ZNALECKÝ POSUDEK. zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2504 163-3/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 15 včetně všech součástí, příslušenství a pozemků parc.č. 557 a 1707/123, vše v obci Křečovice, části obce Nová Živohošť, k.ú. Živohošť, okr. Benešov

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun

Účel posudku:

zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 11.10.2011 posudek vypracoval: Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail: [email protected] Posudek obsahuje včetně titulního listu stran textu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 14.10.2011

A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je: 1) Stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 42, okres č. CZ0201 Benešov, katastrální území č. 701157 Živohošť, obec č. 529991 Křečovice (ust. § 336a odst. 1 písm. a) o.s.ř.) 2) Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi, které zvyšují či snižují cenu nemovitostí (ust. § 336a odst. 1 písm. b) o.s.ř.) 3) Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených (ust. § 336a, odst. 1 písm. b) o.s.ř.) 4) Stanovit výslednou tržní cenu nemovitostí a jejich příslušenství (ust. § 336 a odst. 1 písm. d) o.s.ř.) 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Živohošť 15 257 56 Křečovice Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Křečovice Katastrální území: Živohošť Počet obyvatel: 727

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 11.10.2011 bez přítomnosti pana Janzy. Výzvu znalce ohledně místního šetření pan Janza dne 27.9.2011 převzal, ale znalci se neozval. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Benešov, list vlastnictví č. 42 pro k.ú.Živohošť, ze dne 21.9.2011 - kopie katastrální mapy uvedené lokality - informace získané na Obecním úřadě Křečovice - jednoduché stavební plány (půdorys, pohledy a řez) rodinného domu z archivu Obecního úřadu Křečovice - aktuální informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek katastrálního úřadu - skutečnosti zjištěné při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům v obci Křečovice, resp. v části obce Nová Živohošť, okr. Benešov. Rodinný dům je přízemní podsklepený objekt na oploceném pozemku. Pozemek je rovinatý, přístupný ze zpevněné cesty. Nemovitost je napojena na elektrický proud, obecní vodovod (dle sdělení pracovnice obecního úřadu), odpadní vody svedeny do žumpy. Na pozemku vysázeny zejména okrasné stromy. Živohošť je z větší části zaniklá vesnice v Povltaví, jejíž původní hlavní sídelní část, rozložená po obou březích Vltavy, byla v červnu 1954 zatopená Slapskou přehradní nádrží. Na pravém břehu zůstalo katastrální území Živohošť, které patří k obci Křečovice, okr. Benešov a jehož hlavní rekreační část, obklopena zákrutou přehradní nádrže se jmenuje Nová Živohošť. Na levém břehu je rovněž sídelní celek s názvem Živohošť (někdy též Stará Živohošť), zahrnující pozůstatek původní vesnice (kostel, faru a hřbitov). Oceňovaná nemovitost se nachází na pravém břehu, při místní hlavní komunikaci, cca 300 m od vodní nádrže.

8. Stanovení ceny obvyklé (obecné, tržní), resp. použité způsoby ocenění: Zjištění ceny obvyklé je prováděno obvykle variantní způsobem. V tomto případě jsou použity čtyři metody - aplikace cenového předpisu - nákladový způsob ocenění - výnosová metoda - porovnávací metoda - obecná

V zákonu č. 151/97Sb. o oceňování majetku se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obecně je používán a nikde nedefinován termín cena tržní. Obvyklá cena - tržní cena

se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat.

a) Cenový předpis V cenovém předpisu je v současné době používaná porovnávací metoda, dle které na základě předem daných kritérií upravuje základní cena za 1m3 obestavěného dané ve vyhlášce.

b) Nákladový způsob ocenění Je využita oceňovací vyhláška, není uvažován vliv tzv. koeficientu prodejnosti Kp, cena pozemku vzata dle skutečnosti c) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. V tomto konkrétním případě tato nemovitost pronajata není, což ale pro výpočet není zase tak důležité. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku a příslušenství.

d) Porovnávací hodnota: Principiálně se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na realitním trhu, a to buď z realitní inzerce, databáze realitních kanceláří příp. z archivu znalce. Tyto nemovitosti by měly být svým charakterem, velikostí a hlavně lokalitou srovnatelné. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi, který je neustále ve vývoji a na nějž působí různé vlivy, že vyhodnocené prodeje by neměly být starší než jeden rok. Při delší době údaje ztrácejí svoji vypovídající schopnost.

