Een leegstandsverordening voor Breda?

Een leegstandsverordening voor Breda?

1

2

1.  INLEIDING ................................................................................................................................................ 4  2.  LEEGSTANDBELEID ................................................................................................................................... 4  2.1  2.2  2.3  2.4 

LEEGSTAND IN BREDA ...................................................................................................................................... 4  HUIDIG INSTRUMENTARIUM BREDA LEEGSTANDSBELEID .......................................................................................... 5  RELEVANTE BELEIDSONTWIKKELINGEN ................................................................................................................. 5  WET KRAKEN EN LEEGSTAND ............................................................................................................................. 6 

3  LEEGSTANDSVERORDENING ................................................................................................................................. 6  3.1  CONTOUREN LEEGSTANDSVERORDENING ............................................................................................................. 7  3.2  OVERWEGINGEN LEEGSTANDSVERORDENING BREDA .............................................................................................. 7  3.3  ALTERNATIEVE MOGELIJKHEDEN ......................................................................................................................... 8  4  CONCLUSIES EN ADVIES ...................................................................................................................................... 9  4.1  CONCLUSIES ................................................................................................................................................... 9  4.2   ADVIES ........................................................................................................................................................ 10  BIJLAGE 1  

WERKZAAMHEDEN LEEGSTANDSVERORDENING ...................................................................... 11 

3

1.

Inleiding

Op 1 oktober 2010 is de wet Kraken en leegstand in werking getreden. Het doel van de wet is om enerzijds kraken te verbieden en anderzijds structurele leegstand van gebouwen niet zijnde woningen terug te dringen en tegemoet te komen aan de dringende woonvraag van bepaalde doelgroepen. De leegstand van gebouwen niet zijnde woonruimten speelt zich vooral af op de kantorenmarkt. De overheid geeft met deze nieuwe wet aan dat het eigendomsrecht van pandeigenaren moet worden gerespecteerd, maar ook dat een overschot aan leegstaande panden, mede maatschappelijk gezien, niet gewenst is. Het verbod op kraken is vastgelegd in het Civielrecht en het Strafrecht,de aanpak van structurele leegstand in de Leegstandswet. De wet richt zich alleen op leegstand van gebouwen niet zijnde woningen, omdat er tot op heden geen wettelijk middel bestond om deze panden te beschermen tegen kraken. De aanpak van leegstaande woningen was al geregeld in de Huisvestingwet en Leegstandwet. In Nederland, waaronder Breda, heeft een aantal doelgroepen een steeds dringendere vraag naar woonruimte. In Breda zijn dit met name studenten en (her)starters. De wet Kraken en leegstand biedt gemeenten middels een leegstandsverordening de mogelijkheid om langdurig leegstaande panden te vorderen en deze te transformeren naar (tijdelijke) woonruimten. Om deze reden heeft Wethouder Wonen van de Gemeente Breda gevraagd de mogelijkheden te onderzoeken van de leegstandsverordening en het geschikt van kantoorpanden naar (tijdelijke) woonruimten.

2.

Leegstandbeleid

2.1

Leegstand in Breda

De wet Kraken en leegstand heeft alleen betrekking op leegstand van gebouwen niet zijnde woonruimten 1 , met een focus op kantorenleegstand omdat deze de meeste problematiek kent. Deze notitie gaat echter ook in op leegstand onder woningen en het beleid dat Breda hierop voert. Leegstand dient dus onderscheiden te worden in leegstand van woningen en gebouwen niet zijnde woningen. Daarnaast wordt leegstand onderverdeeld in kortdurende (frictie-) en langdurende (structurele) leegstand. Frictieleegstand is leegstand die nodig is om de woning- of bedrijvenmarkt goed te kunnen laten functioneren. Langdurige leegstand is landelijk niet eenduidig gedefinieerd. Breda beschrijft langdurende leegstand als leegstand die twee jaar of langer duurt en negatieve financiële gevolgen kan hebben voor pandeigenaren. 2.1.1 Woningen De woningvoorraad in Breda omvat in 2010 76.292 woningen, 3,2% (2.424 woningen) hiervan staat leeg, 2% (1.515) kan worden getypeerd als frictieleegstand. De frictieleegstand wordt gevormd door woningen die tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing. 1,2% (909)staat om andere redenen leeg. 2.1.2 Gebouwen niet zijnde woonruimten De kantorenleegstand van 15,6% (105.752 m2) ligt boven het landelijk gemiddelde. Een deel daarvan, circa 5%, is frictieleegstand. Het percentage structurele leegstand bedraagt 6,7%. De conceptKantorenvisie Breda definieert structurele leegstand als leegstand die, ondanks actief aanbieden van de kantoorruimte op de markt, twee jaar of langer leegstaat. Verwacht wordt dat deze leegstand niet verdwijnt bij het aantrekken van de markt.

