Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu firem a institucí
Trh stavebního spoření v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce
Autor:
Tomáš Svoboda Bankovní management
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Helena Cetlová
Prosinec, 2008
Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s použitím uvedené literatury.
V Praze dne 7. 4. 2009
…………………… Tomáš Svoboda
Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval především vedoucí bakalářské práce paní Ing. Heleně Cetlové za cenné rady, připomínky a metodické vedení práce. Dále patří moje poděkování pracovníkům stavebních spořitelen Wűstenrot, České spořitelny a Raiffeisen za poskytnutí důležitých podkladů pro vyhotovení této bakalářské práce.
ANOTACE PRÁCE Trh stavebního spoření v ČR a odhad jeho budoucího vývoje Bakalářská práce analyzuje a vyhodnocuje dosavadní vývoj trhu stavebního spoření v ČR a odhaduje jeho budoucí vývoj. Práce porovnává všechny stavební spořitleny, které na českém trhu působí, z hlediska jejich nabídky tarifů a úrokových sazeb a dalších podmínek.
The Building Savings Market and the Assumption of its Future Development My bachelor’s thesis analyses and evaluates the present development of the the Building Saving Market in the Czech Republic and estimates its future development. The thesis compares all the building societies, that take part in the Czech market, from the point of view
of
their
rate
offer,
interest
rates
and
the
further
criteria
Obsah: Úvod ......................................................................... Chyba! Záložka není definována. 1 Právní rámec stavebního spoření ........................................................................................ 7 1.1 Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.) .................................................. 7 1.2 Ostatní právní předpisy............................................................................................ 17 1.3 Fáze stavebního spoření .......................................................................................... 17 1.3.1 Fáze spoření - klient musí před podpisem smlouvy učinit důležitá rozhodnutí . 17 1.3.2 Klient pouze spoří, neuplatní nárok na úvěr ze stavebního spoření ................... 19 1.3.3 Kritéria pro volbu tarifu/varianty stavebního spoření konkrétní stavební spořitelny ..................................................................................................................... 20 1.3.4 Úrokové sazby .................................................................................................... 20 1.3.5 Typy a výše poplatků, parametry spoření........................................................... 21 1.3.6 Fáze úvěrová (tzv. přidělení cílové částky nebo-li poskytnutí úvěru ze stavebního spoření) ...................................................................................................... 23 1.3.7 Překlenovací úvěr (meziúvěr) ............................................................................. 25 2 Dosavadní vývoj stavebního spoření ................................................................................ 27 2.1. Institucionální rámec stavebního spoření ............................................................... 27 2.1.1 Vznik stavebního spoření ................................................................................... 28 2.1.2 Vznik stavebních spořitelen ............................................................................... 29 3 Analýza, porovnání a vyhodnocení trhu stavebního spoření v České republice .............. 35 3.1 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. .......................................................................... 35 3.2 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. ................................................................. 39 3.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. ................................................................ 41 3.4 Wűstenrot stavební spořitelna, a.s. .......................................................................... 42 3.5 Česká spořitelna stavební spořitelna, a.s. ................................................................ 45 3.6 Hypo stavební spořitelna, a.s. .................................................................................. 47 3.7 Porovnání spořicího a úvěrového produktu třech stavebních spořitelen ................. 49 3.8. Srovnání řádných a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření; celková rekapitulace.................................................................................................................... 58 4. Odhad budoucího vývoje stavebního spoření.................................................................. 62 Závěr .............................................................................................................................. 64 Seznam použité literatury ......................................... Chyba! Záložka není definována. Seznam zkratek, schémat, grafů, tabulek a internetových zdrojů ................................. 66
Úvod Stavební spoření jako moderní produkt a velmi důležitý instrument finančního trhu pomáhá účastníkům do určité míry uspokojovat bytové potřeby. Jde o prostředek, s jehož pomocí lze dosáhnout možnosti financování vlastního bydlení, pokud je použit samostatně, popřípadě v kombinaci s ostatními možnostmi. Vzhledem k základním vlastnostem vymezeným zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, je stavební spoření často využíváno jako obdoba spořicího produktu. Umožňuje účastníkům ukládat volné finanční prostředky, které jsou úročeny pevnou úrokovou sazbou, získávat předem definovaný státní příspěvek, pouze za předpokladu, že účastník splní zákonem vymezené podmínky. Mezi další neméně významnou výhodu patří osvobození úroků z vkladů a úroků ze státní podpory od daně z příjmů fyzických osob. Systém stavebního spoření je založen na přijímání vkladů od účastníků a následném poskytování úvěrů konkrétním příjemcům úvěru, jimž vznikl nárok na přidělení úvěru ze stavebního spoření. Úrokové sazby z vkladů a úvěrů jsou předem stanoveny ve smlouvě o stavebním spoření. Rozdíl mezi sazbou z vkladů a úvěrů smí činit dle zákona maximálně 3 procentní body. Úroková sazba z vkladů může být stavební spořitelnou v určitých případech změněna, zatímco úroková sazba z úvěru je neměnná po celou dobu smluvního vztahu. Těm účastníkům, kteří doposud nesplňují stanovené podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, nabízejí stavební spořitelny možnost čerpat tzv. překlenovací úvěr, ovšem již za vyšší úrokovou sazbu. Skutečnou výhodu stavebního spoření lze vidět také ve stabilitě celého systému. Stavební spořitelny jsou banky s přesně vymezeným předmětem podnikání, podléhají bankovnímu dohledu, zachovávají bankovní tajemství a vklady na účtech stavebního spoření jsou ze zákona pojištěny. Zákon o stavebním spoření podrobně vymezuje činnost spořitelny, zužuje možnost provádět operace spekulativního a investičního charakteru a stanovuje restrikce pro nabývání majetkových podílů. Následující kapitoly práce se podrobně zabývají fungováním stavebního spoření v České republice. První kapitola detailně popisuje právní rámec stavebního spoření a jeho jednotlivé fáze. V centru pozornosti stojí zmiňovaný zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a okrajově jsou uvedeny další právní normy týkající se stavebního spoření. Druhá kapitola pojednává o dosavadním vývoji stavebního spoření a úspěších, kterých tento produkt dosáhl. Předposlední třetí kapitola analyzuje, porovnává a vyhodnocuje produktové porfolio 3 stavebních spořitelen navzájem. Poslední kapitola se krátce věnuje budoucímu vývoji stavebního spoření.
6
1 Právní rámec stavebního spoření 1.1 Zákon o stavebním spoření (zákon č. 96/1993 Sb.) Základní právní normou upravující celou oblast stavebního spoření je zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č.35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb., zákona č. 423/2003 Sb., zákona č. 292/2005 Sb., zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. Nejnovější úpravu stavebního spoření tvoří novela č. 342/2006 Sb. Samotný zákon o stavebním spoření se skládá ze čtyř částí. Každá z těchto částí upravuje určitou problematiku. První část zákona vymezuje pojem stavební spoření (§1), určuje provozovatele oprávněného poskytovat stavební spoření – stavební spořitelnu (§2), definuje účastníka stavebního spoření (§4), určuje práva a povinnosti účastníka a stavební spořitelny vyplývající z uzavřené smlouvy o stavebním spoření (§5), jednoznačně vymezuje bytovou potřebu (§6), předepisuje stavební spořitelně povinnost vypracovat a zveřejňovat Všeobecné obchodní podmínky (§7), řeší případ úmrtí účastníka (§8); vymezuje další možné činnosti stavební spořitelny (§9) a závěrem přikazuje používat informační systém jako kontrolně-informační databázi (§9a). V druhé části pojednává zákon o státní podpoře (§10), určuje její maximální možnou výši při splnění určitých podmínek, předepisuje stavební spořitelně náležitosti žádosti o státní podporu (§11), stanovuje proces výplaty státní podpory (§12), vymezuje práva a povinnosti stavební spořitelny (§13), stanovuje proces evidence státní podpory ze strany stavební spořitelny (§14), nařizuje stavební spořitelně poskytovat Ministerstvu financí veškeré předepsané údaje pro výkon státní kontroly (§15), reguluje vrácení poskytnuté státní podpory (§16), stanovuje maximální možné sankce v případě neoprávněného připsání státních podpor (§16a, b). Ve třetí části se nachází ustanovení o osvobození úroků z vkladů a státní podpory od daně z příjmů fyzických osob. Poslední, čtvrtá část obsahuje závěrečná ustanovení. Zákon č. 96/1993 Sb. byl v průběhu své patnáctileté historie již pětkrát novelizován. První novela (zákon č. 83/1995 Sb.) přinesla změny administrativního charakteru a umožnila
7
účastníkovi čerpat tzv. překlenovací úvěr – úvěr poskytnutý stavební spořitelnou v případě, že účastník nemá nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření a dále rozšířila okruh možných účastníků i na právnické osoby. Druhá novela (zákon č. 423/2003 Sb.) se stala zlomem ve stanovení výše státní podpory. Účastníci, kteří uzavřeli smlouvu o stavebním spoření od 1. ledna 2004, obdrželi již novou sazbu státní podpory ve výši 3.000 Kč (15% z roční uspořené částky, maximálně však z 20.000 Kč). V původním znění zákona byla stanovena podpora na 4.500 Kč (25% z roční uspořené částky, maximálně však z 18.000 Kč). V souvislosti se vstupem ČR do Evropské unie bylo implementováno ustanovení, které znamená nárok na státní podporu pro občany Evropské unie. Třetí novela (zákon č. 292/2005 Sb.) obsahovala důležité ustanovení o povinnosti uvést ve smlouvě o stavebním spoření výši úplaty, nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření a služby nezbytně související s vedením tohoto účtu. Čtvrtá novela (zákon č. 161/2006 Sb.) nepřinesla velké změny, pouze v ustanovení §4 odstavce 2 pregnantně vymezuje účastníky, kteří mohou získat státní podporu. Těmi mohou být občané České republiky, občané Evropské unie (jimž byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky) a fyzické osoby s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. Pátá novela (zákon č. 342/2006 Sb.) stanovila povinnou součinnost Ministerstva financí s Ministerstvem vnitra při poskytování osobních údajů o občanech ČR a cizincích pro účely státní kontroly. Základní pojmy a některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších úprav: §1 – Vymezení pojmu stavební spoření Stavební spoření je účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření, v poskytování příspěvku fyzickým osobám (dále jen „státní podpora“) účastníkům stavebního spoření §2 – Provozovatel stavebního spoření
8
(1) Provozovatelem stavebního spoření je stavební spořitelna1. Stavební spořitelna je banka, která může vykonávat pouze činnosti, povolené v jí udělené bankovní licenci, kterými jsou stavební spoření a další činnosti podle tohoto zákona (§9). (2) Při své činnosti podléhá stavební spořitelna bankovnímu dohledu podle zvláštního zákona, pokud tento zákon nestanoví jinak. §3 Označení „stavební spoření“ lze používat pouze pro formu spoření upravenou tímto zákonem a slova „stavební spořitelna“, jejich překlady, nebo slova od nich odvozená smí ve své obchodní firmě používat pouze banka, která je provozovatelem stavebního spoření podle tohoto zákona. §4 – Účastník stavebního spoření (1) Účastníkem stavebního spoření (dále jen „účastník) může být fyzická nebo právnická2 osoba. (2) Státní podporu může získat a) občan České republiky b) občan Evropké unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. (3) Nárok na státní podporu za příslušný kalendářní rok vzniká tehdy, pokud účastník splňoval alespoň jednu z podmínek podle odstavce 2 po celý kalendářní rok, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak. V kalendářním roce, v jehož průběhu doba spoření začíná nebo končí, postačí, když účastník splňoval alespoň jednu z podmínek podle odstavce 2 po dobu trvání spoření v dotčeném roce. §5 - Smlouva o stavebním spoření (1) Osoba, která uzavře se stavební spořitelnou písemnou smlouvu podle občanského zákoníku o stavebním spoření (dále jen „smlouva“), se 1
Přestože jde o banku, užívá se od počátku vžitý termín spořitelna. Původně mohly být účastníkem stavebního spoření pouze fyzické osoby, s účinností od 1. července 1995 také právnické osoby. 2
9
stává účastníkem. Účastník se ve smlouvě zejména zaváže ukládat u stavební spořitelny vklady ve smluvené výši. Smlouva účastníka, pokud je jím fyzická osoba, musí obsahovat jeho prohlášení, zda v rámci této smlouvy žádá o přiznání státní podpory. Toto prohlášení může účastník v průběhu kalendářního roku jedenkrát změnit. Součástí smlouvy jsou všeobecné obchodní podmínky stavebního spoření (dále jen „všeobecné obchodní podmínky“). (2) Účastník má právo na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření na financování bytových potřeb (dále jen „úvěr ze stavebního spoření“) po splnění určitých podmínek tohoto zákona a podmínek stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách, zejména po splnění předpokladů jeho návratnosti. (3) Úvěr ze stavebního spoření může být stavební spořitelnou poskytnut a účastníkem
použit
pouze
na
financování
bytových
potřeb.
Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pro účely tohoto zákona považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel. (4) Délka čekací doby na poskytnutí peněžních prostředků z úvěru ze stavebního spoření nesmí být kratší jak 24 měsíců od počátku doby spoření a závisí na podmínkách stanovených stavební spořitelnou ve všeobecných obchodních podmínkách. (5) Stavební spořitelna může poskytnout úvěr3 do výše cílové částky, který slouží k úhradě nákladů na řešení bytových potřeb i v případě, kdy účastník nemá ještě nárok na poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. (6) Smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření. Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru může činit nejvýše 3 procentní body. (8) Účastník je povinen po celou dobu trvání smlouvy písemně oznamovat stavební spořitelně všechny skutečnosti4, které mají vliv na plnění 3
Jde o tzv. překlenovací úvěr, meziúvěr (německý ekvivalent das Zwischendarlehen). V interním postupu stavební spořitelny nebyla dosud účastníkovi přidělena tzv. cílová částka, protože zatím nesplňoval požadavky stavební spořitelny pro poskytnutí řádného úvěru ze stavebního spoření. V praxi se často stává, že klient naléhavě žádá o úvěr, aniž by měl smlouvu o stavebním spoření. 4
Pokud se např. účastník zavázal ve smlouvě k měsíčnímu vkladu 2.000 Kč a rozhodne se náhle na začátku roku pro jednorázový vklad 24.000 Kč, měl by správně o tomto kroku informovat stavební spořitelnu. Ta by
10
podmínek stanovených tímto zákonem a všeobecnými obchodními podmínkami. Účastník je zejména povinen doložit stavební spořitelně použití úvěru ve smyslu odstavců 3 a 5 na bytové potřeby. (8) Cílová částka se rovná součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně5 z příjmů z těchto úroků. Uspořená částka se rovná součtu vkladů, úroků z vkladů a úroků z připsaných záloh státní podpory, sníženému o daň z příjmů z těchto úroků a o úhrady účtované stavební spořitelnou. Uspořenou částku nelze v době spoření převést na jinou osobu. (8) Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření, nejdříve však dnem ukončení smlouvy, nebo zánikem právnické osoby jako účastníka. §6 – Bytové potřeby (1) Bytovými potřebami účastníka, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu, změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt, koupě bytového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytů, koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb, splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, změna stavby, údržba stavby, nebo udržovací práce na 1) bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka nebo právnické osoby, 2) bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví, 3) bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, získala více informací ve prospěch řízení bankovních aktiv a pasiv. Platební morálka klientů je různá a stavební spořitelny ji v podstatě tolerují. 5
Dle §17 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření, jsou úroky z vkladů a úroky ze státní podpory osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob.
11
vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoluvlastníků, popř. dědiců, úhrada za převod členských práv a povinností v družstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví k veřejným sítím technického vybavení, splacení úvěru, nebo půjčky použitých na financování výše uvedených bytových potřeb. Podle §6, odst. 3 se musí bytová potřeba nacházet v České republice. §7 – Všeobecné obchodní podmínky 1) Stavební spořitelna je povinna vypracovat všeobecné obchodní podmínky. Všeobecné obchodní
podmínky
podléhají
schválení
Ministerstvem
financí
(dále
jen
„ministerstvo). 2) Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelna vhodným způsobem uveřejňuje. 3) Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat zejména tyto údaje: a) podmínky uzavírání smluv a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, b) podmínky a předpoklady pro získání úvěru ze stavebního spoření, c) podmínky uzavírání smluv o úvěru ze stavebního spoření a postup stavební spořitelny při jejich uzavírání, změnách a ukončování, d) postup při zániku stavební spořitleny nebo při odnětí bankovní licence.
§8 - Úmrtí účastníka stavebního spoření (1) V případě úmrtí účastníka přecházejí práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření na pozůstalého manžela6. K tomu soud přihlédne v řízení o dědictví.
