ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1848-2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Hostim, k.ú. Hostim Hostim bez č.p., 671 54 Hostim 840326/4738, pan Jakub Dobeš, Hostim 173, 67154 Hostim, vlastnictví: výhradní 840326/4738, pan Jakub Dobeš, Hostim 173, 67154 Hostim, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Praha 2, Pan JUDr. Jan Fendrych Hradecká 2526/3, 130 00 Praha
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a, 612 00 Brno IČ: 633 61 850 telefon: 605 150 984 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
fax:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
20 stran
V Brně, dne 28.6.2013
e-mail:
[email protected]
3 000 000 Kč 26.6.2013
Stav ke dni : Počet příloh: 11
Ing. Josef Nekvapil
26.6.2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je výpočet obvyklé ceny rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 40/5 s pozemky p.č. 40/2 a 40/5 v obci Hostim, katastrální území Hostim, okres Znojmo, kraj Jihomoravský s příslušenstvím. Přehled podkladů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb, Vyhláška č. 37/1967 Sb. k provedení zákona o znalcích a tlumočnících ve znění vyhlášky č. 77/1993 Sb., - Ocenění nemovitostí I-IV, autor Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc. a kol., - Stavební zákon č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcí předpisy, - Stavební povolení č. 6/2005 na přestavbu nebytových prostor na bytové se vznikem tří bytových jednotek na pozemku p.č. 40/2 (dnes 40/5) ze dne 2.2.2005, - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 18.6.2013, - Informace o parcele č. 40/2 v k.ú. Hostim s katastrální mapou ze dne 26.6.2013, - Informace o stavbě budovy bez čp/če na parcele 40/2 ze dne 26.6.2013, - Informace o parcele č. 40/5 v k.ú. Hostim s katastrální mapou ze dne 26.6.2013, - Informace o stavbě rozestavěné budovy na parcele 40/5 ze dne 26.6.2013, - Kopie katastrální mapy obce Hostim, k.ú. Hostim ze dne 26.6.2013, - Kompletní projektová dokumentace rodinného domu se vznikem 3. bytových jednotek v k.ú. Hostim z ledna 2005, - Výsledek technické prohlídky ze dne 26.6.2013, - Informace a sdělení získané od paní Cejpkové, stavební úřad Šumná, telefon 723851867, pana Ing. Jaroslava Pelly, starosta obce Hostim, telefon 737612681 a nájemce bytové jednotky 3 + kk v budově bez č.p. umístěné v 1.NP. Znalci nebyl umožněn přístup do rodinného domu a stodoly. Bylo umožněno pouze nahlédnutí do bytové jednotky 4 + kk v 1.NP, ale neumožněno přeměření bytové jednotky. Podlahová plocha jednotek a rozměry rodinného domu převzaty z projektové dokumentace z roku 2005. Místopis Obec Hostim se statutem obce se nachází na severní straně Jevišovické pahorkatiny, okresní město Znojmo je vzdáleno 23 km, krajské město Brno je vzdáleno 77 km po komunikacích II.třídy a 93 km po komunikaci I.třídy. V obci je obecní úřad, základní škola I.stupně, pošta, zdravotní zařízení, občanská vybavenost je menšího rozsahu, jsou zde obchody potravin, smíšeného zboží, kostel, fara, penzion pro seniory (původně zámek), rekonstruovaná sýpka, hasiči, fotbalové hřiště, tělocvična, hasiči, obcí protéká potok Nedveka, jsou zde rybníky Horní a Dolní a přehrada. Obec má 411 obyvatel, jsou zde nekompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace se v obci nenachází. Obcí prochází silniční komunikace II.třídy Moravské Budějovice Rozkoš, silnice I.třídy Znojmo - Jihlava je vzdálena 2,5 km. V obci není provedena cenová mapa stavebních pozemků. Rodinný dům, původně jízdárna patřící zámku, po roce 1948 JZD využívaný jako kravín se nachází na pozemku p.č. 40/5, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 676 m2. Na stavebním pozemku p.č. 40/2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 657 m2 se nachází zemědělská stavba - stodola. Na obou pozemcích stála původně jedna stavba - jízdárna, která byla rozdělena po roce 2005. Stavební pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemky jsou rovinné. Rodinný dům se nachází na kraji obce, -2-
střed obce a autobusová zastávka je vzdálena 200 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před rodinným domem se nachází silniční komunikace s prašným povrchem, silniční komunikace se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 200 m. Rodinný dům je orientován severozápad jihovýchod, vstup do objektu je z betonové plochy žumpy z jihozápadní strany. Rodinný dům je bez předzahrádky a zahrady, parkování vozidla je možné před objektem. Před rodinným domem jsou nekompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace se v obci nenachází. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Nemovitost se nachází v jihozápadní části obce Hostim na pozemku p.