B. Posudek a) Ocenění dle cenového předpisu

Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům b) Porosty b1) Porosty c) Pozemky c1) Pozemek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům - § 26a Volně stojící podsklepený objekt kolaudovaný v roce 1999 jako rodinný dům. Z projektových podkladů vyplývá, že dům je zděný, provedena hydroizolace podzemního podlaží. Střecha sedlová s malým sklonem, krov dřevěný sbíjené vazníky. Střecha na východní straně přechází nad přistavenou dřevěnou kolnu. Střešní krytina bonský šindel, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná zdvojená. Omítky vápenné hladké štukové. Dispoziční řešení dle dokumentace: zastřešená veranda, vstup, 2 * ložnice, koupelna s WC, kuchyně, šatna, spíž - viz fotokopie plánu v příloze tohoto posudku. Vnitřní prohlídka objektu nebyla znalcem provedena. Předpokládá se, že objekt je v dobrém technickém stavu, průběžně udržován.

Výpočet obestavěného prostoru: 6,6 * 8,3 * (4,6 + 0,5 * 1,1) = 282m3 Pozn. Cena venkovních úprav ( např. inž. přípojky, zpevněné plochy) je zahrnuta v ceně domu, neboť ocenění je provedeno porovnávacím způsobem. Taktéž i cena vedlejší stavby - kolny. Je zde vysloven předpoklad, že zastavěná plocha je 2 menší jak 25m .

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 12 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1. PP: 1. NP:

Zastavěná plocha 44,00 m2 55,00 m2

Obestavěný prostor: rodinný dům: Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:

Konstrukční výška 2,30 m 2,40 m

282,00 m3 282,00 m3

= =

ZP1 = 55,00 m2 ZP = 99,00 m2

Podlažnost ZP / ZP1 = 1,80 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení

č.

Vi

III III III I II III

typ C 0,00 0,00 -0,02 0,01 0,00

II III I III

-0,04 0,00 0,00 0,00

10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

III

0,05

II III II

0,00 0,00 1,05

Koeficient pro stáří 12 let: 1,00 12

Index vybavení IV = (1 + ĺ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,050 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhlášené (např. láz. místa typu A, horské střediska, předměstí velkých měst) 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - výrazně pozitivní změny trvalého charakteru - stále žádanější lokalita, některé objekty pro rekreaci jsou přestavovány pro objekty trvalého bydlení 11. Vlivy neuvedené - vlivy zvyšující cenu - vyhlášená rekreační lokalita

č.

Pi

III

0,10

II III

0,00 0,05

II I I II II II V

0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,10

III

0,10

11

Index polohy IP = (1 + ĺ Pi ) = 1,290 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně vyšší než nabídka - velká poptávka po nemovitostech v této lokalitě 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu

č.

Ti

V

0,10

II II

0,00 0,00

3

Index trhu IT = (1 + ĺ Ti ) = 1,100 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 1,050 * 1,290 * 1,100 = 1,490 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m3 * 1,490 = 7 028,33 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 7 028,33 Kč/m3 * 282,00 m3 = 1 981 989,06 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 1 981 989,06 Kč

b1) Porosty Na pozemku zejména vzrostlé okrasné stromy (např. břízy), živý plot ze smrčků Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Porosty - zjištěná cena Kč

*

193 068,89 594 200 65 006,36 0,085

=

5 525,54 = 5 525,54

c1) Pozemek - § 27 - § 32 Pozemek parc.č. 1707/123 je dle KN veden jako orná půda, ve skutečnosti se jedná o zahradu tvořící jednotný funkční celek se stavbou i stavebním pozemkem. Ocenění provedeno proto dle skutečnosti, nikoliv dle údajů z KN. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 119,00 35,00

zastavěná plocha 557 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.2 pozemek v turist. významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Cena [Kč] 4 165,4 165,-

100 % 400 % 500 % +

20 825,24 990,-

-7 % -7 % * *

1 749,30 23 240,70 1,4750 2,1690 74 353,39

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 475,00 35,00

orná půda 1707/123 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.2 pozemek v turist. významné obci se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Cena [Kč] 16 625,16 625,-

