&e•eeldle T~19J9'1 Definitief
DPO Intratuin Teylingen Gemeente Teylingen Definitief
Rapportnummer:
211x06253.073989_1_5
Datum:
23 mei 2013
Contactpersoon opdrachtgever: De heerS. Griffioen Projectteam BRO:
Aiko Mein, Nadja Bressers, Wanda Blommensteijn
Trefwoorden:
DPO, ontwikkelingsmogelijkheden, lntratu in, Teylingen
Bron foto kaft: Beknopte inhoud:
BRO, Abstract 4 BRO heeft de distributie-planologische mogelijkhed en voor Intratuin Teylingen onderzocht.
BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 \fN Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E
[email protected] l
BJIO Ruimte
om in te leven
Inhoudsopgave
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding en vraagstelling 1.2 Planinitiatief 1.2.1 De Intratuin-formule 1.2.2 Intratuin vestiging Sassenheim
2. CONCLUSIES MARKTMOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN
3. ONTWIKKELINGSKADERS
3.1 Aanbod plant & dier 3.2 Leegstaande panden 3.3 Trends & ontwikkelingen 3.4 Beleidskaders 3.5 Draagvlak gemeente Teylingen 3.6 Verkenning distributieve ontwikkelingsmogelijkheden
Inhoudsopgave
pagi na
3 3 3 3 4
7
9 9 12 13
15 17 19
B>IO
B!5IO
2
1. INLEIDING
1.1
Aanleiding en vraagstelling
Aanleiding Frontwood Real Estate B.V. is voornemens een nieuw tuincentrum te realiseren aan de Rijksstraatweg 63 te Sassenheim. Binnen het vigerende bestemmingsplan is de voorgenomen ontwikkeling niet mogelijk en daarom is een nieuw bestemmingsplan nodig. In het kader van het opstellen van het bestemmingsplan dienen de distributieve mogelijkheden onderzocht te worden. Vraagstelling Ter onderbouwing van de benodigde bestemmingsplanwijziging is BRO gevraagd onderzoek te doen naar de distributieve mogelijkheden en effecten van het initiatief. Voor dit onderzoek hebben wij de volgende onderzoeksvragen geformuleerd: • In hoeverre is er nu en in de nabije toekomst distributieve ruimte voor uitbreiding van het tuincentrumaanbod in de gemeente Teylingen? • Wat zijn de mogelijke effecten van realisatie van de voorgenomen plannen op de bestaande locatie, op de lokale en regionale detailhandelsstructuur? In de ruimtelijke ordening dienen nieuwe initiatieven op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden. Naast de berekening van de distributieve ruimte, worden eventuele effecten op de detailhandelsstructuur ingeschat. Hierbij spelen ook meer kwalitatieve factoren een belangrijke rol (keuzemogelijkheden voor de consument, uniciteit aanbod, versterking totale structuur, leefklimaat op langere termijn, etc.). In het DPO worden aan zowel de kwantitatieve als kwalitatieve aspecten aandacht besteed.
1.2
Planinitiatief
1.2.1 De Intratuin-formule Intratuin Nederland is een franchiseorganisatie, waarbij zelfstandige ondernemers zijn aangesloten. Binnen kaders kunnen ondernemers inspelen op specifieke vragen in de regio (ca. 20% van het assortiment). Verder hebben de tuincentra een gelijk assortiment en uniforme uitstraling voor de herkenbaarheid van de formule richting de consument. De overkoepelende organisatie Intratuin Nederland ondersteunt de vestigingen op het gebied van inkoop, automatisering, marketing en retailmanagement. De ondernemers zijn regionaal gebonden en ook het personeel wordt regionaal geworven.