1

 De categorie niet-woonruimten bestaat in Breda uit ‘opslag-, magazijn-, productie- en showroomruimten’, ‘horecaruimten’, ‘detailhandelruimten’ en ‘kantoren’.  4

De leegstand in Breda is voor 87% (92.023 m2) versnipperd over meerdere panden. 13 kantoorpanden (13.729 m2 vvo) in Breda staan geheel leeg. Bij twee panden (2.464 m2) gaat het om structurele leegstand. De betreffende panden zijn Raadhuistraat 6 (voormalig raadhuis Ginneken) en hoek Tramsingel-Smederijstraat 1 t/m 7 (kantoorgebouw), beiden in Breda. De leegstand onder opslag-, magazijn-, productie- en showroomruimten (12,1%), horecaruimten (4,3%), detailhandelruimten (5,9%) wordt niet als problematisch gezien. De verwachting en ervaring is dat deze ruimten opnieuw worden gevuld zodra de economie aantrekt.

2.2

Huidig instrumentarium Breda leegstandsbeleid

2.2.1 Leegstandsvergunningen Conform de Leegstandswet art. 15 kunnen pandeigenaren die hun woning niet regulier kunnen verhuren een vergunning aanvragen voor tijdelijke verhuur. De maatregel was gericht op woningen die gesloopt of gerenoveerd zouden worden. Sinds mei 2009 kunnen ook particulieren die vanwege de crisis hun te woning niet verkocht krijgen, gebruik maken van deze mogelijkheid. Circa 95 hiervan hebben inmiddels ook gedaan. De Gemeente Breda maakt sinds 2006 gebruik van de Leegstandswet artikel 15. Aanleiding waren de grote herstructureringsopgaven van de wijken Noordoost en Heuvel. 2.2.2 Huisvestingswet Een ander instrument is te vinden in de Huisvestingswet. Gemeenten kunnen op grond van de Huisvestingswet artikel 8 een meldingsplicht voor leegstand invoeren, op basis waarvan zij woningen kunnen vorderen voor mensen met een dringende woonvraag. Achterliggende gedachte is een evenwichtige en rechtvaardige woonruimteverdeling. Breda maakt geen gebruik van deze mogelijkheid, omdat dit arbeidsintensief is voor een relatief gering aantal leegstaande woningen en de verantwoordelijkheid voor huur en onderhoud dan bij de gemeente komt te liggen. Bovendien is het erg moeilijk om leegstand onder particuliere woningen te meten. 2.2.3 Wonen boven Winkels Het College van burgemeester en wethouders heeft begin 2009 het startsein gegeven voor het project Wonen boven winkels (WoBoWi) met als doel het bevorderen van de leefbaarheid van de binnenstad en het toevoegen van een nog nauwelijks aanwezige woonfunctie in de binnenstad door waar mogelijk wonen boven winkels te realiseren. Daarnaast wordt WoBoWi ingezet om het historische karakter van de Bredase binnenstad te waarborgen en de bouwkundige kwaliteit van de aanwezige panden te verbeteren. De verwachting is dat er eind 2011 43 wooneenheden zijn opgeleverd. 2.2.4 Leegstandbeheer gemeentelijke panden Het Grondbedrijf van de Gemeente Breda beheert tijdelijk onroerend goed in het kader van de ontwikkelingstaakstelling van de gemeente, van het moment van aankoop of levering tot het moment van sloop of het afstoten in het kader van herontwikkeling. Op dit moment heeft het Grondbedrijf 49 woningen/appartementen/bovenwoningen en 35 bedrijfsobjecten (winkels, ateliers, loodsen, kantoren, restaurant, schoolwoningcomplexen) in beheer. Genoemde gebouwen worden allemaal tijdelijk verhuurd of in bruikleen gegeven. De doelgroepen bestaan uit belangstellenden met een tijdelijk huisvestingsprobleem en kunstenaars die op zoek zijn naar tijdelijke atelierruimte. De gemeente sluit zelf de bruikleenovereenkomsten en pachtovereenkomsten (grond) met de gebruikers. In uitzonderingsgevallen wordt een leegstandbeheerder (antikraakorganisatie) ingeschakeld.

2.3

Relevante beleidsontwikkelingen

2.3.1 Kantorennota 2020 De (concept)Kantorennota Breda 2020, die op dit moment in consultatie is, beschrijft de beleidskeuzes die de gemeente maakt ten aanzien van bestaande en nieuw te ontwikkelen kantorenlocaties in de gemeente tot 2020. Ingegaan wordt op de kenmerken van de bestaande kantorenvoorraad, trends en ontwikkelingen op de 5

kantorenmarkt, de leegstandproblematiek, de plancapaciteit en er wordt een behoefteprognose gepresenteerd. Tot slot wordt aangegeven met welke activiteiten de gemeente direct aan de slag wil gaan. Leegstand van kantoren zal zoveel mogelijk middels maatwerk worden aangepakt. 2.3.2 Stedelijke herprogrammering Voorkomen van leegstand begint met structurele aandacht voor het juiste aanbod zowel op de woningmarkt als op de kantorenmarkt, kwantitatief en kwalitatief. Mede als gevolg van de economische crisis is Breda gedwongen intensiever te sturen op planontwikkeling. De opnamecapaciteit van de markt is gering, terwijl er een overcapaciteit is aan plannen. Door ontwikkelingen te prioriteren, uit te stellen en/of te wijzigen kan de mate van leegstand worden beïnvloed.

