief kunnen uitwerken. Toeristen die speciaal voor het FOC komen zou men combinatiearrangementen kunnen aanbieden of wijzen op hetgeen de streek te bieden heeft (dit geldt ook voor dagbezoekers die mogelijk nog een keer terug komen). De afstand van andere bestemmingen tot de FOC varieert uiteraard maar is ook nergens onoverbrugbaar. De aantrekkelijkheid en complementariteit bepalen de afstand die men wil overbruggen. Doesburg, Nijmegen en de attracties in en rondom Arnhem en aan de Veluwezoom zijn wat dat betreft te combineren (ofschoon ze ook concurreren). Het centrum van Zevenaar zal mogelijk wat aan aantrekkelijkheid moeten winnen om ook in dit rijtje te vallen (zeker voor toeristen die hier maar een paar dagen verblijven). Dat laatste geldt mogelijk ook voor regionale consumenten. Verkeer Een belangrijk effect van de vestiging van een FOC is dat er behoefte gaat bestaan aan meer (auto)infrastructuur. De locatie Spoorallee kan goed ontsloten worden via de A12. Aangenomen mag worden dat een groot deel van de bezoekers deze route zal nemen, maar gezien het belang van het 30 autominuten gebied zal er ook substantieel verkeer zijn over andere wegen. In de studie van Goudappel Coffeng70 is uitgegaan van een totaal aantal bezoekers van 1 miljoen per jaar, met als piek de zondag, de dag waarop circa 30 procent van de bezoekers komen. Het aantal van 1 miljoen bezoekers is de opgave van de initiatiefnemers, waarbij voor het aantal geprognosticeerde bezoekers Rosada als referentie is gebruikt. De aanpassingen aan de infrastructuur ten behoeve van het FOC zijn bescheiden, wanneer de ingrepen in de infrastructuur die al gepland zijn, gerealiseerd zijn. Gezien de omvang van de bevolking in het verzorgingsgebied, zeker ook binnen 30 autominuten, is het aantal verwachte bezoekers mogelijk nog aan de lage kant ingeschat. Bij uitbreiding zouden er (zeker) meer bezoekers kunnen komen. Scenario BAT terrein De bovengenoemde aspecten spelen ook een rol bij de realisatie van de plannen voor het BAT-terrein. Met dien verstande dat het ambitieniveau hier wat hoger is en dat bij succesvolle realisering de vloerproductiviteit en de omzetclaim ook wat groter zullen zijn en de effecten dus ook. Als het lukt om ook het centrum van Zevenaar te versterken neemt de trekkracht van Zevenaar ook in andere branches toe hetgeen effecten zal hebben op de koopstromen. Verder is er meer mogelijk meer werkgelegenheid mee gemoeid en zijn de effecten op het verkeer navenant groter. In een studie van Arcadis71 ten behoeve van het BAT-initiatief wordt gerekend met 29,1 verplaatsingen per 100 m2 bvo. In het geval van 20.000 m2 bvo betekent dit gemiddeld 5.820 verplaatsingen per dag (2,1 miljoen op jaarbasis). Bij dit aantal zijn er meerdere aanpassingen nodig, zowel wanneer er geparkeerd zou gaan worden bij het BAT-terrein als wanneer er geparkeerd wordt op het terrein aan de Spoorallee.

4.7 Verdringingseffecten van FOC Zevenaar Waar komen bestedingen vandaan? Voor de effectbepaling is het realistisch om uit te gaan van de verwachte omzet in plaats van de beoogde omzet. DTNP gebruikt in haar second opinion een dergelijke redenering, zij het dat deze studie specifiek is toegespitst op de Stadsregio en dat DTNP geen rekening houdt met de mogelijke verdringingseffecten ten opzichte van andere bestedingsdoelen (bijvoorbeeld leisure). 70

Gemeente Zevenaar, Uitwerkingsplan Spoorallee, 2014

71

Arcadis, Quick scan verkeerseffecten realisatie DOC Zevenaar, 2015


52

Hoewel er brede marges gebruikt moeten worden, is er consensus over bestedingen uit het 30 autominuten gebied bij FOC’s van tussen de € 30 en € 40 per bezoeker. Bij een bezoekfrequentie die ligt in de orde van grootte van 1,5 per hoofd van de bevolking, zoals bij Batavia Stad en DOC Roermond, betekent een claim van circa € 50 per hoofd van de bevolking in het primaire (30 autominuten) gebied. Bij een lagere gemiddelde bezoekfrequentie van 0,75, zoals die verondersteld mag worden bij een kleinere FOC in de startfase, komen de bestedingen per hoofd uit op circa € 25. Voor de bepaling van de effecten is het niet nodig om deze schatting van de bestedingen om te zetten naar een totaalbedrag, maar dit komt in het geval van een FOC in Zevenaar, bij de aanname van een bezoekfrequentie van 0,75, uit op circa € 45 miljoen, meer dan de benodigde omzet en meer dan de inschatting door Goudappel Coffeng ten aanzien van de claim op de ruimte in het 30 autominuten gebied. Bestedingen en verdringing Voor het bepalen van het (bestedings-)effect op het bestaande winkellandschap is het voldoende om te rekenen met het bestedingsaandeel van huidige consumenten, dat besteed zou gaan worden in een FOC. Zoals in hoofdstuk 3 beschreven bedraagt dit aandeel 3,5 - 7 procent in de branches mode, luxe en sportartikelen, onder de aannames dat de bestedingen per hoofd in het 30 autominuten gebied € 25 € 50 bedragen en dat de totale bestedingen door consumenten aan de relevante artikelen (mode en luxe en sportartikelen) niet wijzigen. Zo’n wijziging is wel denkbaar als consumenten uitgaven aan (bijvoorbeeld) diensten en leisure zouden omzetten naar bestedingen in een FOC. Per saldo blijft dan over dat er € 25 - € 50 minder per hoofd besteed wordt in het huidige winkelapparaat en de huidige leisure. Ruimtelijke verdeling verdringing Het is waarschijnlijk dat de effecten van wegvallende bestedingen en van ander winkelen leisuregedrag niet gelijkmatig over de regio (inclusief Zevenaar) verdeeld zullen worden. In zijn algemeenheid geldt – zoals ook eerder beschreven- dat bestedingseffecten sterker gevoeld worden naar mate de afstand tot een nieuwe winkel- of leisurelocatie geringer is. Daarnaast geldt dat het aanbod van een FOC bepalend is (waar is er sprake van ‘objectieve’ concurrentie met bestaand aanbod) en dat de leisure-functie van een FOC aanzienlijk meer invloed heeft op bestaande winkelgebieden waar gezellig gewinkeld wordt (funshoppen) en veel minder op winkelgebieden waar het gaat om doelgericht aankopen. Concreet betekent dit dat de bestedingsterugloop naar verwachting het grootst zal zijn:  in de nu aanwezige winkels in mode en luxe en sportartikelen in het centrum van Zevenaar, Didam en iets mindere mate ’s Heerenberg (verder weg)  in de iets verder gelegen winkelgebieden met veel mode en luxe en sportartikelen die een toeristisch winkelprofiel hebben (voorbeeld Doetinchem, Arnhem) of die een relatief wat exclusiever modeaanbod hebben (voorbeeld Oosterbeek en Velp)  in individuele winkels in de 30 minuten zone die een sterk gelijkend assortiment voeren (zelfde merk(en) of zelfde luxe segment, voorbeeld Nike, Puma, Levi’s) Dat betekent ook dat in andere winkelgebieden, met minder mode en luxe, minder gericht op funshoppen, en verder weg, minder effecten te verwachten zijn. Om te kwantificeren met welk aandeel bestedingsverlies winkelgebieden te maken krijgen, zijn gedetailleerde, recente koopstroomgegevens nodig en deze zijn niet beschikbaar. Een ruwe benadering is het kijken naar de beschikbare meters winkelvloeroppervlak in de branches mode en luxe en sportartikelen. In het gebied onmiddellijk om Zevenaar (tot 15 autoreisminuten) is er omvangrijk winkelaanbod in mode en luxe in Arnhem en Doetinchem en in mindere mate in Zevenaar,