č. 40/5. Rodinný dům je obdélníkového tvaru, je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný. V rodinném domě jsou tři bytové jednotky I.kategorie o velikosti 2 x 3 + kk a 1 x 4 + kk. Rodinný dům má v 1.NP bytovou jednotku 4 + kk, kde je obývací pokoj s kuchyňským koutem 44,14 m2, ložnice 19,60 m2, dětský pokoj 18,70 m2, pokoj 19,60 m2, koupelna 9,28 m2, WC 2,48 m2, chodba 23,33 m2, šatna 6,07 m2 a spíž 2,79 m2, celkem bytová jednotka 4 + kk má 143,99 m2, bytová jednotka 3 + kk má obývací pokoj s kuchyňským koutem 42,14 m2, ložnici 19,60 m2, dětský pokoj 18,70 m2, koupelna 9,28 m2, WC 2,48 m2, chodba 15,83 m2, šatna 6,07 m2 a spíž 2,79 m2, celkem bytová jednotka 3 + kk má 116,89 m2, společné prostory jsou chodba 20,92 m2, kotelna 1 21,80 m2 a chodba 87,50 m2, celkem nebytové prostory 130,22 m2, celkem 1.NP 391,10 m2, ve 2.NP bytovou jednotku 3 + kk, kde je obývací pokoj s kuchyňským koutem 43,80 m2, ložnice 21,16 m2, dětský pokoj 18,77 m2, koupelna 9,77 m2, WC 2,47 m2, chodba 17,05 m2, šatna 6,37 m2, spíž 3,46 m2 a schodišťový prostor v 1.NP 7,66 m2, celkem bytová jednotka 3 + kk má 130,51 m2, rodinný dům celkem podlahová plocha 521,61 m2. Rodinný dům má základy kamenné pásové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 140 cm, stropní konstrukce ocelové I profily a Hurdis desky s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina ve 2.NP bonský šindel, střecha pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka vápenocementová hladká, vnější obklad chybí, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody železobetonové s běžným povrchem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností betonové, podlahy ostatních místností keramická dlažba, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadla, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí. Rodinný dům je užíván dle obecního úřadu od roku 1830, jeho stáří je 183 roků. Objekt byl původně jízdárna, od roku 1948 kravín a od roku 2005 rodinný dům. Při prohlídce na rodinném domě nebyly zjištěny žádné statické závady, ale byly zjištěny závady stavební. Jedná se o vnější omítky, které opadávají, u oken dřevěných dvojitých opadávají nátěry, technický stav je průměrný. Přes skutečnost, že na rodinný dům bylo vydáno stavební povolení v roce 2005, do data prohlídky -3-
nebylo na rodinném domě provedeno kolaudační řízení. Na rodinný dům navazuje po jeho levé ruce stodola, která je umístěna na pozemku p.č. 40/2. Stodola má základy kamenné pásové bez vodorovné izolace, stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 140 cm, stropní konstrukce chybí, střecha sedlová, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, dveře chybí, okna kovová jednoduchá a dřevěná dvojitá, vrata kovová dvoukřídlá, vnitřní omítky štukové, vnější omítky vápenocementové hladné, podlahy hliněné, elektroinstalace světelná, ostatní konstrukce chybí. Stodola je užívána od roku 1830 jako jízdárna, od roku 1948 jako kravín a od roku 2000 jako sklad, její stáří je 183 roků. U stodoly opadává fasádní omítky, ve střeše chybí pálené tašky. Technický stav je je průměrný. Před rodinným domem jsou umístěny venkovní úpravy. Jedná se o přípojky vody, kanalizace a elektrické sítě, vodoměrnou šachtu, žumpu a zpevněné plochy. Venkovní úpravy jsou v průměrném stavu. Jiné stavby a trvalé porosty se nevyskytují. Silné stránky - rodinný dům je umístěn v rovinném terénu, - rodinný dům je v průměrném technickém stavu po rekonstrukci a modernizaci v roce 2005, - před rodinným domem je minimální pohyb vozidel, - silniční komunikace I.třídy Jihlava - Znojmo je vzdálena 2,5 km, - rodinný dům je bez věcného břemene. Slabé stránky - rodinný dům je od roku 2005 bez kolaudačního řízení, - bytové jednotky jsou pronajaty bez kolaudačního řízení, - jedná se o velmi starou nemovitost, - údržba objektu je minimální, - u nemovitosti není provedena vodorovná izolace proti zemní vlhkosti, - rodinný dům je bez předzahrádky a zahrady, - v obci Hostim jsou nekompletní IS, chybí kanalizace, - v obci je velmi špatná občanská vybavenost, která se nachází v obci Moravské Budějovice ve vzdálenosti 10 km, - v oblasti je vysoká nezaměstnanost. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nemovitost má rizika spojená s právním stavem nemovitosti. Na přestavbu rodinného domu ze zemědělské stavby vydáno stavební povolení v roce 2005. K datu prohlídky nebylo ještě provedeno kolaudační řízení, rodinný dům je stále vedený jako rozestavěný. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost nemá rizika spojená s umístěním nemovitosti. -4-
Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Komentář: Na nemovitostech tj. stavbě a pozemcích není věcné břemeno, na nemovitosti je omezení vlastnického práva nařízením exekuce. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: Na nemovitosti jsou tři bytové jednotky, které jsou pronajaty. Nájemní smlouvy nebyly předloženy, nemohly být zařazeny dle jejich typu. Na přestavbu bylo vydáno stavební povolení v roce 2005, kdy byla stavba i dokončena. K datu prohlídky jsou tři bytové jednotky užívány nájemníky bez kolaudačního řízení o které není ani zažádáno.