6
Pozůstalý manžel tedy může dále pokračovat ve spoření, žádat o úvěr ze stavebního spoření popř. o překlenovací úvěr; nárok na státní podporu je zcela zachován. Zde vzniká zajímavá dichotomie. Pokud pozůstalý získá smlouvu bez státní podpory, může žádat o st. podporu na tuto smlouvu v případě, že nemá vlastní smlouvu se státní podporou. Jestliže má pozůstalý vlastní smlouvu o st. spoření, může žádat st. podporu pouze na jednu ze smluv. Pokud ale pozůstalý získal smlouvu s nárokem na státní podporu a má vlastní smlouvu o stavebním spoření se státní podporou, může takto čerpat 2 státní podpory. Jde o jediný případ čerpání 2 státních podpor.
12
(2) Není-li pozůstalý manžel, jsou práva a povinnosti vyplývající ze stavebního spoření předmětem dědění7, jen dohodnou-li se dědicové v dohodě o vypořádání dědictví, že práva a povinnosti ze stavebního spoření převezme jeden z nich. (3) Nedojde-li mezi dědici k dohodě podle odstavce 2, smlouva o stavebním spoření zaniká dnem úmrtí zůstavitele a v dědickém řízení se vypořádá pouze uspořená částka, včetně úroků a poměrné částky státní podpory ke dni úmrtí účastníka stavebního spoření. §9 – Další činosti stavební spořitelny 1) Stavební spořitelna může kromě činností v §1 poskytovat úvěry osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb, přijímat vklady od bank, zahraničních bank, poboček zahraničních bank, finančních institucí, zahraničních finančních institucí a poboček zahraničních finančních institucí, poskytovat záruky za úvěry ze stavebního spoření a za překlenovací úvěry, obchodovat na vlastní účet s hypotečními zástavními listy a s obdobnými produkty, vydávanými Organizací pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, obchodovat na vlastní účet s dluhopisy vydávanými Českou republikou, s dluhopisy, za které ČR převzala záruku, a s dluhopisy vydávanými ČNB, centrálními bankami, Evropskou centrální bankou, Evropskou investiční bankou, poskytovat bankovní informace, provádět platební styk a jeho zúčtování, uzavírat obchody sloužící k zajištění proti měnovému a úrokovému riziku, vykonávat finanční makléřství. Tyto činnosti může stavební spořitelna vykonávat pouze za předpokladu, že budou přednostně zabezpečeny její závazky vyplývající z uzavřených smluv a že nedojde ke zkracování lhůt splatnosti úvěrů ze stavebního spoření a k prodlužování čekacích lhůt na jejich poskytnutí (dle §5, odst. 4 činí lhůta min. 24 měsíců). Odstavec 3 představuje pro stavební spořitelny restrikci podílu počtu smluv uzavřených s právnickými osobami na součtu cílových částek, u nichž dosud nevznikl nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tento podíl smí činit maximálně 15%. Rovněž je vymezen 7
U zděděné smlouvy se při nárokování státní podpory postupuje stejně jako u smlouvy, kterou získá pozůstalý.
13
podíl úvěrů osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb a překlenovacích úvěrů na 20% součtu cílových částek. Zákon určuje bankovní ústavy, u nichž může stavební spořitelna ukládat finanční prostředky – banky se sídlem v ČR, pobočky zahraničních bank působící v ČR, zahraniční banky se sídlem na území členského státu EU a opět za předpokladu přednostního zabezpečení závazků banky z uzavřených smluv a nezkracování lhůt splatností úvěrů a neprodlužování čekacích lhůt (zákonná lhůta činí min. 24 měsíců). Ustanovení §9, odst. 5 povoluje stavební spořitelně emitovat vlastní dluhopisy se splatností nejvýše 10 let8 a dále možnost získávat volné zdroje pouze od vymezených věřitelů - od bank, zahraničních bank, poboček zahraničních bank, finančních institucí, zahraničních finančních institucí. Majetkové účasti jsou povoleny jen v právnických osobách, které se zabývají výstavbou bytů a rodinných domů nebo výrobou pro tyto účely, v podnicích pomocných bankovních služeb a v jiných stavebních spořitelnách. Tato účast nesmí přesáhnout jednu třetinu základního kapitálu práv. osoby a součet účastí v právnických osobách nesmí překročit 15% základního kapitálu stavební spořitelny. Tato omezení neplatí pro nabývání účastí ve stavebních spořitelnách a podnicích pomocných bankovních služeb. Stavební spořitelna smí nabývat pouze takové nemovitosti, kterými jsou zajištěny její pohledávky, nebo nemovitosti určené pro výkon činnosti této stavební spořitelny.
§9a – Informační systém Par. 9 ukládá povinnost používat informační systém9 pro zákonem stanovené účely pro kontrolu dodržování podmínek pro poskytování státní podpory, pro zpracování žádosti o roční zálohy státní podpory, doplnění a opravy této žádosti, při vracení státní podpory stavebními spořitelnami ministerstvu, při změnách údajů o účastnících. Informační systém obsahuje o fyzických osobách /občanech České republiky/ tyto údaje: a) jméno, popřípadě jména, příjmení, rodné číslo, poštovní směrovací číslo adresy trvalého pobytu, 8
V dřívější právní úpravě (zákon č. 83/1995 Sb.) činila splatnost dluhopisů nejvýše 5 let, s účinností od 1. července 1995 do 31. března 2004. 9
Správcem Informačního systému je Ministerstvo financí.
14
b) číslo smlouvy, datum jejího uzavření, obchodní firmu stavební spořitelny a identifikační číslo stavební spořitelny, datum ukončení doby spoření, výši přiznané státní podpory, c) datum, důvod a typ změny smlouvy ovlivňující nárok na státní podporu. U fyzických osob /cizinců/ předepisuje zákon tytéž údaje a navíc údaj o druhu pobytu. Tyto údaje zavádí do informačního systému ministerstvo financí, vycházející z údajů poskytnutých jednotlivými stavebními spořitelnami. Ministerstvo pak takto sumarizované údaje poskytuje stavebním spořitelnám a účastníkům, dále orgánům státní správy a orgánům pověřeným výkonem státní správy, pokud to vyžaduje jejich činnost vyplývající z jejich zákonem stanovené působnosti. Získané údaje z informačního systému nesmějí stavební spořitelny shromažďovat, předávat jiným osobám a využívat je nad rámec stanovený zvláštním právním předpisem upravujícím ochranu osobních údajů. Účastník má právo získat informace z informačního systému ministerstva financí jedině na písemnou nebo elektronickou žádost, v níž uvede své jméno, popř. jména, příjmení, rodné číslo, adresu místa trvalého pobytu v ČR, číslo smlouvy, datum jejího uzavření, obchodní firmu stavební spořitelny a její IČO. Písemnou žádost opatří účastník úředně ověřeným podpisem, za nezletilé žádá zákonný zástupce, za osoby zbavené způsobilosti k právním úkonům/osoby, jejichž způsobilost k právním úkonům byla omezena, žádá opatrovník. §10 – Výše státní podpory Státní podpora přísluší účastníkovi, pokud jím je fyzická osoba, při splnění podmínek stanovených v tomto zákoně a poskytuje se ze státního rozpočtu ČR formou ročních záloh. Zcela nové podmínky pro účastníky vytvořila rozsáhlá novela zákona o stavebním spoření (zákon č. 423/2003 Sb.). §10, odst. 2 stanovil výši zálohy státní podpory na 15% z uspořené částky v příslušném kalendářním roce, maximálně však z částky 20.000 Kč. Původní záloha státní podpory činila 25% z uspořené částky, maximálně však z částky 18.000 Kč. Tím se v absolutním vyjádření snížila vyplácená státní podpora z 4.500 na 3.000 Kč. Pro účastníky je zásadního významu ustanovení článku II, odst. 2, zákona č. 423/2003 Sb., „Právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a práva a povinnosti z nich vyplývající se posuzují podle dosavadních právních předpisů“. Dle §11, odst. 1 má účastník nárok na připsání roční zálohy státní podpory, pokud jím je fyzická osoba, podle skutečně uspořené částky v příslušném kalendářním roce a to pouze 15
za dobu spoření. Nárok na zálohy státní podpory uplatňuje spořitelna v žádosti zaslané ministerstvu financí. V žádosti uvádí seznam účastníků, pro které je a) záloha státní podpory vyžadována, b) kteří smlouvu nově uzavřeli nebo ji zrušili, c) seznam účastníků, kteří podmínky pro udělení zálohy nesplnili, d) celkovou částku požadované státní podpory. Ministerstvo poukáže částku ročních záloh státní podpory do 2 měsíců od doručení žádosti. Jestliže je zádost neúplná nebo obsahuje nesprávné údaje, je ministerstvo oprávněno vyžádat si doplnění nebo opravu žádosti. Při vypracování žádosti, jejího doplnění nebo opravě se použije informační systém. Při posuzování žádosti je Ministerstvo financí oprávněno požádat Ministerstvo vnitra o porovnání údajů informačního systému s údaji vedenými v informačním systému evidence obyvatel. §12. odst. 1 stanoví, že do doby vyplacení účastníkovi jsou připsané zálohy státní podpory na účtě účastníka pouze evidovány. §13 Práva a povinnosti stavební spořitelny Stavební spořitelna kontroluje, zda účastníkovi trvá právo na státní podporu evidovanou na jeho účtu a zda byly splněny podmínky pro výplatu státní podpory. Pokud však účastník použil úvěr ze ss, uspořenou částku a vyplacenou státní podporu v rozporu s tímto zákonem, je ss oprávněna požadovat navrácení úvěru, jeho části a vyplacenou státní podporu. Odst. 4 stanoví, že ss je povinna nejméně 10 let od ukončení smlouvy uchovávat všechny doklady týkající se výplaty státní podpory. Dle par. 14 platí pro stavební spořitelny povinnost evidovat státní podporu tak, aby bylo možné kdykoli vyčíslit její výši. Státní podpora je úročena stejnou sazbou jako samotné vklady. Státní kontrolu dodržování podmínek pro poskytování státní podpory provádí dle par. 15 Ministerstvo financí pomocí informačního systému a ve spolupráci s Ministerstvem vnitra a stavebními spořitelnami. Spořitelny jsou povinny poskytovat údaje potřebné pro výkon kontroly a při poskytování údajů jsou zbaveny povinnosti zachovávat bankovní tajemství. Při porušení povinnosti kontrolovat podmínky pro přiznání st. podpory, v jejímž důsledku dojde k neoprávněnému připsaní st. podpory na účet účastníků, může být st. spořitelně udělena pokuta do výše 50% neoprávněně připsané st. podpory, nejvýše však do 5 mil. Kč. Dle par. 16b, odst. 4 zaniká odpovědnost st. spořitelny za protiprávní jednání po uplynutí 5 let ode dne jeho spáchání.
16
Dle par. 4, odst. 1, písm. s) zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů jsou úroky z vkladů ze stavebního spoření, včetně úroků ze státní podpory osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob. Za velmi důležité je nutné považovat čl. 2, odst. 2 zákona č. 423/2003 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření: „Právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a práva a povinnosti z nich vyplývající se posuzují podle dosavadních právních předpisů“.
1.2 Ostatní právní předpisy Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření (dále jen „zákon o stavebním spoření“) není však jedinou právní normou, kterou je stavební spoření upraveno. Existují další normy, v praxi neméně důležité, mezi které patří především: zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 61/1996 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a o změně a doplnění souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, vyhláška Ministerstva financí č. 236/2005 Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění původních předpisů.
1.3 Fáze stavebního spoření 1.3.1 Fáze spoření - klient musí před podpisem smlouvy učinit důležitá rozhodnutí vybrat vhodný tarif (popř. variantu) z nabídky spořitelny, splňující nejlépe klientovy potřeby (zohledněna musí být možnost čerpání úvěru v budoucnosti), stanovit výši cílové částky, oznámit stavební spořitelně, zda požaduje státní podporu,
17
stanovit výši měsíčního vkladu10. Poté, co klient uzavřel návrh smlouvy o stavebním spoření, ve kterém byla klientem stanovena cílová částka, spořitelnou úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru a byl seznámen se všeobecnými obchodními podmínkami vč. sazebníku úhrad, může začít ukládat finanční prostředky na účet stavebního spoření. Poplatek za uzavření smlouvy klient uhradí buď v hotovosti nebo je evidován jako pohledávka stavební spořitelny za klientem. Vklady se mohou uskutečňovat zpravidla měsíčními úložkami nebo také mimořádnými vklady, pokud neodporují všeobecným obchodním podmínkám. Dodržování platební kázně klientů může být upraveno ve všeobecných obchodních podmínkách tím, že spořitelna má právo smlouvu vypovědět v případě prodlení např. s více než 6 minimálními měsíčními vklady nebo v případě, že uspořená roční částka nedosahuje součtu 12 minimálních měsíčních vkladů. Vklad je úročen roční úrokovou sazbou (p.a.). Jakmile stavební spořitelna obdrží od Ministerstva financí zálohu státní podpory, je povinna ji připsat na účty klientů. Graf č. 6 – Schéma stavebního spoření – spořicí a úvěrová fáze.
Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Stavebn%C3%AD_spo%C5%99en%C3%AD
Dle par. 5, odst. 10 doba spoření 10
Výše minimálního měsíčního vkladu je v některých smlouvách stanovena v Kč, v jiných smlouvách v procentech nebo promile cílové částky.
18
začíná dnem uzavření smlovy o stavebním spoření,
končí dnem uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření (přidělení cílové částky), nejdříve však, o uplynutím čekací doby (min. 24 měsíců), o nebo vyplacením zůstatku účtu stavebního spoření účastníka, o nebo zánikem právnické osoby jako účastníka,
nejpozději však dnem ukončení smlouvy.
Pro přidělení státní podpory je ovšem důležité splnění tzv. vázací doby (6 let). Jestliže klient splnil tuto zákonnou lhůtu, obdrží státní podporu, pokud smlouvu v průběhu vázací doby vypoví, stavební spořitelna vrátí celou výši státní podpory Ministerstvu financí. V případě, že klientovi vznikne nárok na úvěr (nárok na „přidělení cílové částky“ vzniká dle zákona nejdříve za 24 měsíců spoření), zůstává nárok na státní podporu zachován pouze za předpokladu, že klient použije úvěr a naspořenou částku na účely vymezené zákonem.
1.3.2 Klient pouze spoří, neuplatní nárok na úvěr ze stavebního spoření
Pro tohoto klienta je samozřejmě vyšší úroková sazba z vkladů výhodnější. Zde je vhodné zmínit fakt, že většina stavebních spořitelen poskytuje tzv. úrokové zvýhodnění pro klienty, kteří splnili tzv. vázací lhůtu a s vkladem nedisponovali, získají dodatečné zvýhodnění ve formě přeúročení. Výše zvýhodnění je různá, u většiny stavebních spořitelen jde max. o 50 % dosavadních úroků, které stavební spořitelny zpětně připíší klientovi na účet. Ještě v roce 2001 poskytovala např. Všeobecná stavební spořitelna KB a Českomoravská stavební spořitelna úrokové zvýhodnění ve výši 50% dosavadních úroků, Hypo stavební spořitelna u tarifu Nadstandard® pak dokonce 1% z cílové částky, u varianty NS 20% připsaných úroků ročně, Wűstenrot 40% z dosavadních úroků. Postupem času byla tato zvýhodnění omezována a později u smluv uzavřených od určitého data úplně zrušena. S výběrem tarifu/varianty stavebního spoření je mnohdy spojena výše poplatku za uzavření smlouvy popř. také výše úhrady za vedení účtu stavebního spoření. Poplatek za uzavření smlouvy je stanoven procentuálně z cílové částky. Zdánlivě vysoké úrokové zvýhodnění se může značně snížit volbou tarifu stavebního spoření.
19
Některé stavební spořitelny nabízejí v rámci svého produktového portfolia konkrétní tarify/variatny výhodné pouze pro zájemce o úvěr, jiné nabízejí variatny výhodnější naopak pro střadatele.
1.3.3 Kritéria pro volbu tarifu/varianty stavebního spoření konkrétní stavební spořitelny Podstatnými kritérii pro správnou volbu u všech stavebních spoření jsou:
úrokové sazby z vkladů a úvěrů,
záměr použít v budoucnosti úvěr ze stavebního spoření,
poplatky za uzavření smlouvy,
minimální výše měsíčních vkladů pro dosažení cílové částky,
splatnost úvěru.