53

Didam, Duiven (en kleiner) in ’s Heerenberg en Westervoort. Meer dan evenredig verlies aan bestedingen zal hier terecht komen. Dit effect wordt aanzienlijk versterkt wanneer de verdeling van de winkels wordt bekeken die een aanbod hebben waarmee een FOC concurreert. Zo’n beschouwing zou nieuw onderzoek vergen, maar aannemelijk is dat buiten de al genoemde gemeenten en kernen ook exclusiever, concurrerend winkelaanbod aanwezig is in Oosterbeek en Velp en daarbuiten nauwelijks. Voor sportartikelen geldt dat deze meer verspreid worden aangeboden, maar dat economisch goed functionerende winkels in sportartikelen vrijwel uitsluitend in de hoofdwinkelgebieden zijn te vinden. Dat zou betekenen dat het bestedingsverlies dat richting FOC gaat voor het overgrote deel in een beperkt aantal winkelgebieden en gemeenten terecht komt. Een rekenvoorbeeld verduidelijkt dit. Rekenvoorbeeld Arnhem heeft, binnen relatief korte afstand van Zevenaar, duidelijk het grootste winkelaanbod in mode en luxe. Wanneer slechts Arnhem, Doetinchem, Zevenaar, Didam, Duiven, ’s-Heerenberg en Westervoort in de berekening worden betrokken, gaat het om 58 procent. Het is aannemelijk dat het winkelaanbod in het concurrerende aanbod procentueel hoger ligt. Wanneer het om 75 procent zou gaan (een theoretische aanname), is het effect niet het regionale gemiddelde van minimaal 3,5 en maximaal 7 procent, maar gaat het om 4,5 - 9 procent (* 75/58) bestedingsverlies. Bij een verdere verdieping naar specifieke winkelgebieden met relatief nog meer mode en luxe kunnen effecten op die gebieden, straten en individuele winkels groter worden. In deze benadering wordt geen rekening gehouden met verschillen in vloerproductiviteit of huidige koopstromen. Andere zaken die weerstandsverhogend werken zijn vooral de omvang van het winkelcentrum (hoe groter hoe minder kwetsbaar. omdat men middelen kan vinden om zich zelf te versterken – wat voor kleinere winkelcentra vaak niet meer opgaat).

Effecten op leegstand Het verlies aan bestedingen in bestaande winkelgebieden betekent in eerste instantie een daling van de vloerproductiviteit. Een te grote daling of een te lage resterende vloerproductiviteit zal een ondernemer ertoe kunnen brengen om te stoppen, met als gevolg leegstand. Om een dergelijk effect met enige betrouwbaarheid te kunnen voorspellen is inzicht in de huidige vloerproductiviteit nodig. Overigens kan op deze wijze niet alleen leegstand ontstaan in de winkelgebieden met veel mode en luxe, maar ook in winkelgebieden met marginaal aanbod, maar met een lage vloerproductiviteit. Minder (verwachte) bestedingen kunnen dus niet één op één omgezet worden in (verwachte) sluitingen of leegstand. Factoren die een rol spelen bij de ‘landing’ van effecten zijn branchering, omvang, organisatievorm en (kwaliteit van) ondernemerschap. Deze mix van factoren bepaalt het weerstandsvermogen en is daardoor bijvoorbeeld niet eenduidig te vertalen van verdringingseffect naar leegstand. Gezien de niet werkelijk florissante ontwikkelingen in de detailhandel sinds ongeveer 2007 (internetverkoop en vraaguitval) mag er wel van uitgegaan worden dat teruglopende bestedingen niet altijd in de nu aanwezige detailhandel gecompenseerd kan worden.

4.8 Resumé In deze paragraaf wordt hoofdstuk vier samengevat, waarbij de nadruk ligt op aspecten die het meest van belang zijn voor de eventuele vestiging van een FOC. Allereerst komt daarbij beknopt het huidig (vertrek)kader aan bod. Vervolgens worden de twee Zevenaarse planinitiatieven belicht, en daarna de mogelijke effecten van planrealisatie.