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Stodola 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům
OCENĚNÍ
-5-
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům má základy kamenné pásové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 140 cm, stropní konstrukce ocelové I profily a Hurdis desky s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina ve 2.NP bonský šindel, střecha pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka vápenocementová hladká, vnější obklad chybí, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody železobetonové s běžným povrchem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností betonové, podlahy ostatních místností keramická dlažba, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadla, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí.
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 533,00 m2 3,05 m 2 363,00 m 3,08 m
Název 1.NPb 2.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 533,00*3,05 2.NP se zastřešením 363,00*(1,00+7,22/2)
= =
[m3] 1 625,65 m3 1 673,43 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP 2.NP se zastřešením Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha
Popis kamené bez izolace smíšené zdivo tl. 140 cm ocelové I profily a Hurdis desky krov dřevěný trámový -6-
Obestavěný prostor 1 625,65 m3 1 673,43 m3 3 299,08 m3
5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha Užitná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
pálené tašky pozinkovaný plech vápenné štukové vápenocementové hladké chybí běžné keramické obklady železobetonové se zábradlím dřevěné dýhované do ocelových zárubní dřevěná dvojitá betonová podlaha keramická dlažba ústřední topení kotlem na tuhá paliva a plechové radiátory světelná a motorová na jističe ano ocelové trubky, studená i teplá voda elektrický bojler chybí v kuchyni, koupelně a WC plynový sporák na propan-butan umyvadla, vany plastové rohové splachovací standardní chybí Ocenění 533 392 3 299,08 4 920 100,00 16 231 474 183 67 73,20 4 350 035
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Stodola Věcná hodnota dle THU Stodola má základy kamenné pásové bez vodorovné izolace, stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 140 cm, stropní konstrukce chybí, střecha sedlová, krytina pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, dveře chybí, okna kovová jednoduchá a dřevěná dvojitá, vrata kovová dvoukřídlá vnitřní omítky štukové, vnější omítky vápenocementové hladné, podlahy hliněné, elektroinstalace světelná, ostatní konstrukce chybí.
-7-
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 388,00 m2 3,20 m
Název 1.NPb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP 388,00*(3,95+7,22/2) Zastřešení nad 2.NP RD 8,50*20,00*(1,00+7,22/2)
= =
[m3] 2 933,28 m3 783,70 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP Zastřešení nad 2.NP RD Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíkamenné pasy bez izolací 2. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva tl. 130 cm 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha dřevěný umožňující podkroví 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenocementové omítky hladké 9. Vnitřní obklady chybí 10. Schody chybí 11. Dveře chybí 12. Vrata kovová dvoukřídlá 13. Okna kovová jednoduché, dřevěná dvojitá 14. Povrchy podlah hliněné 15. Vytápění chybí 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod ano 18. Vnitřní vodovod chybí 19. Vnitřní kanalizace chybí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody chybí 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienická chybí vybavení 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí Ocenění -8-
Obestavěný prostor 2 933,28 m3 783,70 m3 3 716,98 m3
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
388 3 716,98 2 776 100,00 10 318 336 183 37 83,18 1 735 338
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Na stavebním pozemku p.č. 40/5, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 676 m2 se nachází rodinný dům. Na stavebním pozemku p.č. 40/2, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 657 m2 se nachází zemědělská stavba - stodola. Na obou pozemcích stála původně jedna stavba - jízdárna, pozemek byl rozdělena po roce 2005. Stavební pozemky jsou obdélníkového tvaru, pozemky jsou rovinné. Pozemky se nachází na kraji obce, střed obce a autobusová zastávka je vzdálena 200 m, železniční doprava se v obci nenachází. Před pozemky se nachází silniční komunikace s prašným povrchem, silniční komunikace se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 200 m, silniční komunikace I.třídy Znojmo - Jihlava je vzdálena 2,5 km. Parkování vozidla je možné před objektem a vedle objektu. Před pozemkem jsou nekompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, kanalizace se v obci nenachází. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Jevišovice KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 1,05