Hoofdstuk 1
3
B5IO
Intratuin is de laatste jaren sterk in ontwikkeling. De tuincentra worden groter, moderner en sfeervoller. Op deze wijze willen de landelijke organisatie en de aangesloten zelfstandige, lokale ondernemers zo goed mogelijk inspelen op de consumentenwensen. Sleutelbegrippen zijn groen (als basis), ideeën opdoen en ontspanning. In de winkels wordt vooral ingezet op sfeer en beleving. Deze modernisering en schaalvergroting gaat gepaard met verdieping en verbreding van het assortiment waarmee Intratuin zich wil onderscheiden. Assortiment Het assortiment van Intratuin is te verdelen naar hoofdgroepen. Deze zijn als volgt: groen (planten, bloemen, bollen, zaden e.d.), tuin en dier (grondproducten, gereedschap, tuinhout, dierenafdeling), terras en interieur (tuinmeubelen, potten, sfeerartikelen, seizoensartikelen bijv. Kerst of Pasen e.d.), horeca en overig. Grofweg is de verdeling naar verkoopruimte zoals in onderstaande tabel weergegeven. Verdeling verkoopruimte naar hoofdgroepen Groen
ca. 40%
Tuin en dier
ca. 25%
Terras en interieur
ca. 25%
Horeca
ca. 5%
Overig
ca. 5%
Omvang en verzorgingsfunctie De vestigingen van Intratuin variëren in omvang, van de kleinste vestiging met 163 m2 wvo (centrum Rosmalen) tot de grootste vestiging met 17.000 m 2 wvo (Graafstaete, Duiven). De gemiddelde grootte van een Intratuin in Nederland is ruim 7.500 m2 wvo. De aantrekkingskracht van Intratuin overstijgt dikwijls de eigen gemeente. Natuurlijk is nabijheid van een tuincentrum belangrijk voor de oriëntatie van de consument, maar door de grootschaligheid en het toegenomen 'fun'-gehalte zijn consumenten bereid verder te rijden. Buiten de eigen gemeente nemen de keuzemogelijkheden toe en zullen consumenten de ene keer naar Intratuin rijden en de andere keer naar de concurrenten. Dit zijn tegenwoordig niet alleen 'traditionele' tuincentra, maar ook woonboulevards, bouwmarkten e.d. Over het algemeen heeft een Intratuincentrum een regionale verzorgingsfunctie. 1.2.2 Intratuin vestiging Sassenheim In de huidige plannen is de omvang van het tuincentrum aan de Rijksstraatweg in Sassenheim geraamd op circa 8.500 m2 wvo (overdekte ruimte) en ca. 1.270 m 2 buitenafdeling.
4
Hoofdstuk 1
Schets locatie De beoogde locatie voor het tuincentrum in Sassenheim, de Rijksstraatweg 63, ligt nagenoeg direct aan de afslag van de A44 nabij sportpark Roodemolen aan . De locatie ligt op zeer korte afstand van bouwmarkt Multimate (3.000 m 2 wvo). De beoogde locatie heeft een goede bereikbaarheid vanuit de belangrijkste toevoerweg naar Sassenheim, de A44, en de locatie is daarnaast rechtstreeks verbonden met het centrum van Sassenheim via de Hoofdstraat.
Hoof dstuk 1
5
BI.HO
6
Hoofdstuk 1
2. CONCLUSIES MARKTMOGELIJKHEDEN EN EFFECTEN
Uitgangssituatie In de gemeente Teylingen zijn 13 winkels in de branchegroep plant & dier gevestigd, met in totaal een winkelvloeroppervlak van 1.100 m2 wvo. Het aanbod bestaat uit kleinschalige speciaalzaken in de subbranches bloem & plant, dibevo en tuinartikelen. In Teylingen is momenteel geen tuincentrum gevestigd. Vergelijken we het aanbod in Teylingen met landelijke cijfers of met cijfers van gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal, dan blijkt dat het aanbod plant & dier in Teylingen zeer beperkt is. Het tuincentra-aanbod in de regio afgezet tegen het draagvlak komt redelijk overeen met het landelijk gemiddelde. In de regio is een aantal grootschalige tuincentra gevestigd, zoals Overvecht in Lisse (9.129 m2 wvo), Tuin Extra in Noordwijk (5 .600 m2 wvo), Ranzijn in Leiderdorp (5.250 m2 wvo) en Intratuin in Voorschoten (5.610 m 2 wvo). Dynamiek en beleid De ontwikkelingen in de detailhandel gaan heel snel. De consument vraagt om vernieuwing. In dit verband geldt dat kwaliteit boven kwantiteit gaat: het is van groot belang dat waar mogelijk meebewogen wordt met de eisen/wensen van de consumenten, ondernemers en andere marktpartijen. Indien niet op de juiste manier ingespeeld wordt op dynamische processen als schaalvergroting, internetverkoop en het veranderende consumentengedrag, bestaat het risico dat de consumentenverzorging in de regio achter gaat lopen bij de ontwikkelingen elders. Dat kan uiteindelijk per saldo resulteren in verschraling in plaats van verrijking. De gemeente geeft aan in te willen spelen op dynamische ontwikkelingen als schaalvergroting middels een fl exibel beleid. Uitgangspunt van de gemeente Teylingen is daarnaast de kritische massa en keuzemogelijkheden in de niet-dagelijkse goederen op peil houden. De nadruk ligt hierbij op de ondervertegenwoordigde branches, waar ook de branche plant en dier onder valt, en als zodanig past het initiatief in het gemeentelijk beleid. De provincie Zuid-Holland ziet het als haar taak om de dynamiek in de detailhande l te bevorderen. Het beleid is primair gericht op het accommoderen van de dynamiek in de detailhandel in bestaande centra. Een uitzondering wordt gemaakt voor branches die niet of niet goed inpasbaar zijn in de bestaande winkelcentra zoals tuincentra. De ladder voor duurzame verstedelijking is leidend bij de accommodatie van de ruimtevraag. De provincie verplicht tot het uitvoeren van een distributieplanologisch onderzoek naar de mate van duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuren bij grootschalige ontwikkelingen.
