Businessplan voor een nieuwe incubatorfaciliteit in Breda

Con-neX Technology & Business Center Businessplan

Businessplan voor een nieuwe incubatorfaciliteit in Breda Breda, december 2009

Two for Innovation Nieuwe Emmasingel 7c 5611 AM EINDHOVEN

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 De initiatiefnemers 1.3 De ambities

5 5 6 6

2.

Doelstelling en doelgroep 2.1 Algemeen 2.2 Doelstellingen van de initiatiefnemers 2.3 De doelgroep

9 9 9 10

3.

Het onderzoek 3.1 Afbakening 3.2 De onderzoeksresultaten 3.3 Resumé

13 13 14 17

4.

Het concept, de faciliteiten, USP’s en effecten 4.1 Het concept 4.2 De faciliteiten 4.3 Unique selling points 4.4 Beoogde effecten 4.5 De locatie

19 19 20 21 21 22

5. Juridische structuur en management 5.1 Keuze rechtsvorm en aandeelhouders 5.2 Organisatie, management en toezicht

25 25 26

6.

29 29 29 30 30 31 31 32

Financiën 6.1 Algemeen 6.2 Globale uitgangspunten en investeringen 6.3 Exploitatieprognose 6.4 Financieringsplan 6.5 Huurprijsniveau en onrendabele top op investeringen 6.6 Financiële strategie en toekomstperspectief 6.7 Kansen en risico’s

7. Conclusies

35


3

4


1. Inleiding

1.1 Algemeen Bevordering van economische bedrijvigheid en werkgelegenheid is een belangrijke taak voor de overheid zowel op het niveau van het Rijk, Provincie als lokale / regionale overheid. Traditioneel gebeurde dat op lokaal / regionaal niveau vooral door het tot stand brengen en in stand houden van voorzieningen in de voorwaarden scheppende sfeer zoals wegen, waterwegen, bedrijventerreinen, markten, winkels etc. Onder invloed van de wijzigende structuur van de bedrijvigheid en werkgelegenheid in ons land, wordt het tot stand brengen van bedrijvencentra / incubators als een nieuw aspect gezien binnen de taken die de gemeente en regio’s vervullen bij het stimuleren van de economie. Nederland heeft een ontwikkeling doorgemaakt van een op landbouw en veeteelt gerichte economie via een vooral op industrie gerichte bedrijvigheid naar kenniseconomie. Deze kenniseconomie vraagt om specifiek daarop afgestemde faciliteiten waarbinnen incubators een steeds belangrijker rol vervullen. Een mondiale trend is dat de levensduur van producten en diensten afneemt doordat het tempo waarin geïnnoveerd wordt, toeneemt. De ontwikkeling van nieuwe producten en diensten – zo leert de ervaring – verloopt in kleine bedrijven veelal sneller en marktgerichter dan in grote bedrijven. Dat is ook de reden voor grote bedrijven en kennisinstellingen om nieuwe ontwikkelingen af te splitsen en onder te brengen in kleine flexibele units. Een andere mondiale trend is dat grote bedrijven inkrimpen en het aantal kleine flexibele bedrijven groeit. In dat verband blijft Nederland nog achter bij veel andere landen en is er nog een inhaalslag te maken. Dat geldt ook voor huisvestigingsfaciliteiten voor het toenemend aantal kleinschalige ondernemingen. Optimaal geëquipeerde gebouwen met op deze doelgroep toegesneden faciliteiten en diensten met gebruikers die een homogene doelgroep vormen, dragen in sterke mate bij aan het succes van kansrijke kleinschalige bedrijven. In dit verband is het belangrijk de term incubator nader te definiëren. Waar de term bedrijvencentrum staat voor een containerbegrip waar geen duidelijke definitie voor geldt - het gaat alleen vaak om (goedkope) vierkante meters - bestaat over de term incubator onder professionals wel een communis opinio. Hierop aansluitend hanteren wij in dit plan de volgende definitie: een incubator is een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen die tot doel heeft om veelal jonge bedrijven te


5

ondersteunen om een gezonde goed draaiende onderneming te worden. Deze fase is vaak lastig, veel bedrijven gaan failliet. Een incubator moet voldoen aan de volgende voorwaarden: // Voldoende omvang qua huurders en oppervlakte gebouwen; // Gezamenlijke voorzieningen en services; // Toegang tot netwerken; // Bedrijfsadvisering, -coaching en –financiering maken deel uit van het concept.

1.2 De initiatiefnemers De bovenstaande trends werden ook binnen het werkgebied van NV REWIN (hierna te noemen REWIN) gesignaleerd. Tevens werd vastgesteld dat incubatorfaciliteiten zoals hiervoor beschreven in deze regio niet werden aangeboden. Wel zijn basisfaciliteiten gerealiseerd zoals de 12 bedrijvencentra onder de naam Spectrum waarbij REWIN betrokken was. In Breda is ook het Blushuis ontwikkeld dat zich primair op de creatieve sector richt. Een echte incubator ontbreekt echter. De afgelopen periode hebben de gemeente Breda, Avans Hogeschool en REWIN elkaar gevonden in hun gezamenlijk streven de haalbaarheid van een incubator in Breda te onderzoeken. Elk van de partners heeft daarbij een eigen motivatie die in hoofdstuk 2 wordt weergegeven. Partijen hebben als voorlopige werknaam voor de incubator gekozen voor de naam Con-neX Technology & Business Center. De initiatiefnemers van Con-neX werken reeds langere tijd samen in Starterslift waarin ook andere partijen deelnemen. Het bestuur van Starterslift bestaat uit vertegenwoordigers van Universiteit van Tilburg, Avans Hogeschool, NHTV, NV Brabantse Ontwikkelings Maatschappij, REWIN en Kamer van Koophandel Zuidwest-Nederland. Het doel van Starterslift is ervoor te zorgen dat in Westen Midden-Brabant meer starters een winstgevende onderneming oprichten en ondersteunt hen met het op de markt brengen van producten, diensten en concepten. De doelgroep wordt vooral gevormd door innovatieve ondernemers. Naast faciliteiten als coaching, financiering en netwerken biedt Starterslift ook bemiddeling bij huisvesting. Adequaat aanbod is echter schaars; Con-neX zou kunnen gaan voorzien in de specifieke behoeften die bij de in Starterslift deelnemende bedrijven bestaat. Beide initiatieven zullen elkaar gaan versterken.

1.3 De ambities De belangrijkste ambitie van initiatiefnemers is het - bij aangetoonde haalbaarheid – tot stand brengen van een incubator die tot het topsegment van de markt behoort en gaat functioneren als een permanente kweekvijver van kleinschalige jonge bedrijven met groeipotentie. De focus zal gericht zijn op bedrijvigheid in de business-tobusiness sector die stuwend van aard is. De aandacht zal zich in het bijzonder richten op technologische bedrijvigheid omdat het daaruit direct en indirect voortvloeiende werkgelegenheidseffect het grootst zal zijn. Ook dragen technologische bedrijven het meest bij aan de binnen de regio nagestreefde versterking van de economische structuur.

