SynVest German RealEstate Fund N.V

Financiële berichten

SynVest German RealEstate Fund N.V. Jaarrekening 2013

SynVest. Ondernemend vermogen.

Inhoud

Algemeen 1. Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V.

2

2. Directie & Bestuur

6

3. Directieverslag

8

Jaarrekening 2013 4. Geconsolideerde balans voor resultaatbestemming

14

5. Geconsolideerde winsten verliesrekening

15

6. Geconsolideerd kasstroom overzicht

16

7. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

17

8. Vennootschappelijke balans voor resultaatbestemming

27

9. Vennootschappelijke winsten verliesrekening

28

10. Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening

29

Overige gegevens - Statutaire regeling resultaatbestemming

35

- Voorstel resultaatbestemming

36

- Prioriteitsaandelen

36

- Controleverklaring

37

- Gebeurtenissen na balansdatum

37

11. Overzicht onroerend goed portefeuille per 31 december 2013

38

Accountantsverklaring - Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

40

1 Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V.

SynVest German RealEstate Fund N.V., opgericht op 13 oktober 2011, biedt zowel de particuliere als institutionele belegger de mogelijkheid te beleggen in een goed gespreide vastgoedportefeuille met flexibele in- en uitstapmogelijkheden.

Beleggingsstrategie

Kenmerken SynVest German RealEstate Fund N.V.

Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit

• Maandelijkse voorschot dividenduitkeringen;

exploitatie. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselec-

van effectief 7,4% op jaarbasis;

teerd en efficiënt beheerd. Voorts streeft het Fonds naar een

• Deelname is mogelijk vanaf € 4.150 (prijs van 1 certificaat);

additioneel rendement uit de waardegroei van het

• Flexibel in- en uittreden;

vastgoed.

• Risicospreiding door een mix winkels, woningen en zorgwoningen;

De portefeuiIe is samengesteld uit Duits commercieel- en resi-

• Landelijk gespreide vastgoedportefeuille;

dentieel vastgoed met zowel een geografische als functionele

• Langlopende geïndexeerde huurcontracten

spreiding. De gevolgen van een eventuele economische

met solvabele huurders;

achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector

• Hypothecaire financiering van circa 70%;

worden hiermee beperkt.

• AFM Vergunning.

Er wordt hoofdzakelijk belegd in winkels en (zorg)woningen

De hiervoor genoemde rendementspercentages zijn

gelegen in Duitsland. Het streven is relatief kleinere objecten

berekend op basis van een uitgiftekoers van € 4.150.

of objecten welke meerdere huurders hebben. Hierdoor wordt het risico mede beperkt.

Doelstellingen Het Fonds heeft als doelstelling de particuliere belegger en institutionele belegger de mogelijkheid te bieden om met lage fondskosten in een gespreide vastgoedportefeuille te investeren. Voorts is het de doelstelling van het Fonds om de behaalde rendementen volledig en zo snel mogelijk aan de participanten te doen toekomen.

2

Financiering

Structuur

De vastgoedportefeuille van het Fonds wordt gefinancierd

SynVest German RealEstate Fund N.V. is een naamloze

met eigen vermogen door uitgifte van gecertificeerde

vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en verander-

aandelen en met vreemd vermogen in de vorm van met

lijk kapitaal. Met het door de participanten bijeengebrachte

Grundschuld verzekerde geldleningen aangegaan bij

kapitaal zal het Fonds via haar dochtermaatschappij SynVest

kredietinstellingen. De verhouding tussen eigen en vreemd

German RealEstate I B.V. beleggen in Duits vastgoed. SynVest

vermogen hangt af van onder andere de volgende factoren:

Fund Management B.V. is de beheerder en voert de directie over het Fonds. Het beheer en de directievoering zijn

• Gewenste stabiliteit van het Fonds;

geregeld in de Management- en beheerovereenkomst.

• Rendement op het vastgoed; • Kosten van het vreemd vermogen;

De participanten nemen deel in het Fonds middels

• Fiscale wet- en regelgeving.

certificaten van aandelen. De certificaten worden uitgegeven door het Administratiekantoor welke aandeelhouder is in

De beheerder van het Fonds bepaalt op continue basis het

SynVest German RealEstate Fund N.V.. Het administratie-

beleid omtrent de juiste verhouding tussen het eigen en

kantoor oefent de stemrechten van de aandelen uit.

vreemd vermogen aan de hand van de bovenstaande fac-

Op deze stemrechten kunnen de participanten geen

toren en de verwachtingen daaromtrent. Het financierings-

aanspraak maken.

beleid is erop gericht dat de beleggingen met circa 70% aan vreemd vermogen worden gefinancierd. De beheerder van het Fonds, SynVest Fund Management B.V., valt onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en beschikt derhalve over een permanente vergunning.

SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal

3

Fiscale aspecten SynVest German RealEstate Fund N.V. is zelfstandig belasting-

Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten

plichtig voor de vennootschapsbelasting. Het tarief voor de

belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting

Nederlandse vennootschapsbelasting bedraagt 20% voor

zal het Fonds in beginsel vennootschapsbelasting (Körper-

belastbare bedragen niet meer dan € 200.000 en voor

schaftssteuer) zijn verschuldigd over de met het Duitse vast-

belastbare bedragen daarboven 25%.

goed behaalde resultaten (i.e. huuropbrengsten minus de exploitatielasten, rentelasten en de fiscale afschrijving).

SynVest German RealEstate Fund N.V. en haar deelneming SynVest German RealEstate I B.V. vormen een fiscale eenheid

Een eventuele winst die zal worden behaald met de verkoop

voor de vennootschapsbelasting. De fiscale eenheid wordt

van Duits vastgoed, zal eveneens in de heffing van Duitse

belast alsof er sprake is van één belastingplichtige. De in-

vennootschapsbelasting worden betrokken. Het vennoot-

komsten die de fiscale eenheid zal verkrijgen uit het in

schapsbelastingtarief in Duitsland bedraagt 15% plus een

Duitsland gelegen vastgoed, worden in beginsel in de

zogenaamde solidariteitstoeslag van 5,5% over de te betalen

Nederlandse belastingheffing betrokken.

vennootschapsbelasting (tarieven 2013). Dit resulteert in een gecombineerd effectief tarief van 15,825%.

Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting,

Alle ondernemingsactiviteiten die in Duitsland worden

is de belastingheffing over inkomsten uit het Duitse vastgoed

verricht, zijn in beginsel belast met Gewerbesteuer. Gewer-

toegewezen aan Duitsland en stelt Nederland deze

besteuer is een heffing op gemeentelijk niveau. De hoogte

inkomsten vrij. Derhalve zal het Fonds effectief slechts

van het tarief kan per gemeente verschillen (gemiddeld 14%).

Nederlandse vennootschapsbelasting zijn verschuldigd over

In het buitenland gevestigde ondernemingen zijn in het

inkomsten waarvan het verdrag de heffingsbevoegdheid aan

algemeen slechts belastingplichtig voor de Gewerbesteuer

Nederland toewijst, bijvoorbeeld rente over banktegoeden.

indien hun ondernemingsactiviteiten in Duitsland een vaste inrichting vormen.

4

SynVest German RealEstate I B.V. zal in beginsel niet aan

Duitse overdrachtsbelasting is ook verschuldigd indien de

Gewerbesteuer onderworpen zijn omdat ze in Nederland

aandelen in een vennootschap die Duits vastgoed bezit,

is gevestigd en daar de feitelijke leiding plaatsvindt en het

worden vervreemd en als gevolg van die vervreemding

Duitse vastgoed geen vaste inrichting vormt.

de aandelen in die vennootschap voor 95% of meer in één “hand” worden samengebracht.