Tato kritéria jsou obsahem jednotlivých tarifů (popřípadě variant) stavebního spoření. Při výběru varianty hraje důležitou roli skutečnost, zda má účastník v úmyslu přijmout úvěr ze stavebního spoření, či zda bude jen spořit. Varianty totiž souvisí s časem, jako důležitou veličinou při spoření a splácení úvěru; rychlejší varianty jsou nastavené tak, aby účastník spořil rychleji (vyššími částkami), rychleji dosáhl přidělení cílové částky a úvěr také rychleji splatil.
1.3.4 Úrokové sazby Úroková politika jednotlivých stavebních spořitelen byla od samého začátku tohoto produktu shodná. Jedinou výjimkou byla Stavební spořitelna České spořitelny nabízející depozitní sazbu ve výši 4% p.a. Stavební spořitelny si mohou samy stanovovat výši úrokových sazeb, neboť převážnou část zdrojů získávají formou vkladů od svých klientů a tím nejsou závislé na ostatních zdrojích. Dodatečné zdroje si mohou opatřit např. na mezibankovním trhu výpůjčkami od bank nebo emisí dluhopisů. Tento případ byl doposud méně častý, neboť u stavebních spořitelen převyšují vklady klientů částku poskytnutých úvěrů. Asociace českých stavebních spořitelen uvádí v dlouhodobé prognóze vývoje trhu stavebního spoření v České republice do roku 2017 možnost očekávat, že systém stavebního spoření v ČR směřuje v dlouhodobém horizontu k vyrovnání objemu vkladů a úvěrů. Již od roku 2012 je očekáváno úplné vyčerpání dnešního přebytku volných zdrojů a
20
stavební spořitelny budou stát před rozhodnutím, zda pro další úvěrovou expanzi v oblasti překlenovacích produktů budou používat externí zdroje11. V zájmu získání většího počtu klientů a tím objemu vkladů poskytovaly
spořitelny
dodatečně klientům tzv. úrokové zvýhodnění při splnění konkrétních podmínek, čímž se nakonec depozitní sazba zvyšuje. Výše úrokových sazeb z vkladů a úvěru je stanovena ve smlouvě, maximální rozdíl mezi těmito dvěma sazbami je dle zákona 3 procentní body. V prvních letech existence produktu nabízely stavební spořitelny úrokovou sazbu z vkladů 3%, 4% a 4,5 % p.a. Tabulka č. 1 – Základní parametry stavebního spoření v letech 1993-1995 Stavební spořitelna
Úr. sazba z vkladů
Max. výše úvěru
Splatnost úvěru
AR (Raiffeisen)
3% / 4%
50%
8-21 let
ČMSS
3%, 4%, 4,5%
50%
8-17 let
ČSSS
4%
50%
6-12 let
Hypo
3%
55%
11 let
VSS (Modrá pyramida)
3% / 4,5 %
60%
5,5-7 let
Wűstenrot
3% / 4,5 %
50% nebo 60%
8-11 let
Zdroj: Doucha, R. Stavební spoření, výhody a rizika; vlastní úprava
1.3.5 Typy a výše poplatků, parametry spoření
Stavební spořitelny nejsou v poplatkové politice vůbec jednotné. V zásadě existují 3 druhy poplatků, které jsou klientům účtovány. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření (jeho výše je stanovena v sazebníku úhrad každé stavební spořitelny, který je nedílnou součástí všeobecných ochodních podmínek). Poplatek činí zpravidla 1% z cílové částky,
11
Výroční zpráva RSTS 2007 [online] 2008 [citováno 2009-01-30]. Dostupné z URL
.
21
některé stavební spořitelny stanovují maximální12 výši tohoto poplatku. Konkrétní skupiny klientů mohou získat od stavební spořitelny slevu z tohoto poplatku např. studenti, děti, za které uzavírá smlouvu zákonný zástupce. Spořitelny příležitostně pořádají promo akce nebo akce hromadného charakteru, při kterých je možné získat obdobné slevy. Poplatek za vedení účtu. Obecně stavební spořitelny stále čelí kritice za výši úhrady za vedení účtu. Na tomto místě je však vhodné zmínit, že úhrada za vedení účtu je roční souhrnný poplatek za více poskytnutých služeb spojených s vedením tohoto účtu13. Teprve až novela zákona o stavebním spoření (zákon č. 292/2005 Sb.) obsahuje ustanovení, že smlouva musí obsahovat nejdéle po dobu 6 let ode dne jejího uzavření výši úplaty nebo způsob stanovení výše úplaty za vedení účtu stavebního spoření, přičemž způsob stanovení výše úplaty nesmí být závislý jen na vůli stavební spořitelny. Některé stavební spořitelny ve svých sazebnících uvádí roční výši, jiné naopak čtvrtletní výši poplatku; celková výše poplatku se rovná sazbě poplatku za vedení účtu + sazbě poplatku za odeslání výpisu (v elektronické/listinné podobě). Za zmínku stojí výše původního poplatku stavební spořitelny Wűstenrot ve výši 50 Kč, naopak nejvyšší poplatek účtovala Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (120 Kč). Výše poplatku ostatních stavebních spořitelen se nacházela mezi těmito dvěma hodnotami. Současná výše tohoto poplatku (stav k 2007) činí 270-550 Kč. Poplatek za poskytnutí řádného/překlenovacího úvěru. Většina stavebních spořitelen poplatek za poskytnutí úvěru ze stavebního spoření neúčtuje, ale poplatek za poskytnutí překlenovacího úvěru již účtován je. Velmi často bývá definován jako 1% z cílové částky se stanovenou minimální a maximální výší tohoto poplatku. Z historického hlediska stavební spořitelny AR, VSS a ČMSS 12
Velmi často je kritizována snaha zástupců stavebních a finančních zprostředkovatelů spořitelen nabízet finanční produkt (uzavření smlouvy) s vyšší cílovou částkou, aniž by klient při sepisování návrhu smlouvy znal veškeré důsledky plynoucí z takto uzavřeného návrhu. Tato snaha svědčí spíše o osobních zájmech obsluhujícího personálu. 13 Např. Stavební spořitelna České spořitelny zahrnuje do tohoto poplatku: správu a vedení účtu stavebního spoření, účetní položky v bezhotovostním platebním styku, vyhotovení a odeslání výpisu z účtu stavebního spoření se stavem k 31.12. jedenkrát ročně, vyžádání a připsání státní podpory, vyhotovení a odeslání oznámení o možnosti poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, změnu požadavku na státní podporu, změnu osobních údajů účastníka stavebního spoření (dále jen účastník), zadání/změnu komunikačního účtu, změnu výše měsíčního vkladu, změnu zasílání výpisu po připsání státní podpory, znovuzařezení do bodového hodnocení, vyhotovení a odeslání výpisu z účtu při ukončení smlouvy o stavebním spoření, vyhotovení a odeslání informace o stavu smlouvy, poskytnutí informací o stavebním spoření prostřednictvím poradenské služby (informační linka, internet, poradci a pobočky České spořitelny, a.s.)
22
poplatek za poskytnutí úvěru neaplikovaly, spořitelna Wűstenrot účtovala 2% z cílové částky, u SSČS činil tento poplatek min. 2%, a u HYPO stav. spoř. činil 2% (stav k 31.12. 2004). Minimální výše vkladů pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření činí u většiny stavebních spořitelen 40-50% cílové částky, u některých spořitelen dokonce 30% cílové částky. Splatnost úvěru není ve smlouvě explicitně stanovená, závisí především na výši úvěru, výši splátek a úrokové sazbě. Stavební spořitelny umožňují dlužníkům splácet úvěr vyššími částkami, tj. nepravidelnými mimořádnými splátkami. Pokud si klient zvolí variantu s úrokovou sazbou z vkladů 4,50% p.a. a požádá o úvěr, bude činit úroková sazba z úvěru 7,50% p.a. Z toho vyplývá, že vyšší úrokové sazby z vkladů jsou výhodné pouze pro „přátelské“ klienty14, nikoli pro zájemce o úvěr. V průběhu prvních let, kdy rostl počet uzavřených smluv, většina klientů využívala stavební spoření jako výhodnou a téměř bezrizikovou investici. Až od roku 2000 začal růst objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. Dle15 „pokles úrokových sazeb na finančním trhu koncem devadesátých let znamenal pro stavební spořitelny zvýšený zájem klientů, ale i nutnost reagovat na měnící se situaci“. Od roku 2001 měnily stavební spořitelny výši úrokových sazeb a dokonce začalo klesat úrokové rozpětí. Zákonem vymezené úrokové rozpětí v maximální výši 3 procentních bodů, dnes činí 2,5-2,7 procentních bodů.
1.3.6 Fáze úvěrová (tzv. přidělení cílové částky nebo-li poskytnutí úvěru ze stavebního spoření)
Pro tuto fázi je charakteristické, že začíná v okamžiku ukončení spořicí fáze. Aby mohl být klientovi poskytnut úvěr, musí být splněno hned několik podmínek.
Ve všeobecných obchodních podmínkách je stanovena minimální naspořená částka pro poskytnutí úvěru, obvykle 40-50 % cílové částky. Existují však
14
Dle terminologie stavebních spořitelen – klient, který pouze spoří; nežádá o úvěr ze stavebního spoření. LUKÁŠ, Vojtěch, KIELAR, Petr. Stavební spořitelny a stavební spoření. 1. vyd. Praha : Ekopress, 2007. 84 s. ISBN 978-80-86929-30-9. 15
23
varianty staveb. spoř. s nižší požadovanou částkou úspor. Úvěr je poskytován ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a minimální naspořenou částkou.
Dle par. 5 odst. 4 musí být být splněna minimální doba spoření 24 měsíců od počátku smlouvy.
Účet stavebního spoření musí dosahovat stanoveného parametru spoření (hodnotícího čísla, parametru).
I po splnění těchto 3 základních podmínek nebývá úvěr klientovi ihned automaticky poskytnut. Časová prodleva vychází z rozdílu mezi dnem, kdy účastník splnil podmínky a dnem, kdy mu bude úvěr stavební spořitelnou skutečně poskytnut. „VOP totiž většinou stanoví, že ke skutečnému přidělení cílové částky účastníkovi dojde určitou dobu po termínu ohodnocení, v němž na přidělení cílové částky získal nárok16“. Bodové ohodnocení smluv provádí spořitelny většinou ke konci každého měsíce. Účastník obdrží od stavební spořitelny Oznámení o přidělení cílové částky17. Učastník pak v reakci na Oznámení zašle stavební spořitelně souhlas s přidělením cílové částky a potřebné údaje. Toto potvrzení ale může účastník odvolat do doby podpisu smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. V případě, že účastník zaslal spořitelně potřebné údaje a souhlasí s úvěrem, dojde ze strany stavební spořitelny k výplatě úspor a k uzavření smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Smlouva o stavebním spoření zaniká dnem uzavřením smlouvy o úvěru ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření je dle zák. 96/1993 Sb par. 5 odst. 3 možné použít výlučně na financování bytových potřeb (účelová vázanost úvěru) účastníka nebo osob blízkých. Za osobu blízkou se považuje příbuzný v řadě přímé, sourozenec, manžel. Povinnost účastníka doložit účelovost úvěrů (pro úvěr ze stavebního spoření/překlenovací úvěr) vyplývá přímo ze zákona o stavebním spoření. Pro účasníka je pravděpodobně největší výhodou tohoto úvěru výše úrokové sazby a její fixace po celou dobu splatnosti úvěru na rozdíl od hypotečního úvěru, který bývá úročen po určitou dobu fixní sazbou a dále variabilní sazbou nebo pouze fixní sazbou. Konstrukce úrokové sazby pro úvěr vychází přímo ze zákona o stavebním spoření. Ta stanoví, že úroková sazba z úvěru odpovídá hodnotě úrokové sazby z vkladu, zvýšené maximálně o 3 procentní body. V současnosti nabízejí některé stavební spořitelny širokou škálu variant stavebního spoření, z nichž si lze vybrat. Nominální úrokové sazby z řádných úvěrů se pohybují cca okolo 5%, výše minimálních měsíčních splátek úvěrů činí 0,5 až 0,85% cílové částky. 16 17
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, 2002. 124 s. ISBN 80- 86517-29-2. Uvedený název je obecný, spořitelny používají odlišná pojmenování.
24
Díky možnosti splácet úvěr i vyššími částkami, jednorázovými, mimořádnými vklady a dokonce k předčasnému splacení úvěru bez sankčních poplatků docházi k úrokové a časové úspoře. Stejně tak jako při vedení účtu stavebního spoření zasílá spořitelna účastníkovi roční výpis z úvěrového účtu k 31.12., kde jsou podrobně zachyceny jednotlivé splátky, roční výše úroků, úhrada za vedení a správu účtu a dosavadní výše nesplaceného úvěru. Poplatky spojené s vedením úvěrového účtu prakticky odpovídají částce za vedení účtu stavebního spoření (250-350 Kč/rok).
1.3.7 Překlenovací úvěr (meziúvěr)
Podstata překlenovacích úvěrů spočívá v možnosti čerpat úvěr v době, kdy doposud klientovi nebyla stavební spořitelnou přidělena cílová částka. Jde tedy o případ, kdy klient musí „překlenout“ dobu zbývající do přidělení cílové částky. Praktické využití překlenovacího úvěru se nabízí u těchto variant: 1. Klient vůbec nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření a žádá o úvěr. 2. Nebyla splněna čekací doba (dle zákona min. 24 měsíců). 3. Stavební spoření klienta dosud nesplňuje hodnotící číslo potřebné pro přidělení cílové částky. 4. Suma vkladů na stavebním spoření je nižší než požadovaná výše. 5. Klient změnil parametry smlouvy a kvůli časovému vzdálení úvěru žádá o překlenovací úvěr. 6. Klient odmítnul již přidělenou cílovou částku, další bude přidělena za několik měsíců, proto kl. žádá z časových důvodů o překlenovací úvěr. V případě, že účastník nemá úspory na účtu stavebního spoření v minimální výši pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nebo nemá dosud žádné úspory (nemá uzavřenou smlouvu o stavebním spoření) je nutné tzv. dospořování18. Tímto se účastník zaváže, že bude nadále spořit, až celkové vklady dosáhnou výše úspor nutných pro přidělení řádného úvěru. Při čerpání překlenovacího úvěru se poskytuje většinou celá cílová částka nebo částka nižší19, zatímco výše řádného úvěru ze stavebního spoření je závislá na cílové částce a dosavadních úsporách. Spořitelna nadále vede účastníkovi účet stavebního spoření 18
PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, 2002. 124 s. ISBN 80- 86517-29-2. PRČÍK, Tomáš. Stavební spoření v kostce. 1. vyd. Šlapanice: ERA, 2002. 124 s. ISBN 80- 86517-29-2. na straně 66 autor uvádí: „ Stavební spořitelna neposkytne účastníkovi spoření úvěr vyšší, než cílová částka, poskytnout nižší úvěr také nelze.“ 19
25
určený pro vklady, úroky z vkladů, úroky ze záloh státní podpory a samotné zálohy státní podpory. Paralelně vedle tohoto účtu je zřízen úvěrový účet pro platbu úroků z úvěru. Účastník může po celou dobu spoření získávat úroky z vkladů a také trvá jeho nárok na státní podporu v případě splnění podmínek pro poskytnutí státní podpory. V souvislosti s poskytováním překlenovacích úvěrů se vyčísluje tzv. nezajištěná částka úvěru, jež se vypočítá jako rozdíl mezi výší poskytnutého překlenovacího úvěru a celkovými vklady účastníka v době poskytnutí úvěru. Nejvýraznějším rozdílem mezi překlenovacím úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření je pro účastníka skutečnost, že púv se neumořuje, hradí se jen roční úrok rozpočtený do měsíčních splátek. Nominální úroková sazba oproti řádnému úvěru bývá vyšší o 1 procentní bod. Rozdíl však spočívá v tom, že úroky se ročně stanovují u púv z výše poskytnutého úvěru, proto je púv podstatně dražší než řádný úvěr ze stavebního spoření. Ke splacení překlenovacího úvěru dojde v okamžiku přidělení cílové částky, kdy část překlenovacího úvěru je splacena vlastními úsporami z účtu stavebního spoření a zbývající dlužná část je transformována do řádného úvěru ze stavebního spoření (tzv. překlopení20).
20
Výroční zpráva AČSS 2007 [online]. Praha, 2008 [citováno 2009-01-30]. Dostupné z URL .
