Voorstel: 1. Kennis te nemen van de presentaties 2. Over te gaan tot ondertekening van het convenant Bouwen en opleiden

Vergadering: Datum: Locatie: Agendapunt:

Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken 19 september 2012 12.00 – 14.00 uur Gemeentehuis Lisse 1

Onderwerp: Agenda

Om 12.00 uur staat er een lunch gereed PHO ECONOMISCHE ZAKEN / SOCIALE AGENDA (12.05 – 12.45 uur)

01

Opening, welkom en vaststelling van de agenda (12:05 uur)

02

Ondertekening Convenant Bouwen en opleiden (12:05-12:45 uur) In het portefeuillehoudersoverleg is meerdere malen gesproken over opleiden in de bouwsector. U heeft daarbij uitgesproken positief te staan tegenover het maken van afspraken. Dit heeft geresulteerd in het convenant Bouwen en opleiden. Dit convenant heeft tot doel meer leerlingbouwplaatsen en reguliere opleidingsplaatsen te realiseren. Er zal een korte toelichting op het belang van het convenant worden gegeven door de heer J.B. Uit den Boogaard, een vertegenwoordiger van een bouwbedrijf en een leerling van de Bouwopleiding Rijnland. Daarna is er gelegenheid het convenant te ondertekenen. Dit zal namens de Holland Rijnland-gemeenten gebeuren door de heer Jan Uit den Boogaard. Eerder zijn alle gemeenten al schriftelijk verzocht hierover een besluit te nemen. Voorstel: 1. Kennis te nemen van de presentaties 2. Over te gaan tot ondertekening van het convenant Bouwen en opleiden.

PHO ECONOMISCHE ZAKEN (12.45 – 14.00 uur)

03

Mededelingen, ingekomen stukken en uitgaande brieven (12:45-12:55 uur) Mededelingen M.1 Afmeldingen M.2 Stand van zaken strategie PDV-locaties (zie ook brief) M.3 Stand van zaken Economische visie Holland Rijnland M.4 Stand van zaken Subsidieaanvraag procesmanager herstructurering bedrijventerr. Ingekomen stukken I.1 Brief van provincie Zuid-Holland d.d. 12 juli 2012 inzake de Oostvlietpolder (ter kennisneming) Uitgaande brieven U.1 geen

04

Conceptbesluitenlijst PHO EZ 18 juni 2012 (12:55 - 13:00 uur) Ter vaststelling

05

Detailhandelsbeleid provincie Zuid-Holland (13:00 - 13:45 uur) De provincie Zuid-Holland heeft recentelijk een notitie over het detailhandelsbeleid uitgebracht. Hierin vraagt zij aan de regio's om een actuele detailhandelsstructuurvisie op te stellen. De notitie zal worden toegelicht door de heer Arend de Jong van de provincie. Voorstel: Kennis te nemen van de (toelichting op de) provinciale notitie en hierover een richtinggevende discussie te voeren in het licht van de discussie over de PDV-locaties in Holland Rijnland.

06

Rondvraag en sluiting (13:45 - 13:55 uur) Volgende vergadering: 14 november 2012 in het gemeentehuis van Noordwijk. Deze vergadering wordt zoveel mogelijk gecombineerd met de Bestuurlijke Tafel.

Korte pauze (5 min) om de leden van het PHO Ruimte de gelegenheid te geven aan te sluiten.

GEZAMENLIJKE DEEL MET PHO RUIMTE (14.00 – 14.30 uur)

07

Regionale kantorenstrategie (14:00 - 14:30 uur) Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland wordt gevraagd de Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland en de Kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen. Voorstel: Het Dagelijks Bestuur te adviseren in te stemmen met de Nota van Beantwoording en de wijzigingen in de (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland en deze stukken ter vaststelling voor te leggen aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland.

Ter kennisneming zijn bijgevoegd:

 

  

Landelijk Convenant aanpak leegstand kantoren Feitenblad kantoren Holland Rijnland 2012 Factsheet Kerncijfers regionale economie 2e kwartaal 2012 Factsheet Kerncijfers regionale economie 3e kwartaal 2012

Ambitieverklaring Duin- en Bollenstreek m.b.t. recreatie & toerisme

2

CONCEPT CONVENANT Bouwen én opleiden!

1

CONCEPT Convenant Bouwen én opleiden Investeren in toekomstig vakmanschap in de regio Holland Rijnland Pré-ambule

Het convenant Bouwen én opleiden in de regio Holland Rijnland is een antwoord op meerdere ontwikkelingen. Allereerst loopt de instroom bij bouw & infra opleidingen terug. Belangrijkste oorzaak hiervoor is de teruglopende (bouw)economie. Dit convenant versterkt de trekkracht van bouw & infraopleidingen. Zo kunnen meer toekomstige vaklieden worden aangetrokken en zijn ze gemotiveerder om hun opleiding af te maken. Op een leerlingbouwplaats leren ze sneller, halen hogere cijfers en ze blijven langer verbonden aan het bedrijf, de bedrijfstak én de regio. Daarnaast sluit dit initiatief aan bij de ontwikkeling om het onderwijs beter af te stemmen op de praktijk. Verder valt de komende jaren in de gehele bouw & infra keten een grote uitstroom te verwachten als gevolg van de vergrijzing. Daardoor vloeit deskundigheid weg, verdwijnt bedrijvigheid en valt de opleidingsinfrastructuur weg. Naar verwachting ontstaat in Zuid-Holland vanaf 2015 een structureel tekort aan goed opgeleide arbeidskrachten. De drie belangrijkste redenen om dit convenant voor het gebied van Holland Rijnland af te sluiten zijn: I Leerlingbouwplaatsen en reguliere opleidingsplaatsen: een bewezen aanpak De realisatie van leerlingbouwplaatsen sluit aan bij afspraken in de bouw & infrasector. Een leerlingbouwplaats moet voldoen aan criteria die in de branche gesteld worden. Het kenniscentrum van de bouw & infrasector (Fundeon) verzorgt toetsing en erkenning voor zowel leerlingbouwplaats als voor reguliere opleidingsplaatsen (zie bijlage 1). Binnen Holland Rijnland is in de Rijnstreek al in 2004 een convenant afgesloten. De Rijnstreekgemeenten hebben ruime expertise op het gebied van opdrachtgeverschap ontwikkeld. Verder hebben de grotere gemeenten Leiden en Katwijk bij gemeentelijke opdrachten leerlingbouwplaatsen gerealiseerd. In de regio Holland Rijnland is ook ruime ervaring met reguliere opleidingsplaatsen. Deze reguliere opleidingsplaatsen staan onder druk door de verlaging van het bouwvolume. Bedrijven ervaren minder mogelijkheden om te investeren in een duurzaam opleidingsklimaat voor de regionale bouw & infra branche, doordat de focus meer op de korte termijn ligt. Opdrachtgevers kunnen invloed uitoefenen op het opleidingsbeleid van een bouw of infra bedrijf door alleen opdrachten te verstrekken aan erkende leerbedrijven en te checken of daadwerkelijk leerlingen worden opgeleid.

2

In de restauratiebranche is landelijk veel ervaring opgedaan met restauratieleerlingbouwplaatsen. Hierbij vervullen de coördinatoren van RestauratieOpleidingsProjecten (ROP) een actieve rol. II Rol van gemeenten als opdrachtgever wordt maximaal benut De gemeenten zijn voor de bouw & infra sector een belangrijke opdrachtgever. Het betreft uiteenlopende zaken als groot onderhoud, infrastructurele werken en nieuwbouw van publieke voorzieningen als scholen en sportvoorzieningen. Daarnaast zijn semipublieke organisaties als woningbouwcorporaties en schoolbesturen nauw verbonden met de gemeente en worden in toenemende mate prestatie-afspraken gemaakt over maatschappelijk relevante doelstellingen. Door het stellen van eisen bij aanbestedingen zet de overheid haar marktpositie in als grote opdrachtgever en werkgever (zie bijlage 2). Op deze wijze komt meer sociaal rendement tot stand. Leerlingbouwplaatsen kunnen ook een invulling zijn van een lokale social return aanpak. Aantal gemeenten binnen Holland Rijnland gaan hier vanuit de rol van opdrachtgever meer invulling aan geven. Juist omdat deze ontwikkelingen al de komende tijd gestalte krijgen, is in dit convenant al een evaluatiemoment na een jaar opgenomen. Dit geeft de mogelijkheid op basis van praktijkervaring het convenant aan te passen. III Schaal Holland Rijnland heeft juiste omvang

De opleidingscentra functioneren (sub) regionaal. De leerlingen komen uit de verschillende Holland Rijnland gemeenten. De schaal van Holland Rijnland levert een behoorlijk aantal projecten op die in aanmerking komen als leerlingbouwplaats en reguliere opleidingsplaats. In Holland Rijnland verband worden raamafspraken gemaakt. Dit geeft de mogelijkheid om per gemeente specifieke eisen te formuleren. De invulling zal altijd samenhangen met de aard van de opdracht. Het arbeidsmarktbeleid vraagt om samenwerking tussen overheid, ondernemers en onderwijs (3O’s) Het realiseren van leerlingbouwplaatsen vraagt samenwerking met werkgevers en onderwijsinstellingen. Het samen met deze partijen formuleren van een convenant is noodzakelijk voor het draagvlak. Binnen Holland Rijnland functioneert al een vooroverleg waar werkgevers, opleidingsbedrijven en gemeenten aan deelnemen.

3

Afspraken Partijen: Holland Rijnland

Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland in deze rechtsgeldig vertegenwoordigd

door de heer J.B. Uit den Boogaard, daartoe op grond van het bepaalde 22 lid 3 van de Gemeenschappelijke Regeling Holland Rijnland gemachtigd door de heer H.J.J.

Lenferink, voorzitter van het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland, handelend ter

uitvoering van een besluit van het college van het Dagelijks Bestuur dd. 30 augustus 2012.

………………………………………………..

Deelnemende gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Voorschoten, Teylingen en Zoeterwoude

Namens deze gemeenten

De heer J.B. Uit den Boogaard, voorzitter portefeuillehoudersoverleg

…………………………………………….. Bouwend Nederland

De heer

………………………………… Bouwopleiding Rijnland

Mevrouw S.R. Jukema, directeur ……………………………………………………..

S.P.B. Gouwe en Rijnstreek,

De heer T. Hamoen, directeur

…………………………………………………….

Edubouw, SPG Zuid-Holland De heer …………………………………………….. Restauratie Opleidings Projecten district Zuidwest

Mevrouw S.R. Jukema, coördinator

………..

4

Missie De missie van dit convenant is : 

het behoud en stimuleren van vakmanschap en werkgelegenheid in de bouw & infra;



betere afstemming van onderwijs en praktijk in de bouw & infra;



het realiseren van sociaal rendement in de bouw & infra.

Doel Dit convenant heeft tot doel om in samenwerking van betrokken partijen deze missie te gaan realiseren door het verwezenlijken van leerlingbouw- en reguliere opleidingsplaatsen in de regio Holland Rijnland. Artikel 1 Doel en definities 1.

Partijen zetten zich in voor het behoud van vakmanschap en werkgelegenheid door middel van het stimuleren en realiseren van voldoende leerlingbouw- en reguliere opleidingsplaatsen.

2.

Partijen onderkennen de noodzaak van continue beschikbaarheid van leerlingbouw- en reguliere opleidingsplaatsen in de regio Holland Rijnland.

3.

Een leerlingbouwplaats is een regulier bouw en/of infra werk dat gedeeltelijk of geheel door leerlingen wordt gebouwd, onder deskundige leiding van één of meer gekwalificeerde leermeesters.

4.

Een reguliere opleidingsplaats is een plaats, die voldoet aan het kwalificatiedossier op basis van de Wet Educatie beroepsonderwijs (WEB). Het betreft een plaats op basis van de Beroeps Begeleidende Leerweg (BBL) dan wel Beroeps Opleidende Leerweg (BOL).

5.

In de regio Holland Rijnland treden meerdere opleidingsbedrijven op als werkgever en praktijkopleider: Bouwopleiding Rijnland (gevestigd in Leiden), S.P.B. Gouwe en Rijnstreek (gevestigd in Waddinxveen) en EduBouw (gevestigd in Hoofddorp).

6.

Fundeon is het kenniscentrum voor de bouw en infra en verzorgt de erkenningen van leerbedrijven en leerlingbouwplaatsen.

7.

Restauratie Opleidingsprojecten organiseert opleidingsprojecten op restauratieprojecten in het hele land. ROP zorgt er voor dat jongeren de kans krijgen om het vak van oudere collega's te leren ter behoud van het restauratie-vakmanschap.

Artikel 2 Duur van de overeenkomst 1.

De overeenkomst heeft een looptijd van vier jaar vanaf het moment van ondertekening.

5

2.

De overeenkomst wordt na 1 jaar geëvalueerd met de mogelijkheid tot aanpassing van de afspraken, indien dit noodzakelijk is.

3.

De partijen kunnen op basis van de eindevaluatie, die uiterlijk voor aanvang van het laatste kwartaal van de looptijd afgerond is, besluiten tot verlenging van de overeenkomst.

Artikel 3 Inspanningen gemeenten 1.

De gemeenten onderzoeken bij gemeentelijke bouwen infraopdrachten of het project geschikt is leerlingen in te zetten, dan wel welke mogelijkheden er zijn invulling te geven aan lokaal social return beleid.

2.

De gemeenten toetsen bij een opdracht van meer dan € 200.000,- of een project in aanmerking kan komen als reguliere opleidings- dan wel leerlingbouwplaats. Deze toets wordt uitgevoerd op basis van bijlage 3.

3.

Bij gebleken geschiktheid van projecten wordt bij aanbesteding in het bestek aangegeven dat het uitvoerend bedrijf de verplichting heeft leerlingen in te zetten door het realiseren van een reguliere opleidings- dan wel leerlingbouwplaats (zie voor een voorbeeldtekst bijlage 4).

4.

Gemeenten kunnen bepalen, dat het inschakelen van leerlingen geldt als invulling van social return.

5.

Gemeenten stimuleren, dat andere maatschappelijke partijen zoals woningbouwcorporaties en schoolbesturen zich aansluiten bij dit convenant en betrekken dit bij de prestatie-afspraken.

Artikel 4 Inspanningen opleidingsbedrijven 1.

De opleidingsbedrijven zorgen voor voldoende leerlingen op een leerlingbouwplaats. Hiertoe wordt het opleidingsbedrijf in een vroeg stadium betrokken bij een leerlingbouwplaats, zodat de plaatsing van leerlingen – in overleg met het bouwen infrabedrijf - op tijd kan worden gepland.

Artikel 5 Inspanningen Bouwend Nederland 1. Bouwend Nederland spant zich in om bij projecten van aangesloten bedrijven te enthousiasmeren dat reguliere opleidings- en leerlingbouwplaatsen beschikbaar gesteld worden. Tevens stimuleert zij de bij haar aangesloten bedrijven om in opleiding zijnde leerlingen te plaatsen op een leerlingbouwplaats en/of reguliere opleidingsplaats. 2. Het individuele bouwbedrijf is verantwoordelijk voor het organiseren en invullen van de eerder genoemde verplichting. Het individuele bouwbedrijf kan voor de uitvoering ook een beroep doen op onderaannemers. Om in aanmerking te komen voor de uitvoering van leerlingbouwplaatsprojecten moet het uitvoerend bedrijf door Fundeon erkend zijn als leerbedrijf, conform de criteria erkenning leerbedrijven bouwen infrasector.

6

Artikel 6 Inspanningen Restauratie Opleidings Projecten (ROP) 1. ROP stimuleert opdrachtgevers in de regio Holland Rijnland om restauratieprojecten in te zetten voor opleidingsdoeleinden. Bij de uitvoering van de opleidingsprojecten werken de coördinatoren van ROP samen met restauratiebedrijven, regionale opleidingsbedrijven en Fundeon. Artikel 7 Afstemming en monitoring 1. Alle afspraken met betrekking tot dit convenant worden gemonitord door de commissie “Leerlingbouwplaatsen en reguliere opleidingsplaatsen Holland Rijnland”. Deze commissie bestaat uit afgevaardigden van alle partijen die het convenant tekenen. Het voorzitterschap wordt ingevuld door de bestuurlijk vertegenwoordiger vanuit Holland Rijnland. Jaarlijks rapporteert de commissie aan alle partijen over de resultaten van het convenant (aantal projecten, leerlingbouwplaatsweken, etc.). 2. De resultaten van het convenant en de gerealiseerde leerlingbouw- en reguliere opleidingsplaatsen worden gepubliceerd op de website van Holland Rijnland en in andere communicatie-uitingen vanuit Holland Rijnland.

Aldus overeengekomen te Leiden, 19 september 2012.

7

Bijlagen: 1. Voorwaarden leerlingbouwplaatsen 2. Voorbereiding 3. Geschiktheidstoets 4. Voorbeeld bestektekst leerlingbouwplaats

Bijlage 1 Voorwaarden leerlingbouwplaats. Een project heeft bij voorkeur een bouwtijd van minimaal 26 weken; Een geschikt project bevat minimaal vijf (5) vakonderdelen voor de vakrichting waarvoor wordt opgeleid; Het project dient voldoende leermogelijkheden te bieden, waaronder ook de noodzakelijke repeterende elementen, zodat de leerling zich de vereiste vaardigheden goed eigen kan maken; De leerlingen moeten voldoende inzicht te krijgen in het gehele bouwproces op één locatie. Gemiddeld zijn er vijf (5) leerlingen werkzaam op een leerlingbouwplaats; in overleg met de adviseur opleidingsbeleid van Fundeon kan hiervan worden afgeweken; De leerlingen staan – per vakgebied – onder leiding van een gecertificeerde leermeester; Voor projecten in de gespecialiseerde aanneming (onderaannemers) geldt dat het project een bouwtijd heeft van minimaal 13 weken en dat er drie (3) leerlingen werkzaam zijn; Voor Restauratie Opleidingsprojecten varieert de bezetting van 1 tot 3 leerlingen. Bijlage 2 De voorbereiding. Een project dient geschikt te zijn om door leerlingen te worden uitgevoerd. Om die reden is het verstandig om tijdig met de architect te overleggen voor een geschikt bestek; In het bestek moet de vermelding worden opgenomen dat het project geheel of gedeeltelijk wordt uitgevoerd als leerlingbouwplaats; De adviseur opleidingsbeleid van Fundeon ondersteunt bij het aanvragen van een erkenning. Deze erkenning is van belang voor het verstrekken van subsidies aan zowel de opdrachtgever als de aannemer;

8

Het is van belang dat tijdig contact wordt opgenomen met het opleidingsbedrijf voor het plaatsen van leerlingen; Een leerlingbouwplaats heeft voor alle betrokkenen publiciteitswaarde. Bij de bouwplaats behoort een bouwbord met tekst ‘Leerlingbouwplaats’. De opdrachtgever krijgt de gelegenheid om zijn rol publiekelijk te tonen middels een vermelding of een logo. Bijlage 3 Geschiktheidstoets De geschiktheidstoets moet bij werken boven een aanbestedingsbedrag van €200.000,- uitgevoerd worden. De resultaten van de toets moeten vertrouwelijk gemeld worden aan de commissie Leerlingbouwplaatsen. Bij aanbesteding van een werk boven de geschiktheidstoetsgrens van €200.000,dient in het bestek een verplichting tot het realiseren van een leerlingbouwplaats dan wel het realiseren van een reguliere opleidingsplaats opgenomen te worden. Indien bij uitzondering niet aan deze verplichting voldaan kan worden, dient een gemotiveerde verklaring naar de “commissie Leerlingbouwplaatsen en reguliere opleidingsplaatsen” van Holland Rijnland gestuurd te worden.

Bijlage 4 Voorbeeld bestektekst Het werk dient te worden aangemerkt/uitgevoerd als leerlingbouwplaats/reguliere opleidingsplaats. Deze verplichting geldt zowel voor de aannemer als ook voor zijn onderaannemers. Op een leerlingbouwplaats/reguliere opleidingsplaats worden leerlingen geplaatst die in het kader van hun opleiding en onder leiding van een gecertificeerde leermeester, alle bouwkundige of infra werkzaamheden uitvoeren. Hiertoe dient voor de aanvang van het project overleg plaats te vinden met Fundeon (Kenniscentrum Beroepsonderwijs Bedrijfsleven Bouw en Infra) In dit overleg wordt de regelgeving over leerlingbouwplaatsen/reguliere opleidingsplaatsen besproken en wordt de erkenning aangevraagd. Voor zover er bij de aannemer en/of zijn onderaannemers onvoldoende leerlingen beschikbaar zijn, worden de overige leerlingen betrokken van het regionale opleidingsbedrijf in het gebied. De leerlinggroep wordt samengesteld vanuit de verschillende niveaus van de beroepsopleiding.

9

Lid Gedeputeerde Staten Drs. G. Veldhuijzen Contact

13 provme1e

HOLLAND

0704416834 [email protected] mw. drs. J.A.G. van Nistelrooij T 070 - 441 77 67 [email protected]

ZUID

Postadres Provinciehuis

Aan de voorzitter van het Portefeuillehoudersoverleg EZ van de regio Holland Rijnland

Postbus 90602 2509 LP Den Haag T070-4416611 www.zuid-holland.nl Datum

12 juli 2012 Ons kenmerk

11. f\ Onderwerp 1-{) \Stand van zaken dossier Oostvlietpolder.

Uw kenmerk Bijlagen

Geachte heer uit den Boogaard,

Op 12 juni jongstleden hebben u, de heer Pietervan Woensel en ik gesproken over het dossier Oostvlietpolder. De aanleiding hiervoor is het feit dat er verschil van mening bestaat tussen de gemeente Leiden en de regio Holland Rijnland over de toekomstige bestemming van dit gebied. Tijdens dit gesprek bleek dat zowel de regio Holland Rijnland als gemeente Leiden de cijfers van de recent vastgestelde regionale behoefteraming bedrijfshuisvesting onderschrijven. Deze behoefteraming toont aan dat er de komende jaren behoefte is aan nieuwe bedrijventerreinen in Holland Rijnland, vooral in de stedelijke as Leiden- Katwijk. Verder werd duidelijk dat het de moeite loont om een onderzoek te starten naar mogelijke compensatielocaties voor de Oostvlietpolder, waarbij in acht moet worden genomen dat het om Bezoekadres

kwalitatief gelijkwaardige locaties moet gaan. Afgesproken is dit onderzoek te starten en uiterlijk

Zuid-Hollandplein 1

begin 2013 af te ronden. De regio Holland Rijnland roept de provincie op om lopende dit

2596 AW Den Haag

onderzoek de huidige bestemming van de Oostvlietpolder in de PSV, 'bedrijventerrein', te

Tram 9 en bus 65

stoppen dichtbij het

behouden. Gemeente Leiden verzoekt om in de bestemming in de acualisatie PSV 2012 te wijzigen in 'groen'.

provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is het tien minuten lopen.

De behoefteramingen bedrijfshuisvesting van zowel provincie als regio laten zien dat het niet

De parkeerruimte voor

verantwoord is de Oostvlietpolder als gepland bedrijventerrein te schrappen zonder een

auto's is beperkt.

kwalitatief gelijkwaardige compensatielocatie te bieden. Het college van GS heeft hieruit geconcludeerd dat, in afwachting van de resultaten van het onderzoek, besluitvorming over de toekomst van de Oostvlietpolder niet op tijd kan plaatsvinden voor de actualisatie PSV 2012.

~~

-

Datum

12 juli 2012 provincieROLLAND

Ons kenmerk

ZUID

Het college van GS zal derhalve Provinciale Staten verzoeken de huidige bestemming van de Oostvlietpolder in de PSV, bedrijventerrein, te consolideren. Bij de actualisatie PSV 2013 zal hierover wel kunnen worden beslist. Een brief van dezelfde strekking als deze zal aan de gemeente Leiden verstuurd worden.

Hopende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben, Hoogachtend,

Drs. G. Veldhuijzen

2/2

Aan de leden van het portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken / REO

Leiden: 3 september 2012 Kenmerk: 12/

Contact: Jaap Jan Boon Telefoon: (071) 523 93 E-mail: [email protected] Bijlage: -

Onderwerp: Voortgang strategie PDV-locaties Geachte leden, Als voorzitter van uw overleg heb ik mij verbonden aan een snelle afronding van het project Strategie PDV-locaties. Niettemin ontbreekt het project als agendapunt in ons overleg op 19 september. In deze brief leg ik uit wat hier de reden voor is. Tot nu toe Adviesaanvragen over Bristol (Rijneke Boulevard) en Kerkhof/Action (Baanderij) hebben vorig jaar tot de conclusie geleid dat een kritische evaluatie van de PDV-locaties in Holland Rijnland urgent is. Daarop is een project geformuleerd bedoeld om over een strategie te beschikken ter versterking van het functioneren van de PDV-locaties / PDV-clusters. Dit met meewegen van de effecten en gevolgen van deze strategie voor het functioneren van de gehele detailhandelsstructuur in Holland Rijnland. Adviesbureau DTNP heeft begin dit jaar in een rapport de belangrijkste bouwstenen voor een strategie neergelegd. Deze bouwstenen zijn: op PDV-clusters geen brancheverruiming toestaan, speciaalzaken < 1.000 m2 binnen thema woninginrichting toelaten op Wooon in Leiderdorp, perifere vestiging van nieuwe detailhandelsbedrijven buiten de PDV-clusters niet meer toestaan. In de vergaderingen van 30 maart en 18 juni jl. heeft uw portefeuillehoudersoverleg / REO zich over deze bouwstenen c.q. beslispunten gebogen. Besloten is om geen andere branches op de PDV-clusters toe te laten; dit met uitzondering van winkels in zogenaamde ‘echtvolumineuze’ artikelen en – onder nog te bepalen spelregels - winkels die door hun grootte niet in de reguliere winkelgebieden passen. De besluitvorming over de andere bouwstenen is uiteindelijk aangehouden. Reden hiervoor is discussie over de precieze invulling van de maatregelen en over vermeende strijdigheid met de provinciale Verordening Ruimte. Verordening Ruimte De Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland stelt regels aan vestiging van detailhandelsbedrijven, waarbij voor de toepassing van deze regels het REO een adviesrol naar de inliggende gemeenten heeft. Vestiging van een bedrijf mag namelijk niet tot “ontwrichting van de (regionale) detailhandelsstructuur” leiden.

1

In juli jl. heeft de provincie de Notitie detailhandel Zuid-Holland vrijgegeven. Tegelijk heeft de provincie een voorstel tot wijziging van artikel 9 (detailhandel) van de Verordening Ruimte in procedure gebracht. Deze wijziging is van belang voor de discussie in Holland Rijnland over de resterende bouwstenen ‘Wooon’ en ‘Beperking perifere vestiging bedrijven buiten PDVclusters’. Zo biedt de wijziging geen opening om woninginrichting als zelfstandige PDVbranche te beschouwen. Hiermee wordt het vooralsnog moeilijk de bouwsteen ‘Wooon’ te implementeren. Ook legt de wijziging juist geen beperking meer op aan de vestiging van een bouwmarkt of tuincentrum, waar in de huidige verordening nog formele aandrang van uit gaat dit op een PDV-cluster te vestigen. Hiermee gaat de bouwsteen ‘Beperking perifere …etc.’ in tegen letter en geest van de wijziging van de verordening. Ik zal het Dagelijks Bestuur voorstellen om op bovenstaande punten een zienswijze in te dienen op de wijzigingstekst van de Verordening Ruimte. Conclusie Gelet op de nauwe relatie tussen de wijziging van de Verordening Ruimte en de afronding van de discussiepunten binnen Holland Rijnland meen ik dat afstemming moet plaatsvinden tussen beide. Duidelijkheid over de definitieve nieuwe tekst van artikel 9 van de Verordening Ruimte is noodzakelijk. Ik streef ernaar om, met inachtname van bovenstaande conclusie, zo snel mogelijk met resterende voorstellen voor de strategie PDV-locaties te komen. Met vriendelijke groet, Jan Uit den Boogaard Voorzitter PHO Economische Zaken [Bijlage:] [Cc:] -

2

Concept - BESLUITENLIJST (versie 3) Extra vergadering portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken d.d. 18 juni 2012 Aanwezigen: gemeente Alphen aan den Rijn: gemeente Hillegom: gemeente Kaag en Braassem: gemeente Katwijk: Gemeente Katwijk: gemeente Leiden: gemeente Leiderdorp: gemeente Lisse: gemeente Nieuwkoop: gemeente Noordwijk: gemeente Noordwijkerhout: gemeente Oegstgeest:

de heer T. Hoekstra de heer A.J.M van Velzen de heer I.G. Mostert de heer D.C.W Binnendijk (punt 6 C) de heer H.L. Zilverentant de heer B.H.C Brekelmans mevrouw T. Veninga de heer L.A.W. de Lange

gemeente Rijnwoude: gemeente Teylingen: gemeente Voorschoten: gemeente Zoeterwoude: Holland Rijnland: Holland Rijnland: Holland Rijnland: Gemeente Leiden: CBW-Mitex Gem. regeling Bleizo

de heer F.V. Ketel mevrouw I.C.J. Adema - Nieuwenhuizen mevrouw M.H.J.C. Ates - Snijdewind de heer J.B. Uit den Boogaard (voorzitter) de heer S. Bremmer (plv. secretaris) de heer J.J Boon (punt 4 en 5) de heer W. van der Poel (punt 6a) mevrouw S. van der Linden (punt 4) de heer N. Zwiep (punt 4)

mevrouw A.J.M. de Ridder

M.k.g. afwezig: de heren R. Strijk (Leiden), J.C.F. Knapp (Noordwijkerhout) en H. Stapper (Holland Rijnland) ECONOMISCHE ZAKEN Nr. 01 02 03 04

Agendapunt Openingen en vaststelling van de agenda

Voorstel

Mededelingen, ingekomen stukken en uitgaande brieven Concept besluitenlijst PHO EZ 23 mei 2012 REO-advies FOC Bleizo Kennis nemen van het afwegingskader, de presentaties, en hierover een richtinggevende discussie te voeren tbv het opstellen van een REO-advies.

Advies / afspraak Agendapunt 6.C wordt op verzoek van de heer Binnendijk eerder in de vergadering besproken. Afmelding van de heren Strijk, Knapp en Stapper. De heer Strijk heeft een reactie op aantal agendapunten meegegeven aan de voorzitter. Besluitenlijst wordt ongewijzigd vastgesteld Een toelichting op het plan FOC Bleizo wordt gegeven door de heer Zwiep. Ingesproken wordt door mevrouw Van der Linden. Negatief advies van de gemeenten Oegstgeest, Zoeterwoude, Rijnwoude, Katwijk, Leiden, Nieuwkoop, en Leiderdorp. Het belangrijkste argument voor deze gemeenten is de instandhouding van de toch al kwetsbare bestaande winkelgebieden. Kaag en Braassem, Lisse en Voorschoten hebben formeel nog geen standpunt ingenomen. Alphen aan den Rijn heeft bezwaren maar is te-

Nr.

Agendapunt

Voorstel

Advies / afspraak rughoudend in haar standpunt gezien de voorgeschiedenis van het FOC. Gemeenten hebben tot 22 juni de mogelijkheid om hun standpunt over FOC Bleizo alsnog aan de voorzitter te melden. In de vergadering van het Dagelijks bestuur van Holland Rijnland op 28 juni wordt het REO-advies vastgesteld.

05

Beleid PDV-locaties in Holland Rijnland

Het DB Holland Rijnland te adviseren in te stemmen met het vervolgvoorstel met nader geformuleerde beslispunten mbt het beleid voor detailhandel op PDV-locaties.

Discussie bij beslispunt 2: Waarom beperken tot Wooon en waarom minimumgrens van 500m2 bvo. Discussie bij beslispunt 3: Waarom gekozen voor een kwantitatieve norm (1.000 m2 bvo) en niet voor een kwalitatieve norm (lokale binding en verzorging). De voorzitter beaamt dat op deze punten nadere uitwerking nodig is. Hij neemt het voorstel hiervoor terug.

06

Kantorenstrategie a. Presentatie over kantorenloods door gemeente Leiden b. (concept) Nota van beantwoording Kantorenstrategie Holland Rijnland c. Brief van Gemeente Katwijk d.d. 6 juni over aanvraag kantoorgebouw LIMES Voorschoterweg 23G Valkenburg

b. Voorstel: het dagelijks bestuur van Holland Rijnland te adviseren de Concept Nota van beantwoording uit te werken, de (concept) kantorenstrategie hierop aan te passen en een Algemeen Bestuur voorstel voor de kantorenstrategie op te stellen. c. 1. Kennis te nemen van de brief van de Gemeente Katwijk over de Aanvraag kantoorgebouw LIMES Voorschoterweg 23G Valkenburg

Conceptbesluitenlijst Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken d.d. 18 juni 2012

Uitgezocht wordt of het beleid PDV-locaties aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland moet worden voorgelegd. a. Kantorenloods (presentatie gemeente Leiden door de heer W. van der Poel) Er komt geen regionale kantorenloods Holland Rijnland. De kantorenloods van Leiden wordt gezien als inspiratie hoe gemeente partijen kunnen verleiden de leegstand aan te pakken. De aanpak van de kantorenloods van Leiden wordt ter inspiratie toegevoegd aan de kantorenstrategie. De kantorenloods Leiden en andere aanpakken van de gemeenten gaan kennis delen in de werkgroep transformatie die wordt ingesteld. b. (concept) Nota van de beantwoording kantorenstrategie Holland Rijnland. Akkoord met voorstel, met de volgende wijzigingen:

2

Nr.

Agendapunt

Voorstel c. 2. Het Dagelijks bestuur te adviseren een negatief regio advies te geven over de aanvraag kantoorgebouw LIMES Voorschoterweg 23 G Valkenburg.

Advies / afspraak Zie agendapunt 6A Er wordt in de uitvoering van de kantorenstrategie onderzocht of een vorm van ontwikkelrechten toegepast kan worden. Hiervoor wordt een ‘haakje’ in de kantorenstrategie opgenomen Net zoals bij Lisse wordt opgenomen dat ontwikkelingen rond NAK Tuinbouw in Roelofarendsveen (projectnaam: Flinc) het de ambitie van Holland Rijnland is om deze locatie uit te laten groeien tot derde (of vierde) Sciencepark van Holland Rijnland. Met betrekking tot de Duinvallei in Katwijk wordt expliciet aangeven dat hier in verband met een bindende overeenkomst met een ontwikkelaar 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500m2 per eenheid) wordt toegevoegd. Met betrekking tot de nieuwbouwbehoefte voor Collis wordt aangescherpt dat het gaat om de uitbreidingsbehoefte voor eigen gebruik van Collis. C. Brief van Gemeente Katwijk d.d. 6 juni over aanvraag kantoorgebouw LIMES Voorschoterweg 23 G Valkenburg. De heer Binnendijk licht het verzoek toe. Naar zijn mening wordt in het regioadvies onvoldoende ingegaan op de argumenten van de gemeente Katwijk. Enkele portefeuillehouders hebben twijfels of de (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland als toetsingskader gebruikt mag worden aangezien de kantorenstrategie nog niet door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland is vastgesteld. Er wordt nader gekeken in hoeverre deze aanvraag wel past in de kantorenstrategie uit 2006 en de Regionale structuurvisie van Holland Rijnland De gemeenten Katwijk, Lisse en Noordwijk zijn tegen het voorstel en willen het Dagelijks Bestuur adviseren een positief regio advies te ge-


3

Nr.

07

Agendapunt

Voorstel

Advies / afspraak ven, mits er goed wordt gekeken wat er met het achtergelaten vastgoed wordt gedaan. De meerderheid van de vergadering steunt het voorstel om het DB te adviseren een negatief regio advies te geven. Het voornaamst punt is dat deze locatie in de (concept) kantorenstrategie niet is gekozen als locatie voor kantoren boven de 2.500 m2 bvo.

Rondvraag en sluiting

Volgende vergadering Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken: - 19 september 2012: Reguliere vergadering in het gemeentehuis van Lisse Actiepuntenlijst portefeuillehoudersoverleg economische zaken

nr. PHO EZ

Onderwerp

Gereed

Wie?

1

18-062012

Uitzoeken of het PDV-Beleid aan het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland moet worden voorgelegd.

PHO 19-092012

Holland Rijnland

2

24-052012

Eigen organisatie aansporen de EVA database (verder) PHO 19-09te vullen 2012


Portefeuillehouders Economische Zaken

4

Provincie Zuid-Holland Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel Bestuurlijke samenvatting

6 juli 2012

Eindrapport

Status: Eindrapport Datum: 6 juli 2012 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl [email protected] Team Detailhandel & Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Drs. Toine Hooft Drs. Saskia Koene Voor meer informatie: [email protected] of [email protected]

In opdracht van: Provincie Zuid-Holland

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2012.A.515

pagina 2

Inhoudsopgave

Pagina

1

Inleiding

4

De uitgangssituatie in de provincie Zuid-Holland

6

1.1 Draagvlak voor winkelvoorzieningen: zeer groot 1.2 Huidig functioneren: ondermaats 2

Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020

12

2.1 Een combinatie van methodes 2.2 Uitkomsten naar REO 2.3 Uitkomsten naar gemeente 2.4 Uitkomsten naar aankoopplaats 2.5 Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden en planvoorraad 3

Beleidsconsequenties

24

3.1 Versterken - Optimaliseren - Herstructureren 3.2 Van kwantiteit naar (ruimtelijke) kwaliteit Bijlage 1. Leden begeleidingsgroep en projectteam

30

Bijlage 2. Aanwezigen ronde tafeldiscussie (15-06-2012)

31

Bijlage 3. Tabellen uitkomsten schaduwmethode

32

Bijlage 4. Figuren uitkomsten schaduwmethode

34

pagina 3

Inleiding De winkel(vastgoed)markt is in transitie







Een compleet andere benadering van de winkel(vastgoed)markt en van alle daarbij betrokken actoren is nodig. Groei is niet meer vanzelfsprekend; vernieuwing en aanpassing zijn meer dan ooit noodzakelijk. De detailhandel is altijd een dynamische sector geweest, maar de huidige, stormachtige ontwikkelingen zijn ongekend: De economie is in crisis en de woningmarkt stagneert. Consumenten hebben weinig vertrouwen in de economie en stellen aankopen uit, of zien er zelfs helemaal van af. Volgens het CPB moeten we ons voorbereiden op een lange periode van laagconjunctuur (Juniraming 2012). Er zijn vele demografische veranderingen, zoals de toename van kleine huishoudens, de multiculturele samenleving, ontgroening en vergrijzing. Nu al is in Rotterdam en Den Haag bijna de helft van de inwoners van buitenlandse afkomst. In Zuid-Holland zal rond 2030 22% van de inwoners ouder zijn dan 65 jaar. De huidige generatie 65plussers is weliswaar vermogender dan de vorige, maar ook heel zuinig. Ze hoeven niet zo nodig elk jaar hun interieur of garderobe te vervangen. Overigens vergrijst ook het ondernemersbestand; de opvolgers van winkeliers staan niet (meer) in de rij. Sectorspecifieke ontwikkelingen, zoals de opkomst van (mobiel) internet als alternatief verkoopkanaal. Het aandeel van internet in de totale detailhandelsbestedingen bedraagt 4,9% (Locatus, cijfer 2011). Deskundigen voorspellen een verdere groei.

Nieuwe marktsituatie vereist heldere keuzes en een strakke ruimtelijke regie De provincie Zuid-Holland heeft een traditie als regisseur van de winkelplanning. Ze schept de ruimtelijke kaders waarbinnen detailhandelsontwikkeling zich dient af te spelen. De veranderende marktomstandigheden dwingen de provincie tot prudentie en tot het maken van heldere keuzes. Waar is, op basis van ruimtelijke argumenten, nog ruimte? Waar juist niet? Het is de uitdaging om, juist bij een krimpende vraag, het voorzieningenniveau in de steden én dorpen aantrekkelijk en vitaal te houden.

Zicht op ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel noodzakelijk

  

De provincie Zuid-Holland heeft Bureau Stedelijke Planning gevraagd om inzicht te geven in de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in de provincie. De volgende vragen beantwoorden we in dit rapport: Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de provincie, op 1 verschillende geografische schaalniveaus (REO , gemeente, aankoopplaats)? In welke mate matchen de mogelijkheden met de actuele planvoorraad? Wat zijn hiervan de beleidsconsequenties, zowel binnen als buiten de gedefinieerde hoofdstructuur? Dit onderzoek bouwt voort op de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad (KSO 2011). Dit rapport fungeert als belangrijke onderbouwing voor de actualisatie van de provinciale detailhandelsvisie, die in het kader van de Provinciale Structuurvisie (PSV) plaatsvindt. 1 Het bestuurlijk REO (Bestuurlijk Regionaal Economisch Overleg) is een overlegstructuur waarin de regiogemeenten, de provincie Zuid-Holland en relevante regionale organisaties deelnemen. Deze regionale samenwerking levert een gezamenlijke visie en aanpak op van bedrijventerreinen en de afstemming van detailhandelsvestigingen.

pagina 4

Uitkomsten en consequenties voor beleid ‘in een notendop’ 

 





Samengevat komen we op basis van dit onderzoek tot de volgende conclusies: Er is in de provincie Zuid-Holland per saldo geen ruimte voor toevoeging van winkelmeters tot 2020 en daarna. De achterliggende redenen zijn de volgende: ‐ Het huidige aanbod functioneert gemiddeld genomen ondermaats. Door reductie van het aantal winkelmeters zal de winkel(vastgoed)markt beter functioneren; ‐ Internetbestedingen zullen fors toenemen. Dat gaat ten koste van het winkelaanbod. De verwachte bevolkingsgroei zal dit niet kunnen compenseren. Regionaal en lokaal zijn er echter sterke verschillen binnen de provincie. 2 Binnen de hoofdstructuur komt een beperkt aantal aankoopplaatsen in beeld voor verdere versterking. Dit zijn de aankoopplaatsen die hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden én wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht van de provincie. Het zijn de (historische) binnensteden, diverse nieuwe centra (in het bijzonder degene die zijn ontsloten met hoogwaardig openbaar vervoer) en enkele ‘parels’. Voor de rest van de hoofdstructuur is optimalisatie gewenst. Het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen is nodig, echter niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Buiten de hoofdstructuur is een terughoudend regime passend. Om bewoners en bezoekers te blijven faciliteren, en levendige wijken en dorpen te waarborgen is een herschikking van detailhandelsaanbod nodig. De strategie kan variëren van: ‐ Een facelift: het centrum voldoet dan weer aan moderne maatstaven; ‐ Herprofilering: een andere branchering, bijvoorbeeld van winkelcentrum naar boodschappencentrum; ‐ Transformatie: een (gedeeltelijke) verandering van detailhandel naar andere (economische) functies als bedrijvigheid, dienstverlening en wonen.

Leeswijzer

 



 

Deze bestuurlijke samenvatting bevat de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek en kent de volgende opbouw: De uitgangssituatie (hoofdstuk 1). Hoe ziet de detailhandel in de provincie er momenteel uit en hoe functioneert deze? De ontwikkelingsmogelijkheden tot 2020 (hoofdstuk 2). Wat zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in termen van vierkante meters, zowel op het niveau van de provincie als op het niveau van de vijf REO’s en op het niveau van de twintig 3 grootste gemeenten ? Hoe verhoudt de ruimte zich tot de planvoorraad? De beleidsconsequenties (hoofdstuk 3). Wat zijn de beleidsconsequenties, zowel in gebieden waar sprake is van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden als in gebieden waar die beperkt tot nihil zijn? Naast de bestuurlijke samenvatting zijn separaat beschikbaar: Factsheets met de uitkomsten voor de vijf REO-gebieden. De onderzoeksverantwoording.

2 De winkelcentra met een bovenlokale aantrekkingskracht. De lokaal verzorgende centra vallen buiten de hoofdstructuur en maken geen onderdeel uit van deze analyse. 3 De 20 grootste gemeenten gemeten naar absolute omzet niet-dagelijks van buiten de betreffende gemeente. Deze 20 gemeenten hebben een sterk bovenlokale functie en zijn daarom van belang voor regionaal en provinciaal beleid. Ze zijn goed voor circa tweederde van alle toevloeiing in de niet-dagelijkse sector. De andere 52 gemeenten hebben een meer plaatsverzorgende functie.

pagina 5

1

De uitgangssituatie in de provincie Zuid-Holland

1.1

Draagvlak voor winkelvoorzieningen: zeer groot Zuid-Holland is de grootste en meest dichtbevolkte provincie van Nederland. Ze telt meer dan 3,5 miljoen inwoners en een aanzienlijk extra bestedingspotentieel van forenzen en (zakelijke) toeristen. Zuid-Holland beschikt dan ook over een zeer groot draagvlak voor winkelvoorzieningen. Dat blijkt ook deels uit de cijfers. Van alle provincies telt de provincie Zuid-Holland de meeste winkelmeters. Met ruim 5 miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak (wvo) is er voor elke inwoner ruim 1,5 m² aan wvo beschikbaar. Hiermee behoort de provincie echter niet tot de top. Zo kennen de andere Randstadprovincies een groter winkelaanbod per inwoner dan Zuid-Holland, en ligt ook het Nederlandse gemiddelde op een hoger niveau (1,8).

Kerngegevens Zuid-Holland De provincie Zuid-Holland is één van de dichtstbevolkte en meest geïndustrialiseerde gebieden ter wereld. Het is qua inwoneraantal en economische activiteit (een aandeel van 21% in het BBP en beroepsbevolking) de grootste provincie van Nederland. De provincie is wereldspeler op een aantal markten, waaronder van de havenactiviteiten, de glastuinbouw, de baggerindustrie en het internationaal recht. De 5 REO's en 72 gemeenten van provincie Zuid-Holland

Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 6

Tot de samenballing van ruim vijf miljoen meter aan in gebruik zijnde winkels behoren onder andere: 

Twee winkelgebieden die tot de grootste winkelconcentraties van het land behoren (binnensteden Rotterdam en Den Haag);



De meest en misschien wel enige succesvolle GDV-locatie van Nederland (Alexandrium);



Tal van aantrekkelijke, historische binnensteden, zoals Gouda, Leiden, Delft, Dordrecht, Den Haag en Schiedam;



Een van de beste IKEA’s van Nederland (Delft).

De deels groene, deels suburbane flanken van het grootstedelijke gebied hebben veel winkelvoorzieningen. De provincie telt vijf REO-gebieden: Haaglanden, Holland Rijnland, Midden Holland, Rijnmond en Zuid-Holland Zuid. Op het niveau van de REO’s hebben wij in dit onderzoek uitspraken gedaan over de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel, aangevuld met de twintig gemeenten in de provincie die de grootste detailhandelsomzet van buiten de gemeentegrenzen aantrekken (in absolute zin). Bevolkingskenmerken Zuid-Holland naar REO, 2012

totaal REO Haaglanden REO Midden Holland REO Holland Rijnland REO Rijnmond REO Zuid-Holland Zuid Totaal Zuid-Holland

Inwoners

Huishoudensgrootte

Inkomensindex

% groei tot 2020 % 65+

gemiddelde

2009

1.037.400

6,5

14,9

2,1

101

238.600

4,3

16,3

2,4

102

527.600

1,8

15,7

2,3

104

1.216.300

2,2

15,5

2,1

97

530.900

1,7

16,8

2,4

98

3,5

15,6

2,2

100

3.550.900

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. CBS Statline

Forse groei provinciaal winkelaanbod, vooral in de periferie In de afgelopen jaren is de ontwikkeling van het winkelaanbod in Zuid-Holland relatief bescheiden geweest. Tussen 2004 en nu groeide het winkelaanbod in Nederland met 12%; in Zuid-Holland met ‘slechts’ 9%. Maar ook in Zuid-Holland was de groei van het winkelaanbod groter dan de groei van het draagvlak rechtvaardigde. In dezelfde periode nam het aantal inwoners in de provincie toe met slechts zo’n 4%. In absolute zin kwam de groei bovendien grotendeels voor rekening van de perifere detailhandel, net als in de rest van het land.

Grote verschillen in winkeldichtheid: Zuid–Holland Zuid groter, Haaglanden kleiner Net als de bevolking is ook het winkelaanbod niet gelijkmatig verdeeld over de provincie. Grofweg volgt het winkelaanbod de dichtheid van bevolking en de dichtheid van economische activiteit, met een band die ongeveer van Leiden via de stadsgewesten van Den Haag en Rotterdam naar de Drechtsteden leidt.

pagina 7

Verdeling inwoners (1) en detailhandelsaanbod (2: in m² wvo) naar REO, 2012

Bron: CBS Statline en Locatus Verkooppuntverkenner

Op REO-niveau is de winkeldichtheid het grootst in de regio Zuid-Holland Zuid. Hier is de dichtheid zo’n 10% hoger dan in de provincie als geheel. In de regio’s Haaglanden, Midden Holland en Rijnmond is de dichtheid lager dan het provinciale gemiddelde, respectievelijk 10% en 9%. Vooral het aanbod aan winkels in volumineuze artikelen, zoals artikelen in woninginrichting en doe-het-zelf, is bepalend voor de verschillen in winkeldichtheid. Het aanbod in dit soort winkels is in Zuid-Holland Zuid namelijk 22% groter dan je op grond van het inwonertal zou verwachten, terwijl deze categorie in de regio Haaglanden juist 21% kleiner is. Een verklaring is dat de ruimte voor grootschalige detailhandel relatief schaars en duur is in het verstedelijkt gebied. Ook een meer stringenter detailhandelsbeleid speelt mee. Overigens is ook in Mode & Luxe het aanbod in Zuid-Holland Zuid 9% groter dan je op grond van het inwonertal zou verwachten. Daarmee laat Zuid-Holland Zuid de regio Rijnmond nipt achter zich. In de regio Midden Holland is deze categorie liefst 23% kleiner dan verwacht mag worden. Visitekaartjes uit Zuid-Holland: De Rotterdamse Koopgoot en de Haagse Passage


Winkeldichtheid per gemeente: hoog in Gorinchem, laag in Zoetermeer Uitgesplitst naar gemeente zijn de verschillen nog groter: zelfs afgezien van 4 Zoeterwoude, Leiderdorp, Sliedrecht en Barendrecht varieert de winkeldichtheid hier van 22% beneden het provinciaal gemiddelde (Zoetermeer) tot 73% boven het provinciaal gemiddelde (Gorinchem). Ook hier bepaalt vooral het grootschalig 4

gemeenten met een PDV-cluster dat groter is dan op grond van alleen het inwonertal te rechtvaardigen is.

pagina 8

winkelaanbod de verschillen tussen gemeenten. Tevens is de variëteit in Mode & Luxe groot. In Rijswijk en Gorinchem is het aanbod twee keer zo groot, terwijl het aanbod in Leiderdorp en Capelle aan den IJssel slechts iets meer dan de helft van het provinciaal gemiddelde bedraagt.

1.2

Huidig functioneren: ondermaats Methodische verantwoording

   



 

Een maatstaf om het huidige functioneren uit te drukken, is de gemiddelde omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak (m² wvo), afgezet tegenover landelijke gemiddelden en normbedragen. We onderscheiden daarbij vier sectoren: Dagelijks: Levensmiddelen en Persoonlijke verzorging; Mode & Luxe: Warenhuis, Kleding & Mode, Schoenen & Lederwaren, Juwelier & Optiek, Huishoudelijke en Luxe artikelen, en Antiek & Kunst; Vrije tijd: Sport & Spel, Hobby en Bruin- en Witgoed; 5 Volumineus: Doe-Het-Zelf en Wonen . Om tot vergelijkingscijfers te komen hebben we diverse bronnen gecombineerd: 6 Koopkrachtbinding en -toevloeiing . De bron hiervoor is de bestedingen aan tien artikelgroepen volgens de ‘laatste aankoopplaats’-methode uit het KSO2011. Hiervan zijn koopkrachtbinding en -toevloeiing afgeleid. De (bewerkte) cijfers zijn aangeleverd door I&O Research. Aanbodgegevens (m² winkelvloeroppervlak) voor zeventien branches, volgens 7 Locatus per april 2012. De bestedingen per hoofd van de bevolking en de gemiddelde omzet per vierkante meter (vloerproductiviteit) voor diverse branches en sectoren (bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, Omzetkengetallen 2011 ten behoeve van ruimtelijk8 economisch onderzoek) .

Lage vloerproductiviteit in Volumineus en Vrije tijd… Hoewel de gemiddeld lage winkeldichtheid en de koopkrachttoevloeiing (vanuit 9 toerisme en forenzen) anders doet vermoeden functioneert het winkelaanbod in de provincie gemiddeld genomen niet beter dan landelijk. Op provinciaal niveau functioneren de sectoren Dagelijks en Mode & Luxe qua omzet per vierkante meter winkelvloeroppervlak (vloerproductiviteit) nipt onder het landelijk gemiddelde, met respectievelijk 1% en 6%. De gemiddelde vloerproductiviteiten in de sectoren Volumineus en Vrije tijd liggen echter fors lager (respectievelijk 15% en 28%).

5

Plant & Dier is buiten beschouwing gelaten vanwege het ontbreken van betrouwbare (koopstroom)gegevens. Koopkrachtbinding is de mate waarin inwoners van een plaats hun aankopen doen in winkels die in deze plaats gevestigd zijn. De koopkrachttoevloeiing is de mate waarin inwoners uit andere plaatsen aankopen doen in een aankoopplaats. Bestedingen die buiten de eigen plaats worden gedaan noemen we koopkrachtafvloeiing. 7 Bureau Stedelijke Planning heeft een abonnement op Locatus Online, welke de meest actuele data voor alle verkooppunten in Nederland omvat. 8 Er heeft nog afstemming plaats gevonden met vertegenwoordigers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). 9 De leegstand in Zuid-Holland is met 6,7% overigens een fractie hoger dan het landelijk gemiddelde (6,6%). 6

pagina 9

Vloerproductiviteit

10

2012, naar REO, naar sector

Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije tijd

Volumineus

Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaarten I&O Research

…met uitzondering van Haaglanden Grosso modo onttrekt alleen de REO Haaglanden zich aan dit beeld. Haaglanden realiseert in alle sectoren, met uitzondering van Vrije tijd, een vloerproductiviteit die boven het landelijke gemiddelde ligt (7% voor Dagelijks, Volumineus ruim 30% – met dank aan IKEA-Delft – en 14% voor Mode & Luxe). De andere REO’s scoren op alle fronten lager tot fors lager dan gemiddeld. Zuid-Holland Zuid is hekkensluiter, met vooral in alle niet-dagelijkse sectoren fors lagere vloerproductiviteiten (tussen de 30 en 40%).

Veel grote gemeenten presteren beter dan hun REO’s Wel is het zo dat de twintig grootste gemeenten gemiddeld genomen beduidend beter presteren dan het provinciale gemiddelde en de gemiddelden per REO. Voor de sectoren Dagelijks, Mode & Luxe en Volumineus is dat functioneren zelfs boven het landelijk gemiddelde, voor de sector Vrije tijd ligt het 8% lager. Positieve uitschieters in alle sectoren zijn Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Delft, alle in de REO Haaglanden gelegen. De meer landelijk gelegen gemeenten met een grootschalige concentratie, Zoeterwoude en Sliedrecht, kennen in alle niet-dagelijkse sectoren benedengemiddelde vloerproductiviteiten. In Zoeterwoude geldt dat ook voor de dagelijkse sector.

10 In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning.

pagina 10

Vloerproductiviteit

11

2012, naar gemeente, naar sector

Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije tijd

Volumineus


11 In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning.

pagina 11

2

Ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020 In dit hoofdstuk zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor detailhandel in de provincie Zuid-Holland geschetst voor de vier sectoren (Dagelijks, Mode & Luxe, Volumineus en Vrije tijd) en drie geografische schaalniveaus (REO, gemeente en aankoopplaats). Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van de bevolking en internetbestedingen. In de laatste paragraaf hebben we de ontwikkelingsmogelijkheden vergeleken met de actuele planvoorraad.

Draagvlak groeit, toch is terughoudendheid op zijn plaats De uitgangssituatie van de provincie Zuid-Holland voor de ontwikkeling van detailhandel is in beginsel gunstig. De (economische) positie en de groeiverwachting zijn beter dan gemiddeld in Nederland. De te verwachten groei van het inwonertal is fors groter: in Zuid-Holland +3,5% tot 2020 en +7,4% tot 2030. Toch is ook belangrijke terughoudendheid op zijn plaats. We constateren dat het huidige aanbod benedengemiddeld functioneert, in alle REO’s (met uitzondering van Haaglanden) en dat er binnen die matig functionerende regio’s geen sector uitgezonderd is. Op het niveau van de individuele gemeenten is het functioneren weliswaar beter, maar ook dan past een terughoudende opstelling. We weten immers dat de winkelmarkt meer en meer de kenmerken heeft gekregen van een verdringingsmarkt, waarbij realisatie van nieuwe winkelmeters ten koste gaat van bestaande. Dit heeft niet alleen te maken met de huidige periode van laagconjunctuur – na regen komt ongetwijfeld weer zonneschijn – maar vooral met structurele oorzaken als demografische veranderingen en het toenemende belang van (mobiel) internet in het winkelgedrag.

E-commerce: vooral consequenties voor Vrije Tijd en Mode & Luxe Het bestedingsvolume staat onder druk door vergrijzing, ontgroening en recessie. Ook de groei van internetbestedingen zal significante invloed hebben op de vraag naar winkelvastgoed. Hoe groot die invloed is, en welke winkelgebieden daar het meest van te vrezen hebben, is alleen met de nodige voorzichtigheid in te schatten. In deze studie is een 12

inschatting gemaakt van het aandeel internetverkopen per sector in 2020 en 2030 . Hiervoor is de recente ontwikkeling van het aandeel van de internetbestedingen per branche geëxtrapoleerd. Vooral de sector Vrije tijd heeft te maken heeft met een hoog aandeel internetbestedingen: 23%. Daarnaast heeft de sector Mode & Luxe in de afgelopen twee jaar online een ongekende groei doorgemaakt. Het aandeel van internet in de totale detailhandelsbestedingen in deze sector bedraagt 4,9% (cijfer 2011).

12

Bron: Locatus, op basis van extrapolatie cijfers thuiswinkel.org.

pagina 12

De meeste bekende modewinkels als H&M zijn inmiddels online actief. Voor webwarenhuizen als Wehkamp

13

en Neckermann is mode een groeisegment, maar ook nieuwe online-

aanbieders als Zalando betreden de markt. Dit vormt een regelrechte bedreiging voor het hart van de grote centrumgebieden, waar (mode)warenhuizen de dienst uitmaken. De sectoren Dagelijks en Volumineus kennen nog een relatief bescheiden aandeel internetbestedingen. Aandeel internet in de totale detailhandelsbestedingen, 2011, per sector

Bron: Locatus, op basis van bewerking cijfers thuiswinkel.org en HBD

In deze dynamische wereld opereert een slimme retailer offline én online. Succesvolle retailers en winkelgebieden zullen ‘bricks and clicks’ op een slimme manier met elkaar verweven: ‘omni-channel’ is de toekomst. Locatus voorspelt een verdere groei van het internetaandeel in de totale detailhandelsbestedingen naar 10,1% in 2020 (+5,3%-punt t.o.v. 2011) en 15,7% in 2030 (+11,4%punt t.o.v. 2011). De geschatte groei van de internetbestedingen zal waarschijnlijk groter zijn dan de groei van het inwoneraantal in Zuid-Holland (+3,5% tot 2020; +7,4% tot 2030). De verwachting is dat de groei van het totale aantal winkelmeters afneemt, mede als gevolg van internetwinkelen.