6



7

8


2. Doelstelling en doelgroep

2.1 Algemeen Met het project Con-neX beogen de initiatiefnemers een bijdrage te leveren aan de versterking van de regionale economie. Con-neX zal als permanente kweekvijver van jonge perspectiefvolle bedrijven die na gemiddeld 3 à 4 jaar uitstromen en elders in de regio doorgroeien, van belang zijn voor de vernieuwing en verjonging van de regionale bedrijvigheid. Door de focus vooral te richten op technologische ondernemingen kan innovatieve bedrijvigheid gestimuleerd worden en zullen andere sectoren daarvan positieve impulsen ondervinden. Elk van de initiatiefnemers ziet hierdoor de eigen doelstellingen gerealiseerd worden.

2.2 Doelstellingen van de initiatiefnemers De gemeente Breda kent een eigen startersbeleid en ziet een incubator als een relatief nieuwe maar ook belangrijke faciliteit die past in de voorwaardenscheppende sfeer die gericht is op bevordering van de economische bedrijvigheid. Een incubator kan het economisch profiel van de stad versterken, locale initiatieven behouden voor de stad en vestigers van elders aantrekken. Avans Hogeschool wil een topinstituut zijn dat toekomstige beroepsbeoefenaren opleidt tot excellente professionals. Ook wil Avans Hogeschool kennispartner zijn en een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van het beroepsveld. In dat verband wil zij het Avans Ondernemerscentrum (zie ook hoofdstuk 4.3) in Con-neX een fysieke locatie geven. Hierdoor wordt het proces van vertaling van vraag vanuit de beroepspraktijk naar het onderwijs en het makelen en schakelen bevorderd. De nauwe relatie tussen bedrijven en Hogeschool kan leiden tot nieuwe kennis en innovaties en ook in de ontwikkeling van opleiding een plek krijgen. REWIN heeft als primaire doelstelling het bevorderen van sociaal-economische structuur van haar regio. Na de ervaringen die REWIN heeft opgedaan met bedrijvencentra en het aangetoonde succes van incubators elders acht REWIN de tijd rijp om nadat de haalbaarheid daarvan is aangetoond, tot de ontwikkeling van een incubator in Breda over te gaan.


9

De 3 initiatiefnemers zijn partners in deze fase van planontwikkeling maar zullen nadat de haalbaarheid van een incubator is aangetoond, streven naar verbreding van het draagvlak met als doel dat er samenwerking tussen overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen zal ontstaan. REWIN wil bij succes van Con-neX het incubatorconcept gaan uitrollen in de regio.

2.3 De doelgroep De doelgroep bestaat uit bedrijven die business-to-business zaken doen en stuwend van aard zijn voor de regionale economie. Het stuwende karakter blijkt uit het feit dat de betreffende ondernemingen zich niet richten op een (uitsluitend) lokale of regionale markt. Zij zijn in principe ‘footloose’. Dit geldt voor veel bedrijven die een nationale of internationale markt bedienen. De bedrijven zorgen voor nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid in en rond hun vestigingslocatie. Veelal leidt bij deze bedrijven elke directe arbeidsplaats tot 1 à 2 arbeidsplaatsen bij toeleveranciers van producten en diensten, transport en logistiek, bouw, horeca, detailhandel etc. De spin-off van economische bedrijvigheid is bij technologische bedrijven vaak groter dan bij overige tot de doelgroep behorende ondernemingen. In het economisch beleid van de gemeente Breda en REWIN wordt technologische bedrijvigheid dan ook als een interessante sector van de regionale economie gezien die versterkt zou moeten worden. Bij het marktonderzoek (zie hoofdstuk 3) is daarom specifieke aandacht geschonken aan technologische bedrijvigheid; het is immers de ambitie om Con-neX te laten uitgroeien tot een centrum waarin jonge kansrijke technologische bedrijven worden gefaciliteerd. Binnen de technologische bedrijvigheid worden enkele specifieke doelgroepen als bijzonder interessant aangemerkt. Het gaat om de volgende sectoren: // Maintenance technology; // Duurzame energie; // Scheidingstechnieken; // Procestechnologie; // Medische technologie en zorgeconomie.

Met betrekking tot de laatste sector is het volgende van belang. In de stichting Kennis en Innovatie Cluster Zorgeconomie (KICZ) West-Brabant werken overheden, zorginstellingen, kennisinstellingen en ondernemers samen (o.a. de Gemeente Breda en Avans Hogeschool). Doelstelling is samenwerking en kennisdeling tussen commerciële marktpartijen, overheden en zorginstellingen te stimuleren en ondersteunen, marktkansen te creëren en een kwaliteitsimpuls te geven aan zorgvoorzieningen. Er zijn concrete plannen voor het ontwikkelen van een zorgboulevard op het voormalige Jeka-terrein aan de Claudius Prinsenlaan in Breda tegenover het Amphia ziekenhuis. Hier is volop ruimte voor actoren in de zorgeconomie met kansen voor clustervorming. Er is ook ruimte voor commerciële en innovatieve grotere en kleinere bedrijven. Een incubator past in het concept. Vestiging van Con-neX op het Jeka-terrein of in de directe nabijheid aan de Lovensedijkstraat behoort tot de opties (zie ook hoofdstuk 4.5). Bij de acquisitie van vestigingskandidaten zullen daardoor speerpunt-doelgroepen extra aandacht krijgen. Ook zal bij het toelatingsbeleid prioriteit worden toegekend

10


aan technologische bedrijven. In dit verband is de synergie die ontstaat met het SKE-project Starterslift een belangrijk ondersteunende factor. Starterslift, waarin initiatiefnemers en andere partners samenwerken, ondersteunt innovatieve starters in de regio met een ruim pakket van faciliteiten. Via Starterslift hebben de initiatiefnemers al een direct contact met tot de primaire doelgroep van ConneX behorende bedrijven. De huisvesting die Con-neX straks kan bieden zal voor synergetische effecten gaan zorgen voor zowel Starterslift als Con-neX. Tot de doelgroep van zowel Starterslift als Con-neX behoren ook student-ondernemers met name vanuit de Avans Hogeschool. In dit verband wordt gedacht aan het aanbieden van speciaal ingerichte units waarin student-ondernemers gebruik kunnen maken van flex-werkplekken terwijl op locatie coaching door docenten voorhanden zal zijn zowel voor student-ondernemers als voor de overige in Con-neX gevestigde ondernemers. Een en ander zal nog nader uitgewerkt worden. Een kwalitatief hoogwaardig gebouw met uitstekende faciliteiten zal goede resultaten opleveren als ook het huurdersbestand het gewenste niveau heeft. Een selectieprocedure zal de kwaliteit van het huurdersbestand moeten waarborgen. Hiermee zullen de meest perspectiefvolle bedrijven worden geselecteerd. Gebruikmakend van de ervaringen met incubators elders zal met Con-neX een uitgebalanceerd concept met optimale op de doelgroep toegesneden faciliteiten in de markt gezet worden. Als toekomstgerichte en kwalitatief hoogwaardige incubator kan Con-neX als trendsetter gaan fungeren.


