ZNALECKÝ POSUDEK. číslo

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5041-031-15 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby a pozemku:

Rodinný dům s nebytovými prosory Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Zákupy, k.ú. Zákupy Nádražní 282, 471 23 Zákupy Vlasta Drábková, Děčínská 243, 471 07 Žandov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 SJM Vladimír Černý a Vlasta Černá, Nádražní 282, 471 23 Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Lubomír Drábek, Nádražní 282, 471 23 Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Šárka Firmanová, Řepčická 945, 251 68 Všedobrovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kamil Kuneš, Sluneční 2482, 470 01 Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163, 471 63 Staré Splavy IČ: 43206433 telefon: 602534647

ÚČEL OCENĚNÍ:

Odhad ceny obvyklé pro insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

18

e-mail: [email protected]

Podíl o velikosti 1/2 28.11.2014

stran

Ve Starých Splavech, dne 28.2.2015

Platnost ceny ke dni :

Počet příloh: 6

Ing. Jaroslav Škorpil

900 000 Kč 28.2.2015 Počet vyhotovení: 2

ZP 4474-074/13 list č. 2

NÁLEZ Přehled podkladů: Informace z katastru nemovitostí LV 850 k.ú. Zákupy Snímek katastrální mapy Informace z realitního trhu Výsledky místního šetření a měření Místopis Město Zákupy patří k vyhledávaným lokalitám, což dokazuje nárůst obyvatel za poslední léta. Leží 7 km od České Lípy a je též na železniční trati Česká Lípa Liberec. Dosažitelnost České Lípy autem 5 minut, dosažitelnost krajského města autem 45 minut. Základní škola, sportoviště, policie, zdravotní středisko, sídlo středně velkých firem, turisticky zajímavé místo - zámek. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Nádražní, naproti nádraží ČD SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 2279 silnice v majetku Libereckého kraje

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis: Jedná se o samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sklonitou střechou a využitým podkrovím pro obytné účely. V katastru nemovitostí je zapsán jako občanská vybavenost, ale splňuje kriteria rodinného domu. V přízemí je nebytový prostor - restaurace, v patře 2 byty, v podkroví 1 byt. Pozemky sestávají ze zastavěné plochy a zahrady Silné stránky Dobrý dosah České Lípy Slabé stránky Sousedství frekventované komunikace.

ZP 4474-074/13 list č. 3

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na částech nemovitosti vázne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu, rozhodnutí o úpadku a zástavní právo smluvní. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rizika nezjištěna.

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 1.2 Kolna 2. Ocenění pozemků 2.1 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota

ZP 4474-074/13 list č. 4

OCENĚNÍ

1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 Popis: Samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím pro obytné účely. Stáří cca 80 let. Za svoji životnost byl běžně udržován a částečně modernizován.V přízemí nebytový prostor, v 2.NP a podkroví byty. Popis jednotlivých konstrukčních prvků je zřejmý z oddílu vybavení. Dispozice: 1.PP - kotelna, 4 x sklad 1.NP - vstup, lokál, salonek, kuchyně, sklad, WC M, WC Ž, zadní vstup 2.NP - byty 3+1 a 1+1 s příslušenstvím Podkroví - byt 2+kk s příslušenstvím, půda Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ CH železobetonová montovaná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1122

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 14,55*10,30+0,45*4,90 1.PP 1.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10 2.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10

= = =

[m2] 152,07 184,22 178,80

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP

Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,50 m 152,07 m2 2 4,50 m 184,22 m 2 3,00 m 178,80 m

ZP 4474-074/13 list č. 5

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (14,55*10,30+0,45*4,90)*(2,50) 1.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10)*(4, 50) 2.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10)*(3,00) zastřešení 14,55*10,30*3,50/2+4,0*3,10*3,0+10

= =

[m3] 380,18 m3 829,01 m3

= =

536,40 m3 309,46 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

betonové pasy zděné tl. 45 cm polospalné a nespalné krov dřevěný, vázaný pozinkovaný plech pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné chybí běžné keramické obklady standardní konstrukce dřevěné dřevěná, zdvojená dlažby, koberce, lino dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod studená a teplá bojler chybí odkanalizováno běžný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací rozvod antén

Obestavěný prostor 380,18 m3 829,01 m3 536,40 m3 309,46 m3 2 055,05 m3

Hodnocení standardu S S S S S S S S C S P S S S S S S S C C C S S S P S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

ZP 4474-074/13 list č. 6

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Zdivo S 3. Stropy S 4. Střecha S 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Vnitřní omítky S 8. Fasádní omítky S 9. Vnější obklady C 10. Vnitřní obklady S 11. Schody P 12. Dveře S 13. Okna S 14. Podlahy obytných místností S 15. Podlahy ostatních místností S 16. Vytápění S 17. Elektroinstalace S 18. Bleskosvod S 19. Rozvod vody C 20. Zdroj teplé vody C 21. Instalace plynu C 22. Kanalizace S 23. Vybavení kuchyně S 24. Vnitřní vybavení S 25. Záchod P 26. Ostatní S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00

= *

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 0,46 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 0,00 0,00 0,00 3,10 0,50 4,10 0,14 3,40 93,20 0,9320

2 390,1, 1200 0,9320 1,0000 2,1310

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

* * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 2 055,05 m3 * 5 316,37 Kč/m3

= =

5 316,37 10 925 406,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 130 = 61,538 %

