BEWIJS VAN ONTVANGST
\ ^ A ^ M / ]
(^(S^i^A^ylZJ^^^
1 Ontvangen van: Naam en voorletters
' A U W tOQ f a J t {v\.
Adres
6
gemeente TEYLINGEN
Postcode en woonplaats
Datum van ontvangst Bestemd voor: Naam medewerker
{dtVmixjdcrcxadl
Afdeling
Afgifte van:
•
Aanvraag: • D D D •
bouwvergunning monumentenvergunning kapvergunning sloopvergunning anders, namelijk
•
Zienswijze
•
Bezwaar
Gemeente Teviincen
Ger^a d d, 2 T Reg.nr.
Postbus 149 2215 ZJ Voorhout
[email protected] www.teyllngen.nl T 0252 - 783 300 F 0252 - 783 599 Bestuurscentrum Raadhuisplein 1 Voorhout Gemeentekantoor Wilhelminalaan 25 Sassenheim
^ A n d e r s , namelijk Aanvullende gegevens:
Handtekening:
roe (medewerkèK-gemeente Teylingen)
0mo 6t€J^3
Bouwbedrijf G J van der Hulst
Akervoorderlaan 6 2161 DS Lisse
Bouwbedrijf G J van der Hulst Gemeente Teylingen t.a.v. de gemeenteraad van Teylingen Postbus 149 2215 ZJ VOORHOUT
Lisse, 20 november 2013
Betreft; zienswijze ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 l Herziening e
Geachte raadsleden, Op 10 oktober 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Teylingen het ontwerpbestemmingsplan Hooghkamer 2011 l herziening en het ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 V herziening ter visie gelegd. Deze ontwerp besluiten geven ons aanleiding tot het geven van zienswijzen welke betrekking hebben op het ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 1* herziening. e
Ons bedrijf. Van der Hulst Bouwprojekten B.V. heeft als doel het ontwikkelen van bouwplannen welke door het aan ons bedrijf gelieerde Bouwbedrijf G.J. van der Hulst B.V. worden gerealiseerd. Wij zijn in staat en onder voorwaarden ook bereid de bouwplannen welke zijn geprojecteerd op onze eigendommen te realiseren. Wij zijn juridisch eigenaar van een aanzienlijk deel van de gronden binnen Hooghkamer. Ook merken wij op dat wij reeds vele jaren beschikken over percelen grond in dit gebied die ons economisch eigendom zijn. Hoewel wij al voor de vestiging van het door de gemeente gevestigd voorkeursrecht economisch eigenaar waren, is de juridische levering naar ons bedrijf geblokkeerd als gevolg van een nadien door u gevestigd voorkeursrecht. In de afgelopen periode hebben wij intensief overleg gevoerd met de gemeente Teylingen om te komen tot het sluiten van een aantal overeenkomsten. Tot op heden hebben wij de2e besprekingen nog niet met een bevredigend resultaat voor beide partijen kunnen afronden, maar wij hebben er alle vertrouwen in dat we in gezamenlijk overleg op korte termijn tot overeenstemming komen. Hieronder volgen puntsgewijs onze zienswijzen. Met betrekking tot het ontwerp exploitatieplan Hooghkamer 2011 V herziening: 1. In paragraaf 3.2.3 blz. 27 wordt inzake de realisatie van sociale koopwoningen aangegeven:
Bouwbedrijf GJ van der Hulst Lisse BV Akervoorderlain 6 2161 DS Lisse T 0252 21 00 31 F 0252 22 00 04
[email protected] KvK 28059478 Bank 3660.49.410 IBAN NL34RABO0366049410 BTW NL 8020.80.212.B.01