Grote regionale en lokale verschillen Zoals in elke provincie is de detailhandelsstructuur van Zuid-Holland een optelsom van goed functionerende gemeenten en winkelgebieden, matig functionerende en ronduit slecht functionerende winkelgebieden. Ook de ontwikkelingsmogelijkheden van individuele winkelgebieden binnen provincie, REO’s en gemeenten verschillen sterk. Maar ook in REO’s en gemeenten met een negatieve ontwikkelingsruimte zullen er tal van winkelgebieden zijn die zich onttrekken aan het generale beeld. Denk aan winkelgebieden die buitengewoon goed functioneren en waar de omstandigheden voldoende gunstig zijn voor verdere versterking en uitbreiding van het winkelaanbod. Dat kunnen centrale winkelgebieden en wijkcentra zijn, maar ook PDV-clusters. 13

Webwinkel Wehkamp is marktleider en biedt onder meer de C&A-collectie online aan.

pagina 13

Ondanks die uiterst belangrijke nuancering is het wel mogelijk om voor de REO’s en de twintig grootste gemeenten uitspraken te doen over de ontwikkelingsmogelijkheden. Er zijn vooral kansen voor winkelgebieden die goed functioneren en een grote groei van het (bevolkings)draagvlak kennen.

2.1

  

Een combinatie van methodes Om de ontwikkelingsmogelijkheden van winkelgebieden in Zuid-Holland in kaart te brengen, gebruiken we drie methoden: Distributieplanologisch onderzoek (DPO); Een zelf ontwikkelde schaduwmethode; Een methode van I&O Research om de ruimtelijke kwaliteit en autonome ontwikkeling per aankoopplaats in kaart te brengen. Voor alle geografische schaalniveaus hebben we twee methoden gehanteerd. Per schaalniveau hebben we de uitkomsten van twee methoden samengebracht tot een (eind)ranglijst. Grosso modo laten de verschillende methodes geen wezenlijke andere uitkomsten zijn. Uiteraard zijn er uitzonderingen, omdat we verschillende methoden hebben gebruikt. Daar waar wezenlijke verschillen optreden is dit aangeduid. Een uitgebreide onderzoeksverantwoording is te vinden in de bijlage. Tabel 1 Methoden en geografisch schaalniveau Geografisch

Methode

Methode

Methode

schaalniveau

DPO

Schaduw

I&O

REO

X

X

Gemeente

X

X

Aankoopplaats

X

X


Distributieplanologisch onderzoek (DPO) Een DPO is een geijkt en veelgebruikt instrument om in kwantitatieve zin een uitspraak te doen over de uitbreidingsmogelijkheden van het winkelaanbod. In de methode zijn vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Verschillende indicatoren bepalen vraag en aanbod.



De vraagzijde wordt bepaald door: De landelijk gemiddelde omzet in winkels per hoofd van de bevolking; Het aantal inwoners van het gebied; De mate waarin het omzetpotentieel wordt gebonden aan het betreffende gebied (koopkrachtbinding); De mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiing).

 

De aanbodzijde wordt bepaald door: De omvang van het winkelaanbod (in m² wvo); De gemiddelde omzet per m² wvo (vloerproductiviteit).

  

pagina 14

Het DPO is uitgevoerd voor een viertal sectoren van winkelaanbod, namelijk Dagelijks, Mode & Luxe, Volumineus en Vrije tijd. Het DPO beperkt zich tot de vijf REO’s en de twintig gemeenten die in absolute zin de grootste toevloeiing van buiten de gemeentegrenzen kennen. In het DPO is geen ambitieniveau meegenomen. Dit betekent dat alleen een bovengemiddeld goed functioneren van het huidige aanbod of een substantiële groei van het draagvlak van invloed is op de ontwikkelingsmogelijkheden.

   

De uitkomsten presenteren we per sector in een viertal bandbreedtes: Een negatieve marktruimte; Een min of meer in balans zijnde verhouding tussen vraag en aanbod; Een bescheiden groeimogelijkheid; Een ruime groeimogelijkheid. Deze uitkomsten presenteren we zowel in absolute zin als in verhouding tot het al gevestigde aanbod, dus in verhoudingsgetallen.

Schaduwmethode





Ter aanvulling en controle hebben we tevens een schaduwmethode uitgevoerd. De individuele REO’s en de twintig grootste gemeenten hebben we beoordeeld op de combinatie van structuur- en groeivariabelen en gegroepeerd naar: Functioneren. Het ruimtelijk-economisch functioneren van de winkelstructuur. Dit is een optelsom van het economisch functioneren en de beoordeling door de consument. Perspectief. Het socio-economisch perspectief van het betreffende gebied. Dit is een optelsom van draagvlak(ontwikkeling) en het toeristisch-economisch profiel. De onderzochte aankoopplaatsen uit het KSO2011 zijn in deze schaduwmethode verwerkt. Dit geeft inzicht in de effecten voor de individuele winkelgebieden.

I&O Research





I&O Research heeft in de studie ‘Inventarisatie effecten FOC Bleizo’ (2012) voor aankoopplaatsen twee parameters becijferd: De verwachte autonome ontwikkeling van de vloerproductiviteit voor Mode & Luxe. Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van het inwoneraantal, de internetbestedingen, de bestedingen op de warenmarkt en de winkelvoorraad. De ruimtelijke kwaliteit. Deze wordt gevormd door twee variabelen: ‐ Economisch functioneren: een combinatie van de vloerproductiviteit van de sector Mode & Luxe en leegstand; ‐ Aantrekkelijkheid winkelgebieden: gebaseerd op de rapportcijfers uit KSO2011 die betrekking hebben op het consumentenoordeel. Meer uitleg over de specifieke berekeningen is te vinden in bijlage 4 van de betreffende studie.

pagina 15

2.2

Uitkomsten naar REO Uitkomsten DPO: geen ruimte voor netto toevoeging van winkelmeters Er is in de provincie Zuid-Holland per saldo geen ruimte voor toevoeging van winkelmeters tot 2020. Dat betekent dat er in 2020 minder vierkante meters detailhandel nodig zijn dan nu om de detailhandel beter te laten functioneren. In de provincie als geheel is er alleen in de dagelijkse sector sprake van ontwikkelingsmogelijkheden. Als we de effecten van de verdere groei van internetaankopen meenemen, dan zal dit leiden tot nog minder benodigde vierkante meters. Naar verwachting is dat effect vooral groot in de sector Vrije tijd; nota bene de sector waar in de huidige situatie al sprake is van overaanbod. Maar de groei van internet zal ook op de sector Mode & Luxe effect hebben (die nu in evenwicht is). Voor de periode 2020 tot 2030 verandert dit beeld niet. Door de stagnerende bevolkingsontwikkeling in Holland Rijnland en Zuid-Holland Zuid worden de mismatches tussen vraag en aanbod eerder groter dan kleiner. Ook in deze periode zal het toenemende effect van internet de ontwikkelingsmogelijkheden beperken. Voor de individuele REO’s zijn er enkele nuances op dit beeld te maken. Alleen in Haaglanden is sprake is van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden. In de andere REO’s is er evenwicht of overaanbod. In de sector Vrije tijd is in alle regio’s sprake van een overschot aan meters, het minst nog in Haaglanden, en significant in alle andere REO’s, variërend van 30 tot 40% ten opzichte van het huidige aanbod. Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020, per REO, inclusief 14 interneteffect


Uitkomsten schaduwmethode: naast Haaglanden scoort ook Rijnmond goed Op het niveau van de REO’s komen de uitkomsten van de schaduwmethode in grote lijnen overeen met de uitkomsten van het DPO.

14 Ervan uitgaande dat de verwachte groei van internetbestedingen voor de helft (50%) ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters. Dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5% af.

pagina 16

Naast Haaglanden scoort ook Rijnmond relatief goed, als we kijken naar het functioneren en het perspectief van het winkelaanbod. Rijnmond scoort vooral op het consumentenoordeel en Haaglanden juist op de groei van het bevolkingsdraagvlak. Zuid-Holland Zuid en Midden Holland zijn de REO’s met de laagste score, ondanks de positieve ontwikkeling van het bevolkingsdraagvlak in de laatste regio. Uitkomsten schaduwmethode, per REO

Kleur van de bol correspondeert met de REO, omvang van de bol met het aantal inwoners Bron: Bureau Stedelijke Planning

Gecombineerde ranglijst: REO-gebieden Tabel 2 REO-gebieden Zuid-Holland

Rang REO 1 2 3 4 5

Haaglanden Rijnmond** Holland Rijnland Midden Holland* Zuid-Holland Zuid

Indicatie ontwikkelingsmogelijkheden Positief Neutraal Negatief Negatief Negatief

*Hoge ranking DPO, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking DPO, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning

2.3

Uitkomsten naar gemeente Uitkomsten DPO: beeld grote gemeenten rooskleuriger De ontwikkelingsmogelijkheden in de twintig grootste gemeenten steken volgens de DPO relatief gunstig af bij die van de REO’s.

pagina 17

In de dagelijkse sector zijn er in de meeste gemeenten nog mogelijkheden voor uitbreiding van het aanbod. Deze zijn substantieel in plaatsen als Zoetermeer, Leiderdorp, Westland, Delft, Gorinchem en Barendrecht, maar ook (vooral in absolute zin) in een grote gemeente als Den Haag. Het aantal gemeenten met een ruim overschot aan meters is beperkt tot Rotterdam en Dordrecht. Er blijven vooral binnen gemeenten met een substantiële bevolkingsgroei ontwikkelingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector, mede door de relatief bescheiden rol van internet in deze sector. In de overige sectoren is het beeld wisselender. In de sector Mode & Luxe heeft internet een groot effect. Er zijn slechts enkele gemeenten waar nog ruime ontwikkelingsmogelijkheden zijn. In de sector Vrije tijd is er nauwelijks nog een gemeente te vinden waar sprake is van ontwikkelingsruimte. In de meeste gemeenten is het aanbod groter dan de vraag. In de sector Volumineus is dat beeld over het algemeen anders. In een aantal gemeenten is sprake van een fors overschot aan meters (Sliedrecht, Capelle aan den IJssel en Leiderdorp). Maar in andere gemeenten lijkt sprake te zijn van substantiële ontwikkelingsmogelijkheden, met name in Den Haag en Rotterdam. Dit komt vooral doordat ze nu bovengemiddeld goed functioneren, niet omdat het bevolkingsdraagvlak toeneemt. Absolute en relatieve ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel 2020, per gemeente, inclusief 15 interneteffecten


Uitkomsten schaduwmethode: Haaglanden en Rijnmond scoren het best Op gemeenteniveau nemen gemeenten in de regio’s Haaglanden en Rijnmond acht van de eerste tien plaatsen in. Zij scoren dus het hoogst op perspectief en functioneren. De twee grootste gemeenten, Rotterdam en Den Haag, staan respectievelijk op positie 2 en 3.

15 Ervan uitgaande dat de verwachte groei van internetbestedingen voor de helft (50%) ten koste gaat van de vraag naar winkelmeters. Dus als de internetbestedingen met 5%-punt toenemen, neemt de behoefte aan winkelmeters met 2,5% af.

pagina 18

Uitkomsten schaduwmethode, per gemeente

Kleur van de bol correspondeert met REO, omvang van de bol met absolute toevloeiing in de niet-dagelijkse sector Bron: Bureau Stedelijke Planning

Gecombineerde ranglijst: top10 best functionerende en meest perspectiefrijke gemeenten Tabel 3 Top 10 winkelgemeenten in Zuid-Holland

Rang Gemeente 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

's-Gravenhage Zoetermeer Rijswijk Leidschendam-Voorburg Rotterdam** Delft Lisse Westland** Barendrecht Leiden*

REO Haaglanden Haaglanden Haaglanden Haaglanden Rijnmond Haaglanden Holland Rijnland Haaglanden Rijnmond Holland Rijnland

*Hoge ranking DPO, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking DPO, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning

2.4

Uitkomsten naar aankoopplaats Schaduwmethode: grote, planmatig opgezette centra kennen de beste perspectieven Dankzij gegevens die zijn verzameld in het KSO 2011 kunnen we het ruimtelijkeconomisch functioneren per aankoopplaats definiëren. Dit doen we op het niveau 16 van 42 aankoopplaatsen in de twintig grootste gemeenten. 16

Overwegend centrale en ondersteunende winkelgebieden.

pagina 19

De grote, planmatig opgezette centra halen de hoogste scores voor het functioneren. Dit zijn zowel de stadsdeelcentra en grote wijkcentra (Leidsenhage, In den Boogaard, De Savornin Lohmanlaan) als een enkel planmatig opgezet stadshart (Zoetermeer, Capelle aan den IJssel). Deze centra hebben vaak een hoog consumentenoordeel, een hoge vloerproductiviteit en lage leegstand. Grote planmatig opgezette centra scoren relatief goed op functioneren


De grootste stadscentra, die van Den Haag en Rotterdam, eindigen in de middenmoot. Hoewel ze bovengemiddeld functioneren, scoren ze relatief laag op consumentenoordeel. Dit is niet ongewoon voor grote binnensteden. De historische centra van Gouda, Leiden en Dordrecht eindigen onder de middenmoot. Alleen de historische binnenstad van Delft komt relatief goed uit de bus. Sfeervol winkelen is geen garantie voor een hoog consumentenoordeel


 



We hebben de score voor het ruimtelijk-economisch functioneren gekoppeld aan het socio-economisch perspectief van de betreffende gemeente waar de aankoopplaats toe behoort. Zo ontstaat het volgende beeld (zie ook bijlage 3): De top 10 bestaat volledig uit centra in de REO’s Haaglanden en Rijnmond. Rotterdam-Alexandrium prijkt bovenaan de ranglijst. Ook diverse andere grote planmatig opgezette centra halen de top 10: In de Bogaard, De Savornin Lohmanplein, Zuidplein, Keizerswaard, Stadshart Zoetermeer en Centrum Naaldwijk. Ook de binnensteden van Rotterdam (7) en Den Haag (9) staan in de top 10.

pagina 20



De Frederik Hendriklaan (Den Haag) levert met een vierde plaats een bijzondere prestatie. Het functioneren van de aankoopplaats en het perspectief van de betreffende gemeente hebben we ook per REO met elkaar gecombineerd. Ter illustratie REO Rijnmond: hier komt winkelcentrum Alexandrium het beste uit de bus. Ook Zuidplein en het centrum van Rotterdam scoren hoog. Uitkomsten schaduwmethode naar aankoopplaats, REO Rijnmond

Kleur van de bol correspondeert met REO, omvang van de bol met het detailhandelsaanbod (m² wvo) Bron: Bureau Stedelijke Planning

Gecombineerde ranglijst: top 20 best functionerende en meest perspectiefrijke aankoopplaatsen I&O Research heeft in de studie ‘Inventarisatie effecten FOC Bleizo’ (2012) eveneens een maatstaf voor het perspectief van aankoopplaatsen ontwikkeld. Twee parameters zijn bepalend: de verwachte autonome ontwikkeling van de vloerproductiviteit voor Mode & Luxe en de ruimtelijke kwaliteit ven winkelgebieden.

   

De gecombineerde ranglijst – de optelsom van de schaduwmethode en I&O Research – levert het volgende op: Maar liefst 18 centra uit de top 20 liggen in Haaglanden en Rijnmond. Alle grote planmatig opgezette centra belanden in de top 10. De binnensteden van Rotterdam en Den Haag staan op plaats 11 en 15, en daarmee in de subtop. De historische stadscentra van Delft, Dordrecht, Gouda en Leiden komen niet al te best uit de analyse. Alleen het stadscentrum van Delft staat in de top 20 (plaats 9).

pagina 21

Tabel 4 Top 20 aankoopplaatsen gemeenten Zuid-Holland (gecombineerde ranglijst)

Rang Aankoopplaats 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

In de Bogaard Alexandrium Frederik Hendriklaan Stadshart Zoetermeer Zuidplein Keizerswaard In de Hoven Centrum Naaldwijk Centrum Delft Leidsenhage* Centrum Rotterdam** Leyweg Bloemendaal Centrum Hoogvliet (Binnenban) Binnenstad Den Haag Centrum Lisse Rokkeveen (Nathaliegang) Carnisse Veste Centrum De Lier Centrum Wateringen

Gemeente

REO

Rijswijk Rotterdam Den Haag Zoetermeer Rotterdam Rotterdam Delft Westland Delft Leidschendam-Voorburg Rotterdam Den Haag Gouda Rotterdam Den Haag Lisse Zoetermeer Barendrecht Westland Westland

Haaglanden Rijnmond Haaglanden Haaglanden Rijnmond Rijnmond Haaglanden Haaglanden Haaglanden Haaglanden Rijnmond Haaglanden Midden Holland Rijnmond Haaglanden Rijn- en Bollenstreek Haaglanden Rijnmond Haaglanden Haaglanden

*Hoge ranking I&O, lage ranking schaduwmethode **Lage ranking I&O, hoge ranking schaduwmethode Bron: Bureau Stedelijke Planning

2.5

Confrontatie ontwikkelingsmogelijkheden en planvoorraad De verschillende REO-gebieden hebben een inventarisatie uitgevoerd van actuele detailhandelsplannen en -ontwikkelingen. Dit inzicht in de planvoorraad is nodig om een volledig beeld te krijgen van de ontwikkelingsmogelijkheden. Een deel van de ontwikkelingsmogelijkheden (indien aanwezig) zal immers worden ‘opgesnoept’ door bestaande initiatieven.

Plannen concentreren zich in gebieden met grootste dynamiek 17

Uit de inventarisatie blijkt dat er in de provincie Zuid-Holland circa 360.000 m² wvo aan nieuwe detailhandelsmeters in de pijplijn zit: ongeveer 7% van het huidige winkelvloeroppervlak in de provincie. Ter illustratie: dit is bijna net zoveel als het totale detailhandelsoppervlak in de binnensteden van Rotterdam en Den Haag samen, namelijk 395.000 m² wvo. Het overgrote deel (80%) van de plannen en ontwikkelingen concentreert zich in de twintig belangrijkste winkelgemeenten. Daarnaast betreft ongeveer 10% de ontwikkeling van volumineuze detailhandel (PDV/GDV) en is 10% momenteel in aanbouw.

17 De hier gepresenteerde cijfers over de planvoorraad zijn gecorrigeerd. Er is een correctiefactor toegepast van 0,53 om te corrigeren voor: bruto/netto toevoeging (factor 0,78), vvo/wvo (factor 0,80) en van totaal publieksvoorzieningen naar alleen winkels (factor 0,85). Zie voor een nadere toelichting de onderzoeksverantwoording.

pagina 22

Tabel 5 Gecorrigeerde* planvoorraad per REO, in m² wvo, afgerond op vijfduizendtallen REO Rijnmond

Totaal

Volumineus

Regulier

in aanbouw

145.000

10.000

135.000

10.000

Haaglanden

75.000

0

75.000

10.000

Rijn- en Bollenstreek

65.000

10.000

50.000

10.000

Zuid-Holland Zuid

40.000

10.000

30.000

5.000

Midden Holland

40.000

10.000

30.000

0

360.000

40.000

320.000

35.000

Zuid-Holland * Correctiefactor 0,53 gehanteerd

Meeste plannen in REO Rijnmond, gemeente Rotterdam en centrum Rotterdam 



 





40% van de planvoorraad is voorzien in de REO Rijnmond. Binnen Rijnmond is Rotterdam verantwoordelijk voor 70% van de detailhandelsplannen. De grootste projecten spelen in het centrum: Forum Rotterdam (de tweede ‘Koopgoot’) en Post Rotterdam (voormalig postkantoor aan de Coolsingel). Ook voor Zuidplein en Alexandrium Megastores (Aquarius) zijn er zachte plannen voor een forse uitbreiding. Haaglanden neemt 20% van de planvoorraad voor rekening. De planvorming concentreert zich vooral in Den Haag en Zoetermeer, met projecten als Bleizo en La Ciguena (Grote Marktstraat/Wagenstraat). 17% van de planvoorraad bevindt zich in Holland Rijnland, met als grootste projecten Bospoort (PDV/GDV) in Leiderdorp en het Stationsgebied in Leiden. Het overige deel is verdeeld over Zuid-Holland Zuid en Midden Holland, waaronder centrumplan Waddinxveen, Goudse Poort (PDV/GDV), Stationsgebied Gouda en Oostpoort in Dordrecht (PDV/GDV). Binnen de top 20 springt Rotterdam er uit, met ongeveer een derde van de totale planvoorraad binnen de top 20. Het overige deel is vrij gelijkmatig verspreid, met de grootste geplande volumes in Zoetermeer, Gouda, Leiden en Den Haag. Als alle plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd, dan neemt het detailhandelsoppervlak in Midden Holland het meest toe, in verhouding tot het huidige aanbod (12%). Dit geldt in mindere mate voor Rijnmond en Holland Rijnland (8%) en Haaglanden en Midden Holland (5%).

Gouda en Zoetermeer staan grootste groei voorraad te wachten Als alle huidige plannen worden gerealiseerd, dan neemt vooral in Gouda (20%) en Zoetermeer (16%) het detailhandelsoppervlak toe in vergelijking met de huidige voorraad. Ook in Leiden (14%), Rijswijk (11%), Vlaardingen (11%) en Rotterdam (10%) zal de voorraad flink toenemen.

Voorzichtigheid bij interpretatie geboden De planvoorraad betreft een momentopname. Daarnaast staan harde plannen (met bouwvergunning) en zachte plannen door elkaar. Uit ervaring blijkt dat een groot deel van de zachte plannen uiteindelijk niet gerealiseerd wordt. Ook zijn er nogal wat correctieslagen nodig om tot een berekening van het aantal vierkante meters te komen waarmee de planvoorraad één op één te vergelijken is met de kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden uit de DPO-berekening. Tenslotte: uit historische analyses van Locatus blijkt dat slechts een deel van de toename van de winkelvoorraad te verklaren is door planmatige aanwas. Voorzichtigheid bij de interpretatie is dus geboden.

pagina 23

3

Beleidsconsequenties De uitkomsten van het onderzoek naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel in de provincie zijn klip en klaar. In bijna alle REO’s en de meeste gemeenten zijn in 2020 minder winkelmeters nodig dan nu om de branche beter te laten functioneren. Met andere woorden, per saldo is er in de periode tot 2020 en 2030 nauwelijks sprake van kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden. Voor een optimale verzorging van bewoners en bezoekers en voor levendige steden en dorpen is eerder een herschikking van detailhandelsaanbod nodig dan een toename van volume.

3.1

Versterken - Optimaliseren - Herstructureren Duidelijk onderscheid tussen mogelijkheden binnen en buiten de hoofdstructuur Slechts een beperkt aantal aankoopplaatsen komt in beeld voor verdere kwantitatieve (en kwalitatieve) versterking. Dit zijn de aankoopplaatsen binnen de hoofdstructuur die hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden én wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht van de provincie. Voor de rest van de hoofdstructuur is optimalisatie gewenst. Het is aan te raden om de (concurrentie)positie hier met alle denkbare middelen te verbeteren, maar niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Buiten de hoofdstructuur stellen we voor terughoudend te zijn met het uitbreiden van winkelmeters. Om bewoners en bezoekers te blijven faciliteren, en levendige wijken en dorpen te waarborgen is een (gedeeltelijke) herschikking van detailhandelsaanbod nodig. Detailhandelsbeleid: onderscheid tussen winkelgebieden binnen en buiten hoofdstructuur


pagina 24

Versterken Versterken van de detailhandelsfunctie impliceert een (forse) opwaardering. Dit kan zowel in volume als in kwaliteit (van het winkelbestand en de openbare ruimte), door 18 adoptie van Het Nieuwe Winkelen , parkeren en bereikbaarheid, imago/beleving en organisatie en promotie. Detailhandel wordt dan meer een stuwende economische sector, in plaats van louter verzorgend.





 



Binnen de hoofdstructuur komen centra in beeld voor versterking, die: Hoog scoren op ontwikkelingsmogelijkheden van gemeente of REO (zoals blijkt uit de uitkomsten van het DPO) en op functioneren en perspectief (de uitkomsten van de schaduwmethode); Wezenlijk bijdragen aan de concurrentiekracht, vestigingsklimaat, economisch profiel en het imago. Omvang, aantrekkingskracht en onderscheidend vermogen (historische karakter, functionaliteit, e.d.) spelen een rol. De winkelgebieden die uit alle analyses in aanmerking komen voor versterken zijn: Centrum Rotterdam en Binnenstad Den Haag (de buitencategorie); De zogenaamde nieuwe centra met een hoogwaardige openbaar vervoersverbinding: Rotterdam-Alexandrium, Rotterdam-Zuidplein, Stadshart Zoetermeer, en Den Haag19 Megastores ; De historische stadscentra van Delft, Dordrecht, Gouda en Leiden. Met uitzondering van Delft komen de historische centra niet al te best uit de analyses (veelal in de onderste helft), maar ze dragen wel in belangrijke mate bij aan de concurrentiekracht en het imago en onderscheidend karakter van de regionale winkelstructuur.

Optimaliseren 





Alle andere delen van de hoofdstructuur en een select aantal centra buiten de hoofdstructuur komen in aanmerking voor optimalisatie, dus het verbeteren van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen (zie onder ‘Versterken’), echter niet door een forse netto toevoeging van winkelmeters. Bijzondere aandacht verdienen: ‐ De nieuwe centra zonder HOV-verbinding: Rijswijk-In de Bogaard, Naaldwijk, Delft-In de Hoven en Leidschendam-Leidsenhage. Ze eindigen allemaal in de bovenste helft; ‐ De subregionale centra, zoals Lisse, Gorinchem en Vlaardingen; ‐ Zogenaamde ‘parels’, kleinere winkelgebieden met een bijzondere positie in de regionale structuur, zoals de Frederik Hendriklaan in Den Haag. Er kan beperkte ruimte voor uitbreiding van winkelmeters worden gereserveerd. Deze uitbreiding moet dan wel in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. Denk hierbij aan het afmaken van het winkelgebied en/of winkelrondje of het opwaarderen van de route tussen belangrijke voorzieningenclusters, bijvoorbeeld tussen het station en het winkelhart.

18 De consument maakt tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik van andere kanalen, zoals internet. Een ontwikkeling die ‘het nieuwe winkelen’ wordt genoemd. 19 Den Haag-Megastores is een twijfelgeval. REO Haaglanden en de gemeente Den Haag laten nog (enige) ontwikkelingsruimte zien. Als aankoopplaats belandt de Megastores echter buiten de top 20.

pagina 25

Herstructureren

  

Buiten de hoofdstructuur geldt een terughoudend regime en is een herschikking van het detailhandelsaanbod nodig. De strategie kan variëren van: Een facelift, zodat het centrum weer voldoet aan moderne maatstaven; Herprofilering: een andere branchering, bijvoorbeeld van winkelcentrum naar boodschappencentrum; Transformatie: een (gedeeltelijke) verandering van detailhandel naar andere (economische) functies als bedrijvigheid, dienstverlening en wonen.

Bestemmingsverruiming overwegen bij herstructurering Voor de aankoopplaatsen die er slecht voor staan is het verstandig detailhandel te concentreren in een (kleiner) kerngebied. De uitloopgebieden kunnen verkleuren naar andere (economische) functies, daar waar in de markt behoefte aan is. Veelal is hiervoor een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. De strategie van bestemmingsverruiming is zowel voor reguliere winkelgebieden als perifere locaties bruikbaar. Dit is een vorm van passieve sanering. De gemeente Den Haag past deze strategie al enkele jaren toe onder de noemer ‘rek- en krimpgebieden’ (Detailhandelsmonitor Den Haag 2009)

In onderstaande kaart is de provinciale hoofdstructuur voor reguliere detailhandel weergegeven, evenals de strategie per winkelcentrum. Hoofdstructuur detailhandel Zuid-Holland en strategie per winkelcentrum

Bron: Bureau Stedelijke Planning, kaart provincie Zuid-Holland, afdeling Ruimte, Wonen en Bodem

pagina 26

3.2

Van kwantiteit naar (ruimtelijke) kwaliteit Vernieuwing winkelstructuur dringend noodzakelijk… Een beperkte ontwikkelingsruimte voor detailhandel hoeft vernieuwing en versterking van de winkelstructuur niet uit te sluiten. Sterker nog, juist in gebieden waar sprake is van beperkte ontwikkelingsmogelijkheden, is vernieuwing vaak dringend noodzakelijk om het aanbod aan de snel veranderende vraag aan te passen. Dynamiek, vernieuwing en versterking van de ruimtelijke structuur van het aanbod is dus van belang, zowel voor REO’s en gemeenten waar nog enigszins sprake is van kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden als voor REO’s en gemeenten waar in kwantitatief opzicht geen mogelijkheden zijn.

…waarbij (ruimtelijke) kwaliteit leidend is Wanneer is er sprake van versterking van de ruimtelijke structuur? Om die vraag te beantwoorden moeten we weten of een initiatief voor detailhandelsontwikkeling a) zelf voldoende kwaliteit heeft (intrinsieke kwaliteit) en b) bijdraagt aan de kwaliteit van het betreffende winkelgebied én de totale detailhandelsstructuur.

   

  

De intrinsieke kwaliteit van het initiatief betreft de mate van duurzaamheid, oftewel in hoeverre het initiatief ‘tijds- en omgevingsresistent' is. Daarbij hoort een antwoord op vragen als: Is de ontwikkeling economisch levensvatbaar? Zijn marktpartijen en gemeente investeringsbereid? Is een ander gebruik van het project mogelijk, zonder daarmee de fysiek-ruimtelijke structuur ingrijpend te veranderen? Is er flexibiliteit ingebouwd om bij bewezen succes verder uit te breiden en bij tegenvallende belangstelling te krimpen? Zijn de bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en stedenbouwkundige inpassing op orde en passen die bij aard, omvang en ambitie van het initiatief? De bijdrage aan de kwaliteit van de totale detailhandelsstructuur is gewaarborgd wanneer het winkelgebied of het initiatief een bijdrage levert aan: Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelstructuur; Een zo hoog mogelijk verzorgingsniveau voor inwoners en bezoekers van elders; Een gezond economisch functioneren van vitale onderdelen van de detailhandelsstructuur.

Clustering is essentieel Clustering van winkelvoorzieningen met een vergelijkbare functie, doelgroep en verzorgingsbereik is een belangrijke voorwaarde voor het bereiken van deze kwaliteitsdoelstellingen. Clustering zorgt namelijk voor voldoende kritische massa (en daarmee meer keuzemogelijkheden voor de consument), efficiënt ruimtegebruik en mobiliteitsreductie.

pagina 27

Versterk perspectiefvolle winkelgebieden en stop nieuwe clusters en solitaire ontwikkelingen Door nieuwe marktomstandigheden wordt de detailhandelsmarkt steeds meer een verdringingsmarkt. Dit dwingt om scherpe keuzes te maken bij de beoordeling van de bestaande structuur en bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. Zonder die keuzes kan het aanbod over teveel locaties verspreid raken. Clustering komt dan onder druk te staan, kritische massa’s worden niet gehaald en er ontstaat eenvormigheid van het aanbod (“meer van hetzelfde”). Met compleet nieuwe winkellocaties moet zeer behoedzaam worden omgegaan, zeker in die gebieden waar ontwikkelingsmogelijkheden ontbreken. Hetzelfde geldt voor initiatieven die een forse functiesprong (van bijvoorbeeld een wijkwinkelcentrum naar een stadsdeelcentrum) van een bestaand winkelgebied beogen. Stimuleer initiatieven die de huidige verzorgingsfunctie van het winkelgebied behouden of versterken. Echter, alleen als het winkelgebied een betekenisvolle en perspectiefvolle functie vervult in de detailhandelsstructuur én als de (bestaande) ondernemers en marktpartijen het initiatief ondersteunen.

Naar een nieuw detailhandelsbeleid

  









Regionale en lokale overheden moeten duidelijke en gefundeerde keuzes maken over de gewenste ruimtelijke detailhandelsstructuur, zeker met de fors veranderende marktomstandigheden in het achterhoofd. Een (ruimtelijk) detailhandelsbeleid is hiervoor het aangewezen instrument. Volgens Bureau Stedelijke Planning staan daarin de volgende elementen centraal: Koester de hoofdwinkelstructuur, aangevuld met de belangrijkste en meest kansrijke PDV-clusters. Binnen die hoofdstructuur komt een beperkt aantal kansrijke centra in beeld voor versterking. Honoreer initiatieven binnen de hoofdwinkelstructuur als zij: ‐ de bestaande hoofdstructuur versterken; ‐ de betekenisvolle delen van de structuur niet ondergraaft. Initiatieven buiten de hoofdwinkelstructuur zijn alleen wenselijk als zij: ‐ voorzien in een behoefte die niet binnen de bestaande hoofdstructuur kan worden vervuld; ‐ een waardevolle toevoeging zijn aan de detailhandelsstructuur; ‐ de betekenisvolle delen van de hoofdstructuur niet ondergraaft. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. De aard en locatie van een nieuw initiatief moeten met elkaar in evenwicht zijn. Detailhandelsinitiatieven met een groot verzorgingsbereik passen beter op plaatsen die nu al deze functie vervullen. Neem de uitkomsten van deze studie mee bij de toetsing van een nieuw initiatief. Projecten met onvoldoende intrinsieke kwaliteit in regio’s en gemeenten die geen ontwikkelingsmogelijkheden kennen vallen af. Het beleid moet vooral gericht zijn op het faciliteren van initiatieven van hoge kwaliteit in gebieden met nog voldoende ontwikkelingsmogelijkheden. Stimuleer alleen recreatief winkelen in de belangrijkste (historische) binnensteden en de grotere nieuwe centra. Dit zijn bij uitstek de centra die zich in nationale en zelfs

pagina 28





internationale zin onderscheiden. Wees terughoudend met het versterken van de recreatieve functie in wijkcentra en het realiseren van nieuwe recreatieve centra. Dit is alleen mogelijk als het de recreatieve functie van de genoemde centra niet ondergraaft. Beperk solitaire detailhandelsontwikkelingen. Incidenteel kan een uitzondering worden gemaakt voor: ‐ Tuincentra: vanwege hun specifieke aard (zowel binnen- als buitenruimte benodigd), enorme ruimtevraag en lage huisvestingslasten zijn deze vaak niet inpasbaar in de bestaande winkelstructuur. ‐ Supermarkten: als clustering niet mogelijk of niet aan de orde is. Bijvoorbeeld als er te weinig draagvlak onder de bevolking is voor een compleet dagelijks aanbod met speciaalzaken. Denk aan kleine dorpskernen en buurten. ‐ Kleinschalige bouwmarkten in de kleinere plaatsen met een lokaalverzorgend karakter. Wees terughoudend met initiatieven in de volumineuze sector: ‐ Wijs een beperkt aantal kansrijke PDV-clusters aan binnen elke REO. Optimalisatie is hier het adagium; ‐ Herschik de andere clusters. Ga een (gedeeltelijke) functieverandering (van detailhandel naar niet-detailhandel) niet uit de weg.

PDV-beleid REO Zuid-Holland Zuid In de ontwerp structuurvisie perifere detailhandel Zuid-Holland Zuid heeft de regio ervoor gekozen om de huidige acht PDV-clusters terug te brengen naar drie: een regionaal woonthemacentrum in Sliedrecht en twee locaties voor doelgerichte aankopen in Dordrecht en Gorinchem. Op de vijf afgevallen locaties blijft perifere detailhandel mogelijk, doch volumegroei is uitgesloten en afbouw bespreekbaar. Een dergelijke benadering kan model staan voor de andere REO’s.

Tot slot: omarm Het Nieuwe Winkelen 





De consument gebruikt steeds vaker meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. De techniek ontwikkelt zich razendsnel en de consument adopteert het. De slimme ondernemer springt op deze ontwikkeling in. De mogelijkheden zijn legio. Veel bestaande technieken en diensten kunnen nu al worden ingezet om meer en sneller klanten te bereiken, ze beter te bedienen en zo meer omzet te genereren. Social media als Facebook en Twitter, en toepassingen als QR Codes, Google Places, Foursquare en Groupon zijn tegenwoordig voor bijna iedereen en bijna overal toegankelijk. Als de branche Het Nieuwe Winkelen omarmt, en het niet ziet als een bedreiging, ontstaat een geheel nieuw perspectief. Dit kan door typische ‘cross channel’functionaliteiten te integreren in het winkelgebied. Dit betreft niet alleen specifieke formules en allerhande digitale toepassingen, maar ook servicepunten en afhaallocaties voor online aankopen. Door dergelijke afhaal- en servicepunten te koppelen aan bestaande winkelgebieden krijgen deze een impuls. Hiervan profiteren ook de zittende ondernemers. De ervaring leert dat het gros van de consumenten die producten komt afhalen ook nog aanknopen doet op locatie.

pagina 29

Bijlage 1. Leden begeleidingsgroep en projectteam

Naam

Organisatie

Begeleidingscommissie De heer J. J. Boon

REO Holland Rijnland

De heer P. van der Valk

REO Rijnmond

Mevrouw H. Bouwens

REO Midden Holland

De heer T. Putman

REO Zuid-Holland Zuid

De heer R. Brinkhof

REO Haaglanden

De heer F. Visser

Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD)

Namens de provincie Zuid-Holland De heer P. Nijssen

Provincie Zuid-Holland

De heer A. de Jong


De heer F. Hendriksen


Projectteam Bureau Stedelijke Planning De heer A. van Duren

Bureau Stedelijke Planning

De heer T. Hooft


Mevrouw S. Koene


Met medewerking van I&O Research De heer T. Lenderink

I&O Research

De heer H. de Vaan

I&O Research

De heer R. Nordeman

I&O Research

pagina 30

Bijlage 2. Aanwezigen ronde tafeldiscussie (15-06-2012)

Naam

Functie en organisatie

Genodigden De heer E. van Vliet

voorzitter REO Rijnmond, burgemeester Lansingerland

De heer T.A. Tibboel

Kamer van Koophandel Haaglanden

De heer J. Zee

secretaris Detailhandel Nederland

De heer A. de Waard

wethouder Sliedrecht

De heer A. van Erk

voorzitter REO Midden Holland, burgemeester Bergambacht

De heer C.M. Kroes

lid REO Midden Holland, wethouder Economische Zaken Waddinxveen

De heer B. Emmens

plv. voorzitter BO EZ Haaglanden, wethouder Economische Zaken Zoetermeer

De heer J. uit den Boogaard

voorzitter REO Holland Rijnland, wethouder Kaag en Braassem

De heer D. van der Borg

voorzitter REO Zuid-Holland Zuid, burgemeester Graafstroom

Mevrouw S. van der Linden

Detailhandel Nederland

De heer H. Zilverentant

lid REO Holland Rijnland, wethouder Leiderdorp

De heer B. de Roo

directeur KvK Leiden en bestuurslid Centrummanagement Leiden

Namens de provincie Zuid-Holland De heer G. Veldhuijzen

gedeputeerde van de provincie Zuid-Holland

De heer H. Goossensen

bureauhoofd Economische Zaken Provincie Zuid-Holland

De heer A. de Jong

senior beleidsadviseur Economische Zaken Provincie ZuidHolland

De heer P. Nijssen

specialist detailhandel, Economische Zaken Provincie ZuidHolland

De heer F. Hendriksen

beleidsmedewerker Economische Zaken Provincie ZuidHolland

Projectteam Bureau Stedelijke Planning De heer A.J. van Duren

senior consultant Detailhandel & Leisure Bureau Stedelijke Planning

De heer T. Hooft

adjunct directeur Bureau Stedelijke Planning

pagina 31

Bijlage 3. Tabellen uitkomsten schaduwmethode Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief REO, Zuid-Holland REO

functioneren

1 Rijnmond

perspectief

++

+

2 Haaglanden

+

++

3 Rijn- en Bollenstreek

-

-

4 Zuid-Holland Zuid

-

-

5 Midden Holland

-

-


Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief top 20 gemeenten*, Zuid-Holland Gemeente

REO

functioneren

1 Rijswijk

Haaglanden

2 Rotterdam

Rijnmond

3 's-Gravenhage

Haaglanden

4 Zoetermeer

Haaglanden

5 Westland

Haaglanden

6 Lisse


7 Leidschendam-Voorburg Haaglanden 8 Leiderdorp


9 Delft

Haaglanden

10 Capelle aan den IJssel

Rijnmond

11 Barendrecht

Rijnmond

12 Dordrecht

Zuid-Holland Zuid

13 Gorinchem

Zuid-Holland Zuid

14 Alphen aan den Rijn


15 Gouda

Midden Holland

16 Sliedrecht

Zuid-Holland Zuid

17 Vlaardingen

Rijnmond

18 Leiden


19 Hellevoetsluis

Rijnmond

20 Zoeterwoude


+ + + + + ++ + ++ + --

perspectief

++ ++ ++ + -++ -+ + ---

*top 20 gemeenten: de gemeenten die de meeste omzet (absoluut) van buiten de gemeentegrenzen aantrekken in de nietdagelijkse sector (bron: I&O, 2011) Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 32

Ruimtelijk-economisch functioneren en sociaal-economisch perspectief per aankoopplaats in de top 20 gemeenten* van Zuid-Holland aankoopplaats

gemeente

REO

1 Alexandrium

Rotterdam

Rijnmond

2 In de Bogaard

Rijswijk

Haaglanden

3 De Savornin Lohmanplein s-Gravenhage

Haaglanden

4 Frederik Hendriklaan

s-Gravenhage

Haaglanden

5 Zuidplein

Rotterdam

Rijnmond

6 Keizerswaard

Rotterdam

Rijnmond

7 Centrum Rotterdam

Rotterdam

Rijnmond

8 Stadshart Zoetermeer

Zoetermeer

Haaglanden

9 Binnenstad Den Haag

s-Gravenhage

Haaglanden

10 Centrum Naaldwijk

Westland

Haaglanden

11 Centrum Hoogvliet RT

Rotterdam

Rijnmond

12 Carnisse Veste

Barendrecht

Rijnmond

13 Leyweg

s-Gravenhage

Haaglanden

14 Bloemendaal

Gouda

Midden Holland

15 In de Hoven

Delft

Haaglanden

16 Meerzicht

Zoetermeer

Haaglanden

17 Centrum Delft

Delft

Haaglanden

18 Rokkeveen (Nathaliegang) Zoetermeer

Haaglanden

19 Centrum De Lier

Westland

Haaglanden

20 Piazza

Gorinchem

Zuid-Holland Zuid

21 Leidsenhage

Leidschendam-Voorburg Haaglanden

22 Centrum Lisse

Lisse


23 Winkelhof

Leiderdorp


24 Centrum Wateringen

Westland

Haaglanden

25 Luifelbaan Leiden

Leiden


26 Centrum Capelle a/d IJssel Capelle aan den Ijssel

Rijnmond

27 Centrum Dordrecht

Dordrecht

Zuid-Holland Zuid

28 Megastores (woonboul)

s-Gravenhage

Haaglanden

29 Centrum Barendrecht

Barendrecht

Rijnmond

30 Centrum 's-Gravenzande

Westland

Haaglanden

31 De Loper

Vlaardingen

Rijnmond

32 Centrum Alphen a/d Rijn

Alphen aan den Rijn


33 Centrum Gorinchem

Gorinchem

Zuid-Holland Zuid

34 Centrum Honselersdijk

Westland

Haaglanden

35 Centrum Gouda

Gouda

Midden Holland

36 Centrum Leiden

Leiden


37 Centrum Monster

Westland

Haaglanden

38 Oosterheem

Zoetermeer

Haaglanden

39 Centrum Vlaardingen

Vlaardingen

Rijnmond

40 Capelle XL (woonboul.)

Capelle aan den Ijssel

Rijnmond

functio-

perspec-

neren

tief

++ ++ ++ + + + + ++ + +

++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ +

+ + + + + ++ +

++ + ++ ++ ++ + + --

+ + + --+ ----

+ -++ + + + + + --

*top 20 gemeenten: de gemeenten die de meeste omzet (absoluut) van buiten de gemeentegrenzen aantrekken in de nietdagelijkse sector (bron: I&O, 2011) Bron: Bureau Stedelijke Planning

pagina 33

Bijlage 4. Figuren uitkomsten schaduwmethode

pagina 34

pagina 35

Notitie detailhandel Zuid-Holland

juli 2012 Provincie Zuid-Holland

Inhoudsopgave

1.

Inleiding

2.

Uitgangssituatie en ontwikkelingsmogelijkheden 2.1

Uitgangssituatie detailhandel 2.1.1 2.1.2

2.2

Winkelaanbod Functioneren detailhandel

Verwachte ontwikkeling

3.

Detailhandelsstrategie

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Strategische keuzes Kwantitatief kader Hoofdstructuur reguliere detailhandel Uitwerking hoofdstructuur Perifere detailhandel Themagerichte detailhandel

4.

Uitnodiging aan de regio’s

Nota detailhandel Zuid-Holland 2

1.

Inleiding

De winkelvastgoedmarkt is volop in beweging. Allerlei ontwikkelingen leiden er toe dat winkeliers pas op de plaats moeten maken, en een uitbreiding van het aantal vierkante meters niet meer vanzelfsprekend is. Zo stellen consumenten aankopen uit door de crisis in de economie en op de woningmarkt. Ook demografische ontwikkelingen zoals kleinere huishoudens, multiculturele ontwikkeling, ontgroening en vergrijzing hebben een impact op de detailhandel. Het bestedingspatroon van consumenten verandert. Zo zijn 65-plussers bijvoorbeeld steeds prijsbewuster. En veel oudere, kleine winkeliers kunnen moeilijk een opvolger voor hun zaak vinden. Daar komt nog eens bij dat steeds meer consumenten hun aankopen via internet doen en het traditionele winkelaanbod links laten liggen. De detailhandel staat sterk onder druk door al deze ontwikkelingen. Er is daarom weinig ruimte voor nieuwe detailhandelsplannen. Ook in Zuid-Holland ontstaat er grote druk op het functioneren van de binnensteden en andere aankoopplaatsen. De uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO) laten voor veel winkelcentra een slecht beeld zien. De leegstand loopt snel op. In slechts een kwart van de grote winkelgebieden in de Randstad is sinds het vorige KSO (2004) sprake van omzetgroei. In Zuid-Holland zijn met name Alexandrium in Rotterdam en de Haagse binnenstad aan de winnende kant. Het aantal sterke dalers overheerst echter. Vooral in de stadscentra van Rotterdam, Leiden, Dordrecht, Gouda, Schiedam, Spijkenisse en Leidsenhage in Leidschendam is de omzet zeer fors afgenomen. Behalve het merendeel van de grote centra staan ook de woonboulevards, buurtstrips en de kleine kernen over het algemeen onder aanzienlijke druk. Dit alles leidt per saldo tot een negatieve ontwikkelingsruimte in Zuid-Holland in de periode tot 2020 en 2030. Wij vinden dat een nieuwe aanpak nodig is om de winkelvastgoedmarkt te versterken. Deze aanpak is niet meer gericht op groei, maar op vernieuwing en aanpassing. Partijen moeten gezamenlijk het winkelvloeroppervlak en de zachte planvoorraad in omvang terugbrengen. Tegelijkertijd is het wenselijk om de dynamiek en de vernieuwing in de detailhandelsstructuur te stimuleren en de structuur te versterken. Kwaliteit moet leidend zijn. Ook is het nodig om kansrijke onderdelen van de bestaande detailhandelsstructuur te versterken en solitaire vestigingen te ontmoedigen. Positionering Notitie detailhandel Zuid-Holland Op 30 mei 2012 heeft Provinciale Staten de ‘Beleidsvisie en Uitvoeringsstrategie Regionale Economie en Energie 2012-2015’ vastgesteld. In deze beleidsvisie is bepaald dat de provincie op korte termijn het onderdeel detailhandel gaat uitwerken. De ‘Notitie detailhandel Zuid-Holland’ geeft hier invulling aan. Doorwerking naar Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte De onderdelen uit de Notitie detailhandel Zuid-Holland die ruimtelijk relevant zijn, worden opgenomen in de actualisatie 2012 van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte. Het gaat specifiek om de onderdelen van de provinciale strategie voor de detailhandel (hoofdstuk 3). Dit zijn: het kwantitatieve kader, de hoofdstructuur voor de reguliere detailhandel, de uitwerking van de hoofdstructuur, perifere detailhandel en themagerichte detailhandel. Alle partners en belanghebbenden krijgen via de inspraakprocedure de mogelijkheid om hun zienswijze op de Provinciale Structuurvisie en de verordening Ruimte kenbaar te maken. Bij vaststelling van de Structuurvisie en de Verordening Ruimte wordt de Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland 2007 ingetrokken. De uitvoering van het provinciale detailhandelsbeleid is vooral een verantwoordelijkheid van gemeenten en regio’s. Gemeenten doen dit door het vaststellen van actuele bestemmingsplannen en het handhaven van deze bestemmingsplannen. Regio’s doen dit door het vaststellen van regionale visies op de detailhandel. Wij


stellen de kaders vast en kunnen, via het ruimtelijk instrument, een zienswijze indienen op bestemmingsplannen. Dit kan aan de orde zijn als de plannen niet passend zijn binnen een regionaal afgestemd detailhandelsprogramma, of binnen de provinciale detailhandelsstructuur uit de Provinciale Structuurvisie en/of de Verordening Ruimte. De keuzes in de Notitie detailhandel Zuid-Holland zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op het onderzoek ‘Provincie Zuid-Holland, ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel’ dat Bureau Stedelijke Planning in opdracht van de provincie Zuid-Holland in juni 2012 heeft opgesteld. Het onderzoek richtte zich op de vijf REO-gebieden en de twintig grootste 1 gemeenten in Zuid-Holland. De onderzoekers hebben ook rekening gehouden met de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (KSO). De Notitie detailhandel Zuid-Holland gaat niet in op de eventuele vestiging van het Factory Outlet Center (FOC) op Bleizo. Het uitgestelde besluit over het FOC zal naar verwachting najaar 2012 aan de orde komen in GS waarna behandeling in PS volgt. Leeswijzer De Notitie detailhandel Zuid-Holland geeft in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige staat van de detailhandel in Zuid-Holland op hoofdlijnen en schetst de verwachte ontwikkelingsmogelijkheden voor de komende jaren. In hoofdstuk 3 komt de provinciale detailhandelsstrategie aan de orde. Hoofdstuk 4 gaat in op de concrete beleidsuitwerking in samenwerking met de regio’s.

1

De 20 grootste gemeenten gemeten naar absolute omzet niet-dagelijks van buiten de betreffende gemeente. Deze 20 gemeenten hebben een sterk bovenlokale functie en

zijn daarom van belang voor regionaal en provinciaal beleid. Ze zijn goed voor circa tweederde van alle toevloeiing in de niet-dagelijkse sector. De andere 52 gemeenten hebben een meer plaatsverzorgende functie.


2.

Uitgangssituatie en ontwikkelingsmogelijkheden

Dit hoofdstuk is, net als van hoofdstuk 3, gebaseerd op drie onderzoeksmethoden. Dit zijn een distributieplanologisch onderzoek (DPO), een zogenaamde schaduwmethode en de methode van onderzoeksbureau I&O Research naar de effecten van het FOC Bleizo (voorjaar 2012). Een DPO is een geijkt en veelgebruikt instrument om in kwantitatieve zin een uitspraak te doen over de uitbreidingsmogelijkheden van het winkelaanbod. Ook is een schaduwmethode toegepast. De onderzoekers hebben daarvoor de individuele REO’s en de twintig grootste gemeenten beoordeeld op de combinatie van structuur- en groeivariabelen, gegroepeerd naar economisch functioneren, consumentenoordeel, draagvlakontwikkeling en toeristisch-economisch profiel. I&O Research onderzocht onder meer de huidige ruimtelijke kwaliteit en de te verwachten effecten van autonome ontwikkelingen op de omzetten per m2 winkelvloeroppervlak op aankoopplaatsniveau. 2.1

Uitgangssituatie detailhandel

Zuid-Holland is de provincie met de meeste winkelmeters: ruim vijf miljoen vierkante meter winkelvloeroppervlak (wvo). Het is de grootste en meest dichtbevolkte provincie van Nederland, en heeft daarmee een zeer groot draagvlak voor winkelvoorzieningen. 2.1.1

Winkelaanbod

Het winkelaanbod per inwoner (winkeldichtheid) is in Zuid-Holland lager dan in andere Randstadprovincies, en ligt zelfs onder het Nederlandse gemiddelde. Vanaf 2004 groeide het winkelaanbod in Nederland met 12%. Ter vergelijking: in de provincies Utrecht en Noord-Holland respectievelijk met 13% en 14%. In ZuidHolland ligt dat cijfer aanzienlijk lager met 9%. In dezelfde periode nam het aantal inwoners in de provincie toe met ongeveer 4%. Zelfs in Zuid-Holland is het winkelaanbod dus sneller gegroeid dan je op basis van de bevolkingsgroei zou verwachten. Figuur 1: Verdeling inwoners (1) en detailhandelsaanbod (2: in m² wvo) naar REO, 2012

Bron: CBS Statline en Locatus Verkooppuntverkenner


Kijkend naar de individuele REO’s, dan valt op dat de winkeldichtheid het grootst is in Zuid-Holland Zuid (zie tabel 1). Hier is de dichtheid zo’n 10% hoger dan in de provincie als geheel. In Haaglanden, Midden-Holland en Rijnmond is de dichtheid lager dan het provinciale gemiddelde. Deze grote verschillen ontstaan vooral door het aanbod in volumineuze artikelen, zoals woninginrichting of doe-het-zelf. Ruimte voor grootschalige detailhandel is relatief schaars en duur in verstedelijkt gebied. Ook een stringenter detailhandelsbeleid speelt mee. Tabel 1: Detailhandelsaanbod per inwoner naar sector, in m2 wvo 2012

REO-gebied

Dagelijks

Mode & luxe

Volumineus

Vrije tijd

Overig

Totaal

Haaglanden

0,30

0,31

0,36

0,13

0,20

1,30

Midden Holland

0,30

0,25

0,45

0,14

0,23

1,36

Holland Rijnland

0,31

0,29

0,53

0,15

0,25

1,53

Rijnmond

0,33

0,35

0,48

0,15

0,14

1,44

Zuid-Holland Zuid

0,33

0,35

0,68

0,12

0,12

1,60

Totaal Zuid-Holland

0,32

0,32

0,46

0,14

0,19

1,43

Bron: Bureau Stedelijke Planning o.b.v. Locatus Verkooppuntverkenner (april 2012)

2.1.2

Functioneren van de detailhandel

Het winkelaanbod in Zuid-Holland lijkt gemiddeld genomen beter te functioneren dan het landelijke aanbod. De gemiddeld grote dichtheid van bevolking, de economische activiteit en de gemiddeld lage winkeldichtheid lijken daarop te duiden. Een nadere analyse bevestigt dat beeld echter maar zeer ten dele. De sectoren Dagelijks en Mode & Luxe functioneren qua vloerproductiviteit (omzet per m2) nipt onder het landelijk gemiddelde. De sectoren Volumineus en Vrije Tijd & Electro hebben echter vloerproductiviteiten die fors lager liggen (respectievelijk 15% en 28%). Haaglanden is daarop een uitzondering. Deze regio realiseert in alle sectoren, met uitzondering van Vrije Tijd & Electro, een vloerproductiviteit die boven het landelijke gemiddelde ligt. Alle andere regio’s scoren op alle fronten lager tot fors lager dan gemiddeld. De twintig grootste gemeenten (figuur 3) functioneren beduidend beter dan de landelijke, provinciale en regionale gemiddelden. Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Delft zijn in alle sectoren de positieve uitschieters. Figuur 2: Vloerproductiviteit 2012 t.o.v. landelijk gemiddelde, naar REO, naar sector 2

Dagelijks

2

Mode & Luxe

In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en

KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning.


Vrije tijd

Volumineus

Figuur 3: Vloerproductiviteit 2012 t.o.v. landelijk gemiddelde, naar gemeente, naar sector 3

Dagelijks

Vrije tijd

Mode & Luxe

Volumineus

Actuele gegevens over de individuele winkelgebieden in Zuid-Holland zijn te vinden in de rapportage over het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 (www.KSO2011.nl).

3 5 In vergelijking met landelijk gemiddelden. Bronnen: HBD (Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek 2011), Locatus (aanbodgegevens 2012) en KSO2011 (binding en toevloeiing). Bewerking Bureau Stedelijke Planning.


2.2

Verwachte ontwikkeling

Niet alleen de gegevens over de uitgangssituatie, maar ook de verwachte ontwikkeling is van invloed op het beleid van overheden en marktpartijen. Tabel 2 laat zien dat het nodig is om het aantal vierkante meters detailhandel op provinciaal niveau in zowel 2020 als 2030 te verkleinen ten opzichte van het huidige aanbod. In 2020 is -/- 270.000 m2 minder nodig, in 2030 is -/- 255.000 m2 minder nodig dan het huidige oppervlakte. Tabel 2: ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in m2 wvo per REO-gebied REO-gebied

Haaglanden

Huidig

Ontwikkelingsmogelijkheden Planvoorraad Ontwikkelingsmogelijkheden Ontwikkelingsmogelijkheden

oppervlakte m2

2020

2020

inclusief planvoorraad 2020

2030

1.348.600

+ 220.000

73.937

146.063

+280.000

Midden Holland

324.500

-50.000

38.295

- 88.295

- 50.000

Holland Rijnland

807.200

-120.000

62.905

- 182.905

- 130.000

1.751.500

- 115.000

145.277

- 260.277

-130.000

849.000

- 205.000

- 245.272

-225.000

- 630.686

- 255.000

Rijnmond Zuid-Holland Zuid Totaal

40.272 5.081.200

- 270.000

360.685


Het is belangrijk om bij de ontwikkelingsmogelijkheden rekening te houden met de planvoorraad, oftewel de detailhandelsplannen die nog niet gerealiseerd maar al wel gepland zijn. Deze zijn bekend tot 2020. Als er ontwikkelingsruimte in een regio is, dan is het nuttig om eerst te kijken naar de planvoorraad. Als er al veel plannen in de pijplijn zitten, dan blijft er wellicht geen ontwikkelingsruimte meer over. Deze ruimte is in Haaglanden wel beschikbaar, maar in de overige REO-gebieden is al sprake van een negatieve ontwikkelruimte. Hier zijn in de toekomst minder m2 wvo nodig dan er nu zijn, zonder dat de planvoorraad is meegenomen. Zoals tabel 2 aangeeft, bedraagt de planvoorraad op provinciaal niveau 360.000 m2 wvo. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn al bijna overal negatief, de planvoorraad (overigens bescheiden van aard) maakt de negatieve balans nog groter. Veel planvoorraad in Rijnmond Veel van de planvoorraad (80%) slaat neer in de twintig belangrijkste winkelgemeenten, waarvan het overgrote deel zich in de regio Rijnmond bevindt. Binnen dit gebied neemt Rotterdam 70% van de planvoorraad voor haar rekening, onder andere via grote projecten als Forum (binnenstad), Zuidplein en de uitbreiding van Alexandrium Megastores. In vergelijking met andere grote steden is de planvoorraad in Rotterdam erg hoog. Nummer twee in de lijst is Haaglanden. In dit gebied concentreren de plannen zich vooral in de Haagse binnenstad en Zoetermeer. In verhouding heeft Midden-Holland de meeste planvoorraad.


