Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje

Katedra managementu firem a institucí

Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce

Autor:

Borzilov Evgeny Bankovnictví, bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Helena Cetlová

Duben, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Trh hypotečního bankovnictví v ČR a odhad jeho budoucího vývoje.“zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.

V Praze dne 15.04.2009

Borzilov Evgeny

Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce paní Ing. Cetlové za poskytnuté konzultace, za odborné vedení bakalářské práce, její trpělivost při spolupráci a za cenné rady a připomínky, kterými přispěla k vyhotovení této bakalářské práce i během jejího závěrečného zpracování.

V Praze dne 15.04.2009

Borzilov Evgeny

Anotace práce: Tématem práce je analýza současného trhu hypotečního bankovnictví a odhad budoucího vývoje. Je zde nastíněn stav českého bankovnictví předcházejících let, historický prvopočátek vzniku samotného produktu a uvedeni do legislativy upravující tuto problematiku. Bakalářská práce popisuje faktory ovlivňující samotný vývoj produktu s provedením analýzy hypotečního úvěrovém jednotlivých bank, tzn. jejich nabídky hypotečních produktů, postojem na trhu co do počtu a objemu poskytnutých úvěrů. Na základě těchto informací je předikován směr vývoje tohoto trhu.

Subject of the assignment is analysis of the current market of mortgage banking and estimated future development. The situation of Czech banking in the previous years is shown as well as the historical beginning of the producťs origin and the respective legislation for this sphere is given. Factors having influence on the producťs development with analyses of the mortgage policy of particular banks i.e. their offer of mortgage products, position on the market as to the number and volume of provided mortgages is described in the dissertation. Based on this information, the market development is predicted.

Obsah Úvod ................................................................................................................................................7 1. Legislativní rámec hypotečního bankovnictví.............................................................................8 1.1 Pojem hypoteční úvěr ............................................................................................................8 1.2 Právní vymezení hypotečního bankovnictví ..........................................................................9 1.3 Druhy hypotečních úvěrů .....................................................................................................11 1.3.1 Druhy dle účelu použití hypotečních úvěrů ..................................................................11 1.3.2 Americké hypotéka .......................................................................................................12 1.3.3 Hypoteční úvěry bez dokládání přijmu .........................................................................15 1.3.4. Kombinace hypotečního úvěru s dalšími možnými produkty......................................17 1.3.5 Rozdělení dle maximální výše úvěru ve vztahu k ceně nemovitostí.............................19 1.3.6 Rozdělení dle způsobu splácení hypotečního úvěru .....................................................20 1.4 Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru ............................................................................22 1.5 Čerpání hypotečního úvěru ..................................................................................................25 1.6 Splatnost hypotečního úvěru ................................................................................................26 1.7 Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru............................................................................27 1.8 Faktory ovlivňující výši úrokové sazby ...............................................................................29 1.9 Hypoteční zástavní list .........................................................................................................29 1.10 Pojištění..............................................................................................................................32 1.11 Stavební spoření .................................................................................................................33 1.12 Hypoindex ..........................................................................................................................35 1.13 Státní podpora v oblasti bydlení ........................................................................................36 2. Dosavadní vývoj hypotečního bankovnictví .............................................................................39 2.1. Historie hypotečního bankovnictví .....................................................................................39 2.2 Dosavadní vývoje hypotečního bankovnictví v EU a srovnání s ČR ..................................42 3 Analýza současného vývoje hypotečního trhu v ČR ..................................................................45 3.1 Analýza hypotečního trhu v ČR ...........................................................................................45 3.2 Porovnání nabídky hypoték ......................................................................................................46 3:3 Porovnání úrokových sazeb hypoték na začátku r.2009 ......................................................51 4 Odhad budoucího vývoje na trhu hypoték v ČR ........................................................................53 Závěr a doporučení ........................................................................................................................55 Literatura .......................................................................................................................................57

Seznam webových stránek.............................................................................................................58 Seznam tabulek ..............................................................................................................................59 Seznam grafů .................................................................................................................................65

Úvod Cílem práce je analyzovat vývoj hypotečních úvěrů. Definovat stimuly působící na rozvoj hypotečního úvěrování v ČR s nastíněním odhadu budoucího vývoje tohoto trhu, na základě podrobné analýzy historie a současného trhu hypotečního bankovnictví. Dílčím cílem je prokázat, že hypoteční bankovnictví je velmi důležitou částí samotného bankovnictví a do budoucna, po ukončení finanční krize, bude docházet k dalšímu rozvoji produktů v nárůstu objemu a počtu poskytnutých hypoték. Hypoteční úvěry jsou produkty, které jsou řazeny na první místa v produktových řadách komerčních bank, a s tímto je jim věnována i patřičná pozornost. Podobný postoj je i na druhé straně trhu, tedy na straně spotřebitelů, kde hypoteční úvěr je jednou z možností, jak získat zdroje už nejen pro financování svého bydlení, ale již celé řady svých investičních záměrů. Tradice hypotečního úvěrování v České republice má své hluboké kořeny, které sahají až do první poloviny 19. století. Po peripetiích spojených s různými politickými systémy se hypoteční bankovnictví dočkalo své obnovy v roce 1995, kdy 1. 6. tohoto roku vstoupil v platnost „hypoteční zákon" . Tento zákon odstartoval nové odvětví bankovního podnikání. Omezení účelu úvěru si dnes již určují pouze banky svými nabídkami, právní normou účel není nijak omezen. Oblíbenost ze strany bank je dána způsobem zajištění, kde banka ze zákona vyžaduje zajištění ve formě zástavy vhodné nemovitosti.Poskytnutí hypotečního úvěru je možné pouze za předpokladu jeho dostatečného zajištění s pomocí institutů, jako je zástavní právo, ručení či jiných zajišťovacích instrumentů. Některé možnosti zajištění jsou velmi jednoduché a umožní získat splatnou pohledávku či dostatečně zajistí právní postavení věřitele při jejím vymáhání za relativně minimální náklady. Ustanovení o zajištění závazku nalezneme především v občanském a obchodním zákoníku. Práce je strukturována do čtyř kapitol. První je věnována legislativní problematice českého bankovnictví, v druhé je provedena podrobná analýza dosavadního vývoje hypotečního úvěrování a třetí kapitola analyzuje trh současný a také nabídku jednotlivých bank, které nabízejí hypoteční úvěry. Z předcházejících kapitol vyplývá důležitá kapitola čtvrtá, která pojednává o odhadu budoucího vývoje hypotečního bankovnictví v dobu finanční krize. Hypoteční bankovnictví má velkou budoucnost, umožňuje prostor pro analytickou práci, což je podstatným důvodem, proč je zajímavé se samotným produktem - hypotečním úvěrem zabývat.

7

1. Legislativní rámec hypotečního bankovnictví

1.1 Pojem hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr je významný bankovní produkt, který má v současném bankovnictví nepostradatelné místo. Samotný pojem hypoteční úvěr lze vyvodit již z jeho samotného názvu. Slovo hypotéka pochází z řeckého slova Úπoθήκη a dnes je označována jako nemovitá zástava. Pod vlivem anglosaského institutu mortgage je dnes hypotéka často vnímána pouze jako druh úvěru ( mort + gage - "dead pledge" ). Úvěrem pak označujeme v bankovnictví předání peněz s tím, že budou vráceny později1. Za hypoteční úvěr tedy můžeme považovat poskytnutí finančních prostředků, jejichž vrácení je zajištěno nemovitou zástavou. Hypoteční úvěry v České republice nabízejí banky od roku 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence, které opravňovaly vydávat bankám hypoteční zástavní listy a tudíž nabízet i hypotéky. Pojem hypoteční úvěr se zapsal do podvědomí široké veřejnosti jako úvěr, kterým je možné financovat své vlastní bydlení. Má však širší význam a uplatnění, a to především v oblasti podpory drobného podnikání. Návratnost hypotečního úvěru je zajištěna zástavním právem k nemovitosti zapsané do pozemkových knih (v současné době katastr nemovitostí). Hypoteční úvěr má v České republice v současné době široké využití. Novelou zákona byly odstraněny omezující podmínky, které umožňovaly pouze účelové využití tohoto úvěru k financování nákupu nemovitostí, resp. ke krytí nákladů související s rekonstrukcí, modernizací apod., vše však bylo vázáno ke konkrétní nemovitosti, která byla předmětem zástavy. Dnes je možno využit hypoteční úvěr ve smyslu jeho nejobecnější definice, jedná se tedy o úvěr, který je vždy zajištěn zástavním právem k nemovitosti, nicméně účel jeho využití není omezen zákonem. Změny právního rámce umožnily rozšíření nabídky hypotečních úvěrů. Na trhu se objevila řada nových ¨hypotečních¨ produktů. Zásadním přínosem těchto změn je možnost poskytování hypotečních úvěrů také na zajištění potřeb bydlení, které dříve nebylo možné financovat klasickým hypotečním úvěrem – na koupi družstevního bytů složení členského podílu do bytového družstva, zaplacení odstupného dosavadního uživateli družstevního bytu nebo 1

Šimánková, J., Syrový P., Šíma J., Jak na úvěry. Nakladatelství ASPI2004 8

zaplacení odstupného uvedeného v darovací smlouvě k nemovitosti, rekonstrukci bytu v majetku obce nebo družstva s cílem získání uživatelského práva k bytu apod.

1.2 Právní vymezení hypotečního bankovnictví Dnešní právní úprava hypotečních úvěrů vychází z již zmiňovaného zákona č. 84/1995 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech ve zněm pozdějších předpisů. Tento zákon vymezil základní pojmy hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list a zároveň vymezil vztah mezi nimi. Zároveň přinesl i novelu zákona č. 99/1963 Sb. Občanského soudního řádu ve vztahu k zabezpečení přednostního uspokojení banky při vymáhání pohledávek z hypotečních úvěrů, zákona č. 328/1991 Sb. Zákona o konkurzu a vyrovnání, v tehdy platném znění, který od 1. 1. 2008 je nahrazen zákonem č. 182/2006., Sb., nazývaným jako insolvenční zákon. Současná právní úprava hypoteční úvěrování upravneno v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který vstoupil v platnost dnem vstupu České republiky do Evropské unie, tj. 1. 5. 2004 a definoval nově hypoteční úvěry takto: §28 (3) Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. §28 (4) Nemovitost podle odstavce 3 se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Tento zákon navazuje v základních zásadách fungování hypotečního úvěrování na předchozí právní úpravu a zásadní změny nepřináší2. Významnou změnou je ovšem nové vymezení hypotečního úvěru a jeho rozšířené možnosti zastavit nemovitost na území Evropské unie. Vedle těchto zvláštních úprav se v hypotečním úvěrování užijí obecné úpravy obchodního zákoníku, zejména pak úprava smlouvy o úvěru a úprava zástavního práva v občanském zákoníku . Při realizací zástavního práva mimo již zmiňovaného občanského soudního řádu napomáhá také zákon o veřejných dražbách, zákon č. 26/2000 Sb. V neposlední řadě se hypotečních úvěrů týká i novela zákona o dani z příjmu č. 210/1997 Sb. 2

Šimánková J., Syrový P., Šíma J.,: Jak na úvěry. Nakladatelství ASPI2004 9

Současné zákonné normy České republiky definují základní podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů takto:

Objektem hypotečního úvěru k investici do nemovitosti muže být : •

Stavební pozemek

•

Nemovitost sloužící k bydlení

•

Nemovitost sloužící k individuální rekreací

•

Bytový dům, provozní dům

•

Nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí

•

Podnikatelské objekty

Žadatelem o hypoteční úvěr může být: •

Tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku)

•

Cizozemec s českým státním občanstvím

•

Cizozemec z členského státu Evropské unie, který má příjmy ze závislé činnosti

v České republice nebo v zahraničí •

Cizozemec mimo Evropské unie s příjmy na území České republiky

•

Cizozemec mimo Evropské unie s příjmy ze závislé činnosti na území Evropské

unie Nabyvatelem nemovitostí může být: •

Tuzemec (fyzická osoba s trvalým pobytem v tuzemsku)

•

Cizozemec s českým státním občanstvím

•

Cizozemec z členského státu Evropské unie s povolením k pobytu delšímu než 3

měsíce Investici do nemovitostí zůstává: •

Koupě nemovitosti, stavebního pozemku

•

Výstavba nemovitosti

•

Rekonstrukce, modernizace či opravy nemovitosti 10

•

Splacení úvěru či půjčky použité na investice do nemovitosti

•

Případně získání vlastnického podílu na nemovitosti (např. vypořádání společného

jmění manželů,vypořádání dědictví atd.) Hypoteční úvěry patří mezi nejlépe splácené úvěry. Tento fakt je podpořen především tím, že nemovitost, na kterou je brán úvěr, je zastavena úvěrující bankou. Tato úvěrující banka vypracuje zástavní smlouvy a ty pak vloží na katastrální úřad, který této smlouvě přidělí spisovou značku, pod kterou je zástavní smlouva zapsána na listu vlastnickém. Výpisy z katastru nemovitostí jsou veřejně přístupné, a proto každý, kdo má zájem o koupi nemovitosti, by si měl nejdříve dle tohoto výpisu prověřit všechny prvky, čím je daná nemovitost dotčena. Na nemovitosti můžou být zástavní smlouvy, věcná břemena či jiná omezení, které danou nemovitost různě ¨hendikepují¨ nebo znehodnocují

1.3 Druhy hypotečních úvěrů

1.3.1 Druhy dle účelu použití hypotečních úvěrů

Banky se snaží v rámci konkurenčního boje přinášet na trh různé novinky a vylepšeni, které umožňují získat hypoteční úvěr více klientům. Hypotéky se dnes běžně poskytuji na 100 a více % hodnoty zastavené nemovitosti, na družstevní byty, na refundace prostředků, které byly investovány do nemovitosti. Klienti mohou získat hypotéku třeba s životním pojištěním či stavebním spoření. Ve srovnání s touto situací měli klienti v počátku hypoteční éry na výběr prakticky jen jeden produkt - hypoteční úvěr do 70% hodnoty nemovitosti. Za 12 let se tak zvýšila variabilita úvěrů, že obsáhnout všechny možnosti hypoték by vydalo na samostatnou práci V současnosti existuje mnoho hledisek na třídění hypotečních úvěrů. Pokud bychom hleděli na časové hledisko, můžeme obecně dělit úvěry podle doby splatnosti3 na:

3

•

Krátkodobé ( splatnost do 1 roku )

•

Střednědobé ( splatnost 1-5 let)

Pavelka, F.,: Hypoteční úvěry. I. Vydání Praha: PP Agency, 1995 11

•

Dlouhodobé ( splatnost 5 a více let)

Dle tohoto hlediska se hypoteční úvěry řadí z větší části do střednědobých a dlouhodobých. Donedávna bylo možné sjednat hypoteční úvěr maximálně na 30 let. I takováto doba splatnosti je již tak dlouhá, že z hlediska nákladů se již nevyplácí. Prodlužováním doby splatnosti se při zachování výše úvěru a úrokové sazby sníží výše anuitní splátky a zároveň vzroste objem celkově zaplacených úroků, které klient zaplatí bance. V dnešní nabídce bank již můžeme najít hypoteční úvěr se splatností na 401et. Takovýto produkt je určen těm, kterým by nízký příjem jinak neumožnil získat finanční prostředky na kratší dobu. V následující tabulce ukazuji velikost anuitní splátky v závislosti na délce splatnosti a s tím spojenou výši zaplacených úroků. Dle účelu úvěru můžeme hypoteční úvěry dělit na: •

Účelové

•

Neúčelové4

Účelový hypoteční úvěr je takový úvěr , kde banka přesně definuje, na co mohou být peníze, které poskytne, použity. Především se jedná o účel, kdy musí byt peníze použity na nákup nemovitosti, která slouží buď jako investice nebo přímo pro vlastni bydlení. Tyto nemovitosti by měly být po pro financováni hypotečním úvěrem v osobním vlastnictví osoby, která si úvěr vzala. Neúčelový hypoteční úvěr, který je znám především jako americká hypotéka, nemá pro žadatele žádné omezení, co se týká účelovosti. Klient musí pouze splňovat jistá kritéria, které si banka stanoví. Především výška půjčené částky je přesně definována podle toho, na jakou částku je daná nemovitost odhadnuta jejich znalcem. Zajištění tohoto úvěru je úplně stejné jako u účelového hypotečního úvěru.