54

Positie Zevenaar in de regio De gemeente Zevenaar heeft ongeveer 200 winkels met bijna 70.000 m2 winkelvloeroppervlak. Daarvan is ruim 90 procent te vinden in de kern Zevenaar. Winkels zijn er vooral in het centrum en op de bedrijventerreinen Tatelaar en Hengelder (grootschalige detailhandel). Het centrum van Zevenaar kent een divers aanbod, waarbij de clusters dagelijks, mode en overig niet-dagelijks elk ongeveer een derde van de circa 26.000 m2 wvo voor rekening nemen. Vergeleken met andere ongeveer even grote plaatsen heeft het centrum van Zevenaar een relatief groot winkeloppervlak. Andere winkelgebieden met een groot aanbod mode & luxe zijn de binnensteden van Doetinchem, Arnhem en Nijmegen, waarbij de eerste twee op ongeveer 20-25 minuten gelegen zijn van Zevenaar. De koopkrachtbinding voor niet-dagelijkse artikelen aan de gemeente bedraagt 41 procent. De afvloeiing is vooral gericht naar Arnhem en Duiven. Het is waarschijnlijk dat de afvloeiing voor artikelen voor in en om het huis in grote mate naar IKEA-Duiven gaat en in het geval van mode en luxe naar Arnhem. Tegenover dit koopkrachtverlies staat voor het centrum van Zevenaar ook toevloeiing voor nietdagelijkse artikelen (34 procent van de totale bestedingen in het centrum). Voor wat betreft leisure-voorzieningen geldt dat het grootschalige aanbod – ook qua aantal bezoekers – met uitzondering van Rhederlaag op enige afstand van Zevenaar gelegen is. Het huidige leisure-aanbod in de (Stads)regio bestaat enerzijds uit de vier grote winkelgebieden, de binnensteden van Arnhem, Nijmegen en Doetinchem en IKEA-Duiven. Anderzijds zijn er grote attracties als Burgers Zoo, Openluchtmuseum en Park de Hoge Veluwe en toeristisch/recreatieve gebieden rondom de rivieren en Rhederlaag. FOC plannen Er zijn twee initiatieven, FOC Spoorallee en het BAT-initiatief. Een belangrijk verschil tussen beide initiatieven is dat het FOC Spoorallee buiten het centrum komt te liggen en het DOC op het BAT-terrein met het centrum verbonden is. Het plan voor FOC Spoorallee richt zich vooral op het ontwikkelen van een goed functionerend ‘leisurepark’, terwijl het BAT-initiatief in de planvorming ook nadrukkelijk de ontwikkeling van het centrum erbij betrekt (o.a. herontwikkeling Raadhuisplein). Verder ligt het ambitieniveau qua aanbod voor het BAT-initiatief hoger (hogere segment) dan bij FOC Spoorallee (midden en middenplus segment). Voor FOC Spoorallee gaan de initiatiefnemers uit van 1 miljoen bezoekers voor 12.000 m2 wvo, terwijl de initiatiefnemers voor DOC BAT 2,4 miljoen bezoekers verwachten voor 16.000 m2 wvo. Een FOC in Zevenaar zou binnen 30 autoreisminuten te bereiken zijn door ongeveer 1,9 miljoen mensen. Binnen 60 autoreisminuten wonen zelfs ruim 12,5 miljoen mensen. In een opstartfase is het primaire gebied (30 autominuten) zeer belangrijk voor het functioneren van een FOC. In een later stadium, bij goed functioneren, wordt het secundaire gebied ook belangrijk. In dit gebied is het aandeel Duitsers veel groter dan in het 30 autominutengebied. Het vereist daarmee meer inspanning om Duitse bezoekers te trekken dan Nederlandse. Dit tweede gebied (tussen 30 en 60 autominuten) overlapt overigens met de secundaire verzorgingsgebieden van bestaande FOC’s en in het geval van Batavia Stad en FOC Ochtrup zelfs substantieel met hun primaire verzorgingsgebied. Effecten van een FOC in Zevenaar Zoals reeds in hoofdstuk 3 beschreven brengen FOC’s diverse effecten te weeg, waarbij het zowel om ‘verrijkende’ als om ‘verdringende’ effecten gaat.


55

Banen Voor een FOC als beoogd aan de Spoorallee mag verwacht worden dat er 300 directe banen ontstaan en nog eens 80 indirecte banen. Invulling van de directe banen zal vooral plaatsvinden vanuit Zevenaar en de omliggende gemeenten. Indirecte werkgelegenheid (bijvoorbeeld logistiek) zal deels ook vanuit verder gelegen gemeenten ingevuld worden. Tegenover de winst aan banen staat een waarschijnlijk verlies aan banen. Het netto ‘banensaldo’ voor de regio is afhankelijk van hoeveel bestedingen er van buiten de regio in het FOC gerealiseerd worden en van de vraag of het FOC nieuwe bestedingen genereert of bestaande ‘afsnoept´ van leisure-voorzieningen (verder weg). Synergie Studies en ervaringen zoals opgetekend uit interviews laten zien dat er wisselwerking en synergie is, tussen FOC´s en winkelgebieden en andere leisure-voorzieningen, maar dat de mate sterk verschilt. Van een FOC in Zevenaar kan verwacht worden dat deze bescheiden combinatiebezoek met het centrum oplevert. Ook kan een FOC Zevenaar een positieve bijdrage leveren aan imago en naamsbekendheid van Zevenaar. Voor de regio, zowel De Liemers als de Stadsregio geldt dat er een positieve invloed kan zijn op het gebruik van verblijfsaccommodatie en dat er enig combinatiebezoek verwacht mag worden met de toeristische gebieden en attracties. Verdringing Van de FOC’s Batavia Stad en DOC Roermond is bekend is dat per hoofd van de bevolking ongeveer 1,5 bezoek wordt afgelegd vanuit het 30 autoreisminuten gebied. Voor een kleinere FOC in de startfase zoals FOC Spoorallee kan worden uitgegaan van de helft van die bezoekfrequentie. Gecombineerd met de gemiddelde besteding per bezoek en met de totale bestedingen aan mode, luxe en sportartikelen betekent dit een gemiddeld verdringingseffect van 3,5 procent in de startfase tot 7 procent bij functioneren als Batavia Stad en DOC Roermond in dit gebied rond Zevenaar. Het werkelijke verdringingseffect per kern, gemeente of winkelgebied in het verzorgingsgebied van het FOC in Zevenaar hangt voornamelijk af van een drietal factoren, namelijk waar nu de winkels in de genoemde branches substantieel aanwezig zijn, waar nu toeristisch wordt gewinkeld en waar nu de merkwinkels te vinden zijn die zich in een FOC gaan vestigen. Om te kwantificeren met welk aandeel bestedingsverlies winkelgebieden rondom Zevenaar te maken krijgen door de vestiging van een FOC, zijn eigenlijk gedetailleerde, recente koopstroomgegevens nodig. Een ruwe benadering is het kijken naar de beschikbare meters winkelvloeroppervlak in de branches mode en luxe en sportartikelen. Waarschijnlijk is dat de verdringing het grootst zal zijn in winkelgebieden die binnen het segment mode en luxe en sportartikelen een relatief groot aandeel winkels hebben die concurreren moeten met het aanbod van een FOC. Dat betekent dat niet alleen verdringing mag worden verwacht worden in winkelgebieden met veel mode en luxe zoals de binnensteden van Arnhem en Doetinchem, maar ook in gebieden met een wat exclusiever winkelaanbod, zoals Oosterbeek en Velp. Ruimtelijke gevolgen Het is waarschijnlijk dat de effecten van wegvallende bestedingen en van ander winkelen leisuregedrag niet gelijkmatig over de regio (inclusief Zevenaar) verdeeld zullen worden. In zijn algemeenheid geldt – zoals ook eerder beschreven- dat bestedingseffecten sterker gevoeld worden naar mate de afstand tot een nieuwe winkel- of leisurelocatie geringer is. Daarnaast geldt dat het aanbod van een FOC bepalend is (waar is er sprake van ‘objectieve’ concurrentie met bestaand aanbod) en dat de leisure-functie van een FOC aanzienlijk meer invloed heeft op bestaande winkelgebieden waar gezellig gewinkeld wordt (funshoppen) en veel minder op winkelgebieden waar het gaat om doelgericht aankopen.


