DRAAIBOEK WOONRUIMTEBEMIDDELING AMSTERDAM

DRAAIBOEK WOONRUIMTEBEMIDDELING AMSTERDAM

Versie 17 februari 2014

INHOUDSOPGAVE 1 2

3 4

5

6

7

8 9

Inleiding 3 Woningtoewijzing 4 Inschrijfduur en woonduur 4 Samenvoegen woonduur 6 Tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing 7 Tijdelijk behoud woonduur na verhuizing 7 Overgangsregeling studentenkamer of onzelfstandige woonruimte corporatie 7 Loting 7 Coöptatie bij woongroepen Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Inkomenstoets 9 Urgentie 10 Urgenten 10 Maatwerk 10 Stadsvernieuwingsurgentie 10 Semi-stadsvernieuwingsurgentie 11 Verblijfsgerechtigden 15 Verhuur aan maatschappelijke instellingen 16 Voorrang 18 Van Groot naar Beter 18 Van Hoog naar Laag 18 Voorrang voor gezinnen 19 Middeninkomens 19 Bijzondere verhuringen en overeenkomsten 20 Tijdelijke verhuur 20 Gebruiksovereenkomsten 21 Huisbewaring 21 Woningruil 22 Medehuurderschap 23 Contractoverschrijving 23 Gezinshereniging Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Gelabelde woningen 26 Seniorenwoningen 26 Rolstoelgeschikte woningen 26 Ateliers en atelierwoningen 27 Woningaanpassingen 27 Nieuwbouw 28 Zorgwoningen Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Studentenwoningen 28 Jongerenwoningen 28 Woongroep Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Verhuurdersverklaring 30 Klachten en geschillen 33

Draaiboek Woonruimtebemiddeling 2013-01

2

De afbeelding kan momenteel niet worden weergegeven.

Pagina 3 / 33

1 Inleiding Het draaiboek woonruimtebemiddeling beschrijft hoe de corporaties invulling geven aan de toewijzing van sociale huurwoningen. Indien de corporaties onderling afspraken hebben over de woningtoewijzing, dan staat dit tussen aanhalingstekens in de tekst aangegeven (Amsterdamse afspraak). Het draaiboek is een naslagwerk voor medewerkers verhuur en mensen die direct te maken hebben met de praktische uitvoering van de woningtoewijzing. De informatie in het draaiboek komt voort uit de onderstaande documenten: • • • • • • • •

de Huisvestingswet de Leegstandswet de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam 2013 de Amsterdamse afspraken tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse corporaties die voortvloeien uit het Convenant Woonruimteverdeling. de Uitvoeringsinstructies van de dienst WZS de overeenkomst Bouwen aan de Stad II de Amsterdamse Kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering

Aanvullend treft u onderstaand enkele sites met relevante informatie: Toeslagen Ministerie van Binnenlandse Zaken Europadossier Voorrang, indicatie en urgentie (Dienst Wonen, Zorg en Samenleven) Convenant kleine woningaanpassingen WoningNet StudentenWoningWeb

Contact De praktijk van woningtoewijzing verandert regelmatig. Heeft u vragen of wilt u een aanpassing laten doorvoeren in het draaiboek, neem dan contact op met [email protected]

De afbeelding kan momenteel niet worden weergegeven.

Pagina 4 / 33

2 Woningtoewijzing Uit het oogpunt van eenduidigheid en inzichtelijkheid verhuren de Amsterdamse corporaties sociale huurwoningen altijd via WoningNet. Woningzoekenden hebben hiermee zicht op de vrijkomende huurwoningen en daarmee een gelijke kans om mee te dingen. In een beperkt aantal gevallen verloopt het aanbiedingsproces (in de regel) noodgedwongen niet via WoningNet: • woningen voor huishoudens met een stadsvernieuwingsurgentie die doorschuiven in een te verbeteren complex of die terugkeren in een nieuwbouwwoning • wisselwoning voor stadsvernieuwingsurgenten • maatwerk door de corporaties (5% regeling) • woningen voor huishoudens die te maken hebben met een calamiteit • woningen voor verblijfsgerechtigden • wooneenheden die deel uitmaken van een woongroep met coöptatierecht • ateliers en atelierwoningen • studentenwoningen • woningen die van huurder verwisselen als gevolg van woningruil

Woningtoewijzing verloopt in WoningNet in principe op basis van inschrijfduur en woonduur die woningzoekenden opbouwen. Daarnaast geldt voor een deel van de woningen loting en coöptatie als toewijzingssystematiek. Inschrijfduur en woonduur Iedereen kan zich als woningzoekende inschrijven bij WoningNet met het doel om nu of in de toekomst een woning te huren bij een corporatie in de Stadsregio Amsterdam. Een inschrijving bij WoningNet is persoonsgebonden en gaat in na inschrijving en zodra het inschrijfgeld is voldaan. Een persoon van 18 jaar of ouder kan maar één geldige persoonsgebonden inschrijving hebben bij WoningNet. Als de inschrijver samen met een partner wil verhuizen, dan moet de partner als medeinschrijver vermeld staan op de inschrijving. De gegevens van de mede-inschrijver (bijvoorbeeld inkomen, leeftijd) tellen mee bij de toewijzing. Een inschrijving is niet overdraagbaar van de inschrijver op de partner, behalve bij overlijden in het geval van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingsovereenkomst van de notaris. Een starter laat geen zelfstandige woning achter in de regio en beschikt alleen over inschrijfduur. Een doorstromer laat een zelfstandige woning achter in de regio en beschikt over zowel woonduur als inschrijfduur. Woonduur is gebaseerd op de datum van het huurcontract of de koopovereenkomst van de huidige zelfstandige huur- of koopwoning in de Stadsregio Amsterdam of in Almere (dit kan ook een woonboot of woonwagen zijn). De inschrijfduur van de woningzoekende is leidend, tenzij de woonduur langer (ouder) is.

Pagina 5 / 33

Woningen die tijdelijk worden verhuurd, tijdelijk in gebruik gegeven zijn, worden verhuurd met een campuscontract, jongerencontract of door een huisbewaarder worden bewoond, worden niet beschouwd als zelfstandige woningen die leeg kunnen worden achtergelaten. De Woonduur kan worden vastgesteld aan de hand van beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA) in combinatie met datum ingang huurcontract of koopcontract. •

• • • •

Indien beschrijving in het GBA heeft plaatsgevonden binnen 2 maanden nadat het huurcontract is ingegaan, wordt de datum huurcontract of koopcontract geaccepteerd als woonduur Indien de beschrijving in het GBA meer dan 2 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract ligt, wordt de datum van beschrijving in het GBA als woonduur gehanteerd Indien een huurder de huurwoning tijdens bewoning heeft gekocht, wordt de woonduur bepaald door de datum ingang oorspronkelijk huurcontract

Bij onderbroken inschrijving geldt in principe de datum van de laatste inschrijving in het GBA De bewijslast bij het vaststellen van de woonduur ligt bij de bewoner.

Woonduur is overdraagbaar van hoofdbewoner op medebewoner(s) indien: • •

inwonende kinderen bij vertrek of overlijden van ouders/verzorgers hoofdbewoner worden. In dat geval geldt de woonduur vanaf het moment van zelfstandig wonen (datum overlijden ouder, maar wel vanaf 18 jaar) een gehuwde of duurzaam samenwonende bewoner door scheiding of het overlijden van de partner hoofdbewoner wordt. In dat geval geldt de woonduur vanaf het moment dat de duurzame samenwoning is aangegaan (bij huwelijk op de huwelijksdatum of op het moment dat de samenwoning feitelijk is aangegaan volgens beschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie (GBA); bij samenwoning op de datum van beschrijving in het GBA, doch niet indien de samenwoning korter dan 2 jaar heeft geduurd).

Om als doorstromer te worden aangemerkt is het belangrijk dat de achter te laten zelfstandige woning (woonruimte) beschikbaar komt om te worden toegewezen aan een andere woningzoekende. In dat kader kan de vertrekkende persoon uit een huishouden dat "uit elkaar gaat" niet beschouwd worden als doorstromer. Daarnaast gelden een aantal bijzondere situaties: •

• • •

•

als een bewoner tijdelijk elders gewoond heeft voor een periode van maximaal twee jaar (onder de voorwaarden waarvoor huisbewaring wordt toegestaan) en daarna weer teruggekeerd is op de woning, blijft de woonduur doorlopen de woonduur van een huishouden dat in verband met groot onderhoud is doorgeschoven naar een vergelijkbare woning in het complex loopt door de woonduur van iemand, die bij opname in een intramurale instelling een zelfstandige woning LEEG heeft achtergelaten, loopt door de woonduur van een persoon die medehuurder is geworden gaat in op de datum van beschrijving in het bevolkingsregister, maar niet eerder dan vanaf 18 jaar. Het medehuurderschap moet zijn verkregen volgens de regels die worden gehanteerd zoals beschreven in hoofdstuk 20 onder samenwonen. De medehuurder kan geen gebruik maken van woonduur als de woning niet LEEG wordt achtergelaten de woonduur van een huishouden dat een koopwoning heeft verkocht kan gebruikt worden tot een half jaar na datum overdracht van de koopwoning

Pagina 6 / 33

•

•

•

wanneer de koopwoning nog niet is verkocht, dan gaat de corporatie van wie u een woning gaat huren er vanuit dat dit binnen 6 maanden lukt. Bij het accepteren van een huurwoning dient u aan de volgende voorwaarden te voldoen: • u kunt een document laten zien waaruit blijkt dat uw woning is aangemeld tot verkoop bij een makelaar • u ondertekent bij uw verhuurder een huuropzegging voor het geval dat het niet lukt om uw woning binnen 6 maanden te verkopen • in de huurovereenkomst wordt een ontbindende voorwaarde opgenomen; indien blijkt dat na 6 maanden na de huuringangsdatum uw woning nog niet is verkocht dan zal de verhuurder uw huuropzegging in behandeling nemen en dient u uw huurwoning leeg op te leveren. wanneer de koopwoning uiteindelijk niet wordt verkocht en de huurder noodgedwongen de huurwoning opgeeft en terugkeert naar de koopwoning, dan loopt de woonduur uit de koopwoning - inclusief de tijdelijke periode in de huurwoning - door; de huurder moet deze gang van zaken wel kunnen aantonen wanneer gebruik wordt gemaakt van de regeling Samenvoegen woonduur (niet voor eigenaren van een koopwoning in Almere) moet uw koopwoning daadwerkelijk zijn verkocht (overdracht mag niet langer dan 6 maanden geleden hebben plaatsgevonden).

