Wensen over wonen
Schiedam, december 2003 Onderzoek & Statistiek Gemeente Schiedam 010- 2465597/5598
4
Inhoud
Inleiding........................................................................................................................... 7 1. De Schiedamse woningmarkt.................................................................................. 9 Huishoudens...................................................................................................... 9 Woningvoorraad.............................................................................................. 11 2. Wonen in Schiedam ................................................................................................ 13 De woning........................................................................................................ 13 De woonomgeving........................................................................................... 13 De voorzieningen ............................................................................................ 14 3. Inkomen versus woonlasten: goedkoop en duur 'scheef' wonen ................... 15 4. Verhuisgeneigdheid en woonwensen .................................................................. 19 Verhuisgeneigdheid: wie wil verhuizen.......................................................... 19 Woonwensen................................................................................................... 20 Confrontatie van vraag en aanbod................................................................. 23 5. Doelgroepen van beleid.......................................................................................... 25 Aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid............................................... 25 Ouderen........................................................................................................... 26 CONCLUSIE .................................................................................................................. 29 Begrippenlijst ............................................................................................................... 31
5
6
Inleiding Het voorliggende rapport is gebaseerd op het Woning Behoefte Onderzoek 2002 (WBO 2002), een grootschalige vierjaarlijkse landelijke enquête over wonen. Het onderzoek heeft een lange voorgeschiedenis: in 1964 werd het voor het eerst uitgevoerd, in een tijd dat de kwantitatieve benadering van de woningmarkt steeds meer terrein verloor en kwalitatieve aspecten langzamerhand meer aandacht gingen krijgen. Woonwensen wonnen derhalve aan belang. Tot en met 1998 is het onderzoek uitgevoerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in opdracht van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM). Tijdens deze meting is het veldwerk uitgevoerd door een consortium en is de dataprocessing door ABF Research uit Delft verzorgd. Schiedam heeft van de mogelijkheid gebruik gemaakt om (tegen betaling) extra interviews uit te laten voeren. Dat betekent dat het onderzoek een betrouwbaar beeld oplevert van de werkelijke situatie, alhoewel de resultaten natuurlijk nooit precies de werkelijkheid zijn (immers, niet iedere Schiedammer is ondervraagd). Woonplus Schiedam en de gemeentelijke afdeling Wonen hebben gezamenlijk de kosten voor deze ‘oversampling’ gedragen. In totaal zijn 1.244 Schiedammers van 18 jaar en ouder geïnterviewd. Er is onder meer gevraagd naar de huisvestingssituatie, de sociaal-economische positie van huishoudens, de tevredenheid met woning en woonomgeving, de woonwensen en het verhuisgedrag. Verschillen tussen WBO 2002 en gemeentelijke bronnen Het kan zijn dat de uitkomsten van het WBO (kleine) verschillen opleveren ten opzichte van tellingen op gemeentelijke registratiebestanden. Het ontstaan van deze verschillen is logisch, aangezien het WBO een steekproefonderzoek is en de uitkomsten dus een schatting zijn van de werkelijkheid. Ook kunnen definitieverschillen tussen WBO en gemeentelijke bronnen in sommige gevallen tot andere resultaten leiden. In deze rapportage wordt in principe alleen gebruik gemaakt van WBO-resultaten; alleen als de verschillen met bestaande registraties groot zijn wordt hier aandacht aan besteed. Over het algemeen geldt: hoe groter de groep waar een uitspraak over wordt gedaan, hoe betrouwbaarder deze uitspraak. Dus als er iets gezegd wordt over senioren in verzorgingshuizen, dan is zo’n uitspraak minder betrouwbaar dan een uitspraak over álle ouderen. Inhoud van het rapport Deze rapportage zal met name ingaan op de woonwensen van Schiedammers en de relatie daarvan met de lokale woningmarkt. Zo kan een beeld worden verkregen van de samenstelling en dynamiek van de huidige en toekomstige woningmarkt. Daarnaast zal stilgestaan worden bij enkele aandachtsgroepen binnen het volkshuisvestingsbeleid.
7
8
De Schiedamse woningmarkt Om te kijken in hoeverre de woonwensen van Schiedammers aansluiten bij de mogelijkheden, is het allereerst van belang om de uitgangssituatie van zowel huishoudens als de woningvoorraad in beeld te brengen. Door vergelijking met andere GSB-steden wordt een en ander direct in het perspectief van het Grote Stedenbeleid geplaatst. Huishoudens De kenmerken van huishoudens spelen een belangrijke rol in de woningbehoefte. Zo zullen bijvoorbeeld alleenstaanden een minder grote ruimtebehoefte hebben dan gezinnen met kinderen, zullen ouderen andere wensen hebben dan jongeren over de voorzieningen in de woning en zullen huishoudens met betere financiële mogelijkheden meer behoeften (kunnen) hebben dan huishoudens die financieel krapper zitten. In tabel 1.1 wordt een aantal kenmerken van de Schiedamse huishoudens in kaart gebracht. Tabel 1.1
Huishoudens in Schiedam, G4 en G26 naar leeftijd hoofdbewoner, huishoudenstype en huishoudensinkomen, in %
Schiedam
G41
G262
Leeftijd hoofd huishouden t/m 34 jr 35-64 jr 65+
8.590 (25%) 17.920 (52%) 7.860 (23%)
29% 52% 19%
25% 54% 21%
Huishoudenstype Alleenstaand (Echt)paar zonder kinderen (Echt)paar met kinderen Overig (w.o. éénoudergezinnen)
12.850 (37%) 9.750 (28%) 8.440 (25%) 3.340 (10%)
48% 21% 19% 11%
37% 29% 26% 8%
8.890 (26%) 9.210 (27%) 6.980 (20%) 4.120 (12%) 5.170 (15%)
28% 26% 19% 10% 16%
23% 24% 21% 14% 18%
Inkomen Tot minimum Tot modaal3 Tot 1.5 x modaal Tot 2x modaal Meer dan 2x modaal
Onder de G4 worden de vier grote steden verstaan: Rotterdam, Amsterdam, Utrecht en Den Haag Onder de G26 worden de overige steden verstaan die onder het Grote Stedenbeleid vallen, zoals Breda, Leiden en Dordrecht.. 3 Een modaal inkomen is gebaseerd op een modale werknemer met twee kinderen beneden de 12 jaar en een looninkomen dat net onder de ziekenfondsgrens ligt. In 2000 is het (bruto) modaal inkomen 28.000 euro. 1 2
9
