Plan van Aanpak A. Inleiding Bij het opstellen van een Plan van Aanpak (PvA) is het van belang te onderkennen dat: • • •
ieder project uniek van karakter is en daarmee ook het op te stellen PvA; het PvA behoort tot de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer(s) en daarmee ook de afweging van de uitgebreidheid van de omschrijving(en); het PvA de motivatie van het bouwen in CPO bevat wat aan de gemeente ter beoordeling wordt voorgelegd. Bedenk vooraf wat je met het PvA wilt bereiken.
B. Elementen van een PvA De gemeente wil, inherent aan de CPO gedachte, initiatiefnemers zoveel mogelijk vrijheid bieden tot het opstellen en vormgeven van een PvA. Het PvA dient echter wel als toetsingen toelatingskader en moet daarom in ieder geval de volgende (te beschrijven / uit te werken) elementen bevatten: Kaft / titelblad (optioneel) De kaft / titelblad kan bevatten: de titel, een ondertitel, de naam van de initiatiefnemers / vereniging, de auteurs, datum en plaats. Inhoudsopgave (optioneel) De inhoudsopgave geeft een overzicht van alle hoofdstukken (en paragrafen) in het rapport (met de bijbehorende paginanummers). Samenvatting (optioneel) In de samenvatting worden de belangrijkste aspecten van het PvA belicht. Vanuit het doel van schrijven van het PvA kan hier puntsgewijs een statement worden gemaakt. Inleiding (optioneel) In de inleiding kan aandacht worden besteed aan de aanleiding voor en (wijze van) totstandkoming van het project. Doelgroep en doelstelling Om de gezamenlijke visie van de leden op elkaar aan te laten sluiten, wordt de doelgroep en doelstelling van het project vastgesteld.
De doelgroep omvat de beschrijving van de leden die mogen deelnemen aan het project (de toekomstige bewoners). Hiervoor zijn verschillende criteria aan te dragen: • • • •
personen met dezelfde visie op wonen zoals deze omschreven is in de doelstelling (bv. duurzaam / energiezuinig bouwen); gezamenlijke leefstijl; personen die wonen en werken willen combineren; op basis van woningcategorie (bijvoorbeeld starters, doorstromers, senioren).
De doelgroep dient specifiek en meetbaar omschreven te worden, zodat toekomstige bewoners zichzelf kunnen refereren aan het begrip en door het collectief getoetst kunnen worden voordat ze daadwerkelijk (kunnen gaan) deelnemen. In de doelstelling wordt vermeld wat de vereniging wil bereiken en hoe de vereniging dat wenst / denkt uit te voeren. Mogelijke onderwerpen of thema’s binnen deze doelstelling kunnen zijn: • • • • • • • • • •
keuzevrijheid en zeggenschap; prijs - kwaliteit verhouding van de woning(en); bouwen tegen kostprijs; bouwen voor een specifieke doelgroep (bijv. starters, senioren); energiezuinig of duurzaam bouwen; realiseren van gemeenschappelijke ruimten; diversiteit in de wijk; sociale samenhang in de buurt; bouwen met een budget (goedkope woningbouw); …………………………..….
Projectinhoud De doelstelling leidt uiteindelijk tot een gewenst projectresultaat. In het beginstadium wordt een globale omschrijving van de projectinhoud gegeven. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen het ruimtelijk kader en programma. Ruimtelijk kader Het ruimtelijk kader omvat in ieder geval een beschrijving van de: • • • • • •
locatie verkaveling / vlekkenplan beeldkwaliteit (uitstraling) van de buurt / wijk gezamenlijke (openbare) ruimte verhouding privé - openbaar ……………………………..
