Werk aan de Winkel
De pandenaanpak van winkelstraten Projectgroep “Werk aan de Winkel” Gemeente Schiedam, oktober 2007
Vooraf Deze nota over het project “Werk aan de Winkel” is geschreven om de raad en de bij de aanpak betrokken personen te informeren op het moment dat de voorbereidingsfase ten einde loopt. De nota behandelt het project in vogelvlucht. De besluitvorming in het college over de subsidievoorwaarden zal in december plaatsvinden. In januari gaat het project van start en komt de brochure van het project uit. Aan deze nota kunnen geen rechten worden ontleend. Mocht u willen reageren, dan kunt u contact zoeken met de projectcoördinator.
Namens de projectgroep “Werk aan de Winkel”
Ruud van Workum, projectcoördinator 06 - 145 987 39
[email protected]
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -2-
Aanleiding De aanhoudende leegstand, het verloederde straatbeeld en vaak slecht onderhouden winkelpanden zijn mede de oorzaak van een gebrek aan vertrouwen in de Schiedamse binnenstad. Vastgoedeigenaren en ontwikkelaars investeren nauwelijks waardoor de situatie er niet beter op wordt. Kennelijk schat de vastgoedwereld de kans om een fatsoenlijk rendement te behalen op investeringen in de Schiedamse binnenstad laag in. Forse herstelinvesteringen zijn broodnodig. Vervolgens haken geïnteresseerde nieuwe ondernemers af alleen al bij het zien van dat verloederde straatbeeld. Er is sprake van een negatieve spiraal die doorbroken moet worden. In de achterliggende jaren zijn in het kader van de herstructurering van de winkelfunctie van de binnenstad de nodige inspanningen gepleegd op het gebied van samenwerking en acquisitie. In fysieke zin lopen het project “wonen boven winkels” en de “lifestyle regeling”. Het eerste instrument beoogt met subsidies woningen boven winkels te creëren. De tweede regeling ondersteunt ondernemers binnen de lifestylebranche bij de inrichting van de winkel. Ofschoon beide regelingen wel tot resultaten leiden blijkt er toch veel meer nodig te zijn om de beoogde resultaten te behalen. In de gemeentelijke beleidsnota “Doorpakken op de binnenstad” van januari 2007 werd geconstateerd dat de achteruitgang van de winkelfunctie, het gebrekkige onderhoud van veel panden en het uitblijven van grote nieuwe vastgoedinvesteringen met elkaar samenhangen. De vastgoedsituatie in de Schiedamse binnenstad is zodanig verzwakt, dat nu eerst reparatie noodzakelijk is. Voor deze reparatie heeft de gemeente inmiddels een vastgoedfonds voor het centrum opgezet onder de naam ”Reserve vastgoed binnenstad” waarin € 10 miljoen is gestort. De gelden worden gebruikt voor: • Het lostrekken van projecten en opheffen van knelpunten. • Het stimuleren van particuliere investeringen. • Het herstellen van marktvertrouwen. • De herontwikkeling van gemeentelijke objecten. “Werk aan de winkel” is de brede pandenaanpak die particuliere investeringen wil stimuleren. De tot nu toe lopende projecten “Wonen boven winkels” en de “Lifestyle regeling maken daar onderdeel van uit. Nog een andere ontwikkeling is van belang voor het centrum. Bij de begrotingsbehandeling 2007 werd met raadsbrede steun de motie Hamerslag aangenomen. Daarin is gevraagd de uitbreiding van de particuliere woningverbetering in de oude wijken en de binnenstad te onderzoeken. Behalve de winkelpanden aanpak gaat volgend jaar ook de particuliere woningverbetering aan de slag in de binnenstad.
Doel Het project “Werk aan de Winkel” wil bevorderen dat er geïnvesteerd wordt in winkelpanden in het centrum en vooral aan de Hoogstraat en het Broersveld. Het gaat er om slecht onderhoud aan panden te bestrijden en gevels en winkelpuien op te knappen op een wijze die recht doet aan het historische karakter van de binnenstad welke als beschermd stadsgezicht is aangemerkt. Bestaande en nieuwe regelingen worden geïntegreerd aangeboden in een aanpak van deur tot deur.