1.3.2 Americké hypotéka V roce 2004 byla schválena novela zákona o dluhopisech (č. 190/2004 Sb.), která mimo jiné přinesla nový druh hypotečních úvěrů. Tím, že se odstranila účelovost, umožnila vzniku tzv. „americké hypotéky. 4

tzv. americká hypotéka 12

Hlavni změnou oproti dřívějšímu poskytováni klasických hypoték bylo odstranění její účelovosti. Do 1. května 2004 bylo možno využít hypotéku jen na financování nemovitosti, po tomto datu je možno pomocí americké hypotéky využit získané peníze víceméně na cokoliv. Hypotéka je nyní vymezena jako úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, která může být i rozestavěná. Tato nemovitost se musí nacházet na území České republiky, nebo na území Členských států Evropské unie, nebo jiných států tvořících Evropský hospodářský prostor. Vedle klasických hypoték na nákup nemovitostí tedy banky nabízejí i americké hypotéky, tedy úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, ovšem bez stanovení účelu jeho použití. Takto získané finanční prostředky lze využít třeba na nákup automobilu, spotřebního zboží, koupě družstevního podílu nebo vypořádání společného jmění manželů po rozvodu atd. Účelová americká hypotéka se týká zejména družstevních a nájemních bytů, finančního vyrovnání spojeného s bydlením apod., účelovost se dokládá dodatečné, po dočerpání úvěru. Úvěr je zpravidla zajištěn jinou nemovitostí. Bezúčelová tzv."Americká hypotéka" je tedy neúčelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně Svou neúčelovostí se americká hypotéka podobá spíše klasickému spotřebitelskému úvěru. Odlišností je například vysoký maximální limit půjčky nebo dlouhá splatnost úvěru. Minimální výše úvěru se u americké hypotéky pohybuje mezi 150 - 200 tisíci korunami. Maximální hranice častokrát není vůbec omezena a odvíjí se od boráty klienta a odhadní ceny zástavní nemovitosti. Hypoteční banka půjčí klientům "z ulice" až 1 milion korun, ovšem pokud se jedná o dlouholetého klienta, který v bance čerpá úvěr a řádně ho splácí, zvedá se tato hranice až na 5 milionů korun. Raiffeisenbank má horní hranici dokonce 30 milionů korun.5

Splatnost americké hypotéky se vzhledem k výší úvěru pohybuje stejně jako u klasické hypotéky spíše v řádu desítek let. Většina bank svým klientům nabízí možnost splácet úvěr až 20 let. Také úroková sazba je u americké hypotéky něco mezi spotřebitelským úvěrem a klasickou hypotékou určenou na bydlení. Úroková sazba je vyšší než u klasické hypotéky a nižší než u běžného spotřebitelského úvěru. Minimální úroková sazba se pohybuje v závislosti na délce 5

Tabulka č. 1: Seznam bank a jejich produkty americké hypotéky viz příloha 13

fixace mezi 6 – 7 procenty ročně. Na rozdíl od hypoték, které je možně získat až do výše rovnající se 100 procentům ceny zastavené nemovitosti, u americké hypotéky vám banky obvykle půjčí maximálně 70 % ceny. Tím, že se nejedná o klasickou hypotéku, přijde žadatel o spoustu výhod, které nabiti klasická hypotéka pořízená za účelem pořízeni bydleni. Mezi základní výhody, které nemůže žadatel americké hypotéky uplatnit, patři daňový odpočet úroků od základu dáne z příjmu. Pokud se žadatel o volné finanční prostředky rozhodne pro americkou hypotéku, musí se také počítat s poplatky za zřízeni hypotéky, s odhadem nemovitosti, kterou bude zastavovat a s poplatkem za vedení účtu. Postup při vyřízení americké hypotéky je skoro stejný jako u klasické. Nejdůležitější podklad pro zjištění výše možné hypotéky je odhad nemovitosti, kterou budeme zastavovat. Např. ČS a.s. poskytne hypotéku maximálně do 63% hodnoty nemovitosti.6

Možné účely financování: •

koupě družstevního bytu , tj. finanční vyrovnání s dosavadním uživatelem

družstevního bytu formou odstupného na základě písemné smlouvy. •

úhrada členského podílu do bytového družstva.

•

úhrada závazků vůči obci nebo jinému majiteli bytů a veřejná soutěže, vypsané za

účelem získání užívacího práva k bytu •

vypořádání závazků spojených s nemovitosti - vyplaceni osob, které nejsou

spoluvlastníky nemovitosti při darováni nebo zděděni nemovitosti apod. •

zaplacení dluhu na nájemném váznoucím na bytě nebo rekonstrukce bytu v

majetku obce nebo družstva s cílem získání užívacího práva k bytu •

refinancování vlastních prostředků prokazatelné použitých k financováni

bytových potřeb klienta

6

Tabulka č. 2: Příklad Americké hypotéky spotřebitelské u ČS a.s. viz příloha

14

Pro účely bydlení lze financovat jen nemovitosti s převažující funkci bydleni, ucel bydlení je nutno bance prokázat řádně uzavřenou písemnou smlouvou nebo jiným dokladem s úředně ověřenými podpisy smluvních stran a uvedením způsobu úhrady. Banka uznává i uznání podpisů za vlastní. Úředně ověřené podpisy se nepožaduji v případě, že jedním z účastníků dohody je obec nebo bytové družstvo nebo pokud je listina sepsána advokátem či notářem. V případě dostavby či rekonstrukce je požadováno pravomocné stavební povolení nebo ohlášení stavebních práci. Úvěrem pro účely bydlení není možné financovat platby za odstoupení užívacích práv ke státnímu či obecnímu bytu. Bezúčelová Americká hypotéka je tedy neúčelový úvěr fyzickým osobám mající příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který umožňuje financovat jakékoliv potřeby klienta. Je určena fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky. O úvěr mohou současně žádat až čtyři žadatelé ve dvou domácnostech. Manželé mající společné jmění manželů musí žádat o úvěr společně U neúčelových úvěrů banka nezkoumá způsob nakládání s finančními prostředky úvěru. Dokumenty potřebné pro poskytnutí americké hypotéky bývají zpravidla obdobou dokumentů potřebných pro vyřizování klasické hypotéky s tím, že banka si většinou vyžádá nějaký doklad či záruku navíc. Tento typ úvěrování je v současné době velice často využíván např.i pro stavbu či rekonstrukci svépomocí, neboť většina bank ,v případě klasických hypotečních úvěrů, nepoukazuje finanční prostředky klientovi přímo na účet (pouze na účet třetí osoby).

1.3.3 Hypoteční úvěry bez dokládání přijmu

Hypoteční úvěry bez příjmů se mezi základní typy nezařazuji, ale v dnešní době se tyto hypoteční úvěry začínají mezi klientelou rozmáhat a stávají se často poskytovaným produktem bankovních institucí. Jsou to úvěry, u kterých není podmínkou schválení úvěru doložení příjmů žadatele. Výše úvěru se odvíjí od hodnoty zastavené nemovitosti. Většinou však nesmí překročit 50 % hodnoty zástavy. Nemovitost v zástavě musí většinou splňovat stanovenou minimální hodnotu (např. 1 mil Kč). Hypotéku bez prokazování příjmů ocení zejména lidé, kteří nejsou schopni doložit v bance dostatečný příjem nebo podnikatelé, kteří mají velmi nízké daňové

15

přiznání, ale přesto jsou schopni splácet hypotéku. Hypotéka bez příjmů je úvěr vždy zajištěný nemovitostí. Hypotéku bez příjmů lze získat již za 5 dnů od podání žádosti. lze použít na: •

koupě nemovitosti

•

koupě družstevního podílu

•

výstavba nemovitosti

•

rekonstrukce nemovitosti

•

vypořádání společného jmění manželů, dědictví

•

refinancování úvěru jiných bank a stavebních spořitelen

•

neúčelově

Objekt hypotéky •

nemovitost sloužící k bydlení vč. příslušenství

•

bytová jednotka v družstevním vlastnictví

•

nemovitost sloužící k individuální rekreaci

•

bytový dům

•

nebytová jednotka jen za předpokladu, kdy se realizací investičního záměru stane

bytovou Výše hypotečního úvěru: •

Pro hypotéku bez doložení příjmu platí následující pravidla:

•

hypoteční úvěr je poskytován maximálně do výše 50 % zástavní hodnoty

nemovitosti •

minimální výše je 200 000 Kč

•

maximální výše je 5 000 000 Kč

Splácení hypotéky bez dokládání příjmu: •

dobu splatnosti si můžete zvolit v rozmezí 5 – 40 let

•

úvěr musí být splacen nejpozději do 70-ti let věku žadatele

16

•

po dobu čerpání klient hradí pouze úroky z aktuálně čerpané částky úvěru

•

po úplném vyčerpání dle volby klienta:

o

formou pravidelných měsíčních splátek (tzv. anuit). Anuita je konstantní platba

zahrnující úrok a jistinu. o

formou degresivních splátek.

1.3.4. Kombinace hypotečního úvěru s dalšími možnými produkty

Financovat vlastni bydleni lze různými způsoby. Primárně jsou na financováni bydlení určeny dva finanční produkty - hypoteční úvěr a stavební spořeni. Oba produkty lze použít standardním způsobem, nebo je kombinovat, a to vzájemně mezi sebou, nebo s ostatními finančními produkty. Jednou z nej častějších je kombinace hypotečního úvěru s Životním pojištěním.

Životní pojištění Klient si u banky kromě hypotečního úvěru založí i Životni pojištění, kam spoři peníze. V průběhu splácení hypotéky pak bance splácí jen úroky a nesplácí tedy jistinu.V životním pojištění se peníze průběžně zhodnocuji a na konci splatnosti hypotéky je tato pomocí naspořených a zhodnocených prostředků splacena. Banky v současnosti nabízejí především kombinaci hypotéky s kapitálovým životním pojištěním, ale lze se už na trhu setkat i s kombinací s investičním životním pojištěním.

Výhody kombinace: • Klient je po celou dobu splácení hypotéky pojištěn •

Větší daňová úspora — výše hypotéky se postupně nesnižuje a tudíž na úrocích

zaplatí klient bance více a více si i může odečíst na daních. Navíc při splněni podmínek si klient může od základu daně odečíst i zaplacené pojistné. •

Při vysokých výnosech klient po skončeni splácení hypotéky dostane od

pojišťovny peníze navíc. 17

•

U některých bank je hypoteční úvěr úročen nižší úrokovou sazbou, pokud má

klient životní pojištění.

Nevýhody kombinace:

•

Větší finanční zatížení rozpočtu domácnosti - po dobu spláceni hypotéky platí

klient jednak úroky bance a také měsíční příspěvky na životní pojištěni. Diky tomu je celková měsíční splátka často vyšší než u anuitního splácení hypotéky. •

K pojištění po dobu splácení lze využít i rizikové životní pojištění — jeho výhoda

je, že klient zůstává po celou dobu spláceni pojištěn, k tomu lze však využít t podstatně levnější rizikové životni pojištěni. •

Výnosy u kapitálového životního pojištěni jsou v současnosti jen na úrovni 3 až 4

%, u investičního životního pojištění lze dosáhnout i podstatné vyššího zhodnoceni, ovšem samozřejmě i s vyšší mírou rizika.

Stavební spoření Hypoteční úvěr a stavební spoření jsou jediné dva produkty finančního trhu, které jsou primárně určené na financování vlastního bydleni. Proto je jejich kombinace nej častější a dá se říci, že i nej efektivnější. Způsobů jak oba produkty zkombinovat je celá řada. Hlavním důvodem a hlavní výhodou použití této kombinace je spojeni nízkých úrokových sazeb hypotečního úvěru a státní podpory, která je ke stavebnímu spořeni poskytována. Nejčastějším způsobem kombinace je použití stavebního spořeni jako vlastních zdrojů na doplnění hypotéky. Dalším způsobem kombinace je stavební spořeni jako mimořádná splátka hypotečního úvěru.

Stavební spoření jako vlastní zdroje na doplnění hypotéky Většina hypotečních bank dnes již nabízí až 100 % hodnoty zastavené nemovitosti, ale nejčastější a současně nejvýhodnější, co do výše úrokové sazby, je hypotéka poskytována na 70 % hodnoty nemovitosti. Navíc i za situace, že banka půjčí klientovi jen 70%, bude po něm většinou chtít doložit, jak bude financovat zbytek nemovitostí. Vyvstává tedy otázka, kde vzít zbylých 30 %. Právě pro tuto situaci je ideálním řešením stavební spoření. K doplnění hypotéky 18

lze využit jak naspořené částky a řádného úvěru ze stavebního spoření, tak i překlenovacího úvěru. V případě řádného úvěru je tato kombinace prakticky ideální, i vzhledem k nízké úrokové sazbě řádného úvěru ze stavebního spoření. Daleko častější jsou ale situace, kdy stavební spoření klient nemá uzavřeno vůbec a nesplňuje tedy podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Pak může využít překlenovacího úvěru. Ovšem je nutné počítat s tím, že ze začátku bude klient čelit poměrně vysokému finančnímu zatížení. Kromě splátky hypotéky a překlenovacího úvěru totiž ještě dospořuje na účet stavebního spoření, aby splnil podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, který je podstatně levnější než úvěr překlenovací. To lze ovšem eliminovat zvolením progresivního způsobu splácení hypotéky, kdy na začátku splácení hypotéky platí nižší splátky a postupně se splátky zvedají. Výhodou této kombinace je využití státní podpory ze stavebního spoření, která je po dobu splácení překlenovacího úvěru rovněž připisována.