Collectieve buitenruimte – gemeenschappelijke groenvoorziening Op overtuigen wijze wordt beschreven wat de gezamenlijke doelstelling is voor de aanleg, het gebruik en (de wijze van) onderhoud van de op de kavel verplicht aanwezige gemeenschappelijke groene voorziening voor het collectief. Hierbij wordt tevens aangegeven op welke wijze deze groenvoorziening bijdraagt aan de landschappelijke kwaliteit van de Kreekzone in het aangrenzend gebied van de Contreie. Programma Het programma omvat in ieder geval een beschrijving van: • • • • •
woningaantallen woningtypes prijsklassen van de woningen architectuur ……………………………...
Financieel kader Bij een CPO project zijn er twee aspecten die vallen onder het financieel traject, te weten: de verenigingsfinanciering en de projectfinanciering.
Verenigingsfinanciering De verenigingsfinanciering bevat een omschrijving van de uitgaven die de vereniging doet om de vereniging draaiende te houden (bv. vergader- en correspondentiekosten). De financiële middelen die de vereniging hiervoor ter beschikking heeft, zijn de deelnamegelden die de leden bij aanmelding van het project betaald hebben en/of subsidiegelden. Projectfinanciering De projectfinanciering bestaat voor elk lid uit de kostprijs van de woning, opgebouwd uit grondkosten, de bouwkosten en de bijkomende kosten. De financiële middelen die de vereniging hiervoor ter beschikking heeft zijn : • •
Persoonlijk budget: Dit betreft het budget dat elk lid aan de woning kan/wil uitgeven. Voorfinanciering: De voorfinanciering zijn de kosten (legeskosten, architectkosten, e.d.) die worden gemaakt voordat de transportakte passeert, leden hun hypotheek
•
•
•
afsluiten en leden zelf in staat zijn de projectkosten te financieren. De hoogte van de voorfinanciering bedraagt uit praktijkervaring ongeveer € 6.000,- tot € 10.000,- per woning. Voor de voorfinanciering kan een partij, bijvoorbeeld een woningcorporatie of investeerder, worden aangetrokken. Achtervang: Bij het ontwikkelen van woningen loopt de vereniging financiële risico’s, bijvoorbeeld het risico van onverkochte woningen. De vereniging moet deze risico’s afdekken met een zogenaamde achtervang, de partij die de financiële risico’s wil dragen. Subsidies: CPO projecten kunnen wellicht aanspraak maken op (overheid)subsidies. Het PvA geeft een overzicht van de subsidiemogelijkheden (bv. voor procesbegeleiding, financiering en bouwtechnisch) en de (ingediende / in te dienen) subsidieaanvragen en/of –toekenningen. Ook dient de vereniging te bedenken hoe ze om wil gaan met speculatie. Is dit geregeld door bijvoorbeeld de gemeente of wil de vereniging dit zelf vastleggen. Calculatie: een (voorlopige) calculatie waaruit blijkt dat het project binnen de gekozen doelsltellingen van het collectief financieel haalbaar is.
Planning en proces Bij de totstandkoming van een project worden achtereenvolgens een aantal stappen doorlopen, waarbij de vereniging werkzaamheden dient uit te voeren. Het is voor de voortgang van het project van belang om deze stappen te benoemen en globaal uiteen te zetten in de tijd. Vaak geeft de gemeente aan wanneer de bouw van start kan gaan. Voortraject Het voortraject omvat tenminste een beschrijving van: • • • • •
Het initiatief De werving en inschrijving van (toekomstige) deelnemers De begeleiding door een adviesbureau Het organiseren en oprichten van een kopersvereniging De volgorde bij het vaststellen van de kavelkeuze
Definitiefase Bij de beschrijving van de definitiefase komt in ieder geval aan de orde de wijze waarop gekomen wordt tot: • • • •
De inventarisatie van de woonwensen De selectie van de architect Het op te stellen programma van eisen De voorfinanciering en achtervang
Ontwerpfase In de ontwerpfase wordt aandacht besteed aan: •
Het stedenbouwkundig ontwerp Het voorlopig ontwerp Het definitief ontwerp Het technisch ontwerp en bestek De aanvraag van de bouwvergunning De (wijze van) aanbesteding De transport- en hypotheekakte
• • • • • •
Realisatiefase De realisatiefase beschrijft: •
De bouwvoorbereiding De bouw De (wijze van) oplevering
• •
Organisatie Bij de organisatie van een project heb je enerzijds te maken met de interne organisatie en anderzijds met de externe organisatie. Het PvA geeft aan hoe het collectief het interne en externe proces denkt te organiseren. Intern Harde voorwaarde vanuit de gemeente voor erkenning en toelating van de collectieven is dat de toekomstige bewoners worden georganiseerd in een vereniging (met aan het hoofd een bestuur). Redenen hiervoor zijn: • •
Een vereniging is een rechtspersoon die overeenkomsten met derden kan aangaan. Een vereniging legt de juridische zaken met betrekking tot de groep toekomstige bewoners vast (zoals de besluitvorming, de toelatingsregels, de rechten en plichten van de deelnemers, het functioneren van de rechtspersoon).