SynVest German RealEstate I B.V. zal zich in dit verband in Duitsland laten registreren voor Duitse omzetbelasting-

Grondbelasting is een jaarlijkse heffing over in Duitsland

doeleinden en rekening houden met aftrekbeperkingen die

gelegen onroerende zaken. De belasting wordt berekend

voortvloeien uit verhuurverhoudingen ter zake waarvan zij

over een fiscaal vastgestelde waarde van de onroerende zaak.

niet kan opteren voor belaste verhuur (pro rata aftrek van

Het tarief kan per gemeente verschillen. In het algemeen

voorbelasting).

bedraagt de Duitse grondbelasting jaarlijks tussen de 0,1% en 0,6% van de waarde in het economisch verkeer van de

De aankoop van onroerende zaken in Duitsland is belast

onroerende zaak.

met overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) tegen een algemeen tarief van 3,5%. De volgende deelstaten hanteren echter afwijkende tarieven: Berlijn, Hamburg, SachsenAnhalt, Bremen en Niedersachsen (4,5%), Saarland (4%), Brandenburg, Thüringen, Baden-Württemberg, vanaf 1maart 2012 Rheinland-Pfalz, vanaf 1 oktober 2011 NordrheinWestfalen en Schleswig Holstein (5%).


5

2 Directie & Bestuur

Directie SynVest Fund management B.V. SynVest Fund Management B.V. is de beheerder en actief op het gebied van het initiëren van beleggingsfondsen, het beheer en het management daarvan. De directie beschikt door de jarenlange ervaring met vastgoedfondsen over de nodige kennis van fondsstructurering en het bijbehorende

Dhr. Panhuyzen

Dhr. van Gooswilligen

kwalitatief hoogstaand beheer.

F.J. Panhuyzen

G.H. Krijgh

Na het voltooien van zijn HBS-opleiding en kandidaats

De heer Georg H. Krijgh (1982) is per 1 mei 2014 toegetreden

Nederlands Recht aan de Universiteit van Nijmegen, was Frits

tot de directie van SynVest Fund Management. Georg Krijgh

Panhuyzen vanaf 1977 actief als bedrijfsmakelaar. Vanaf 1986

heeft economie gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van

was hij mede-eigenaar van Nolthenius Panhuyzen Makelaars

Rotterdam.

en beleggingsadviseurs in Commercieel o.g. te Arnhem. Sinds 2007 is Krijgh vier jaar lang voor Rabobank actief In 1999 is deze vennootschap overgenomen door de Kamer-

geweest als aandelen analist banken en verzekeraars, waarna

beek Groep en vervolgens door Meeus Groep (Aegon). Van

hij in 2011 het G.H. Krijgh Guardian Fund heeft opgericht. Hij

1999 tot 2004 was hij directeur bij Meeus. Daarnaast is hij van

zal voor Synvest invulling gaan geven aan het beleggings-

1995 tot 2006 als mede-initiator en directeur actief betrokken

beleid van de financiële instrumenten fondsen.

geweest bij het vastgoedgroeifonds FiduVast. Hij richtte mede SynVest Beleggingsfondsen op in 2005.

Aftreden E.J. Pot Per 2 juni 2014 is directielid de heer E.J. Pot afgetreden.

Drs. M. van Gooswilligen Martin van Gooswilligen studeerde Bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Na zijn dienstplicht bij de Koninklijke Marine als officier is hij 12 jaar directeur/eigenaar van een onderneming die consumentengoederen produceert en distribueert aan de landelijk bekende retailketens in de Benelux.

Sinds 2002 is hij actief in vastgoedbeleggingen en vanaf 2007 betrokken bij SynVest. Hij houdt zich voornamelijk bezig met de commerciële aspecten van de beleggingsfondsen.

6

Bestuur Stichting SynVest Beleggingsfondsen Het bestuur heeft als taak: • Toezicht houden op de activiteiten van het bestuur van de vastgoedfondsen. • Toekennen van certificaten aan de participanten. • Verwerven van juridische eigendom van gewone

Dhr. Vermeend

Dhr. Wanders

aandelen in de vastgoedfondsen. • Uitkeren van dividend aan de beleggende deelnemers.

Prof. dr. W.A.F.G. Vermeend

Drs. R.J.X. Wanders

De heer Vermeend is van 1984 – 1994 lid van de Tweede Kamer

De heer Wanders studeerde Economie en is voor Koninklijke

der Staten Generaal als specialist op het fiscale, financiële en

Shell 12 jaar werkzaam geweest in het buitenland.

economische vlak. Van 1994 tot 2000 is hij staatssecretaris van Financiën en tot 2002 minister van Sociale Zaken.

Hierna heeft hij een aantal jaren als financieel directeur voor de Suez Group gewerkt alvorens hij in 2006 benoemd werd

De heer Vermeend is thans onder meer actief als internet

tot financieel directeur van de Koninklijke ANWB.

ondernemer en als bijzonder hoogleraar European Fiscal Economics aan de Universiteit van Maastricht. Daarnaast vervult hij verschillende, niet met de activiteiten van het beleggingsfonds verband-houdende, commissariaten en is hij lid van het algemeen bestuur van VNO-NCW.


7

3 Directieverslag

Economie De Duitse economie is in 2013 met 0,4% gegroeid, de groei was

als gevolg van een tekort aan primair winkelvastgoed. Een en

daarmee geringer dan in de voorgaande jaren. In 2012 groeide

ander geldt ook voor de woningmarkt, waar veel vraag naar

de Duitse economie nog met 0,7%, terwijl in 2011 nog een groei

woningportefeuilles is.

van 3,3% werd gerealiseerd. De economische problemen in andere landen waren de oorzaak van de

Ontwikkelingen beleggingsportefeuille

kleinere groei. Op 31 december 2013 bedragen de huurinkomsten op jaarIn 2013 stegen de uitgaven van Duitse consumenten met

basis € 1,09 miljoen en de beleggingsportefeuille bedraagt

0,9%, de export groeide met 0,6%, terwijl de import met

per balansdatum € 19,3 mln. De beleggingsportefeuille is

1,3% steeg. Daarbij daalden de investeringen van de

per 31 december 2013 grotendeels verhuurd. In bepaalde

bedrijven en de overheid, deze investeerden samen ruim 2%

objecten, zoals Wolgast, worden thans ruimtes herontwikkeld.

minder in machines en voertuigen dan in 2012, terwijl de inves-

Dit zal naar verwachting een positief effect hebben op de

teringen in de bouw met 0,3% afnamen. Het overheidstekort

waardeontwikkeling van het vastgoed.

van Duitsland bleef vorig jaar beperkt tot 0,1% van het bruto binnenlands product (bbp). Daarbij bleef de werkloosheid laag

Door het Fonds wordt gekozen voor een strategie van het

(7,3%) en groeide de werkgelegenheid tot een recordniveau.

realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aanvangsrendementen en daarbij te streven naar lang verhuurde

De verwachting voor 2014 is dat de Duitse economie met 1,8%

objecten. De huidige mix bestaat uit winkels (90,55%),

zal groeien door de lage werkloosheid en de stijgende lonen.

woningen (9,19%) en parkeerplaatsen (0,26%). Het directie-

Daarbij zijn de vooruitzichten voor de wereldeconomie positief,

beleid is gericht op het vergroten van het aandeel in

de orderboeken zijn goed gevuld, de voorraden zijn laag en met

woningen om de balans in de portefeuille te optimaliseren.

een stabiele arbeidsmarkt zijn dit de juiste ingrediënten voor

Een ander belangrijk criterium in het acquisitie- en verhuur-

opnieuw een sterke prestatie van de Duitse economie.

beleid vormt de diversificatie naar het type huurder. Door een

De verwachtingen voor de Duitse vastgoedmarkt zijn positief voor het jaar 2014. Volgens Savills is het de verwachting dat de

Indeling huurders naar type op basis van de huurinkomsten per 31 december 2013

vraag naar kantoorruimte zal toenemen. Dit hangt samen met de gunstige economische groei en het feit dat de afgelopen

Parkeerplaatsen 0,26% Woningen 9,19%

jaren de verhuur op deze markt is achtergebleven. Tevens is de verwachting dat de prijzen van primair vastgoed zullen stijgen, dit wordt mede veroorzaakt door de aanhoudende lage renteniveaus. Daarbij komen er steeds meer buitenlandse partijen op de Duitse markt, zoals de private-equity fondsen, die met name op de grotere portefeuilles bieden. De verwachting is dat ook de vraag naar secundaire winkelpanden zal toenemen 8

Winkels 90,55%

spreiding naar het type huurder na te streven, is de beleggingsportefeuille minder afhankelijk van de

Reeds vastgestelde huurinkomsten als percentage van de ontvangen huur van de objecten per 31 december 2013

economische ontwikkelingen. Mocht er een minder positieve ontwikkeling zijn in een sector, dan kan deze gecompenseerd worden door gunstigere ontwikkelingen in een andere sector. Zeker onder de huidige economische omstandigheden is spreiding wenselijk.

