SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V

ANNEXUM

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V. HALFJAARBERICHT 2014

Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam

2

Supermarkt Beleggingsfonds B.V. halfjaarbericht 2014

INHOUDSOPG AVE

Pagina 1.

Kerncijfers

3

2.

Verslag van de Beheerder

4

3.

Halfjaarbericht

8

3.1

Balans per 30 juni 2014

9

3.2

Winst- en verliesrekening over de periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014

10

3.3 3.4

Kasstroomoverzicht over de periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014 Toelichting op het halfjaarbericht

`

11 12

3


1. KERNCIJFERS

Kerncijfers 28 mei 2013 30 juni 2014 Direct resultaat Per participatie in EUR *)

202.430 365

30 juni 2014 Aantal uitstaande participaties

1.117

Intrinsieke waarde per participatie in EUR

3.738

Handelswaarde per participatie in EUR**)

4.988

Uitgekeerd dividend per uitgegeven certificaat ***)

387

*) Afgezet tegen de nominale waarde van € 5.000 per certificaat tegen een gemiddeld aantal geplaatste certificaten van 555. **) De Beheerder stelt op elke Waarderingsdatum de Handelswaarde van een Certificaat vast. Het doel van de Handelswaarde is om een indicatie van de waarde van een Certificaat te geven ten behoeve van de handel op de secundaire markt van de Certificaten. ***) In december 2013 is er per uitgegeven certificaat € 225 uitgekeerd. In juni 2014 is er per certificaat € 162 uitgekeerd.

4


2. VERSL AG VAN DE BEHEERDER

Algemeen Dit halfjaarbericht betreft de periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014. Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is op 28 mei 2013 opgericht door de initiatiefnemer Annexum Beheer B.V. Het eerste statutaire boekjaar loopt van 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014. Doelstelling De doelstelling van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is het beleggen van haar vermogen zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling. Directie Per 28 mei 2013 is Annexum Beheer B.V. bestuurder van het fonds en worden alle beheeractiviteiten door Annexum Beheer B.V. uitgevoerd. Wet op het financieel toezicht Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht ('Wft'). Annexum Beheer B.V., de beheerder van Supermarkt Beleggingsfonds B.V., is geregistreerd bij de AFM en heeft een vergunning op grond van de Wft en staat daarmee onder doorlopend toezicht van de AFM en De Nederlandsche Bank. Het prospectus Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is opgesteld in overeenstemming met hoofdstuk 5.1 van de Wft. Het prospectus is goedgekeurd door de AFM op 8 mei 2013. Resultaten Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft over de periode van 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014 een resultaat behaald na belastingen van € 1.137.195 negatief. Het negatieve resultaat is voornamelijk veroorzaakt door eenmalige afwaardering van de initiële aankoopkosten van het vastgoed (€ 918.457) en van de initiële kosten bij oprichting van het fonds (€ 452.305). Direct resultaat Over de periode van 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014 heeft Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een positief direct resultaat (resultaat inclusief periodieke rentelasten) behaald van € 202.430. Hieronder is het directe resultaat nader gespecificeerd:

Huuropbrengst Exploitatielasten Rentekosten Beheerkosten Overige bedrijfslasten Direct resultaat

550.728 (98.810) (196.084) (36.546) (16.858) 202.430

Indirect resultaat Over de periode van 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014 heeft Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een negatief indirect resultaat behaald van € 1.339.625. Hier onder is het indirecte resultaat nader gespecificeerd:

5


Oprichtings- en structureringskosten (initiële kosten) Ongerealiseerde waardeverandering *) Amortisatie financieringskosten Indirect resultaat

(452.305) (879.320) (8.000) (1.339.625)

