ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1842-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Rodinný dům Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Zlaté Hory, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách Wolkerova 678, 793 76 Zlaté Hory 480913/439, pan Lubomír Gregovský, Wolkerova 678, 793 76 Zlaté Hory, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 16 515425/359, paní Zdeňka Gregovská, Wolkerova 678, 793 76 Zlaté Hory, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 16 765609/5348, paní Alena Perrow, Plickova 564/17, 149 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 16 525514/060, paní Marta Přikrylová, Plickova 564/17, 149 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 16 480913/439, pan Lubomír Gregovský, Wolkerova 678, 793 76 Zlaté Hory, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 7 / 16 515425/359, paní Zdeňka Gregovská, Wolkerova 678, 793 76 Zlaté Hory, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 5 / 16 765609/5348, paní Alena Perrow, Plickova 564/17, 149 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 16 525514/060, paní Marta Přikrylová, Plickova 564/17, 149 00 Praha, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 16
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
e-mail:
[email protected]
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
23
stran
V Brně, dne 3.6.2013
240 000 Kč 31.5.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 16
Ing. Josef Nekvapil
-2-
31.5.2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu č.p. 678 na pozemku p.č. 1310 s pozemky p.č. 1310 a 1311 v obci Zlaté Hory, katastrální území Zlaté Hory v Jeseníkách, okres Jeseník, kraj Olomoucký s příslušenstvím. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 13902/10-30 ze dne 24.5.2013, - Exekuční příkaz Exekučního úřadu Praha 2 pod č.j. 132 EX 13902/10-14/Ku ze dne 10.10.2011, - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 485 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory ze dne 24.5.2013, - Informace o parcelách č. 1310 a 1311 v k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách s katastrální mapou ze dne 27.5.2013, - Mapa části obce Zlaté Hory s vyznačením RD č.p. 678 ze dne 27.5.2013, - Výsledek technické prohlídky ze dne 31.5.2013, - Informace a sdělení získané od paní Rozbrojové Ireny, vedoucí SÚ města Zlaté Hory, T: 584453066 a paní Zdeňky Gregovské, spolumajitelky rodinného domu č.p. 678, T: 737940745. - Uživatelka bytové jednotky v 1.NP má trvalé bydliště v Praze, bytovou jednotku využívá průměrně jednou za 1 až 2 měsíce. Prohlídka bytové jednotky v 1.NP nebyla umožněna. Místopis Obec Zlaté Hory se statutem města se nachází ve středu na sever od Zlatohorské vrchoviny, okresní město Jeseník je vzdáleno 21 km, krajské město Olomouc je vzdáleno 121 km. V obci je městský úřad, základní škola a základní škola umělecká, pošta, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je ve střední výši, jsou zde restaurace, penziony, hotel, cukrárna, autoopravna, autoservis, elektrodílna, kamenické práce, zámečnictví, kadeřnictví, kosmetika, cykloservis, klempířství, stolařství, zednické práce, banky, reality, pojišťovny, drogerie, prodejny potravin, textilu, obuvi, počítačů, optika, ovoce a zelenina, obchodní centrum, větší firmy zastupují Českomoravský štěrk, Diamo, Uhelné sklady, palírna, strojírna, pekařství. Kultura a sport jsou zajištěny Hornickým skanzenem, muzeum, kostel, fara, je zde kulturní dům, kino, zimní stadion, fotbalové hřiště, tenisové kurty, koupaliště, lyžařský vlek. Obec má 4028 obyvatel. V obci jsou kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. Obcí prochází silniční komunikace II.třídy Jeseník Glucholazy v Polsku, silnice I.třídy se nachází v Jeseníku. V obci je autobusové a železniční nádraží. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům se nachází na pozemku p.č. 1310, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 253 m2, na který navazuje zahrada p.č. 1311 o výměře 876 m2, oba pozemky tvoří jeden funkční celek. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemky jsou mírně svažité ve východním směru se spádem 2%. Rodinný dům je vzdálen od středu obce 1 km severním směrem, autobusová zastávka je vzdálena 200 m, před rodinným domem se nachází místní silniční komunikace, která je zpevněná živičným povrchem. Rodinný dům je orientován na všechny světové strany, vstup do objektu je ze zahrady ze severní a východní strany. Rodinný dům má velkou předzahrádku, parkování vozidla je možné na vlastním pozemku a ve dvou garážích. Za rodinným domem se nachází dvě garáže, -3-