2.4

Wet Kraken en leegstand

2.4.1 Kraken De rol van de gemeente bij het onderdeel kraken van de wet Kraken en leegstand is klein. Indien men een pand wil ontruimen, dient de eigenaar dit middels een kort geding bij de Civielrechter of via een aangifte bij de Strafrechter te regelen. Slechts in uitzonderlijke geval waarbij krakers ernstige overlast bezorgen aan de omgeving of wanneer er sprake is van een gevaarlijke situatie voor de bewoners – krakers - zelf, zal de gemeente initiatief nemen voor ontruiming. De Gemeente Breda is van mening dat nieuwe kraakacties ontoelaatbaar zijn. Als kraken wordt geconstateerd wordt dit gemeld via de lokale driehoek (burgemeester, officier van justitie en politie). Kraken is namelijk door de wetgever vastgesteld en daarom is het aan het Openbaar Ministerie om tegen kraken op te treden. De gemeente kan alleen optreden op bestuursrechtelijke titel in die gevallen waarin er direct levensgevaar is voor de krakers of er sprake is van zeer ernstige overlast. De gemeente vindt dat het terugdringen van leegstand, onder andere via transformatie van kantoren naar woonruimten, hogere prioriteit dient te hebben, zodat de mogelijkheid op kraken afneemt. Om bovengenoemde redenen wordt in deze notitie niet verder ingegaan op dit onderdeel van de wet Kraken en leegstand. 2.4.2 Leegstand Leegstand ontstaat wanneer vraag en aanbod kwantitatief en kwalitatief niet op elkaar aansluiten. Overlast, verpaupering en illegaal gebruik kunnen het gevolg zijn en dit tast de leefbaarheid in buurten en wijken aan wat tot verdere leegstand kan leiden. Een stad met veel leegstand is onaantrekkelijk en komt het vestigingsklimaat niet ten goede. Tegenover de overmatige leegstand van woningen en nietwoningen zijn er meerdere doelgroepen die dringend op zoek zijn naar (tijdelijke) woonruimten. Bovendien lopen leegstaande panden het risico om gekraakt te worden. Voor het beperken van leegstand onder woningen is via de huisvestingswet en leegstandswet al het een en ander geregeld. Voor gebouwen niet zijnde woningen voorziet de wet Kraken en leegstand hier nu in, door gemeenten de mogelijkheid te bieden een leegstandsverordening op te stellen. De wenselijkheid van een leegstandsverordening voor gebouwen niet zijnde woningen zal in deze notitie, naast een uiteenzetting van het huidige beleid omtrent leegstand, verder worden onderzocht.

3

Leegstandsverordening

Een leegstandsverordening is met name bedoeld om eigenaren te dwingen hun leegstaand vastgoed aan te pakken, om zo verpaupering van het pand en onveiligheid in de omgeving te voorkomen. Daarnaast biedt de verordening mogelijkheden om de panden te vorderen en beschikbaar te laten maken voor mensen met een dringende woonvraag. Een leegstandsverordening kan worden beperkt tot een of meerdere categorieën gebouwen, bepaalden gebieden en een minimale leegstandoppervlakte. Met een leegstandsverordening heeft het gemeentebestuur een juridisch hard middel in handen om leegstaande (delen van) kantoor- en bedrijfspanden terug te dringen. Middels meldplicht, verplicht overleg met de eigenaar en eventuele boetes, dienen oplossingen hiervoor te worden gezocht.

6

3.1

Contouren leegstandsverordening

Een leegstandsverordening kan bestaan uit verplichte en niet-verplichte onderdelen. Dit is afhankelijk van het doel van de verordening. De belangrijkste doelstelling voor de Gemeente Breda is het (tijdelijk) huisvesten van mensen met een dringende woonvraag, waaronder studenten. Indien men een leegstandsverordening wenst in te voeren dan bestaat deze in elk geval uit punten 1 tot en met 3. Punten 4 tot en met 7 worden bij voorkeur ook opgenomen. De inkomsten kunnen worden gebruikt als vergoeding voor de werkzaamheden die de verordening met zich meebrengt en daarnaast dienen boetes en dwangsommen als stok achter de deur voor pandeigenaren die niet meewerken. De verplichte onderdelen zijn: 1. meldingsplicht voor eigenaren van leegstaand pand 2. beheren leegstandregister door gemeente 3. binnen drie maanden na melding overleg met eigenaar De niet verplichte onderdelen bestaan uit: 4. leegstandsbeschikking 5. voordracht gebruiker(s) pand 6. bestuurlijke boete, bij verzuimen melden leegstand 7. dwangsom en Last onder dwangsom, bij niet meewerken verplichtende voordracht gemeente Een uitwerking van de werkzaamheden, de financiële consequenties en de boetes zijn terug te vinden in bijlagen 1 en 2.