In het geval de marktpartij aan de inspanningsverplichting heeft voldaan een marktwoning mag realiseren dan geldt de handhavingstermijn in het geval de woning een lagere prijs heeft dan de grens van € 201.000,- voor een sociale koopwoning. Dit brengt met qch mee dat de woning niet mag worden aangeboden boven de prijs van de op dat moment geldende prijs voor een sociale koopwoning. De ontwikkebar is verplicht dit op te nemen in de akte van levering. Middels een kettingbeding ^al de%e verplichting blijven bestaan, totdat de handhavingstermijn is afgelopen. Wij gaan er vanuit dat deze bepaling alleen de te realiseren woningen betreft op de locaties zoals in bijlage 5 kaart sociale woningbouw is aangegeven en in het geval er over de realisatie van de sociale koopwoningen op deze locaties geen overeenstemming is bereikt met de woningbouwcorporaties waardoor deze woningen door de marktpartij zelf worden gerealiseerd. De toelichting op dit artikel op blz. 61 geeft hier geen duidelijkheid over, wij stellen voor om hierover in de toelichting meer duidelijkheid over te geven. Daarnaast is het ons inziens niet toegestaan om doormiddel van het exploitatieplan voor de overige woningcategorieën deze voorwaarden op te leggen 2. Op blz. 32 (par 5.1.1) wordt voor de bepaling van de inbrengwaarde verwezen naar het bijlagelldoor Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. opgestelde concepttaxatierapport Inbrengwaarde Hooghkamer T herziening" uitgebracht op 30 september 2013. Ten aanzien van dit rapport hebben wij de volgende zienswijze. 2.1
Waardebepalingsmethodiek
Evenals in het oorspronkelijke taxatierapport "Inbrengwaarde Hooghkamer" heeft de taxateur de residuele waardebepalingsmethode als waardebepalingsmethodiek gehanteerd. De residuele waardebepaling is evenals de vergelijkingsmethode een algemeen geaccepteerde waardebepalingsmethode in het onteigeningsrecht. Zeker indien niet voldoende vergelijkingstransacties beschikbaar zijn, is het wenselijk meerdere taxatiemethodes te gebruiken om deze uiteindelijk met elkaar te verzoenen. Bij het oorspronkelijke taxatierapport uit 2011 was er slechts één relevante vergelijkingstransactie beschikbaar, zodat het voor de hand ligt dat de taxateur mede gpbruik gemaakt heeft van de residuele waardebepalingsmethode. Zoals blijkt uit paragraaf 10.2.4. van de rapportage hebben er sinds vaststelling van het vigerende exploitatieplan vier vergelijkingstransacties plaatsgevonden. In het rapport zijn deze vergelijkingstransacties niet geanalyseerd. Het betreft de volgende vergelijkingstransacties: l.Interprojekta Vastgoed Best B.V. 2.5 xjansze 3.Vastgoed Teylingenmatrix B.V. 4. Teeuwen Volgens het rapport zijn de koopsommen voor deze aankopen gebaseerd op geïndexeerde inbrengwaarde van de gronden zoals deze zijn opgenomen in exploitatieplan Hooghkamer. Daarnaast is in een enkel geval in de koop begrepen vergoeding voor bijkomende schade en een compensatie voor planschade voor overblijvende deel van het eigendom.
