VERBIND 04» 0 8» 12» De belangrijkste opgave? Geef de consument de lead! THEMA WoonConnect wint Innovatie Boostcamp Award

VERBIND

RELATIEMAGAZINE VB GROEP » JAARGANG 6 » NR. 11 » MEI 2014

04» THEMA  WoonConnect wint Innovatie Boostcamp Award 08» RESULTAAT  Forse besparingen op kosten niet-planmatig onderhoud 12» PORTRET  De belangrijkste opgave? Geef de consument de lead!

INH OUD

VO ORWOOR D

Nieuwe opgaven in de bestaande voorraad

04» 3D VIEW 3

De Vrije Ruimte van Providentia 05-09-2013

De bestaande voorraad is hot. Het lijkt alsof steeds meer partijen in de bouwkolom zich richten op renovatie, transformatie en onderhoud van met name woningen. Opportuun? Deels misschien wel. Zo lang nieuwbouwopgaven sporadisch zijn, grijpen bouwbedrijven uiteraard iedere kans aan om hun portefeuille op andere wijze op peil te houden. Geef ze maar eens ongelijk. Maar feit is dat zowel planmatig als niet-planmatig onderhoud een bijzondere tak van sport is, die specialistische expertise en de juiste organisatie veronderstelt.

10»

Renovatie en transformatie In de bestaande voorraad gaan we het met zijn allen verdienen, stelt Harm Valk van Nieman Raadgevend Ingenieurs elders in deze VerBind. En niet alleen omdat er minder nieuwbouw plaatsvindt. Woningen gaan veel langer mee dan vroeger en de opgave is nu daar constant kwaliteit aan toe te voegen. Om verder te verduurzamen, het comfort te verhogen, indeling en inrichting te actualiseren. De echte uitdaging daarbij is ervoor te zorgen dat de woonconsument de lead heeft, vindt adviseur/onderzoeker/architect/publicist Martin Liebregts. De bewoner eist de plaats op die hij verdient: aan de knoppen. Liebregts geeft in dit nummer een heldere uiteenzetting van deze overtuiging. Een overtuiging die wij nadrukkelijk onderstrepen en waar wij ook naar handelen. Bijvoorbeeld via WoonConnect, een platform waar de vraag van de woonconsument en het aanbod van de markt op een slimme en inzichtelijke manier bij elkaar worden gebracht. Zodanig dat flinke efficiencyslagen kunnen worden gemaakt in het proces van zowel nieuwbouw als renovatie. In deze Verbind leest u meer over WoonConnect, waarmee Hybregts Systeembouw afgelopen maart een award scoorde bij de Innovatie Boostcamp.

11» 12» 14»

Niet-planmatig onderhoud Op het vlak van niet-planmatig onderhoud (NPO) zijn de uitdagingen beslist niet minder groot. Nu corporaties door onder meer de verhuurderheffing genoodzaakt zijn fors te bezuinigen, nemen ze hun processen kritisch onder de loep. Reparatie- en mutatie­ onderhoud zijn doorgaans weinig professioneel en efficiënt georganiseerd. Niet zelden overgelaten aan een veelheid van lokale bedrijven die daar niet altijd even goed voor zijn uitgerust. Woningvereniging Nederweert laat samen met onze servicebedrijven in Limburg zien dat ook in NPO enorm veel winst kan worden geboekt door ketenintegratie. Andere corporaties in het Limburgse blijken die aanpak - waarbij het voor wat betreft NPO draait om ervaring, vakmanschap én slimme automatisering - graag te delen.

2

RESULTAAT

Forse besparingen op kosten niet-planmatig onderhoud

NIEUWS

UITGESPROKEN

Harm Valk

PORTRET

De belangrijkste opgave? Geef de consument de lead!

NIEUWS

VerBind is een uitgave voor relaties van VB Groep Concept, vormgeving en productie: Korteweg Communicatie, Eindhoven

Tekst: Ton Manders

Fotografie: Marco Kolleppel, Scala Photography Foto voorpagina: Groot onderhoud appartementencomplex

Directie VB Groep

WoonConnect wint Innovatie Boostcamp Award

COLOFON

Resultaat komt samen In de bestaande voorraad wachten ons nieuwe opgaven. Nieuwe uitdagingen die vragen om nieuwe manieren van denken en organiseren. Om transparante samenwerking, met oprecht oog voor elkaars belang. Ook hier is de boodschap duidelijk. Resultaat komt samen. Wij wensen u veel leesplezier.

08»

THEMA

Veldhoven – Woningcorporatie ’Thuis

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming worden overgenomen of vermenigvuldigd. Zet- en drukfouten voorbehouden.

