EEn koopwoning: ook iEts voor u? 25% korting met de Pré Koopregeling
2
Bewaarexemplaar Heeft u nu geen interesse of (financiële) mogelijkheden om een woning te kopen, maar verwacht u dat dit in de toekomst kan veranderen? Bewaart u dan deze brochure, zodat u straks alle benodigde informatie meteen bij de hand heeft.
Pré Koopregeling: een woning kopen met 25% korting Pré Wonen is al een aantal jaar actief in de verkoop van huurwoningen, met name aan de eigen huurders. Dit stimuleren we onder meer door onze huurders te laten profiteren van de Pré Koopregeling. Met deze regeling kunnen huurders een van de door ons geselecteerde woningen* kopen tegen 75% van de marktwaarde. Waarom deze brochure? Met deze brochure willen wij u zo compleet mogelijk informeren over het kopen van een woning in het algemeen en over de Pré Koopregeling in het bijzonder. Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een huis? En wanneer komt u in aanmerking voor de Pré Koopregeling? Aan de hand van enkele rekenvoorbeelden ziet u hoe u uw huidige huurlasten kunt afzetten tegen de lasten van een koopwoning. Daarnaast kunt u de ervaringen lezen van huurders die met de Pré Koopregeling een woning van ons hebben gekocht. Zo krijgt u een volledig beeld van de voor- en nadelen van het kopen van een woning. Belangstelling? Heeft u belangstelling voor het kopen van een woning met de Pré Koopregeling? Neem dan contact op met een van onze verkoopmakelaars (zie voor hun contactgegevens de achterzijde van deze brochure). U kunt ook een mail sturen naar
[email protected] of bellen naar 088 77 00 155. Wij houden u dan per mail op de hoogte van ons aanbod. *D it betreft uitsluitend woningen die vrijkomen voor verkoop. Het gaat hier dus niet om de door u bewoonde huurwoning.
Waarom verkoopt Pré Wonen haar woningen? Pré Wonen verkoopt altijd al een deel van haar woningen aan haar huurders. Een geselecteerd aantal van deze woningen bieden wij aan met de Pré Koopregeling. Door woningen te verkopen, bieden wij onze huurders de mogelijkheid een woning te kopen die past bij hun gezinssamenstelling en hun inkomen. Deze mensen laten dan een sociale huurwoning achter, die wij weer kunnen aanbieden aan mensen met een kleinere beurs. De verkoopopbrengsten gebruiken we voor het onderhouden en beheren van onze woningen en om te kunnen investeren in het vitaal en gewild maken van onze aandachtswijken.
3
De Pré Koopregeling: hoe werkt dat? Stel, u heeft belangstelling voor een van de woningen die Pré Wonen met de Pré Koopregeling aanbiedt. Wat houdt de Pré Koopregeling precies in? Met de Pré Koopregeling kunt u een geselecteerde woning uit ons woning bestand kopen tegen slechts 75% van de marktwaarde tot € 335.000 k.k. U krijgt dus een korting van 25%, en dat terwijl u wel volledig eigenaar van de woning wordt. De voorwaarde die wij aan dit voordeel stellen, is dat u de woning bij verkoop in eerste instantie aanbiedt aan Pré Wonen tegen 75% van de dan geldende marktwaarde. Ook dat kan voor u voordelig zijn, want dankzij dit aankooprecht van Pré Wonen heeft u de woning meestal sneller weer verkocht. De Pré Koopregeling is écht kopen, met alle bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. De Pré Koopregeling is een door de overheid erkende verkoopconstructie. Hoe wordt de marktwaarde van een woning vastgesteld?
4
De marktwaarde wordt door een onafhankelijke taxateur vastgesteld, door middel van een ‘gevalideerd rapport’. In zo’n gevalideerd rapport beoordeelt een officieel instituut of de taxatie, uitgevoerd in opdracht van Pré Wonen, correct is uitgevoerd en of de waarde overeenkomt met vergelijkbare woningen.
Woningen met een marktwaarde tot € 335.000 k.k. Sinds begin 2013 bieden wij woningen aan met de Pré Koopregeling met een marktwaarde tot € 335.000 k.k. Dit aanbod geldt alleen voor huurders van Pré Wonen. Als huurder heeft u nu dus nog meer kans om met de Pré Koopregeling een grotere woning te kopen. En dat tegen een aanzienlijke korting.