100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00%

De beleggingsportefeuille is per 31 december 2013 grotendeels verhuurd, de leegstand bedraagt 5,2 % van de theoretische huurinkomsten, de leegstand betreft het beleggingscomplex te Wolgast.

30.00% 20.00% 10.00% 00.00%

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

De portefeuille per 31 december 2013 is verdeeld over 6 locaties en 77 huurders, hierbij zijn de parkeerplaatsen niet

Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit

meegerekend. De geografische verdeling is als volgt:

exploitatie, waarbij de vastgoedmarkt gevolgd wordt en gebruik gemaakt wordt van de gunstige momenten in de markt om vastgoed aan te kopen. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselecteerd en efficiënt beheerd. Daarnaast streeft het Fonds naar een additioneel rendement uit de Wolgast

waardegroei van het vastgoed op de lange termijn. Bremen

De directie voert een actief beleid gericht op de verlenging van de bestaande huurovereenkomsten, waardoor een constante huurstroom voor het Fonds gewaarborgd blijft. Daarnaast is het beleid erop gericht om toekomstige beleg-

Lage Sangerhausen Hoyerswerda

gingsobjecten in andere gebiedsdelen van Duitsland aan te kopen, met als doel tot een geografische spreiding te komen. Adorf


9

Adorf

Lage

Dit betreft een kleinschalig winkelcentrum bestaande uit een

Dit is een winkelcomplex aan de Friedrich-Ebert-Strasse 25

supermarkt en 4 winkels aan de Markneukirchner Straße 52-

in Lage, welke eveneens is aangekocht op 26 juni 2013 . Het

54, Adorf, aangekocht op 14 april 2012 voor een koopsom van

object heeft een oppervlakte van 2.671 m² met een huur van

€ 1,7 miljoen inclusief kosten. De belangrijkste huurder van

€ 283.374 op jaarbasis. De huurders zijn Netto supermarkt,

het complex is Norma, deze heeft een langlopende huurover-

Hensel bakkerij, Tedi en Hoffmann slijterij. Het pand is aange-

eenkomst tot het jaar 2021. De andere huurders profiteren van

kocht voor een koopsom ad € 3,1 miljoen inclusief kosten. Het

de aanwezigheid van deze huurder en verlengen doorgaans

pand is op 1 september 2013 geleverd.

hun huurovereenkomsten. De huur van het complex bedraagt op jaarbasis € 143.462. Door de goede bouwkwaliteit is er

Sangerhausen

weinig onderhoud noodzakelijk. Dit is een complex met winkels in de Karl-Liebknecht-Strasse

Bremen

29a te Sangerhausen, aangekocht op 29 juli 2013. De huurders zijn o.a. een Rewe supermarkt, een Rossman drogisterij

Dit betreft een winkelpand aan de Schwanewederstrasse

en Tedi textielwinkel. Deze hebben allen langdurige overeen-

45-47 te Bremen, aangekocht op 19 februari 2013. Het object

komsten tot 2021. De jaarhuur bedraagt € 286.354 op een ver-

wordt gehuurd door een Penny supermarkt (discountcenter)

huurbaar oppervlak van 3.754 m². De aankoopsom bedraagt

met een jaarhuur van € 127.127 en met een huurcontract van

€ 3,4 miljoen en het pand is op 1 september 2013 geleverd.

12 jaar. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 1.330 m² en is aangekocht voor € 1,4 miljoen inclusief kosten. Het

Wolgast

pand is op 1 september 2013 geleverd. Ook hier is sprake van een goede kwaliteit van het pand, waardoor er weinig onder-

Dit is een complex bestaande uit een supermarkt, woningen

houd noodzakelijk is.

en winkels aan de Ostrowskistrasse 1 te Wolgast, plaatselijk bekend als het Kleeblatt-center. Dit complex is aangekocht op

Hoyerswerda

16 december 2011 en bestaat uit een supermarkt, 21 winkels en 95 (zorg) woningen. De jaarhuur bedraagt € 777.266, de

Dit betreft een winkelpand aan het Lausitzerplatz 2 te

aankoopsom bedraagt € 6,1 miljoen inclusief kosten. Het

Hoyerswerda, aangekocht op 26 juni 2013. C&A is de enige

object is gelegen in een groot woongebied met een goed

huurder van het pand met een huur van € 276.180 op jaar-

kopers potentieel. Recent werd de huurovereenkomst met

basis. De huurovereenkomst heeft een looptijd tot 2023. Het

de belangrijke huurder Volkssolidarität met een periode van

verhuurbaar oppervlak is totaal 4.603 m², de aankoopprijs is

10 jaar verlengd.

€ 2,2 miljoen k.k. Het pand is geleverd op 1 november 2013. De staat van onderhoud van het pand is goed.

10

Aankoop beleggingsobject in 2014 In verband met deze verlenging is een verbouwing

Medio voorjaar 2014 wordt aangekocht het winkelpand

noodzakelijk om wonen met verzorging mogelijk te maken.

aan de Wasserbreite 11-13 te Bünde. Het object wordt o.a.

Tevens vindt thans een revitalisering van het complex plaats,

gehuurd door Expert Handel en Rewe supermarkt met een

waarbij uitbreiding, verplaatsing en verbouwing van winkels

jaarhuur van € 535.137. Het pand heeft een verhuurbaar

wordt gerealiseerd om tot een betere huurdersmix te komen

oppervlak van 5.155 m². Het pand is aangekocht voor

ter reducering van de leegstand.

€ 5.850.000. Medio voorjaar 2014 wordt aangekocht het woningen/winkelpand aan de Olperstrasse 107-117 te

De hiervoor noodzakelijke investering bedraagt naar

Overath. Het object heeft een jaarhuur van € 450.211. Het

verwachting rond € 500.000 exclusief omzetbelasting,

pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 6.690 m2. Het

hiervan is reeds in 2013 € 250.000 uitgevoerd. Daarboven

pand is aangekocht voor € 4.700.000. Medio voorjaar 2014

zullen de technische installaties vernieuwd worden voor

wordt aangekocht het winkelpand aan de Westring 5b te

een bedrag van circa € 70.000, daarbij zal een nieuw

Rees. Het object wordt o.a. gehuurd door Rewe supermarkt

toegangscontrolesysteem bij de huurder Volkssolidarität

met een jaarhuur van € 214.684. Het pand heeft een verhuur-

worden aangebracht.

baar oppervlak van 2.173 m2. Het pand is aangekocht voor een bedrag € 2.325.000.

Analyse beleggingsresultaat

1 jan. 2013 t|m 31 dec. 2013

13 okt. 2011 t|m 31 dec. 2012

€

€

15.492.282

5.160.063

1.094.025

837.816

497.640

730.447

41.686

9.703

1.633.350

1.577.966

Hypotheekrente

(241.129)

(317.333)

Afsluitkosten hypotheek

(160.963)

-

Totaal eigen vermogen Inkomsten Huren Niet gerealiseerde waardeveranderingen Rente liquiditeitsreserve Totaal inkomsten

Uitgaven

Afschrijvingen

-

Expl. + beheerkosten

(750.357)

(741.237)

Management fees

(218.379)

(87.414)

(1.370.828)

(1.145.984)

71.882

(96.119)

334.404

335.863

3,8%

12,4%

Totaal uitgaven

Vennootschapsbelasting

Beleggingsresultaat

Rendement in % gemiddeld


11

Beleggingsrendement

Balansverhoudingen en financieringen

In boekjaar 2013 is een beleggingsrendement behaald van

De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op

3,8%. Naar verwachting zal in het boekjaar 2014 een positiever

31 december 2013 € 19.319.200 (ultimo 2012 € 8.556.883).

rendement worden gerealiseerd.