VERBIND MEI 2014

3

T HE M A

WoonConnect wint Innovatie Boostcamp Award

“Een soort Tripadvisor voor de woonconsument” Bij renovatieprojecten komt slechts de helft van de kosten voor rekening van materiaal en arbeid. De andere helft bestaat uit proceskosten. Daar vallen dus enorme slagen te maken. Intern, bij de bouwer. Maar vooral in de communicatie met de bewoner. Paul Uppelschoten: “Door op een slimme manier gebruik te maken van moderne communicatietechnologie, kun je ongekende stappen maken. Qua kosten en kwaliteit, maar vooral ook qua klanttevredenheid. Koper of huurder, de woonconsument van vandaag is een klant. Een klant die betaalt en dus ook verwacht te krijgen wat hij wil. Met WoonConnect máken we die stappen!” Paul Uppelschoten is directeur van Huybregts Systeembouw. Hij nam afgelopen maart samen met Woonconnect deel aan de Innovatie Boostcamp – een initiatief van Bouwend Nederland en Obvion – voor een award in de categorie ‘Bouwen aan

een betere afstemming tussen vraag en aanbod’. Het platform, dat de vraag van woon­consumenten en het aanbod van markt­partijen op innovatieve wijze bij elkaar brengt, ging inderdaad met de eerste prijs aan de haal. Uppelschoten: “Ons bedrijf is

WoonConnect-gebruiker van het allereerste uur en wij zien dit als dé oplossing voor klantgericht bouwen en renoveren. Met die voordracht voor de Innovatie Boostcamp Award willen we andere

partijen stimuleren om hun producten en oplossingen eveneens via WoonConnect aan te bieden. Zo ontstaat een steeds interessanter platform voor particuliere woningbezitters, huurders en corporaties.” Zelf oplossingen configureren WoonConnect is een gezamenlijke ont­ wikkeling van KPN en De Twee Snoeken. Het is een interactieve omgeving waarin de woonconsument, zowel bij nieuwbouw als bij renovatie, zelf oplossingen kan configureren die precies aansluiten bij zijn individuele woonbehoefte op dat moment.

Paul Uppelschoten

4

Artist impressie: Hof te Berkel in Horst

VERBIND MEI 2014

5

THE M A (V E RVO L G )

Aart Wijnen

“Huybregts Systeembouw is WoonConnect-gebruiker van het allereerste uur. Wij zien dit als dé oplossing voor klantgericht bouwen en renoveren”

Aart Wijnen, van De Twee Snoeken en een van de kartrekkers van WoonConnect: “Wat wij hebben ontwikkeld en nu steeds verder uitbouwen, is een online communicatieportal die gebruikt kan worden om informatie over bestaande woningen te verzamelen en te delen met verschillende partijen: woningbouwverenigingen, huurders, particuliere woningeigenaren, aannemers en toeleveranciers. Het systeem bestaat enerzijds uit een database met digitale documentatie over alle mogelijke woningtypen. Anderzijds uit een enorme bibliotheek met producten en oplossingen van bouwers en dienst­ verleners. Een intelligente motor zorgt ervoor dat de consument of de corporatie direct alle consequenties van zijn keuzes overziet. Zowel visueel, als wat betreft kosten, onderhoud, effect op de energie­ rekening enzovoort.” Pre-engineering vóór de bouwvraag De essentie van WoonConnect is dat de hele pre-engineering al heeft plaats­ gevonden, vóórdat er een concrete bouwvraag komt. Alle berekeningen en tekeningen zijn al gemaakt en worden door de configurator automatisch gegenereerd. “Als je inlogt, zie je een BIM-model van je eigen woning”, legt Wijnen uit. “Heel toegankelijk, in 2D en 3D. Daar kun je gegevens over je persoonlijke situatie aan toevoegen. Uit hoeveel personen het huis­houden bestaat, hoe vaak en hoe lang er wordt gedoucht, hoe hoog de thermostaat staat … Vervolgens maak je keuzes voor je ver­ bouwing. Een erker van dit type van die leverancier. Een aanbouw van bedrijf zus of zo. Een andere plattegrond. Een nieuwe voordeur, HR++ glas, zonne­panelen …

WoonConnect laat je dan meteen zien hoe het eruit komt te zien, wat het gaat kosten en wat je eventueel bespaart.” Groot aantal aanbieders Dat het systeem moet groeien, mag duidelijk zijn. Uppelschoten: “We willen dat een groot aantal bouwbedrijven, installateurs en andere toeleveranciers deelnemen en hun producten aanbieden, zodat de consument daadwerkelijk iets te kiezen heeft. Maar ook andere dienst­ verleners die op een of andere manier woongerelateerd actief zijn. Zorgaan­ bieders en telecombedrijven bijvoorbeeld. Ze worden in WoonConnect zo gepresenteerd dat de consument of corporatie eerlijke vergelijkingen kan maken. Welke oplossing hij het mooist of het handigst vindt, welke de beste prijs/ kwaliteitverhouding biedt. Hij ziet referenties van de verschillende aanbieders. Wie heeft er al vaker met dat bijltje gehakt, hoe zijn de beoordelingen? Zo krijg je een soort Tripadvisor voor de woonconsument.”

figureerde oplossingen loslaten. Omdat de hele voorbereiding en engineering van de verschillende oplossingen die op die woningtypen passen, al heeft plaats­ gevonden, hoef je dus niet per se grootschalig te gaan renoveren om een project economisch en organisatorisch haalbaar te maken. Ook een ‘serie van één’ kan worden aangepakt. Dat betekent dat de woonconsument kan kiezen voor renovatie op het moment dat hij daar werkelijk aan toe is. En het betekent eveneens dat een corporatie de incidentele particuliere woningbezitters in haar wijk makkelijker kan verleiden om hun woning te verbeteren en qua uitstraling te upgraden naar het niveau van de omringende huurwoningen.”