3.2

Overwegingen leegstandsverordening Breda

De kantorenleegstand in Breda ligt boven het landelijk gemiddelde, maar wordt niet als problematisch ervaren. De leegstand is grotendeels versnipperd over meerdere panden en het aantal geheel leegstaande panden is beperkt. Bovendien voorziet de concept-Kantorennota 2020 in een aantal voorstellen om de leegstand terug te dringen. De belangrijkste motivatie voor Breda voor een leegstandsverordening is het huisvesten van doelgroepen in leegstaande kantoren. Het bestemmingsplan blijft echter altijd leidend voor het transformeren van kantoren naar woonruimten. Ongeacht de invoering van een leegstandsverordening dient men de gebruikelijke RO-procedures te volgen wil men (tijdelijke) transformatie mogelijk maken. Hiermee rijst de vraag of het realiseren van woonruimten in kantoorpanden op andere manieren kan worden verwezenlijkt. Een leegstandsverordening is hiervoor in elk geval niet nodig. In onderstaande opsomming een verdere beschrijving van de pro’s en contra’s van de leegstandsverordening: Pro’s - de gemeente heeft een juridisch harde maatregel in handen om pandeigenaren te bewegen hun leegstaand vastgoed aan te pakken. -

een verordening biedt gemeenten de mogelijkheid langdurig leegstaande panden te vorderen en daarmee aantasting van de leefbaarheid tegen te gaan. Daarnaast kan worden onderzocht of de ongebruikte ruimten maatschappelijk kunnen worden benut, zoals het realiseren van woonruimten en/of woonwerkruimten. -

Pandeigenaren worden gedwongen de leegstand van hun panden op te lossen.

Contra’s - in- en extern is er nauwelijks draagvlak voor een leegstandsverordening. Dit zijn de conclusies uit het werkatelier Kraken en leegstand van 1 december 2010, de concept-Kantorennota en gesprekken met marktpartijen.

7

-

een leegstandsverordening past niet in de doelstelling van het college om regelgeving, voorschriften en vergunningen te willen vereenvoudigen. Met name in een tijd van deregulering en bezuinigingen is het bovendien de vraag of dit het geschikte moment is om een dergelijke regeling in te voeren.

-

een leegstandsverordening brengt voor de gemeente een behoorlijke ambtelijke en financiële belasting met zich mee, waarbij onzeker is of de maatregelen het gewenste en bedoelde effect heeft.

-

het is niet duidelijk of dit middel daadwerkelijk leegstand voorkomt. Landelijk zijn hier nog geen resultaten van bekend.

-

de op te leggen bestuurlijke boete en last onder dwangsom zullen op grote vastgoedeigenaren geen indruk maken, terwijl kleine vastgoedeigenaren direct gedupeerd zijn. Men kan zich dan ook afvragen of de meldingsplicht en dwangsommen effectieve instrumenten zijn. Juist in deze economische zwakke tijd lukt het niet iedere vastgoedeigenaar zijn/haar object binnen aanzienlijke tijd te verhuren of verkopen.

-

de leegstand bevindt zich vooral op bedrijven- en kantorenterreinen. Deze locaties zijn geen geschikte locaties om (tijdelijke) woonruimten te creëren.

-

ook panden waarvoor leegstandbeheer is geregeld, moeten vaak als leegstaand worden gemeld, omdat de panden vaak toch gedeeltelijk leegstaan. Dit brengt onnodig werk met zich mee, omdat er al een voorziening is getroffen voor het pand. Anderzijds kan het extra werk met zich meebrengen, omdat de mogelijkheden voor aanvullend gebruik van het pand onderzocht moet worden.

-

indien leegstaand van een pand wordt gemeld en de gemeente onderneemt geen actie, dan kan dit juridische gevolgen hebben. Bijvoorbeeld als een pand gekraakt wordt of langdurige leegstand gemeld wordt door een burger. Hoe verstrekkend dit kan zijn, is nu niet te overzien, omdat hier nog geen ervaringen van zijn.

-

een leegstandsverordening vraagt de nodige bewijslast, zoals: wanneer is een voorstel van de eigenaar voor een nieuwe gebruiker goed genoeg? Hoe toon je leegstand aan? De noodzaak van dergelijke bewijslast brengt zeer veel werk met zich mee voor het ambtelijk apparaat. Daarnaast zijn de kosten van bezwaar- en beroepmogelijkheden nog niet te overzien.