56

Concreet betekent dit dat de bestedingsterugloop naar verwachting het grootst zal zijn:  in de nu aanwezige winkels in mode en luxe en sportartikelen in het centrum van Zevenaar, Didam en iets mindere mate ’s Heerenberg (verder weg)  in de iets verder gelegen winkelgebieden met veel mode en luxe en sportartikelen die een toeristisch winkelprofiel hebben (voorbeeld Doetinchem, Arnhem) of die een relatief wat exclusiever modeaanbod hebben (voorbeeld Oosterbeek en Velp)  in individuele winkels in de 30 minuten zone die een sterk gelijkend assortiment voeren (zelfde merk(en) of zelfde luxe segment, voorbeeld Nike, Puma, Levi’s)


57

5 HOOFDSTUK

Kansen en bedreigingen

factory outlet zevenaar  Kansen en bedreigingen

58

5. Kansen en bedreigingen 5.1 Inleiding Het in kaart brengen van de kansen en bedreigingen gebeurt vanuit verschillende perspectieven. Allereerst door te kijken naar de kansen en bedreigingen (en daarmee de haalbaarheid) van een FOC in Nederland in het licht van meer algemene trends (§ 5.1) en daarna naar de kansen en bedreigingen (en haalbaarheid) van een FOC specifiek in Zevenaar (§ 5.2). Vervolgens door – vanuit het perspectief van de effecten van daadwerkelijke vestiging van een FOC - te kijken naar de kansen en bedreigingen voor Zevenaar (§ 5.3), voor de Liemers (§ 5.4) en voor de Stadsregio/Achterhoek (§ 5.5). Voor zover mogelijk zijn de bedreigingen voor Zevenaar, de Liemers en de Stadsregio/Achterhoek voorzien van mogelijkheden deze te compenseren.

5.2 Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Nederland Vanuit de in hoofdstuk twee en drie beschreven algemene trends en dynamiek van FOC’s kan een aantal kansen en bedreigingen in kaart worden gebracht voor de vestiging van een FOC in Nederland anno 2015. Kansen voor een FOC

Bedreigingen voor een FOC



Marktruimte



Krimp



Bevolkingsconcentraties



Vergrijzing



Verblijfstoerisme (nationaal en



Groei internet (-outlets)

internationaal)



Opkomst merkenwinkels



Economische opleving



Regelgeving



Leisure en beleving



Groei (aantal) FOC´S in Nederland en



Populariteit merken



Zondagsopenstelling

Duitsland 

Afname exclusiviteit outletformule

Kansen voor een FOC Er is in Nederland – gelet op de nieuwe initiatieven en gelet op de doorgroei van de bestaande FOC’s mogelijk nog wel marktruimte voor een FOC, mits zo’n FOC strategisch ligt ten opzichte van bevolkingsconcentraties, binnenlandse toeristische gebieden en plaatsen die voor buitenlandse toeristen aantrekkelijk zijn en/of makkelijk te bereiken zijn. De economie lijkt voorzichtig aan te trekken, leisure en (merk-) beleving groeien nog en de zondag is vooralsnog een steeds aantrekkelijker detailhandelsdag die in Duitsland en België (nu) nog minder frequent voorkomt. Bedreigingen voor een FOC Aan de andere kant staan bedreigingen voor een nieuw FOC-initiatief in Nederland door afname van de bevolking in bepaalde regio’s, de vergrijzing en de concurrentie van internet(-outlets) en merkenwinkels in omliggende steden, en nieuwe FOC’s die in Nederland en Duitsland al op stapel staan. Ook de vigerende (ruimtelijke) regelgeving maakt de vestiging van een FOC niet altijd mogelijk. Ten slotte is de outletformule niet meer volledig nieuw en wordt het lastiger om onderscheidend te kunnen zijn.

5.3 Kansen en bedreigingen voor haalbaarheid FOC in Zevenaar Vanuit de in hoofdstuk drie en vier beschreven dynamiek van FOC’s en het plan in Zevenaar kan een aantal kansen en bedreigingen in kaart worden gebracht voor de vestiging van een FOC in Zevenaar op de Spoorallee.


59

Kansen voor een FOC op Spoorallee

Bedreigingen voor een FOC op Spoorallee



Ruimte beschikbaar



Demografische ontwikkeling



Ligging aan snelweg(-en) met transitverkeer



Huidige aantrekkingskracht centrum en



Locatie t.o.v. bevolkingsconcentraties in

meubelboulevards

Nederland en Duitsland



Afstand tot het centrum



Locatie t.o.v. concentraties verblijfstoerisme



Vertraging realisatie verkeersinfrastructuur



Beschikbaarheid personeel



Huidige bereikbaarheid OV



Ligging t.o.v. regionale attracties



Huidig leisureaanbod



Afstand tot andere FOC’s in Nederland



Huidige verblijfsaccommodaties



Koopzondag



Onvoldoende marketing richting Duitsland



Uitbreidingsmogelijkheden (qua ruimte)



Positie t.o.v. nieuwe Duitse FOC´s



Aansluiting op regionaal detailhandelsplan

Kansen voor een FOC in Zevenaar Er is een locatie met voldoende fysieke ruimte beschikbaar (ook voor mogelijke uitbreidingen) op een locatie die (straks) goed bereikbaar is, zowel vanuit regionaal als ‘transit’ perspectief. De locatie heeft de ‘historische bestemming’ detailhandel en ligt in de nabijheid van kleinere en grotere leisurevoorzieningen en (historische) steden. Er zijn concentraties aan verblijfstoeristen in de regio. De locatie heeft enige afstand tot de andere FOC´s in Nederland en Duitsland. Het potentiële verzorgingsgebied (‘catchment area’) van Zevenaar is in beginsel groot. De zondag is voor FOC’s doorgaans de belangrijkste omzetdag; in Zevenaar is het winkels reeds toegestaan om elke zondag open te zijn. Ten slotte lijkt het voor het FOC niet problematisch om voldoende personeel te vinden in Zevenaar (en omgeving). Bedreigingen voor een FOC in Zevenaar Vooral de oostkant van de catchment area van een FOC in Zevenaar krijgt te maken met krimp, en de catchment area vergrijst. De FOC-locatie Spoorallee ligt op enige afstand van het centrum van Zevenaar, wat de kansen en mogelijkheden voor synergie minder groot maakt. Andersom bekeken heeft het centrum van Zevenaar geen grote regionale trekkracht op bezoekers. De op Tatelaar/Hengelder (versnipperd) gevestigde grootschalige detailhandel trekt wel klanten van buiten Zevenaar maar heeft volgens de detailhandelsvisie een matige uitstraling met relatief veel leegstand en een ongunstig toekomstperspectief. Het huidige aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen en verblijfsaccommodaties is in Zevenaar niet zodanig dat beide op voorhand al een extra toestroom richting de FOC genereren. De huidige verkeersinfrastructuur richting de FOC-locatie wordt ingrijpend aangepast, maar vertraging in de realisatie kan een bedreiging zijn voor de start van het FOC. Er is nu nog geen OV verbinding. Een bedreiging komt ook van eventuele nieuwe Duitse FOC´s die aan de noordkant van het Ruhrgebied komen te liggen. Ook is het succes van het FOC afhankelijk van het slagen van de marketing bij het Duitse publiek, dat gemiddeld op grotere afstand woont dan het Nederlandse publiek en dat momenteel vooral langs Zevenaar rijdt en niet (massaal) stopt. Een FOC op de Spoorallee in Zevenaar sluit tot slot minder goed aan op het regionale detailhandelsplan (geen aangewezen locatie). Scenario BAT terrein De bovengenoemde aspecten spelen ook een rol bij een eventueel DOC op het BAT terrein. De bereikbaarheid van het DOC is met de auto bij massale toestroom kwetsbaar (OV relatief sterker). Op basis van ligging en afstand is de potentiële synergie met het centrum relatief sterker. De realisatiekans van een DOC is op de korte termijn vanwege de noodzakelijke bestemmingswijziging van het terrein relatief lager.