Hoofdstuk 2
7
Marktruimte en effecten detailhandelsstructuur Het tuincentrum heeft een winkelvloeroppervlakte van circa 8.500 m2 • Voor uitbreiding van het tuincentra-aanbod is ca. 7.560- 8.400 m2 wvodistributieve ruimte benaderd. Met de huidige omvang van het plan wordt de berekende uitbreidingsruimte licht overschreden (met ca. 100 m2 wvo). De berekende ruimte is gebaseerd op meerdere aannames en daarom altijd indicatief. Het is verder van belang hierbij aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Omdat er nog geen tuincentrum in Teylingen gevestigd is, zal de formule bijdragen aan de verruiming van de keuzemogelijkheden voor de consument en aan kwalitatieve versterking van het aanbod in de branche plant en dier. Bovendien kan de bovenlokale trekkracht van de formule positieve effecten op het centrum hebben door combinatiebezoek. Door het toevoegen van een tuincentrum aan het aanbod plant & dier in Teylingen zullen de concurrentieverhoudingen tussen de aanbieders in de betreffende branche wijzigen. Gezien de berekende distributieve ruimte en het verwachte grote verzorgingsbereik van het aanbod, zal dit niet resulteren in een aantasting of duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. De consument zal altijd op aanvaardbare afstand tuinartikelen kunnen blijven kopen. Wel zal de komst van een grootschalig tuincentrum in Teylingen naar verwachting wat omzet wegnemen bij omliggende tuincentra, deze omzeteffecten zullen zich spreiden over de verschillende aanbieders in de regio. Beoogde locatie en alternatieve locaties Vestiging van een tuincentrum op de beoogde locatie, aan de Rijksstraatweg, is vooral zeer gunstig vanwege de goede bereikbaarheid vanuit de gehele Bollenstreek via de A44/A4. Daarnaast bestaat de mogelijkheid tot combinatiebezoek met de Multimate en is de locatie rechtstreeks verbonden met het centrum van Sassenheim middels de Hoofdstraat. Ook zijn de leegstaande panden in Teylingen beoordeeld op hun geschiktheid. In de gemeente staan 17 panden leeg, waarvan de grootste een omvang heeft van 1.050 m2 wvo. Geen van de leegstaande panden voldoet hiermee aan de omvangeisen van een tuincentrum.
8
Hoofdstuk 2
3. ONTWIKKELINGSKADERS
Dit hoofdstuk vormt de verantwoording voor de conclusies van de marktmogelijkheden en effecten zoals behandeld in hoofdstuk 2. Allereerst wordt er een aanbodanalyse gemaakt van het gevestigde aanbod in de branchegroep plant & dier in de gemeente Teylingen en omgeving. Vervolgens wordt er stilgestaan bij de ontwikkelingskaders in vraag en aanbod: trends gericht op tuincentra, beleidskaders en de ontwikkeling van het consumentendraagvlak. Deze aspecten worden vervolgens gebruikt voor het berekenen van de uitbreidingsruimte voor de branche tuin.