11

12


3. Het onderzoek

Voor de toetsing van de haalbaarheid van het beoogde concept is het van groot belang om een indicatie te krijgen van de potentiële vraag van de doelgroep. Hiertoe is een kwantitatief onderzoek opgezet met als uitgangspunt de centrale vraag:

‘Is er binnen de doelgroep voldoende belangstelling voor een incubator gelegen op een ‘A’-locatie in of nabij het centrum van Breda?’

3.1 Afbakening Voor het in kaart brengen van de potentiële behoefte aan (kleinschalige) bedrijfsruimte in een bedrijvencentrum in Breda is een afbakening gemaakt van de doelgroep waarop zo’n bedrijfsverzamelgebouw zich zou kunnen richten. Een eerste globale typering van de doelgroep is als volgt gemaakt:

‘jonge kleinschalige business-to-business bedrijvigheid in Breda en direct aangrenzende gemeenten’. De term ‘kleinschalig’ is ten behoeve van het kwantitatief onderzoek geoperationaliseerd aan de hand van het aantal werkzame personen waarmee bedrijven uit de doelgroep in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel staan ingeschreven. De bovengrens voor het aantal werkzame personen voor ‘kleinschalige bedrijvigheid’ is ten behoeve van deze inventarisatie op 5 gelegd. De term ‘jong’ is ten behoeve van dit haalbaarheidsonderzoek geoperationaliseerd als zijnde gestart sinds 1 januari 2004, dat wil zeggen tot en met 5(½) jaar oud. Om specifiek de business-to-business bedrijvigheid te kunnen onderzoeken is uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel een selectie gemaakt. De selectie van business to business-bedrijvigheid is gemaakt uit de volgende sectoren: C. G.

Industrie Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s


13

J. K. M. N.

1. Sinds juni 2009 zijn de Kamers van Koophandel overgegaan van de BIK-codering naar sbi-codering. Bij de selectie is dan ook gebruik gemaakt van de sbi-codering versie 2.1 juni 2009.

Informatie en communicatie Financiële instellingen Advisering, onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening.

Op basis van de aan deze sectoren verbonden sbi-codes1 en bijbehorende omschrijvingen, zijn uit deze sectoren de bedrijven behorend tot de doelgroep geselecteerd. Aan de hand van genoemde inschrijvingscodes is bij de Kamer van Koophandel het adressenbestand opgevraagd van bedrijven gevestigd in Breda, Drimmelen, Oosterhout, Alphen-Chaam, Zundert, Etten-Leur en Moerdijk. De gemeente GilzeRijen behoort niet tot het verzorgingsgebied van REWIN en is daarom niet in het onderzoek betrokken. De volledige populatie van bedrijvigheid die voldoet aan de op de hier bovenstaande wijze samengestelde doelgroepcriteria voor de te ontwikkelen incubator in Breda blijkt, volgens het Kamer van Koophandelregister te bestaan uit 3.882 bedrijven.

2. A-selecte steekproef met als uitgangspunten een betrouwbaarheidsniveau van 95%, een foutenmarge van 5% en een spreiding van antwoorden van 50% leidt tot een vereiste steekproefgrootte van 350 bedrijven.

Voor het meten van de behoefte van deze doelgroep is gekozen voor het uitvoeren van een telefonische enquête onder een uit deze doelgroep getrokken steekproef. Om door middel van die steekproef een representatief beeld2 te kunnen geven van deze populatie zijn er in de maanden juli en augustus 379 bedrijven in de regio geënquêteerd.

3.2 De onderzoeksresultaten 3. Uit de resultaten van de 379 enquêtes bleek dat 99 bedrijven niet voldeden aan de selectiecriteria. Hierdoor resteerden 280 bedrijven (74%). Van deze groep zijn de antwoorden geanalyseerd en komt de betrouwbaarheid van de uitspraken op 90%, maar een foutenmarge van 5% en een spreiding van antwoorden van 50% blijven gehandhaafd.

De resultaten van het onderzoek zijn gepresenteerd in een uitgebreid verslag met scores per gestelde vraag. In deze paragraaf zullen de uitslagen van de steekproef in percentages van het aantal geënquêteerde bedrijven worden weergegeven. Achter de percentages zal de betekenis van dat steekproefpercentage voor de totale populatie van geselecteerde bedrijven in absolute getallen worden weergeven. Daar waar uitspraken over de volledige populatie worden gedaan hebben de uitspraken een betrouwbaarheidsniveau van 90%3. De belangrijkste uitkomsten uit het uitgevoerde onderzoek kunnen als volgt worden samengevat: Kleinschalige, jonge business-to-business bedrijvigheid Van de steekproef geeft 74% (= 2.873 bedrijven in de totale populatie) aan dat zij inderdaad behoren tot de doelgroep zoals afgebakend voor het onderzoek naar de behoefte voor vestiging in een incubator. Dat wil zeggen dat zij niet meer dan 5 werknemers hebben, niet ouder zijn dan 5½ jaar en zichzelf typeren als een business-tobusines bedrijf. Van de bedrijven in de steekproef geeft 36% aan dat zij behoren tot de doelgroep en dat zij interesse hebben in het huren van een bedrijfsruimte in een incubator in of nabij het centrum van Breda (= 1.397 bedrijven in de totale populatie). Van deze 36% zou, indien zo’n incubator beschikbaar zou zijn, iets minder dan de helft (= 660 bedrijven in de totale populatie) op kortere termijn interesse hebben. Zo’n 19% zou

14


op langere termijn (over 3 jaar) vestiging serieus overwegen. Van deze groep van geïnteresseerde bedrijven acht 22% een all-in huurprijs per maand van € 575,- per 25m2 netto vloeroppervlak (kantoorruimte) in een incubator op een A-locatie in of nabij het centrum van Breda reëel en acceptabel. De helft van deze groep bestaat uit bedrijven die, bij beschikbaarheid van een incubator, op kortere termijn interesse zouden hebben voor vestiging (= 427 bedrijven in de totale populatie). Wanneer de resultaten van de steekproef op de totale populatie worden geprojecteerd, leidt dit tot de volgende trechtervormige grafiek. 100%

3.882

100% Populatie

90%

74% Kleinschalige, jonge b2b bedrijvigheid

80% !

2.873 70%

60%

50%

36% Kleinschalige, jonge b2b bedrijvigheid met interesse in vestiging in een incubator in of nabij het centrum van Breda

40%

1.397 30%

17% 11%

Kleinschalige, jonge b2b bedrijvigheid met interesse in vestiging in een incubator in of nabij het centrum van Breda op korte termijn Kleinschalige, jonge b2b bedrijvigheid met interesse in vestiging in een incubator in of nabij het centrum van Breda op korte termijn. Vindt € 575,- per m2 netto vloeroppervalkte (kantoorruimte) reëel en acceptabel

20%

660 10%

427

0%

Deze uitkomsten van de steekproef betekenen, indien gekeken wordt naar de totale populatie van 3.882 bedrijven dat er met een zekerheid van 90% gesteld kan worden dat de markt van op korte termijn geïnteresseerden voor daadwerkelijke vestiging in een incubator in of nabij het centrum van Breda lijkt te bestaan uit 427 jonge kleinschalige business-to-business bedrijven. Een meer dan goede uitkomst en basis voor de ontwikkeling van een incubator.