* Doordat aankoopkosten bij initiële opname worden geactiveerd binnen het vastgoed, maar door de waardering op balansdatum op marktwaarde, via de herwaardering van het vastgoed indirect ten laste wordt gebracht van het resultaat. Het negatieve effect van de aankoopkosten betrof € 918.456. De marktwaarde van het vastgoed is per 30 juni 2014 € 39.136 hoger dan de oorspronkelijke aankoopprijs (exclusief aankoopkosten). Handelswaarde De Beheerder stelt op elke Waarderingsdatum (in beginsel uiterlijk de vijfde werkdag van elk kwartaal) de Handelswaarde van een Certificaat vast. Het doel van de Handelswaarde is om een indicatie van de waarde van een Certificaat te geven ten behoeve van de handel op de secundaire markt van de Certificaten. De Handelswaarde zal worden vastgesteld door een Discounted Cashflow (DCF) waardering toe te passen op alle vermogenswaarden van het Vastgoedfonds. Waar mogelijk zullen relevante invoervariabelen van de DCF waardering worden getoetst door een externe deskundige. De Beheerder is, afhankelijk van de marktomstandigheden, bevoegd de Handelswaarde middels een opslag of afslag op de Intrinsieke waarde bij te stellen. De Handelswaarde zal worden gecorrigeerd voor afschrijvingen. Door het verschil in waarderingsmethodiek zal de Handelswaarde kunnen afwijken van de Intrinsieke waarde. Per 30 juni 2014 was de Handelswaarde € 4.988 per certificaat. Intrinsieke waarde Op 30 juni 2014 bedraagt het eigen vermogen € 4.175.276. Het aantal uitstaande participaties bedraagt 1.117. De intrinsieke waarde per participatie is € 3.738. Het verloop van het eigen vermogen over de periode 28 mei 2013 en 30 juni 2014 is als volgt:

Stand per 28 mei 2013 Emissie Resultaat over periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni2014 (Interim) dividend december 2013 *) (Interim) dividend juni 2014 *) Stand per 30 juni 2014

Eigen vermogen € 5.585.000 (1.137.195) (91.575) (180.954) 4.175.276

*) Uitkering Supermarkt Beleggingsfonds B.V. keert tweemaal per jaar uit, te weten in juni en december van elk jaar. Eind december 2013 hebben 407 certificaten een dividend uitkering ontvangen van bruto € 225 per certificaat. Hierop is door Supermarkt Beleggingsfonds B.V. 15% dividendbelasting ingehouden, de netto uitkering bedroeg derhalve € 191,25 per certificaat. Medio juni 2014 hebben 1.117 certificaten een dividend uitkering ontvangen van bruto € 162,- (netto: € 137,70) per certificaat. Financiering De totale hypothecaire financiering die het fonds bij de FGH Bank heeft aangetrokken bedroeg € 6,5 miljoen. Hiervan heeft € 5,0 miljoen een looptijd van 5 jaar met een vast rentepercentage van 4,09%. Daarnaast is er een overbruggingsfinanciering van totaal € 1,5

6


miljoen aangetrokken. Deze kent een variabel rentepercentage tegen 3 maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 3,80%. Eind januari 2014 is er op de overbruggingsfinanciering € 0,5 miljoen afgelost. De overbruggingsfinanciering heeft een looptijd tot 1 december 2014. Solvabiliteit De solvabiliteit, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen van € 4,2 miljoen en het totaal vermogen van € 10,7 miljoen van het fonds, is circa 40%. Aankoop vastgoed Op 29 juli 2013 zijn de eerste twee supermarktlocaties aangekocht. De eerste in Panningen aan het Pastoor Huijbenplein. Het betreft een Lidl supermarkt, een viertal dagwinkels en een bovenwoning. De koopsom bedroeg € 2.950.000 kosten koper. Het vastgoed heeft een oppervlakte van circa 1.800 m2. De totale huurstroom bedraagt circa € 241.000. De huurovereenkomst met Lidl Nederland Gmbh loopt tot 1 november 2018. De tweede supermarktlocatie is in Pernis aan de G.A. Soetemanweg. Huurder is Plus Vastgoed B.V. welke een huurcontract heeft tot 1 februari 2018. De koopsom bedroeg circa € 1.662.000 kosten koper. De jaarlijkse huurstroom bedraagt circa € 135.000. De supermarkt heeft een oppervlakte van circa 1.200 m2. Op 23 december 2013 de derde supermarktlocatie in Maasland aan de Huis te Veldelaan aangekocht. De koopsom bedroeg circa € 5.597.000 kosten koper. Huurder is Ahold Europe Real Estate & Construction B.V., welke recent een nieuwe 10 jarige overeenkomst heeft afgesloten met het fonds.De jaarlijkse huurstroom bedraagt circa € 396.000. De supermarkt heeft een oppervlakte van circa 2.400 m2. Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Per 30 april 2014 heeft er een taxatie plaatsgevonden door LMBS Retail B.V., deze heeft de drie locaties in totaal getaxeerd op € 10.248.000 kosten koper. Verhuursituatie Pernis, G.A. Soetemanweg 97 Plus Vastgoed wil haar winkeloppervlak met circa 100 m2 vergroten, zodat zij de winkel kunnen gaan optimaliseren. Alle mogelijke varianten om tot vergroting te komen, zijn in kaart gebracht en met Plus besproken. Plus’ voorkeursvariant wordt momenteel voorgelegd aan het bestuur van de VvE waar de supermarkt deel van uitmaakt. Indien het bestuur van de VvE positief tegenover de gewenste ontwikkeling staat, zal een afspraak worden gemaakt met de Gemeente om aankoop van de grond te bespreken. Panningen, P. Huijbenplein 19-25 en 27 In Panningen wordt naar alle waarschijnlijkheid door de Gemeente een nieuwe locatie mogelijk gemaakt, waar 2 supermarktketens zich kunnen gaan vestigen. De locatie is in eigendom van de gemeente en de plannen zijn in de ontwerp fase. De aanwezige supermarktketens zijn geen voorstander van de komst van nog een extra supermarkt; relocatie van een of twee reeds aanwezige supermarktketens behoort echter tot de mogelijkheden. De beheerder volgt de ontwikkelingen op de voet en is gesprekspartner in een eigenarenoverleg. Ook wordt gesproken met de gemeente, waarbij de gemeente als voorwaarde heeft gesteld dat bij eventuele relocatie, leegstand voorkomen dient te worden. Recent heeft Lidl aangegeven dat zij de supermarkt wenst uit te breiden met een bake-off. Op dit moment worden de mogelijkheden hiervoor onderzocht en zijn gesprekken met Lidl