zahradní chatka a altán, v zahradě jsou přestárlé trvalé porosty. Před rodinným domem se nachází kompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Nemovitost se nachází jižně od středu obce Zlaté Hory na pozemku p.č. 1310. Rodinný dům je téměř čtvercového tvaru, je samostatně stojící, podsklepený, patrový se sklonitou střechou, je zděný. V rodinném domě jsou 2 bytové jednotky I.kategorie o velikosti 3 + 1. Rodinný dům má v 1.PP sklepní prostory a schodiště o podlahové ploše 80,00 m2, 1.NP má stejnou podlahovou plochu a navíc vstupní prostor o ploše 4,77 m2, celkem 1.NP 89,23 m2, ve 2.NP je obývací pokoj 18,66 m2, ložnice 7,42 m2, dětský pokoj 19,95 m2, kuchyně 14,35 m2, koupelnu s WC 3,78 m2, pokojík 6,35 m2, spíž 1,34 m2, chodbu 7,58 m2 a schodiště 5,02 m2, celkem 2.NP 84,46 m2, celková podlahová plocha rodinného domu je 254 m2, z toho užitná plocha je 173 m2. Rodinný dům má základy betonové pásové se svislou a vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, stěny v 1.PP kamenné, v nadzemní části zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy nad 1.PP ocelové i nosiče a PZD desky, v nadzemní části dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina osinkocementové desky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky vápenocementové hladké poškozené, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady v kuchyni, WC a koupelně, schody do 1.PP betonové, do 2.NP dřevěné se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a malá část plastová zdvojená, podlahy obytných místností parkety, palubky a prkenné, podlahy ostatních místností PVC, keramická dlažba, broušené teraco a betonové v 1.PP, vytápění etážové plynovým kombi kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, bleskosvod ano, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel a elektrický bojler, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně plynový sporák a plynový sporák s elektrickou troubou, vnitřní hygienické vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní rozvod veřejného telefonu pod omítkou, digestoře. Rodinný dům postaven dle údajů vedoucí stavebního úřadu je cca v roce 1935, jeho stáří je 78 roků. Na rodinném domě probíhá nepravidelná údržba, je zaměřena na bytovou jednotku ve 2.NP, technický stav je průměrný, fasáda opadává, klempířské konstrukce jsou zkorodované, dešťová voda protéká z rýn a okolo komína, krytina protéká i v ploše a je v půdním prostoru zachycována nádobami, v pokojíku jsou na stropní konstrukci mapy, je nutno provést nové rozvody kanalizace a vodovodu, v 1.NP i elektroinstalace. Technický stav je průměrný. V zahradě za rodinným domem se nachází dvougaráž. Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s plochou střechou, je zděný. Základy jsou betonové pásové s vodorovnou izolací, svislé konstrukce z betonových tvárnic tl. 25 cm, strop montovaný z PZD desek, střecha plochá, krytina svařované pásy IPA, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda omítky břízolitové, vnitřní omítky štukové, dveře chybí, okna kovová jednoduchá, vrata kovová a dřevěná dvoukřídlá, podlaha betonová, elektroinstalace světelná a motorová. Garáže jsou užívány od roku 1977, jejich stáří je 36 roků. Technický stav je dobrý. Na konci zahrady se nachází zahradní chatka. Jedná se o objekt samostatně stojící, nepodsklepený, -4-