Perifere detailhandel Vooral in Zuid-Holland Zuid en Holland Rijnland is reeds sprake van een overaanbod aan PDV-locaties (Perifere Detailhandelsvestigingen). In onderstaande tabel zijn de (negatieve) ontwikkelingsmogelijkheden voor de volumineuze sector tot 2020 in kaart gebracht. Deze zijn een onderdeel van de ontwikkelingsruimte zoals die in tabel 2 is weergegeven. Ook is de planvoorraad voor de volumineuze sector in kaart gebracht. Deze maakt ook onderdeel uit van de totale planvoorraad uit tabel 2. Tabel 3: ontwikkelingsmogelijkheden volumineus in m2 wvo tot 2020

REO-gebied

Ontwikkelingsmogelijkheden m2

Planvoorraad

Haaglanden

145.000

11.404

Midden Holland

-30.000

0

Holland Rijnland

-70.000

10.608

Rijnmond

-45.000

8.752

Zuid-Holland Zuid

-110.000

10.608

Totaal

-110.000

41.371


Deze cijfers maken duidelijk dat, afgezien van Haaglanden, een aanzienlijke reductie van vloeroppervlak en planvoorraad voor zowel reguliere als volumineuze detailhandel nodig is. Wij vragen de REO’s om detailhandelsstructuurvisies op te stellen en beleid te ontwikkelen dat rekening houdt met de provinciale beleidslijnen uit het vervolg van deze notitie.


3.

Detailhandelsstrategie

Zoals in het vorige hoofdstuk is beschreven, is de uitgangssituatie en de verwachting voor de detailhandel niet gunstig. Dit vraagt om krachtig beleid en scherpe strategische keuzes. Wij zetten in dit hoofdstuk eerst onze strategische uitgangspunten op een rij en geven daarna aan wat onze rol in dit geheel is en wat wij van de regio’s vragen. De inhoud van dit hoofdstuk verwerken we in de actualisatie 2012 van de Provinciale Structuurvisie en de Verordening Ruimte. 3.1

Strategische keuzes

Wij brengen de volgende koerswijzigingen aan in het beleid: 1. Reductie winkelvloeroppervlak in een versterkte hoofdstructuur. Het is noodzakelijk het winkelvloeroppervlak en de planvoorraad in omvang terug te brengen, maar daarbij zoveel mogelijk de provinciale hoofdstructuur te versterken. Daarvoor maken we onderscheid tussen: a. Ruimtelijk faciliteren van een beperkt aantal te ontwikkelen centra (volume-uitbreiding volgens het ‘ja- mits-principe); b. Ruimtelijk restrictief beleid ten aanzien van te optimaliseren centra (volume-uitbreiding volgens het nee-tenzij-principe); c. Beleid gericht op herstructurering van overige aankoopplaatsen (buiten de hoofdstructuur). 2. Perifere detailhandel. Wij willen het aantal PDV-locaties terugbrengen en geen nieuwe ruimte bieden voor deze vorm van detailhandel. 3. Toepassen SER-ladder. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Wij werken de strategische keuzes hierna verder uit. 3.2 Kwantitatief kader Onderstaande ontwikkelingsmogelijkheden per REO-gebied vormen het kader voor (boven)regionale of intergemeentelijke detailhandelsprogramma’s. Deze ontwikkelingsmogelijkheden worden opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Hiervoor gebruiken wij de tabel uit hoofdstuk 2. Tabel 2: ontwikkelingsmogelijkheden detailhandel in m2 wvo per REO-gebied REO-gebied

Haaglanden

Huidig

Ontwikkelingsmogelijkheden Planvoorraad Ontwikkelingsmogelijkheden Ontwikkelingsmogelijkheden

oppervlakte

m2 2020

2020

inclusief planvoorraad 2020

2030

1.348.600

+ 220.000

73.937

146.063

+280.000

Midden Holland

324.500

-50.000

38.295

- 88.295

- 50.000

Holland Rijnland

807.200

-120.000

62.905

- 182.905

- 130.000

1.751.500

- 115.000

145.277

- 260.277

-130.000

849.000

- 205.000

40.272

- 245.272

-225.000

5.081.200

- 270.000

360.685

- 630.686

- 255.000

Rijnmond Zuid-Holland Zuid Totaal


Wij verzoeken de REO’s om de planvoorraad in belangrijke mate en (waar mogelijk) het huidige winkelvloeroppervlak te verminderen. Het is noodzakelijk dat de REO’s rekening houden met de planvoorraad en ontwikkelingsmogelijkheden bij het opstellen of actualiseren van de regionale detailhandelsstructuurvisies. Wij verzoeken hen hierbij ook rekening te houden met de provinciale beleidslijnen in het vervolg van deze notitie. Hiermee willen we leegstand en disfunctioneren van de winkelcentra voorkomen zodat de ruimtelijke kwaliteit niet vermindert.


3.3

Hoofdstructuur reguliere detailhandel

Zuid-Holland is wat economische potentie en inwoneraantal betreft een potentiële Europese topregio. Wij streven met ons ruimtelijk-economisch beleid groei met een duurzaam karakter na. Als onderdeel van de economische structuur is een optimale ruimtelijke detailhandelsstructuur daarom belangrijk. Hierdoor kan Zuid-Holland concurrerend blijven voor (potentiële) inwoners, bedrijven en bezoekers ten opzichte van omliggende gebieden. Grootstedelijke agglomeraties als Den Haag en Rotterdam en de historische binnensteden nemen binnen deze structuur een belangrijke rol in en versterken de internationale positie en het toeristisch-recreatief profiel van Zuid-Holland. Een fijnmazig netwerk van winkels is voor de inwoners van Zuid-Holland van belang voor de aankoop voor dagelijkse boodschappen. Ons detailhandelsbeleid is erop gericht om de hoofdstructuur (hoofd- en ondersteunende centra, aangevuld met de belangrijkste clusters van PDV) zoveel mogelijk te versterken, zonder de dynamiek in de sector te willen verminderen. Dit willen wij realiseren door het beperken van het aantal nieuwe winkellocaties, door het versterken van een klein aantal winkelcentra en het blijven vasthouden aan het restrictieve beleid bij vestiging van detailhandel buiten de centra. De provinciale hoofdstructuur voor reguliere detailhandel is door de Provinciale Staten in 2007 vastgesteld (Structuurvisie detailhandel Zuid-Holland 2007) op basis van de uitkomsten van het Koopstromenonderzoek 2004. Het belangrijkste criterium om deel uit te maken van de provinciale hoofdstructuur is de bovenlokale verzorgingsfunctie. De hoofdstructuur bestaat daarom uit centra met een bovenlokale functie. In de tussenliggende periode heeft een aantal andere centra een kwalitatieve verbetering of een schaalsprong ondergaan en heeft daardoor aan bovenlokale aantrekkingskracht gewonnen. Dit blijkt uit de resultaten van het Koopstromenonderzoek 2011. Daarom voegen wij de volgende centra toe aan de provinciale hoofdstructuur: Leiden Luifelbaan, Den Haag Frederik Hendriklaan, Den Haag Leijweg, Delft in de Hoven, Gouda Bloemendaal, Rotterdam Keizerswaard, Rotterdam Hoogvliet, Barendrecht centrum en Ridderkerk centrum. Op onderstaande kaart is de nieuwe hoofdstructuur voor reguliere detailhandel weergegeven. Deze kaart wordt opgenomen in de Provinciale Structuurvisie. Kaart 1: reguliere detailhandelsstructuur


3.4

Uitwerking hoofdstructuur

Binnen de hierboven geschetste hoofdstructuur onderscheiden wij twee verschillende categorieën: te ontwikkelen centra en te optimaliseren centra. Daarnaast zijn er honderden kleine aankoopplaatsen in ZuidHolland aanwezig die geen onderdeel uitmaken van de hoofdstructuur. De ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) is van toepassing op detailhandel. Dit betekent dat nieuwe ontwikkelingen alleen mogelijk zijn als de behoefte is aangetoond en er regionale afstemming heeft plaatsgevonden. Bij de accommodatie van de ruimtevraag heeft herstructurering en inbreiding voorrang ten opzichte van nieuwe uitleglocaties. Te ontwikkelen centra Voor deze categorie centra streven wij naar een opwaardering van de detailhandelsfunctie in termen van kwaliteit (winkelbestand en openbare ruimte), parkeren en bereikbaarheid en imago/beleving. Onder voorwaarde van het toepassen van de SER-ladder (‘ja- mits-principe’) kan voor deze categorie sprake zijn van uitbreiding van het winkelareaal. Het Centrum van Rotterdam, de Binnenstad van Den Haag, de nieuwe centra Alexandrium, Zuidplein, Stadshart Zoetermeer en de historische binnensteden van Delft, Dordrecht, Gouda en Leiden komen hiervoor in aanmerking. De eerder geconstateerde grote planvoorraad in de aankoopgebieden in Rotterdam vraagt daarbij overigens om aandacht. Deze ligt op een te hoog niveau in relatie tot de ontwikkelingsmogelijkheden. De onderzoeksresultaten naar de ontwikkelingsmogelijkheden van de historische steden komen niet in gelijke mate overeen met de eerder genoemde gebieden. Deze steden leveren wel in belangrijke mate een bijdrage aan de internationale concurrentiepositie, het onderscheidend karakter van de winkelstructuur van Zuid-Holland en het leefklimaat in de stedelijke gebieden. Daarom kiezen wij voor het ontwikkelen van deze centra. Te optimaliseren centra De overige aankoopplaatsen uit de hoofdstructuur krijgen de status ‘Optimaliseren’ volgens het ‘nee-tenzijprincipe’. Dit betekent dat gewerkt moet worden aan de verbetering van de (concurrentie)positie met alle denkbare middelen, zonder netto toevoeging van winkelmeters. Een eventuele beperkte uitbreiding van winkelmeters moet in het teken staan van structuurverbetering van het centrum. In dit kader kan gedacht worden aan optimalisatie van de winkelrouting en de route tussen de belangrijkste voorzieningenclusters zoals het winkelgebied en het station. Overige aankoopplaatsen De aankoopplaatsen die buiten de provinciale hoofdstructuur vallen, hebben soms minder toekomstperspectief en komen dan voor een facelift, herprofilering of functieverandering in aanmerking. Groei zal hier in ieder geval niet aan de orde kunnen zijn. Wij vragen in dit kader aandacht voor de leefbaarheid van kleine kernen en buurten. Hiermee dient vooral rekening te worden gehouden bij de vestiging van grotere supermarkten in de regionale hoofdcentra.


3.5

Perifere detailhandel

Locaties Wij willen de bestaande hoofdstructuur versterken en het areaal reguliere bedrijventerreinen beschermen. Het perifere detailhandelsbeleid blijft restrictief. In de Verordening Ruimte is op kaart 7 aangegeven op welke locaties zich deze vorm van detailhandel kan vestigen. In het kader van de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie en Verordening Ruimte 2012 is één locatie van kaart 7 verwijderd, namelijk het nieuwe regionale centrum Schieveste in Schiedam. De geactualiseerde kaart is hieronder afgebeeld. Kaart 2: Perifere detailhandel

Bij de actualisatie van de Provinciale Structuurvisie in 2013 hebben wij het voornemen om de PDVzoeklocatie in de Noordelijke Bollenstreek te verwijderen van kaart 7, tenzij Holland Rijnland met een ruimtelijk goed onderbouwd voorstel komt. In principe verlenen wij geen toestemming voor nieuwe PDVlocaties of voor de uitbreiding van bestaande PDV-locaties, tenzij hier bindende afspraken aan ten grondslag liggen. Perspectiefrijke locaties moeten wel versterkt kunnen worden. Wij vinden het noodzakelijk dat er op termijn minder PDV-locaties in Zuid-Holland beschikbaar zijn. Wij verzoeken de REO’s om voorstellen te doen voor het reduceren van het aantal PDV-locaties en de planvoorraad. Dit kan aan de hand van de regionale structuurvisies detailhandel en de SER-ladder. In de ontwerp-structuurvisie perifere detailhandel Zuid-Holland Zuid heeft de REO Zuid-Holland Zuid er inmiddels voor gekozen om de huidige acht PDV-clusters terug te brengen naar drie: een regionaal woonthemacentrum in Sliedrecht en twee locaties voor doelgerichte aankopen in Dordrecht en Gorinchem. De vijf afgevallen locaties blijven wel bestaan. De daar nu gevestigde winkels kunnen blijven, maar verdere groei of ontwikkeling is uitgesloten, tenzij het om een initiatief gaat met een aantoonbaar lokaal karakter. Deze benadering kan ook een leidraad zijn voor de andere regionale visies.


Wij gaan daarnaast de vestiging van perifere detailhandel strikter beperken door een aantal woongerelateerde branches vanuit ruimtelijke overwegingen uitsluitend op de daarvoor aangewezen locaties toe te laten. Branchering Een aantal partijen heeft aangedrongen op het aanbrengen van een plafond van 500 m2 wvo voor te voeren nevenassortimenten bij perifere detailhandel. Regio’s en gemeenten hebben de vrijheid om dit plafond te hanteren. Dit is niet in strijd met provinciale regelgeving. De regio’s zijn voorstander van het handhaven van de provinciale branchering voor perifere detailhandel. Enkele regio’s hebben gepleit voor een technische aanpassing door onder volumineuze detailhandel voortaan ook te verstaan: detailhandel in jacuzzi’s, zwembaden, scooters, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano’s en surfplanken. Wij laten de vestiging van een groot deel van deze branches voortaan aan gemeenten over. In de Verordening Ruimte is de volgende reeks met branches opgenomen die kunnen worden toegelaten op perifere locaties. Wij onderscheiden twee categorieën: 1: Grootschalige meubelbedrijven (inclusief in ondergeschikte mate woninginrichting en stoffering) met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1000 m2 en detailhandel in keukens, badkamers, vloerbedekking, parket, zonwering en jacuzzi’s. Mits de gebieden op kaart 7 van de Provinciale Structuurvisie zijn aangewezen als opvanglocatie voor perifere detailhandel; 2: Tuincentra en bouwmarkten. Deze branches kunnen zowel op PDV-locaties als elders in het stedelijk gebied gevestigd worden. Detailhandel in auto’s, boten, caravans, motoren, scooters, zwembaden, buitenspeelapparatuur, fitnessapparatuur, piano’s, surfplanken, tenten, grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen en brand- en explosiegevaarlijke goederen versterken de detailhandelsstructuur niet en komen zelden voor op PDVlocaties. Deze kunnen vanaf heden zonder verdere sturing van de overheid op bedrijventerreinen worden gevestigd. Internet afhaalpunten Door de snelle opkomst van internetwinkelen, ontstaat er behoefte aan afhaalpunten van online bestelde artikelen. Deze kunnen gevestigd worden in winkels. Vestiging van internetafhaalpunten voor niet-dagelijkse artikelen buiten de winkelstructuur is toegestaan, mits het geen winkel of toonzaal betreft, en als de bereikbaarheid en de parkeermogelijkheden zijn gewaarborgd.

3.6

Themagerichte detailhandel

Themagerichte detailhandel bij onderwijsvoorzieningen (artikel 9, lid 2 onder e) wordt nu ook toegelaten. Dergelijke voorzieningen waren al toelaatbaar bij sport, culturele, medische, recreatie- en vrijetijdsvoorzieningen. Ook bij onderwijsvoorzieningen, zoals een leerwerkplek, blijkt hieraan behoefte te zijn. Om de toename van vloeroppervlak buiten de hoofdstructuur te beperken, vinden wij themagerichte detailhandel bij alle bovengenoemde categorieën voorzieningen slechts in beperkte mate toelaatbaar.


4.

Uitnodiging aan de regio’s

Het is duidelijk dat een koerswijziging voor het beleid ten aanzien van de detailhandel nodig is. In deze notitie hebben wij onze strategie en inzet van het instrumentarium uitgewerkt. Voor de concrete beleidsuitwerking is samenwerking met de regio’s van belang. Algemeen Wij vragen de REO’s om regionale structuurvisies detailhandel op te stellen, inclusief regionale programmering op basis van toepassing van de SER-ladder. De resultaten hiervan nemen wij mee in de actualisatie van de PSV en Verordening Ruimte in 2013. Reguliere detailhandel Het is duidelijk dat, afgezien van de regio Haaglanden, een aanzienlijke reductie van vloeroppervlak en planvoorraad nodig is. Wij vragen de REO’s om actief detailhandelsstructuurvisies op te stellen en bijbehorend beleid te ontwikkelen. We verzoeken hen om daarbij rekening te houden met de provinciale beleidslijnen uit deze notitie. Herstructurering van de detailhandel, zoals een facelift, herprofilering of transformatie, zal vooral in de kleinere aankoopplaatsen gestalte moeten krijgen. Omdat deze geen onderdeel vormen van de provinciale hoofdstructuur nodigen wij marktpartijen en regio’s uit om hiervoor voorstellen te ontwikkelen. Perifere detailhandel Wij vinden het noodzakelijk dat er op termijn minder PDV-locaties in Zuid-Holland beschikbaar zijn. Wij verzoeken de regio’s om voorstellen te doen voor het reduceren van het aantal PDV-locaties en de planvoorraad. Dit kan aan de hand van de SER-ladder en via de regionale structuurvisies detailhandel.


CONCEPT KANTORENSTRATEGIE HOLLAND RIJNLAND 13-08-2012

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude,Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude

Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Team Economie en Commercieel Vastgoed: Drs. Pieter van der Heijde Drs. Stephan Weijers MBA

Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, [email protected] Beeldmateriaal zonder bronvermelding: Bureau Stedelijke Planning In opdracht van: Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2011.G.252 Referentie: Kantorenstrategie Holland Rijnland 13 augustus 2012

pagina 2

Inhoudsopgave

Management summary

5

1

Inleiding

9

2

Kantorenstrategie Holland Rijnland

11

2.1 Planreductie 2.2 Renovatie 2.3 Transformatie 2.4 Andere handvatten 2.5 Rollen van andere partijen 2.6 Financiële paragraaf 3

Kiezen voor locaties

25

3.1 Drie categorieën 3.2 Indicatieve strategie per regionale kantorenlocatie 4

De problematiek

31

4.1 Over leegstand, marktvraag en nieuwbouwplannen 4.2 De opgave 4.3 Waarom is het zo moeilijk? 5

Perspectiefwijziging, “vijf over twaalf”

37

5.1 Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren 5.2 Provinciale visie en regionale opgave 5.3 Wijziging in werken en kantoorgebruik 6

Beleidskader Holland Rijnland

43

6.1 Structuurvisie Holland Rijnland (2009) 6.2 Regionale kantorenstrategie (2006) 6.3 Regionale bedrijventerreinenstrategieën 6.4 Stedenbaan 6.5 Flankerend beleid 7

Kantorenmarkt Holland Rijnland 7.1 Werkgelegenheidsstructuur 7.2 Kantorenvoorraad en leegstand 7.3 Aanbod en opname 7.4 Analyse bestaande kantorenlocaties 7.5 Karakteristiek Holland Rijnland

pagina 3

47

8

Holland Rijnland in regionaal perspectief

57

8.1 Functioneren kantorenmarkt en toekomstperspectief 8.2 Regionale samenwerking 8.3 Effecten over en weer 9

Provinciale aanzet kantorenstrategie

63

9.1 Vraagprognose, nieuwbouwbehoefte, verdeling over locaties 9.2 Gevoeligheidsanalyse 10 Plancapaciteit

67

11 Instrumenten

71

Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording

77

Bijlage 2 Tabellenboek

79

Bijlage 3 Plancapaciteit

80

Bijlage 4 Knelpuntenmatrix

82

Annex 1

84

Annex 2

85

pagina 4

Management summary De nieuwe kantorenstrategie geeft antwoord op de vraag hoe Holland Rijnland kan komen tot een gezonde kantorenmarkt. Zij geeft antwoord op de vraag welke beleidskeuzes de samenwerkende gemeenten moeten maken om dit voor elkaar te krijgen. Naast de Kantorenstrategie wordt er in het kader van de Regionale bedrijventerreinenstrategie gewerkt aan de herziene programmering van Bedrijventerreinen en aan een strategie voor Detailhandel op Perifere Locaties. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal dan ook worden onderzocht of er niet één integrale strategie voor alle werklocaties moet worden opgesteld. Vooralsnog biedt de Regionale Structuurvisie (en de partiële herziening) een integrale afweging van de diverse beleidsvelden. Doelstelling Holland Rijnland wil met deze regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader. Perspectiefwijziging Nederland heeft een fors overschot aan kantoormeters; in 2010 stond 6,7 miljoen m² leeg. Een steeds groter deel van de niet in gebruik zijnde panden staat langdurig leeg zonder perspectief op een nieuwe gebruiker. Sinds het begin van deze eeuw zijn er in Nederland structureel meer vierkante meters kantoorruimte gebouwd dan de markt kon opnemen. De recessie deed (en doet) daar nog een schepje bovenop. Bij ongewijzigd beleid zal dit overschot de komende jaren sterk toenemen, mogelijke tot 25% leegstand in de komende jaren. Daarnaast loopt de vraag naar kantoorruimte structureel terug onder invloed van het nieuwe werken en een krimpende beroepsbevolking. Aan de aanbodzijde overtreft het aantal nieuwe opleveringen nog steeds het aantal onttrekkingen. Waar deze oplopende leegstand lange tijd als probleem van de markt werd beschouwd, is inmiddels het besef doorgedrongen dat een bredere aanpak noodzakelijk is waarbij ook voor overheden een rol is weggelegd. Regionale samenwerking is daarbij van bijzonder groot belang. Kantorenmarkt Holland Rijnland Holland Rijnland heeft met 1,5 miljoen m² kantoren een bescheiden aandeel in de Nederlandse kantorenmarkt. De leegstand (exclusief voorverhuur) ligt met 11% onder het landelijk gemiddelde, maar is de afgelopen jaren in hoog tempo toegenomen. Holland Rijnland kende in 2006 voor het laatst een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod in de bestaande voorraad. Sindsdien is de disbalans tussen vraag en aanbod verder toegenomen. Leiden en Alphen aan den Rijn hebben een onevenredig groot aandeel in de regionale leegstand. Met name in Leiden bevindt zich een aantal kwetsbare locaties dat niet meer aan de wensen en eisen van de kantoorgebruiker voldoet. Ondanks het oplopende overschot aan kantoren is de plancapaciteit in de regio nog steeds te hoog.

pagina 5

Drieledige opgave De opgave voor Holland Rijnland om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig: 1.

Planreductie. Het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren is noodzakelijk.

2.

Renovatie. Bestaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om deze weer up-to-date te maken.

3.

Onttrekking. Kansloos vastgoed zal door middel van transformatie een andere functie moeten krijgen.

Bindende afspraken De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland maken in deze kantorenstrategie bindende afspraken. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal deze afspraken bewaken en gemeenten er op aan spreken inden de afspraken niet juist worden nageleefd.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot planreductie af: 

Het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies. Het doel is een zodanige bijstelling van het aanbod dat de leegstand daalt tot een frictieleegstand van 5%. Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren in de regio wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken in de regio. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies.



Per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties. Bij nieuwe ontwikkelingen houden de samenwerkende gemeenten vast aan een voorverhuureis van minimaal 70%. Deze nieuwe ontwikkelingen vinden alleen plaats op de aangewezen duurzame kantorenlocaties.



Dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd. Dit geldt zowel voor de lokale als de regionale vraag. Gemeenten tonen via een onderzoeksrapportage aan dat de SER-ladder juist is toegepast. Slechts bij zwaar wegende argumenten zullen gemeenten in hun beleidsafweging afwijken van de conclusies van deze onderzoeksrapportage. De samenwerkende gemeenten zien voordeel bij een brede toepassing van de SER-ladder waarbij ook een duurzame verhuisketen een voorname rol speelt. Bij de afgifte van een bouwvergunning voor een nieuw kantoor vraagt de gemeente naar een plan voor het vastgoed dat wordt achtergelaten. Uit dit plan moet blijken hoe leegstand in het oude pand wordt voorkomen dan wel wordt opgelost.

pagina 6



Onderscheid te maken in lokale en regionale vraag. Regionale vraag wordt alleen gefaciliteerd op de aangewezen duurzame kantorenlocaties. Een initiatief op een niet duurzame kantorenlocatie voor een locale vraag die de schaal te boven gaat, zal door de betreffende gemeente worden ingebracht in het portefeuilleoverleg Economische Zaken en Ruimte. Binnen een periode van twee maanden neemt het portefeuilleoverleg een standpunt in.



De verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan. Dit kan door in het bestemmingsplan minder vierkante meter bvo voor solitaire kantoorruimte toe te staan. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal zorg dragen dat bovenstaande afspraak ook in het regionale beleid voor bedrijventerreinen wordt overgenomen.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot renovatie af: 

Eigenaren te helpen met de renovatie van verouderd vastgoed op duurzame kantoorlocaties. Bij initiatieven vanuit de markt zullen zij zoveel mogelijk de eisen voor bestaande bouw hanteren (lichter dan nieuwbouw). Indien nodig investeren zij extra in de openbare ruimte.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken met betrekking tot transformatie af: 

Zoveel mogelijk flexibiliteit in procedures en regels te betrachten om zo transformatie op locaties zonder toekomstwaarde voor kantoren te stimuleren. Zij zullen niet de nieuwbouwnormen maar de eisen voor bestaande bouw als leidraad nemen. Daarnaast gaan de samenwerkende gemeenten soepel om met volume uitbreidingen om transformatie financieel haalbaar te maken.



Hun verouderde kantorenlocaties binnen één jaar in kaart te hebben gebracht. De aard en omvang van zowel de renovatie- als transformatieopgave zullen worden onderzocht. Op basis van deze kennis gaan zij proactief de dialoog aan met marktpartijen voor het vinden van oplossingen.



Een ambtelijke projectgroep Transformatie in te stellen teneinde in deze complexe materie niet steeds opnieuw het wiel te hoeven uitvinden. Deze projectgroep zal onder roulerend voorzitterschap bijeenkomen om concrete initiatieven voor transformatie te bespreken om zo kennis te delen en waar nodig elkaar de helpende hand te bieden. Het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de monitoring van de transformatie activiteiten op zich nemen.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken verder af: 

De in 2011 uitgebrachte kantorenmonitor jaarlijks te actualiseren. Op deze wijze kan worden gemeten of de voorgestelde maatregelen werken en effectief zijn en is bijsturing mogelijk.

Kiezen voor locaties Kiezen betekent aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Binnen Holland Rijnland zijn drie categorieën van kantorenlocaties te onderscheiden:

pagina 7

Duurzame kantoorlocaties Werkgelegenheidsgroei en de daarbij horende groei van het aantal m² kantoren is op deze locaties gewenst. Locaties: Bio Science Park, Space Businesspark en de stationsgebieden van Leiden Centraal en Alphen aan den Rijn.

Niet-duurzame kantoorlocaties Deze locaties zijn binnen de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Locaties: Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg.

W4-locatie (Wonen, Water, Wegen en Werken) Binnen Holland Rijnland heeft de snelweglocatie aan de A4 een aparte status. De bestaande plancapaciteit voor deze kantorenlocatie is hoog. De verschillende deellocaties van W4 worden geoptimaliseerd door in het multifunctionele programma het aandeel niet-kantoorfuncties te vergroten.

      

Instrumenten Het up-to-date maken van kantorenlocaties zal met de juiste mix van instrumenten moeten worden aangepakt. Het betreft de volgende instrumenten: Reduceren plancapaciteit: het terugbrengen van de mogelijkheden om nieuw kantorenprogramma te ontwikkelen. Nieuw/multifunctioneel programma toevoegen: het toevoegen van nieuw programma, zowel kantoren als andere functies, om zo de locatie een nieuwe impuls te geven. Renovatie: verbeteren op gebouwniveau. Herstructurering: verbeteren op gebiedsniveau. Transformatie: het gebouw en indien nodig de locatie aanpassen zodat deze geschikt is voor andere functies. Faciliteren Nieuwe Werken: mogelijk maken van nieuwe vormen van werken, met nadruk op flexkantoren met veel faciliteiten. Investeren openbare ruimte: openbare ruimte aantrekkelijk maken door beter onderhoud en beheer met behulp van een actueel beeldkwaliteitsplan. Financiële consequenties Deze regionale kantorenstrategie heeft consequenties voor de individuele gemeenten. Zo kan vergunningverlening voor transformaties financiële gevolgen hebben voor de gemeente. In casu betreft dit planschade en vermindering van inkomsten uit de OZBbelasting. Ten aanzien van planschade bestaat er kans op planschadeclaims bij transformatie van een kantoor naar een andere functie. De vastgoedwaarde van omliggende kantoren kan namelijk dalen vanwege een andere functie in het gebied. Echter, dit hoeft niet per definitie financiële schade te betekenen voor de gemeente: de claim kan worden doorgelegd bij de initiatiefnemer. De inkomsten uit de OZB-belasting dalen bij transformatie. Tenminste, op pandniveau. Echter, de gemeente kan het tarief voor het segment niet-wonen verhogen. Incidentele dalingen in het niet-wonen segment op pandniveau vanwege transformatie worden hierdoor weer te niet gedaan. Daarnaast heeft reductie van plancapaciteit voor kantoren financiële gevolgen voor de betreffende gemeente. Enerzijds in de vorm van planschade vanwege claims die derden zouden kunnen neerleggen bij de gemeente. Anderzijds in de vorm van een neerwaartse bijstelling van de grondexploitatie van het betreffende plan. Dit is met name bij de W4kantoorlocaties het geval, waarbij een gedeeltelijk andere invulling voor deze locaties kan leiden tot lagere grondopbrengsten.

pagina 8

1

Inleiding Deze nieuwe regionale kantoren strategie is opgesteld door het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland in nauwe samenwerking de individuele gemeenten, de provincie Zuid Holland en diverse marktpartijen. Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk c.q. directieniveau is intensief gediscussieerd over de problematiek, de oplossingsrichtingen alsmede knelpunten die daarbij om de hoek komen kijken. De procesbegeleiding en het op schriftstellen van de strategie was in handen van Bureau Stedelijke Planning welke ook hun inhoudelijke expertise hebben ingebracht. Aanleiding Deze nieuwe strategie moet de huidige kantorenstrategie, uit 2006 vervangen. Het veranderende economische tij, de ontwikkelingen op de kantorenmarkt en de aansluiting van Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude in 2010 bij Holland Rijnland geven aanleiding voor een herziening van het kantorenbeleid. De structurele leegstand van kantoren in Holland Rijnland neemt problematische vormen aan. Dit is verspilling van ruimte en kapitaal en geeft ook ongewenste ruimtelijke situaties. Indien er niets wordt gedaan is de huidige ongezonde situatie op de kantorenmarkt niet conjunctureel, maar structureel van aard. Recent onderzoek in opdracht van de provincie wijst namelijk uit dat de behoefte aan nieuwbouwkantoren voor 2010-2020 halveert ten opzichte van de regionale ramingen uit 2008. In Holland Rijnland zijn de problemen minder groot dan in de grootstedelijke regio’s Den Haag en Rotterdam. Toch moeten ook hier keuzes worden gemaakt en is het zaak dat de meest kansrijke projecten overeind blijven om zo de regionale economie een impuls te geven. Doelstelling Holland Rijnland wil met de regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Daarnaast moet het aanbod kwantitatief en kwalitatief passen bij de na te streven regionale en lokale economische groei en werkgelegenheid. De strategie zal daarom een bijdrage moeten leveren aan het terugbrengen van het aanbod tot het niveau van de frictieleegstand van 5% die nodig is voor een goede marktwerking en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het stedelijk gebied. De strategie maakt hiermee duidelijk hoe de regio de kansen wil benutten om werkgelegenheid te behouden en te accommoderen en tevens te komen tot een duurzame kantoorontwikkeling tot 2025 en biedt hiervoor het beleidskader. Met deze strategie willen de regionaal samenwerkende gemeenten in Holland Rijnland duidelijkheid geven, ook aan beleggers, ontwikkelaars en gebruikers, over de vraag op welke locaties nog ontwikkelingen kunnen plaatsvinden en waar kantoren gesloopt of omgezet zouden moeten worden naar andere functies om langdurige leegstand te voorkomen.

pagina 9

Leeswijzer Eerst worden in de hoofdstukken 2 en 3 de nieuwe kantorenstrategie voor Holland Rijnland beschreven. Daarna wordt stil gestaan waarom deze nieuwe kantorenstrategie noodzakelijk is. Dit wordt gedaan in hoofdstuk 4 over de problematiek van leegstand bij kantoren en de beschrijving van de relevante beleidskaders in hoofdstuk 5 en 6. De uitgevoerde analyse van de kantorenmarkt van Holland Rijnland wordt beschreven in de hoofdstukken 7,8,9 en 10. Hierbij wordt tevens een vergelijking getrokken met de twee belangrijkste aangrenzende regio’s, te weten: Stadsgewest Haaglanden en Metropoolregio Amsterdam. Tenslotte wordt in hoofdstuk 11 een uitvoerige analyse van de in te zetten instrumenten beschreven.

pagina 10

2

Kantorenstrategie Holland Rijnland De opgave voor Holland Rijnland en daarmee de oplossing om te komen tot een gezonde kantorenmarkt is drieledig: 1.

Planreductie. Bewuster omgaan met nieuwbouw van kantoren is noodzakelijk. Op diverse kantorenlocaties zullen plannen moeten worden getemporiseerd of geschrapt.

2.

Renovatie. Leegstaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om ze weer up-to-date te maken.

3.

Onttrekking. Door transformatie naar andere functies kan kansloos vastgoed aan de markt worden onttrokken en het huidige overschot aan kantoren worden verminderd.

2.1

Planreductie

Bewuster omgaan met nieuwbouw van kantoren is noodzakelijk. Met name op de kantorenlocaties zonder toekomstwaarde zullen plannen moeten worden getemporiseerd en op termijn geschrapt. Van groot belang is te beseffen dat een groot deel van de vraag naar nieuwbouw vervangingsvraag betreft. Dat betekent een forse onttrekkingopgave om bij nieuwbouw te zorgen dat de leegstand niet toeneemt. Toch is nieuwbouw nodig om te voorkomen dat de concurrentiepositie van Holland Rijnland achteruit gaat. Om dynamiek te brengen in de kantorenmarkt en zo tot een oplossing voor de leegstand te komen is het van belang dat er toch wordt gebouwd op die locaties die toekomstbestendig zijn. Balans in vraag en aanbod op de kantorenmarkt Holland Rijnland zet in op een betere balans in vraag en aanbod op de kantorenmarkt. Een balans tussen het aantal vierkante meter nieuwe kantoren en het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken door transformatie en sloop. Op deze wijze kan het aanbod worden teruggebracht en loopt de leegstand niet verder op. Uiteindelijk zal de leegstand uit moeten komen op de frictieleegstand. Door afstemming en temporisering van de harde plancapaciteit wordt de gemiddelde jaarlijkse nieuwbouw in overeenstemming gebracht met de gemiddelde jaarlijkse onttrekking. Via monitoring zal een goed inzicht moeten worden verkregen in de jaarlijkse mutatie. Deze cijfers spelen een rol in het kantorenbeleid. Een dergelijke werkwijze zal lopende verplichtingen met marktpartijen niet verstoren en de economische groei niet afremmen. Nieuwbouw, onttrekking en planreductie Uitgaande van een levensduur van kantoren van 30 of 40 jaar is in Holland Rijnland sprake van substantiële ruimte voor nieuwbouw. Omdat dit vooral vervangingsvraag betreft is naast nieuwbouw een omvangrijke onttrekking van verouderd vastgoed via transformatie of sloop/nieuwbouw nodig. Inzetten op een hoge mate van onttrekking is niet verstandig. Cijfers van Holland Rijnland en andere regio’s geven aan dat er tot nu toe altijd veel meer werd gebouwd dan onttrokken. De reden hiervoor is dat zowel transformatie als sloop van verouderde kantoorpanden vele knelpunten kennen. Daarom zal planreductie nodig zijn.

pagina 11

In de praktijk blijkt planreductie moeilijk tot stand te komen. Allerlei afspraken en rechten met private partijen en overheidsorganen maken dat het schrappen van plannen al snel vergaande financiële consequenties heeft. Het idee was vaak dat de kantoren het geld voor andere functies zouden opbrengen. De noodzakelijke planreductie leidt er toe dat verschillende grondexploitaties bij gemeenten verder onder druk komen te staan. Het feit dat er in het verleden veel kosten gemaakt zijn, leidt echter niet per definitie tot een succesvolle ontwikkeling. Deze kosten mogen niet bepalend zijn om een eerder in gang gezette ontwikkelstrategie dan maar voort te zetten. De markt is in de afgelopen jaren drastisch veranderd en in dit licht zullen, los van eerder gemaakte kosten, voor sommige locaties alternatieve plannen moeten worden ontwikkeld met minder of geen kantoren, en/ of met andere functies. Afscheid nemen van geprognosticeerde opbrengsten en daarmee afwaarderen van grondwaarden is voor gemeenten nu een van de eerste stappen in het ontwikkelen van een gezonde kantorenmarkt. Dit is de eerste stap die leidt tot de gewenste planreductie in Holland Rijnland. Procesafspraken binnen Holland Rijnland, om te komen tot planreductie zijn onontbeerlijk om de leegstand niet verder op te laten lopen. 1.

De samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland spreken af het aanbod van kantoren te verminderen, enerzijds via planreductie en anderzijds door te stimuleren dat bestaand verouderd vastgoed uit de markt wordt gehaald middels transformatie naar andere functies. Het doel is een zodanige bijstelling van het aanbod dat de leegstand daalt tot een frictieleegstand van 5%. Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren in de regio wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken in de regio. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies.

Kantoren op de juiste locaties met de juiste randvoorwaarden Om het juiste kantoor op de juiste locatie te faciliteren wordt de vraag zoveel mogelijk geaccommodeerd op de aangewezen duurzame kantoorlocaties met toekomstwaarde. Hierbij worden hoge eisen gesteld aan randvoorwaarden als duurzaamheid alsmede een hoge voorverhuureis. Randvoorwaarden voor nieuwe kantorenontwikkelingen zullen er voor moeten zorgen dat zowel het vastgoed als de locaties toekomstbestendig zijn. Het is van belang dat elke nieuw te ontwikkelen kantorenlocatie een duidelijk profiel heeft. Dit profiel moet onderscheidend zijn van de reeds bestaande en nieuw te ontwikkelen locaties. Daarnaast is voldoende functiemenging gewenst. Monofunctionele kantoorlocaties sluiten niet aan bij de hedendaagse vraag. Ook goede voorzieningen en een goede openbare ruimte zijn daarbij factoren die niet mogen ontbreken. Daarnaast is de parkeergelegenheid bij een kantorenlocatie van cruciaal belang. Ook op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer zal een toereikend aantal parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Bij het stellen van de randvoorwaarden voor ontwikkelen van nieuwe locaties kan ook gedacht worden aan het instellen van een duurzaamheidsaward voor uitzonderlijke toepassing op dit vlak bij kantoorontwikkeling. Daarnaast stellen de samenwerkende gemeenten vast dat 70% een bruikbaar percentage voorverhuur is. Dit gewenste percentage voor verhuur geldt voor de regionale vraag, niet voor de locale vraag. De locale vraag ligt geheel in de autonomie van de betreffende gemeente. Voor verkoop van grond voor kantoren voor meerdere gebruikers is dit percentage hoog. In de praktijk zien we echter dat deze verzamelkantoren vooral de lokale markt accommoderen.

pagina 12

Ook is de relatie met het Stedenbaan Plusprogramma, waar Holland Rijnland zich aan heeft gecommitteerd, een belangrijk gegeven voor de kantorenstrategie. Daarom zullen de thema’s StedenbaanPlus en de Kantorenstrategie beter op elkaar worden afgestemd. De provincie Zuid-Holland zet in op een sterke, internationaal concurrerende economie en de daarbij behorende positie op de kantorenmarkt. Daarbij is optimale bereikbaarheid en inpassing in de verstedelijkingsvisie een uitgangspunt. Het strategisch belangrijke project StedenbaanPlus voorziet daarin. Aanvullende nieuwe kantoorontwikkelingen moeten dan ook voor zover het geen Science Park betreft, plaats vinden op stationslocaties.

Definitie van stationslocatie Een kantoorlocatie die vanaf een halte van het Zuidvleugelnet te voet binnen 10 minuten of met hoogfrequente bus- of tramverbindingen te bereiken is. Hoogfrequent betekent tenminste 6 keer per uur in beide richtingen. Deze definitie is ontleend aan artikel 7 van de Provinciale Verordening Ruimte. Concreet gaat het dan om de kantoorlocaties Leiden Centraal en Alphen Stationsgebied. Beide zijn knooppunt in het kader van StedenbaanPlus en bedienen een stedelijk concentratiegebied met hoge OVpotentie. 2.

De samenwerkende gemeenten spreken af per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen dat aansluit op de potenties van deze gebieden. Daarnaast zullen de gemeenten bij planontwikkeling en afgifte van een vergunning sturen op elementen als flexibiliteit, uitstraling, duurzaamheid, alternatieve aanwendbaarheid en onderscheidend vermogen van de locaties en het vastgoed. Meer aandacht zal worden gegeven aan functiemenging en de aanwezigheid van voorzieningen alsmede voldoende parkeergelegenheid bij kantorenlocaties. Bij nieuwe ontwikkelingen houden de samenwerkende gemeenten vast aan een voorverhuureis van minimaal 70%. Deze nieuwe ontwikkelingen vinden alleen plaats op de aangewezen duurzame kantorenlocaties.

SER-ladder Dit denkmodel om eerst ruimte te vinden binnen de bestaande ruimte (of bestaand vastgoed) voor een bepaalde functie of gebruiker is in 1999 door de SER opgesteld. De 1 laatste jaren staat de SER-ladder weer in hernieuwde belangstelling, nadat in 2008 deze door de betreffende ministers verplicht werd gesteld voor nieuwe bedrijventerreinen. De provincie heeft de toepassing van de SER-ladder bij de vraag naar kantorenlocaties opgenomen in de verordening Ruimte. Daarmee is deze ook formeel van toepassing voor de gemeenten in Holland Rijnland. Dit betekent dat pas nieuwbouw mogelijk is nadat is aangetoond dat deze vraag naar huisvesting niet in de (gerenoveerde) bestaande voorraad kan worden gevonden. Boven op deze SER-ladder zien de samenwerkende gemeenten voordeel in een extra inspanning waarbij ook een duurzame verhuisketen wordt nagestreefd. Bij de afgifte van een bouwvergunning voor een nieuw kantoor vraagt de gemeente naar een plan voor het vastgoed dat wordt achtergelaten. Uit dit plan moet blijken hoe leegstand in het oude pand wordt voorkomen dan wel wordt opgelost. De praktijk ervaringen met een uitgifteprotocol op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking (de "SER-ladder") en de ervaringen met vergunningverlening, gekoppeld aan een plan voor het vastgoed dat achter gelaten wordt, zullen door de gemeenten worden geregistreerd en in de Projectgroep Transformatie met elkaar worden gedeeld.

1

In Hoofdstuk 5 van dit rapport wordt nader ingegaan op de stappen van de SER-ladder en de verplichtingen vanuit de provincie.

pagina 13

3.

De samenwerkende gemeenten spreken af dat voor kantoren een uitgifteprotocol geldt waarbij de SER-ladder wordt gehanteerd. Dit geldt zowel voor de lokale als de regionale vraag. Gemeenten tonen via een onderzoeksrapportage aan dat de SERladder juist is toegepast. Slechts bij zwaar wegende argumenten zullen gemeenten in hun beleidsafweging afwijken van de conclusies van deze onderzoeksrapportage. De samenwerkende gemeenten zien voordeel bij een brede toepassing van de SER-ladder waarbij ook een duurzame verhuisketen een voorname rol speelt. Bij de afgifte van een bouwvergunning voor een nieuw kantoor vraagt de gemeente naar een plan voor het vastgoed dat wordt achtergelaten. Uit dit plan moet blijken hoe leegstand in het oude pand wordt voorkomen dan wel wordt opgelost.

Lokale en regionale vraag Het is van belang onderscheid te maken tussen regionale en lokale vraag. De lokale vraag voor de lokale markt van bijvoorbeeld het accountants- en makelaarskantoor is voor de leegstandsproblematiek geen factor van belang. Deze leegstand is niet structureel of kan worden opgevangen door bijvoorbeeld het kantoor in de woonwijk te transformeren naar woningbouw. De problematiek van leegstand in Holland Rijnland ligt bij de regionale vraag. De kantorenlocaties die geschikt zijn om de regionale vraag te huisvesten zijn in meer of mindere mate onderling concurrerend.

Definitie van lokale en regionale vraag naar kantoren De vastgoedvraag naar kantoren is als lokaal te bestempelen als het bruto vloer oppervlak minder dan 2.500 m² bedraagt. De lokale vraag valt volledig binnen de autonomie van de gemeente waar de vraag zich manifesteert. De vastgoedvraag naar kantoren is als regionaal te bestempelen als het bruto vloer oppervlak meer dan 2.500 m² bedraagt. De regio omvat alle vijftien gemeenten van Holland Rijnland. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze definitie dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Er wordt bij deze definitie uitgegaan van de vraag van individuele organisaties. Deze definitie wordt hieronder geïllustreerd met foto’s van voorbeelden in de regio. Een 2 2 foto van een pand onder de 2.500 m en een foto van een pand boven de 2.500 m . Desondanks zullen er altijd twijfelgevallen blijven. Het is van belang dat dergelijke twijfelgevallen op de agenda worden gezet van het portefeuillehoudersoverleg. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zou graag zien dat de gemeenten de principes van deze maatregelen die gelden voor de regionale vraag ook zoveel mogelijk toepassen voor lokale vraag. De samenwerkende gemeenten onderstrepen de waarde van de kleinschalige vraag en de gemeentelijke autonomie op dit vlak. Zij achten de gestelde grens een praktische verdeling die voldoende ruimte biedt voor individuele gemeenten om lokaal maatwerk te organiseren.

pagina 14

Alphen a/d Rijn, Churchilllaan, LOKAAL

4.

Leiden, Schipholweg, REGIONAAL

De samenwerkende gemeenten spreken af onderscheid te maken in lokale en regionale vraag. Regionale vraag wordt alleen gefaciliteerd op de aangewezen duurzame kantorenlocaties. Een initiatief op een niet duurzame kantorenlocatie voor een locale vraag die de schaal te boven gaat, zal door de betreffende gemeente worden ingebracht in het portefeuilleoverleg Economische Zaken en Ruimte. Binnen een periode van twee maanden neemt het portefeuilleoverleg een standpunt in.

Kantoren op bedrijventerreinen Het beleid in de regio is er op gericht kantoren op bedrijventerreinen te ontmoedigen. Toch zijn er in Holland Rijnland redelijk veel kantoren op bedrijventreinen. Op sommige terreinen is dit gewenst. Bij bijvoorbeeld het Bio Science Park en Space Businesspark ligt de kracht juist in het feit dat onderzoek, productie, marketing en verkoop bij elkaar zitten. Bij deze locaties is het beter om te spreken over werklocaties dan kunstmatig onderscheid te maken in bedrijventerrein of kantorenlocatie. Op andere, meer traditionele, bedrijventerreinen is de zogenaamde verkantorisering met toevoeging van meer solitaire kantoren in principe niet gewenst. In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) is afgesproken dat zelfstandige kantoren groter dan 1.000 m2 bvo niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. In paragraaf 6.3 wordt dieper ingegaan op relevante regionale nota’s inzake bedrijventerreinen.

Schaarse ruimte voor bedrijven in hogere milieucategorieën

2

Kantoren worden gekenmerkt door meer arbeidsplaatsen per m . Dit impliceert meer verkeersaantrekkende bewegingen, een hogere parkeerdruk en een ander risicoprofiel voor bijvoorbeeld externe veiligheid. Deze zaken leiden er toe dat steeds minder ruimte overblijft voor bedrijven in de hogere milieucategorieën. Deze schaarste is een probleem in Holland Rijnland. Nieuwe ruimte voor deze categorie kan niet snel gevonden worden. Nieuwe bedrijventerreinen, bedoeld voor deze bedrijven, lopen vaak procedurele vertraging op. Ook revitalisering biedt slechts beperkte mogelijkheden voor extra huisvesting van deze bedrijven. Vandaar dat extra kantoren op deze meer traditionele bedrijventerreinen niet wenselijk is.

Kantoren bij voorkeur op kantorenlocaties De goedkopere grondprijs en de mogelijkheden voor zichtlocaties hebben evenwel toch tot een situatie geleid waarbij kantoorgebruikers zijn neergestreken op deze terreinen. Solitaire kantoren met regionale functie (groter dan 2.500 m2) kunnen echter beter op echte kantorenlocaties worden ontwikkeld. Wanneer kantoren onnodig op bedrijventerreinen worden ontwikkeld, leidt dit tot nog meer leegstand op de echte kantorenlocaties.

pagina 15

5.

  

De samenwerkende gemeenten spreken af de verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan. Dit kan door in het bestemmingsplan minder vierkante meter bvo voor solitaire kantoorruimte toe te staan. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal zorg dragen dat bovenstaande afspraak ook in het regionale beleid voor bedrijventerreinen wordt overgenomen.

Vervagend onderscheid tussen kantoren en bedrijven Het traditionele onderscheid tussen kantoren en bedrijven vervaagt. In toenemende mate zie je ondernemingen die zowel kantooractiviteiten als bedrijfsactiviteiten (productie, opslag, distributie of reparatie) herbergen. De groei van het aantal gemengde objecten of ondernemingen houdt verband met onze veranderende economie:  De verschuiving van productie naar dienstverlening waardoor de verhouding tussen het bedrijfsgedeelte en het bijbehorende kantoorgedeelte verandert;  De kennisintensivering van de industrie;  De opkomst van researchcentra;  Het toenemend belang van imago, en daardoor opkomst van hoogwaardige bedrijven (met de verschijningsvorm van een kantoor);  De opkomst van de creatieve industrie: activiteiten die een combinatie van denken en maken zijn en een multifunctionele bedrijfsruimte behoeven (zowel kantoor als werkplaats).



Begripsafbakening



In de vastgoedwereld wordt een object met ten minste 80% kantooroppervlak beschouwd als kantoorobject. Omgekeerd word een object met ten minste 80% bedrijfsoppervlak (productiehal / opslagruimte e.d.) beschouwd als ‘bedrijf’. Alles daartussen wordt gezien als gemengd object. Binnen deze bandbreedte (tenminste 20% kantoorruimte - maximaal 80% kantoorruimte, zie figuur) zijn tal van varianten denkbaar. Ordenend principe is het midden: de ‘ultieme’ gemengde onderneming (50% kantoor, 50% bedrijf). Links van het midden vind je de hoogwaardige bedrijven: ondernemingen die in meters meer bedrijf dan kantoor zijn, maar waarvan de kantoorcomponent (vaak) in hoge mate de uitstraling van het object (aan de straatzijde) bepaalt. Ondernemingen ‘rechts van het midden’ zijn de kantoorachtigen. Deze objecten / ondernemingen zijn meer kantoor dan bedrijf. Het gaat dan om kantooractiviteiten in combinatie met relatief stille, schone en/of kleinschalige productie, reparatie, opslag of distributie.



pagina 16

2.2

Renovatie

Leegstaande kantoren op goede locaties verdienen een investering om ze weer up-todate te maken. Verouderde kantoren op een duurzame manier toekomstbestendig maken zodat zij de concurrentiestrijd met nieuwbouw kunnen aangaan is echter kostbaar. De prijs van een goede renovatie is circa 80% van die voor een volledig nieuw kantoor. Marktpartijen kiezen daarom liever voor nieuwbouw. Voor de projectontwikkelaar betekent dit minder risico. Voor (institutionele) beleggers geldt dat zij graag nieuw vastgoed in hun portefeuille hebben; in de praktijk blijkt dat voor nieuw opgeleverde kantoren langere huurcontracten met gebruikers worden afgesloten. Hoe ouder het kantoor wordt, hoe korter de huurcontracten worden. Tenslotte genereert de gemeente (ook een marktpartij) grondopbrengsten bij de bouw van nieuwe kantoren op nieuwe locaties. Toch is renovatie van bestaande kantoren duurzamer. Deze renovatie is primair een beslissing van de eigenaren van het vastgoed. Beleggers kunnen in samenwerking met ontwikkelaars verouderde panden een tweede leven geven. Gemeenten kunnen dit proces faciliteren. 6.

De samenwerkende gemeenten spreken af eigenaren te helpen met de renovatie van verouderd vastgoed op duurzame kantoorlocaties. Bij initiatieven vanuit de markt zullen zij zoveel mogelijk de eisen voor bestaande bouw hanteren (lichter dan nieuwbouw). Indien nodig investeren zij extra in de openbare ruimte.

Succesverhaal: renovatie kantoren

Rijkswaterstaat, Utrecht 



Hoewel er bij de renovatie van het kantoor van Rijkswaterstaat in Utrecht geen sprake was van leegstand, is het een goed voorbeeld van het geven van een tweede leven aan een gebouw dat anders gesloopt zou moeten worden. Het oorspronkelijk uit de jaren zeventig daterende pand was zeer gedateerd, en had te maken met het zogenaamde “sick building syndrome”, maar is door middel van de nieuwste technieken sterk verduurzaamd en kan weer vele jaren mee. Het gebouw behoort nu tot de duurzaamste van Nederland.

Dit voorbeeld toont aan dat verouderde gebouwen een nieuwe toekomst kunnen krijgen.

pagina 17

2.3

 

Transformatie

Onttrekking van verouderd vastgoed is cruciaal voor het komen tot een gezonde kantorenmarkt. Bij onttrekking van kantoren is eigenlijk altijd sprake van transformatie: Door aanpassing van het gebouw naar een nieuwe functie. Door sloop en nieuwbouw van een andere functie. Uiteindelijk blijft de eigenaar het laatste woord hebben bij het bepalen van welke (des)investeringen er worden gedaan. Echter de gemeente kan transformatie op gewenste locaties zoveel mogelijk faciliteren. Regels en procedures Gemeenten kunnen de planologische processen voor transformatie zoveel mogelijk versnellen. Op deze wijze kunnen initiatieven uit de markt worden gefaciliteerd. Tevens kunnen bewust de grenzen in het bouwbesluit worden opgezocht. Nieuwbouwnormen zouden niet langer per definitie moeten gelden voor woningbouw in voormalige kantoorpanden. De eisen conform het Bouwbesluit 2012 liggen bij transformatie lager dan bij nieuwbouw. In dit nieuwe bouwbesluit wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij de benodigde verbouwingen voor transformatie. Dit brengt meer zekerheid voor de initiatiefnemer met zich mee. Een specifiek geval dat is aangewezen, is de plafondhoogte. In het Bouwbesluit 2012 is zoveel mogelijk geprobeerd eventueel mogelijke technische obstakels voor transformatie weg te halen. Zo mag nu bij transformatie van een kantoorgebouw in een woongebouw een plafondhoogte van 2,10 m gehanteerd worden. Zo kunnen de plafonds worden verlaagd zodat daarboven ruimte is voor leidingen. Het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden. Bij transformatie naar kantoren naar andere functies moet rekening worden gehouden met de milieueffecten op omliggende kantoren en bedrijvigheid. 7.

De samenwerkende gemeenten spreken af zoveel mogelijk flexibiliteit in procedures en regels te betrachten om zo transformatie op locaties zonder toekomstwaarde voor kantoren te stimuleren. Zij zullen niet de nieuwbouwnormen maar de eisen voor bestaande bouw als leidraad nemen. Daarnaast gaan de samenwerkende gemeenten soepel om met volume uitbreidingen om transformatie financieel haalbaar te maken.

Ter inspiratie: “Zorg voor leegstand” Zorginstellingen in leegstaande kantoren  



Sommige kantoorpanden zijn geschikt voor zorgfuncties, mits ze op de goede locatie staan. Zo is een kantoor in Dronten omgebouwd tot polikliniek, en is het kantoor van KPMG in Utrecht omgebouwd tot een woonzorgcentrum (foto). In het rapport: “ Zorg voor wonen” (VNG), wordt nader ingegaan op een van de belangrijkste conclusies dat gemeenten herbestemming moeten faciliteren. Een leegstandsnota, waarin wordt aangegeven hoe om te gaan met leegstaande (kantoor)panden, is daarom van belang.

pagina 18

Ter inspiratie: “Verleiden en stimuleren” Kantorenloods Leiden Door middel van verleiden en stimuleren van eigenaren, potentiële gebruikers en ondernemersverenigingen probeert Leiden succesvolle transformaties van kantoorpanden te bereiken. Om zo tot de gewenste frictieleegstand van 5% te komen. Na een gedegen analyse benaderd zij actief belanghebbenden en gaat met hen in gesprek over de mogelijkheden. Hierbij stelt Leiden zich proactief op in het traject voorafgaand aan de daadwerkelijke transformatie. De kantorenloods heeft korte lijnen met de ambtelijke directie en het college van B&W zodat een snelle belangenafweging mogelijk is. Hierbij is een goede samenwerking met en tussen de afdelingen ruimtelijke ordening, stedenbouw, verkeer, grondzaken, milieudienst, projectmanagementbureau en vergunningen onontbeerlijk. Daarnaast zet Leiden in op zoveel mogelijk flexibiliteit in bestemmingsplannen. Leiden ziet elk leeg pand als uitdaging èn kans. Een kans voor:  Renovatie;  Functieverandering;  Transformatie;  Sloop;  Werkgelegenheid;  Leiden en de regio om zich te profileren als plek waar nog ruimte is om zich te vestigen.

Inzicht in leegstand en mogelijkheden voor renovatie of transformatie Waar doet de leegstand van kantoren zich exact voor? Wat zijn de toekomstmogelijkheden van deze locaties en de verschillende kantoorpanden met leegstand? Dit zijn vragen die beantwoord moeten worden. Extra aandacht voor grotere kantoorpanden die geheel of grotendeels leegstaan en waarbij deze leegstand structureel is, is hierbij wenselijk. Bij het in kaart brengen van verouderde kantoorlocaties is het van belang ook het bedrijfsleven te betrekken. 8.

De samenwerkende gemeenten spreken af hun verouderde kantorenlocaties binnen één jaar in kaart te hebben gebracht. De aard en omvang van zowel de renovatie- als transformatieopgave zullen worden onderzocht. Op basis van deze kennis gaan zij proactief de dialoog aan met marktpartijen voor het vinden van oplossingen.

Projectgroep Transformatie In de regio Holland Rijnland is een projectgroep voor transformatie van kantorenlocaties en panden waar expertise, kennis en ervaring op dit gebied –ook die aanwezig bij het bedrijfslevenworden gedeeld, gewenst. De aanwezige kennis en ervaring kan op deze wijze zoveel mogelijk worden gebundeld. Het inwoneraantal van een aanzienlijk deel van de gemeenten in de regio resulteert in een passende maar beperkte ambtelijke capaciteit op Economische Zaken. Uit de praktijk blijkt dat transformatie erg complex is. Expertise op het gebied van grondbeleid, bouwen woningzaken, RO-procedures, financiën en weten regelgeving is onontbeerlijk. Het doel van deze Projectgroep Transformatie is kennisdeling, er is geen sprake van bindende adviezen vanuit deze projectgroep richting de individuele gemeenten. 9.