7


over de (financiële) haalbaarheid opgestart. Maasland, Huis te Veldelaan 2 Er zijn geen bijzonderheden. Risico’s De activiteiten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. brengen diverse (financiële) risico’s met zich mee: marktrisico, rendementsrisico, Lock-up risico, risico beperkte verhandelbaarheid, leegstandrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. Voor uitgebreide beschrijving van de risico’s verwijzen wij naar de laatst beschikbare Prospectus van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Het risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico’s voor het fonds tot het minimum te beperken. Intern beheersingssysteem De beheerder beschikt krachtens de Wet op het financieel toezicht over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem van de vennootschap. De beheerder verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Fiscale beleggingsinstelling Supermarkt Beleggingsfonds voldoet aan de vereisten van een fiscale beleggingsinstelling, waardoor het vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is. Een van de vereisten is dat zij binnen 8 maanden na afloop van het verslagjaar het fiscale resultaat als dividend uitkeert. Een ander vereiste is dat het vastgoed maximaal met 60% vreemd vermogen is gefinancierd. Accountantscontrole Op dit halfjaarbericht is geen accountantscontrole uitgevoerd. In het voorjaar van 2015 wordt een accountantscontrole uitgevoerd op de jaarrekening 2014, waarvan de cijfers van deze periode onderdeel uitmaken. Vooruitzichten Op dit moment ligt een update van het prospectus ter goedkeuring voor bij de AFM. Na goedkeuring door de AFM zal de emissie worden afgerond. Amsterdam, augustus 2014 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool

8


HALFJAARBERICHT

•

Balans per 30 juni 2014

•

Winst- en verliesrekening over de periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014

•

Kasstroomoverzicht over de periode 28 mei 2013 tot en met 30 juni 2014

•

Toelichting op het halfjaarbericht

9


3.1 BALANS PER 30 JUNI 2014

(voor resultaatbestemming) Noot (Bedragen in euro’s) 30 jun 2014 Activa Beleggingen Beleggingen direct in vastgoed Vorderingen

1

10.248.000

2

147.332

3

347.257

Overige activa Liquide middelen

10.742.589 Passiva Eigen vermogen

4

Aandelenkapitaal

1.117

Agioreserve

5.311.354

Resultaat boekjaar

(1.137.196) 4.175.275

Langlopende schulden

5

4.968.000

Kortlopende schulden

6

1.599.314 10.742.589

Supermarkt Beleggingsfonds B.V. halfjaarbericht 2014 10

3.2 WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 28 MEI 2013 TOT EN MET 30 JUNI 2014 (Bedragen in euro’s) Noot 28 mei 2013 30 jun 2014 Opbrengsten uit beleggingen Huuropbrengst Exploitatielasten

9

550.728

10

(98.810)

Som der bedrijfsopbrengsten

451.918

Ongerealiseerde waardeverandering

(879.320)

Bedrijfslasten Rentelasten

11

204.084

Beheerkosten

12

36.546

Oprichtings- en structureringskosten

13

452.305

Overige bedrijfslasten

14

16.858

Som der bedrijfslasten Belastingen Resultaat na belastingen

709.793 (1.137.195)