In Schiedam zijn relatief veel jonge huishoudens te vinden. Dit geldt in iets mindere mate voor de wijken Kethel, Woudhoek en Spaland/Sveaparken. Hier zijn vooral gezinnen met kinderen gevestigd, waarvan de ouders al iets ouder zijn. In de andere wijken van Schiedam zijn meer jongere huishoudens te vinden, waaronder ook veel alleenstaanden. Qua huishoudenssamenstelling vertoont Schiedam overeenkomsten met de andere 25 grote steden (G26, inclusief Schiedam). In de vier grootste steden is het aandeel alleenstaanden beduidend hoger en het aandeel gezinnen met kinderen veel kleiner. Qua inkomen beschikt 53 procent van de huishoudens in Schiedam over een inkomen ‘tot modaal’. Schiedam lijkt hierin meer op de G4 dan op de G26. Dit geldt in versterkte mate voor opleiding; de ondervraagden zijn gemiddeld genomen veel lager opgeleid dan in andere grote steden. Vooral de groep LBO/MAVO/VMBO is groot. - Etniciteit Het allochtone aandeel in de totale bevolking is in Schiedam van vergelijkbare omvang als in de grote steden (G4). Het blijkt dat binnen het onderzoek 28 procent van alle huishoudens een niet (of niet geheel) Nederlandse achtergrond heeft (ondervraagde en/of zijn/haar partner heeft een niet-Nederlandse etniciteit). Ook blijkt dat deze allochtone huishoudens momenteel wezenlijk vaker in een huurwoning te vinden zijn; vooral niet-Westerse allochtonen zijn sterk vertegenwoordigd in etagewoningen, vooral in Nieuwland, Oost en Groenoord. - Inkomen Uit tabel 1.1 bleek al dat het aandeel lagere inkomens in Schiedam relatief groot is. Om een preciezer beeld te krijgen van wat Schiedammers aan financiële mogelijkheden hebben op de woningmarkt, is in tabel 1.2 een (inkomens)uitsplitsing gemaakt naar soorten huishoudens en naar (huidige) woningkenmerken. Tabel 1.2 Gemiddeld huishoudensinkomen in Schiedam, G4 en G26 naar huishoudenssamenstelling, bouwjaar, type en eigendom, in %
Schiedam
G4
G26
Huishoudenstype Alleenstaand (Echt)paar zonder kinderen (Echt)paar met kinderen Overig(w.o. éénoudergezinnen)
€ 15.900 € 29.500 € 33.600 € 15.400
€ 17.500 € 34.700 € 34.200 € 16.500
€ 16.500 € 32.100 € 34.900 € 17.100
Eigendomssituatie koopwoning huurwoning w.v. sociaal (77% in Schiedam) w.v. particulier (23% in Schiedam)
€ 33.400 € 18.300 € 17.800 € 20.000
€ 36.100 € 19.400 € 18.700 € 21.300
€ 33.900 € 18.900 € 18.200 € 22.000
Prijsklasse goedkope huur middeldure huur dure huur goedkope koop middeldure koop dure koop
€ 16.400 € 20.200 € 22.900 € 27.500 € 33.400 € 45.300
€ 17.000 € 20.400 € 28.300 € 26.900 € 31.200 € 47.200
€ 16.500 € 20.200 € 25.100 € 25.900 € 31.900 € 41.700
Gemiddeld (alle hh.)
€ 24.100
Bron: WBO 2002
10
€ 24.300
€ 25.900
Geconcludeerd mag worden dat de inkomenssituatie van Schiedammers in algemene zin minder rooskleurig is dan gemiddeld in de G26 en dat Schiedam in dit opzicht zelfs nog iets slechter scoort dan de 4 grote steden. Huishoudens met lagere inkomens wonen voor een belangrijk deel in goedkope huurwoningen, een woningtype dat in Schiedam nog steeds relatief veel voorkomt. De financiële situatie van de ‘overige huishoudens’ is het krapste. Veelal gaat het om éénoudergezinnen, die relatief veel voorkomen in Schiedam (vooral onder Antilliaanse en Surinaamse huishoudens). Vooral in koopwoningen en eengezinswoningen wonen huishoudens die meer te besteden hebben. Bewoners van eengezinswoningen hebben in vergelijking met de vergelijkbare groep in andere grote steden zelfs meer koopkracht. Minder welgestelde groepen bevinden zich vooral in goedkopere meergezins-huurwoningen in de sociale huursector; mensen die meer te besteden hebben wonen over het algemeen ook ‘onder een duurder dak’. Concluderend gezegd blijken inkomen en het woningtype dus zeer sterk met elkaar samen te hangen. Woningvoorraad Hoe is de Schiedamse woningvoorraad dan eigenlijk opgebouwd? In tabel 1.3 wordt dit op een rijtje gezet. Tabel 1.3
Woningvoorraad in Schiedam, G4 en G26 naar bouwjaar, type en eigendom, in %
Schiedam
G4
G26
Bouwperiode vooroorlogs 1946-1970 1971 en later
28 % 30 % 42 %
36 % 26 % 38 %
21 % 28 % 51 %
Woningtype eengezinswoning meergezinswoning
28 % 72 %
24 % 76 %
64 % 36 %
Eigendomssituatie koopwoning huurwoning
38 % 62 %
29 % 71 %
47 % 53 %
Prijsklasse4 goedkope huur middeldure huur dure huur goedkope koop middeldure koop dure koop
35 % 20 % 7% 17 % 12 % 9%
42 % 20% 9% 10 % 8% 12 %
28 % 18 % 7% 13 % 16 % 18 %
Totaal aantal woningen volgens WBO
34.370
Bron: WBO 2002
Benadrukt wordt dat de gehanteerde prijsklassen door VROM gehanteerd worden; deze is in de begrippenlijst in dit rapport opgenomen. Lokaal en regionaal worden ook andere categoriseringen gebruikt. Daarnaast is het zo dat al deze grenzen jaarlijks (naar boven) worden bijgesteld.
4
11
Het aantal/aandeel eengezinswoningen maar vooral het aantal koopwoningen neemt de afgelopen jaren toe (dit blijkt ook uit de meest recente gemeentelijke registratiegegevens). De GSB-doelstellingen van 35% eengezinswoningen en 45% koopwoningen in 2010 komen hiermee in zicht. Ook blijkt dat de woningen in de goedkope huur een minder groot deel van de woningvoorraad omvatten dan eerst; in 1998 was dit nog 44%, terwijl de goedkope huur nu nog 35% van alle woningen betreft. Dit heeft alles te maken met sloopactiviteiten in wijken met veel van dit type woningen (Nieuwland) en anderzijds met het toenemen van de aantallen koopwoningen (o.a. Sveaparken), waardoor het aandeel (goedkope) huurwoningen in de totale woningvoorraad terugloopt. Schiedam heeft een vergelijkbaar aandeel meergezinswoningen als de G4. Wel is zo dat dit in Schiedam een groter deel koopappartementen betreft. Verder vertoont de Schiedamse woningvoorraad meer overeenkomsten met de vier grote steden dan veel andere G26-steden.
12
Wonen in Schiedam Na de beschrijving van de ‘harde woningmarktsituatie’ worden in dit hoofdstuk de ‘zachte aspecten’ in beeld gebracht. Hoe is het eigenlijk om te wonen in Schiedam? Het oordeel over het wonen in Schiedam wordt uitgesplitst in 3 onderdelen: • de woning zelf • de woonomgeving • de voorzieningen in de buurt De woning Uit figuur 2.1 blijkt een grote tevredenheid onder burgers over de woning. Ruim viervijfde van de bewoners is (zeer) tevreden met zijn/haar woning. Gemiddeld is de tevredenheid in de G26 nog iets groter. De ontevredenen maken vooral opmerkingen over de beperkte grootte van de woning, slecht onderhoud, de sfeer van de woning en onvoldoende buitenruimte (terras, tuin). Bij de herstructurering van Nieuwland (en later Groenoord) wordt geprobeerd te voorzien in een ruimer en kwalitatief beter woningaanbod. Figuur 2.1
Algehele tevredenheid over de woning
Schiedam (zeer) tevreden G4
neutraal (zeer) ontevreden
G26
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Mensen met een eengezinswoning en kopers zijn tevredener over die woning dan huurders in meergezinswoningen. Bewoners wonend in een woning die gebouwd is na 1970 zijn over het algemeen tevredener dan bewoners van een oudere woning. De woonomgeving De tevredenheid over de woonomgeving is minder groot dan over de woning zelf. Toch is nog altijd 70% van de Schiedamse huishoudens (zeer) tevreden over de directe omgeving van de woning. Wel is de tevredenheid iets minder groot dan het gemiddelde voor de vier grote steden en wezenlijk minder dan in andere G26steden.