-

6 723 276,45 Kč

Dům č.p. 282 - zjištěná cena

=

4 202 129,72 Kč

ZP 4474-074/13 list č. 7

1.2 Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 4,15*10,45 Kolna

=

[m2] 43,37

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 4,50 m 43,37 m2

Název Kolna Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor Kolna (4,15*10,45)*(4,50)

=

[m3] 195,15 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Kolna Obestavěný prostor - celkem:

NP

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov S 5. Krytina S 6. Klempířské práce S 7. Úprava povrchů S 8. Schodiště X 9. Dveře S 10. Okna S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obestavěný prostor 195,15 m3 195,15 m3

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

ZP 4474-074/13 list č. 8

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0000 1,0000 2,0930

Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 195,15 m3 * 2 616,25 Kč/m3

= =

2 616,25 510 561,19 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,118 %

-

480 529,98 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

30 031,21 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o zastavěnou plochu, jejíž součástí je objekt č.p.282 a vedlejší stavba. Nezastavěná část slouží jako manipulační plocha a dále zahrada. Pozemky jsou rovinné. Cena stavebních pozemků osciluje v současné době okolo 400 Kč/m2 . Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena Celková cena 2 2 [m ] [ Kč/m ] pozemku [Kč] zastavěná plocha a 2234 704 400 281 600 nádvoří zahrada 2235 341 400 136 400 Celková výměra pozemků 1 045 Hodnota pozemků 418 000 celkem

ZP 4474-074/13 list č. 9

3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel

podlaží

podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 1.Provozní prostory 1.NP restaurace 120 900 9 000 108 000 2.Obytné prostory 2. a 3. NP 175 1 200 17 500 210 000 Celkový výnos za rok: 318 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC

Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2

Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota

Nj Nj * PP Nh

0,04 % * RC 1,50 % * RC 0,10 % * RC V N=Nh-V Cv

m2 Kč

Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč

míra kapit. [%] 7,00 6,00

295 11 435 967 1 078 318 000 95 % 302 100 2 000 4 574 171 540 11 436 0 189 550 112 550 6,34 1 775 237

ZP 4474-074/13 list č. 10

4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

375,00 m2 2 250,20 m3 558,47 m2 1 045,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům s nebytovými prostory Budova v řadové zástavbě. Částečně podsklepená , 3 nadzemní podlaží, 2 stavebně propojené přístavby ve dvorním traktu. Objekt z roku 1932. Za svoji životnost byl pouze běžně udržován a částečně modernizován. Penzion s restaurací Patrový zděný objekt, bývalá zemědělská usedlost, sklonitá střecha, v přízemí restaurace, v patře 2 byty a hostinské pokoje Restaurace s byty Samostatně stojící patrový objekt, v přízemí restaurace, v patře byt, v podkroví ubytovací prostory.

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům s nebytovými prostory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Oceňovaný menší, v lepším stavu. Kupní cena Užitná plocha 489,00 m2

Výměra pozemku. 1 394 m2

1,00 1,10 1,00 1,15 1,10 1,00 1,15 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,60 4 745 Celková cena Jednotková cena 1 450 000 Kč 2 965 Kč/m2

ZP 4474-074/13 list č. 11

Název: Penzion s reataurací Lokalita Blíževedly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Užitná plocha 584,00 m2


Název: Restaurace s byty Lokalita Brniště Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdůvodnění koeficientu Kc: Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Užitná plocha 405,00 m2




Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

4 745 Kč/m2 4 893 Kč/m2 5 149 Kč/m2 4 893 Kč/m2 375,00 m2 1 834 875 Kč

ZP 4474-074/13 list č. 12

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 1.2 Kolna

4 202 130,00 Kč 30 031,00 Kč 4 232 161,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota

418 000,00 Kč 1 775 237,00 Kč 1 834 875,00 Kč

Komentář ke stanovení obvyklé ceny Oceňovaná nemovitost je podíl o velikosti 1/2 pozemkové parcely č. 2234, jejíž součástí je stavba č.p.282 s a příslušenstvím a další pozemek č. 2235, v katastrálním území Zákupy, obec Zákupy, dle LV 850. Jsem názoru, že nemovitost lze charakterizovat z hlediska prodeje za obchodovatelnou. Současná tržní hodnota nemovitosti - obvyklá cena je stanovena kombinací nákladové, výnosové a porovnávací metody a tržní ceně v dané lokalitě s přihlédnutím, že oceňovaný je podíl o velikosti ½. Potvrzuji platnost ceny k 28. 2.2015

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Současný stav 1 834 900 Kč 1 775 200 Kč 4 650 161 Kč 418 000 Kč

Oceňovaný podíl 1/2

1800 000 Kč

900 000 Kč

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem předsedy krajského soudu v Ústí n. Labem ze dne 5.12.1996 č.j. Spr 5896/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5041-031-15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 031-15. Znalecká doložka:

Ve Starých Splavech 28.2.2015

Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163 471 63 Staré Splavy

ZP 4474-074/13 list č. 13

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 850 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

počet stran A4 příloze 1 1 1 3

ZP 4474-074/13 list č. 14

SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY

ZP 4474-074/13 list č. 15

MAPA OBLASTI

Situace širších vztahů

Poloha v obci

Poloha v ulici

ZP 4474-074/13 list č. 16

FOTODOKUMENTACE

ZP 4474-074/13 list č. 17

RESTAURACE

ZP 4474-074/13 list č. 18

BYT

ZNALECKÝ POSUDEK. číslo

Recommend Documents