Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012
- Welkomst dia bij binnenkomst.
1
Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing Thom Wolters Gert Boels
2
Introductie Aanleiding
Introductie -Voorstellen Thom en Gert -Voorstellen Woonborg, steekwoorden: 4.900 woningen, gebied Groningen-Assen, transformatieopgave, relatief grote projectenportefeuille. -Interactief, d.m.v. handen opsteken polsen “wie” er in de zaal zitten: Woonzakers/Technici/Financials/Bestuurders/RvC
Aanleiding -Jarenlang gestuurd op A-oordeel bij het CFV, erg lastig om zicht te krijgen op verwachte uitkomsten (zie volgende sheet). Steeds meer noodzaak om tot een eigen visie te komen op wat wél en wat niet kan. -Definitie financiële continuïteit: “er is sprake van financiële continuïteit als de voortgang van de organisatie niet in gevaar komt door een gebrek aan financiële middelen”.
3
Jaarrekening 2011 (indienen voor 30-062012) Meerjarenbegroting 20132017 (indienen voor 31-01-2013)
Publicatie in voorjaar 2013
- Uitleggen hoe het CFV oordeel tot stand komt en dat het door de spreiding in de tijd lastig is om er nu al op te sturen. - Normen en bronnen komen pas in 2013, maar we willen nu bij de Voorjaarsnota al een inschatting maken van het continuiteitsoordeel 2013. - Maar hoe kom je tot een eigen visie op financiële continuïteit? Thuis bepaal je regelmatig hoe je er financieel voorstaat. We denken dat de situatie thuis veel aanknopingspunten biedt….
4
Saldo bezittingen en schulden = € 62.500 positief Schulden / bezittingen = € 245.000 / € 307.500 = 80%
Voorbeeld: dit is de financiële situatie van een gezin A uit stad B. Centrale vraag: -Hoe staat dit gezin er voor? Geef je oordeel. Interactief, vraag stellen aan het publiek! De omvang van de totale schuld ten opzichte van de waarde van de bezittingen speelt een rol. Het is gunstig dat de schuld kleiner is dan de waarde van de woning (en daarmee ook kleiner dan de totale waarde van de bezittingen). Maar dit is niet doorslaggevend: want je moet tegelijk inzicht hebben in de maandelijkse inkomsten en uitgaven van de bewoners.
Je kunt echter niet definitief iets zeggen: want je weet niet over de hypotheek betaald kan worden >>> maandelijks inkomsten (en uitgaven) speelt dus een rol!
5
Situatie 1
Saldo inkomsten en uitgaven = € 1.100 positief (netto salaris – levensonderhoud) / rente = (€4.000 - € 2.250) / € 650 = 2,7
(= ICR)
- Toelichten financiële situatie van dit gezin. Naast inkomen spelen ook nog twee anderen dingen een rol: -Risico: risico dat de inkomsten wegvallen of lager worden (of kansen dat deze hoger worden) -Korte en lange termijn: mogelijkheden tot bijsturing (perspectief op een baan met betere inkomsten), op lange termijn veel meer mogelijkheden op bij te sturen (hogere inkomsten, lagere kosten voor levensonderhoud.
-De ICR wordt ook wel de rentedekkingsgraad genoemd. -De som “netto salaris – levensonderhoud” wordt ook wel de “operationele kasstroom” genoemd. Dit is exclusief geldstromen uit financiering (leningen) en (des)investeringen.
6
Situatie 2
Saldo inkomsten en uitgaven = € 150 negatief (netto salaris – levensonderhoud) / rente = (€ 2.250 - € 1.750) / € 650 = 0,8
(= ICR)
Interactief, vragen aan de zaal: op welke van de 2 situaties lijkt de corporatiesector? Antwoord: op situatie 2. Veel vermogen (hoge marktwaarden) maar relatief lage inkomsten (door sociale huur).