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -3-
Werk aan de Winkel in het kort Voorbereiding van het project geschiedt in een ambtelijke projectgroep. Afstemming met andere zaken die in het centrum spelen vindt regelmatig plaats. De opstelling van dit plan heeft op een interactieve wijze plaatsgevonden. Bestaande regelingen zijn geëvalueerd en er vonden inventarisaties plaats van de kwaliteit van het vastgoed. Inmiddels wordt de laatste hand aan de voorbereiding Werk aan de Winkel gelegd: • De casco’s van de panden worden op orde gebracht. Eigenaren kunnen daarvoor goedkope leningen afsluiten op dezelfde wijze en onder dezelfde voorwaarden als dat nu bij de particuliere woningverbetering gebeurt. De rente ligt 5% onder de marktrente met een ondergrens van 1,5%. • In de actieve aanpak krijgen eigenaren van slechte panden een aanschrijving en de kans om met subsidie te verbeteren. • Om subsidie te krijgen is een pand minimaal aanschrijvingsvrij (wind- en waterdicht) te zijn. • In dat geval is een beperkt aantal subsidies mogelijk. Is het casco van het pand in goede staat van onderhoud dan gelden alle subsidiemogelijkheden. • De subsidies voor de gevel en lifestyle zijn een percentage van de investering en kunnen ook per onderdeel aangevraagd worden. Eigenaren en/of ondernemers komen er voor in aanmerking. • We kennen een actieve en een passieve aanpak. Bij passief neemt men zelf het initiatief. Bij actief komen we langs en wordt zonodig aangeschreven. • De actieve aanpak omvat ongeveer 550 eenheden (winkels, woningen, opslagandere ruimten). Dit komt neer op ongeveer 275 panden. • Het project “Werk aan de Winkel” gaat in januari 2008 van start. • We schatten de doorlooptijd voor het gehele project op circa 5 jaar. • • • • • • •
De opgedane kennis en ervaring met particuliere woningverbetering benutten. Laten zien wat kan, ambitie tonen en daarbij recht doen aan de kwaliteiten van de historische binnenstad. Een kwaliteitsplan is gratis. Voorop staat het verleiden van eigenaren en ondernemers tot investeringen, dat alleen leidt tot het gewenste resultaat. Duidelijkheid vooraf waardoor in een keer subsidies en vergunningen kunnen worden aangevraagd. Een goede communicatie is een essentieel onderdeel van het project. Een projectmatige gemeentelijke organisatie voor de uitvoering. Behalve het project “Werk aan de Winkel” gaat volgend jaar in het centrum de particuliere woningverbetering voor 410 woningen van start.
De doorlooptijd is sterk afhankelijk van de aard van de ingreep, de lokale omstandigheden en de agenda van de ondernemer. Om toch een richtlijn te geven, voor een ingrijpend plan ben je van eerste contact tot en met uitvoering al gauw een half jaar tot een jaar bezig. In alle gevallen is goed plannen belangrijk. Na een jaar werken evalueren we de gang van zaken en stellen indien gewenst de aanpak bij. In de aanpak zijn vier fases te onderscheiden: • De informatiefase: eigenaren en ondernemers worden persoonlijk geïnformeerd over de aanpak. • De inventarisatiefase: het opstellen, bespreken en afspraken maken over het bouwkundige onderhoudsrapport en de aanbevelingen • De voorbereidingsfase: plannen maken, financiën, subsidies en vergunningen. • De uitvoeringsfase: een aannemer kiezen, uitvoeren en eindcontrole. Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -4-
Werkproces met zoet en zuur Het onderstaande schema laat zien hoe het werkproces er in grote lijnen uitziet voor de aanpak van deur tot deur. De actieve aanpak van Hoogstraat en Broersveld. De rechterkant is de kant van het “zoet”: verleiden tot investeren met behulp van subsidie, hulp en advies. De linkerkant is de kant van het “zuur”. Eigenaren in de actieve aanpak zullen zo nodig worden gedwongen om het aanschijvenswaardige achterstallige onderhoud weg te werken. Het moet afgelopen zijn met verwaarloosde winkelpanden. Voor de passieve aanpak gelden de zelfde voorwaarden al bij de actieve aanpak. Het verschil is dat de eigenaar en/of ondernemer zelf het initiatief moet nemen. We hopen dat het tot een goede samenwerking komt. Alleen dat leidt tot het gewenste resultaat een aantrekkelijke historische binnenstad.