In de volgende situaties komt de persoonsgebonden inschrijving te vervallen: • • • •

bij gebruik voor het individueel betrekken van een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam bij gebruik samen met de inschrijving van een partner om aan de passendheidseisen voor een woning te voldoen (aantal personen, leeftijd) bij gebruik samen met de inschrijving van een partner om aan de inkomenseisen voor een woning te voldoen bij gebruik samen met de inschrijving van een partner, wanneer de woonduur werd samengevoegd.

De persoonsgebonden inschrijving komt niet te vervallen: • • • •

• • • • •

bij verhuizing naar onzelfstandige woonruimte bij het betrekken van een particuliere huurwoning, tenzij deze via WoningNet is verkregen bij het betrekken van een vrije sector corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam bij het betrekken van een koopwoning, woonboot op een ligplaats of woonwagen op een standplaats bij het betrekken van een zelfstandige woning buiten de Stadsregio Amsterdam bij het betrekken van een zelfstandige woning met een tijdelijk huurcontract, een campuscontract, bij huisbewaring of bij een tijdelijke gebruiksovereenkomst bij het als partner meeverhuizen naar een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam, tenzij deze inschrijving nodig was om aan de passendheidseisen voor de betrokken woning te kunnen voldoen (aantal personen, leeftijd, inkomen) bij het als partner intrekken op een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam bij woningruil.

Samenvoegen woonduur Twee woningzoekenden die willen gaan samenwonen en die elk een zelfstandige woning in de Stadsregio Amsterdam leeg achter zullen laten, kunnen hun woonduur samenvoegen. Ze maken gebruik van de opgetelde woonduur en kunnen met beide

Pagina 7 / 33

inschrijvingen op woningen reageren. Wanneer gezamenlijk een nieuwe woning is gevonden, mag er geen gebruik gemaakt worden van de regeling voor huisbewaring bij “proef”-samenwonen. Tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing Een starter die via WoningNet een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam betrekt op grond van inschrijfduur kan gedurende de eerste twee jaar na verhuizing eenmalig de opgebouwde inschrijfduur gebruiken. De tijdelijk te behouden inschrijfduur kan in geval van overlijden of relatiebreuk niet worden gebruikt door de partner. De regeling voor voormalige starters geldt alleen als daadwerkelijk op basis van inschrijfduur werd verhuisd of via loting en niet na verhuizing op basis van een urgentie, indicatie, directe bemiddeling, woningruil of overgangsregeling. Na verhuizing op basis van “Tijdelijk behoud inschrijfduur” kan daarna geen gebruik worden gemaakt van “Tijdelijk behoud woonduur”. Tijdelijk behoud woonduur na verhuizing Een huishouden dat via WoningNet een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam betrekt en daarbij een corporatiewoning in de Stadsregio Amsterdam leeg achterlaat, kan gedurende de eerste vijf jaar na verhuizing eenmalig de op de vorige woning opgebouwde woonduur gebruiken. De regeling geldt niet na woningruil en niet na verhuizing naar een vrije sector huurwoning. De regeling geldt voor alle doorstromers die korter dan vijf jaar geleden zijn verhuisd en aan de voorwaarden voldoen. De tijdelijk te behouden woonduur kan in geval van overlijden of relatiebreuk worden gebruikt door de op de woning achterblijvende partner voor zover de woonduur op de vorige woning gezamenlijk werd opgebouwd. Dit kan alleen wanneer sprake was van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of samenwoning waarbij het huurcontract nu op naam van de partner staat. De regeling kan niet worden gebruikt als de huidige woning betrokken is door het samenvoegen van woonduur. De regelingen “Samenvoegen woonduur” en ”Tijdelijk behoud woonduur na verhuizing” kunnen niet in combinatie worden gebruikt. Meer informatie over de regelingen (spelregels en hoe de regelingen in WoningNet werken) is te vinden in het Instructieboek over de regelingen dat in het AanBodSysteem van WoningNet is opgenomen. Overgangsregeling studentenkamer of onzelfstandige woonruimte corporatie Indien men met een vóór 1 mei 2001 ingegaan huurcontract een studentenkamer of onzelfstandige woonruimte van een Amsterdamse corporatie bewoont, geldt de ingangsdatum van het huurcontract als inschrijfduur. Deze inschrijfduur komt te vervallen bij het betrekken van zelfstandige woonruimte in de regio Amsterdam. Loting De Amsterdamse corporaties bieden 15% van de woningen aan via de lotingmodule in WoningNet. Binnen de lotingmodule reserveren de corporaties een derde van de woningen voor doorstromers en twee derde voor starters en doorstromers. De corporaties bepalen welke woningen ze aanbieden in welke lotingmodule. Bij het

Pagina 8 / 33

aanbieden van woningen voor starters in de lotingmodule richten de corporaties zich op woningen die in de praktijk meestal terecht komen bij starters met een iets minder dan gemiddelde inschrijfduur. Dezelfde aanpak geldt voor woningen voor doorstromers. De woningzoekende met het laagste lotnummer, mits die woningzoekende voldoet aan bij de woonruimte gestelde voorwaarden, krijgt de woonruimte in de lotingmodule toegewezen. Urgenties en voorrangen zijn niet van toepassing bij de volgordebepaling in de lotingsmodule.

Pagina 9 / 33

3 Inkomenstoets Bij woningtoewijzing controleert de corporatie het inkomen van het huishouden. De corporatie toetst het inkomen aan het Europadossier en toetst of de huur van de woning niet te hoog is voor het inkomen. Indien de corporatie het inkomen als niet passend beoordeelt, kan de woningaanbieding mogelijk vervallen. Daarnaast controleert de corporatie ook of u de woning kunt betalen. Hierbij is het wel of niet krijgen van huurtoeslag van belang. Wij adviseren u bij de belastingdienst te informeren of en hoeveel huurtoeslag u kunt krijgen. U kunt ook een proefberekening maken via www.toeslagen.nl. De corporatie zal u vragen een verklaring te ondertekenen dat u de juiste inkomensgegevens heeft verstrekt.

Pagina 10 / 33

4 Urgentie Urgenten In het Convenant Woonruimteverdeling Stadsregio Amsterdam staan de afspraken over de woonruimteverdeling tussen de corporaties en de gemeente. Onderdeel hiervan is de afspraak dat de gemeente Amsterdam namens beide partijen de verstrekking van urgenties en voorrangen verzorgt. De gronden waarop woningzoekenden urgentie kunnen krijgen, zijn vastgesteld in de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam en gelden indien de aanvrager: • • • • • •

in een acute noodsituatie verkeert op grond van medische of sociale redenen dringend woonruimte nodig heeft moet omzien naar een woonruimte na verblijf in een psychiatrische instelling, een opvanghuis of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling woonruimte nodig heeft in verband met de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige woning of bij herstructurering van het gebied waarin deze woonruimte is gelegen houder is van een verblijfsvergunning, verleend op grond van een asielverzoek en die na verlening van de vergunning voor de eerste maal woonruimte zoekt valt onder de door het Rijk aangewezen groepen.

Een uitgebreide beschrijving van de aanvraag van een urgentie treft u op de website van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Onderdeel van toetsingsgronden bij het afgeven van urgenties door de gemeente is een toets van het inkomen. Woningzoekenden die een sociale huurwoning willen betrekken dienen immers aan de Europese inkomensnorm te voldoen. Maatwerk Het regionaal convenant woonruimteverdeling bepaalt dat corporaties bij een beperkt aantal woningen mogen afwijken van de reguliere toewijzingssystematiek. In dat geval kunnen de corporaties er voor kiezen om af te wijken van de toewijzingsvolorde of van de reguliere aanbiedingswijze (WoningNet). Voorbeelden waarbij de corporaties maatwerk inzetten zijn stedelijke vernieuwing, maatschappelijke opvang, vergrijzing, overlastsituaties en onrechtmatige bewoning. De ruimte voor maatwerk is maximaal 5% van de vrijkomende woningen. De Federatie rapporteert jaarlijks in het Amsterdams Volkshuisvesting Overleg (AVO) over het gebruik van maatwerk. Stadsvernieuwingsurgentie Huurders die te maken krijgen met renovatie of sloop van de woning kunnen in aanmerking komen voor een stadsvernieuwingsurgentie. Hoofdhuurders krijgen met de stadsvernieuwingsurgentie de mogelijkheid om met voorrang te reageren op sociale huurwoningen. Informatie over renovatie en sloop en de positie van bewoners die hiermee te maken krijgen, leest u in de Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing

Pagina 11 / 33

en verbetering. Wijzigingen in de landelijke en gemeentelijke regelgeving zijn ook van toepassing op lopende herhuisvestingtrajecten, tenzij anders wordt besloten door de betreffende woningcorporatie. We spreken van een lopend traject als er een peildatum is afgegeven en de betrokken hoofdhuurders stadsvernieuwingsurgent zijn. In tegenstelling tot alle andere groepen urgenten geven de corporaties deze urgentie af (bij alle andere groepen is dit de gemeente). De corporaties kunnen hoofdhuurders een stadsvernieuwingsurgentie toekennen vanaf het moment dat voor de woningen waarin de hoofdhuurders wonen door de gemeente een peildatum is afgegeven. De peildatum vormt het markeringsmoment waarbij voldoende aannemelijk is dat sloop of renovatie na herhuisvesting van de zittende bewoners gaat plaatsvinden. Het vaststellen van de peildatum staat beschreven in gemeentelijke uitvoeringsinstructie nummer 19. Alleen rechtmatige hoofdhuurders van een zelfstandige woning (met een huurcontract voor onbepaalde tijd) komen in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie. Bewoners met een tijdelijk huurcontract komen niet in aanmerking voor een stadsvernieuwingsurgentie. De corporatie beoordeelt de hoofdhuurders tevens op rechtmatige bewoning. Als de corporatie vaststelt dat iemand niet op het betreffende adres woont, wordt hij niet geholpen, ongeacht of hij in het bezit is van een huurcontract. Als de corporatie een onderzoek is gestart naar onrechtmatige bewoning, kan zij er voor kiezen om het afgeven van een stadsvernieuwingsurgentie op te schorten gedurende het onderzoek. Hoofdhuurders die van de corporatie geen stadsvernieuwingsurgentie krijgen, ontvangen van de corporatie een afwijzingsbrief. Semi-stadsvernieuwingsurgentie Inwonende kinderen vanaf 23 jaar, die op de peildatum langer dan 5 jaar onafgebroken deel uitmaken van het huishouden (aantoonbaar via GBA en vastgesteld door de corporatie tijdens het huisbezoek) kunnen de status van semi-stadsvernieuwingsurgent krijgen. Inwonende kinderen tot 23 jaar worden afgewezen, tenzij het herhuisvesten van de hoofdbewoner beter haalbaar wordt als het inwonende kind onder de 23 jaar een zelfstandige woning krijgt. Dit is maatwerk en ter beoordeling van de betreffende corporatie. Ook de rechtmatige hoofdbewoners van een onzelfstandige eenheid kunnen de status van semi-stadsvernieuwingsurgent krijgen. (Semi-)stadsvernieuwingsurgenten kunnen met de urgentie zelf via WoningNet een andere woning zoeken. Desgewenst ondersteunt de corporatie bij het zoeken naar een woning. De geboden begeleiding begint met een huisbezoek van de corporatie of een medewerker van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. De begeleiding is alleen voor stadsvernieuwingsurgenten en niet voor semi-stadsvernieuwingsurgenten. Tijdens het huisbezoek worden de gegevens gecontroleerd, de verhuiswensen van de hoofdhuurders vastgesteld en de herhuisvestingmogelijkheden in het vernieuwingsgebied en daarbuiten besproken. Daarbij wordt rekening gehouden met de persoonlijke omstandigheden van de hoofdhuurder (inkomen, huishoudensamenstelling, leeftijd en

Pagina 12 / 33

woonduur). Er is een verruimde inkomensgrens om in aanmerking te kunnen komen voor een stadsvernieuwingsurgentie. Meer informatie over de verruimde inkomensgrens voor stadsvernieuwingsurgenten leest u in de Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering. Als de hoofdhuurder vanwege de hoogte van het inkomen niet in aanmerking komt voor een stadsvernieuwingsurgentie, wijst de begeleider de hoofdhuurder op de mogelijkheden van het kopen van een woning of het huren van een vrije sector woning in het bezit van de corporatie en/of de terugkeer- of doorschuifmogelijkheden in het vernieuwingsgebied. Deze hoofdhuurders komen ook in aanmerking voor het ontvangen van een verhuiskostenvergoeding. Na het huisbezoek ontvangt de hoofdhuurder een brief van de instantie die de uitplaatsing begeleid met daarin de beschikking van de stadsvernieuwingsurgentie en het inschrijfnummer bij WoningNet. Daarnaast staat in de brief welke herhuisvestingmogelijkheden passen bij de persoonlijke factoren van de hoofdhuurder. Als deze herhuisvestingmogelijkheden in een later stadium wijzigen, bijvoorbeeld door veranderde regelgeving of door uitstel van de sloopdatum, wordt de hoofdhuurder hierover geïnformeerd. De begeleiding bij de herhuisvesting hangt af van de wensen en de mogelijkheden van de bewoner om zelf een woning te kunnen zoeken. Deze kan bestaan uit de volgende onderdelen: • Begeleiding bij het zoeken naar een woning en het inschrijven op woningen • Als het inschrijven onvoldoende resultaat oplevert: het actief aanbieden van woningen door de verhuurder • Begeleiding bij huuropzegging, tekenen van huurcontract en het aanvragen van subsidies en vergoedingen • Het bieden van maatwerk als individuele bewoners in de knel komen. • Indien een stadsvernieuwingsurgent niet reageert op het aanbod in WoningNet kan de bewonersbegeleider in WoningNet namens de kandidaat reageren op geschikt geachte woningen en indien de kandidaat op de eerste plaats komt de woning aan de kandidaat aanbieden. Maatwerk voor ouderen en mindervalide bewoners Corporaties inventariseren tijdens het huisbezoek of er ouderen en mindervalide bewoners zijn die extra begeleiding nodig hebben bij het zoeken naar een andere woning en de verhuizing. Indien nodig zoekt de corporatie hiervoor contact met hulpverlenende instanties.

Pagina 13 / 33

Toewijzingsvolgorde stadsvernieuwingsurgenten in WoningNet Stadsvernieuwingsurgenten komen in de toewijzing na de huishoudens die vanwege een calamiteit met absolute voorrang moeten worden gehuisvest en voor de overige urgenten aan de beurt. Indien meerdere stadsvernieuwingsurgenten gelijktijdig voor dezelfde woning opteren wordt de onderlinge volgorde als volgt bepaald: 1) Stadsvernieuwingsurgenten die op de geplande sloopdatum langer dan vijf jaar als hoofdbewoner in het stadsdeel van de te verhuren woning wonen hebben voorrang op andere stadsvernieuwingsurgenten. 2) Daarna is de sloopdatum van belang. Als eerste komen stadsvernieuwingsurgenten aan de beurt waarvan de woning het eerst gesloopt moet worden (bij stadsvernieuwingsurgenten is de voorrangsdatum gelijk aan de sloop- / einddatum, bij semi-stadsvernieuwingsurgenten is de voorrangsdatum gelijk aan de peildatum). 3) Indien meerdere kandidaten met eenzelfde sloopdatum opteren voor dezelfde woning, gaat de bewoner met de langste woonduur voor; indien er meerdere kandidaten zijn met dezelfde woonduur, dan bepaalt de leeftijd de toewijzingsvolgorde: de kandidaat met de oudste geboortedatum wordt het eerst geholpen. Semi-stadsvernieuwingsurgenten vallen in WoningNet onder de voorrangskandidaten zoals beschreven aan het begin van dit hoofdstuk. De peildatum van de woning is de urgentiedatum. In de bevestigingsbrief wordt de einddatum van de semistadsvernieuwingsurgentie opgenomen. Dit is anderhalf jaar na de peildatum, met de mogelijkheid voor verlenging. Of de urgentie verlengd wordt en voor hoe lang, is ter beoordeling van de corporatie. Directe bemiddeling Wanneer stadsvernieuwingsurgenten via WoningNet geen succes hebben, zal de corporatie op een zeker moment gerichte aanbiedingen doen. De begeleidende medewerker van de corporatie kan de kandidaat hiertoe direct bemiddelen. Als het een kandidaat van de gemeente betreft, benadert de begeleidende ambtenaar van de dienst Wonen, Zorg en Samenleven de corporaties met het verzoek of zij een passende woning beschikbaar kunnen stellen. Het moment waarop de corporatie een gerichte aanbieding doet, verschilt per kandidaat. Daarbij geldt als algemeen uitgangspunt dat alle kandidaten op de sloopdatum bemiddeld dienen te zijn. Indien alle gerichte woningaanbiedingen (directe bemiddelingen) worden geweigerd, dient een ontruimingsprocedure te worden gestart. Hiervoor is de corporatie of de dienst Wonen, zorg en samenleven (namens de verhuurder) verantwoordelijk. Voor het starten van een juridische procedure om de woning te ontruimen, zullen in beginsel drie passende aanbiedingen worden gedaan. Dit is inclusief passend aanbod op WoningNet vanaf de peildatum. Dat aantal kan tot één of twee worden beperkt indien: • het gewenste woningtype zeer schaars is (denk bijvoorbeeld aan een 5kamerwoning op de begane grond)

Pagina 14 / 33

•

in de voorafgaande periode één of meer woningen zijn geweigerd (zie ook bij weigeren in het hoofdstuk Bemiddeling Urgenten). Wanneer twee of meer woningen zijn geweigerd, kan worden volstaan met één passende aanbieding.