13
Figuur 2.2
Algehele tevredenheid over de woonomgeving
Schiedam (zeer) tevreden G4
neutraal (zeer) ontevreden
G26
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Vooral bewoners van woningen die in de jaren ’50 en ’60 zijn gebouwd (veelal betreft dit portiekflats) zijn relatief minder tevreden met de woonomgeving dan bewoners van oudere (=voor-oorlogse) woningen of juist relatief nieuwe woningen. Drievijfde (60%) is (zeer) tevreden en 25% is (zeer) ontevreden. Bewoners van eengezinswoningen blijken behoorlijk tevredener over de woonomgeving dan bewoners van meergezinswoningen. De helft van de bewoners zegt gehecht te zijn aan de buurt en ruim driekwart (76%) voelt zich thuis in de buurt. Een kwart van de bewoners geeft aan best uit de buurt te willen verhuizen. Dit is vergelijkbaar met de cijfers in andere GSB-steden. In het noordelijk deel van Schiedam (excl. Groenoord) voelt men zich sterker thuis in de buurt (91%) en is de verhuisgeneigdheid beduidend lager (14%). De gehechtheid is in alle gebieden echter ongeveer even sterk. Tot slot moet opgemerkt worden dat bewoners in Noord de omgeving hoger waarderen dan burgers elders in de stad. De voorzieningen De aanwezige voorzieningen in de buurt worden wisselend beoordeeld. Vooral over parkeren en jongerenvoorzieningen is men in Schiedam kritisch, evenals in eerder uitgevoerde onderzoeken over ‘Leefbaarheid’ en ‘Criminaliteit & Veiligheid’. Over deze twee onderwerpen is 40% van de ondervaagden ontevreden of zeer ontevreden. Figuur 2.3
Algehele tevredenheid over de voorzieningen in de buurt
winkels parkeren openbaar vervoer (zeer) tevreden groen
neutraal (zeer) ontevreden
voorz. jongeren basisscholen 0%
20%
40% 60%
80% 100%
In andere GSB-steden is de tevredenheid over jongerenvoorzieningen ook aanzienlijk. De ontevredenheid over parkeren is in andere steden echter veel minder groot dan in Schiedam.
14
Inkomen Ù woonlasten Ondanks het feit dat in algemene zin huishoudens met meer geld vaak ook duurder wonen, is het nog altijd zo dat sommige mensen relatief duur en anderen relatief goedkoop wonen (in relatie tot hun inkomen). Deels is dit een natuurlijk fenomeen: veranderingen in inkomen worden meestal niet direct gevolgd door een aanpassing in de huisvestingssituatie. Het fenomeen ‘scheef’ wonen Dure scheefheid (=te duur wonen) komt in Schiedam in gelijke mate voor als landelijk en in andere GSB-steden. In Schiedam worden naar schatting 830 dure huurwoningen bewoond door een huishouden dat qua inkomen tot de aandachtsgroep behoort. Circa de helft van deze groep ontvangt huursubsidie. Van de huishoudens die in de goedkope huursector wonen, woont 44 % scheef (vergelijkbaar met 5.400 woningen). Met andere woorden: zij bewonen gezien hun inkomen een relatief goedkope woningen (zie tabel 3.1). Dit wil niet automatisch zeggen dat zij een duurdere woning kunnen bekostigen. Dit hangt af van hun maandelijkse lasten en de hoogte van het huishoudinkomen. Tabel 3.1
Scheefheid in de huursector in Schiedam en NL in 1998 en 2002
Schiedam Schiedam 1998 2002
G4 2002
G26 2002
Nederland 2002
Goedkope scheefheid (= te goedkoop wonend) Als % van de goedkope voorraad1 Als % van de niet-aandachtsgroep2
38 % 29 %
44 % 25 %
46 % 31 %
43 % 18 %
46 % 15 %
Dure scheefheid (= te duur wonend) Als % van de dure voorraad3 Als % van de aandachtsgroep4
26 % 6%
36 % 6%
30 % 7%
33 % 7%
32 % 6%
Toelichting: 1 = het deel v/d goedkope huurvoorraad dat bewoond wordt door een huishouden niet behorend tot de aandachtsgroep5 2 = het deel van alle huishoudens in de niet-aandachtsgroep dat in een goedkope huurwoning woont 3 = het deel v/d dure huurvoorraad dat bewoond wordt door een huishouden behorend tot de aandachtsgroep 4 = het deel van alle huishoudens in de aandachtsgroep dat in een dure huurwoning woont Bron: WBO 1998 en 2002
De inkomenssituatie van de bewoners van goedkope huurwoningen is over het algemeen niet sterk te noemen (zie ook figuur 1.2). Het feit dat de groep goedkoop scheefwonenden (met iets meer koopkracht) in dit deel van de woningvoorraad toch groot is, zegt dus impliciet dat de overigen in deze goedkope huurwoningen er financieel echt slecht voor staan. Tabel 3.2 laat duidelijk zien dat de inkomenspositie van wel en niet scheefwonenden in de goedkope huurvoorraad nogal sterk van elkaar verschilt: goedkoop scheefwonenden verdienen gemiddeld 2 maal zo veel en zijn ook een veel kleiner deel van het huishoudensinkomen kwijt aan woonlasten. 5
Zie voor uitleg de Begrippenlijst (als bijlage achter in dit rapport)
15
Tabel 3.2 Scheefwoners en niet-scheefwoners in de goedkope huursector in 2002
beneden sociaal minimum beneden minimumloon beneden modaal tot 2 keer modaal meer dan 2 keer modaal
goedkoop scheef
niet scheef
schatting huishoudens 0 0 2.590 2.660 150
schatting huishoudens 1.990 2.820 1.830 90 0
€ 22.700
€ 11.300
.15 .22
.26 .41
gemiddeld huishoudensinkomen huurquote woonquote*
* het aandeel van het huishoudensinkomen dat wordt besteed aan wonen. Dit is inclusief bijkomende kosten zoals reinigingsheffing, OZB, afvalstoffenheffing, electriciteit e.d. Bron: WBO 2002
Goedkope scheefheid (=te goedkoop wonen) is in Schiedam, evenals landelijk, een probleem: te weinig huurders stromen door naar een koopwoning of een duurdere huurwoning, zodat er geen ‘plaats wordt gemaakt’ voor starters op de woningmarkt. De goedkope scheefheid is in Schiedam in vergelijking met 1998 zelfs licht toegenomen. Goedkope scheefheid komt in Schiedam iets meer voor in de particuliere huursector dan in de sociale huursector. Ook in andere grote steden in het land (vooral de G4) is sprake van aanzienlijke goedkope scheefheid. Toch moet ook gerealiseerd worden dat niet de hele groep ‘goedkope scheefwoners’ ruime mogelijkheden heeft om duurder te gaan wonen. Immers, bijna de helft van deze groep heeft een benedenmodaal inkomen (zie tabel 3.2) en heeft, zeker tegen de achtergrond van een economie in recessie, maar een beperkte marge om een groter deel van het inkomen aan wonen uit te geven. Naast de feitelijke inkomenssituatie zijn er nog twee andere factoren die doorstroming kunnen belemmeren: - niet alle scheefwoners willen ook daadwerkelijk verhuizen - het gebrek aan doorstroomopties door krapte op de woningmarkt Verhuisgeneigd? Niet alle goedkoop scheef wonenden willen de komende twee jaar verhuizen: circa tweederde (66%) wil dit niet. De overige 34 procent van de goedkoop scheef wonenden wil de komende twee jaar verhuizen en bijna driekwart van deze groep wil na de verhuizing niet langer in de goedkope sector huren (deze verhuisgeneigden weg uit de goedkope huur omvat ongeveer 1.350 huishoudens). De meeste gangbare stap is een verhuizing naar een middeldure huurwoning; er is zowel vraag naar eengezinswoningen (minimaal 4 kamers) als naar appartementen. De wens bij een deel van de ‘scheefwoners’ om duurder te gaan wonen is hoopgevend. Dit houdt namelijk in dat er zowel financieel als qua woonwensen kansen zijn om de doorstroming te bevorderen. Wel moet de aanbodkant van de woningmarkt hierop in zien te spelen, anders gaan deze huishoudens hun geluk beproeven in een andere gemeente.