Communicatietraject Bouwkundig rapport
Aanschrijvingswaardig + eventuele aanbevelingen Vooraankondiging aanschrijving
In orde
Niet aanschrijvingswaardig + aanbevelingen
Eigenaar wil investeren
Aanschrijving met dwangsom
Eigenaar wil niet investeren Innen dwangsom en uitvoering van gemeentewege
Kwaliteitsplan grote aanpak Financiële advisering
Subsidie en vergunning - Casco - Wonen boven/ in winkels - Lifestyle - Gevels en puien - Reclame en rolluiken
Uitvoering plan door eigenaar
Stappenschema werkproces met zoet en zuur
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -5-
Aanwijzing van straten met actieve en passieve aanpak
Aanwijzing panden actieve en passieve aanpak “Werk aan de Winkel”
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -6-
De subsidieregeling in vogelvlucht Op deze pagina zijn de beschikbare subsidies weergegeven voor de situatie dat een pand aanschrijvingsvrij is volgens de eisen van de Woningwet. Dit laat zich samenvatten als wind- en waterdicht zijn en er niet verveloos bij staan. Op de volgende pagina zijn de beschikbare subsidies aangegeven voor de situatie dat een pand netjes opgeknapt is of wordt en daarmee voldoet aan het Programma van eisen zoals dat geldt voor de particuliere woningverbetering. Kort samengevat 15 jaar onderhoudsarm zijn.
onderwerp
lifestyle: aanpassingen in of aan de
Maximale Maximale subsidiabele bijdrage per kosten pand
30%
van de kosten
€ 75.000
€ 23.000
schilderen van het houtwerk van de gevel in “historische” kleuren” van beschermd stadsgezicht
30%
van de kosten
€ 2.000
€ 600
weghalen overhangende luifel
50%
van de kosten
€ 500
€ 250
€ 500
€ 500
€ 5.000
€ 2.500
€ 500
€ 500
€ 1.500
€ 750
winkelruimte
Casco is aanschrijvingsvrij (wind- en waterdicht)
Subsidie als bijdrage ineens
100% van de kosten weghalen dicht rolluik doorzichtig rolluik aan binnenzijde 50%
reclame & verlichting vervangen door uitingen passend in beschermd stadsgezicht
van de kosten van plaatsing binnenzijde doorzichtig rolluik
100% van de kosten weghalen bestaande reclame
50%
van de kosten leveren en aanbrengen nieuwe reclame
Aan deze tabel kunnen geen rechten worden ontleend. De precieze spelregels voor het krijgen ven subsidies worden nog in gemeentelijke beleidsregels vastgelegd.
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -7-
Onderwerp lifestyle: aanpassingen in of aan de
Maximaal Maximale subsidiabele bijdrage per kosten pand
30%
van de kosten
€ 75.000
€ 23.000
integrale aanpak van de voorgevel inclusief schilderen van houtwerk van de gevel in “historische“ kleuren beschermd stadsgezicht; winkelpui vervangen of aanpassen.
50%
van de kosten
€ 25.000
€ 12.500
weghalen overhangende luifel
50%
van de kosten
€ 500
€ 250
€ 500
€ 500
€ 5.000
€ 2.500
€ 500
€ 500
€ 1.500
€ 750
winkelruimte
Casco is opgeknapt of krijgt groot onderhoudsbeurt
Subsidie als bijdrage ineens
100% van de kosten weghalen dicht rolluik doorzichtig rolluik aan binnenzijde
reclame & verlichting vervangen door uitingen passend in beschermd stadsgezicht
50%
van de kosten van plaatsing binnenzijde doorzichtig rolluik
100% van de kosten weghalen bestaande reclame 50%
van de kosten leveren en aanbrengen nieuwe reclame
kwaliteitsplan architect
100% kosten ontwerp en constructeur voor plan voor gevels en puien
€ 5.000
€ 5.000
terugplaatsen van authentieke gevelelementen
50%
van de kosten
€ 7.500
€ 3.750
wonen boven winkel maken van opgang
50%
van de kosten
€ 12.000
€ 6.000
wonen boven of in winkel creëren van woning
50%
van de kosten
€ 14.000
€ 7.000
groot onderhoud casco
laagrentende lening per eenheid over kosten van investering minus kosten subsidieabele delen; meerdere eenheden per pand is mogelijk.
€ 32.000
Aan deze tabel kunnen geen rechten worden ontleend. De precieze spelregels voor het krijgen ven subsidies worden nog in gemeentelijke beleidsregels vastgelegd.
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -8-
De start van het project Het bovenstaande subsidiebeleid wordt gevat in beleidsregels die passen in de “Algemene subsidie verordening Schiedam 2006”. Nadat ze door het college zijn vastgesteld kunnen we aan de slag. Het eerste kwartaal van 2008 zal het accent nog sterk liggen op voorlichting. In het tweede kwartaal gaan de bouwkundige opnamen van start.
Resultaten van aanpak in Den Bosch. Is Schiedam over 5 jaar ook zo ver?
Werk aan de Winkel, de pandenaanpak van winkelstraten, oktober 2007, gemeente Schiedam -9-