26
2 Dosavadní vývoj stavebního spoření 2.1. Institucionální rámec stavebního spoření Potřeba vlastního bydlení obyvatel se již dávno stala závažnou otázkou a týká se prakticky každého z nás. Je to však otázka s nesnadným řešením. Celospolečenské změny, které nastaly po roce 1989 na závažnosti tohoto problému však neubraly. Z historického hlediska byla bytová politika před rokem 1989 aktivně prováděna formou výstavby panelových sídlišt v průmyslových zonách, v místech s vysokou koncentrací obyvatel dle tehdy platné struktury národního hospodářství a ekonomických zájmů státu. Takto uskutečňovaná bytová politika založená na „rovném“ přídělovém systému byla také často kritizována a považována za deformaci. Skýtala však jistou možnost získat za předem stanovených podmínek bytovou jednotku. Osobní vlastnictví bytů bylo prakticky vyloučené, právní uspořádání vlastnických vztahů spolu se systémovými uzancemi neumožnovaly získávat byty do osobního vlastnictví. Byty bylo možné získávat jen přídělem od státních institucí nebo zápisem do bytových družstev s podmínkou zaplacení členského vkladu. Vznik tržního prostředí po roce 1989, institucionalizace trhu s nemovitostmi, spolu s vysokým podílem zúčastněných osob majících spekulativní zájem na tomto trhu zapříčinily ve velké míře nárůst cen nemovitostí. Dalšími negativními faktory ovlivnujícími ceny nemovitostí byl růst inflace, tj. růst cenové hladiny spotřebního zboží, nájmů, energií a služeb stavebních organizací. Obě dvě formy vlastnictví (státní a družstevní) náhle stály před nesnadným úkolem privatizace bytových jednotek. Doposud neexistující právní rámec, nesnadnost jeho implementace a liknavost zájmových skupin tento proces značně prodlužovaly. Období přechodu bytových jednotek do soukromého vlastnictví občanů neprobíhalo snadno. Vývoj trhu se neubíral jednotnou cestou; závažnost nově vzniklých cenových disproporcí opět znemožnila mnoha lidem pořízení vlastního bydlení. V tomto svobodném tržním prostředí mnozí volali po vhodných státních zásazích, po regulaci trhu. Jiný, zcela opačný zájem měli napřiklad restituenti, další vlastníci nemovitostí a podobně nové skupiny tyto zásahy striktně odmítaly. I přes institucionalizovaný trh, často mylně označovaný jako 27
transparentní trh, se stále nedaří bytovou otázku řešit. Úplné vyřešení však nemůže být prvořadým cílem státní bytové politiky, neboť masivní státní podpora bytové politiky a omezení státních dotací do oblasti bydlení jsou již nenávratně pryč. Uspokojování bytových potřeb je již záležitostí každého jedince.
2.1.1 Vznik stavebního spoření Ve snaze státu podporovat formou přímého příspěvku pořízení vlastního bydlení, byl v platné legislativě již v roce 1993 ustanoven institut stavebního spoření. Ještě v roce 1993 vznikly 4 specializované bankovní ústavy (stavební spořitelny) s cílem přijímat vklady, poskytovat úvěry a účastníkům ještě vyplácet definovaný příspěvek poskytovaný státem. V roce 1994 pak přibyly na českém trhu ještě další 2 stavební spořitelny. Inspiraci našel tento produkt v sousedních zemích v Německu a Rakousku, kde je zcela běžnou součástí finančního portfolia obyvatel. Definovaný státní příspěvek ve srovnání s vyspělými zeměmi, kde je stavební spoření provozováno podstatně delší dobu a má v těchto zemích položené historické základy, byl od počátku na vysoké úrovni. Dle21 „Současná legislativní úprava stavebního spoření navíc neumožňuje v případě rozhodnutí o změně parametrů poskytované státní podpory dosáhnout významných úspor pro veřejné finance v krátkém horizontu“. Výše příspěvku v ČR zdaleka přesahovala výši příspěvku vyspělých ekonomických systémů jakými jsou Rakousko a Německo. Pro tyto své vlastnosti bylo od počátku stavební spoření využíváno převážně jako depozitní produkt s velmi dobrým zhodnocením a zalíbení našlo u široké veřejnosti. Princip stavebního spoření spočívá ve vytvoření společného fondu prostředků z přijatých vkladů a poskytování úvěrů omezenému počtu účastníků, kteří již splnili podmínky pro poskytnutí úvěru.. Tato transformace svěřených prostředků do dlouhodobých úvěrů s únosnou úrokovou sazbou je regulována výší úrokového rozpětí, stanoveného zákonem o stavebním spoření na 3 procentní body (§5, odst. 6). Stavební spořitelny požívají zvláštní výhody v celém bankovním systému. Jde o banky s přesně vymezeným předmětem podnikání a speciálními programy pro své účastníky. Zdroje získávají výhradně od svých klientů, mohou si však opatřovat dodatečné zdroje např. půjčkami na mezibankovním trhu depozit nebo prostřednictvím emise dluhopisů s maximální splatností 10 let.
21
Zpráva o finanční stabilitě 2007 [online].Praha: Česká národní banka, 2007 [citováno 2009-01-30]. Dostupné z URL .
28
Legislativní vymezení tohoto produktu (zák. č. 96/1993 Sb.) prakticky rozdělilo samotné účastníky do dvou základních skupin. První skupinu tvořili účastníci, kteří nemají ekonomický zájem o poskytovaný úvěr se zvýhodněnou úrokovou sazbou a využívají tento produkt jako obdobu termínovaných depozitních produktů. Tyto účastníky označují stavební spořitelny jako tzv. přátelské klienty. Naopak druhou skupinou účastníků jsou potenciální zájemci o úvěr ze stavebního spoření se všemi výhodami. Tato skupina také spoří a ještě má budoucí záměr uspokojovat své bytové potřeby díky možnosti získat takto zvýhodněný úvěr. Obě dvě zájmové skupiny se nacházejí v komplementárním vztahu k sobě navzájem, neboť přinášejí potřebné zdroje stavebním spořitelnám a umožnují tak akumulaci získávaných zdrojů k poskytování nízkoúročených úvěrů. Výše úrokových sazeb jak z přijatých vkladů, tak z poskytnutých úvěrů je předem známa, je obsahem smluvních ustanovení mezi klientem a stavební spořitelnou. Součástí zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření je ustanovení, které předepisuje stavebním spořitelnám povinnost vypracovat a vhodným způsobem uveřejňovat Všeobecné obchodní podmínky, které schvaluje ministerstvo financí. Tyto podmínky se stávají nedílnou součástí smlouvy o stavebním spoření uzavřené mezi klientem a stavební spořitelnou.
2.1.2 Vznik stavebních spořitelen Počáteční prudký rozvoj bankovnictví v oblasti stavebního spoření lze připsat skutečnosti, že šlo o produkt zcela nový, neznámý, s relativně vysokým nominálním zhodnocením úspor díky poskytovanému příspěvku státní podpory. Příspěvek je poskytován ze státního rozpočtu pouze při splnění předpokladů pro nárok na tento příspěvek. Stavební spořitelny působící v ČR od roku 1993
Českomoravská stavební spořitelna a.s.
Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky (dnes Modrá pyramida)
Raiffeisen stavební spořitelna
Wuestenrot stavební spořitelna
od roku 1994
Hypo stavební spořitelna
Stavební spořitelna České spořitelny
29
Státní podpora však není dosud jedinou výhodou pro účastníky. Za další podstatnou výhodu stavebního spoření lze jednoznačně považovat fiskální úlevu ve formě osvobození úroků z vkladů a úroků ze státní podpory od daně z příjmů fyzických osob (viz ustanovení par. 17 zákona o stavebním spoření). I přes nesporné výhody stavebního spoření – státní podporu a fiskální úlevu je nutné brát v potaz vývoj makroekonomických veličin – především vývoj inflace. Graf č. 1 – Míra inflace v letech 1989-2004 Míra inflace v letech 1989-2004 (meziroční) 60
56,6
Míra iflace v %
50 40 30 20,8 20 9,7
10
11,1
10
9,1
8,8
8,5
10,7 2,1
1,4
3,9
4,7
0
1,8
0,1
2,8
1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Rok
Zdroj:http://www.czso.cz/xm/redakce.nsf/i/mira_inflace_v_letech_1989_2004; vlastní úprava
Jestliže účastník hypoteticky uzavřel smlouvu o stavebním spoření v prosinci roku 1993 a zavázal se k měsíčnímu vkladu ve výši 1500,- (optimální částka z hlediska dosahování nejvyššího zhodnocení vložených prostředků), tak po 5-ti leté vázací době v prosinci 1998 době činil jeho vklad 120.914 Kč. Výsledná vnitřní míra výnosnosti činila po 5 letech 11%. V tomto případě výnos investice převyšoval míru inflace, ovšem jen o několik desetin procentního bodu. Smlouvy uzavřené až do 31.12.2003 byly jednoznačně výhodnější než smlouvy uzavřené až po tomto datu. Toto datum se stalo v historii stavebního spoření skutečným milníkem, o čemž dále svědčí rekordní počet uzavřených a prolongovaných smluv. Jako hlavní důvod výhodnosti smluv byla spatřována jednak
30
výše státní podpory, dále úrokové sazby z vkladů ze stavebního spoření a konečně možnost získat tzv. úrokové zvýhodnění22. S rostoucím počtem smluv a vývojem ostatních ekonomických veličin začaly stavební spořitelny přehodnocovat úrokovou politiku a stát formou legislativní úpravy stanovil nové podmínky stavebního spoření. Tím došlo po roce 2003 k prudkému poklesu počtu nově uzavřených smluv. Graf č. 2 – Vývoj počtu nově uzavřených smluv
2000000 1500000 1000000
53 01 76 63 82 32 90 68 67 11 15 92 6 13 73 25 8 12 93 89 0
Počet nových smluv
2500000
500000
31 46 50 43 02 33 51 63 85 57 97 30
20 97 33
8
Vývoj počtu nových smluv v jednotlivých letech
0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Rok
Zdroj:http://www.mmr.cz/uploads/MMR_Temata/BYTOVA_POLITIKA/Statistiky_Analyzy_BP/Stavebni_s poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava
Na vývoji počtu smluv se odráží i ta skutečnost, že první čtyři stavební spořitelny vznikly v druhé polovině roku 1993 a další dvě spořitelny až v roce 1994. Prudký růst počtu nově uzavřených smluv od roku 1999 lze zdůvodnit především poklesem tržních úrokových sazeb od roku 1998 a také poklesem míry inflace v roce 1999. Historicky nejvyššího počtu uzavřených smluv bylo dosaženo v posledních měsících roku 2003. Zde hrály velmi důležitou roli zamýšlené legislativní změny, které vstoupily v platnost od 1.1.2004. Následný prudký pokles způsobený novou právní úpravou je patrný z grafu. Další vývoj počtu nových smluv prakticky odpovídá období 1994-1997.
22
Úrokové zvýhodnění, bonus, prémie je forma odměny klientům, kteří nedisponovali s vkladem po stanovenou dobu a nečerpali úvěr ze stavebního spoření.
31
Zatímco počet nově uzavřených smluv permanentně rostl od počátku vzniku totoho produktu až do roku 2003, tak průměrná výše cílové částky nových smluv byla v letech 1997-2002 téměř neměnná. Podstatný nárůst přinesly nově uzavřené smlouvy až v roce 2003, kdy činila prům. cílová částka 200,5 tis. Kč a v roce 2007 již 284,9 tis. Kč. Graf č. 3 – Vývoj průměrné cílové částky nových smluv Vývoj průměrné cílové částky nových smluv 284,9
300
Částka v tis. Kč
250 200,5
222,8
227,9
235,8
2004
2005
2006
200 150
143,2
145,3
144,2
139,4
136,9
146,7
1997
1998
1999
2000
2001
2002
100 50 0 2003
2007
Rok
Zdroj:http://www.mmr.cz/uploads/MMR_Temata/BYTOVA_POLITIKA/Statistiky_Analyzy_BP/Stavebni_s poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava
Graf č. 4 – Celkové úspory v jednotlivých letech (údaje v mld. Kč)
Výše zůstatků ke konci období
Celkové úspory v jednotlivých letech 450 400 328,987
350
384,88
287,077
300
236,815
250 180,309
200 150 100
359,848
59,552
81,731 93,629
110,4
133,309
50 0 1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Rok
Zdroj:http://www.mmr.cz/uploads/MMR_Temata/BYTOVA_POLITIKA/Statistiky_Analyzy_BP/Stavebni_s poreni/090224_stav_sporeni_2008_01.pdf; vlastní úprava
32
Od vzniku prvních čtyř stavebních spořitelen činily úrokové sazby z přijatých vkladů 3% p.a. a úrokové sazby z poskytnutých úvěrů 6% p.a.. I přes vysoké tržní úrokové sazby v 90. letech 20. století, které pro investorova znamenaly alternativní alokaci finančních prostředků, bylo stavební spoření využíváno klienty jako téměř bezrizikový instrument. Stavební spořitelny získávaly od účastníků stále větší objemy vkladů a tím docházelo také k větší úvěrové činnosti. V důsledků snížení úrokových sazeb z vkladů po roce 2002, při zachování zákonného úrokového rozpětí, bylo dosaženo výhodnějších úrokových sazeb z úvěrů, což pro žadatele o úvěr představovalo celkové snížení nákladů na úvěr. Převážnou část čerpaných úvěrů tvořily úvěry překlenovací (poskytované od druhé poloviny roku 1995). Pro srovnání je v následujícím grafu zobrazen vývoj 1Y-Pribor z období 1993-2008, sazby pražského mezibankovního trhu. Graf č. 5 – Vývoj sazby PRIBOR (měsíční průměr)
Zdroj:http://www.cnb.cz/cnb/STAT.ARADY_PKG.VYSTUP?p_cSest=1064&p_uka=9&p_ind=EAB&p_sor t=2&p_od=199301&p_do=200801&p_period=1&p_des=50&p_format=4&p_decsep=,&p_lang=CS; vlastní úprava.
33
Tabulka č. 2 - Charakteristiky úvěrů ze stavebního spoření (stav v roce 2007)
Objem poskytnutých úvěrů (vč. překlenovacích úvěrů)
72,5 mld. Kč
Průměrná výše úvěru
445.385 Kč
Celkový počet poskytnutých úvěrů
162.822
Z toho úvěr na:
Počet úvěrů (podíl v procentech)
rekonstrukci a modernizaci
74.800 (46%)
koupi bytu nebo rodinného domu
43.464 (27%)
nové byty a rodinné domy
23.339 (14%)
ostatní
21.219 (13%)
Zdroj: http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravy-acss/vyrocni-zprava-2007/; vlastní úprava.
Na financování bytových potřeb se vedle stavebního spoření podílejí také hypoteční úvěry. Zatímco z hlediska objemu činily hypoteční úvěry v roce 2007 celkem 147,6 mld. Kč (67%), tak úvěry ze stavebního spoření pouze 72,5 mld. Kč (33%). Naproti tomu z hlediska počtu úvěrů je tento poměr opačný; celkem bylo poskytnuto 77.915 hypotečních úvěrů (32%) a 162.822 úvěrů ze stavebního spoření (68%). Tabulka č. 3 – Vývoj objemů úvěrů (údaje v mld. Kč) Rok
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Úvěry celkem
31,011
37,023
46,308
63,597
84,184 108,063 135,45 179,301
z toho překlenovací
16,804
18,501
24,392
38,498
55,449
76,312 100,377 140,389
z toho řádné
14,207
18,522
21,916
25,099
28,735
31,751
35,073
Zdroj:http://www.mmr.cz/getdoc/d68eb983-8b93-42a1-a85a-3e87b73c7767/Vyvoj-stavebniho-sporeni-vletech-1997-2007-pdf-(3; vlastní úprava.
34
2007
38,912
3
Analýza,
porovnání
a
vyhodnocení
trhu
stavebního spoření v České republice Údaje v následujícím textu vycházejí z výročních zpráv stavebních spořitelen za rok 2007, internetových stránek a poskytnutých interních údajů od jednotlivých stavebních spořitelen. V České republice působilo v roce 2007 celkem 6 subjektů specializujících se v oblasti stavebního spoření. Velmi významnou událostí se stalo dne 19. listopadu 2007 podepsání smlouvy o nákupu sta procent akcií zástupci společnosti Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH, mateřské společnosti Raiffeisen stavební spořitelny a. s., s členy skupiny UniCredit, majiteli HYPO stavební spořitelny a. s. Jakmile budou k dispozici povolení pro tuto transakci od Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže a České národní banky, mohou být zahájeny úkony směřující ke sloučení obou stavebních spořitelen. Oba ústavy mají dohromady téměř 1 milion klientů.
3.1 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Základní informace: datum zápisu do obchodního rejstříku: 4. září 1993, zahájení obchodní činnosti: 7.září 1993 (povolení od ČNB k provozování ss), ZK (2007): 650.000.000 Kč, Výsledek hospodaření (2007): 200.935.000 Kč KP (Basel II) 10,73%, Počet zaměstnanců: 204. Akcionáři: Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH, Víděň, Rakousko (75%) Raiffeisen a.s., Praha, ČR (25%) Tabulka č. 4 – Počty smluv uzavřených ss Raiffeisen v roce 2007, 2006, 2003 Rok
2007
2006
2003
Celkový počet smluv
604.914
619.620
755.513
Z toho nově uzavřených
68.787
45.981
252.600
Navýšených
40.307
32.641
44.789
Zdroj: http://www.rsts.cz/rsts-top/o-spolecnosti/vysledky/vyrocni-zpravy-rsts/default.aspx; vlastní úprava.