3.3

Alternatieve mogelijkheden

Gemeenten kunnen verschillende instrumenten inzetten om leegstand tegen te gaan, zowel door beleid als faciliterend. Voor alle instrumenten geldt, dat ze effectiever zijn bij samenwerking met de betrokken partijen. Ook een goede inventarisatie vooraf ( omvang leegstand en vraag naar ruimte) versnelt het proces. Hieronder een aantal instrumenten die de Gemeente Breda in plaats van een leegstandsverordening ook kan inzetten. Het zijn instrumenten voor de korte en langere termijn. Het structureel aanpakken van langdurige leegstand kan niet zonder een langetermijnvisie. 3.3.1 Stimuleren en samenwerken Het stimuleren, samenwerken en aanmoedigen van kansen voor pandeigenaren sluit aan bij de concept-Kantorennota van Economische Zaken waarin wordt voorgesteld via samenwerking met de pandeigenaren en maatwerk de leegstand onder kantoren terug te dringen. Dit kan resulteren in een nieuwe functie of herbestemming van het pand, zoals woonruimten. De Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de Basisregistratie Waarde onroerende zaken (BR WOZ) kunnen input leveren over leegstaand vastgoed in Breda. Ook kunnen pandeigenaren de gemeente zelf benaderen. 3.3.2 Tijdelijk gebruik Voor een aantal leegstaande gebouwen is tijdelijk gebruik een mogelijkheid, zoals tijdelijk gebruik overeenkomstig de bestemming van het pand, maar ook om andersoortig tijdelijk gebruik.

8

Enkele pandeigenaren in Breda hebben een tijdelijke voorziening getroffen. Voor eigenaren die hier nog geen gebruik van maken, kan de gemeente een adviserende rol spelen. Het voorstel is dat pandeigenaren hiervoor in gesprek gaat met de afdeling Economische Zaken. 3.3.3 Transformatie van kantoren Breda staat open voor transformatie van leegstaande kantoren naar woonruimte. Transformatie is daarbij wel gebonden aan randvoorwaarden, zoals locatie, aantal panden en soorten huisvesting. Panden die in beeld komen voor transformatie naar woonruimte zijn: kantoorpand Smederijstraat 1-7, het voormalig kantoor van Singelveste AlleeWonen Tramsingel 21, het voormalige ABNAMRO-kantoor Oude Vest 3, Belastingkantoor Gasthuisvelden 11 en de Rechtbank aan de Fellenoordstraat. Enkele marktpartijen hebben zich inmiddels bij de gemeente gemeld, omdat zij hun leegstaande kantoren willen transformeren naar (studenten)huisvesting. Gekeken wordt of, hoe en op welke termijn de gemeente deze partijen kan faciliteren. In de nota Wonen in kantoren wordt hier uitvoerig op ingegaan. 3.3.4 Inventarisatie plancapaciteit in bestemmingsplannen Door demografische en macro-economische trends vermindert de vraag naar kantoren in Breda. Om hierop in te kunnen spelen is het van belang om voor de komende periode de bestemmingsplanruimte en plancapaciteit meer in overeenstemming te brengen met de behoefte. Beleid hiervoor is vastgelegd in de concept-Kantorennota 2020. Kantoren die als gevolg van genoemde trends nu al leeg (komen te) staan, lenen zich voor alternatieve bestemmingen zoals woonruimten. 3.3.5 Regionale en provinciale afstemming Bouwmogelijkheden in de ene gemeente kunnen van invloed zijn op de andere gemeente. Gemeenten kunnen elkaar beconcurreren en als gevolg daarvan kan extra leegstand ontstaan. Regionaal inzicht in vraag en aanbod in de toekomst is daarom belangrijk. Inventarisatie van de plancapaciteit vormt een basiselement voor de aanpak op korte en lange termijn. Gemeenten hebben hiermee een sterk instrument in handen om aan de voorkant van het proces te sturen. Dit kost veel minder inspanning dan achteraf bij de bestrijding van leegstand. De Bredase concept-Kantorennota geeft hierover het volgende aan: “Met het oog op de toekomst is het van belang om in samenspraak met de markt, waar nodig, te sturen op de kwantiteit en kwaliteit van het regionale aanbod. Daarnaast vindt Breda het belangrijk dat ook op provinciaal niveau wordt gestuurd op het voorkomen van overcapaciteit in de regio‟s en dat de SER-ladder niet alleen voor bedrijven, maar ook voor kantoren wordt gehanteerd.

4

Conclusies en advies

4.1

Conclusies

-

De belangrijkste motivatie voor Breda voor een leegstandsverordening is de (tijdelijke) huisvesting van doelgroepen met een dringende woonvraag in leegstaande kantoren.

-

De leegstandsverordening richt zich voornamelijk op steden met een grotere en meer problematische kantorenleegstand en overlast van krakers. Te denken valt aan stedelijke regio’s zoals Amsterdam.

-

Het vorderen van leegstaand vastgoed is een grote inbreuk op het eigendomsrecht van pandeigenaren.

-

Voor Breda gelden er meer redenen om de verordening niet in te voeren dan om dat wel te doen. De belangrijkste motieven voor het niet invoeren zijn: de oplossingen uit de Kantorennota, de dereguleringsbehoefte van het huidige college, het ontbreken van intern en extern draagvlak en de hoeveelheid werk en kosten die een verordening met zich meebrengt in relatie tot de verwachte resultaten en opbrengsten.