Bij nieuwbouw: Sterksel en Horst Huybregts Systeembouw heeft inmiddels twee nieuwbouwprojecten lopen die door WoonConnect worden ondersteund. Bij De Vrije Ruimte op het Providentiaterrein in Sterksel draait de configurator voor kopers van een aantal nieuwbouw­ woningen. Hetzelfde geldt voor de nieuwe eigenaren van een aantal starterswoningen die in Hof te Berkel in Horst worden gerealiseerd door Smeets Bouw. Bij bestaande bouw: Connect 040 Voor de inzet van WoonConnect bij opgaven in de bestaande bouw, zijn inmiddels de nodige vingeroefeningen gedaan. De portal zal voor het eerst echt

in gebruik worden genomen bij Connect 040, een initiatief van KPN en de gemeente Eindhoven. In het kader van Smart City, de Digitale Stad en de ambitie om Eindhoven in 2045 energieneutraal te laten zijn, is WoonConnect een bijzonder interessante tool om particuliere woningbezitters op een overtuigende en laagdrempelige manier te bewegen om hun woning te verduurzamen. Wordt vervolgd dus! Meer weten over WoonConnect? www.woonconnect.nl. Of maak even een afspraak met Aart Wijnen: [email protected]

De hele kaart van Nederland Aan de andere kant moet de bibliotheek met woningen verder worden gevuld. De ambitie is om de hele kaart van Nederland dicht te leggen, geeft Wijnen aan. “Martin Liebregts van de Bouwhulp Groep helpt ons om de database staps­ gewijs te vullen met digitale documentatie over zoveel mogelijk bestaande woningen door heel het land. Dat is inderdaad een behoorlijke klus. Anderzijds bestaat de woningvoorraad natuurlijk uit een beperkt aantal min of meer gestandaardiseerde woningtypologieën. Zo heb je in Brabant met de documentatie van pakweg tien typen al zo’n 50.000 woningen te pakken. Op die archetypes kunnen we voorgecon­ Artist impressie: De Vrije Ruimte, Providentiaterrein te Sterksel

6

VERBIND MEI 2014

7

R ES ULTAAT

Forse besparingen op kosten niet-planmatig onderhoud “Niet-planmatig onderhoud is een uitgesproken specialisme”, verzekert Remco Brave. “Een volstrekt andere discipline dan nieuwbouw of groot onderhoud.” Een discipline die de bouwbedrijven van VB Groep in Limburg kennelijk prima beheersen. Ze scoorden al langer uitstekend met reparatie- en mutatieonderhoud voor diverse woningcorporaties. Maar plots, in een jaar tijd, is de omzet verdubbeld. “Corporaties moeten fors bezuinigen”, verklaart Brave. “Samen blijken we in staat daadwerkelijke ketenintegratie tot stand te brengen op het gebied van niet-planmatig onderhoud (NPO). En dat resulteert in enorme kostenbesparingen.” Smeets Vastgoedservice en het vorig jaar door VB Groep overgenomen Van Heur Bouw & Onderhoud zijn al vele jaren gerenommeerde namen in de onderhoudsmarkt. De bedrijven zijn gespecialiseerd in NPO en bedienen samen opdrachtgevers in heel Limburg. De twee ondernemingen helpen een toenemend aantal corporaties forse efficiencyslagen te maken, legt adjunct-directeur Brave uit. “NPO heeft er in de corporatiewereld altijd maar een beetje bij gehangen. Lang niet zo sexy als nieuwbouw en groot onderhoud, en daardoor ook nooit zo professioneel en efficiënt georganiseerd. Maar ondertussen zijn er wel heel veel corporatiemedewerkers met NPO bezig. Opzichters, controllers, administratie … NPO is administratief gezien enorm arbeidsintensief en dat maakt dat er vaak buiten verhouding veel mensen bij zijn betrokken. Daar kan dus een aanzienlijke besparing worden geboekt.” Langdurige samenwerking met minder partijen Nu de corporatiewereld voor de uitdaging staat ingrijpend te bezuinigen, krijgt NPO stilaan de aandacht die het verdient. Te beginnen met een meer efficiënte organisatie van het onderhoudsproces. Brave: “Wonen Limburg bijvoorbeeld, een corporatie met zo’n 24.000 woningen, werkte voorheen met 260 verschillende aannemers. Een volslagen wildgroei die is teruggebracht tot 8 en wij zitten daar bij. De corporatie bespaart zo niet alleen veel kosten.