Nieuwbouw- en renovatiewoningen worden, mits hier afspraken over zijn gemaakt tussen de betrokken corporatie en de huurders, direct bemiddeld. De volgorde van toewijzing is als volgt: • De oorspronkelijke hoofdhuurder van de gerenoveerde woning. Deze huurder gaat voor de andere geïnteresseerde (oud-)huurders van het complex • Stadsvernieuwingsurgenten die tenminste vijf jaar in het vooraf bepaalde vernieuwingsgebied wonen. Binnen deze groep is de volgorde: 1) Hoofdhuurders die via een wisselwoning terugkeren; toewijzing op basis van de woonduur in het gebied, dit is inclusief het verblijf in een wisselwoning, deze woning hoeft niet in het vernieuwingsgebied te staan; 2) Hoofdhuurders die met één keer verhuizen kunnen doorschuiven; de huurder met de eerste sloopdatum gaat voor, daarna selectie op basis van woonduur; 3) Hoofdhuurders met wie ten tijde van de uitplaatsing is afgesproken dat zij recht op terugkeer hebben. Dit laatste komt alleen voor als er ten tijde van de uitplaatsing te weinig nieuwbouw in het vernieuwingsgebied is en als het zich laat aanzien dat in een later stadium een substantieel aantal woningen zal overblijven voor deze groep 4) Als er na de directe bemiddeling nog woningen beschikbaar zijn, worden deze aangeboden op WoningNet. Huishoudengrootte bij directe bemiddeling naar nieuwbouw- en renovatiewoningen Voor toewijzing van een nieuwbouw- of renovatiewoning is de grootte van het huishouden van belang. De grootte van het huishouden van de hoofdhuurder wordt vastgesteld op de peildatum. De gezinsleden die op de peildatum minimaal 2 jaar ingeschreven staan in het GBA maken deel uit van het gezin. Volwassen eigen kinderen van 18 jaar of ouder, die op de peildatum minder dan 2 jaar ingeschreven staan, behoren voor de toewijzing van nieuwbouw niet tot het huishouden. Minderjarige eigen kinderen die na de peildatum ingeschreven worden, worden wel meegeteld. Partners van eigen kinderen en kleinkinderen behoren niet tot het huishouden. Weigeringen Gedurende de periode dat de (semi-)stadsvernieuwingsurgenten meedoen in het aanbodsysteem hebben weigeringen geen invloed op de mogelijkheid om opnieuw voor een woning te opteren. Vervallen of behoud huidige woonduur Als stadsvernieuwingsurgenten verhuizen vervalt hun huidige woonduur, tenzij ze bij renovatie doorschuiven of (via een wisselwoning) terugkeren in het complex op een gelijkwaardige woning die niet is samengevoegd. Het is gewenst afspraken hierover vast te leggen (in bijvoorbeeld een bijlage bij het huurcontract).

Pagina 15 / 33

Wisselwoning In een wisselwoningcontract tussen corporatie en huurder worden afspraken gemaakt over de hoogte van de netto huur en de te betalen servicekosten, de duur van het verblijf in de wisselwoning en een eventuele vergoeding bij later opleveren van de vernieuwde woning. De netto huur van de wisselwoning is nooit hoger dan de netto huur van de oude woning, tenzij de bewoner daar geen bezwaar tegen heeft. Verblijfsgerechtigden Bij het toewijzen van sociale huurwoningen stellen de Amsterdamse corporaties een geldig bewijs van de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsstatus als voorwaarde. De corporaties beschouwen huishoudens die beschikken over de nationaliteit van één van de lidstaten van de Europese Unie of van de Europese Economische Ruimte als een geldige verblijfsstatus. Indien een huishouden in aanmerking komt voor toewijzing van een woning, maar op dat moment één of meer leden van het huishouden de geldigheid van de verblijfsstatus niet kan aantonen, dan kan de corporatie het huishouden alsnog in de gelegenheid stellen om de geldigheid van de verblijfsstatus aan te tonen. Het is namelijk niet altijd het huishouden te verwijten dat het niet beschikt over een geldig document. In het desbetreffende geval maken corporatie en huishouden afspraken over de termijn om het geldige document te overleggen. Op grond van de Huisvestingswet en de Zorgplichtwet is de gemeente Amsterdam verplicht om verblijfsgerechtigden te huisvesten. Elk halfjaar stelt het Rijk vast hoeveel personen de gemeente dient te huisvesten. De provincie houdt toezicht op de realisatie van de taakstelling door de gemeente. DWZS is belast met de coördinatie van de uitvoering van deze halfjaarlijkse taakstellingen en maakt hiertoe afspraken met de Amsterdamse corporaties. De koppeling van verblijfsgerechtigden aan woningen loopt via de module actieve bemiddeling in WoningNet. Na de koppeling stuurt het Team Huisvesting Statushouders (Team HS) van DWZS een opdrachtbrief naar de corporatie. De corporatie laat weten wanneer de verblijfgerechtigde het huurcontract kan tekenen en mailt de brief terug. Vervolgens nodigt het Team HS de klant uit om naar Amsterdam te komen. Om het reizen van de kandidaten naar Amsterdam zoveel mogelijk te beperken, plant WZS alle afspraken in twee dagen. Op de eerste dag tekent de klant het huurcontract en kan daarna de woning bezichtigen. Vervolgens neemt DWZS tijdens de tweede afspraak op die dag de sleutels van de woning in en draagt zorg voor stoffering van de woning en het plaatsen van binnenverlichting. Tevens betaalt DWZS de eerste verhuurnota met anderhalve of twee maanden huur, vraagt namens de verblijfsgerechtigde een lening aan bij de Gemeentelijke Kredietbank i.v.m. inrichtingskosten, zorgt voor inschrijving bij de gemeentelijke basisadministratie (GBA) en vraagt huurtoeslag aan voor de klant. Op dag twee, één week later, is er een afspraak bij de dienst Werk en Inkomen en komt de klant wederom bij DWZS voor het aanmelden bij Nuon en indien nodig bij Waternet.

Pagina 16 / 33

Een verblijfsgerechtigde heeft recht op één aanbieding. Bij weigering vervalt het recht op bemiddeling en trekt DWZS de urgentieverklaring in. Als een verblijfsgerechtigde een woning weigert, vindt er overleg plaats tussen DWZS en de verhuurder om te beoordelen in hoeverre de weigering acceptabel is. Vaak moet hiervoor nader overleg plaatsvinden met een medisch adviseur. Per geval maken DWZS en de verhuurder een afspraak over het beschikbaar houden van de toegewezen woning. Verhuur aan maatschappelijke instellingen De Amsterdamse corporaties verhuren jaarlijks via maatschappelijke instellingen een aanzienlijk aantal woningen met voorrang aan klanten met een zorg- of begeleidingsbehoefte. Veelal is de instelling (bijvoorbeeld het Leger des Heils of HVOQuerido) de hurende partij (niet de klant). Soms kan de bewoner het huurcontract op termijn op eigen naam krijgen als de bewoner bewijst zelfstandig te kunnen wonen. En tot slot is de klant in enkele gevallen direct de huurder van de woning. Indien de corporaties woningen leveren aan (of via) instellingen, dan loopt dit altijd via de Dienst Wonen Zorg en Samenleven. De corporaties en de gemeente bepalen samen de aantallen woningen die zij jaarlijks ter beschikking stellen. Voorafgaand aan de daadwerkelijke toewijzing van de woningen verzorgt DWZS de toetsing van de kandidaat (kan de kandidaat zelfstandig wonen en is er voldoende inkomen en zorg en begeleiding). De verhuur aan instellingen is in een drietal categorieën op te delen: Begeleid Wonen Personen die zich melden bij de Maatschappelijke Opvang doorlopen standaard een screening. Daarbij kijkt de GGD bijvoorbeeld naar dakloosheid, regiobinding en OGGZ-problematiek. Voldoet de cliënt aan de voorwaarden, dan verstrekt de GGD het toelatingsbesluit tot de Maatschappelijke Opvang. Daarna volgt een intakegesprek in het Instroomhuis, waarna de Instroomtafel Volwassenen het plaatsingsbesluit neemt. Dit houdt in: plaatsen in een 24-uursvoorziening of plaatsen in Begeleid Wonen. Om in aanmerking te komen voor Begeleid Wonen moet de cliënt, naast de instroomcriteria, ook voldoen aan de ‘criteria stabiele mix’. Dit betekent dat de klant in staat moet zijn (financieel) zelfstandig te wonen. De toewijzing van een woning voor Begeleid Wonen loopt via de Module Actieve Bemiddeling van WoningNet en het huurcontract komt minimaal een jaar op naam van de instelling die de begeleiding verzorgt. Is het zelfstandig wonen succesvol, dan kan de klant het huurcontract op termijn op eigen naam krijgen. Een verzoek hiervoor loopt via de Uitstroomtafel Volwassenen, die beoordeelt of cliënt voldoet aan de ‘criteria bij uitstroom/contract op naam cliënt’. Vervolgens legt WZS legt het verzoek voor aan de betrokken woningcorporatie. Beschermd Wonen

Pagina 17 / 33

Bij Beschermd Wonen geldt dezelfde route als bij Begeleid Wonen. Het verschil is dat deze woningen altijd op naam van de instelling blijven en de klant niet in aanmerking komt om de woning op eigen naam te krijgen. Ambulantisering en Extramuralisatie De organisaties voor maatschappelijk opvang bieden zorg en begeleiding steeds minder vaak aan in een intramurale setting. Steeds vaker wonen de klanten zo zelfstandig mogelijk en leveren de instellingen de zorg en begeleiding ambulant en extramuraal. DWZS behandelt de verzoeken voor woningen als gevolg van ambulantisering en extramuralisering. DWZS neemt hier tevens in mee of de klanten in staat zijn om zelfstandig te wonen.