9

-

Voor de aanpak van leegstaand vastgoed biedt de concept-Kantorennota, een aantal handreikingen, zoals het zoeken naar oplossingen in samenwerking met pandeigenaren en het stimuleren van marktinitiatieven. Registratie van leegstand, dat als basis hiervoor dient, kan inmiddels al vanuit de BAG en BR WOZ worden herleid.

-

Voor elke (tijdelijke) transformatie blijft het bestemmingsplan leidend, wat betekent dat de juridische procedures die nu gevolgd moeten worden, dan nog steeds aan de orde zijn.

-

Een rechthebbende maakt meer kans om het Openbaar Ministerie met succes te overtuigen om op te treden tegen kraken, indien er concrete plannen zijn waaruit de (nieuwe) bestemming blijkt. Het gevaar van een leegstandsverordening is dat men als gemeente hierdoor verantwoordelijk wordt zorg te dragen voor de concrete plannen, zoals een bouwvergunning of renovatieplannen.

4.2

Advies

Het bovenstaande samenvattend is het advies aan het College van b&w om een leegstandsverordening niet in te voeren in Breda. Het middel heeft, zoals bij de conclusies is aangeven, slechts beperkte meerwaarde ten opzichte van andere instrumenten, kent vele nadelen en er zijn andere effectievere middelen om kantoorpanden te transformeren naar woonruimten.

10

Bijlage 1

Werkzaamheden Leegstandsverordening

Verplichte onderdelen verordening 1. De verordening zelf Om leegstand van panden te bestrijden, kan een gemeente een leegstandverordening vaststellen. De Wet kraken en leegstand heeft dit mogelijk gemaakt. Met dit instrument kan de gemeente actief leegstandbeleid voeren of versterken. Een leegstandverordening kan bestaan uit een aantal verplichte en niet-verplichte onderdelen. Daarnaast kan men vastleggen dat de verordening alleen geldig is voor een bepaalde categorie gebouwen en voor een beperkt deel van de stad.. Werkzaamheden: - opstellen en schrijven van de verordening. Het advies is daarbij gebruik te maken van de leegstandsverordening en handreiking van de VNG die maart 2011 verschijnt. - vastgoedeigenaren informeren over de invoering van de leegstandverordening en de bijbehorende consequenties - opstellen meldingsprocedure waarin beschreven wordt hoe en waar pandeigenaren hun leegstand kunnen melden 2.

Meldingsplicht De gemeenteraad bepaalt in een leegstandverordening wanneer een pandeigenaar leegstand moet melden. De wettelijk vastgelegde minimale termijn dat een pand moet leegstaand is zes maanden. De meldingsplicht is bedoeld om inzicht te krijgen in de hoeveelheid leegstaande panden binnen de gemeente. De eigenaar ofwel ‘degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van een woning of een gebouw’ is degene die de leegstand moet melden(artikel 1 sub c Lw). Dit kan ook de juridisch en economisch eigenaar, zakelijk rechthebbende eigenaar,vruchtgebruiker erfpachter of appartementeigenaar zijn. De eerste dag van feitelijke leegstand (het nulmoment) kan worden vastgesteld door bijvoorbeeld een beëindigde overeenkomst of een adreswijziging van de voormalige huurder bij de Kamer van Koophandel.

3.

Leegstandregister Een leegstandsregister kan bestaan uit een overzicht van de meest noodzakelijke gegevens, zoals (kadastrale) aanduiding pand, adres, datum van inschrijving, begindatum van leegstand en gegevens eigenaar, maar is uit te breiden met een beschrijving van het gebouw (indeling, oppervlakte, aantal units), (voorgenomen) bestemming pand, bouwjaar, etc. De gemeente is verantwoordelijk voor het opstellen en bijhouden van het leegstandregister. Op die lijst worden ook gebouwen of gedeelten ervan bijgehouden, waarvan is geconstateerd dat ze leegstaan en waarvan de leegstand gemeld had moeten worden door de eigenaar. Het register moet actueel en up to date zijn en moet kunnen worden gewijzigd, zoals het aan- en afmelden van leegstand. De pandeigenaar moet van iedere wijziging of doorhaling in het register op de hoogte worden gesteld. Werkzaamheden punt 2 en 3: - opzetten van een leegstandsregister. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de gegevens uit de BAG en BR WOZ, beheerd door de afdeling Registratie en Beheer (voormalige afdeling Belastingen). - Contactpersoon/coördinator leegstand als - informatie- en aanspreekpunt voor pandeigenaren en burgers - om betrokken partijen samen te brengen - begeleiden pandeigenaren in het leegstandbeleid van de gemeente - regulier actualiseren van het register - monitoren meldingen en niet gemelde (gedeeltelijke) leegstand. 11

4.

aanmaningen opstellen en versturen bij niet naleven meldingsplicht. afmelden leegstand wanneer deze is opgelost.