16
Overigens blijken duur scheef wonenden niet erg verhuisgeneigd6; blijkbaar kunnen zij met een relatief laag inkomen toch de dure woning betalen. Dit is verrassend, maar kan verklaard worden door financiële bijstand door middel van huursubsidie en/of de aanwezigheid van eigen vermogen. Weinig opties voorhanden Ook de krapte aan alternatieven beperkt de mogelijkheden om wooncarrière te maken. Deels is deze krapte het gevolg van het niet halen van de nieuwbouwtaakstellingen in het kader van de VINEX 7, maar ook van een grotere druk aan de vraagzijde van de woningmarkt door verdergaande individualisering van de maatschappij. (Mede) als gevolg van deze trends zijn de huizenprijzen de afgelopen jaren exorbitant gestegen. Niet alleen een eerste stap, maar ook een tweede stap in een wooncarrière is dus momenteel (zeker vanuit een huurwoning) niet zo gemakkelijk te maken. Concluderend kan gezegd worden dat scheefheid een probleem is, maar een probleem dat genuanceerd moet worden. Niet alle huishoudens beschikken over voldoende marge om daadwerkelijk een stap vooruit te maken en daarnaast is het ook nog de vraag of zij dit zelf ambiëren. Een bepaalde groep ambieert dit wel en kan zich dit financieel gezien ook nog veroorloven. Voor hen speelt echter het probleem van een gebrek aan doorstroomopties op de woningmarkt door de grote druk die nog altijd aan de vraagkant aanwezig is, maar ook doordat een groot deel van het aanbod voor hen financieel (nog) moeilijk te bereiken valt. Deze groep is commercieel interessant voor ontwikkelaars, want biedt potentie om middeldure huur- of goedkope of middeldure koopwoningen aan aan te bieden.
Deze uitspraak is gebaseerd op relatief kleine aantallen respondenten. Het moet dan ook vooral gezien worden als indicatie en niet als een vaststaand feit.. 7 Vierde Nota ruimelijke ordening EXtra 6
17
18
Verhuisgeneigdheid en woonwensen
In het WoningBehoefteOnderzoek is ook geïnventariseerd of er bij de ondervraagde persoon sprake is van een verhuiswens en, zo ja, wat deze verhuiswens dan precies inhoudt. Naast een inventarisatie van verhuisgeneigdheid presenteert dit hoofdstuk de belangrijkste verhuiswensen die Schiedammers hebben en worden de wensen geconfronteerd met het woningaanbod binnen de gemeente. Zo wordt gekomen tot een inschatting van het soort woningen dat Schiedam te veel heeft en het soort woningen waar het, gezien de ‘interne vraag’, te weinig van heeft. Verhuisgeneigdheid: wie wil verhuizen? Bijna een derde (31%) van alle Schiedammers heeft een verhuiswens8; het gaat om bijna 11.000 huishoudens. Dit is iets minder dan in 1998, toen circa 12.000 huishoudens (35% van de bevolking) al dan niet urgente verhuisplannen had. In 2.500 gevallen gaat het om (semi-)startende huishoudens. Circa 3.200 huishoudens zijn urgent woningzoekend (nu al actief), waarvan 1.090 urgent woningzoekend. De potentieel verhuisgeneigde huishoudens wachten tot er een goed aanbod voorbij komt. Niet verrassend is dat jongeren het meest verhuisgeneigd zijn (51%). Zij bevinden zich nog aan het begin van de woon- en werkcarrière en zullen hierdoor sneller geneigd zijn te verhuizen voor baan of gezin. Gezinnen met kinderen en ‘overige huishoudens’ willen vaker verhuizen dan alleenstaanden en samenwonenden zonder kinderen. In de vier grote steden (G4) zijn alleenstaanden meer verhuisgeneigd dan in Schiedam. Middeninkomens zijn het minst ‘in’ voor een verhuizing, terwijl lagere én hogere inkomens juist meer geneigd zijn deze beslissing te nemen. Gezinnen in grote woningen (6 kamers of meer) zijn in slechts enkele gevallen verhuisgeneigd. Tabel 4.1
Verhuisgeneigdheid naar huidige woningsituatie (excl. starters)
Schiedam
G4
G26
Huur Goedkoop Middelduur Duur
33 % - 3.950 hh. 23 % - 1.570 hh. 22 % - 500 hh.
39% 29% 28%
36% 27% 27%
Koop Goedkoop Middelduur Duur
31 % - 1.830 hh. 17 % - 700 hh. 23 % - 710 hh.
28% 23% 19%
23% 19% 16%
Totaal
27%
31%
27%
Bron: WBO 2002 Het gaat hierbij om alle huishoudens die een woning achterlaten, maar ook om starters op de woningmarkt (die nu dus nog ergens inwonen). Als de starters niet worden meegerekend, wil 27% van de bestaande huishoudens binnen twee jaar verhuizen (zie ook tabel 4.1).
8
19
In tabel 4.1 is te zien dat vooral in goedkope klassen (huur en koop) sprake is van een verhuiswens; ook in andere GSB-steden is dit het geval. Tabel 4.2
Verhuisgeneigdheid naar huidige inkomen (incl. starters)
Schiedam
G4
G26
Inkomen Laag Midden Hoog
32 % - 6.080 hh. 27 % - 2.990 hh. 35 % - 1.840 hh.