DWZS en de Federatie bespreken (in afstemming met de corporaties) alle nieuwe aanvragen door instellingen voor woningen in het Overleg Verhuur Instellingen. Stedelijk bespreken de corporaties en de gemeente periodiek de stand van zaken rond de verhuur aan instellingen in het federatief Netwerk Wonen, Zorg en Bijzondere Toewijzingen. Contact met DWZS verloopt via de afdeling Aandachtsgroepen: Individuele woningtoewijzing: Marjan ter Pelle, [email protected], 020-2514426

Verzoeken tot leveren van woningen door instellingen en beleidszaken: Coby van Middelkoop, [email protected], 020-2514617 Jeroen Montauban, [email protected], 020-2514429

Pagina 18 / 33

5 Voorrang Van Groot naar Beter In Amsterdam zijn grote sociale huurwoningen schaars. Daarom stimuleren de Amsterdamse corporaties met de regeling Van Groot naar Beter kleine huishoudens die groot wonen om naar een woning te verhuizen, welke beter aansluit op de grootte van het huishouden. De corporatie kan de vrijgekomen grote woning vervolgens toewijzen aan een krap wonend gezin (tenminste drie kinderen jonger dan 18 jaar en een woning met een netto oppervlakte kleiner dan 60m2). Van Groot naar Beter is een subsidieregeling (Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting) voor corporaties ter vergoeding van de kosten die zij ten behoeve van een te krap wonend groot huishouden hebben gemaakt om hen van passende woonruimte te voorzien. De corporatie bemiddelt actief waarbij zij een bedrag achter de hand heeft om kleine huishouden te bewegen te verhuizen. De corporatie kan zelf prioriteiten stellen, bijvoorbeeld door meer in te zetten op gewilde grote woningen en door de meest krap wonende grote gezinnen met voorrang te plaatsen. De vergoeding is niet een vast bedrag zoals een verhuiskostenvergoeding, maar een bedrag dat is toegesneden op de behoefte van het huishouden. Het bedrag is maximaal €4.500,- bij het achterlaten van een vijfkamerwoning en kan oplopen tot een maximum van €6.000,- bij een zevenkamerwoning of groter. Alleen daadwerkelijk gemaakte kosten worden vergoed. Hieronder kan ook huurgewenning worden verstaan. Een klein gezin in een grote woning komt in aanmerking voor de regeling als: • • • • • •

de gehuurde woning een sociale huurwoning is de woning in Amsterdam ligt de woning een (netto) oppervlakte van 70 m² of meer heeft de woning uit minimaal vijf kamers bestaat èn het huishouden uit maximaal drie personen bestaat de woning na leegkomst een sociale huurwoning blijft (na te vragen bij de corporatie).

De corporatie stelt in overleg met de bewoners vast voor welke kostenposten hoeveel geld beschikbaar is. Vervolgens dient de corporatie het bedrag (gemotiveerd) als subsidieaanvraag in bij de gemeente. DWZS kent de subsidie alleen toe als de corporatie de grote woning daadwerkelijk aan een voorheen krap wonend groot gezin verhuurt. Van Hoog naar Laag De regeling Van hoog naar laag biedt huurders de gelegenheid om, bijvoorbeeld bij mobiliteitsbeperking als gevolg van ouder worden, met voorrang binnen de eigen buurt naar een woning op de begane grond te verhuizen. Om voor de voorrangsregeling Van hoog naar laag in aanmerking te komen moet de woningzoekende aan de volgende voorwaarden voldoen: •

is 65 jaar of ouder

Pagina 19 / 33

• •

huurt een woning van een deelnemende corporatie in de gemeente Amsterdam hoger dan op de eerste verdieping reageert op een woning van een deelnemende corporatie die in dezelfde buurt ligt als zijn/haar huidige woning (de buurten zijn via de postcodetabel vastgelegd in het ABS)

Jongerenwoningen, woningen voor gezinnen en woningen met voorrang voor grote gezinnen vallen nooit onder de regeling Van hoog naar laag. De voorrang kan daarnaast zo nodig handmatig worden uitgezet bij andere woningen die niet geschikt zijn voor senioren. Let op: Alleen Ymere, de Alliantie, Stadgenoot en Eigen Haard bieden de mogelijkheid om gebruik te maken van de regeling Van Hoog naar Laag. Woning voor gezinnen Corporaties hebben de mogelijkheid om (grote) woningen exclusief aan gezinnen aan te bieden. Op WoningNet zijn deze woningen te herkennen aan de tekst Woning voor gezinnen. Om als woningzoekende in aanmerking te komen voor een woning voor gezinnen dient het huishouden te bestaan uit de woningzoekende zelf en tenminste één kind van nog geen 18 jaar (op de dag van de selectie mogen de kinderen de leeftijd van 18 jaar nog niet hebben bereikt). Ook een eenoudergezin kan voor de woning in aanmerking komen. Aangezien het aanbieden voor gezinnen exclusief is, betekent dit dat andere woningzoekenden niet in aanmerking komen voor de woning. Belangrijk: Alleen kinderen waarvan de geboortedatum in de inschrijving bij WoningNet staan vermeld tellen mee. Het is dus belangrijk om de inschrijfgegevens goed te controleren (zijn de geboortedata ingevuld?). Binnen het label voor gezinnen kan de corporatie de woning met voorrang bestemmen voor gezinnen met tenminste drie kinderen (jonger dan 18 jaar). Als dat het geval is, staat dit in de WoningNet advertentie vermeld. Gezinnen met 3 of meer kinderen hebben dan voorrang op andere gezinnen, maar eventuele andere vormen van voorrang of urgentie wegen zwaarder dan de voorrang voor grote gezinnen. Middeninkomens Op grond van landelijke regelgeving zijn corporaties gehouden aan het huisvesten van huishoudens met een inkomen tot €34.229 (prijspeil 2013). Slechts in 10% van de toewijzingen van sociale huurwoningen mag de corporatie hiervan afwijken. In Amsterdam komen vooral gezinnen met een inkomen dat net boven deze grens ligt in de problemen. Het inkomen is namelijk ontoereikend om een woning op de koopmarkt of de vrije sector huurmarkt te vinden. De corporaties kunnen bij woningen met 3 of meer kamers en een rekenhuurprijs boven €574,35 (2013) in WoningNet aangeven dat deze beschikbaar zijn voor gezinnen (minimaal één kind jonger dan 18 jaar) met een belastbaar inkomen tussen €34.229 en €38.000. Zij kunnen op basis van hun inschrijfduur of woonduur meedingen naar de voor hen opengestelde sociale huurwoningen. Deze groep krijgt dus geen voorrangspositie binnen WoningNet, maar voor hen geldt bij de opengestelde woningen een hoger inkomensplafond.

Pagina 20 / 33

6 Bijzondere verhuringen en overeenkomsten Tijdelijke verhuur De leegstandswet biedt de mogelijkheid om woningen tijdelijk te verhuren. Tijdelijke verhuur geldt als instrument om nodeloze leegstand te voorkomen waarbij van de eigenaar in redelijkheid niet is te verlangen dat hij zijn woning op de normale wijze verhuurt. De mogelijkheid tot tijdelijke verhuur geldt bij voorgenomen sloop of vernieuwbouw, voorgenomen verkoop en bij leegstaande nieuwbouw (niet van toepassing op corporatiewoningen). Om woningen tijdelijk te mogen verhuren is een vergunning vereist. De Dienst Wonen, Zorg en Samenleven is belast met de uitvoering van de Leegstandwet. De voorwaarden voor vergunningverlening zijn vastgelegd in de Uitvoeringsinstructies van DWZS. Tijdelijke verhuur is mogelijk voor: • • •

woonruimte in een gebouw woonruimte in een voor verkoop bestemde woning woonruimte in een woning die bestemd is voor afbraak of vernieuwbouw.

Een vergunning voor tijdelijke verhuur (of verlenging) is te verkrijgen via het digitale Aanvraagformulier Vergunning Tijdelijke Verhuur bij de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag- en verlenging(en) zijn leges verschuldigd. De vergunning wordt per e-mail verstuurd. De maximale huurprijs voor de woningen in tijdelijke verhuur bedraagt 80% van de maximaal redelijke huurprijs volgens de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (puntenstelsel). De berekende huurprijs -of een lager bedrag indien de eigenaar dat voorstelt- komt op de vergunning te staan. In het huurcontract, dat verhuurder en huurder sluiten, staat in elk geval: • • • •

de datum van afgifte vergunning het nummer van de vergunning de geldigheidsduur van de vergunning de huurprijs die op de vergunning staat.

Bij een geldige vergunning voor tijdelijke verhuur zijn de normale huurbeschermingsregels niet van toepassing. Voldoet het huurcontract echter niet aan de hierboven genoemde eisen, dan geldt de normale huurbescherming wèl. Dit geldt ook voor vrije sectorwoningen. Ook bij een tijdelijke huurovereenkomst zijn de verhuurder en huurder gebonden aan een opzegtermijn. Voor de verhuurder is deze termijn minimaal drie maanden; voor de huurder minstens één maand. De verhuurder is vrij in de keuze van een huurder. De vergunning wordt voor de duur van twee jaar verstrekt. Daarna is er elk jaar een verlenging mogelijk tot de gehele duur van de vergunning (inclusief verlengingen) zeven jaren bedraagt. Het is belangrijk dat de corporatie verlenging(en) op tijd