35
Průměrná cílová částka nově uzavřených smluv v roce 2007 činila 286.000 Kč, zatímco v roce 2006 pouze 202.000 Kč. Spořitelna poskytla nové úvěry fyzickým a právnickým osobám v celkovém objemu 7.122.120.000 Kč. 1. Fyzickým osobám: 5,9 mld. Kč (řádné a překlenovací úvěry) 2. Právnickým osobám: 1,2 mld. Kč Produktové portfolio Raiffeisen stavební spořitelny se skládalo z tarifů S 041 a S 061. Tabulka uvádí základní rozdíly v obou tarifech. Tarif S 041, tzv. spořicí je vhodný pro „přátelské klienty“, zatímco tarif S 061, tzv. úvěrový je určen pro potenciální zájemce o úvěr. Tabulka č. 5 – Tarify a obecná ustanovení stavební spořitelny Raiffeisen Tarif S 041 (spořicí)
Varianta
Tarif S 061 (úvěrový)
Úroková sazba z vkladů
2% p.a.
1% p.a.
Úroková sazba z úvěru
4,90% p.a.
3,50% p.a.
Min. měsíční vklad
0,30% z CČ
0,20% z CČ
Min. měsíční splátka úvěru
0,50% z CČ
0,70% z CČ
Min. měs. vklad pro přidělení cč do 6 let
0,50% z CČ
0,70% z CČ
Maximální splatnost úvěru
13 let
8 let
Koeficient ukazatele zhodnocení
2,70
1,50
Poplatek za uzavření smlouvy o st. spoř.
1% z cílové částky, osoby do 25 let 0,85% z cílové částky
Maximální výše úvěru ze stavebního spoření Minimální výše cílové částky
60% z CČ 50.000 Kč
Maximální výše cílové částky
neomezena
Minimální hodnota ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním spoření pro přidělení cílové částky Lhůta, po kterou nemůže dojít k přidělení cílové částky po změně smlouvy o stavebním spoření dle VOP Zdroj: http://www.rsts.cz/rsts/lide/default.aspx; vlastní úprava
36
64
0 měsíců
Portfolio překlenovacích úvěrů: 1. Úrokové sazby úvěrů byly v průběhu roku 2007 několikrát korigovány 2. Úrokové sazby v následujícím textu vychází z „Oznámení RSTS“ účinného od 1.11.2007
PÚ Horizont
pro potenciální i stávající klienty, kteří dávají přednost nižším celkovým nákladům na úkor vyššího měsíčního zatížení ve fázi překlenovacího úvěru, cílová částka od 150.000 Kč včetně, akontace od 0% cílové částky, úroková sazba 5,00% p.a. – se zástavou nemovitosti, úroková sazba 6,50% p.a. – bez zástavy nemovitosti, tarif S 041 (na tento tarif lze přestoupit ze všech ostatních tarifů Raiffeisen stavební spořitelny – s výjimkou tarifu S 061), minimální měsíční vklad 0,3% cílové částky, na pořízení nemovitosti i ostatní účely dle zákona o stavebním spoření a podmínek Raiffeisen ss, možnost ovlivnění doby splácení úvěru, a tím i celkově zaplacených úroků prostřednictvím mimořádných vkladů či splátek úvěru ze stavebního spoření, možnost kdykoli úvěr předčasně splatit bez jakýchkoli sankcí,
PÚ Nízká hyposplátka
pro potenciální i stávající klienty, kteří preferují velmi nízké měsíční zatížení ve fázi překlenovacího úvěru a v budoucnu předpokládají růst svých příjmů (vyšší celkové náklady na poskytnutí úvěru), cílová částka od 300.000 Kč včetně, akontace od 0% cílové částky, úroková sazba 5,10% p.a., tarif S 061 (případný přechod na tento tarif z jiných tarifů), minimální měsíční vklad 0,20% z cílové částky, na pořízení nemovitosti i ostatní účely dle zákona o stavebním spoření a podmínek Raiffeisen stavební spořitelny, možnost kdykoli úvěr předčasně splatit bez jakýchkoli sankcí, možnost dlouhodobého plánování finančních toků rodiny, zajištění zástavním právem k nemovitosti (vždy),
PÚ Spektrum
pro stávající i potenciální klienty s úsporami nad 10% cílové částky, kteří si chtějí pořídit nemovitost nebo modernizovat, resp. rekonstruovat svoji vlastní nemovitost, tarif S 041 nebo S 061 (na tyto tarify lze přestoupit ze všech ostatních tarifů Raiffeisen stavební spořitelny), minimální měsíční vklad 0,3% cílové částky (S 041) resp. 0,2% cílové částky (S 061), úroková sazba 4,90% p.a. (s hodnotou ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním spoření nad 50) 5,90% p.a. (s hodnotou ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním spoření větší nebo rovno 6 a menší nebo rovno 50)
37
6,9% p.a. (s hodnotou ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním spoření menší než 6), při dosažení ukazatele zhodnocení většího nebo rovného 6 na smlouvě o stavebním spoření a cílové částce nižší než 3.000.000 Kč se neprokazují příjmy, individuální ovlivnění délky splacení úvěru prostřednictvím výše splátky s možností kdykoli úvěr předčasně splatit a bez jakýchkoli sankcí,
PÚ Bez čekání
pro stávající klienty, kteří mají uzavřenou smlouvu o stavebním spoření s předpokládaným přidělením cílové částky do 15 měsíců od podání žádosti o poskytnutí úvěru úroková sazba 3,50% p.a., 5,40% p.a. v případě prodlení s více jak 3 sjednanými vklady, tarif S 041 (na tento tarif lze přestoupit ze všech ostatních tarifů Raiffeisen stavební spořitelny – s výjimkou tarifu S 061), minimální měsíční vklad 0,30% z CČ, maximální 0,50% z CČ, uzavření smlouvy o úvěru zdarma, příjmy se neprokazují při cílové částce do 3.000.000 Kč, individuální ovlivnění délky splácení překlenovacího úvěru, a tím i celkově zaplacených úroků prostřednictvím výše splátky,
PÚ Vzájemná důvěra
pro všechny klienty bez prokazování příjmů, cílová částka minimálně 300.000 Kč, max. 3.000.000 Kč, akontace od 0% cílové částky, úroková sazba 6,50% p.a., tarif S 041 a S 061 (na tyto tarify lze přejít ze všech ostatních tarifů Raiff ss, vždy zajištění zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví žadatele popř. osob blízkých dle zákona o stavebním spoření, připadně ve společném jmění manželů, příjmy se neprokazují, nelze čerpat na plombu
PÚ Dobrý známý
pro všechny stávající klienty za předpokladu splnění určitých parametrů, CČ min. 50.000 Kč, max. do výše 100% původního úvěru nebo 100% cílové částky původní smlouvy o ss, max. 3.000.000 Kč, akontace od 0% cílové částky, úroková sazba 5,30% p.a., tarif S 041 a S 061 (na tyto tarify lze přestoupit ze všech ostatních tarifů), zajištění jako u úvěru ze stavebního spoření, příjmy se neprokazují, nová smlouva o ss k tomuto úvěru zdarma,
PÚ Družstevní bydlení (novinka od 1. července 2007)
pro klienty, kteří nemají možnost jako zajištění použít zástavní právo k nemovitosti, CČ min. 300.000 Kč, max. 1.000.000 Kč, akontace od 10% CČ,
38
úroková sazba 6,50% p.a., tarif S 041 nebo S 061 (na tento tarif mohou přestoupit stávající klienti s jiným tarifem), zajištění vždy dvěma ručiteli, možné použít jak pro převod členských práv a povinností, tak jako úhradu členského vkladu družstvu.
3.2 Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Základní informace:
datum zápisu do obchodního rejstříku: 27.srpna 1993 zahájení provozu: 8. září 1993 ZK (2007): 1.500.000.000 Kč Výsledek hospodaření (2007): 1.220.361.000 Kč
Akcionáři:
ČSOB (55%) Bausparkassen Schwäbisch Hall (45%)
Tabulka č. 6 - Počet smluv uzavřených ČMSS v roce 2007, 2006, 2003 Rok
2007
2006
2003
Celk. počet platných smluv (spořicí + úvěrové)
2 149 970
2 201 796
2 745 790
Nově uzavřených (vč. navýšených)
325.260
305.081
925 267
Zdroj: http://www.cmss.cz/spolecnost/vyroc_zpravy/2007/vz07; vlastní úprava.
Výrazně vzrostla i průměrná cílová částka, která se v roce 2002 pohybovala kolem 150.000 Kč, ale koncem roku 2007 již dosáhla hodnoty 322.000 Kč. Produktové portfolio (2007) se skládá z tarifů (v následujícím uvedeny i možné varianty tarifů):
Invest (varianta standardní/rychlá – minimální splátka úvěru činí 0,60%/0,80% z cč)
úroková sazba z vkladů: 2% p.a., úroková sazba z úvěru: 4,80% p.a., minimální procento naspoření činí 40% z cč, minimální výše hodnotícího čísla je 64, minimální cč je 40.000 Kč,
39
Perspektiv (varianta dlouhodobá)
úroková sazba z vkladů: 2% p.a. úroková sazba z úvěru: 4,80% p.a. minimální procento naspoření: 35% z cč minimální výše měsíční splátky úvěru: 0,53% z cč minimální výše hodnotícího čísla: 64 minimální cílová částka je 150.000 Kč
Atraktiv (varianta standardní/rychlá – minimální splátka úvěru činí 0,60%/0,80% z cč)
úroková sazba z vkladů: 1% p.a., úroková sazba z úvěru: 3,70% p.a., minimální procento naspoření: 38% z cč minimální výše hodnotícího čísla: 64 minimální cílová částka: 40.000 Kč
Klasik – tento tarif ČMSS již v roce 2007 nebyl součástí produktového portfollia. (varianta rychlá/standardní – minimální splátka úvěru činí 0,80%/0,60% z cč)
úroková sazba z úvěru: 5,50% p.a., minimální procento naspoření: 40% z cč,
Tabulka č. 7 - Portfolio překlenovacích úvěrů ČMSS Typ Doba do Úroková překlenovacího splatnosti sazba překl. překlenovacího úvěru (v % úvěru úvěru p.a.) (přidělením cč)
Kredit standard
Kredit 90
12 měs. a méně
4
nad 12 měs.
4,30
36 měs. a méně
5,2
60 měs. a méně
5,7
nad 60 měs.
6,2
Úhrada za zpracování úvěru (% z PÚ)
Smlouva v tarifu
Min. naspoření na vkladovém účtu
0
Klasik
40% cč
Invest
40% cč
Atraktiv
38% cč
Klasik,
10% cč
1
Invest Atraktiv
40
Topkredit
Topkredit plus
Tophypo
36 měs. a méně
4,25
96 měs. a méně nad 96 měs.
4,65 4,85
36 měs. a méně
4,4
96 měs. a méně
5,4
nad 96 měs.
5,6
36 měs. a méně
4,95
72 měs. a méně
5,15
nad 72 měs.
5,35
0,5
Klasik
1.000 Kč
Invest 0,5
Atraktiv
1.000 Kč
0,5
Perspektiv
1.000 Kč
Zdroj: http://www.cmss.cz/produkty/financovani_bydleni/preklenovaci/prehled_tarif; vlastní úprava.
3.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Základní informace:
datum zápisu do obchodního rejstříku: 9.12.1993, základní kapitál: 500.000.000 Kč, výsledek hospodaření (2007): 431.881.000 Kč, počet zaměstnanců (stav k 31.12.2007): 361.
Akcionáři: Komerční banka, a. s. (100%) Tabulka č. 8 – Počet smluv uzavřených Modrou pyramidou v roce 2007, 2006, 2003 Rok
2007
2006
2003
Celk. počet platných smluv (spořicí + úvěrové)
869.379
907.252
1.042.157
Nově uzavřených (vč. navýšených)
125.000
107.373
400.932
Zdroj: http://www.modrapyramida.cz/o-nas/vyrocni-zpravy/; vlastní úprava.
Další ukazatele: Celkový objem úvěrů (řádných + překlenovacích) 2007: 32,95 mld. Kč 2003: 13,32 mld. Kč Výsledek hospodaření po zdanění 2007: 431, 88 mil. Kč 2003: 213, 85 mil. Kč
41
Objemy vkladů klientů 2007 – 61,88 mld. Kč 2006 – 57,15 mld. Kč 2003 – 38,56 mld. Kč Produktové portfolio tvoří pouze tarif Kredit (varianta standardní, rychlá, pomalá), úroková sazba z vkladů: 2% p.a. Úrokové sazby a další parametry překlenovacích úvěrů podrobně popisuje tabulka níže.
Tabulka č. 9 - Úrokové sazby a ostatní parametry překlenovacích úvěrů
Min. měsíční dospořov ání do 40% cč
Zajištění
Bydlení
Rekonstrukce akontace
0-35% cč
od 35% cč
0-35% cč
od 35% cč 7,10%
Bez zajištění
0,30% cč
7,20%
6,90%
7,30%
Vip úvěr
0,30% cč
6,80%
6,50%
6,90%
Ručitelé
0,30% cč
6,80%
6,50%
7,20%
6,80%
5,50%
5,10%
6,30%
6,10%
4,69%
4,39%
5,10%
4,80%
5,29%
5,29%
5,29%
5,29%
Nemovitost vklad, bank. záruka (jen fyz. os.)
cč do 299 0,30% cč tis. Kč Hypoúvěr 0,20% cč Hypoúvěr 0,20% cč 100
Zdroj: Modrá pyramida stavební spořitelna; interní materiály; vlastní úprava.
3.4 Wűstenrot stavební spořitelna, a.s. Základní informace:
ZK: 550.000.000 Kč, 739.000.000 Kč (navýšení v roce 2007), datum zápisu do obchodního rejstříku: 28.září 1992, výsledek hospodaření po zdanění (2007): 141.518.000 Kč, stav úvěrových účtů (2007) 16,548 mld. Kč, úvěry poskytnuté (2007) : 6,5 mld. Kč.
42
Akcionáři:
Wűstenrot und Wűrttembergische AG (52,46%) Wűstenrot Verwaltungs- und Dienstleistungen GmbH (40,80%) Kooperativa (6,16%)
Produktové portfolio tvořily v roce 2007 níže popsané 4 varianty, u kterých si účastník může zvolit ze dvou úrovní úrokových sazeb. 1. Úroková sazba z vkladů ve výši 1% p.a. a úroková sazba z úvěru ve výši 3,70% p.a. 2. Úroková sazba z vkladů ve výši 2,10% p.a. a úroková sazba z úvěru ve výši 4,80% p.a.
Varianta OS: zajistí nejrychlejší přidělení cílové částky, a tím i nárok na úvěr ze stavebního spoření. Varianta OF: je určena těm, kteří potřebují vysoký úvěr za výhodných úvěrových podmínek (nejvhodnější pro překlenovací úvěry). Varianta ON: nabízí nejnižší zatížení rodinného rozpočtu při splácení úvěru. Během spoření lze variantu kdykoliv změnit a podmínky smlouvy se přizpůsobí. Varianta OK: je varianta spoření s nejnižší měsíční úložkou. Je vhodná především pro ty, kteří chtějí dlouho spořit a potřebují vysoký úvěr, případně dlouhodobý překlenovací úvěr.
Tabulka č. 10 – Parametry jednotlivých variant stavebního spoření Wűstenrot
Maximální doba splácení úvěru*)
Parametry variant
tarifní varianta
měsíční minimální koeficient splátka úvěru úspora (% z cč) (% z cč) *
úrok 3,7% p.a. (úrok z úspor 1%)
úrok 4,8% p.a. (úrok z úspor 2,1%)
ON
50%
1
0,5
10 let a 3 měsíce
11 let
OS
50%
1,25
0,6
8 let a 3 měsíce
8 let a 8 měsíců
OF
40%
1
0,7
8 let a 6 měsíců
8 let a 11 měsíců
OK
30%
0,75
0,7
10 let a 2 měsíce
10 let a 11 měsíců
Zdroj: Přehled úrokových sazeb platných od 1.12.2007 stavební spořitelny Wűstenrot; vlastní úprava. *) cč 250.000 Kč, bez nároku na SP, úvěr v plné možné výši (tzn. např. u OF 60% cč); úhrady ze vedení a výpis účtu zohledněny, **) Mimořádné splátky úvěru povoleny
43
Překlenovací úvěry SUPERÚVĚR - překlenovací úvěr určený pro klienta případně jeho manžela/manželku nebo jeho nezletilé dítě), který má alespoň jeden rok smlouvu u kterékoliv stavební spořitelny v České republice. Stavební spořitelna Wüstenrot nabízí několik variant tohoto překlenovacího úvěru, které se liší především podle výše minimálních úspor (tzv. akontace).
varianta bez počátečního vkladu umožňuje optimálně využít dvě smlouvy o stavebním spoření – „starou“ pro spoření a „novou“ pro úvěr. Nová smlouva a k ní překlenovací úvěr umožní klientovi získat potřebné peníze levněji za nižší úrokové sazby.
pokud se žádostí o úvěr předloží klient všechny požadované dokumenty, mohou mu být vyplaceny finanční prostředky do týdne od jejího podání.