3.1
Aanbod plant & dier
Definitie branchegroep plant & dier Tuincentra behoren tot de branchegroep 'plant & dier'. Winkels in de volgende branches vallen onder de door Locatus gehanteerde definitie voor deze branchegroep: • Aquariums; • Bloem & plant; • Dibevo (dierenbenodigdheden en -voeders); • Tuinartikelen; • Tuincentrum; • Tuinmeubelen. Omvang en samenstelli ng aanbod plant & dier gemeente Teylingen Het aanbod aan plant & dier in de gemeente Teylingen beslaat een winkelvloeroppervlak van 1.100 m2 wvo, verdeeld over 13 verkooppunten. In onderstaande tabel wordt de verdeling van het aanbod over de verschillende branches weergegeven. Tabel 3.1: Aanbod plant & dier gemeente Teylingen (Bron: Locatus, 2013} Aantal verkooppunten
Winkelvloeroppervlak
Schaal
Bloem & plant
7
426
61
Dibevo
3
334
111
Tuinartikelen
3
340
113
13
1.100
85
Branche Aquariums
Tuincentrum Tuinmeubelen Totaal plant & dier
Hoofdstuk 3
9
BI5IO
Opvallend is het geheel ontbreken van winkels in de branches aquarium, tuincentrum en tuinmeubelen 1 . De winkels in Teylingen beschikken over een zeer beperkte schaal. De grootste winkel in plant & dier in Teylingen heeft een omvang van 225 m2 wvo. Van het aanbod in de gemeente Teylingen zijn 4 zaken in Sassenheim gevestigd, namelijk een dibevozaak en drie bloemenwinkels. Aanbod in perspectief Landelijk gezien bedraagt het aanbod in de branchegroep plant & dier 167 mz wvo per 1.000 inwoners. In de gemeente Teylingen ligt dit met 31 mz wvo aanzienlijk lager. Landelijk is per 1.000 inwoners 101 mz wvo aan tuincentra te vinden, in Teylingen ontbreekt dit aanbod geheel. Vergelijken we het aanbod met andere gemeenten met een vergelijkbaar inwonertal in Nederland, dan beschikt gemeente Teylingen over een zeer beperkt aanbod in plant & dier. Dit is grotendeels te verklaren door het ontbreken van een tuincentrum. Echter ook wanneer wordt vergeleken met gemeenten die eveneens niet over een tuincentrum beschikken, valt het beperkte aanbod in Teylingen op. Tabel 3.2: Aanbod gemeente Teylingen t.o.v. gemeenten met ca. 35.000 inwoners (Bron: locatus, 2013) Inwoners
Plant & dier
Tuincentra
Beverwijk
39.856
38
Bussum
32.576
90
Gorinchem
35.085
65
Heemskerk
39.224
122
50
l andgraaf
38.073
228
16
Maassluis
31 .824
62
Oldenzaal
32.156
252
31
156
__!>_aE~':lsl!~_c_':t_ __ - --- - -- ----- - --- -- ------ ---- - ----- ?_1:~~~---- -----------------! ~---------------------l_~l
_:_r~y}~~9~_r: ---------- ----- -------------- -------- -- ?.?: ?9.?_ --------------------- ~1- ----- - - ------ --------- = Valkenswaard
30.671
141
51
Wageningen
36.419
200
161
16.730.632
167
101
landelijk
Tuincentra in de regio Onder de regio van Teylingen verstaan we in dit onderzoek de gemeenten Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Lisse, Leiden, Leiderdorp, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude. De tuincentra 2 in de omgeving van Teylingen zijn: • Jonkheer Plantencentrum, Hillegom (592 m2 wvo); • Tuincentrum de Oosteinde, Hillegom (5.300 m2 wvo); Het feit dat in Teylingen geen speciaalzaken in deze branches aanwezig zijn, wil niet zeggen dat deze artikelen (bijv. aquaria of tu inmeubelen) niet verkrijgbaar zijn. Deze artikelen zijn waarschijnlijk onderdeel van het assortiment van winkels in andere branches. Zo verkopen dibevo-zaken vaak ook aquaria. · Alleen de tuincentra groter dan 350 m• vvvo zijn in dit overzicht opgenomen.
B[.5IO
10
Hoofdstuk 3
• • • • • • • • • • • •
Buskermolen, Kaag en Braassem (2.150 m 2 wvo); Piet van der Meer, Kaag en Braassem (753 m 2 wvo); De Mooy, Katwijk (2.800 m 2 wvo); De Uiver, Katwijk (1 .640 m 2 wvo); Moerkerk, Katwijk (1.530 m 2 wvo); Ranzijn, Leiderdorp (5.250 m 2 wvo); Overvecht, Lisse (9.129 m 2 wvo); Het Poeltje, Lisse (81 0 m 2 wvo); Tuin Extra, Noordwijk (5.600 m 2 wvo); Ad van Nieuwland, Oegstgeest (395 m 2 wvo); De Gieters, Voorschoten (1.560 m 2 wvo); lntratuin, Voorschoten (5 .610 m 2 wvo).