Stavební spoření jako splátka hypotéky Druhou možností jak zkombinovat oba produkty je vyžít stavební spoření jako mimořádnou splátku hypotéky. Jako kombinovaná produkt tuto konkrétní kombinaci dokonce nabízejí některé hypoteční banky. V případě této kombinace klient splácí bance jen úrok z hypotéky a částku připadající na úmor jistiny spoří na stavební spoření. Na splacení části hypotéky. Jakmile klient dosáhne podmínek pro přidělení řádného úvěru je pomocí něj hypotéka částečně splacena. Poté se již hypotéka splácí obvyklým anuitním způsobem. Klient v té době kromě hypotéky sice splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky snížení jistiny hypotéky se sníží i výše měsíční splátky z ní.

1.3.5 Rozdělení dle maximální výše úvěru ve vztahu k ceně nemovitostí

Úvěr je bankami standardně poskytován až do 100% hodnoty nemovitosti stanovené znalcem. Na základě porovnání nabízených sazeb hypotečních úvěrů lze jednoznačně konstatovat, že čím vyšší podíl tvoří hypoteční úvěr na hodnotě nemovitosti, tím vyšší je sazba (banka zmírňuje rizikovost a své případné náklady na vymáhání navýšením sazby): •

do 70% hodnoty nemovitosti

19

•

do 80 (85) % hodnoty nemovitosti

•

do 100% hodnoty nemovitosti

1.3.6 Rozdělení dle způsobu splácení hypotečního úvěru

Dále lze hypoteční úvěry rozlišovat na základě jejich parametrů, kterými může být například způsob splácení na úvěr se splátkou: •

anuitní

•

progresivní

•

degresivní

•

konstantní

I zde si můze klient již dosti vybírat. Nejtypičtější splácení je stále anuitní způsob. Tento systém zaručuje dlužníkovy po celou dobu platnosti úrokové sazby neměnnou výši splátky, mění se pouze poměr částky úmoru a úroku. U tohoto druhu splátky na počátku splácení úvěru převažuje placení úroků, postupně se poměr mění ve prospěch umořované částky. U konstantního splácení se dlužník zavazuje splácet pevně stanovenou částku úmoru a úroky. Suma placených úroků potom postupně klesá v závislosti na snižování jistiny. Splátky lze konstruovat i vzestupně, kdy se částka úroků postupně zvyšuje - degresivní způsob splácení či přesně opačný, tedy progresivní způsob. Dále existuje i takzvaný Balónový způsob splácení , kdy je hypoteční úvěr uzavřen na kratší dobu, přestože splátka je vypočítána z doby trvání běžného hypotečního úvěru. V důsledku tohoto splácení je po uplynutí trvání hypotečního úvěru potřeba doplatit ještě podstatnou část, která je splacena z jiného hypotečního úvěru, prodejem nemovitosti nebo dojde k jeho dalšímu prodlouženi. Raritou na trhu hypoték je hypotéka, u které si klient volí výši splátky dle své aktuální finanční situace. Tento způsob je kombinací všech možností, včetně možnosti přerušeni splácení na určité období. Způsob splácení vystihuje název tohoto produktu - flexibilní hypotéka. Tento produkt do určité míry zastupuje pojištění pro případ výpadku příjmů z důvodu krátkodobé ztráty zaměstnání či pracovní neschopnosti.

20

Dle způsobu splácení se také poskytují úvěry překlenovací ( s odloženou splátkou jistiny). Podstatou těchto úvěrů je splácení pouze úroků a splátka jistiny je odložena. Následně je jistina splacena jednorázově z výnosu jiných finančních instrumentů . Místo jistiny se dlužník zavazuje platit například stavební spoření nebo kapitálové životní pojištění, kde právo na jeho vyplacení je postoupeno poskytovateli hypotečních úvěrů. Dalším volitelným parametrem, který si může dlužník měnit a který zásadně může ovlivnit jeho hypoteční úvěr, je délka fixace úrokové sazby. V zásadě platí pravidlo, že čím delší dobu banka garantuje neměnnost úrokové sazby, tím je přiřazená úroková sazba vyšší. V následující tabulce jsem vybral čtveřici bank a jejich aktuální nabídku délek platností úrokových sazeb. Tabulka č. 3. - přehled nabízených délek splatností:

Banka

Délka platností úrokové sazby v letech (N - neposkytují)

Komerční banka

1

2

3

4

5

6

7

8

8

10

15

Česká spořitelna

1

2

3

4

5

6

7

N

N

10

N

Hypoteční banka

1

2

3

4

5

N

N

N

N

10

N

Zdroj: www.penize.cz

Nabídky bank dnes také rozlišují úvěry dle výše zajištění. Zákonem stanovená hranice 70% hodnoty zajištěné nemovitosti již dávno neplatí pro nabídku poskytovaných produktů. Jednotlivé banky mají svoje hranice pro rozdělení úvěrů na „dražší" a „levnější" právě z pohledu výše zajištění. „Dražší" a „levnější" z důvodu přiřazovaných úrokových sazeb, kde vyšší procent o zajištění nad bankou určenou hranici zaručí nižší úrokovou sazbu a tím i výslednou splátku a naopak. Tabulka č.4 - přehled současné výše zajištění na poskytnutí klasického hypotečního úvěru:

BANKA

Hranice

Poznámka

Česká spořitelna

80%

Max do 100%

Komerční banka

85%

Max. do 150%

21

Hypoteční banka

80%

Max do 100%

Raiffeisen bank

75%

Max do 100%

GE Money bank

80%

Výše neposkytují

Zdroj: www.penize.cz

Pro některé banky není nepřekonatelná hranice ani 100% a půjčují i nad tuto magickou hodnotu, leckdy i dosti výrazně. Na hypotečním trhu se dají nalézt i produkty s hranici 150% zastavené nemovitosti. V neposlední řadě můžeme úvěry dělit podle subjektu, kterým finanční instituce úvěry poskytují. Majoritní část poskytnutých hypotečních úvěrů je poskytnuta fyzickým osobám nepodnikatelům. Na druhé straně stojí hypoteční úvěry poskytnuté fyzickým osobám podnikatelům či právnickým osobám v souvislosti s jejich podnikáním. Podle mého názoru marketingová oddělení jednotlivých bank vymýšlejí produkty, které na jedné straně snižují obavy žadatelů ze zadlužení a na druhé straně se speciálními produkty snaží zviditelnit a odlišit od svých konkurentů.

1.4 Podmínky poskytnutí hypotečního úvěru

O hypoteční úvěr může žádat: •

Fyzická osoba občan

•

Podnikatelé o právnické osoby o fyzické osoby podnikatelé

•

Obce a města

Základní podmínkou pro poskytnutí hypotečního úvěru je prokázání žadatele o úvěr, že je schopen poskytnutý úvěr ze svých příjmů splatit. Banka požaduje:

22

•

doložení výše příjmů (daňové přiznání, potvrzením příjmu od zaměstnavatele)

žadatelů, případně spoludlužníků či ručitelů •

ocenění zastavované nemovitosti, výpis z katastru o zanesení zástavního práva +

vinkulaci pojištění této nemovitosti ve prospěch banky •

další doklady: někdy též vinkulaci životního či úvěrového pojištění ve prospěch

banky Pokud je úvěr použit na investici do nemovitosti, banka dále požaduje doklady o nemovitosti:

v případě koupě nemovitosti: •

kupní smlouva (smlouva o budoucí kupní smlouvě)

•

výpis z katastru nemovitostí (zda nemovitost existuje, kdo ji vlastni a to na ni

nevážné jiné zástavní právo či věcné břemeno)

v případě výstavby- rekonstrukce, oprav apod.: •

stavební povoleni (s nabytím právní moci)

•

projektovou dokumentaci

•

rozpočet stavby

•

případně smlouvy s dodavateli

•

výpis z katastru nemovitostí (existence a vlastnictví stavebního pozemku či

nemovitosti)

Výčet požadovaných položek se může lišit případ od případu.

Další podmínkou pro poskytnuti hypotečního úvěru je jeho zajištěni zástavním právem k nemovitosti.Zastavovaná nemovitost může být přímo objektem úvěru (hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci) nebo to může být jiná či jiné (v zástavě může být i více nemovitostí) nemovitosti (hypoteční úvěr je čerpán jako neúčelový, tedy na cokoli) a musí

23

nacházet na území CR, členského státu Evropské unit nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor. Zákonem je stanoveno, že banka může poskytnout úvěr maximálně do výše 70% zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, tzn., že úvěr musí být zajištěn nemovitosti min. na 143%. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najit náhradní kryti nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitosti, která má sloužit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmi váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý např. stavební spořitelnou za předpokladu, že stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi HZL7 ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely kryti HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výší rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá, banky neakceptuji např. polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout žádné věcné břemeno bránící užívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níž je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaží. Pokud je objekt úvěru a zástava totožná a jedná se o výstavbu, musí být v každém okamžiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143%, to znamená, že banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Dalším nástrojem zajištění, které banka vyžaduje je vinkulace pojištěni zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také může požadovat uzavřeni životního nebo úvěrového pojištěni žadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka může též vyžadovat další spoludlužníky či ručitele pro případ, že by klient nebyl schopen úvěr splácet (nízká bonita, nebo vyšší věk klienta).

7

Hypoteční zástavní listy 24

1.5 Čerpání hypotečního úvěru

Čerpání hypotečního úvěru je zpravidla umožněno po splněni primární podmínky hypotečního úvěru, kterou je zřízení zástavního práva k nemovitosti, zajišťující úvěr. Zřízení zástavního práva bývalo dokládáno výpisem z katastru nemovitosti se zapsaným zástavním právem. V současné době banky umožňují čerpat část, případné celý úvěr. pouze na základě návrhu na vklad zástavního práva, čímž se klient k penězům dostane podstatně dříve. Návrh na vklad je po podáni opatřen číslem jednacím a zároveň je na příslušném listu vlastnictví vyznačena “plomba“. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostní, při neúčelovém úvěru zasláním peněz na účet požadovaný klientem, při účelovém úvěru většinou formou proplaceni dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy apod. Čerpáni může být buď jednorázové (většinou při koupi nemovitosti, nebo u neúčelového úvěru) nebo může probíhat postupně (např. při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti). Ve smlouvě o úvěru je uveden konečný termín pro čerpání, který je stanoven v souladu s předloženými smlouvami, které dokládají účel úvěru (např. smlouva o dílo na výstavbu či rekonstrukci podle harmonogramu prací, kupní smlouva se stanoveným termínem zaplacení). Konečný termín pro dočerpání lze v případě potřeby samozřejmě prodloužit písemným dodatkem ke smlouvě o úvěru. Další podmínky čerpání: •

Úvěr lze zpravidla čerpat až po vyčerpání vlastních finančních prostředků

klienta.Pořadí čerpám prostředků hypotečního úvěru navrhne úvěrující banka ve vztahu k průběhu projektu a možnostem klienta (přihlédne např. k předpokládanému prodeji nemovitosti) •

Podkladem pro čerpání z úvěrového účtu jsou příkazy klienta doložené:

o

platnou kupní smlouvou (příp. smlouvou o smlouvě budoucí),

o

fakturou či

o

jiným prokazatelným dokladem (kromě případu, kdy je dále povoleno čerpáni na

účet dlužníka s následným doloženi účelovosti prostředků). Podmínky pro Čerpání hypotečního úvěru jsou zcela shodné v obou porovnávaných zemích, v maličkostech se liší v závislosti na metodických pokynech jednotlivých bank.

25

1.6 Splatnost hypotečního úvěru

České banky nabízejí zpravidla anuitni spláceni hypotečního úvěru. Výjimečné nabízej i více variant. Tak bonitním klientům automaticky nabízejí např. progresivní typ spláceni. Vymezeni bonitního klienta pro tento případ omezují nabídku progresivního typu splátek na velmi úzký okruh dlužníků, nejedná se tedy o masivní využití tohoto typu splácení. Základní podmínkou umožnění delší doby splatnosti je, aby žadatelé byli po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku. Pokud délka spláceni zasahuje do důchodového věku požaduje obvykle bankovní ústav přistoupení dalšího (mladšího) spoludlužníka, u něhož je tato podmínka splněna. •

Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční

úvěr čerpán postupně, po dobu čerpání dlužník platí měsíčně úroky z vyčerpané částky. Po ukončení čerpání (dočerpání úvěru nebo ukončení období čerpání) nastane období splácení. Splátky jsou inkasovány z dlužníkova účtu dle podmínek smlouvy o hypotečním úvěru. •

Většina klientů splácí formou anuitního splátkového kalendáře. Naprosto

výjimečně jsou hypoteční úvěry spláceny splátkou odvozenou pomocí. Anuita se nemění po dobu fixace úrokové sazby, kterou si dlužník zvolil. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby může dlužník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádně splátky ze strany dlužníka mimo změnu fixace úrokové sazby jsou banky oprávněny účtovat sankce, poplatky příp. Ušlé úroky dle podmínek stanovených ve smlouvě o úvěru. •

V případe

neúčelové (americké) hypotéky, která spadá pod řežím zákona o

spotřebitelském úvěru (č. 321/2001 Sb.), lze kdykoli učinit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru bez sankce banky. V některých případech je účtován poplatek v souladu se smlouvou o úvěru. Splatnost hypotečních úvěru v nabídce bank se standardně pohybuje na českem trhu od 5 do 30 let (45 let - pouze mBank).