přízemní s plochou střechou, je dřevěný. Základy chybí, stěny dřevěné jednostranně obité tl. 5 cm, strop dřevěný dřevotříska, střecha plochá, krytina pozinkovaný plech, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úpravy povrchů nátěry, dveře dřevěné masivní, okna dřevěná jednoduchá, schody chybí, podlaha PVC, ostatní konstrukce a vybavení chybí. Zahradní chatka je užívána od roku 1975, její stáří je 38 roků. Technický stav je průměrný. Za chatkou se nachází dřevěný sklad ve špatném technickém stavu, dle uživatelky bude v roce 2013 odstraněn, nebyl hodnocen. Ve dvoře jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace, plynu a elektrické sítě, vodoměrnou šachtu, zpevněné plochy, ploty, plotová vrátka a altán. Venkovní úpravy jsou na konci své životnosti. Na zahradě se vyskytují trvalé porosty. Jedná se o ovocné dřeviny a okrasné dřeviny, které jsou přestárlé, ale udržované. Silné stránky - rodinný dům je umístěn v mírně svažitém terénu ve východním směru se spádem 2%, - před rodinným domem je malý pohyb vozidel, - rodinný dům je bez věcného břemene, - k rekreační činnosti lze využít velkou zahradu, - ve městě je občanská vybavenost středního rozsahu, - možnost parkování cca 5 vozidel, - rodinný dům je napojen na kompletní IS, - na rodinném domě s příslušenstvím není věcné břemeno. Slabé stránky - na podíl 2/16 rodinného domu je nařízena exekuce, - rodinný dům je v průměrném technickém stavu, - u bytové jednotky v 1.NP neprobíhá pravidelná údržba, - v rodinném domě je nutné provedení menší rekonstrukce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s právním stavem nemovitosti. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Obtížný přístup k nemovitosti v odlehlých končinách Komentář: Nemovitost je v odlehlém území v severní části olomouckého kraje. Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na podílu 2/16 nemovitostí tj. stavbách a pozemcích je nařízeno exekuční řízení. -5-
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Povinná paní Přikrylová Marta a její dcera Perrow Alena jsou dlouhodobě mimo rodinný dům a mají trvalé bydliště v Praze. Bytovou jednotku v 1.NP užívají nárazově cca jednou za měsíc až dva měsíce. Z uvedeného důvodu je technický stav bytové jednotky bez pravidelné údržby a rodinný dům vzhledem k tomu, že se nemohou uživatelé dohodnout na úhradě oprav je se stavebními závadami z nichž uvádím opadanou omítku, zkorodované klempířské konstrukce, zatékání krytiny, závadné rozvody. Přes uvedené skutečnosti nelze stavbu zařadit jako s výrazně zhoršeným technickým stavem.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zahradní chatka 2.2 Garáže 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům
OCENĚNÍ
-6-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy betonové pásové se svislou a vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, stěny v 1.PP kamenné, v nadzemní části zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropy nad 1.PP ocelové i nosiče a PZD desky, v nadzemní části dřevěné trámové s rovným podhledem, krov dřevěný trámový, krytina osinkocementové desky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, vnitřní omítky štukové, fasádní omítky vápenocementové hladké poškozené, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady v kuchyni, WC a koupelně, schody do 1.PP betonové, do 2.NP dřevěné se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní, okna dřevěná dvojitá a malá část plastová zdvojená, podlahy obytných místností parkety, palubky a prkenné, podlahy ostatních místností PVC, keramická dlažba, broušené teraco a betonové v 1.PP, vytápění etážové plynovým kombi kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace světelná na jističe, bleskosvod ano, rozvod vody studené a teplé, zdroj teplé vody plynový kombi kotel a elektrický bojler, rozvod zemního plynu, kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, vybavení kuchyně plynový sporák a plynový sporák s elektrickou troubou, vnitřní hygienické vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, ostatní rozvod veřejného telefonu pod omítkou, digestoře. Stropní konstrukce byly neměřitelné, při výpočtu se vychází ze světlých výšek s přípočtem 0,30 m, u střešního prostoru světlá výška v hřebeni s přípočtem 0,25 m.