Gemiddeld hebben tuincentra in Nederland een omvang van circa 2.600 m 2 wvo, tuincentra met een moderne schaalgrootte hebben echter een binnenruimte van 5.000 - 10.000 m 2 wvo (indicatief). Van de tuincentra in de regio beschikt de Overvecht in Lisse over een moderne omvang. In onderstaande afbeelding zijn de tuincentra in de regio weergegeven. Figuur 3.1 Tuincentra in de regio
Hoofdstuk 3
11
Bj5IO
Regionaal aanbod in perspectief Het gemiddelde aanbod per inwoner in de regio komt redelijk overeen met het landelijk gemiddelde. In de regio is er sprake van gemiddeld 106 m 2 wvo per 1.000 inwoners ten opzichte van 101 m 2 wvo per 1.000 inwoners in Nederland. De verschillen tussen de gemeenten zijn groot. Gemeenten waar een (grootschalig) tuincentrum aanwezig is beschikken automatisch over een zeer omvangrijk aanbod. Opvallend is het ontbreken van een tuincentrum in Leiden. Tabel3.3: Aanbod per 1.000 inwoners regio (Bron: Locatus, 2013) Gemeente
m' wvotuincentra
m 2 wvotuincentra per 1.000 inwoners
Hillegom
5.892
282
Kaag en Braassem
3.009
117
Katwijk
5.970
96
Lisse
9.939
441
Leiden Leiderdorp
5.250
196
Noordwijk
5.748
225
395
17
7.170
295
43.373
106
Noordwijkerhout Oegstgeest Teylingen Voorschoten Zoeterwoude Totaal regio Landelijk gemiddelde
3.2
101
Leegstaande panden
In de gemeente Teylingen staan op moment van meten 17 panden leeg met een totale omvang van circa 4.252 m 2 wvo. Dit komt overeen met een leegstandspercen3 tage van 9% van de panden en 7,1% van het winkelvloeroppervlak • Vergelijken we dit met de reeds eerder meegenomen andere grote steden, blijken vooral relatief weinig panden leeg te staan in de gemeente Teylingen.
Leegstandsberekening Locatus: De verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel is ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de nietdetailhandel. Oppervlakte leegstaande panden: verhouding deta ilhandel- niet-detailhandel is 2:1.
B!JIO
12
Hoofdstuk 3
Tabel 3.4: leegstand Teylingen en andere gemeenten ca. 35.000 inwoners (Bron: locatus, 2013)
Beverwijk
15,9%
8,7%
Bussum
12,1%
8,1%
Gorinchem
14,9%
5,2%
Heemskerk
7,5%
6,0%
landgraaf
23,1%
16,5%
Maassluis
14,5%
8,5%
Oldenzaal
16.7%
8,6%
.!'.<:~~!:.
14,4%
7,5%
Wageningen
12,7%
4,5%
Gemiddelde
13,9%
7,9%
Wanneer we inzoomen op de spreiding van de leegstaande panden, valt op dat het merendeel van de leegstaande panden en het vloeroppervlak in de centrale winkelgebieden gesitueerd is. In de verspreide bewinkeling bepaalt één pand voor een groot deel de omvang, dit pand heeft een omvang van 1.050 m2 wvo) en is gesitueerd op een bedrijventerrein in Sassenheim. Tabel 3.5: Spreiding leegstaande panden Teylingen (Bron: locatus, 2013)
Centraal Ondersteunend
Aantal vkp
m 2 wvo
schaa l
o/o wvo
12
2.632
219
62%
2
250
125
6%
3
1.370
457
32%
17
4.252
250
100%
Grootschalig Verspreid Totaal
3.3 •
•
Trends & ontwikkelingen De belangstelling van consumenten voor de tuin is de laatste jaren groter geworden en blijft groot. Tuincentra spelen in op deze toenemende belangstelling door zich steeds breder en vernieuwend te presenteren. Tuincentra hebben bijvoorbeeld steeds vaker een uitgebreid assortiment aan kerst- en paasartikelen. De verkoop hiervan wordt ook gebruikt om de seizoensafhankelijkheid te verminderen. De onderlinge concurrentie tussen de tuincentra neemt toe. In Nederland zijn de laatste jaren verschillende tuincentraformules opgekomen, waarvan Intratuin en GroenRijk de grootste zijn (meer dan 40 winkels). Hiernaast is ook een aantal
Hoofdstuk 3
13
BI5IO
•
•
•
•
•
tuincentraformules te noemen met minder dan 40 vestigingen, zoals Life & Garden, Overvecht, Coppelmans, Tuinwereld en Groengilde4 • Tuinartikelen worden steeds vaker verkocht door grootschalige winkels in andere branches. Zo hebben de bouwmarkten Hornbach en Praxis XL een tuinafdeling van 3.000 - 4.000 m2 bvo, maar ook reguliere bouwmarkten steken in het seizoen sterk in op tuinhout en perkgoed. Ook bij IKEA is het aanbod in de branche plant & dier aanzienlijk en dit wordt in het nieuwe winkelconcept nog prominenter neergezet. Maar ook kwekerijen en tuinderijen (in het buitengebied) gaan steeds vaker hun producten direct aan de consument verkopen. Naast de concurrentie met bouwmarkten wordt ook de concurrentie met Boerenbondachtigen steeds scherper. De winkelformules Boerenbond en Welkoop leveren een totaalassortiment op het gebied van het buitenleven: tuin, dier, functionele werk- en buitenkleding, kampeerartikelen, doe-het-zelf artikelen voor de buitenklus en seizoensartikelen. Dibevo is steeds vaker onderdeel van het assortiment van tuincentra, ook wordt er via het bouwmarkt- en supermarktkanaal diervoeding en dierbenodigdheden