15

Focusgroep ‘technologie georiënteerde bedrijvigheid’ Omdat de initiatiefnemers voor het haalbaarheidsonderzoek naar een incubator bij de toelating tot de incubator ook een focus zouden willen aanbrengen op technologie georiënteerde bedrijven, is er in het onderzoek nog gekeken naar de grootte van deze groep (‘de focusgroep’) binnen de doelgroep. 4. Ondernemingen die technologische kennis ontwikkelen en/ of toepassen door: Research & Development, ideeontwikkeling, conceptontwikkeling en engineering, producten systeemontwerp, testen en valideren, (pre)productie, serviceverlening, kennisoverdracht (IP) uitgebreid met bedrijvigheid in de ‘Handel in machines, apparaten, computers (hard & software)’ mits kennis wordt toegevoegd en ‘Opleidingen en trainingen’.

Om deze focusgroep binnen de steekproef te selecteren voldoet de standaardindeling in sbi-codes echter niet. Daarom zijn er ten behoeve van dit onderzoek criteria opgesteld voor de selectie van ‘technologie georiënteerde bedrijvigheid4’. In de enquête zijn de respondenten verzocht om kernachtig de bedrijfsactiviteiten te omschrijven. Aan de hand van de gestelde criteria zijn de bedrijven vervolgens beoordeeld als ‘technologie georiënteerd bedrijf’ of als ‘niet-technologie georiënteerd bedrijf’. Binnen de steekproef bleek op dit moment een beperkt aantal bedrijven aan de criteria voor ‘technologie georiënteerd bedrijf’ te voldoen. De groep ‘jonge kleinschalige technologiegeoriënteerde b2b bedrijvigheid’ met interesse in vestiging in een incubator op kortere termijn beslaat 1,3% van de totale steekproef. De acceptatie van de all-in huurprijs bleek onder deze kleine groep in de steekproef laag, met alle criteria toegepast resteert één bedrijf uit de volledige steekproef van 379 bedrijven. Wanneer deze uitkomst omgezet zou worden naar de volledige doelgroep van 3.882 bedrijven zou dit betekenen dat de markt voor ‘in vestiging op korte termijn geïnteresseerde jonge, kleinschalige technologisch georiënteerde business-to-business bedrijvigheid’ bestaat uit ongeveer 10 tot 12 bedrijven. Echter, met het bijzonder klein aantal respondenten dat voldoet aan de eerder gestelde criteria is een inschatting van de betekenis van de resultaten van de steekproef voor ‘op technologie georiënteerde bedrijvigheid’ in de totale populatie redelijk risicovol. Door intensieve acquisitie gericht op deze doelgroep en door de beoogde samenwerking met diverse partijen (o.a. Starterslift, KICZ en Avans) zal het aantal aan te trekken technologische bedrijven aanzienlijk hoger uitvallen dan op grond van de enquêteresultaten verwacht mag worden.

Overige significante enquête-uitkomsten samengevat: // Ongeveer de helft van de doelgroepbedrijven afkomstig is uit de gemeente Breda. Iets meer dan de helft (56%) van de in vestiging in de incubator geïnteresseerden komt uit die gemeente, de bedrijven uit Breda zijn ook opvallend vaker geïnteresseerd in vestiging op korte termijn (30%) dan de bedrijven uit de overige gemeenten (17%). Zoals te verwachten neemt de interesse, met het groeien van de afstand tot het centrum van Breda enigszins af; // Wanneer gekeken wordt naar ‘sbi-codes’, of naar de antwoorden op de vraag naar ‘bedrijfsactiviteiten’ blijkt er geen eenduidig verband te bestaan in de aard van de activiteiten van de bedrijven en de belangstelling voor vestiging in de incubator. De behoefte is gelijkmatig verspreid over alle soorten bedrijvigheid; // Het merendeel van de doelgroep is jonger dan 3½ jaar, er ligt echter geen direct verband tussen leeftijd en interesse in vestiging in de incubator; // Het overgrote deel (60%) van de doelgroep bestaat uit bedrijven met 1 werkzame persoon (WP). Het aantal WP in een bedrijf houdt geen verband met de mate van interesse in vestiging in de incubator; // De interesse in vestiging in een incubator blijkt het grootst bij bedrijven die een groeiverwachting hebben aangeven, dit sluit naadloos aan op een van de belangrijkste redenen voor ontevredenheid over de huidige huis-

16


//

//

//

vesting, namelijk ‘ruimtegebrek’. Overigens blijkt de meerderheid van de bedrijven uit Breda en directe omgeving die meewerkten aan de enquête bijzonder tevreden te zijn over de huidige huisvesting; Het overgrote deel (85%) van de ruimte die in gebruik is door de jonge kleinschalige b2b bedrijven bestaat uit kantoorruimte, productieruimte scoort met zo’n 4% van het ruimtegebruik zeer laag; Ook de bedrijven die daadwerkelijk geïnteresseerd zijn in vestiging in de incubator geven aan met name (78% van het totaal) behoefte te hebben aan kantoorruimte in de incubator, de overige behoefte betreft vooral ‘atelierruimte’ of overige ruimte. Wederom scoort de behoefte aan productieruimte extreem laag; De bedrijven met belangstelling voor vestiging in de incubator geven in grote meerderheid aan behoefte te hebben aan gezamenlijke faciliteiten en diensten.

3.3 Resumé 5. De respondenten die meewerken aan een inventariserend onderzoek als dit weten dat medewerking vrijblijvend is. Het aangeven van interesse in huur van een bedrijfsruimte in een incubator leidt niet tot verplichtingen. Bij dit type onderzoek bestaat dus te allen tijde het gevaar dat de grootte van de groep die aangeeft geïnteresseerd te zijn in de huur van een bedrijfsruimte in een incubator door dit fenomeen enigszins vertekent.

De resultaten van de enquête5 zijn dermate positief dat mag worden aangenomen dat er een ruime markt is voor een incubator in Breda. Dit wordt bevestigd door ervaringscijfers in Zuidoost-Brabant. Daar is gebleken dat voor het realiseren van een succesvolle incubator van de omvang zoals Con-neX, aan het einde van de hiervoor weergegeven trechter minimaal ca. 250 potentieel geïnteresseerde bedrijven moeten overblijven. Deze ‘norm’ wordt ruimschoots gehaald. Daarmee kan dan in een aanloopperiode van 3 à 4 jaar een centrum van bruto 4.000 m2 (ca. 80 units) de normbezetting van 85% bereiken. De belangstelling van vestigingskandidaten in een incubator in of nabij het centrum van Breda zoals die blijkt uit de enquête lijkt, kan daarom als (ruim) voldoende worden gekwalificeerd. Uit dit steekproefresultaat kan ook de conclusie getrokken worden dat een strikte thematische focus op jonge kleinschalige technologiegeoriënteerde b2b bedrijvigheid te beperkt zou zijn voor een rendabele exploitatie van een incubator. Focus op technologiegeoriënteerde bedrijvigheid in de acquisitie door het gericht benaderen van jonge kansrijke bedrijven die werkzaam zijn in de sectoren van technologie zoals genoemd in hoofdstuk 2.3, lijkt echter een goede mogelijkheid te bieden om het aantal van deze bedrijven geleidelijk verder op te voeren. Het acquisitie- en toelatingsbeleid zullen daarop worden afgestemd.