8

NPO in praktijk Een beperkt aantal partijen waarmee je een langdurige relatie aangaat, is ook een voorwaarde om in elkaar te kunnen investeren, om goede afspraken te maken en met elkaar de diepte in te gaan. Voorwaarde om tot daadwerkelijke ketensamenwerking te komen. We zien deze ontwikkeling ook bij andere corporaties. ZOwonen stootte de hele eigen onderhoudsdienst af en ging van 48 bedrijven naar 3. Zitten we ook bij. We zijn vaste partner voor Woonpunt, ketenpartner voor Woningvereniging Nederweert. Al die corporaties zijn met veel minder onderhoudsbedrijven gaan werken, waardoor ze zelf veel minder mensen op NPO hoeven te zetten. Kosten omlaag en – door een meer directe en heldere aansturing – klanttevredenheid en kwaliteit omhoog.”

Modelsamenwerking Woningvereniging Nederweert Bijzonder is de samenwerking met Woningvereniging Nederweert. Een betrekkelijk kleine, maar uitermate innovatieve corporatie die het lef heeft om nieuwe wegen in te slaan. Net als collega-corporaties stond Nederweert voor de opgave om door veranderend beleid en noodzakelijke bezuinigingen de organisatie te versterken in haar klant- en resultaatgerichte werkwijze. Begeleid door een externe consultant voerde de corporatie enkele rigoureuze veranderingen in haar organisatie door. Efficiencyslagen op alle niveaus, waaronder dat van NPO. Nederweert is de eerste corporatie in Limburg die besloot werk te maken van ketenintegratie in NPO. Vanaf 1 juni 2013 wordt er samengewerkt

aan de vormgeving en uitvoering van de ketensamenwerking, die per 1 september 2013 in uitvoering is gegaan. Bijzonder is dat naast de volledige uitbesteding van het reparatie- en mutatieonderhoud ook de intake van de reparatieverzoeken naar de ketenpartner is gegaan. Zo zijn de contacten met de klant zo direct mogelijk. Brave: “Woningvereniging Nederweert is een ideale partner om mee uit te testen hoe je ketenintegratie bij NPO het beste organiseert. Samen bekijken we hoe we processen anders, efficiënter en slimmer kunnen inrichten. Leaner en klantgerichter. Welke zaken worden misschien dubbel gedaan? Welke zijn wellicht onnodig? Wat kunnen we hoe automatiseren? Onze samenwerking is gebouwd op transparantie en vertrouwen. We hebben zelfs een deel van het reparatieonderhoud afgekocht, in combinatie met prestatieeisen. Dat betekent minder opdracht­ bonnen, minder facturen, minder administratie. Op deze manier kunnen we kostenefficiënt werken.”

Automatiseren om te kunnen accelereren Smeets Vastgoedservice en Van Heur Bouw & Onderhoud zijn van oudsher gespecialiseerd in NPO. Ze beschikken daarvoor over de juiste organisatie, het juiste materieel en het juiste wagenpark. En vooral ook over de juiste mensen. Brave: “Het zijn niet alleen vakmensen die alle mogelijke klussen voor hun rekening nemen. Ze werken bij bewoners thuis, in hun privé-omgeving en dat vraagt een sociale, klantgerichte houding. Het lijken soms wel maatschappelijk werkers.” Op alle fronten fit for the job dus. Maar om plots te accelereren en de groei die de twee bedrijven in het voorbije jaar maakten, op te kunnen vangen is er meer nodig. Automatisering is een must. “Hoe moet je anders een stroom van 40.000 opdrachten per jaar – met opdrachtbonnen, kopietjes, gereedmeldingen, facturen van onderaannemers, facturen aan opdracht­ gevers … - in goede banen leiden?” vervolgt Brave. “Wij hebben dat hele traject geautomatiseerd op basis van Microsoft Navision. Centraal daarin staat de module

Service & Onderhoud waarin onder meer alle meldingen binnenkomen, opdracht­ bonnen worden aangemaakt en de facturering wordt geregeld; kortom een module die het hele proces bewaakt. Deze module hadden we al, maar die kan in zijn eentje niet met anderen communiceren. Om echte ketenintegratie van de grond te krijgen, hebben we een oplossing ontwikkeld die dat wel kan. Met een Service Portaal waar huurders kunnen zien wat de status van hun woning is, wanneer een medewerker langskomt, wat hij precies komt doen enzovoort. Daarnaast is er een Leveranciers Portaal waar onze keten­ partners direct hun opdrachtbonnen uithalen, afspraken met huurders maken en gereedmeldingen invoeren. Onze eigen mede­werkers doen dat via een tablet. Alles gaat meteen het systeem in en komt er met één druk op de knop in de juiste vorm uit. Dit automatiseringssysteem is de motor achter de ketensamenwerking die uiteindelijk brengt waar het om gaat: een lagere kostprijs en een hogere klanttevredenheid.”