de het een het
Daarnaast heeft op 9 december 2012 Terra Ontwikkeling CV. aangekocht van de heer H.L.M.P. van der Hulst voor een koopsom van € 250,00 per m voor een perceel grond met een oppervlakte van 466 m . 2
2
Zoals onder meer blijkt uit een redelijk recente uitspraak van de Rechtbank Limburg van 20 februari 2013 in de gemeente Venlo, is de vergelijkingsmethode een aanvaarde prijsvaststellingsmethode en verdient naar het oordeel van de rechtbank de voorkeur boven de residuele methode wanneer er voldoende vergelijkingsmateriaal aanwezig is om een verantwoorde taxatie te kunnen maken. Dit vanwege de grote nadelen (onzekerheden) die aan de residuele methode kleven. Naar mate een complex groter en complexer is en de ontwikkelingstijd langer, zal de residuele grondwaardeberekening meer gebaseerd moeten zijn op aannames en navenant tot meer onzekere uitkomsten leiden. De taxateur van de inbrengwaarde schrijft zelf in paragraaf 10.3.4. ook over de onzekerheden die de residuele methode met zich meebrengt Vervolgens komt hij tot de conclusie dat de residuele grondwaardeberekening, zoals hij die op basis van zijn parameters opstelt, wel betrouwbaar is. Dit zou zijn omdat de parameters zorgvuldig zijn gekozen. In dit opzicht is het rapport dus niet concludent. Een methode kan niet tegelijkertijd onzeker en ook betrouwbaar zijn, ook hier is sprake van een lange looptijd, en sprake van de nodige onzekerheden die met de ontwikkeling gepaard gaan. Zoals hiervoor is aangegeven, is het voor de toepassing van de vergelijkingsmethode vereist dat voldoende en bruikbare referenties voorhanden zijn. Daarbij mogen volgens vaste rechtspraak aankopen van vergelijkbare gronden in de nabije omgeving en ten behoeve van hetzelfde plan niet buiten beschouwing blijven. Uit het opgemaakte taxatierapport blijkt dat er een voldoende groot aantal bruikbare referenties binnen het plangebied aanwezig is. Ondanks de slechte marktomstandigheden waarbij in het algemeen niet veel transacties plaatsvinden, hebben er in dit plangebied vier transacties plaatsgevonden. Gelet op het feit dat er voldoende bruikbare vergelijkingstransacties in het plangebied aanwezig zijn, is het in dit geval ook niet nodig om transacties van andere/niet geheel vergelijkbare plangebieden te betrekken in de waardering van de grondprijs. Derhalve dient het plangebied Nieuw Bokhorst in dit geval buiten beschouwing te blijven. Er zijn immers voldoende vergelijkingstransacties binnen het plangebied. Dat de gemeente zich bij deze aankoop mogelijk heeft gebaseerd op de geïndexeerde inbrengwaarde doet aan het voorgaande niets af. Er zijn verschillende transacties geweest waarin koper en verkoper elkaar in een viertal gevallen hebben gevonden. Ook in het hierboven bedoelde plangebied in Venlo was de koper in alle gevallen de gemeente. De rechtbank was desondanks van mening dat deze referenties bruikbaar waren, omdat er voldoende referenties waren en in andere plangebieden altijd sprake is van andere feiten en omstandigheden. De residuele waardebepalingsmethode is hier dus niet de meest geëigende waardebepalingsmethode, omdat er voldoende bruikbare referentietransacties zijn. Voor zover de taxateur toch de residuele methode als toetsing zou wensen te hanteren, dienen beide methodes met elkaar te worden verzoend. Dit is niet gebeurd en in dit opzicht is het rapport dus niet deugdelijk. Volgens het rapport inbrengwaarde is er in het recente verleden kennelijk -veel- te veel betaald. Wellicht is er dan sprake van staatsteun die definancieel-economischehaalbaarheid van het plan beïnvloedt.