KDD: 0,97
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,05
500 135 000 270,00 0,87 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Jevišovice, lokalita Jevišovice, okres Znojmo, pozemek je velikosti 500 m2. Pozemek je situován v klidném prostředí na kraji obce, na jeho hranici pozemku jsou kompletní IS tj. obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, místní příjezdová komunikace okolo pozemku je s živičným povrchem. Obec Jevišovice má 1132 obyvatel, v obci je veškerá občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, dva zámky, restaurace, nové fotbalové hřiště. Okresní město Znojmo je vzdáleno 17 km, krajské město Brno je vzdáleno 87 km, obec Hostim je vzdálená 11 km. Kladem jsou kompletní IS na hranici pozemku a veškerá občanská vybavenost, záporem umístění na kraji obce. Lokalita: Střelice KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 0,95
KDD: 0,96
KMZ: 1,00
-9-
KIV: 1,00
KVP: 0,95
KUV: 0,99
235,69
KUV: 0,95
642 60 000 93,46 0,70 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Střelice, lokalita Střelice, okres Znojmo, pozemek je velikosti 642 m2. Na hranici pozemku jsou elektrické sítě, obecní vodovod a plynovod jsou vzdáleny cca 100 m, kanalizace v obci není, komunikace je s živičným povrchem. Pozemek se nachází na kraji obce, je vhodný pro stavbu rodinného domu, je lichoběžníkového tvaru, je rovinný. Obec Střelice u Jevišovic má 163 obyvatel, obec Jevišovice je vzdálena 1 km, kde je i veškerá občanská vybavenost, okresní město Znojmo je vzdáleno 18 km, krajské město Brno je vzdáleno 88 km, obec Hostim je vzdálena 12 km. Kladem je rovinatý pozemek a veškerá občanská vybavenost v Jevišovicích vzdálených 1 km, záporem jsou inženýrské sítě, na hranici pozemku jsou pouze elektrické sítě, obecní vodovod a plynovod je vzdálen cca 100 m, kanalizace chybí a umístění na kraji obce. Lokalita: Vranovská Ves KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 0,92
KDD: 1,02
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 0,95
2 497 349 000 139,77 0,71 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Vranovská Ves, okres Znojmo, pozemek je velikosti 474 m2. Pozemek se nachází v klidné části obce na jeho kraji, je rohový, prakticky bez sousedů. Pozemek je vhodný pro stavbu RD nebo chaty. K pozemku vede elektrická přípojka, na pozemku je nová jímka, studna, pozemek je oplocen. Obecní vodovod a plynovod je vzdálen cca 200 m, příjezd je po místní silniční komunikaci, obcí prochází silniční komunikace I.třídy Znojmo - Jihlava. Obec Vranovská Ves má 281 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu, okresní město Znojmo je vzdáleno 16 km, krajské město Brno je vzdáleno 86 km, obec Hostim je vzdálena 9 km. Kladem je silniční komunikace I.třídy v obci a vybudovaná studna na pozemku, nevýhodou je umístění na kraji obce, vzdálenost obecního vodovodu a plynovodu cca 200 m a chybějící kanalizace v obci.. Lokalita: Plaveč KRC: 0,85
KMP: 1,02
KPP: 1,04
KDD: 1,01
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,04
870 270 000 310,34 0,99 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Plaveč, lokalita Plaveč, okres Znojmo, pozemek je velikosti 870 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru o délce je 45 m a šířce 20 m, je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na velmi klidném místě s výhledem do přírody. K pozemku je příjezd po nefrekventované komunikaci, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Obec Plaveč má 281 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu, okresní město Znojmo je vzdáleno 10 km, krajské město Brno je vzdáleno 80 km, obec Hostim je vzdálena 22 km. Kladem jsou veškeré IS na hranici pozemku a jeho obdélníkový tvar, záporem je umístění na kraji obce. Lokalita: Štítary KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 1,01
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,04
1 000 150 000 150,00 0,94 Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek v obci Štítary, lokalita Štítary, okres Znojmo, pozemek je velikosti 1000 m2. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na klidném místě, v obci jsou dva rybníky, Vranovská přehrada je vzdálena 4 km. K pozemku je příjezd po komunikaci, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Obec Štítary má 654 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu, okresní město Znojmo je vzdáleno 24 km, krajské město Brno je vzdáleno 94 km, obec Hostim je vzdálena 17 km. Kladem jsou veškeré IS na hranici - 10 -
65,39
KUV: 0,96
98,63
KUV: 1,04
305,69
KUV: 1,05