De samenwerkende gemeenten spreken af een ambtelijke projectgroep Transformatie in te stellen teneinde in deze complexe materie niet steeds opnieuw het wiel te hoeven uitvinden. Deze projectgroep zal onder roulerend voorzitterschap bijeenkomen om concrete initiatieven voor transformatie te bespreken om zo kennis te delen en waar nodig elkaar de helpende hand te bieden.

pagina 19

Het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de monitoring van de transformatie activiteiten op zich nemen. Ter inspiratie: “Huisvesting MOE-landers” Westpointgebouw 







Als een van de mogelijke, tijdelijke, oplossingen van het probleem van de kantorenleegstand wordt ook wel eens het huisvesten van de zogenaamde MOE-landers genoemd. Dit betreft inwoners van Midden en OostEuropa, die tijdelijk in Nederland verblijven voor hun werk. In verschillende gemeenten zijn al ideeën geopperd. Verbeteren van de leefomstandigheden van deze groep en terugdringen van overlast door huisjesmelkers staat daarbij centraal. Hoewel dit zeker een mogelijkheid is die het overwegen waard is, zijn er nog weinig gebouwen daadwerkelijk voor dit doel omgebouwd.

In diverse gemeenten wordt dit momenteel onderzocht. Bijvoorbeeld in Schiedam, waar een ondernemer het Westpointgebouw (foto) graag zou willen transformeren naar een “Polenhotel”.

2.4

Andere handvatten

Teneinde deze nieuwe kantorenstrategie ook op operationeel niveau te laten slagen is verdere uitwerking noodzakelijk. Van huidige plannen naar nieuwe alternatieve plannen Voor diverse locaties geldt dat planreductie noodzakelijk is. Gemeenten kunnen de huidige plannen voor deze locaties analyseren en in nauwe samenwerking met marktpartijen komen met alternatieve plannen. Hieruit kan vervolgens de mate van planreductie uit worden bepaald. Het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland neemt het initiatief om voor enkele voorbeeldlocaties samen met de verantwoordelijke gemeenten en marktpartijen een nadere analyse te maken om zo een realistische oplossingsrichting te formuleren. Transformatiefonds Een vaker genoemde suggestie om verouderd vastgoed aan te pakken is het oprichten van een fonds. Een fonds door en voor de vastgoedbranche. Hierin wordt door marktpartijen geld gestort dat gebruikt wordt voor transformatie. Het geld kan uit verschillende bronnen afkomstig zijn. Het Rijk heeft aangegeven dat de aanpak van de leegstand van kantoren met name via regionale en lokale maatregelen tot stand moet komen. Het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland is van mening dat de gemeentelijke of regionale schaal niet echt passend is voor een dergelijk fonds. Om meer slagkracht te kunnen ontwikkelen en de concurrentie positie van de regio niet aan te tasten is de provincie een meer passend niveau als uitvoerend orgaan ten behoeven van zo’n fonds. Holland Rijnland kan in samenwerking met andere regio’s in overleg treden met de provincie om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een dergelijk fonds met als doel het verkrijgen van private financiering.

pagina 20

Residuele grondprijsberekening Toepassing van de residuele grondprijsberekening, waarbij de waarde van de grond een resultante is van de beleggingswaarde minus de bouwkosten van het vastgoed, wordt aanbevolen. De residuele grondprijsberekening bij kantoornieuwbouw wordt in deze nota echter niet verplicht gesteld. De samenwerkende gemeenten achten transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk maar een verantwoordelijkheid van de individuele gemeenten zelf. Ontwikkelrechten Het hanteren van ontwikkelrechten is een interessante gedachte in het streven naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de provincie om hier over van gedachten te wisselen. Ook zal Holland Rijnland inventariseren welke initiatieven voor ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er elders in het land zijn of worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de Projectgroep Transformatie. Monitoring Een goede monitoring is essentieel. Ten eerste geeft dit zicht op verbetering van de kantorenmarkt: meten is weten. Ten tweede is dit ook een instrument om de noodzakelijke samenwerking tussen de gemeenten te bevorderen. 10. De samenwerkende gemeenten spreken af de in 2011 uitgebrachte kantorenmonitor

jaarlijks te actualiseren. Op deze wijze kan worden gemeten of de voorgestelde maatregelen werken en effectief zijn en is bijsturing mogelijk. Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de bovenstaande afspraken bewaken en gemeenten er op aanspreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.

2.5

Rollen van andere partijen

De gemeenten in Holland Rijnland gaan op weg naar een gezonde kantorenmarkt. Overheden, lokaal, regionaal en provinciaal zullen daar samen een duidelijke rol in spelen. De markt zal niet zelf het gewenste evenwicht kunnen herstellen. Zonder het probleem van leegstand sterk naar zich toe te trekken zullen de gemeenten zich richten op het creëren van randvoorwaarden zodat de markt daar op in kan spelen. In deze paragraaf wordt ingegaan op de gewenste rol van andere partijen betrokken bij het proces om de kantorenmarkt weer gezond te maken. De overheid heeft op lokaal en regionaal niveau geen mogelijkheden marktpartijen te “dwingen” tot het in haar ogen gewenst gedrag. Wel kan zij marktpartijen verleiden om samen het maatschappelijke probleem van de leegstand van kantoren terug te dringen en tot nieuwe oplossingen te komen. Open dialoog tussen markt en overheid is hierbij van cruciaal belang. De beleggers Om beleggers te stimuleren over te gaan tot transformatie is fondsvorming door en voor de vastgoedbranche op provinciaal niveau een interessante oplossingsrichting. Door huurverlaging, promotie, betere facility management en renovatie van kantoren kunnen beleggers mede zorgen dat de leegstand afneemt. Dit lukt echter niet als de locatie geen toekomstwaarde heeft en de leegstand structureel van aard is.

pagina 21

Dan zullen beleggers over moeten gaan tot transformatie. Zoals eerder aangegeven, is dit kostbaar en houden beleggers op dit moment nog te veel vast aan achterhaalde en te hoge boekwaarden voor hun vastgoed. Een transformatiefonds verdeelt de financiële pijn bij transformatie naar een andere functie over een groter aantal vastgoedpartijen. De projectontwikkelaars Door middel van discussiebijeenkomsten met projectontwikkelaars ontstaat begrip voor elkaars standpunten. Vervolgens kunnen overheid en marktpartijen samen concrete concepten ontwikkelen voor duurzame renovatie en transformatie. Door meer in te zetten op innovatieve renovatie kan verouderd vastgoed steeds goedkoper worden gerenoveerd en weer toekomstbestendig worden gemaakt. Dit als volwaardige tak van sport naast duurzame ontwikkeling van nieuwe kantoorpanden. De makelaars Intensiever contact met makelaars biedt mogelijkheden voor gemeenten om de maatschappelijke boodschap uit te dragen. Makelaars kennen de regionale markt, weten hoe hoog de leegstand is op de verschillende locaties en kunnen ook inschatten of deze structureel is. Met deze kennis kunnen zij richting beleggers en projectontwikkelaars ook de minder prettige boodschappen uitdragen. Ook richting de eindgebruikers kunnen de makelaars uitleggen dat door renovatie van verouderd vastgoed de huisvestingeisen vaak ook goed (en daarmee op duurzame wijze) kunnen worden ingevuld.

2.6

Financiële paragraaf Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland wil via deze financiële paragraaf inzicht geven in de processen die kunnen leiden tot financiële consequenties voor de individuele gemeenten. Ook voor het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zelf brengt deze kantorenstrategie kosten met zich mee in de vorm van extra overleg en de jaarlijkse monitoring van de kantorenmarkt. Een regionale kantorenstrategie met bindende afspraken heeft consequenties voor de samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland. Veelal zijn dit procedurele consequenties. Een aantal van de afspraken vraagt ook om concrete acties van de gemeenten. Bijvoorbeeld om per kantorenlocatie een duidelijk profiel te ontwikkelen en -indien er sprake is van veroudering- de renovatie- en transformatieopgave in kaart te brengen. Een uniform beoordelingsprotocol, nodig voor onderling vergelijk, is snel opgezet. Echter daarna zal elke gemeente flink aan de slag moeten gaan. De kosten van bovenstaande acties liggen binnen de reguliere taken van de gemeenten. Deze regionale kantorenstrategie geeft de kaders aan. Hierbinnen nemen de gemeenten op locatieniveau de verdere uitwerking op zich. In de begroting van de komende jaren zullen de gemeenten middelen toekennen om bovenstaande acties in gang te zetten. Voor de ene gemeente zal de renovatie- en transformatie opgave en de daarmee samenhangende kosten groter zijn dan voor de andere gemeente. Dit hangt samen met de hoeveelheid van verouderd vastgoed op de kantorenlocaties en hoeverre in afgelopen jaren reeds stappen zijn gezet in de aanpak van leegstand. Concrete vergunningverlening van transformaties kunnen financiële gevolgen hebben voor de gemeente. In casu betreft dit planschade en vermindering van inkomsten uit de OZB-belasting. Ten aanzien van planschade valt op te merken dat de kans bestaat dat wanneer de gemeente de transformatie van een kantoor naar een andere functie mogelijk maakt, zij een planschadeclaim krijgt. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de vastgoedwaarde van omliggende kantoren daalt.

pagina 22

Wanneer de eigenaren van deze kantoren een planschadeclaim indienen, kan het gebeuren dat de rechter deze claim honoreert. Echter, dit hoeft niet per definitie financiële schade te betekenen voor de gemeente. In een overeenkomst met de initiatiefnemer van de transformatie kan de gemeente afspreken dat zij de kosten die zij moet betalen, verhaalt bij die initiatiefnemer. Toch zijn er situaties dat planschadeclaims wel financiële consequenties hebben voor gemeenten. Namelijk wanneer bij de actualisatie van bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen inhoudelijke aanpassingen worden doorgevoerd. Dit geeft dan wellicht aanleiding tot door de rechter gehonoreerde planschadeclaims. De kosten voor het betalen van deze claims kunnen niet worden verhaald bij derden. De gemeente is dan immers de initiatiefnemer. De inkomsten uit de OZB-belasting dalen bij transformatie. Tenminste, wanneer dit wordt beschouwd op pandniveau. Immers, voor een leegstaand kantorenpand betaalt de vastgoedeigenaar de gemeente belasting als zijnde het pand volledig verhuurd. Een transformatie naar andere functies zoals bijvoorbeeld wonen zal altijd resulteren in een lagere vastgoedwaarde. De beleggingswaarde van een kantoorpand is nu eenmaal lager dan de beleggingswaarde van een appartementencomplex. De OZB-belastinginkomsten op pandniveau dalen daarom. Echter, ook dit hoeft niet per definitie financiële schade te betekenen voor de gemeente. De gemeente kan namelijk het tarief voor het segment niet-wonen verhogen. Dit levert over het gehele segment extra OZB-belastinginkomsten op. Incidentele dalingen in het niet-wonen segment op pandniveau door transformatie worden hierdoor weer te niet gedaan. Budget neutraal. Landelijk bestaan er ideeën om de WOZ-waarde van leegstaande kantoorpanden te verlagen. Hierdoor kan de vastgoedeigenaar afschrijven tot deze lagere WOZ-waarde. Wettelijk kan er worden afgeschreven tot deze WOZ-waarde en niet hieronder. Experimenten moeten uitwijzen of een dergelijke verlaging van de WOZ-waarde de vastgoedeigenaar voldoende prikkels geeft om sneller af te waarderen en over te gaan tot transformatie. De individuele gemeenten binnen Holland Rijnland hebben zelf de keuze hoe om te gaan met het planschaderisico bij de actualisering van bestemmingsplannen en het experimenteren met verlaging van de WOZ-waarde voor prikkels om transformatie te stimuleren. Daarnaast heeft planreductie van kantoren eveneens financiële gevolgen. Ten eerste omdat dit aanleiding kan geven tot planschadeclaims. Immers, de grond is destijds door marktpartijen en particuliere bedrijven aangekocht met de verwachting (soms ook vastgesteld in het bestemmingsplan) dat kantoorontwikkeling mogelijk zou zijn. Wanneer de gemeente partijen die mogelijkheid en daarmee potentiële opbrengsten ontneemt, kan dit leiden tot planschadeclaims. Ten tweede leidt het schrappen van (potentiële) kantooropbrengsten tot een neerwaartse bijstelling van de grondexploitatie van de betreffende plannen en daarmee mogelijk tot problemen voor de gemeente. Dit is met name bij de W4-kantoorlocaties het geval, waarbij een gedeeltelijk andere invulling voor deze locaties kan leiden tot lagere grondopbrengsten.

pagina 23

pagina 24

3

Kiezen voor locaties Kiezen is de grondslag van elke vorm van beleid. Om te bepalen wat het juiste beleid per kantorenlocatie is, zijn de regionaal concurrerende locaties onderzocht en beoordeeld. Kiezen betekent het aanwijzen van locaties die wel of geen toekomstwaarde hebben als kantorenlocatie. Door te durven kiezen kan er (des)investeringsbeleid worden gevormd. Indien de toekomst van kantorenlocaties bekend is, kunnen de eigenaren van het vastgoed op deze locaties daaruit de mogelijkheden voor herontwikkeling of transformatie afleiden. Figuur 1 Kiezen voor locaties: duurzame kantoorlocaties (groen), niet duurzame kantoorlocaties (rood) en W4-locaties (geel)

3.1

Drie categorieën

De indeling van kantorenlocaties is tot stand gekomen aan de hand van criteria als afzetbaarheid van nieuwbouw, marktvraag op korte termijn en op lange termijn, de effecten op de bestaande voorraad van kantoren, et cetera. Per locatie zijn tevens de mogelijkheden voor transformatie naar andere functies geanalyseerd. Ook deze transformatiepotentie is een criteria geweest voor onderstaande indeling. Op basis van deze analyse zijn binnen de regio Holland Rijnland drie categorieën kantorenlocaties onderscheiden:

Duurzame kantorenlocaties Werkgelegenheidsgroei en de daarmee gewenste groei van het aantal m² kantoren en laboratoria is op deze locaties te voorzien en wordt door de betreffende gemeenten proactief gefaciliteerd. Deze locaties zijn aantrekkelijk voor toekomstige kantoorgebruikers. Bio Science Park en Space Businesspark zijn twee themalocaties die vallen in deze categorie. Beide clusters hebben hun eigen markt en dynamiek. Op deze locaties wordt vast gehouden aan de gekozen thematiek. Een selectief vestigingsbeleid is daarbij gewenst. Wanneer ook ondernemers buiten dit thema worden toegelaten, verliezen de locaties veel aan kracht. Mochten er in de dynamiek van de markt initiatieven naar voren komen voor andere duurzame kantorenlocaties die een aantoonbare stimulans geven aan de regionale economie dan zullen dergelijke initiatieven besproken worden in het portefeuillehouders overleg op het moment dat de initiatieven manifest worden.

pagina 25

Zo zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde in de initiatieven Flower Science Park in de gemeente Lisse en het Tuinbouw Innovatiecentrum in de gemeente Kaag en Braassem. De ambitie is deze initiatieven uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Ten aanzien van Nieuw-Valkenburg zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde wanneer hier voor het thema Life Science wordt gekozen om zo de kracht van het reeds bestaande cluster van Life Science (o.a. Bio Science Park) verder te versterken. Space Businesspark (links) en Bio Science Park (rechts) – Duurzame kantoorlocaties

Daarnaast vallen de kantorenlocaties Leiden Stationsgebied en Alphen Stationsgebied in deze categorie. Deze locaties zijn in trek bij beleggers en hebben toekomstwaarde. Met name door de situering rond een intercity station en het multifunctionele karakter. Zowel Leiden Centraal als het station Alphen aan den Rijn zijn knooppunten in het StedenbaanPlus netwerk. Dergelijke knooppunten worden gekenmerkt door snijdende HOV-lijnen, een hoge bereikbaarheid, aanzienlijke functiediversiteit en een meer dan lokaal verzorgingsgebied met hoge reizigersaantallen. Voor de locaties rond deze stations geldt dat aanvulling van het kantorenprogramma door middel van nieuwbouw mogelijk is. De beide gemeenten streven er naar kantoren zoveel mogelijk te centraliseren op deze locaties. Tevens dient er te worden ingezet op renovatie van verouderde kantoren. Transformatie naar woningbouw of andere functies om het gebied aantrekkelijker te maken kan evenzeer tot de mogelijkheden behoren. Stationsgebied Leiden (links) en Stationsgebied Alphen a/d Rijn (rechts) – Duurzame kantoorlocaties

Niet-duurzame kantoorlocaties Deze locaties zijn naar maatstaven van de huidige en toekomstige markt niet meer geschikt voor kantoren. De opgave is hier om per saldo het aantal m² aan kantoorareaal terug te dringen. Daarmee ligt de nadruk op transformatie. In Holland Rijnland vallen drie wat geïsoleerde locaties in deze categorie. Dit zijn de kantorenlocaties Plesmanlaan en Kanaalpark in Leiden en de kantorenlocatie Henry Dunantweg in de gemeente Alphen aan de Rijn.

pagina 26

Deze locaties kennen leegstand en de aantrekkelijkheid voor nieuwe maar ook voor zittende ondernemers staat onder druk. Leegstand veroorzaakt een negatieve uitstraling. De monofunctionaliteit alsmede de beperkte bereikbaarheid per openbaar vervoer verminderen de toekomstwaarde van deze kantorenlocaties. Op beide locaties zal langzaam worden afgebouwd ten gunste van woningbouw, leisure of horeca. Dit betekent niet dat op deze locaties de kantoorfunctie in zijn geheel verdwijnt. Echter het aandeel kantoren zal op deze locaties op termijn afnemen. Plesmanlaan, Leiden (links) en Kanaalpark, Leiden (rechts) – Niet-duurzame kantoorlocaties

Henry Dunantweg, Alphen aan den Rijn – Niet-duurzame kantoorlocatie

W4-kantorenlocaties (Wonen, Water, Wegen en Werken) Binnen Holland Rijnland hebben de kantorenlocaties W4-Leiderdorp en W4Zoeterwoude, een aparte status. Deze snelweglocaties zijn bedoeld als regionaal concurrerende locaties. Ook concurrerend buiten de regio Holland Rijnland. Twee van de nieuwe stations van de RijnGouwelijn worden gerealiseerd bij Zoeterwoude Smeetsweg en Zoeterwoude Meerburg. Hiermee wordt deze W4-locatie aantrekkelijker voor kantoorgebruikers en heeft de locatie potentie en toekomstwaarde. De bestaande plancapaciteit voor deze locatie lijkt echter te hoog. De verschillende kantorenlocaties van W4 worden onderzocht op optimaliseringsmogelijkheden van de bestaande multifunctionele programmering in de vorm van uitbreiding van de nietkantoorfuncties.

pagina 27

W4 -locatie

Naast de bovenstaande vier duurzame kantoorlocaties en de W4-locatie met een aparte status in de kantorenstrategie worden grootschalige kantoorontwikkelingen voor de regionale markt in principe niet toegestaan op andere locaties.

3.2

Indicatieve strategie per regionale kantorenlocatie

Leiden, Stationsgebied/Schipholweg Het stationsgebied in Leiden is in Holland Rijnland de meest logische locatie als het gaat om de combinatie van planreductie, renovatie en verdere kantorenontwikkeling. Het station Leiden Centraal is knooppunt in het StedenbaanPlus netwerk, de bereikbaarheid per OV is goed, en de locatie ligt op slechts enkele minuten van Schiphol. Dit maakt het niet alleen een interessante vestigingslocatie voor de regio, maar ook voor daar buiten. De uitstraling van het gebied is echter onvoldoende. Sommige kantoren ogen gedateerd, of staan er leeg en verwaarloosd bij. Ook in nieuw opgeleverde panden staat nog ruimte leeg. Naast toevoeging van nieuwe kantoren, nodig voor de noodzakelijke verversing van het aanbod, zijn maatregelen nodig zoals het renoveren van bestaande kantoren en transformatie van kantoren naar andere functies (zoals al gebeurde met het gebouw waar nu Golden Tulip in is gehuisvest). Hiermee krijgt het gebied meer kwaliteit. Ondanks dat het gebied tussen een OV-knooppunt en de Leidse binnenstad ligt is het gebied rond de Schipholweg monofunctioneel. Om de aantrekkelijkheid van de locatie te vergroten is het aan te raden ook ruimte te reserveren voor andere functies. In het Masterplan Leiden Stationsgebied is hier een aanzet voor gegeven. Tot slot zijn investeringen in de openbare ruimte van belang, evenals de zorg voor goede parkeergelegenheid en autobereikbaarheid. Nu domineert het autoverkeer. Het verblijfsklimaat voor voetgangers behoeft aandacht. Alphen, Stationsgebied Voor het stationsgebied in Alphen, een knooppunt in het StedenbaanPlus netwerk, is de strategie om ontwikkeling van nieuw programma (zowel kantoren als andere functies) te blijven toestaan. Het moet mogelijk blijven in de toekomst een bepaalde hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte te ontwikkelen als de vraag zich voordoet. Daarnaast zal worden ingezet op transformatie. Dit zal gelden voor het NUON-kantoor en is al eerder gebeurd met het voormalige belastingkantoor. Investeringen in de openbare ruimte zijn van belang. Daarnaast is het belangrijk dat het Nieuwe Werken zo veel mogelijk wordt gefaciliteerd.

pagina 28

Zoeterwoude, W4 De ontwikkeling van deze locatie is vertraagd. De bestaande plancapaciteit van deze locatie lijkt te hoog. Daarom is een nieuwe visie op het gebied ontwikkeld, waarin inspelen op de vraag uit de markt het uitgangspunt is. Deze koerswijziging lijkt zijn vruchten af te werpen. Een en ander kan planreductie in een deel van het kantorenprogramma betekenen, in combinatie met een nieuw plan waarin andere (niet-kantoor)functies worden uitgebreid. Mogelijk zal dit niet de eerder geprognosticeerde opbrengsten kunnen opleveren. In die zin heeft het gebied een nieuwe analyse nodig om te bepalen welke functies kunnen worden ontwikkeld om het gebied een fundamenteel ander karakter te geven. Hierbij zal mogelijk op de grondwaarde moeten worden afgewaardeerd. De betreffende aandeelhouders hebben hier inmiddels voorzieningen voor getroffen. Leiderdorp, W4 Ook de ontwikkeling van de projecten in het W4-gebied van Leiderdorp (Vierzicht, Bospoort, Elizabethhof) komt minder snel van de grond dan gehoopt, met het verschil dat dit geen leeg gebied is en er ook recent nog bijgebouwd is. Toch stagneert de ontwikkeling: het realiseren van grootschalige nieuwe kantoren lijkt moeilijk te slagen. De strategie voor deze locatie behelst eveneens het reduceren van plancapaciteit. Nieuwe aanvullende functies kunnen het gebied meer toekomstwaarde geven. Een complicerende factor bij het kiezen van nieuwe functies voor dit gebied is dat er financiële afspraken in W4-verband zijn gemaakt. Hierdoor hebben verminderende grondopbrengsten grote financiële consequenties voor Leiderdorp. De verplichte afdracht aan Rijkswaterstaat maakt het fors terugdringen van het aantal m2 kantoren daardoor lastig. Bij een eventuele andere invulling van het gebied zal daar rekening mee moeten worden gehouden. Daarnaast is de uitstraling van de openbare ruimte matig en zijn er weinig voorzieningen aanwezig die het kantorenaanbod daadwerkelijk versterken. Het verbeteren van de openbare ruimte en voorzieningen is nodig om de kantoorfunctie een nieuwe impuls te geven. Leiden, Roomburg De locatie Roomburg heeft een goede autobereikbaarheid en is bovendien een zichtlocatie. Het realiseren van kantoren is op deze locatie minder gewenst. Het gebied is in hoofdzaak een goed functionerend bedrijventerrein, de reeds aanwezige kantoren hebben veelal een binding met de aldaar gevestigde bedrijven. Daarbij is het gebied minder goed bereikbaar per openbaar vervoer en zijn er geen voorzieningen aanwezig. Bovendien zijn er voldoende alternatieven in de omgeving. Op nog geen honderd meter van deze locatie ligt de Meerburgpolder (W4 Zoeterwoude), dat een grote plancapaciteit voor kantoren heeft met eveneens een goede autobereikbaarheid. Leiden, Plesmanlaan De kantoren in de omgeving van de Plesmanlaan hebben te maken met de hoogste leegstand van de regio. Renovatie en transformatie liggen dan ook voor de hand, waarbij wel moet worden bedacht dat deze locatie voor wonen minder geschikt is. De parkeerdruk op deze locatie is hoog. Het realiseren van meer en betere parkeervoorzieningen is daarom belangrijk, zeker gezien de typologie als snelweglocatie.

pagina 29

Alphen aan den Rijn, Henry Dunantweg De Henry Dunantweg vervult met name een lokale rol, maar biedt ook ruimte aan organisaties die niet per se lokaal gebonden zijn. Op dit moment functioneert de locatie redelijk maar er is relatief veel aanbod in andere functies. In de toekomst kan gedacht worden aan investeringen in de openbare ruimte om het transformatie proces te stimuleren, de locatie biedt kansen voor woningbouw. Een geleidelijke transformatie waarbij het aandeel kantoren afneemt ten gunste van ander functies geeft deze locatie de meeste kansen.

Leiden, Kanaalpark Kanaalpark is een enigszins verscholen locatie in de nabijheid van NS-station Leiden Lammenschans. Door de realisatie van het ROC kan deze locatie een extra stimulans krijgen op het gebied van voorzieningen. Het gebied kan voor transformatie in aanmerking komen, maar daarbij moet wel zorgvuldig nagedacht worden welke functies hier passen en aanvullend zijn op de locatie. Het opknappen van de openbare ruimte behoort tot de aanbevelingen. Deze is namelijk op dit moment minder goed onderhouden.

Themalocaties (Bio Science Park en Space Businesspark) De beide themalocaties vereisen weinig ingrepen. Door het stringente vestigingsbeleid en de bijzondere typologie van de meeste kantoren (kantoren + laboratoria) op deze locaties hebben zij een geheel eigen dynamiek. Aandacht aan de openbare ruimte en het realiseren van meer voorzieningen kan beide locaties echter wel versterken. Daarnaast is vasthouden aan het thema door middel van een goed vestigingsbeleid nodig om de kracht van beide locaties te bewaken.

pagina 30

4

De problematiek De kantorenmarkt in Nederland verkeert in zwaar weer. De leegstand heeft problematische vormen aangenomen, terwijl de vraag naar nieuwe kantoorruimte alleen maar verder afneemt. “Te huur”-borden domineren het uitzicht vanaf de Nederlandse snelwegen. Dit hoofdstuk gaat in op de problematiek van de kantorenmarkt in Nederland. De leegstand van kantoren in Nederland bedroeg in 2010 14%. De oorzaken hierachter zijn divers, maar de recente economische crisis en de opkomst van het Nieuwe Werken hebben daar aan bijgedragen. Hoofdoorzaak is dat er meer kantoren zijn ontwikkeld dan er gebruikers zijn. Daarnaast is het erg onaantrekkelijk om kantoren te slopen, zelfs als duidelijk is dat zich nooit meer een gebruiker zal aandienen. Bij zowel de overheid als marktpartijen is het besef gerezen dat het “vijf over twaalf” is. Eigenlijk is het al te laat, maar door nu in te grijpen kan voorkomen worden dat de kantorenmarkt nog ongezonder wordt dan dat deze nu reeds is. Sinds het Rijk in het voorjaar van 2011 het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren presenteerde beginnen mondjesmaat maatregelen genomen te worden. Belangrijk is om te komen tot werklocaties die aantrekkelijk zijn en dat ook in de toekomst blijven. Locaties die inspelen op de eisen van nu, maar flexibel genoeg zijn om ook in te kunnen spelen op de eisen van morgen.

pagina 31

4.1

Over leegstand, marktvraag en nieuwbouwplannen

Nederland heeft een fors overschot aan kantoormeters; in 2010 stond 6,7 miljoen m² leeg. Dit is 14 procent van de totale voorraad (circa 47 miljoen m²). Een gezonde 2 kantorenmarkt kent 5, hooguit 7 procent frictieleegstand . Een steeds groter deel van de niet in gebruik zijnde panden staat langdurig leeg zonder perspectief op een nieuwe gebruiker. Sinds het begin van deze eeuw zijn er in Nederland structureel meer meters gebouwd dan de markt kon opnemen. De recessie deed (en doet) daar nog een schepje bovenop. Bij ongewijzigd beleid zal dit overschot de komende jaren sterk toenemen. De vraag naar kantoorruimte loopt terug en aan de aanbodzijde overtreft het aantal nieuwe opleveringen nog steeds het aantal onttrekkingen. De daling aan de vraagzijde heeft grotendeels een structureel karakter. Onder invloed van ‘het nieuwe werken’ loopt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer terug en na 2020 zal de krimpende beroepsbevolking zich zichtbaar manifesteren. ‘Niets doen’ zal naar verwachting al in 2015 resulteren in een leegstandspercentage van 25 procent.

Overmatige leegstand is in de eerste plaats verspilling van ruimte en kapitaal – beide factoren waar Nederlanders van oudsher bijzonder zuinig op zijn. Leegstand leidt niet alleen tot waardedaling van het betreffende vastgoed maar vaak ook tot die van de omgeving en kan, zeker wanneer zij zich concentreert, leiden tot sociaal onveilige plekken. Leegstaande kantoren zijn daarnaast geen reclame voor gemeenten als economische vestigingsplaats. Anderzijds is een volledige ontwikkelingsstop onwenselijk omdat er ondanks het omvangrijke kwantitatieve overschot een gedeeltelijke kwalitatieve mismatch bestaat.

Het oude en nieuwe kantoor van KPMG, naast elkaar gelegen aan de A9 te Amstelveen: verworden tot symbool van ‘hoe het niet moet’. Het nieuwe kantoor zit vol, het oude kantoor blijft leeg.

2 Frictieleegstand is te beschouwen als de gewenste schuifruimte (direct beschikbare meters) om verhuisbewegingen mogelijk te maken.

pagina 32

4.2

De opgave

De opgave die voorligt is drieledig: Minder en bewuster nieuw bouwen Om te beginnen moet de nieuwbouwproductie van kantoren omlaag. Nieuwbouw moet voorbehouden zijn aan ontwikkelingen die naast het belang van de korte en middellange termijn (marktvraag, cash flow) ook nadrukkelijk het lange termijnbelang van een gezonde en aantrekkelijke stad dienen. Zowel pand als locatie moeten beantwoorden aan de criteria marktconformiteit en toekomstbestendigheid. Meer renoveren De mogelijkheden voor renovatie van bestaande kantoren op goede locaties moeten beter worden benut. De huidige wegwerpcultuur vraagt om een nieuwe (maatschappelijke) zuinig- en zorgvuldigheid. Dit heeft alleen kans van slagen in combinatie met meer schaarste (minder nieuwbouw, meer onttrekken). Meer onttrekken Het ‘minder en bewuster nieuw bouwen’ en ‘meer renoveren’ dient gepaard te gaan met een meer dan evenredige onttrekking van kantoren uit de markt. Alleen wanneer er meer m2 worden onttrokken dan er aan m2 nieuwbouw wordt gerealiseerd, kan het huidige overschot aan kantoren worden teruggedrongen. Kantoorpanden kunnen aan de voorraad worden onttrokken door middel van transformatie naar andere functies. Van groot belang is een op de totale voorraad gericht beleid.

4.3

Waarom is het zo moeilijk?

Hoe heeft het zo ver kunnen komen dat de Nederlandse kantorenmarkt afstevent op een leegstandspercentage van 25%? Waarom is het zo moeilijk om de hierboven geschetste, voor de hand liggende opgaven, in praktijk te brengen? Het antwoord is meerledig en complex.

De nieuwbouw van kantoren dient vele belangen 





Die van gebruikers, makelaars, ontwikkelaars, banken, beleggers, gemeenten: De kantorenmarkt is grotendeels een huurmarkt waar gebruikers een verplichting van vijf, maximaal tien jaar aangaan. Na afloop van het contract is de huurder vrij om een nieuwer, mooier, energiezuiniger, beter passend kantoor te betrekken. Verhuizen kost 3 uiteraard geld, maar deze kosten worden vaak ruimschoots gedekt met incentives . Voor ontwikkelaars, beleggers en gemeenten waren kantoren tot voor kort een lucratieve bron van inkomsten. Kantoren werden beschouwd als vastgoedproduct waarmee snel geld kon worden verdiend en waarmee exploitaties rond konden worden gerekend. Positiever gesteld hebben kantoren het afgelopen decennium succesvolle gebiedsontwikkelingen mogelijk gemaakt en de aantrekkingskracht van steden vergroot. Het toestaan van de realisatie van een (grootschalig) kantoor betekent voor een wethouder vaak het binden van een bedrijf aan zijn/haar gemeente, hetgeen werkgelegenheid, belastingsinkomsten en positieve aandacht voor het lokale vestigingsklimaat genereert. “Als wij het niet toestaan doet de buurgemeente het wel” is daarbij vaak het dilemma.

3

Extraatjes of kortingen, bijvoorbeeld in de vorm van een huurvrije periode.

pagina 33

Verkeerde inschatting van de vraag



 



Deels vanwege gebrek aan kennis, deels vanwege bovengeschetste belangen is de marktpotentie van diverse kantorenontwikkelingen overschat. Er is sprake van veroudering en een kwalitatieve mismatch die vraagt om nieuwe kantorenontwikkelingen, maar deze mismatch is (en wordt) overdreven. “Door de vage omschrijvingen van toplocatie, duurzaamheid en het nieuwe werken valt vrijwel iedere 4 nieuwbouwontwikkeling te rekenen tot het marktaandeel van kwalitatieve schaarste.” Daarbij zijn publieke en private partijen ook op kwetsbare locaties met relatief hoge leegstandspercentages vastgoed blijven ontwikkelen. Ondanks de grootschalige leegstand van kantoren, het landelijke overschot aan bedrijventerreinen, de regionale bevolkingskrimp en de landelijke krimp van de potentiële beroepsbevolking lijken veel gemeenten nog in de ban van het groeidenken. Doordat goede onderlinge afstemming lange tijd heeft ontbroken, hebben publieke en private partijen zichzelf te rijk gerekend. Wanneer het blikveld van gemeenten ophoudt bij hun eigen grenzen en dat van private partijen niet veel verder reikt dan individuele transacties en locaties, ontstaat logischerwijs een situatie waarin iedereen ‘vecht’ om dezelfde markt.

Renovatie is kostbaar In een overvoerde markt, waarin nieuwbouw altijd voorradig is en gebruikers de voorkeur geven aan het nieuwste van het nieuwste, is het financiële risico van ingrijpende renovaties vaak te groot. Verouderde installaties blijken het grootste obstakel bij het verduurzamen (nieuw leven inblazen) van bestaande kantoren en maken renovatie kostbaar. Er zijn veel succesvoorbeelden te noemen, maar deze zijn veelal in opdracht uitgevoerd en met niet geringe budgetten.

Transformatie naar andere functies is complex Slechts een beperkt deel van de voorraad is geschikt voor transformatie naar een andere functie. Het merendeel van de structurele leegstand bevindt zich op monofunctionele locaties; ingericht op een type gebruik. Transformatie van deze locaties is complex. Voor een deel zijn deze gebieden, bijvoorbeeld door de ligging aan snelwegen, nauwelijks geschikt voor niet-kantoorfuncties. Andere locaties zijn recent ontwikkeld waardoor de boekwaarde erg hoog is, wat transformatie vooralsnog onbetaalbaar maakt.

Versnipperde leegstand Kantoorpanden staan zelden volledig leeg, waardoor op het niveau van het object de noodzaak van renovatie, transformatie of sloop/ nieuwbouw beperkt is.

Boekwaarde blijft hoog, afboeken doet pijn Vastgoed representeert een marktwaarde en een boekwaarde. Idealiter komen beide overeen, op de kantorenmarkt is de kloof tussen beide bijzonder groot geworden. Boekwaarde laat zich uitleggen als het bedrag dat volgens de boeken nog aan een pand moet worden verdiend, gezien de destijds gemaakte investeringen en de verwachtingen ten aanzien van huuropbrengsten. De marktwaarde is de reële waarde van een object, die mede wordt bepaald door (de waarde van) concurrerend aanbod en de feitelijke verhuurbaarheid. Kantoren kunnen na 10 tot 20 jaar vaak niet meer goed de concurrentie aan met nieuwbouw. Dan ontstaat er de kans op leegstand. Echter ondanks de matige vooruitzichten voor deze kantoren wordt de waarde in de boeken niet aangepast. Gemeenten kunnen helaas niet veel aan doen aan deze realiteit.

4

Bouke-Pieter van Dijk

pagina 34

Deze hoge boekwaarde zit renovatie, transformatie en sloop in de weg. Het afboeken op de boekwaarde betekent feitelijk verlies nemen. Het is voor de eigenaren van het vastgoed niet zomaar een pure boekhoudkundige handeling, het doet wel degelijk pijn. Het gaat immers direct af van de winst. Toch rijpt het besef onder marktpartijen, en dan met name onder de institutionele beleggers, dat afwaarderen en het verkorten van de levensduur van een kantoorpand noodzakelijk en onvermijdelijk is. Want hoe dan ook, de reële waarde van incourant vastgoed zal afnemen. Hiermee wordt een ander knelpunt geïntroduceerd. Namelijk dat de waarde van incourant vastgoed onder de financieringswaarde zal komen. De vastgoedeigenaar zit dan in een fuik: geld om te renoveren of transformeren heeft hij niet en het enige dat hij kan doen is steeds meer verlies nemen. Dit incourant vastgoed op kwalitatief mindere locaties is niet in handen van institutionele beleggers maar vaak het eigendom van kleinere particuliere beleggers. Deze categorie is vrij groot en zal zich blijvend verzetten tegen maatregelen die de gemeente of andere overheden treffen. Vooral omdat dergelijke maatregelen vaak een versnelling betekent van het proces om daadwerkelijk verlies te nemen. Zij zullen dit weigeren om de eenvoudige reden dat dit kan leiden tot hun faillissement. Om deze reden hebben ook banken (als financiers) een groot belang om het leegstandsprobleem op een geleidelijke manier op te lossen. Ook bij financiers is het besef dat de lucht uit de markt moet maar wel met kleine beetjes tegelijk, zodat er sprake kan zijn van een zachte landing. De bank heeft namelijk geen belang bij faillissementen van vastgoedeigenaren. Ook zij kunnen niets met incourant vastgoed. Knelpunten De drieledige opgave bestaande uit planreductie, renovatie en onttrekking via transformatie en sloop/ nieuwbouw is weerbarstig en er zijn vele knelpunten aan te wijzen. De eerder genoemde hoge boekwaarde is een groot knelpunt. Ook het verlies op de grondexploitatie bij het temporiseren en schrappen van plannen voor kantoren is een belangrijk knelpunt. Evenals het feit dat het achterlaten van bestaand vastgoed voor de eindgebruiker vooralsnog geen consequenties heeft. Deze en andere knelpunten kunnen door samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen (deels) worden weggenomen. Bijlage 4 geeft in tabelvorm weer wat de belangrijkste knelpunten zijn en wat partijen kunnen doen om deze knelpunten weg te nemen.

pagina 35

Ter illustratie: Na afloop van het huurcontract is de huurder vrij om een nieuwer, mooier, energiezuiniger, beter passend kantoor te betrekken. Cap Gemini zoekt nieuw kantoor in of nabij Utrecht Automatiseerder en ICT-dienstverlener Cap Gemini wil in 2013 verhuizen naar een nieuw hoofdkantoor. Over de keuze voor de precieze locatie wordt binnen het concern nog gesproken. Wel is zeker dat die in of nabij Utrecht zal zijn en dat het gebouw een omvang moet hebben van ongeveer 20.000 m², ongeveer de helft van het huidige hoofdkantoor. Een woordvoerder van het Franse concern. ‘Ons huurcontract voor het gebouw aan de Papendorpseweg in kantorenpark Papendorp, loopt in 2013 af. Vervolgens willen we een gebouw betrekken waar de organisatie beter volgens het concept nieuwe werken kan functioneren. Dit betekent dat we dichter bij een openbaar vervoer knooppunt willen zitten en dat we met de ruimte efficiënter kunnen omgaan, flexibeler kunnen werken. Dat betekent onder andere dat we de beschikking willen hebben over ruimten met grotere vloeroppervlakken. Het huidige complex, dat aan het begin van deze eeuw is bedacht en dat wij in 2003 betrokken, voldoet niet aan die specificaties.’ ‘Cap Campus’ is gebaseerd op een masterplan van T + T Design en bestaat uit vier hoofdgebouwen en een conferentiezaal en ongeveer 1.200 parkeerplaatsen. Het is ontworpen door De Architecten Cie (Frits van Dongen) en Veenendaal and Bocanet (Ed Veenendaal).

Bron: Interlandvastgoed, 10/2/2011

pagina 36

5

Perspectiefwijziging, “vijf over twaalf” De grootschalige en oplopende leegstandsproblematiek op de kantorenmarkt wordt door alle partijen, privaat en publiek, onderkend. Waar deze lange tijd als probleem van de markt werd beschouwd, is inmiddels het besef doorgedrongen dat een bredere aanpak noodzakelijk is waarbij ook voor overheden een belangrijke rol is weggelegd. Zowel het ruimtelijke ordeningsbeleid als de marktmechanismen hebben ten aanzien van de kantorenmarkt gefaald. In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van deze perspectiefwijziging, de reeds ondernomen acties en de voorgenomen acties voor een beter werkende kantorenmarkt.

5.1

Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren

Kantorentop (mei 2010) In mei 2010 kwamen het Rijk, provincies, gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en gebruikers bijeen in de Kantorentop. Een initiatief van toenmalig minister van VROM en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Tijdens deze Kantorentop werd een akkoord bereikt over de aanpak van de structurele leegstand op de kantorenmarkt. Betrokken partijen spraken onder meer af om programma’s regionaal beter te zullen afstemmen, minder gronden voor de bouw van nieuwe kantoren uit te geven, sterker in te zetten op renovatie en verduurzaming van de bestaande voorraad en nieuwbouw te reserveren voor hoogwaardige, binnenstedelijke locaties met een goede (OV)bereikbaarheid. Succesverhaal: transformatie kantoren

GAK-gebouw, Amsterdam 







Het GAK-gebouw in Amsterdam is een kantoorgebouw in Bos en Lommer dat stamt uit de jaren zestig van de vorige eeuw. Sinds 2005 staat het leeg en is het niet gelukt er een andere kantoorgebruiker voor te vinden. Corporatie Stadgenoot en projectontwikkelaar AM hebben er nu voor gekozen het gebouw te transformeren in studentenwoningen. Dit is nauwelijks rendabel, maar levert meer op dan leegstand. “Voor zo’n zelfstandige eenheid kunnen we slechts 310 of 320 euro per maand vragen. Door het stelsel kunnen we geen hogere huur vragen. Dat is raar. De klant wil wel meer betalen. Op de particuliere markt is hij nog veel meer geld kwijt. Stel dat we 400 euro zouden kunnen vragen, dan neemt de onrendabele last flink af en wordt het mogelijk zo’n gebouw in een veel hoger tempo te transformeren”, aldus Gerard Anderiessen, bestuurder van Stadgenoot, in een interview met Architectenweb.nl.

pagina 37

   

  

De Wet kraken en leegstand (oktober 2010) In oktober 2010 volgde de Wet kraken en leegstand. Hiermee hebben gemeenten meer bevoegdheden gekregen om leegstand aan te pakken. Zij hebben hiertoe de volgende instrumenten: Instellen van een leegstandsverordening met daarin een meldingslicht voor eigenaren van leegstaande panden. Maximum boete bij niet melden: € 7.500. Leegstandsgesprek en verplichtende voordracht van een huurder door de gemeente; Wanneer eigenaar niet meewerkt kan een last onder dwangsom worden opgelegd die kan oplopen tot tienduizenden euro’s. Bovenstaand pakket aan maatregelen heeft zijn beperkingen: gemeenten moeten aanzienlijke inspanningen leveren alvorens kan worden overgegaan tot het opleggen van een dwangsom. Actieprogramma leegstand kantoren (7 maart 2011) Onder leiding van Minister Schultz van Haegen is in overleg met diverse marktpartijen een vervolg gegeven aan de landelijke aanpak. Op 7 maart 2011 werd het Actieprogramma Aanpak Leegstand aan de Tweede Kamer aangeboden. Strekking van dit actieprogramma: banken, beleggers, projectontwikkelaars en overheden moeten samenwerken aan een (nader) voorstel om de kantorenmarkt weer gezond te maken. Het actieprogramma krijgt vorm in drie pijlers: Experimenteergebieden - herontwikkeling, transformatie en sloop. Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren. Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming. Annex 1 geeft een gedetailleerde beschrijving van het Actieprogramma. Kamerbrief ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’ (28 april 2011) In een kamerbrief van 28 april reageert de minister op drie plannen van aanpak van oppositiepartijen D66, SP en PvdA en geeft zij conform de belofte in het Actieprogramma aan in hoeverre fiscale aanpassingen kunnen leiden tot versoepeling van herstructurering en transformatie. De conclusie is dat het kabinet terughoudend is met het introduceren van nieuwe fiscale instrumenten. Annex 2 geeft een gedetailleerde beschrijving van deze Kamerbrief.

5.2

Provinciale visie en regionale opgave

In lijn met actie 3 uit het landelijke Actieprogramma heeft de provincie Zuid-Holland een ‘Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland’ laten opstellen. Hierin wordt geconstateerd dat er in Zuid-Holland – met een leegstandsvolume van 1,5 miljoen m² en een fors grotere plancapaciteit dan nieuwbouwbehoefte tot 2020 – werk aan de winkel is. Het document bevat hiertoe de volgende agenda (gericht aan de provincie): 1.

Maak samen met de regio’s strategische keuzes in de plancapaciteit voor kantoren. ‐ Samen met regio’s keuzes maken tussen plannen: schrappen, uitruilen of uitstellen. 2. Kies per regio voor ontwikkeling van kantoren op de meest kansrijke locaties. ‐ Onderscheidende locaties. ‐ Locaties die beschikken over dubbele bereikbaarheid (auto en OV). ‐ Voldoende parkeerruimte. ‐ Aantrekkelijke gebiedskwaliteit. ‐ Multifunctionaliteit.

pagina 38

3.

Kies alleen voor ontwikkeling van kantorenlocaties op uitstekende knooppuntlocaties binnen Stedenbaan en Zuidvleugelnet. ‐ Plancapaciteit Stedenbaan en Zuidvleugelnet groter dan nieuwbouwbehoefte. ‐ Kiezen voor locaties met hoge stedelijkheid en uitstekende OV-bereikbaarheid: toplocaties, centrumlocaties en Randstedelijke ov-knooppuntlocaties (geen voorstadstations en bedrijventerreinen). 4. Focus als provincie bij de aanpak van leegstand vooral op informeren en stimuleren van regio en gemeenten . 5. Stimuleer intensieve regionale samenwerking op het gebied van kantoren ‐ Afspraken over afstemmen van plancapaciteit. ‐ Afspraken over aanpak bestaande voorraad. ‐ Gebruik SER-ladder. Een en ander staat verwoord in de Verordening Ruimte van de provincie. Deze verordening geeft aan dat bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de invloedsfeer van bestaande haltes van het Zuidvleugelnet geen bestemmingen mogen aanwijzen die nieuwe bebouwing voor kantoren mogelijk maken. Binnen de invloedsfeer van de haltes van het Zuidvleugelnet liggen gronden die binnen 10 minuten vanaf de haltes bereikbaar zijn te voet of met hoogfrequente bus- en tramverbindingen. Dit is niet van toepassing op: 1. kleinschalige zelfstandige kantoren tot een bruto vloeroppervlak van maximaal 1.000 m2 per vestiging. 2. kantoren met een lokaal verzorgingsgebied, zoals gemeentehuizen en bankfilialen. 3. bedrijfsgebonden kantoren met een bruto vloeroppervlak dat minder bedraagt dan 50% van het totale bruto vloeroppervlak en minder is dan 3.000 m2. 4. functiegebonden kantoren, zoals (lucht)havengebonden kantoren en veilinggebonden kantoren. 5. uitbreiding van bestaande kantoren, eenmalig met hoogste 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak. Daarnaast verplicht de provincie een regionale afstemming van kantorenprogramma’s bij bestemmingsplannen. Tevens stelt de provincie net als bij bedrijventerreinen ook bij de ontwikkeling van kantorenlocaties de SER-ladder verplicht. Bestemmingsplannen die voorzien in nieuwe locaties voor kantoren of de uitbreiding van bestaande locaties voor kantoren met een oppervlakte van tenminste 1 hectare aan aaneengesloten percelen, moeten in de toelichting een verantwoording bevatten waarbij de behoefte aan nieuwe locaties als gevolg van de vervangings- en uitbreidingsvraag wordt onderbouwd. Ook moet worden onderbouwd waarom deze behoefte niet kan worden ondervangen door herstructurering of intensivering van bestaande locaties, of het benutten van ruimte op locaties elders in de regio. Tevens moet onderzocht worden of ter compensatie elders de kantoorruimte kan worden beperkt door sloop of functieverandering. Binnenkort wordt de grens van 1 hectare grondoppervlakte omgezet naar 5.000 m2 bruto vloeroppervlakte.

pagina 39

Ter illustratie: De treden van de SER-ladder. 1. 2.

3.

Gebruik de ruimte die al beschikbaar is gesteld voor een bepaalde functie en/of door herstructurering beschikbaar gemaakt kan worden. Maak optimaal gebruik van de mogelijkheden om de ruimteproductiviteit te verhogen. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door benutting van de ‘derde dimensie’ (ondergronds bouwen en hoogbouw), door technische vernieuwingen en door multifunctioneel ruimtegebruik. Wet- en regelgeving en het daarbij behorende beleidsinstrumentarium dienen een verhoging van de ruimteproductiviteit te bevorderen. Indien het voorgaande onvoldoende soelaas biedt, is de optie van uitbreiding van het ruimtegebruik voor de desbetreffende functie aan de orde. Daarbij dienen de verschillende relevante waarden en belangen goed te worden afgewogen in een gebiedsgerichte aanpak. Door een zorgvuldige keuze van de locatie van ‘rode’ functies en door investeringen in de kwaliteitsverbetering van de omliggende groene ruimte moet worden verzekerd dat het meerdere ruimtegebruik voor wonen, bedrijventerreinen en/of infrastructuur de kwaliteit van natuur en landschap respecteert en waar mogelijk versterkt.

Succesverhaal: transformatie kantoren

Uitgeverij Samson, Alphen aan den Rijn 





Het voormalige kantoorpand van uitgeverij Samson in Alphen aan den Rijn is in 2005 na een grondige verbouwing opgeleverd als wooncomplex met 70 appartementen, voornamelijk voor starters. Het gebouw is volledig gestript en van nieuwe gevels, woningscheidende wanden en inbouwpakketten voorzien. Om te voldoen aan geluidseisen en eisen van brandveiligheid zijn zware dekvloeren aangebracht en verlaagde plafonds met brandwerende en geluidsisolerende materialen. De appartementen, variërend van 44 tot ruim 100 vierkante meter, zijn aan twee kanten van het gebouw gemaakt, ontsloten via een middengang. Op het oorspronkelijke casco zijn in twee lagen houten maisonettewoningen gebouwd. De woningen hebben verschillende buitenruimten: de maisonnettes hebben een balkon, sommige woningen beschikken over een dakterras en andere hebben een Frans balkon binnen de gevel, met de mogelijkheid om een loggia te creëren. Het gebouw leende zich goed voor transformatie. De locatie had al een woonbestemming en er was voorzien in een gebouw tot tien bouwlagen, zodat het bestaande volume (zeven bouwlagen) kon worden uitgebreid. De ontwikkeling vergde niet meer dan driekwart jaar. In die periode is het plan uitgewerkt, is het gebouw kadastraal gesplitst en zijn appartementsrechten doorverkocht aan particulieren. Door deze ABC-constructie was over de appartementsrechten geen negentien procent btw verschuldigd, maar zes procent overdrachtsbelasting.

pagina 40

5.3 











Wijziging in werken en kantoorgebruik

Het Nieuwe Werken Het ‘nieuwe werken’ staat momenteel sterk in de belangstelling. Velen bekritiseren dat dit nieuwe werken helemaal niet zo nieuw is. Vijftien jaar geleden bestonden de kantoortuin en de ‘flexplek’ ook al. Maar het nieuwe werken omvat meer en lijkt op grotere schaal navolging te krijgen. Het nieuwe werken omvat: ‐ (tot op zekere hoogte) je eigen werktijden en werkplek bepalen ‐ vertrouwen in plaats van controle, beoordelen op output ‐ een stimulerende, inspirerende werkomgeving (luxe en esthetiek) ‐ belang van meer kruisbestuiving, ontmoeting > tussen collega’s en tussen bedrijven Het ruimtegebruik per werknemer is gedaald van 30 m² in de jaren negentig, naar 24 m² in 2001, tot 20 m² nu (EIB, 2010). Deze getallen zijn afkomstig uit verschillende onderzoeken en zijn dus niet 1 op 1 vergelijkbaar, maar geven wel een trend aan. Voor een groot deel wordt deze daling veroorzaakt door ‘het Nieuwe Werken’ (dat dus al enige tijd in gang is gezet). Volgens een schatting van bedrijfsmakelaar DTZ zal als de belangstelling voor het Nieuwe Werken blijft bestaan het ruimtegebruik van werknemers met 15 tot 30% kunnen afnemen. De schatting is gebaseerd op kantoren die al zijn ingericht op basis van het Nieuwe Werken. Microsoft heeft bijvoorbeeld het ruimtegebruik per werknemer al teruggedrongen naar 15 m². Dit heeft grote gevolgen voor de vraag naar kantoren, die zal afnemen. Daarnaast zorgt het Nieuwe Werken voor een kwalitatieve verandering in de vraag naar kantoren: gebouwen waarin ontmoeting en overleg centraal staan worden verkozen boven andere gebouwen. Dit resulteert in een leegstand van veel oudere gebouwen. Ook zijn ‘open flexkantoren’ (zie verder) in opmars. Dit zijn kantoren op goed bereikbare locaties, die per dagdeel gehuurd kunnen worden door ZZP-ers of mobiele werknemers. Bij nieuwbouw is het verstandig om makkelijk aanpasbare gebouwen te bouwen, want als er een ding is dat het Nieuwe Werken heeft bewezen, is dat het belangrijk is dat gebouwen flexibel zijn. Het Nieuwe Werken is niet alleen een bedreiging voor de kantorenmarkt: het biedt ook kansen voor nieuwbouw op nieuwe locaties, bijvoorbeeld op goed bereikbare plaatsen (zowel bij ov-knooppunten als langs snelwegen).


Achmeakantoor, Amsterdam  





Leegstaand kantoorgebouw wordt omgebouwd naar woningen. Geluidseisen vragen aanpassingen aan het gebouw, waardoor haalbaarheid onder druk staat. Goed overleg tussen de gemeente, het stadsdeel en de eigenaar over de transformatie herontwikkeling en de te nemen stappen en maatregelen. Goed voorbeeld van hoe een gemeente een faciliterende rol kan spelen bij transformatie.

Eveneens een goed voorbeeld van hoe bij de bouw van een nieuw kantoor rekening kan worden gehouden met een eventuele transformatie naar een woonfunctie.

pagina 41







Flexkantoren Hand in hand met de opkomst van het Nieuwe Werken gaat de opkomst van het flexkantoor. Dit zijn kantoren met professionele werkplekken waar kenniswerkers met flexibele verhuur kunnen werken per uur, per dagdeel, tot maximaal per maand. Dergelijke kantoren zijn zowel van nut voor werknemers van bedrijven, die er bijvoorbeeld de tijd tussen twee afspraken kunnen benutten, als voor ZZP-ers, die steeds talrijker worden. Tussen 2000 en 2010 nam hun aantal met ruim 272.000 toe, en steeg hun aandeel in de totale beroepsbevolking van 6,5% naar bijna 10% (CBS). In november 2009 waren er ongeveer 85 flexkantoren in Nederland, maar sindsdien is hun aantal explosief gegroeid, en haast iedere dag komen er nieuwe kantoren bij (Frisblik, 2010). Uit onderzoek naar de succesfactoren van flexkantoren (Frisblik, 2010).komen een aantal conclusies naar voren, waaronder: ‐ Doelgroep: ZZP-ers en werkgevers die het Nieuwe Werken hebben omarmd. ‐ De indeling en inrichting: bij flexkantoren heeft de ruimte een prettige uitstraling en faciliteert het verschillende vormen van werken (vergaderen, geconcentreerd werken, ontmoeten). ‐ Aangeboden faciliteiten: printer, beamer, flip-over, enz. ‐ Gemak: gebruikers willen niet te veel tijd kwijt zijn, en willen dus zo snel mogelijk inchecken en gemakkelijk reserveren. ‐ Mogelijkheden tot netwerken en sociale interactie.

pagina 42

6

Beleidskader Holland Rijnland

     

Deze kantorenstrategie is niet Holland Rijnlands eerste. De tot nu toe vigerende regionale afspraken dateren van 2006 (maar hadden uiteraard nog geen betrekking op de later aangesloten gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude). Onderstaand volgt een korte beschouwing van deze en andere relevante beleidsdocumenten, te weten: Structuurvisie Holland Rijnland (2009) Regionale kantorenstrategie (2006) Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) en Regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek (2009) StedenbaanPlus (Bestuurlijk Platform Zuidvleugel) OV-visie Holland Rijnland, Schakels in het Zuidvleugelnet (2009) Coalitieakkoord ten aanzien van RijnGouweLijn en Rijnlandroute (april 2011)

6.1

        

Structuurvisie Holland Rijnland (2009)

In de Regionale Structuurvisie (2009) is gekozen voor het versterken van bestaande, onderscheidende krachten: het life science cluster, het space science cluster, de Greenport en de toeristische sector (inclusief zakelijk congrestoerisme). Ten aanzien van werklocaties en werkgelegenheid zijn daarnaast onder meer de volgende speerpunten geformuleerd: Ruimte bieden aan regionaal en lokaal verzorgende bedrijven in de eigen regio. Creëren van meer werkgelegenheid aan de bovenkant van de markt; ontwikkeling werkgelegenheid en beroepsbevolking op elkaar afstemmen. Realisatie van 415.000 vierkante meter kantorenoppervlak. Prioriteit geven aan de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Niet de gehele ruimtevraag honoreren, maar selectief nieuwe bedrijventerreinen ontwikkelen. Aanleg van nieuwe bedrijventerreinen koppelen aan herstructurering van bestaande locaties. Concentreren van bedrijven met veel ruimtebeslag en bedrijven in de hogere sectorale categorie. De regio faciliteert de ruimtebehoefte van haar eigen bedrijven, waarbij wordt uitgegaan van de SER-ladder.

pagina 43

6.2

Regionale kantorenstrategie (2006)

Voorliggende kantorenstrategie vervangt de regionale afspraken van 2006. In dat jaar is overeengekomen om tot 2015 (niet meer dan) 415.000 m² kantoren bij te bouwen. De verdeling naar locaties was daarbij als volgt: Tabel 1 Regionale afspraken kantorenprogrammering d.d. 2006 Locatie A4-zone

Programma (nieuwbouw tot 2015) Elisabethhof (Leiderdorp) Vierzicht (Leiderdorp) Grote Polder (Zoeterwoude) Meerburgerpolder (Zoeterwoude) Roomburg (Leiden) Knooppunt Oost / Bospoort (Leiderdorp)

Leiden-Centraal Overig stedelijk gebied

Leiden Noord Voorschoten NS Leiden Lammeschans Leiden Churchilllaan Leiden De Vink NS Leiden binnenstad

20.000 m² 15.000 m² 13.000 m² 72.500 m² 20.000 m² 13.000 m² 153.500 m² 64.000 m² 15.000 m² 10.000 m² 40.000 m² (pm) (pm) 10.000 m² 75.000 m² 20.000 m²

Katwijk Leeuwenhoek / Rijnfront

Leeuwenhoek (Leiden) Rijnfront (Oegstgeest)

62.500 m² 40.000 m² 102.500 m²

totaal

415.000 m²

De kantorenstrategie van 2006 bouwt voort op de studie ‘In goede banen Leiden’ (Inbo, 2003). Een advies uit 2005 van Twijnstra en Gudde om de kantorenprogrammering tot 2015 per saldo naar beneden bij te stellen is niet verwerkt bij gebrek aan voldoende draagvlak. De strategie van 2006 besteedde geen specifieke aandacht aan de aanpak van structurele leegstand, omdat dit primair als verantwoordelijkheid van de marktpartijen werd gezien.