Tabulka č. 11 – Úrokové sazby překlenovacího úvěru SUPERÚVĚR Minimální úspora (% z CČ)
Úroková sazba (p.a.)
Tarifní varianta
0%
5,30%
OF
0%
6,30% *)
OF
10%
5,30%
OK
40%
4,80%
OF
40%
2,50% **)
OF
50%
4,80%
OS
50%
2,50% **)
OS
Zdroj: Přehled úrokových sazeb platných od 1.12.2007 stavební spořitelny Wűstenrot; vlastní úprava. *) družstevní bydlení, **) žádost o úvěr podána min. 6 měsíců před předpokládaným přidělením cč
PARTNER – překlenovací úvěr určený pro klienta, který není (ani jeho manžel/manželka/nezletilé dítě) alespoň jeden rok účastníkem stavebního spoření.
s překlenovacím úvěrem PARTNER lze výhodně zaplatit celou pořizovací cenu nemovitosti, je poskytován bez akontace, pokryje až na 100% ceny nového bydlení, snížená úroková sazba 5,50% p.a., 44
minimální výše úvěru 200.000 Kč, horní hranice úvěru není omezena, splatnost úvěru až 20 let, 50.000 Kč bez jakéhokoliv zajištění úvěru, až 200.000 Kč se zajištěním jen ručiteli, úvěr zajištěn zástavou k nemovitosti, optimální doba splácení, navíc s možností zkrácení bez sankčních poplatků.
Tabulka č. 12 – Úrokové sazby překlenovacího úvěru PARTNER Minimální úspora (% z cč)
Úroková sazba (p.a.)
Tarifní varianta
0%
6,60%1)
OF
0%
5,50%2)
OF
Zdroj: Přehled úrokových sazeb platných od 1.12.2007 stavební spořitelny Wűstenrot; vlastní úprava. 1)
cílová částka 20.000 až 200.000 Kč , 2) minimální cílová částka 200.000 Kč, úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti
3.5 Česká spořitelna stavební spořitelna, a.s. Základní informace: základní kapitál: 750.000.000 Kč, datum zápisu do obchodního rejstříku: 22. června 1994, výsledek hospodaření (2007): 1.105.000.000 Kč, celkový objem poskytnutých úvěrů v roce 2007: 33,4 mld. Kč, 2007: 1.126.141 vkladových a 188.173 úvěrových účtů, v roce 2007 SSČS s klienty uzavřela téměř 197.000 nových vkladových obchodů s cílovou částkou téměř 42,3 mld. Kč, cost income ratio: 22,50% (2007), 30,40% (2006). Akcionáři: Česká spořitelna (95%) Bausparkasse der ősterreichischen Sparkassen AG (5%) Tabulka č. 13 – Základní parametry stavebního spoření SSČS 2% p. a. 1)
Úroková sazba z vkladů doporučený měsíční vklad stavebního spoření: standardní varianta stavebního spoření
0,45% z cílové částky
rychlá varianta stavebního spoření
0,50% z cílové částky
Minimální bodové hodnocení smlouvy o stavebním spoření pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření
45
220 bodů
Minimální podíl uspořené částky spolu se zálohami státní podpory (dále jen zůstatek na účtu) ku cílové částce pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření
40%
Rezervační doba pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření pro fyzické osoby (počíná dnem výplaty uspořené částky a státní podpory)
12 měsíců
Úrokový faktor pro výpočet bodového hodnocení představuje násobek všech úroků z vkladů a ze státní podpory ke dni hodnocení smlouvy účastníka z hlediska možnosti poskytnutí úvěru ze stavebního spoření a stanoví se následovně: pro smlouvy o stavebním spoření s úrokovou sazbou z vkladů 2% p. a. standardní varianta stavebního spoření
patnáctinásobek úroků
rychlá varianta stavebního spoření
jednadvacetinásobek úroků
pro smlouvy o stavebním spoření s úrokovou sazbou z vkladů 3 a 4% p. a. standardní varianta stavebního spoření
desetinásobek úroků
rychlá varianta stavebního spoření
čtrnáctinásobek úroků
Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření
4,75% p.a.
minimální měsíční splátka úvěru Standardní varianta stavebního spoření
0,55% z cč
Rychlá varianta stavebního spoření
0,65% z cč
Zdroj: Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny účinné od 1.10.2007; vlastní úprava.
Překlenovací úvěry „Trend“ a „Hypo Trend“ V rámci nabídky úvěru TREND si klient může vybrat ze dvou typů úročení úvěru:
TREND s pevnou sazbou - konstantní výše platby na úvěr po celou dobu trvání úvěrového vztahu (až 18 let)
TREND se sazbou pevnou na první 3 roky – nejnižší výše platby na úvěr a úrokové sazby úvěru bez zajištění v rámci nabídky úvěrů od Buřinky
46
Tabulka č. 14 – Parametry překlenovacího úvěru „Trend“ (fyzické osoby) Minimální měsíční platba
Úroková sazba p.a.
0,70% z cč 2) 6,35% 0,85% z cč
2)
Typ úrokové sazby
pevná (po celou dobu splatnosti
Splatnost úvěru
až 18 let
Zůstatek na účtu (% z cč) 20% (včetně) a více 0% až 20%
Zdroj: Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny účinné od 1.10.2007; vlastní úprava.
Tabulka č. 15 – Parametry překlenovacího úvěru „Hypo Trend“ (zajištěn zástavním právem k nemovitosti)
Minimální měsíční platba
Úroková sazba p.a.
Typ úrokové sazby
0,65% z cč 2)
5,75%
pevná (po celou dobu splatnosti)
4,65%
variabilní (pevná na 3 roky)
0,57% z cč 3)
Splatnost úvěru
Zůstatek na účtu (% z cč)
až 28 let
0% a více
Zdroj: Sdělení Stavební spořitelny České spořitelny účinné od 1.10.2007; vlastní úprava. 2)
Platba u překlenovacího úvěru je pevná na 3 roky a zahrnuje úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze
stavebního spoření úroky a splátku jistiny. 3)
Platba zahrnuje u překlenovacího úvěru úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního spoření úroky
a splátku jistiny
3.6 Hypo stavební spořitelna, a.s. Základní informace: společnost založena: 24. června 1994, datum zahájení obchodní činnosti: 1.10.1994, ZK: 500.000.000 Kč, počet nových smluv o stavebním spoření (včetně navýšení): 47.783, platné smlouvy o stavebním spoření – stav k 31.12.2007: 365.461, zisk za účetní období po zdanění: 155.193.000 Kč, vklady klientů (2007): 29 mld. Kč, HYPO stavební spořitelna k 31.12.2007 spravovala 17.632 úvěrů (úvěry ze stavebního spoření a překlenovací úvěry) v celkovém objemu 2,5 mld. Kč,
47
Akcionáři: UniCredit Bank Czech Republic, a. s.: 60% VEREINSBANK VICTORIA Bauspar Aktiengesellschaft: 40% Tarify
SMART
nejnižší poplatek za uzavření smlouvy z nabízených tarifů - 0,90% z cč, garantována fixace poplatku za vedení účtu po celou zákonem stanovenou vázací lhůtu, minimální měsíční vklad na účet stavebního spoření činí 0,30% z cč, možnost mimořádných vkladů, které urychlí přidělení úvěru,
NADSTANDARD®
nabízí možnost volby mezi dvěma variantami úhrady za uzavření smlouvy - 1,20% nebo 1,80% z cč,
varianta se sazbou 1,80% nabízí navíc dvě výhody: 1. možnost získat dodatečné úrokové zvýhodnění ve výši 1% cílové částky, 2. bezplatné zvýšení přidělované částky až na dvojnásobek sjednané cílové částky.
Překlenovací úvěry
NADSTANDARD pro NOVÉ BYDLENÍ
překlenovací úvěr NADSTANDARD pro NOVÉ BYDLENÍ s úrokovou sazbou již od 4,95% p.a. je určen všem zájemcům o vlastní bydlení, naprostou novinkou je možnost zvolit si délku fixace úrokové sazby, po jejímž uplynutí lze úvěr splatit bez jakýchkoliv sankcí, minimální částka tohoto úvěru je stanovena na 300.000 Kč a horní hranice není nijak omezena; navíc klientům poskytneme až 100% odhadní ceny financované nemovitosti,
NADSTANDARD PRO
pro všechny klienty, kteří chtějí rekonstruovat svůj dům či byt s úrokovou sazbou již od 5% p.a., minimální výše je 50.000 Kč a maximální výše zůstává neomezena, novinkou je pro klienty možnost přímo ovlivnit výši úrokové sazby volbou způsobu zajištění,
NADSTANDARD pro PODNIKATELE
překlenovací úvěr s úrokovou sazbou 5,15% p.a., určený pro všechny fyzické osoby samostatně výdělečně činné a společníky obchodních společností, 48
tento úvěr umožňuje podnikatelům čerpat úvěr na bydlení ve výši až 5 milionů korun bez dokládání příjmů,
NADSTANDARD pro REFINANCOVANI
pro klienty, kteří v minulosti využili nabídky jiné banky a pořídili si úvěr na bydlení, se kterým nyní nejsou spokojeni, po uplynutí doby fixace umožní původní úvěr refinancovat s úrokovou sazbou již od 4,95% p.a. bez nutnosti dokládat nový odhad nemovitosti či své příjmy,
NADSTANDARD pro VIP
určen pro stávající klienty – NADSTANDARD pro VIP s úrokovou sazbou již od 3,29% p.a., umožňuje získat prostředky do výše 300.000 Kč bez zajištění a bez nutnosti dokládat své příjmy, klientům garantujeme, že se jejich překlenovací úvěr změní na výhodnější úvěr ze stavebního spoření nejpozději do 12 měsíců.
3.7 Porovnání spořicího a úvěrového produktu třech stavebních spořitelen Předmětem následujícího porovnání je stavební spoření poskytované Stavební spořitelnou České spořitelny, stavební spořitelnou Wűstenrot a stavební spořitelnou Raiffeisen. Srovnávány jsou především základní úrokové sazby platné v roce 2007 a výše jednotlivých úhrad účtovaných stavebními spořitelnami. Pro získání jednoznačné představy a pro větší přehlednost jsou údaje znázorněny v tabukách. Údaje označené *) nejsou v sazebnících úhrad uvedeny. Tabulka č. 16 – Srovnání parametrů staveb. spoření a úhrad SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot Úhrada Úroková sazba z vkladů Úroková sazba z úvěru Uzavření smlouvy o ss Zvýšení cč Změna tarifní varianty
SSČS
Raiffeisen stavební spořitelna
2% p.a.
2% p.a.
4,75% p.a.
4,90% p.a.
1% z cč max. 9.500 Kč
1% z cč 0,85% z cč (u klientů do 25 let)
1% z navýšené cč max. 9.500 Kč 95 Kč (rychlá/standardní varianta)
1% z navýšené cč *)
49
Wűstenrot stavební spořitelna 1% p.a. 2,10% p.a. 3,70% p.a. 4,80% p.a. 1% z cč max. 30.000 Kč 1% z navýšené cč max. 30.000 Kč 1. změna zdarma 2. a další změna 100 Kč
Roční úhrada za vedení účtu SS
285 Kč
288 Kč (72 Kč čtvrtletně)
250 Kč
Výpis z účtu SS
zdarma
23 Kč
30 Kč
*)
90 Kč
*)
Správa finančních prostředků při úrokovém zvýhodnění Ukončení smlouvy klientem před uplynutím 5/6-ti leté doby Expresní výplata finančních prostředků
0,50% z cč
Přespoření cílové částky
1% z rozdílu zůstatku účtu a cč
0,50% z cč (výpovědí) 1% z cč (dohodou) 2% z cč (výplata do 5-ti dnů od obdržení žádosti)
0,50% z cč
*)
0,50% z cč
*) *)
Úvěry ze stavebního spoření (dle par. 5, odst. 2, zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření)
SSČS
Raiffeisen stavební spořitelna
Wűstenrot stavební spořitelna
zdarma
zdarma
zdarma
285 Kč
300 Kč (75 Kč čtvrtletně)
250 Kč
Výpis z úvěrového účtu
zdarma
23 Kč
30 Kč
Upomínka při nesplácení úvěru
45 Kč (první) 295,- (druhá a další)
zdarma (první) 200 Kč (druhá) 500 Kč (každá další)
200 Kč / každé vyhotovení
495 Kč
200 Kč (dodatek ke smlouvě) 500 Kč (změna zajištění)
400 Kč
dle skutečných nákladů, min. 2.000 Kč
0,30-0,60% z výše úvěru, max. 5.000 Kč/každá nemovitost
Úhrada Uzavření sml. o poskytnutí úvěru ze SS Roční vedení úvěrového účtu
Změna podmínek úvěrové smlouvy Ohodnocení nemovitosti za účelem zajištění úvěru
*)
50
Odstoupení od úvěr. smlouvy ze strany staveb. spořitelny Expresní zpracování žádosti o úvěr ze ss Vystavení potvrzení o úvěru na bytové potřeby Vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely
3% z výše úvěru
0,50% z cč
*)
*)
zdarma
*)
50 Kč
zdarma
zdarma (vč. zaslání poštou)
50 kč
zdarma
*)
Překlenovací úvěry (dle par. 5, odst. 5, zák. č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření)
Úhrada
SSČS
Raiffeisen stavební spořitelna
Wűstenrot stavební spořitelna
Uzavření smlouvy o poskytnutí překl. úv. a úvěru ze stavebního spoření
1% z výše úvěru; max. 9.500 Kč
1% z výše úvěru; min. 1.000 Kč, max. 15.000 Kč
1% z cílové částky; min. 900 Kč, max. 15.000 Kč
285 Kč
300 Kč (75 Kč čtvrtletně)
250 Kč
zdarma
23 Kč
Zdarma
Roční vedení účtu překlenovacího úvěru Výpis z účtu překlenovacího úvěru Upomínka při nesplácení překl. úvěru Změna smlouvy o poskytnutí překl. úv. a úvěru ze ss Ohodnocení nemovitosti za účelem zajištění úvěru Odstoupení od sml. o úv. ze strany spořitelny Expresní zpracování žádosti o překl. úvěr
zdarma (první) 200 Kč (druhá) 500 Kč (každá další) 200 Kč (dodatek ke smlouvě) 500 Kč (změna zajištění)
45 Kč (první) 295,- (druhá a další) 495 Kč
*)
*)
*)
51
200 Kč / každé vyhotovení 400 Kč
dle skutečných nákladů, min. 2.00 Kč
0,30-0,60% z výše úvěru, max. 5.00 Kč/každá nemovitost
3% z výše úvěru
0,50% z cílové částky
*)
1% z překl. úvěru min. 500 Kč, max. 3.00 Kč
Vystavení potvrzení o úvěru na bytové potřeby Vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely Úhrada za nečerpání alesp. 80 % úvěru Odmítnutí účastníkem již zpracovaného úvěru před podpisem smlouvy o úvěru
*)
50 Kč
Zdarma
zdarma (vč. zaslání poštou)
50 Kč
zdarma
*)
1% z výše úvěru (max. 15.000 Kč)
*)
1 % z výše úvěru (max. 15.000 Kč)
*)
*)
Zdroj: Sazebníky a nabídky produktů SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot; vlastní úprava. Údaje označené *) sazebníky stavebních spořitelen neobsahují.