140,27
pozemku, záporem je umístění na kraji obce. Průměrná jednotková cena
169,13 Kč/m2
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stavební pozemek v obci Jevišovice, lokalita Jevišovice, okres Znojmo, pozemek je velikosti 500 m2. Pozemek je situován v klidném prostředí na kraji obce, na jeho hranici pozemku jsou kompletní IS tj. obecní vodovod, kanalizace, plynovod a elektrické sítě, místní příjezdová komunikace okolo pozemku je s živičným povrchem. Obec Jevišovice má 1132 obyvatel, v obci je veškerá občanská vybavenost, je zde obecní úřad, pošta, základní škola, zdravotní zařízení, dva zámky, restaurace, nové fotbalové hřiště. Stavební pozemek v obci Střelice, lokalita Střelice, okres Znojmo, pozemek je velikosti 642 m2. Na hranici pozemku jsou elektrické sítě, obecní vodovod a plynovod jsou vzdáleny cca 100 m, kanalizace v obci není, komunikace je s živičným povrchem. Pozemek se nachází na kraji obce, je vhodný pro stavbu rodinného domu, je lichoběžníkového tvaru, je rovinný. Stavební pozemek v obci Vranovská Ves, okres Znojmo, pozemek je velikosti 474 m2. Pozemek se nachází v klidné části obce na jeho kraji, je rohový, prakticky bez sousedů. Pozemek je vhodný pro stavbu RD nebo chaty. K pozemku vede elektrická přípojka, na pozemku je nová jímka, studna, pozemek je oplocen. Obecní vodovod a plynovod je vzdálen cca 200 m, příjezd je po místní silniční komunikaci, obcí prochází silniční komunikace I.třídy Znojmo - Jihlava. Obec Vranovská Ves má 281 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Stavební pozemek v obci Plaveč, lokalita Plaveč, okres Znojmo, pozemek je velikosti 870 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru o délce je 45 m a šířce 20 m, je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na velmi klidném místě s výhledem do přírody. K pozemku je příjezd po nefrekventované komunikaci, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku.Obec Plaveč má 442 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Stavební pozemek v obci Štítary, lokalita Štítary, okres Znojmo, pozemek je velikosti 1000 m2. Pozemek je vhodný pro výstavbu rodinného domu. Pozemek se nachází na klidném místě, v obci jsou dva rybníky, Vranovská přehrada je vzdálena 4 km. K pozemku je příjezd po komunikaci, veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Obec Štítary má 654 obyvatel, občanská vybavenost je menšího rozsahu, Parcela č.
Druh pozemku
zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků
89 356
Výměra [ m2 ] 403
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 170
701 1 104
170 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 68 510 119 170 187 680
4. Výnosové ocenění 4.1 Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 0 - 11 -
míra kapit. [%]
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m2 Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,00 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 0,00 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Náklady celkem V Kč/rok N=Nh-V Kč/rok Čisté roční nájemné Míra kapitalizace % Výnosová hodnota Cv Kč
0 2 323 771
0 95 % 0 0 0 0 0 0 0 0 0,00 0
5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
392,00 m2 3 299,08 m3 533,00 m2 1 104,00 m2
Popis oceňované nemovitosti Rodinný dům má základy kamenné pásové bez izolací proti zemní vlhkosti, nosné stěny zděné ze smíšeného zdiva tl. 140 cm, stropní konstrukce ocelové I profily a Hurdis desky s rovným podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný trámový, krytina ve 2.NP bonský šindel, střecha pálené tašky, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, úprava vnitřních povrchů omítky štukové, úprava vnějších povrchů omítka vápenocementová hladká, vnější obklad chybí, vnitřní obklady kuchyně, koupelny a WC, schody železobetonové s běžným povrchem a zábradlím, dveře dřevěné dýhované do ocelových zárubní, okna dřevěná dvojitá, podlahy obytných místností betonové, podlahy ostatních místností keramická dlažba, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva a plechové radiátory, elektroinstalace světelná a třífázová na jističe, bleskosvod ano, vnitřní vodovod s rozvodem vody studené a teplé, vnitřní kanalizace z kuchyně, koupelny a WC, zdroj teplé vody elektrický bojler, rozvod plynu chybí, vnitřní hygienické zařízení vana plastová rohová a umyvadla, WC standardní splachovací, vybavení kuchyně plynový sporák na propan-butan, ostatní chybí. Popisy porovnatelných nemovitostí RD 2 x 3 + kk, 1 x 4 + kk - 12 -