Pagina 21 / 33

aanvraagt, omdat de tijdelijke verhuur automatisch beëindigt bij het verlopen van de datum. Huurders kunnen dan mogelijk huurrecht claimen. Een vergunning voor tijdelijke verhuur voor dezelfde woning kan nogmaals worden verleend als die woning na het verstrijken van de eerste vergunning tenminste vijf jaar regulier verhuur is geweest. Met andere woorden: er moet een periode van vijf jaar zitten tussen twee vergunningen tot tijdelijke verhuur. Daarna kan de vergunning weer opnieuw worden aangevraagd voor twee jaar met de mogelijkheid deze jaarlijks te verlengen tot de maximale periode van zeven jaar is bereikt. Er zijn geen mogelijkheden voor bezwaar en beroep tegen een beschikking genomen op grond van de Leegstandwet. Gebruiksovereenkomsten Als het niet mogelijk is om een woning regulier te verhuren en evenmin mogelijk is om tijdelijk te verhuren (bijvoorbeeld bij een gebruiksperiode korter dan zes maanden), dan bestaat de mogelijkheid om de woning met een gebruiksovereenkomst in gebruik te geven. Een gebruiksovereenkomst is geen huurcontract. Een gebruiksovereenkomst kent wettelijk minder zekerheden voor de gebruiker dan het geval is bij een huurovereenkomst. Meer informatie over gebruiksovereenkomsten vindt u bij de individuele corporaties. Huisbewaring Er kunnen situaties zijn waarbij de huurder even geen gebruik kan maken van zijn woning. Bijvoorbeeld bij een tijdelijk verblijf in het buitenland voor werk of studie, een reis, verzorging elders, detentie (gevangenisstraf), proef samenwonen of remigratie. In die gevallen kan huisbewaring uitkomst bieden. Huisbewaring is het in gebruik geven en nemen van een woning bij tijdelijke afwezigheid van de hoofdbewoner. Voor huisbewaring dient de huurder altijd toestemming te vragen aan de verhuurder. Indien een hoofdbewoner om hieronder vermelde redenen gedurende maximaal twee jaar geen gebruik maakt van de woning, kan de hoofdbewoner bij de verhuurder een verzoek indienen tot huisbewaring. De Amsterdamse corporaties staan huisbewaring alleen toe indien de feitelijke hoofdbewoner aantoonbaar of aannemelijk: • • • • • •

voor arbeidsdoeleinden tijdelijk buiten de regio woonachtig moet zijn in verband met studie tijdelijk buiten de regio woonachtig moet zijn in verband met langdurige verpleging opgenomen wordt vanwege detentie afwezig is vanwege een langdurige vakantie (wereldreizen) tijdelijk afwezig is in het kader van de Remigratiewet vertrekt (voor maximaal één jaar)

Pagina 22 / 33

•

zonder huwelijk of geregistreerd partnerschap gaat samenwonen bij een partner die een zelfstandige woning bewoont (voor maximaal één jaar) en niet mede-eigenaar of medehuurder van de woning is.

De verhuurder toetst de aanvraag aan de hand van: • •

• • •

de arbeids- of studieovereenkomst, waaruit de duur van de afwezigheid blijkt, óf een verklaring waaruit de medische noodzaak blijkt tot langdurige opname of waaruit de detentie blijkt, óf reisbescheiden waaruit de langdurige afwezigheid kan worden vastgesteld, óf een kopie van het huur- of koopcontract van de partner, óf een beschikking waaruit blijkt dat men remigreert in het kader van de Remigratiewet.

De huurder kan (inclusief verlenging) een keer in de vijf jaar huisbewaring aanvragen. De huurder dient een aanvraag voor huisbewaring minimaal vier weken voor vertrek aan te vragen. De verhuurder geeft geen toestemming voor huisbewaring in de volgende gevallen: • • • • •

de afwezigheid van de huurder niet noodzakelijk of niet aantoonbaar is de voorgedragen huisbewaarder jonger is dan 18 jaar de huisbewaarder beschikt over een zelfstandige woning in dezelfde gemeente en die woning blijft leeg achter de huurder een tijdelijke huurovereenkomst heeft een huurder gaat samenwonen en gebruik heeft gemaakt van de regeling Samenvoegen Woonduur.

Huisbewaring is mogelijk voor minimaal drie maanden en maximaal één jaar. Na dit jaar is verlenging met nog één jaar mogelijk. Er zijn een aantal uitzonderingen: • •

bij proef samenwonen is huisbewaring voor maximaal een half jaar mogelijk bij remigratie is verlenging na een jaar niet mogelijk.

Bij huisbewaring blijft de huurder van de woning zelf verantwoordelijk voor de huurbetaling en alle verplichtingen die voorvloeien uit het huurcontract. Bij het toestaan van huisbewaring vraagt de corporatie van de hoofdbewoner een gedateerde schriftelijke huuropzegging. Hierdoor is het voor de verhuurder mogelijk tot ontruiming over te gaan indien de oorspronkelijke hoofdbewoner niet terugkeert. Indien de huurder binnen de toegestane termijn terugkeert op het adres, maakt de corporatie de huuropzegging ongedaan. Woningruil Er is sprake van woningruil als twee of meer huishoudens zich daadwerkelijk in elkaars woning vestigen. Woningruil is mogelijk tussen zelfstandige woonruimten, maar ook tussen zelfstandige woonruimte(n) en niet of minder zelfstandige woonruimte (o.a. groepswoningen, onzelfstandige HAT-eenheden, studentenhuisvesting), maar niet met inwoonsituaties. Om van woning te kunnen ruilen dienen de huurders toestemming te vragen van de verhuurder(s). In de regel verleent de verhuurder geen toestemming indien:

Pagina 23 / 33

• • • • • •

een van de ruilpartners niet beschikt over de Nederlandse nationaliteit of een geldige verblijfsstatus een van de ruilpartners inwonend is een van de betrokken woningen een bijzondere bestemming heeft (b.v. rolstoelgeschikte woning, seniorenwoning, zorgwoning), tenzij het betrokken huishouden in aanmerking komt voor toewijzing van die woning een van de betrokken woningen in verband met stadsvernieuwing gebruikt wordt als wisselwoning een van de betrokken woningen in verband met stadsvernieuwing ontruimd wordt; een van de ruilpartners reeds een toezegging heeft voor een andere woning.

Indien woningruil plaatsvindt, verloopt de administratieve afhandeling via WoningNet. Hieraan zijn geen kosten verbonden, noch voor degenen die de woning ruilen, noch voor de corporaties. Meer informatie over woningruil is te vinden op de website van WoningNet en op de websites van de Amsterdamse corporaties. Medehuurderschap Een gehuwde partner en een geregistreerde partner zijn van rechtswege medehuurder. In andere situaties kunnen de huurder en partner de verhuurder verzoeken om de partner als medehuurder in het contract op te nemen. Indien de verhuurder het verzoek afwijst, kan de huurder de kantonrechter verzoeken de partner als medehuurder aan te merken. De kantonrechter wijst het verzoek in de regel af indien: • • •

de partner niet ten minste twee jaar zijn hoofdverblijf heeft in de woning èn een (duurzaam) gemeenschappelijke huishouding voert met de huurder het verzoek de strekking heeft de achtergebleven partner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, of de partner onvoldoende waarborg biedt voor nakoming van het huurcontract.

Indien sprake is van medehuurderschap en de huurder zegt de huurovereenkomst op (bij vertrek of door overlijden), dan wordt de medehuurder van rechtswege huurder. Contractoverschrijving Er kunnen zich situaties voordoen waarin een achtergebleven bewoner aanspraak maakt op het huurcontract nadat de oorspronkelijke hoofdbewoner is vertrokken of overleden. Om in aanmerking te komen voor contractoverschrijving dient de bewoner een verzoek in te dienen bij de verhuurder en aan te tonen: •

•

tenminste twee jaar zijn hoofdverblijf op de woning te hebben via: • inschrijving op het adres bij de Gemeentelijke Basisadministratie • ander eenduidig bewijsmateriaal (op naam gestelde en gedateerde officiële stukken zoals salarisspecificatie, bankafschrift, verzekeringspapieren, etc.). een gemeenschappelijke huishouding te voeren met de huurder via: • het gezamenlijk hebben (of hebben gehad) van bank- en/of girorekeningen en/of • het op beider naam hebben staan (of tijdens het leven gehad hebben) van verzekeringen (b.v. W.P.A. of inboedelverzekering).

Pagina 24 / 33

Tegenaanwijzingen kunnen zijn: • • •

de achterblijvende bewoner beschikt elders over zelfstandige woonruimte de achterblijvende bewoner beschikt over een onderhuurcontract de achterblijvende bewoner beschikt persoonlijk over een urgentieverklaring, waaruit blijkt dat hij wil beschikken over eigen zelfstandige woonruimte.

Achtergebleven kind(eren) na overlijden van ouder(s) Kinderen kunnen als gevolg van het overlijden van hun ouders geen beroep doen op een gemeenschappelijke huishouding. Als erfgenamen kunnen zij tot maximaal een half jaar gebruik blijven maken van de woonruimte. In dergelijke gevallen is feitelijk sprake van clandestiene bewoning, die echter naar de aard van het ontstaan ervan op grond van bijzondere omstandigheden zal worden beoordeeld. Daarbij speelt een rol of het (de) kind(eren) altijd inwonend zijn geweest en/of de duur van de bewoning bij de ouder(s), de passendheid van de woning voor het achtergebleven huishouden en de schaarste van het woningtype. Richtlijnen voor verhuurders

Kinderen jonger dan 18 jaar komen niet voor contractoverschrijving of hulp bij het vinden van passende huisvesting in aanmerking. Kinderen met een leeftijd tussen 18 en 35 jaar worden niet zomaar op straat gezet. Indien zij niet opgevangen worden door familie (of derden) kan de verhuurder, afhankelijk van de situatie, in een passende oplossing voorzien door vervangende huisvesting aan te bieden. Contractoverschrijving behoort in uitzonderingsgevallen tot de mogelijkheden (bijvoorbeeld als het gaat om meerdere kinderen). Achtergebleven bewoner(s) na overlijden van broer/zuster

Indien het gaat om bewoners van 35 jaar of ouder, die altijd of langdurig samengewoond hebben met een broer/zuster, kan dit vergeleken worden met een gemeenschappelijke huishouding. In dat geval kan contractoverschrijving worden toegestaan. Procedure via de Kantonrechter Indien een verhuurder niet akkoord gaat met contractoverschrijving of medehuurderschap kan de aanvrager een uitspraak vragen van de kantonrechter. Meestal gaat het om de vraag of er sprake is geweest van een gemeenschappelijke huishouding, dan wel over de tijd dat hiervan sprake is geweest. Op grond van het Burgerlijk Wetboek wordt in deze procedure van de gemeente of corporatie gevraagd of de bewoner voldoet aan de passendheidseisen. Om te voorkomen dat een kantonrechter uitsluitend op grond van dit gegeven over zal gaan tot het toekennen van de woning, wordt in een dergelijke brief ook het gemeentelijk beleid met betrekking tot het beoordelen van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding uitgelegd, alsmede het bestaan van tegenaanwijzingen. Van voorgenomen gezinshereniging is sprake als een huishouden aangeeft gezinsleden (in de regel echtgenoot en/of kinderen) die buiten Amsterdam verblijven, over te laten komen met de bedoeling van permanente vestiging. In dat geval kan aanspraak gemaakt

Pagina 25 / 33

worden op een woning, die volgens de normen voor woningbezetting passend is voor het totale te herenigen huishouden. De grootte van het huishouden kan vastgesteld worden aan de hand van paspoorten of andere (eventueel gelegaliseerde vertalingen van) brondocumenten. Kinderen ouder dan 18 jaar krijgen in de regel geen machtiging tot verblijf en tellen niet mee. N.B. Indien de gezinshereniging buiten de schuld van de huurder niet tijdig kon worden gerealiseerd, kan de termijn waarop de gezinshereniging moet zijn gerealiseerd alsnog verlengen.