Z výše uvedených údajů vyplývá hned několik skutečností. V první řadě je vhodné pukázat na výši úrokových sazeb z vkladů a výši sazeb z úvěrů ze stavebního spoření. Sazby se v podstatě neliší, ale je zřejmé, že pro běžného zájemce o stavební spoření může být vyšší depozitní sazba základním orientačním měřítkem. Stanovené sazby z úvěrů jsou téměř shodné, i když citlivost klientů na tyto sazby zde bude nepochybně větší. Jak ukazují údaje uvedené v tabulce, tak všechny 3 stavební spořitelny udržují úrokové rozpětí (tj. rozdíl mezi sazbou zápůjční a depozitní) v nižším pásmu, než které povoluje zákon. Nejnižší úrokové rozpětí má stavební spořitelna Wűstenrot, jehož výše činí 2,70 procentních bodů. Poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření je u všech stavebních spořitelen stejný. Jeho výše činí 1% z cílové částky. Jako jediná zvýhodňuje klienty mladší 25 let pouze Raiffeisen. Dvě z výše uvedených spořitelen stanovují dokonce horní hranici poplatku za uzavření smlouvy SSČS (9500 Kč) a Wűstenrot (30.000 Kč). Prakticky to pro klienta může znamenat, že smlouvy s cílovou částkou nad 950.000 Kč je výhodné uzavírat u SSČS. Bonusy ve formě slev z poplatku za uzavření smlouvy mohou získat i ostatní zájemci např. při mimořádných akcích, dále klienti, kteří uzavřou následnou smlouvu nebo klienti, kteří doporučí stavební spořitelně nového klienta. Co se týká výše uhrad za vedení vkladového účtu, tak nejdražší z variant je Raiffeisen, neboť roční výše úhrady spolu se zasláním výpisu stojí klienta 311 Kč, zatímco u konkurenčních spořitelen je tento poplatek nižší. SSČS zahrnuje do poplatku i zaslání výpisu z účtu jednou ročně. Na tomto místě nelze opomenout, že SSČS uvádí v sazebníku 52
úhrad poplatek za vedení účtu deteminovaný výší depozitní úrokové sazby sjednané při uzavírání smlouvy o stavebním spoření. Roční poplatek u smluv s úrokovou sazbou 4% p.a. činí 550 Kč/ročně a u smluv s úrokovou sazbou 3% p.a. 470 Kč, což ve srovnání s ostatními spořitelnami může působit na první pohled jako neadekvátní částka. Při zohlednění garantované výše úrokové sazby je výsledný úrokový výnos klienta vyšší než při depozitní sazbě 2% p.a. SSČS do tohoto poplatku kalkuluje celkem 14 položek (např. vyhotovení a odeslání výpisu, roční vedení účtu, vyžádání a připsání státní podpory atd.). Zmíněné stavební spořitelny shodně účtují klientovi sankční poplatek ve výši 0,50% z cč za ukončení smlouvy klientem před uplynutím zákonné lhůty (5/6 let). Poplatek za expresní výplatu finančních prostředků účtu klienta jako jediná účtuje Wűstenrot ve výši 2% z cč. Obvyklá výpovědní lhůta smluv činí 3 měsíce, výjimečně vyplácejí stavební spořitelny naspořené prostředky v rámci „výhodných akcí“ bez nutnosti dodržení této lhůty. Dále jako jediná účtuje SSČS sankční poplatek při tzv. přespoření cílové částky. Jeho výše činí 1% z rozdílu stavu účtu a cílové částky. Z praktického hlediska spořitelna obdrží finanční prostředky, pro které nemá smluvní rámec a zároveň účastník de jure porušil smluvní ustanovení. Velmi často se stává, že účastníci cílové částky ani nedosáhnou, proto je otázkou, v jaké míře SSČS tento poplatek v praxi aplikuje. Za uzavření smlouvy o poskytnutí úvěru ze stavebního spoření neúčtuje žádná ze 3 stavebních spořitelen poplatek. Roční výše úhrady ze vedení úvěrového účtu je shodná s výší úhrady za vedení účtu stavebního spoření pouze u SSČS a Wűstenrot, u Raiffeisen ss činí tento poplatek 323 Kč. Úhrady účtované za vyhotovení upomínky v případech nesplácení úvěru jsou nejnižší u SSČS (1. upomínka 45 Kč, 2. a další upomínka 295,-), u Raiffeisen ss (1. upomínka zdarma, 2. upomínka 200 Kč, 3. a další upomínka 500 Kč) a nakonec u ss Wűstenrot 200 Kč za každou vyhotovenou upomínku. V rozdílné výši účtují spořitelny poplatek za změnu úvěrové smlouvy
a to SSČS ve výši 495 Kč,
Raiffeisen ss 200 Kč za dodatek ke smlouvě, 500 Kč při změně zajištění úvěru a ss Wűstenrot ve výši 400 Kč. Úhrada za ohodnocení nemovitosti za účelem zajištění úvěru stojí u Raiffeisen ss min. 2000 Kč nebo dle skutečných nákladů, u ss Wűstenrot 0,300,60% z výše úvěru, max. však 5.000 Kč/1 nemovitost, SSČS výši úhrady neuvádí. Při odstoupení od smlouvy ze strany ss účtuje spořitelna účastníkovi sankční poplatek 3% z výše úvěru (Raiffeisen ss), 0,50 % z CČ (Wűstenrot ss); SSČS výši poplatku neuvádí. Při
53
hypotetickém příkladu cč 1 milion Kč, úspory 400 tis. Kč = 600 tis. Kč úvěr, by tento poplatek činil u ss Raiffeisen 18.000 Kč a u ss Wűstenrot 5.000 Kč. Expresní zpracování žádosti o úvěr ze ss provádí zdarma standardně pouze ss Wűstenrot. Jiná situace nastává při poskytování překlenovacích úvěrů. Stavební spořitelny účtují v jednotné výši poplatek za uzavření „smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze stavebního spoření“. Výše poplatku činí shodně u všech stavebních spořitelen 1 % z výše úvěru, avšak u SSČS max. 9.500 Kč, u Raiffeisen ss min. 1.000 Kč, max. 15.000 Kč a u ss Wűstenrot min. 900 Kč, max. 15.000 Kč. Výše úhrady za vedení účtu překlenovacího úvěru se rovná výši úhrady za vedení účtu úvěru ze ss u SSČS a ss Raiffeisen; ss Wűstenroto pouze ve výši 250 Kč ročně (neúčtuje úhradu za vyhotovení výpisu). Za vyhotovení úpomínek při nesplácení úvěru jsou stanoveny shodné sazby jako u úvěrů ze ss. Rovněž stejné sazby účtují spořitelny při změně „smlouvy o překlenovacím úvěru a úvěru ze ss“, dále při ocenění nemovitostí za účelem zajištění úvěru a také při odstoupení ss od smlouvy. Expresní zpracování žádosti o překlenovací úvěr provádí za poplatek ve výši 1% překlenovacího úvěru (min. 500 Kč, max. 3.000 Kč) pouze spořitelna Wűstenrot. Pro daňové účely vystavují stavební spořitelny potvrzení o výši uhrazených ročních úroků. Za tuto službu účtuje 50 Kč Raiffeisen, ostatní spořitelny vyhotovují potvrzení zdarma. Dále se můžeme setkat s vyhotovením potvrzení o úvěru na bytové potřeby, které zpoplatnila opět pouze Raiffeisen ss poplatkem 50 Kč. Jako jediná definuje Raiffeisen ss úhradu za nečerpání alespoň 80% úvěru ve výši 1% z výše úvěru (max. 15.000 Kč) a úhradu za odmítnutí již zpracovaného úvěru účastníkem před podpisem smlouvy o úvěru ve stejné výši.
54
Tab. č. 17 - Porovnání 3 stavebních spořitelen z hlediska dosažených výsledků Ukazatel VH (2007)
SSČS
Raiffeisen ss
Wűstenrot ss
1.105 mil. Kč
200,935 mil. Kč
141,5 mil. Kč
(+17,80%)
(+49%)
(-4,12%)
VH (2006)
938 mil. Kč
134,769 mil. Kč
147,6 mil. Kč
Bilanční suma (2007)
96.156 mil. Kč
45,045 mld. Kč
31,565 mld. Kč
(+5,84%)
(+8,14%)
(+11%)
Bilanční suma (2006) Počet nových smluv (2007) Počet nových smluv (2006) Vklady celkem (2007) Vklady celkem (2006) Úvěry celkem (2007) Úvěry celkem (2006) Objem nových úvěrů (2007) Objem nových úvěrů (2006) Poměr úvěrů ke vkladům (2007) Poměr úvěrů ke vkladům (2006) Počet vklad. účtů (2007) Počet vklad. účtů (2006) Počet. úvěr. účtů (2007) Počet. úvěr. účtů (2006)
90.846 mil. Kč
41,655 mld. Kč
28,436 mld. Kč
197.000
109.094
58.666
(-10 %)
(+38,75 %)
(+2,915 %)
219.000
78.622
57.004
89.827 mil. Kč
42,905 mld. Kč
29,954 mld. Kč
(+3,17 %)
(+8,187 %)
(+10,617 %)
87.065 mil. Kč
39,658 mld. Kč
27,079 mld. Kč
33.250 mil. Kč
16,161 mld. Kč
16,288 mld. Kč
(+38,60 %)
(+37,40 %)
(+39,178 %)
23.989 mil. Kč
11,762 mld. Kč
11,703 mld. Kč
14,9 mld. Kč
7,122 mld. Kč
6,5 mld. Kč
(+69,32 %)
(+28,44 %)
(+44,44 %)
8,8 mld. Kč
5,545 mld. Kč
4,5 mld. Kč
38,50 %
37,67 %
54,37 %
(+9,7 p.b.)
(+8,01 p.b.)
(+11,16 p.b.)
28,80 %
29,66 %
43,21 %
1.126.141
604.914
428.478
(+29.671)
(-14.706)
(-94)
1.155.812
619.620
428.572
188.173
80.808
68.899
(+20.844)
(+309)
(+2793)
167.329
80.499
66.106
Zdroj: Výroční zprávy SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot; vlastní úprava.
Vyhodnocením výše uvedených výsledků lze konstatovat, že všechny stavební spořitelny dosáhly kladného hospodářského výsledku, přičemž SSČS vytvořila v absolutním vyjádření několikanásobně vyšší zisk. Důvodem je nejen počet nově uzavíraných smluv, počet a objem dosahovaných úvěrových obchodů, objem vkladů, ale i tradiční postavení
55
SSČS mezi stavebními spořitelnami a dlouholetá důvěra občanů v Českou spořitelnu. Mimořádný hospodářský výsledek s meziročním přírůstkem 49% vykázala také Raiffeisen ss. Rovněž ss Wűstenrot dosáhla zisku, ovšem se záporným meziročním přírůstkem. Růst bilanční sumy u všech stavebních spořitelen byl způsoben především růstem objemu vkladů klientů na pasivní straně bilance. Nejvyššího počtu nově uzavřených smluv bylo dosaženo ve SSČS i když se záporným meziročním přírůstkem. Nejvyššího relativního přírůstku v počtu nově uzavřených smluv dosáhla ss Raiffeisen, zatímco ss Wűstenrot vykázala meziroční přírůstek jen 2,915%. Co se týká celkových vkladů stavebních spořitelen, došlo v roce 2007 k mírnému nárůstu oproti roku 2006. Nejvyšší objem úvěrové produkce v roce 2007 opět vykázala SSČS jak v absolutním, tak relativním vyjádření. V roce 2007 se také zvýšil důležitý poměrový ukazatel úvěry/vklady a to u SSČS na 38,50% (s meziročním zvýšením o 9,7 p.b.), u ss Raiffeisen na 37,67% (+8,01 p.b.) a u ss Wűstenrot dokonce na 54,37% (+11,16 p.b.). V počtu vkladových a úvěrových účtů opět vede SSČS s nejvyšším meziročním přírůstkem. Záporný meziroční přírůstek v počtu vkladových účtů stavebních spořitelen Raiffeisen a Wűstenrot lze zdůvodnit jednak uplynutím zákonné lhůty (5/6 let) u mnoha smluv, jednak poskytnutím úvěrů ze ss, čímž vkladový účet zaniká. Celkově je rok 2007 považován stavebními spořitelnami za velmi úspěšný rok mnohdy s nadprůměrnými hospodářskými výsledky.
Tab. č. 18 - Agregované údaje o stavebním spoření za rok 2007 (srovnání s rokem 2006) Ukazatel Počet nově uzavřených smluv Celková CČ nově uzavřených smluv Průměrná CČ nově uzavřených smluv Celkový objem vkladů Celkový objem úvěrů
Rok 2007
Rok 2006
Přírůstek
579.730
516.385
+12,30%
170 mld. Kč
125 mld. Kč
+36%
284,9 tis. Kč
235,8 tis. Kč
+20,80%
384,880 mld. Kč
359,848 mld. Kč
+7%
179,301 mld. Kč
135,450 mld. Kč
+ 32,40%
z toho: řádných úvěrů
38,912 mld. Kč
35,073 mld. Kč
+ 10,94%
z toho: překlenovacích úvěrů
140,389 mld. Kč
100,377 mld. Kč
+ 39,86%
56
Celkový počet úvěrů
942.944
900.653
+4,70%
z toho: řádných úvěrů
580.352
587.501
(61,55%)
(65,23%)
-1,22%
362.592
313.152
(38,45 %)
(34,77 %)
46,60%
37,60%
+9 p.b.
14,976 mld. Kč
15,772 mld. Kč
-5%
5.132.5951)
5.297.522
z toho: překlenovacích úvěrů Poměr úvěry/vklady Celk. objem státní podpory Celk. počet smluv o ss ve fázi spoření
+15,78%
-3,11% (165.000 smluv)
Zdroj: http://www.mmr.cz/, http://www.acss.cz/, http://www.mfcr.cz/, Výroční zprávy SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot; vlastní úprava. 1) počet starých smluv (uzavřených do 31.12.2003) činil 3.533.907, počet nových smluv (uzavřených od 1.1.2004) 1.598.688
57
3.8. Srovnání řádných a překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření; celková rekapitulace Raiffeisen stavební spořitelna poskytuje 2 úvěry ze stavebního spoření (dle tarifů S 041 a S 061) Varianta Tarif S 041 (spořicí) Tarif S 061 (úvěrový) 2% p.a. 1% p.a. Úroková sazba z vkladů 4,90% p.a. 3,50% p.a. Úroková sazba z úvěru 0,70% z cč Min. měsíční splátka úvěru 0,50% z cč 8 let Maximální splatnost úvěru 13 let Maximální výše úvěru ze 60% z cč stavebního spoření Minimální hodnota ukazatele zhodnocení smlouvy o stavebním 64 spoření pro přidělení cílové částky Lhůta, po kterou nemůže dojít k přidělení cílové částky po 0 měsíců změně smlouvy o stavebním spoření dle VOP Nabídka překlenovacích úvěrů
Určen pro: Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Horizont potenciální i stávající klienty S 041 min. 150.000 Kč 0% cč 5% p.a. (zástava nemovitosti), 6,50% p.a. (bez zástavy nemov.) 0,30% cč
Určen pro: Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Nízká Hyposplátka potenciální i stávající klienty S 061 min. 300.000 Kč 0% cč 5,10% p.a. 0,20% cč
Určen pro: Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Spektrum potenciální i stávající klienty s úsporami S 041 / S 061 * min. 10% cč 4,90% p.a. (UZ>50), 5,90% p.a. (6
58
Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Bez čekání stávající klienty, kteří mají smlouvu s předpokládaným přidělením cč do 15 měsíců S 041 * * 3,50% p.a., 5,40% p.a. (při prodlení s více jak 3 vklady) 0,30% cč, maximální 0,50% cč
Určen pro: Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Vzájemná důvěra všechny klienty bez prokazování příjmů S 041 / S 061 min. 300.000 Kč, max. 3.000.000 Kč 0% cč 6,50% p.a. 0,30% cč ( S 041) nebo 0,20% cč ( S 061)
Určen pro:
Určen pro: Tarif Cílová částka Akontace Úroková sazba Minimální měsíční vklad
PÚ Dobrý známý všechny stávající klienty, za předpokladu splnění urč. paramterů S 041 / S 061 min. 50.000 Kč, max. 3.000.000 Kč nebo max. do 100% původní výše úvěru nebo max. do 100% cč původní smlouvy 0% cč 5,30% p.a. 0,30% cč ( S 041) nebo 0,20% cč ( S 061)
PÚ Družstevní bydlení (novinka od 1. července 2007) Určen pro: klienty, kteří nemají možnost jako zajištění použít zástavní právo k nemovitosti Tarif S 041 / S 061 Cílová částka min. 300.000 Kč, max. 1.000.000 Kč Akontace min. 10% cč Úroková sazba 6,50% p.a. Minimální měsíční vklad 0,30% cč ( S 041) nebo 0,20% cč ( S 061) Wűstenrot stavební spořitelna - Řádné úvěry ze stavebního spoření Tarifní Minimál. úspory Měsíční splátka úvěru Max. splatnost úvěru *) varianta (% z cč) (% z cč) Úr. sazba Úr. sazba 3,70% p.a. 4,80% p.a. 50% 0,5 10 let a 3 měs. 11 let ON 50% 0,6 8 let a 3 měs. 8 let a 8 měs. OS 40% 0,7 8 let a 6 měs. 8 let a 11 měs. OF 30% 0,7 10 let a 2 měs. 10 let a 11 měs. OK *) cč 250.000 Kč, bez nároku na SP, úvěr v plné možné výši (tzn. např. u OF 60% cč); úhrady ze vedení a výpis účtu zohledněny
59
Překlenovací úvěry „Superúvěr“ a „Partner“ PÚ Superúvěr (pro klienty, kteří mají alespoň 1 rok smlouvu o ss u kterékoli stav. spořitelny) Minimální úspory (% cč) Úroková sazba (p.a.) Tarifní varianta 0% 5,30% OF 0% 6,30% *) OF 10% 5,30% OK 40% 4,80% OF 40% 2,50% **) OF 50% 4,80% OS 50% 2,50% **) OS PÚ Partner (pro klienty, kteří nemají alespoň 1 rok smlouvu o ss u kterékoli stav. spořitelny) 0% 6,60% 1) OF 2) 0% 5,50% OF 1)
cílová částka 20.000 až 200.000 Kč ; 2) minimální cílová částka 200.000 Kč, úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti
Česká spořitelna, stavební spořitelna Úroková sazba z úvěru Minimální uspořená částka (vč. záloh státní podpory) pro poskytnutí úvěru Rezervační doba pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření Minimální měsíční splátka úvěru Standardní varianta Rychlá varianta Překlenovací úvěry „Trend“ a „Hypo Trend“ PÚ Trend (fyzické osoby) Minimální Úroková Typ úrokové sazby měsíční platba sazba p.a 0,70% z cč pevná po celou 6,35% dobu splatnosti 0,85% z cč
Splatnost úvěru až 18 let
4,75% p.a. 40% 12 měsíců 0,55% cč 0,65% cč
Zůstatek na účtu (% z cč) 20% (vč.) a více 0% až 20%
PÚ Hypo Trend (zajištěný zástavním právem k nemovitosti) 0,65% z cč 2) 0,57% z cč
3)
5,75% 4,65%
Pevná po celou dobu splatnosti Variabilní (pevná na 3 roky)
až 28 let
0% a více
Zdroj: Výroční zprávy, internetové stránky SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot; vlastní úprava. 2)
Platba u překlenovacího úvěru je pevná na 3 roky a zahrnuje úroky a vklad na účet stavebního spoření,
u úvěru ze stavebního spoření úroky a splátku jistiny. 3)
Platba zahrnuje u překlenovacího úvěru úroky a vklad na účet stavebního spoření, u úvěru ze stavebního
spoření úroky a splátku jistiny.