“Bij onze keuze voor Smeets/Van Heur speelt de cultuur van het bedrijf en de klik op bestuurlijk niveau een belangrijke rol. Naast criteria met betrekking tot vak­manschap en financiële continuïteit uiteraard. We werken samen op basis van vertrouwen, met transparantie als solide basis. Daarom verwachten we vergaande toegang tot de ICTsystemen van onze leveranciers. En bovenal verwachten we betrouwbaarheid en een mee­denkende houding: denken in oplossingen en niet in belemmeringen. Vergeet niet, wie bij de mensen aan huis komt, krijgt van alles te zien. Onze huurders beoor­ delen deze nieuwe werkwijze zeer positief. Hoger zelfs dan voorheen.” Corry Keulen, directeur-bestuurder Woningvereniging Nederweert

Corry Keulen en Remco Brave

VERBIND MEI 2014

9

N IEUW S

UITGESPROKEN

Wij delen onze kennis en ervaring met u!

Niet-planmatig onderhoud Een kans! We gaan het met zijn allen verdienen in de bestaande voorraad. De bouwsector, maar ook bewoners die door slimme renovatie een meer comfortabele en zuinige woning krijgen. En de corporatie kan door slimme materiaalkeuzes haar beheerlasten effectief verlagen.

Sinds kort hebben wij een nieuw online platform: info.vbgroep.com/blog. Hier delen we onze kennis en ervaringen met betrekking tot actualiteiten en innovaties binnen de bouw- en vastgoedbranche. De blogs worden geschreven op persoonlijke titel. U vindt onze meest recente blogs voor ontwikkelen, bouwen en beleggen op de homepagina’s van alle websites. Meer blogs vindt u op onze speciale blogsite: info.vbgroep.com/blog.

Verhuurderheffing In eerste instantie een stok in het wiel van de woningcorporaties. Als we over tien jaar terugkijken, zal blijken of minister Blok de ‘sloper’ is waarvoor hij nu wordt gehouden, of de harde heelmeester die de corporatiesector gedwongen heeft zichzelf te genezen.

Wilt u op de hoogte blijven van onze nieuwe blogs? Meld u dan aan. Dan krijgt u automatisch bericht wanneer er een nieuw item is geplaatst.

Van EPC 0,4 naar EPC 0

Huybregts Relou neemt deel aan Dag van de Bouw Ook dit jaar neemt Huybregts Relou weer deel aan de Dag van de Bouw. Dit jaar met 48 appartementen groot onderhoud Veldhoven. Dit mooie project betreft 2 woonblokken van elk 24 appartementen in de wijk Zonderwijk. Zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde zullen deze grondig worden aangepakt. Woningcorporatie ’Thuis heeft ervoor gekozen om het project te doorlopen middels een open plan proces. Dit houdt in dat bewoners in een

De Dag van de Bouw is een initiatief van Bouwend Nederland. Leden van Bouwend Nederland stellen kleine en grote bouw- en infraprojecten open voor het publiek. Zoals wegen, spoor- en vaarwegen, woningen en woon­wijken, winkelcentra, kantoor­ panden, zorg- en sportaccommo­ daties en scholen. De diversiteit laat zien hoe belangrijk de sector is rond kernwaarden als wonen, werken, mobiliteit, recreatie en milieu. Elke locatie is gratis te bezoeken.

10

zeer vroegtijdig stadium worden betrokken bij de planvorming. Bewoners kunnen meedenken en meepraten over oplossingen omdat zij als ervaringsdeskundigen de woningen en hun woonomgeving het beste kennen, mede om die reden is er een klankbordgroep in het leven geroepen. De renovatie van de 2 appartementen­ gebouwen in Veldhoven is in volle gang. Het gebouw aan de Mullerlaan is compleet voorzien van de nieuwe thermische schil. De nieuwe balkons met de bijbehorende stalen constructie en de aluminium puien zijn geplaatst (foto 1). Op dit moment is men bezig om de gevel te voorzien van de, voor dit project kenmerkende, aluminium gevelbekleding. Dit zijn geanodiseerde lamellen in 5 verschillende kleuren (foto 2). Unieke kans: bezoek de bouwplaats! Tijdens de Dag van de Bouw kunt u de gebouwen alvast komen bezichtigen. Onze medewerkers zijn trots u dit project te kunnen laten zien. Wij nodigen u dan ook van harte uit om een kijkje te komen nemen. Op 24 mei zijn medewerkers van Huybregts Relou aanwezig om uw vragen te beantwoorden.

Foto 1

De aanstaande aanscherping van de EPC is een logische stap. Maar wel een voor de ‘bezemwagen’. Inventieve bouwers (en de bedrijven van VB Groep horen daar bewezen bij) bieden nu al concepten aan die verder gaan dan de EPC 0 die per 2020 norm wordt.