Voordelen Pré Koopregeling • 25% korting op de koopsom. U ontvangt een korting van 25% op de huidige marktwaarde van de woning. Deze korting kan oplopen tot tienduizenden euro's. • Lagere maandlasten. Dankzij de korting heeft u een lagere hypotheek nodig om de woning te kopen. • Meer budget voor verbeteringen. U kunt daardoor meer geld besteden aan de inrichting van uw woning. • Meer keuze. Dankzij de korting liggen er meer woningen binnen uw budget. Tegen dezelfde maandlasten kunt u een groter huis of appartement kopen. • Aankooprecht. Als u de woning in de toekomst wilt verkopen, bent u verplicht deze eerst aan te bieden aan Pré Wonen. Dankzij dit aankooprecht heeft u in de praktijk uw woning meestal sneller weer verkocht, ongeacht een toekomstige stijging of daling van de marktprijzen.
“Dankzij de Pré Koopregeling bespaart u aanzienlijk op uw maandelijkse hypotheeklasten. Bovendien heeft u meer kans om een grotere woning te kopen.”
Wat is ‘k.k.’ (kosten koper)? Achter een koopsom staat vaak de vermelding ‘k.k.’ De afkorting staat voor ‘kosten koper’ en betekent dat er - bovenop de koopsom - nog een aantal kosten komen voor rekening van de koper. In feite zijn deze extra kosten te verdelen in de volgende ‘kosten koper’ en overige kosten: 1. Kosten koper:
• overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom
• kosten van het Kadaster
• notariskosten leveringsakte
2. Overige kosten:
• notariskosten hypotheekakte
• taxatiekosten
• hypotheekbemiddelingskosten
• kosten bijdrage Nederlandse HypotheekGarantie
Bij elkaar komen deze extra kosten neer op ongeveer 5 à 6% van de koopsom. U betaalt dus bij een koopsom van € 200.000 k.k. nog zo’n € 11.000 aan kosten koper en overige kosten.
5
De aankoop van uw nieuwe woning in 11 stappen Bij het kopen van een woning komt altijd veel kijken, ook als u via de Pré Koopregeling een woning van Pré Wonen koopt. Dit stappenplan toont u alle stappen die u moet ondernemen, van een eerste financiële check bij een hypotheekadviseur tot het tekenen van de akte van levering bij de notaris.
6
1
Als u interesse heeft in de aankoop van een woning met de Pré Koopregeling, meldt u zich aan bij team Verkoop van Pré Wonen:
[email protected] of 088 77 00 155.
2
eam Verkoop inventariseert uw wensen en slaat uw gegevens op in een database. Per T mail ontvangt u informatie over alle woningen die beschikbaar komen voor verkoop.
3
Ziet u een geschikte woning, dan maakt u direct een afspraak met team Verkoop voor een bezichtiging. Als huurder heeft u een voorrangsperiode van twee weken. Bij grote belangstelling komt u op een voorrangslijst te staan. Daarvoor geldt: ‘wie het eerst komt, die het eerst maalt’. Reageer dus direct!
4
Wilt u na de bezichtiging de woning kopen, dan verzoeken wij u om door GeldXpert uw financiële mogelijkheden te laten berekenen (zie ook pagina 7).
5
Als team Verkoop van GeldXpert de bevestiging ontvangt dat aankoop voor u financieel haalbaar is, vragen wij u uw naam en adresgegevens en een kopie van uw legitimatiebewijs aan te leveren voor het opstellen van de koopakte.
6
Team Verkoop stelt de koopakte op; deze ontvangt u ter informatie, samen met de bijlagen. Tevens wordt er een afspraak gemaakt voor de ondertekening.
7
Tijdens de ondertekening neemt team Verkoop de akte met u door.
8
Zodra de akte ondertekend is, wordt deze verzonden aan Batenburg Notarissen (zie pagina 8).
9
De notaris stuurt u een uitnodiging voor de ondertekening van de leverings- en hypotheekakte.
10
Voorafgaand aan deze ondertekening bij de notaris vindt de ‘schouw’ van de woning plaats, waarbij u samen met team Verkoop controleert of de woning zich in dezelfde staat bevindt als tijdens de bezichtiging. Blijken er gebreken aan de woning die er voorheen niet waren, dan worden er afspraken gemaakt over het herstel.
11
Hierna gaat u naar de notaris voor het tekenen van de leverings- en hypotheekakte en ontvangt u de sleutel van uw woning: u bent nu de eigenaar!