26

1.7 Smlouva o poskytnutí hypotečního úvěru

Smlouvou o poskytnutí hypotečního úvěru se zavazuje věřitel poskytnout na žádost dlužníka peněžní prostředky na investice do nemovitostí, či v případě neúčelového čerpání na cokoliv jiného. Smlouva se uzavírá podle § 497 a následujících ustanovení zákona číslo 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Na druhé straně se dlužník zavazuje použít tyto prostředky k určenému účelu a jejich splácení včetně úroků. Nezbytným předpokladem je i zajištění věřitelovy pohledávky zástavním právem k nemovitosti. Úvěrová smlouva je absolutním obchodem . Vztah z úvěrové smlouvy se řídí obchodním zákoníkem, ať jsou smluvní strany podnikatelé či fyzické osoby. Dlužník hypotečního úvěru tedy může být fyzická osoba i právnická osoba, jak podnikatel, tak nepodnikatel. Ke vzniku úvěrového vztahu nestačí jenom vůle zájemce o úvěr, ale musí přistoupit i vůle druhé strany. Jejímu vytvoření předchází posouzení vyžádaných příloh. Jedná se hlavně o zjišťování majetkových poměrů dlužníka, účelu úvěru i charakteru nemovitosti, která má sloužit jako zajištění. Hlavním smyslem podrobných analýz je zjištění způsobilosti dlužníka splácet úvěr. Dále poskytovatel využívá své vlastní informace o žadateli a o jeho chování, zejména o plnění jeho povinnosti. Po přezkoumáni všech podkladů poskytovatel rozhodne, zda úvěr poskytne, či ne. Další důležitou částí je přesná specifikace výše úvěru. Banka se zavazuje poskytnout dlužníkovy prostředky v určené výši. Jako rozhodující pro určení maximální výše hypotečního úvěru je zástavní hodnota zastavované nemovitosti. S výší úvěru souvisí také problematika výše úroků. Úvěrová smlouva musí vždy stanovit povinnost platit úroky, nemusí být však určena jejich výše. Smlouva o hypotečním úvěru nevzniká poskytnutím peněžních prostředků, ale jde o konsensuální právní úkon. To znamená, že uzavřením smlouvy o hypotečním úvěru se poskytovatel hypotečního úvěru pouze zavazuje na žádost dlužníka poskytnout mu finanční prostředky na jeho účel. Právo dlužníka na čerpání těchto prostředků je podmíněno ještě dalšími skutečnostmi. S naplněním těchto podmínek není spojena účinnost celé smlouvy, ke které dochází zpravidla podpisem, ale pouze povinnost plnit ze strany banky. Těmito podmínkami mohou například být předložení pojistných smluv, kupních smluv v případě koupě, či ohlášek, stavebních povolení v případě rekonstrukcí či výstaveb a dalších podmínek stanovené poskytovatelem. V úvěrové smlouvě jsou dále uvedeny ještě zvláštní ustanovení, ve kterých jsou uvedeny podmínky, které dlužníka zavazují např. předkládání různých dokladů na vyžádání poskytovatele, domicilací, zabezpečení dostatku finančních prostředků na svých účtech

27

pro splácení aj. Účelovost úvěru již dnes není podmínkou a z definice hypotečního úvěru již nevyplývá, že musí jít vždy o úvěr účelový. Podle § 501 odst. 2 obchodního zákoníku může, jestliže smlouva stanoví, že úvěr lze použít pouze k určitému účelu, věřitel omezit použití finančních prostředků na plnění závazků dlužníka převzatých v souvislosti s tímto účelem. Dlužník se zavazuje prostředky použít k stanovenému účelu a splatit je i s úroky. Dále je ve smlouvách uváděna identifikace nemovitosti, která slouží k zajištění úvěru. V závěrečných ustanovení pak už jsou zpravidla vzájemné kontaktní adresy pro korespondenci, způsoby, četnost zasílání výpisů a např. počet vyhotovení. Jako přílohu č. 1 uvádím vzor smlouvy o hypotečním úvěru včetně úvěrových podmínek, které jsou v souladu s § 273 obchodního zákoníku nedílnou součástí smlouvy. Část obsahu smlouvy lze totiž určit odkazem na všeobecné obchodní podmínky, které upravují další práva a povinnosti smluvních stran. Jednou z podstatných částí jsou i odstavce vyjmenovávající případy porušení a následná možná oprávnění banky pokud nastane skutečnost uvedená jako porušení. Příklady porušení mohou být: •

Prodlení s úhradou jakéhokoliv peněžitého závazku

•

Použití úvěru na jiný účel než je dohodnutý

•

Nesplnění jakékoliv povinností uložené bankou

•

Trestní stíhání klienta, případné odsouzení za trestný čin

•

Zbavení způsobilosti, úmrtí, prohlášení za mrtvého

•

Zhoršení finanční situace ohrožující návratnost poskytnutého úvěru

Následná oprávnění banky, které mohou následovat po porušení: •

Odstoupení od smlouvy

•

Požadování okamžitého splacení

•

Zvýšení úrokové sazby

•

Požadavek dodatečného zajištění

Domnívám se, že smlouva o hypotečním úvěru je příkladem adhezní smlouvy. Uzavírané subjekty jsou v nerovném postavení, čemuž odpovídá způsob uzavírání smlouvy, kdy banka má výlučné postavení navrhovatele z hlediska formulování podmínek smlouvy.

28

1.8 Faktory ovlivňující výši úrokové sazby

Základní úrokovou sazbu stanovuje ČNB. Od této sazby se odvozují sazby bank. Klíčovou roli l programu cílování inflace hrají prognózy inflace, na zaklade kterých ČNB přijímá svá měnové-politická rozhodnutí pro nastavení úrokových sazeb za účelem ovlivnění inflace směrem ke stanovenému cíli. Kvalitní prognóza tak znamená základní stavební kámen pro správné rozhodnutí, jakým směrem ČNB nasměruje ekonomiku. Zde je nutné dodat, že vzhledem k existenci zpoždění mezi rozhodnutím o změně úrokových sazeb a skutečným dopadem tohoto rozhodnutí do vývoje ekonomiky, je nutné sledovat prognózy inflace v horizontu přibližně 12 měsíců. Domnívám se, že prognózy pro časový horizont delší, než je 12 měsíců, jsou již dosti spekulativní a naopak prognózy v kratším horizontu pro přijetí měnových rozhodnutí nemají smysl. V souvislosti s touto skutečností se velmi zajímavě jeví srovnání centrální bankou provedených prognóz čisté inflace. Vždy pro konec roku s výslednou čistou inflací v daném roce po celou dobu realizace programu cílování inflace. Dalším činitelem, který ovlivňuje úrokové sazby hypoték je i Evropská unie a její trendy v tomto odvětví. Předčasné zvýšení úrokových sazeb u hypotečních produktů v listopadu 2005 mělo za následek i fakt, že sazby do této doby byly v ČR pod průměrem úrokových sazeb v EU a ČNB tak chtěla tímto předčasným krokem také docílit srovnání těchto sazeb s EU.8

1.9 Hypoteční zástavní list

Hypoteční bankovnictví se netýká jen hypotečních úvěrů. Finanční instituce si musí zajistit dlouhodobé zdroje pro financování těchto specifických úvěrů. Za tímto účelem banky vydávají hypoteční zástavní listy. Hypoteční zástavní list je forma dluhopisu, jež se řídí zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Od ostatních dluhopisů se tento liší osobou emitenta. Zástavní listy může vydávat hypoteční banka, která je k tomu oprávněna. Při schvalování emisních podmínek hypotečního zástavního listu, musí hypoteční banka přiložit k žádosti i předpoklad stavu krytí hypotečních zástavních listů pohledávkami hypotečních úvěrů po dobu platnosti

8 Graf č.1 : Vývoj úrokových sazeb ( 2003 – 2008 ) viz příloha

29

emise. Zákon o dluhopisech vyžaduje pro hypoteční zástavní listy jejich povinné označení jako hypoteční zástavní list a zároveň zakazuje použití tohoto označení pro jiné dluhopisy. V návaznosti na hypoteční úvěry tento zákon určuje, které z poskytnutých hypotečních úvěrů lze použít jako řádné krytí a co se rozumí krytím náhradním. Pro řádné krytí lze použít pouze pohledávky z hypotečních úvěrů nebo jejich části, které po dobu použití jako krytí nepřevyšují 70% zástavní hodnoty ceny zastavené nemovitosti. V praxi toto zajišťují odhadci, kteří ve svých odhadech určují možnost použít nemovitost pro krytí bloku hypotečních zástavních listů. Hypoteční pohledávky, které slouží ke krytí, musí být zajištěny zástavním právem k nemovitosti v prvním pořadí. Toto krytí nezavdává žádný nárok majitele hypotečních zástavních listů k pohledávkám nebo dokonce zastaveným nemovitostem. Majiteli hypotečního zástavního listu tedy nevzniká např. zástavní či pod zástavní právo k tomuto majetku. Jistota v investici do hypotečních zástavních listů je tedy dána zvláštní konstrukcí krytí jejich jmenovité hodnoty a poměrného výnosu a ne zřízením zástavního práva k zajištění nároků majitele těchto cenných papírů. Emitent hypotečních zástavních listů je povinen v pravidelných intervalech předkládat Ministerstvu financí a České národní bance výkaz „Přehled krytí a emisí HZL" a výkaz „Informace o emisích HZL a struktuře hypotéčního úvěru. Poskytovat hypoteční úvěry a zároveň vydávat hypoteční zástavní listy mohou pouze banky na základě zákona č. 21/1992 Sb. o bankách, kterým bylo k této činnosti vydáno zvláštní povoleni k vydávání hypotečních zástavních listů podle zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech. V současné době má oprávnění (licenci) k vydávání hypotečních zástavních listu v České republice (emitent hypotečních zástavních listů) těchto 9 bank:

•

Komerční banka, a.s. (od 9.11.1995) Česká spořitelna, a.s. (od 9.11.1995)

•

Česká spořitelna, a.s. ( od 9.11.1995 )

•

Hypoteční banka, a.s. (od 15.12.1996)

•

Československá obchodní banka, a.s. (od 24.7.1997)

•

Raifteisenbank, a.s. (od 27.7.1999)

•

GE Capital Bank, a.s. (od 30.12.1999)

•

UniCredit bank, a.s. (od 9.11.1999)

30

•

Wüstenrot hypoteční banka a.s. (od 13.11.2002)

•

Volksbank CZ, a.s. (od 18.10.2005)

Ostatní banky nemohou HZL vydávat a tudíž nemohou poskytovat úvěry, které by byly financovány ze zdrojů, získaných z HZL. Tento fakt ovlivňuje i úrokové sazby hypotečních úvěrů, jelikož obecná zkušenost je taková, že banky, které využívají k získáni zdrojů pro poskytované hypoteční úvěry HZL, mají v nabídkách zpravidla úrokové sazby nižší. Pro investory, kteří nákupem HZL přispívají k rozvoji trhu s hypotečními úvěry, jelikož jejich finanční prostředky jsou dále použity k poskytování hypotečních úvěrů, přináší tato investice několik výhod, zejména však jistotu návratnosti investice, jistotu výnosů a jistotu okamžité likvidity. Při skutečnosti, že výnosy z této investice nepodléhají zdaněni, pak lze ve vazbě na ostatní výhody tuto investici doporučit. Výnosnost je spolu s bezpečností investice považována za klíčový faktor při rozhodování o volbě finančního produktu. Výnosy z hypotečních zástavních listů mají podobu úroků, které jsou stanoveny v podobě procenta z nominální hodnoty listu. V případě poklesu tržních úrokových sazeb můžete vydělat i na vzrůstu ceny HZL. V drtivé většině případů je úroková sazba stanovená jako pevná v průběhu celé doby splatnosti. Nejdůležitějším ukazatelem sledovaným ze strany investora je samozřejmě výnos do doby splatnosti, který udává, jaký výnos HZL majiteli přinese za předpokladu, že jej koupí za tržní cenu a bude ho vlastnit až do konce doby splatnosti. Ta je v případě těchto cenných papírů zpravidla stanovená na pět let. Velmi důležitý je fakt, že výnosy z HZL jsou daňově osvobozeny. Hypoteční banky jsou navíc ze zákona povinny použít finanční prostředky získané prodejem HZL výhradně na poskytování hypoték, čímž se výrazně zvyšuje jejich bezpečnost. Nemůže se tedy nikdy stát, že by banky investovaly získané prostředky do nějakého riskantního plánu jako kupříkladu v případě investice do podnikových dluhopisů. Kromě toho bezpečnost této investice ještě zvyšuje fakt, že v případě krachu hypoteční banky jsou HZL vyňaty z konkursu a banka musí přednostně uspokojit jejich vlastníky. Kreditní riziko, že nedojde k pravidelnému vyplácení úroků a splacení nominální hodnoty, je tedy velmi nízké. Vyšší je ale tzv. tržní riziko, kdy při vzrůstu úrokových sazeb tržní cena HZL klesne. Hloubka poklesu ceny se zvyšuje s rostoucí délkou doby do splatnosti. Přímé ztrátě se samozřejmě můžete vyhnout tím, že HZL neprodáte a budete ho držet do doby splatnosti. Ekonomické ztrátě se ovšem nevyhnete, protože najednou získáváte nižší než tržní úrokový výnos.

31

1.10 Pojištění

Pojištění a vinkulace pojistného plnění ve prospěch poskytovatele je nástrojem eliminujícím rizika vyplývající z poškození, ze zničení, ztráty, odcizení nebo jiných škod vzniklých na objektu zástavy, popř. objektu úvěru a úmrtí klienta. K problematice vinkulace pojistného plnění lze konstatovat, že pozitivní právo tento pojem nedefinuje. Požádá-li pojištěný o vinkulaci pojistného plnění ve prospěch poskytovatele úvěru, je běžnou praxí, že příslušná pojišťovna tuto žádost pojištěného přijme a potvrdí provedení vinkulace ve prospěch poskytovatele úvěru. Tomu pak v případě pojistné události směřuje výplatu pojistné částky, a to až do výše zajištěné pohledávky. U nemovitostí, které jsou pojistitelné, poskytovatel vždy vyžaduje pojištění a jeho vinkulaci v jeho prospěch a to až do doby konečného splacení pohledávky. Důvodem je získat takové krytí úvěru, které při pojistné události týkající se zástavy, umožní uvedení zástavy do původního stavu nebo úhradu zajišťované pohledávky z pojistného plnění. Pojištění nemovitostí je vyžadováno vždy jak u nemovitostí, které jsou objektem úvěru, tak i u nemovitostí, které jsou zároveň i zajišťovacím prostředkem. U pojištění nemovitostí je nutné vyžadovat pojistnou smlouvu, která v rozsahu pojištění obsahuje alespoň pojištění těchto rizik:

•

•

Pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní události, kterými zejména jsou: ■

Požár

■

Výbuch

■

Vichřice

■

Povodeň

■

Záplava

Pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodního zařízení. Většinou se tyto případy pojišťují sdruženou formou pojištění a pojišťovny je pojišťují

jednou pojistnou smlouvou. U některých typů pojistek však může být toto pojištěni sjednáno pouze částečně tzn. na vybrané riziko, případně mohou být stanoveny velmi nízké limity plnění. Pojistná smlouva musí být uzavřena na novou hodnotu. Pojem nová hodnota znamená, že při 32

vzniku pojistné události plní pojišťovna částkou, za kterou by se věc v této chvíli pořídila jako nová, a to do výše pojistné částky. Nová hodnota vychází z pojistně-technických pravidel pojišťoven k datu uzavření pojistné smlouvy nebo k datu vzniku pojistné události. Smlouva se dá také uzavřít na konkrétní částku, která v pojistné smlouvě není výslovně označena jako nová hodnota a musí být uzavřena minimálně ve výši reprodukční ceny nemovitosti stanovení v odhadu. V opačném případě by došlo k podpojištění a k případnému krácení pojistného plnění. Ve vztahu k hypotečnímu úvěru má klient určité povinnosti, které je povinen plnit Tyto povinnosti jsou: •

Zajistit po celou dobu trvání závazkového vztahu pojištění objektu zástavy nebo

•

Zajistit vinkulaci pojistného plnění na prvním místě

•

Předkládat doklady o úhradě pojistného

úvěru

Pokud dojde ke vzniku pojistné události, bude souhlas poskytovatele s vyplacením pojistného plnění na účet dlužníka podmíněn skutečností, že pojistné plnění bude prokazatelně použito na uvedení předmětu zástavy nebo objektu úvěru do původního stavu. Poskytovatel si většinou stanoví výši pojistného plnění, které v případě jeho překročení není vypláceno přímo na účet dlužníka, ale bude představovat jistotu ve smyslu § 555 občanského zákoníku a bude postupně rozpouštěna oproti předloženým fakturám.