Klantgericht renoveren

Foto 2

De bewoner aan de knoppen is lastig in de praktijk. De kloof tussen bouwers en bewoners is groot en bij huurwoningen speelt het langetermijnbelang van de verhuurder. Toch moet het die kant op. Als we niet voor bewoners (ver)bouwen, voor wie dan wel? Het betekent in elk geval veel meer aandacht voor gezondheid, gebruiksgemak en het voorkomen van comfortklachten. Plus het besef dat elke mens een individu is; daar moeten we als bouwers rekening mee houden.

Boos Waar ik me boos over maak? Gebrek aan kwaliteit. Hoe vaak hoor ik bouwvakkers niet zeggen: “Thuis zou ik het anders doen!” Dat is een teken aan de wand. Iedereen zou altijd trots moeten zijn op het werk wat hij of zij aflevert.

Duurzaamheid Nog even en ‘duurzaam bouwen’ is net zoiets als ‘witte sneeuw’. Dan is

Harm Valk Harm Valk is senior adviseur bij Nieman Raadgevend Ingenieurs: een ingenieursbureau voor bouwfysica, bouwtechniek en bouwregelgeving. Hij voorziet opdracht­gevers van praktisch en integraal advies op het gebied van brandveiligheid, binnenmilieu, akoestiek, energie en duurzaamheid, zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw. Valk is een man met uitgesproken opvattingen. wat we nu nog duurzaam noemen een logisch onderdeel van alle bedrijfs­ processen. Voorwaarde om mee te kunnen doen, op welk gebied dan ook. Net zoiets als de website. Tien jaar geleden was je hip met een goede site, nu is het een basisvoorwaarde. We kunnen niet anders dan bouwen en wonen in balans brengen met onze omgeving en de mensen die er gebruik van maken.

Hoopvol Ik vind een ontwikkeling als ‘De Stroom­ versnelling’ - een samenwerking tussen acht corporaties en vier bouwbedrijven enorm fascinerend. Het feit dat een aantal enthousiastelingen het lukt om de bouwsector uit te dagen en in beweging te brengen. We gaan als spin-off een groot aantal innovaties zien. We zullen nog versteld staan van wat wij als bouwsector allemaal kunnen!

VERBIND MEI 2014

11

Martin Liebregts

PORT R E T

Martin Liebregts over de bestaande voorraad:

“De belangrijkste opgave? Geef de consument de lead!” Bouwend Nederland stort zich massaal op de bestaande woningvoorraad. Omdat er nauwelijks nieuwbouw van de grond komt? “Ook”, antwoordt Martin Liebregts. “Maar vooral omdat er op dat gebied een enorme opgave ligt. De huidige woning gaat minimaal 100 jaar mee. Een eeuw, waarin verwachtingen en eisen op het gebied van comfort, uitstraling, ruimte en energieprestatie constant veranderen. Dat betekent dat we continu kwaliteit aan die woning moeten toevoegen. Tegen minder kosten. Daarbij hebben we te maken met een woonconsument die steeds kritischer is en die verwacht dat hij daadwerkelijk als klant wordt benaderd. Met andere woorden: we moeten ervoor zorgen dat de bewoner te allen tijde de lead heeft. Dat vraagt een heel andere kijk op bouwen en verbouwen.” Martin Liebregts houdt zich al zo’n 40 jaar intensief bezig met renovatie en onderhoud van de woningvoorraad. Als adviseur, onderzoeker, docent, publicist en architect. Hij is oprichter en directeur van de Bouwhulp Groep, een architecten- en adviesbureau dat zich richt op het bouwen en wonen in de bestaande stad. Daarnaast is hij regisseur van de Renovatiebeurs. En uitermate productief blogger voor kennisplatforms als www.bestaandewoningbouw.nl, www.levensduur-denken.nl, www.bewonersaandeknoppen.nl en www.renda.nl waarvan hij tevens hoofd­ redacteur is. De bewoner zelf aan de knoppen “Als je gaat renoveren, grijp je in op de meest intieme privé-omgeving van mensen”, opent Liebregts. “Je kunt dat niet langer van bovenaf opleggen. Stel je voor dat er morgen een busje voor je deur stopt en iemand belt aan met de mededeling dat ze je badkamer komen renoveren. ‘Ben je helemaal gek geworden?!’ De wensen van de woonconsument zijn doorgaans heel

12

bescheiden. Een uitbouw, een woonkamer die voldoende groot is om een feestje te geven, een hobbykamer … Allemaal niet zo spectaculair. Maar de consument wil wél zelf aan de knoppen zitten. Niet alleen zelf bepalen wát er in zijn woning gaat gebeuren, maar ook wannéér. Aansluitend bij zijn leefsituatie en zijn woonbehoefte op dat moment.” Beeld, comfort en ruimte De wensen van de woonconsument hebben doorgaans betrekking op drie aspecten: beeld, comfort en ruimte. Liebregts: “Verduurzamen ligt daar als een maatschappelijke opgave overheen, maar is voor de individuele bewoner geen doel op zich. Dat geldt wel voor de uitstraling van de woning. Ook voor het comfort, zowel wat betreft uitrusting als klimaatbeheersing. En vooral gaat het de consument om de ruimtelijke kwaliteit van zijn woning. Voldoende meters om de dingen te kunnen doen die hij wil doen. Maar ruimtelijke kwaliteit is ook de ruimte die de woning kan bieden aan zorg. Als we met ons allen vinden dat mensen langer zelfstandig thuis moeten kunnen