Pagina 26 / 33

7 Gelabelde woningen De corporaties bieden in een aantal gevallen woningen via labeling exclusief aan voor bepaalde doelgroepen. Het betreft woningen die speciaal voor een doelgroep bestemd zijn. Te denken valt aan rolstoelwoningen, seniorenwoningen, jongerenwoningen en studentenwoningen. Seniorenwoningen Corporaties hebben de mogelijkheid om woningen in WoningNet te labelen als seniorenwoning. Met dit label kan de verhuurmedewerker de woning adverteren met een vereiste minimale leeftijd van 55, 60 of 65 jaar. De woningen worden in de normale toewijzingsvolgorde toegewezen aan kandidaten die voldoen aan het in de advertentie vermelde leeftijdscriterium. In tegenstelling tot regulier aangeboden woningen hebben huishoudens in het bezit van een medische indicatie, die niet voldoen aan het leeftijdscriterium, geen voorrang. De Amsterdamse corporaties zijn terughoudend met het toewijzen van gelabelde woningen aan huishoudens met thuiswonende kinderen. Seniorenhuisvesting en gezinnen met kinderen gaat namelijk niet altijd goed samen. De Amsterdamse corporaties hebben op deze grond de mogelijkheid om reagerende gezinnen van toewijzing uit te sluiten, tenzij vaststaat dat een thuiswonend kind tot het huishouden zal blijven behoren (bijvoorbeeld in geval van zwakzinnige of gehandicapte kinderen). Rolstoelgeschikte woningen De gemeente Amsterdam verzorgt namens de Amsterdamse corporaties de toewijzing van woningen die met subsidie voor een rolstoelgeschikte woning zijn gebouwd of die door ingrijpende verbouwing en/of aanpassing rolstoelgeschikt zijn gemaakt. Meer informatie over de bemiddeling van deze woningen treft u op de website van de gemeente Amsterdam. De corporatie biedt rolstoelwoningen aan via WoningNet. Na drie vruchteloze aanbiedingsronden kan de corporatie besluiten de woning opnieuw via WoningNet aan te bieden aan een zoveel mogelijk geschikte kandidaat. Indien een rolstoelgeschikte woning ligt in een seniorencomplex of in een complex woningen met aanvullende voorzieningen, dan gaat de voorkeur uit naar kandidaten die tevens voldoen aan de voor het complex geldende leeftijdsgrens. Indien de bewoner -waarvoor de indicatie voor de rolstoelgeschikte woning werd afgegeven- vertrekt of overlijdt, dient de woning zo mogelijk ontruimd te worden. De woning is immers specifiek als woning voor mensen met een rolstoel gebouwd. De achtergebleven bewoner(s) kan (kunnen) worden bemiddeld naar andere woonruimte. De mogelijkheid om in een dergelijk geval de huur op te zeggen is geregeld in het Burgerlijk Wetboek. Tevens is in de wet vastgelegd dat bewoners in dat geval recht hebben op een verhuiskostenvergoeding.

Pagina 27 / 33

Het verhuurproces van rolstoelwoningen is, gezien de specifieke doelgroep, soms langer dan het verhuurproces bij reguliere huurwoningen. Om die reden voorziet de gemeente op basis van de wet maatschappelijke ondersteuning in een vergoeding van eventuele huurderving. De gemeentelijke condities staan beschreven in de gemeentelijke uitvoeringsinstructie WMO. De gemeente houdt zes maanden aan, waarbij de eerste maand buiten beschouwing blijft (effectief vijf maanden). Ateliers en atelierwoningen Atelierwoningen zijn woningen die -al dan niet met behulp van een speciale subsidieregeling- zijn gebouwd of door ingrijpende verbouwing of aanpassing geschikt zijn gemaakt voor bewoning door kunstenaars. De CAWA (Commissie Ateliers en Woonwerkpanden Amsterdam) verzorgt het aanbiedingsproces van ateliers en atelierwoningen voor de corporaties. Tevens toetst de CAWA eens in de vijf jaar bij zittende huurders op kunstenaarschap, dit is immers een voorwaarde om in atelierwoning te mogen wonen. Voor atelierwoningen gelden woon- en inschrijfduur als sorteringscriteria en de toewijzing van ateliers verloopt door middel van loting. De bemiddeling verloopt niet via WoningNet, maar http://www.amsterdam.nl/kunstcultuur-sport/werkplekken/ Het reglement (toewijzingseisen) van de CAWA treft u op de site van de gemeente Amsterdam. Woningaanpassingen De Amsterdamse woningcorporaties en de gemeente Amsterdam willen Amsterdammers zo lang mogelijk in staat te stellen om in de eigen woning te kunnen blijven wonen. In dit kader vergoeden de gemeente en de corporaties kleine woningaanpassingen die het bewoners mogelijk maken om ook bij een verminderde mobiliteit in de eigen woning te blijven wonen De Amsterdamse corporaties stellen zich via het protocol kleine woningaanpassingen verantwoordelijk voor een viertal kleine woningaanpassingen in Amsterdam: • • • •

het aanbrengen van een verhoogde toiletpot het aanbrengen van beugels het verwijderen van drempels binnen de woning het plaatsen van douchezitjes.

Bij het plaatsen van de bovenstaande zaken brengt de corporatie geen kosten in rekening bij de huurder. De kosten van het plaatsen van een verhoogde toiletpot, het aanbrengen van beugels en het verwijderen van drempels zijn voor rekening van de corporatie. De kosten die gemoeid zijn met het aanbrengen van een vast douchezitje of een eenvoudige losse douchestoel kunnen de corporaties declareren bij de Gemeente.

Pagina 28 / 33

Nieuwbouw Bij de eerste toewijzing van nieuwgebouwde complexen kan de corporatie er voor kiezen van de reguliere toewijzingsvolgorde af te wijken. Een dergelijke keuze ligt voor hand als het woningen voor een specifieke groep betreft. Bijvoorbeeld in het geval van een woongroep voor ouderen. Studentenwoningen WoningNet kent geen mogelijkheid kent om te labelen voor studenten. De Amsterdamse corporaties bieden woningen voor studenten exclusief aan via StudentenWoningWeb. In het akkoord Bouwen aan de Stad II hebben de gemeente en de corporaties gemaakt over het aantal reguliere sociale huurwoningen dat de corporaties kunnen labelen voor studenten (1.800 labels in de periode van 2007 t/m 2014). Via de Federatie is een verdeling gemaakt van de labels over de corporaties (contactpersoon Jeroen Rous). Ten aanzien van de verhuur geldt de afspraak dat zelfstandige woningen die worden toegewezen aan studenten worden verhuurd met een campuscontract. Door campuscontracten in te zetten is het mogelijk om de woning aan het eind van de studietermijn weer vrij te maken voor een nieuwe student. In Bouwen aan de Stad II zijn afspraken gemaakt over de grootte van de te labelen woningen. Corporaties labelen woningen tot 40m² in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West (binnen de Ring) en tot 50m² in de stadsdelen Noord, Nieuw West, West (buiten de Ring) en Zuidoost. Op een woning van meer dan 40m² respectievelijk 50m² vindt de labeltelling plaats op grond van het aantal gehuisveste studenten (twee studenten = twee labels, drie studenten = drie labels). De corporaties zijn terughoudend met het labelen van woningen groter dan 40m² respectievelijk 50m². Jongerenwoningen WoningNet voorziet in de mogelijkheid om woningen voor jongeren te labelen. De toewijzing van jongerenwoningen is exclusief voorbehouden aan woningzoekenden met een leeftijd tot 26 jaar. Corporaties kunnen bij het verhuren van deze woningen gebruik maken van het jongerencontract. Dit is een huurcontract met een geldige looptijd zolang de huurder een jongere is. De corporatie hanteren het jongerencontract bij jongeren tot 23 jaar, zodat een jongere minimaal drieënhalf jaar op de jongerenwoning kan blijven wonen. In het akkoord Bouwen aan de Stad II hebben de corporaties en de gemeente afspraken gemaakt over het aantal reguliere sociale huurwoningen dat de corporaties kunnen labelen voor jongeren (1.800 labels in de periode van 2007 t/m 2014). Via de Federatie is een verdeling gemaakt van de labels over de corporaties. In Bouwen aan de Stad II zijn afspraken gemaakt over de grootte van de te labelen woningen. Corporaties labelen woningen tot 40m² in de stadsdelen Centrum, Zuid,

Pagina 29 / 33

Oost en West (binnen de Ring) en woningen tot 50m² in de stadsdelen Nieuw West, Noord, West (buiten de Ring) en Zuidoost. Indien de corporatie woningen van meer dan 40m² respectievelijk 50m² wil labelen, dan is het aanbevelenswaardig advies daarover in te winnen bij het betreffende stadsdeel. De corporatie zal deze grotere woningen in geval van jongerenhuisvesting bij voorkeur aan samenwonenden of jonge gezinnen aanbieden.