1.11 Stavební spoření

Stavební spoření má původ v malé německé vesnice Wustenrot. Za autora myšlenky považuje Georga Kroppa, který hledal způsob, jak vyřešit katastrofální stav bydlení po první světové válce. Pro většinu obyvatel se vlastní dům či byt zdál být chimérou. Napadlo ho, že kdyby se dost lidí složilo, mohl by si jeden vylosovaný ihned začít stavět dům. S touto myšlenkou založil v roce 1921 "Společenství přátel". V roce 1924 byly přiděleny první peníze na stavby. Princip solidarity zabral tak široce, že začátkem třicátých let už mohlo být losování z ročních skupin nahrazeno klasickým bankovním systémem. Počet spořitelů stoupal a z jejich vkladů vznikly prostředky pro úvěr na stavbu každému, kdo naspořil na polovinu potřebné částky. Za více než tři čtvrtě století uskutečnily miliony lidí v Německu a v Rakousku svůj sen o

33

vlastním domově nebo se finančně zajistily. Stavební spoření významně přispělo k řešení nedostatku bytů a k modernizaci bytového fondu. V Česká republice bylo stavební spoření zavedeno v roce 1993 schválením zákona č.96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. V polovině roku 1997 přesahoval počet uzavřených smluv o stavebním spoření dva milióny a v jeho závěru ještě vzrostl. Rok 1997 byl považován za tzv. rok zlomový, kdy při nižším náboru nových klientů se masověji začaly čerpat překlenovací úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Na podporu stavebního spoření byla státním rozpočtem vyčleněna částka ve výši 4,3 mld. Kč. Též v této době přišel státní rozpočet s novým návrhem, aby splátky úroků z úvěrů ze stavebního spoření a z hypotečních úvěrů bylo možno odečítat z daňového základu. Tento návrh byl schválen počátkem roku 1998. Proběhla novelizace zákona o stavebním spoření, který má platnost od 1.1.2004, a ta znamenala snížení ročního příspěvku ze státní pokladny ze 4,5 tisíce korun na 3 tisíce korun a zpřísnění stavebního spoření, což představovalo značný impuls pro občany k uzavření nových smluv do konce roku 2003, a proto došlo v roce 2004 poprvé v historii stavebního spoření k poklesu celkového počtu nově uzavřených smluv, a to o celých 85 %. Stavební spoření má také své nevýhody a to je konstrukce úroků. Úroky se totiž počítají z celé cílové částky bez ohledu na výši naspořených prostředků na účtu. Navíc klient v této fázi půjčku nesplácí, platí jen úroky. Umořování započne až po překlopeni do řádného úvěru, proto si každý musí načasovat vhodnou dobu dle své situace pro žádost o úvěr a hlavně úvěr překlenovací ze stavebního spořeni. Jelikož finanční makléři jsou motivováni objemem poskytnutých hypotečních úvěrů, často tuto skutečnost nesdělují. Informační servis bývá často také Achillovou patou stavebního spořeni, ne vždy jsou totiž úvěroví pracovníci řádně proškoleni a hlavní motiv uzavřeni smlouvy je hledisko časové a bonusové za produkt. V předcházejících letech klesly procenta úroků za vložené prostředky a poplatky za vedení účtů se zvýšily. Úvěry ze stavebního spoření a hypoteční jsou spolu úzce provázány, jelikož klienti většinou potřebují dříve finanční prostředky, než bude ukončeni samotné spořící smlouvy. Část kupní ceny nemovitosti (akontaci) uhradí z úvěru (mezi úvěru) ze stavebního spořeni a zbytek finanční částky uhradí z hypotečního úvěru. Stavební spořitelny půjčily za 2007 rok zhruba 70 miliard korun. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2006 šlo o 32% nárůst a za celý rok 2006 spořitelny poskytly úvěry za téměř 53 miliard korun. V současné době se velmi diskutuje o tom, že by se zrušila státní podpora u stavebního spoření, nebo možný odečet úroků z úvěru od

34

daňového základu, jelikož ne všechny naspořené finanční prostředky nejsou používány na podporu bydleni. Část těchto prostředků je používána na nákup automobilů nebo na cestování. Stavební spoření je vedle hypoték pilířem financování bydlení. Průměrný úvěr poskytnutý stavební spořitelnou je zhruba pětkrát nižší než průměrná hypotéka. To také znamená, že stavební spořitelny ročně poskytnou přibližně trojnásobně vyšší počet úvěrů než hypoték poskytnutých bankami, a to často i lidem, kteří si jiné zdroje financování nemohou dovolit, čímž plní vlastně svou základní funkci, kvůli které byly zřízeny. Je zde jen nutné upravit pravidla, aby podpora státu na bydlení, která činila za posledních deset let skoro 120 miliard korun, byla opravdu využívána na podporu výstavby.

1.12 Hypoindex

Hypoindex mapuje vývoj úrokových sazeb hypotečního trhu v jednotlivých měsících. Tento ukazatel sleduje průměrné úrokové sazby, počty a objemy nove poskytnutých úvěrů, jejich průměrnou výši nebo jejich využití. Mezi hlavní ukazatele, které se sledují, je průměrná úroková sazba, kde se tento ukazatel jmenuje fincentrum hypoindex. Fincentrum hypoindex je vážená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány vdaném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Výpočet tedy bere v potaz podíl banky na hypotečním trhu s tím, že čím větší tento podíl je, tím více banka ovlivňuje celkovou hodnotu fincentrum hypoindexu. Do tohoto průměru se započítávají úvěry, které jsou rozběhnuty nebo kde existuje již zástavní právo k nemovitosti. Do tohoto průměru se nezapočítává americká hypotéka a úvěry právnickým osobám zajištěné zástavním právem k nemovitosti. Tyto indexy jsou zpracovány jednou měsíčně a vycházejí většinou první pondělí po 15. kalendářním dni v měsíci na internetu na stránce fincentrum hypoindexu. Vlastní data pro výpočty poskytuji tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wustenrot hypoteční banka.

35

1.13 Státní podpora v oblasti bydlení

Na rozvoji trhu v oblasti hypotečních úvěrů se podílí také stát, který svými kroky v oblasti podpory bydlení zvyšuje dostupnost pro určité vrstvy obyvatel. V současné době máme tyto prostředky podpory státu : • daňové odpočty • příspěvek na bydlení pro mladé lidi do 36 let • úvěr od Státního fondu rozvoje bydlení. Danové odpočty — úroky, které se bance platí, si můžete odečíst z daní a to až do výše 300 000,- Kč ročně. Pro možnost odpočtu úroků platí podmínka, že je nutné předmět bytové výstavby vlastnit a užívat k trvalému bydlení. V roce nabytí vlastnictví stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období. Ostatní podmínky vyplývají z § 15 zákona č.586/1992 Sb, o daních z příjmů, v platném znění. Příspěvek na bydlení pro mladé lidi do 36 let - cíl tohoto typu státní podpory je zvýšit dostupnost staršího vlastnického bydlení pro mladé lidi do věku 36 let a tím jim napomoci při zajištění vlastního bydlení. Základní charakteristika podpory: •

podpora má formu úrokové dotace poskytované prostřednictvím jednotlivých příspěvků ke splátkám hypotečního úvěru

•

výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5%, je výše podpory pro nové uzavřené smlouvy nebo v tomto terminu přepočítávané smlouvy nulová

•

výše úrokové dotace platí vždy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně vsak po dobu pěti lei. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena

•

úroková dotace bude poskytována po celou dobu spláceni hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let

•

úroková dotace bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1,5 mil. Kč. Část úvěru překračuji tyto limity nebude dotována. 36

Základní podmínky pro poskytnutí podpory vyplývá z ustanovení vlády č. 249/2002 Sb. ve znění nařízeni vlády č. 32/2004 Sb. a mezi nejdůležitější patří: •

žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v roce podání žádosti dovršit věk 36 let

•

žadatel o příspěvek k hypotečnímu úvěru (v případě manželů ani jeho partner) nesmí v roce podání žádosti mít ve vlastnictví ani ve spoluvlastnictví byt, bytový nebo rodinný dům vyjma bytu nebo rodinného domu s jedním bytem, na jeho koupi je podpora žádána

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, na jehož koupi je žádána tato podpora, musí být starý nejméně dva roky a musí se nacházet na území ČR

•

byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehož koupi byla využita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování sloužit k trvalému bydlení žadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popř. v případě manželství ve společném jmění). O podporu musí žadatel požádat písemnou formou u hypoteční banky, kde si vyřizuje

hypoteční úvěr. Tato banka musí být ministerstvem zmocněna k příjímání žádosti a uzavírání smluv o poskytnutí podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde již bylo započato čerpání, nebude možno podporu poskytnout. Seznam hypotečních bank, které přijímají žádosti a uzavírají smlouvy: •

Česká spořitelna

•

Československá obchodní banka a.s.

•

GE Money bank, a.s.

•

Komerční banka

•

Raiffeiisenbank

•

Wustenrot hypoteční banka, a.s.

•

Hypoteční banka

•

UniCredit Bank Úvěr od státního fondu pro rozvoj bydlení — umožňuje získat nízko úročený úvěr na

pořízení nebo modernizaci bydlení. V současné době se v rámci statni podpory poskytují tři typy

37

těchto úvěrů. Liší se od sebe svou maximální výší, kterou lze získat, a pak především tím, komu jsou určeny a na co je lze použít. Jsou to: • Úvěr 150 • Úvěr 200 • Úvěr 3009

9

Tabulka č.5: Přehled parametrů tří úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení viz příloha

38

2. Dosavadní vývoj hypotečního bankovnictví

2.1. Historie hypotečního bankovnictví

V Českých zemích vznikla první skutečné fungující banka ve druhé polovině 19. století. Jednalo se o Hypoteční banku Království českého v Praze založenou v roce 1865 jako banka pro získáni úvěrů na domovní a pozemkový majetek. Mezi dvěma světovými válkami bylo české hypoteční bankovnictví koncipováno po rakouském a německém vzoru zemských bank. Tyto banky vydávaly na schválené úvěry zástavní listy, které dlužník prodával tomu, kdo měl o takovéto zúročitelné uloženi peněz zájem. Na konci 19. století byla založena druhá hypoteční banka Zemská banka království českého v Praze. Později v České republice působila také Hypoteční banka Markrabstvi moravského v Brně, Zemská banka Markrabstvi moravského v Brně, Slezský pozemkový ústav v Opavě a Komunální úvěrní ústav v Opavě. Výnosy z hypotečních úvěrů, respektive z hypotečních zástavních listů mohly být používány ke koupi nemovitostí, vypořádání dědických podílů, značný podíl činily také investice do výstavby nemovitostí a investice do zemědělských pozemků. Hypoteční banky poskytovaly také komunální úvěry refinancované emisemi komunálních dluhopisů. Tyto úvěry mohly získat obce, města, okresy a některé další veřejnoprávní instituce. Hypoteční úvěr byl zajišťován nemovitostmi s vyznačení zástavy v pozemkových knihách, avšak dlužník neručil pouze zastavenou nemovitosti, ale celým svým majetkem. Nominální hodnota vydávaných hypotečních zástavních listů nepřesahovala 60 procent ceny zastavených nemovitostí, u zemědělských pozemků pak dvě třetiny. Vývoj českého bankovnictví byl zastaven německou okupaci a poté byl na více než 50 let zcela přerušen. Možnost obnovy hypotečního bankovnictví byla dána již v roce 1990 zákonem č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, který v částí vymezující pojem a podstatu hypotečních zástavních listů definoval i hypoteční úvěr, a kdy jedna z bank ( Československá obchodní banka, a.s.) dokonce získala podle tohoto zákona licenci na vydáváni hypotečních zástavních listů.

39

V té době však nabyly připraveny další nezbytné právní ani věcné podmínky, chyběl i kapitálový trh, takže ke skutečnému poskytnuti hypotečního úvěru v té době nedošlo. Opravdová renesance českého hypotečního bankovnictví byla dána až zákonem č.84/1995 Sb., který novelizoval dalších pět zákonů: zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zákon č.328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnáni, zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád a zákon č.21/1992 Sb., o bankách. Prvních pět let existence hypotečního bankovnictví vsak bylo velmi náročných. Bylo to období hledaní a obhajováni existence hypotečního úvěru. Během let 1995 až 1997 udělila ČNB licenci pro většinu významných bank. Začaly se rodit nové produkty, služby a banky začaly profilovat jejich hypoteční strategie. První úspěšná, strategie byla zformulována v roce 1995 Českomoravskou hypoteční bankou. Rok 1996 přinesl pomalý, ale slibný rozjezd hypotečních úvěrů. Banky poskytly občanům 5 526 hypotečních úvěrů. V roce 1997 pak přišla velká finanční a hospodářská krize, což se samozřejmě dotklo i hypotečního bankovnictví. Prakticky všechny české banky začaly bojovat o přežití. V roce 1997 se celkem poskytlo občanům pouze 3 362 hypotečních úvěrů, v roce 1998 pak 4 639 hypotečních úvěrů a teprve v roce 1999 se poskytlo o něco více úvěrů než ve startovacím roce 1996, tedy 6 103 hypotečních úvěrů. O masové oblibě hypoték se nedalo vůbec hovořit. Bylo to především z důvodu úrokové sazby převyšující 15%, ekonomice v krizi, tedy i stagnujícím příjmům obyvatelstva. Dalším faktorem byl i nevyzrálý trh s nemovitostmi. V roce 1997 Českomoravská hypoteční banka (lídr trhu) přišla se změnou strategie, a sice strategie „bydleni jako cílový produkt zákazníka. I přes nadčasovost této strategie nedošlo v hypotečním bankovnictví k zásadnímu zlepšeni. Hospodářská krize trvala prakticky celé tři roky, přelom nastal až v roce 2000. Tento zlom byl způsobený několika významnými důvody. Byla to stagnace makroekonomiky a následný ekonomický růst, růst příjmů domácností doprovázený razantním poklesem úrokových sazeb, stabilizace cen nemovitostí, zastaveni strmého růstu cen bytů a rodinných domů (1990 -2000) a také vstup nové konkurence na trh. V letech 2003 a 2004 poklesly úrokové sazby až na běžnou úroveň zemi EU. V tomto období začal český hypoteční boom. Meziroční růst poskytnutých hypotečních úvěrů v roce 2003 byl více než 60%. V roce 2004 pak více než 40%. Svoji roli sehrála tak postupná kultivace realitních trhů a velký posun stavebních a developerských firem směrem k západoevropským standardům.