17

18


4. Het concept, de faciliteiten, USP’s en effecten

4.1 Het concept De in hoofdstuk 3 weergegeven resultaten van het uitgevoerde marktonderzoek geven vertrouwen in de haalbaarheid van een incubator in Breda. Omdat de markt van kleinschalige jonge bedrijven voortdurend in beweging is, geeft het marktonderzoek een momentopname te zien. De omvang van de tot de doelgroep behorende aantal starters is in de onderzochte regio echter ook over een langere reeks van jaren van voldoende omvang om vertrouwen te hebben in de toekomstige vraag naar incubator faciliteiten. De potentiële vraag concentreert zich op kantoorfaciliteiten maar daarnaast bestaat ook behoefte aan ateliers. Ateliers zijn multifunctionele units van ca. 50 m2 met hoger plafond, eigen entree en water aan- en afvoer. Ze worden als kantoor afgewerkt. Vooral technologische bedrijven zullen daarvan gebruik maken voor o.a. testwerkzaamheden, prototypebouw, productontwikkeling etc. Uit het marktonderzoek (zie hoofdstuk 3) komt ook een (beperkte) behoefte naar voren aan showroomfuncties en opleidingen trainingsruimten. Ook voor dit soort gebruik zijn de ateliers vanwege hun multifunctionele karakter zeer geschikt. Con-neX zal zich gaan ontwikkelen tot een permanente kweekvijver van jonge kleinschalige vaak innovatieve bedrijven met groeipotentie. Om het permanente karakter van de broedplaatsfunctie in stand te houden zullen er aan de toekomstige huurders een aantal voorwaarden worden gesteld met als doel ook de nagestreefde effecten m.b.t. de ontwikkeling van nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid te behalen. Zo zullen de kwaliteit en groeipotentie van kandidaat-huurders in de selectieprocedure beoordeeld worden. Naast beoordeling van de kennis van product en markt, worden ondernemers beoordeeld op hun integriteit en financiële uitgangspositie. Daarbij kan o.a. via Starterslift eventueel ondersteuning worden aangeboden. Er wordt met flexibele huurcondities gewerkt waarbij een easy-in en easy-out systeem geldt. Huurders hoeven zich niet voor een lange huurtermijn te binden, zij hebben een opzegtermijn van 4 maanden. De maximale verblijfsduur wordt begrensd op 5 jaar, slechts bij hoge uitzondering zal daarvan afgeweken worden. Verder wordt het aantal per huurder beschikbaar te stellen vierkante meters begrensd op 150 m2 voor kantoren en 250 m2 voor de combinatie ateliers / kantoren. Daarboven biedt de vrije markt voldoende faciliteiten. Ook moet worden voorkomen dat enkele grotere bedrijven het incubatorconcept aantasten en de homogeniteit van het huurdersbestand doorbreken. De hier omschreven aanpak moet de permanente kweekvijverfunctie waarborgen.


19

4.2 De faciliteiten Bij de faciliteiten gaat het om fysieke en niet fysieke faciliteiten en ook over de omvang van het te realiseren complex. De omvang van het complex wordt bepaald door de omvang van de potentiële vraag maar ook door de na te streven optimale schaalgrootte. Deze wordt vanuit meerdere perspectieven benaderd maar kostenbeheersing en leefbaarheid zijn daarbij wel de meest cruciale factoren. Het kostenaspect speelt een rol bij de bruto-netto verhoudingen van vloeroppervlakten. Het indirecte aantal m2 is bij een klein gebouw relatief groter dan bij een groter gebouw. De ruimte voor centrale faciliteiten (receptie, vergaderruimte en technische ruimtes) zullen bij een groter complex relatief gunstiger uitvallen omdat de kosten van de centrale services over meer vierkante meters kunnen worden omgeslagen. Vanuit het oogpunt van beheer en (sociale) controle is een kleiner complex echter weer in het voordeel ten opzichte van een groter complex. Vanuit een in de toekomst gewenste spreiding van incubator faciliteiten over de grotere REWINregio (het primaire verzorgingsgebied reikt tot 10 km. rond de locatie) zijn meerdere kleinere centra te prefereren boven één enkel groot centrum. Alles afwegende en de ervaringen elders in aanmerking nemend, zou een bruto vloeroppervlakte van ca. 4.000 m2 een goed afgewogen balans zijn tussen de hiervoor gebruikte voor- en nadelen van omvang. Ervaringen elders wijzen uit dat het gemiddeld per bedrijf gehuurde aantal netto m2 50 à 60 m2 bedraagt bij (gemiddeld) ca. 3 werknemers per bedrijf. Een gebouw van deze omvang biedt dus ruimte voor 40 à 50 kleinschalige bedrijven. Het beoogde gebouw zal functioneel zijn qua opzet, afwerking en faciliteiten en passen in het middensegment van de kantorenmarkt. Meer dan luxe zullen flexibiliteit, functionaliteit en toekomstgerichtheid van de technische infrastructuur de nieuwbouw kenmerken. De incubator zal de volgende fysieke faciliteiten gaan bieden: // Kantoren (25 tot 50 m2) ca. 50 à 60 units; // Ateliers (50 tot 75 m2) ca, 10 à 15 units; // Centrale receptie; // Vergaderfaciliteiten (25 tot 60 m2) 3 units; // Café-achtige ontmoetingsruimte (50 tot 60 m2); // Kopieerfaciliteiten, koffie automaten etc.; // Parkeerterrein (voor ca. 100 auto’s); // Elektronische beveiliging; // ICT- en telefonie-infrastructuur. De niet-fysieke faciliteiten zullen bestaan uit: // Toegang tot Starterslift; // Bedrijfsadvisering (REWIN); // Toegang tot Avans Ondernemerscentrum (opdrachten op het gebied van ondernemerschap, bibliotheek, facility-sharing etc); // Toegang tot netwerken en subsidiemogelijkheden; // Introductie bij banken en adviseurs; // Mogelijkheid voor clustervorming.

