Een boom opzetten over onze visie Presentatie Strategisch model Door Karo van Dongen Strategisch kader Scenario’s Jaarplan met begroting Klantbeleid Strategisch voorraadbeleid + STRATEGISCH MODEL
INHOUDELIJK DOEL
- Zorgen voor flexibiliteit in beleid - Goed onderbouwde keuzes maken - Helder communiceren keuzes
COMMUNICATIEDOEL
Stakeholders en medewerkers betrekken bij ons beleid en informeren over onze keuzes.
TOEGANKELIJKE VERTALING Visualisatie: WEL plant voor nu en later
Plannen en Planten: beide doe je met een duidelijk einddoel
WEBSITE: WELPLANTNU.NL * Plannen en planten *
Scenarioplanning
* Jaarplan 2015 * Actualiteiten
WEBSITE: WELPLANTNU.NL * Plannen en planten * Scenarioplanning *
Jaarplan 2015
* Actualiteiten
DOORBOMEN OP FACEBOOK: WEL plant nu
Interactie met stakeholders en medewerkers over actualiteiten die ons raken
DOORBOMEN OP FACEBOOK: WEL plant nu
LIKE NU!
Klantvisie van WEL
De wereld verandert De klant verandert WEL verandert mee
Klantvisie van WEL
Klantvisie van WEL: uitgangspunten
Klantvisie van WEL: uitgangspunten
1. Expertfunctie: wat WEL doet, doet WEL uitstekend 2. Klantdifferentiatie: WEL gaat uit van verschillende klantgroepen
3. Klantbehoefte: WEL weet wat haar klanten van haar vragen
4. Organisatie: onderdeel van strategisch kader en bepalend voor organisatievorm
Strategisch Voorraad Beleid: basismodel Strategisch kader:
• Missie / Speerpunten /
Portefeuilleplan
Scenario’s Overige input:
• • • • •
Woningmarktonderzoek Wensen bewoners Beleid overheid /GEL Kenmerken woningbezit Investeringsruimte
Het doel van strategisch voorraadbeleid is om producten en diensten zo goed mogelijk aan te laten sluiten op de behoeften en mogelijkheden van huidige en toekomstige klanten van WEL
• Wensportefeuille • Andere doelstellingen
Complex Plan
• • • •
Complexlabel Streefhuur Energie streeflabel Onderhoudsregime
Aansturing operatie
• Beheer • Onderhoud • Verhuur
Bepalen van het portefeuilleplan Waar geven wij onze schaarse middelen aan uit?
Beschikbaarheid
Kwaliteit Leefbaarheid
Aan / Verkoop
Transform.
Onderhoud
Nieuwbouw
Energiebeleid
Huurbeleid
Betaalbaarheid
Input voor het portefeuilleplan Nieuwbouw
T/m 2020 levert WEL gemiddeld 70 woningen per jaar op
Aan/Verkoop
WEL verkoopt +10 woningen per jaar (40 totaal)
Huurbeleid
WEL zet in op een maximale streefhuur van 80%
Energie
Eind 2020 heeft de portefeuille van WEL gemiddeld een B energielabel
Leefbaarheid
WEL blijft een woonstichting en blijft zich inzetten voor Leefbaarheid
Transformatie
Tot 2020 geen transformatie (sloop/nieuwbouw) projecten
Onderhoud
MJOP aangepast. WEL blijft investeren in groot onderhoud
Huidige status Strategisch kader/input:
• Missie / Speerpunten /
Portefeuilleplan
Scenario’s Overig kader/input:
• • • • •
Woningmarktonderzoek Wensen bewoners Beleidsomgeving Kenmerken woningbezit Investeringsruimte
• Wensportefeuille • Andere doelstellingen
Complex Plan
• • • •
Complexlabel Streefhuur Energie streeflabel Onderhoudsregime
Aansturing operatie
• Beheer • Onderhoud • Verhuur
Financiële meerjarenprognose (5 jaar)
40 woningen € 6 mln.
Leefbaarheid € 650.000 waaronder budgetcoaching
Waar geven wij onze schaarse middelen aan uit?
Beschikbaarheid
Kwaliteit Leefbaarheid
Aan / Verkoop
Transform.
Renovatie 70 woningen Gem. per jaar € 1,2 mln.
Onderhoud
Nieuwbouw 65 woningen gem. per jaar € 12 mln.
Energiebeleid
Huurbeleid
Betaalbaarheid Harmonisatie Onderdeel van huurverhoging
Bevriezing grens maximum Sociale huur
Herstructurering buiten perspectief
80 % maximaal gemiddeld
Huurverhoging wel beperken
Onderhoud woningen gem. per jaar € 5,5 mln.
Verduurzamen voorraad Gemiddeld 200 woningen per jaar totaal: € 10.000 pw = € 10 mln.
Financiële meerjarenprognose (5 jaar) • Aanslagen op onze kasstromen (niet beïnvloedbaar): – Verhuurdersheffing • In 2014 - € 2,7 mln. | 2015 - € 3,3 mln. | 2016 - € 3,7 mln. | 2017 – € 4,2 mln. • Verder indexering
– Saneringssteun • In 2014 - € 942.000,-- | 2015 - €605.000,-- |2016 - € 616.000,--| 2017 - € 307.000,-• 2018 - € 311.000,-- daarna beperkt € 100.000,--
– Vennootschapsbelasting • T/m 2017 gebruik maken van verliescompensatie • 2018 - € 1,1 mln. | 2019 - 4,6 mln. en verder
Financiële meerjarenprognose (5 jaar) – Kader waarbinnen we geld kunnen uitgeven? • Strengere regelgeving / verantwoordingsdruk (dpi /dvi) • Voldoen aan kasstroomnormen van het WSW – – – – –
Kun je de rente blijven betalen? Ben je in staat om ook nog af te lossen? Maximum aan financiering Dekt de waarde van de woningen de financiering Voldoende eigen reserve om tegenvallers / risico’s op te vangen
• Voldoen aan de normen van CFV – Ontwikkeling vermogen versus ambities: bouwen, herstructurering, onderhoud – Verantwoording over gebruik van financiering: renteproducten en inzet van leningsvormen
• Implementatie van de nieuwe Woningwet in 2016 – Scheiding sociaal en commercieel bezit