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 114,35 m2 2,23 m 2 116,82 m 3,23 m 111,81 m2 3,20 m
Název 1.PPb 1.NPb 2.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP 114,35*2,23 1.NP 116,82*3,23 2.NP 111,81*3,20 Zastřešení 111,81*3,80/2
= = = =
[m3] 255,00 m3 377,33 m3 357,79 m3 212,44 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP 2.NP -7-
Obestavěný prostor 255,00 m3 377,33 m3 357,79 m3
212,44 m3 1 202,56 m3
Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Popis betonové pasy izolované zděné z CP tl. 45 cm ocelové I nosiče s PZD deskami a dřevěné trámy s rovným podhledem krov dřevěný trámový osinkocementová pozinkovaný plech, poškozené vápenné, štukové vápenocementové hladké, poškozené kamenné běžné keramické obklady dřevěné a betonové se zábradlím dveře dřevěné masivní do dřevěných zárubní dřevěná špaletová a plastové zdvojené dřevěné parkety a palubky PVC, keramická dlažba, broušené teraco, betonová etážové plynovým kombi kotlem světelná na jističe bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda plynový kombi kotel, elektrický bojler zemní plyn kanalizace z kuchyně, koupelny, WC plynový sporák plynový sporák s elektrickou troubou umyvadlo, vana plechová smaltovaná splachovací standardní rozvod veřejného telefonu pod omítkou, digestoř Ocenění 117 173 1 202,56 4 129 100,00 4 965 371 78 22 78,00 1 092 382
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
-8-
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zahradní chatka Věcná hodnota dle THU Rekreační chatka je bez základů, stěny dřevěné jednostranně obité, stropy z dřevotřísky, krov dřevěný, krytina pozinkovaný plech, klempířské práce pozinkovaný plech, úprava povrchů nátěry, schodiště chybí, dveře dřevěné plné, okno dřevěné jednoduché, podlahy PVC, elektroinstalace chybí. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 6,92 m2 2,75 m
Název 1.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 6,92*(2,16+2,33)/2
=
[m3] 15,54 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Podezdívka jen u typu I 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště 10. Dveře 11. Okna 12. Podlahy 13. Vytápění 14. Elektroinstalace 15. Rozvod vody 16. Zdroj teplé vody 17. Rozvod propan-butanu 18. Kanalizace 19. Záchod
Popis chybí chybí dřevěné jednostranně obité dřevotříska bez krovu neumožňující podkroví svařované pásy IPA pozinkovaný plech nátěry chybí dřevěné hladké plné dveře jednoduchá dřevěná PVC chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí -9-
Obestavěný prostor 15,54 m3 15,54 m3
20. Okenice 21. Vnitřní vybavení 22. Ostatní
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
chybí chybí chybí Ocenění 7 15,54 1 342 100,00 20 849 38 7 84,44 3 243
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
2.2 Garáže Věcná hodnota dle THU Garáž má základy betonové pásové s vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, stěny zděné z betonových tvárnic tl. 25 cm, stropy ocelové I nosiče s PZD deskami, krytina svařované živičné IPA pásy, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, fasáda vápenocementová stříkaná, vnitřní omítky štukové, dveře chybí, okna kovová jednoduchá, vrata kovová a dřevěná dvoukřídlá, podlaha betonová, elektroinstalace světelná a motorová. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 49,68 m2 2,60 m
Název 1.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 49,68*2,60
=
[m3] 129,17 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy
Popis betonové pásy betonové tvárnice tl. 25 cm ocelové I nosiče a PZD desky - 10 -
Obestavěný prostor 129,17 m3 129,17 m3
4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
plochá střecha asfaltové pásy IPA pozinkovaný plech omítky chybí kovové jednoduché kovová a dřevěná dvoukřídlá betonové světelná a motorová Ocenění 50 129,17 2 800 100,00 361 670 36 44 45,00 198 918
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek p.č. 1310 je zastavěná plocha a nádvoří o výměře 253 m2 a nachází se u místní silniční komunikace. Stavebním pozemkem se nachází na pozemku p.č. 1311, zahrada o výměře 876 m2, která tvoří s pozemkem p.č. 1310 jeden funkční celek. Na pozemku se nachází stavby a ovocné dřeviny. Pozemky se nachází 1 km od středu obce Zlaté Hory jihovýchodním směrem v lokalitě se stejně starými rodinnými domy a mladšími bytovými domy. Autobusová zastávka hromadné dopravy je vzdálena 200 m, železnice je vzdálena 1 km. Před pozemkem jsou kompletní IS, je zde obecní vodovod, kanalizace, elektrické sítě a plynovod. Terén je mírně svažitý ve východním směru se spádem 2%. Na pozemku p.č. 1310 je rodinným dům, na pozemku p.č. 1311 jsou dvě garáže, zahradní chatka, kůlna před odstraněním, altán a venkovní úpravy a trvalé porosty. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Zlaté Hory, Příčná KRC: 0,85
KMP: 1,01
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 0,99