6.3

Regionale bedrijventerreinenstrategieën

Regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) Holland Rijnland kampt met een tekort aan voldoende en kwalitatief hoogwaardige bedrijventerreinen. Dit heeft vermoedelijk een rol gespeeld in de achterblijvende economische ontwikkeling van de regio. Tot 2020 is een tekort becijferd van 20 tot 25 ha. Daarbij is er in de regio een teveel aan specifiek gelabelde en hoogwaardige terreinen en een tekort aan ‘normale’, modern-gemengde terreinen. Naar aanleiding van dit tekort stelt Holland Rijnland zichzelf voor drie strategische opgaven: (1) bestaande terreinen herstructureren en niet transformeren; (2) voldoende nieuwe bedrijventerrein ontwikkelen; (3) samenhang tussen bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aanbrengen.

pagina 44

Ten aanzien van kantoren op bedrijventerreinen is het volgende standpunt ingenomen: De regionale economie is gebaat bij een goede mix van wonen, werken en voorzieningen. Oude tegenstellingen tussen enerzijds productie en distributie op een bedrijventerrein en anderzijds verkoop en dienstverlening op een kantorenlocatie zijn aan het verdwijnen. Dit betekent onder andere dat moet worden ingezet op functiemenging. Hoewel bedrijventerreinen primair een functie hebben als vestigingsplaats voor bedrijven in de hogere milieucategorieën, kunnen er in beperkte mate ook andere functies worden toegelaten, zoals kleine zelfstandige kantoren (max. 1.000 m² BVO), perifere detailhandel en leisure. Dit geldt voor zowel bestaande als nieuwe terreinen. Als vuistregel wordt aangehouden dat hiervoor maximaal 15 % van het netto oppervlak van een bedrijventerrein kan worden gebruikt. Eventueel door gemeenten wenselijk geachte afwijkingen worden in het portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken afgestemd en besproken. Op bedrijventerreinen waar door marktontwikkelingen reeds sprake is van een hoger aandeel kantoren, perifere detailhandel en/of leisure, wordt uitgegaan van de feitelijke situatie op 1 januari 2009. Regionale bedrijventerreinenstrategie Oude Rijnzone – Rijnstreek 2008-2020 (2009) De Oude Rijnzone – Rijnstreek (gemeenten Alphen aan den Rijn, Bodegraven, Nieuwkoop, Rijnwoude, Jacobswoude en Zoeterwoude) kan ruim in haar toekomstige vraag voorzien en kan zodoende 25 ha ruimtevraag vanuit Holland Rijnland opvangen. In de bedrijventerreinenstrategie is geen standpunt ingenomen ten aanzien van kantoren op bedrijventerreinen.

6.4

Stedenbaan

Een deel van de kantorenprogrammering uit 2006 houdt verband met het aanwijzen van Stedenbaanstations vanuit het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel. Door middel van het Stedenbaan project wil het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel de stedelijke ontwikkeling beter afstemmen op de bereikbaarheid van knooppunten en stations. Het concept richt zich onder andere op het beter benutten en versterken van bestaande steden en dorpen door een intensiever grondgebruik – verdichting en menging – nabij treinstations. In Holland Rijnland zijn vijf bestaande stations aangewezen (Voorschoten, De Vink, Leiden CS, Voorhout en Hillegom) en wordt er één toegevoegd (Sassenheim). In een straal van circa 1.200 meter rond deze stations is in de periode 2010-2020 een aanzienlijke netto toevoeging van kantoormeters geraamd. Daarnaast zullen op deze locaties een aanzienlijk programma woningbouw worden gerealiseerd. De regiogemeenten zijn zelf verantwoordelijk voor de verdeling van het programma. De Provincie constateerde in haar Structuurvisie reeds een dreigend overaanbod van kantoren op Stedenbaanstations. Inmiddels is Stedenbaan overgegaan in StedenbaanPlus. Momenteel wordt vanuit StedenbaanPlus de afstemming tussen openbaar vervoer en verstedelijking herzien. Stedelijke ontwikkelingen waaronder kantoorontwikkelingen moeten vooral plaatsvinden rond de knooppunten. Op deze locaties is sprake van snijdende HOV-Lijnen, een hoge bereikbaarheid, een aanzienlijke functiediversiteit, een meer dan lokaal verzorgingsgebied en aanzienlijke reizigersaantallen. De knooppunten in Holland Rijnland zijn: Leiden Centraal en Station Alphen aan den Rijn.

pagina 45

6.5

Flankerend beleid

De OV-visie Holland Rijnland, Schakels in het ZuidvleugelNet (2009) zet in op het terugdringen van het autoverkeer teneinde de bereikbaarheid van de regio (met name rond Leiden en omgeving) te verbeteren. Het OV-net bestaat naast de RijnGouwelijn uit acht zware busverbindingen en heeft daardoor een duidelijke metro-achtige structuur (duidelijke lijnvoering, snelle verbindingen en hoge frequenties). Het OV-net wordt aangevuld met een net van ontsluitende busdiensten en aanvullend (openbaar) vervoer. Bij het opstellen van onderhavige regionale kantorenstrategie zijn er op het vlak van ontsluiting en bereikbaarheid van enkele kantorenlocaties enkele nog niet uitgekristalliseerde, maar wel relevante ontwikkelingen te noemen. In april 2011 presenteerden de coalitiepartijen van de provincie Zuid-Holland een Hoofdlijnenakkoord waarin zij kiezen voor een aangepaste aanleg van de RijnGouweLijn. Uitgangspunt blijft een hoogwaardige openbaar vervoerverbinding van Gouda tot de kust. Voor het deel ten oosten van Leiden is men voornemens een verbeterde verbinding via bestaand spoor aan te leggen. Het westelijk deel vanaf Leiden Centraal wil men realiseren met een vertrambare bus. De kostenbesparingen die door deze versobering op de RijnGouweLijn worden behaald, worden geïnvesteerd in de RijnlandRoute, een snelwegverbinding tussen de A4 en de A44, die de belasting van de andere wegen moet verlichten. Voor deze RijnlandRoute dient er nog een keuze gemaakt te worden uit twee varianten, te weten: Zoeken naar Balans (ZnB- of voorkeursvariant) en Churchill Avenue (CAvariant). Door aanleg van de RijnlandRoute wordt het eenvoudiger om met de auto vanuit het oosten een aantal kantorenlocaties te bereiken. Met name de Plesmanlaan en het Bio Science Park zullen van een verbeterde bereikbaarheid profiteren. Ook het Space Businesspark zal hierdoor beter te bereiken zijn vanuit het oosten. Ook het tracé voor de RijnGouwelijn is nog in onderzoek, evenals de definitieve keuze keuze voor het materieel. De effecten voor eventuele aanvullende kantoorlocaties van het tracé zijn daarom op dit moment niet goed in te schatten. In het algemeen kan wel worden gesteld dat de aanleg van een nieuwe weg en hoogwaardige OV-verbinding investering in hoogwaardig vastgoed kan stimuleren.


Archimedeslaan, Utrecht  



Leegstaand kantoor getransformeerd in studentenwoningen en ateliers Oplossing voor de grote hoeveelheid kantoorleegstand enerzijds, en het grote tekort aan studentenwoningen en goedkope werkruimten voor starters anderzijds. Het is de bedoeling dat dit gebruik tijdelijk is, in ieder geval voor vijf jaar. Wat er daarna met het gebouw gaat gebeuren, is onbekend.

Inmiddels is de regelgeving aangepast, en kan er voor 10 jaar van het bestemmingsplan worden afgeweken. De haalbaarheid van dit soort tijdelijke bestemmingen is daardoor groter geworden.

pagina 46

7

Kantorenmarkt Holland Rijnland

   

De kantorenmarkt van Holland Rijnland is uiteraard van veel bescheidener omvang dan die van het aangrenzende Stadsgewest Haaglanden en Metropoolregio Amsterdam. De regio wordt grotendeels gevormd door Greenport- en Groene Hart-gemeenten. Maar in de regio is toch sprake van zo’n 1,5 miljoen m² kantoren. De stad Leiden, het regionaal verzorgende Alphen aan den Rijn en Noordwijk met het Space Businesspark neemt hiervan een fors deel voor haar rekening. In dit hoofdstuk volgt een nadere beschouwing van achtereenvolgens: De werkgelegenheidsstructuur. De huidige kantorenvoorraad en leegstand. De dynamiek van vraag en aanbod. De vitaliteit en toekomstpotentie van de diverse kantorenlocaties.

7.1

Werkgelegenheidsstructuur

De vijftien Holland Rijnland-gemeenten tellen gezamenlijk bijna 205.000 werkzame personen op een inwonertal van 523.000 personen. De grootste concentratie van werkgelegenheid bevindt zich in Leiden (28%), op enige afstand gevolgd door Alphen aan den Rijn (15%) en Katwijk (9%). Zoeterwoude telt daarnaast relatief veel banen in verhouding tot haar inwonertal (bijlage 2). De regionale ontwikkeling van het aantal banen bleef tussen 2000 en 2010 iets achter bij de landelijke groei (respectievelijk 9% en 13%). De verschillen tussen de afzonderlijke gemeenten zijn vrij groot: met groeipercentages van 39% en 16% in deze periode onderscheiden Leiderdorp en Oegstgeest zich in positieve zin, contrasterend daalde de werkgelegenheid (iets) in Lisse, Hillegom en Noordwijkerhout (tabel 2). Tabel 2 Werkgelegenheid naar gemeente 2010 Werkzame

ontwikkeling

personen

Ontwikkeling 2000-2010

Kantoor sectoren

2000-2010

30.207

9%

6.585

0%

Hillegom

6.119

-7%

742

-28%

Kaag en Braassem

6.890

2%

1.296

2%

Katwijk

19.471

6%

3.628

3%

Leiden

58.460

11%

12.380

1%

Leiderdorp

12.066

39%

2.364

26%

7.913

-13%

1.717

-30%

Alphen aan den Rijn

Lisse Nieuwkoop

8.269

8%

1.298

20%

Noordwijk

13.966

15%

5.376

28% -4%

Noordwijkerhout

5.024

0%

500

Oegstgeest

6.054

16%

1.070

-4%

Rijnwoude

6.261

10%

1.307

66%

Teylingen

11.925

9%

1.568

11%

Voorschoten

5.210

3%

1.193

-17%

Zoeterwoude

7.136

2%

838

13%

204.971

9%

41.862

4%

Holland Rijnland

Bron: Regionaal Informatie Systeem (RIS) Zuid-Holland, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

pagina 47

Van de 205.000 werkzame personen in Holland Rijnland behoort 21% tot een van de kantoorhoudende sectoren (tabel 2). Wederom is Leiden het zwaartepunt (30%), gevolgd door Alphen aan den Rijn (16%) en Noordwijk (12%). De kantoorhoudende werkgelegenheid groeide tussen 2000 en 2009 met 6%. In Zuid-Holland was sprake van 4% groei. De regionale ontwikkeling bleef enkele procenten achter bij de provincie als geheel. Rijnwoude kende procentueel een sterke groei, evenals Leiderdorp en Noordwijk. Met name in Hillegom, maar ook in Voorschoten, Lisse en Noordwijkerhout was sprake van een sterke relatieve daling. De werkzame personen binnen de kantoorhoudende sectoren werken vooral bij de overheid (24%), rechtskundige diensten en accountancy (23%) en verhuur van roerende goederen en overige zakelijke diensten (18%) (tabel 3). Met name in Leiderdorp en Leiden drukt de overheid een groot stempel op de kantoorwerkgelegenheid (respectievelijk 42% en 29%). Noordwijk kenmerkt zich door veel ‘speur- en ontwikkelingswerk’ (R&D) (39%), in Alphen aan den Rijn bevindt 29% van de kantoorbanen zich bij rechtskundige diensten, accountants, etc. Binnen de kantoorhoudende sectoren hebben zich grote verschuivingen voorgedaan qua werkgelegenheid. Zo nam tussen 2000 en 2010 het aantal banen in de financiële sector met 39% af, terwijl in de R&D het aantal banen met 46% steeg. In absolute zin was de groei het sterkst op het gebied van rechtskundige diensten en accountancy (+2.700 banen). Tabel 3 Kantoorhoudende werkgelegenheid naar activiteit 2010 aandeel

2000-2010

Dienstverlening op het gebied van informatietechnologie

2.857

7%

30%

Financiële instellingen

3.088

7%

-39%

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verz.

9.882

24%

22%

Rechtskundige dienstverl., accountancy, belastingadvisering en admin.

9.657

23%

35%

fotografie en vertaling

2.193

5%

-19%

Speur- en ontwikkelingswerk

3.796

9%

46%

Uitgeverijen, productie en distributie van films en tv-programma's

1.262

3%

-16%

Verhuur van en handel in onroerend goed

1.552

4%

10%

Verhuur van roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening

7.575

18%

-21%

100%

4%

Reclame en marktonderzoek, industrieel ontwerp en vormgeving,

Totaal

41.862

Bron: Regionaal Informatie Systeem (RIS) Zuid-Holland, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

7.2

Kantorenvoorraad en leegstand

In 2010 hebben de regio en de gemeente Leiden afgesproken een gezamenlijke kantorenmonitor op te stellen. Probleem daarbij was dat er geen cijfermateriaal voor de hele regio beschikbaar was over de omvang van de kantorenvoorraad. Besloten is daarom eerst een goede nulmeting te maken van de kantorenvoorraad. De keuze is daarbij gevallen op een bureau (Kantorenmonitor BV) dat ook voor de Stadsregio Amsterdam jaarlijks een kantorenmonitor maakt. In tegenstelling tot anderen inventariseert dit bureau niet alleen de grotere kantoren, maar ook de kleine. Voor een regio als Holland Rijnland is het hebben van een totaalbeeld van de kantorenvoorraad, inclusief de kleine kantoren, van groot belang. Het is evenwel van belang te beseffen dat deze cijfers van de kantorenmonitor derhalve afwijken van de cijfers gehanteerd door de provincie Zuid Holland.

pagina 48

Holland Rijnland telt bijna 1,5 miljoen m² kantoren. Veruit de meeste meters bevinden zich in Leiden, een tweede zwaartepunt is Alphen aan den Rijn (tabel 4). Zoeterwoude en Noordwijk tellen daarnaast relatief veel kantoormeters in verhouding tot hun inwonertal (bijlage 2). Een gezonde markt kent enige frictieleegstand (5%) die verhuisbewegingen mogelijk maakt. In Holland Rijnland staat ruim 162.000 m² kantoorruimte, ofwel 11% van de totale voorraad leeg. Dit is minder dan landelijk (14%), maar meer dan de gewenste frictieleegstand. Rijnwoude, Nieuwkoop, Hillegom en Alphen aan den Rijn hebben de grootste leegstandpercentages. Maar ook de leegstand in Leiden, Leiderdorp en Voorschoten is fors. Tabel 4 Voorraad en leegstand (exclusief voorverhuur) naar gemeente januari 2011

Alphen aan den Rijn

voorraad

aandeel

leegstand

aandeel

leegstand / voorraad

222.100

15%

32.900

20%

15%

Hillegom

28.800

2%

4.700

3%

16%

Kaag en Braassem

37.200

2%

3.500

2%

9%

Katwijk

69.500

5%

6.100

4%

9%

Leiden

587.900

39%

74.300

46%

13%

Leiderdorp

81.100

5%

9.200

6%

11%

Lisse

84.100

6%

3.400

2%

4%

Nieuwkoop

21.600

1%

3.400

2%

16%

Noordwijk

138.000

9%

6.500

4%

5%

Noordwijkerhout

16.000

1%

1.500

1%

9%

Oegstgeest

35.200

2%

900

1%

3%

Rijnwoude

23.100

2%

4.000

2%

17%

Teylingen

55.500

4%

4.600

3%

8%

Voorschoten

29.200

2%

2.900

2%

10%

Zoeterwoude

62.700

4%

4.200

3%

7%

1.492.000

100%

162.100

100%

11%

Holland Rijnland

Bron: Kantorenmonitor bv (januari 2011), bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Het merendeel van de leegstaande meters (op 1 januari 2011) heeft betrekking op kantooreenheden van 1.000 tot 2.500 m². Figuur 2 Leegstand (exclusief voorverhuur) in m² naar grootteklasse, Holland Rijnland 01-01-2011


Meer dan de helft van de leegstand in Leiden bevindt zich in panden gebouwd voor 1980. De resterende leegstand bevindt zich grotendeels uit panden uit de jaren ’80 en’90.

pagina 49

Figuur 3 Leegstand (inclusief voorverhuur) in m² naar bouwperiode, Leiden 01-01-2011


In 2010 werden er in Holland Rijnland 21 panden, samen 13.500 m² aan de voorraad onttrokken. Hiervan bevonden zich zes panden (6.000 m²) in Leiden. In datzelfde jaar werd 24.200 m² aan de voorraad van Holland Rijnland toegevoegd.

7.3

Aanbod en opname

Een belangrijke indicator voor het functioneren van een kantorenmarkt is de verhouding tussen vraag en aanbod, waarbij de meters die op 1 januari als aanbod staan geregistreerd worden afgezet tegen de meters die dat kalenderjaar door de markt worden opgenomen. Bij een evenwichtige markt is de aanbod-opnameratio 1,5 (aanbod is anderhalf maal de vraag). Holland Rijnland kende in 2006 voor het laatst een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod bestaande bouw. In 2007 was met een aanbod-opnameratio van 2,5 sprake van een disbalans. Wanneer ook de nog te bouwen meters in beschouwing worden genomen, is een beduidend slechter beeld te zien en is reeds alle jaren sprake van een forse disbalans. Figuur 4 Aanbod en opname van kantoren in m² in Holland Rijnland 2006 - 2011

300.000 250.000 200.000

Nog te bouwen aanbod op 1 januari

150.000

Aanbod bestaand op 1 januari

100.000

Transacties gedurende kalenderjaar

50.000 0 2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bron: Vastgoedmarkt Data Online (mei 2011), bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

pagina 50

Het merendeel van de transacties van de afgelopen vijf jaar had betrekking op kantooreenheden groter dan 100 m² en kleiner dan 2.500 m². Geteld in meters is de grootteklasse 1.000 – 2.500 m² dominant. Figuur 5 Transacties naar grootteklasse Holland Rijnland 2006-2011


Ruim tweederde van het transactievolume dat de afgelopen vijf jaar werd gerealiseerd, werd opgenomen in Leiden. 13% van het transactievolume werd gerealiseerd in Alphen aan den Rijn. Daarnaast had de gemiddelde jaarlijkse opname in Leiderdorp en Lisse enige substantie. Tabel 5 Transacties kanoren in m² per gemeente in Holland Rijnland tussen 1-1-2006 en 1-1-2011 opname in m² cumulatief

opname in m² jaarlijks gemiddelde

24.884

4.977

1.854

371

300

60

Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk

2.152

430

133.236

26.647

Leiderdorp

8.261

1.652

Lisse

5.987

1.197

Leiden

Nieuwkoop

262

52

Noordwijk

3.486

697

Noordwijkerhout

1.910

382

Oegstgeest

1.315

263

Rijnwoude

600

120

Teylingen

4.794

959

Voorschoten

1.251

250

Zoeterwoude

585

117

190.877

38.175


7.4

Analyse bestaande kantorenlocaties

In de analyse zijn de kantorenlocaties gedefinieerd als ‘ruimtelijk herkenbare concentratie groter dan 10.000 m² met meerdere kantoren’. De kantoren op deze locaties tellen op tot ruim een half miljoen m², een derde van de totale voorraad. Dit betreffen bestaande locaties die grotendeels de regionale vraag bedienen en regionaal concurrerend zijn.

pagina 51

De resterende miljoen m² bevindt zich veelal op bedrijventerreinen, langs doorgaande wegen, bij regionale NS-stations, in binnensteden en hier en daar in woonwijken. Hieronder volgt per locatie een overzicht van de facts en figures, typering en toekomstpotentie. Figuur 6 Kantorenlocaties > 10.000 m² Holland Rijnland

Bron: ondergrond Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning bv

Leiden, Stationsgebied Schipholweg, Schuttersveld en Bargelaan Voorraad: In aanbouw: Leegstand: Typering: Potentie:

119.200 m² 45.300 m² (32.000 m² gebouw Achmea Dellaertweg en 13.300 m² ROC Bargelaan) 17.700 m² / 15% (NB: 9.000 m² Achmea en 13.300 m² ROC nog niet verhuurd) Stationslocatie nabij historische binnenstad en science park (-) Veel verouderd vastgoed; forse renovatie- en transformatieopgave (-) Verblijfswaarde, relatie met binnenstad en Bio Science Park, Schipholweg qua beleving geen binnenstedelijke of stationslocatie (+) Fysieke ruimte voor ontwikkeling de (+) Ligging bij 5 station van NL en tussen sterke krachten (Bio Science Park en hist. binnenstad)

pagina 52

Leiden, Plesmanlaan Plesmanlaan (zuidkant), Haagse Schouwweg, Verbeekstraat, Vondellaan Voorraad: Leegstand: Typering: Potentie:

87.900 m² 18.700 m² / 21% Solitaire grootschalige kantoren langs hoofdontsluitingsweg (-) Monofunctionele locatie (-) Veel verouderd vastgoed (-) Openbare ruimte, uitstraling (+) Functionaliteit (autobereikbaarheid, parkeren, zichtbaarheid) (+) Hier en daar hoogwaardige nieuwbouw (+) Nabij Bio Science Park

Leiden, Kanaalpark Driehoek spoor, Kanaalweg, Lammenschansweg plus Perzikweg Voorraad: Leegstand: Typering: Potentie:

43.500 m² 3.200 m² / 7% Binnenstedelijk, monofunctioneel kantorenpark bij Sprinterstation (-) Monofunctionele locatie (-) Veel gedateerd vastgoed, dreigende leegstand (+) Ligging bij station en nabij oprit A4 (+) Dynamiek: nieuwbouw ROC en studentencampus De Leidsche Schans

Leiden, Bio Science Park / Leeuwenhoek Oegstgeest, Nieuw Rijngeest Tussen A44, Plesmanlaan, spoor, Wassenaarseweg, Rijnsburgerweg Voorraad: In aanbouw: Leegstand: Typering:

Potentie:

148.600 m² 35.000 m² (leiden) 7.800 m² / 5% Science Park met selectief vestigingsbeleid op grondgebied van de gemeente Leiden met een geplande uitbreiding op het grondgebied van de gemeente Oegstgeest. Niet alleen een kantoorlocatie, maar een gemende werklocatie waar ook veel laboratoriumactiviteiten plaats vinden. Hoogwaardig bedrijventerrein, veel labruimte met kantoor, solitaire kantoren in de minderheid. (+) Sterke aantrekkingskracht op bedrijven uit binnen- en buitenland, bewezen cluster (-) Multifunctionaliteit, uitstraling, openbare ruimte en relatie met de stad zijn vatbaar voor verbetering

pagina 53

Alphen aan den Rijn, Stationsgebied / Stadshart Tussen Australiëlaan, Aziëlaan, Prins Bernhardlaan en Laan der Continenten, incl. kantoren aan Dr J.M. den Uylsingel, Raoul Wallenbergplein en Castellumstraat Voorraad: Leegstand: Typering: Potentie:

73.300 m² 13.100 m² / 18% Kantoren bij station en tegen binnenstad (-) Beperkte ruimtelijk-functionele samenhang (-) Een aantal ‘rotte kiezen’ (+) Ligging nabij station en binnenstad (+) Ruimte voor ontwikkeling (+) Hier en daar hoogwaardige nieuwbouw

Alphen aan den Rijn, Henry Dunantweg

Tussen Eisenhowerlaan, Burgermeester Bruins Slotsingel, Meteoorbaan en Oudhoornseweg Voorraad: Leegstand: Typering:

Potentie:

13.100 m² 700 m² / 5% Functioneel (laagwaardig) binnenstedelijk kantorenpark (met tevens zorgen onderwijsvoorzieningen) (-) Veel verschil in kwaliteit, deels verouderd (-) Multifunctionaliteit geen toegevoegde waarde (-) Autobereikbaarheid (+) Functionaliteit: betaalbaarheid, parkeren, single tenant

Leiderdorp, W4 Bospoort, Vierzicht en Elisabethof Voorraad: In aanbouw: Leegstand: Typering: Potentie:

38.700 m² 4.500 m² 2.100 m² / 5% Multifunctionele snelweglocatie (met regionale voorzieningen) (-) Gedateerd vastgoed (High Tech park) (-) Verblijfswaarde (+) Autobereikbaarheid (+) Zichtbaarheid (+) Hoogwaardige nieuwbouw

pagina 54

7.5

Karakteristiek Holland Rijnland

Noordwijk, Space Businesspark Huygensstraat, Eisingastraat, Kapteynstraat Voorraad: In aanbouw: Leegstand: Typering:

Potentie:









6.100 m² (exclusief ESTEC) 5.200 m² 900 m² / 15% (?) Science Park met selectief vestigingsbeleid. Niet alleen een kantoorlocatie, maar een gemende werklocatie waar ook productie plaats vindt. (+) Sterk cluster in de dop, aanwezigheid ESTEC (-) Bedreiging kan zijn: het lage tempo van de ontwikkelingen, waardoor de beloofde gebiedskwaliteit voor bedrijven van het eerste uur lang op zich laat wachten

Hoewel Holland Rijnland de afgelopen tien jaar een achterblijvende economische ontwikkeling kende, bleef de groei van de kantoorwerkgelegenheid in de pas met de provinciale ontwikkeling. Leiden heeft de hoofdrol in de regionale kantorenmarkt: bijna 40% van de voorraad bevindt zich hier, tweederde van het transactievolume tussen 2006 en 2011 werd hier opgenomen en bijna de helft van leegstaande kantoormeters is hier gesitueerd. Alphen aan den Rijn speelt een stevige bijrol met een aandeel van 15% in de regionale kantorenvoorraad, 20% in de regionale leegstand en 13% van het gerealiseerde transactievolume tussen 2006 en 2011. De leegstand in de regio ligt onder het landelijke niveau, maar ruim boven de frictieleegstand.

pagina 55

pagina 56

8

Holland Rijnland in regionaal perspectief Holland Rijnland bevindt zich tussen twee belangrijke zwaartepunten van de Nederlandse kantorenmarkt: het Stadsgewest Haaglanden en de Metropoolregio Amsterdam. Dit hoofdstuk plaatst Holland Rijnland in regionaal perspectief.

8.1

Functioneren kantorenmarkt en toekomstperspectief

Werkgelegenheid en voorraad De Metropoolregio Amsterdam strekt zich uit over een groot gebied en omvat de deelregio’s Almere-Lelystad, Amstelland-Meerlanden, Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Haarlem-IJmond en Zaanstreek Waterland. De MRA is een regio met een brede en diverse economische structuur, sterke internationale oriëntatie en goede naam en faam. Amsterdam neemt een bijzondere positie in als financieel hart en creatieve stad van Nederland. Figuur 7 Grote werklocaties (kantoren en bedrijven) Metropoolregio Amsterdam

Bron: Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040

Stadsgewest Haaglanden is een regionaal samenwerkingsverband van de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. In en rond Den Haag ligt een belangrijk accent op overheids(gerelateerde)diensten.

pagina 57

Figuur 8 Kantorenlocaties Haaglanden, bestaand (lichtblauw) en in ontwikkeling/gepland (donkerblauw)

Bron: Monitor Kantorenmarkt Haaglanden 2010

Beide regio’s kennen een aanzienlijk grotere kantorenmarkt dan Holland Rijnland (tabel 6). De kantorenvoorraad van Haaglanden is bijna vijfmaal groter dan die van Holland Rijnland, de voorraad in de MRA is op haar beurt twee keer zo groot als in Haaglanden. De ligging van Holland Rijnland tussen twee grote krachten is enerzijds gunstig, omdat door overloopeffecten de werkgelegenheid in de kantoorhoudende sector in Holland Rijnland een stimulans kan krijgen, maar is tevens een bedreiging, wanneer bedrijven juist naar deze grote steden toe trekken. Overigens groeide de kantoorhoudende werkgelegenheid in Holland Rijnland tussen 2005 en 2010 harder dan in Haaglanden en de MRA. Tabel 6 Werkgelegenheid MRA, Haaglanden en Holland Rijnland 2010 Regio

Totaal banen

Banen kantoorsector

Aandeel kantoorsector

Ontwikkeling kantoorsector 2005-2010

1.087.400

333.000

31%

+4,1%

Waarvan Amsterdam

482.300

188.800

39%

+6.7%

Stadsgewest Haaglanden

502.971

182.315

36%

+1,4%

Waarvan Den Haag

259.087

104.819

40%

+2,0%

Holland Rijnland

204.553

41.862

20%

+5,7%

Metropoolregio Amsterdam*

Bron: Provincie Zuid-Holland, Provincie Noord-Holland (* MRA excl.Almere)

Leegstand Ook in de MRA en Haaglanden is sprake van aanzienlijke leegstand. In de MRA ligt het leegstandspercentage met 17% op een hoger niveau, in Haaglanden is de relatieve leegstand van vergelijkbare orde als in Holland Rijnland (respectievelijk 12% en 11%). Dat betekent voor Holland Rijnland dat bestaande en nieuwe locaties niet alleen binnen de regio concurrentie ondervinden maar ook van daarbuiten. De leegstand in beide regio’s is structureel, maar niet evenredig over de regio verdeeld.

pagina 58

In de MRA kent Diemen het meest dramatische leegstandspercentage (23% in 2009, ter vergelijking: 19% in Amsterdam, 10% in Amstelveen). In Stadsgewest Haaglanden blijken eveneens de voorsteden zeer kwetsbaar, in zowel Leidschendam-Voorburg als Rijswijk en Zoetermeer ligt het leegstandspercentage boven de 20%. Toevoegingen versus onttrekkingen Net als in Holland Rijnland overstijgt ook in de MRA en Stadsgewest Haaglanden de nieuwbouwproductie de onttrekkingen (door middel van transformatie). Waar in Holland Rijnland het volume aan nieuwe toevoegingen minder dan twee keer zo groot was als het onttrokken metrage (cijfers 2010), was het toegevoegde volume in de MRA ruim driemaal en in Haaglanden zelfs vijf maal zo groot als het onttrokken volume (cijfers 2009). Vraag en aanbod Vraag en aanbod kenden in 2009 in alle drie de regio’s een gelijke, ongezonde verhouding van 1 staat tot 6,5. In Holland Rijnland verslechterde de situatie in 2010 tot een vraagaanbodratio van 8,5. In Haaglanden werd dit 7,5 en in de MRA bleef de verhouding ongeveer gelijk aan die van 2009, te weten 6,7. Nieuwbouwbehoefte, plancapaciteit en overschot De MRA verwacht op basis van het Globale Economy-scenario van het CPB een banengroei (totale werkgelegenheid) van 19% tussen 2010 en 2040. Tot 2020 is naar verwachting sprake van 9% groei. Op basis van deze groeiverwachting komt de behoefteraming voor (nieuwe) kantoren uit op 3,9 miljoen m² tot 2040, een groei van 29% ten opzichte van de huidige voorraad. Voor het komende decennium betekent dit een nieuwbouwbehoefte van 1,7 miljoen m². NB: deze raming gaat uit van realisatie van schaalsprong Almere (+100.000 banen tot 2030). Ook in Haaglanden is de groeiverwachting gebaseerd op het Global Economy-scenario. De nieuwbouwbehoefte wordt hier geraamd op ruim een half miljoen m² tot 2020. Voor Holland Rijnland wordt op basis van het Transatlantic Market-scenario een lagere economische groei verwacht, die op basis van de cijfers van de provincie resulteert in een nieuwbouwbehoefte van 65.000 m². Geconfronteerd met de plancapaciteit is in alle drie de regio’s sprake van een (fors) dreigend overaanbod. Tabel 7 Huidige situatie en toekomstperspectief kantorenmarkt Metropoolregio Amsterdam en Stadsgewest Haaglanden Metropoolregio

Stadsgewest

Amsterdam

Haaglanden

Totale voorraad Toevoegingen 2009 (HR: 2010) Onttrekkingen 2009 (HR: 2010) Leegstand Leegstand

Holland Rijnland

13.500.000

6.900.000

1.500.000

330.000

40.900

25.000

100.000

8.500

14.000

2.200.000

825.000

162.000

17%

12%

11%

Nieuwbouwbehoefte tot 2020

1.700.000

550.000

65.000

Nieuwbouwbehoefte tot 2040

3.900.000

Plancapaciteit (hard en zacht)

4.600.000

2.042.500

379.500

34%

30%

25%

1.500.000

330.000

Plancapaciteit als % van de voorraad Overschot tot 2020 Overschot tot 2040

1.800.000

Bron: Uitvoeringsstrategie Plableka 2010-2040; Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland (2010); Monitor kantorenmarkt Den Haag (2010).

pagina 59

Tabel 8 Vraag en aanbod kantoorruimte in Metropoolregio Amsterdam (ex. Almere) en Stadsgewest Haaglanden Metropoolregio

Stadsgewest

Amsterdam

Haaglanden

1.730.000

745.500

231.102

270.500

114.000

35.368

Aanbod 2009 Opname 2009

Verhouding aanbod/opname

6,4

Aanbod 2010 Opname 2010

Verhouding aanbod/opname

Holland Rijnland

6,5

6,5

1.786.500

836.000

246.848

265.500

112.000

29.089

6,7

7,5

8,5

Bron: Kantorenmarkt Regio’s 2010, NVM Business; Vastgoedmarkt Data Online 2011

Succesverhaal: renovatie kantoren

De Stadhouder, Den Haag 





Een leegstaand kantoorpand uit de jaren zeventig is herontwikkeld tot flexibele kantoorruimte voor creatieve ondernemers. Doelgroep is het midden-segment. Geen duur, “fancy” kantoor, maar meer kwaliteit dan anti-kraak. Inmiddels is 100% van het gebouw verhuurd aan kleine bedrijfjes/ZZP-ers op het gebied van ontwerp, ICT, media, architectuur et cetera. Er is zelfs een wachtlijst. Daarmee is dit gebouw, dat begin juli 2011 is opgeleverd een succesverhaal dat laat zien dat er voor deze vorm van herontwikkeling veel ruimte is.

Herontwikkeling van gelijksoortige panden is relatief eenvoudig; er is alleen een omgevingsvergunning nodig, in plaats van (lange) bestemmingsplanprocedures.

8.2

Regionale samenwerking

Niet alleen in Holland-Rijnland, maar ook in de omgeving wordt in regionaal verband nagedacht over de kantorenmarkt en het terugdringen van leegstand. Zowel in de Metropoolregio Amsterdam als het Stadsgewest Haaglanden is al vroeg de noodzaak van regionale samenwerking ingezien, en zijn er vergaande afspraken gemaakt. Metropoolregio Amsterdam – Plabeka Van alle regionale samenwerkingsverbanden in Nederland kan de samenwerking die in de metropoolregio Amsterdam is aangegaan op het gebied van kantoren- en werklocaties als het meest vooruitstrevend worden beschouwd. Al in 2005 hebben de bij de Metropoolregio Amsterdam aangesloten gemeenten, samen met de provincies NoordHolland en Flevoland, besloten dat ruim 3,5 miljoen vierkante meter aan kantorenplannen geschrapt zou worden. Daarnaast is zo’n 500.000 m² aan kantoorvastgoed getransformeerd naar een andere functie.

pagina 60

In 2011 maakten de betreffende overheden onder het motto “snoeien om te kunnen bloeien” bekend nog eens 1,9 miljoen vierkante meter aan kantorenplannen te schrappen. Daarnaast hebben zij zich vastgelegd op het renoveren en verduurzamen van 1,5 miljoen vierkante meter bestaand vastgoed, en nog eens 1,5 miljoen vierkante meter aan de voorraad te onttrekken door middel van transformatie.





 

De strategie van de MRA bevat een viertal elementen: Internationaal profiel versterken: inzetten op kansrijke sectoren als ICT, lifesciences, zakelijke en financiële dienstverlening, creatieve industrie, logistiek en handel, food en flowers en toerisme. Vraag en aanbod in evenwicht brengen: schrappen plancapaciteit kantoren en bedrijventerreinen, ruimte zoeken voor haven, transformatie en aanpak verouderde locaties. Kwaliteit en kwantiteit op elkaar afstemmen: inzicht krijgen in de eisen van gebruikers door monitoring en overleg met de markt. Organisatie van de ‘governance’ en uitvoeringsprogramma: initiatief ligt bij de markt; overheid heeft een faciliterende rol en biedt steun op het gebied van “projecten procesmanagement, het creëren van arrangementen en financiële en juridische verruiming van ontwikkelmogelijkheden”. Vooral Amsterdam en Amstelland-Meerlanden hebben hun planvoorraad teruggebracht met respectievelijk 962.000 en 780.000 m². De grootste reductie in Amsterdam vindt plaats op de Zuidas (-400.000 m²). Op deze internationale toplocatie van de MRA blijft overigens nog een planvolume van 525.000 m² overeind. Ook Haarlemmermeer heeft een flinke reductie van het planaanbod doorgevoerd. De belangrijkste locaties waarvan verwacht wordt dat de ontwikkeling kleiner uitvalt of niet wordt gerealiseerd zijn Beukenhorst Oost (-250.000 m²), Badhoevedorp Zuid11 (-175.000 m² ) en Elzenhof (100.000 m²).

Ter inspiratie: “Groenten uit Amsterdam” 





Initiatief van diverse Nederlandse ondernemers met als doel stadslandbouw in Amsterdam te vestigen. Deze vorm van landbouw vindt niet plaats in het veld, maar in zogenaamde Plant Production Units. Dit zijn apparaten die planten laten groeien door middel van LED-licht (zie afbeelding) Het enige wat voor deze teelt nodig is, zijn elektriciteit en vloeroppervlakte in een gebouw. Door de teelt in leegstaande kantoorgebouwen te laten plaatsvinden, hoeft er geen nieuwbouw gepleegd te worden

Financiering is lastig, omdat het nieuw is. Als die rond is, kan binnen enkele maanden de eerste oogst plaatsvinden. Gemeenten zouden in dit soort gevallen de mogelijkheden kunnen onderzoeken om garant te staan voor de financiering.

pagina 61

Stadsgewest Haaglanden Het Stadsgewest Haaglanden heeft op dit moment een kantorenstrategie die dateert uit 2007. Door de economische ontwikkelingen die zich daarna hebben voorgedaan is deze niet meer actueel en daarom wordt er momenteel gewerkt aan een nieuwe kantorenstrategie voor deze regio.

   

De nieuwe strategie van de stadsregio Haaglanden is nog niet officieel gepubliceerd, maar de hoofdlijnen van het nieuwe beleid zijn: Opschonen planvoorraad van 2 miljoen m² tot 0,4 miljoen m² (planreductie van maar liefst 80%!). Overleg tussen gemeenten welke plannen haalbaar zijn en welke niet. Alleen plannen uitvoeren die de kantorenmarkt versterken en die een gecontracteerde huurder hebben. Verplichting om bij nieuwbouw een gelijk aantal vierkante meters te slopen of te renoveren. Transformatie van kantoren mag bedrijven in hogere milieucategorieën niet in de weg zitten. De maatregelen in Haaglanden zijn er op gericht de kantorenmarkt weer gezond te maken, en transformatie en renovatie aantrekkelijker te maken ten opzichte van nieuwbouw. Op deze manier probeert de regio de soms torenhoge leegstand te lijf te gaan.

8.3

Effecten over en weer

In gesprekken met de regio’s Stadsgewest Haaglanden en de Metropoolregio Amsterdam zijn de maatregelen besproken die Holland Rijnland wil gebruiken om haar kantoren markt weer gezond te maken. Tevens is een analyse gedaan naar de voorgestelde maatregelen van de buurregio’s. Beide regio’s zetten meer in op planreductie dan Holland Rijnland. De problemen in deze regio’s zijn ook groter vanwege de andere schaalgrootte. De maatregelen die buurregio’s treffen voor hun kantorenstrategie hebben geen invloed op de kantorenmarkt van Holland Rijnland. Hoewel zowel Haaglanden als Metropoolregio Amsterdam fors schrappen in het aantal locaties en vierkante meters voor nieuwbouw, blijft er genoeg aanbod over voor de eigen regionale vraag van beide regio’s. Gezien de geringe omvang van de kantorenmarkt van Holland Rijnland ten opzichte van het Stadsgewest Haaglanden en de Metropoolregio Amsterdam zijn de effecten van de maatregelen die Holland Rijnland treft evenzeer nihil richting de buurregio’s.

  

Regionale markten zijn regionaal; kantoorhoudende bedrijven verhuizen in het algemeen binnen de regio. De keuze voor vestiging met betrekking tot internationale bedrijven kent een geheel eigen dynamiek en markt. De keuze voor een vestigingplaats wordt vooral bepaald door: Clustervoordelen (Bio Science Park en Space Business Park) Bereikbaarheid (voor werknemers en klanten) Vestigingsklimaat (arbeidsmarkt, woningmarkt, voorzieningenniveau). Voor internationale bedrijven komen hierbij nog factoren als het gunstige fiscale klimaat alsmede de arbeidsrust in Nederland. Echter, op deze punten is er geen verschil tussen Leiden, Den Haag en Amsterdam.

pagina 62

9

Provinciale aanzet kantorenstrategie

 

In haar aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid Holland (d.d. november 2010) doet de provincie uitspraken over de te verwachten nieuwbouwbehoefte tot 2020 per REOregio. De nieuwbouwbehoefte voor de Rijn- en Bollenstreek (Holland Rijnland plus de gemeente Bodegraven) wordt daarin becijferd op 65.000 m² BVO. Dit hoofdstuk bevat: Een korte beschrijving van de totstandkoming van de nieuwbouwbehoefte en de beoogde verdeling naar locatietypen; Een gevoeligheidsanalyse van deze provinciale vraagprognose.

9.1

Vraagprognose, nieuwbouwbehoefte, verdeling over locaties

De toekomstige vraag naar kantoren bestaat uit twee componenten: uitbreidingsvraag en vervangingsvraag. Eerstgenoemde is de extra ruimtebehoefte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei. Vervangingsvraag ontstaat doordat kantoren, om andere redenen dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen aan de wensen en eisen van de gebruiker. De uitbreidingsvraag is door de provincie becijferd met behulp van de bedrijfslocatiemonitor (BLM) van het Centraal Planbureau uit 2005, waarbij wordt uitgegaan van het Transatlantic Market-scenario. Bij een gemiddeld ruimtegebruik van 25 m² per werknemer komt de Rijn- en Bollenstreek uit op een uitbreidingsvraag van 42.000 m² tot 2020. De vervangingsvraag is sterk afhankelijk van de kwaliteit van de bestaande voorraad. De provinciale raming gaat ervan uit dat de kantoorpanden in de provincie gemiddeld een levensduur van 55 jaar hebben. Een dergelijke levensduur houdt in dat jaarlijks gemiddeld 1,5% van de totale kantorenvoorraad moet worden vervangen. Voor de Rijnen Bollenstreek komt dit, wederom bij een gemiddeld ruimtegebruik van 25 m² per werknemer, neer op een vervangingsvraag van 126.000 m². De som van de uitbreidings- en vervangingsvraag, zijnde 168.000 m², is vervolgens verminderd met het beschikbare aanbod exclusief 5%. Met andere woorden: het beschikbare metrage kantoren dat zich buiten de grenzen van het behoorlijke / gezonde manifesteert zal (moeten) worden benut om de toekomstige vraag te accommoderen. Deze exercitie (min 103.000 m²) resulteert in een nieuwbouwbehoefte van 65.000 m² (zie tabel 10, kolom ‘Provincie’). Voor deze nieuwbouwbehoefte is vervolgens een indicatieve verdeling naar locatietypen gemaakt (tabel 9). De provincie ziet in Holland Rijnland in eerste instantie met name uitbreidingspotentie op binnenstedelijke centrumlocaties. Ook kantorenlocaties in woonwijken krijgen een substantieel metrage toebedeeld. De marktvraag naar kantoren bij regionale OV-knooppunten en op snelweglocaties wordt ongeveer even groot geacht, de vraag naar kantoren op bedrijventerreinen een fractie groter.

pagina 63

Grootstedelijke toplocatie

Binnenstedelijke centrumlocatie

Randstedelijke OV-knooppunt

Regionale OVknooppunt

Snelweglocatie

Kantoren op bedrijven terreinen

Kantoren in woonwijken

Tabel 9 Indicatieve inschatting van de nieuwbouwbehoefte naar locatietype Rijn- en Bollenstreek en Zuid-Holland door provincie Zuid-Holland

Zuid-Holland %

5-10%

25-30%

10%

10%

10-15%

5-10%

15-20%

Rijn- en Bollenstreek %

-

40-50%

-

5-15%

5-15%

10-15%

20-25%

Rijn- en Bollenstreek m²

0

29.250

0

6.500

6.500

8.125

14.625

Bron: Provincie Zuid-Holland (2010), bewerking Bureau Stedelijke Planning bv, uitgaande van 65.000 m² te verdelen nieuwbouwbehoefte.

De provincie constateert een fors overschot van plannen in de regio van circa 330.000 m² (397.500 m² plancapaciteit minus 65.000 m² nieuwbouwbehoefte). Met name op snelweglocaties, waar de (harde + zachte) plancapaciteit ongeveer 16 maal zo groot is als de nieuwbouwbehoefte, is het toekomstige overaanbod fors (figuur 9). Ook op binnenstedelijke centrumlocaties (factor 5), op bedrijventerreinen (factor 4) en in woonwijken (factor 2,5) – locatietypen die een relatief groot aandeel van de nieuwbouwbehoefte toebedeeld kregen – is sprake van een substantieel overaanbod.

Figuur 9 Plancapaciteit vs. nieuwbouwbehoefte Rijn- en Bollenstreek

Bron: Provincie Zuid-Holland (2010)

pagina 64

9.2  

Gevoeligheidsanalyse

De provinciale vraagprognose steunt op twee belangrijke aannames: het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer de gemiddelde levensduur van kantoorpanden. Met betrekking tot het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer: signalen uit de markt en diverse onderzoeken wijzen meer in de richting van een gemiddeld ruimtegebruik van 20 m² per werknemer, dan van 25 m² als gehanteerd door de provincie. In Holland Rijnland is daarnaast een gemiddelde levensduur van kantoorpanden van 30 jaar realistischer dan 55 jaar. Het vastgoed in de regio Holland Rijnland heeft niet die kwaliteit die men vindt in de grootstedelijke milieus. Het is daarom niet realistisch dat gebruikers in deze regio gemiddeld 55 jaar van het aanbod gebruik maken. Hetgeen pleit voor een grotere verversing van het aanbod dan in het provinciale rapport wordt aangegeven. Draaien aan deze twee ‘knoppen’ levert aanzienlijke verschillen op, zoals tabel 10 laat zien. Rekenen met een gemiddeld ruimtegebruik van 20 m² per werknemer resulteert in een iets lagere nieuwbouwbehoefte. Rekenen met een gemiddelde levensduur van kantoorpanden van 30 jaar (gelijk aan een vervangingspercentage van 5%) resulteert in een veel grotere nieuwbouwbehoefte. Het spectrum is derhalve breed te noemen. Bij een gemiddelde levensduur van 40 jaar geldt een vervangingspercentage van 2,5%. Tabel 10 geeft inzicht in de gevoeligheidsanalyse. Let wel: de vervangingsvraag is te beschouwen als onttrekkingsopgave!

Het deel van de bestaande voorraad dat middels transformatie of sloop(-nieuwbouw) uit de markt moet worden gehaald, moet gelijk zijn aan het deel dat aan de voorraad als vervangingsvraag wordt toegevoegd. Immers, het gaat om panden die na verhuizing achter worden gelaten en geen nieuwe huurder vinden. Een veel grotere nieuwbouwbehoefte resulteert zodoende ook in een veel grotere onttrekkingsopgave. Tabel 10 Gevoeligheidsanalyse provinciale behoefteraming voor Holland Rijnland Provincie m² per werknemer

Varianten

25 m²

20 m²

20 m²

25 m²

20 m²

25 m²

55 jaar / 1,5%

55 jaar / 1,5%

40 jaar /2, 5%

40 jaar /2, 5%

30 jaar / 5%

30 jaar / 5%

Uitbreidingsvraag 2010-2020

42.000

33.600

33.600

42.000

33.600

42.000

Vervangingsvraag 2010-2020

126.000

100.800

168.000

210.000

336.000

420.000

totale vraag 2010 - 2020

168.000

134.400

201.600

252.000

369.600

462.000

Aanbod excl. 5% frictieleegstand

103.000

103.000

103.000

103.000

103.000

103.000

65.000

31.400

98.600

149.000

266.600

359.000

levensduur panden / vervangingspercentage

Nieuwbouwbehoefte

Bron: Provincie Zuid-Holland (2010) Aanzet voor een regionale kantorenstrategie

pagina 65

pagina 66

10 Plancapaciteit In het kader van deze kantorenstrategie zijn opnieuw per gemeente de harde en zachte plannen voor kantorenontwikkelingen in beeld gebracht. Zoals tabel 11a laat zien gaat het om een totale plancapaciteit van 280.600 m² voor reguliere kantoorlocaties. Tabel 11b geeft een totale plancapaciteit van 352.700 m² voor de themalocaties. Op deze themalocaties betreft het een gemengde capaciteit voor kantoren, laboratoria en andere functies. Een meer gedetailleerde tabel met de plancapaciteit is te vinden in bijlage 3. Een flink deel van deze plannen is nog niet vastgelegd in het bestemmingsplan. Dit betekent overigens niet dat er geen zwaarwegende belangen mee gemoeid zijn. Tabel 11 Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties in m² per gemeente in bestemmingsplan

in planfase

Totaal

35.000

35.000

Kaag en Braassem

5.000

-

Katwijk

3.600

20.000

23.600

Leiden

76.000

48.000

124.000

Leiderdorp

15.000

-

15.000

-

-

15.000

15.000

10.000

10.000

Alphen aan de Rijn

-

Hillegom

-

Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Voorschoten Zoeterwoude

5.000

-

9.500

72.500

82.000

144.100

165.500

309.600

in bestemmingsplan

in planfase

Totaal

-

197.0005

197.000

68.830

-

68.830

48.870

-

48.870

-

-

-

117.700

197.000

314.700

Bron: Inventarisatie door Bureau Stedelijke Planning bij de diverse gemeenten

Tabel 12 Bijzondere plancapaciteit themalocaties in m² per gemeente

Oestgeest (Bio Science Park) Leiden (Bio Science Park) Leiden (Mediapark) Noordwijkerhout (Space Businesspark)

Bron: Inventarisatie door Bureau Stedelijke Planning bij de diverse gemeenten

5 Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages betreffen capaciteit voor een combinatie van kantoren en laboratoria.

pagina 67

Enkele projecten uitgelicht:

Zoeterwoude, W4 Het W4-project in Zoeterwoude, ook wel Meerburgpolder of Verde Vista genoemd, voorziet in een plancapaciteit van ongeveer 72.500 m² aan kantoorruimte. In de kantorenstrategie van 2006 werd er zelfs nog een (kleine) hoeveelheid plancapaciteit toegevoegd. Daarnaast zijn er nog enkele andere functies gepland. Tot nu toe is daarvan echter nog niets gerealiseerd, maar recent zijn positieve ontwikkelingen te melden. De W4-locatie wordt te zijner tijd van een HOV-halte voorzien.

Leiderdorp, W4 Het Leiderdorpse gedeelte van het W4-project bestaat uit een aantal deelgebieden, waaronder Vierzicht, Bospoort en Elizabethhof. Een belangrijk deel hiervan is al gerealiseerd, maar er staat nog een niet onaanzienlijke hoeveelheid kantoren gepland. Voor de bouw van een kantorencomplex van ongeveer 11.000 m² in Vierzicht is in 2008 reeds een bouwvergunning verleend, maar de bouw is tot op moment van schrijven nog niet gestart. In totaal is hier volgens het bestemmingsplan ruimte voor ongeveer 15.000 m² kantoren.

Leiden, Roomburg Grenzend aan het W4-gebied ligt bedrijventerrein Roomburg in Leiden. Dit is een redelijk goed functionerend bedrijventerrein.

Figuur 10 Locaties met mogelijkheden tot uitbreiding (plancapaciteit) kantoorvoorraad

Leiden, Stationsgebied Het station van Leiden is het vijfde station van Nederland, en het stationsgebied neemt dan ook een centrale positie in de regio in. Recent onderzoek heeft uitgewezen dat er marktruimte is voor ongeveer 40.000-60.000 m² nieuwe kantoorruimte, naast een aantal andere functies. Of deze hoeveelheid daadwerkelijk gebouwd gaat worden, valt in het licht van de totale vraag in Holland Rijnland nog te bezien, maar het Stationsgebied van Leiden is een locatie met potentie.

pagina 68

Oegstgeest, Bio Science Park Het Leidse Bio Science Park ligt voor een gedeelte op het grondgebied van de gemeente Oegstgeest. Hier is nog ruimte voor nieuwbouw, met name laboratoria en gecombineerde kantoor-labs. Voor kantoorruimten is circa 70.000 m² gecombineerd met bedrijfsruimten beschikbaar. De ondernemingen dienen aan te sluiten op het thema Bio Science Park.

Alphen aan den Rijn, Stationsgebied Het Alphense stationsgebied ligt centraal binnen de stad en heeft nog een plancapaciteit staan van 29.000 m² voor dit gebied. Een belangrijk deel van het totale programma is redelijk recent gerealiseerd, zoals het kantoor voor Wolter Kluwer. Naast uitbreiding van 2 het aantal m voor kantoren, lopen er tevens transformatie projecten.

Katwijk, Duinvallei In de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland uit 2006 is aan Katwijk een metrage van 20.000 m² vergeven ten behoeven van Duinvallei. Het ontbreekt Katwijk op dit moment aan een grote kantorenlocatie en de gemeente acht zo’n locatie gezien het inwonertal van de gemeente wel op zijn plaats. Voor Katwijk wordt 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500 m2 per eenheid) toegevoegd. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOVNET Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt.

Sassenheim NS, Voorschoten NS en andere kleine stations In de afspraken in het kader van Stedenbaan wordt uitgegaan van verdichting rond OVlocaties. Het station Voorschoten en het toekomstige station Sassenheim zijn zulke locaties. Per station is de hoeveelheid niet groter dan 10.000 m², maar bij elkaar opgeteld is het metrage toch fors, echter ook vaak nog zeer onzeker.

pagina 69

pagina 70

11 Instrumenten

      

Het up-to-date maken van kantorenlocaties zal met de juiste mix van een scala aan instrumenten moeten worden aangepakt. Per instrument wordt een korte beschrijving gegeven van maatregelen die gemeenten in samenwerking met marktpartijen kunnen nemen om een kantorenlocatie weer of blijvend aantrekkelijk te maken. Voor elk van deze instrumenten wordt ingegaan op regelgeving, organisatie en financiën. Het betreft het de volgende instrumenten: Reduceren plancapaciteit: het terugbrengen van de mogelijkheden om nieuw kantorenprogramma te ontwikkelen. Nieuw/multifunctioneel programma toevoegen: het toevoegen van nieuw programma, zowel kantoren als andere functies, om zo de locatie een nieuwe impuls te geven. Renovatie: verbeteren op gebouwniveau. Herstructurering: verbeteren op gebiedsniveau. Transformatie: het gebouw en indien nodig de locatie aanpassen zodat deze geschikt is voor andere functies. Faciliteren Nieuwe Werken: mogelijk maken van nieuwe vormen van werken, met nadruk op flexkantoren met veel faciliteiten. Investeren openbare ruimte: openbare ruimte aantrekkelijk maken door beter onderhoud en beheer met behulp van een actueel beeldkwaliteitsplan.

Reduceren plancapaciteit De afgelopen jaren zijn er veel plannen gemaakt die nu niet meer haalbaar zijn. Er is daardoor nog een grote plancapaciteit, die met het oog op een gezonde verhouding tussen vraag en aanbod moet worden gereduceerd.

Regelgeving ‐

‐

Actualiseren structuurvisies. In de structuurvisies staat aangegeven in welke gebieden zal worden ingezet op kantorenontwikkeling. In deze ‘nieuwe realiteit’ zal per gebied moeten worden heroverwogen of de plannen nog haalbaar zijn. Tevens zal er een zekere herverdeling van plancapaciteit moeten plaatsvinden. Aanpassen bestemmingsplan.

Organisatorisch ‐

‐ ‐

Bij het schrappen van plancapaciteit moet ten eerste worden bepaald welke locaties kansrijk zijn en welke niet. Op de minst kansrijke locaties kan dan begonnen worden met het afbouwen van de plancapaciteit. Daarbij gaat de voorkeur er naar uit om eerst de ‘zachte plannen’ te schrappen. Dit kost de gemeente en de ontwikkelaars het minste geld. Naarmate de plannen concreter zijn, worden de financiële consequenties van het reduceren van de plancapaciteit steeds groter. De volgorde die kan worden gehanteerd: 1. Plannen voor potentiële ontwikkellocaties waarvoor nog geen ontwikkelaar is gevonden. 2. Plannen in de precontractuele fase zullen daarna als eerste sneuvelen. 3. Plannen waarvoor er al intentieovereenkomsten liggen. 4. Plannen waarvoor het juridisch-planologische proces is doorlopen. 5. Plannen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven.

pagina 71

‐

Gemeenten kunnen in overleg gaan met ontwikkelaars om tot overeenstemming te komen over locaties. Ontwikkelaars zien ook dat het nu lastig is om op bepaalde locaties kantoren te ontwikkelen. Zij kunnen samen met de gemeente tot afspraken komen om af te zien van ontwikkeling op die locaties.

Financieel ‐ ‐

Hoe harder de plannen zijn, des te groter de financiële consequenties voor gemeenten. Gemeenten hebben zich lang “rijk gerekend” doordat in de grondexploitaties van gebieden werd uitgegaan van kantorenontwikkeling en die uiteindelijk nooit zijn gekomen. Hoewel het ontstane negatieve saldo deels kan worden opgevangen door andere functies te ontwikkelen, is het onvermijdelijk dat er financieel verlies gaat worden geleden bij sommige locaties.

Nieuw programma/Multifunctionaliteit Het realiseren van nieuw programma op kantorenlocaties. Dit kunnen kantoren zijn, maar ook andere typen vastgoed waardoor een aantrekkelijke multifunctionele locatie ontstaat. ‐ Soms kan extra programma aan het gebied worden toegevoegd, met name in gebieden waar verschillende functies of gebruikers kunnen profiteren van elkaars nabijheid (‘kruisbestuiving’). Zo kan ook het reeds bestaande, leegstaande vastgoed weer meer in trek komen. ‐ De nabijheid van voorzieningen is, zeker met het oog op het nieuwe werken, van belang.

Regelgeving ‐

‐

In het bestemmingsplan moet ruimte zijn voor nieuwe ontwikkelingen en verschillende functies. Een zekere mate van flexibiliteit is hierbij belangrijk. Zo krijgt de locaties meer toekomstwaarde. Geef een ontheffing op het bestemmingsplan als de gewenste nieuwe functie de kwaliteit van de locatie versterkt.

Organisatorisch ‐ ‐

Nieuwe ontwikkelingen zullen vanuit de markt moeten komen. Een gemeente kan echter wel aangeven welke functies gewenst zijn, hoeveel vierkante meter er wordt toegestaan en dit vastleggen in het bestemmingsplan.

Financieel ‐ ‐

De kosten van het realiseren van nieuw programma en voorzieningen zullen door marktpartijen moeten worden gedaan. Gemeenten kunnen investeren in de noodzakelijke infrastructuur (parkeren, ICT, enz.).

Renovatie bestaand vastgoed Een deel van de kantoorvoorraad is verouderd en voldoet niet meer aan de eisen die tegenwoordig aan kantoren worden gesteld. Deze kantoren kunnen worden gerenoveerd, wat een duurzamere optie is dan sloop/nieuwbouw. Soms kan een simpele facelift volstaan, bij andere gebouwen zullen de maatregelen ingrijpender zijn. Bijvoorbeeld het aanpassen van verdiepingsvloeren, energievoorziening en klimaathuishouding.

pagina 72

Regelgeving ‐

Diverse technische regelgeving.

Organisatorisch ‐ ‐ ‐

De renovaties van kantoorvastgoed is in eerste instantie een taak van eigenaren of ontwikkelaars. Waar renovatie specifieke eisen met zich meebrengt kan de gemeente die mogelijk faciliteren. Gemeenten kunnen extra investeren in openbare ruimte als signaal richting vastgoedeigenaren.

Financieel ‐

Investeringen door ontwikkelaars en beleggers.

Transformatie en herbestemming Gebouwen die moeilijk te verhuren zijn kunnen in aanmerking komen voor een andere bestemming. Ook gebieden die niet tot ontwikkeling komen kunnen worden herbestemd.

Regelgeving ‐

‐

‐

Om transformatie mogelijk te maken, is het noodzakelijk een helder beleid op het gebied van leegstand op te stellen. Wanneer is leegstand een probleem, in welke gebieden speelt dit, hoe moet dit aangepakt worden, wie gaat dit aanpakken? Dit zijn vragen die eerst een antwoord behoeven alvorens de vraag of transformatie wenselijk is kan worden beantwoord. Er zijn verschillende manieren om transformatie door regelgeving te faciliteren: 1. Het bestemmingsplan kan worden aangepast. Hierbij speelt een risico van planschade en minder inkomsten door minder gronduitgifte of een lagere prijs. 2. Er kan een nieuw (postzegel)bestemmingsplan worden opgesteld. 3. Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van de bestemming in het bestemmingsplan. 4. Tijdelijk gebruik kan voor maximaal vijf jaar worden toegestaan. In de praktijk gebeurt dit weinig, doordat vijf jaar te kort is om noodzakelijke investeringen te doen. Als gevolg hiervan heeft de minister aangegeven deze termijn tot tien jaar te verlengen. Het bouwbesluit is aangepast en het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden. Voor verbouw gelden nu andere eisen dan voor nieuwbouw.


‐ ‐

Instellen leegstandsregister met meldingsplicht; als een leegstaand pand niet wordt gemeld volgt een boete. Gemeenten kunnen als zij daar aanleiding toe zien een gebruiker voordragen voor een pand. Als deze gebruiker redelijke eisen stelt aan het pand (huur, geen onevenredig hoge kosten verbouwing) is de eigenaar verplicht deze nieuwe gebruiker te accepteren. Bij weigering volgt een boete. Gemeenten kunnen extra investeren in openbare ruimte als signaal richting vastgoedeigenaren dat ook de gemeente “kiest” voor deze locatie. Maximale ontheffing van regels inzake bouwbesluit (behalve veiligheid en minimale eisen).

pagina 73

Financieel ‐

‐ ‐

‐

Financiële sancties zoals een leegstandsheffing is ongewenst als instrument om transformatie te bevorderen; niet alle gebouwen komen in aanmerking voor transformatie. Houdt rekening met minder inkomsten door minder gronduitgifte, lagere grondprijzen of planschadevergoedingen. Om transformatie te stimuleren, kan de gemeente de WOZ-waarde van een pand aanpassen tot een reëel niveau. De gemeente heeft de bevoegdheid om de WOZwaarde neerwaarts bij te stellen bij langdurige leegstand. De vastgoedeigenaar kan dan fiscaal afschrijven tot deze lagere waarde. Gemeenten kunnen afspraken maken met corporaties. Deze hebben de financiële mogelijkheid om transformaties te bekostigen en handelen vanuit een maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Herstructurering op gebiedsniveau Het grootschalig herstructureren van een bepaalde locatie, met als doel de aantrekkelijkheid te vergroten en incourante kantoorpanden aan de voorraad te onttrekken.

Regelgeving ‐ ‐

Nieuw/aangepast bestemmingsplan. Meer nieuwbouw woningen toestaan om transformatie van kantoorpanden in ditzelfde gebied mogelijk te maken.

Organisatorisch ‐

‐ ‐

Gebieden waar leegstand problematische vormen aanneemt moeten worden gesignaleerd. Daarna is het belangrijk dat er draagvlak ontstaat om het gebied daadwerkelijk aan te pakken. Hiervoor moet een actieprogramma worden opgesteld waarin de rollen en taken van verschillende partijen worden beschreven. Een breed gedragen toekomstvisie voor het gebied, waarin het wensbeeld wordt opgenomen. Samenwerking tussen gemeente, eigenaren/beleggers, gebruikers, ontwikkelaars en andere organisaties ten behoeven van stedelijke herverkaveling en herhuisvesting van gebruikers.

Financieel. ‐ ‐ ‐

Gemeenten: investeringen in infrastructuur en openbare ruimte. Ontwikkelaars: investeringen in (sloop/)nieuwbouw. Corporaties: investeringen in transformatie leegstaande gebouwen naar woningen.

Faciliteren van Het Nieuwe Werken De afgelopen jaren is het Nieuwe Werken in opmars, een manier van werken die niet meer gericht is op controle, maar op resultaat, en waarbij ontmoetingen en een inspirerende werkomgeving centraal staan. Dit heeft grote invloed op kantorenlocaties die niet zomaar geschikt zijn voor het Nieuwe Werken.


Ontwikkelaars: maak kantoren geschikt voor het nieuwe werken (kantoortuinen in plaats van lange gangen met hokjes, vergaderfaciliteiten, enz.). Bedrijven als “Sseats2meet” en “Spaces” richten overal in Nederland flexkantoren op. Dit zijn kantoren met professionele werkplekken waar kenniswerkers kunnen werken per uur, per dagdeel, tot maximaal per maand. Flexkantoren hebben nu,

pagina 74

‐

door de grote groei van het aantal ZZP-ers en de populariteit van het Nieuwe Werken, met een opmars te maken. Sommige leegstaande kantoorpanden kunnen worden omgebouwd tot flexkantoor. Dit is gebeurd op de Zuidas in Amsterdam (Spaces). Gemeenten moeten zorgen dat aan alle randvoorwaarden wordt voldaan (goede bereikbaarheid, (ICT)-infrastructuur, prettige openbare ruimte, enz.).

Financieel ‐ ‐

‐

In de eerste plaats voor projectontwikkelaars. Investeren in ICT-infrastructuur is belangrijk met het oog op het nieuwe werken en flexkantoren. Gebruikers willen snel en eenvoudig toegang tot hun bestanden die elders opgeslagen staan, cloud computing of videoconferenties. Het succes van een flexkantoor is dan ook voor een belangrijk deel afhankelijk van de ICTinfrastructuur. Investeringen in openbare ruimte.

Investeren in openbare ruimte Een goede openbare ruimte is altijd al van belang geweest, doch met het uitlokken van private investeringen en de opkomst van het Nieuwe Werken is het nog belangrijker. De link ‘verbeteren openbare ruimte’ = ‘terugdringen leegstand’ werkt indirect, maar kantoren op locaties met een goede openbare ruimte zijn veel aantrekkelijker voor gebruikers.

Organisatorisch ‐ ‐ ‐ ‐

Actualisering van het beeldkwaliteitsplan, waarin de gewenste uitstraling van een gebied wordt beschreven. Toezichthouden op onderhoud, vervuiling en de in het beeldkwaliteitsplan gestelde regels. Invoeren van parkmanagement, eventueel gecombineerd met een BIZ. Zorg voor genoeg parkeerruimte.

Financieel ‐

‐

Parkmanagement, waarbij ondernemers of eigenaren evt. samen met de gemeente hun krachten bundelen om de kwaliteit van de kantorenlocatie te verbeteren, kan tot een kostenneutrale kwaliteitshandhaving leiden. Bedrijven Investeringszone (BIZ): op initiatief van ondernemers in een gebied wordt een heffing ingesteld waar alle ondernemers in dat gebied aan mee moeten betalen, via een toeslag op de OZB-heffing. Het geld wordt gebruikt om te investeren in de kwaliteit van het gebied.

pagina 75

pagina 76

Bijlage 1 Onderzoeksverantwoording Methodiek regionale kantorenstrategie

Voorbereiding    

Analyse regionale economische structuur en positie ten opzichte van andere regio’s. Analyse vraag- aanbod, inclusief gevoeligheidsanalyse. Inventarisatie plancapaciteit (hard en zacht). Analyse kantorenlocaties en beoordeling van elke kantorenlocatie.

Werksessies 



 

 

Werksessie (ambtelijk) met ambtenaren uit de gemeenten, KvK, VNO NCW, projectontwikkelaars, beleggers en makelaars. Swot-analyse van de kantorenlocaties en adresseren van knelpunten bij planreductie, renovatie, transformatie en sloop. Interviews (bilateraal) met wethouders en marktpartijen over beleid, keuze voor locaties, de samenwerking tussen gemeenten onderling en de samenwerking tussen overheid en markt inzake oplossingsrichtingen van geadresseerde knelpunten. Werksessie (bestuurlijk) met alle wethouders, discussie over de problematiek. Over leegstand, de marktvraag locaal en regionaal, de relatie met bedrijventerreinen, etc. Draagvlakvorming voor de drieledige opgave: meer planreductie, meer renovatie bestaand vastgoed en meer onttrekking via transformatie en sloop/ nieuwbouw. Uitleg waarom dit nu zo moeilijk is en het alleen kan slagen via samenwerking van gemeenten onderling en samenwerking tussen overheid en markt. Werksessie (ambtelijk) met leden projectgroep, discussie over knelpunten en de rollen van de verschillende actoren in het spel om deze knelpunten weg te nemen. Werksessie (bestuurlijk) met wethouders en directies van marktpartijen over het kiezen van locaties (groei, balans en krimp), discussie over de knelpunten en de oplossingrichtingen.

Synthese 

 

Vertaling landelijk actieprogramma, standpunten IVBN, Vastgoedbelangen en NEPROM naar de lokaal specifieke omstandigheden van de regio. Beschrijving van goede praktijkvoorbeelden van transformatie (zorg, woningbouw, etc) en duurzame renovatie van verouderd vastgoed. Vertaling van trends en ontwikkelingen naar lokaal specifieke omstandigheden van de regio. Uitwerking op maat van een nieuwe kantorenstrategie voor Holland Rijnland.

Vastgoedmarkt Data Online Gegevens over vraag en aanbod zijn betrokken uit Vastgoedmarkt Data Online, een actuele database van transacties en beschikbare objecten. Omdat Vastgoedmarkt afhankelijk is van de (vrijwillige) meldingen van makelaars is de database niet 100% volledig en dient zij beschouwd te worden als benadering van de werkelijkheid.

pagina 77

Overzicht van de leden projectgroep en de deelnemers aan de werksessies. Samenstelling ambtelijke projectgroep: Regio Holland Rijnland de heer H. Stapper, Provincie Zuid-Holland de heer G. Bots/ R. Hoogervoorst Basis Bedrijfshuisvesting de heer D. Heesen, Kamer van Koophandel Den Haag de heer K. Wiltenburg, Gemeente Leiden mevrouw J. Bongers, Gemeente Leiderdorp de heer G. Kuipers, Gemeente Alphen aan den Rijn de heer J. Maat, g Gemeente Leiderdorp de heer A. Nierop,

Deelnemers aan de bestuurlijke werksessie met marktpartijen:

Overheid: Gemeente Hillegom Gemeente Kaag en Braassem Gemeente Katwijk Gemeente Katwijk Gemeente Leiden Gemeente Leiderdorp Gemeente Oegstgeest Gemeente Teylingen Gemeente Zoeterwoude Holland Rijnland Holland Rijnland Provincie Zuid-Holland

de heer W. van Aken de heer T. van Velzen de heer J. Wienen de heer G.Mostert de heer R. Strijk de heer H. Zilverentant mevrouw L. de Ridder de heer L. van der Zon mevrouw M. Ates-Snijdewind de heer J. Uit den Boogaard de heer H. Stapper (ambt) de heer G. Bots (ambt)

Markt: Ballast-Nedam Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij Basis Bedrijfsmakelaardij Bouwinvest IVBN Kamer van Koophandel MAB NEPRON VNO-NCW West Bureau Stedelijke Planning

de heer J. Voorrips de heer A. Barnhoorn de heer D. Heesen de heer F. Hack de heer F. van Blokland de keer K. Wiltenburg de heer J. Galle de heer J. Fokkema de heer R. de Vree de heer S. Weijers

Geïnterviewde personen: Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Katwijk Gemeente Noordwijk Gemeente Zoeterwoude Gemeente Kaag en Braassem Gemeente Lisse Gemeente Voorschoten Gemeente Leiderdorp Gemeente Oegstgeest Gemeente Leiden Holland Rijnland

De heer T. Hoekstra De heer G. Mostert De heer L. de Lange Mevrouw M.H.J.C. Ates-Snijdewind De heer A.J.M. van Velzen De heer B. Brekelmans Mevrouw I. Adema De heer H.L. Zilverentant Mevrouw L. De Ridder De heer R. Strijk de heer J. Uit den Boogaard

pagina 78

Bijlage 2 Tabellenboek

Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Voorschoten Zoeterwoude Holland Rijnland

m² bedrijventerrein / inwoners

Bedrijventerrein netto ha (2009)

m² kantoren / inwoners

Kantoren in m² (2011)

Banen / inwoners

Banen (2009)

Inwonertal (2011)

Tabel 13 Economische kerncijfers Holland Rijnland (2009/2011)

72.674 20.622 25.746 61.999 117.916 26.597 22.680 26.988 25.423 15.599 22.768 18.465 35.813 23.865 8.133

30.273 6.178 7.003 19.331 58.099 11.951 8.250 7.796 13.765 4.917 6.326 6.324 12.066 5.201 7.425

0,4 0,3 0,3 0,3 0,5 0,4 0,4 0,3 0,5 0,3 0,3 0,3 0,3 0,2 0,9

222.100 28.800 37.200 69.500 587.900 81.100 84.100 21.600 138.000 16.000 35.200 23.100 55.200 29.200 62.700

3,1 1,4 1,4 1,1 5,0 3,0 3,7 0,8 5,4 1,0 1,5 1,3 1,5 1,2 7,7

230 55 40 185 140 25 60 65 30 40 40 100 80 20 55

32 27 16 30 12 9 26 24 12 26 18 54 22 8 68

525.288

204.905

0,4

1.491.700

2,8

1.165

22

Bron: CBS (inwonertal); Regionaal Informatie Systeem Zuid-Holland (banen); Kantorenmonitor bv (kantoren); Kerncijfers Holland Rijnland november 2010 (bedrijventerreinen)

pagina 79

Bijlage 3 Plancapaciteit Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties Gemeente

Locatie

Toelichting

Alphen aan den Rijn

Stationsgebied

Deel zuidzijde (2.500) deels stadszijde (4.000)

Alphen aan den Rijn

Baroniehof

m² Planfase 29.000 In bestemmingsplan

Toelichting Reservering voor de toekomst, op korte termijn geen ontwikkelpotentie

6.000 In bestemmingsplan

Kleinschalige, onderscheidende ontwikkeling in oud fabriekspand

6

Hillegom

geen

geen

geen geen

Kaag en Braassem

Roelofarendsveen

Verzamelpand, oplevering eind 2012

5.000 Realisatie

Katwijk

Duinvallei

Katwijk

Voorschoterweg

Kantoor op bedrijventerrein


Katwijk

Lageweg

Kantoor op bedrijventerrein


Leiden

Centraal

Stationsweg

Leiden

Centraal

Rijnsburgerblok


Leiden

Centraal

Big Boss locatie


Leiden

Plesmanlaan

Haagse Schouwweg

Leiden

Station de Vink

Leiden

Voorthuijzendriehoek

Leiden

Roomburg

30.0006 In planfase

Leiden

Vondellaan

21.000 In planfase

20.000 In planfase

Uitzondering t.b.v. eigen gebruik voor het bedrijf Collis.

pagina 80


15.000 In bestemmingsplan 3.000 In bestemmingsplan 1.200 In bestemmingsplan

Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties Gemeente

Locatie

Toelichting

m²

Planfase

Leiderdorp

W4

Bospoort en Vierizcht


Lisse

Flower Science Park

Nieuwkoop

geen

geen

geen geen

Noorwijk

geen

geen

geen geen

Noordwijkerhout

geen

geen

Rijnwoude

HOV-halte

n.n.b. Visie

Teylingen

Sassenheim NS

4.000 In planfase

Teylingen

Warmonderweg

5.000 In planfase

Teylingen

Stol

3.000 In planfase

Teylingen

Greenib

Voorschoten

NS-station

Zoeterwoude

W4

Zoeterwoude

Bedrijventerrein Grote Polder locaties Smeetsweg en Meerburgerwetering

Toelichting

In planfase

geen geen

3.000 In planfase 10.000 In planfase Verde Vista Meerbug

Totaal:

72.500 In masterplan 9.500 In bestemmingsplan 309.600

Bijzondere plancapaciteit themalocaties Gemeente

Locatie

Toelichting

Planfase 7

Oestgeest

Bio Science Park

Gemengde capaciteit kantoren, laboratoria

Leiden

Bio Sience Park

Gemengde capaciteit kantoren, laboratoria, overig


Leiden

Mediapark

Gemengde capaciteit kantoren, medische zorg

48.870 geen

Noordwijkerhout

Space businesspark

Geen

Totaal:

7

m²

197.000 In masterplan

geen geen 314.700

Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages betreffen capaciteit voor een combinatie van kantoren en laboratoria.

pagina 81

Toelichting

Bijlage 4 Knelpuntenmatrix De knelpuntenmatrix geeft antwoord op de vragen:

Waarom is het zo moeilijk? … om de nieuwbouwproductie / plancapaciteit te reduceren? … om kansrijke bestaande panden te renoveren zodat ze weer (langdurig) aantrekkelijk worden voor kantoorgebruikers? … om de kansloze kantoorpanden aan de voorraad te onttrekken (middels sloop/nieuwbouw dan wel transformatie)?

En wat kunnen de diverse partijen, publiek en privaat, doen om een doorbraak te forceren? De matrix beperkt zich tot een top 10 (zonder interne rangorde) van financiële, juridische en organisatorische/politieke belemmeringen. Beleggers

Ontwikkelaars

Makelaars

Verkeerde perceptie

Kortere afschrijvingstermijn

Hogere BAR hanteren.

(als adviserende partij)

van marktpotentie

(levensduur van panden niet

Realistischer inschatting

(vraag)

overschatten).

van marktwaarde én

Gemeenten

Provincies

 Kennis van zaken.  Strategische langetermijnvisie als basis voor kantorenbeleid, minder ad hoc handelen.

Rijk8 Ontwikkelen regionaal vraagaanbodmodel

toekomstpotentie. Nieuwbouw te

Hogere eisen stellen aan het

Zelfkritischer houding als het

Grotere inspanning om

makkelijk / te

in portefeuille nemen van

gaat om toekomstbestendig

zoekvraag te

lucratief

nieuw vastgoed.

bouwen (oppassen met

accommoderen in

maatwerk).

bestaande voorraad.

Meer inzetten op

Verhuisketenbenadering.

Achterlaten

Anticiperen op vertrek,

bestaand vastgoed

voorkomen met incentives en herontwikkeling.

heeft geen

onderhoud / grootschaliger

consequenties

investeringen.

8

 Scherpe keuze voor kansrijke locaties.  Premie op nieuwbouw ten behoeve van sloop en transformatie fonds.  Kwaliteitseisen aan nieuwbouw.  Eisen aan toekomstbestendigheid nieuwbouw.  Transparantie grondprijsbeleid.  Bouwvergunningen aan termijn koppelen. Toepassen uitgebreide SER-ladder.

Aansturen op planreductie; scherpe keuze voor kansrijke locaties.

 Verplichten residuele grondprijsberekening bij kantoornieuwbouw.  Invoeren openruimteheffing

Gebruik van SER-ladder  Invoeren leegstandsheffing voor eigenaren leegstaande afdwingen. panden.  Invoeren statiegeldheffing voor gebruikers die nieuw kantoor betrekken en leeg kantoor achterlaten.

Toelichting bij gehanteerde typografie: maatregelen in cursief en grijs zijn door Minister Schultz van de hand gewezen in haar brief aan de Tweede Kamer d.d. 28 april 2011 aangaande ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’. Maatregelen genoteerd in cursief zullen of zijn door het Rijk (worden) toegepast.

pagina 82

Verlies op GREX

Beleggers

Ontwikkelaars

Scope verbreden, ook in

Inzien dat ontwikkeling niet

maatschappelijk vastgoed

doorgaat, met gemeente om

beleggen.

tafel voor alternatief plan /

kansrijke locaties

escape.

(=risicoverlaging).

 BIZ/parkmanagement.  Renoveren bestaand te weinig gekoesterd vastgoed. Bestaande locaties

Versnippering

 Nieuw/multifunctioneel programma toevoegen.  Meer inzetten op duurzame herontwikkeling en Nieuwe Werken.

Stedelijke herverkaveling.

leegstand Sloop = duur

 Verlies nemen.  Fondsvorming via opslag OZB

Makelaars

Gemeenten

Provincies

 Herontwikkelen > nieuwe plannen.  Verlies nemen.

- Financiële steun.

Rijk

- Scherpe keuze voor

 Scherpe keuze voor kansrijke locaties.  Beeldkwaliteitsplan + handhaving.  Investeren in openbare ruimte, parkmanagement.  Beloning intensiveren via korting grondprijs.  Flexibel bestemmingsplan.

Zoeken / signaleren van

Faciliteren, politiek agenderen. Marktpartijen rond

kansen om huurders te

de tafel krijgen.

hergroeperen/clusteren. Sloop stimuleren middels vergeven tijdelijke ontwikkelingsrechten op andere locaties.

Fondsvorming door afdracht bij nieuwbouw.

Fondsbeheer voor

Invoeren premie /

sloop en transformatie

statiegeldheffing op nieuwbouw. Nationale opkoopregeling.

 Hoge boekwaarde

 Afboeken/afwaarderen  (tijdelijk) Afwaarderen tot onder de WOZ-waarde

Taxateurs: realistischer

Neerwaarts bijstellen WOZ-waarde

Regeling die extra

taxeren

afschrijvingen mogelijk maakt.

Banken willen

Op lager rendement rekenen,

herontwikkeling niet langetermijnstrategie.

Beter inspelen op marktvraag,

Garant staan.

Garant staan.

voorverhuren.

financieren Bestemmingsplan

Kansen signaleren, gedegen

(niet-passende

onderbouwing van

bestemming)

bestemmingsplan-wijziging.

pagina 83

 Pro-actief: zoeken naar kansen voor Bestemmingsplanwijzig  Aanpassing bouwbesluit herbestemming.  Aanpassing ingen faciliteren.  Faciliteren, flexibele opstelling: postzegelplan, omgevingsrecht omgevingsvergunning, tijdelijk gebruik toestaan.  Verlenging tijdelijke vrijstelling bestemmingplan naar 10 jaar  Experimenteergebieden  Aanwijzen regelvrije zones.

Annex 1

         

Actieprogramma leegstand kantoren (7 maart 2011) Onder leiding van Minister Schultz van Haegen is in overleg met diverse marktpartijen een vervolg gegeven aan de landelijke aanpak. Op 7 maart 2011 werd het Actieprogramma Aanpak Leegstand aan de Tweede Kamer aangeboden. Strekking van dit actieprogramma: banken, beleggers, projectontwikkelaars en overheden moeten samenwerken aan een (nader) voorstel om de kantorenmarkt weer gezond te maken. Een betere werkende kantorenmarkt, zo begint het actieprogramma, vraagt om een perspectiefwijziging van alle betrokken partijen op meerdere fronten: van sturing op uitbreiding naar sturing op voorraad; van kantoren als financieel product en verdienmodel naar huisvestingsproduct voor de gebruiker; van korte naar lange termijn betrokkenheid; van ad hoc besluiten naar ruimtelijke ordening gericht op duurzame locaties; van gemeente als actieve speler naar overheid als marktmeester; van ieder voor zich naar (bestuurlijke) samenwerking; van aanbodplanning naar voorzien in daadwerkelijke vraag; van monofunctionele locaties naar multifunctionele locaties met stedelijke kwaliteit; van pandniveau naar gebiedsniveau; van het ontwikkelen van nieuwe locaties naar herontwikkeling en vernieuwing op bestaande locaties. Het actieprogramma krijgt vorm in drie pijlers:



Experimenteergebieden - herontwikkeling, transformatie en sloop Verkenning van bestaand en nieuw instrumentarium in tien experimenteergebieden waar markten overheidspartijen op gebiedsniveau leegstand aanpakken. Ervaringen moeten leiden tot aanbevelingen voor de aanpak van bovengemiddelde leegstand op andere locaties ten aanzien van financierings-, fiscale en juridische aspecten. Uit de eerste drie pilots (Amsterdam Amstel III, Nieuwegein Merwestein en een nader te begrenzen gebied in Hoofddorp) moet onder meer een voorstel volgen voor de benodigde experimenteerruimte die van Rijkswege mogelijk moet worden gemaakt.



Maatregelen om het functioneren van de kantorenmarkt op lange termijn te verbeteren Ontwikkelaars (verenigd in de Neprom), banken en beleggers (IVBN, VB) spannen zich in voor interne en onderlinge afspraken om meer leegstand in de toekomst te voorkomen.



Betere regionale ruimtelijke planning, programmering en afstemming ‐

‐

Decentrale overheden inventariseren bestaande regionale behoefteramingen en plancapaciteit (quick scan). Deze quick scan wordt bijgesteld met behulp van een door het Rijk ontwikkelde uniforme en onafhankelijke methodiek voor het ramen van de vraag naar kantoren. Parallel hieraan formuleren marktpartijen een visie op de vraagontwikkeling naar kantoren. Op basis van voorgaande (a) maken regionaal samenwerkende gemeenten in overleg met provincies afspraken over de regionale planningsopgave voor kantoren inclusief eventuele fasering, kwalitatieve segmentering en locatiekeuze voor nieuwe en te herontwikkelen kantorenlocaties in die regio voor de periode 2011-2020. Deze afspraken worden verankerd in de provinciale structuurvisie.

Parallel hieraan belooft het Rijk: ‐ in samenwerking met VNG de juridische mogelijkheden en (financiële) risico’s van het reduceren van harde plancapaciteit te onderzoeken; ‐ te verkennen welke invloed de huidige weten regelgeving hebben op nieuwbouw, renovatie, transformatie en sloop van kantoorgebouwen.

pagina 84

Annex 2 Kamerbrief ‘Fiscale maatregelen en plannen van aanpak leegstand kantoren’ (28 april 2011) In een kamerbrief van 28 april reageert de minister op drie plannen van aanpak van oppositiepartijen D66, SP en PvdA en geeft zij conform de belofte in het Actieprogramma aan in hoeverre fiscale aanpassingen kunnen leiden tot versoepeling van herstructurering en transformatie. Het kabinet is terughoudend met het introduceren van nieuwe fiscale instrumenten. Dit vanwege verwachte problemen met fraudebestendigheid, Europese regelgeving, “budgettaire derving” en beperkte effectiviteit. De toezeggingen en afwijzingen op een rij:

 

  





           

Wel Aanpassing van het Bouwbesluit, waarmee getransformeerde kantoren in de toekomst niet meer onder de regels voor nieuwe woningen zullen vallen. Eigenaren van leegstaande panden mogen afwaarderen op de balans tot onder de woz-waarde (maar moeten dit verlies weer terugnemen als het pand later meer waard wordt wanneer het is verhuurd). Verlenging van de tijdelijke vrijstelling van het bestemmingsplan tot 10 jaar. Aanpassing van het omgevingsrecht voor versnelling van procedures. Langdurige leegstand kan zoals ook nu reeds het geval is aanleiding zijn voor gemeenten om wozwaarde neerwaarts bij te stellen als de waarde van het pand is verminderd. Niet Actieve rijksrol bij saneringsfondsen en compensatieregelingen (kantoor voor kantoor, meter voor meter). De minister acht dit wel zinvolle ideeën die op regionaal niveau toegepast kunnen worden. Residuele grondprijsberekening verplicht stellen bij kantoornieuwbouw. De minister acht transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk en een verantwoordelijkheid van gemeenten. Verplichten van bedrijvenverenigingen. Regelvrije zones op monofunctionele kantorenlocaties. Afschrijven op een verhuurd pand tot onder de woz-waarde is niet mogelijk. Beperking van de aftrek van verliezen die worden geleden op een leegstaand pand. Verlagen of vrijstellen van btw bij transformatie van kantoren naar woningen. Afschaffing van de zogenaamde integratieheffing bij transformatie van kantoor naar woning. Vrijstelling van overdrachtsbelasting bij transformatie naar woningen. Verlenging van de vrijstellingstermijn van zes maanden voor doorverkoop van onroerende zaken voor herontwikkelde kantoorpanden. Eigenaren van leegstaande panden het gebruikersdeel OZB laten (door)betalen. Invoeren leegstandsheffing. Openruimteheffing (heffing op nieuwbouw buiten de bebouwde kom). Statiegeldregeling voor gebruikers.

pagina 85

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude

Oplegvel 1.

Onderwerp

Kantorenstrategie Holland Rijnland

2.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

 Basistaak

3.

Regionaal belang

4.

Behandelschema:

 Efficiencytaak  Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur  Platformtaak volgens gemeente De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie (kiezen voor locaties) en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Datum: Informerend

DB Colleges PHO DB Gemeenteraad

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend

15 dec 2011 13 jan. 2012 1 febr. – 25 april. 2012

DB PHO AB Gemeenteraad

30 aug. 2012 19 sept. 2012 31 okt. 2012

5.

Advies PHO

PM volgt na 19 september

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

n.v.t

7.

Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat)

Het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland wordt gevraagd de Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland en de Kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen.

8.

Inspraak

Ja, door: colleges B&W, gemeenteraden, medeoverheden, marktpartijen overige belanghebbenden. Wanneer: 1 febr. – 25 april 2012 (12 weken)

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

9.

Financiële gevolgen

Binnen begroting Holland Rijnland Buiten begroting (extra bijdrage gemeenten per gemeente verschillend) te weten: Inkomsten uit OZB dalen bij transformatie naar andere functies en neerwaartse bijstelling van de grondexploitaties door planvoorraad terug te dringen naar een niveau dat de markt kan opnemen.

10.

Bestaand Kader

Relevante regelgeving: Rijks- en provinciaal beleid met betrekking tot het terugdringen van de leegstand. Onder andere de provinciale structuurvisie van de provincie Zuid-Holland Eerdere besluitvorming: Vaststelling huidige kantorenstrategie door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland op 15 februari 2006 (12 gemeenten).

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

2

Adviesnota AB (concept

) Vergadering:

Algemeen Bestuur

Datum: Locatie:

31 oktober 2012 Gemeentehuis Oegstgeest

Agendapunt:

[agendapuntnummer]

Onderwerp: Kantorenstrategie Holland Rijnland

Beslispunten: 1. Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 2. Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland vast te stellen; 3. Het Dagelijks Bestuur te mandateren om, bij positief advies van het PHO Ruimte, besluiten te nemen over het afwijken van de Kantorenstrategie Holland Rijnland, indien dit niet in strijd is met de algemene doelstelling van de Kantorenstrategie en regionale (ruimtelijke) doelstellingen; 4. De besluiten kenbaar te maken aan de provincie Zuid-Holland ten behoeve van de jaarlijkse herziening van de provinciale Structuurvisie (PSV); 5. Het besluit over de vaststelling van de Kantorenstrategie te publiceren. Inleiding: Het Algemeen Bestuur heeft op 15 februari 2006 de Kantorenstrategie Holland Rijnland vastgesteld. Om verschillende redenen heeft het Dagelijks Bestuur besloten een nieuwe kantorenstrategie op te stellen (zie argumenten 2.1, 2.2 en 2.3). Op 15 december 2011 heeft het Dagelijks Bestuur (DB) de (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland vastgesteld. In de periode van 1 februari tot 1 april hebben gemeenten en andere belanghebbenden de gelegenheid gehad een zienswijze kenbaar te maken. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland. Deze wijzigingen zijn doorgevoerd in de Kantorenstrategie Holland Rijnland. Het Algemeen Bestuur stelt de definitieve Nota van Beantwoording vast. De rol van Holland Rijnland hierin is richtinggevend. Beoogd effect: De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie (kiezen voor locaties) en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Argumenten: 1.1. Zienswijzen zijn zorgvuldig gewogen Het DB heeft partijen verzocht om zienswijzen in te dienen op de (concept) Kantorenstrategie Holland Rijnland. Het DB heeft op grond van het bepaalde in artikel 6 van de inspraakverordening, haar beschouwingen hierop gegeven. De zienswijzen en beschouwingen zijn in de Nota van Beantwoording samengevat en voorzien van een antwoord. De aanpassingen zelf zijn beschreven in het laatste deel van deze nota (hoofdstuk 3 Wijzigingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland) en besproken in het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken.

3

2.1 Verslechtering van de kantorenmarkt vraagt om nieuw beleid De afgelopen jaren zijn er in Nederland structureel meer vierkante meters kantoorruimte gebouwd dan de markt kon opnemen. Door de recessie is de vraag naar nieuwe kantoren verder gedaald . Daarnaast loopt de vraag naar kantoorruimte structureel terug door het nieuwe werken en een krimpende beroepsbevolking. Bij ongewijzigd beleid zal de leegstand in Holland Rijnland (12,8% in 2012) verder oplopen. 2.2 Verzoek van de provincie om kantorenstrategie te herzien. De provincie Zuid-Holland werkt aan een herziening van de provinciale strategie en heeft aan de regio’s gevraagd om de eigen kantorenstrategie te herzien. 2.3 Kantorenstrategie is van regionaal belang De vestiging van grote kantoren is niet gebonden aan gemeentegrenzen. De verschillende kantoorlocaties binnen Holland Rijnland concurreren met elkaar binnen de beperkte marktvraag die er is. Daarnaast is er ook sprake van concurrentie met kantoorlocaties buiten Holland Rijnland. De beperkte marktvraag vraagt om te kiezen voor kansrijke locaties in de regio. Over de hele linie zullen gemeenten hun plancapaciteit moeten reduceren en inzetten op renovatie en transformatie zodat de ‘pijn’ evenwichtig wordt verdeeld. Hierover zullen in het Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken nadere afspraken worden gemaakt. 3.1 Portefeuillehouders Economische Zaken adviseren het DB De leden van het Portefeuillehouders overleg Economische Zaken (PHO EZ)zijn verantwoordelijk voor maatregelen en plannen in hun eigen gemeente. Afstemming vindt plaats in het PHO EZ, maar het DB beslist uiteindelijk over het afgeven van een positief dan wel negatief advies. Verzoeken van gemeenten om af te wijken van de kantorenstrategie van Holland Rijnland moeten een goede onderbouwing hebben. Mogelijke afwijkingen van de regionale kantorenstrategie Holland Rijnland mogen niet in strijd zijn met de algemene doelstelling van de kantorenstrategie Holland Rijnland: De regionale kantorenmarkt gezond te maken en te houden door planreductie en in te zetten op renovatie en transformatie van kantoren. Daarnaast mogen beslissingen om af te wijken van de Kantorenstrategie Holland Rijnland niet in strijd zijn met regionale (ruimtelijke) doelstellingen zoals vastgelegd in de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland. 4.1 Provincie vraagt input voor jaarlijkse herziening PSV De provincie Zuid-Holland heeft bij de vaststelling van de Provinciale Structuurvsie (PSV) in 2010 besloten om een jaarlijkse herziening uit te voeren. Deze jaarlijkse herziening heeft tot doel om het document actueel te houden. De provincie Zuid-Holland vraagt Holland Rijnland en de gemeenten om input te leveren voor deze jaarlijkse herziening. De provincie beslist of het verzoek tot wijzigen van de PSV overgenomen wordt. 5.1 Publiceren van het besluit is verplicht Een besluit treedt niet in werking voordat het bekend is gemaakt op grond van het bepaalde in artikel 3.40 en 3.42 van de Algemene wet bestuursrecht. Kanttekeningen/risico’s: 2.1 De strategie bevat (nog) geen harde financiële afspraken De strategie bevat weliswaar een financiële paragraaf, maar concrete afspraken over hoe om te gaan met de financiële consequenties van de strategie kunnen in dit stadium nog niet gemaakt worden. Er is immers nog niet concreet bekend wat de consequenties zijn. Dit kan een afbreukrisico zijn, maar anderzijds biedt de strategie voor de Holland Rijnland-gemeenten wel een goede basis voor verdere gesprekken met marktpartijen.

4

2.2 Beperkte invloed overheden op tegen gaan leegstand Leegstand van kantoren is in eerste instantie het probleem van marktpartijen. Veel leegstand kan echter leiden tot verloedering van gebieden en sociale onveiligheid. Een bredere aanpak waarbij ook de gemeenten een rol hebben is noodzakelijk om het probleem op te lossen. Deze rol zal vooral faciliterend zijn aan marktpartijen, die "iets willen" met hun vastgoed. 2.3 Kantorenvoorraad kan verder toenemen In de periode na de zienswijzen zijn aantal nog niet bij Holland Rijnland bekende plannen door gemeenten kenbaar gemaakt op locaties die niet vallen onder de duurzame locaties of W4 locaties zoals opgenomen in de Kantorenstrategie. Deze plannen zijn niet naar voren gebracht door gemeenten bij de inventarisatie (bijlage 3 in de Kantorenstrategie) van kantoorplannen. Het toestaan van zulke plannen ondermijnt de kansen voor de gekozen locaties om zich succesvol te ontwikkelen. Vooral wanneer het gaat om plannen die reeds opgenomen zijn in bestemmingsplannen is de realisatie van deze plannen niet of niet eenvoudig en zonder kans op planschade tegen te houden. In het najaar van 2012 zullen de plannen nogmaals geïnventariseerd worden met als doel te kijken waar planreductie op locaties waar nog wel mogelijk is. Financiën: De werkzaamheden voor Holland Rijnland die voortkomen uit de kantorenstrategie vallen binnen de begroting Holland Rijnland Bij het doorvoeren van de Kantorenstrategie van Holland Rijnland door gemeenten in haar beleid is er sprake van OZB daling bij transformatie van kantoren naar andere functies en neerwaartse bijstelling van de grondexploitatie door planvoorraad terug te dringen. Deze financiële gevolgen moeten vooral gezien worden als een realistisch vertaling van de marktsituatie op de kantorenmarkt en niet als een gevolg van de Kantorenstrategie Holland Rijnland. Communicatie: 1. De personen, maatschappelijk instanties en gemeenten die een zienswijze hebben ingediend ontvangen ter kennisname de Nota van Beantwoording en wijzigingen 2. Het besluit tot vaststelling van de Kantorenstrategie Holland Rijnland wordt gepubliceerd op de website van Holland Rijnland en op de gemeentepagina van de huis-aan huis bladen 3. De definitieve versie van de kantorenstrategie Holland Rijnland wordt aangeboden aan de regiogemeenten en andere betrokkenen. Evaluatie: Een van de afspraken betreft het monitoren van de ontwikkelingen. Dit zal periodiek gaan gebeuren in de vorm van het jaarlijks actualiseren van de gegevens en het elke twee jaar uit geven van de "Kantorenmonitor". Bijlagen: 1. Nota van Beantwoording en wijzigingen (concept) kantorenstrategie Holland Rijnland 2. Kantorenstrategie Holland Rijnland

5

Nota van Beantwoording en Wijzigingen Kantorenstrategie Holland Rijnland

Inhoudsopgave Inleiding ................................................................................................................ 2 Zienswijzen en beschouwingen: samenvattingen en reacties ........................................ 3 2.1 Overheden ......................................................................................................... 3 2.1.1 Gemeente Alphen aan den Rijn ........................................................................ 3 2.1.2 Gemeente Kaag en Braassem .......................................................................... 3 2.1.3 Gemeente Katwijk ......................................................................................... 5 2.1.4 Gemeente Leiden ........................................................................................... 5 2.1.5 Gemeente Leiderdorp ..................................................................................... 7 2.1.6 Gemeente Lisse ............................................................................................. 8 2.1.7 Gemeente Noordwijk ...................................................................................... 8 2.1.8 Gemeente Oegstgeest .................................................................................... 9 2.1.9 Gemeente Rijnwoude ................................................................................... 11 2.1.10 Gemeente Teylingen .................................................................................. 12 2.1.11 Gemeente Voorschoten .............................................................................. 12 2.1.12 Gemeente Zoeterwoude ............................................................................. 13 2.2 Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen ........................... 14 2.2.1 Kamer van Koophandel Den Haag .................................................................. 14 2.2.2 BV Leiden ................................................................................................... 16 2.3 Bedrijven ......................................................................................................... 18 2.3.1 Collis .......................................................................................................... 18 2.3.2 Bouwfonds REIM .......................................................................................... 18 2.3.3 Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg ............................................................. 18 2.3.4 Smitsloo Groep ............................................................................................ 19 3 Wijzigingen op concept Kantorenstrategie Holland Rijnland ........................................ 22 3.1 Wijzigingen tekst concept Kantorenstrategie Holland Rijnland ................................. 22 3.2 Wijzigingen tabellen en figuren Kantorenstrategie Holland Rijnland .......................... 26 1 2

3-9-2012

1


1

Inleiding In deze Nota van Beantwoording en Wijzigingen zijn de zienswijzen en beschouwingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland samengevat en beantwoord door het Dagelijks Bestuur van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland. Het concept kantorenstrategie is vastgesteld door het Dagelijks Bestuur en vrijgegeven voor de zienswijzenprocedure. De concept kantorenstrategie heeft van 1 februari tot en met 25 april 2012 ter inzage gelegen. De zienswijzen en beschouwingen zijn in deze nota samengevat en voorzien van een antwoord. Of de zienswijze of beschouwing leidt tot aanpassing van de kantorenstrategie Holland Rijnland, is in de beantwoording aangegeven. De aanpassingen zelf zijn beschreven in het laatste deel van deze nota: Wijzigingen op de concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

2


2

Zienswijzen en beschouwingen: samenvattingen en reacties In dit hoofdstuk zijn de samenvattingen van de zienswijzen en beschouwingen opgenomen en is een onderverdeling gemaakt in: 2.1 Overheden 2.2 Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen 2.3 Bedrijven

2.1 2.1.1

Overheden Gemeente Alphen aan den Rijn Gemeente Alphen aan den Rijn merkt op dat alleen wanneer de gemeente eigenaar is van de grond, zij aan de uitgifte nadere voorwaarden kan verbinden. Voor die gevallen waarin de gemeente voorwaarden kan stellen, pleit de gemeente voor het hanteren van (overdraagbare) ontwikkelrechten.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dat wanneer de gemeente niet betrokken is vanwege gronduitgifte meer moet inzetten op dialoog en er minder afdwingbaar is. Het hanteren van ontwikkelrechten is een interessante gedachte waar vooral de huidige vastgoedeigenaren zich hard voor maken. Holland Rijnland ziet als potentieel nadeel van deze oplossing dat het meest ‘kansloze’ vastgoed niet als eerste uit de markt wordt gehaald. Immers kleinere beleggers hebben wel verouderd vastgoed maar kunnen in deze slechte economische tijd niet veel laten ontwikkelen. Grote institutionele beleggers kunnen wel nieuwe kantoren laten ontwikkelen maar hebben geen verouderd vastgoed meer (dit is reeds verkocht aan kleine beleggers).Daarnaast bestaat er de kans, net als bij andere verhandelbare rechten, dat de overheid grip verliest op verhandelbare ontwikkelrechten. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, evenwel passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de Provincie om hier over van gedachten te wisselen. Tevens zal zij inventariseren welke initiatieven er rond ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er in den Lande worden opgestart dan wel worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de projectgroep Transformatie. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.2

Gemeente Kaag en Braassem

a. Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een aanscherping van de tekst, te weten: het temporiseren èn schrappen van plannen voor nieuwe kantoren (in plaats van temporiseren òf schrappen). Antwoord: Over specifiek deze zin is gediscussieerd in het portefeuillehouders overleg. Sommige gemeenten zien de tekst liever nog wat aangescherpt, andere gemeenten zien de tekst liever minder scherp. In de praktijk is het verschil niet zo groot; het punt is dat in deze tijden van overaanbod het toevoegen van nieuwe kantoren zeer weloverwogen dient te geschieden. Extra scherpte is echter gezien de zware economische tijden die we tegemoet gaan wel aan te bevelen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

3


b. Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een eenduidig percentage van de frictieleegstand, en wel 5% (de onderkant van de in de Kantorenstrategie genoemde 5 à 8%). Antwoord: Holland Rijnland hanteert in het algemeen een bandbreedte omdat dit meer praktisch is. Wanneer er in een gezonde kantorenmarkt grote projecten tegelijkertijd op de markt komen kan het percentage snel fluctueren terwijl de frictieleegstaand wel binnen de bandbreedte blijft. Gezien de noodzaak tot scherpte in het streven het overaanbod van kantoren terug te dringen neemt Holland Rijnland het voorstel over. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Kaag en Braassem pleit voor een verwijzing naar de vigerende bedrijventerreinenstrategie. Dit om de in de kantorenstrategie bedoelde verkantorisering op bedrijventerreinen tegen te gaan. In de vigerende bedrijventerreinenstrategie zijn namelijk al criteria voor nieuwbouw van kantoren op bedrijventerrein opgenomen.

Antwoord: In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland is inderdaad afgesproken dat kantoren groter dan 1.000 m2 BVO niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. Holland Rijnland is van mening dat haar beleid consistent moet zijn en zal deze verwijzing opnemen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Kaag en Braassem merkt op dat zij het van belang vindt dat financiële consequenties bij transformaties alleen gedragen worden door de gemeenten waar de transformaties werkelijk plaatsvinden. Antwoord: Holland Rijnland zal in de Kantorenstrategie opnemen dat vergunningverlening voor transformaties financiële gevolgen hebben voor de individuele gemeente. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Gemeente Kaag en Braassem ziet graag dat de ontwikkelingen rond NAK Tuinbouw in Roelofarendsveen als themalocatie wordt toegevoegd.

Antwoord: Holland Rijnland wil terughoudend omspringen met het aanwijzen van themalocaties. Dit initiatief is nog niet in de fase van ontwikkeling waarin de tweede andere scienceparken zich reeds bevinden met faciliteiten zoals bijvoorbeeld een incubator voor startende bedrijvigheid en een nadrukkelijke profilering naar buiten. Tevens is nog niet aangetoond dat dit gebied de potentie heeft om kennisintensieve bedrijvigheid gerelateerd aan de tuinbouwsector aan te trekken, die qua kantoren de regionale grens van 2500m2 bvo overstijgt. Holland Rijnland ziet de meerwaarde van dit initiatief en ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). Vooralsnog kan Holland Rijnland dit tuinbouw innovatiecentrum niet dezelfde status toe kennen als de twee reeds gerealiseerde scienceparken, te weten het Bio Science Park en het Space businesspark. Holland Rijnland wil wel benadrukken dit initiatief toe te juichen en zal in de tekst toevoegen dat het de ambitie is, dit initiatief uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

4


2.1.3

Gemeente Katwijk

a. Gemeente Katwijk pleit ervoor om in de regionale kantorenstrategie een nadere uitwerking te maken ten aanzien van: 1. locaties waar planreductie moet worden toegepast en in welke mate 2. In relatie met bovenstaand punt: Afspraken over hoe gemeenten die planreductie op hun locatie(s) moeten realiseren en de wijze waarop zij hier financieel in worden gecompenseerd. Antwoord: Holland Rijnland heeft met de Kantorenstrategie een kader gegeven waar de individuele gemeenten op lokaal niveau uitwerking aan kunnen geven. Deze kaders geven aan op welke locaties kantoorareaal kan worden toegevoegd en op welke locaties dat niet is gewenst. Dit kiezen voor locaties is een belangrijke stap in het oplossen van de leegstand. Met deze kaders kunnen de gemeenten zelf bepalen in welke mate zij planreductie daadwerkelijk gaan realiseren en de financiële gevolgen hiervan in kaart brengen. Deze gevolgen zullen per gemeente verschillen. Holland Rijnland heeft geen inzicht in de grondexploitaties en afspraken met vastgoedeigenaren en marktpartijen op locatieniveau en is van mening dat deze exercitie het best op lokaal niveau kan worden vormgegeven. Holland Rijnland is daarbij van mening dat het reduceren van plannen moet worden gezien als het aanpassen van de plannen aan de marktsituatie waardoor financieel verlies moet worden genomen en niet als een financieel verlies door het reduceren van (onhaalbare) plannen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Katwijk pleit ervoor een tekstuele aanpassing rond de Duinvallei op bladzijde 69, het voorstel luidt: “In de regionale kantorenstrategie van Holland Rijnland uit 2006 is aan Katwijk een metrage van 20.000 m2 vergeven. Deze staan gepland op de locatie Duinvallei. Op deze locatie is ook een halte voorzien van de RijnGouwe Lijn. De gemeente heeft een bindende overeenkomst met een ontwikkelaar afgesloten voor de bouw van 20.000 m2 kantoren op deze locatie.” Antwoord: Holland Rijnland zal expliciet aangeven dat er 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500 m2 per eenheid) wordt toegevoegd. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-Net Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt. Dit zal worden vermeld bij de huidige tekst op pagina 69 van de Kantorenstrategie waar gesproken wordt over de Duinvallei. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.4

Gemeente Leiden

a. Gemeente Leiden pleit voor doorontwikkeling naar werklandschappen en de aparte status van Kop van Roomburg (ook voor kantoren) als onderdeel van de W4 locatie. Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as LeidenKatwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

3-9-2012

5


Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Holland Rijnland heeft de verwachting dat voor de nieuwbouwbehoefte voor eigen gebruik van Collis in een goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf een oplossing kan worden gevonden. Dit overleg is reeds gestart. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Leiden pleit er voor dat voor de kantorenlocaties rondom Bio Science Park, ook buiten Leids grondgebied, thematisering voor Life Science wordt bepleit. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat juist thematisering de kracht geeft aan het Bio Science Park. Holland Rijnland ziet het gebied van het Bio Science Park groter dan het Leids grondgebied, zo wordt op pagina 53 bij de beschrijving van het Bio Science Park ook het gebied Nieuw Rhijngeest in de gemeente Oegstgeest genoemd. Ten aanzijn van Nieuw-Valkenburg ziet Holland Rijnland eveneens meerwaarde wanneer hier het thema voor Life Science wordt gekozen om zo de kracht van het cluster verder te versterken. Holland Rijnland ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). In de tekst zal worden opgenomen dat het in de lijn van verwachtingen ligt dat wanneer deze ontwikkeling manifest wordt het Life Science betreft. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Gemeente Leiden merkt op dat de ambtelijke werkgroep transformatie niet bindend is in haar advies. Antwoord: Holland Rijnland geeft op pagina 19 bij de beschrijving van de Projectgroep Transformatie aan dat het doel kennisdeling is. Hierbij is geen sprake van bindend advies vanuit deze projectgroep. Dit zal in de tekst worden verduidelijkt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Leiden pleit er voor de grens tussen de lokale en regionale vastgoedvraag te leggen op 1.000 m2. Antwoord: De problematiek van leegstand in Holland Rijnland ligt bij de regionale vraag. De kantorenlocaties die geschikt zijn om de regionale vraag te huisvesten zijn in meer of mindere mate onderling concurrerend. Holland Rijnland heeft op basis van de discussies met diverse overheids- en marktpartijen de grens gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Gemeente Leiden pleit er voor dat de verouderde kantoorlocaties binnen één jaar in kaart worden gebracht. Antwoord: Holland Rijnland prijst de voortvarendheid van de gemeente Leiden en hoopt dat dit een voorbeeldfunctie heeft voor andere gemeenten, niet alleen qua kennis en kunde maar ook qua daadkracht.

3-9-2012

6


Om gemeenten die momenteel minder inzicht hebben in de leegstandsproblematiek ook aan te sporen snel een start te maken zal de tekst worden verandert. In uiterlijk één jaar zal de rapportage gereed dienen te zijn. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Gemeente Leiden pleit er voor dat Holland Rijnland een “kantorenloods” aanstelt/ vrij maakt die actief vastgoedeigenaren stimuleert en faciliteert bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden naar andere functies.

Antwoord: Holland Rijnland is verheugd dat Leiden een kantorenloods heeft aangesteld en ziet de meerwaarde van een dergelijke functie. Holland Rijnland heeft Leiden gevraagd om het voorstel te presenteren in het portefeuillehouders overleg Economische Zaken waarna een standpunt kan worden vastgesteld. Dit heeft inmiddels plaats gevonden en de conclusie is dat er geen regionale kantorenloods Holland Rijnland komt. De kantorenloods van Leiden wordt gezien als inspiratie hoe gemeente partijen kunnen verleiden de leegstand aan te pakken. De aanpak van de kantorenloods van Leiden wordt ter inspiratie toegevoegd aan de kantorenstrategie. De kantorenloods Leiden en andere aanpakken van de gemeenten gaan kennis delen in de Projectgroep Transformatie die wordt ingesteld. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. Gemeente Leiden pleit er voor dat het bedrijventerrein Roomburg deel uit te laten maken van de W4 locaties met als bestemming kantoren- en bedrijvenpark. Antwoord: Zoals reeds opgemerkt onder punt a is Holland Rijnland van mening dat de van de Kop van Roomburg in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland h. Gemeente Leiden pleit er voor de locatie aan de Vondellaan ten behoeve van de vestiging van Heerema (21.000 m2 bvo) op te nemen in de Kantorenstrategie. Deze locatie ligt op loopafstand van Leiden Centraal. Met deze ontwikkeling wordt elders plancapaciteit afgeboekt. Dit betreft de ontwikkelrechten van de Vijverlocatie, die door de gemeente worden ingetrokken (3.000 m2 bvo). Tevens biedt deze ontwikkeling aan de Vondellaan een nieuwe functie voor de oude lege locatie van 11.000 m2 bvo. Hierdoor wordt deze structurele leegstand (staat al 7 a 8 jaar leeg) weggenomen. Antwoord: Holland Rijnland zal de metrages van de locatie Vondellaan toevoegen aan tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente en de metrages van de Vijverlocatie schrappen. Tevens zal Bijlage 3 Plancapaciteit worden aangepast. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.5

Gemeente Leiderdorp

a. Algemeen: Gemeente Leiderdorp beschrijft in het kort haar huidige aanpak voor leegstand. Antwoord: Holland Rijnland heeft hier kennis van genomen en laat zich –zoals u voorstelt- graag op een later moment nader informeren over uw aanpak. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

7


b. W4-lokatie: Gemeente Leiderdorp merkt op dat zij de aanbevelingen overneemt en flexibeler om zal gaan met aanvullende functies (naast kantoren). Echter dat de gemeente, gelet op gemaakte afspraken in W4-verband, in principe niet van verminderde grondopbrengsten kan uitgaan. Antwoord: Holland Rijnland is op de hoogte van de afspraken in W4-verband en beseft dat verminderende grondopbrengsten financiële consequenties heeft en Leiderdorp bij een eventuele andere invulling van het gebied daar rekening mee moet houden. De tekst op pagina 29 omtrent de indicatieve strategie voor Leiderdorp, W4 zal worden aangepast met een zinsnede die recht doet aan het dilemma rond nieuwe functies en de daarmee gepaarde lagere geprognosticeerde opbrengsten. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Afspraken t.b.v. planreductie (voorverhuureis): Gemeente Leiderdorp stelt dat het percentage voor voorverhuur van 70% naar boven kan worden bijgesteld. Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.6

Gemeente Lisse

De gemeente Lisse pleit er voor de locatie Flower Science als kansrijke locatie voor kantoren op te nemen.

Antwoord: Holland Rijnland wil terughoudend omspringen met het aanwijzen van themalocaties. Dit initiatief is nog niet in de fase van ontwikkeling waarin de tweede andere scienceparken zich reeds bevinden met faciliteiten zoals bijvoorbeeld een incubator voor startende bedrijvigheid en een nadrukkelijke profilering naar buiten. Tevens is nog niet aangetoond dat dit gebied de potentie heeft om kennisintensieve bedrijvigheid gerelateerd aan de bollensector aan te trekken, die qua kantoren de regionale grens van 2.500m2 bvo overstijgt. Holland Rijnland ziet de meerwaarde van dit initiatief en ziet het dan ook graag op de agenda van het portefeuillehouders overleg op het moment dat het initiatief manifest wordt (zoals beschreven in de Kantorenstrategie). Vooralsnog kan Holland Rijnland de locatie Flower Science niet dezelfde status toe kennen als de twee reeds gerealiseerde scienceparken, te weten het Bio Science Park en het Space businesspark. Holland Rijnland wil wel benadrukken dit initiatief toe te juichen en zal in de tekst toevoegen dat het de ambitie is, dit initiatief uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.7

Gemeente Noordwijk

a. Gemeente Noordwijk pleit voor een “ruimte voor ruimteregeling”: nieuwbouw mag alleen als een leegstaand pand van dezelfde of grotere afmeting uit de markt wordt genomen. Waarbij dit wordt gecoördineerd via een regionaal compensatiefonds welke wordt gevoed via het handhaven van de residuele grondprijsberekening bij de gronduitgifte van de bouw van nieuwe kantoren.

3-9-2012

8


Antwoord: Holland Rijnland ziet als potentieel nadeel van deze oplossing dat het meest ‘kansloze’ vastgoed niet als eerste uit de markt wordt gehaald. Immers kleinere beleggers hebben wel verouderd vastgoed maar kunnen in deze slechte economische tijd niet veel laten ontwikkelen. Grote institutionele beleggers kunnen wel nieuwe kantoren laten ontwikkelen maar hebben geen verouderd vastgoed meer (dit is reeds verkocht aan kleine beleggers).Daarnaast bestaat er de kans, net als bij andere verhandelbare rechten, dat de overheid grip verliest op verhandelbare ontwikkelrechten. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, evenwel passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de Provincie om hier over van gedachten te wisselen. Tevens zal zij inventariseren welke initiatieven er rond ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er in den Lande worden opgestart dan wel worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de Projectgroep Transformatie. Toepassing van de residuele grondprijsberekening wordt toegejuicht door Holland Rijnland. Holland Rijnland acht transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk. De verantwoording om het toe te passen ziet zij echter als een verantwoordelijkheid van de individuele gemeenten. Als aanbeveling –geen verplichting- neemt Holland Rijnland dit op in de tekst. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Noordwijk pleit voor toetsing van aanvragen voor bouwvergunningen voor nieuwe kantoren op een hoger centraal gecoördineerd niveau (bijvoorbeeld de provincie) om op deze wijze de “verkantorisering” van bedrijventerreinen tegen te gaan. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat de toetsing van bouwvergunningen behoort tot de autonomie van de gemeente. Zij is van mening dat de kaders gesteld in de Kantorenstrategie de gemeenten voldoende handvatten geven om de verkantorisering van bedrijventerreinen tegen te gaan. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Gemeente Noordwijk stelt dat onttrekking van kantoorpanden een cruciale rol speelt in de oplossing van leegstand en dat de Rijksoverheid dit kan faciliteren met (belasting)regelgeving. Antwoord: Holland Rijnland deelt deze stellingname. Annex 2 van de Kantorenstrategie geeft een overzicht van de huidige stand van zaken rond deze materie. Wellicht dat een volgende regering meer mogelijk maakt nu het probleem van leegstand van kantoren een steeds hogere prioriteit in media en politiek krijgt. Holland Rijnland volgt de ontwikkelingen van besluiten op rijksniveau. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.8

Gemeente Oegstgeest

a. Gemeente Oegstgeest merkt op dat de Kantorenstrategie als een op zich zelfstaand document wordt besproken. Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering van Bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden.

3-9-2012

9


Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Bovenstaande tekst zal in de inleiding van de Kantorenstrategie worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Oegstgeest merkt op dat de Het Nieuwe Werken en flexwerken niet voldoende is uitgewerkt. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat het nieuwe werken en het flexwerken grote invloed heeft op de markt van kantoren, zowel kwantitatief als kwalitatief. Kwantitatief omdat er door Het Nieuwe Werken minder werknemers tegelijkertijd op kantoor aanwezig zullen zijn. Dit betekend dat er minder vierkantemeters kantoorareaal nodig zullen zijn. Dit gegeven is doorgerekend in de gevoeligheidsanalyse van de nieuwbouwbehoefte. Kwalitatief heeft Het Nieuwe Werken invloed op de verschijningsvorm en inrichting van kantoren. Immers de kantoren zullen net name als ontmoetingsplaats fungeren. Dit stelt hogere eisen aan beeldkwaliteit. Zie ook paragraaf 5.3 Wijziging in werken en kantoorgebruik en hoofdstuk 11 (Bij het faciliteren van Het Nieuwe Werken). Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Oegstgeest merkt op dat de strikte scheiding tussen bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de praktijk steeds minder wordt.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Evenwel zijn de belangrijkste kantorenlocaties in de regio Holland Rijnland goed aan te wijzen. Ook ten aanzien van welke kantorenlocaties duurzaam zijn, is consensus. Op deze duurzame kantorenlocaties wil Holland Rijnland de regionale kantoorgelegenheid faciliteren. Om tegemoet te komen aan de vervaging van de scheiding tussen bedrijfsfuncties en kantoorfuncties is in de bedrijventerreinstrategie Holland Rijnland opgenomen dat maximaal 15% van een bedrijventerrein kan worden gebruikt voor andere functies waaronder kleinschalige kantoren tot maximaal 1.000m2 BVO. Gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid adviseert Holland Rijnland deze mogelijkheid niet ten volle te benutten en de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk voor bedrijven te benutten. In de Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Oegstgeest stelt een vraag naar de hardheid van de afspraken en pleit voor sanctiemogelijkheden als ultiem middel. Antwoord: Holland Rijnland heeft vertrouwen in de bestuurlijke afspraken tussen de samenwerkende gemeenten. Holland Rijnland ziet het als haar taak individuele gemeenten er op aan te spreken indien deze zich niet aan de afspraken houden. Dit appelleren aan vertrouwen zal worden toegevoegd op pagina 20 van de Kantorenstrategie alwaar afgesproken wordt dat Holland Rijnland de afspraken bewaakt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Gemeente Oegstgeest stelt dat de meeste ruimte voor nieuwe kantoren is geprojecteerd in de gemeenten Leiden en Aphen aan den Rijn, terwijl daar ook de grootste leegstand is. Antwoord: Holland Rijnland heeft een onderscheid gemaakt in lokale en regionale vraag. Met betrekking tot de regionale vraag vindt zij dat deze het best wordt gefaciliteerd op duurzame locaties.

3-9-2012

10


Eén van deze duurzame locaties valt in Leiden, te weten: Stationsgebied Leiden. Daarnaast valt één van deze locaties in Alphen aan de Rijn, te weten: Stationsgebied Alphen (paragraaf 3.1 Drie categorieën). Dat er in deze gemeenten leegstand is op andere kantorenlocaties (die als niet-duurzaam zijn gelabeld), en dat er zelfs enige leegstand is op de twee genoemde locaties, maakt deze locaties niet minder duurzaam. Het durven kiezen van locaties voor duurzame kantoorontwikkeling is een van de pijlers van de Kantorenstrategie. De lokale vraag van de gemeente Oegstgeest kan vanzelfsprekend op andere locaties binnen de eigen gemeente worden gefaciliteerd. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Gemeente Oegstgeest merkt op dat de bandbreedte voor frictieleegstand op pagina 49 als 5 tot 7% wordt gehanteerd en als 5 tot 8% op pagina 9. In dit licht stelt de gemeente dat met haar leegstandpercentage van 3% er ruimte zou moeten zijn voor aanvullende kantoorontwikkeling hoewel hiervoor nog geen concrete plannen bestaan.

Antwoord: Op basis van de zienswijze van de gemeente Kaag en Braassem heeft Holland Rijnland gekozen om deze bandbreedte te wijzigen in één percentage en wel 5%. De tekst zal hiervoor worden aangepast. Voor de lokale vraag lijkt er in de gemeente Oegstgeest gezien de genoemde lage leegstand ruimte voor aanvullende kantoorontwikkeling, dit laatste valt echter niet onder de afspraken van de kantorenstrategie (de nota zal hiervoor derhalve niet worden aangepast). Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. Gemeente Oegstgeest stelt dat zij graag meer inzicht zou willen hebben in de financiële consequenties. Antwoord: Holland Rijnland heeft in paragraaf 2.6 Financiële paragraaf inzicht gegeven in de processen die kunnen leiden tot financiële consequenties voor de individuele gemeenten. Naast kosten voor proces en overleg, zijn dit financiële gevolgen in de gemeentelijke grondexploitaties en planschadeclaims van derden. Met dit inzicht en de kaders van de Kantorenstrategie, kunnen de gemeenten zelf de gevolgen in kaart brengen. Deze gevolgen zullen per gemeente verschillen. Holland Rijnland heeft geen inzicht in de grondexploitaties en afspraken met vastgoedeigenaren en marktpartijen op locatieniveau. Bovendien is zij van mening dat deze exercitie het best op lokaal niveau kan worden vormgegeven. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.9

Gemeente Rijnwoude

a. Gemeente Rijnwijde pleit voor opname van de plaatselijke RijnGouwehalte aan de plancapaciteit. Antwoord: Holland Rijnland zal Bijlage 3 Plancapaciteit hierop aanpassen. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-Net Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt. Omdat de gemeente geen metrage opgeeft kan alleen de naam: HOV-halte Rijnwoude worden toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” meekrijgen. Deze halte is een geschikte locatie voor de lokale vraag (kleiner dan 2.500m2) maar niet voor de regionale vraag. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

11


2.1.10 Gemeente Teylingen Gemeente Teylingen pleit voor opname van drie initiatieven aan de plancapaciteit:  Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2  Stol à 3.000 m2  Greenib à 3.000 m2. Antwoord: Holland Rijnland zal deze metrages toevoegen aan tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Tevens zal Bijlage 3 Plancapaciteit worden aangepast. Omdat deze plannen nog niet in een bestemmingsplan zijn vastgelegd (planning vaststelling in de gemeenteraad van Teylingen in het najaar van 2012) zullen deze toevoegingen het label “in planfase” mee krijgen. Deze locaties zijn geschikte locacties voor de lokale vraag (kleiner dan 2.500m2) maar niet voor de regionale vraag. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.11 Gemeente Voorschoten a. Gemeente Voorschoten zou graag zien dat het onderscheid lokale versus regionale vastgoedvraag meer wordt benadrukt door een toevoeging over de waarde van de kleinschalige vraag en de noodzaak hiervoor lokaal maatwerk te organiseren. Antwoord: Holland Rijnland onderstreept de waarde van de kleinschalige vraag en de gemeentelijke autonomie op dit vlak. Vandaar dat Holland Rijnland de grens heeft gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling en biedt voldoende ruimte voor individuele gemeenten om (gelijk aan Voorschoten) lokaal maatwerk te organiseren. Holland Rijnland ziet graag dat andere gemeenten het voorbeeld volgen. Op pagina 14 waar het verschil tussen lokale en regionale vraag wordt beschreven zal de tekst worden aangevuld met bovenstaande punten. De verdeling in percentages zal worden genoemd en het feit dat door het hanteren van deze grens en voldoende ruimte blijft voor autonomie en maatwerk van de individuele gemeenten. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. Gemeente Voorschoten stelt dat zij het jammer vind dat de duurzaamheidseisen bij transformatie lager zijn dan bij nieuwbouw. Antwoord: De duurzaamheidseisen liggen niet lager; Holland Rijnland vindt het zeer duurzaam wanneer een gebouw een tweede leven kan krijgen met een nieuwe functie. De eisen conform het Bouwbesluit 2012 liggen bij transformatie wel lager dan bij nieuwbouw. In dit nieuwe bouwbesluit wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij de benodigde verbouwingen voor transformatie. Dit brengt meer zekerheid voor de initiatiefnemer met zich mee. Een specifiek geval dat is aangewezen is de plafondhoogte. In het Bouwbesluit 2012 is zoveel mogelijk geprobeerd eventueel mogelijke technische obstakels voor transformatie weg te halen. Zo mag nu bij transformatie van een kantoorgebouw in een woongebouw een plafondhoogte van 2,10 m gehanteerd worden. Zo kunnen plafonds worden verlaagd zodat daarboven ruimte is voor leidingen. Het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 in werking getreden. De Kantorenstrategie zal met bovenstaande tekst worden geactualiseerd. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

12


c.

Gemeente Voorschoten stelt vraagtekens bij het tegengaan van verkantorisering van bedrijventerreinen en pleit voor het toestaan van meer functiemening op deze terreinen.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dit. Evenwel zijn de belangrijkste kantorenlocaties in de regio Holland Rijnland goed aan te wijzen. Ook ten aanzien van welke kantorenlocaties duurzaam zijn, is consensus. Op deze duurzame kantorenlocaties wil Holland Rijnland de regionale kantoorgelegenheid faciliteren. Gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid wil Holland Rijnland de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Maar Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Naast de Kantorenstrategie wordt er gewerkt aan de programmering bedrijventerreinen en is er een strategie voor detailhandel op perifere locaties opgesteld. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal worden onderzocht of er niet een integrale strategie voor alle werklocaties moet komen. Daarnaast biedt de Regionale Structuurvisie, en de partiële herziening hiervan een integrale afweging van diverse beleidsvelden. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Gemeente Voorschoten merkt op dat verdere formalisering en structurering rond het in kaart brengen, de monitoring en de werkgroep transformatie voor wat betreft Voorschoten niet nodig is. Antwoord: Holland Rijnland staat evenzeer op het standpunt dat gemeenten zelf goed weten welke panden in de gemeente wel of niet getransformeerd kunnen worden en ziet de ambtelijke werkgroep ook meer als informele netwerkorganisatie. Holland Rijnland is echter wel van mening dat zonder goed overzicht en zonder monitoring het beleid niet goed kan worden uitgevoerd. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.1.12 Gemeente Zoeterwoude Uit het schrijven van de gemeente Zoeterwoude destilleert Holland Rijnland drie zienswijzen: a. Gemeente Zoeterwoude pleit voor meer duidelijkheid in de Kantorenstrategie over de locatie de Kop van Roomburg. Zij stelt dat het niet in de lijn ligt met de regionale strategie voor kantorenlocaties om op dit bedrijventerrein nieuwbouw van kantoren toe te staan. Antwoord: Holland Rijnland wil gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor nietkantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Holland Rijnland heeft de verwachting dat voor de nieuwbouwbehoefte voor eigen gebruik van Collis in een goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf een oplossing kan worden gevonden. Dit overleg is reeds gestart. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. In het verlengde van punt a wijst de gemeente Zoeterwoude tevens op de onduidelijkheid van figuur 10. Zij stelt dat deze figuur niet in lijn is met de tekst van de strategie en pleit voor aanpassing van de figuur.

3-9-2012

13


Antwoord: Zoals vermeld is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Holland Rijnland is van mening dat figuur 10 inderdaad onduidelijk is. De locatie Roomburg zal worden geschrapt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c.

Gemeente Zoeterwoude pleit voor een tekstuele aanpassing bij de beschrijving van de W4locatie in Zoeterwoude. De komst van een HOV-halte is niet vermeld. De gemeente pleit er voor dit element wel in de tekst op te nemen.

Antwoord: Op de W4-locatie in Zoetwerwoude is inderdaad een HOV-halte voorzien. Dit zal worden vermeld bij de huidige tekst in zake de beschrijving van de W4-locatie in Zoeterwoude. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

2.2

Maatschappelijke organisaties, belangengroepen en verenigingen

2.2.1

Kamer van Koophandel Den Haag

Uit het schrijven van de Kamer van Koophandel (KvK) heeft Holland Rijnland de volgende zienswijzen gedestilleerd (die aspecten waar de KvK het niet mee eens is dan wel suggesties heeft): a. Vermindering aanbod kantoren door de ontwikkeling van nieuwe kantoren te koppelen aan vierkante meters die worden onttrokken. De KvK wijst er op dat de koppeling in de praktijk uitvoerbaar moet zijn en spreekt van bijvoorbeeld afspraken tussen ontwikkelaars. Antwoord: Holland Rijnland wil inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken. Holland Rijnland doelt hiermee op een koppeling op regionaal niveau, waarbij de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies. Holland Rijnland zal de tekst op dit verduidelijken. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. KvK pleit er voor dat het percentage voor voorverhuur van 70% naar boven wordt bijgesteld tot tenminste 80%. Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. KvK pleit voor monitoring van praktijk ervaringen van uitgifteprotocol op basis van de SER-ladder/ koppeling van vergunning aan plan voor vastgoed dat achter wordt gelaten. Antwoord: Holland Rijnland vindt dit een goede suggestie en zal de samenwerkende gemeenten vragen concrete gevallen te registeren en terug te koppelen aan Holland Rijnland. Holland Rijnland zal dit in de begeleidende tekst van deze afspraak opnemen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

14


d. KvK pleit er voor dat ook locale locaties in aanmerking komen voor steun richting de eigenaren van verouderd vastgoed en extra investeringen in de openbare ruimte. Antwoord: Holland Rijnland laat de keuze voor deze ondersteuning op locaties voor locale vraag over aan de individuele gemeenten. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. KvK wijst er op dat bij transformatie naar woningbouw rekening moet worden gehouden met de milieueffecten op omringende kantoren/ bedrijvigheid. Ook daar past flexibiliteit. Antwoord: Holland Rijnland deelt deze mening. Ten aanzien van de flexibiliteit die daar kan worden betracht kan worden opgemerkt dat de wetgeving hiervoor recent is aangepast. In de toekomst zal steeds meer aansluiting worden gezocht bij de praktijk. Een voorbeeld hiervan is de Crisis en Herstelwet. De tekst in de Kantorenstrategie zal in paragraaf 2.3 Transformatie worden aangevuld met de zinsnede dat rekening moet worden gehouden met de milieueffecten op omringende kantoren en bedrijvigheid. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

KvK pleit ervoor dat bij het in kaart brengen van verouderde kantoorlocaties ook het bedrijfsleven te betrekken.

Antwoord: Holland Rijnland vindt dit een vanzelfsprekendheid en is er van overtuigt dat de individuele gemeenten dit goed zullen invullen. Voor de volledigheid zal deze aanbeveling in de tekst worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland g. KvK pleit ervoor dat bij het instellen van een ambtelijke werkgroep Transformatie er ook vertegenwoordigers van het bedrijfsleven worden betrokken. Antwoord: Holland Rijnland acht de inbreng van evaring, kennis en kunde van vertegenwoordigers uit het bedrijfsleven onmisbaar. Holland Rijnland is er echter van overtuigt dat de werkgroep dit goed zal invullen. Voor de volledigheid zal deze aanbeveling in de tekst worden opgenomen. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland h. KvK wijst erop dat het Bio Science Park en het Space Businesspark te boek staat als bedrijventerrein, niet als kantorenpark. De Kamer hecht er belang aan dat de nadruk op deze locaties ligt bij onderzoek en hoogwaardige productie. Antwoord: Holland Rijnland deelt de mening dat ten aanzien van de twee scienceparken de nadruk moet liggen op onderzoek en hoogwaardige productie. De kracht van deze locaties ligt juist in het feit dat diverse clusteronderdelen in één gebied zijn samengebracht. Nieuwbouw van kantoren op deze locatie moet dan ook –zoals beschreven op pagina 30- gezien worden als kantoren + laboratoria. De tekst zal hierop worden aangepast. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland i.

KvK wijst erop dat voor het stationsgebied Leiden en het stationsgebied Alphen aan de Rijn parkeercapaciteit en autobereikbaarheid van groot belang zijn.

3-9-2012

15


Antwoord: Holland Rijnland deelt deze mening. Op pagina 12 van de Kantorenstrategie maakt zij in de subparagraaf Kantoren op de juiste locaties met de juiste randvoorwaarden dan ook melding dat ook op locaties die goed bereikbaar zijn per openbaar vervoer een toereikend aantal parkeerplaatsen zal moeten worden gerealiseerd. Ter verduidelijking zal ook in de indicatieve strategieën voor de kantorenlocaties Leiden Stationsgebied en Alphen Stationsgebied op pagina 28 melding worden gemaakt dat parkeergelegenheid en autobereikbaarheid van groot belang is. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland j.

KvK waarschuwt voor een te snelle afschrijving van de niet-duurzame kantorenlocaties Plesmanlaan, Kanaalpark en Henry Dunantweg. Lokaal maatwerk is vereist.

Antwoord: Holland Rijnland deelt de mening dat elke locatie om maatwerk vraagt en dat de transformatie niet van de ene op de andere dag zou moeten geschieden. Wel wil Holland Rijnland graag dat de regionale vraag wordt gefaciliteerd op duurzame locaties. Het feit dat de samenwerkende gemeenten durven te kiezen voor locaties heeft als gevolg dat zowel de individuele gemeenten als marktpartijen in de vastgoedwereld weten waar ze aan toe zijn. Dit baant de weg voor de noodzakelijke investeringen op de ene locatie en desinvesteringen op de andere locatie. Van de door u genoemde locaties is in gezamenlijkheid geconstateerd dat deze niet het meest duurzaam zijn. Toevoeging van kantoren voor de regionale markt op deze locaties zou naar ons inzien daarom een verkeerde keuze zijn. Onttrekking van bestaande kantoren uit de markt via transformatie naar andere functies is een van de drie pijlers van de Kantorenstrategie. Holland Rijnland is daarom van mening dat dit in gang gezet zou moeten worden op de door u genoemde locaties. Op deze locaties zijn ook reeds trajecten ingezet voor meer andere functies in plaats van kantoren. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.2.2

BV Leiden

BV Leiden merkt op dat zij het niet eens is met een aantal voorstellen uit de Kantorenstrategie: a. BV Leiden is het er niet mee eens dat Holland Rijnland zelf geen transformatiefonds opzet. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat de gemeentelijke of regionale schaal niet echt passend is voor een dergelijk fonds. Om meer slagkracht te kunnen ontwikkelen en de concurrentie positie van de regio niet aan te tasten is de provincie een meer passend niveau als uitvoerend orgaan ten behoeven van zo’n fonds. Holland Rijnland zal in samenwerking met andere regio’s in overleg treden met de provincie om te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn voor een dergelijk fonds met als doel het verkrijgen van private financiering. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland b. BV Leiden is het er niet mee eens dat planschade bij transformatie uitsluitend ten laste van ondernemers komt. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat dit nooit de bedoeling kan zijn. Dit wordt dan ook nergens gesuggereerd in de Kantorenstrategie. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. BV Leiden houdt een pleidooi voor het toestaan van nieuwbouw van kantoren op het bedrijventerrein Kop van Roomburg door Collis (wat nu niet is toegestaan).

3-9-2012

16


Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen.

Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat in de W4-overeenkomst Roomburg wel is genoemd voor woningbouw, maar niet als kantorenlocatie is opgenomen. Holland Rijnland heeft de verwachting dat voor de nieuwbouwbehoefte voor eigen gebruik van Collis in een goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf een oplossing kan worden gevonden. Dit overleg is reeds gestart. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland Daarnaast heeft BV leiden vragen bij: d. De grens van locale en regionale vraag bij 2.500 m2. Antwoord: De problematiek van leegstand in Holland Rijnland ligt bij de regionale vraag. De kantorenlocaties die geschikt zijn om de regionale vraag te huisvesten zijn in meer of mindere mate onderling concurrerend. Holland Rijnland heeft op basis van de discussies in het portefeuillehouders overleg de grens gelegd op 2.500 m2. Op basis van historische cijfers betekent toepassing van deze grens dat ongeveer 60% van de totale vastgoedvraag als lokaal kan worden beschouwd en de overige 40% als regionaal. Dit acht Holland Rijnland een praktische verdeling. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Tevens heeft BV Leiden vragen bij het terugbrengen van kantoren areaal in de locaties Plesmanlaan en Kanaalpark. Antwoord: Holland Rijnland wil graag dat de regionale vraag wordt gefaciliteerd op duurzame locaties. Het feit dat de samenwerkende gemeenten durven te kiezen voor locaties heeft als gevolg dat zowel de individuele gemeenten als marktpartijen in de vastgoedwereld weten waar ze aan toe zijn. Dit baant de weg voor de noodzakelijke investeringen op de ene locatie en desinvesteringen op de andere locatie. Van de door u genoemde locaties is in gezamenlijkheid geconstateerd dat deze niet het meest duurzaam zijn. Toevoeging van kantoren voor de regionale markt op deze locaties zou naar ons inzien daarom een verkeerde keuze zijn. Onttrekking van bestaande kantoren uit de markt via transformatie naar andere functies is een van de drie pijlers van de Kantorenstrategie. Holland Rijnland is daarom van mening dat dit in gang gezet zou moeten worden op de door u genoemde locaties. Op deze locaties zijn ook reeds trajecten ingezet voor meer andere functies in plaats van kantoren. Dit betekent niet dat de kantorenfunctie op deze locaties in zijn geheel zal verdwijnen. Voor kleinschaligere kantoren voor de locale marktvraag kunnen de locaties wel een rol spelen. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland f.

Tenslotte heeft BV leiden vragen bij het monitoren, zaken in kaart brengen kost ambtelijke capaciteit. Het voorstel is vaag over de dekking van deze kosten. Is Holland Rijnland bereid daarvoor geld uit te trekken?

Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat zonder goed overzicht en zonder monitoring het beleid niet goed kan worden uitgevoerd. Op regionaal niveau zal Holland Rijnland samen met de gemeente Leiden doorgaan met het jaarlijks uitbrengen van de Kantorenmonitor.

3-9-2012

17


De kosten voor het binnen twee jaar in kaart brengen van de verouderde locaties zijn voor de individuele gemeenten. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

2.3 2.3.1

Bedrijven Collis Collis heeft het verzoek of in de Kantorenstrategie Holland Rijnland de locatie “Kop van Roomburg” bestemming kantoorfunctie kan krijgen.

Antwoord: Holland Rijnland beseft dat het onderscheidt tussen bedrijventerrein en kantorenlocatie vervaagt. Evenwel wil Holland Rijnland gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor niet-kantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen. Ten aanzien van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat deze locatie bestemd is als bedrijventerrein en niet als kantorenlocatie is opgenomen.

Holland Rijnland heeft de verwachting dat voor de nieuwbouwbehoefte voor eigen gebruik van Collis in een goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf een oplossing kan worden gevonden. Dit overleg is reeds gestart. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.2

Bouwfonds REIM Bouwfonds REIM is van mening dat er nauwelijks vraag is naar nieuwe kantoorruimte en dat er meer dan voldoende aanbod is van (bestaande) kantoorruimte. Zij is het met name niet eens met de beschreven marktruimte voor circa 40.000 – 60.000 m2 in het stationsgebied Leiden.

Antwoord: Holland Rijnland wil met de regionale kantorenstrategie ruimte bieden aan de economische groei en de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. Het juiste kantoor op de juiste plek is daarbij een belangrijk uitgangspunt. Evenals het niet op slot zetten van de regio. De beschreven marktruimte is indicatief en bezien op de lange termijn. Hiermee is Holland Rijnland van mening dat binnen de regio het stationsgebied Leiden de belangrijkste duurzame kantorenlocatie is waar een flink deel van de regionale vraag goed kan worden gefaciliteerd. Of deze 40.000-60.000 m2 daadwerkelijk gebouwd gaat worden, valt in het licht van de totale vraag in Holland Rijnland nog te bezien, maar het Stationsgebied van Leiden is een locatie met potentie. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.3

Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg

a. Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg merkt op dat er onduidelijkheid bestaat rondom de Kop van Roomburg.

3-9-2012

18


Antwoord: Holland Rijnland wil gezien de concrete behoefte aan kavels op bedrijventerreinen voor nietkantoorgebonden werkgelegenheid de ruimte op bedrijventerreinen ook daadwerkelijk hiervoor benutten. Vooral in de as Leiden-Katwijk voorziet Holland Rijnland een toekomstig tekort aan bedrijventerreinen. Ten aanzien van de aparte status van de Kop van Roomburg is Holland Rijnland van mening dat dit een bedrijventerrein is en geen kantorenlocatie voor de regionale vastgoedvraag. Holland Rijnland heeft de verwachting dat voor de nieuwbouwbehoefte

voor eigen gebruik van Collis in een goed overleg tussen Holland Rijnland, Leiden, Zoeterwoude, provincie Zuid-Holland en Collis zelf een oplossing kan worden gevonden. Dit overleg is reeds gestart. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

b. Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg merkt op dat in tabel 11a en in bijlage 3 gesproken wordt over 30.000 m2 in planfase (voor kantoren op de Kop van Roomburg) terwijl elders in de nota is aangegeven dat dit een bedrijventerrein is. Ook figuur 10 suggereert dat kantoren hier mogelijk zijn. Antwoord: Holland Rijnland is van mening dat tabel 11a Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties, bijlage 3 Plancapaciteit en figuur 10 Locaties met mogelijkheden tot uitbreiding inderdaad onduidelijkheid schept rond de locatie Roomburg. De locatie Roomburg zal worden geschrapt. Zienswijze leidt tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland 2.3.4

Smitsloo Groep

Uit het schrijven van de Holdingmaatschappij Smitsloo Groep B.V. heeft Holland Rijnland de volgende zienswijzen gedestilleerd (die aspecten waar direct verwezen wordt naar de concept kantorenstrategie): a. Smitsloo Groep pleit voor een hogere voorverhuur eis (100% i.p.v. 70%) en tevens een eis van 100% zekerheid dat de achter te laten kantoorruimten volledig worden verhuurd. Antwoord: Verschillende partijen, zowel gemeenten als marktpartijen denken verschillend over het verhogen dan wel verlagen van het percentage voor de voorverhuureis. Holland Rijnland is van mening dat dit percentage kan rekenen op consensus binnen de samenwerkende gemeenten en tevens aansluit bij de markt. Ten aanzien van een eis van 100% zekerheid dat de achter te laten kantoorruimte weer volledig wordt verhuurt, is Holland Rijnland van mening dat 100% zekerheid niet realistisch is. Temeer omdat er geen wettelijke mogelijkheden zijn om dit af te dwingen. Wel deelt Holland Rijnland uw wens dat leeg gekomen kantoorpanden zo snel mogelijk weer worden gebruikt. De SER-ladder wordt tegenwoordig Ladder voor duurzame ontwikkeling genoemd. Zoals aangegeven in de Kantorenstrategie geldt voor kantoren een uitgifteprotocol waarbij de Ladder voor duurzame ontwikkeling wordt gehanteerd. Dit geldt zowel voor de lokale als de regionale vraag. Gemeenten tonen via een onderzoeksrapportage aan dat deze ladder juist is toegepast. Boven op toepassing van Ladder voor duurzame ontwikkeling zien de samenwerkende gemeenten van Holland Rijnland voordeel in een extra inspanning waarbij ook een duurzame verhuisketen wordt nagestreefd. Bij de afgifte van een bouwvergunning voor een nieuw kantoor vraagt de gemeente naar een plan voor het vastgoed dat wordt achtergelaten. Uit dit plan moet blijken hoe leegstand in het oude pand wordt voorkomen dan wel wordt opgelost. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

19


b. Smitsloo Groep pleit er voor dat gemeenten bestemmingsplanwijzigingen gaan doorvoeren met de functie wonen. Dit op een zodanige manier dat additionele woningbouw mogelijk is, ter financiering van de gewenste transformatie van kantoren. Antwoord: Onderdeel van de helpende hand aan eigenaren bij renovatie en transformatie is in het bijzonder het mogelijk maken van bestemmingsplanwijzigingen. Dit Ruimtelijke Ordeningsinstrument is het belangrijkste dat de gemeente hierbij in kan zetten. In hoeverre additionele woningbouw mogelijk en wenselijk is, ligt aan de locatie en andere factoren in de desbetreffende gemeente. Holland Rijnland laat die afweging over aan het lokaal bestuur. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland c. Smitsloo Groep pleit voor een verfijning van de categorieën van kantorenlocaties zoals beschreven in paragraaf 3.1 Drie categorieën. Smitsloo geeft aan dat zij de Verbeekstraat, een deel van de Willem de Zwijgerlaan en het Haagse Schouw in Leiden ziet als incourante locaties. Tevens vindt zij dat een deel van het stationsgebied in Leiden (ten noorden van het Schutttersveld) is gedateerd. Antwoord: Over de categorieën en de aanwijzing van duurzame en niet-duurzame locaties is langdurig gediscussieerd. In deze discussie hebben zowel gemeenten, provincie als marktpartijen deelgenomen. Holland Rijnland is van mening dat met de vaststelling van de categorieën zoals beschreven in de Kantorenstrategie een belangrijke stap is gezet. Binnen de regio hebben partijen (gemeenten, vastgoedeigenaren en marktpartijen in het vastgoed) nu duidelijkheid en kunnen zij in hun investeringen anticiperen op de nu gemaakte keuzes. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland d. Smitsloo Groep wijst er op dat zij contact met makelaars belangrijk acht, maar dat dit intermediairs zijn en dat eerst eigenaren/ beleggers zelf door de gemeenten geraadpleegd dienen te worden. Antwoord: Op pagina 26 van de Kantorenstrategie beschrijft Holland Rijnland de gewenste samenwerking met makelaars. Op dezelfde pagina wordt tevens de gewenste rol in de samenwerking met beleggers beschreven. De overheid heeft op lokaal en regionaal niveau geen mogelijkheden marktpartijen te “dwingen” tot het in haar ogen gewenst gedrag. Wel kan zij marktpartijen verleiden om samen het maatschappelijke probleem van de leegstand van kantoren terug te dringen en tot nieuwe oplossingen te komen. Open dialoog tussen markt en overheid is hierbij van cruciaal belang. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland e. Smitsloo Groep vindt het ruimte blijven bieden aan een toevoeging van kantoren zonder dat minstens evenveel meters uit de markt genomen zijn, “marktverziekend”. Antwoord: In aanvulling op het antwoord onder punt a waarbij uw zienswijze eenzelfde strekking heeft, voegt Holland Rijnland toe dat zij de markt niet op slot wil zetten en ruimte wil blijven bieden aan economische groei en daarmee de ontwikkeling van duurzame kantoren op locaties met goede voorzieningen, die met openbaar vervoer en/of met de auto goed bereikbaar zijn. Wel streeft Holland Rijnland naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

20


f.

Smitsloo Groep noemt het meer onttrekken van kantoren uit de markt zoals beschreven op pagina 41 halfslachtig handelen en wijst er op dat in Amsterdam nieuwbouwplannen voor kantoren met meer voortvarendheid worden geschrapt.

Antwoord: Holland Rijnland is bekent met de plannen in Amsterdam. Toch vindt zij vanwege het verschil in mate van leegstand evenals het karakter en de schaalgrootte tussen beide kantorenmarkten dat de aanpak van gekozen in Amsterdam niet één op één kan worden toegepast in Holland Rijnland. Zienswijze leidt niet tot wijziging van de concept kantorenstrategie Holland Rijnland

3-9-2012

21


3

Wijzigingen op concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

3.1

Wijzigingen tekst concept Kantorenstrategie Holland Rijnland

Pagina 5 In de eerste alinea zal worden toegevoegd: “Naast de Kantorenstrategie wordt er in het kader van de Regionale bedrijventerreinenstrategie gewerkt aan de herziene programmering van Bedrijventerreinen en aan een strategie voor detailhandel op perifere locaties. Deze drie nota’s hebben zeker onderlinge invloeden. Ter zijner tijd bij de herziening van de diverse nota’s zal dan ook worden onderzocht of er niet één integrale strategie voor alle werklocaties moet worden opgesteld. Vooralsnog biedt de Regionale Structuurvisie (en de partiële herziening) een integrale afweging van de diverse beleidsvelden.” Pagina 5, 6, 9, 12, 49 “…frictieleegstand (5 tot 8%)...” Wordt vervangen door: “…frictieleegstand van 5% …” Pagina 6 “…temporiseren of schrappen…” Wordt vervangen door: “…temporiseren èn schrappen…” Pagina 6, 12 “Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken.” Wordt vervangen door: “Zij doen dit door het inzetten op een betere balans, waarbij het aantal vierkante meter nieuwe kantoren in de regio wordt gekoppeld aan het aantal vierkante meter dat aan de kantorenmarkt wordt onttrokken in de regio. Dit betekent dat de samenwerkende gemeenten bij het starten van plannen voor nieuwbouw rekening houden met de cijfers van onttrekking via transformatie van kantoren naar andere functies.” Pagina 7, 19 “…verouderde kantorenlocaties binnen twee jaar in kaart te hebben gebracht.” Wordt vervangen door: “…verouderde kantorenlocaties binnen één jaar in kaart te hebben gebracht.” Pagina 8, 21 “… financiële consequenties voor de samenwerkende gemeenten.” Wordt vervangen door: “… financiële consequenties voor de individuele gemeenten.”

3-9-2012

22


Pagina 13 Onder de koptekst SER-ladder zal worden toegevoegd: “De praktijk ervaringen met een uitgifteprotocol op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking (de "SER-ladder") en de ervaringen met vergunningverlening, gekoppeld aan een plan voor het vastgoed dat achter gelaten wordt, zullen door de gemeenten worden geregistreerd en in de projectgroep Transformatie met elkaar worden gedeeld. Pagina 14 In de laatste alinea zal worden toegevoegd: “De samenwerkende gemeenten onderstrepen de waarde van de kleinschalige vraag en de gemeentelijke autonomie op dit vlak. Zij achten de gestelde grens een praktische verdeling die voldoende ruimte biedt voor individuele gemeenten om lokaal maatwerk te organiseren.” Pagina 15 Onder de koptekst Kantoren op bedrijventerreinen wordt toegevoegd: “In de Regionale Bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland (2009) is afgesproken dat zelfstandige kantoren groter dan 1.000 m2 bvo niet zijn toegestaan op bedrijventerreinen. In paragraaf 6.3 wordt dieper ingegaan op relevante regionale nota’s inzake bedrijventerreinen.” Pagina 18 “Weliswaar zijn er landelijke eisen, maar gemeenten kunnen de grenzen opzoeken van wat nog acceptabel is en hierbij anticiperen op de aangekondigde aanpassing van het Bouwbesluit in 2012.” Wordt vervangen door: “De eisen conform het Bouwbesluit 2012 liggen bij transformatie lager dan bij nieuwbouw. In dit nieuwe bouwbesluit wordt in de meeste gevallen voor verbouw een landelijk uniform verbouwniveau aangegeven. Met deze nieuwe benadering staat van tevoren vast aan welk eisenniveau men moet voldoen bij de benodigde verbouwingen voor transformatie. Dit brengt meer zekerheid voor de initiatiefnemer met zich mee. Een specifiek geval dat is aangewezen, is de plafondhoogte. In het Bouwbesluit 2012 is zoveel mogelijk geprobeerd eventueel mogelijke technische obstakels voor transformatie weg te halen. Zo mag nu bij transformatie van een kantoorgebouw in een woongebouw een plafondhoogte van 2,10 m gehanteerd worden. Zo kunnen de plafonds worden verlaagd zodat daarboven ruimte is voor leidingen. Het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden.” Pagina 18 Onder de koptekst Regels en procedures zal worden toegevoegd: “Bij transformatie naar kantoren naar andere functies moet rekening worden gehouden met de milieueffecten op omliggende kantoren en bedrijvigheid.” Pagina 18 In paragraaf 2.3 Transformatie wordt ter inspiratie een kader geplaatst waarin wordt beschreven hoe Leiden de rol van kantorenloods invult. “Door middel van verleiden en stimuleren van eigenaren, potentiële gebruikers en ondernemersverenigingen probeert Leiden succesvolle transformaties van kantoorpanden te bereiken. Om zo tot de gewenste frictieleegstand van 5% te komen. Na een gedegen analyse benaderd zij actief belanghebbenden en gaat met hen in gesprek over de mogelijkheden. Hierbij stelt Leiden zich proactief op in het traject voorafgaand aan de daadwerkelijke transformatie. De kantorenloods heeft korte lijnen met de ambtelijke directie en het college van B&W zodat een snelle belangenafweging mogelijk is. Hierbij is een goede samenwerking met en tussen de afdelingen ruimtelijke ordening, stedenbouw, verkeer, grondzaken, milieudienst, projectmanagementbureau en vergunningen onontbeerlijk. Daarnaast zet Leiden in op zoveel mogelijk flexibiliteit in bestemmingsplannen. Leiden ziet elk leeg pand als uitdaging èn kans.

3-9-2012

23


Een kans voor:  Renovatie;  Functieverandering;  Transformatie;  Sloop;  Werkgelegenheid;  Leiden en de regio om zich te profileren als plek waar nog ruimte is om zich te vestigen.” Pagina 19 Onder de koptekst Inzicht in leegstand en mogelijkheden voor renovatie of transformatie zal worden toegevoegd: “Bij het in kaart brengen van verouderde kantoorlocaties is het van belang ook het bedrijfsleven te betrekken.” Pagina 19 “…waar expertise, kennis en ervaring op dit gebied worden gedeeld gewenst.” Wordt vervangen door: “…waar expertise, kennis en ervaring op dit gebied –ook die aanwezig bij het bedrijfslevenworden gedeeld, gewenst.” Pagina 19 Onder de koptekst Projectgroep Transformatie zal worden toegevoegd: “Het doel van deze Projectgroep Transformatie is kennisdeling, er is geen sprake van bindende adviezen vanuit deze projectgroep richting de individuele gemeenten”. Pagina 20 In paragraaf 2.4 Andere handvatten wordt toegevoegd: “Residuele grondprijsberekening Toepassing van de residuele grondprijsberekening, waarbij de waarde van de grond een resultante is van de beleggingswaarde minus de bouwkosten van het vastgoed, wordt aanbevolen. De residuele grondprijsberekening bij kantoornieuwbouw wordt in deze nota echter niet verplicht gesteld. De samenwerkende gemeenten achten transparantie en informatie op het gebied van grondprijsbeleid wenselijk maar een verantwoordelijkheid van de individuele gemeenten zelf.” Pagina 20 In paragraaf 2.4 Andere handvaten wordt toegevoegd: “Ontwikkelrechten Het hanteren van ontwikkelrechten is een interessante gedachte in het streven naar een gezonde balans in de kantorenmarkt met een frictieleegstand van 5%. In dit streven zou een vorm van ontwikkelrechten analoog aan de Ruimte voor Ruimte regeling, die van toepassing is bij het uit de markt halen van verouderde kassen, passend kunnen zijn. De vraag is op welke schaal dit het beste kan worden aanpakt, regionaal of provinciaal. Holland Rijnland initieert een gesprek met de provincie om hier over van gedachten te wisselen. Ook zal Holland Rijnland inventariseren welke initiatieven voor ontwikkelrechten van verouderd vastgoed er elders in het land zijn of worden uitgedacht. De resultaten hiervan zullen worden teruggekoppeld in de Projectgroep Transformatie.” Pagina 20 “Het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland zal de bovenstaande afspraken bewaken en gemeenten er op aanspreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.”

3-9-2012

24


Wordt vervangen door: “Holland Rijnland heeft vertrouwen in deze bestuurlijke afspraken tussen de gemeenten en ziet het als haar taak individuele gemeenten er op aan te spreken wanneer de afspraken niet juist worden nagekomen.” Pagina 25 “… groei van het aantal m2 kantoren…” Wordt vervangen door: “… groei van het aantal m2 kantoren en laboratoria…” Pagina 25 Onder de koptekst Duurzame kantoorlocaties zal worden toegevoegd: “ Mochten er in de dynamiek van de markt initiatieven naar voren komen voor andere duurzame kantorenlocaties die een aantoonbare stimulans geven aan de regionale economie dan zullen dergelijke initiatieven besproken worden in het portefeuillehoudersoverleg op het moment dat de initiatieven manifest worden. Zo zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde in de initiatieven Flower Science Park in de gemeente Lisse en het Tuinbouw Innovatiecentrum in de gemeente Kaag en Braassem. De ambitie is deze initiatieven uit te laten groeien tot het derde (of vierde) sciencepark van Holland Rijnland. Ten aanzien van Nieuw-Valkenburg zien de samenwerkende gemeenten meerwaarde wanneer hier voor het thema Life Science wordt gekozen om zo de kracht van het reeds bestaande cluster van Life Science (o.a. Bio Science Park) verder te versterken.” Pagina 28 Schrappen passage: “Mochten er in de dynamiek van de markt initiatieven naar voren komen die een aantoonbare stimulans geven aan de regionale economie dan zullen dergelijke initiatieven besproken worden in het portefeuillehoudersoverleg op het moment dat de initiatieven manifest worden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het Flower Science Park en Valkenburg.” Pagina 28 “… zijn investeringen in de openbare ruimte van belang…” Wordt vervangen door: “… zijn investeringen in de openbare ruimte van belang, evenals de zorg voor goede parkeergelegenheid en autobereikbaarheid …” Pagina 29 “De strategie voor deze locatie behelst eveneens het reduceren van plancapaciteit. Nieuwe aanvullende functies kunnen het gebied meer toekomstwaarde geven.” Wordt vervangen door:

“De strategie voor deze locatie behelst eveneens het reduceren van plancapaciteit. Nieuwe aanvullende functies kunnen het gebied meer toekomstwaarde geven. Een complicerende factor bij het kiezen van nieuwe functies voor dit gebied is dat er financiële afspraken in W4-verband zijn gemaakt. Hierdoor hebben verminderende grondopbrengsten grote financiële consequenties voor Leiderdorp. De verplichte afdracht aan Rijkswaterstaat maakt het fors terugdringen van het aantal m2 kantoren daardoor lastig. Bij een eventuele andere invulling van het gebied zal daar rekening mee moeten worden gehouden.” Pagina 53 “ In aanbouw: 35.000 m2 (leiden) en 35.000 m2 (Oegstgeest)”

3-9-2012

25


Wordt vervangen door: “ In aanbouw: 35.000 m2 (leiden)” Pagina 68 Onder de koptekst Zoeterwoude, W4 zal worden toegevoegd: “De W4-locatie wordt te zijner tijd van een HOV-halte voorzien.” Pagina 69 Onder de koptekst Katwijk, Duinvallei zal worden toegevoegd: “Voor Katwijk wordt 20.000 m2 aan kantoren voor de lokale vraag (kantoren kleiner dan 2.500 m2 per eenheid) toegevoegd. De Rijn Gouwe Lijn gaat hoogstwaarschijnlijk niet door, maar er wordt gewerkt aan een alternatief voor ruimtelijke investeringen in het openbaar vervoer onder de naam HOV-NET Zuid-Holland Noord, waardoor ook deze locatie beter bereikbaar wordt”. Pagina 73 “Het bouwbesluit wordt aangepast. Voor verbouw zullen andere eisen gaan gelden dan voor nieuwbouw. De rijksoverheid heeft dit in behandeling.” Wordt vervangen door: “Het bouwbesluit is aangepast en het nieuwe bouwbesluit is per 1 april 2012 inwerking getreden. Voor verbouw gelden nu andere eisen dan voor nieuwbouw.”

3.2

Wijzigingen tabellen en figuren Kantorenstrategie Holland Rijnland

Pagina 67 Tabel 11 Reguliere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Gemeente Teylingen, Locatie Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2, Locatie Stol à 3.000 m2 en Locatie Greenib à 3.000 m2. Metrages worden toegevoegd, deze toevoegingen zullen het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden, Locatie Vondellaan à 21.000 m2. Metrages worden toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden,Vijverlocatie à 3.000 m2. Metrages worden geschrapt. Gemeente Leiden, Locatie Roomburg. In een toelichting wordt verduidelijkt dat deze ontwikkeling een uitzondering is ten behoeve van eigen gebruik voor het bedrijf Collis. Tabel 12 Bijzondere plancapaciteit kantorenlocaties per gemeente. Gemeente Oestgeest, Locatie Bio Science Park a 235.000 m2. Wordt 197.000 m2 met toevoeging in voetnoot: Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages voor een combinatie van kantoren en laboratoria. Pagina 68 Figuur 10: de locatie Roomburg wordt geschrapt. Pagina 80 Bijlage 3 Plancapaciteit Gemeente Rijnwoude, locatie HOV-halte Rijnwoude wordt toegevoegd, deze toevoeging zal het label “in planfase” meekrijgen (metrage is onbekend, derhalve kunnen er geen metrages worden toegevoegd voor deze locatie in tabel 11 op pagina 67). Gemeente Teylingen, Locatie Warmonderweg/ Oosteinde van Leenen à 5.000 m2, Locatie Stol à 3.000 m2 en Locatie Greenib à 3.000 m2 worden toegevoegd, deze toevoegingen zullen het label “in planfase” mee krijgen.

3-9-2012

26


Gemeente Leiden, Locatie Vondellaan à 21.000 m2, deze toevoeging zal het label “in planfase” mee krijgen. Gemeente Leiden, Vijverlocatie à 3.000 m2, deze zal worden geschrapt. Gemeente Leiden, Locatie Roomburg. In een toelichting wordt verduidelijkt dat deze ontwikkeling een uitzondering is ten behoeve van eigen gebruik voor het bedrijf Collis. Gemeente Oestgeest, Locatie Bio Science Park a 235.000 m2. Wordt 197.000 m2 met toevoeging in voetnoot: Waarvan 70.000 m2 pure kantoorruimte en de overige metrages voor een combinatie van kantoren en laboratoria.

3-9-2012

27

Ambitieverklaring “Duin- en Bollenstreek” Samenwerken aan een aantrekkelijke recreatieomgeving tussen kust en Kaag

06-06-2012

Ambitieverklaring Duin- en Bollenstreek

1

Ambitieverklaring “Duin- en Bollenstreek” Partijen 1. De 2. De 3. De 4. De 5. De 6. De

gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente

Hillegom, vertegenwoordigd door de heer XXX; Katwijk, vertegenwoordigd door de heer Daan Binnendijk; Lisse, vertegenwoordigd door de heer Bas Brekelmans; Noordwijk, vertegenwoordigd door de heer Leendert de Lange; Noordwijkerhout, vertegenwoordigd door de heer Hans Knapp; Teylingen, vertegenwoordigd door de heer Kees van Velzen.

Hierna te noemen “de gemeenten”

Overwegende: 1. Dat toerisme en recreatie in de Duin- en Bollenstreek voor de lange termijn een speerpunt blijft en versterkt wordt gelet op de toegankelijkheid, herkenbaarheid en de voorzieningen; 2. Dat de gemeenten hierbij hechten aan een goede samenwerking, omdat het hier gaat om zaken die het individueel belang van een enkele gemeente overstijgen; 3. Recreatie en toerisme op een hoger kwaliteitsniveau te brengen.

Doel van de verklaring Deze verklaring verwoordt de ambitie van de partijen om te komen tot versnelde realisatie van plannen op het gebied van recreatie en toerisme. Het doel van de partijen is gericht op het ontwikkelen van een duurzame regionale samenwerking en het realiseren van een compleet aanbod in toeristische en recreatieve voorzieningen tussen de kust en Kagerplassen. De ambitie is bestaande plannen uit te voeren en nieuwe initiatieven, waar mogelijk, gezamenlijk uit te voeren. Deze ambitie draagt bij aan een duurzame aantrekkelijke recreatieomgeving. 1. Proces Er worden activiteiten ontplooid die leiden tot het verder ontwikkelen van gezamenlijke bestuurs- en uitvoeringskracht. Dit is noodzakelijk om succesvol te zijn in de getoonde ambitie. Onderdeel hiervan is het bundelen van kennis en expertise en het onderzoeken van de mogelijkheden om tot een breed bestuurlijk draagvlak te komen. Het gaat dan om publieke partijen, maar mogelijk ook om private, zoals organisaties op het gebied van toerisme en recreatie. 2. Producten Het stimuleren van bloembollentoerisme en onderzoeken naar uitbreiding danwel betere benutting van deze troef; het verweven van de verschillende vormen van recreatie en toerisme zoals kusttoerisme en waterrecreatie; verbeteren van waterrecreatie, verblijfstoerisme, congrestoerisme en dagrecreatieve activiteiten; 06-06-2012


2

-

behouden van de cultuurhistorische waarde van het landschap; noord-zuid en oost-west verbindingen; regionale uitstraling.

Activiteiten Het plangebied “Duin- en Bollenstreek” is gelegen tussen de kust en kagerplassen en Leiden en Haarlem. Primair richt de aandacht zich op een meerjarig uitvoeringsprogramma tot en met 2015. Hiervoor wordt een realistisch programma opgesteld met projecten in het belang van de streek. Dit programma zal aangeboden worden aan onder andere Holland Rijnland en de provincie Zuid-Holland.

Werkzaamheden Partijen voeren de volgende werkzaamheden uit: o het bevorderen van voldoende draagvlak voor dit initiatief; o het opstellen van een uitvoeringsprogramma waarin alle benodigde projecten voor dit initiatief omvat; o het afstemmen van de werkzaamheden met het samenwerkingsverband Holland Rijnland en de provincie Zuid-Holland en hierin gezamenlijk op te treden; o Het afstemmen van de ambitie met de Economische agenda;

Belanghebbenden ten opzichte van deze ambitieverklaring De ambitieverklaring strekt zich uit naar andere belanghebbenden zoals; recreatieondernemers en organisaties die belang hebben bij ontwikkelingen op het gebied van recreatie en toerisme. Vertegenwoordigers van deze partijen worden, indien nodig, (financieel) betrokken bij activiteiten die voortkomen uit deze ambitieverklaring en kunnen eigen ambities inbrengen.

Organisatie en taakverdeling De samenwerking wordt bestuurd door de Stuurgroep “Duin en Bollenstreek” met daarin één bestuurlijke vertegenwoordiger van elk van de deelnemende partijen. De Stuurgroep heeft als taak de voortgang van de ambitie te bewaken en stelt (tussen)producten vast. De Stuurgroep komt bijeen met een frequentie van eens per kwartaal. Er wordt een ambtelijke begeleidingsgroep gevormd waarin alle partijen die deze ambitieverklaring hebben ondertekend, of op een andere manier een belang hebben, vertegenwoordigd zijn. Deze bereidt de vergadering en de te nemen besluiten door de Stuurgroep voor en toetst de producten die in het kader van de plan- en besluitvorming worden opgesteld aan de gestelde ambities, voorafgaand aan de besluitvorming door de Stuurgroep. De voorzitter van de stuurgroep voorziet in een medewerker, die secretaris is van de stuurgroep en voorzitter van de begeleidingsgroep. Partijen stellen hun kennis en ervaring op het gebied van toerisme-/recreatieontwikkeling ter beschikking aan elkaar en zullen zich inspannen voor een vlot verloop van de procedures die worden doorlopen. 06-06-2012


3

Looptijd van de verklaring Deze ambitieverklaring eindigt een looptijd van 5 jaar en eindigt op 31 december 2016. Indien een partij besluit de samenwerking te beëindigen dan stelt zij de stuurgroep hiervan schriftelijk op de hoogte, met opgaaf van redenen. Bijlage Deze ambitieverklaring kent de volgende bijlage: o een plankaart van het gebied Duin- en Bollenstreek

Aldus in zesvoud ondertekend, te XXXXX

Gemeente Hillegom, de Wethouder

Gemeente Katwijk, de Wethouder

______________________________ (datum)

______________________________ (datum)

Gemeente Lisse, de Wethouder

Gemeente Noordwijk, de wethouder

______________________________ (datum)

______________________________ (datum)

Gemeente Noordwijkerhout, de Wethouder

Gemeente Teylingen, de wethouder

______________________________ (datum)

______________________________ (datum)

06-06-2012


4

Convenant aanpak leegstand kantoren

Convenant aanpak leegstand kantoren 27 juni 2012 Partijen: 1.

2. 3.

De minister van Infrastructuur en Milieu, mevrouw drs. Melanie Schultz van Haegen, te dezen handelend in de hoedanigheid van bestuursorgaan, tevens handelend als vertegenwoordiger van de Staat der Nederlanden, mede namens de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie, de staatssecretaris van Financiën, hierna te noemen “het Rijk”; De vereniging Interprovinciaal Overleg, statutair gevestigd te Den Haag, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer Johan Remkes, hierna te noemen “IPO”; De Vereniging van Nederlandse Gemeenten, statutair gevestigd te Den Haag, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, mevrouw Annemarie Jorritsma, hierna te noemen “VNG”.

Partij 1 te noemen: “het Rijk”, Partijen 2 en 3 gezamenlijk te noemen: “de Koepelorganisaties” 4. 5. 6. 7. 8. 9.

De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland, statutair gevestigd te Voorburg, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer Hans Copier MBA, en het bestuurslid Johan Buijs, hierna te noemen “IVBN”; De vereniging Vastgoed Belang, statutair gevestigd te Amsterdam, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter Jan Kamminga, hierna te noemen “Vastgoed Belang”; De vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, statutair gevestigd te Voorburg, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer ir. Wienke Bodewes, en het bestuurslid drs. Nicole Maarsen MRE, hierna te noemen “NEPROM”; De kennis- en netwerkorganisatie CoreNet Global Benelux, te dezen vertegenwoordigd door de voorzitter, mevrouw ir. Monique Arkesteijn MBA, hierna te noemen “CoreNet”; Facility Management Nederland, statutair gevestigd te Naarden, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, ing. Wim Ledder, hierna te noemen “FMN”; De Nederlandse Vereniging van Banken, statutair gevestigd te Amsterdam, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer mr. Boele Staal, hierna te noemen “NVB”;

Partijen 4 tot en met 9 gezamenlijk te noemen: “de Brancheorganisaties”, In overweging nemende dat: a. in het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren, dat op 7 maart 2011 door de minister van Infrastructuur en Milieu aan de Tweede Kamer is aangeboden, de ambitie is uitgesproken om te komen tot een beter werkende markt voor kantoren die inspeelt op de vraag in kwantitatieve en kwalitatieve zin, het economisch vestigingsklimaat verbetert, onze internationale concurrentiepositie versterkt en zorgt voor waardecreatie op lange termijn (Kamerstukken II, 2010-2011, nr. 32500 XII, nr.66); b. het succes van een gebiedsgerichte aanpak van de leegstand de verantwoordelijkheid is van marktpartijen en overheden op regionaal en lokaal niveau en dat de regie over de aanpak een verantwoordelijkheid is van de provincies; c. de deelnemers aan het Actieprogramma zich willen blijven inspannen voor een gecoördineerde en gestructureerde aanpak van de leegstandopgave door op landelijk niveau betrokken te blijven om het nemen van vervolgstappen op regionaal en lokaal niveau te stimuleren en te monitoren; d. de omvangrijke en toenemende kantorenleegstand een negatief effect heeft op het behoud van een aantrekkelijk (internationaal) vestigings- en investeringsklimaat in Nederland door de waardedaling van het onroerend goed en de grote financiële risico’s voor private partijen en, als gevolg daarvan, ook voor publieke partijen. e. marktpartijen en overheden een gezamenlijk belang hebben om kantorenvraag en -aanbod in omvang en in kwaliteitsniveau met elkaar in overeenstemming te brengen en te zorgen dat ook in de toekomst kantoren en kantorenlocaties kunnen voldoen aan de snel veranderende maatschappelijke en economische wensen en eisen van gebruikers; f. een actieve aanpak geboden is om dit sneller te realiseren dan op grond van autonome marktontwikkelingen al gebeurt; g. het vergroten van transparantie hierbij essentieel is; h. beleggers, eigenaren, ontwikkelaars en gemeenten kantoorgebruikers moeten faciliteren in passende huisvesting qua gebouw, omgeving, prijs en kwaliteit;


i.

gebruikers de maatschappelijke verantwoordelijkheid hebben om tijdig hun veranderende eisen en wensen bespreekbaar te maken en de mogelijkheden te verkennen om deze in de bestaande bouw te realiseren; j. de bestaande kantorenvoorraad beter toegesneden moet worden op de gebruikers door bestaande kantoren te herontwikkelen en te verduurzamen en door te investeren in de toekomstvastheid van locaties; k. de omvang van de kantorenvoorraad beter moet aansluiten bij de vraag van de gebruikers; l. daarnaast nieuwbouw in beperkte mate mogelijk moet blijven, mits die past binnen een regionaal en lokaal te formuleren kantorenbeleid gericht op verbetering en onttrekking van bestaande kantoren en -locaties en beperkte aanwijzing van nieuwe kantorenlocaties en mits die nieuwbouw voldoet aan de veranderende gebruikerseisen en gemotiveerd kan worden op grond van de ladder voor duurzame verstedelijking; m. maatwerk nodig is, gericht op de kantorenregio’s in Nederland met een forse kantorenvoorraad en/of een forse leegstand en/of omvangrijke plancapaciteit, rekening houdend met de diversiteit in de problematiek; n. een integrale gebiedsgerichte benadering wenselijk is om aantrekkelijke en duurzame omgevingen te realiseren waarin verschillende functies en voorzieningen elkaar (kunnen) versterken; o. financiële tegemoetkomingen kunnen bijdragen aan duurzame transformatie of sloop van kantoren, maar daarvoor in de huidige omstandigheden geen middelen beschikbaar zijn of gemaakt kunnen worden; p. de marktpartijen de (decentrale) overheden nodig hebben om een gelijk speelveld te creëren en ‘free-rider’ gedrag te voorkomen. Komen overeen als volgt: Artikel 1. Definities In dit convenant worden de volgende begrippen gehanteerd: Balansgebied: gebied waar sprake is van consolidatie van de kantorenvoorraad. Belangrijkste Kantorenregio’s: Kantorenregio’s die kampen met een bovengemiddelde leegstand en/of kantorenvoorraad, bestaande uit de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven en de overige gemeenten die deel uitmaken van de betreffende regionale kantorenmarkten. Beperkingsgebied: gebied waar sprake is van krimp van de kantorenvoorraad. Gebiedsvisie: concretisering van het Toekomstperspectief door duidelijkheid te geven over de gewenste ontwikkelingsrichting van een kantorenlocatie ten aanzien van o.a. de bestaande kantorenvoorraad en eventuele nieuwbouw, functiemenging en verandering, openbare ruimte, positionering et cetera en de beoogde uitvoeringstermijn. Gemeente: één van de gemeenten die vallen binnen de (belangrijkste) Kantorenregio’s en in die hoedanigheid lid van de VNG. Groeigebied: gebied waar sprake is van uitbreiding van de kantorenvoorraad. Herstructureringsgebied: gebied waar sprake is van verbetering van de fysieke structuur. Kantorenbeleid: ruimtelijk beleid dat Provincies en Gemeenten in nauw overleg met marktpartijen formuleren gericht op een goed functionerende kantorenmarkt met de bestaande voorraad en de eventuele nieuwbouw als integrale onderdelen. Het gaat bijvoorbeeld om de locaties waar kantoren wel of niet gewenst zijn, het tegengaan van leegstand, het onttrekken van Plancapaciteit en het intrekken van kantoorbestemmingen en bouwvergunningen. De uitkomsten van het voorraadbeleid vormen hiervoor een bouwsteen. Kantorenregio: regionale kantorenmarkt bestaande uit één of meerdere gemeenten en vallend binnen één of meerdere provincies, zoals genoemd in de in bijlage 1 opgenomen lijst, door gemeenten en provincies zelf af te bakenen. Kantorenvoorraad: het totaal van bestaande en in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m2 v.v.o. of meer, inclusief Leegstand. Leegstand: ruimte van 500 m2 v.v.o. of meer in opgeleverde kantoorgebouwen die beschikbaar is voor verhuur of verkoop en die niet in gebruik is als kantoor, uitgedrukt in percentage van de Kantorenvoorraad. Marktpartijen: ondernemingen die actief zijn in een Kantorenregio, zijnde de ter plaatse relevante leden van de Brancheorganisaties.


Plancapaciteit:

Provincie: Structurele Leegstand: Toekomstperspectief:

Transformatie: Transformatiegebied: Uitbreidingsvraag: Vervangingsvraag: Voorraadbeleid:

de ruimte voor toevoeging van kantoren binnen vastgestelde bestemmingsplannen, ontwerp bestemmingsplannen, structuurvisies en de ruimte voor toevoeging waarvoor Gemeenten en/of Marktpartijen voorbereidingen treffen, maar waarvoor nog geen formele RO-status bestaat. één van de provincies waartoe de Gemeenten behoren zoals bedoeld in deze definities en in die hoedanigheid lid van het IPO. Leegstand die langer dan drie jaar aaneengesloten voortduurt. aanduiding van het ontwikkelingspotentieel van een kantorenlocatie in termen van uitbreiding, consolidatie of krimp van de kantorenvoorraad of integrale gebiedsontwikkeling naar andere functie(s). In dit convenant worden de verschillende locaties respectievelijk aangeduid als Groeigebied, Balansgebied, Beperkingsgebied en Transformatiegebied. functieverandering gebied waar sprake is van integrale gebiedsontwikkeling naar andere functie(s). vraag die ontstaat door groei van de kantoorwerkgelegenheid of door een groter ruimtegebruik per medewerker. vraag die ontstaat als gevolg van het incourant worden van bestaande kantoren door technische en/of functionele veroudering. het beoordelen van de kwaliteit en de kwantiteit van de kantorenvoorraad en de kantorenlocaties in een kantorenregio.

Artikel 2. Doelen 1. Het hoofddoel van dit convenant is het bereiken van een goed functionerende kantorenmarkt. In de “kantorenregio’s” (definitielijst convenant) functioneert de kantorenmarkt niet goed en leiden de normale marktwerking en het bestaande reguleringsinstrumentarium niet tot het gewenste resultaat. Convenantpartners verstaan onder “goed functionerende kantorenmarkt” een kantorenvoorraad die beter toegesneden is op de diverse gebruikersvragen qua kwaliteit, locaties, gebouwfunctionaliteit en omvang. 2. Hiertoe formuleren Partijen regionale doelstellingen, jaarlijks te monitoren, gericht op de realisatie van artikel 2, lid 1, afhankelijk van de regionale omstandigheden en ontwikkelingen en voor zover deze niet strijdig zijn met Europese en/of nationale mededingingsregels. Hierbij maken Partijen tevens regionaal afspraken over het binnen een termijn van vijf jaar overeenstemmen van de (publiekrechtelijke) Plancapaciteit (10 jaar vooruit vanaf 1 januari 2012) met de Vervangingsvraag plus de Uitbreidingsvraag, die niet in de bestaande voorraad kan worden geaccommodeerd. 3. Bovenstaande doelstellingen zijn direct gekoppeld aan de uitvoering van artikel 5 (regionale kantorenfondsen). Artikel 3. Ruimtelijke beleidskaders 1. Provincies en Gemeenten maken in samenspraak met Marktpartijen voor ten minste elk van de belangrijkste kantorenregio’s binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, afspraken op het niveau van de Kantorenregio en op locatieniveau over het bereiken van het doel, zoals bedoeld in artikel 2. Deze afspraken omvatten ten minste: a. een visie op de binnen de Kantorenregio gewenste en haalbare mix aan kantoren en locaties, rekening houdend met de aanwezige kantorenvoorraad, de verwachte ontwikkeling in de vraag (kwalitatief en kwantitatief) en met eventuele mogelijkheden tot waardecreatie bij alternatieve ontwikkelingen; b. concrete doelstellingen op het niveau van de Kantorenregio t.a.v. het kantooroppervlak, het maximaal te realiseren nieuwbouwoppervlak, kantoorbestemmingen en Plancapaciteit; c. een uitwerking van de regionale visie en doelstellingen zoals bedoeld in sub a en b in concrete doelstellingen en het Toekomstperspectief (aanwijzing als Groeigebied, Balansgebied, Beperkingsgebied of Transformatiegebied) per locatie; d. een aanduiding van de wijze waarop de Gemeente in samenwerking met Marktpartijen per locatie het Toekomstperspectief uitwerkt in een Gebiedsvisie en binnen welke termijn deze Gebiedsvisies gereed zijn; e. een uiteenzetting van de voordelen van de afspraken voor de gebruikers- en belanghebbendenbelangen en het maatschappelijk belang1.

1

In navolging van artikel 6, lid 3 mededingingswet


2.

Provincies en Gemeenten benutten voor de onder het eerste lid bedoelde afspraken zoveel mogelijk de door het Economisch Instituut voor de Bouw regionaal ontwikkelde “EIBkantorenmonitor” en voor de plancapaciteit het “BCI-begrippenkader” van Buck Consultants International. 3. Provincies en Gemeenten nemen binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, de afstemming van vraag en aanbod voor ontwikkeling van nieuwe kantoren op als ruimtelijk belang in hun structuurvisie en formuleren een Kantorenbeleid. 4. Provincies en Gemeenten vertalen hun Kantorenbeleid in een planning van nieuwe kantorenlocaties, de wenselijke reductie van de Plancapaciteit en de wenselijke intrekking van kantoorbestemmingen en borgen dat binnen twaalf maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van het convenant, in hun ruimtelijk instrumentarium. Artikel 4. Planschade en andere schade en kosten 1. Gemeenten en Marktpartijen voeren per locatie een financieel-juridische risicoanalyse uit met betrekking tot de afspraken, zoals bedoeld in artikel 3, eerste lid, om de omvang in kaart te brengen van eventuele planschade en andere op de gemeenten verhaalbare kosten die voortvloeien uit het onttrekken van kantoorbestemmingen of het schrappen van Plancapaciteit. 2. Gemeenten en Marktpartijen maken afspraken over de verdeling van de in het eerste lid bedoelde schade en kosten, voordat Gemeenten overgaan tot het onttrekken van kantoorbestemmingen of het schrappen van Plancapaciteit. 3. Ontwikkelaars spannen zich in om bij het schrappen van Plancapaciteit in overleg met de Gemeente te komen tot een alternatieve bestemming of ontwikkellocatie om zo een (planschade)claim te voorkomen. 4. Het Rijk, de Koepelorganisaties en de NEPROM werken binnen zes maanden, gerekend vanaf de ingangsdatum van dit convenant, een standaardformat uit voor een financieel-juridische risicoanalyse, bedoeld in het eerste lid. Artikel 5. Regionale kantorenfondsen 1. Provincies, Gemeenten en IVBN, Vastgoed Belang, NEPROM, CoreNet en FMN kunnen binnen een Kantorenregio, of een deel daarvan, gezamenlijk het initiatief nemen tot het opstellen van een regionaal of lokaal kantorenfonds dat bedoeld is om de sanering van verouderde, structureel leegstaande kantoren te stimuleren door vanuit het fonds een financiële compensatie te bieden aan eigenaren die besluiten hun bestaande kantoor te saneren, door ofwel sloop ofwel duurzame transformatie naar een andere functie. 2. De komende periode worden één of enkele voorstellen uitgewerkt, waarna een keuze en/of verdere detaillering regionaal nader kan worden ingevuld. Bij de regionale invulling worden generieke uitgangspunten gehanteerd voor wat betreft governance, voeding en afdracht. 3. De uitwerking en (regionale) invulling loopt parallel aan de besluitvorming van de rijksoverheid over de uitkomsten van het onderzoek naar een instrument voor verplichte afdracht, zoals bedoeld in artikel 11, lid 1. Daarbij geldt de randvoorwaarde dat het regionale fonds zo dient te worden vormgegeven dat fluctuaties in het fonds het EMU-saldo en de EMU-schuld niet beïnvloeden en dat de vormgeving van het fonds niet strijdig is met Europese of nationale mededingingsregelgeving. Verder geldt als randvoorwaarde dat in (een deel van) een regio er voldoende draagvlak blijkt bij betrokken eigenaren om (al of niet jaarlijks) een heffing aan het fonds te betalen. Zie ook artikel 11, lid 1. 4. Voorwaarde is dat een regionaal kantorenfonds een tijdelijk instrument is, te denken valt aan een periode van maximaal vijf jaar met een eenmalige mogelijkheid tot verlenging met maximaal vijf jaar. Dit alles in het licht van het bereiken van de doelstelling geformuleerd in artikel 2 lid 2. 5. Een regionaal kantorenfonds kan alleen worden ingesteld als er conform artikel 3 ruimtelijke beleidskaders zijn/worden afgesproken. Artikel 6. Transparantie Marktpartijen leggen huurprijzen en eventuele incentives (zoals huurvrije perioden, huurkorting, investeringsbijdragen) schriftelijk vast in de huurovereenkomst en/of allonges, zodanig dat de aard en bedoeling van de financiële transactie volledig duidelijk is voor alle belanghebbende partijen, waaronder financiers, taxateurs en verkrijgers van het betreffende vastgoed. Het maken van afspraken die niet voor alle belanghebbende partijen inzichtelijk zijn, wijzen zij nadrukkelijk af. Artikel 7. Maatregelen door IVBN, Vastgoed Belang en hun leden 1. Beleggers investeren in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren in Groeigebieden en Balansgebieden. Zij betrekken hun huurders actief bij deze opgave. Beleggers hanteren


2.

3. 4. 5.

6.

7. 8.

9.

daarbij een in de kantorensector geaccepteerd duurzaamheidslabel, zoals BREEAM2, GreenCalc3, GPR4, LEED5 of EPC6, om de prestaties van hun gebouwen en hun inspanningen aan te kunnen afmeten. Beleggers investeren selectief in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van kantoren in Beperkingsgebieden die hun functie kunnen behouden. Zij richten zich in deze gebieden tevens op sloop en transformatie. Daarbij zoeken zij samenwerking met eigenaren en gebruikers van aangrenzende kantoren om leegstand te clusteren en daarmee onttrekking aan de voorraad van een van die kantoren mogelijk maken. Beleggers werken actief mee aan sloop en transformatie in Transformatiegebieden. Beleggers maken concrete transformatieplannen voor kantoorpanden vanaf 5.000 m2 die drie jaar of langer voor meer dan 80% leeg staan. Beleggers zijn terughoudend met het aankopen van en beleggen in nieuwe kantoren buiten de Groeigebieden en bij binnen-regionale verhuisbewegingen, waarbij de huurder een relatief jong pand achterlaat dat vanwege zijn aard of omvang niet courant is of bij andere situaties waarbij transacties kunnen leiden tot wanverhoudingen tussen het vastgoed en zijn omgeving. Beleggers passen bij beslissingen over het aankopen van of beleggen in nieuwe kantoren zoveel mogelijk de saldobenadering toe, wat wil zeggen dat zij in dat geval de keuze voor nieuw vastgoed baseren op het saldo van positieve en negatieve effecten op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad. Kantoren die gebouwd worden specifiek op het huurcontract en die dus niet echt voorzien in een duidelijke en stabiele marktvraag blijven buiten beschouwing. IVBN en Vastgoed Belang verzamelen informatie over herontwikkelingen, transformaties en sloopopgaven (met al of niet vervangende nieuwbouw). Zij publiceren geslaagde voorbeelden en gaan met relevante andere partijen in gesprek om belemmeringen op te lossen. IVBN en Vastgoed Belang ontwikkelen met RICS7, NVM8, VBO9 en de grote taxatiebureaus een andere systematiek voor taxeren op kantoorlocaties met een hoge (structurele) leegstand. Onderdelen hiervan zijn: restwaarde-taxaties die rekening houden met alternatieve gebruiksmogelijkheden van het vastgoed en/of de grond en de sloopwaarde van het vastgoed. IVBN en Vastgoed Belang bepleiten bij toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) dat alle onder toezicht staande (of m.i.v. 2013 komende) vastgoedfondsen verplicht worden hun aandeelhouders jaarlijks te informeren over de actuele taxatie van de portefeuille kantoren in dat fonds om verrassingen aan het eind van de looptijd te voorkomen.

Artikel 8. Maatregelen door NEPROM en kantoor-ontwikkelende NEPROM-leden 1. De NEPROM stelt een innovatieplatform in (met zo mogelijk de bijbehorende financiële middelen) om oplossingen en instrumenten uit te werken voor leegstaande kantoorgebouwen en voor de transformatie van (deel)gebieden. 2. Ontwikkelaars ontwikkelen nieuwbouw van kantoren hoofdzakelijk in Groeigebieden en uitsluitend met een hoog niveau van duurzaamheid en flexibiliteit met het oog op toekomstige nieuwe gebruikers en andere functies. Uitgangspunten m.b.t. duurzaamheid zijn een betere EPC en een beter duurzaamheidslabel (zoals BREEAM, GreenCalc, GPR of LEED) dan de geldende normen. 3. Ontwikkelaars richten zich in Balansgebieden, Beperkingsgebieden en Transformatiegebieden op herontwikkeling, transformatie en sloop. Zij streven ernaar om binnen een termijn van vijf jaar minimaal 50% van hun (her)ontwikkelactiviteiten (in oppervlak) op deze typen kantoorlocaties te ontplooien. 4. Ontwikkelaars zijn terughoudend met het toevoegen van kantoormeters in Balansgebieden. In Kantorenregio’s waar regionale kantoorfondsen bestaan, betalen zij voor nieuwbouw of toevoeging van kantoormeters in Balansgebieden de daarvoor geldende toeslag. 5. Ontwikkelaars voegen geen kantoormeters toe in Beperkingsgebieden en Transformatiegebieden. Bij afwijking van dit uitgangspunt zijn zij bereid afspraken te maken over compenserende maatregelen, voor zover er geen regeling bestaat over afdracht aan een regionaal kantorenfonds. 2

Building Research Establishment Environmental Assessment Method: kwalitatieve beoordelingsmethode om de milieubelasting van gebouwen te bepalen Merknaam: instrument om de milieubelasting van een gebouw of een wijk gedurende zijn levenscyclus meetbaar en vergelijkbaar te maken 4 Merknaam: instrument om ontwerpgegevens van gebouwen om te zetten naar een waardering van de prestaties van gebouwen op gebied van kwaliteit en duurzaamheid 5 Leaderschip in Energy and Environmental Design: kwalitatieve beoordelingsmethode om de milieubelasting van gebouwen te bepalen (Amerikaanse equivalent van BREEAM) 6 Energieprestatiecoëfficiënt: theoretische methode om het energieverbruik van een gebouw te berekenen 7 Royal Institution of Chartered Surveyors 8 Nederlandse Vereniging van Makelaars 9 Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed 3


6.

7. 8.

Ontwikkelaars zijn terughoudend met het ontwikkelen van nieuwe kantoren bij binnenregionale verhuisbewegingen, waarbij de huurder een relatief jong pand achterlaat dat vanwege zijn aard of omvang niet courant is of bij andere situaties die kunnen leiden tot wanverhoudingen tussen het vastgoed en zijn omgeving. Ontwikkelaars onderbouwen bij nieuwbouw van kantoren buiten de Groeigebieden, of in gevallen als bedoeld in het vorige lid waar mogelijk samen met de gebruiker welke opties zijn onderzocht, waarom gekozen is voor nieuwbouw en waarom op die locatie. Ontwikkelaars ontwikkelen in geval van verplaatsing van een huurder naar nieuwbouw een visie op het gebouw dat wordt achtergelaten.

Artikel 9. Maatregelen door NVB en vastgoed-financierende NVB-leden 1. Vastgoedfinanciers achten het terugdringen van de kantorenleegstand noodzakelijk en onderschrijven een regionale aanpak om vraag en aanbod op de kantorenmarkt zo snel als mogelijk in evenwicht te laten komen. 2. Vastgoedfinanciers nemen hun verantwoordelijkheid vanuit hun rol als financier. Vastgoedfinanciers hebben in de afgelopen jaren forse voorzieningen moeten nemen en niet uit te sluiten is dat zij dit de komende jaren op meer vastgoedfinancieringen moeten doen. 3. Vastgoedfinanciers zijn bereid tot een actieve deelname aan het Convenant, mits alle betrokken partijen overeenstemming bereiken in het voorraadbeleid waarbij netto voorraadverruiming middels nieuwbouwlocaties vergaand wordt voorkomen en nadrukkelijk wordt ingezet op herontwikkeling van bestaande locaties. 4. Vastgoedfinanciers zullen bij het vaststellen van hun bereidheid tot financieren nadrukkelijk oog hebben voor eventuele wanverhoudingen tussen vastgoed en haar omgeving ten einde leegstand te voorkomen. Bij nieuwe financiering op leegstandslocaties moet er alignment bestaan tussen commerciële en morele overwegingen. Bij een ontbreken van alignment, in het bijzondere ingeval van kantoren in Beperkingsgebieden en Herstructureringsgebieden, zullen vastgoedfinanciers terughoudend en kritisch zijn. 5. Vastgoedfinanciers geven in hun bestaande financieringsrelaties extra aandacht aan de problematiek van leegstand en denken actief mee over mogelijke oplossingen. Daarbij wijzen zij klanten met structureel leegstaande objecten in Beperkingsgebieden en Herstructureringsgebieden actief op de mogelijkheden van de regionale kantoorfondsen. 6. Vastgoedfinanciers staan positief tegenover plannen van eigenaren tot transformatie van kantoren op leegstandslocaties. Ook zullen vastgoedfinanciers een positieve grondhouding hebben ten aanzien van de financiering van deze plannen, mits deze passen binnen reguliere – prudentiële – risico-, financierings- en beleidskaders. 7. Vastgoedfinanciers onderschrijven het belang van herontwikkeling en/of verduurzaming en zullen een gelijke positieve grondhouding hebben ten aanzien van (de financiering van) dergelijke plannen van eigenaren, mits passend binnen reguliere kaders zoals genoemd in het vorige lid. 8. Vastgoedfinanciers nemen bij (her)financiering het Duurzaamheidsconvenant (DGBC Financierings Convenant) in acht. 9. Vastgoedfinanciers dragen met hun expertise en kennis graag bij aan de uitwerking van het Convenant. Artikel 10. Maatregelen door CoreNet, FMN en hun leden 1. CoreNet en FMN voeren (bij voorkeur in samenwerking met andere marktpartijen) eens per twee jaar een onderzoek uit naar de eisen die gebruikers, van MKB tot multinational, stellen aan huisvesting (zoals duurzaamheid, flexibiliteit, ruimtegebruik, soort gebouw, locatie gebouw, werkplekconcept en faciliteiten) met als doel een toetsingscriterium te bieden voor beleggers, ontwikkelaars, financiers en taxateurs over de marktconformiteit van kantoorvastgoed. CoreNet en FMN stellen het rapport met de onderzoeksresultaten publiek beschikbaar. 2. CoreNet en FMN zetten zich er voor in dat hun leden in de hoedanigheid van huurdergebruikers en eigenaar-gebruikers bestaand vastgoed laten prevaleren boven nieuwbouw, indien bestaande kantoorruimte voorhanden is die op hoofdlijnen voldoet, of aan te passen is, aan hun wensen. 3. CoreNet en FMN zetten zich er voor in dat hun leden in de hoedanigheid van huurdergebruikers minimaal zes maanden voor de opzegtermijn, en bij voorkeur op jaarlijkse basis, met de eigenaar-verhuurder van het gehuurde pand hun wensen bespreken om de verhuurder de mogelijkheid te geven de huurder tijdig een voorstel te doen voor wat betreft de aanpassingen/verduurzaming van het gehuurde kantoor, zodat alle kansen benut worden dat de huurder het doelmatig gebruik kan voortzetten en de verhuurder in de gelegenheid gesteld wordt een passend voorstel te doen om de huurovereenkomst te verlengen.


4.

5.

6.

CoreNet en FMN zetten zich er voor in dat hun leden in de hoedanigheid van huurdergebruikers samen met eigenaar-verhuurders optrekken om met de gemeente eventuele belemmeringen op te lossen in ruimtelijke en andere beleidskaders, zoals bestemmingsplan of parkeerbeleid. CoreNet en FMN zetten zich er voor in dat hun leden in de hoedanigheid van huurdergebruikers als uitgangspunt hanteren dat de totale huisvestingskosten (de kosten van huur plus energie, warmte/koude, licht en andere servicekosten) na upgrading niet mogen stijgen om te bevorderen dat eigenaar-verhuurders investeren in verduurzaming en energiebesparing van kantoren en hun panden tegen concurrerende prijzen blijven aanbieden. FMN stimuleert haar leden om de Gedragscode Duurzame Eindgebruiker te ondertekenen en na te leven.

Artikel 11. Maatregelen door het Rijk 1. Het Rijk start ten behoeve van de vorming van regionale kantoorfondsen een onderzoek naar de mogelijkheden van een instrument dat gebaseerd is op de systematiek van de BIZ-regeling, dusdanig dat daarmee in bepaalde omstandigheden een wettelijke basis voor een verplichte afdracht ontstaat. Dit onder de randvoorwaarde dat een dergelijk instrument zodanig moet worden vormgegeven dat fluctuaties het EMU-saldo en de EMU-schuld niet beïnvloeden. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie en het ministerie van Financiën. Uitkomsten en conclusies zijn aan een volgend kabinet. 2. Het Rijk zal op basis van signalen over praktijkknelpunten m.b.t. transformatie, herontwikkeling of sloop onderzoeken welke mogelijkheden er zijn deze knelpunten weg te nemen, wanneer deze tot de verantwoordelijkheid van het Rijk gerekend kunnen worden. 3. Het Rijk verbindt zich om –voor tenminste de jaren 2012 en 2013- een expertteam Kantoortransformatie in te stellen dat gemeenten en andere betrokken partijen die aan de slag willen met het transformeren van kantoorpanden in met name woningen kan bijstaan. De experts kunnen adviseren over uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige weten regelgeving, projectorganisatie, financiering en fiscale mogelijkheden of de matching van vraag en aanbod. Het expertteam wil laten zien dat (tijdelijke) transformatie naar woonruimte vaker dan gedacht een reële optie is bij de aanpak van leegstaande kantoren. De inzet van de experts komt voor 50% voor rekening van de gemeente en/of andere betrokken partijen zelf, de andere 50% wordt bekostigd door het ministerie van BZK. 4. Op verzoek van gemeenten biedt het Rijk voor 2012 en 2013 de diensten aan van de Expertpool Juridische Planschade, die kan adviseren over planschaderisico’s bij het onttrekken van kantoorbestemmingen of het schrappen van plancapaciteit. De inzet van experts komt voor 50% voor rekening van de gemeente; de andere 50% wordt bekostigd door de ministeries van BZK en IenM. Artikel 12. Overleg, monitoring, evaluatie en wijziging 1. Als uit de eerste financieel-juridische risicoanalyses, zoals bedoeld in artikel 4 blijkt dat de kosten zo hoog uitvallen dat het voor Gemeenten financieel onmogelijk wordt om de beoogde afspraken uit te voeren, treden Partijen in overleg over een herijking van de afspraken in dit convenant. 2. Als blijkt dat de in artikel 5 bedoelde regionale kantoorfondsen niet worden geoperationaliseerd kunnen partijen niet worden gehouden aan het bereiken van de doelen als geformuleerd in de artikelen 2.2. 3. Partijen zullen tenminste tweemaal per jaar gezamenlijk overleg voeren om de voortgang en de effectiviteit van de gezamenlijke maatregelen en de individuele maatregelen te bespreken. 4. Partijen maken in 2012 gezamenlijk afspraken over de wijze van monitoring en evaluatie en de daarbij te hanteren referentiesituatie. 5. Jaarlijks bespreken Partijen in hoeverre bijstelling of wijziging van aard of wijze van uitvoering van maatregelen nodig en/of wenselijk is. Artikel 13. Naleving 1. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van gemeenten, wordt bedoeld dat VNG, als collectieve belangenbehartiger van gemeenten, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door gemeenten zullen worden nagekomen. 2. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van de provincies, wordt bedoeld dat het IPO, als collectieve belangenbehartiger van provincies, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door provincies zullen worden nagekomen. 3. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van beleggers, wordt bedoeld dat de IVBN, als collectieve belangenbehartiger van de institutionele beleggers in Vastgoed


Nederland, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door beleggers zullen worden nagekomen. 4. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van beleggers, wordt bedoeld dat Vastgoed Belang, als collectieve belangenbehartiger van de particuliere beleggers in Vastgoed, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door beleggers zullen worden nagekomen. 5. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van ontwikkelaars, wordt bedoeld dat NEPROM, als collectieve belangenbehartiger van de Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door ontwikkelaars zullen worden nagekomen. 6. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van vastgoedfinanciers, wordt bedoeld dat NVB, als collectieve belangenbehartiger van de Nederlandse banken, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door vastgoedfinanciers zullen worden nagekomen. 7. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van huurder-gebruikers en eigenaar-gebruikers, wordt bedoeld dat CoreNet, als kennis- en netwerkorganisatie,, zich zal inspannen om de implementatie van de afspraken en maatregelen in dit convenant door hun leden te bevorderen. 8. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van huurder-gebruikers en eigenaar-gebruikers, wordt bedoeld dat FMN, als collectieve belangenbehartiger van de huurder-gebruikers en eigenaar-gebruikers, zich zal inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door huurder-gebruikers en eigenaar-gebruikers zullen worden nagekomen. 9. Daar waar in dit convenant wordt gesproken over verplichtingen van Marktpartijen, wordt bedoeld dat de brancheorganisaties, als collectieve belangenbehartigers van de beleggers, bedoeld in de leden 3 en 4, de ontwikkelaars, bedoeld in lid 5, en de vastgoedfinanciers, bedoeld in lid 6, zich zullen inspannen dat deze verplichtingen ook daadwerkelijk door de Marktpartijen zullen worden nagekomen. 10. Het Rijk spant zich in om alle acties uit te voeren waaraan zij zich verbonden heeft, en voor zover het wetgeving betreft, met welke wetgeving de ministerraad heeft ingestemd, deze wetgeving in procedure te brengen, zulks binnen de ruimte die de kabinetsafspraken en de Bestuursafspraken gedurende de looptijd van het convenant haar bieden, en zulks onverlet de bevoegdheden van de Staten-Generaal ter zake waartoe ondermeer behoort de bevoegdheid tot initiatief-wetgeving, alsmede de gebruikmaking van de normale parlementaire bevoegdheden om de regering te controleren en de bevoegdheden en verplichtingen van de Rijksoverheid tot uitvoering van internationale regelgeving. Voorts laat dit onverlet de bevoegdheden en verplichtingen van de Rijksoverheid tot uitvoering van nationale en/of internationale regelgeving. 11. Partijen spreken elkaar onderling aan wanneer zij van mening zijn dat een Partij zich onvoldoende inspant. Op tekortkomingen in de naleving van dit convenant kunnen zij geen beroep doen bij de burgerlijke rechter. 12. De inspanningen van de organisaties bedoeld in de leden 1 t/m 10 zijn niet strijdig met het Nederlandse en/of Europese mededingingsrecht. Artikel 14. Looptijd 1. Dit convenant treedt in werking op de dag volgend op die waarop het door alle Partijen is ondertekend en heeft een looptijd van vijf jaar. 2. Wanneer Partijen bij de jaarlijkse evaluatie vaststellen dat de doelstellingen van het convenant al eerder bereikt zijn, kunnen zij voortijdige beëindiging van het convenant voor alle Partijen overeenkomen. 3. Uiterlijk zes maanden voor het verstrijken van de looptijd, bedoeld in het eerste lid, treden partijen met elkaar in overleg over de vraag of zij het convenant na het verstrijken van de looptijd willen voortzetten en zo ja, voor welke periode. Artikel 15. Onvoorziene omstandigheden 1. Indien onvoorziene omstandigheden optreden waardoor naleving van dit convenant van Partijen niet gevergd kan worden, treden Partijen in overleg over de noodzaak van wijziging van dit convenant, binnen zes weken nadat een Partij de wens daartoe aan de andere Partij(en) schriftelijk heeft meegedeeld. 2. De wijziging en de verklaring (verklaringen) tot instemming wordt (worden) in afschrift als bijlage aan het convenant gehecht.


Artikel 16. Opzegging 1. Indien het overleg, bedoeld in artikel 12, eerste lid, artikel 14, derde lid en artikel 15, eerste lid, niet binnen zes maanden tot overeenstemming heeft geleid, mag elke Partij dit convenant met inachtneming van een opzegtermijn van een maand tussentijds schriftelijk opzeggen. 2. Wanneer een Partij het convenant opzegt, blijft het convenant voor de overige Partijen in stand voor zover de inhoud en de strekking ervan zich daartegen niet verzetten. Artikel 17. Openbaarheid 1. De tekst van dit convenant wordt binnen een maand na de inwerkingtreding gepubliceerd in de Staatscourant. 2. Wijzigingen van dit convenant worden eveneens gepubliceerd in de Staatscourant. Artikel 18. Bijlagen 1. Het convenant bevat de volgende bijlagen: a. Lijst van gemeenten en provincies 2. Indien het convenant strijdt met de bijlage, gaat het convenant voor. 3. Bijlagen bij dit convenant maken integraal deel uit van het convenant. Aldus opgemaakt en in negenvoud ondertekend op 27 juni 2012 te Den Haag. Minister van Infrastructuur en Milieu Drs. Melanie Schultz van Haegen

De Vereniging Interprovinciaal Overleg J. Remkes

De Vereniging van Nederlandse Gemeenten A. Jorritsma

De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland H. Copier MBA ir. J. Buijs Krachtens volmacht ondertekend door ir. J. Buijs

De vereniging Vastgoed Belang J. Kamminga Krachtens volmacht ondertekend door drs. S.Y. Zeilstra


De vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen Ir. W. Bodewes drs. N. Maarsen MRE

De kennis- en netwerkorganisatie CoreNet Global Benelux Ir. M. Arkesteijn MBA

Facility Management Nederland Ing. W. Ledder Krachtens volmacht ondertekend door H. Topee

De Nederlandse Vereniging van Banken Mr. B. Staal Krachtens volmacht ondertekend door E. Stassen

BIJLAGE 1 – Lijst van gemeenten en provincies Convenant aanpak leegstand kantoren, 27 juni 2012 Deze lijst omvat de gemeenten die behoren tot de G5, de G32, plus de relevante satellietsteden in stadsgewestelijke verbanden en de provincie waaronder de genoemde gemeenten vallen. De exacte afbakening van de Kantorenregio’s is nader te bepalen door in deze lijst genoemde overheden. Daarbij kunnen aan een Kantorenregio gemeenten worden toegevoegd die niet in deze bijlage zijn opgenomen.

Gemeente

Provincie

Regio

Leeuwarden

Friesland

Nader te bepalen

Groningen

Groningen

Nader te bepalen

Assen

Drenthe

Nader te bepalen

Emmen

Drenthe

Nader te bepalen

Almelo

Overijssel

Nader te bepalen

Hengelo

Overijssel

Nader te bepalen

Enschede

Overijssel

Nader te bepalen

Zwolle

Overijssel

Nader te bepalen

Deventer

Overijssel

Nader te bepalen

Apeldoorn

Gelderland

Nader te bepalen

Arnhem

Gelderland

Nader te bepalen

Nijmegen

Gelderland

Nader te bepalen

Ede

Gelderland

Nader te bepalen

Veenendaal

Utrecht

Nader te bepalen

Woerden

Utrecht

Nader te bepalen

Stichtse Vechten (Maarssen)

Utrecht

Nader te bepalen

Utrecht

Utrecht

Nader te bepalen

Houten

Utrecht

Nader te bepalen

Nieuwegein

Utrecht

Nader te bepalen

Amersfoort

Utrecht

Nader te bepalen

Hilversum

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Alkmaar

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Zaandam

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Amsterdam

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Diemen

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Amstelveen

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Haarlem

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Haarlemmermeer

Noord‐Holland

Nader te bepalen

Almere

Flevoland

Nader te bepalen

Lelystad

Flevoland

Nader te bepalen

Leiden

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Leidschendam‐Voorburg

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Den Haag

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Rijswijk

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Delft

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Zoetermeer

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

BIJLAGE 1 – Lijst van gemeenten en provincies Convenant aanpak leegstand kantoren, 27 juni 2012

Gouda

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Rotterdam

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Schiedam

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Capelle aan den IJssel

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Dordrecht

Zuid‐Holland

Nader te bepalen

Breda

Noord‐Brabant

Nader te bepalen

Tilburg

Noord‐Brabant

Nader te bepalen

Den Bosch

Noord‐Brabant

Nader te bepalen

Eindhoven

Noord‐Brabant

Nader te bepalen

Helmond

Noord‐Brabant

Nader te bepalen

Venlo

Limburg

Nader te bepalen

Sittard‐Geleen

Limburg

Nader te bepalen

Heerlen

Limburg

Nader te bepalen

Maastricht

Limburg

Nader te bepalen

Kantorenvoorraad in Nieuwkoop naar grootteklasse

< 500 m2 bvo 500 - 2.499 m2 bvo 2.500 - 4.999 m2 bvo 5.000 - 9.999 m2 bvo vanaf 10.000 m2 bvo totaal

m2 bvo 4.500 12.600 5.400 22.500

2010 % leeg 14,6% 1,7% 49,6% 15,8%

aantal 23 10 2 35

m2 bvo 4.400 11.800 5.400 21.600

2011 % leeg 15,4% 49,6% 15,6%

aantal 21 10 2 33

m2 bvo 4.100 11.800 5.400 21.300

2012 % leeg 8,5% 1,4% 49,6% 15,1%

m2 bvo 11.000 39.200 21.300 22.000 42.200 135.700

2010 % leeg 9,9% 9,7% 12,8% 5,6%

aantal 52 29 7 3 1 92

m2 bvo 11.000 38.200 24.600 22.000 42.200 138.000

2011 % leeg 7,2% 10,6% 9,6% 5,2%

aantal 52 30 8 3 1 94

m2 bvo 11.200 39.400 27.800 22.000 42.200 142.500

2012 % leeg 10,0% 15,3% 19,0% 39,2% 14,8%

m2 bvo 4.400 6.900 5.400 16.600

2010 % leeg 18,2% 25,6% 15,3%

aantal 17 6 1 24

m2 bvo 4.300 6.300 5.400 16.000

2011 % leeg 16,9% 19,2% 12,1%

aantal 14 5 19

m2 bvo 3.500 4.700 8.300

2012 % leeg 7,0% 14,3% 11,2%

m2 bvo 6.800 12.300 11.700 5.800 36.600

2010 % leeg 5,7% 9,8% 4,3%

m2 bvo 6.600 11.100 11.700 5.800 35.200

2011 % leeg 5,2% 5,1% 2,6%

m2 bvo 6.600 11.100 11.700 5.800 35.200

2012 % leeg 8,6% 5,1% 3,2%

aantal 24 10 2 36

Feitenblad Kantoren

Holland Rijnland

Kantorenvoorraad in Noordwijk naar grootteklasse


aantal 52 30 6 3 1 92

Kantorenvoorraad in Noordwijkerhout naar grootteklasse

< 500 m bvo 500 - 2.499 m2 bvo 2.500 - 4.999 m2 bvo 5.000 - 9.999 m2 bvo vanaf 10.000 m2 bvo totaal 2

aantal 18 7 1 26

Kantorenvoorraad in Oegstgeest naar grootteklasse


aantal 28 12 3 1 44

aantal 27 11 3 1 42

aantal 28 11 3 1 43

aantal 23 14 1 38

m bvo 6.400 14.300 2.900 23.600

2010 % leeg 5,5% 28,7% 18,3%

m2 bvo 6.900 23.000 20.900 5.400 56.200

2010 % leeg 4,3% 22,5% 9,7%

m2 bvo 7.400 11.100 11.000 29.600

2

m bvo 6.300 13.900 2.900 23.100

2011 % leeg 12,0% 23,4% 17,3%

aantal 33 21 6 1 61

m2 bvo 6.900 22.300 20.900 5.400 55.500

2011 % leeg 2,6% 20,0% 8,4%

2010 % leeg 15,1% 17,7% 2,3% 11,3%

aantal 35 12 3 50

m2 bvo 7.000 11.100 11.000 29.200

2010 % leeg 25,6% 4,3%

aantal 5 10 1 1 1 18

m2 bvo 900 10.600 4.700 6.900 39.600 62.700

aantal 22 13 1 36

2

m bvo 6.300 13.900 2.900 23.100

2012 % leeg 12,0% 21,1% 15,9%

aantal 32 23 6 1 62

m2 bvo 6.800 24.500 20.900 5.400 57.600

2012 % leeg 8,5% 23,8% 11,1%

2011 % leeg 7,9% 28,2% 12,6%

aantal 35 12 3 50

m2 bvo 7.000 10.400 11.000 28.500

2012 % leeg 7,9% 16,0% 7,8%

2011 % leeg 19,4% 38,5% 6,8%

aantal 5 10 1 1 1 18

m2 bvo 900 10.600 4.700 6.900 39.600 62.700

2012 % leeg 19,4% 45,1% 7,9%

aantal 22 13 1 36

2

Kantorenvoorraad in Teylingen naar grootteklasse


aantal 33 22 6 1 62

Kantorenvoorraad in Voorschoten naar grootteklasse


aantal 36 12 3 51

Kantorenvoorraad in Zoeterwoude naar grootteklasse


aantal 4 10 1 1 1 17

1,5 miljoen m2. Voor het grootste deel is dit het gevolg

In 2011 verscheen de eerste Kantorenmonitor Holland Rijnland. Daarin stonden gegevens van 2010 en 2011. Nu zijn de cijfers van 1 januari 2012 bekend. Deze staan vermeld in dit feitenblad. Het feitenblad moet worden gezien als een aanvulling op de Kantorenmonitor van vorig jaar. Alle gegevens zijn afkomstig van Kantoren monitor BV. Dit feitenblad is een gezamenlijke uitgave van samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en de gemeente Leiden.

Belangrijkste ontwikkelingen De kantorenvoorraad van Holland Rijnland is tussen 1 januari 2011 en 1 januari 2012 met 2% gegroeid naar ruim

van de oplevering van het Achmea-gebouw nabij Leiden Centraal. Het aantal kantoorpanden is licht gedaald. Dit betekent dat de gemiddelde kantoorgrootte is gestegen. 20% Van de kantoorruimte bevindt zich in de 16 panden van meer dan 10.000 m2. Vorig jaar was dat nog 18% (15 panden). De totale voorraad in aanbouw was op 1 januari 2011 97 duizend m2 en op 1 januari 2012 bijna 70 duizend m2. De leegstand is gemiddeld in Holland Rijnland geste gen van 11,8% via 12,0% naar 12,8% op 1 januari 2012. Vooral in kantoren in de grootteklasse tussen 5 en 10 dui zend m2 is de leegstand gestegen. Van alle leegstaande panden in 2012 staat 58% meer dan twee jaar leeg.

m2 bvo 800 10.600 4.700 6.900 39.600 62.500

Colofon

Het Feitenblad Kantoren Holland Rijnland 2012 is een gezamenlijke uitgave van het Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland en de gemeente Leiden. Voor informatie: Hans Stapper, tel. 071 - 523 90 41 Ellen Dijkstra, tel. 071 - 516 51 65 Ontwerp & realisatie: Zabriski, Leiden

Kantorenvoorraad in Holland Rijnland Kerncijfers kantorenvoorraad in Holland Rijnland

Kantorenvoorraad in Rijnwoude naar grootteklasse


Inleiding

2010 1.167 1.481.200 1.269 175.200 11,8% 73.500 5,0%

aantal kantoren kantoren voorraad (m2 bvo) gemiddelde grootte per kantoor (m² bvo) leegstand (m2 bvo) % leegstand in aanbouw (m2 bvo) % in aanbouw

Ontwikkeling tussen 2011 en 2012 2011 1.159 1.491.900 1.287 179.600 12,0% 97.000 6,5%

2012 1.149 1.524.300 1.327 195.700 12,8% 69.800 4,6%

stand 1 januari 2011 af: herbestemming bij: herbestemming bij: opgeleverd stand 1 januari 2012

aantal panden 1.159 -35 14 11 1.149

m2 bvo 1.491.900 -28.500 11.900 49.000 1.524.300

Grootteklasse van de kantorenvoorraad in Holland Rijnland aantal 627 384 99 42 15 1.167

(incl. leegstand) < 500 m2 bvo 500 - 2.499 m2 bvo 2.500 - 4.999 m2 bvo 5.000 - 9.999 m2 bvo vanaf 10.000 m2 bvo Holland Rijnland totaal

2010 m2 bvo 130.000 446.500 345.400 289.000 270.300 1.481.200

% 9% 30% 23% 20% 18% 100%

aantal 621 379 101 43 15 1.159

2011 m2 bvo 129.000 443.700 353.200 295.700 270.300 1.491.900

% 9% 30% 24% 20% 18% 100%

aantal 608 380 103 42 16 1.149

2012 m2 bvo 127.800 441.400 362.500 290.300 302.300 1.524.300

% 8% 29% 24% 19% 20% 100%

aantal 159 43 37 77 360 47 71 33 94 19 43 36 62 50 18 1.149

2012 m2 bvo 222.200 26.600 38.800 74.500 609.500 89.300 84.100 21.300 142.500 8.300 35.200 23.100 57.600 28.500 62.700 1.524.300

% leeg 14,6% 12,4% 10,3% 12,2% 14,3% 14,8% 4,0% 15,1% 14,8% 11,2% 3,2% 15,9% 11,1% 7,8% 7,9% 12,8%

Kantorenvoorraad per gemeente

Alphen aan den Rijn Hillegom Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Noordwijkerhout Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Voorschoten Zoeterwoude Holland Rijnland totaal

aantal 159 47 36 73 371 44 71 36 92 26 44 38 62 51 17 1.167

2010 m2 bvo 216.500 28.700 37.200 69.400 582.600 79.200 84.200 22.500 135.700 16.600 36.600 23.600 56.200 29.600 62.500 1.481.000

% leeg 14,4% 14,6% 9,2% 6,6% 15,2% 10,9% 4,0% 15,8% 5,6% 15,3% 4,3% 18,3% 9,7% 11,3% 4,3% 11,8%

aantal 160 48 36 74 368 45 70 35 92 24 42 36 61 50 18 1.159

2011 m2 bvo 222.100 28.800 37.200 69.500 587.900 81.100 84.100 21.600 138.000 16.000 35.200 23.100 55.500 29.200 62.700 1.491.900

% leeg 16,0% 16,2% 9,3% 8,8% 14,6% 12,2% 4,7% 15,6% 5,2% 12,1% 2,6% 17,3% 8,4% 12,6% 6,8% 12,0%

Kantorenvoorraad per gemeente

Kantoren in aanbouw 2010 aantal 3 1 5 2 1 2 1 2 1 18

Alphen aan den Rijn Kaag en Braassem Katwijk Leiden Leiderdorp Lisse Nieuwkoop Noordwijk Oegstgeest Rijnwoude Teylingen Zoeterwoude Holland Rijnland totaal

2011 aantal 1 1 4 1 3 5 2 17

m2 bvo 5.700 2.400 56.100 1.800 800 5.300 200 1.000 200 73.500

2012 aantal 1 1 1 5 1 9

m2 bvo 900 2.400 79.800 4.500 5.700 1.400 2.300 97.000

m2 bvo 900 5.000 2.200 60.700 1.000 69.800

Kantorenvoorraad in Alphen aan den Rijn naar grootteklasse


Grootteklasse van de leegstaande kantorenvoorraad in Holland Rijnland


onverhuurd verhuurd totaal

% 95% 5% 100%

2012 m2 bvo 13.100 65.500 55.400 42.000 19.700 195.700

% 7% 33% 28% 21% 10% 100%

Kantorenvoorraad in Katwijk naar grootteklasse

2011 m2 bvo 162.200 17.500 179.600

% 90% 10% 100%

2012 m2 bvo 188.600 7.100 195.700

% 96% 4% 100%

Kantorenvoorraad in Leiden naar grootteklasse

m2 bvo 64.700 18.200 112.900 179.600

% 33% 9% 58% 100%

Leegstand van de kantorenvoorraad naar grootte in Holland Rijnland (procentueel) 2010

2011

2012

0% < 500 m2 bvo

500 - 2.499 m2 bvo

2.500 - 4.999 m2 bvo

5.000 - 9.999 m2 bvo

vanaf 10.000 m2 bvo

totaal

12,8%

12,0%

6,5%

7,6%

7,6%

8,1%

5%

10,7%

11,8%

14,5%

15,3%

14,5%

16,9%

14,8%

14,1%

10,3%

10,6%

10,3%

13,3%

15%

10%


aantal 18 13 4 1 36

% 8% 35% 28% 18% 11% 100%

Duur van de leegstand in 2012 < 1 jaar 1 - 2 jaar > 2 jaar totaal

aantal 28 19 47

2011 m2 bvo 13.700 62.800 51.100 31.500 20.600 179.600

Status van de leegstaande kantorenvoorraad in Holland Rijnland; 2010 en 2011 2010 m2 bvo 166.700 8.500 175.200

2010 % leeg 6,9% 6,0% 31,2% 30,8% 3,8% 14,4%

aantal 68 68 18 3 3 160

m2 bvo 15.700 77.000 60.600 20.100 48.700 222.100

2011 % leeg 6,9% 12,0% 29,2% 28,3% 3,8% 16,0%

aantal 65 70 18 3 3 159

m2 bvo 15.300 77.700 60.400 20.100 48.700 222.200

2012 % leeg 11,5% 11,4% 21,9% 33,2% 3,8% 14,6%

m2 bvo 6.800 21.800 28.700

2010 % leeg 28,3% 10,3% 14,6%

aantal 29 19 48

m2 bvo 7.000 21.800 28.800

2011 % leeg 20,0% 15,0% 16,2%

aantal 25 18 43

m2 bvo 6.300 20.300 26.600

2012 % leeg 12,6% 12,3% 12,4%

m2 bvo 3.400 12.800 14.800 6.200 37.200

2010 % leeg 17,8% 22,0% 9,2%

aantal 18 13 4 1 36

m2 bvo 3.400 12.800 14.800 6.200 37.200

2011 % leeg 18,9% 22,0% 9,3%

aantal 18 14 4 1 37

m2 bvo 3.400 14.400 14.800 6.200 38.800

2012 % leeg 9,9% 25,4% 10,3%

m2 bvo 6.000 38.100 12.600 12.700 69.400

2010 % leeg 3,1% 9,1% 7,6% 6,6%

aantal 35 33 4 2 74

m2 bvo 6.100 38.100 12.600 12.700 69.500

2011 % leeg 13,5% 11,4% 7,6% 8,8%

aantal 37 33 5 2 77

m2 bvo 6.700 37.900 17.300 12.700 74.500

2012 % leeg 8,3% 20,1% 5,6% 12,2%

m2 bvo 35.700 123.700 137.800 183.200 102.200 582.600

2010 % leeg 10,7% 14,7% 23,8% 8,2% 18,4% 15,2%

aantal 197 97 39 27 8 368

m2 bvo 35.500 122.200 138.200 189.900 102.200 587.900

2011 % leeg 11,0% 11,6% 18,2% 12,6% 18,4% 14,6%

aantal 193 94 37 27 9 360

m2 bvo 35.700 118.300 131.500 189.900 134.200 609.500

2012 % leeg 13,6% 12,1% 20,1% 12,4% 13,3% 14,3%

m2 bvo 4.400 17.900 23.200 21.300 12.500 79.200

2010 % leeg 14,7% 24,3% 6,3% 10,3% 10,9%

aantal 18 17 6 3 1 45

m2 bvo 4.400 19.700 23.200 21.300 12.500 81.100

2011 % leeg 11,9% 26,7% 9,4% 9,1% 12,2%

aantal 18 17 8 3 1 47

m2 bvo 4.400 19.700 31.400 21.300 12.500 89.300

2012 % leeg 1,8% 15,9% 21,6% 15,1% 14,8%

m2 bvo 9.600 26.900 22.700 25.100 84.200

2010 % leeg 4,8% 10,7% 4,0%

aantal 42 20 7 1 70

m2 bvo 9.400 26.900 22.700 25.100 84.100

2011 % leeg 11,7% 10,7% 4,7%

aantal 43 20 7 1 71

m2 bvo 9.500 26.900 22.700 25.100 84.100

2012 % leeg 4,5% 10,8% 4,0%

Kantorenvoorraad in Kaag en Braassem naar grootteklasse

Kenmerken van leegstaande kantoren

% 8% 34% 33% 13% 12% 100%

m2 bvo 15.900 75.400 56.500 20.100 48.700 216.500

Kantorenvoorraad in Hillegom naar grootteklasse


2010 m2 bvo 13.500 59.300 58.400 23.400 20.600 175.200

aantal 69 67 17 3 3 159



aantal 34 33 4 2 73

aantal 199 99 39 26 8 371

Kantorenvoorraad in Leiderdorp naar grootteklasse


aantal 18 16 6 3 1 44

Kantorenvoorraad in Lisse naar grootteklasse


aantal 43 20 7 1 71

Kerncijfers regionale economie (Regio Den Haag)

Tweede kwartaal 2012

Ondernemersvertrouwen 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012

Nederland

Kamerregio Den Haag

Ondernemersvertrouwen Hoewel de recessie officieel nog niet voorbij is, zien ondernemers weer lichtpuntjes aan de horizon. De indicator voor het ondernemersvertrouwen is weer positief. Lisse

Daarbij zijn ondernemers in de Haagse regio iets positiever (+5,3) dan ondernemers in de rest van het land (+0,8). Het prille optimisme is vooral gebaseerd op positieve verwachtingen ten aanzien van omzet en export. Vergeleken met het eerste kwartaal zijn vooral ondernemers in Delft (13,1), Westland (10,2), Den Haag (9,1) en Leiden (7,0) positief gestemd. In Alphen a/d Rijn (-0,1), Lisse (-0,3) en Zoetermeer (-6,1) hebben de ondernemers minder vertrouwen.

Leiden Alphen Den Haag Zoetermeer Westland Dlft

0-5

5-10

10-15

-5-0

-5- -10

< -10

>15

De Conjunctuurenquête Nederland (COEN) is het gezamenlijke conjunctuuronderzoek van de Kamers van Koophandel, VNO-NCW, MKB Nederland, Centraal Bureau voor de Statistiek en Economisch Instituut voor de Bouw. De enquête (4x per jaar) is gebaseerd op verwachtingen van ondernemers en geeft daarom een stemmingsbeeld over de huidige en toekomstige economische ontwikkeling.

Starters zijn een goede indicator voor de dynamiek in een sector. Clusters Life & Health en Recht, Vrede en Veiligheid tonen de meeste starters. Een sector met veel dynamiek is vaak innovatief, volop in ontwikkeling en daardoor goed voor de economie.

Starters per cluster 10% 8% 6% 4% 2% 0% Greenport

Life & Health

Leisure

Ruimtevaart

Recht, Vrede & Veiligheid

Vitale clusters Kamer van Koophandel Den Haag richt zich bij haar activiteiten voor het stimuleren van de regionale economie in het bijzonder op 5 clusters van bedrijven1:

Het cluster Greenport is een relatief volwassen cluster, met een eeuwenoude historie en een belangrijk aandeel in de Nederlandse export. Daar blijkt dynamiek uit concentratie en schaalvergroting en niet zozeer uit het ontstaan van veel nieuwe bedrijven. Starters in Life & Health In regio Den Haag is sprake van de ontwikkeling van het cluster van Life & Health bedrijven. Starters in Life & Health 10% 9% 8%

l Greenport (teelt, handel en productontwik-

keling tuinbouw) l Leisure (recreatie en toerisme) l Recht, Vrede en Veiligheid (veiligheidsbran-

che en verwante ICT- electronica- en installatiebedrijven) l Life & Health (ontwikkeling en productie van nieuwe geneesmiddelen) l Ruimtevaart (bedrijven die ruimtevaarttechnologie toepassen). Een cluster is een concentratie van onderling verbonden bedrijven, toeleveranciers, onderwijsinstellingen en onderzoeksinstituten. Met elkaar hebben zij een stuwend effect op de economie in onze regio. In de grafiek is voor elk van deze vijf clusters het aantal starters als percentage van het totaal aantal bedrijven in het cluster weergegeven.

1

7% 6% 5% 4% 3% 2% 0%

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Starters regio Den Haag

Starters Nederland

De groei van het aantal ondernemingen in dit cluster ligt boven het Nederlands gemiddelde. Dit verschil is sinds 2009 alleen maar toegenomen. Het cluster concentreert zich in onze regio vooral rond het Leiden Bio Science Park.

Zie rapport ‘Tempo in de Topregio’

Regionale informatie op maat nodig? Naast regelmatige publicatie van de belangrijkste economische gegevens, kan KvK Den Haag u antwoord ‘op maat’ geven over (combinaties van) bepaalde data. Het gaat dan om economische data, niet om individuele ondernemingsgegevens. Heeft u vragen over economische gegevens? Neem contact op met KvK Den Haag ([email protected]).

Kerncijfers regionale economie

Derde kwartaal 2012

Ondernemersvertrouwen 20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012

Nederland

Kamerregio Den Haag

Ondernemersvertrouwen daalt fors In lijn met de economische groeicijfers van het CBS is het voorzichtige optimisme uit de eerste helft van 2012 helaas weer omgeslagen in een negatieve verwachting. Ondernemers in vrijwel alle delen van het werkgebied van Kamer van Koophandel Den Haag zijn negatiever over de toekomst dan vorig kwartaal. Wel zijn ze iets minder somber (-4,1) dan bedrijven in de rest van Nederland (-9,2).

Lisse

Leiden

Alphen

Den Haag

Westland Dlft

Zoetermeer

0-5

5-10

10-15

-5-0

-10- -5

< -10

>15

Een uitzondering op dit bedrukte beeld vormen ondernemers in de regio rond Lisse (+2,2). En hoewel Delft nog net positieve cijfers toont, is het vertrouwen daar sterk gedaald. Het ondernemersvertrouwen in het Westland (-15,9) daalde het sterkst. Dat kenmerkt de daar aanwezige tuinbouwsector. Die kent vaak een wat grillige ontwikkeling met hogere pieken en diepere dalen dan de rest van het bedrijfsleven.

De Conjunctuurenquête Nederland (COEN) is het gezamenlijke conjunctuuronderzoek van de Kamers van Koophandel, VNO-NCW, MKB Nederland, Centraal Bureau voor de Statistiek en Economisch Instituut voor de Bouw. De enquête (4x per jaar) is gebaseerd op verwachtingen van ondernemers en geeft daarom een stemmingsbeeld over de huidige en toekomstige economische ontwikkeling.

Toename aandeel vrouwelijke ondernemers 32% 31% 30% 29% 28%

Het is niet verrassend dat in sectoren zoals bouw (4%), landbouw (18%) en vervoer (15%) relatief weinig vrouwelijke ondernemers actief zijn. Dit zijn en blijven traditionele mannenberoepen: het aandeel van vrouwen neemt daar niet toe.

Leeftijd

27% 26% 25% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Starters regio Den Haag

Toename vrouwelijke ondernemers Het aantal vrouwen dat onderneemt is nog altijd lager dan het aantal mannen, maar er is een duidelijke inhaalslag zichtbaar. In onze regio is het aandeel van vrouwelijke ondernemers sinds 2006 toegenomen van 26% naar 31%. Voor heel Nederland groeide het aandeel van 28% naar 30%. De toename van vrouwelijke ondernemers is niet gelijk verdeeld over alle sectoren van de (regionale) economie. De dienstensector springt eruit: het aandeel van vrouwen is hier inmiddels gestegen tot 40%. Deze sector omvat verschillende vormen van dienstverlening zoals advisering op het gebied van organisaties, reclame of marketing, maar ook boekhoud- en uitzendbureaus, schoonmaakbedrijven en kinderopvang. Alle dienstverleners samen vormen meer dan 50% van het ondernemersbestand in de Kamerregio Den Haag. Dit is iets hoger dan in de rest van Nederland.

De gemiddelde leeftijd van vrouwelijke ondernemers is hetzelfde als bij mannen, rond de 45 jaar. Wel is het zo dat vrouwen gemiddeld gezien iets later beginnen met ondernemen en er ook iets eerder mee ophouden. Bij de ondernemers onder de 30 jaar en boven de 60 jaar is het aandeel van vrouwen lager dan gemiddeld, respectievelijk 23% en 25%.

Aandeel vrouwen per sector Vervoer

85%

15%

Persoonlijke diensten

45%

55%

Landbouw & Visserij

82%

18%

Industrie

77%

23%

Horeca

67%

33%

Groothandel

79%

21%

Financiën

86%

14%

Facilitaire diensten

71%

29%

Detailhandel

65%

35%

Bouw

96%

4%

Algemene diensten

39%

61%

71%

29%

Adviesdiensten

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Aandeel mannen

Aandeel vrouwen

Het aandeel van de vrouwen is het hoogst in de persoonlijke diensten (55%) en algemene diensten (61%). Ook in de sectoren detailhandel en horeca zijn vrouwen relatief goed vertegenwoordigd. In absolute aantallen zijn de meeste vrouwelijke ondernemers actief in organisatieadvies (± 2500), paramedische dienstverlening - niet fysiotherapie - (±1800) en psychologische dienstverlening (±1000).

Regionale informatie op maat nodig? Naast regelmatige publicatie van de belangrijkste economische gegevens, kan KvK Den Haag u antwoord ‘op maat’ geven over (combinaties van) bepaalde data. Het gaat dan om economische data, niet om individuele ondernemingsgegevens. Heeft u vragen over economische gegevens? Neem contact op met KvK Den Haag ([email protected]).

Voorstel: 1. Kennis te nemen van de presentaties 2. Over te gaan tot ondertekening van het convenant Bouwen en opleiden

Recommend Documents