Deskundig advies over uw hypotheek Wilt u een woning kopen met de Pré Koopregeling, dan vraagt Pré Wonen u eerst een financiële check te laten doen. Hiervoor werken wij met een vaste hypotheekadviseur, GeldXpert in Beverwijk. Wat houdt zo’n check in? Nic Gijzen van GeldXpert: “Vooraf vragen wij de klant een aantal gegevens mee te nemen, zoals een werkgeversverklaring, recente loonstrook, jaaropgave, legitimatie, bewijs van eigen geld, pensioengegevens en documenten waaruit eventuele persoonlijke verplichtingen blijken (leningen, alimentatie e.d.). Op basis daarvan bepalen wij dan hoe hoog de hypotheek zou kunnen zijn. Door de hypotheeklasten te vergelijken met de huidige huurlasten, kijken we samen met de klant of het interessant is om tot koop over te gaan. In zo’n 75% van de gevallen is dat zo. Is het niet haalbaar, dan adviseren wij de klant om niet te kopen. Na deze eerste, vrijblijvende financiële check geven wij onze bevindingen door aan Pré Wonen. Besluit de klant tot koop over te gaan, dan is deze vrij om zelf een hypotheekadviseur te kiezen. Daarbij is het raadzaam om van te voren bij de adviseur te checken of de bank de Pré Koopregeling wel accepteert; dit doen namelijk niet alle banken. Ook hierin kunnen wij klanten adviseren.”
7
Advies op maat “Kiest de klant voor hypotheekadvies van GeldXpert, dan brengen wij de financiële situatie nader in kaart. We informeren naar de wensen van de klant ten aanzien van de hypotheek en de levensverzekering. Ook kijken we naar zijn of haar bereidheid om bepaalde risico’s te lopen, bijvoorbeeld als de woning in waarde zou dalen. Aan de hand van deze informatie geven we een gedegen, op maat gemaakt hypotheekadvies. Verder kunnen we namens de klant alle contacten met de bank, geldverstrekker en/of verzekeraar onderhouden en zorgen wij ervoor dat alle benodigde gegevens bij de notaris terechtkomen en het geld tijdig op de rekening van het notariskantoor staat.” Woonverzekeringen “Nog voordat de woning wordt overgedragen, wijzen wij onze klanten altijd op de noodzaak van het afsluiten van een opstalverzekering. De woning dient immers verzekerd te worden tegen onder meer brand, storm, water en inbraak. Maar ook voor andere verzekeringen, zoals inboedel- en aansprakelijkheidsverzekeringen, kan men bij ons terecht. Alle noodzakelijke verzekeringen zijn dan in één keer goed geregeld.”
Nic Gijzen, adviseur bij GeldXpert “Door de hypotheeklasten te vergelijken met de huidige huurlasten, kijken we of het interessant is om tot koop over te gaan. In zo’n 75% van de gevallen is dat zo.”
De finale controle door de notaris Als u de financiering rond heeft en de koopovereenkomst met Pré Wonen heeft gesloten, volgt uiteindelijk de officiële eigendomsoverdracht bij de notaris. Pré Wonen heeft hiervoor een vast notariskantoor, Batenburg Notarissen. Welke rol speelt de notaris? “De notaris zit aan het einde van het hele kooptraject”, legt Jan de Beer, notaris bij Batenburg Notarissen, uit. “Zo’n zes weken nadat het koopcontract met Pré Wonen is opgesteld, komen de koper en verkoper bij de notaris voor het tekenen van de akte van levering en de akte van hypotheek. Voordat het zover is, checkt de notaris het koopcontract en kijken we of alles ook juridisch in orde is en de basisafspraken, voorwaarden, eventuele bijzonderheden van de woning en de Pré Koopregeling juist vermeld staan. Daarnaast checken we bij het Kadaster of de verkoper ook echt de eigenaar is van de woning en of de koper alles financieel goed geregeld heeft. Eigenlijk controleren we dus of er op het moment van de overdracht sprake is van ‘gelijk oversteken’. Is dat in orde, dan ondertekenen koper en verkoper in ons kantoor de leveringsakte en de hypotheekakte. Pas dan wordt de koper echt eigenaar en krijgt deze de sleutels van de woning daadwerkelijk overgedragen.”