Elke toekomstige bewoner wordt lid van de vereniging, waarbij elk lid evenveel zeggenschap heeft en er sprake is van een democratische besluitvorming. Het functioneren van de vereniging wordt vastgelegd in statuten en een huishoudelijk reglement.
Extern De vereniging heeft bij de realisatie van het project te maken met andere partijen. Het kan hierbij gaan om bijvoorbeeld informatieverstrekking, afstemmingsoverleg en klankbordgroepen. Geef aan met welke partijen de vereniging te maken heeft en wat hun taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn. Dit mede in relatie tot de verantwoordelijkheden en taken van de collectieven. Voorbeelden (optioneel) In dit hoofdstuk kan, zowel beschrijvend als visueel, verwezen worden naar voorbeeldprojecten waar het collectief mede haar inspiratiebron uit haalt.
C. Algemene procedure opstarten initiatief / collectief • • •
•
•
•
•
groepen melden zich als belangstellend / initiatief aan bij BIEB Advies. Deze aanmelding kan schriftelijk of via de website www.decontreie.nl . met ondersteuning van BIEB Advies wordt het plan van aanpak (PvA) opgesteld op basis van de door de gemeente gestelde eisen aan het PvA (zie hierboven) aan de indiening van het PvA wordt momenteel geen termijn gekoppeld. De indiening en beoordeling en acceptatie geschiedt momenteel vanuit het principe “wie het eerst komt, die het eerst maalt”. De gemeente beoordeelt het ingediende PvA op volledigheid (zijn alle gevraagde stukken/ gegevens aanwezig). Bij volledigheid wordt op volgorde van indienen (datum en tijd) de kavels voorlopig toegewezen. Bij onvolledigheid stelt de gemeente aan de initiatiefgroep een termijn waarbinnen aanvulling en/of correctie van gegevens moet plaatsvinden (het moment van indienen blijft in dit geval gewoon staan). Indien het plan van aanpak definitief is goedgekeurd en het collectief formeel georganiserd is via een vereniging, stelt de gemeente een (voorlopige) grondreservering voor het collectief op voor de betreffende kavel (het collectief moet uiterlijk op dit moment een vereniging zijn). Hierna wordt door de gemeente de (definitieve) grondverkoopovereenkomst opgesteld welke vervolgens ter ondertekening aan het collectief wordt aangeboden.
D. Aandachtspunten indiening PvA bij gemeente •
Het PvA moet bij de gemeente Oosterhout worden afgegeven. Na indiening ontvangt de initiatiefgroep een ontvangstbevestiging zodat er geen onduidelijkheid kan ontstaan
•
over het moment van inleveren/ontvangst (en daarmee de bepaling van de volgorde voor toewijzing). De gemeente kan (bv. ten gevolge van grote belangstelling van initiatiefgroepen) het indienen van een PvA beperken tot een nader te bepalen tijdsperiode (tot op heden niet van toepassing).