100 % 400 % 500 % +

83 125,99 750,-

-7 % -7 % * * *

Pozemek - zjištěná cena 068,89 Kč

6 982,50 92 767,50 0,4000 1,4750 2,1690 118 715,50

= 193

Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům Kč b) Porosty b1) Porosty c) Pozemky c1) Pozemek Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

=

1 981 989,06

=

5 525,54 Kč

=

193 068,89 Kč

2 180 580,- Kč

b) Nákladové ocenění Cena stavebního pozemku je vzata dle skutečnosti. V současné době se stavební pozemky v dané lokalitě prodávají za 2.000Kč/m2

a1) Rodinný dům - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111

Obestavěný prostor: rodinný dům: Obestavěný prostor – celkem:

282,00 m3 282,00 m3

= =

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl standardu [%] 1. Základy: S 5,40 2. Zdivo: S 23,40 3. Stropy: S 9,10 4. Střecha: S 5,40 5. Krytina: S 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 11. Schody: C 2,30 12. Dveře: S 3,20 13. Okna: S 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 16. Vytápění: S 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 18. Bleskosvod: S 0,60 19. Rozvod vody: S 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 25. Záchod: S 0,30 26. Ostatní: C 4,00 Součet upravených objemových podílů:

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,00 2,20 0,00 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,00 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 92,70 0,9270

= 2 130,- Kč/m3 *0,9270 *0,8500 *2,1690

3 640,31 Kč/m3

Základní cena upravená

282,00 m3 * 3 640,31 1 026 567,42 Kč

Plná cena: Kč/m3 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 11 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 89 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 11 / 100 = 11,000 %

- 112 922,42 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

913 645,- Kč

b1) Venkovní úpravy - § 10 Venkovní úpravy oceněny procentní sazbou, mezi venkovní úpravy patří např. inž. přípojka, žumpa, oplocení, zpevněné plochy, atd. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům 913 645,00 Kč Celkem: 913 645,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: Stanovené procento z ceny staveb: Venkovní úpravy - zjištěná cena

913 645,00 *0,0350 = 31 977,58 Kč

c1) Porosty Na pozemku zejména vzrostlé okrasné stromy (např. břízy), živý plot ze smrčků Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena okrasných dřevin je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin:

*

1 188 000,00 594 200 400 000,00 0,085

=

34 000,00

Porosty zjištěná cena

34 000,- Kč

e1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky v atraktivních, žádaných lokalitách, jako je Živohošť, se pohybuji kolem 2.000Kč/m2. Pozemky. Název

Parcelní číslo

zastavěná plocha orná půda Pozemky – celkem

557 1707/123

Výměra [m2] 119,00 475,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 000,00 2 000,00

Pozemek - zjištěná cena =

Cena [Kč] 238 000,950 000,1 188 000,1 188 000,- Kč

Rekapitulace nákladových cen: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům b) Venkovní úpravy b1) Venkovní úpravy c) Porosty c1) Porosty d) Pozemek

34 000,- Kč 1 188 000,-Kč

Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem

2.167.623,- Kč

913 645,- Kč 31 977,58 Kč

c) Výnosová metoda: V dané lokalitě se rodinné domy celoročně téměř v současné době nepronajímají. Eventuálně přicházejí v úvahu krátkodobé pronájmy přes letní sezónu. Výnosová hodnota této nemovitosti proto je nulová.

d)Porovnávací hodnota: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru např. „reality.cz”, „sreality” a „realitymix” nemovitosti, které svou velikostí, typem i polohou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti.

Podle zákona č. 151/97Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobů oceňování je porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Tato zdánlivě jednoduchá porovnávací metoda má u nemovitostí několik více či méně podstatných úskalí. Za prvé bude zřejmě problém zjistit skutečné ceny prodejní. O těchto cenách se lze dozvědět např. z realitních kanceláří, příp. z internetu. Informace čerpané z realitní inzerce jsou důležité, ale je třeba si uvědomit, že ceny inzerované jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Navíc tato cena zpravidla obsahuje i marži pro realitní kancelář za zprostředkování. Na základě výše uvedeného byly z nabídky realitního servu vybrány některé prodávané nemovitosti v dané lokalitě. V současné době se v dané lokalitě nabízejí čtyři nemovitosti, které se víceméně podobaní oceňované nemovitost. Jedna srovnávaná nemovitost je přímo v obci Nová ve srovnávacím výpočtu u pozemku počítáno s částkou Živohošť (zde je 2), 2.000Kč/m ostatní tři nemovitosti jsou ve vzdálenosti 3 - 5 km, zde je cena pozemku nižší, cca 1.000Kč/m2