wonen, moeten we ook een aanbod ontwikkelen dat dat mogelijk maakt.” Renoveren op woningniveau en toch efficiënt Vanuit de ambitie om de woonconsument inderdaad de lead te geven, is de Bouwhulp Groep nauw betrokken bij de ontwikkeling van WoonConnect, een online instrument waarmee de woonconsument zelf zijn nieuwe of te verbouwen woning kan samenstellen en direct de (financiële) consequenties ziet van zijn keuze (zie elders in deze VerBind). Het systeem is ontwikkeld door bureau De Twee Snoeken. De Bouwhulp Groep levert een groot deel van de content in de vorm van gedocumenteerde en gedigitaliseerde kennis van de bestaande woningvoorraad in ons land. Liebregts: “In het systeem zijn niet alleen alle mogelijke woningtypen en mogelijke verbeteringen en uitbreidingen vastgelegd, maar ook processen reeds uitgewerkt en bewezen oplossingen geëngineerd. Daardoor kun je ook bij ‘een serie van één’ efficiënt en klantgericht renoveren. Dus ook één woning aanpassen op actuele behoeften en wensen van de bewoner, zonder dat de hele buurt of het hele complex mee hoeft te doen.” Anders en slimmer organiseren, de bewoner centraal De consument aan de knoppen. Zijn woning veranderen, aanpassen aan zijn wensen en behoeften, op het moment dat hij dat nodig heeft. Is dat wel efficiënt en betaalbaar? “Onze traditionele aanpak van bouwen en verbouwen is sterk technisch gericht”, stelt Liebregts. “Ingegeven door wat wij denken dat mogelijk en haalbaar is. Uitgaande van

techniek en economie. Het wordt hoog tijd dat we de zaken anders, slimmer gaan organiseren en de mens centraal gaan stellen. En dan blijkt een andere, klantgerichte aanpak heel wel mogelijk. Een paar jaar geleden stond er voor de verbouwing van een badkamer, keuken en toilet pakweg 15 dagen. Dat moest terug naar 7 dagen. Een week?! Onmogelijk!

“De traditionele aanpak van bouwen en verbouwen is sterk technisch gericht. Hoog tijd dat we de mens centraal gaan stellen” Maar wat blijkt dan? Als die eis er eenmaal is, vinden we met ons allen een oplossing. Wil je een verandering bewerkstelligen, dan moet er een driver zijn. Die driver is voor de bouwsector – of het nu om nieuwbouw of renovatie gaat – in feite heel simpel: We moeten het aanbod zodanig organiseren dat we kunnen bouwen wat de consument daadwerkelijk wil. Daar gaat het uiteindelijk om.” Meer weten over belangrijke opgaven in de bestaande voorraad woningen? www.bestaandewoningvoorraad.nl

VERBIND MEI 2014

13

N IEUW S

NIE U WS

Vestingstraat Breda: groot onderhoud op basis van Activity Based Costing Het renoveren van 76 woningen in de Vestingstraat en Vestkant te Breda is een verregaande samenwerking tussen Huybregts Relou met haar ketenpartners en Wonen Breburg. Om voor het ketenpartnerschap in aan­ merking te komen moet ieders bedrijfs-DNA aansluiten bij de essentie om echt eerlijk en transparant naar elkaar te zijn. Vanaf het initiatief tot en met de uitvoering wordt nauw samengewerkt in de vorm van ketenintegratie. Hierbij worden o.a. principes van Activity Based Costing (ABC-costing) en lean bouwen toegepast in de keten. Daarnaast zijn er diverse overkoepelende projectdoelen (Kritische Prestatie Indicatoren) vastgesteld over klanttevredenheid, communicatiedoorlooptijden en betrokkenheid. De projectdoelen staan hierbij boven ieders individuele bedrijfsbelang. Project Vestingstraat Breda is een vervolgproject van Wonen Breburg met Huybregts Relou op de eerder gerenoveerde 61 woningen Outshoornstraat e.o. in Tilburg. Project Vestingstraat wordt op basis van echte ketenintegratie met inzet van ABC-Costing gerealiseerd. Hier is sprake van VERNIEUWEND opdrachtgeverschap. Er wordt gewerkt met een winstmarge-afspraak vooraf en transparante kostenopbouw in de begroting zelf op basis van daadwerkelijke project­ kosten zonder het incalculeren van marge­stapeling en buffers voor projectrisico’s. Deze projectrisico’s worden separaat geregeld via ingecalculeerde risicopotten met daaraan gekoppeld een incentive regeling als positieve prikkel. Hierbij is gebruik gemaakt van een ‘pressure cook’ op planning en op kosten. De keten wordt naast Huybregts Relou en Wonen Breburg gevormd door nog 8 ketenpartners. Zij worden gecoached en begeleid door Dirk Zuiderveld van Noorderberg & Partners. De 76 woningen zijn gebouwd in 1920, hebben platte daken en variëren in twee typen. Bewoners wonen graag in deze authentieke volkswijk. De initiatieffase voor de grootschalige renovatie was eind 2013.