Rodinný dům 2 x 3 + kk a 1 x 4 + kk se nachází v obci Znojmo se statutem krajského města, katastrální území Znojmo-město, okres Znojmo, lokalita 800 m od centra. Jedná se o dům samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, topení ústřední na tuhá paliva, kolaudace proběhla v roce 2001, technický stav dobrý, dispozice v 1.PP sklepy, v 1.NP byt 3 + kk, ve 2.NP byt 4 + kk, ve 3.NP (podkroví) byt 3 + kk, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, v případě zájmu možno přikoupit stodolu se zahradou, RD má předzahrádku a zahradu o ploše 681 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizace je vlastní ČOV a elektřinu 230/400 V, napojení na obecní kanalizaci a plynovod chybí. RD je umístěn 8 minut od centra města, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 34073 obyvatel, v obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, policie, občanský vybavenost je vysokého rozsahu. Obec je vzdálena od krajského města Brna 70 km, obec Hostim je vzdálena 23 km. Rodinný dům je volný. RD 2 x 2 + 1 Rodinný dům 2 x 2 + 1 se nachází v obci Kravsko se statutem obce, katastrální území Kravsko, okres Znojmo. Jedná se o dům samostatně stojící, podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po rekonstrukci, topení lokální plynové, technický stav velmi dobrý, dispozice v 1.PP letní kuchyně, prádelna, technická místnost - kotelna, schodiště, v 1.NP obývací pokoj, ložnice, kuchyně, zádveří, chodba, koupelna s vanou a WC, komora a schodiště, ve 2.NP je obývací pokoj, ložnicem chodba, koupelna se sprchou a WC, komora a terasa nad vstupem, příslušenstvím jsou garáž, hospodářské stavení a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a zahradu. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektřinu 230/400 V. Před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 547 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta a základní škola, občanský vybavenost je menšího rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 11 km, od krajského města Brna 81 km, od obce Hostim 17 km. Rodinný dům je volný. RD 4 + 1 a 2 + 1 Rodinný dům dvougenerační 4 + 1 a 2 + 1 se nachází v obci Hluboké Mašůvky se statutem obce, katastrální území Hluboké Mašůvky, okres Znojmo. Jedná se o dům samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, technický stav je dobrý, ústřední topení plynovým kotlem a plechové radiátory, dispozice bytové jednotky 2+1 v 1.NP je obývací pokoj, ložnice, kuchyně, koupelna, WC, spíž a samostatný vstup, dispozice bytové jednotky 4 + 1 v 1.NP je obývací pokoj, ložnice, dětský pokoj, kuchyně, chodba, koupelna, WC, spíž a schodiště, ve 2.NP je pokoj a prostory s možností vybudování dalších dvou místností, příslušenstvím je garáž, hospodářské stavení, 3x kůlna, prádelna, 2x sklep a venkovní úpravy, RD má předzahrádku a velkou zahradu s ovocnými stromy v počtu 30 kusů. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci je vedena do jímky, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn na kraji obce, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 799 obyvatel, v obci je obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je menšího rozsahu. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 8 km, krajské město Brno je vzdáleno 76 km, obec Hostim je vzdálena 22 km. Rodinný dům je volný. RD 3 + kk a 2 + kk Rodinný dům 3 + kk a 2 + kk se nachází v obci Znojmo se statutem okresního města, katastrální území Znojmo-město, lokalita Horní Česká. Jedná se o dům řadový koncový, částečně podsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po nedávné rekonstrukci, topení ústřední plynovým kotlem a elektrickým kotlem v mědi, dispozice v 1.PP jsou sklepy, v 1.NP jsou nebytové komerční prostory s bistrem, pedikůrou a masážemi, ve 2.NP (podkroví) je prostorný byt 3 + kk, za domem se nachází přízemní domek, kde je byt 2 + kk a místnosti s - 13 -
úložnými prostory, RD je bez předzahrádky se dvorem a zahradou. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města s pěkným výhledem na historickou věž, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 34073 obyvatel, v obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, policie, občanská vybavenost je vyššího rozsahu. Obec je vzdálena od krajského města Brna 70 km, obec Hostim je vzdálena 23 km. Rodinný dům je volný. RD 6 + 1 Rodinný dům 6 + 1 se nachází v obci Kuchařovice se statutem obce, katastrální území Kuchařovice, okres Znojmo. Jedná se o dům samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, rodinný dům je užíván od roku 1998, technický stav je velmi dobrý, topení ústřední elektrickým kotlem a krbovými kamny, plastová okna, dispozice v 1.NP je obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, vstupní hala, koupelna, WC, prádelna, garáž a schodiště, ve 2.NP je pět pokojů, koupelna a WC, příslušenstvím jsou venkovní úpravy, RD má předzahrádku a zahradu 873 m2. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, plynovod a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné obydlené lokalitě, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 951 obyvatel, v obci je obecní úřad, základní škola I.stupně, občanská vybavenost je malého rozsahu, které je zajištěno městem Znojmo jehož kraj je vzdálen 2 km. Obec je vzdálena od okresního města Znojma 5 km a od krajského města Brna 71 km, obec Hostim je vzdálena 22 km. Rodinný dům je volný. RD 8 + 1 Rodinný dům je 8 + 1 se nachází v obci Znojmo se statutem města, katastrální území Znojmoměsto, okres Znojmo. Jedná se o dům řadový koncový, podsklepený, patrový se sedlovou střechou, je zděný z cihel plných, po částečné rekonstrukci v roce 2012, dům je ve velmi dobrém technickém stavu, topení ústřední plynovým kotlem, dispozice v 1. a 2.NP je osm místností, sociální vybavení, technické místnosti, průjezd s možností parkování osobního vozidla a půdní prostor s možností půdní vestavby, sklep má 200 m2, příslušenstvím jsou kůlna, kopaná studna, prosklená veranda a venkovní úpravy, RD je bez předzahrádky se zahradou. Před RD kompletní IS sítě, RD je napojen na obecní vodovod, kanalizaci a elektro 230/400 V, RD je umístěn v klidné části města v výbornou dostupností do centra, před RD je místní silniční komunikaci s živičným povrchem. Obec má 34073 obyvatel, v obci je městský úřad, pošta, střední škola, zdravotní zařízení, policie, občanská vybavenost je vyššího rozsahu. Obec je vzdálena od krajského města Brna 70 km, obec Hostim je vzdálena 23 km. Rodinný dům je volný. Srovnatelné nemovitosti Název: RD 2 x 3 + kk, 1 x 4 + kk Lokalita Znojmo Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,94 1,06 1,00 1,03 1,01 1,05 - 14 -
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Cena převzata z internetu; Velikosti 0,93 10 279 objektu - RD je menší; Poloha - umístění v okresním městě nedaleko centra; Provedení a vybavení - vybavení je obdobné; Celkový stav - celkový stav lepší; Vliv pozemku - pozemek mírně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 270,00 m 881 m 2 999 999 Kč 11 111 Kč/m2 Název: RD 2 x 2 + 1 Lokalita Kravsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu 0,82 8 976 RD je výrazně menší; Poloha - umístění v malé obci na jeho kraji; Provedení a vybavení - provedení a vybavení lepší; Celkový stav - celkový stav lepší; Vliv pozemku - pozemek je mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 200,00 m 501 m 2 190 000 Kč 10 950 Kč/m2 Název: RD 4 + 1 a 2 + 1 Lokalita Hluboké Mašůvky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu RD je podstatně menší; Poloha - menší obec v blízkosti Znojma; Provedení a vybavení - provedení a vybavení lepší; - 15 -
Celkový koef. KC 0,90
Upravená j. cena Kč/m2 11 640
Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - pozemek výrazně větší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkový stav lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 2 2 250,00 m 3 964 m 3 239 000 Kč
Jednotková cena 12 956 Kč/m2
Název: RD 3 + kk a 2 + kk Lokalita Znojmo, Horní Česká Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,06 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,01 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu 0,98 13 646 RD je menší; Poloha - umístění ve městě v jeho centru; Provedení a vybavení - vybavení je obdobné bez zateplení a nedokončené podkroví; Celkový stav - celkový stav mírně horší; Vliv pozemku - pozemek je mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkový stav je mírně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 500,00 m 349 m 6 950 000 Kč 13 900 Kč/m2 Název: RD 6 + 1 Lokalita Kuchařovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,93 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,03 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu 0,92 13 636 RD je podstatně menší; Poloha - umístění malé obce 2 km od kraje okresního města; Provedení a vybavení - vybavení je lepší; Celkový stav - celkový stav lepší; Vliv pozemku pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově lze charakterizovat jako lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 1 058 m 3 720 000 Kč 14 880 Kč/m2 - 16 -
Název: RD 8 + 1 Lokalita Znojmo, Růženy Svobodové Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,06 K4 Provedení a vybavení 1,04 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Redukce pramene ceny - Cena z internetu; Velikosti objektu 1,03 14 731 RD je obdobný; Poloha - umístění v okresním městě v nedaleko centra; Provedení a vybavení - vybavení je výrazně lepší; Celkový stav - celkový stav výrazně lepší; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění celkový stav je výrazně lepší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 400,00 m 991 m 5 700 000 Kč 14 250 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