3.3 KASSTROOMOVERZICHT TOT EN MET 30 JUNI 2014

(Bedragen in euro’s)

28 mei 2013 30 jun 2014 Resultaat na belastingen Ongerealiseerde waardeverandering

(1.137.195) 1,8

879.321

Aankoop beleggingen

1

(11.127.320)

Mutatie vorderingen en overlopende activa

2

(147.332)

Mutatie kortlopende schulden

6

1.599.313

Totale kasstroom uit beleggingsactiviteiten

(9.933.214)

Uitgifte certificaten

4

5.585.000

Ontvangst uit hypothecaire financieringen

5

4.968.000

Uitkeringen aan participanten

4

(272.529)

Totale kasstroom uit financieringsactiviteiten

10.280.471

Netto kasstroom

347.257

Geldmiddelen per 28 mei 2013 Geldmiddelen per 30 juni 2014 Toename/ (afname) geldmiddelen

3

347.257 347.257


3.4. TOELICHTING OP HET HALFJAARBERICHT

Activiteiten De activiteiten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V., statutair gevestigd te Amsterdam op de Strawinskylaan 485, bestaan voornamelijk uit beleggen in onroerende zaken met als doel een aantrekkelijk rendement te realiseren. Doelstelling De doelstelling van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. is het beleggen van haar vermogen zodanig dat de risico’s daarvan worden gespreid, teneinde de Certificaathouders in de opbrengst te doen delen, met inachtneming van de eisen voortvloeiend uit de status van Fiscale Beleggingsinstelling. Gelieerde partijen Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft de volgende verbonden partijen: Stichting Administratiekantoor Annexumfondsen en Annexum Beheer B.V. Directie De directie van het fonds is Annexum Beheer B.V. De vennootschap is opgericht per 28 mei 2013. Het eerste boekjaar is verlengd en loopt van 28 mei 2013 tot en met 31 december 2014. Dit halfjaarbericht is opgesteld vanaf datum oprichting waardoor de vergelijkende cijfers ontbreken. ALGEMEEN De halfjaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) en de Wet op het financieel toezicht. De grondslagen voor de waardebepaling van het Vastgoedfonds ten behoeve van de financiële verslaglegging zijn gebaseerd op wetgeving, modellen en richtlijnen voor de jaarverslaglegging van beleggingsinstellingen. De halfjaarrekening is opgesteld in euro’s. De belangrijkste grondslagen voor waardering en resultaatbepaling worden hierna weergegeven. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, met uitzondering van de beleggingen direct in Vastgoed. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.


De Certificaten luiden in euro's en aangezien het Vastgoedfonds alleen zal beleggen in de Eurozone zal voor de financiële verslaglegging de euro als rapportagevaluta worden gebruikt. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden primaire financiële instrumenten verstaan, zoals vorderingen en schulden. Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. per balanspost. GRONDSLAGEN VOOR DE W AARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Beleggingen direct in vastgoed De vastgoedobjecten van het Vastgoedfonds worden gewaardeerd tegen reële waarde, gecorrigeerd voor eventuele balansposten samenhangend met huurincentives. Onder reële waarde wordt in dit verband verstaan: de onderhandse verkoopwaarde, conditie "kosten koper" bij verkoop aan terzake goed geïnformeerde, tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. Bij de bepaling van deze waarde wordt onder meer rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, resterende looptijd huurcontracten, exploitatiekosten, leegstand, de verkoopkosten, de staat van onderhoud en eventuele verwachte relevante toekomstige omstandigheden. De reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt vastgesteld door middel van interne of externe waardering. Waarderingen vinden in beginsel plaats op basis van de DCF (Discounted Cash Flow) methode. Deze waarderingsmethode is gebruikelijk in de vastgoedmarkt voor de waardering van vastgoed. Waar mogelijk zullen relevante invoervariabelen van de DCF waardering worden getoetst door externe deskundigen. Dit zal tenminste eenmaal per jaar plaatsvinden. Bij de keuze van externe deskundigen worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. De waardering van de beleggingen in direct vastgoed maken onderdeel uit van de jaarlijkse accountantscontrole. De Kosten koper worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingsprijs van de beleggingen direct in vastgoed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in vastgoed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. Op beleggingen direct in vastgoed wordt niet afgeschreven. Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst en verliesrekening over de periode waarin ze ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als exploitatiekosten, direct ten laste van de winst en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van de eigendom.


Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn opgenomen tegen nominale waarde verminderd met de noodzakelijk geachte voorziening voor oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Langlopende schulden Rentedragende leningen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende leningen. Na de eerste verwerking worden de rentedragende leningen verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst en verliesrekening over de looptijd van de rentedragende lening wordt verantwoord Kortlopende schulden Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarde.

GRONDSLAGEN VOOR DE RESULTAATBEPALING Bruto huuropbrengsten uit beleggingen direct in vastgoed Bruto huuropbrengsten zijn de in de verslagperiode in rekening gebrachte huren gecorrigeerd met aanpassingen inzake huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verdisconteerd over de gehele looptijd van het huurcontract waarop zij betrekking hebben. De hieruit voortkomende balansposten worden verantwoord onder de overlopende activa in verband met huurincentives. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de betreffende beleggingen direct in vastgoed. Overige baten en lasten Overige baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Exploitatiekosten Onder Exploitatie kosten zijn opgenomen de exploitatiekosten die rechtstreeks verband houden met de exploitatie van de beleggingen direct in vastgoed, exclusief de kosten die kunnen worden doorbelast aan huurders. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Management- en vennootschapskosten De management- en vennootschapskosten hebben betrekking op de kosten die direct betrekking hebben op het uitvoeren van de doelstellingen van het Vastgoedfonds. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Oprichtings- en structureringskosten De vergoedingen en algemene kosten die in rekening zijn gebracht door de Beheerder en haar adviseurs en die zijn gerelateerd aan het oprichten van het Vastgoedfonds en het plaatsen van de Certificaten worden rechtstreeks ten laste van de winst en verliesrekening gebracht.


De resultaten uit de verkoop van vastgoed worden toegerekend aan de periode waarin het vastgoed door middel van een notariële akte juridisch wordt geleverd. Overige opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Belastingen Het Vastgoedfonds opteert voor de status van FBI voor de vennootschapsbelasting. Dit heeft als consequentie dat het resultaat in Nederland van de Vennootschap is onderworpen aan een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Doordat de onderneming is onderworpen aan een tarief van 0% zijn geen waarderingsgrondslagen weergegeven voor de aan vennootschapsbelasting gerelateerde posten. De vennootschap keert vanaf 2013 via haar aandeelhouder Stichting Administratiekantoor Annexumfondsen aan de certificaathouders dividend uit onder inhouding van dividendbelasting. De certificaathouders kunnen deze ingehouden dividendbelasting verrekenen met hun aangifte inkomstenbelasting dan wel vennootschapsbelasting.

GRONDSLAGEN VOOR DE OPSTELLING VAN HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld conform de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit beleggingsactiviteiten.


TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE BALANS (in EUR) 1. Beleggingen direct in vastgoed Het verloop van de post beleggingen direct in vastgoed is als volgt. Vastgoed Stand per 28 mei 2013 Verkrijgingprijs Ongerealiseerde waardeverandering Stand per 30 juni 2014

-

Aankoopkosten -

10.208.864

918.456

11.127.320

39.136

(918.456)

(879.320)

10.248.000

-

10.248.000

Totaal -

De aankoopkosten, zijnde € 918.456, worden in beginsel verwerkt als onderdeel van de verkrijgingprijs van de beleggingen direct in vastgoed. De aankoopkosten vormen een onderdeel van de waardeverandering van de beleggingen direct in vastgoed bij de eerstvolgende waardering na aankoop. De marktwaarde van het vastgoed is € 39.136 hoger ten opzichte van de aankoopprijs Taxatie van het vastgoed Op grond van het feit dat Supermarkt Beleggingsfonds B.V. een vastgoedfonds is dat onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, dient het vastgoed eens per jaar te worden gewaardeerd op reële waarde gewaardeerd door middel van een jaarlijkse (externe) taxatie. Per 30 april 2014 heeft LMBS Retail B.V. de portefeuille getaxeerd op € 10.248.000. De reële waarde van de vastgoedportefeuille wordt vastgesteld door middel van interne of externe waardering. Waarderingen vinden in beginsel plaats op basis van de DCF (Discounted Cash Flow) methode. Deze waarderingsmethode is gebruikelijk in de vastgoedmarkt voor de waardering van vastgoed. Waar mogelijk zullen relevante invoervariabelen van de DCF waardering worden getoetst door externe deskundigen. Dit zal tenminste eenmaal per jaar plaatsvinden. Bij de keuze van externe deskundigen worden reputatie, onafhankelijkheid, relevante ervaring met de locatie en het type vastgoedobject in aanmerking genomen. De waardering van de beleggingen in direct vastgoed maken onderdeel uit van de jaarlijkse accountantscontrole. Met betrekking tot de waardering zijn enkele belangrijke aannames als volgt: Regio Theoretische huuropbrengst (per m2) BAR k.k. Maasland

