Vastgoed waarderen is geen kinderspel

Vastgoedtaxatie en –verkoop voor woningcorporaties

Vastgoed waarderen is geen kinderspel

www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Vastgoedtaxatie en –verkoop voor woningcorporaties

MISSCHIEN STELT U ZICH OOK VRAGEN ALS: • Welke effecten hebben de huidige economie en politiek op ons vastgoedbezit? • Hoe implementeer ik zo efficiënt en effectief mogelijk de verplichte balanswaardering op marktwaarde (RJ-645)? • Welk bezit moet ik behouden en welk bezit kan ik beter afstoten? • Hoe ga ik om met de nieuwe regelgeving over complexgewijze verkoop (circulaire Blok)? • Hoe ga ik om met maatschappelijk en zorgvastgoed en hoe stuur ik dit bezit? • Hoe houd ik maatschappelijk en economisch rendement in balans?

DTZ ZADELHOFF ADVISEERT WONINGCORPORATIES BIJ DE HIERNAAST VERMELDE EN GERELATEERDE VRAAGSTUKKEN. WIJ ZIJN GESPECIALISEERD IN: • (portefeuille)taxaties ten behoeve van de marktwaardering voor de balans (RJ-645), voor financiering of voor complexgewijze aan- en/of verkoop; • taxaties maatschappelijk vastgoed: taxaties voor specifiek zorg-, onderwijs- en cultuurvastgoed; • taxaties voor herbouwwaarde: taxaties ten behoeve van brandverzekeringdoeleinden; • WOZ taxaties; • de begeleiding van de aan- of verkoop van woningcomplexen, zorgobjecten of ander onroerend goed; • veilingen: de verkoop van onroerend goed via een digitaal platform.

Reguliere taxaties Per 1 januari 2014 wordt niet-DAEB bezit van woningcorporaties niet meer op bedrijfswaarde, maar op marktwaarde getaxeerd (RJ-645). De nieuwe wetgeving brengt veel vragen met zich mee voor woningcorporaties. DTZ Zadelhoff is gespecialiseerd in het efficiënt en effectief uitvoeren van portefeuilletaxaties voor woningcorporaties. Wij zijn op de hoogte van de laatste wet- en regelgeving en hanteren zowel onze eigen rekenmodellen als andere gangbare rekenmodellen (Reasult TMS, WALS TMS, aeDex IPD etc). We taxeren vaak voor de volgende doeleinden:

DTZ Zadelhoff kan u adviseren bij vraagstukken als: • Wij willen beter grip op onze portefeuilletaxatie. Welk systeem is het meest effectief voor onze organisatie? • Wat wordt er dit jaar van ons verwacht voor de balans? • Welke nieuwe regelgeving en nieuwe trends zijn er in de vastgoedmarkt? • Wat is de marktwaarde van ons bezit (DAEB/niet-DAEB)? • Hoe gaan wij efficiënt om met complexindelingen? • Welke processen worden door accountants goedgekeurd? • Hoe interpreteren wij de uitkomsten en hoe sturen wij erop?

• balanswaardering marktwaarde (RJ-645); • financiering; • aankoop- en verkoop; • (her)ontwikkeling.

MEER INFORMATIE drs. Joosje Lugard MSRE MRICS RT T +31 208 407 340 M +31 620 628 308 E [email protected]

Casus Een woningcorporatie vroeg om hulp bij de waardering op

opdrachtgever en duidelijk procesmanagement heeft DTZ

marktwaarde van haar niet-sociale bezit, wat noodzakelijk was

Zadelhoff een solide fundering gelegd voor toekomstige balans-

vanwege nieuwe regelgeving (RJ-645). Het expliciete verzoek

waarderingen en portefeuillesturing. De medewerkers van de

was om kennisoverdracht te faciliteren.

woningcorporatie hebben het taxatieproces onder controle en het bestuur heeft vertrouwen in de cijfers waarop zij sturen.

DTZ Zadelhoff hielp bij het opstarten en uitvoeren van dit proces, onder andere met de implementatie van het Taxatie Management Systeem van Reasult. Door intensieve samenwerking met de

Taxaties van zorg- en maatschappelijk vastgoed De publieke sector staat onder druk. Geldkranen worden

DTZ Zadelhoff helpt u bij het in kaart brengen, analyseren en

dichtgedraaid en privatisering wordt op veel terreinen doorgezet

waarderen van uw vastgoed. Zo kunt u goed inspelen op de

in lastige economische omstandigheden. Van maatschappelijke

huidige ontwikkelingen en uw vastgoed zo inzetten dat het zowel

organisaties verlangt dat een herijking van hun strategie, onder

maatschappelijk als financieel goed rendeert.

meer voor het vastgoed dat ze in gebruik hebben. Welke effecten heeft dit voor het maatschappelijk vastgoed dat u bezit? Is een woningcorporatie kansloos wanneer een zorgpartij of onderwijsinstelling opzegt of kan het gebouw een alternatieve bestemming krijgen? Speelt de zittende huurder daar nog een rol in? En wat betekent dit voor de waarde van het vastgoed?