39% 35% 31%
35% 26% 24%
Totaal
31%
37%
30%
Laag inkomen = tot modaal inkomen (verhuisgeneigdheid: < sociaal minimum: 38%, < minimumloon: 34%, < modaal: 32%) Middeninkomen = modaal tot 2 maal modaal inkomen Hoog inkomen = meer dan 2 maal modaal inkomen Bron: WBO 2002
Lagere en middeninkomens blijken in Schiedam minder verhuisgeneigd dan in de G4. Huishoudens met hogere inkomens blijken sterker verhuisgeneigd te zijn dan gemiddeld in de G26. Mensen die willen verhuizen willen dit vooral omdat men niet tevreden is over de woning en/of de woonomgeving. Meer specifiek richten de klachten zich op de (beperkte) grootte van de woning, de onveiligheid van de woonomgeving en (het gedrag van) andere buurtbewoners. Woonwensen De vraag naar eengezinswoningen is groot gezien de huidige opbouw van de woningvoorraad; 53% van de verhuisgeneigde huishoudens geeft dit als eerste voorkeur op. Het gevolg hiervan is dat de vraagdruk op vrijkomende eengezinswoningen in Schiedam enorm is. Ouderen (55+) willen minder graag een eengezinswoning (27%), maar de groep verhuisgeneigden van 40-54 jaar wil veelal juist graag naar een eengezinswoning verhuizen (58%). Bijna de helft van de bewoners (47%) geeft de voorkeur aan een meergezinswoning, zoals een portiek- of galerijflat, een bovenwoning of een benedenwoning. Negen procent van de woningzoekenden richt zich specifiek op een ouderenwoning. Dit benadrukt toch maar weer eens dat het aanbieden van zelfstandige woonruimte voor ouderen een groeimarkt is, zeker gezien het huidige beperkte aanbod in Schiedam en het landelijk vigerende beleid om ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. In de volgende figuren wordt duidelijk welke verschuivingen op zouden treden als de (urgente en potentiële) verhuiswensen van doorstromers (die een oude woning achterlaten) gerealiseerd zouden worden.
20
Figuur 4.1
De verhuisstromen in het geval van volledige realisatie van verhuiswensen betreffende eengezins/meergezinswoningen
20 %
EENGEZINS WONING
EENGEZINS WONING
54 %
80 %
MEERGEZINS WONING
MEERGEZINS WONING
46 %
Links in figuur 4.1 staat welk aandeel van de verhuisgeneigden op dit moment een eengezins- en een meergezinswoning heeft. Het blijkt dat als deze (circa 8.400) huishoudens hun verhuiswens zouden (kunnen) realiseren, er een flinke stroom vanuit meergezins- naar eengezinswoningen plaats zou gaan vinden. Figuur 4.2
De verhuisstromen in het geval van volledige realisatie van verhuiswensen betreffende huur/koop
36 %
KOOP
KOOP
38 %
HUUR
HUUR
62 %
64 %
Voor de wensen omtrent huur/koop kan eenzelfde overzicht gemaakt worden voor de doorstromers. Hier blijkt dat de verhoudingen huur/koop geen drastische veranderingen zou ondergaan als de verhuiswensen gerealiseerd zouden worden. Toch bestaat er onder huurders nog een beperkte ‘koopwens’ (het gaat om circa 1.170 hh.), alhoewel dit de afgelopen jaren veel prominenter is geweest. Deels zal door de recente bouw van nieuwe koopwoningen een deel van de eerdere koopwens gerealiseerd zijn, anderzijds lijkt kopen de afgelopen jaren iets aan populariteit ingeboet te hebben. De wens om te kopen of te huren verschilt niet wezenlijk van de wensen in de andere steden van de G26. In de G4 is de vraag naar huurwoningen groter, maar dit is deels ook een resultante van de huidige woningvoorraad en van de huishoudens die er wonen. Qua prijsklasse van de woning heeft uiteraard niet iedere verhuisgeneigde (gezien het inkomen) evenveel keuzevrijheid. Het blijkt dat huurders en kopers in de goedkoopste prijsklasse zich voor een nieuwe woning met name op deze goedkope en de middeldure klasse richten (met dezelfde eigendomsvorm). Huurders in de goedkope sector verkennen soms ook de mogelijkheden in de goedkope koop. Van de huurders zijn degenen in de middeldure huursector het meest geneigd om over te gaan tot koop; 36 % van de verhuisgeneigden geeft koop als voorkeur op (grotendeels ook in de middeldure prijsklasse). Vanuit deze middeldure klasse lijkt er vanuit koopwoningen ook enige interesse voor dure huurwoningen te zijn. Overigens
21
moet qua zoekoriëntatie ook geconstateerd worden dat er in enige mate sprake is van ‘goedkope scheefheid-zoekgedrag’ onder dure huurders (en in mindere mate kopers). Want wie wil nou niet voor zo min mogelijk geld plezierig wonen? • Particulier opdrachtgeverschap Vanuit het ministerie van VROM zijn ook taakstellingen in het kader van het GSBbeleid uitgegaan over stimulering van particulier opdrachtgeverschap voor de bouw van een woning. Helaas kan over de wensen voor het zelf (laten) bouwen van een woning in Schiedam niets uit het WBO worden afgeleid, maar info van het WoonInformatieCentrum (WIC) lijkt erop te duiden dat er wel enige animo is voor dergelijke ‘vrije bouw’. Feit blijft dat de ruimtelijke mogelijkheden voor deze bouwwijze in Schiedam beperkt zijn door de schaarste van ‘vrije kavels’. •
Huurwoning kopen
Zeer actueel is momenteel de verkoop van huurwoningen vanuit het bezit van Woonplus. Vanuit deze invalshoek is het dan ook interessant om te bekijken hoeveel zittende huurders hier nu eigenlijk voor te porren zijn (figuur 4.3). Figuur 4.3
Bereidheid tot aankoop van sociale (=Woonplus) huurwoning
100% ja 80% 60%
afh. van m arktw aarde
40%
nee
20%
w eet niet
0%
Het blijkt dat de overgrote meerderheid (81%) van de Schiedamse huishoudens niet bereid is de ‘eigen’ woning te kopen. Vijftien procent (nog altijd circa 2.300 huishoudens) wil in principe de huidige woning wel kopen, maar voor de helft van deze groep hangt dit af van de hoogte van de te bepalen marktwaarde. Vier procent weet niet of men de woning zou willen kopen. De bereidheid tot aankoop van de (sociale) huurwoning is in andere GSB-gemeenten (zowel in de G4 als de G26) gemiddeld genomen groter. In de G4 en G26 wil 15% de huurwoning kopen, onafhankelijk van de marktwaarde die ervoor wordt bepaald. Het succes van de verkopen van Woonplus zal deels samenhangen met welke woningen precies in de verkoop worden gezet (en of specifiek deze bewoners willen kopen). Daarnaast bieden mutaties grotere mogelijkheden voor verkoop. Een breder publiek dan enkel de huidige bewoner is namelijk geïnteresseerd, zo meldt ook Woonplus. De interesse van starters is opvallend en de doorlooptijd van de te verkopen woningen blijkt korter te zijn dan in de commerciële sector.