€ 155,-

6,7%

Pernis

€ 135,-

7,9%

Panningen

€ 125,-

8,0%

Zekerheden Een eerste bankhypotheek van € 9.050.000 op elk van de volgende registergoederen:


-Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de winkelstrip met een bovenwoning, deeluitmakend van het complex gelegen aan de Pastoor Huijbenplein 19, 21, 21a, 23, 25, 29, 5981 BH te Panningen. - Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de supermarkt van het complex gelegen aan de G.A. Soetemanweg 97, 3195 TC te Pernis. -Het appartementsrecht rechtgevend op gebruik van de supermarkt van het complex gelegen aan de Huis te Veldelaan 2, 3155 SE te Maasland. 2. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen en overlopende activa zijn als volgt samengesteld: Stand per 28 mei 2013

-

Te vorderen BTW

27.871

Overlopende activa

119.461

Stand per 30 juni 2014

147.332

In de post overlopende activa is een bedrag van € 110.818 verwerkt met betrekking tot huuropbrengsten die Ahold nog naar de vorige eigenaar, Stichting Voorfinanciering Belegginginstelling, had overgemaakt. Begin juli 2014 zijn deze bedragen overgemaakt naar het fonds. 3. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap. 4. Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt gespecificeerd:

Stand per 28 mei 2013 Storting kapitaal Resultaat boekjaar Interim-dividend Stand per 30 juni 2014

Aandelenkapitaal € 1.117 1.117

Agio- Onverdeeld Totaal reserve resultaat € € € 5.583.883 5.585.000 - (1.137.195) (1.137.195) (272.529) (272.529) 5.311.354 (1.137.195) 4.175.276

Per 30 juni 2014 bestaat het geplaatst kapitaal uit 1.900 aandelen met een nominale waarde van € 1,-. Per 30 juni 2014 zijn er daarvan 1.117 opgevraagd. Alle opgevraagd en volgestorte aandelen zijn gecertificeerd. De intrinsieke waarde per aandeel/certificaat bedraagt 30 juni 2014 € 3.738. Overzicht van totaalresultaat Omdat er geen verschil is tussen het totaalresultaat en het resultaat conform de winsten verliesrekening, is een overzicht van het totaalresultaat achterwege gelaten.


5. Langlopende schulden Het verloop van de langlopende schulden in het boekjaar is als volgt: Stand per 28 mei 2013 Oorspronkelijke hypotheek Financieringskosten Amortisatie financieringskosten Stand per 30 juni 2014

-

5.000.000 (40.000) 8.000 4.968.000

Financieringsvoorwaarden Hypotheek FGH Bank Rentepercentage : vast, 4,09% Looptijd : tot 1 juni 2018 Renteberekening : 30/360 Periodieke aflossing : geen Zekerheden Eerste bankhypotheek van € 9.050.0000 op elk van de volgende registergoederen: - Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de Pastor Huijbenplein 19, 21, 21a, 23, 25, 29, 5981 BH te Panningen - Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de G.A. Soetermanweg 97, 3195 TC te Pernis. - Het appartementsrecht deeluitmakend van het complex gelegen aan de Huis te Velde laan 2, 3155 SE te Maasland. Convenanten - LTV (Loan To Value), na aflossing van de overbruggingsfinanciering zal de LTV convenant 50% bedragen. Indien deze grens alsdan met meer dan 5% wordt overschreden, zal er een verplichte periodieke aflossing worden ingevoerd van 3%. - ICR (Interest Coverage Ratio), zijnde de verhouding tussen de netto huuropbrengst en de financieringslasten dient te alle tijden minimaal 3,0 te zijn. 6. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn als volgt samengesteld: Crediteuren Vooruit ontvangen huur en servicekosten Waarborgsommen huurders

373.230 61.568 3.250

Nog te betalen rente

20.385

Af te dragen dividendbelasting

27.143

Nog te betalen marketing en adviseurs kosten

83.216

Overige kortlopende schulden

30.521 599.313

Af te lossen overbruggingsfinanciering *)