40

Tabulka č. 6: Přehled vstupu jednotlivých současných bank na hypoteční trh

Komerční banka

11.5.1993

Raiffaisenbank

25.6.1993

Citibank

4.8.1995

UniCredit

1.1.1996

Hypoteční banka

2.5.1996

Volksbank

1.1.1997

Česká spořitelna

17.9.2001

Wüstenrot

23.12.2002

GE Money bank

4.2.2003

Oberbank

1.10.2003

ČSOB

11.11.2004

Mbank

25.11.2007

Zdroj: www.justice.cz

Hlavním prvkem, který působí na růst zadluženosti českých domácnosti, je snaha získat vlastní bydleni. Tento trend lze sledovat hlavně v posledních letech kdy se poptávka po novém bydlení výrazné zvýšila. Tím se zvýšila i poptávka po hypotečních úvěrech, které jsou prostředkem k novému bydlení. V roce 2000 bankovní sektor v ČR poskytl dlouhodobé úvěry domácnostem ve výši 46,9 mld. Kč. V roce 2007 se již objem poskytnutých úvěrů vyšplhal na 142,3 mld. Kč. Tento nárůst mely na svědomí hlavně hypoteční úvěry, o které byl obrovský zájem pro jejich nízké úročeni v tomto období. Je zde vidět obrovský posun od 90. let, kdy byly hypoteční úvěry nabízeny speciálními útvary komerčních bank a jedinou specializovanou bankou na hypoteční úvěry, která se jmenovala Českomoravská hypoteční banka. V tomto období byly velmi vysoké úrokové sazby a i velmi přísný úvěrový scoring, který nemohl

41

nabídnout většině klientů dostupnou cestu k bydlení. Obrat nastal až v roce 2000, kdy se Česká republika rozhodla prodat statni podíl České spořitelny rakouské Erste bank. Součástí smlouvy o prodeji byl závazek nového vlastníka podpořit Českou ekonomiku a trh s bydlením, a nabídnout tak českým občanům přijatelnou cestu k bydleni. Banka zvolila strategii jednotné úrokové sazby pro všechny žadatele. Trh s hypotečními úvěry se podstatně rozpumpoval, proto vykazoval k šestému měsíci roku 2005 objem obchodů za 140,6 mld. Kč a ke konci srpna 2005 to bylo již 151 mld. Je zde viditelný posun, pokud zhodnotíme situaci, která vyplývá z data 31.1.1997, kdy objem poskytnutých úvěrů činil pouze 3,4 mld. Kč. Zavinou poptávky po nemovitostech a tím i po hypotečních úvěrech byl i takt, že vznikla obava, že po vstupu ČR do Evropské unie, vzrostou ceny nemovitostí, jelikož se otevře trh i evropským občanům. Paradoxně to byli právě Češi, kteří svojí poptávkou po nemovitostech zapříčinili nárůst cen a to dle cenového indexu za celou ČR činil nárůst ve čtvrtém čtvrtletí roku 2003 až 81 %. Tento cenový nárůst redukovaly právě nižší úrokové sazby. Závěrem lze říci, že v období mezi roky 1997 - 2007 stoupla zadluženou českých domácností z 2,7 % HDP na 14 % HDP České republiky. Podíl objemu jejich vkladů zůstal stejný. Téměř 72% z celkové zadluženosti českých domácnosti představovaly v polovině roku 2007 především hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření., čili úvěry na bydleni. Na jedné straně je to pro komerční banky přínos v tom, že se snižuje významně riziko špatných půjček, na druhou stranu je zde riziko poklesu cen nemovitostí a tím i hodnot zástav na nemovitostech.

2.2 Dosavadní vývoje hypotečního bankovnictví v EU a srovnání s ČR

Na počátku v České republice existoval jen omezený počet bank, které prošly privatizaci, poskytovaly nekvalitní a drahé služby, a to většinou jen velkým dlužníkům, malá klientela pro ně byla nezajímavá. Začaly vznikat i nové, menší banky, které neměly takové zkušenosti a nedokázaly pracovat s drobnými klienty. Druhá fáze je charakteristická dokončením privatizace, vstupem zahraničních investorů, fúzemi, akvizicemi a očištěním bankovního systému od krachujících nebo vážně ohrožených bank. V České republice sanace trhu předcházela privatizaci a podle odhadu ministerstva financí stála více než 300 miliard korun, což zhruba odpovídá třetině státního rozpočtu.

42

Třetí fáze rozvoje drobného bankovnictví je charakteristická snahou o nové rozdělení trhu a získávání nových klientů. Nejčastěji přitom jde o dlouhodobé projekty týkající se poskytování úvěrů. Banky se zaměřují na vybudování moderní distribuční sítě, na rozšiřováni zákaznických segmentů, kterým jsou služby poskytovány, na zlepšování obchodních procesů a na vývoj a řízení rizik. Banky zakládají různé typy poboček uzpůsobené konkrétním potřebám zákazníků, využívají zprostředkovatele a zakládají síť franšízových10 pracovišť. Růst retailového bankovnictví je podporován tempem hospodářského růstu. Současná příznivá hospodářská situace se také odráží ve zvýšeném příjmu domácností, a tudíž ve vyšší spotřebě. Ta je spojena nejen s aktuální potřebou krátkodobého financování, ale rovněž s ochotou získávat dlouhodobé bankovní produkty, hypoteční úvěry. Rok 2007 byl pro hypoteční trh v České republice velmi úspěšný, meziroční růst byl 38%. Neustále se mluví o velkém zadlužení českých občanů dle informací ČNB, přesto ČR na tom skoro nejlépe z celé Evropy. Z celé Evropy ČR na 6 místě nejméně zadlužení. Problém není ve výši zadlužení, je v dynamice tohoto procesu. V roce 2005 činila průměrná hodnota hypotečního dluhu na osobu 644 eur, tedy cca 18 000 Kč. Objem nesplacených hypoték dosahoval zhruba 8 % HDP. Pokud vezmeme např. Rakušany, dluží průměrně 5 905,- eur. Nejvíce v Evropě si půjčují Dánové, u kterých dluh na jednu osobu činí bezmála 32 292,- eur. V celé evropské pětadvacítce se hypoteční dluh na jednoho obyvatele pohybuje kolem 10 000,- eur. Česká republika má podíl hypotečních úvěru na zhruba 14 procentech HDP, zatímco v ostatních zemích EU se pohybuje kolem 45 %. Češi všeobecně patří ke konzervativnějším lidem, a proto volí nejvíce pětiletou a tříletou fixační sazbu. To Rekové, Italové nebo Španělé mají v oblibě tzv. variabilní sazby s fixací kratší než jeden rok. Naopak Němci, Dánové nebo Francouzi dávají přednost fixní úrokové sazbě po celou dobu splatnosti úvěru. V celé Evropě je dnes velmi populární refinancování hypotečních úvěru. Např. Britové nebo Belgičané pravidelně refinancují svoji hypotéku po čtyřech až pěti letech, jelikož jim konkurence nabídne lepší podmínky. Největší objem hypotečních úvěrů mají Angličané a Němci, u obou států přesahuje 1 bilion eur. Britské hypotéky pak tvoří více jak čtvrtinu celkového objemu hypotečních úvěrů poskytnutých v celé Evropské unii. Odborníci z řad bankéřů odhadují, že přibližně do 10 let by české hypotéky mohly západní Evropu dohnat v objemu poskytnutých produktů.

10

Franšízing - Franšízing je způsob expanze úspěšné firmy s ověřenou koncepcí podnikáni, V rámci franšizingu nabízí majitel

úspěšné koncepce (franšízor) zájemcům o podnikání (franšízantům) příležitost samostatně podnikat pod jeho obchodní značkou a v souladu s jeho koncepcí, obvykle výměnou za vstupní poplatek a podíly na budoucím zisku franšízanta

43

Nejvíce se rozvíjí hypoteční trh nových členských států EU, k nimž Česká republika jistě patří a zabírá přední místo s 63.4 % celkového růstu, následuje pak Polsko a Slovensko. Jsou ale i státy jako je Litva, Estonsko a Lotyšsko, kde je růst 97%. Největší růst zatím zaznamenaly státy Srbsko a Ukrajina, kde se růst pohybuje více jak 240%. Na opačném konci se oproti tomu nachází státy jako je Švýcarsko s 5.5 % a Německo dokonce s 0,5%. Největší růst obvykle zaznamenají země. kde trh teprve vzniká, není nasycen. S množstvím poskytnutých hypoték je na prvním místě jistě Nizozemsko. Velká Británie a Dánsko, kde mají hypotéky dlouhou tradici. Podíl zadluženosti hypotečními úvěry vůči HDP se blíži ke 100 %. Průměr v celé EU je 47,5 %, ve Spojených státech amerických je více jak 71,2%.11 Tabulka č. 8: Objem hypoték poskytnutých občanům v mld. korun

2001

14,728

2002

22,532

2003

36,212

2004

51,959

2005

72,069

2006

100,84

2007

142,289

2008

113,927

Zdroj: www.mmr.cz

11

Tabulka č. 7: Vývoj počtu hypoték v českých bankách 44

3. Analýza současného vývoje hypotečního trhu v ČR 3.1 Analýza hypotečního trhu v ČR

Tuzemský hypoteční trh loni podle statistik ministerstva pro místní rozvoj (MMR) klesl o pětinu. Banky poskytly v roce 2008 občanům hypoteční úvěry za necelých 114 miliard korun, zatímco o rok dříve to bylo rekordních 142 miliard korun. Vyplývá to ze zveřejněných statistik MMR. I přes pokles poskytly hypoteční banky loni druhý největší objem úvěrů od počátku své činnosti v polovině 90. let minulého století. Důvodů pro pokles objemu poskytnutých hypoték v roce 2008 bylo mnoho, od rekordní srovnávací základny v předchozím období, až po makroekonomický vývoj a finanční krizi . Přesto je dosažený výsledek za této situace velice slušný. Mnoho klientů bude letos zřejmě čekat nepříjemné překvapení, neboť po skončení fixace jim banky nabídnou mnohem vyšší úrokové sazby než původně sjednané. A u milionové hypotéky s dvacetiletou splatností vezme skok sazby o dva procentní body z peněženky více než 1000 korun každý měsíc. Z hlediska objemu poskytnutých hypoték v meziročním srovnání nejvíce poklesla Praha, a to o více než 27 procent. Naopak nejmenší pokles byl zaznamenán v Jihočeském kraji, a to o 5,4 procenta. Celkově loni hypoteční banky poskytly občanům, firmám i obcím a městům hypotéky za 178,3 miliardy korun. V roce 2007 byl objem poskytnutých hypoték 184 miliard korun. Celkem od počátku činnosti hypoteční banky v tuzemsku uzavřely přes 416.000 hypoték za téměř 831 miliard korun. Hypoteční banka, která je jedničkou na domácím hypotečním trhu, loni poskytla přes 21.000 hypoték za 39,6 miliardy korun. Objem nových obchodů tak bance mírně klesl z předloňských 40,4 miliardy korun. Česká spořitelna poskytla 14.345 hypoték za 21,2 miliardy korun, což je v meziročním srovnání pokles o více než polovinu. Raiffeisenbank loni schválila klientům přes 12.000 hypoték za 21,3 miliardy korun, což je stejný objem jako v roce 2007. Banky v lednu poskytly hypotéky za 4,6 miliardy korun, což je o 44 procent méně než loni. Navíc úrokové sazby pokračují v trendu z konce loňského roku a neustále rostou. Obrat se zdá zatím v nedohlednu. Oživení hypotečního trhu nepřináší ani expanzivní měnová politika České národní banky.

45

Zájem o hypotéky je v porovnání s čísly z minulých let opravdu mizivý. Lidé stále spekulují na pokles cen nemovitostí a pobočky hypotečních bank zejí prázdnotou. Celkově bylo v lednu poskytnuto 2 675 hypoték v objemu 4,595 miliard korun, což jsou čísla, kterých největší poskytovatelé na trhu - Hypoteční banka a Česká spořitelna - v některých měsících roku 2007 dosahovaly samostatně. V loňském lednu bylo poskytnuto 4 817 hypoték v objemu 8,2 mld. korun a ještě o rok dříve (v lednu 2007) 5 065 hypoték ve výši 8,35 mld. korun. Klesající trend vykazuje také průměrná výše hypotéky, která se v porovnání s prosincem 2008 propadla o dalších bezmála 75 000 korun na 1 717 923 korun. Souhrnný ukazatel Fincentrum Hypoindex, který měří průměrné úrokové sazby všech nově poskytnutých hypotečních úvěrů, od prosincového měření povyrostl o dalších 5 bazických bodů a aktuálně se ustálil na hodnotě 5,74 %. Nejvíce k tomuto nárůstu přispěly hypotéky s pětiletou fixací, u nichž úroková sazba vzrostla meziměsíčně rovněž o 5 setin procentního bodu na 5,64 %. Co se týče jednoletých hypoték, ty sice vykázaly v meziměsíčním srovnání pokles úrokových sazeb o 6 setin procentního bodu, nicméně průměrná úroková sazba ve výši 5,93 % se nachází stále na dostřel šestiprocentní hranici. Důsledkem je omezený zájem klientů o tuto variantu financování. Na celkovém objemu poskytnutých hypoték mají hypotéky s jednoletou fixací pouze pětinový podíl (20,9 %).12 Ať už to vypadalo s vývojem úrokových sazeb ke konci roku 2008 jakkoliv slibně, skutečnost nás z optimistických odhadů vývoje vytrhla. I přesto, že Česká národní banka (ČNB) se snaží svou měnovou politikou (snižováním základních úrokových sazeb) rozhýbat zamrzající ekonomiku, komerční banky se do snižování úrokových sazeb úvěrů příliš nehrnou. Ba spíše naopak.13

3.2 Porovnání nabídky hypoték

V České republice je celkem 17 bankovních ústavu, které nabízejí produkty na nemovitosti čili hypoteční produkty. Z celkového portfolia bank, však banky jako je Komerční banka, a.s.. Hypoteční banka, a.s., Česká spořitelna, a.s. a Raiffeisenbank, a.s. zaujímají první

12 13

Graf č. 2 : Hypoindex leden 2009 viz příloha Tabulka č. 9: Souhrn za leden 2009 viz příloha 46

místa, co se týče celkového objemu poskytnutých hypoték. Toto pořadí vychází i s faktu, že tyto banky byly u zrodu hypotečních úvěrů v České republice a již mají dosti propracovanou problematiku v této oblasti, jak co se týče metodiky tak i zajístovacích prostředků proti nespláceni atd. V této kapitole budou odchylky jednotlivých produktů, které hypoteční trh nabízí. Pokud se podíváme do zemi zapadni Evropy a na nabídku hypotečních produktů, zjistíme, že každá banka nabízí desítky produktů zaměřené na hypoteční produkt. V tomto směru mají české banky ještě mnoho co dohánět. Banky nejsou řazeny dle místa na hypotečním trhu.

Raiffeisenbank, a.s.

Banka na začátku letošního roku především zrušila poplatek za poskytnutí hypotéky. Tradicí se již staly tzv. hypoteční dny, kdy dvakrát do roka, vždy na jaře a na podzim, nabízí klientům různé slevy. Letos na jaře například nabízela vedení účtu zdarma a na podzim ke každé hypotéce meteostanici. Ve svém portfoliu Raiffeisenbank od jara nabízí dočasně nezajištěnou Hypotéku Klasik Plus, kterou lze financovat např. družstevní bydlení.