Dit is het saldo van investeringen en herwaarderingen. De beleningsgraad nam per 31 december 2013 af tot 50,82% (ultimo 2012 56,66%).

Intrinsieke waarde

Intrinsieke waarde Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel

31 dec 2013

31 dec 2012

€

€

15.492

5.160

396.512

126.112

39,07

40,92

Intern beheerssysteem

Incassorisico

De directie beschikt voor de vennootschap over een

Huurders worden, zowel bij acquisities van beleggingen als

beschrijving van de administratieve organisatie en het

bij verhuur, vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en

interne beheersingssysteem, zoals bedoeld in artikel 4:14 Wft

betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de

en de hoofdstukken 4 en 5 van het Besluit Gedragstoezicht

incasso van huurvorderingen en de opvolging daarvan.

Financiële Ondernemingen Wft. De directie verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren.

Risicomanagement

Renterisico Het lang vreemd vermogen van het Fonds is gefinancierd met een vast rentetarief. Er is hierdoor slechts in beperkte mate sprake van rentegevoeligheid voor wijzigingen in het marktrenteniveau.

De directie van het Fonds volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van de rentelasten, de verhouding vreemd/totaal vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende verplichtingen in relatie tot de ratio’s van het financiële beleid. Eventuele risico’s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit, rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Een liquiditeitsrisico wordt door dit beleid mede beperkt, daarnaast is er sprake van een continue instroom van nieuwe liquiditeiten, welke samenhangen met het gevoerde commerciële beleid. Het Fonds is niet gevoelig voor valutarisico’s daar uitsluitend in Duits vastgoed belegd wordt en middels Euroleningen wordt gefinancierd.

12

Prijsrisico De beleggingen in vastgoed van het Fonds zijn onderhevig aan de invloeden van de markt ten aanzien van de waarde van de beleggingen en de markthuur. Door actief beheer van de portefeuille worden de risico’s hierin dagelijks beoordeeld zodat tijdig op fluctuaties geanticipeerd kan worden. Het Fonds investeert niet in effecten of andere financiële instrumenten.

Duurzaamheidsbeleid

Vooruitzicht komende periode

Het Fonds ontwikkelt een strategie waarbij gestreefd wordt

De directie is tevreden over de resultaten-ontwikkeling van

naar een verduurzaming van de beleggingsportefeuille.

het Fonds. Het eigen vermogen is sedert de oprichting in

Deze strategie houdt in dat maatregelen worden genomen

oktober 2011 gegroeid naar € 15,49 miljoen per 31 december

om tot de volgende doelstellingen te komen:

2013. Naar verwachting zal de groei van het Fonds zich in 2014 voortzetten. Het totaal belegd vermogen bedraagt per

1. Het verbeteren van de concurrentiepositie van de portefeuille op de verhuurmarkt;

balansdatum € 28,86 mln. De bestaande portefeuille is goed verhuurd. Het Fonds heeft de beleggingsportefeuille lang gefinancierd met vaste rentes en ondervindt daardoor geen

2. Het streven naar lager verbruik van natuurlijke hulp-

hinder van renterisico’s.

bronnen zoals gas, water en energie, en als gevolg hiervan lagere kosten.

Indien het vermogen van het Fonds verder groeit, waardoor er liquiditeiten vrijkomen voor nieuwe acquisities in Duits-

Het Fonds wil deze doelstellingen bereiken middels de

land, zal de directie naar nieuwe beleggingsobjecten zoeken.

volgende maatregelen:

Door de gunstige aanvangsrendementen en gunstige economische ontwikkelingen in de Bondsrepubliek kan

1. Een verlaging van het energie- en waterverbruik en -kosten

dit zeker interessant zijn.

in de portefeuille middels: Veenendaal, mei 2014 • Actief management; • Afspraken met huurders;

was getekend:

• Het zoeken naar alternatieve (groene) energie bronnen;

SynVest Fund Management B.V.

• Het investeren in alternatieve energiesystemen; • Het gebruikmaken van gebouwenmanagement op afstand.

2. Het gebruik van duurzame materialen bij reparaties en verbouwingen.

3. Het blijvend revitaliseren van bestaande objecten gericht op het langjarig voortbestaan hiervan.

4. De acquisitie van objecten, welke gelegen zijn in een gebied met goede verbindingen met openbaar vervoer en goede ontwikkelingsmogelijkheden.


13

4 Geconsolideerde Balans (vóór resultaatbestemming) Noot ACTIVA

31 december 2013

31 december 2012

€

€

19.319.200

8.556.883

54.546

-

19.373.746

8.556.883

59.024

21.708

213.481

72.119

Beleggingen Onroerend goed

7

Geactiveerde kosten huurbevordering

Vorderingen Overige vorderingen Belastingen Overlopende activa

1.175.282

7.956

1.447.787

101.782

8.045.582

3.082.660

8.045.582

3.082.660

28.867.114

11.741.325

9

15.492.282

5.160.063

10

24.237

96.119

11

9.819.516

4.696.458

12

275.912

333.994

263.022

80.678

Overige schulden

13

2.583.141

1.081.187

Overlopende passiva

14

409.004

292.827

3.531.078

1.788.685

28.867.114

11.741.325

Overige activa Liquide middelen

8

Totaal activa

PASSIVA Groepsvermogen Voorzieningen Voorziening latente belastingen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren

Totaal passiva

14

5 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening Noot

1 jan. 2013 t/m 31 dec. 2013

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012

€

€

Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten

15

1.094.025

837.816

Exploitatiekosten

16

(414.725)

(162.724)

679.300

675.092

-

-

497.640

730.447

497.640

730.447

1.176.940

1.405.539

(554.012)

(665.927)

-

-

(360.406)

(307.630)

(914.418)

(973.557)

262.522

431.982

71.882

(96.119)

334.403

335.863

Netto huuropbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen

17

Afschrijvingen op beleggingen Netto rentelasten

19

Totaal lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen


20

15

6 Geconsolideerd Kasstroom Overzicht (volgens de indirecte methode)

Noot

1 jan. 2013 t/m 31 dec. 2013

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012

€

€

334.403

335.863

(497.640)

(730.447)

- investeringen huurbevorderingen

(54.546)

-

- afschrijvingen huurbevorderingen

-

-

(1.346.005)

(101.782)

- mutatie afschrijvingen op beleggingen

-

-

- mutatie overige kortlopende schulden

1.742.495

1.788.685

Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat Aanpassingen voor: - waardeveranderingen beleggingen

7

Mutaties in werkkapitaal - mutatie vorderingen

Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten

7

(10.264.677)

(7.826.436)

Verkopen onroerend goed

7

-

-

(10.085.969)

(6.534.117)

Uitgifte aandelen

2.705.000

1.261.120

Storting agio

8.013.601

3.783.000

Dividenduitkeringen

(720.887)

(219.920)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Financieringsactiviteiten

Ontvangsten/aflossingen langlopende schulden

11

5.540.000

5.000.000

Aflossing langlopende schulden

11

(416.942)

(303.542)

Belastinglatentie

10

(71.882)

96.119

15.048.890

9.616.777

4.962.922

3.082.660

3.082.660

-

8.045.582

3.082.660

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Liquide middelen primo periode Liquide middelen ultimo periode

16

7 Toelichting op de jaarrekening

1 Algemeen

4 Consolidatie

SynVest German RealEstate Fund is een naamloze

Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor SynVest

vennootschap statutair gevestigd te Veenendaal en feitelijk

German RealEstate Fund N.V. de mogelijkheid heeft om het

gevestigd aan de Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal.

financiële en operationele beleid te bepalen.

De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer 32106702.

Deelnemingen worden geconsolideerd vanaf het moment waarop zeggenschap over de deelneming is verkregen. In de

Het Fonds is opgericht op 13 oktober 2011. Deelname in

halfjaarcijfers is de deelneming SynVest German RealEstate

het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die

Fund I B.V. volledig geconsolideerd.

worden toegekend door het Administratiekantoor. Het Fonds heeft een open-end karakter nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen.

Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten.

2 Juridische Status Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

3 Fiscale Status

5 Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden deze instrumenten en de hiermee verbonden risico’s toegelicht. Het Fonds heeft het risico op rentefluctuaties ingedekt door financiering met lange vaste rentes.

6 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van deze jaarrekening zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2.

Activa en passiva

SynVest German RealEstate Fund N.V. vormt een fiscale een-

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het

heid voor de vennootschapsbelasting met haar deelneming

resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij

SynVest German RealEstate Fund I B.V. en is belastingplichtig

bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost

voor de vennootschapsbelasting in Nederland.

anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaar-

SynVest German RealEstate Fund I B.V. is tevens belasting-

deerd volgens het kostprijsmodel.

plichtig voor de vennootschapsbelasting in Duitsland.


17

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze

Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op

betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze

externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing,

gerealiseerd zijn. Verplichtingen en verliezen die betrekking

tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe

hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij

taxateur.

voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop Beleggingen

worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen markt-

gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waarde-

waarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de

vermeerdering van de belegging worden geactiveerd.

aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar

Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de

hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten

beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop

gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven

genomen is voor het opmaken van de jaarrekening.

aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven.

Geactiveerde kosten huurbevordering Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden

Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden

over de looptijd van het huurcontract waar deze betrekking

de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus

op heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht.

nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het

Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk

verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het

zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke

resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende

huurder te contracteren.

10 jaar afgeschreven. Makelaarsprovisies verhuur Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de

Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur

nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoop-

van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels

kosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde

lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende

hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te

huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat

schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de

gebracht.

aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd.

Schulden aan kredietinstellingen Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige

De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waarde-

rentedragende schulden worden opgenomen tegen

ring van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag

geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct

waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter

ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de

zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een

financiering is verstrekt.

transactie willen doen.

18

Vorderingen

Exploitatiekosten

De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen

Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boek-

tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen

jaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen

de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de

worden doorbelast aan de huurders.

nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Deze voorzieningen worden bepaald op basis van

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de

individuele beoordeling van de vorderingen.

indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen

Voorzieningen

in vreemde valuta’s bij het Fonds. Ontvangen interest en

Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er

betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom

per balansdatum concrete risico’s en verplichtingen bestaan.

uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde

opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht.


19

7 Beleggingen De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het

De aquisitiekosten betreffen 1% bij aankoop van het vast-

overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoop-

goed. De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening

prijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten,

gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een

waaronder de selectie en aquisitiekosten, de taxatiekosten en

vastgoedobject op basis van 0,3% van de koopsom. De kosten

de kosten technisch en financieel onderzoek, zoals in rekening

voor technisch en financieel onderzoek betreffen de kosten

gebracht door SynVest Fund Management B.V. De selectie-

welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onder-

kosten betreffen een courtage van 0,7% welke bij de aankoop

zoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,5%

en verkoop van vastgoed in rekening wordt gebracht.

van de koopsom.

31 december 2013 €

31 december 2012

€ €

€

Overzicht beleggingen: - Wolgast, Ostrowskistrasse 1

7.250.000

6.900.000

- Adorf, Verbrauchermarkt

1.593.288

1.656.883

- Bremen, Schwanewederstrasse 45-47

1.493.267

-

- Hoyerswerda, Lausitzer Platz 2

2.510.000

-

- Lage, Friedrich Elbert strasse 19-25

3.068.628

-

- Sangerhausen, Karl Liebknechtstrasse 29A

3.404.017

-

Onroerend goed € Balans begin periode

19.319.200

8.556.883

2013

2012

€ €

€

8.556.883

Aankopen: - Wolgast, Ostrowskistrasse 1

-

6.140.489


-

1.685.947


1.428.000

-


2.343.082

-


3.078.926

-


3.414.669

10.264.677

7.826.436

Verkopen: Afschrijving aankoopkosten

(34.544)

(9.063)

Waardemutatie ongerealiseerd

532.184

739.510

Balans ultimo periode

20

497.640

730.447

19.319.200

8.556.883

8 Liquide middelen Liquiditeitsreserve Het Fonds houdt mede vanwege haar verplichtingen op

Per 31 december 2013 bedraagt de liquiditeitsreserve totaal

grond van de Wft een liquiditeitsreserve aan van minimaal

€ 1.548.228. De per balansdatum aanwezige liquiditeiten

10% van het eigen vermogen. De liquiditeitsreserve wordt

liggen hier ruim boven. Over de geldmiddelen kan vrij

aangehouden in verband met:

beschikt worden.

- Wetgeving; - Flexibiliteit van het Fonds; - De (interim)dividenduitkeringen; en - De inkoop van Certificaten.

31 december 2013

31 december 2012

€

€

Banken rekeningen-courant

1.861.147

849.105

Banken deposito's

6.184.433

2.233.555

8.045.582

3.082.660

Totaal liquide middelen

9 Groepsvermogen Voor de toelichting op het aandeel van de vennootschap in het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op het eigen vermogen in de vennootschapelijke jaarrekening.


21

10 Voorzieningen Er is over de niet gerealiseerde waardestijging alleen bij realisatie in Duitsland vennootschapsbelasting verschuldigd.

2013

2012

€

€

96.119

-

(71.882)

96.119

24.237

96.119

Balanswaardering onroerende zaken

19.319.200

8.556.883

Boekwaarde fiscaal onroerende zaken

18.775.312

7.687.130

Waarderingsverschil

543.888

869.753

Verliescompensatie

(390.730)

(262.364)

Grondslag latentie

153.159

607.389

22.974

91.108

1.264

5.011

24.237

96.119

Balans begin boekjaar Dotatie boekjaar Balans ultimo boekjaar

Berekening:

Vennootschapsbelasting (Duitsland) 15% Solidariteitsheffing 5,5% over Duitse vennootschapsbelasting Totaal latentie ultimo boekjaar

22

11 Schulden aan kredietinstellingen

Looptijd korter dan één jaar

Looptijd tussen één en vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

2013

€

€

€

€

Langlopende hypothecaire leningen

362.639

-

9.819.516

10.182.155

Kortlopende hypothecaire leningen

-

-

-

-

362.639

-

9.819.516

10.182.155

2013

2012

9.819.516

4.696.458

9.819.516

4.696.458

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

Langlopende schulden Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

Mutaties langlopende hypothecaire leningen 2013

2012

€

€

Balans begin boekjaar

4.696.458

-

Nieuw opgenomen hypotheken

5.540.000

5.000.000

Aflossingen op hypotheken

(416.942)

(303.542)

9.819.516

4.696.458

Balans ultimo boekjaar

hypothecaire leningen Oorspronkelijke hoofdsom Overzicht leningen:

Verval datum

Rente percentage

€

Saldo per 31 dec 2013

Aflossing in 2014

€

€

Lening 1

3.000.000

31-07-44

4,25%

2.897.022

50.350

Lening 2

900.000

31-07-44

4,25%

765.966

70.051

Lening 3

1.100.000

30-11-32

4,25%

1.033.475

38.332

Lening 4

1.000.000

30-05-33

3,01%

978.350

41.217

Lening 5

2.140.000

30-05-33

3,55%

2.124.686

76.683

Lening 6

2.400.000

30-05-33

3,55%

2.382.656

86.006

10.182.156

362.639

10.540.000


23

12 Schulden aan gelieerde maatschappijen

31 december 2013

31 december 2012

€

€

275.912

333.994

275.912

333.994

31 december 2013

31 december 2012

€

€

2.583.141

1.074.736

Vooruitontvangen huren

-

6.451

Totaal overige schulden

2.583.141

1.081.187

31 december 2013

31 december 2012

SynVest Fund Management B.V. Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen

13 Overige schulden

Vooruitontvangen stortingen

14 Overlopende passiva

€

€

Overlopende passiva

23.273

112.478

Leningen kortlopend

362.639

152.140

23.092

28.209

409.004

292.827

Service kosten huurder Totaal overlopende passiva

15 Opbrengsten uit beleggingen

Brutohuur opbrengsten

Exploitatie kosten

2013 Nettohuur opbrengsten

€

€

€

- Wolgast, Ostrowskistrasse 1

672.067

(371.422)

300.645


143.463

(6.804)

136.659


42.376

(11.710)

(30.666)


46.210

(2.002)

44.208


94.458

(7.999)

86.458


95.451

(14.788)

80.663

1.094.025

(414.725)

679.300

24

16 Exploitatiekosten

2013

2012

€

€

Beheerkosten vastgoedbeheer

(107.838)

(63.656)

Onderhoud en reparaties

(242.684)

(34.563)

Onroerendezaakbelastingen

(17.734)

(15.975)

Overige belastingen

(14.100)

(12.149)

(5.020)

(16.545)

(27.349)

(19.836)

(414.725)

(162.724)

Voorziening dubieuze debiteuren Overige exploitatiekosten

17 Lasten in verband met het beheer van beleggingen De jaarlijkse vergoeding voor de Beheerder ter zake van

het eigen vermogen (excl. winstbonus) meer dan 10%

het voeren van de directie en het beheer over het Fonds

bedraagt, is de Beheerder gerechtigd om een winstbonus in

bedraagt 0,1% per maand van het (geconsolideerde)

rekening te brengen. Deze bonus wordt vastgesteld op een

balanstotaal van het Fonds. In geval van voortijdige

bedrag van 20% van hetgeen boven een gemiddeld rende-

beëindiging van de Managementovereenkomst heeft de

ment op het geplaatst vermogen van 10% uitgaat.

Beheerder recht op een vergoeding van ten hoogste één maal de gemiddelde vergoeding over de afgelopen drie

De externe accountant Deloitte en het Deloitte-netwerk

jaren. De management fee komt direct ten laste van het

hebben naast het honorarium voor de controle van de jaar-

resultaat. Indien in enig jaar het rendement op

rekening geen verdere honoraria in rekening gebracht.

2013

2012

€

€

Management fee SynVest Fund Management B.V.

(218.379)

(87.414)

Niet verrekenbare omzetbelasting

(110.416)

(30.789)

(9.250)

(8.900)

Accountantskosten voorgaande jaren

(19.212)

-

Administratiekosten

(48.000)

(47.775)

Belastingadviseurskosten

(21.464)

(10.935)

Advocaatkosten

(14.536)

(13.479)

Notariskosten

(37.234)

(29.898)

(2.381)

(1.772)

Accountantskosten

Bankkosten Vergoeding Bestuur Stichting Administratiekantoor

(11.250)

(8.000)

Oprichtingskosten fonds

-

(253.938)

Promotiekosten

-

(170.594)

(61.891)

(2.433)

(554.012)

(665.927)

Overige beheerkosten Totaal lasten in verband met het beheer van beleggingen


25

18 Total Expense Ratio De total expense ratio is een weergave van de lasten in

De benchmark is het gewogen marktgemiddelde gebaseerd

verband met het beheer van beleggingen in een percentage

op 65 fondsen van 23 verschillende aanbieders. De funding

uitgedrukt van het gemiddeld uitstaand vermogen. De bench-

fees zijn bij de berekening buiten beschouwing gelaten, daar

mark is een total expense ratio van 7,41%.

deze als emissiekosten in de jaarrekening worden verwerkt.

2013

2012

%

%

5,3

19,4

2013

2012

€

€

Rentelasten schulden aan kredietinstellingen

(241.129)

(183.483)

Afsluitkosten schulden aan kredietinstellingen

(160.963)

(129.203)

-

(4.647)

41.686

9.703

(360.406)

(307.630)

Total expense ratio over het gemiddeld eigen vermogen

19 Netto rentelasten

Rentelasten overige schulden Rentebaten Totaal rentelasten

20 Vennootschapsbelasting

22 Personeel

De vennootschap behaalde over het boekjaar 2013 een

Er is geen personeel in dienst van het Fonds. Voor de uitvoering

negatief fiscaal resultaat van € 270.603. Er is over het

van de activiteiten van het Fonds wordt gebruik gemaakt van

boekjaar geen Nederlandse en Duitse vennootschaps-

de diensten van SynVest Fund Management B.V. alsmede van

belasting verschuldigd. (zie voor nadere toelichting noot 10).

de diensten van derden.

21 Beloning Bestuurders De managementvergoeding voor SynVest Fund Management B.V. is opgenomen onder de management fees. Er zijn geen commissarissen benoemd bij het Fonds. De vergoeding van het Bestuur Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen voor het boekjaar 2013 bedraagt €11.250.

26

8 Vennootschappelijke Balans (vóór resultaatbestemming)

Noot

31 december 2013

31 december 2012

€

€

1.281.744

752.634

-

-

1.281.744

752.634

12.764.044

3.200.000

ACTIVA Beleggingen Beleggingen in dochterondernemeningen

2

Vorderingen op gelieerde maatschappijen

Vorderingen Vorderingen op dochterondernemingen

3

Overige vorderingen Belastingen Overlopende activa

-

-

133.784

82.818

3.585

7.956

12.901.414

3.290.774

4.141.444

2.654.290

4.141.444

2.654.290

18.324.601

6.697.698

Overige activa Liquide middelen

4

Totaal activa

PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal

5

3.966.120

1.261.120

Agioreserve

6

11.796.601

3.783.000

Herwaarderingsreserve

7

1.271.695

759.511

Overige reserves

8

(1.364.455)

(219.920)

Onverdeeld resultaat

9

(177.679)

(423.648)

15.492.282

5.160.063

Totaal eigen vermogen

3.792.676 Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen

10

Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva


11

195.202

360.150

32.537

24.739

2.583.141

1.074.736

21.439

78.010

2.832.319

1.537.635

18.324.601

6.697.698

27

9 Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening Noot

1 jan. 2013 t/m 31 dec. 2013

13 okt. 2011 t/m 31 dec. 2012

€

€

529.110

734.634

-

-

529.110

734.634

Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

-

-

Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen

-

-

Waardeverandering beleggingen

-

-

529.110

734.634

Opbrengsten uit beleggingen Resultaat dochterondernemingen Exploitatiekosten Netto opbrengsten

Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen

12

(502.563)

(599.311)

Netto rentelasten

13

307.958

200.540

(194.605)

(398.771)

334.505

335.863

-

-

334.505

335.863

Totaal lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting Nettoresultaat na belastingen

28

10 Toelichting vennootschappelijke jaarrekening 1 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen

Eigen vermogen

De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede

Voor de niet gerealiseerde waardevermeerderingen van de

de grondslagen van de bepaling van het resultaat van de

deelnemingen wordt een wettelijke herwaarderingsreserve

vennootschappelijke jaarrekening zijn in overeenstemming

aangehouden. Per deelneming wordt ter grootte van de niet

met die van de geconsolideerde jaarrekening.

gerealiseerde herwaardering een herwaarderingsreserve aangehouden, voorzover dit ongerealiseerde resultaat niet

In de vennootschappelijke jaarrekening worden alleen die

negatief is. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten

posten toegelicht, welke afwijken van de geconsolideerde

laste van de Overige reserves. De herwaarderingsreserve is

jaarrekening.

inclusief een eventuele (wettelijke) reserve deelnemingen.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

De overige reserves worden gevormd uit de niet-uitgekeerde

De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaar-

netto winsten van het huidige boekjaar of voorgaande boek-

deerd tegen netto vermogenswaarde. Om de netto-

jaren, verminderd met de gevormde herwaarderingsreserve.

vermogenswaarde te bepalen zijn alle activa, passiva en winsten en verliezen van de deelnemingen onderworpen aan de waarderingsgrondslagen die van toepassing zijn op de geconsolideerde jaarrekening.

Overige activa en passiva

2 beleggingen in dochterondernemingen Per ultimo boekjaar betreft dit de 100% deelneming in SynVest German RealEstate 1 B.V., gevestigd te Veenendaal. De deelneming belegt in onroerend in Duitsland.