verkocht. Ruim de helft van de bestedingen aan dierbenodigdheden en voeding komt terecht bij dierenspeciaalzaken en tuincentra met een dierenafdeling. De supermarkt, die vooral diervoeding verkoopt, heeft een marktaandeel van rond de 25% in de totale omzet voor dierbenodigdheden en -voeding. Het marktaandeel van de dierenspeciaalzaken en tuincentra is gestegen ten koste van de supermarkten. Uit cijfers van het HBD blijkt dat de gemiddelde omvang (m 2 wvo) van dierenspeciaalzaken, dibevo XL-formules en 'agrarische' winkels in de afgelopen jaren is toegenomen. Dierenspeciaalzaken komen in vergelijking met de andere typen winkels in dibevo relatief veel voor in hoofdwinkelcentra en wijk- en buurtcentra. De dibevo XL-formules, tuincentra en 'agrarische' winkels zitten juist veel op perifere locaties. Tuincentra met een moderne schaalgrootte (indicatief vanaf 10.000 m2 wvo binnenruimte) zijn niet alleen lokaal verzorgend, maar trekken ook klanten van verder weg . De ondernemingen geven minder dan voorheen de voorkeur aan een solitaire vestiging. Een antwoord op de verwachte verdere expa nsie van met name de bouwmarkten-annex-tuincentra kan dan ook gevonden worden in samenwerking in de vorm van vestiging van bouwmarkten nabij een tuincentrum of andersom. Uit de praktijk blijkt dat deze winkeltypen elkaar kunnen versterken: beiden zijn gericht op aankopen voor 'in en om het huis'. Tuincentra richten zich meer op vrouwen en bouwmarkten meer op mannen. Daar waar beide winkels bij elkaar liggen, kan het koopmoment van beide partijen gecombineerd worden.
Bron: Locatus Retailverkenner 2011
BIJIO
14
Hoofdstuk 3
3.4
Beleidskaders
Provinciaal beleid Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland heeft de Notitie Detailhandel Zuid-Holland zomer 2012 opgesteld, een van de bouwstenen voor het Ontwerp Actualisering 2012 voor de Provinciale Structuurvisie (PSV) en Verordening Ruimte. De verwachting is dat vaststelling van de PSV en Verordening Ruimte op korte termijn zal geschieden. De provincie Zuid-Holland ziet het als haar taak om de dynamiek in de detailhandel te bevorderen, de structuur te versterken en ernstige verstoringen daarvan te voorkomen. Het beleid is primair gericht op het accommoderen van de dynamiek in de detailhandel in bestaande centra . Daarnaast staat de provincie vestiging buiten winkelcentra slechts toe aan een beperkt aantal branches, die niet in centra zijn in te passen. Het aantal nieuwe winkellocaties wordt daarbij beperkt, evenals vestiging van detailhandel in de periferie. De ladder voor duurzame verstedelijking is leidend bij de accommodatie van de ruimtevraag. De provincie maakt een uitzondering voor branches die niet of niet goed inpasbaar zijn in de bestaande winkelcentra zoals de perifere detailhandel. Het gaat om detailhandel in volumineuze goederen, tuincentra, bouwmarkten en grootschalige meubelbedrijven. De belangrijkste wijzigingen van het vast te stellen detailhandelsbeleid ten aanzien van het oude detailhandelsbeleid zijn: 1. Reductie w inkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk het wvo en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor wordt onderscheid gemaakt tussen: a. Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume uitbreiding volgens het' ja-mits-principe'); b. Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume uitbreiding volgens het 'nee-tenzij-principe'); c. Beleid gericht op herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur). 2. Perifere detailhandel. De provincie wil het aantal PDV-Iocaties terugbrengen en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER-ladder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. De provincie beoordeelt ruimtelijke plannen van gemeenten voor retailprojecten met een regionale verzorgingsfunctie. De provincie Zuid-Holland kent een belangrijke adviesfunctie toe aan het Regionaal Economisch Overleg (REO) voor winkelplannen met een omvang van meer dan 1.000 m2 bedrijfsvloeroppervlak (bvo). De pro-
Hoofdst uk 3
15
B5IO
vincie verplicht dan ook tot het uitvoeren van een distributieplanologisch onderzoek naar de mate van duurzame ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuren bij grootschalige ontwikkelingen. De uitvoering van het nieuwe beleid is vooral een verantwoordelijkheid van gemeenten en regio's. De Provincie Zuid-Holland verzoekt de regio's om rekening te houden met de provinciale beleidslijnen. Gemeentelijk beleid Teylingen Het Economisch Beleidsplan van de gemeente Teylingen is het economisch en integraal beleid dat als leidraad dient voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. De horizon van het beleidsplan is 2020.