1 377 590 733 429,00 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Příčná, ulice Lázeňská, okres Jeseník je velikosti 1377 m2. Pozemek je trojúhelníkového tvaru,
364,61
- 11 -
KIV: 1,00
nachází se v krásném prostředí CHKO Jeseník naproti sjezdovky Ski areálu Zlaté Hory ve vzdálenosti 200 m od dolní stanice lanovky. V bezprostřední blízkosti se nachází další sportovní vyžití, je zde koupalitě, minigolf, horské tříkolky, koloběžky apod. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Pozemek přiléhá k místní komunikaci v délce cca 38 m. Pozemek se nachází na exkluzivním místě na kraji obce, od okresního města Jeseník je vzdálen 20 km. Pozemek je volný. Lokalita: Zlaté Hory, U Koupaliště KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 000 296 000 296,00 0,85 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita U Koupaliště, okres Jeseník je velikosti 1000 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinný, vhodný pro stavbu RD. Nachází se v krásném prostředí CHKO Jeseník, je v blízkosti centra obce Zlaté Hory, veškeré IS jsou v dosahu, před pozemkem se nachází místní komunikace. Okresní město Jeseník je vzdáleno 20 km. Pozemek je volný. Lokalita: Zlaté Hory, Luční KRC: 0,85
KMP: 1,01
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,98
1 500 330 000 220,00 0,84 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Luční, okres Jeseník je velikosti 1500 m2. Pozemek je územním plánem určen pro stavbu RD. Pozemek je obdélníkového tvaru, nachází se v krásném prostředí CHKO Jeseník. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, obecní vodovod a kanalizace, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Pozemek se nachází na okraji nově zasídlované zóny kraji obce jen 300 m od náměstí. V okolí pozemku jsou louky a pastviny s výhledem na hory Nízkých Jeseníků. Od okresního města Jeseník je vzdálen 20 km. Pozemek je volný. Lokalita: Zlaté Hory, Dolní Údolí KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 0,97
KDD: 0,98
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,92
2 530 748 880 296,00 0,75 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Dolní Údolí,okres Jeseník je velikosti 2530 m2. Pozemek je vhodný pro stavbu RD, chaty nebo chalupy. Pozemek se nachází v krásném prostředí CHKO Jeseník. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, možnost vlastní studny, přístup je z obecní komunikace je s živičným povrchem. V okolí je dobrá dostupnost turisticky vyhledávaných tras a lyžařského vyžití. Město Zlaté Hory je vzdáleno 5 km, od okresního města Jeseník je vzdáleno 16 km. Pozemek je volný. Lokalita: Zlaté Hory, Ondřejovice KRC: 0,85
KMP: 1,03
KPP: 0,98
KDD: 0,98
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,92
KUV: 1,00
251,60
KUV: 1,00
185,09
KUV: 0,96
221,80
KUV: 0,95
2 006 641 920 320,00 0,73 Parcela č.: 235,16 Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Ondřejovice, část Nové Dvory, okres Jeseník je velikosti 2006 m2. Dle územního plánu je pozemek vhodný pro výstavbu RD nebo rekreačního objektu. Pozemek se nachází v krásném prostředí CHKO Jeseník. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, přístup je z vedlejší komunikace s minimálním provozem. Jedná se o klidné a slunné místo. Město Zlaté Hory je vzdáleno 5 km, od okresního města Jeseník je vzdáleno 18 km. Pozemek je volný. Průměrná jednotková cena 251,65 Kč/m2
- 12 -
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Příčná, ulice Lázeňská, okres Jeseník je velikosti 1377 m2. Pozemek je trojúhelníkového tvaru, nachází se na kraji obce. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, příjezdová komunikace je s živičným povrchem. Pozemek přiléhá k místní komunikaci v délce cca 38 m. Výhoda pozemku je pro sportovně laděné klienty, nevýhoda tvar pozemku a umístění na kraji obce. Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita U Koupaliště, okres Jeseník je velikosti 1000 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru, je rovinný, vhodný pro stavbu RD. Veškeré IS jsou v dosahu, před pozemkem se nachází místní komunikace. Výhodou je rovinný pozemek obdélníkový tvar, jeho vzdálenost od náměstí 300 m a umístění v nové lokalitě, nevýhodou je kraj obce bez plynovodu. Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Dolní Údolí,okres Jeseník je velikosti 2530 m2. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, možnost vlastní studny, přístup je z obecní komunikace je s živičným povrchem. Výhodou je krásná okolní příroda, nevýhodou je vzdálenost města Zlaté Hory 5 km, pozemek je bez obecního vodovodu, kanalizace a plynovodu. Stavební pozemek v obci Zlaté Hory, lokalita Ondřejovice, část Nové Dvory, okres Jeseník je velikosti 2006 m2. Na hranici pozemku je přípojka elektrické energie s 230/400 V, přístup je z vedlejší komunikace s minimálním provozem. Město Zlaté Hory je vzdáleno 5 km, od okresního města Jeseník je vzdáleno 18 km. Pozemek je volný. Parcela č.