De waarderingsgrondslagen van de overige activa en passiva zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening.

Overzicht dochterondernemingen

SynVest German RealEstate I B.V.

31 december 2013

31 december 2012

€

€

1.281.744

752.634

31 december 2013

31 december 2012

€

€

752.634

-

-

18.000

529.110

734.634

-

-

1.281.744

752.634

Het overzicht van de mutaties

Stand per 1 januari Investeringen Resultaat dochterondernemingen Dividenduitkeringen Stand per 31 december


29

3 Vorderingen op dochterondernemingen

31 december 2013

31 december 2012

€

€

Lening 1

2.568.153

2.568.153

Lening 2

631.847

631.847

Lening 3

499.800

-

Lening 4

1.077.625

-

Lening 5

1.195.000

-

Lening 6

820.000

-

6.792.425

3.200.000

Overzicht leningen Oorspronkelijke hoofdsom Overzicht leningen:

Verval datum

Rente percentage

€

Saldo per 31 dec 2013

Aflossing in 2014

€

€

Lening 1

2.568.153

15-12-21

6,25%

2.568.153

-

Lening 2

631.847

13-04-22

6,25%

631.847

-

Lening 3

499.800

01-09-23

6,25%

499.800

-

Lening 4

1.077.625

01-09-23

6,25%

1.077.625

-

Lening 5

1.195.000

01-09-23

6,25%

1.195.000

-

Lening 6

820.000

01-11-23

6,25%

820.000

-

Rekening courant

-

5.971.619

6.792.425

12.764.044

-

Looptijd korter dan één jaar

Looptijd tussen één en vijf jaar

Looptijd langer dan vijf jaar

2014

€

€

€

€

Langlopende leningen

-

-

6.792.425

6.792.425

Kortlopende leningen

5.971.619

-

-

5.971.619

5.971.619

-

6.792.425

12.764.044

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Langlopende vorderingen

6.792.425

Kortlopende vorderingen

5.971.619

Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar

30

12.764.044

4 Liquide middelen

31 december 2013

31 december 2012

€

€

Banken rekeningen-courant

1.622.690

424.224

Banken deposito's

2.518.753

2.230.066

4.141.444

2.654.290

Totaal liquide middelen

5 Aandelenkapitaal

Bij de oprichting zijn 12 prioriteitsaandelen en 4.488 gewone

De initiatiefnemers Evergoed N.V. en Panhuyzen

aandelen geplaatst. Het maatschappelijk kapitaal van het

Management B.V. en VG Capital B.V. houden elk 4

Fonds bedraagt € 2.025.000 en bestaat uit 396.500 gewone

cumulatief preferente prioriteitsaandelen in bezit.

aandelen en 12 cummulatief preferente prioriteitsaandelen, elk € 10 groot. De gewone aandelen van

In de statuten van SynVest German RealEstate Fund N.V.

SynVest German RealEstate Fund N.V. worden gehouden

is voorgeschreven dat een aantal beslissingen moet

door Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggings-

worden genomen op voorstel van de prioriteits-

fondsen, die deze aandelen zal houden voor rekening

aandeelhouders.

en risico van de Participanten.

Prioriteitsaandelen

Gewone aandelen

Gewone aandelen

Totaal aandelen

Uitgegeven uitstaande aandelen

Uitgegeven uitstaande aandelen

Gehouden door het Fonds

Aantal aandelen in omloop

12

126.100

-

126.112

-

270.500

-

270.500

12

396.600

-

396.612

2013

2013

2013

2013

€

€

€

€

120

1.261.000

-

1.261.120

Aandelen aantal primo boekjaar Uitgifte aandelen Aandelen aantal ultimo boekjaar

Aandelen primo boekjaar Uitgifte aandelen Balans ultimo boekjaar

-

2.705.000

-

2.705.000

120

3.966.000

-

3.966.120

Voor één aandeel met een nominale waarde van € 10 is gemiddeld per saldo € 41 in 2013 gestort.


31

6 Agioreserve

2013

2012

€

€


3.783.000

-

Uitgifte aandelen

8.403.852

3.783.000

Funding fees

(390.251)

-

11.796.601

3.783.000

2013

2012

€

€


759.511

-

Mutatie ongealiseerde waardeverandering beleggingen

512.184

759.511

1.271.695

759.511

2013

2012

€

€


7 Herwaarderingsreserve


8 Overige reserves Bij besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders is het saldo onverdeeld resultaat over het boekjaar 2013 in mindering gebracht op de overige reserves.


(219.920)

-

Resultaatverdeling voorgaand boekjaar

(423.648)

-

Interim uitkeringen

(720.887)

(219.920)

(1.364.455)

(219.920)


32

9 Onverdeeld resultaat

2013

2012

€

€

(423.648)

-

Resultaatverdeling voorgaand boekjaar

423.648

-

Netto resultaat boekjaar

334.505

335.863

(512.184)

(759.511)

(177.679)

(423.648)

31 december 2013

31 december 2012

€

€

-

26.156

195.202

333.994

195.202

360.150

31 december 2013

31 december 2012

€

€

21.439

78.010

-

-

21.439

78.010


Dotatie herwaarderingsreserve Balans ultimo boekjaar

10 Schulden aan gelieerde maatschappijen

SynVest German Real Estate I B,V, SynVest Fund Management B.V. Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen

11 Overlopende passiva

Overlopende passiva Service kosten huurder Totaal overlopende passiva


33

12 Lasten in verband met het beheer van beleggingen

2013

2012

€

€

Management fee SynVest Fund Management B.V.

(218.379)

(87.414)

Niet verrekenbare omzetbelasting

(110.416)

(30.789)

Accountantskosten

(25.750)

(8.900)

Administratiekosten

(48.000)

(14.340)

(5.844)

(4.962)

(658)

(8.192)

(27.116)

(11.105)

(1.549)

(875)

(11.250)

(8.000)

Belastingadviseurskosten Advocaatkosten Notariskosten Bankkosten Vergoeding Bestuur Stichting Administratiekantoor Overige beheerkosten Totaal lasten in verband met het beheer van beleggingen

(53.601)

(424.734)

(502.563)

(599.311)

2013

2012

€

€

(0 )

(4.646)

266.301

196.332

41.658

8.854

307.958

200.540

13 Netto rentelasten

Rentelasten overige schulden Rentebaten SynVest German Real Estate I B.V. Rentebaten Totaal rentelasten

Veenendaal, mei 2014 was getekend: Synvest Fund Management B.V.

34

Overige gegevens Statutaire regeling winstbestemming Artikel 24 van de statuten bepaalt hieromtrent het volgende: 1. Uit de lopende winst of ten laste van de reserves kan met toepassing van het bepaalde in artikel 24.6 maandelijks op de gewone Aandelen een interim-uitkering worden gedaan van één twaalfde (1/12) van 7 procent (7%) over het op de desbetreffende Aandelen gestorte bedrag, voor zover de Vennootschap over voldoende Uitkeerbare Reserves beschikt. Onder het op de Aandelen gestorte bedrag wordt voor het bepaalde in dit artikel 24.1 verstaan de nominale waarde van het Aandeel en het op het betreffende Aandeel gestorte agio. Wordt een gedeelte van de op een Aandeel gestorte agio bij wege van een agio terugbetaald, dan wordt op dat Aandeel gestorte bedrag met hetzelfde bedrag verminderd en geldt het aldus gevonden nieuwe bedrag als het op de Aandelen gestorte bedrag. 2. Uit de winst, die in het laatst verstreken boekjaar is behaald, wordt onder aftrek van het op grond van artikel 24.1 reeds uitgekeerde, allereerst zo mogelijk, op de prioriteitsaandelen uitgekeerd zeven procent (7%) over hun nominale waarde, voor zover de Vennootschap voldoende Uitkeerbare Reserves beschikt. Indien de in enig boekjaar behaalde winst niet toereikend is om het in de eerste volzin bedoelde percentage uit te keren of het in artikel 24.4 bepaalde verhindert dat gemeld percentage volledig wordt uitgekeerd, vindt in de volgende jaren het bepaalde in artikel 24.3 eerst toepassing, nadat het tekort is ingehaald. 3. Hetgeen van de winst resteert na toepassing van de artikelen 24.1 en 24.2 komt uitsluitend toe aan de houders van gewone Aandelen. Deze winst kan bij besluit van de Algemene Vergadering worden uitgekeerd als dividend of worden toegevoegd aan de reserves die verbonden zijn aan de aandelen van een bepaalde soort of een combinatie van beiden. Bij de berekening van het winstbedrag dat voor toepassing van het bepaalde in dit artikel 24.3 op ieder gewoon aandeel zal worden uitgekeerd, komt slechts het bedrag van de verplichte storting op het nominale bedrag van de gewone aandelen in aanmerking.