De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt. De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabij gelegen grote steden. Het is zaak om de kritische massa en keuzemogelijkheden van met name het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen op peil te houden de komende jaren. De gemeente kan hier een faciliterende rol in spelen met het doel de vitaliteit en kwaliteit van het winkelapparaat op peil te houden. Gezien d e dynamische ontwikkeling van de Nederlandse detailhandel gelooft gemeente Teylingen in een flexibel beleid waarmee optimaal ingespeeld kan worden op actuele ontwikkelingen die vragen om detailhandelsbeleid . Actuele trends die relevant zijn voor Teylingen zijn onder meer: • schaalvergroting en branchevervaging; • de invloed van internetshoppen: groei online verkopen met 15% per jaar; • winkeliers zonder cross-channel strategie blijven achter; • beleving van winkels en winkelcentra steeds belangrijker. In het algemeen richt het detailhandelsbeleid zich er op branches die echt ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte te bieden, bij voorkeur in Sassenheim. Het gaat bijvoorbeeld om winkels in de categorie kleding en mode, hobby, plant en dier, bruin- en witgoed die relatief gezien ondervertegenwoordigd zijn. Het versterken van de winkelstructuur met winkels uit ondervertegenwoordigde categorieën maakt de noodzaak voor de eigen inwoners om hiervoor buiten de gemeente te gaan winkelen kleiner (vergroot de binding met de eigen winkelkern).
BI.HO
16
Hoofdstuk 3
3.5
Draagvlak gemeente Teylingen
In deze paragraaf wordt nader ingezoomd op het draagvlak in de gemeente Teylingen. Bevolkingsomvang en -ontwikkeling Voor de bevolkingsantwikkeling van Teylingen wordt in dit onderzoek uitgegaan van de prognose van de provincie Zuid-Holland 5 • De prognose voorziet een (lichte) afname van het inwonertal tot 2020. Het inwonertal zal gaan dalen van 35.706 inwoners in 2012 naar 35.418 inwoners in 2020. Richting 2030 wordt een stijging van het inwonertal verwacht. In de omliggende gemeenten neemt het inwonertal in totaal met bijna 15.000 inwoners toe tot 2020. Tabel 3.6: Bevolkingsprognose omliggende gemeenten Gemeente Hillegom
201 2
2020
2030
20.888
21.091
21.236
Kaag en Braassem
25.732
28.000
30.883
Katwijk
62.493
67.567
74.259
Lisse
22.535
24.325
25.677
Leiden
118.714
120.717
129.340
Leiderdorp
26.721
25.531
23.657
Noo rdwijk
25.524
27.291
29.61 7
Noordwijkerhout
15.635
16. 149
16.647
Oegstgeest
22.781
24.616
26.354
Voo rschote n
24.319
24. 148
24. 171
Zoet erwoude Regio
8.138
8.866
9.323
373.480
388.301
411 . 164
Bestedingen Voor de bestedingen in tuincentra gaan we uit van landelijke gemiddelden. De bestedingen in de branche tuincentra bedragen per hoofd € 70,- op jaarbasis (exclusief BTW) 6 • Het inkomensniveau in de gemeente Teylingen bedraagt € 16.700,- per hoofd van de bevolking per jaar en wijkt daarmee ca. 12,8% af van het landelijk gemiddelde inkomen van € 14.800,-. Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Bij een afwijking groter dan 5% passen wij een correctie toe op het bestedingscijfer. Uitgaande van een inkomenselasticiteit van 0,5% in de niet-dagelijkse sector bedraagt het gecorrigeerde bestedingscijfer € 74,-. Het bestedingscijfer en de normatieve omzet worden zoals gebruikelijk voor de toekomst constant gehouden.