60

5.4 Kansen en bedreigingen van een FOC voor Zevenaar Vanuit de dynamiek van FOC’s, het plan in Zevenaar en de omstandigheden in Zevenaar kan een aantal kansen en bedreigingen in kaart worden gebracht voor Zevenaar bij de vestiging van een FOC in Zevenaar. Kansen bij vestiging FOC op Spoorallee

Bedreigingen bij vestiging FOC op Spoorallee



Werkgelegenheid (bouw en exploitatie)



Bekendheid Zevenaar



Grondverkoop



Gebiedsontwikkeling



Combinatiebezoek met centrum



Verkeersafwikkeling op piekdagen

Zevenaar



Duurzaamheid

Combinatiebezoek met bestaande leisure



Leegstand FOC indien niet rendabel

Zevenaar



Frustratie bij regionale afstemming



Vliegwiel voor ontwikkeling centrum



Verdringingseffecten leisure Zevenaar



Toevoeging leisure in Zevenaar



Toevoeging verblijfsaccommodatie in





Lokaal (ruimtelijk) overaanbod in de branches mode en sport



Verdringingseffecten detailhandel centrum Zevenaar (mode en luxe, sport)

Zevenaar 

Minder afvloeiing mode en luxe

Kansen voor Zevenaar Zevenaar zal bij de vestiging van een FOC profiteren van het werkgelegenheidseffect, incidenteel bij de bouw en structureel bij de exploitatie72. Een FOC in Zevenaar zal Zevenaar als gemeente op de kaart zetten, niet alleen binnen de (eu-)regionale catchment area, ook daarbuiten zal het Zevenaar bekendheid opleveren. Dit biedt aanknopingspunten voor verbreding en vervlechting met andere toeristischrecreatieve en economische (voorzieningen-)clusters. Zevenaar verbetert de grondexploitatie bij de komst van het FOC en het bedrijventerrein 7poort wordt doorontwikkeld. Er ontstaan (enige) mogelijkheden voor combinatiebezoek met het centrum en met de wat grootschaliger leisure (Panoven, eventueel Dreamfields). De realisatie van een FOC buiten het centrum kan een vliegwieleffect hebben voor het centrum. Los van eventuele investeringen van de gemeente kunnen bijvoorbeeld ook pandeigenaren, beleggers, winkeliers met hernieuwde kracht zich gaan inzetten voor het centrum om daarmee zoveel mogelijk spin-off te genereren / negatieve effecten te verkleinen. Een dergelijke inzet kan bijdragen aan de versterking van het centrum (en samen met het FOC leiden tot minder afvloeiing naar buiten). Hetzelfde geldt voor de reeds aanwezige leisure- en verblijfsvoorzieningen in Zevenaar. Zevenaar zelf krijgt een toevoeging van nieuwe leisure en verblijfsaccommodatie en wint daarmee aan aantrekkingskracht. Bedreigingen voor Zevenaar Zevenaar krijgt met het FOC een lokaal (ruimtelijk) overaanbod aan detailhandelsmeters in de branches mode en sport. Dat is een bedreiging voor de in het centrum van Zevenaar gevestigde winkels in die branche, niet alleen qua functioneren (en eventueel leegstand), maar ook qua werkgelegenheid. De toestroom van bezoekers op piekdagen kan problematisch worden als er te weinig verkeersaanpassingen komen. Aantasting van de duurzaamheid is een mogelijke bedreiging voor Zevenaar.

72

Plus eventuele opleidingsmogelijkheden in een specifiek branche (zie http://www.fashionunited.nl/Nieuws/Columns/Hbo-

opleiding_van_start_op_Batavia_Stad_Academy_2010042730107/).


61

Mocht het FOC het niet redden dan ontstaat op de Spoorallee vanuit het perspectief van ruimtelijke ordening een onwenselijk situatie. De regionale afstemming tussen gemeenten op het gebied van detailhandel zal mogelijk worden ‘gefrustreerd’ door de komst van een FOC. Ten slotte is het denkbaar dat de leisure in Zevenaar last krijgt van het leisureaanbod van het FOC zelf en het daar te realiseren ondersteunende leisure-aanbod. Scenario BAT terrein De bovengenoemde aspecten spelen ook een rol bij een eventueel DOC op het BAT terrein. Er is dan geen sprake van grondverkoop, wel van meer (verwachte) werkgelegenheid. De kansen op combinatiebezoek met het centrum nemen gelet op de ligging en de plannen met het Raadhuisplein- toe. Het benutten van deze laatste potentie hangt wel samen met de invulling. Bij een grote complementariteit, is de benuttingsmogelijkheid ook groter, maar bij weinig of geen complementariteit zijn de potentiële verdringingseffecten van de DOC lokaal relatief groter. De kans dat het FOC niet van de grond komt, is gelet op de aanvangsomvang mogelijk iets groter.

Compenseren van bedreigingen voor Zevenaar De bedreigingen voor Zevenaar waar compensatie in beeld kan komen, betreffen de verdringingseffecten voor het centrum, de verkeersafwikkeling, de duurzaamheid en de regionale afstemming. Compensatie zou betekenen mee betalen (aan verkeersmaatregelen), mee investeren (in het centrum en aan de promotie daarvan en van de leisure), kiezen voor onderscheidende leisure en zorgen dat de ontwikkeling van een FOC geen schade aanbrengt aan de duurzaamheid. Het ligt voor de hand dat de ontwikkelende partij en de exploitant samen met gemeente Zevenaar hier de eerst aangesproken partners in zijn. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming kan gedacht worden aan meer betrokkenheid van buurgemeenten en regio’s en daarbij samen afwegingen maken.

5.5 Kansen en bedreigingen Liemers Vanuit de dynamiek van FOC’s, het plan in Zevenaar en de omstandigheden in de Liemers kan een aantal kansen en bedreigingen in kaart worden gebracht van de vestiging van een FOC in Zevenaar op de Spoorallee. Kansen bij vestiging FOC op Spoorallee









Bekendheid de Liemers



Combinatiebezoek met Nieuwgraaf Duiven



Combinatiebezoek met bestaande leisure

Regionaal (ruimtelijk) overaanbod in de branches mode en sport



Verdringingseffecten detailhandel omliggende centra (mode, luxe en sport in Didam en

Liemers

‘s-Heerenberg)



Behoefte aan verblijfsaccommodatie



Verdringingseffecten leisure de Liemers



Toevoeging verblijfsaccommodaties in de




Liemers 

Toevoeging leisure in de Liemers



Minder afvloeiing buiten de Liemers

Kansen voor de Liemers De Liemers zal bij de vestiging van een FOC in Zevenaar ook deels profiteren van de werkgelegenheidsgroei. Incidenteel bij de bouw en structureel bij de exploitatie. Een FOC in Zevenaar zal ook de Liemers (meer) op de kaart zetten, zeker als daar actief op wordt ingezet. Er ontstaan mogelijkheden voor combinatiebezoek met de wat grootschaliger detailhandel (bijvoorbeeld Nieuwgraaf) en leisure (bijvoorbeeld Doesburg).