4. De vennootschap kan aan aandeelhouders en andere gerechtigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen doen tot ten hoogste het bedrag van de uitkeerbare reserves. Bij de berekening van de winstverdeling tellen de aandelen die de vennootschap in haar kapitaal houdt niet mede. 5. Uitkering van de winst geschiedt na de vaststelling van de jaarrekening waaruit blijkt dat zij geoorloofd is. 6. De Algemene Vergadering kan besluiten tot tussentijdse uitkeringen en/of tot uitkeringen ten laste van een reserve van de Vennootschap. Ook de Directie kan besluiten tot uitkering van interim-dividend. 7. Tenzij de Algemene Vergadering een ander tijdstip vaststelt zijn dividenden onmiddellijk betaalbaar na vaststelling. 8. De vordering tot uitbetaling van dividend verjaart door verloop van vijf jaren. 9. Uitkeringen kunnen door de directie, onder goedkeuring van de prioriteit ook in andere waarden dan contanten geschieden.


35

Voorstel resultaatbestemming In het boekjaar 2013 is een netto winst na belastingen gerealiseerd van € 334.403, waarin inbegrepen een ongerealiseerde waardeverandering van € 497.640. De directie stelt voor om, na de gedane interim-uitkeringen, geen slotuitkering over het jaar 2013 te doen en het restantbedrag ten laste van de overige reserves te boeken. Er vindt geen uitkering plaats van dividend over de prioriteitsaandelen overeenkomstig de bepalingen van artikel 24 lid 2 der statuten. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Prioriteitsaandelen De prioriteitsaandelen hebben de volgende specifieke rechten:

•

Het recht van initiatief van voorstellen met betrekking tot emissie, voorkeursrechten en financiële steunverlening (art. 5 statuten).

•

Goedkeuring vervreemding eigen aandelen (art. 6.5 statuten).

•

Vaststelling aantal directieleden (art. 12.2 statuten).

•

Vaststelling beloning directieleden (art. 12.7 statuten).

•

De bevoegdheid van voorafgaande goedkeuring van directiebesluiten (art. 13.12 statuten).

•

Het recht van initiatief van voorstellen met betrekking tot de instelling van en opheffing van een raad van commissarissen (art. 15.1 statuten).

•

Vaststelling aantal commissarissen (art. 15.2 statuten).

•

De Algemene Vergadering kan slechts geldig besluiten nemen op voorstel van de prioriteit met uitzondering van de schorsing of ontslag van Directeuren en Commissarissen, de vaststelling van de jaarrekening en de benoeming van de accountant als bedoeld in art. 2:393 BW (artikel 18.5 statuten).

•

Winstrechten (art. 24.2 statuten).

Het Fonds heeft 12 prioriteitsaandelen uitstaan, waarop een bedrag van € 120 is gestort inclusief agio, waarvan er 4 worden gehouden door Evergoed N.V., 4 door Panhuyzen Management B.V. en 4 door VG Capital B.V. De directie van de vennootschap had gedurende 2013 geen persoonlijke belangen in de beleggingen van de vennootschap. De directie van Evergoed N.V. wordt gevoerd door de heer Mr. E.J. Pot, de directie van Panhuyzen Management B.V. wordt gevoerd door de heer F.J. Panhuyzen, de directie van VG Capital B.V. wordt gevoerd door Drs. M. van Gooswilligen.

36

Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Gebeurtenissen na balansdatum Aankoop beleggingsobjecten Medio voorjaar 2014 wordt aangekocht het winkelpand aan de Wasserbreite 11-13 te Bünde. Het object wordt o.a. gehuurd door Expert Handel en Rewe supermarkt met een jaarhuur van € 535.137. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 5.155. Het pand is aangekocht voor € 5.850.000. Medio voorjaar 2014 wordt aangekocht het woningen/winkelpand aan de Olperstrasse 107-117 te Overath. Het object heeft een jaarhuur van € 450.211. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 6.690 m2. Het pand is aangekocht voor € 4.700.000. Medio voorjaar 2014 wordt aangekocht het winkelpand aan de Westring 5b te Rees. Het object wordt o.a. gehuurd door Rewe supermarkt met een jaarhuur van € 214.684. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van 2.173 m2. Het pand is aangekocht voor een bedrag van € 2.325.000.

Verbouwingen In het pand in Wolgast worden diversen werkzaamheden uitgevoerd voor een totaal bedrag ad € 478.422. Een groot gedeelte van de werkzaamheden ( € 241.673) is voltooid in het boekjaar 2013, het restant van de werkzaamheden ( € 236.749) zal gedurende het eerst halfjaar 2014 worden uitgevoerd.


37

11 Overzicht onroerend goed portefeuille per 31 december 2013

Almere, Camerastraat Ostrowskistrasse 1, Wolgast 6,8 en 10 Aankoopdatum:

16 december 2011

Kenmerk:

Supermarkt, winkels en woningen

Oppervlakte:

8.333 m2

Huur op jaarbasis:

€ 677.846 (per 31 december 2013)

Huurder:

Volkssolidarität, Vodafone, e.a.

Koopsom:

€ 6.140.489 (incl. Kosten)

Arnhem, Janspleinstrasse Markneukirchner 19, 20,52-54, 21, 22,Adorf 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

14 april 2012

Kenmerk:

Supermarkt, winkels

Oppervlakte:

1.626 m2

Huur op jaarbasis:

143.463 (per 31 december 2013)

Huurder:

Norma e.a.

Koopsom:

€ 1.700.895 (incl. kosten)

Arnhem, Jansplein 19, 20, Schwanenwederstrasse 45-47, 21, 22, Bremen 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

1 september 2013

Kenmerk:

Supermarkt

Oppervlakte:

1.330 m2

Huur op jaarbasis:

127.127 (per 31 december 2013)

Huurder:

Penny-Markt

Koopsom:

€ 1.428.000 (incl. kosten)

38

Almere, Camerastraat 6,8 Friedrich-Ebert-Strasse 19-25, en 10Lage Aankoopdatum:

1 september 2013

Kenmerk:

Supermarkt, Winkels

Oppervlakte:

3.748 m2

Huur op jaarbasis:

283.374 (per 31 december 2013)

Huurder:

Plus Warenhandelsgesellschaft e.a.

Koopsom:

€ 3.078.837 (incl. kosten)

Arnhem, Jansplein 19, 20, Karl-Liebknechtstrasse 29A, 21,Sangerhausen 22, 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

1 september 2013

Kenmerk:

Supermarkt, Winkels

Oppervlakte:

3.754 m2

Huur op jaarbasis:

286.354 (per 31 december 2013)

Huurder:

Rewe Markt e.a.

Koopsom:

€ 3.414.569 (incl. kosten)

Arnhem, Jansplein Lausitzer Platz 2, Hoyerswerda 19, 20, 21, 22, 24/Langstraat 14, 15 Aankoopdatum:

1 november2013

Kenmerk:

Winkel

Oppervlakte:

4,603 m2

Huur op jaarbasis:

276.180 (per 31 december 2013)

Huurder:

C&A

Koopsom:

€ 2.340.698 (incl. kosten)


39

40


41

SynVest German RealEstate Fund N.V. Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal

T 088 - 770 97 00 [email protected]

SynVest German RealEstate Fund N.V

Recommend Documents