Hypotéka Klasik Hypotéka Klasik patří k základním hypotečním úvěrům Raiffeisenbank a.s., který je možné využít na koupi, rekonstrukci, výstavbu vlastního bydlení. Nově lze hypotéku čerpat až do 120 % zástavní hodnoty nemovitosti. Tento produkt nabízí rychlé projednání úvěru, minimální množství požadovaných podkladů. Dále je možné u tohoto produktu využít tzv. čerpání na návrh na vklad zástavní smlouvy. Na rozdíl od ostatních hypotečních bank RB převede v případě výstavby peníze na běžný účet vedený u RB v určené výši, a to k volné dispozici klienta (je možné čerpat úvěr postupně či jednorázově). 13 ostatních hypotečních bank je čerpání realizováno vždy proti konkrétnímu dokladu (např. faktuře), což klienty časově omezuje, zvyšuje nutnost návštěv v bance a znemožňuje zrealizovat některé nákupy stavebního materiálu.

Hypotéka Profit Hypotéka specializovaná na nemovitosti určené k následnému pronájmu - hypotéka jako investice.Pokud klient disponuje prostředky, které chce investovat do nemovitostí, ale k zakoupení celého domu, bytu nebo dokonce více bytových jednotek přece jen úspory úplné

47

nestačí, je řešením hypotéka Profit. Hlavní přednosti tohoto úvěru je to, že po splacení hypotéky klient získá stabilní příjem z pronájmu nemovitostí. Na splácení hypotéky může navíc použít i budoucí příjmy z nájemného. Ty se navíc k běžným příjmům přičítají již v okamžiku, kdy se o hypotéku žádá, a podstatné tak zvyšují šance na získání hypotéky.

Tabulka č. 10: Porovnání hypoték Raiffeisenbank

Název produktu

Raiffeisenbank - Klasik

Raiffeisenbank - Profit

Pětiletá úroková sazba od

6.14 % p.a.

7.84 % p.a.

Minimální výše úvěru

300 000 Kč

300 000 Kč

Maximální výše úvěru

30 000 000 Kč

30 000 000 Kč

Minimální doba splatnosti

5 let

5 let

Maximální doba splatnosti

30 let

20 let

Životní pojištění

není podmínkou

je podmínkou

Předhypoteční úvěr

neposkytuje

neposkytuje

Sankce za předčasné splacení úvěru

10 % z výše mimořádné splátky

10 % z výše mimořádné splátky

Poplatky za vedení účtu bez státní podpory

150 Kč

150 Kč

Poplatky při schválení žádosti

zdarma

zdarma

Poznámka

Možné parametry: - Hypotéka naruby - schválení úvěru ještě dříve, než si vybere nemovitost - Klasik 2v1 - neúčelová část hypotéky do výše 20 %

Hypotéka specializovaná na nemovitosti určené k následnému pronájmu - hypotéka jako investice.

Zdroj: www.penize.cz

Komerční banka, a.s. V dubnu banka představila jako novinku tzv. Hypotéku Dopředu Dozadu, díky níž může klient získat hypotéku ještě předtím, než má konkrétní nemovitost, nebo má možnost získat zpětně již vynaložené prostředky do bydlení. V oblasti poplatků banka zavedla jednotný poplatek za zpracování hypotéky ve výši 2 900 korun a v oblasti úrokových sazeb sjednotila úrokovou

48

sazbu pro všechna období fixace.

Flexibilní hypotéka Hypoteční úvěr, kde je možnost rozhodovat o výši splátek a mít flexibilitu při splácení hypotečního úvěru. Flexibilní hypotéka se splácí měsíčně formou anuitních splátek. Doba splatnosti je stanovena na dobu od 5 do 30 let. Výši splátky je možné v průběhu splácení snížit až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %. S Flexibilní hypotékou lze odložit počátek splácení až o 12 měsíců nebo přerušit splátky až na dobu 2 měsíců. Při odkladu splátek se neplatí úmor ani úroky. Výši splátek nebo přerušení splátek je možně provádět maximálně jednou ročně.

Hypotéka 2 v 1 Hypotéka 2 v 1 je hypoteční úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitostí, ale současně i na investice, u kterých není účel stanoven. S hypotékou na investicí do nemovitosti zároveň klienti získají finanční prostředky, které mohou použít na cokoliv, a to za stejně nízkou úrokovou sazbu.

Tabulka č. 11: Porovnání hypoték Komerční banka

Název produktu

Komerční banka - Flexibilní hypotéka

Komerční banka - Hypotéka 2 v 1

Pětiletá úroková sazba od

5.49 % p.a.

5.49 % p.a.

Minimální výše úvěru

200 000 Kč

250 000 Kč

Maximální výše úvěru

100 % z ceny nemovitosti

100 % z ceny nemovitosti

Minimální doba splatnosti

5 let

5 let

Maximální doba splatnosti

30 let

30 let

Poplatky za vedení účtu bez státní podpory

150 Kč

150 Kč

Poplatky sankce za předčasné splacení úvěru

2 000 Kč

2 000 Kč

Poznámka

- všem, kteří chtějí mít možnost rozhodovat o výši splátek a chtějí mít flexibilitu při splácení hypotečního úvěru - výši splátky je možné v průběhu splácení snížit až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %

- hypotéka včetně neúčelové části úvěru, kterou je možné použít na cokoliv - neúčelová část úvěru může činit: - maximálně 20 % z celkové výše úvěrů (max. 400 tis. Kč)

49

- lze odložit počátek splácení až o 12 měsíců nebo přerušit splátky až na dobu 3 měsíců Zdroj: www.penize.cz

Hypoteční banka, a.s. Pro specifický okruh zájemců připravili v bance tzv. Investiční hypotéku, která kombinuje standardní hypotéku s investováním do cenných papírů. O tomto produktu si více přečtěte zde.Akce v průběhu roku se zaměřily i na oblast poplatků, kdy klienti měli možnost získat hypotéku bez poplatku za zpracování a v současné době mohou ušetřit i na poplatku za vedení účtu.

Hypoteční úvěr 85 Účel, splácení atd. je stejné jako u hypotéky - standard. Hypoteční úvěr 85 je dlouhodobý účelový úvěr fyzickým osobám majícím příjem ze závislé činnosti nebo z podnikání, který může být použit na investici do nemovitosti a je určen pro úvěry od 70% do 85% hodnoty pořizované nemovitosti.

Hypoteční úvěr 100 Hypoteční úvěr 100 je dlouhodobý účelový úvěr fyzickým osobám majícím příjem závislé činnosti nebo z podnikáni, který může být použit na financování investic do vlastního bydleni a stavebního pozemku na území České republiky a je určen pro úvěry nad 85% a to až do 100% hodnoty pořizované nemovitosti.

Tabulka č. 12: Porovnání hypoték Hypoteční banka

Název produktu

Hypoteční banka - Hypoteční úvěr 85

Hypoteční banka - Hypoteční úvěr 100

Pětiletá úroková sazba od

5.49 % p.a.

6.69 % p.a.

Minimální výše úvěru

300 000 Kč

300 000 Kč

Maximální výše úvěru

85 % z ceny nemovitosti

3 000 000 Kč

Minimální doba splatnosti

5 let

5 let

50

Maximální doba splatnosti

30 let

30 let

Životní pojištění

může být vyžadováno individuálně

může být vyžadováno individuálně

Poplatky při schválení žádosti

0,80 %

0,80 %

Poplatky za vedení účtu bez státní podpory

150 Kč

150 Kč

Poznámka

Volitelné parametry hypotéky:

Volitelné parametry hypotéky:

- Hypotéka bez poplatku

- Hypotéka bez poplatku

- Hypotéka zpětně

- Hypotéka zpětně

- Progresivní splácení

- Progresivní splácení

- Degresivní splácení

- Degresivní splácení

- Neúčelová část hypotečního úvěru

- Neúčelová část hypotečního úvěru

Zdroj: www.penize.cz

3.3 Porovnání úrokových sazeb hypoték na začátku r.2009

První bankou, která v novém roce zamíchala svými úrokovými sazbami, byla mBank, která s platností od 5. ledna zlevňuje hypoteční úvěry, zejména ty poskytované v nižším pásmu14, tedy úvěrů s vysokou hodnotou nemovitosti, která bance slouží jako zástava. Porovnání úrokových sazeb, bohužel často "minimálních", zobrazuje následující tabulka. Aktuální data za Citibank se nepodařilo získat, nicméně vzhledem k tomu, že Citibank je zapojena do multibrandu Hypoteční banky, úrokové sazby budou obdobné, jako nabízí Hypoteční banka. Tabulka porovnává nabídku standardních hypotečních úvěrů, kde klient žádá o úvěr v hodnotě maximálně 85 % hodnoty nemovitosti, která bance poslouží jako zajištění úvěru.15

Řada bank své úrokové lístky nezměnila. Jednak je to skupina bank poskytujících hypotéky Hypoteční banky (Hypoteční banka, ČSOB, Poštovní spořitelna a z části Česká pojišťovna), ale také Česká spořitelna a Wüstenrot hypoteční banka. Drobnější změny (snížení), 14

tzv. LTV (loan-to-value)

15

Tabulka č. 13: Porovnání výše úrokových sazeb tzv. 85% hypoték viz příloha

51

v případě delších fixací, provedla LBBW Bank a Raiffeisenbank. Změny v řádu desetin procentního bodu realizovala Komerční banka, která hypotéky s 3 a 5letou fixací zlevnila o celé 4 desetiny procentního bodu. Ve zlevňování šla ještě dál UniCredit Bank, která se rozhodla sazby snížit o 0,47 až 0,71 procentního bodu, a v případě jednoletých fixací nabízí jako jediná úrokovou sazbu pod 5 procenty (4,90 %). Naopak směrem nahoru, a to plošně o 3 desetiny procenta, upravila úrokové sazby GE Money Bank. Ovšem zdaleka největším skokanem mezi porovnávanými bankami je Volksbank, jejíž úrokové sazby doslova vylétly o neuvěřitelné 2 procentní body. V případě Volksbank je však tato změna zčásti dána změnou strategie v poskytování hypoték. Volksbank totiž nově upravila pásma LTV a klientům žádajícím o úvěr vyšší než 70 % hodnoty nemovitosti (pro LTV 70 - 100 %) vyměří úrokovou sazbu navýšenou o rizikovou přirážku. Opatření Volksbank je v souladu se zbývajícími poskytovateli hypoték, kteří hromadně omezují poskytování tzv. 100% hypoték.

52

4. Odhad budoucího vývoje na trhu hypoték v ČR

Finanční krize je současné téma, které se promítá do života jednotlivce, firem i zemí. Odborníky i investory zajímají příčiny finanční krize, její počátek v roce 2008 a jaký vývoj ekonomiky ČR čeká v roce 2009. Když začátkem roku 2007 začínala splaskávat americká hypoteční bublina, neměl zřejmě nikdo pochyby o tom, že ekonomika USA právě dostává těžkou ránu. Méně už však bylo těch, kteří si v té době dokázali představit, že by turbulence na hypotečním trhu mohly být jen pověstným prvním kamínkem obrovské laviny a že ani ne za dva roky budou titulní strany světových deníků zdobit titulky ohlašující nejhlubší ekonomickou krizi za 80 let. Skutečností ovšem je, že krizi, alespoň v jejích počátcích, podcenila většina vyspělého světa. Problém, který odstartovaly americké hypoteční banky svou přehnaně expanzivní politikou, v jejímž rámci neváhaly ve velkém poskytovat úvěry i lidem, kteří si nemohli dovolit jejich splácení, se díky finančním inovacím měnícím dluhy v cenné papíry rychle přenesl k dalším bankám a burzovním obchodníkům, zprvu americkým, později světovým. Kdysi zvučně znějící jména jako Bear Stearns, Lehman Brothers, Merryl Lynch, Washington Mutal a řada dalších se staly symbolem úpadku. Ve chvíli, kdy začal kolabovat světový úvěrový trh, už nikdo nepochyboval, že se krize neomezí jen na finanční trhy, ale bude mít dopad i na reálnou ekonomiku. Vedle padajících burzovních indexů se tak smutnou skutečností staly zavírající továrny a rostoucí zástupy nezaměstnaných. Země jako Lotyšsko, Maďarsko nebo Island se dostaly jen krůček od státního bankrotu. Jasně mluví i statistici - hůře na tom svět byl naposledy za Velké hospodářské krize ve třicátých letech. Na trh realit se snáší na jedné straně nejistota v podobě vývoje akciových titulů na burze a potažmo v portfoliích podílových fondů, na druhé straně tím silnější skupiny a společnosti mohou útočit na nákupy podílů v developerských16 společnostech. Problémem může být i to, že výhledy realitního segmentu nejen v ČR i přes relativní klid nejsou nijak optimistické. Situace je velmi turbulentní. Prognózy, které platily před týdnem, dnes v novém světle již nemusí být přesné. Pokud vyjdeme z dnešních dat, pak odhaduji, že současná krize bude mít 16

Developer - osoba oragnizující investice do staveb 53

velmi odlišný dopad na hypoteční trh. V krátkodobém horizontu je velmi pravděpodobný scénář dalšího propadu prodeje bytů v prvé polovině roku 2009. Tento propad povede k výprodeji bytů za cenu značných slevových akcí. Kdy mírně nervózní banky budou trvat na splatnosti úvěrů. Slevy a zvýšené náklady na úroky pak českým developerům vezmou zisk a některé uvrhnou do ztráty. Zájem mezi českými spotřebiteli o hypotéky klesá, v lednu letošního roku banky poskytly méně než tři tisíce úvěrů. Pokles zájmu o hypotéky je z velké části zaviněn spekulacemi o zlevnění realit. Lidé, kteří nejsou nuceni reality zakoupit okamžitě, čekají na pokles cen. Podle ní bude pokles cen realit nutným krokem pro zvýšení poptávky. Dalším důvodem nízké poptávky je samozřejmě současná ekonomická krize. Mezi lidmi je méně peněz a opatrněji je investují. Budoucí vývoj hypotečního trhu závisí především na poptávce. Podmínky pro získání hypotéky jsou těžší než v minulých letech. Lidé mají obavy o svá pracovní místa a rozmýšlí, zda budou schopni úvěr splácet.Situaci na českém hypotečním trhu ani nezlepšuje fakt, že úrokové sazby neustále rostou. Zájem o hypotéky v letošním roce velmi mizivý a do hypotečních bank lidé chodí stále méně. V lednu letošního roku poskytly banky hypotéky 2 675 klientům za 4,595 miliardy korun. Za srovnatelné období v loňském roce bylo poskytnuto 4817 hypoték v celkovém objemu 8,2 miliardy korun, což je téměř dvojnásobek letošního počtu. Klesá také průměrná výše hypotéky, která se v porovnání s prosincem roku 2008 propadla v lednu téměř o 75 tisíc korun na 1 717 923 korun. Minulé dva roky byly velice silné, byly nízké úrokové sazby a podmínky pro získání úvěrů nebyly tak přísné. Letošní rok bude hodně slabý, ale již během roku 2010 by mohlo dojít ke zlepšení.