62

Naast de toevoeging van verblijfsaccommodatie kan er ook extra vraag komen bij bestaande verblijfsaccommodatie (bijvoorbeeld in gemeente Montferland en Arnhem). De Liemers wordt mogelijk aantrekkelijker voor verblijfstoeristen en dagjesmensen door de toevoeging van FOC en aanverwante leisure. De afvloeiing van mode, luxe en sport naar buiten de Liemers zal mogelijk afnemen. Bedreigingen voor de Liemers Ook de Liemers krijgt met het FOC een regionaal (ruimtelijk) overaanbod aan detailhandelsmeters in de branches mode en sport. Ofschoon die nieuwe meters over een groter gebied worden verspreid, is er toch bedreiging voor de centra van nabijgelegen kernen waar deze branches zijn vertegenwoordigd, zeker wanneer er geen sprake is van complementair aanbod. Ook de bestaande leisure in de Liemers kan last krijgen van verdringing. De regionale afstemming tussen de Liemers en andere regio’s wordt mogelijk gefrustreerd bij de komst van een FOC. Scenario BAT terrein De bovengenoemde aspecten spelen ook een rol bij een eventueel DOC op het BAT terrein. Er is dan mogelijk iets meer regionale werkgelegenheid, maar door de omvang en de potentiele versterking van het centrum van Zevenaar ook meer kans op verdringing bij buurgemeenten.

Compenseren van bedreigingen voor de Liemers De bedreigingen voor de Liemers waar compensatie in beeld kan komen, betreffen de verdringingseffecten voor de omliggende centra, leisure en de regionale afstemming. Compensatie zou betekenen mee investeren in de promotie van de Liemerse centra en de Liemerse leisure (bijvoorbeeld het aanbieden van combinatie-arrangementen) en kiezen voor onderscheidende leisure vanuit het perspectief van de Liemers. Het ligt voor de hand dat de ontwikkelende partij en de exploitant en de gemeente Zevenaar hierin de eerst aangesproken partners zijn. Bij compensatie van de bedreiging van regionale afstemming (onder andere over detailhandel) kan opnieuw gedacht worden aan meer betrokkenheid van de andere Liemers gemeenten (Doesburg, Duiven, Montferland en Rijnwaarden) bij het plan en/of aan samen afwegingen maken.

5.6 Kansen en bedreigingen Stadsregio/Achterhoek Vanuit de dynamiek van FOC’s, het plan in Zevenaar en de omstandigheden in de Stadsregio/Achterhoek kan een aantal kansen en bedreigingen in kaart worden gebracht van de vestiging van een FOC in Zevenaar. Kansen bij vestiging FOC op Spoorallee









Bekendheid regio



Combinatiebezoek met leisure



Behoefte aan verblijfsaccommodatie

Doetinchem 2. Arnhem/Velp/Oosterbeek 3.



Toevoeging leisure in de regio

Stadsregio beneden de rivier(-en)

Regionaal (ruimtelijk) overaanbod in de branches mode en sport





Verdringingseffecten detailhandel centra 1.

Verdringingseffecten leisure Stadsregio/Achterhoek





63

Kansen voor de Stadsregio/Achterhoek De kansen voor de werkgelegenheid voor de Stadsregio/Achterhoek zijn kleiner dan die voor Zevenaar en de Liemers omdat het bij het FOC grotendeels gaat om parttime werkgelegenheid en ‘bijbanen’ waarvoor men doorgaans minder ver reist. Het FOC zou de bekendheid van de regio en het leisureaanbod ten goede kunnen komen, waarbij het aannemelijk is dat vooral de bij het toeristisch publiek bekende grote steden hiervan kunnen profiteren bijvoorbeeld wat betreft korte vakanties. Datzelfde geldt voor de grote attracties en grote binnensteden die zich vooral in de Stadsregio bevinden, ofschoon deze ook weer (enigszins) concurreren met het FOC. Toestroom naar het FOC kan leiden tot meer bezetting van de huidige verblijfsaccommodaties die in de Stadsregio/Achterhoek voorhanden zijn. Bedreigingen voor de Stadsregio/Achterhoek Er ontstaat mogelijk een (ruimtelijk) regionaal overaanbod aan mode en sport, met de kanttekening dat de regio groter is en de meters dus verspreid worden en anderzijds dat er ook elders in de regio meters worden toegevoegd (bijvoorbeeld wanneer de Decathlon in Arnhem wordt gerealiseerd). Eventuele verdringingseffecten zijn enerzijds dunner (afstand is groter) en anderzijds scherper (vergelijkbaar winkelmotief of vergelijkbaar aanbod van merken aanbod). Voor het nabijgelegen Doetinchem (dat niet meer groeit en daardoor wat kwetsbaarder is), zal gelden dat er mogelijk minder inwoners van de buurgemeenten kiezen voor een ‘dagje Doetinchem’. Andere koopcentra in de Achterhoek zoals Winterswijk hebben hier minder last van omdat ze ook afhankelijk zijn van koopstromen vanuit de gemeenten tussen Doetinchem en de IJssel. Voor Velp, Oosterbeek, Arnhem (Centrum en in mindere mate Kronenburg) ligt het ‘gevaar’ meer in extra vergelijkbaar (of nog luxer) aanbod. Beneden de rivier(en) zullen de effecten vanwege de afstand en het aanbod in de kleinere kernen waarschijnlijk dunner zijn, ofschoon het op termijn doortrekken van de A15 dit deel van de Stadsregio en met name ook Nijmegen wel een stuk dichterbij brengt. De verdringingseffecten in de leisure zijn zoals gezegd moeilijker in te schatten. Gefrustreerde regionale afstemming is een laatste reële bedreiging. Scenario BAT terrein De bovengenoemde aspecten spelen ook een rol bij een eventueel DOC op het BAT terrein. Er is dan mogelijk iets meer regionale werkgelegenheid, maar door de omvang en de potentiele versterking van het Centrum van Zevenaar ook meer kans op verdringing mocht het niet lukken om hoogwaardig aanbod te bieden. Bij regulier aanbod heeft de Achterhoek meer kans op verdringing dan de (verder weg gelegen delen van de) Stadsregio.

Compensatie voor de Stadsregio/Achterhoek Op het niveau van de Stadsregio/Achterhoek is compensatie denkbaar in een vorm van promotie in het FOC voor de regio en de attracties (inclusief de winkelgebieden). Daarnaast zou er voor gemeenten, regio’s en provincie een taak kunnen liggen om bestaande initiatieven om de detailhandel in regionale centra te verstevigen (‘aanvalsplannen) alsmede regionale afstemming te faciliteren.


64

1 BIJLAGE

Geraadpleegde bronnen

factory outlet zevenaar  Bijlage: geraadpleegde bronnen

65

Bijlage 1.