In februari 2014 werd door Huybregts Relou de eerste proefwoning gerealiseerd en in maart werd gestart met de renovatie. De oplevering van de woningen is in juli 2014. De buiten werkzaamheden bestaan uit het vervangen van de kozijnen, het opfrissen en opwaarderen van de huidige isolatieschil. De bestaande bitumineuze daken worden extra geïsoleerd en voorzien van nieuwe dakbedekking. Bij de werkzaamheden binnen wordt, op wens van de huurder, de keuken, toilet of badkamer gerenoveerd.

Tevens wordt de renovatie aangegrepen om alle woningen (verplicht) asbestvrij te maken. De aan- en afvoer van materialen wordt per dag voor dit project centraal geregeld door een logistieke dienstverlener. Naast een CO2 reductie leidt dit bovendien tot minder (verkeers)overlast. Huybregts Relou en Wonen Breburg zijn beide partner van RENDA en gebruiken dit project om de opgedane kennis in de praktijk te delen door middel van een RENDA on Tour evenement in juni 2014. Meer weten over RENDA on Tour? Ga naar www.renda.nl

Eindhoven, Schrijverskwartier:

Luxe appartementen op een toplocatie in Eindhoven Op het kruispunt van villawijk Den Elzent, het Stadswandelpark, het Dommelplantsoen en de Boutenslaan ontwikkelt CRA Vastgoed samen met Woonveste het plan Schrijverskwartier. Het plan sluit enerzijds aan bij de wijk, anderzijds wordt maximaal de kwaliteit van het wonen in het park benut.

Eind februari 2014 hebben CRA en Woonveste Bouw en Ontwikkeling een koopovereenkomst gesloten met zorginstelling Vitalis voor verwerving van een perceel bouwgrond in de wijk Elzent-Zuid, direct aan het Stadswandelpark. Het plan bestaat uit drie complexen. Blok A betreft een appartementengebouw met 7 bouw­ lagen, bestaande uit 36 luxe appartementen van 90 tot 180m2 en twee penthouses van 340m2. Blok B betreft een kleinschaliger en exclusiever appartementengebouw van

VerBind is een uitgave van

ONTWIKKELEN

BOUWEN

BELEGGEN

Woningen

Utiliteitsbouw

Bedrijfsruimten

Commercieel vastgoed

Woningbouw

Kantoren

Retail & Leisure

Renovatie

Retail

Maatschappelijk vastgoed

(Groot) Onderhoud

Woningen

Zorgvastgoed

Conceptueel Bouwen

Zorgvastgoed

Huybregts Relou

Property Match

CRA Vastgoed

drie bouwlagen met maximaal 9 appartementen. Voor beide appartementsblokken is gekozen voor een ondergrondse parkeergarage. De plannen met het laatste blok (C) zijn nog niet definitief. Dit deel wordt afhankelijk van de marktvraag met appartementen of vrije kavels ingevuld. De architect, Van den Pauwert Architecten, heeft voor de appartementsgebouwen gekozen voor een moderne architectuur. De nadruk is gelegd op de horizontale belijning van de gebouwen, waardoor de hoogten van de gebouwen optisch worden gereduceerd. In de gevels is gekozen voor de combinatie van wit gekeimde metselwerkvlakken en betonnen vloerranden. In de appartementen is veel aandacht besteed aan luxe voorzieningen. De balkons en dakterrassen zijn ruim van maat. Het resultaat is een eigentijds gebouw waarin de woningen maximaal op het omringende park zijn georiënteerd. Thuis in het park en verbonden met de wijk. Voor blok A is inmiddels de omgevings­ vergunning aangevraagd en hebben de eerste tientallen geïnteresseerden zich gemeld. De animo is groot voor deze fantastische woonlocatie! In mei 2014 start de formele verkoop. Voor blok B worden op basis van persoonlijke gesprekken met potentieel geïnteresseerden de plannen naar behoefte van de klanten definitief gemaakt. De verwachting is dat Huybregts Relou dit jaar nog kan starten met de realisatie van blok A en B.

Huybregts Systeembouw Smeets Bouw Smeets Vastgoedservice Van Heur Bouw & Onderhoud

www.schrijverskwartier-eindhoven.nl www.facebook.com/schrijverskwartiereindhoven [email protected]

VB Groep is een groep individueel sterke ondernemingen actief op het gebied van ontwikkelen, bouwen en beleggen.

14

VERBIND MEI 2014

15

Postbus 2320, 5600 CH Eindhoven • Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven T +31(0) 40 213 51 33 • F +31(0) 40 213 51 26 • [email protected] • www.vbgroep.com