22
Confrontatie van woningvraag en –aanbod op de gemeentelijke woningmarkt Op basis van de geuite woonwensen door Schiedammers is op theoretische wijze in beeld te brengen welk woningtype in Schiedam vooral wordt gemist. Benadrukt moet worden dat het gaat om een fictieve inschatting: er is geen rekening gehouden met het feit dat sommige Schiedammers buiten Schiedam willen gaan wonen en andere mensen juist vanuit een andere gemeente in Schiedam willen gaan wonen. Ook is het zo dat de werkelijke mogelijkheden niet altijd stroken met de feitelijke mogelijkheden (zowel praktisch als financieel gezien) en de keuze uiteindelijk op een ander woningtype kan vallen. Situatie bij gesloten markt Wat uit figuur 4.4 direct opvalt is dat als alle urgente woonwensen binnen Schiedam zelf vervuld zouden moeten worden, er te weinig aanbod zou zijn (tekort van ruim 900 woningen). Dit komt doordat starters en semi-starters (bv. iemand die gescheiden is) zorgen voor extra, ‘nieuwe vraag’. Daarnaast wordt duidelijk dat veel verhuisgeneigden in een eengezinswoning willen wonen en dat deze momenteel in onvoldoende mate voorhanden zijn op de Schiedamse woningmarkt.. Qua prijsklasse blijkt het dan vooral om middeldure koop en huur te gaan. Figuur 4.4
Woningtekorten naar woonvorm en eigendomssituatie bij een ‘gesloten’ woningmarktsituatie, gebaseerd op volledige realisatie van de urgente woonwensen van huishoudens (starters en doorstromers) (Bron: WBO 2002)
meer gez ins koop
eengez ins koop
meer gez ins huur
eengez ins huur
Schiedam
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
De grote populariteit van eengezinswoningen bleek eerder al in figuur 4.1. Het is echter geen sinecure om aan deze wensen te tegemoet te kunnen komen; dit heeft de volgende oorzaken: • Schiedam is een stad met dermate grote bebouwingsdichtheden dat er weinig ruimte is om (nieuwe) projecten met eengezinswoningen te realiseren • De realisatie van eengezinswoningen heeft vanuit bedrijfseconomisch oogpunt verhoudingsgewijs een negatief effect op het grondexploitatieresultaat en levert (kwantitatief) een veel beperktere bijdrage aan de huisvestingsopgave. • Op veel locaties is het bouwen van appartementen vanuit een volkshuisvestings- en stedenbouwkundig perspectief een meer voor de hand liggende keuze
23
Een deel van de verhuisgeneigden heeft op dit moment een voorkeur voor wonen buiten Schiedam (30%), maar meestal wel binnen Zuid-Holland. Deze groep heeft vaak ook meer te besteden dan de groep verhuisgeneigden die in Schiedam wil blijven (gemiddeld huishoudensinkomen van € 28.400 euro versus € 21.900). Van de mensen die persé in Schiedam willen blijven, wil 40 procent wel naar een andere wijk verhuizen (36% wil in wijk blijven, 24% heeft geen voorkeur). De wijkbinding van burgers blijkt met andere woorden niet zo groot te zijn als soms wel eens wordt verondersteld.
24
Doelgroepen van beleid Het WBO biedt ook enig inzicht in de woningmarktsituatie van enkele doelgroepen. In dit hoofdstuk wordt eerst de aandachtsgroep kort besproken; dit zijn in feite de sociaal-economisch zwakkere huishoudens (op basis van inkomen). Vervolgens wordt iets sterker ingezoomd op de doelgroep ouderen. Helaas is het niet mogelijk verder in te gaan op staters en allochtonen, doordat hier te weinig informatie over is verzameld. Aandachtsgroep van volkshuisvestingsbeleid Algemeen Binnen het woonbeleid is een van de doelstellingen om ook voor zwakkere groepen mogelijkheden voor vooruitgang op de woningmarkt te bieden. Deze doelgroep wordt ook wel aandachtsgroep genoemd en betreft de minder draagkrachtige huishoudens. De aandachtsgroep betreft in Schiedam circa 38 procent van alle huishoudens, hetgeen neerkomt op 13.000 huishoudens (in 1998 betrof dit nog 14.500 huishoudens). Gemiddeld betreft deze sociaal-zwakkere groep in de G26 33 procent van alle huishoudens, in de G4 (net als in Schiedam) is dat gemiddeld 38 procent. Bijna de helft (47%) van die aandachtsgroep bestaat uit alleenstaanden, voor een belangrijk deel ouderen. Ook behoren relatief veel ‘overige huishoudens’ (vooral bestaande uit eenoudergezinnen) tot de aandachtsgroep. Mensen uit de aandachtsgroep wonen voor een belangrijk deel in goedkope meergezinswoningen in de sociale huursector. Woonlasten De huishoudens die er financieel gezien het slechtste voorstaan, besteden relatief gezien het grootste deel van hun inkomen aan wonen (zie tabel 5.1). Tabel 5.1
Doelgroep Niet-doelgroep
Woonlastenquote* (in %) doelgroepen in huur en koop
huur
koop
42,2 24,8
41,1 20,1
* hieronder vallen ook kosten als OZB, electriciteit en andere bijkomende lasten Bron: WBO 2002
Door de doelgroep wordt circa 40 procent van het huishoudensinkomen wordt uitgegeven aan wonen. Wonen drukt dus zwaar op de huishoudrekening, veel zwaarder dan bij huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Deze besteden zo’n 20 tot 25 procent van de inkomsten aan wonen.
25
Ouderen - Algemeen
Binnen Schiedam zal de komende jaren geen sprake zijn van vergrijzing van de bevolking. Ook de afgelopen jaren is dit niet of nauwelijks aan de orde geweest. Tot 2012 is het aandeel ouderen in de bevolking zeer constant: net iets meer dan een kwart van alle bewoners is 55 jaar of ouder. Schiedam wijkt in deze af van de ontwikkelingen op landelijk niveau. Weliswaar herbergt Schiedam op dit moment een iets groter aandeel ouderen dan gemiddeld landelijk het geval is, maar de komende (en ook al de afgelopen) jaren is in Nederland sprake van een sterkere vergrijzing van de bevolking. De verwachting is dat Schiedam over enkele jaren een minder groot aandeel ouderen zal hebben dan landelijk gemiddeld. Tabel 5.2
Percentage 55-plussers in de bevolking
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2006* 2008* 2010* 2012*
Schiedam
Nederland
25,4 25,4 25,3 24,9 25,2 26,0 25,7 25,8 25,9 26,0
23,1 23,3 23,5 23,7 24,3 24,9 26,3 27,1 27,9 28,7
Bron: WBO 2002, CBS en Onderzoek & Statistiek, Gemeente Schiedam
* inschatting op basis van prognoses O&S en CBS
Ondanks het feit dat in Schiedam het aantal ouderen de komende jaren slechts licht toeneemt (circa 1.000 extra ouderen de komende 10 jaar) is het niet zo dat speciale aandacht voor deze groep in het volkshuisvestingsbeleid overbodig is. Eerder al is geconstateerd (zie ‘woonwensen’) dat 9% van de verhuisgeneigden een ouderenwoning zoekt. Dit, gecombineerd met het stimulerend beleid om langer zelfstandig blijven wonen, zorgt ervoor dat woonwensen van ouderen aan belang winnen. In Schiedam wordt momenteel ook op diverse plekken voor ouderen gebouwd. Dit varieert van woonzorgcombinaties (zoals Houthaven, Parkrand, De Nieuwe Harg) tot appartementen die (speciaal) geschikt zijn voor ouderen (Utopia, Bospad, Goeman Borgesius). De verhouding huur/koop in deze nieuwbouw is ongeveer ‘fifty-fifty’. Vanuit beleidsmatig oogpunt is het ook interessant dat vrijwel alle ouderen doorstromers zijn en dat velen in woningen wonen die, gezien de huidige maatstaven, behoorlijk ruim zijn voor huishoudens bestaande uit 1 of 2 personen. Het aanbieden van geschikte woningen voor deze ouderen kan dan ook de doorstroming op de lokale woningmarkt bevorderen, waardoor ook andere groepen een geschikte/gewenste woning kunnen bemachtigen en de druk op de totale woningmarkt wordt verlicht.
26
- Hoe wonen ouderen in Schiedam?