8
Samenlevingscontract en testament Afgezien van dit officiële moment kunnen aanstaande kopers voor meer zaken bij de notaris terecht, geeft Jan de Beer aan. “Veel mensen die via Pré Wonen Jan de Beer, notaris bij Batenburg Notarissen “De notaris garandeert dat er bij de koop sprake is van gelijk oversteken”
kopen, zijn starters op de koopwoningmarkt. Als ze bij ons komen, staan zij op het punt om de grootste aankoop van hun leven te doen. Wij denken dan graag mee over wat zij verder nog kunnen regelen, zoals een samenlevingscontract of een testament. Vooral dat laatste is heel belangrijk als je een huis koopt, want zo regel je wat er gebeurt als een van de partners wegvalt. Ook over deze zaken geven wij graag advies.”
Hoe hoog zijn uw maandlasten? In onderstaande rekenvoorbeelden hebben wij de hypotheeklasten van een koopwoning afgezet tegen de huurlasten van een vergelijkbare huurwoning.
Hypotheeklasten bij aankoop van een woning van € 120.000 k.k. (dit is de marktwaarde ad. € 160.000 k.k. minus 25% i.v.m. Pré Koopregeling): bruto maandlast:
€ 616
netto maandlast*: € 466 bij een belastingvoordeel van 34% netto maandlast*: € 441 bij een belastingvoordeel van 40% Voor een vergelijkbare huurwoning bedraagt de huurprijs ca. € 656 (op basis van 4,1% van de WOZ-waarde).
Hypotheeklasten bij aankoop van een woning van € 187.500 k.k. (dit is de marktwaarde ad. € 250.000 k.k. minus 25% i.v.m. Pré Koopregeling): bruto maandlast:
€ 963
netto maandlast*: € 728 bij een belastingvoordeel van 34% netto maandlast*: € 686 bij een belastingvoordeel van 40% Voor een vergelijkbare huurwoning bedraagt de huurprijs ca. € 1.025 (op basis van 4,1% van de WOZ-waarde).
Hypotheeklasten bij aankoop van een woning van € 251.250 k.k. (dit is de marktwaarde ad. € 335.000 k.k. minus 25% i.v.m. Pré Koopregeling): bruto maandlast:
€ 1.289
netto maandlast*: € 975 bij een belastingvoordeel van 34% netto maandlast*: € 924 bij een belastingvoordeel van 40% Voor een vergelijkbare huurwoning bedraagt de huurprijs ca. € 1.374 (op basis van 4,1% van de WOZ-waarde).
NB: De huurprijzen worden jaarlijks verhoogd met ca. 4%. Dit betekent dat de huurprijs elk jaar aanzienlijk stijgt. De bruto hypotheeklasten blijven echter nagenoeg gelijk. Bovendien is een belangrijk voordeel van kopen dat u met het aflossen van uw hypotheekschuld steeds meer eigen vermogen opbouwt. * Verschil bruto en netto maandlast: de bruto maandlast is het bedrag dat u iedere maand betaalt aan rente en (opbouw van) aflossing van uw hypotheek. De netto maandlast is het bedrag dat u daadwerkelijk, na aftrek van uw belastingvoordeel, per maand aan hypotheek betaalt. De hypotheekrente is namelijk fiscaal aftrekbaar. Dit voordeel is groter naarmate u meer belasting moet betalen (in een hogere belastingschijf zit). Dus: hoe hoger uw belastingvoordeel is, des te lager zijn uw netto maandlasten.
