Woningcorporaties en financiering Recente ontwikkelingen drukken op de cashflow
drs. K. (Kees) Zachariasse drs. J. (Jolanda) van Elst-Spitteler
Real Estate Advisory
Februari 2012
0. Inhoud presentatie 1.
2.
Druk op cashflow vanuit de financiers •
Marktontwikkelingen
•
Impact op woningcorporaties
•
Alternatieve financieringsmogelijkheden
Druk op cashflow door ontwikkeling in de sector •
Marktontwikkelingen
•
Waar zitten de risico’s
3.
Stresstest
4.
Conclusie
2
©2011 Deloitte – private and confidential
Kenmerken inflatie leningen
1. Druk op cashflow vanuit financiers (1/4) Trends in de kapitaalmarkt
3
©2011 Deloitte – private and confidential
1. Druk op cashflow vanuit financiers (2/4) Beschikbaarheid van liquiditeit neemt af
Redenen voor verwachting van een “onheilspellend tekort” (FD 6 juni 2011): •
Voor 2012 en verder wordt een grote herfinancieringsgolf verwacht
•
Buitenlandse banken trekken zich terug uit Nederland (Eurohypo, HSH Nordbank etc.)
•
Binnenlands aanbod van financiering staat ook onder druk: •
SNS Reaal bouwt SNS Property Finance portefeuille af
•
Basel III - grote impact op bankbalans:
•
-
Striktere kapitaalratio
-
Introductie liquiditeitseisen en leverage ratio (3%)
Solvency II
Daarnaast: •
•
Nog steeds instabiele financiële markten: •
Schuldencrisis eurozone
•
Kelderende aandelenkoersen, rente op historisch laag niveau
Verslechterende economische omstandigheden: •
Recessie, stijgende werkloosheid
•
Forse overheidsbezuinigingen
•
Dalende huizenprijzen 4
©2011 Deloitte – private and confidential
1. Druk op cashflow vanuit financiers (3/4) Financiering wordt complexer en duurder Voorbereiden of afwachten?
Financiering •
Huidige financieringsvraag gemiddeld ca. € 10 mld. per jaar ( € 15 mld. in 2010 en € 8 mld in 2011)
•
In 2010 werd nog 93% van de financieringen verstrekt door BNG en de Waterschapsbank; en in 2018 na implementatie Basel III?
•
Ca. 4% van het huidige bezit is niet-DAEB, mogelijk noodzakelijke herfinanciering creëert extra volumedruk
Gevolgen voor woningcorporaties: •
Volumedruk leidt (op termijn) tot schaarste en daardoor hogere pricing
•
Ook de banken kampen met onzekerheden regelgeving
•
Het verkrijgen van niet-DAEB financiering is geen vanzelfsprekendheid; “het trekt een zware wissel op de organisatie (o.a. AO/IC)” (quote WSW)
•
Diversificatie van financieringskanalen wordt steeds belangrijker
•
Nadruk verschuift naar ratio’s zoals ICR/DSCR/LTV 5
©2011 Deloitte – private and confidential
1. Druk op cashflow vanuit financiers (4/4) Zijn er alternatieve financieringsmogelijkheden? Verzekeraars Verzekeraars
Banken
Kapitaalmarkt
Banken
WSW geborgd
Vastgoedfin.
Beurs
Beleggers Pensioenfondsen
Niet – Daeb Bestaand
DAEB
Niet – Daeb Ontwikkeling
Particuliere beleggers Bouwers
Woningcorporatie Voorbeelden van alternatieven (in ontwikkeling): •
Kapitaalmarkt: EMTN programma, beursnotering, Pfandbriefe
•
Beleggers: Onderhandse financieringen
•
Pensioenfondsen: Inflation Linked, onderhandse financieringen
•
Particulieren: bijv. Wooninvesteringsfonds initiatieven 6
©2011 Deloitte – private and confidential
2. Druk op cashflow door ontwikkelingen in de sector (1/1) Huidige ontwikkelingen vergroten risico’s op cashflows
Huidige risico’s op CF Laag risico:
Ontwikkelingen
• Huurinkomsten
Markt •
WOZ waarde daling
• Beheerkosten
•
Tegenvallende verkopen
• Rentelasten
•
Stagnerende ontwikkelprojecten
Hoog risico:
Rente daling
• (Groot) onderhoud
•
Sector
• Investeringskosten (nieuwbouw)
•
Strenger toezicht (WSW en CFV)
• Realiseerbaar verkoopvolume/ opbrengsten
•
Niet-DAEB financieren
•
• Herfinancierbaarheid
Onduidelijkheden regelgeving
• Derivaten • Liquiditeitsproblemen andere woningcorporaties
7
©2011 Deloitte – private and confidential
3. Stresstest (1/2) Opbouw stresstest
1. Input gegevens corporatie:
2. Kengetallen, risico’s en benchmark
•
Meerjarenprognose (W&V, Balans, kasstroom);
•
Kengetallen op portefeuille-niveau;
•
Kasstromen DAEB / niet-DAEB onderscheid;
•
Beschouwen risicoparameters:
•
Balans DAEB / niet-DAEB onderscheid;
- Marktrisico’s;
•
Informatie op VHE niveau / complex niveau voor de portefeuille analyse.