1) Chata Nová Živohošť, 4 + kk, výhled, koupelna, WC, ÚT, výměra pozemku 396m2, užitná plocha chaty cca 70m2, cena 2,499 milKč 2) Chata Hněvšín, 2 + 1, sprcha, WC, pozemek 462m2, užitná plocha 90m2, cena 1,995milKč 3) Chata Nahoruby, 4 + 1, udržovaná zahrada, pozemek 398m2, užitná plocha 80m2, cena 1,55milKč 4) Chata Nahoruby, 3 + 1, koupelna, WC, pozemek 400m2, užitná plocha 130m2, cena 1,99milKč

1 2 3 4

výměra pozemku 396m2 462m2 398m2 400m2

cena objektu celkem 2.499.000Kč 1.995.000Kč 1.550.000Kč 1.990.000Kč

cena objektu bez pozemku 1.707.000Kč 1.533.000Kč 1.152.000Kč 1.590.000Kč

užitná plocha 70m2 90m2 80m2 130m2

cena za 1m2 užitné plochy 24.400Kč/m2 17.000Kč/m2 14.400Kč/m2 12.200Kč/m2

Užitná plocha oceňované nemovitosti (plocha přízemí + 50% ze sklepa): 70m2 Průměrná cena 1m2 užitné plochy: 1/4 * (24.000 + 17.000 + 14.400 + 12.200) = 16.900Kč/m2 Cena oceňované nemovitosti: 16.900Kč/m2 * 70m2 + 2.000Kč/m2 * 594m2 = 2.371.000Kč Cena nemovitosti upravená o provizi RK a předpoklad snížení ceny v důsledku realitní krize: 2.371.000Kč * 0,85 = 2.015.000Kč

C. Celková rekapitulace: 1) 2) 3) 4)

Hodnota nemovitosti dle cenového předpisu činí: Hodnota nemovitosti nákladovým způsobem činí: Hodnota nemovitosti výnosovou metodou činí: Hodnota nemovitosti porovnávací metodou činí:

2.180.000Kč 2.168 000Kč 0Kč 2.015.000Kč

Cena obvyklá oceňované nemovitosti k výše uvedenému výpočtu, dále na odborný odhad znalce, zkušenosti z realitního trhu činí 2.100.000 Kč (slovy dvamiliónystotisíc Kč)

D. Závěr Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity čtyři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá nákladová využívají údaje také z cenové vyhlášky, třetí výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Toto kriterium je nízké (příp. i nulové) u objektů určených k rodinnému bydlení, které jsou vzdálenější od Prahy nebo mimo silně preferované sídelní útvary. Dobrou vypovídací schopnost má u objektů komerčních. Čtvrtá metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou nejvíce blíží.

Obecné předpoklady a omezující podmínky: 1) Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z aktuální nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z tohoto zdroje jsou věrohodné Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné. 2) Zpracovatel posudku nebere odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Zjištěná hodnota nemovitosti může doznat změn s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvu procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů 3) Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu je platná ze předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objekt. 4) Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka objektu, proto výše uvedená cena je stanovena za předpokladu standardní běžné údržby a standardního vybavení.

F. Odpovědi za znalecký úkol: 1)

Výsledná cena nemovitosti, včetně příslušenství, činí 2.100.000Kč

2) Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti, nebylo tedy možno zjistit, zda objekt nevykazuje nějaké stavební závady či nedostatky, které by mohly mít vliv na cenu nemovitosti. Na nemovitosti váznou zástavní práva zapsaná v katastru, tyto neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3) Znalci nejsou známé žádné další závady váznoucí na nemovitosti Znalci nebyl předložen žádný doklad, nebyla mu sdělena žádná informace, že by např. oceňovaná nemovitosti byla pronajmuta třetí osobě. 4)

Výsledná tržní cena nemovitosti včetně příslušenství činí 2.100.000Kč.

V Praze, 14.10.2011 Ing. Tomáš Moláček Kamýcká 685 165 00 Praha 6 - Suchdol tel.: 777 196 035 e-mail: [email protected]

G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2504 163-3/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 154/2011.