Provincie Zuid-Holland, Nota bevolkingsprognose 2010. Hoofdbedrijfschap d etailhandel, o mzetkengetallen (2012)
Hoofdstuk 3
17
Koopstromen in de branche tuincentra
Koopkrachtbinding Uit het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 komt naar voren dat de koopkrachtbinding voor bloemen/planten en tuinartikelen in Teylingen 50% bedraagt. Uitgaande van het feit dat de formule van de Intratuin een forse aantrekkingskracht genereert en het feit dat er nog geen tuincentrum in Teylingen is, kan de koopkrachtbinding nog groeien naar circa 75% in 2020. Koopkrachttoevloeiing De koopkrachttoevloeiing als aandeel van de totale omzet bedraagt voor de bloemen/planten en tuinartikelen in Teylingen momenteel 19%. Verwacht wordt dat de Intratuin vestiging in Teylingen een belangrijke verzorgingsfunctie zal gaan vervullen voor met name de gemeenten Leiden, Katwijk, Noordwijk, Noordwijkerhout en Oegstgeest. Met dit vooruitzicht en de nu gegenereerde koopkrachttoevloeiing in gemeenten met een Intratuin in Zuid-Holland als referentie (zie onderstaande tabel), moet een stijging van de koopkrachttoevloeiing in Teylingen naar 50 à 55% haalbaar zijn. Tabel 3.7: Koopstromen bloemen/planten en tuinartikelen gemeenten met Intratuin vestiging Koopkrachtbinding
Koopkrachttoevloeiing
A lbrandswaard
9S%
76%
Cromstrijen
88%
6S%
Hendrik-ldo-Ambacht
S2%
S4%
Nieuwkoop
88%
S3%
Pijnacker-Nootdorp
80%
SS%
Sliedrecht
93%
67%
Voorschoten
77%
62%
Westland
91%
36%
Zoetermeer
92%
29%
Zuidplas
62%
36%
Bron: KSO 2011
BIJIO
18
Hoofdstuk 3
3.6
Verkenning distributieve ontwikkelingsmogelijkheden
Op basis van bevolkingsentwikkeling en de verwachte ontwikkeling van de koopstromen is hieronder een benadering gemaakt voor de distributieve mogelijkheden 7 • In de Locatus-definitie van winkelvloeroppervlak (voor tuincentra) vallen enkel de overdekte ruimtes van de winkel. In de landelijke cijfers voor de gemiddelde vloerproductiviteit wordt uitgegaan van de Locatus-definitie, waardoor de omzet die feitelijk behaald wordt op de buitenruimte toegerekend wordt aan de binnenruimte (het winkelvloeroppervlak). Om deze reden ligt de omzet per m• wvo wat hoger en wordt in marktruimte-berekeningen slechts het (overdekte) winkelvloeroppervlak meegenomen.
Tabel 3.8: Benadering toekomstig economisch functioneren tuincentra gemeente Teylingen 2020 Aantal inwoners
35.418
Bestedingen per hoofd (€)
€74,-
Totaal bestedingspotentieel (in mln. €}
€2,6
Koopkrachtbinding
75%
Gebonden bestedingen (in mln. €}
€2,0
Toevloeiing (als aandeel van de omzet}
50 à 55%
Omzet door toevloeiing (in mln. €}
€ 2,0- € 2,4
Totale omzet (in mln. €)
€ 3,9 - € 4,4
Referentieomzet per m 2 wvo
€520
Haalbare wvo
7.560 - 8.400
Uitbreidingsruimte
7.560 - 8.400
In de branche tuincentra is er in de gemeente distributieve ruimte beschikbaar voor verruiming van het tuinartikelenaanbod met 7.560 à 8.400 m2 wvo. Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor aangegeven distributieve uitbreidingsruimte is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk stijgen of juist dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht.
Om te beoordelen of een toevloeiing van 50 à 55% reëel is, is een extra berekening uitgevoerd. We gaan ervan uit d at de Intratuinvestiging in Teylingen voora l een verzorgingsfunctie voor Katwijk, Leiden, Noordwijk, Noordwijkerhout en Oegstgeest gaat hebben. Deze gemeenten hebben tezamen 256.340 inwoners, en een bestedingspotentieel in de tuinsector van circa € 19 miljoen. BRO acht het aannemelijk dat de Intratuin een marktaandeel van maxi maal 15% gaat verwerven, waarmee het bedrag dat toevloeit naar Teylingen neer zou komen op € 2,85 mln. In de benadering van de uitbreidingsruimte is uitgegaan van een toevloeiing van circa € 2 - € 2,4 miljoen, wat een marktaandeel van 10 à 12,5% betekent en dus voorzichtig is ingestoken. HBO
Hoofdstuk 3
19
B[>IO
De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te word en dan aan de kwantitatieve distributieve mogelijkheden. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk het meeste baat bij. Het, in het kader van structuurverbeteringen, meer realiseren dan de berekende distributieve uitbreidingsruimte hoeft dus helemaal niet erg te zijn, vooropgesteld dat de effecten per saldo positief zijn.
20
Hoofdstuk 3