8 976 Kč/m2 12 151 Kč/m2 14 731 Kč/m2 12 151 Kč/m2 392,00 m2 4 763 192 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Stodola 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Výnosové ocenění 4.1 5. Porovnávací ocenění 5.1 Rodinný dům
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota
Současný stav 4 763 200 Kč 0 Kč - 17 -
4 350 035,00 Kč 1 735 338,00 Kč 187 700,00 Kč 0,00 Kč 4 763 192,00 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
6 273 053 Kč 187 680 Kč
3 000 000 Kč
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 40/5 s pozemky p.č. 40/2 a 40/5 v katastrální území Hostim, obec Hostim je nižší než porovnávací hodnota o 1760 tis. Kč a menší než věcná hodnota o 2610 tis. Kč, což je způsobeno dlouhou dobou užívání stavby bez kolaudačního řízení, přičemž dle stanovisek starosty obce a stavebního úřadu v Šumné nic nenasvědčuje zahájení kolaudačního řízení, které může být i velmi složitou věcí. Dále s porovnávacími objekty je uvažovaný rodinný dům v horším technickém stavu a v méně žádané lokalitě v oblasti s velkou nezaměstnaností. Cena odpovídá rodinnému domu samostatně stojícímu, nepodsklepenému, přízemnímu s podkrovím se sedlovou střechou, zděnému, standardního vybavení, v průměrném technickém stavu, po přestavbě (původní jízdárny z roku 1830) provedené v roce 2005. RD se nachází na kraji obce, 200 m od autobusové zastávky, železniční doprava se v obci nenachází. V obci Hostim s počtem 411 obyvatel, je obecní úřad, pošta, základní škola I.stupně, zdravotní zařízení, služby a obchody jsou v malém rozsahu. Hromadná doprava sestává z autobusové zastávky. V obci jsou nekompletní inženýrské sítě, je zde obecní vodovod, plynovod a elektrické sítě, chybí kanalizace, občanská vybavenost je zajištěna v Moravských Budějovicích vzdálených 10 km. Silniční komunikace jsou převážně s živičným povrchem, před rodinným domem je místní slepá silniční komunikace s prašným povrchem, silniční komunikace I.třídy Znojmo - Jihlava se zpevněným živičným povrchem je vzdálena 2,5 km. V rodinném domě se nachází celkem tři bytové jednotky, v 1.NP jsou byty 4 + kk a 3 + kk a ve 2.NP byt 3 + kk, které odpovídají zařazení do I.kategorie, jejich stáří je 8 roků, pokoje jsou umístěny na jihovýchodní a severozápadní straně rodinného domu. Na rodinném domě nevázne věcné břemeno, rodinný dům je rozestavěný, ale v užívání nájemníků. Na rodinném domě je nařízena exekuce. Stavba a pozemky jsou jednoho vlastníka. Níže uvedené skutečnosti, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (telekomunikačního, elektrizačního, plynárenského, vodního, atd.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze výpisu z KN nebylo možno ověřit.
Ocenění práv a závad Ocenění práv a závad provedeno dle Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb. ve znění dalších doplňků a novel, dle § 336a, odst. 1, písmeno b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených dle § 336a, odst. 1, písmeno c ve znění dle §336a, odst. 2.
Práva a závady dle § 336a, odst.1, písmeno b Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 542 ze dne 18.6.2013 se jedná o následující omezení vlastnického práva:
1) Nařízení exekuce vyznačil KÚ pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo. Dobeš Jakub, č.p. 173, 671 54 Hostim, r.č. 840326/4738. Z-3355/2009-713. Listina. Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Znojmě 16 Nc 5678/2008 -6 ze dne 26.11.2008, uloženo na pracovišti Znojmo. Z-3355/2009-713.
Ocenění práv a závad dle §336a, odst. 1, písmeno b
- 18 -
0,00 Kč ---------------
Práva a závady dle §336a, odst. 1, písmeno b celkem
0,00 Kč
Práva a závady dle § 336a, odst. 1, písmeno c Práva a závady, která dražbou nezaniknou. Jedná se o věcná břemena, ve smyslu zvláštních předpisů, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, která se na nemovitostech v k.ú. Hostim, obec Hostim, okres Znojmo se nenachází.
Ocenění práv a závad dle § 336a, odst. 1, písmeno c
Práva a závady celkem
0,00 Kč
0,00 Kč
V Brně 28.6.2013 Ing. Josef Nekvapil Skácelova 1253/2a 612 00 Brno telefon: 605 150 984 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne 20.11.1995, č.j. Spr. 2827/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, vady a poruchy staveb.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1848-2013 znaleckého deníku.
- 19 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 542 ze dne 18.6.2013 Informace o stavbě a parcelách se snímky katastrální mapy ze dne 26.6.2013 Snímek katastrální mapy ze dne 26.6.2013 Mapa oblasti Hostim ze dne 26.6.2013
Rodinný dům
- 20 -
počet stran A4 příloze 3 2 4 1 1
Pohled uliční
Pohled boční 1
Pohled boční 2 - 21 -
Bytová jednotka 3 + kk
Kuchyňský kout
Koupelna
- 22 -
Stodola s rodinným domem
Stodola vlevo
- 23 -