9
Dubbel profijt van de Pré Koopregeling Goed voorbeeld doet goed volgen. Dat gold in ieder geval voor de familie Verzijlbergen. Toen dochter Myrna zich als belangstellende aanmeldde voor het kopen van een woning met de Pré Koopregeling, besloten haar ouders dat ook te doen. Nu zijn beide generaties de trotse eigenaren van een eigen woning. “Eén keer hebben we op dezelfde woning gereageerd. Dat was natuurlijk niet oké!” De woning van vader en moeder Verzijlbergen in de Haarlemse Cornelia de Langestraat lijkt al helemaal klaar, maar nog steeds wordt er flink geklust. “We hebben deze woning bijna een halfjaar geleden gekocht. Alles zag er goed uit, maar zoals bij elk nieuw huis moet er altijd wel wat aan gebeuren”, vertelt moeder Wilma. “Schilderwerk, een nieuwe badkamer, een nieuw toilet… Nu alleen de zolderverdieping nog, en dan zijn we klaar.” Dure Haarlemse koopwoningen Voor Wilma en haar man Jan-Willem was de aankoop van deze woning een heel onverwachte stap. “Nog geen jaar geleden dachten we naar Limburg te verhuizen. Onze huurwoning in Parkwijk zou gesloopt worden en wij hadden begrepen dat we, gezien ons inkomen, niet meer in aanmerking zouden komen
10
voor een sociale huurwoning. Op grond van die (naar later bleek onjuiste) informatie gingen we ons op koop oriënteren. Toen al snel duidelijk werd dat een eengezinswoning in deze omgeving voor ons te duur was en wij hooguit in aanmerking kwamen voor een appartement of iets anders kleins, zijn we in Limburg gaan kijken.” Het scheelde maar een haar of Wilma en Jan-Willem waren ook werkelijk naar het zuiden vertrokken; de koop ketste op het laatste moment af. Dat was een teleurstelling, maar toen zij vlak daarna over de voordelige Pré Koopregeling hoorden, besloten zij het voorbeeld van hun dochter te volgen en zich net als zij, als belangstellende bij Pré Wonen in te schrijven. Myrna: “Ik woonde toen op een kamertje in de Forelstraat en was op zoek naar iets groters. Omdat ik, ondanks jaren inschrijving, nog steeds niet in aanmerking kwam voor een sociale huurwoning, ben ik me op koop gaan richten. Na een gesprek met een hypotheekadviseur kreeg ik gelijk een goed beeld van de prijsklasse waarin ik kon zoeken. En door de Pré Koopregeling werd dat aanbod aan woningen een stuk groter.”
Meer financiële armslag Al na enkele maanden viel Myrna’s oog op een oude seniorenwoning aan de Zomervaart, “echt een van de leukste huisjes van Haarlem!”. De koop was snel rond, maar er moet nog veel werk verzet worden voordat ze dit droomhuis kan betrekken: met hulp van een leger aan vrienden wordt de hele woning nu gemoderniseerd en verbouwd. “Ik heb daarvoor ook een bouwdepot genomen. Dankzij de Pré Koopregeling heb ik meer financiële armslag; dat is echt heel prettig. Wat misschien een nadeel is van deze regeling, is dat ik straks deze woning eerst aan Pré Wonen te koop moet aanbieden. Ik weet nu nog niet hoe dat uitpakt, maar ik hoop dat ik dan in ieder geval de € 15.000,- die ik nu al in het huis heb gestoken, terug kan verdienen. Overigens kan dat terugkooprecht ook het voordeel hebben dat ik het huis straks snel verkocht heb.” “Dankzij de Pré Koopregeling konden wij een woning kopen.”
Meteen een houtkachel laten plaatsen Voor haar ouders speelde deze randvoorwaarde van de Pré Koopregeling nauwelijks een rol; zij verwachten toch niet meer te verhuizen. Wilma: “Voor ons was de Pré Koopregeling vooral voordelig, omdat we hierdoor toch in Haarlem een eengezinswoning konden kopen. We betalen nu per maand zo’n € 100 meer aan hypotheek en verzekeringen, maar daar staat tegenover dat we anders ook steeds meer huur hadden moeten gaan betalen. En wat ik heel fijn vind van een eigen huis, is dat je alles kunt verbouwen zonder dat je dat bij vertrek weer in oude staat hoeft te herstellen, zoals bij een huurwoning. Ik heb hier dus meteen een houtkachel in de woonkamer laten plaatsen, mijn grootste woonwens!”
11
Heeft u belangstelling voor het kopen van een woning met de Pré Koopregeling? Neem dan contact op met een van onze verkoopmakelaars: Miranda Bakker 088 77 00 147 of 06 119 00 712
[email protected] Simon Leuring 088 77 00 737 of 06 119 00 737
[email protected] Robert Mettes 088 77 00 242 of 06 119 00 713
[email protected] U kunt ook een mail sturen naar
[email protected] of bellen naar 088 77 00 155. Wij houden u dan per mail op de hoogte van ons aanbod.
Pré Wonen Kantoor Velserbroek Rijksweg 347 1991 AB Velserbroek Postbus 2008 2002 CA Haarlem U kunt ons aanbod van koopwoningen ook volgen via Twitter: @prewonen.nl
430364_PKR
Pré Wonen besteedt uiterste zorg aan actuele, toegankelijke, correcte en complete informatie in deze brochure. Het is echter mogelijk dat een deel van de informatie verouderd, incompleet of onjuist is. Aan de inhoud van deze brochure kunnen dan ook geen rechten worden ontleend. Pré Wonen kan niet aansprakelijk worden gesteld voor enige onvol ledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan.