Geraadpleegde bronnen

 ABN-AMRO, Retaillocaties in 2020; de nieuwe winkelkaart van Nederland’ (2013).  Acocella D., Evaluation zur Wirkung der Designer Outlets Wolfsburg (oktober 2010).  Alliance Leisure, Leisure Handbook – 2014 edition; http://www.leisurehandbook.com/2014/ (2014)  Arcadis, Quickscan verkeerseffecten realisatie DOC Zevenaar (januari 2015).  BRO; DPO Detailhandelsontwikkeling centrum Zevenaar (2011).  BRO; Effectenanalyse Factory Outlet Center Bleizo, i.o.v. Foruminvest en Stable International (2011).  BRO; Regionaal Programma Detailhandel 2013; Stadsregio Arnhem Nijmegen (2013).  Consortium Toekomst Zevenaar, Integraal Toekomstplan Zevenaar; Haalbaarheids- en effectenstudie (december 2014).  DTNP; Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid Stadsregio Arnhem-Nijmegen (2012).  DTNP; Agenda voor de toekomst voor detailhandelsbeleid Stadsregio Arnhem-Nijmegen (maart 2012).  DTNP; Detailhandelsvisie Zevenaar (2012).  DTNP; Dynamiek door beleid (2011).  DTNP; Effecten FOC Bleizo op Stadshart Zoetermeer, i.o.v. VP Stadshart Zoetermeer (april 2011).  DTNP; Effecten FOC Zevenaar voor de Stadsregio, Second opinion ‘Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Spoorallee Zevenaar’ (juli 2014).  DTNP; Factory Outlet Centre Oost-Groningen, Haalbaarheid en effecten (februari 2013).  DTNP; QuickScan detailhandel hoofdkernen regio Achterhoek (2014).  DTNP; Ruimtelijke effecten grote sportwinkels Provincie Zuid-Holland (oktober 2014).  DTNP; Werken aan vitale centrumgebieden Provincie Gelderland (2014).  Ecorys; Effectenstudie Factory Outlet Center Bleizo, i.o.v. Gemeente Lansingerland en winkeliersverenigingen Lansingerland (mei 2011).  Ecorys; FOC Zuidbroek, Second opinion op bestaande onderzoeken (November 2011).  Ecostra; Factory Outlet Center in Europa, Marktübersicht aller in Betrieb und in Planung befindlicher Outlet Center in den Ländern Europas (september 2011).  Ecostra; Factory Outlet Centre Performance Report Europe 2014 (november 2014).  Gemeente Zevenaar, Uitwerkingsplan Spoorallee (juni 2014).  Gemeente Zevenaar; Verslag informatiebijeenkomst Ontwerp Uitwerkingsplan Spoorallee (juni 2014).  Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH; Factory Outlet Center in Deutschland und Österreich (september 2014).  Goudappel Coffeng; Effectanalyse uitbreiding Rosada, i.o.v. CBRE Global Investors (augustus 2012).  Goudappel Coffeng; Monitoren effecten FOV, 4- en 5-meting (2008 en 2012).  Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Deelrapport gemeente Zevenaar (2009).  Goudappel Coffeng; Euregionaal koopstromenonderzoek 2009 Stadsregio Arnhem Nijmegen, Eindrapport (2009).  Goudappel Coffeng; Haalbaarheids- en effectanalyse FOC Zuidbroek, i.o.v. gemeente Menterwolde (juli 2009).  Goudappel Coffeng; Haalbaarheids- en effectanalyse leisurepark Spoorallee Zevenaar, i.o.v. Stable International Development BV en KWP (mei 2014).  Goudappel Coffeng; Passantenonderzoek binnenstad Doetinchem, i.o.v. gemeente Doetinchem (2010 en 2014).  Goudappel Coffeng, Toets leisurepark Spoorallee aan de eerste trede Ladder voor duurzame verstedelijking (september 2014).  GS1 Germany und KPMG, Einkaufen und leben in die Zukunft – Lasst uns den Kunden fragen (september 2014).


66

 HBD/DHV Bijzondere winkelcentrumconcepten- de betekenis voor de winkelplanning in Nederland., D. Jannette Walen (2004).  I&O Research; Factory Outlet Centres in Nederland, Position Paper, i.o.v. Hoofdbedrijfschap Detailhandel (1999).  I&O Research, Koopstromenonderzoek provincie Utrecht 2014/2015, i.o.v. Provincie Utrecht (2015).  I&O Research; Inventarisatie effecten FOC Bleizo, Studie naar de te verwachten effecten van Factory Outlet Center Bleizo en autonome ontwikkelingen op de ruimtelijke kwaliteit van winkelgebieden in de regio, i.o.v. Provincie Zuid-Holland (april 2012).  I&O Research; Randstad Koopstromenonderzoek 2011 (2011).  ING Bank, Winkelgebied 2025; Breken met het verleden (2014).  Intersport Luising; Brief Zienswijze tegen Uitwerkingsplan Spoorallee (augustus 2014).  Kobernuß, J.-F.; Das Beispiel Soltau, Touristische Effekte und touristische Vernetzun, Baden-Baden (november 2014).  KPMG, Trends im Handel 2020 (2012).  LAgroep, De zin en onzin van leisure. Tien 'misverstanden' ontzenuwd (2005) http://www.lagroup.nl/indemedia/51/.  Locatus, Winkelleegstand 2013; De kale feiten over leegstand in Nederland (2013).  Planbureau voor de Leefomgeving; Winkelen in megaland (2005).  Platform 31, Winkelgebied van de toekomst; Bouwstenen voor publiek-private samenwerking (2014).  Rabobank, 50+ winkelideeën; Verder in detailhandel (2009).  Rabobank Cijfer en Trends, Detailhandel in wonen (januari 2015).  Rabobank, Wonen, werken en winkelen in de Liemers; naar een sterke en toekomstbestendige woonen werkregio (april 2012).  Real Estate Publishers; Retail Space Europe 2015 (2014).  Robertson, J. & J. Fennell, The economic effects of regional shopping centres; in Journal of Retail & Leisure Property VOL.6 NO.2 PP 149–170 (2007).  Royal Haskoning, Economische Effecten DOC fase 4; Een verkenning van te verwachten effecten op de bestaande detailhandel (april 2013).  SCN, Outletcentra: waarom iets verbieden wat een succes is? (2014).  Stable International, Visitor profile Rosada (2010).  Thuiswinkel.org; Thuiswinkel Markt Monitor (TTM).  ZKA Consultants & Planners; Toeristisch-recreatieve monitor Regio Arnhem Nijmegen 2011, i.o.v. RBT Arnhem Nijmegen (2012). Overige gebruikte & genoemde bronnen:  ABN AMRO (http://www.abnamro.com/nl/newsroom/nieuws/technologische-vernieuwing-belangrijkvoor-groei-leisure-sector.html)  CBS (http://statline.cbs.nl/Statweb/)  Gemeente Zevenaar (www.zevenaar.nl); Veelgestelde vragen Spoorallee  http://fr.slideshare.net/Magdus2014/magdus-2014-caroline-lamy-introduction  http://www.1limburg.nl/concurrentie-designer-outlet-roermond-groeit?context=default  http://m.rp-online.de/nrw/panorama/outlets-bald-zwei-designer-outlets-im-bergischen-land-aid1.4742966?mobile=1  http://www.fspretail.com/en/demo/interactive-outlet-centre-map/  http://www1.wdr.de/studio/muenster/themadestages/foc-ochtrup-einzelhandel-city-outlet100.html  https://www.landesdatenbank.nrw.de/  http://www.buchen-holland.de/