20


4.3 Unique selling points Het aanbod dat Con-neX gaat bieden is in veel opzichten onderscheidend ten opzichte van het bestaande aanbod vanuit de markt en daaraan complementair. Dit blijkt, naast het pakket van niet-fysieke faciliteiten, o.a. uit de volgende usp’s: // Hoogwaardige nieuwbouw specifiek ontwikkeld voor de incubator functie; // Flexibele huurcondities (easy-in easy-out); // Kwaliteitsbewaking huurdersbestand; // Publiek-private samenwerking vormt de basis; // Formule gericht op versterking van de economische structuur van de regio en groeiversnelling bij bedrijven; // Pakket van niet-fysieke faciliteiten; // Maximering aantal m2 per huurder; // Uitsluitend doelgroep business-to-busines; // Vestiging van Avans Ondernemerscentrum. Met betrekking tot het Avans Ondernemerscentrum (zie ook hoofdstuk 2.2) is het volgende van belang. Het Ondernemerscentrum gaat zich richten op vraagformulering en probleemoplossing binnen het midden- en kleinbedrijf. Aandachtsgebieden zijn o.a. entrepreneurship en coaching, innovatie, duurzaamheid. De opgedane kennis wordt gewaarborgd via lectoraten en expertisecentra (bijv. duurzame energie, technologie en doorontwikkeling MKB) om op die manier tot kenniscirculatie te komen. Afhankelijk van de complexiteit van een vraag kunnen studenten, docenten en lectoren, ondernemers ondersteunen. Door lectoraten zullen kenniscafé’s worden georganiseerd. Er zal toegang worden verschaft tot innovatievouchers, kenniskringen en expertisecentra.

4.4 Beoogde effecten De initiatiefnemers streven ernaar hun ambities vertaald te zien in de volgende effecten: // Permanent 40 à 50 kleinschalige perspectiefvolle bedrijven huisvesten; // Permanente doorstroming van succesvolle doorgroeiers van ca. 25% van het huurdersbestand per jaar; // Drastische beperking van uitval van bedrijven door kwaliteitsbewaking, advisering en financiering; // Versterking van de technologische bedrijvigheid in het verzorgingsgebied; // Behoud van kennis en werken in de stad en de regio Breda // De na te streven directe werkgelegenheidseffecten zijn: 12 succesvolle uitstromers per jaar met elk gemiddeld 4 directe arbeidsplaatsen. Het gaat daarbij om hoogwaardige werkgelegenheid. Daarnaast ontstaan afgeleide arbeidsplaatsen in het midden en lagere segment van de arbeidsmarkt (o.a. horeca, detailhandel, transport en verzorgende dienstverlening) van 1 à 2 arbeidsplaatsen per directe. Het gecumuleerde werkgelegenheidseffect over een periode van 25 jaar (levensduur complex) komt daardoor uit op ca. 3.000 arbeidsplaatsen. Daarbij is het werkgelegenheidseffect van de doorgroei van bedrijven na vertrek uit de incubator buiten beschouwing gelaten.


21

4.5 De locatie Gelet op het concept, de nagestreefde effecten en het ambitieniveau zal de aan te bieden locatie aan hoge eisen moeten voldoen. De locatie is mede bepalend voor het toekomstige succes van Con-neX. De belangrijkste eisen zijn: // Hoogwaardige uitstraling van gebouw en omgeving; // Prima ontsluiting (wegen en openbaar vervoer); // Ruime parkeerfaciliteiten op eigen terrein; // Technologische uitstraling. Vooralsnog zijn 2 locaties in beeld die nader bestudeerd moeten worden. Deze locaties zijn Lovensedijkstraat en het Jeka-terrein in Breda. Aan de Lovensedijkstraat heeft Avans gebouwen die voor herontwikkeling (nieuwbouw) in aanmerking komen terwijl de gemeente Breda op het Jeka-terrein een bouwkavel kan aanbieden. Wellicht komen nog andere opties in beeld. Een keuze zal op een later tijdstip gemaakt worden.

KK

22



23

24


5. Juridische structuur en management

5.1 Keuze rechtsvorm en aandeelhouders De ontwikkeling en exploitatie van onroerend goed vraagt om een daarbij passende rechtsvorm. Ervaringen elders leren dat de Besloten Vennootschap daarvoor het meest geschikt is. Andere rechtsvormen bieden fiscaal geen voordelen en ook voor het verkrijgen van subsidies hoeft er geen verschil te zijn. Voordelen van een Besloten Vennootschap zijn o.a.: // Een open en transparante structuur, publicatieplicht voor jaarcijfers, corporate-governance goed geregeld, de directie staat onder toezicht van een door aandeelhouders benoemde Raad van Commissarissen; // In- en uittreden van aandeelhouders is eenvoudig te realiseren; // De structuur is toekomstgericht met de mogelijkheid om desgewenst een Holding met werkmaatschappijen (bij meerdere centra) tot stand te brengen. De BV leent zich prima om voor een publiek-private samenwerking waarin overheid, bedrijfsleven en kennisinstellingen kunnen deelnemen. Aan welke partijen als aandeelhouder kan worden gedacht, is hieronder schematisch weergegeven:

Publiek Gemeente Breda* REWIN* NV BOM

Privaat Rabobank Individuele bedrijven

Kennisinstellingen Avans Hogeschool*

* initiatiefnemer, tevens beoogd aandeelhouder.

De aandeelhouders zullen het risicodragend vermogen moeten inbrengen. Dit kan in de vorm van liquide middelen en/of activa zoals bijv. een bouwperceel.


25

5.2 Organisatie, management en toezicht De nieuw op te richten BV zal zelf de benodigde personele capaciteit kunnen gaan aantrekken of directie en management kunnen uitbesteden bij een daarvoor geëquipeerde partij. Het zelf aantrekken van personeel is voor een relatief kleinschalige organisatie lastig omdat voor de diverse disciplines een beperkt aantal uren nodig is. Dat maakt het moeilijk de vereiste kwaliteit en betrokkenheid te bereiken. Het uitbesteden van het operationele management bij één van de betrokken partijen die over de vereiste deskundigheden beschikt, lijkt daarom het meest voor de hand te liggen. REWIN is daarvoor beschikbaar en moet – mede gelet op de door REWIN bij de ontwikkeling van de Spectrum bedrijvencentra opgedane ervaring - in staat worden geacht alle taken m.b.t. management en beheer adequaat in te vullen. REWIN is als mede initiatiefnemer zeer betrokken bij het project en zal zich maximaal inzetten om Con-neX tot een succes te maken. Daarbij zal REWIN haar netwerk en contacten inzetten en zal een synergetisch effect ontstaan zoals dat door andere partijen niet bereikt kan worden. Een managementcontract of directie-statuut tussen de nieuwe BV en REWIN zal de basis moeten vormen voor de uitbesteding van werkzaamheden door de BV aan REWIN. Hierbij kan een vergoeding op declaratiebasis of een fixed fee worden overeengekomen. De taakverdeling zoals die binnen de nieuwe BV zal ontstaan is als volgt: Algemene vergadering van Aandeelhouders: // Vaststellen jaarstukken; // Uitgifte van aandelen; // Wijziging statuten; // Benoeming en ontslag directie, Raad van Commissarissen en accountant; // Dechargeren directie en Raad van Commissarissen. Raad van Commissarissen: // Toezicht op directie; // Adviseren directie; // Goedkeuren bepaalde besluiten directie; // Goedkeuren jaarstukken. Directie (REWIN) // Verantwoordelijk voor algehele bedrijfsvoering; // Benoemen en ontslaan personeel; // Verslaglegging aan Algemene vergadering van Aandeelhouders en Raad van Commissarissen; // Voorbereiden besluitvorming Algemene vergadering van Aandeelhouders en Raad van Commissarissen.