1.000.000

Stand per 30 juni 2014

1.599.313


*) Op moment van aankoop van de eerste twee supermarktlocaties heeft de FGH Bank een overbruggingsfinanciering verstrekt van € 1.500.000. Eind januari 2014 is er op de overbruggingsfinanciering € 500.000 afgelost. Financieringsvoorwaarden overbruggingsfinanciering Hoofdsom : € 1.500.000 Rentepercentage : 3 maands Euribor tarief, verhoogd met een opslag van 3,80% Looptijd : tot 1 december 2014 Periodieke aflossing :

geen

7. Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden de aan de financiële instrumenten verbonden risico's toegelicht. Risicomanagement De activiteiten van Supermarkt Beleggingsfonds B.V. brengen diverse financiële risico’s met zich mee: marktrisico en renterisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico’s zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, leningen, liquide middelen, crediteuren, leningen en derivaten. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven in de paragraaf “Grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening”. Risicomanagement wordt uitgevoerd door de beheerder om de risico’s voor de vennootschap tot het minimum te beperken. Marktrisico en renterisico Supermarkt Beleggingsfonds B.V. financiert de vastgoedbelegging met eigen vermogen en met een langlopende hypothecaire lening. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op de langlopende hypothecaire lening. Supermarkt Beleggingsfonds B.V. beperkt haar renterisico door het rentetarief voor 5 jaar te hebben vastgezet. Kredietrisico De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Dit kredietrisico wordt beperkt door het vooraf zorgvuldig screenen van potentiële huurkandidaten. Verder worden van huurders zekerheden verlangd in de vorm van waarborgsommen of bankgaranties. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. Doordat het huurdersbestand uit een groot aantal verschillende partijen bestaat, is bijna geen sprake van een concentratie van kredietrisico. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico voor Supermarkt Beleggingsfonds B.V. betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen door de uitgaande kasstromen te limiteren opdat de exploitatielasten, rentelasten, aflossing, beheervergoeding en algemene kosten betaald kunnen worden. Voor een overzicht van de looptijden van de hypothecaire lening wordt verwezen naar noot 7. De overlopende activa, debiteuren, overlopende passiva en crediteuren zijn kortlopend.


Reële waarde financiële instrumenten De reële waarde van alle financiële instrumenten benaderen de boekwaarde. 8. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Huurcontracten Supermarkt Beleggingsfonds B.V. verhuurt haar vastgoedbelegging in de vorm van nietopzegbare operationele huurcontracten. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare huurcontracten is als volgt: 30 juni 2014 € Minder dan één jaar Tussen de twee en vijf jaar Meer dan vijf jaar Totaal

764.000 2.459.000 1.713.000 4.936.000

Het merendeel van de huurcontracten wordt initieel voor een periode van tien jaar afgesloten, waarbij de huurder meestal een optie heeft om de huur met vijf jaar te verlengen. Jaarlijkse huurverhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten van levensonderhoud. Bij verkoop van het vastgoedobject zullen de hierop betrekking hebbende kosten, zoals bijvoorbeeld de bemiddelingskosten, de performance fee en de transactiekosten, in rekening gebracht worden aan Supermarkt Beleggingsfonds B.V. Deze kosten komen nog niet tot uitdrukking in de balans.


TOELICHTING OP DE ONDERSCHEIDEN POSTEN VAN DE W INST- EN VERLIESREKENING 9. Opbrengst uit beleggingen De omzet is als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Huuropbrengst

550.728

Totaal

550.728

10. Exploitatielasten De exploitatiekosten zijn als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Property management

53.821

Onderhoud

16.913

Gemeentelijke belastingen

15.295

Kosten bijdrage VvE

9.591

Overige exploitatiekosten

3.190

Totaal

98.810

11. Rentelasten De rentelasten zijn als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Rentelasten hypothecaire lening Amortisatie honorarium hypotheek Totaal

196.084 8.000 204.084


12. Beheervergoeding De beheerkosten zijn als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Beheervergoeding

36.546

Totaal

36.546

13. Oprichting- en structureringskosten. Oprichting- en structureringskosten zijn als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Marketing & adviseurs kosten Oprichtingskosten entiteiten Structureringskosten BTW nadeel Totaal

121.553 20.095 306.266 4.391 452.305

14. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld: 23 mei 2013 30 jun 2014 Overige bedrijfskosten

16.858

Totaal

16.858

15. Lopende kosten factor (LKF) De LKF heeft tot doel het kostenniveau op eenvoudige en vergelijkbare wijze inzichtelijk te maken. Hierbij worden de totale kosten (het totaal van de exploitatielasten, de directievergoeding en algemene kosten) die in de verslagperiode ten laste van het resultaat alsmede ten laste van het eigen vermogen zijn gebracht opgesteld en afgezet tegen de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. De kosten van transacties in financiële instrumenten en de interestkosten worden buiten beschouwing gelaten (zo ook de afschrijvingskosten en amortisatie financieringskosten), evenals de kosten verband houdend met het in- en uitstappen van deelnemers, voor zover deze gedekt worden uit de ontvangen op- en afslagen.