Overleg met pandeigenaren Burgemeester en wethouders zijn verplicht binnen drie maanden na de leegstandsmelding overleg te voeren met de pandeigenaar, inzake het gebruik van het gebouw dan wel dat betreffende deel van het gebouw (artikel 4 eerste lid Lw). Doel van het overleg is om de gezamenlijke aanpak van leegstand te bespreken. De gemeente neemt het initiatief tot overleg. De eerst verantwoordelijke voor aanpak van de leegstand blijft bij de eigenaar. De gemeente bekijkt het probleem vanuit haar maatschappelijke taak om aantasting van de leefbaarheid tegen te gaan en te kijken of de ongebruikte ruimte maatschappelijk kan worden benut. De gemeente houdt ook rekening met de gevolgen die het opheffen van de leegstand voor de eigenaar met zich mee brengt. In de praktijk bestaat het leegstandoverleg vaak uit meer gesprekken voordat een leegstandbeschikking wordt afgegeven. Verloopt het overleg naar tevredenheid, dan is een leegstandbeschikking niet noodzakelijk. Werkzaamheden - leegstandoverleggen organiseren en voeren ivm inventarisatie wederzijdse bedoelingen - en eventuele voorbereiding op toetsing geschiktheid pand - afspraken bevestigen richting pandeigenaar

Niet verplichte onderdelen 5. Leegstandsbeschikking De gemeente moet beoordelen of in redelijkheid van de eigenaar gevraagd kan worden dat hij het gebouw in gebruik geeft. Als dat niet het geval is, moet de gemeente het gebouw niet geschikt voor gebruik verklaren en dit vastleggen in de leegstandbeschikking. Daarmee is de procedure afgewerkt. Het gaat daarbij om voorzieningen en voorwaarden die ervoor zorgen dat het gebouw geschikt wordt voor gebruik conform de geldende bestemming. Hieronder valt het herstellen van voorzieningen in het gebouw zoals CV, toilet, keuken en achterstallig onderhoud. Richtsnoer is kostenneutraliteit. Werkzaamheden: - inspecteren panden op geschiktheid tijdelijk gebruik woonruimte - inspecteren locatie op geschiktheid tijdelijke woonruimte - inventariseren van te treffen voorzieningen pand - opstellen en versturen leegstandsbeschikkingen geschikte panden - kosten die gemoeid zijn met de in gebruik name en aan wie die ten laste worden gelegd. - bestemming/wijze gebruik. - benodigde vergunningen/ontheffingen. - eisen m.b.t. veiligheid/gezondheid/bouwvoorschriften. - controle op gedane aanpassingen en herstellen van voorzieningen door eigenaar - eventuele handhaving op resultaten aanpassingen 6.

Voordracht gebruiker(s) pand Als het leegstandsoverleg met de pandeigenaar niets oplevert en er is voor het pand een leegstandsbeschikking afgegeven, dan kan de gemeente een gebruiker voor het pand aan de eigenaar voordragen. Dit kan een of meer natuurlijke of rechtspersonen zijn. De leegstandsbeschikking is een vereiste in deze. De bevoegdheid ontstaat zodra de leegstand langer duurt dan een in de leegstandverordening aangegeven termijn van tenminste twaalf maanden (artikel 5 eerste lid Lw).

12

Werkzaamheden: - voordraagbare personen of instellingen registreren. - inrichten meldpunt voordraagbare personen of instellingen (kan coördinator zijn) - indien nodig eigenaar verplichten tot treffen van voorzieningen en deze controleren - tijdige afgifte benodigde vergunningen verbouw en herstelwerkzaamheden. - bestemmingsplan wijzigen of ontheffingen van bestemmingsplan verlenen (BRO). - dwingende voordracht gebruiker pand door gemeente aan eigenaar - toetsing of voldaan is aan voordracht, dan wel andere gebruiker. Dwangsomprocedure na niet voldoen aan voordracht. 7.

Bestuurlijke boete, bij verzuimen melden leegstand (voor procedure zie bijlage 2) Verzuimt de eigenaar zijn leegstand, zoals vastgelegd in de verordening, te melden dan kan de gemeente hem een bestuurlijke boete opleggen. De maximale hoogte hiervan bedraagt € 7.500. Dit bedrag wordt vastgesteld in de leegstandsverordening. Werkzaamheden: - heffen van bestuurlijke boete - controle op innen opgelegde bestuurlijke boetes - eventueel herinneringen sturen van bestuurlijke boetes

8.

Dwangsom en Last onder dwangsom, bij niet meewerken verplichtende voordracht gemeente(voor procedure zie bijlage 2) Indien de eigenaar niet meewerkt bij het beschikbaar stellen van geschikte ruimte aan degenen die door de gemeente zijn voorgedragen, kan de gemeente de eigenaar een dwangsom opleggen. Om te voorkomen dat een eigenaar de boete betaalt en vervolgens het gebouw leeg laat staan, kan de gemeente een last onder dwangsom inzetten om de eigenaar te bewegen mee te werken. Werkzaamheden: - heffen van dwangsom en last onder dwangsom - controle op innen opgelegde dwangsom en/of last onder dwangsom - eventueel herhalen last onder dwangsom

Verantwoordelijkheden, wie doet wat? 1.