67

 http://www.fashionunited.nl/Nieuws/Leads/Koopjesparadijs_bij_Halfweg_moet_Hollands_dorp_lijken_ 2014111445406  ING Bank (www.ing.nl/zakelijk/kennis-over-de-economie/uw-sector/leisure/trends-en-ontwikkelingenleisure.html)  Nationale Bereikbaarheidskaart (www.bereikbaarheidskaart.nl), huidige situatie, buiten de spits  NOS (http://nos.nl/artikel/2010043-duitsers-willen-meer-koopzondagen.html)  Ruimtelijke plannen (www.ruimtelijkeplannen.nl); Bataviakwartier, 2014.  Ruimtelijk plannen (www.ruimtelijkeplannen.nl); Ruimtelijke onderbouwing / Factory Outlet Center Rosada, fase 2, 2014  Statistisch Zakboek Provincie Gelderland (http://www.gelderland.databank.nl/)  WDR Radiobericht; Fluch oder Segen für Ochtrup?: Factory Outlet Center zieht nach zwei Jahren Bilanz (augustus 2014)


68

2 BIJLAGE

Lijst met geïnterviewden

factory outlet zevenaar  Bijlage: lijst met geïnterviewden

69

Bijlage 2.

Lijst met geïnterviewden (alfabetisch)

 Detailhandel Nederland: mevr. J. Schuilenburg  FOC Ochtrup: dhr. A. Wienker en dhr. T. Dankbar  Gemeente Roosendaal: dhr. R. van Gastel  Gemeente Doetinchem: dhr. B. Teunissen  Gemeente Roermond: mevr. M. Evers  Gemeente Lelystad: dhr. J. Pet  Gieling Consultancy: dhr. T. Gieling en mevr. E. Fraters  Inretail: mevr. S. van der Linden en dhr. G. Sluiskes  Lindus: dhr. H. Dekker  MKB Nederland: dhr. H. Bakker  RBTKAN: dhr. J. de Mol  Solidiam B.V.: dhr. R. Egger  Stable: dhr. K. Woltering  Stable: dhr. G. Boomsma  VNO-NCW: dhr. P. de Boer

factory outlet zevenaar  Bijlage: lijst met geïnterviewden

70

3 BIJLAGE

Vragenlijst peiling outletbezoek

factory outlet zevenaar  Bijlage: vragenlijst peiling outletbezoek

71

Bijlage 3.

Vragenlijst peiling outlet bezoek

Graag willen wij u enkele vragen stellen over het bezoeken van zogenaamde Factory Outlet Centres. Een Factory Outlet Centre (FOC) is een concentratie van winkels waar fabrikanten partijen merkkleding (en in mindere mate sportartikelen, schoenen of sieraden) tegen (hoge) korting verkopen aan consumenten. In Nederland zijn er drie: in Roermond (Designer Outlet), bij Roosendaal (Rosada) en bij Lelystad (Batavia Stad). Ook in België (bijv. in Maasmechelen) en Duitsland (bijv. in Ochtrup) zijn er Factory Outlet Centres.

4 Heeft u in 2014 een Factory Outlet Centre bezocht? (m.a.m)  Ja, Designer Outlet Roermond  Ja, Rosada in Roosendaal  Ja, Batavia Stad bij Lelystad  Ja, FOC Ochtrup (D)  Ja, Maasmechelen Village (B)  Ja, een ander Factory Outlet Centre, namelijk: ……… (invullen)  Nee  vraag 12 5 Hoe vaak heeft u de Factory Outlet Centre(s) in 2014 bezocht? < alleen FOC’s weergeven die bij vraag 1 genoemd zijn > 1 2 3 4 5 6 7 Designer Outlet Roermond Rosada Roosendaal Batavia Stad Lelystad FOC Ochtrup (D) Maasmechelen Village (B). Anders, nl.

8

9

10

11

12

> 12 keer

Weet niet

6 (Als 1 meerdere FOC´s) Welk Factory Outlet Centre heeft u het laatst bezocht?

7 A Was het uw laatste bezoek aan vooraf gepland?  Ja  Nee B Bent voor dit bezoek vertrokken van uw woonadres of van een vakantieadres?

 Woonadres  Vakantie-adres


72

C Heeft u uw bezoek aan het Factory Outlet Centre combineert met een bezoek aan een andere toeristischrecreatieve voorziening/bezienswaardigheid in de omgeving?

 Ja, namelijk  Nee 8 A En heeft u uw laatste bezoek ook gecombineerd met een bezoek aan het centrum van ?  Ja, en ik heb daar ook aankopen gedaan  vraag 5b  Ja, maar ik heb daar geen aankopen gedaan  vraag 6 B Wat voor aankopen heeft u toen in het centrum van gedaan?

 mode-artikelen (kleding , schoenen, etc.)  sportartikelen  levensmiddelen  anders, namelijk  weet niet (meer) 9 Wat waren de redenen voor uw laatste bezoek aan ? (mam)  de korting/voordelig winkelen  gezellig dagje uit  ruime winkelaanbod/veel verschillende winkels  kwaliteit aanbod/artikelen  ruime aanbod van/veel verschillende bekende merken  goede bereikbaarheid  de voorzieningen bij het outlet (bijv. horeca)  anders, namelijk  weet niet 10

Met hoeveel personen (inclusief uzelf) bezocht u de laatste keer ?

11

(als 7>1) Hoeveel daarvan waren kinderen (tot 18? jaar)?  vraag 10

12

(als 7=1) Hoeveel heeft u zelf bij uw laatste bezoek in (bij benaderingongeveer) uitgegeven in

 Winkels: … vraag 11  Horeca: …. vraag 11  Weet niet 13

Hoeveel heeft u samen met uw gezelschap bij uw laatste bezoek in (ongeveer) uitgegeven in:

 Winkels: …  Horeca: …  Weet niet 14

Hoe lang duurde uw bezoek aan de Factory Outlet ongeveer?

 … uur (graag op het half uur nauwkeurig)  weet niet


73

15

Wat is de reden dat u geen Factory Outlet Centre heeft bezocht in 2014? (mam)

 Ken geen Factory Outlet Centre / niet bekend mee  Geen behoefte aan  De kwaliteit van de artikelen is daar te laag  De winkels zijn daar te duur  Koop dat aanbod liever in een (binnen-)stad  Te ver weg van mijn woonplaats  Koop dat aanbod liever online  Anders, namelijk ………….  Weet niet


74

FEITENONDERZOEK FACTORY OUTLET ZEVENAAR

Recommend Documents