60
Každá stavební spořitelna většinou zahrnuje do svého produktového portfolia celou škálu překlenovacích úvěrů, které se nejčastěji liší výší úrokové sazby závislé na výši úspor účastníka stavebního spoření. Úrokové sazby vychází nejen z výše naspořených prostředků, ale jsou závislé také na délce fixace této úrokové sazby a typu zajištění úvěru. Je-li úroková sazba stanovena jako pevná po celou dobu splatnosti úvěru, bývá zpravidla vyšší. Dále platí, že čím nižší úspory účastník vytvořil, tím vyšší úrokovou sazbou bude přijatý úvěr zatížen. V přímé souvislosti s tzv. nezajištěnou částí úvěru ukládá účastníkovi stavební spořitelna povinnost tzv. dospořování. Nabídka překlenovacích úvěrů je někdy koncipována na základě nabízených variant stavebního spoření. Z portfolia stavebních spořitelen Wűstenrot, ČSSS a Raiffeisen ss je pro zájemce o úvěr významnou vlastností především velká různorodost úvěrů a jejich parametrů. Raiffeisen ss nabízí více druhů typově odlišných úvěrů určených pro různé skupiny a různé účely. Tím vytváří pro zájemce skutečně zajímavé produktové portfolio. Spořitelny Raiffeisen a Wűstenrot používají pro překlenovací úvěry tarifní orientaci; ve snaze nabízet výhody jak pro stávající, tak pro nové zákazníky. Naproti tomu Česká spořitelna neváže překlenovací úvěry na konkrétní tarify; její úvěry jsou podmíněny výší úspor na účtu ss. Splatnost úvěru lze přímo ovlivnit vyššími nebo mimořádnými vklady bez sankčních poplatků, neboť většina spořitelen takto mimořádné splátky v úvěrových podmínkách připouští. Pestrá nabídka překlenovacích úvěrů od ss Wűstenrot a Raiffeisen dáva klientovi při výběru velké pole působnosti. Ani nabídka ČSSS nijak nezaostává, protože naopak zachovává jednoduchost výběru, což může být pro některé klienty skutečnou výhodou. Vždy záleží na posouzení konkrétní situace klienta a zvážení jeho finančních možností. Úvěry lze simulovat pomocí speciálních aplikací tzv. kalkulaček. Samotný výběr úvěru může klient konzultovat s bankovním poradcem.
61
4. Odhad budoucího vývoje stavebního spoření Pro financování úvěrových aktivit měly spořitelny k dispozici dostatečné finanční zdroje i v roce 2007. Lze však očekávat, že v příštích několika letech budou disponibilní zdroje vzhledem k úvěrové expanzi již nedostačující. Stavební spořitelny každý rok pečlivě sledují tzv. poměr úvěrů/vkladů, jehož výše v roce 2007 přesáhla již 46%. Pro stavební spořitelny představuje tento ukazatel důležitý signál pro získávání jiných zdrojů, než jakými doposud byly vklady klientů. Asociace českých stavebních spořitelen přijala dlouhodobou prognózu vývoje trhu stavebního spoření v ČR na období do roku 2017 a je očekáváno, že už od roku 2012 nastane úplné vyrovnání přebytku volných zdrojů. Z hlediska počtu úvěrů převažují v roce 2007 úvěry ze stavebního spoření, z hlediska objemu úvěrů naopak převažují silnou většinou úvěry překlenovací. Nedostatečné úspory účastníků a zákonná lhůta pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření (24 měsíců) opět posunou překlenovací úvěry na výsluní. Základními požadovanými vlastnostmi překlenovacích úvěrů se stane rychlost poskytování a nízká úroková sazba. Přestože existují alternativní možnosti financování bytových potřeb za vyšší úrokové sazby, bude ekonomický přínos stavebního spoření pro účastníky stále nezastupitelný. V tomto směru mohou v budoucnosti stát v popředí hybridní resp. komplexní produkty, spojující v sobě různé výhody např. hypotečních úvěrů, úvěrů ze stavebního spoření a pojištění. Produkty s podobnými vlastnostmi již několik stavebních spořitelen na českém trhu nabízí. Vedle snahy o maximalizaci hospodářského výsledku budou dlouhodobě stavební spořitelny usilovat o zvyšování počtu obchodních zástupců, vytváření nových distribučních sítí a o vhodné organizační uspořádání. Příznačná v tomto směru může být nabídka tzv. cross-sellingových produktů. V oblasti produktového portfolia půjde především o vytváření komplexní a konkurenceschopné produktové nabídky, jejíž základní vlastností je rostoucí kvalita poskytovaných produktů. Dosažená změna vnímání stavebního spoření z čistě spořicího instrumentu na úvěrový a značná nezávislost stavebních spořitelen na prostředí zvyšujících se úrokových sazeb pomáhá k expanzivní úvěrové produkci. 62
Úspěšnost úvěrové politiky závisí nejen na nízké ceně úvěrů, ale také na srozumitelnosti produktů a konečně na rychlosti poskytování úvěrů. Naprostou samozřejmostí je poskytování kvalitního, nezávislého a nezjištného poradenství klientům. Svoji roli hraje také posilování vazby mezi poradcem a klietem, jejímž prvořadým cílem je snižování rizika ztráty klienta. Stavební spořitelny budou nadále považovat za svůj dlouhodobý cíl v oblasti řízení úvěrového rizika zachování vysoké čistoty úvěrového portfolia prostřednictvím minimalizace nákladů na tvorbu opravných položek, závislých na objemu a struktuře klasifikovanýh úvěrů. V roce 2007 stály stavební spořitelny před nesnadným úkolem postupné implementace konceptu BASEL II (vyhláška č. 123/2007 Sb., o pravidlech obezřetného podnikání bank, spořitelních a úvěrních družstev a obchodníků s cennými papíry), která ještě není zcela završena. Obecnou snahou v každé spořitelně je optimální vynakládání administrativních nákladů a přijatý koncept společenské odpovědnosti. Velmi sledovaným ukazatelem nadále zůstane tzv. cost income ratio, vyjadřující poměr vynaložených nákladů na 1 Kč výnosu. Působením synergických efektů v organizaci bude vytvářen zisk jak pro akcionáře ve formě vyplacených dividend, tak pro neustálé kapitálové posilování spořitelny potřebné pro rostoucí úvěrovou činnost. Prosperita stavebních spořitelen v následujících letech bude záviset nejen na ekonomické situaci a legislativních změnách, ale především na vlastním úsilí spořitelen.
63
Závěr Stavební spoření bylo ustanoveno v roce 1993 zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření. Za uplynulých 16 let se stalo nepochybně významným a zdařilým produktem finančního trhu. Hlavní funkcí stavebního spoření je poskytovat finanční prostředky účastníkům pro uspokojování jejich bytových potřeb. V počátcích existence stavebního spoření zaznívaly dokonce negativní hlasy o vhodnosti spoření, aniž by účastník řešil vlastní bytovou situaci. Tyto názory však vyplývaly z nedostatku informací a určitých konzervativních postojů. Závratně rostoucí ceny nemovitostí domněnku o smysluplnosti stavebního spoření rychle vyvrátily. V letech 1993-1994 vzniklo 6 specializovaných spořitelen a následovalo období prudkého růstu klientské základy, která do systému vložila první finanční zdroje. Novela zákona z roku 1995 umožnila účastníkům čerpat první překlenovací úvěry. V letech 1997-1999 bylo uzavřeno přes 2,075 mil. smluv, v další tříleté periodě přes 3,783 mil. smluv a samotný rok 2003 korunoval počtem 2,097 mil. smluv. Rekordní výsledky roku 2003 byly do značné míry závislé na zamýšlených legislativních změnách a mj. na očekávané korekci státní podpory. Současná maximální roční výše státní podpory (3.000 Kč) ve srovnání s vyspělými okolními státy je stále na vysoké úrovni. Doposud bylo na státní podpoře vyplaceno 122 mld. Kč; podpora přiznaná za samotný rok 2007 činila bezmála 15 mld. Kč. Příčinou rychlého růstu každoročně vyplacené státní podpory do roku 2005 a nesnadnosti snižovat zatížení státního rozpočtu je v první řadě rostoucí počet nově uzavřených smluv a dále existence vysokého podílu tzv. starých smluv, které mohou být ve shodě s platnou právní úpravou nadále prolongovány a tím účastník nadále čerpá státní podporu v původní výši 4.500 Kč. Od roku 2005 dochází k pomalému snižování celkové sumy vyplacené státní podpory. Z vyhodnocení údajů o stavebním spoření vyplývá, že celkově bylo v roce 2007 uzavřeno 579.730 nových smluv, ve srovnání s předchozím rokem jde o přírůstek 12,3%. Růstový trend počtu nově uzavřených smluv se projevil i po roce 2003, ačkoli tomu nově nastavené podmínky zdaleka nenasvědčovaly. Největší nárůst nově uzavřených smluv vzniká každoročně v posledním čtvrtletí, což je způsobeno především masivní psychologickou reklamou ve sdělovacích prostředcích. Naproti tomu od roku 2004 dochází ke snižování počtu smluv ve fázi stavebního spoření. Důvodů tohoto snižování může být několik; především je nutné uvést fakt, že u většiny smluv uzavřených za původních podmínek
64
v historicky nejplodnějších letech 1999-2003 (celkem 6.787.279 smluv) vypršela zákonná pětiletá vázací lhůta a dalším důvodem je bezesporu každoročně se zvyšující objem úvěrové produkce. Jako další příčinu lze spatřovat nové podmínky stavebního spoření účinné od 1.1.2004, které činí stavební spoření atraktivní spíše pro zájemce o úvěry. Báze vkladů se každoročně zvyšuje, i když od roku 2006 pomalejším tempem. I přes pesimistické prognózy stavebního průmyslu pro rok 2007 v důsleku očekávaného zvýšení sazby DPH na 9 % vytvořily stavební spořitelny celkovou úvěrovou expozici ve výši 72,5 mld. Kč. Zcela nový rozměr získává úvěrová produkce určená právnickým osobám, především bytovým družstvům a společenstvím vlastníků bytových jednotek. Důvodem pro poskytování úvěrů v této oblasti je zastarávání bytového fondu, jeho nutná obnova a rekonstrukce. V následujícím období bude stále zřejmější snaha státu o snižování objemu vyplacené státní podpory a tendence k nové změně stávající legislativní úpravy. Rovnováha celého systému bude trvale udržitelná především dostatečným přísunem vkladů, nezastupitelnou rolí přátelských klientů a adekvátní úvěrovou produkcí. Stavební spořitelny budou muset nadále udržovat kvalitu péče o klienta na vysoké úrovni, rozšiřovat a inovovat produktové portfolio, aby byla zachována jejich konkurenceschopnost. Neustále akcentovaná role přátelského klienta v budoucnosti jistě dozná určitých změn.
65
Seznam zkratek, schémat, grafů, tabulek a internetových zdrojů Seznam zkratek: ss – stavební spoření, stavební spořitelna, púv – překlenovací úvěr, cč – cílová částka. Seznam schémat: Schéma stavebního spoření (spořicí a úvěrová fáze) Seznam grafů: Graf č. 1 – Míra inflace v letech 1989-2004, Graf č. 2 – Vývoj počtu nově uzavřených smluv, Graf č. 3 – Vývoj průměrné cílové částky nových smluv, Graf č. 4 – Celkové úspory v jednotlivých letech (údaje v mld. Kč), Graf č. 5 – Vývoj sazby PRIBOR (měsíční průměr), Seznam tabulek: Tabulka č. 1 – Základní parametry stavebního spoření v letech 1993-1995, Tabulka č. 2 - Charakteristiky úvěrů ze stavebního spoření (stav v roce 2007), Tabulka č. 3 – Vývoj objemů úvěrů (údaje v mld. Kč) Tabulka č. 4 – Počty smluv uzavřených ss Raiffeisen v roce 2007, 2006, 2003, Tabulka č. 5 – Tarify a obecná ustanovení stavební spořitelny Raiffeisen, Tabulka č. 6 - Počet smluv uzavřených ČMSS v roce 2007, 2006, 2003, Tabulka č. 7 - Portfolio překlenovacích úvěrů ČMSS, Tabulka č. 8 – Počet smluv uzavřených Modrou pyramidou v roce 2007, 2006, 2003, Tabulka č. 9 - Úrokové sazby a ostatní parametry překlenovacích úvěrů, Tabulka č. 10 – Parametry jednotlivých variant stavebního spoření Wűstenrot, Tabulka č. 11 – Úrokové sazby překlenovacího úvěru SUPERÚVĚR, Tabulka č. 12 – Úrokové sazby překlenovacího úvěru PARTNER, Tabulka č. 13 – Základní parametry stavebního spoření SSČS, Tabulka č. 14 – Parametry překlenovacího úvěru „Trend“ (fyzické osoby), Tabulka č. 15 – Parametry překlenovacího úvěru „Hypo Trend“ (zajištěn zástavním právem k nemovitosti), Tabulka č. 16 – Srovnání parametrů staveb. spoření a úhrad SSČS, Raiffeisen, Wűstenrot, Tab. č. 17 - Porovnání 3 stavebních spořitelen z hlediska dosažených výsledků, Tab. č. 18 - Agregované údaje o stavebním spoření za rok 2007 (srovnání s rokem 2006). Internetové stránky: Českomoravská stavební spořitelna Raiffeisen stavební spořitelna Stavební spořitelna České spořitelny Wűstenrot stavební spořitelna Modrá pyramida stavební spořitelna Hypo stavební spořitelna Asociace českých stavebních spořitelen Internetový deník iDnes 66
http://www.cmss.cz/ http://www.rsts.cz/ http://www.burinka.cz/ http://www.wuestenrot.cz/ http://www.modrapyramida.cz/ http://www.hypos.cz/ http://www.acss.cz/ http://finance.idnes.cz/
Stránky Ministerstva pro místní rozvoj Stránky Ministerstva financí Stránky České národní banky Stránky Českého statistického úřadu
67
http://www.mmr.cz/ http://www.mfcr.cz/ http://www.cnb.cz/ http://www.czso.cz/