Leegstandsverordening Het opstellen van de leegstandsverordening is, vanwege de beleidsverantwoordelijkheid op het gebied van kraken en de Leegstandswet, primair de verantwoordelijkheid van de afdeling Wonen en Milieu. De wet Kraken en leegstand richt zich echter niet op woonruimten maar op gebouwen niet zijnde woningen. Voorwaarde voor een goede leegstandsverordening is draagvlak en medewerking van de afdelingen Economische Zaken (beleidsverantwoordelijke voor kantoren) en Vastgoed (eigenaar gemeentepanden en beleidsverantwoordelijk voor de leegstand hiervan).

2.en 3. Meldingplicht,Leegstandregister en handhaving Eind 2010 is binnen de gemeente Breda de Basisregistratie Adressen & Gebouwen (BAG) geïmplementeerd, waarin alle authentieke adres- en gebouwgegevens worden geregistreerd en beheerd door de afdeling Registratie & Beheer van de directie Publiekszaken. Het grote voordeel is dat er binnen de gemeente één bron is voor adres- en gebouwgegevens, van waaruit alle afdelingen hun gegevens afnemen (eenmalige registratie / inwinning, meervoudig gebruik). Het betreft gegevens over panden, verblijfsobjecten, standplaatsen, ligplaatsen, nummeraanduidingen, openbare ruimten en woonplaatsen. Daarnaast is de afdeling registratie & Beheer verantwoordelijk voor het beheer van de basisregistratie WOZ, waarin gegevens worden geregistreerd en beheerd inzake de waarden (WOZ waarde), het belang (eigenaar en gebruiker), en het WOZ object (onder andere kadastrale aanduiding en type object). Leegstand is vanuit de basisregistratie WOZ te herleiden.

13

Handhaving op naleving van de meldingsplicht wordt bij voorkeur ondergebracht bij deze afdeling en de afdeling Bouw- en woningtoezicht. Dit omdat BWT nu ook al een handhavingstaak heeft, onder andere ten aanzien van (illegale) verbouwingen en kamerbewoning. De afdeling Registratie & Beheer is verantwoordelijk voor het genereren, registreren en beheren van de basisregistraties adressen, gebouwen (BAG) en waarden (woz), die allemaal betrekking hebben op vastgoed(objecten). 4.

Overleg met pandeigenaren Het verplichte overleg met pandeigenaren, gezien de deskundigheid en efficiëntie, aansluiten bij de werkzaamheden van de afdelingen Bouw- en Woningtoezicht, Vastgoed en Economisch Zaken. Op grond hiervan is het logisch het overleg met de pandeigenaren te voeren met vertegenwoordigers van de genoemde afdelingen.

5.

Leegstandbeschikking Een leegstandbeschikking geeft een weergave van de toestand van het pand. Daarnaast beschrijft het de noodzakelijke aanpassingen die gedaan moeten worden om het pand, bijvoorbeeld, te kunnen gebruiken als (tijdelijke) woonruimte. Evenals en in vervolg op het overleg met pandeigenaren is het logisch om het opstellen van een leegstandsbeschikking onder te brengen bij de afdeling Bouw- en woningtoezicht van de directie Publiekszaken

6.

Verplichtende voordracht gebruikers Afdeling Vastgoed van de Gemeente Breda heeft het tijdelijk beheer van gemeentelijke panden zelf in handen. Zij houdt een overzicht bij van de te verhuren panden, voor welke doelgroepen deze geschikt zijn en wie zich als kandidaat-bewoner of -gebruiker heeft aangemeld. Mensen die in aanmerking willen komen voor het gebruiken van een gemeentelijk pand kunnen zich via de website van de gemeente inschrijven. Afdeling Vastgoed is gezien de kennis en kundigheid op het gebied van leegstandbeheer de aangewezen afdeling zijn om ook het leegstandbeheer te voeren over niet gemeentelijke leegstaande panden. Indien dit teveel werkbelasting geeft kan hiervoor een gespecialiseerd bureau hiervoor in te schakelen. Ook daarbij is het de voorkeur dat dit plaatsvindt via de afdeling Vastgoed. De verantwoordelijkheid voor selectie en toewijzing van toekomstige gebruikers/ huurders ligt bij de afdeling Vastgoed.

7. en 8.

Bestuurlijke boete, bij verzuimen melden leegstand Dwangsom en Last onder dwangsom, bij niet meewerken verplichtende voordracht gemeente Het vorderen van eventueel in te zetten bestuurlijke boetes, dwangsommen en lasten onder dwangsom kunnen worden ondergebracht bij sectie Heffingen en invordering van de afdeling Belastingen. Reden hiervoor is dat de totstandbrenging van een gemeentelijk invorderingsbeleid en het incasseren van dwanginvorderingsinstrumenten een taak van deze sectie is. Mogelijke bezwaren die binnenkomen op uitgezette vorderingen kunnen gezien de huidige werkzaamheden van het bureau eveneens hier worden ondergebracht.

14