7
Eigen visie op financiële continuïteit Primaire focus op geldstromen + aandacht voor een schuldenplafond + aandacht voor korte en lange termijn + aandacht voor risico’s Randvoorwaarden: eisen Centraal Fonds Volkshuisvesting eisen Waarborgfonds Sociale Woningbouw
- De aandachtspunten die we hebben vastgesteld. - Onder de randvoorwaarden van het CFV en WSW komen ook wij niet uit…!
8
CFV Eist een minimale solvabiliteit (“schuldenplafond”), rekening houdend met risico. Maakt onderscheid tussen korte en lange termijn. Stelt primair geen eisen aan geldstromen.
WSW Eist een minimale geldstroom en stelt een schuldenplafond. Houdt geen rekening met risico.
- Zowel CFV als WSW dekken niet alle vier aandachtspunten. - We hebben begrepen dat het CFV vanaf volgend jaar haar systematiek zal uitbreiden.
9
Normen Woonborg Lange termijn: Op basis van Monte Carlosimulatie van 200 scenario’s met 95% zekerheid een rentedekkingsgraad (ICR) van 1,1. Schuldenplafond op 50% van de WOZ-waarde. Korte termijn: Financiële ruimte om een jaar lang maandelijks een tegenvaller van € 200.000 op te vangen. Algemeen: Randvoorwaarden CFV en WSW
- Toelichten wat een Monte Carlossimulatie is: repeterende doorrekening met steeds andere (exogene) parameters. Hiervoor gebruiken we Wals van Ortec Finance. - Het schuldenplafond is redelijk “fictief”. Want allang voordat we de 50% halen zijn onze kasstromen onvoldoende om de rentelast te kunnen betalen. Woonborg raakt bijvoorbeeld bij 30% schuldenlast al in de problemen... - We hebben de opzet tot deze visie afgestemd met Finance Ideas uit Utrecht. De uiteindelijke visie hebben we in een notitie vastgelegd en afgestemd met treasury specialist Thésor uit Zeist en onze accountant PWC.
Eventueel benoemen: - het aandeel gestapelde bouw is wel van belang. Bij meer gestapelde bouw is theoretisch gezien een lager schuldenplafond nodig. Zie notitie. - de € 200.000 is circa 10% van de huursom: € 24 miljoen / 12 maanden * 10%.
- op lange termijn kijken we dus alleen naar de operationele kasstroom (risico op lange termijn = niet rendabele woningvoorraad = huur - beheer - onderhoud - rente structureel lager dan nul). Op korte termijn kijken we naar de totale kasstroom (operationeel, (des)investeringen, financiering) omdat we op al deze punten verplichtingen hebben (risico op korte termijn = plotseling liquiditeitstekort). Voor het opvangen van de € 200.000 moet (als vanzelfsprekend) onderscheid gemaakt worden naar harde- en zachte kasstromen. - 95%, 50%, 1,1 en € 200.000 zijn keuzes, gemaakt op basis van onze “risk attitude”. Het gaat om het principe. Afhankelijk van hoe risicomijdend men is kunnen deze naar boven (of eventueel naar beneden, ondergrens ICR = 1,0) worden bijgesteld.
10
Uitdagingen Overtuigen bestuurders en RvC Administratie vaak niet ingericht op presentatie van gerealiseerde kasstromen
Daarnaast is het ook een andere zienswijze dan de toezichthouders. Dit geeft nog wel “uitdagingen”. Kasstroomprognoses maken is niet heel moeilijk. De administratie is er echter vaak niet op ingericht om de realisatie van kasstromen zichtbaar te maken. Hierdoor is het lastig om de verwachtingen af te zetten tegen de werkelijkheid. Hier ligt dan nog een uitdaging. Maar omdat continuïteit een vraagstuk is over de (nabije) toekomst is dit tegelijk ook van ondergeschikt belang.
11
De volledige notitie “financiële continuïteit” is opvraagbaar via: Thom Wolters,
[email protected] Gert Boels,
[email protected]
12