MEER INFORMATIE drs. Kim van Sluijs RT T +31 208 407 219 M +31 629 738 607 E [email protected]

Casus Een woningcorporatie verneemt van een zorgpartij dat het

Een aantal verzorgingshuizen blijkt verouderd te zijn en niet

huurcontract van een aantal verzorgingshuizen wordt opgezegd

meer geschikt voor intramurale exploitatie, mede vanwege het

vanwege een groot aantal lichte zorgindicaties. De mogelijkheden

geringe aantal hoge zorgindicaties. DTZ Zadelhoff rekent een

van de gebouwen moeten in kaart worden gebracht.

aantal scenario’s door. Een transformatie en daarna een mix van verpleging en het scheiden van woon en zorg blijkt het best aan

DTZ Zadelhoff maakt een feitelijke inschatting van het potentiële

te sluiten op de huidige markt. Dit vertegenwoordigt ook de

verdienmodel dat een zorgpartij kan realiseren bij de exploitatie

hoogste waarde. Met deze kennis heeft de woningcorporatie met

van elk van de verzorgingshuizen. Daarbij wordt rekening

de zorgpartij besloten dit model voor een aantal verzorgings-

gehouden met alternatieve aanwendingsmogelijkheden.

huizen toe te passen.

Herbouwwaardetaxaties Elke zes jaar moet u een taxatie van de herbouwwaarde conform

Onze rapporten zijn duidelijk, onafhankelijk en wettelijk

artikel 7:960 laten uitvoeren, zodat u de juiste opstalverzekering

beschermd. In geval van schade zijn de getaxeerde bedragen

afsluit. Taxaties vanwege verzekeringsdoeleinden vallen onder

bindend.

het VRT register (Verenigd Register Taxateurs), waar de ervaren taxateurs van DTZ Zadelhoff staan ingeschreven. Onze deskundige VRT-geregistreerde taxateurs zorgen ervoor dat: • u voldoet aan de verplichting door de verzekeraar; • u onvoldoende dekking door onderverzekering voorkomt; • u te hoge premies door oververzekering voorkomt; • bewijslast wordt gecreëerd bij schade; • u discussie over de juiste waarde voorkomt; • privé-aansprakelijkheid van v.v.e. bestuurders wordt uitgesloten.

MEER INFORMATIE drs. Robert Kat MSRE MRICS RT VRT T +31 208 407 249 M +31 6 2111 2946 E [email protected]

Casus Een grote woningcorporatie wilde een accurate en volledige,

DTZ Zadelhoff bood een alternatief. DTZ Zadelhoff bekeek het

maar scherp geprijsde taxatie van haar vastgoed. Door de

woningbezit op complexniveau en elk complex aan de buitenzijde.

verzekeraar werden veel objecten op basis van een desktopa-

In samenspraak met de woningcorporatie is de belangrijkste

nalyse getaxeerd. Omdat specifieke kenmerken van het gebouw

informatie per woningcomplex geïnventariseerd. Per complex

buiten beschouwing kunnen worden gelaten, is het risico op

werd een afzonderlijk taxatierapport opgesteld. Op deze manier

onderverzekering of een te hoge premie bij een desktoptaxatie

is tegen een zeer scherp tarief en binnen tien weken een

groot.

accurate inschatting gemaakt van de herbouwwaarde.

WOZ-taxaties Met een WOZ-taxatie kunt u flink besparen op heffingen en

Onze taxateurs zorgen voor het:

belastingen. Als basis voor deze heffingen en belastingen dient

• maken van bezwaar tegen de ontvangen WOZ-beschikkingen;

de waarde in het economisch verkeer op 1 januari van het jaar

• bewaken van de wettelijke termijnen binnen de bezwaar-

voorafgaand aan het belastingjaar te worden vastgesteld.

procedure; • motiveren en onderbouwen van het bezwaar;

MEER INFORMATIE Joost Daalmans MSc RDMW T +31 20 8 407 215

• voeren van het formele overleg (hoorzitting) met de gemeenten; • uiteindelijk afhandelen van het bezwaar.

M +31 6 21 712 14 E [email protected]

MEER INFORMATIE ir. Lennaert Diephuis RT T +31 20 8 407 264 M +31 6 22 951 549 E [email protected]

Casus Een woningcorporatie besloot op advies van DTZ Zadelhoff de

Op basis van referentietransacties bepaalde DTZ Zadelhoff per

WOZ-waarden van haar volledige bezit te laten taxeren om

VHE de waarde. Deze bleek erg af te wijken van de gemeentelijke

onnodig hoge belastingen en heffingen te voorkomen.