26


Binnen de verantwoordelijkheid van REWIN voor de totale bedrijfsvoering komen o.a. de volgende aspecten aan de orde: // Marketing en promotie; // Selectie van vestigingskandidaten; // Bewaking van kwaliteit van het concept (huurdersbestand, gebouw en omgeving, dienstverlening etc.); // Serviceverlening aan huurders op locatie; // Financieel, juridisch en technisch beheer; // Beheer van het onroerend goed. De hier voorgestelde structuur zal leiden tot een efficiënte slagvaardige bedrijfsvoering met adequaat toezicht en een transparante werkwijze en verantwoording.


27

28


6. Financiën

6.1 Algemeen

De ambities die de initiatiefnemers van Con-neX nastreven liggen op een hoog niveau. Om aantrekkingskracht te kunnen uitoefenen op de categorie van meest kansrijke jonge bedrijven met groeipotentie zal het aanbod van faciliteiten dat zelfde hoge niveau moeten uitstralen. Dat vraagt, zo blijkt ook uit ervaringen elders, om een hoogwaardige nieuwbouw op een A1-locatie. Vanuit de initiatiefnemers zijn 2 locaties in beeld gebracht die uitstekend in het bovenstaande profiel passen. Op basis van het ambitieniveau en hetgeen verder in dit plan is opgenomen zijn de investeringen en meerjaren exploitatiebegroting doorgerekend.

6.2 Globale uitgangspunten en investeringen Voor de calculaties zijn de volgende belangrijkste uitgangspunten gehanteerd. // 2-laags nieuwbouw van 4.000 m2 bruto waarvan 2.800 m2 netto verhuurbaar; // Aankoop van een perceel grond van 6.000 m2; // 100 parkeerplaatsen op eigen terrein; // Opbouw bezettingsgraad in 4 jaar: 35%; 55%, 75% en 85% (is normbezetting); // Huurprijs in eerste exploitatiejaar (2012) €. 300,- per netto m2 all-in. De belangrijkste financiële kengetallen zijn de volgende: // Aankoop bouwperceel €. 870.000,// Bouwkosten en terreininrichting €. 5.560.000,// Inrichting en ICT €. 500.000,// Opstart en openingskosten incl. onvoorzien €. 150.000, -----------------------// Bouwgerelateerde investering €. 7.400.000,// Aanloopverliezen €. 822.000, -----------------------// Totale investering €. 8.222.000, =================


29

6.3 Exploitatieprognose

Op basis van het vorenstaande is een exploitatieprognose opgesteld voor een periode van 10 jaar. In de eerste 3 jaar treden aanloopverliezen op die oplopen tot maximaal €. 822.000,-. Vanaf het 4e jaar wordt de normbezetting van 85% gehaald en wordt een bescheiden positief resultaat van €. 44.000,- behaald. Dit loopt geleidelijk op doordat de huurprijzen met minimaal 4% per jaar geïndexeerd worden en de kostenstijging op 2,5% wordt geraamd. Tevens lopen de kapitaallasten door de lineaire aflossing van hypothecaire geldlening terug. Hierdoor ontstaat financiële ruimte voor het versterken van de eigen vermogenspositie van de B.V., nieuwe investeringen en het opvangen van verliezen die kunnen ontstaan door het (tijdelijk) teruglopen van de bezettingsgraad.

6.4 Financieringsplan De financiering van Con-neX zal als volgt gaan plaatsvinden: // Subsidie op onrendabele top van de investeringen €. 3.900.000,// Bancaire financiering €. 3.500.000,// Subsidies aanloopverliezen €. 822.000, -----------------------// Totale financieringsbehoefte €. 8.222.000, ================== De benodigde subsidies ad. €. 4.722.000,- komen als volgt tot stand: // OP-Zuid Europees Economisch Stimuleringsfonds €. 2.700.000,// Inbreng initiatiefnemers €. 1.200.000,// Overige partijen (Provincie, BOM, Rabobank etc.) €. 822.000, ------------------------// Totaal €. 4.722.000, ================== De procedures rond de subsidieaanvragen c.q. toezeggingen lopen nog. Voor het veiligstellen van de continuïteit in de bedrijfsvoering en het verkrijgen van de hypothecaire geldlening zal de BV over een vrij beschikbaar eigen vermogen moeten kunnen beschikken. Dit eigen vermogen is om 2 redenen nodig. Allereerst is het nodig voor het opvangen van niet voorziene tegenvallers (bv. aanloopverliezen). Daarnaast zullen voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening eisen worden gesteld aan de omvang van het vrij beschikbare eigen vermogen. Op basis van het voorliggende plan is dit eigen vermogen gesteld op ca. 10% van de bruto-investering (afgerond €. 700.000,-) en zal door de aandeelhouders moeten worden ingebracht in de vorm van aandelen en/of achtergestelde leningen. Een liquiditeitstekort dat in de 3 aanloopjaren zal ontstaan door het negatieve saldo tussen afschrijvingen en aflossing van de hypothecaire geldlening (€ 40.000 p/j) zal vrijwel gecompenseerd worden door de waarborgsommen (2 maanden huur) die huurders verschuldigd zijn. Ook worden huren vooraf betaald. Het risico dat de aandeelhouders lopen blijft beperkt tot het ingebrachte eigen vermogen i.c. €. 700.000,-.

30


6.5 Huurprijsniveau en onrendabele top op investeringen

6. Komt overeen met de in de enquête op kostenniveau 2009 gehanteerde m2 prijs ad. €. 275,-.

Belangrijk is dat de tot stand te brengen faciliteiten die Con-neX gaat bieden, toegankelijk zijn voor de gekozen doelgroep van kleinschalige, jonge bedrijven. Deze bedrijven zijn meestal nog kwetsbaar en financieel nog niet erg draagkrachtig. ConneX wil deze bedrijven met haar faciliteiten door de kritische opstartperiode helpen en daarmee het afvalpercentage drastisch beperken. Het exploiteren van de gekozen formule brengt ten opzichte van de reguliere – commerciële – onroerend goed exploitatie extra kosten met zich mee. Voorbeelden daarvan zijn: selectieprocedures, omvangrijk huurdersbestand met veel mutaties, services op locatie (o.a. centrale receptie), advisering, clustervorming etc. Het doorberekenen van een integrale kostprijs zou Con-neX vanuit financieel oogpunt onhaalbaar maken voor de doelgroep. Daarom is, in lijn met hetgeen ook elders bij incubators gebeurt, een huurprijsniveau ingezet dat op de grens ligt van hetgeen maximaal haalbaar is voor de doelgroep. Geïndexeerd naar het beoogde startjaar ligt deze prijs op €. 300,- per netto m2 (all-in)6. Aangenomen is dat, uitgaande van bij het bereiken van de normbezetting van 85% in het vierde exploitatiejaar, de exploitatie op breakeven niveau moet uitkomen. Op basis daarvan is dit herleid tot de maximale rente- en afschrijvingslasten die het project kan dragen. Dat komt uit op de kapitaalslasten die voortvloeien uit een hypothecaire geldlening van €. 3.500.000,-. Aangezien de investering €. 7.400.000,- bedraagt, is de onrendabele top op de investering €. 3.900.000,-. Daarvoor zullen subsidies en bijdragen nodig zijn.