Daar dit het eerste halfjaar bericht is van het fonds, is als gemiddelde intrinsieke waarde de intrinsieke waarde per 30 juni 2014 gebruikt, waarmee wordt afgeweken met wat de Wft voorschrijft. De LKF wordt als volgt berekend. Het totaal van de exploitatielasten (€ 98.810), beheervergoeding (€ 36.546) en de overige bedrijfslasten (€ 16.858), te weten (€ 152.214) wordt afgezet tegen de intrinsieke waarde per 30 juni 2014 (€ 4.175.276). Hiermee komt de LKF uit op (€ 121.761/ € 4.175.276 x 100%)= 3,65%. 16. Vergoedingen en transacties met gelieerde partijen Transacties met verbonden partijen vinden plaats onder marktconforme voorwaarden. Transactievergoeding Transactievergoeding betreft een vergoeding aan de Beheerder voor de begeleiding van het transactieproces bij elke aankoop dan wel verkoop van Vastgoed waaruit zij de kosten van: (i) de selectie en de beoordeling van het Vastgoed, (ii) het voeren van de onderhandelingen (makelaarsactiviteiten) op basis van een marktconform tarief, en (iii) de due diligence onderzoeken, zal voldoen. De Transactievergoeding bedraagt 2% van de Koopprijs. Uit deze vergoeding zal de Beheerder de makelaarskosten voldoen. Structureringsvergoeding Structureringskosten betreft een vergoeding aan de Beheerder ter grootte van 3,0% over de Koopprijs. Deze vergoeding is verschuldigd bij elke aankoop van Vastgoed over de Koopprijs van het desbetreffende Vastgoed. Het totale bedrag dat door de Beheerder gedurende de looptijd als Structureringskosten aan het Vastgoedfonds in rekening zal worden gebracht is gemaximeerd op Є 900.000,-. Property management vergoeding Property management vergoeding betreft de vergoeding voor het property management. De Beheerder draagt zorg voor (de uitbesteding van) het property management. De Property Management vergoeding betreft de marktconforme kosten van het property management en zullen door de Beheerder aan het Vastgoedfonds worden gefactureerd conform de meest recente versie van de tariefkaart van de Beheerder. Beheervergoeding De Beheervergoeding wordt door de Beheerder per kwartaal vooraf aan het Vastgoedfonds in rekening gebracht. De Beheervergoeding bedraagt 1,25 promille (exclusief BTW) per kwartaal over de balanswaarde van het Vastgoed. Performancevergoeding Hierop heeft de Beheerder recht indien bij de verkoop van een of meerdere vastgoedobjecten een meeropbrengst wordt gerealiseerd. De Performancevergoeding wordt door de Beheerder rechtstreeks in rekening gebracht aan het Vastgoedfonds. De Performancevergoeding is gelijk aan 25% over deze meeropbrengst. Inkoopvergoeding Hierop heeft de Beheerder recht indien door het Vastgoedfonds of het Administratiekantoor rechtstreeks Certificaten worden ingekocht en als deze ingekochte Certificaten vervolgens weer worden uitgegeven. De Inkoopvergoeding is niet van toepassing indien de inkoop of uitgifte plaatsvindt via een handelsplatform. De Inkoop vergoeding bedraagt 1,5% van de inkoopprijs c.q. de uitgifteprijs van de desbetreffende transactie en wordt aan de desbetreffende (voormalig) Certificaathouder rechtstreeks in rekening gebracht.


Transacties met gelieerde partijen In de verslag periode hebben er geen transacties plaats gevonden met gelieerde partijen. Overige informatie Personeel Supermarkt Beleggingsfonds B.V. heeft geen personeel in dienst. Amsterdam, augustus 2014 Annexum Beheer B.V. H.W. Boissevain

R.P. van Gool

SUPERMARKT BELEGGINGSFONDS B.V

Recommend Documents