Druh pozemku
zastavěná plocha a 1310 nádvoří zahrada 1311 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 253
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 250
876 1 129
250 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 63 250 219 000 282 250
4. Výnosové ocenění 4.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 0
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok - 13 -
míra kapit. [%]
0 2 323 771
0 95 % 0 0
Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
0,00 % * RC 0,00 % * RC 0,00 % * RC V N=Nh-V Cv
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
0 0 0 0 0 0 0,00 0
5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
173,00 m2 1 202,56 m3 116,82 m2 1 129,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Rodinný dům má základy betonové pásové s vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné z cihel plných tl. 45 cm, stropní konstrukce nad 1.PP ocelové I nosiče a PZD desky, nad nadzemní částí dřevěná trámová s rovným podhledem, střecha valbová, krov dřevěný trámový, krytina eternitové desky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka břízolitová, vnější obklad kamenný, vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC, schody do 1.PP betonové, do 2.NP dřevěné se zábradlím, dveře dřevěné masivní do dřevěných zábradlí, okna dřevěná dvojitá a dvě plastová zdvojená, podlahy obytných místností parkety a palubky, podlahy ostatních místností betonové, PVC, broušené teraco a keramická dlažba, vytápění etážové plynovým kotlem a plechové radiátory, elektroinstalace pouze světelná na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody plynový kombi kotel a elektrický bojler, rozvod zemního plynu, vnitřní hygienické zařízení vana plechová smaltovaná a umyvadlo, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák, ostatní rozvod veřejného telefonu. Popisy porovnatelných nemovitostí RD 8 + 1 Rodinný dům 8 + 1 se nachází v obci Zlaté Hory se statutem města, katastrální území Ondřejovice, okres Jeseník. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný ze smíšeného zdiva, užitná plocha je 200 m2, plocha sklepa je 60 m2. Technický stav RD je dobrý, topení je ústřední starým kotlem na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, krytina eternit. V RD probíhá rekonstrukce kuchyně a koupelny, nové jsou rozvody elektřiny, vody, topení v mědi a přípojka na pevnou linku, internet a satelit, topení lokální na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá, dispozice je v 1.PP sklepy, v 1.NP 5 obytných místností, zádveří, chodba a schodiště, ve 2.NP je obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyně, koupelna a chodba. Do RD vedou dva vstupy, je možnost s malou úpravou převést na dům dvougenerační. Příslušenstvím jsou hospodářské stavení, kůlna, studna a venkovní úpravy. IS sítě pouze elektrické sítě, voda je na pojena ze studny, splašková kanalizace je napojena na jímku, plynovod se v Ondřejově nenachází. - 14 -