WOZ-waarde. De gemeente had haar referentiestelsel gebaseerd op transacties van particuliere woningen. Deze verschillen vrijwel

DTZ Zadelhoff zorgde ervoor dat de WOZ-waarde van vrijwel alle

altijd van corporatiebezit qua voorzieningen, kwaliteit en

complexen werd verlaagd, in een aantal gevallen zelfs met meer

afwerkingsniveau. De referentie van DTZ Zadelhoff bleek

dan 20%. Eerst werd het corporatiebezit onderverdeeld in

realistisch en gunstiger.

complexen en per complex een representatieve VHE bepaald. Bij

Dit leidde tot een significante besparing op gemeentelijke

het bezichtigen van de VHE’s is vooral gelet op oppervlakte/

belastingen.

inhoud, locatie, courantheid en staat van onderhoud.

Complexgewijze aankoop en verkoop De markt van complexgewijze aankoop en verkoop van woning-

Uw objecten complexgewijs laten verkopen door DTZ Zadelhoff

corporatiebezit groeit sterk. Bij een dergelijke verkoop is een

biedt u veel voordelen zoals:

strak en transparant verkoopproces van het grootste belang.

• verantwoording voor het gehele verkoopproces;

Timing is hierbij cruciaal. Bovenal wilt u uw financiële doelstel-

• een lokaal, nationaal en internationaal netwerk en toegang tot

lingen behalen.

de financiële markten, met als resultaat een optimale prijsvorming;

DTZ Zadelhoff biedt een verkoopplatform voor complexgewijze verkoop van woningen, zorgobjecten en BOG dat aan al deze eisen voldoet. Wij geven antwoord op vragen van woningcorporaties als: • Hoe kunnen wij onze portefeuille optimaal structuren? • Op welke wijze kunnen we het beste voldoen aan alle verkoopbelemmerende beperkingen van de overheid?

• een transparant proces waarbij integriteit hoog in het vaandel staat; • adviseurs gespecialiseerd in de regelgeving van complexverkopen voor corporaties; • een eigen researchteam met ervaring en inzicht in de woningmarkt; • lokale experts met regio-overschrijdende kennis.

• Kan DTZ Zadelhoff de sociale en/of geliberaliseerde woningcomplexen voor ons verkopen? • Hoe kunnen we onze zorgobjecten zo goed mogelijk verkopen?

MEER INFORMATIE mr. Drs. D.W. van den Top T +31 205 711 436 M +31 651 801 986 E [email protected]

Casus Een woningcorporatie besloot een deel van de woningportefeuille

DTZ Zadelhoff verkocht in korte tijd de woningcomplexen aan

te verkopen. De reden voor dispositie was een nieuwe regionale

internationale partijen en grote particuliere beleggers met een

focus; alles buiten de regio moest verkocht worden. Een groot

leegwaarderatio boven de 80%. De historisch lage rente in de

deel van de woningcomplexen viel onder de typering ‘sociaal’

huidige markt levert investeerders nauwelijks rendement op bij

vanwege het aandeel sociale huur binnen het complex.

risicoloze investeringen. Investeerders accepteren daarom steeds meer risico en zoeken hun toevlucht in de relatief zekere opbrengsten van sociaal verhuurde woningcomplexen.

Veilingen Voor het verkopen van vastgoed op een transparante en

Verkoop op ons online verkoopplatform is mogelijk voor alle

laagdrempelige manier biedt DTZ Zadelhoff een uniek online

typen vastgoed:

verkoopplatform. Sinds de lancering vier jaar geleden zijn meer

• woningen/woningcomplexen;

dan 300 objecten succesvol verkocht. Het platform biedt de

• bedrijfs-, winkel- en kantoorruimte;

mogelijkheid om tegelijkertijd woningen en bedrijfsmatig

• grondposities;

onroerend goed, zowel separaat als complexmatig, te verkopen.

• cultureel en maatschappelijk vastgoed.

We spreken hiermee een grote doelgroep aan. Daarnaast heeft de verkoper altijd het recht van gunning, waardoor u bepaalt aan wie u verkoopt. Het online verkoopplatform van DTZ Zadelhoff garandeert u: • een openbaar, transparant en laagdrempelig verkoopproces; • flexibiliteit: in hetzelfde proces is verkoop individueel of als

MEER INFORMATIE drs. Robert Kat MSRE MRICS RRV RT T +31 208 407 249 M +31 621 112 946 E [email protected]

complex mogelijk; • prijsoptimalisatie: bieders kunnen een eerdere bieding herzien.

MEER INFORMATIE Jentine Verlee RT T +31 208 407 225 M +31 621 112 952 E [email protected]

Casus U wilt zich meer gaan richten op DAEB activiteiten en een aantal

We maken een analyse van de niet-DAEB complexen en adviseren

niet-DAEB complexen afstoten, waaronder woningen, bedrijfs-

u over de geschiktheid en timing van de verkoop. We stellen een

ruimten en kantoren.

verkoopschema op. Per online veiling worden de woningen zowel individueel als in combinatie aangeboden, waarbij er gegund kan

DTZ Zadelhoff biedt een online verkoopplatform dat aan alle eisen van de overheid voldoet en transparant is, dus zeer geschikt voor de verkoop van corporatiebezit. Alleen partijen die zich van tevoren bekend maken kunnen deelnemen aan het verkoopproces.

worden bij de optimale opbrengst.