54

Závěr a doporučení Hypoteční úvěry byly na dlouhou dobu v ČR zapomenuty, situace se změnila po roce 1995, kdy se na českém bankovním trhu začínaly objevovat první produkty tohoto typu. V tomto období mohly bankovní ústavy dle právní úpravy profinancovat zhruba jen 70 % nemovitostí a díky velkým úrokům v této době nebyl tento produkt příliš populární. Dnes je situace úplně jiná. Zadluženost českých domácností se radikálně zvýšila. Čeští občané se naučili žít na „dluh". Nyní se dá na splátky pořídit studium, dovolenu, automobil, vybavení bytu atd. V dřívější době takové financování potřeb nebylo myslitelné. Velkým vstupem byl také v roce 2004 produkt nazvaný Americká hypotéka, která nabídla další financování požadavků klientů, prostřednictvím zástavy nemovitosti žadatele. Z bakalářské práce vyplývá, že sazby hypotečních úvěrů v roce 2009 budou klesat i dále. Pravděpodobný je spíše další mírný spád. Uvedená analýza hypotečního bankovnictví v ČR seznamuje s tím, že za poslední roky došlo k velkému zlepšení kvality v českém bankovnictví celkově a i z hlediska hypotečního úvěrování. Ale počet poskytnutých hypoték za poslední dobu velmi propadl. V příštím roce bude i nadále snižovat, ale už ne takovým tempem. Lidé, kteří v současné době potřebují hypotéku, nebo ji už využívají a mění se jim pevná sazba, mají vážné starosti. Úroky hypoték se totiž zvedly na nečekanou výši, což značně prodražuje měsíční splátky. Jestliže si dnes například někdo vezme hypotéku 1,8 miliónu korun se splatností 20 let a dostane od banky úrok 5,7 % ročně, jeho měsíční splátka bude činit 14 981 korun. Naopak měsíční splátka téže hypotéky pořízená na konci roku 2006 za úrok 4,6 procenta by činila 12 659 korun, to je o 2322 korun méně. Nelze se proto divit, že i kvůli vysokým úrokům nyní řada rodin odkládá pořízení bytu či domu na pozdější dobu. Razantní pokles zájmu o hypotéky proti loňsku má ale mnohem více příčin. Lidé se totiž loni „předzásobili“ hypotékami, aby stihli koupi nových bytů a domů ještě za nižší DPH. Rovněž vládní reformní balík ubral zejména zvýšením DPH domácnostem mnoho peněz. V důsledku reformy rovněž klesla i váha daňových odečtů úroků z hypoték, což rodiny připraví i o několik tisíc korun za rok. Důvodem vysokých úroků hypoték je hlavně postupné zvyšování sazeb centrální banky. Loni k tomu došlo čtyřikrát, letos zatím jednou a minimálně ještě jedno zvýšení se všeobecně

55

očekává. Vliv na zvýšení úroků mělo i reformou zrušené osvobození výnosů z hypotečních zástavních listů, z nichž banky financují hypotéky, od daně z příjmů. Určitou roli zřejmě hraje i faktor mezinárodní. Úvěrové podmínky v bankách v cizině přitvrzují, stoupá jejich marže, což se promítá i na český trh. Cílem práce bylo popsat a analyzovat současný hypoteční trh a působící vlivy či jen možné vlivy na minulý, současný a budoucí vývoj hypotečních úvěrů a pokusit se o odhad vývoje hypotečního bankovnictví v ČR. Historický vývoj je možné analyzovat na základe konkrétních údajů, které jsou přesné dány a již prokázány. Predikce vývoje je jen předpoklad, jak by se mohl trh vyvíjet. Zda byla moje vize správná, ukáže jen samotný čas.

56

Literatura 1.Bankovnictví -Kolektiv autorů, 5. přepracované vyd. 2005 ISBN – 80-7265-099-8 2.Platební styk –Schlossberger, Soldánová, 3. přepracované vyd. 2005 ISBN – 978-80-7265-107-8 3.Úvěrové obchody –Pavelka, Bardová, Opltová, 1. vyd. 2002 ISBN – 80-7265-037-8 4. Jak na úvěry. Nakladatelství Šimánková, J., Syrový P., Šíma J., ASPI2004 5. Hypoteční úvěry. Pavelka, F., I. Vydání Praha: PP Agency, 1995

57

Seznam webových stránek www.cnb.cz www.unicreditbank.cz www.csas.cz www.gemoney.cz www.kb.cz www.hypotecnibanka.cz www.raiffeisenbank.cz www.csob.cz www.mmr.cz www.finance.cz www.penize.cz www.finance.idnes.cz www.hypoteka-hypoteky.cz www.kurzy.cz/hypoteky/ www.hypoindex.cz www.financninoviny.cz www.tyden.cz www.zpravodajstvi.legis.cz

58

Seznam tabulek Tabulka č. 1: Seznam bank a jejich produkty americké hypotéky Tabulka č. 2: Příklad Americké hypotéky spotřebitelské u ČS a.s. Tabulka č. 3. - přehled nabízených délek splatností: Tabulka č.4 - přehled současné výše zajištění na poskytnutí klasického hypotečního úvěru: Tabulka č.5: Přehled parametrů tří úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení Tabulka č. 6: Přehled vstupu jednotlivých současných bank na hypoteční trh Tabulka č. 7: Vývoj počtu hypoték v českých bankách Tabulka č. 8: Objem hypoték poskytnutých občanům v mld. korun Tabulka č. 9: Souhrn za leden 2009 Tabulka č. 10: Porovnání hypoték Raiffeisenbank Tabulka č. 11: Porovnání hypoték Komerční banka Tabulka č. 12: Porovnání hypoték Hypoteční banka Tabulka č. 13: Porovnání výše úrokových sazeb tzv. 85% hypoték

Tabulka č. 1: Seznam bank a jejich produkty americké hypotéky Banka

Název

Splatnost

produktu

Minimální

Maximální výše Orientační

výše úvěru

úvěru

úroková sazba

UniCredit

Hypoteční úvěr

Bank

neúčelový

1-20 let

200 000 Kč

10 000 000 Kč

6,23 % p.a

(do 60 % zástavní

(pětiletá

hodnoty

úroková sazba)

nemovitosti)

Česká

Americká

spořitelna

hypotéka

20 let

150 000 Kč

Individuální

7,00 % p.a (po celou dobu splácení)

59

spotřebitelská Komerční

Garant

10 let

200 000 Kč

1 000 000 Kč (do Individuální 70 % zástavní

banka

hodnoty nemovitosti)

Raiffeisenb UNIVERZÁL

5-20 let

300 000 Kč

ank

30 000 000 Kč

8,39 % p.a

(do 80 % zástavní

(pětiletá

hodnoty

úroková sazba)

nemovitosti)

GE Money

Americká

Bank

hypotéka

5-20 let

200 000 Kč

1 500 000 Kč (do 9.25 % p.a 70 % zástavní

(po celou dobu

hodnoty

splácení)

nemovitosti) Zdroj: www.penize.cz

Tabulka č. 2: Příklad Americké hypotéky spotřebitelské u ČS a.s.

Předmět

Hodnota

Odhad nemovitosti, kterou hodláme zastavit

2 500 000 kč

Maximální možný úvěr 63% z odhadní ceny

1 575 000 kč

Poplatek za vyřízení úvěru 0,8% z výše úvěru

7 000 kč

maximálně 7 000 Kč Poplatek za vedení hypotečního účtu

150 kč/měsíc

Poplatek za vyhotovení znaleckého posudku

7 000 kč

(cena je smluvní, na RD od 3 - 10 000 Kč) Úrok na spotřebitelský úvěr

6,80 %

Úrok na hotovostní úvěr

7,90 %

60

Splatnost

15 let

Splátka na 15 let – spotřebitelský úvěr

14 064 kč

Splátka na 15 let – hotovostní úvěr

15 060 kč

Zdroj: www.penize.cz

Tabulka č.5: Přehled parametrů tří úvěrů od Státního fondu rozvoje bydlení Typ půjčky

Úvěr 150

Úvěr 200

Úvěr 300

18.1.2006

20.2.2002

1.12.2004

28/2006 Sb.

97/2002 Sb.

616/2004 Sb.

Max. výše úvěru (kč)

150 000

200 000

300 000

Úroková sazba

2% p.a.

3% p.a.

2% p.a.

10 let

10 let

20 let

Do 36 let – stačí jeden z

Do 36 let – oba manželé

Do 36 let – stačí jeden z

Datum schválení vládního nařízení Vládní nařízení č.

Max. doba splatnosti Vymezení žadatele

manželů Rodinný stav

manželů

Manželé, nebo jednotlivec

neomezeno

pečující o dítě

Manželé, nebo jednotlivec pečující o dítě

ano

ano

ano

Do 1 roku

Do 2 let

Do 2 let

Do 2 let

Do 3 let

Do 3 let

Tevní byt

ano

ne

ano

Byt, dům

Ano (pouze modernizace a

Ano (pouze výstavba)

Ano (koupě i výstavba)

Mimořádné splátky Začít čerpání (od podpisu smlouvy) Ukončit čerpání (od podpisu smlouvy)

opravy)

61

ne

ano

ne

Modernizace a stavební

Výstavba bytu, rodinného

Výstavba či koupě

úpravy bytu, domu,

domu s jedním bytem,

rodinného domu, bytu

družstevního bytu,

změna stavby, kterou

včetně družstevního,

společných části domu

vznikle byt. Nelze použít

změna stavby, kterou

na koupi.

vznikle byt

Omezení velikosti bytu Účel použití např.:

Zdroj: www.sfrb.cz

Tabulka č. 7: Vývoj počtu hypoték v českých bankách Rok Česká spořitelna GE Money Bank Hypoteční

2008 14 340 4 222

2007 29 140 5 575

2006 23 100 3 726

2005 17 000 3 161

2004 14 000 3 087

2003 10 000 2 657

2002 6 957

2001 4 878

2000 1 260

1 544

1 491

377

21 152

23 412

18 649

14 637

11 078

8 591

6 045

12 010 1 417

12 715 1 213

7 618

3 291

1 412

1 257

739

450

187

376

247

2 273

1 424

1 262

754

700

419

14 614

9 865

12 613

11 936

banka Raiffeisenbank Volksbank Wüstenrot hypoteční banka Ostatní Poznámky: •

Česká spořitelna od roku 2007 uvádí hypotéky vč. amerických.

•

Hypoteční banka včetně partnerů: ČSOB od počátku, Citibank od r. 2005, Poštovní spořitelna od r. 2006, ING a Česká pojišťovna od r. 2008.

•

Volksbank do roku 2004 data nezveřejňuje.

•

Wüstenrot hypoteční banka v roce 2003 zahájila činnost.

•

Ostatní - vychází z dat MMR a poskytnutých informací uvedenými bankami. K dispozici od r. 2005.

62

Zdroj: banky, vlastní odhad (ostatní)

Tabulka č. 9: Souhrn za leden 2009 Doba fixace úrokové sazby

všechny fixace

1 rok

5 let

Hypoindex

5,74 %

5,93 %

5,64 %

Změna oproti minulému měsíci (b. p.)

5

-6

5

Průměrná výše hypotéky (tis. Kč)

1 718

2 249

1 482

Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 20 let (Kč)

7 013

7 125

6 956

Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 15 let (Kč)

8 297

8 402

8 243

Podíl úvěrů na koupi na celkovém počtu úvěrů

63 %

70 %

62 %

Podíl úvěrů na výstavbu na celkovém počtu úvěrů

21 %

19 %

18 %

Podíl ostatních úvěrů na celkovém počtu úvěrů

16 %

11 %

20 %

Doba fixace úrokové sazby

všechny fixace

1 rok

5 let

Hypoindex

5,74 %

5,93 %

5,64 %

Změna oproti minulému měsíci (b. p.)

5

-6

5

Průměrná výše hypotéky (tis. Kč)

1 718

2 249

1 482

Měsíční splátka 1 mil. hypotéky na 20 let (Kč)

7 013

7 125

6 956

Účelovost úvěrů:

Zdroj: www.hypoindex.cz

Tabulka č. 13: Porovnání výše úrokových sazeb tzv. 85% hypoték 1leté fixační období Banka

5.11.2008

5.1.2009

3leté fixační období

změna

5.11.2008

63

5.1.2009

5leté fixační období

změna

5.11.2008

5.1.2009

změna

LBBW Bank

od

5,64%

5,34%

-0,30%

4,85%

4,69%

-0,16%

4,84%

4,75%

-0,09%

Citibank

od

5,29%

n/a

n/a

5,29%

n/a

n/a

5,29%

n/a

n/a

Česká

cca

5,94%

5,94%

0,00%

5,74%

5,74%

0,00%

5,74%

5,74%

0,00%

od

5,29%

5,29%

0,00%

5,19%

5,19%

0,00%

5,19%

5,19%

0,00%

ČSOB

od

5,69%

5,69%

0,00%

5,49%

5,49%

0,00%

5,49%

5,49%

0,00%

GE Money

gar.

5,75%

6,05%

0,30%

5,65%

5,95%

0,30%

5,65%

5,95%

0,30%

od

5,69%

5,69%

0,00%

5,49%

5,49%

0,00%

5,49%

5,49%

0,00%

od

5,59%

5,69%

0,10%

5,59%

5,19%

-0,40%

5,59%

5,19%

-0,40%

mBank

gar.*

6,33%

6,56%**

0,23%

5,73%

6,12%

0,39%

5,75%

6,31%

0,56%

Raiffeisenbank

od

5,74%

5,34%

-0,40%

5,54%

5,54%

0,00%

6,29%

6,14%

-0,15%

UniCredit

od

5,61%

4,90%

-0,71%

5,62%

5,15%

-0,47%

5,66%

5,15%

-0,51%

Volksbank

od

5,29%

7,59%

2,30%

5,29%

7,29%

2,00%

5,39%

7,29%

1,90%

Wüstenrot

gar.****

5,54%

5,54%

0,00%

5,54%

5,54%

0,00%

5,34%

5,34%

0,00%

pojišťovna Česká spořitelna

Bank Hypoteční banka Komerční banka

Bank

hypoteční banka * Do 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. ** mBank neuvádí úrokové sazby 1letých fixací, uvedená sazba odpovídá variabilní úrokové sazbě mHypotéky. *** GE Money Bank uvádí také minimální úrokovou sazbu (k 5.1. to bylo pro 1letou fixaci 5,70 %, u zbývajících fixací 5,60 %). **** Wüstenrot uvádí také sazby "od", které jsou o 0,3 p.b. nižší než garantované (tzn. 5,24 %, 5,24 % a 5,14 %). Zdroj: veřejně dostupné materiály hypotečních bank

64

Seznam grafů Graf č.1 : Vývoj úrokových sazeb ( 2003 – 2008 ) Graf č. 2 : Hypoindex leden 2009

Graf č.1 : Vývoj úrokových sazeb ( 2003 – 2008 )

Zdroj: www.cnb.cz

Graf č. 2 : Hypoindex leden 2009

Zdroj: www.hypoindex.cz

65