Van alle huishoudens in Schiedam heeft 37 % een ‘hoofd van het huishouden’ van minimaal 55 jaar oud; het gaat om bijna 13.000 huishoudens. De 55+-huishoudens bestaan vooral uit alleenstaanden en samenwonende paren (zonder kinderen). In sommige ‘oudere’ huishoudens zijn ook nog kinderen aanwezig (8%). De inkomenspositie is niet sterk (70% behoort tot de lage inkomens), alhoewel dit niet alles hoeft te zeggen over de financiële mogelijkheden. Soms is de hypotheek op het huis namelijk al voor een groot deel afgelost en soms hebben ouderen nog een gevulde bankrekening. Zeventien procent van deze groep bewoont een ouderenwoning. Het totaal aantal ouderenwoningen is naar schatting 2.480. Tabel 5.3 geeft een indruk van de woningen waar deze ‘ouderenhuishoudens’ wonen. Tabel 5.3
Woningvoorraad bewoond door ouderen in Schiedam naar aantal kamers, type, eigendom en prijsklasse, in %
Ouderen in Schiedam
Alle Schiedammers
Aantal kamers 3 kamers of minder 4 kamers 5 kamers of meer
53 % 31 % 16 %
22 % 32 % 46 %
Woningtype Eengezinswoning meergezinswoning
23 % 77 %
28 % 72 %
Eigendomssituatie koopwoning huurwoning
26% 74%
38 % 62 %
Prijsklasse goedkope huur middeldure huur dure huur goedkope koop middeldure koop dure koop
32 % 29 % 12 % 13 % 6% 7%
35 % 20 % 7% 17 % 12 % 9%
100 (12.720)
100 (34.370)
Totaal Bron: WBO 2002
Oudere huishoudens wonen vooral in woningen met maximaal 3 kamers en relatief vaker in een huurwoning. Wel is het zo dat ouderen binnen deze huursector vooral in de duurdere segmenten huren. - Ouderen hebben de ruimte?
Gezien het feit dat vrijwel alle ouderenhuishoudens bestaan uit één of twee personen is het opmerkelijk dat het aantal ouderen, dat (nog steeds) in een relatief grote woning woonachtig is, vrij groot is. Relatief groot, want ook bij woningen met veel kamers kan het woonoppervlak beperkt zijn (een gemiddelde woning van Woonplus beslaat 60 m2). Gezien de levensloop van veel mensen (‘kinderen het huis uit’) is dit ‘ruim wonen’ als natuurlijk ontstaan, maar feit is wel dat deze huishoudens relatief veel ruimte hebben.
27
Uitgaande van het feit dat een huishouden ‘te groot’ woont als er minimaal 3 kamers meer zijn dan het aantal personen (bijvoorbeeld een 1-persoonshuishouden in een 4kamerwoning), kan berekend worden hoeveel oudere huishoudens ‘te ruim’ wonen. Dan blijkt dat 23% van de ouderen te groot woont, vergelijkbaar met een aantal woningen van circa 2.900. Hun verhuisgeneigdheid is vergelijkbaar met de groep ouderen als geheel. Daarbij komt dat 46% van de woningen die door ouderen bewoond worden, niet geschikt zijn voor ouderen die slecht ter been zijn. Een oplossing kan zijn om de nodige aanpassingen aan te brengen, een andere oplossing is verhuizing naar een meer geschikte woning. - Op latere leeftijd verhuizen
De verhuisstromen onder ouderen betreffen twee belangrijke deelstromen: de ene is gebaseerd op een woonwens, de andere op een (al dan niet acute) noodzaak. Bijvoorbeeld in het geval dat een oudere lichamelijk en/of geestelijk gezien niet langer in de eigen woning kan blijven wonen. In het laatste geval zal sneller naar een verzorginghuis of een zorgcomplex uitgeweken worden. De eerstgenoemde stroom is gebaseerd op een daadwerkelijke ‘vrijwillige’ woonwens van ouderen. De verhuisgeneigdheid onder ouderen is niet erg groot, namelijk 17% (alle Schiedammers: 31%). Hoe ouder, hoe honkvaster, zo blijkt. De ouderen die wel willen verhuizen, zijn zeker niet allemaal op zoek naar een kleinere behuizing. Vanaf 4 kamers is dit wel enigszins het geval, maar ouderen die nu in een 3-kamerwoning wonen, willen ook nog wel eens een ruimere woning gaan bewonen. Ouderen kiezen dus niet vanzelfsprekend voor een kleinere woning. De verhuisgeneigde ouderen die reeds huren, willen dit ook blijven doen na de verhuizing. Wel lijken huishoudens uit de goedkope huur iets duurder te willen gaan huren. Een deel van de verhuisgeneigde ouderen in een koopwoning is wel te interesseren in een huurwoning. Veelal gaat het om ouderen met een goedkope koopwoning die middelduur of duur willen gaan huren na verkoop van hun woning (een grove inschatting is dat dit circa 250 huishoudens betreft).
28
De afgelopen jaren is de Schiedamse woningmarkt flink in beweging geweest als gevolg van nieuwbouw- en herstructureringsplannen. De inspanningen hebben geresulteerd in een groter aandeel koopwoningen (38%) en een flinke reductie van het aantal en aandeel goedkope huurwoningen (van 44% in 1998 naar 35% in 2002). Desondanks is de samenstelling van de Schiedamse woningvoorraad nog altijd sterk grootstedelijk qua kenmerken: veel meergezinsbouw, veel huur en veel goedkope huurwoningen. Ook zijn er, evenals in de 4 grote steden (G4), veel bewoners met een nietNederlandse achtergrond en is de inkomenssituatie van de bevolking zwak. Er zijn dus veel paralellen te trekken met de vier grote steden Utrecht, Den Haag, Amsterdam en Rotterdam. Het grootste verschil met deze steden is dat er relatief weinig alleenstaanden en relatief veel (echt)paren met en zonder kinderen in Schiedam te vinden zijn. Hierin lijkt Schiedam meer op de overige steden binnen de G26. Over de woning en de woonomgeving zijn op zich veel mensen tevreden, maar in andere steden binnen de G26 is de tevredenheid over het algemeen nóg groter. Schiedammers oordelen vergelijkbaar over de woning en woonomgeving als inwoners van de G4. In het kader van de herstructurering wordt hier momenteel een verbetering in aangebracht: meer kwaliteit, meer ruimte. Ontevredenheid is er vooral over de aanwezige voorzieningen voor jongeren en de parkeervoorzieningen in woonbuurten. In Schiedam wordt bijna de helft (44%) van de goedkope huurwoningen bewoond door mensen die meer woonlasten zouden kunnen dragen. De helft hiervan heeft echter een inkomen van beneden modaal, hetgeen duidt op een toch niet al te grote financiële ruimte. Hoewel goedkope scheefheid op zich een natuurlijk proces is, zet het ook een rem op de doorstroming binnen de woningmarkt. Een relatief groot deel van de huishoudens die het zich financieel kunnen veroorloven, heeft dus nog geen woning die bij hun mogelijkheden aansluit. Dit terwijl ze voor een niet onbelangrijk deel verhuisgeneigd zijn naar een duurdere woning. Dit biedt kansen: als de lokale woningmarkt kan bieden wat zij zoeken, dan kunnen deze huishoudens binnen de gemeente doorstromen naar een duurdere woning. Vooral het middeldure huursegment is voor deze groep van belang. Als deze opties niet voorhanden zijn, zal deze koopkrachtige groep uiteindelijk ofwel vertrekken naar een andere gemeente, of zij zullen hun wensenpatroon bijstellen en zich tevreden stellen met een voor hen minder optimale woning. Als alle huidige woonwensen lokaal vervuld zouden moeten worden, ontstaat er voor elk woningtype (naar prijs en eigendomsverhouding) een tekort. De vraagdruk is met name sterk voor middeldure eengezinswoningen (koop en huur). De wil om vanuit een huurwoning naar een koopwoning te verhuizen is veel minder sterk dan enkele jaren geleden: de hype rond het kopen van een woning lijkt verdwenen te zijn. Eengezinswoningen blijven de komende periode hoe dan ook populair, maar de nieuwbouw van dit woningtype zal geen hoge vlucht (kunnen) gaan nemen. Ten eerste zijn de bebouwingsdichtheden in Schiedam zo stedelijk (=hoog) dat er weinig uitbreidingslocaties te bedenken zijn en ten tweede is de bouw van appartementen op locaties die wel beschikbaar komen vanuit een volkshuisvestings- en stedenbouwkundig perspectief een meer voor de hand liggende keuze, zeker ook gezien het ongunstige effect van de bouw van eengezinswoningen op het grondexploitatieresultaat. Ten slotte moet opgemerkt worden dat ouderen een steeds belangrijkere groep voor het woonbeleid worden. Ten eerste doordat ouderen gestimuleerd worden en ook vaak in staat zijn langer op zichzelf te wonen en ten tweede omdat ouderen vaak relatief grote woningen bezetten en potentiële kansen op doorstroming min of meer kunnen blokkeren. Door gericht beleid kunnen ouderen gestimuleerd worden om te verhuizen naar kleinere, speciaal op hen uitgeruste woningen (door het aanbrengen van allerlei aanpassingen in de woning), waardoor achterblijvende woningen weer opnieuw verdeeld kunnen worden.