6.6 Financiële strategie en toekomstperspectief De exploitatiebegroting laat vanaf jaar 4 positieve resultaten zien die geleidelijk toenemen. De strategie is erop gericht de (vanwege lineaire aflossing van de hypothecaire geldlening en indexering van de huurprijs) te verwachten positieve resultaten te benutten binnen de doelstelling die de initiatiefnemers nastreven. Binnen deze strategie passen de volgende mogelijkheden: // Mogelijk maken nieuwe incubator projecten Het op te bouwen positieve bedrijfsresultaat en eigen vermogen kunnen worden ingezet om nieuwe incubators mogelijk te maken en zo het concept verder uit te rollen in de regio. //

Aflossen leningen De inbreng van eigen vermogen door aandeelhouders zou (deels) kunnen geschieden in de vorm van achtergestelde leningen. Om die te kunnen aflossen zullen positieve bedrijfsresultaten nodig zijn.

//

Nieuwe investeringen en kwaliteitsimpulsen Het complex kent een intensief gebruik en start-ups die tot de top van de markt behoren, stellen hoge eisen aan hun huisvesting. Ervaringen elders leren dat halverwege de levensduur (dus na ca. 12 à 13 jaar) een


31

revitalisering van het complex nodig is. Ook kunnen tussentijds aanvullende investeringen in o.a. ICT en beveiliging nodig zijn. Hiervoor kunnen eveneens de positieve resultaten en het eigen vermogen worden benut. Aangezien het concept zoals dat in dit plan is neergelegd onvermijdelijk risico’s met zich meebrengt omdat gekozen is voor een easy in – easy out verhuur en de conjunctuur een externe factor is die de bezettingsgraad beïnvloedt, zal het nodig blijven over een gezond eigen vermogen te kunnen blijven beschikken. Voorshands zijn dividend uitkeringen aan aandeelhouders niet aan de orde.

6.7 Kansen en risico’s De tijd lijkt rijp om in Breda een incubator tot stand te brengen die voorziet in een duidelijke behoefte en die gedurende een lange periode (minimaal 25 jaar) een vliegwielfunctie voor de regionale economie en werkgelegenheid kan vervullen. Het lijkt gewaagd om in een periode van kredietcrisis en economische recessie een project als Con-neX op te starten. Echter anticyclisch handelen en acteren is juist op dit moment geboden. Con-neX zal pas over ca. 3 jaar voor exploitatie gereed zijn. Zeer waarschijnlijk bevindt de economie zich dan weer in een opgaande lijn en kan Con-neX daar direct van profiteren. Gelet op de schaarste in het aanbod in de regio van faciliteiten zoals Con-neX die gaat brengen zal zeker een latente behoefte in de markt manifest worden zodra de incubator open gaat. Een project als het onderhavige brengt altijd (financiële) risico’s met zich mee. Het is zaak die vanaf het begin goed te beheersen. Allereerst wordt pas met investeringen gestart zodra de financiering van het project afdoende is geregeld. Tijdens de bouw zal een goede kostenbewaking plaatsvinden en zal de Raad van Commissarissen de directie nauwgezet volgen om budgetoverschrijding te voorkomen. De samenwerkende partijen – aangevuld met nog nieuw toetredende aandeelhouders – vormen een stevige basis voor een goede marktbewerking en acquisitie. Dit laat onverlet dat externe factoren (met name de conjunctuur) invloed zullen blijven uitoefenen op de ontwikkeling van de bezettingsgraad. Dat vormt mede vanwege de flexibele huurcontracten, vooral in de beginjaren de belangrijkste risicofactor. Daarom voorziet het plan ook in de (vrije) beschikbaarheid van het door partners / aandeelhouders in te brengen risicodragend vermogen (zie hoofdstuk 6.4). Dit moet een buffer vormen om zonder verdere financiële hulp van buiten, de continuïteit te kunnen waarborgen. Zo blijven de financiële risico’s die onvermijdelijk aan de bedrijfsvoering zijn verbonden, beheersbaar en kan Con-neX over een lange reeks van jaren blijven functioneren als een motor voor de regionale economie.

32



33

34


7. Conclusies

Breda en het verzorgingsgebied van REWIN missen tot nu toe – m.u.v. het Blushuis dat hieraan in beperkte mate voldoet – incubatorfaciliteiten. Het nut daarvan is elders overduidelijk aangetoond. Het uitgevoerde marktonderzoek laat zien dat er vanuit de markt (ruim) voldoende potentiële vraag mag worden verwacht. De initiatiefnemers van Con-neX beschikken over marktkennis en zijn actief in diverse instanties en organen waarin zich potentiële vestigingskandidaten bevinden. Zij zullen kandidaten opsporen en doorleiden. De synergetische effecten die zullen ontstaan met o.a. Starterslift, KICZ en Avans Ondernemerscentrum zullen de te verwachten positieve effecten van Con-neX versterken en clustervorming bevorderen. De initiatiefnemers staan middels de gekozen structuur, garant voor handhaving van het gekozen concept. Voor het bepalen van het huurprijsniveau is vooral van belang dat deze huurprijs geen onoverkomelijke barrière mag vormen voor de beoogde doelgroep van jonge bedrijven en tegelijk ook zoveel mogelijk marktconform is. Op basis van de ervaringen elders en dit onderzoek is vastgesteld dat een huurprijs van €. 300,- per netto m2 (allin) in het eerste exploitatiejaar reëel is voor het gebodene. Dit is ook bevestigd door de resultaten van het uitgevoerde onderzoek. Om een huurprijs als deze te kunnen realiseren, moeten nog wel de benodigde subsidies en bijdragen veilig gesteld worden. Het rendement uit de investeringen die moeten worden gedaan, zal vooral bestaan uit groei van de bedrijvigheid en werkgelegenheid in de regio. Als permanente kweekvijver van jonge bedrijven die bijdragen aan een voortdurende vernieuwing van de regionale economische bedrijvigheid zal Con-neX na een opstartperiode, jaarlijks de volgende werkgelegenheidseffecten hebben: // //

jaarlijks toename van directe werkgelegenheid: ca. 48 arbeidsplaatsen; jaarlijks toename van indirecte (afgeleide) werkgelegenheid: 72 arbeidsplaatsen.

Het gecumuleerde werkgelegenheidseffect van Con-neX over de levensduur van 25 jaar, bedraagt ca. 3.000 arbeidsplaatsen (ca.1.200 direct en ca. 1.800 indirect). Hierbij is de groei van werkgelegenheid bij uitgestroomde bedrijven buiten beschouwing gelaten. De initiatiefnemers zijn tijdens het traject van verkenning en planontwikkeling – dat heeft geresulteerd in dit document – in toenemende mate enthousiast geworden over de potentie en haalbaarheid van dit plan.


35

36


Businessplan voor een nieuwe incubatorfaciliteit in Breda

Recommend Documents