RD má velkou předzahrádku a oplocenou zahradu s ovocnými stromy. RD je umístěn v klidné části obce, před RD je živičná vozovka. Obec se nachází v chráněné krajinné oblasti pod Jeseníkem, v blízkosti jsou běžkařské trasy. Část obce je vzdálena od obce Zlaté Hory 5 km, od okresního města Jeseník 21 km a od krajského města Olomouc 121 km. Rodinný dům je volný. RD 3 + 1 Rodinný dům 3 + 1 se nachází v obci Mikulovice se statutem obce, ulice Hlucholazská, katastrální území Mikulovice, okres Jeseník. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný ze cihelného zdiva, užitná plocha je 118 m2, plocha sklepa je 59 m2. Technický stav RD je dobrý, je po částečné rekonstrukci, v roce 2008 provedena fasáda, topení je ústřední plynovým kotlem, okna dřevěná dvojitá. Dispozice je v 1.PP sklepy, v 1. a 2.NP je bytová jednotka 3 + 1. Příslušenstvím jsou garáž, studna a venkovní úpravy. RD je napojen na kompletní IS, tj. obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. RD má malou předzahrádku a oplocenou zahradu s ovocnými stromy, před RD je živičná vozovka. Obec se nachází v chráněné krajinné oblasti pod Jeseníkem, v blízkosti jsou běžkařské trasy. Část obce je vzdálena od obce Zlaté Hory 10 km, od okresního města Jeseník 15 km a od krajského města Olomouc 116 km. Rodinný dům je volný. RD 6 + 1 Rodinný dům 6 + 1 se nachází v obci Jeseník se statutem okresního města, ulice Husova, katastrální území Jeseník, okres Jeseník. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihelného zdiva, užitná plocha je 183 m2, plocha sklepa je 20 m2. Technický stav RD je velmi dobrý, po rekonstrukci v roce 2007, topení je plynovým kondenzačním kotlem a radiátory, okna plastová zdvojená, nové omítky, podlahy, elektroinstalace, rozvody vody a topení, 2 nové koupelny s vybavením, nová kuchyňská linka. Dispozice je v 1.PP sklepy,v 1. a 2.NP bytová jednotka 6 + 1. Příslušenstvím jsou nebytové prostory s možností využití jako garáž a venkovní úpravy. RD je napojen na kompletní inženýrské sítě, tj. obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektrické sítě. RD má menší předzahrádku a oplocenou zahradu. RD je umístěn v centru obce, před RD je živičná vozovka. Obec se nachází v chráněné krajinné oblasti pod Jeseníkem. Obec Zlaté Hory je vzdálena 21 km a od krajského město Olomouc 101 km. Rodinný dům je volný. RD 2 x 4 + 1 Rodinný dům 2 x 4 + 1 se nachází v obci Studený Zejf se statutem obce, katastrální území Studený Zejf, okres Jeseník. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný ze cihelného zdiva, užitná plocha je 190 m2, plocha sklepa je 140 m2. Technický stav RD je velmi dobrý, je po částečné rekonstrukci v roce 1988, ve 2.NP jsou nové rozvody vody, elektřiny, kuchyňská linka a zasklený balkon, topení je ústřední kotlem na tuhá paliva, okna dřevěná dvojitá. Dispozice je v 1.PP sklepy, v 1. a 2.NP jsou bytové jednotky 4 + 1. Příslušenstvím jsou kůlna, dílna a venkovní úpravy. RD je napojen na kompletní IS, tj. obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě. RD má malou předzahrádku a velkou oplocenou zahradu, před RD je živičná vozovka. Obec se nachází v chráněné krajinné oblasti pod Jeseníkem, RD je umístěn v klidné části obce. Obec je vzdálena od obce Zlaté Hory 21 km, od okresního města Jeseník 10 km a od krajského města Olomouc 111 km. Rodinný dům je volný.