29
30
Begrippenlijst
Aandachtsgroep Deze groep is aandachtsgroep/doelgroep van het woonbeleid door de financieel zwakke positie waarin zij verkeert. Uitgaande van het netto besteedbare huishoudensinkomen bedragen de maximale inkomensgrenzen voor het WBO 2002: voor éénpersoonshuishoudens: voor meerpersoonshuishoudens:
€ 13.938,€ 19.007,-
Bejaarden- of seniorenwoning Zelfstandige woning bestemd of geschikt gemaakt is voor ouderen. Voorbeelden zijn een bejaardenwoning, een aanleunwoning, een serviceflat en een woonzorgcomplex. Besteedbaar huishoudensinkomen De som van de inkomsten van de leden van het huishouden uit arbeid, winst uit onderneming, ontvangen overdrachten en overige inkomsten, verminderd met betaalde overdrachten, de inhouding bij ambtenaren en loon- en inkomstenbelasting. Bij ontvangen overdrachten gaat het om uitkeringen van overheden, van sociale verzekeringen en overige overdrachten als pensioen, lijfrente en alimentatie. De overige inkomsten betreffen gratificaties, tantièmes en vaste winstdeling. Bij betaalde overdrachten gaat het om premies voor sociale verzekeringen. Het besteedbaar huishoudensinkomen is verder excl. kinderbijslag en incl. vakantietoeslag, werknemers- en werkgeversaandeel ziekenfondspremie en de tegemoetkoming van de werkgever in de ziektekosten. Bruto huur De bruto huur is het totale huurbedrag (incl. bijkomende kosten) dat de huurder aan de verhuurder is verschuldigd. Doorstromer Een huishouden dat bij verhuizing een voor bewoning beschikbare woning achterlaat. Een doorstromer is daarmee zowel vrager als aanbieder op de woningmarkt. Dure scheefheid Huishoudens die oordelend naar het inkomen in een te dure huurwoning wonen. Het gaat om huishoudens binnen de aandachtsgroep die in een dure huurwoning wonen. Eengezinswoning Woningen waarbij geen sprake is van onder- of bovengelegen woningen. Ook woningen boven een winkel- of bedrijfsruimte kunnen als eengezinswoningen worden aangemerkt. Eénoudergezin Eén vader of moeder met één of meer inwonende kinderen.
31
Eenpersoonshuishouden Hij/zij die alleen in een woonverblijf woont en hij/zij die met een of meer ander(en) in een woonverblijf woont doch met deze ander(en) geen huiselijk verkeer onderhoudt en/of een afzonderlijke huishouding voert. Fiscaal effect Het saldo van rente-aftrek in verband met de hypotheek, het te betalen huurwaardeforfait en een eventuele bijdrage eigen-woningbezit. Goedkope scheefheid Huishoudens die oordelend naar het inkomen in een te goedkope huurwoning wonen. Het gaat om huishoudens niet behorend tot de aandachtsgroep die in een goedkope huurwoning wonen. Hoofd van huishouden Hij/zij die huurder of eigenaar is van een woonverblijf. Bij gezamenlijke huur of eigendom is achtereenvolgens de hoofdkostwinner respectievelijk de oudste persoon in het huishouden als hoofd aangemerkt. Individuele huursubsidie Rijkssubsidie die verstrekt wordt aan huurders die in verhouding tot hun inkomen te duur (moeten) wonen. Kale huur De kale huur is de prijs die verschuldigd is voor het enkele gebruik van woonruimte. Dit komt neer op de basishuur verminderd met alle overige kosten. Meergezinswoning Een deel van een meergezinspand, zoals een flat-, etage-, boven- of benedenwoning, portiekwoning of maisonnette. Particuliere verhuurder Institutionele beleggers en particulieren die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren. Potentiële doorstromer Een reeds in zelfstandige woonruimte wonend huishouden dat binnen 2 jaar een andere zelfstandige woonruimte wil betrekken, maar op dit moment nog niet actief zoekend is. Potentiële starter Een nieuw te vormen huishouden dat binnen twee jaar een zelfstandige woning wil betrekken, maar op dit moment nog niet actief zoekend is. Potentieel verhuisgeneigden Huishoudens die op termijn (binnen 2 jaar) van plan zijn te verhuizen, maar die op dit moment (nog) niet actief zoekend zijn.
32
Prijsgrenzen In het WBO 2002 zijn de volgende prijsgrenzen in huur en koop gebruikt: Goedkope huur Middeldure huur Dure huur
t/m € 358 € 358 - € 479 vanaf € 479
Goedkope koop Middeldure koop Dure koop
t/m € 150.200 € 150.200 - € 214.500 vanaf € 214.500
Sociale verhuurder Woningcorporaties, gemeentelijke woningbedrijven en stichtingen zonder winstoogmerk die zorg dragen voor de huisvesting van doelgroepen van het woonbeleid. Starter Een huishouden dat in een zelfstandige woning gaat wonen (als hoofdbewoner), bij de verhuizing nieuw gevormd is en dus geen in Nederland gelegen zelfstandige woning achterlaat. Urgent doorstromer Een reeds in zelfstandige woonruimte wonend huishouden dat binnen 2 jaar een andere zelfstandige woonruimte wil betrekken en op dit moment actief zoekend is. Urgent starter Een nieuw te vormen huishouden dat binnen twee jaar een zelfstandige woning wil betrekken en op dit moment actief zoekend is. Urgente vraag De som van de urgente starters en de urgente doorstromers. Urgent woningverlater Huishoudens die te kennen hebben gegeven binnen 2 jaar uit hun woning te willen verhuizen naar een situatie waarin ze niet meer zelfstandig wonen (bijvoorbeeld een bejaarden- of verzorgingstehuis). Verhuisgeneigdheid Men is verhuisgeneigd als men de vraag “Wilt u binnen twee jaar gaan verhuizen?” met ‘ja’ heeft beantwoord. Woningtekort Het verschil tussen urgente vraag en aanbod.
33