Pagina 30 / 33

8 Verhuurdersverklaring Om meer te weten te komen over een kandidaat-huurder werken de corporaties in de Stadsregio Amsterdam met een verhuurdersverklaring. Aan de hand van de verhuurdersverklaring heeft de corporatie inzicht op eventuele problemen. De informatie in de verklaring kan aanleiding zijn om met de huurder aanvullende afspraken te maken over bijvoorbeeld de huurbetaling of woongedrag. In het uiterste geval kan de corporatie besluiten om op grond van de verkregen informatie de aangeboden woning niet aan de kandidaat te verhuren. De formulieren Er zijn twee formulieren: • de Verklaring Kandidaat met op de achterzijde de Verhuurdersverklaring; • de Melding Verhuizing, die volledig digitaal werkt: het systeem van Woningnet verstuurt na afmelding van een verhuring automatisch een melding aan de corporatie, die vervolgens kan controleren of de oude woning daadwerkelijk leegkomt.

Verklaring Kandidaat (Deel I) Deze verklaring (op het formulier onder Deel I) wordt ingevuld door de kandidaathuurder. Dit geldt voor alle kandidaat-huurders: niet alleen doorstromers, maar ook starters en huurders met een tijdelijke huurovereenkomst. Er moeten enkele persoonsgegevens worden ingevuld zoals wie nog meer tot het huishouden behoren en daarnaast worden vragen gesteld over de huidige woonsituatie van de kandidaat. Woont de persoon bijvoorbeeld in een zelfstandige woning? Zo ja, betreft dit een huurwoning? En gaat het om een tijdelijk contract? Ook willen we weten of er iemand op het adres achterblijft. De kandidaat-huurder dient het formulier op de achterzijde te ondertekenen. Op basis van de antwoorden kan worden beoordeeld of iemand starter of doorstromer is en wordt dus de inschrijving bij WoningNet gecontroleerd. Verhuurdersverklaring (Deel II) De huidige verhuurder van de kandidaat-huurder ontvangt het formulier, waarvan het eerste deel (Verklaring Kandidaat) reeds is ingevuld. In dit tweede deel wordt door de huidige verhuurder onder meer ingevuld of er een betalingsachterstand is, of er sprake is (geweest) van overlast en of er woonfraude is geconstateerd. De kandidaat-huurder geeft door middel van ondertekening van het formulier toestemming om contact op te nemen met de verhuurder van de huidige woning. Wie doet wat? Voordat een woning definitief aan iemand wordt toegewezen, controleert de corporatie een aantal zaken zoals de identiteit, het inkomen en de woon– of inschrijfduur. Hiertoe verzoekt de corporatie de kandidaat een aantal gegevens in te leveren zoals een uittreksel van het bevolkingsregister, legitimatie en inkomensgegevens. Tevens stuurt de corporatie het formulier Verklaring Kandidaat / Verhuurdersverklaring aan de kandidaat-huurder op, met het verzoek deze ingevuld te retourneren. Na het invullen van deel I en ondertekening op de achterzijde zorgt de kandidaat-huurder ervoor dat zijn huidige verhuurder de Verhuurdersverklaring krijgt. Als dit deel is ingevuld wordt het formulier aan de kandidaat-huurder geretourneerd. Deze verstrekt de verklaring aan de toekomstige verhuurder.

Pagina 31 / 33

Wat betekent het voor de aanbiedende verhuurder? De corporatie die een woning aanbiedt, zendt of overhandigt het formulier met de Verklaring Kandidaat / Verhuurdersverklaring aan de kandidaat-huurder. Het is aan te raden het formulier te voorzien van een stempel. Na ontvangst van de Verklaring Kandidaat wordt de inschrijving bij WoningNet gecontroleerd. Hierbij kan tevens gebruik worden gemaakt van het onderdeel uit de Verhuurdersverklaring, dat informatie geeft over de huurovereenkomst (ingangsdatum, bepaalde of onbepaalde tijd, zelfstandige of onzelfstandige woning). Als blijkt dat een kandidaat-huurder die als starter staat ingeschreven toch over woonruimte beschikt maar geen ingevulde Verhuurdersverklaring inlevert, zal hier alsnog om gevraagd worden. Aan de hand van de ingevulde Verhuurdersverklaring wordt per geval beoordeeld of er naar aanleiding van de antwoorden contact met de huidige verhuurder nodig is. Indien alle vragen met “Nee” zijn beantwoord zijn er geen bijzonderheden. Als één of meer vragen met “Ja” zijn beantwoord dient hier nader te worden bekeken wat dit zegt over de kandidaat-huurder en is het raadzaam om meer informatie op te vragen bij de huidige verhuurder. Ook is het mogelijk dat de huidige verhuurder om een bepaalde reden alleen het vrije veld heeft ingevuld, zonder dat één van de vragen met “Ja” is beantwoord. Ook in dat geval is het aan te bevelen contact op te nemen met de huidige verhuurder, om na te gaan of er sprake is van bijzonderheden. Vervolgens wordt bepaald of bijvoorbeeld aanvullende voorwaarden moeten worden gesteld of schuldhulpverlening moet worden ingeschakeld. Let op: de Verhuurdersverklaring is nadrukkelijk niet bedoeld om mogelijke huurders uit een woning te weren. Het weigeren van een kandidaat zal juridisch alleen stand houden als dit gebaseerd is op feiten die een ontbinding van een huurovereenkomst rechtvaardigen, zoals minimaal drie maanden huurschuld of een ontruimingsvonnis op basis van overlast. Als de aanbiedende corporatie besluit de woning niet toe te wijzen aan de kandidaat-huurder dient dit schriftelijk te worden gemotiveerd. Indien de kandidaat-huurder naar aanleiding hiervan naar de rechter stapt zal worden getoetst of de weigering redelijk is ten opzichte van de in het geding zijnde belangen van beide partijen. Wat betekent het voor de huidige verhuurder? De corporatie bij wie de kandidaat-huurder een woning huurt vult de Verhuurdersverklaring in. Hiervoor dient in het eigen systeem en/of dossier te worden nagezocht of er sprake is (geweest) van huurachterstand en/of overlast. Dit moet op korte termijn worden opgezocht en ingevuld aangezien de kandidaat-huurder binnen een bepaalde periode zijn gegevens bij de aanbiedende verhuurder moet aanleveren. Het invullen van de naam en het telefoonnummer van de contactpersoon bij de corporatie is gewenst. Hierdoor is het, indien nodig, voor de aanbiedende corporatie makkelijk om contact te zoeken met de juiste medewerker bij de huidige verhuurder. Als er om wat voor reden dan ook voor gekozen wordt de vragen over huurschuld en woongedrag niet met “Ja” te beantwoorden, maar er wel sprake is van gegevens die voor de aanbiedende verhuurder van belang zijn kan het vrije veld worden ingevuld. Door hier bijvoorbeeld aan te geven dat contact

Pagina 32 / 33

opgenomen kan worden en met wie, weet de nieuwe verhuurder dat er iets aan de hand is en kan deze navraag doen. Er is ruimte opgenomen voor een stempel van de huidige verhuurder. Eventuele vervalsing van de verklaring kan ondervangen worden door altijd een stempel en handtekening van de corporatie te plaatsen. Dit wordt nog belangrijker na de digitalisering van het aanbiedingsproces, omdat de kandidaten dan zelf de formulieren kunnen downloaden van de site van WoningNet. De kandidaat-huurder is verantwoordelijk voor het aanleveren van de formulieren bij de aanbiedende corporatie. Daarom wordt de Verhuurdersverklaring altijd geretourneerd aan de kandidaat-huurder. Wat betekent het voor de huurder? Voordat eventueel een huurovereenkomst met de kandidaat-huurder wordt gesloten moet hij één (starter) of twee (doorstromer) extra formulieren (laten) invullen, naast alle andere papieren ten behoeve van de controle. Ook worden zijn persoonsgegevens en andere informatie over hem als huurder uitgewisseld tussen de huidige en aanbiedende verhuurder. Met name het verkrijgen van informatie uit de Verhuurdersverklaring kan op problemen stuiten. Hier worden immers vragen gesteld over de huurbetaling en het woongedrag van de kandidaat-huurder. Ook kan een kandidaat-huurder er om andere redenen problemen mee hebben dat zijn gegevens uitgewisseld worden tussen twee verhuurders. Daarom is het belangrijk om goed duidelijk te maken dat de verklaringen niet worden ingezet om de huurder uit de woning te weren, dat zorgvuldig met zijn gegevens wordt omgegaan én dat er niet met een zwarte lijst wordt gewerkt. Deze verklaringen zullen dan ook niet worden gebruikt voor andere doeleinden dan het checken van de gegevens.

Pagina 33 / 33

9 Klachten en geschillen Woningzoekenden kunnen met klachten over urgentieverlening en woningtoewijzing terecht bij de Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam (KTCA). Bij de KTCA kan men terecht met alle klachten over besluiten die ter uitvoering van het Convenant Woonruimteverdeling zijn genomen en waarbij de klager rechtstreeks in zijn belang is getroffen. Secretariaat Klachtencommissie Toewijzing Corporatiewoningen Amsterdam Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam E-mail: [email protected]

De commissie bestaat uit drie leden: een lid vertegenwoordigt de gemeente, een lid de corporaties, en een lid vertegenwoordigt de huurders via de Huurdersvereniging Amsterdam. De commissie en haar leden handelen onafhankelijk van de organisatie die zij vertegenwoordigen. De KTCA is er voor alle klachten die te maken hebben met de regels over de woonruimteverdeling. Met klachten over bejegening of informatievoorziening dient de woningzoekende zich in eerste instantie richten tot de klachtencommissie van de betreffende organisatie. In dit geval bijvoorbeeld de corporatie, WoningNet of de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven.