Aan de Raad Agendapunt: Onderwerp:
4 A en B Plan van aanpak Hart van Kollum en verwerven locatie oude gemeentehuis / Huize Sytzama Kollum, 21 juni 2011
Kenmerk: Status:
VROM - Ruimtelijke Ordening / GvdW Besluitvormend
Samenvatting Vanaf 2003 is de gemeente met de huidige eigenaar WoonFriesland in gesprek over de invulling van de locatie “oude gemeentehuis”. Daarnaast is ook met de verschillende eigenaren van Bethesda gesproken over de invulling van die locatie. Er zijn vele pogingen gedaan om met partijen tot een oplossing te komen voor het gebied. Door verschil van inzicht tussen partijen heeft dit nimmer een concrete oplossing opgeleverd. Dit heeft mede te maken met het feit, dat in de diverse scenario’s steeds een aanzienlijk tekort op de exploitatie aanwezig was. Om de ontstane impasse te doorbreken is een plan van aanpak opgesteld (werktitel “Hart van Kollum”) met hierin opgenomen meerdere ontwikkelscenario’s, waarbij de gemeente de “regieriol” nadrukkelijk op zich heeft genomen. WoonFriesland heeft duidelijk aangegeven de komende jaren niet tot ontwikkeling te zullen overgaan en wil de locatie voor een bedrag van € 670.000,- kosten koper verkopen aan derden. Gezien de WOZ-waarde, de in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxatie, de taxatie van WoonFriesland en de uitgevoerde planeconomische verkenning is dit bedrag realistisch te noemen. Voorstel: A. B. 1.
Kennis te nemen van en in te stemmen met het plan van aanpak “Hart van Kollum”;
In te stemmen met het aangaan van de intentie/ontwerpovereenkomst voor de locatie oude gemeentehuis met de ontwikkelaar en zorgpartij;
2.
In te stemmen met het gezamenlijk verwerven van de locatie oude gemeentehuis met de ontwikkelaar –ieder voor 50%- voor de koopsom van € 670.000,- kosten koper;
3.
Een raamkrediet van € 450.000,- beschikbaar te stellen voor het gemeentelijk aandeel in de aankoop van de voornoemde locatie en de planontwikkelingskosten t.l.v. de reserve Wonen Herstructurering en Leefkwaliteit (WHL). De omvang van deze bestemmingsreserve bedraagt per 1 januari 2011 circa € 1,7 miljoen.
Inleiding Na verkoop van het oude gemeentehuis in 2003 wordt gewerkt aan een invulling voor deze unieke locatie op de hoek Voorstraat-Eskesstraat in Kollum. Er zijn diverse plannen besproken in samenhang met de invulling van het pand Bethesda. Door verschil van inzicht ten aanzien van de invulling en het feit dat er in de diverse scenario’s voor ontwikkeling steeds een aanzienlijk tekort aanwezig was, is ontwikkeling van de locatie tot op heden niet van de grond gekomen. De huidige eigenaar van de locatie oude gemeentehuis WoonFriesland heeft te kennen gegeven in ieder geval t/m 2015 de locatie niet te ontwikkelen. Gelet op het belang van de locatie voor de verdere ontwikkeling van het centrum van Kollum is dit naar onze mening een onacceptabele situatie. Hierop is het voorliggende plan van aanpak “Hart van Kollum” opgesteld om de ontstane impasse te doorbreken en een ontwikkeling binnen afzienbare termijn op gang te kunnen brengen. In het voorliggende plan van aanpak zijn stedenbouwkundige mogelijkheden geschetst en gekoppeld aan een eerste globale financiële verkenning. Hieruit blijkt dat er thans reële mogelijkheden zijn om ontwikkeling op deze locatie daadwerkelijk op gang te brengen. Dit heeft in belangrijke mate te maken met de door een ontwikkelaar en een zorgpartij uitgesproken bereidheid om op basis van het plan van aanpak in een concrete ontwikkeling te participeren. De ontwikkelaar heeft te kennen gegeven samen met de gemeente de locatie “oude gemeentehuis” te willen verwerven –ieder voor 50%- en de zorgpartij heeft de intentie uitgesproken om samen met de ontwikkelaar 24 tot 30 zorgeenheden te willen realiseren. De gemeente is uiteindelijk met name verantwoordelijk voor investeringen in de openbare ruimte en een deel van de plankosten. Het is duidelijk dat ontwikkeling van de locatie risico’s met zich meebrengt, echter deze zijn naar het oordeel van het college overzienbaar en beheersbaar. De nieuwe eigenaar van Bethesda wil voor eigen rekening en risico maximaal 16 appartementen realiseren in de goedkope koop/huur. Het college heeft richting de nieuwe eigenaar van Bethesda een positieve grondhouding uitgesproken ten aanzien van deze ontwikkeling onder voorwaarde dat het plan wordt afgestemd op de ontwikkeling rondom de locatie van het oude gemeentehuis. Essentieel hierbij is dat de gemeente in dit proces de regierol op zich heeft genomen om ervoor te zorgen dat het plan van aanpak ook daadwerkelijk kan worden uitgevoerd. In dit plan van aanpak is een proces gevolgd dat bestaat uit twee sporen: 1. 2.
het proces om te komen tot stedenbouwkundige scenario’s; het proces van contacten en gesprekken met partijen die betrokken zijn of betrokken kunnen raken bij de ontwikkeling van het gebied.
Voor wat betreft de stedenbouwkundige scenario’s zijn twee basisprincipes ontwikkeld, namelijk de principes “hof” en “plein”. Het eerste principe gaat uit van een invulling, waarbij een groen hofje in het midden in het plangebied een kleinschalige, groene passage richting de Voorstraat vormt. Binnen dit scenario zijn twee mogelijke uitwerkingen ontwikkeld. Het tweede principe gaat uit van een pleingedachte, waarbij de passage vanaf de Eskesstraat richting de Voorstraat meer stenig van karakter is. Na bespreking in de projectgroep van de basisprincipes hof en plein en de eerste aanzet tot uitwerking van deze principes, is in de projectgroep Hart van Kollum geconcludeerd dat het principe hof het beste aansluit bij de ontwikkeling die de gemeente voor ogen heeft bij Hart van Kollum. Deze uitwerking sluit aan bij de wens om een verblijfsgebied te creëren met een open, uitnodigend en groen karakter, waar mensen graag vertoeven of doorheen wandelen op weg naar de Voorstraat. Het principe hof is binnen het plan van aanpak in een aantal stappen verder uitgewerkt in een drietal varianten. In alle varianten is, naast de ruimtelijke uitgangspunten, uitgegaan van een totaal (woon)oppervlakte van 1500
tot2000vierkantemeter. Hierbij is rekening gehouden met de ontwikkeling van 24 tot 30 zorgeenheden of uiteindelijk 10 tot 12 luxe seniorenappartementen en/of levensloop bestendige woningen. Betrokken partijen WoonFriesland Dit is de huidige eigenaar van de locatie van het oude gemeentehuis. De corporatie WoonFriesland heeft te kennen gegeven de locatie voor een bedrag van €. 670.000,- kosten koper te willen verkopen aan derden. Gezien de WOZ-waarde, de in opdracht van de gemeente uitgevoerde taxatie, de taxatie van WoonFriesland en de uitgevoerde planeconomische verkenning is dit bedrag realistisch te noemen. Jan Smeeing In- en Verkoop Onroerend Goed B.V. De ontwikkelaar heeft schriftelijk bevestigd samen met de gemeente de locatie van het oude gemeentehuis te willen verwerven van de huidige eigenaar WoonFriesland. De ontwikkelaar en de gemeente betalen ieder 50% van de koopsom. De ontwikkelaar heeft ook schriftelijk bevestigd ermee bekend te zijn dat de gemeente niet zal participeren in de exploitatie van het vastgoed. Het is daarmee bij hem duidelijk dat de gemeente bij een concrete invulling alleen in de kosten van de openbare ruimte en een deel van de plankosten zal willen bijdragen. Talant. Deze zorgpartij heeft de intentie uitgesproken om met de gemeente en de ontwikkelaar in het verdere traject te participeren en dit schriftelijk bevestigd. Belangrijk hierbij is dat de gemeente een ontwikkelaar bereid heeft gevonden het vastgoed te willen ontwikkelen, zodat de huur voor een nog nader af te spreken periode mogelijk is. Binnen de Talantorganisatie zal het project nog een aantal stappen moeten doorlopen voordat definitieve besluitvorming kan plaatsvinden. Compaan B.V. Dit is de nieuwe eigenaar van Bethesda. Deze ontwikkelaar heeft uitgesproken in het bestaande gebouw “Bethesda” maximaal 16 appartementen te willen ontwikkelen in de goedkope koop/huur. Het college heeft op verzoek van de ontwikkelaar een positieve grondhouding uitgesproken met betrekking tot een dergelijke ontwikkeling. Deze ontwikkeling zal passen binnen het huidige bestemmingsplan. Het is de bedoeling van de ontwikkelaar na de zomer te starten met de realisatie van de appartementen, afhankelijk van de benodigde vergunning(en). Intentie/ontwerpovereenkomst De gemeente zal na een positief raadsbesluit samen met de ontwikkelaar en zorgpartij een intentie/ontwerpovereenkomst opstellen voor de verdere ontwikkeling van de locatie oude gemeentehuis. Hierbij zal de gemeente niet participeren in de exploitatie van het vastgoed. In deze overeenkomst zullen in ieder geval afspraken worden opgenomen over de aankoop van de locatie “oude gemeentehuis” door gemeente en ontwikkelaar, de planontwikkeling, afname zorgeenheden, projectorganisatie, kosten, planning, ruimtelijke ordening en welke partij waarvoor verantwoordelijk is. Relatie tot gemeentelijk beleid Het opstellen van het plan van aanpak is opgenomen als één van de speerpunten van programma 2 Wonen en Werken in Netwerken binnen de begroting 2011. Het voorliggende plan van aanpak past volledig binnen het nieuwe en aan de raad gepresenteerde woonplan en woonprogramma. Deze stukken zullen na de zomer in relatie tot de afronding van het op te stellen woonakkoord met de corporaties WoonFriesland en Thús Wonen ter vaststelling aan de raad
worden voorgelegd. Daarnaast is in het koersdocument opgenomen dat er ontwikkelkansen worden gegeven aan gecombineerde projecten. Realisatie van het project Hart van Kollum is bij uitstek één van deze projecten. Ook past dit project binnen de visie van de gemeente op het gebied van leefbaarheid en zorg en draagt het in belangrijke mate bij aan de centrumontwikkeling van Kollum. Ook is er in dit kader een duidelijke samenhang met het project Mr Andreaepassage aan de andere kant van de Voorstraat. Bij de realisatie van het vastgoed en de inrichting van de openbare ruimte streven partijen naar een duurzame ontwikkeling. Dit aspect wordt breed onderschreven en zal in de overeenkomsten met partijen nadrukkelijk worden meegenomen. Dit sluit aan bij het gemeentelijk beleid, met als doel ervoor te zorgen dat de gemeente in 2020 klimaatneutraal is. Actie/planning De komende weken zal gewerkt worden aan de intentie/ontwerpovereenkomst waarin de toezeggingen van partijen nader zullen worden geconcretiseerd. In deze overeenkomst zullen in ieder geval afspraken worden opgenomen over de aankoop van de locatie “oude gemeentehuis” door gemeente en ontwikkelaar, de planontwikkeling, afname zorgeenheden, projectorganisatie, kosten, planning, ruimtelijke ordening en welke partij waarvoor verantwoordelijk is. Na het sluiten van de intentie/ontwerpovereenkomst zullen er reken- en tekensessies plaatsvinden op basis waarvan een realisatieovereenkomst worden opgesteld voor de daadwerkelijke bouw van het vastgoed en de (her)inrichting van de openbare ruimte. Deze overeenkomst zal worden voorgelegd aan de raad, waarbij dan duidelijk wordt wat de uiteindelijke bijdrage vanuit de gemeente zal zijn binnen het raamkrediet. Naar verwachting zal de doorlooptijd van het project anderhalf tot twee jaar bedragen, afhankelijk van o.a. de benodigde bestemmingsplanprocedure. Waar mogelijk zal worden geprobeerd de doorlooptijd zo kort mogelijk te laten zijn. Door onvoorziene omstandigheden kan de doorlooptijd echter ook langer worden. Hierna zal daadwerkelijk worden gestart met de bouw van het vastgoed en de inrichting van de openbare ruimte. Financiële gevolgen / Risico’s Bij verwerving komen de kosten van verwerving in eerste instantie voor 50% ten laste van de gemeente en voor 50% ten laste van de ontwikkelaar, zijnde 335.000,- kosten koper. In totaal zal het voor de gemeente gaan om een bedrag van ongeveer € 365.000,-. Voor o.a. de planontwikkelingskosten zoals het opstellen van het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitplan, het aangaan overeenkomst, projectcoördinatie wordt in eerste instantie een bedrag van ongeveer € 85.000,- geraamd. Voor de totale kosten wordt daarom een raamkrediet gevraagd van € 450.000,-. Deze kosten -het aankoopbedrag en de kosten voor de planontwikkeling- worden ingebracht in de exploitatie van het plangebied. De verwachting is dat een belangrijk deel van de gemeentelijke inbreng middels die exploitatie terug zal vloeien in de gemeentekas. Uiteindelijk zal er naar verwachting op de exploitatie een tekort blijven bestaan. Dit tekort zal vooral zitten in de investeringen binnen de openbare ruimte in het gebied, de kosten voor een nieuw bestemmingsplan en de daarbij behorende planontwikkelingskosten. Het maximale risico van de gemeente in dit project bedraagt het nu gevraagde krediet van € 450.000. Doordat er echter voor een deel eigendom tegenover staat, welke altijd een bepaalde waarde zal blijven vertegenwoordigen en een deel “terugverdiend” kan worden door de inbreng in de exploitatie van het gebied in zijn totaliteit, zal de netto bijdrage van de
gemeente lager uitvallen. Het deel wat een waarde vertegenwoordigt moet volgens de voorschriften worden geactiveerd op de balans. Dekking in de eenmalige sfeer ten laste van de reserve Wonen, herstructurering en leefkwaliteit (WHL) is de meest voor de hand liggende. Dit project is een modelvoorbeeld als het gaat om dekking vanuit deze, vorig jaar in het leven geroepen bestemmingsreserve. De gemeente kan haar bijdrage blijven leveren om bepaalde projecten te realiseren en/of vlot te trekken, zonder dat er beslag wordt gelegd op de zwaar onder druk staande structurele middelen. Er drukken immers door deze dekkingssystematiek in de eenmalige sfeer, geen (extra) lasten op de exploitatie. Subsidiescan Er heeft nog op dit moment geen uitgebreide subsidiescan plaatsgevonden. Deze scan zal plaatsvinden in een volgend stadium, wanneer de plannen verder worden uitgewerkt tot een stedenbouwkundig plan. Bij de aanmelding van projecten in het kader van de Agenda Netwerk Noordoost (ANNO) is de ontwikkeling van het centrum van Kollum als project ingebracht. Het project “Hart van Kollum” vormt samen met de realisatie van de Mr Andreaepassage het “hart” van die totale centrumontwikkeling. Concreet zal op korte termijn de subsidiemogelijkheid in het kader van ISV (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) worden onderzocht. Daarnaast zal de subsidiescan niet alleen betrekking hebben op het project “Hart van Kollum”, maar breed worden uitgevoerd in samenhang met de totale centrumontwikkeling. Communicatie Het plan van aanpak is besproken met alle direct betrokken partijen. In meerdere gesprekken zijn deze partijen uitgebreid geïnformeerd over het proces. Daarnaast is het plan van aanpak gepresenteerd aan uw raad, HIM, Plaatselijk Belang Kollum en de WMO-raad. De portefeuillehouder heeft tijdens de presentatie aan de HIM, Plaatselijk Belang Kollum en de WMO-raad gevraagd hun reactie op het plan op schrift te stellen, zodat uw raad een gevoel heeft bij de reacties vanuit het maatschappelijk middenveld. Ook is de corporatie Thús Wonen geïnformeerd over de plannen en gevraagd hierop een schriftelijke reactie te geven. Deze reacties zullen, voor zover voor de raadsvergadering aanwezig, worden nagezonden. Ook is het plan ter informatie voorgelegd aan de slagerij nabij het plangebied. In overleg met onze communicatieadviseur zal het vervolg van het traject zorgvuldig worden doorlopen, zeer zeker voor wat betreft de informatie richting de direct omwonenden van het plangebied. Voorstel Wij stellen u voor: A. B. 1.
Kennis te nemen van en in te stemmen met het plan van aanpak “Hart van Kollum”;
In te stemmen met het aangaan van de intentie/ontwerpovereenkomst voor de locatie oude gemeentehuis met de ontwikkelaar en zorgpartij;
2.
In te stemmen met het gezamenlijk verwerven van de locatie oude gemeentehuis met de ontwikkelaar –ieder voor 50%- voor de koopsom van € 670.000,- kosten koper;
3.
Een raamkrediet van € 450.000,- beschikbaar te stellen voor het gemeentelijk aandeel in de aankoop van de voornoemde locatie en de planontwikkelingskosten t.l.v. de reserve Wonen Herstructurering en Leefkwaliteit (WHL). De omvang van deze bestemmingsreserve bedraagt per 1 januari 2011 circa € 1,7 miljoen.
Behandeling in raadscommissie d.d. 9 juni 2011 Bijlage : Presentatie Hart van Kollum Plan van aanpak Hart van Kollum Ter inzage liggende stukken: Collegerapport Brieven Smeeing en Talant Brief college aan Compaan B.V.
Burgemeester en wethouders van Kollumerland c.a
B. Bilker, burgemeester
R. de Boer, secretaris
Raadscommissie 9 juni 2011: Dit punt komt als bespreekpunt in de raad van 30 juni 2011, met de toezegging dat nog een notitie met aanvullende informatie wordt verstrekt.