De onderbouwing van het standpunt dat de waardebepaling van de gronden volgpns de residuele methode te laag uitvalt, blijkt ook uit de rapportage van het mede in opdracht van de gemeente vastgestelde taxatierapport van Kendes van september 2013. Ook uit dit rapport blijkt dat de waarde van de gronden hoger is dan uit het rapport van Overwater blijkt Het is niet te verklaren waarom de waardering van het taxatierapport van Overwater zoveel lager is dan van Kendes rentmeesters. Tot slot wordt over de uitgevoerde residuele waardebepaling opgemerkt dat uitgegaan wordt van de in principe veronderstelling dat het residu nul zou moeten zijn. De wet maakt het echter wel degelijk mogelijk dat een plan een negatief exploitatieresultaat kent Dit heet de zogenaamde macroaftopping. Het plan kan dan nog even goed haalbaar zijn, bijvoorbeeld omdat de gemeente gronden voor een lagere waarde heeft aangekocht Naar onze mening is de assumptie dat het plan per definitie op nul zou moeten sluiten niet vaststaand. De taxateur heeft niet gemotiveerd waarom dit het uitgangspunt zou moeten zijn, en hoe dit te rijmen is met de referentietransacties. Ook op dit punt is het inbrengwaarderapport onvoldoende gemotiveerd. 2.2 Verschillende afslagen in fasering. In paragraaf 10.3.4. op pagina 35 van het rapport zijn voor dezelfde fase verschillende afslagen toegepast. Niet is duidelijk waarop de afslagen zijn gebaseerd, en waarom voor dezelfde fase verschillende afslagen zijn toegepast Het rapport is hier derhalve ook niet goed gemotiveerd. 2.3 Gehanteerde parameters In het taxatierapport zijn de gehanteerde parameters niet onderbouwd en gemotiveerd: 1. De gehanteerde IRR is niet onderbouwd en gemotiveerd, terwijl deze de uitkomst sterk bepaald; 2. De gehanteerde risico's zijn niet onderbouwd en niet gemotiveerd; 3. Er is geen aandacht besteed aan de mate van betrouwbaarheid in de verschillende parameters; 4. Het onderscheid in waarden tussen verschillende fasen verhoudt zich niet tot de eliminatieregel als bedoeld in artikel 40c onteigeningswet, tenzij er sprake is van een bijzondere gunstige ligging van de ene fase ten opzichte van de andere fase (bijzondere geschiktheid). Anders is het uitsluitend de bestemmingsplan- en exploitatieplanregeling die de fasering bepaalt. De gehanteerde fasering is dus niet anders gemotiveerd dan zoals opgenomen in de inhoud van het bestemmings- en exploitatieplan. Ook in dit opzicht is het rapport dus onvoldoende gemotiveerd. Wij verzoeken u de taxatie te laten aanpassen. 3. Op blz. 83 wordt nader ingegaan op de wijkontsluitingsweg. In de laatste alinea (blz. 84) wordt vermeld dat indien de gemeenteraad een besluit neemt omtrent het bestemmingsplan van de toekomstige Noordelijke Randweg er in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan rekening mee moet worden gehouden. Wij gaan er vanuit dat op dat moment nader in wordt gegaan op de proportionaliteit, toerekenbaarheid en profijt voor het project Hooghkamer van de wijkontsluitingsweg, als deze volledig of gedeeltelijk is opgenomen in het tracé van de Noordelijke Randweg.
4. Op blz. 35 en 36 (par. 5.2) worden in de op deze pagina's opgenomen tabel de marktwaarde (uitgifteprijs) per m van de uitgeefbare gronden per woningbouwcategorie vermeldt, in de tabel wordt deze prijs "opbrengstpotentie" genoemd. Op blz. 92 (par. 5.2) wordt een toelichting geven waarin verwezen wordt naar het "Woningmarktonderzoek Hooghkamer, update" van Ecorys d.d. augustus 2013. Voor de opbrengsten is aansluiting gedocht bij het "Woningmarktondentpke Hooghkamer, update" van Ecorys dd augustus 2013. De daarin gehanteerde marktconforme prijsstelling voor de prijs per m gbo is de basis geweest voor het ramen van de opbrengsten. In het genoemde rapport worden geen uitgifteprijzen vermeld. Uit navraag is ons gebleken dat de basis voor het bepalen van de uitgifteprijzen, de in het rapport genoemde VON-prijzen van de woningbouw categorieën zijn geweest (prijs per m gbo). Daarnaast geldt dat op basis daarvan door NEXT