Srovnatelné nemovitosti
- 15 -
Název: RD 8 + 1 Lokalita Zlaté Hory, Ondřejovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 200,00 m2
0,90 1,00 1,00 0,97 0,98 1,05 0,99
Výměra pozemku. 2 572 m2
Název: RD 3 + 1 Lokalita Mikulovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 118,00 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,89 6 221 Celková cena Jednotková cena 1 399 000 Kč 6 995 Kč/m2
0,90 0,95 1,02 1,00 1,00 1,00 1,00
Výměra pozemku. 1 217 m2
Název: RD 6 + 1 Lokalita Jeseník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,87 15 521 Celková cena Jednotková cena 2 100 000 Kč 17 797 Kč/m2
0,90 0,95 1,05 1,05 1,05 1,01 1,05 Celkový - 16 -
Upravená j. cena
Užitná plocha 163,00 m2
Výměra pozemku. 1 298 m2
Název: RD 2 x 4 + 1 Lokalita Studený Zejf Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 2 057,00 m2
koef. KC Kč/m2 1,05 20 929 Celková cena Jednotková cena 3 250 000 Kč 19 939 Kč/m2
0,90 1,05 1,03 0,99 1,03 1,03 1,03
Výměra pozemku. 160 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,05 1 050 Celková cena Jednotková cena 2 050 000 Kč 997 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
1 050 Kč/m2 10 930 Kč/m2 20 929 Kč/m2 10 930 Kč/m2 173,00 m2 1 890 890 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Zahradní chatka 2.2 Garáže 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům Porovnávací hodnota
1 092 382,00 Kč 3 243,00 Kč 198 919,00 Kč 202 162,00 Kč 282 300,00 Kč 0,00 Kč 1 890 890,00 Kč
Současný stav 1 890 900 Kč - 17 -
Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
0 Kč 1 576 793 Kč 282 250 Kč
Obvyklá cena
240 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu č.p. 678 na pozemku p.č. 1310 s pozemky p.č. 1310 a 1311činí 1 900 tis. Kč, která odpovídá metodě porovnávací, ale je nižší než věcná hodnota o 320 tis. Kč. Rodinný dům se nachází v katastrální území Zlaté Hory, obec Zlaté Hory, je samostatně stojící, podsklepený, patrový se sedlovou střechou, zděný, standardního vybavení, v průměrném technickém stavu, nacházející se 1 km od středu obce, 200 m od autobusové zastávky a 1 km od železničního nádraží. V obci je městský úřad, pošta, základní škola, umělecká škola a zdravotní zařízení. Služby a obchody jsou ve středním rozsahu, jsou zde restaurace, penziony, hotel, kostel, fara, muzeum, Hornický skanzen, kino, zimní stadion, fotbalové hřiště, tenisové kurty, koupaliště, lyžařský vlek. Hromadná doprava je zajištěna z autobusového nádraží a železniční stanice. V obci jsou kompletní inženýrské sítě a silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem, před rodinným domem je místní silniční komunikace, obcí prochází silniční komunikace II.třídy Jeseník - Glucholazy v Polsku, se zpevněným živičným povrchem. V rodinném domě se nachází dvě bytové jednotky 3 + 1, umístěné v 1.NP a ve 2.NP, zařazená do I.kategorie, které jsou užívány od roku 1935, jejich stáří je 78 roků, pokoje jsou umístěny na všechny strany rodinného domu. Technický stav rodinného domu je průměrný, vyžaduje provedení oprav fasády, kde opadávají omítky, klempířských konstrukcí, které jsou zkorodované, výměna části krytiny, kde hlavně okolo komínů, ale i v ploše zatéká. Potřebná je i výměna dřevěných oken, které jsou zkroucené a s narušeným nátěrem, je nutné provézt i výměnu rozvodů kanalizace a vody. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno. Stavba a pozemky jsou stejných vlastníků, na 2/16 rodinného domu je exekuční řízení. Obvyklá cena vlastnického podílu ve výši 2/16 u rodinného domu č.p. 678 s příslušenstvím a pozemky p.č. 1310 a 1311 ve výši 240 000,00 Kč. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit. V Brně 3.6.2013 Ing. Josef Nekvapil, Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno telefon: 605 150 984, e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1842-2013 znaleckého deníku.
- 18 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 485 ze dne 24.5.2013 Informace o parcelách č. 1310 a 1311 ze dne 27.5.2013 Mapa oblasti Zlaté Hory s vyznačením RD ze dne 27.5.2013
Rodinný dům - 19 -
počet stran A4 příloze 4 5 2 1
Pohled západní
Pohled jižní
Rodinný dům - 20 -
Pohled severní
Pohled východní
Garáže - 21 -
Pohled jižní
Pohled severní
Zahradní chatka - 22 -
Pohled jižní
Pohled severní
- 23 -