- Macro-economische risico’s; - Operationele risico’s; - Partnerrisico’s;
4. Opstellen korte rapportage: •
•
•
Vaststellen risicobuffer investeringen;
•
Benchmark kengetallen risicoparameters.
ten
behoeve
van
vaststellen
3. Uitvoeren van gevoeligheidsanalyses op prognose:
Resultaten van de scenario analyse met grafische weergave in ontwikkeling kasstromen, eigen vermogen, ratio’s en financieringsbehoefte (“stress” voor de corporatie); Resultaten van de benchmark (andere corporaties) met goede punten en verbeterpunten (risicogebieden) voor corporatie.
8
•
Vaststellen worst / best case;
•
Uitvoeren scenario analyse (impact op de kasstromen);
•
Variëren met groei parameters: kostengroei, rente, inflatie;
•
Vertalen risicobuffer naar kasstromen over te beschouwen tijdshorizon (input vanuit corporatie middels workshop);
•
Scores op risicoparameters: marktrisico’s, macroeconomische risico’s, operationele risico’s en partnerrisico’s.
huurontwikkeling,
©2011 Deloitte – private and confidential
3. Stresstest (2/2) Cockpit voor overzichtelijk resultaat van stresstest Voorbeeld van de Cockpit •
Vanuit de kasstromen en de input van de woningcorporatie worden de grafieken gegenereerd
•
Iedere parameter is afzonderlijk te wijzigen waardoor de impact per parameter kan worden gemeten
•
De prognose van de woningcorporatie wordt afgezet tegen de norm binnen de sector
9
©2011 Deloitte – private and confidential
4. Conclusie: Cash is King Adequate sturing op cashflows is essentieel voor de bedrijfsvoering
Heeft u voldoende zicht op korte en middellange termijn cashflow ontwikkeling en gevoeligheden? •
Zijn er regelmatige updates van de cashflowprognoses?
•
Is er een maandelijkse liquiditeitsprognoseprognose voor de korte termijn (komend jaar) beschikbaar?
•
Wat zijn de grootste risicogebieden in de cashflowprognoses? Verkopen, investeringen, etc. Het uitvoeren van een stresstest zorgt voor inzicht in deze risicogebieden.
•
Welke maatregelen kan de woco nemen om op korte termijn liquiditeitskrapte op te lossen?
Hoe om te gaan met veranderende financieringsmarkten voor woningcorporaties? •
Duidelijk inzicht in (her)financieringsmomenten en omvang, naar Daeb en Niet-daeb financiering.
•
Tijdig de organisatie voorbereiden op het aantrekken van niet-DAEB financiering.
•
Tijdig alternatieve financieringskanalen verkennen.
Blijven sturen op cashflows en cashflowscenario’s bij wijziging van omstandigheden 10
©2011 Deloitte – private and confidential
Deloitte Financial Advisory Services Real Estate – Corporate Finance Kees Zachariasse 088 - 288 4315
[email protected]
Jolanda van Elst-Spitteler 088 – 288 0593
[email protected]
Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.com/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. © Deloitte 2010. All rights reserved.
©2011 Deloitte – private and confidential
Appendix A: Zekerheidsstructuur WSW Heeft u inzicht in de impact van mogelijke obligo verplichtingen op uw cashflow?
Zekerheidsstructuur WSW
Primaire zekerheid •
Financiële middelen eigen woningcorporatie
•
CFV
Secundaire zekerheid 1.
Borgstellingsreserve WSW €471 mln (reserve dient min. 0,25% van geborgde schuldrestant te zijn) •
Indien WSW wordt aangesproken op haar garantie door een financier, dan krijgt WSW vordering op de desbetreffende corporatie (regresrecht)
2.
Obligo verplichting deelnemers: totale waarde €3,27 mld.
•
Totale waarde secundaire zekerheid €3,74 mld.
Bron: WSW
Tertaire zekerheid •
Rijk en gemeenten stellen een renteloze lening beschikbaar aan WSW (achtervangovereenkomsten)
•
Hoogte achtervangovereenkomst: maximaal 100% WOZ waarde van bezit van corporatie in gemeente.
12
©2011 Deloitte – private and confidential
Appendix B: Dashboard cashflow en risico’s
hebben in ontwikkeling liquiditeits-
13
©2011 Deloitte – private and confidential