Vastgoed Consultancy BV een residuele grondwaarde berekening is opgesteld om de uitgifteprijzen te bepalen. In deze residuele berekening, die op ons verzoek door de gemeente beschikbaar is gesteld, worden door NEXT Vastgoed aannames gedaan voor de bouwkosten per m bvo, bijkomende kosten, algemene kosten en winst en risico op basis waarvan de totale bouwkosten per woningcategorie wordt bepaald. Deze totale bouwkosten worden in mindering gebracht op de op basis van het Ecorys rapport bepaalde VON-prijzen waardoor er een uitgifteprijs (grondwaarde) per woning resteert. In het nu vigerende exploitatieplan is door NEXT Vastgoed dezelfde systematiek gehanteerd. Indien we de uitgifteprijzen per m van de woning categorieën uit het vigerende exploitatieplan naast de voor de herziening van het exploitatieplan berekenende residuele uitgifteprijzen naast elkaar zetten zien we een aantal opmerkelijke verschillen (zie onderstaande tabel). Hierbij hebben wij op basis van de residuele berekening van NEXT Vastgoed t.b.v. de herziening voor de juiste vergelijking de uitgifteprijzen van de appartementen omgezet van een uitgifteprijs per m bvo naar een prijs per m uitgeefbare grond, omdat in het vigerende exploitatieplan de uitgifteprijzen voor de appartementen per m grond zijn opgenomen. 2
2
2
2
2
2
2
2
Woningtype
UHgtttepriJs Uitgifteprijs per m per m Vigerend Henlening 1-1-2011 1-1-2013 165,00 € 153,33 £ £ 450.16 £ 207,00 C 368,68 £ 339,00 411,00 € 453,33 £ 620,00 £ 634,75 £ 590,00 £ 50e.M £ 579,00 £ 605,46 £ 402,00 £ 338,36 £ 521,00 £ 319,26 £ £ 394,12 £ 449,00 £ 338,43 £ 385,00 162,00 £ 421,32 £ 1
a. Sodale huur ggb c Betaalbare koop ggb e. MD koop rijwonlng beuk 5,4m f. MD koop rijwoning beuk 5,7m g. MD koop rijwonlng beuk 6,Om h. MD koop riiwonlng beuk 7,5m 1. Hoekwoningen j . 2 l k a p woningen k. Vrijstaande woningen 1. Appartementen sodale huur o. Appartementen vrije sector huur A
q. Particulier opdrachtgeverschap / v r i l e kavels
£
631,44 £
£
454,55 £
1
V e n d i l l u H u l f t e Prijs In % van bedrag van vigerend -7,07» l a ï e r £ -11,67 £ 243,16 £ 29,68 £ 42,33 £ £
14,75 -81,36
£ 26.46 £ -63,64 £ -201,74 £ -54.88 £ -46,57 £ 259,32 214.00 £ 417,44 55O.0O £ -95,45
117,47% 8,76% 10,30% 2,38% -13,89% 4,57% -15,83% -38,72% -12.22% -12,09% 160,07% 195,07%
hoger hoger hoger hoger lager hoger lager lager lager lager hoger hoger
-17,38% lager
Uit bovenstaande tabel blijkt dat het merendeel van de uitgifteprijzen is gedaald maar dat een aantal uitgifteprijzen ondanks een daling van de VON-prijs is gestegen. Met name vallen hierbij de stijging van de uitgifteprijs van de sociale koopwoning, appartementen vrije sector huur en appartementen vrije sector koop op. Deze uitgifteprijzen zijn meer dan verdubbeld. Bij een vergelijking van de residuele berekening die door NEXT Vastgoed ten behoeve van de herziening is opgesteld met de berekening van NEXT Vastgoed die is opgesteld voor het vigerende exploitatieplan blijkt dat in deze nieuwe berekening nagenoeg alle gehanteerde eenheidsprijzen voor de bepaling van de bouwkosten zijn verlaagd. Het gehanteerde percentage voor de bijkomende kosten voor
de grondgebonden woningen is verlaagd van 14% naar 13,85% en voor de appartementen van 22% naar 15,4%. Het percentage voor algemene kosten is verlaagd van 5% naar 3,25% en het percentage voor winst en risico is gelijk gebleven. Daarnaast is er in de residuele berekening voor het vigerende exploitatieplan een kostenpost van € 4.500,00 voor duurzaamheid opgenomen die in de nieuwe residuele berekening niet meer terug te vinden is, waarbij wij er dan ook vanuit gaan dat deze kosten nu zijn opgenomen in de verlaagde raming van de bouwkosten. In hoofdstuk drie paragraaf 3.1.1. is vermeld dat zowel de Nota Duurzame Stedenbouw van de gemeente en het Beeldkwaliteitsplan d.d. 23 juni 2011 van toepassing zijn. Dit is gelijk aan de bepalingen die in het vigerende exploitatieplan zijn opgenomen waardoor de kwaliteitseisen aan de woningen en de duurzaamheidswensen niet zijn verlaagd, op basis waarvan het gerechtvaardigd zou zijn om de eenheidsprijzen van de bouwkosten in de residuele berekening aan te passen. Een verlaging van de eenheidsprijzen van de bouwkosten in de residuele berekening zou een prijsdaling van deze kosten kunnen zijn in de periode 01-01-2011 (vigerend exploitatieplan) en 01-01-2013 (herziening). Door het bureau Calcsoft BV worden indexcijfers voor diverse bouwkosten bij gehouden en gepubliceerd op Bouwkostenkompas. Uit deze indexcijfers blijkt dat in de genoemde periode het indexcijfer voor de bouwkosten van woningbouw is gestegen met 1,6% waarmee de verlaging van de bouwkosten ook niet kan worden verklaard. Daarnaast wordt er voor de realisatie van de appartementen verschillende eenheidsprijzen per m bvo gehanteerd, zo wordt er voor sociale koop een eenheidsprijs gehanteerd die circa 16% lager ligt dan de vrije sector appartementen, uit de door NEXT Vastgoed verstrekte gegevens blijkt dat zij voor de eenheidsprijzen drie verschillende typen appartementengebouwen hebben gehanteerd (bis. 68, 71 en 80 van Kengetallenkompas Bouwkosten), terwijl de verschillende appartementen type in één bouwblok worden gerealiseerd waardoor het hanteren van drie verschillende eenheidsprijzen niet mogelijk is. Tevens wordt hierbij geen rekening gehouden met de aan de woningen gestelde eisen van het Beeldkwaliteitsplan Hooghkamer van 23 juni 2011. De eerder genoemde percentages voor bijkomende kosten en algemene kosten dienen naar onze mening weer terug gebracht te worden naar de niveaus die in de eerste berekening ten behoeve van het vigerende bestemmingsplan en exploitatieplan zijn gehanteerd. In het herziene exploitatieplan wordt geen verklaring gegeven voor de verlaging van deze percentages. In het door NEXT Vastgoed aan ons beschikbaar gestelde overzicht wordt verwezen naar het overzicht van bijkomende kosten woningbouw in Kengetallenkompas Bouwkosten 2013 (pagina 246 en 248). Daaruit blijkt dat in de berekening van NEXT Vastgoed in de bepaling van het percentage voor de bijkomende kosten alleen rekening wordt gehouden met de kosten voor honoraria en dat er geen rekening wordt gehouden met de kosten voor leges, aansluitkosten, verzekeringen, aanloop- en afzetkosten en kosten voor financiering. Deze kosten vormen ook een onderdeel van de bijkomende kosten in een stichtingskostenberekening. Indien dit percentage opnieuw conform de systematiek van NEXT Vastgoed wordt berekend inclusief deze kosten, dan komt het percentage voor bijkomende kosten voor de grondgebonden woningen op 24,6 % en voor de appartementen op 26,4%! 2
Naast het herstel van bovengenoemde fouten in aannames en berekeningen verzoeken wij u in ieder geval om de gehanteerde uitgifteprijzen te herzien doormiddel van een aanpassing van de residuele berekening op de navolgende punten: Bouwkosten per m bvo per woningtype minimaal gelijk aan de bouwkosten per m bvo die door NEXT Vastgoed zijn opgenomen in de residuele berekening van het vigerende exploitatieplan; Voor de bepaling van de bijkomende kosten het gehanteerde percentage voor grondgebonden woningen te stellen op 24,6% en voor appartementen op 26,4%; In de residuele berekening voor duurzaamheid weer een kostenpost ad. € 4.500,- per woning op te nemen. 2
2
Wij vragen de gemeenteraad onze zienswijzen te betrekken bij de besluitvorming omtrent de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan Hooghkamer 2011 V herziening en behouden ons het recht voor om deze punten in een later stadium aan te vullen en verduidelijken indien hiertoe aanleiding wordt gegeven. Hoogachtend, Van der
